000014_2021_沙河股份_2021年年度报告_2022-03-30.pdf

沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 1 沙河实业股份有限公司沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告年年度报告 2022-08 2022 年年 03 月月 沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司董事长陈勇、总经理胡月明、分管财务副总经理赖育明及会计机构负公司董事长陈勇、总经理胡月明、分管财务副总经理赖育明及会计机构负责人责人(会计主管人员会计主管人员)王瑞华声明：王瑞华声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。承诺之间的差异。公司需遵守深圳证券交易所公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第上市公司自律监管指引第 3 号号行业信息行业信息披露中房地产业的披露要求披露中房地产业的披露要求 证券时报和巨潮资讯网证券时报和巨潮资讯网(http/)为本公司的指定信息为本公司的指定信息披露媒体，本公司所发布信息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投资披露媒体，本公司所发布信息均以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投资风险。风险。公司在本报告“第三节公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十管理层讨论与分析”之“十一一、公司未来发展的、公司未来发展的展望展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。查阅。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以以 201705187 为基数，向为基数，向全体股东每全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.50 元（含税），送红股元（含税），送红股 2 股（含税），股（含税），不不以以公积公积金转增金转增股本股本。沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.6 第三节 管理层讨论与分析.10 第四节 公司治理.25 第五节 环境和社会责任.41 第六节 重要事项.42 第七节 股份变动及股东情况.49 第八节 优先股相关情况.54 第九节 债券相关情况.55 第十节 财务报告.56 沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。（三）报告期内在中国证监会指定网站及公司选定的信息披露报纸证券时报公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。（四）其他有关资料。沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 本公司、本集团、公司或沙河股份 指 沙河实业股份有限公司 沙河集团 指 深业沙河（集团）有限公司 深业集团 指 深业集团有限公司 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 长沙公司 指 长沙深业置业有限公司 新乡公司 指 新乡市深业地产有限公司 郑州公司 指 河南深业地产有限公司 长沙深业堤亚纳湾 指 沙河城 沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 沙河股份 股票代码 000014 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 沙河实业股份有限公司 公司的中文简称 沙河股份 公司的外文名称（如有）SHAHE INDUSTRIAL CO.,LTD.公司的法定代表人 陈勇 注册地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼 注册地址的邮政编码 518053 公司注册地址历史变更情况 1992 年 5 月 30 日，变更前地址：深圳市上步燕南路 403 栋 3 层，变更后地址：深圳市罗湖区布心路金威啤酒厂南侧；2001 年 3 月 29 日，变更前地址：深圳市罗湖区布心路金威啤酒厂南侧，变更后地址：深圳市南山区沙河商城七楼；2013 年 8 月 28 日，变更前地址：深圳市南山区沙河商城七楼，变更后地址：深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼 办公地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼 办公地址的邮政编码 518053 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王 凡 联系地址 广东省深圳市南山区白石路 2222 号沙河世纪楼 电话 0755-86091298 传真 0755-86090688 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 证券时报 公司披露年度报告的媒体名称及网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 914403006188016784 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1992 年 6 月公司上市，主营业务为计算机用周边耗材。2001 年，公司重大资产重组，主营业务转为房地产开发与经营。历次控股股东的变更情况（如有）2000 年 10 月、11 月，沙河集团分两次受让发起人法人股 25,818,264 股，成为公司控股股东。