000011_2021_深物业A_2021年年度报告_2022-03-29.pdf

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文深圳市物业发展（集团）股份有限公司深圳市物业发展（集团）股份有限公司2021 年年度报告年年度报告（公告编号：（公告编号：2022-092022-09）2022 年年 03 月月深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文1第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计主管人员）刘强声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。主管人员）刘强声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号号行业信息行业信息披露中房地产业的披露要求。披露中房地产业的披露要求。公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望公司未来发展的展望”的有关内容。的有关内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以以 595,979,092 为基数为基数，向向全体股东每全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 6.8 元（含税元（含税），送红股，送红股 0 股（含税股（含税），不以公积，不以公积金转增股本。金转增股本。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文2目录目录第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.1 1第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 5第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.9 9第四节第四节 公司治理公司治理.3232第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.4848第六节第六节 重要事项重要事项.5050第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.6161第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.6767第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.6868第十节第十节 财务报告财务报告.6969深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文3备查文件目录备查文件目录一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文4释义释义释义项指释义内容公司、本公司、集团、深物业、深物业集团指深圳市物业发展（集团）股份有限公司深投控、投控公司指深圳市投资控股有限公司皇城地产指深圳市皇城地产有限公司东莞公司指东莞市国贸长盛房地产开发有限公司徐州公司指深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司扬州公司指深物业扬州房地产开发有限公司城市更新公司指深圳市深物业城市更新有限公司荣耀地产指深圳市荣耀房地产开发有限公司国贸物业指深圳市国贸物业管理有限公司国贸科技园指深圳市国贸科技园服务有限公司国贸美生活指深圳市国贸美生活服务有限公司商业运营公司指深圳市深物业商业运营有限公司国贸餐饮指深圳市国贸餐饮有限公司监理公司指深圳市物业工程建设监理有限公司物合公司指深圳市物合产业投资发展有限公司深房物业指深圳市物业管理有限公司外贸物业指深圳外贸物业管理有限公司深福保物业指深圳市深福保物业发展有限公司水电公司指深圳市深福保水电市政服务有限公司保安公司指深圳市保税区保安服务有限公司设施之家指深圳市设施之家科技有限公司元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文5第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称深物业 A、深物业 B股票代码000011、200011变更后的股票简称（如有）不适用股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称深圳市物业发展（集团）股份有限公司公司的中文简称深物业集团公司的外文名称（如有）ShenZhen Properties&Resources Development(Group)Ltd.公司的外文名称缩写（如有）SZPRD公司的法定代表人刘声向注册地址广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层、42 层注册地址的邮政编码518014公司注册地址历史变更情况无办公地址广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 16 层、20 层、39 层、42 层办公地址的邮政编码518014公司网址电子信箱二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名张戈坚丁名华、陈倩颖联系地址广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 20 层广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层电话0755-822110200755-82211020传真0755-82210610 822120430755-82210610 82212043电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司披露年度报告的证券交易所网站深圳证券交易所 http:/公司披露年度报告的媒体名称及网址A 股：证券时报、B 股：大公报及巨潮资讯网 http:/公司年度报告备置地点广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层董事会办公室深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文6四、注册变更情况四、注册变更情况组织机构代码无变更公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更历次控股股东的变更情况（如有）深圳市国资委于 2004 年 9 月 29 日决定以新设合并的方式成立深圳市投资控股有限公司，本次新设合并中被合并方包括公司原控股股东深圳市投资管理公司和深圳市建设投资控股公司。