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路 1318 号星展银行大厦 507 单元 01 室 签字会计师姓名 林崇云、裘小莹 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年 营业收入（元）641,736,448.88 346,673,403.12 85.11%438,139,662.69 归属于上市公司股东的净利润（元）35,423,521.56 4,374,307.33 709.81%21,085,177.65 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）26,194,952.98-6,060,175.95 532.25%11,511,669.76 经营活动产生的现金流量净额（元）-72,482,011.57 259,151,612.03-127.97%32,487,473.29 基本每股收益（元/股）0.18 0.02 800.00%0.10 稀释每股收益（元/股）0.18 0.02 800.00%0.10 加权平均净资产收益率 3.89%0.49%3.40%2.37%扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率 2.87%-0.68%3.55%1.30%2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末 总资产（元）2,538,868,019.69 2,433,688,819.31 4.32%1,972,365,635.76 归属于上市公司股东的净资产（元）928,065,953.22 894,255,497.62 3.78%891,158,815.93 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 8 定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 8,091,265.77 9,782,726.64 6,471,474.24 617,390,982.23 归属于上市公司股东的净利润-9,433,104.53-12,027,432.63-9,695,458.96 66,579,517.68 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-11,773,294.99-14,315,269.50-12,000,009.27 64,283,526.74 经营活动产生的现金流量净额-24,972,593.95 2,770,633.25-37,924,954.25-12,355,096.62 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-5,912.50-71,634.77-2,236.22 拆迁过渡期安置费收入 12,268,935.00 12,268,935.00 12,268,935.00 鹤塘小区-沙河商城城市更新项目房屋拆迁过渡期安置费收入 苗木销售收入 1,204,429.36 长沙深业置业有限公司销售苗木的收入 沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 9 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 34,757.87 654,584.69 571,941.11 减：所得税影响额 3,074,445.09 3,513,128.52 3,273,446.88 少数股东权益影响额（税后）-5,233.30 108,702.48-8,314.88 合计 9,228,568.58 10,434,483.28 9,573,507.89-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况 2021年是“十四五”开局之年，受世界百年未有之大变局和新冠肺炎疫情全球大流行交织影响，外部环境更趋复杂严峻，国内新冠肺炎疫情防控和经济社会发展各项任务极为繁重艰巨。我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。中央坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念。国家继续实施稳健的货币政策和积极的财政政策。2021年全年，全国居民消费价格（CPI)比上年上涨0.9%；工业生产者出厂价格(PPI)比上年上涨8.1%；三大需求稳步恢复增长；国内生产总值（GDP）1,143,670亿元，按不变价格计算，比上年增长8.1%。2021年，中央政策层面继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。谨防房地产金融风险成为2021年的重中之重，房地产长效机制的落地与完善，从二手房指导价、集中供地等政策，帮助控制房企风险外溢，引导市场预期回归合理与稳定。上半年，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，地产调控政策“多措并举、查漏补缺、精准调控”，各城市因城施策促进房地产企业良性循环和健康发展。下半年在楼市调控政策以“紧”为主的主线下，同时积极推进房地联动、一二级市场联动机制，房地产贷款集中管理将实现常态化，大力完善住房市场体系和住房保障体系将成为全体人民住有所居、职住平衡的有效推手。未来探索新发展模式下的良性循环将成为新的方向，城市更新的改造、物业管理的赋能、低碳等方面将被持续发掘新的机遇，全面落实人民住有所居、住有优居的未来房地产发展主要逻辑。（二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况（二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况 2021年，公司主要项目所在地为湖南省长沙市和河南省新乡市两座城市。2021年，长沙市房地产调控政策以“稳”为主，全年长沙市人民政府办公厅主要发布关于加强城市更新片区土地要素保障、长沙市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法的通知等，该通知对城市更新实施主体利用存量土地开发租赁住房的供地方式以及上市交易期限，对更新中土地采用协议出让方式的适用范围以及要求，对更新中土地采用带方案挂牌出让方式的适用范围以及要求等作出规定，明确了片区更新异地平衡原则和操作方式。房地产市场整体稳中有升，上半年成交活跃，下半年市场降温明显，呈现“前高后低”的市场环境。全年长沙三轮集中出让，仅首轮集中土拍中有多家品牌房企的身影，受市场下行、房地产行业资金环境趋紧影响，二三轮土拍则基本依靠本土国企托底。长沙市新建商品房销售面积2605.79万平方米，同比增长9.5%；销售额2620.32亿元，同比增长19.3%。2021年，新乡市受暴雨和疫情双重影响，房地产市场面临严峻挑战，新乡市政府发布契税补贴等政策稳房价、稳预期。全年新乡市市区新房销售面积246.44万平方米、21,285套、166.77亿元，同比分别降低22.27%、22.22%、22.44%；其中住宅销售面积205.02万平方米、16,520套、143.35亿元，同比分别降低25.37%、25.96%、22.86%；销售均价6,992元/，同比增长3.37%。