本次被合并方深建投持有深物业323,796,324 股股份，深投管持有深物业 56,582,573 股股份，上述股份合计占深物业总股本的 63.82%。公司于 2018 年 10 月 19 日收到实际控股股东深投控通知，深投控已取得中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的证券过户登记确认书,至此，深投控股权过户工作已完成，公司控股股东变更为深投控。公司于本报告期内控股股东无变更。五、其他有关资料五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址深圳市福田区深南中路 2002 号中核大厦 9 层签字会计师姓名黎明，陈子涵，徐平公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否2021 年2020 年本年比上年增减2019 年营业收入（元）4,491,965,643.714,104,374,646.029.44%3,961,669,942.44归属于上市公司股东的净利润（元）1,003,969,842.33798,572,121.7425.72%817,805,780.12归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）983,778,096.90788,377,322.3924.79%695,675,201.19经营活动产生的现金流量净额（元）-1,813,313,008.58385,497,782.12-570.38%939,789,565.96基本每股收益（元/股）1.68461.339925.73%1.3722稀释每股收益（元/股）1.68461.339925.73%1.3722加权平均净资产收益率24.69%23.47%1.22%20.46%2021 年末2020 年末本年末比上年末2019 年末深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文7增减总资产（元）14,581,897,151.7612,207,356,912.5419.45%10,772,491,740.53归属于上市公司股东的净资产（元）4,486,110,790.393,727,917,440.0320.34%3,147,949,009.38公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入891,026,732.661,649,838,406.59640,625,548.941,310,474,955.52归属于上市公司股东的净利润214,420,219.16461,955,304.5998,290,796.67229,303,521.91归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润208,303,080.57461,555,410.6497,412,536.02216,507,069.67经营活动产生的现金流量净额83,213,087.801,054,357,692.93-1,680,581,358.73-1,270,302,430.58上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用单位：元项目2021 年金额2020 年金额2019 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-62,170.29-322,603.7747,015.23深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文8计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）23,923,655.597,100,657.342,410,184.82主要收到企业总部认定政府补助同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益118,680,871.93与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-2,396,947.00单独进行减值测试的应收款项减值准备转回19,900.00除上述各项之外的其他营业外收入和支出2,915,682.889,089,508.742,048,751.21其他符合非经常性损益定义的损益项目169,262.0394,284.3791,337.56减：所得税影响额6,749,597.213,470,226.551,146,936.51少数股东权益影响额（税后）5,087.57-80,226.22645.31合计20,191,745.4310,194,799.35122,130,578.93-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用公司不存在将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文9第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求（一）宏观经济形势及行业发展现状（一）宏观经济形势及行业发展现状2021年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，主要宏观经济指标保持在合理区间，供给侧结构性改革持续推进，改革开放继续深化，人民生活水平和质量继续提高，推动高质量发展的积极因素增多。自2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,中央对“房住不炒”定位不断深化。为防范房地产领域风险，近几年房地产市场持续处于较为严格的监管环境中，相关政策对房地产市场的需求端、供给端以及融资端产生一系列的影响，进而对房地产企业经营能力提出更高挑战。报告期内，“房住不炒”与“三稳”的房地产政策调控主基调不变，房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，全年规模仍保持较高水平。全年销售前高后低全年销售前高后低，下半年销售持续下行下半年销售持续下行。据国家统计局数据，2021年全年商品房销售面积17.94亿平方米，同比增速1.9%，销售金额18.19万亿元，同比增速4.8%，但商品房销售增长主要得益于上半年良好的销售行情，下半年以来房地产销售降温明显。具体来看，上半年商品房销售延续2020年下半年的繁荣景象，销售额和销售面积持续双位数增长，销售均价维持在1万/平以上。6月后新房市场销售断崖式下跌，8月开始销售面积和销售额增速进入两位数负增长，并维持至年底。新开工走弱新开工走弱，开发投资持续回落开发投资持续回落。全年开发投资完成额14.7万亿元，同比增速4.4%。下半年持续低位运行，9月开始进入负增长，12月开发投资完成额同比下降13.9%。房企资金压力大，预售监管严，开工意愿低。2021年全年新开工面积19.89亿平，同比下降11.4%，是2016年以来最大跌幅。拿地力度放缓，下半年土地市场快速冷却。拿地力度放缓，下半年土地市场快速冷却。房企整体拿地力度放缓，全年土地成交价款1.78万亿元，同比增长2.8%，购置土地面积2.16亿平米，同比下降15.5%。22城集中供地呈现“先热、再冷、终稳”的格局，上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境，使得房企拿地意愿强烈，土地竞争较为激烈，导致第一批集中供地整体表现较为火热，成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位，远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响，第二批集中供地整体遇冷，在多地集体叫停延后供地计划之后，整体撤拍流拍率依然显著升高，成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化，市场信心略微修复，由于土地出让规则的适度放宽，第三批集中供地呈现平稳态势，虽然成交溢价率为全年最低，但下滑幅度不明显，流拍率亦有所下降。监管尚未放松监管尚未放松，资金面未见明显改善资金面未见明显改善。随着贷款集中度管理等政策效果的显现及房地产企业信用风险的逐渐暴露，2021年房地产企业融资渠道全面收缩，按揭贷款发放受到较大负面影响，房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响。据国家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金20.11万亿元，同比增长4.2%，规模创历史新高，但增速创近六年新低且增速逐月下滑，2021年下半年起到位资金单月值同比出现负增长，9月同比降幅达到11.2%。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但年末到位资金增速仍表现不佳，信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。（二）行业政策环境（二）行业政策环境2021年，坚持“房住不炒”仍是地产调控主基调，围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，根据市场热度进行政策调整，上半年市场热度较高时，政策全面收紧、频频加码；经历持续下行后，下半年边际放松、释放部分利好。从供需两端看，需求端集中于加强信贷监管、价格管控、优化升级限购限贷政策等，供给端集中于土地和金融管控，旨在降风险和去杠杆。需求端集中于加强信贷监管、价格管控、优化升级限购限贷政策等需求端集中于加强信贷监管、价格管控、优化升级限购限贷政策等。（1）加强信贷监管。严查资金违规流入房地产市场，多个城市严查违规资金用作首付、按揭贷款等，防经营贷入市；房地产贷款集中度管理政策生效，部分银行及城市房贷额度紧张，购房者按揭贷款周期变长，按揭利率上升，资质要求提高等。（2）价格管控。房价调控更加着重于“稳”，一方面，热点城市管控房价过快上涨从新房向二手房延伸，深圳、上海、无锡、绍兴等城市先后建立二手房价格参考机制，要求银行按照参考价格发放二手房贷款，意在限制二手房价格过快上涨、打击新老价格倒挂现象。另一方面，三四线楼市表现分深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文10化，部分城市出现房价明显下跌、开发商大幅降价的现象，7月市场出现下行信号后，菏泽、岳阳、昆明等城市先后发布限跌令，大多以网签备案价为基础，跌幅不得大于10%。（3）优化、升级限购限贷政策。热点城市主要是通过打补丁的方式加码，或者通过增加获取购房的条件等方式限制投资型购房需求入场。如海口、西安、杭州、东莞、广州和南京等增加个人所得税或社会保险缴纳证明等条件；厦门、合肥、成都、杭州和上海等均规定，通过法拍获取房屋需要具备购房资格；武汉推出房票购房制度；东莞提高外地户籍购房社保缴纳年限等。供给端集中于土地和金融管控供给端集中于土地和金融管控。（1）土地方面，2021年开始，22城市实行宅地供给“两集中”政策，即集中公告、集中出让，原则上一年的土地出让次数不超过3次。年内，除了首批试点的22座城市完成了集中供地外，其他仍有部分城市同样采取了“两集中”方式完成了土地出让。集中供地作为房地产长效机制的重要一环，主要目的在于通过稳定地价从而稳定房价，而房企则需要在短时间内筹集更多的资金以备拍地，对于房企资金链的考验加强。第二次集中供地开始，民营企业限于信用挑战和资金压力，无力在投资端有大的作为，纷纷选择“不参与”，央企国企成为拿地主流，一些地方型国有企业也不断涌现出来。（2）金融管控上，9月以前政策延续收紧，不断打补丁限制房企融资。2020年12月31日，央行、银保监会发布贷款集中度考核标准，限制银行房地产贷款存量规模，2021年以来房企开发贷融资明显受限。2021年3月22日，央行召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度”。5月，中基协暂停了基金子公司备案房地产供应链类产品；8月后，ABS的审批、发行均明显放缓。9月起多家房企面临流动性困境，地产调控边际放松，9月下旬-11月以央行、银保监会等金融监管机构的放松为主，开发贷、按揭贷款、债券融资等逐渐恢复，各地政府、住建部门为保交付加强预售资金监管；12月以来金融机构、住建部门及地方政府多部门联合表态协同化解流动性危机。2021年，全国各省市发布房地产调控政策400余次。房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。展望2022年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下，信贷环境改善预期较为明显，但大幅放松的可能性较小。房地产税改革试点工作将推迟，短期或进一步影响购房者预期，楼市回暖可期。（三）区域市场格局（三）区域市场格局从区域市场看，2021年，深圳房地产市场继续保持调控加码、监管强化的发展态势。