（三）行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响（三）行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响 2022年，房地产业作为国民经济重要支柱产业仍然不会改变，中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调。城市的有机发展按照资源环境承载能力合理确定城市规模和空间结构，统筹安排城市建设、产业发展、基础公共服务，而城市更新作为促进城市功能完善，产业结构的升级、居住环境的改善和城市的发展非常重要。2019年中央经济工作会议首次强调了“城市更新”的概念，2020年中央经济工作会议提出坚持扩大内需战略基点，实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，到2021年8月住建部在关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科【2021】63号），指出城市更新新城中有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。继该通知后，住建部发布关沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 11 于开展第一批城市更新试点工作的通知（建办科函【2021】443号）选择21各城市(区)开展第一批城市更新试点工作，其核心是要引导城市积极稳妥实施城市更新行动，不沿用过度房地产化的开发建设方式，并将其与房地产调控结合在一起。根据公司发展战略，城市更新政策以及环境变化对沙河股份的未来经营业绩不会形成大量冲击。2021年2月18日自然资源部发布的“两集中”“三批次”政策试点工作，试点18个城市，该政策有利于提高城市土地利用的计划性，从房地产长效机制的构建来看，集中供地政策的目的和意义在于政府能够进行更加有效的土地市场检测、及时调控房价、稳定市场预期。18个试点城市中，长沙市自然资源和规划局于4月、9月、11月，分三次集中组织住宅用地公开出让，双限地成主流，新增竞租赁用地，三次集中供应宗数与供应面积呈递减趋势。新乡不在自然资源部发布的试点城市中，集中供地有效的抑制了通过提高起拍价格调整溢价率，沙河股份未来的土地拓展将聚焦一次性合理报价、竞更高更优质的品质建设方案在长沙和新乡进行土地拓展。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求（一）主要业务情况（一）主要业务情况 沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股市场的上市公司，总股本为201,705,187股，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。2021年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、建设开发和产品营销的模式经营房地产业。（二）市场地位及竞争优势（二）市场地位及竞争优势 自从1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业 堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创“国际文明居住标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。公司已在长沙市深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好评，沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时，公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。（三）面临的主要风险及应对措施（三）面临的主要风险及应对措施 1.风险和问题风险和问题 为了积极稳妥的推进房地产税立法和改革，2021年10月第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 全国人民大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定，房地产税的试点会影响部分人的购房预期，短时间内会造成试点区域房价和住房消费量的增速下滑，对于房地产企业的利润有一定的短期影响。2021年自然资源部发布的“两集中”、“三批次”政策试点，禁止了“马甲”拍地，加强了房企购地资金来源审查，且在房企参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、贷款、担保和其他的融资便利。与此同时，因为人口是影响长期经济增长的关键变量，计划生育政策曾有效地缓解了我国环境、资源承载过重的问题，但也导致了人口老龄化，生育率较低带来的人口增速放缓。未来人口增速持续放缓对于地产企业的产品营销造成较大的挑战。2.应对措施应对措施 1)多点发力，全面推进，狠抓项目销售多点发力，全面推进，狠抓项目销售 2021年，长沙公司开展多渠道整合营销，多节点稳步推进，3月启动了沙河城四期I区尾货分销去化；5月开启了沙河城四期III区A地块7#、8#栋集中开盘，并分别于6月对9#、10#栋进行了平推，8月对5#、6#栋商业进行了推售，11月对11#栋进行了平推；9月份启动了深业中心项目开盘销售。新乡公司的在售项目世纪新城项目已进入尾盘销售阶段，剩余产品主要为车位及商铺，导致市场关注度较低，同时受暴雨汛情、疫情反复等不利影响，客户来电咨询、自然到访量极少。面对困境，新乡公司齐心协力、攻坚克难，紧抓市场契机，紧跟销售节点，根据产品特性，进行活动铺排，不放松，不懈怠，全面整合，多方位把控，严格执行，实现了全年的销售任务。2)紧抓进度，全力以赴推进项目建设进程紧抓进度，全力以赴推进项目建设进程 2021年，公司项目所在地长沙地区雨季持续时间超历史最长，河南新乡也遭遇历史罕见汛情，给工程建设带来极大的沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 12 影响。两地工程团队克服雨季影响和原材料短缺断供等问题，合理调整施工周期，科学施工，加班加点确保了各项工程任务的圆满完成。（四）公司经营情况（四）公司经营情况 公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市；在深圳市本部所在地，公司除拥有原办公场所沙河商城搬迁补偿物业外，已无其他土地储备。2021年，公司实现营业收入64,174万元，归属于上市公司股东的净利润3,542万元。公司本部实现营业收入1,272万元，净利润-120万元；长沙公司实现营业收入34,266万元，净利润3,170万元；新乡公司实现营业收入28,460万元，净利润4,522万元。1.新增土地储备项目新增土地储备项目 报告期内，公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中心，择机获取土地储备。2.累计土地储备情况累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（）总建筑面积（）剩余可开发建筑面积（）郑州荥阳 25,434.00 92,373.00 92,373.00 长沙市 15,777.00 60,462.00 60,462.00 总计 41,211.00 152,835.00 152,835.00 沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 13 3.主要项目开发情况主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）长沙市 长沙沙河城四期 开福区开福大道 住宅 100.00%2019 年 12月 01 日 截至 2021 年 12 月底，已完成竣工备案。100.00%25,749 89,886 114,135.81 114,135.81 62,931 47,373 长沙市 长沙沙河城四期III区A地块 开福区开福大道 住宅 100.00%2020 年 05月 21 日 截至 2021 年 12 月底，7#-11#栋主楼全部封顶，砌体完成，抹灰完成 80%，铝合金窗框安装完成。55.00%35,357 135,838 0 0 91,452 44,713 长沙市 长沙沙河城四期III区B 地块 开福区开福大道 住宅 100.00%2021 年 08月 09 日 截至 2021 年 12 月底，13#栋完成 4 层楼面，14#栋完成 5 层楼面，15#栋完成 4 层楼面，地下室区域完成 50%。20.00%21,583 64,073 0 0 44,479 8,471 长沙市 长沙深业中心 开福区体育馆路 商业 100.00%2020 年 09月 18 日 截至 2021 年 12 月底，主体施工至 38 层，砌体施工至 30 层，主体塔楼抹灰完成 13-16层。60.00%6,515 63,940 0 0 131,005 66,711 新乡市 新乡世纪新城三期 II 卫滨区文岩路 住宅 70.00%2018 年 07月 29 日 截至 2021 年 12 月底，已完成竣工备案。100.00%11,149 45,373 50,991.79 50,991.79 26,525 19,744 备注：备注：开工时间：主体开工时间。4.主要项目销售情况主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积（）可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）长沙市 沙河城二期双拼、联排 开福区开福大道 住宅 100.00%70,097.94 79,118.46 78,763.37 524.29 1,486.36 78,239.08-长沙市 沙河城四期高层 开福区开福大道 住宅 100.00%89,886.41 86,271.11 85,276.80 21,410.81 17,831 42,360.61 42,360.61 32,568.33 长沙市 沙河城四期商业 开福区开福大道 商业 100.00%2407 2405 607 607 1,237 366.99 366.99 713.67 长沙市 长沙沙河城四期 III 区 A 开福区开福大道 住宅 100.00%135,838 127,922.93 54,411 54,411 47,879-长沙市 长沙深业中心 开福区体育馆路 商业 100.00%63,940 47,408.36 422 422 515-新乡市 世纪新城一期住宅 卫滨区文岩路 住宅 70.00%295,289 88,274.34 88,274.34 68.35 51 88,274.34 114.54 78.48 新乡市 世纪新城一期商业 卫滨区文岩路 商业 70.00%2,764.98 2,592.37 383.11 272.78 2,592.37 676.15 478.07 新乡市 世纪新城二期住宅 卫滨区文岩路 住宅 70.00%79,087.03 79,087.03 200.56 192 78,886.47-新乡市 世纪新城二期商业 卫滨区文岩路 商业 70.00%7,273.13 1,321.54 229.32 151.85 1,321.54 229.32 144.62 新乡市 世纪新城三期 7#-10#住宅 卫滨区文岩路 住宅 70.00%59,632.26 59,632.26-59,632.26 127.55 79.54 新乡市 世纪新城三期 7#-10#商业 卫滨区文岩路 商业 70.00%3,786.99 473.85 345.85 268.83 473.85 345.85 246.63 新乡市 世纪新城三期 18-19#住宅 卫滨区文岩路 住宅 70.00%43,039.86 42,700.64 1,012.3 673.92 42,335.54 42,335.54 26,833.76 5.主要项目出租情况主要项目出租情况 沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 14 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 沙河世纪楼物业 深圳 商业 100.00%1,040.06 1,040.06 100.00%沙河世纪村物业 深圳 商业 100.00%246.00 246.00 100.00%沙河世纪假日广场 深圳 商业 100.00%7,722.36 2,687.34 34.80%沙河华厦路物业 深圳 商业 100.00%692.02 692.02 100.00%沙河存量物业 深圳 商业 100.00%171.35 171.35 100.00%新乡世纪村幼儿园 新乡 70.00%1,216.29 1,216.29 100.00%新乡世纪新城幼儿园 新乡 70.00%2,579.70 2,579.70 100.00%土地一级开发情况 适用 不适用 6.融资途径融资途径 融资途径 期末融资余额（万元）融资成本区间/平均融资成本 期限结构（万元）1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 12,800.00 5.13%12,800.00 合计 12,800.00 5.13%12,800.00 沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 15 发展战略和未来一年经营计划 1.公司发展战略公司发展战略 2022年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。2.公司经营计划公司经营计划 1）群策群力做好地产营销工作，签约销售力创佳绩）群策群力做好地产营销工作，签约销售力创佳绩 长沙公司销售产品主要以沙河城四期区A地块剩余高层产品与四期区B地块新推高层产品以及深业中心公寓产品为主。新乡公司拓宽渠道，扩大宣传面，主抓商铺销售，实现项目清盘。2）加强项目管控，紧盯节点计划不松懈）加强项目管控，紧盯节点计划不松懈 长沙深业中心项目5月底前，主体封顶。长沙沙河城四期区A地块12月底前，完成竣工验收；四期区B地块8月底前，主体结构封顶。3)继续实施深耕城市战略，做好新项目拓展继续实施深耕城市战略，做好新项目拓展 随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目均已完工，为了拓展土地资源，公司将把深耕河南的重心转移至郑州，同时公司将坚持深耕城市战略，形成以深圳为依托，积极寻求对外扩张，确定了以深圳、湖南长沙、河南郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心，寻求新项目拓展的机会。4）2022年资金计划年资金计划 公司2022年度计划投资53,519万元，其中长沙公司计划投资46,023万元。5）2022年续建或新建项目情况年续建或新建项目情况 序号序号 项目名称项目名称 项目所在城市项目所在城市 权益比例权益比例 占地面积占地面积（）（）总建筑面积总建筑面积（）（）计容建筑面积计容建筑面积（）（）1 长沙沙河城四期III区A地块 湖南长沙市 100.00%35,357 170,348 135,838 2 长沙沙河城四期III区B地块 湖南长沙市 100.00%21,583 79,416 64,073 3 长沙沙河城二期II区 湖南长沙市 100.00%12,104 50,040 38,000 4 长沙深业中心 湖南长沙市 100.00%6,515 80,782 63,940 合计合计 75,559 380,586 301,851 6）2022年计划销售情况年计划销售情况（1）长沙公司）长沙公司 序号序号 产品产品 权益比例权益比例 22年可售面积年可售面积()计划销售面积计划销售面积()面积去化比例面积去化比例 1 沙河城二期双拼、联排 100%355 355 100%5 沙河城四期I区住宅 100%614 614 100%6 沙河城四期I区商业 100%1,798 858 48%7 沙河城四期商业 100%617-9 沙河城四期III区A地块住宅 100%73,512 49,481 67%10 沙河城四期III区B地块住宅 100%62,687 22,410 36%11 深业中心 100%46,987 2400 5%合计合计 186,570 76,118 41%（2）新乡公司）新乡公司 沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 16 序号序号 产品产品 权益比例权益比例 22年可售面积年可售面积()计划销售面积计划销售面积()面积去化比例面积去化比例 1 世纪新城一期商业 70%173 173 100%2 世纪新城二期商业 70%5,952 409 7%3 世纪新城三期7#-10#商业 70%3,313 264 8%4 世纪新城三期18-19#住宅 70%339 339 100%5 世纪新城三期18-19#商业 70%921-合计合计 10,698 1,185 11%向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供59,421万元担保，其中：长沙公司26,087万元，新乡公司33,334万元。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计划与成本管控，锤炼“快周转”运营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统，现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。四、主营业务分析四、主营业务分析 1、概述、概述 参见第三节“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 17 单位：元 2021 年年 2020 年年 同比增减同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 641,736,448.88 100%346,673,403.12 100%85.11%分行业 房地产销售 625,355,165.60 97.45%330,637,167.38 95.37%89.14%物业租赁收入 14,651,775.68 2.28%14,028,774.16 4.05%4.44%物业管理 1,729,507.60 0.27%1,994,509.19 0.58%-13.29%其他 12,952.39 0.00%-100%分地区 湖南长沙 342,664,501.03 53.40%240,608,555.97 69.40%42.42%河南新乡 284,595,562.16 44.35%91,699,983.83 26.45%210.36%广东深圳 14,476,385.69 2.26%14,364,863.32 4.14%0.78%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产销售收入 625,355,165.60 393,169,798.07 37.13%89.14%90.84%-0.56%分地区 长沙市 342,664,501.03 203,008,962.46 40.76%42.42%34.61%3.44%新乡市 284,595,562.16 191,487,547.90 32.72%210.36%231.55%-4.30%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2021 年 2020 年 同比增减 房地产 销售量 平方米 79,614 83,550-4.71%生产量 平方米 179,220 130,121 37.73%库存量 平方米 143,095 27,928 412.37%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 生产量：报告期内取得预售许可的存货增加所致 库存量：报告期内可售存货增加所致 沙河实业股份有限公司 2021 年年度报告全文 18（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2021 年 2