2月，深圳发布二手房指导价，变相提高二手房交易首付比例，二手房市场成交及价格涨幅双双受抑；3月，深圳市住建局明文要求所有住宅类项目入市必须经“i深圳”进行诚意登记与线上选房。同时，深圳“打新”全面实施积分排序政策，严查首付资金来源，严打众筹、代持（购房）等行为，严防经营贷、抵押贷等资金违规流入楼市。各项政策的严格执行降低了房地产的金融投资属性，市场迅速冷却，观望情绪浓厚。（四）公司所处行业地位（四）公司所处行业地位深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域近四十载，综合实力和品牌影响力不断攀升，行业地位逐年提高，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司荣获“2021深圳500强企业”称号，位列第170位、连续三年获评深圳市级总部企业并获贡献奖顶格奖励；公司下属国贸物业荣获“2021物业服务力大湾区百强企业”、“2021大湾区产业园区物业服务力TOP5企业”、“2021年中国物业服务企业综合实力100强”、“2021年中国物业服务企业品牌价值100强”、2021年广东省质量标杆企业”、“2021年中国物业服务品牌特色企业-全球领先的物业管理生态运营商”；深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府公布的第一批深圳市历史建筑名录、深圳国际贸易中心历史陈列入选国家档案局2021年度全国经济科技档案资源开发利用案例等多项荣誉，彰显了公司的综合实力，体现了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。报告期内，面对房地产行业形势变化，公司以稳健的经营状况和良好的财务状况获得比较优势，抓住土地市场机会，成功竞得东莞虎门镇2021WR023、深圳市光明区A606-0258地块，实现多年来集团从二级市场获取土地资源零的突破，为集团“十四五”可持续发展提供坚实保障，也意味着集团开发业务完全市场化时代的全面开启。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求（一）主要业务概述（一）主要业务概述深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文11市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。四十载风雨兼程，一代代深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。2021年是“十四五”开局之年，报告期内，面对新冠疫情冲击与房地产深度调控等因素的叠加影响，公司迎难而上，围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过“主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。1.产城空间开发产城空间开发公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块加大拿地力度，稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快徐州、扬州等异地项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。2.物业管理服务物业管理服务公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+12”的协调发展新格局。报告期内，国贸物业通过自主拓展和收并购，新增物业管理面积超700万平方米，物业管理总面积突破3000万平方米，其中产业园区在管面积达1000万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。3.产业生态运营产业生态运营产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。4.其他业务其他业务报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。（二）公司（二）公司20212021年经营情况年经营情况2021年是全面落实“十四五”规划的开局之年，公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，立足“长期有目标，中期深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文12有预期，短期见成效”，促进整体效益实现长期可持续发展。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，集团总资产规模约145.82亿，全年营业收入约44.92亿元，利润总额约13.14亿元，同比增长约27.07%，创下自集团成立以来的最好最高水平，ROE指标连年位居A股房地产板块和市属国资控股上市公司前列。一是产城空间开发板块业绩突出，项目拓展卓有成效。一是产城空间开发板块业绩突出，项目拓展卓有成效。房地产业务全年实现营业收入31.31亿元，占总营收比重为69.70%，同比增长8.14%。报告期内，一方面，集团以粤港澳大湾区为重点，积极主动投身激烈的土拍市场，抢抓东莞、深圳土地竞拍机遇，捷报频传，成功中标东莞虎门占地约5.2万平方米及深圳光明占地约1.5万平方米地块，实现多年来集团从二级市场获取土地资源零的突破，为集团“十四五”可持续发展提供坚实保障，也意味着集团开发业务完全市场化时代的全面开启。另一方面，持续强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转。全盘统筹金领假日项目年度销售工作，把握入市节奏，B、C座尾盘顺利实现清盘，并踩准疫情稳控的节点在5月14日实现A座开盘销售，取得良好业绩，为收入及利润增长提供了强有力的支撑。同时，一批重点难点项目关键环节取得突破，福昌二期项目按期封顶，观澜蚌岭项目二期实施主体确认完成，宝路土地完成闲置用地处理并明确现金方式补偿，御品峦山项目分立方案获上级产权单位同意，徐州龙腰山居项目完成全部验收程序，华丽西村3号食堂危房搬迁改造强力推进成功解除安全风险等。其中，观澜蚌岭项目作为公司以市场化方式落地龙华观澜片区的第一个产城综合体项目，被纳入龙华区2021年第一批重点产业、重大民生项目集中开工，计划总投资超80亿元，总建筑面积约62万平方米，将引进数字智造、数字文教、数字健康、金融服务等智慧科技产业，建成集产业办公、住宅、商业于一体的大型产城综合体，助力集团转型跨越发展。二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入11.85亿元，占总营收比重为26.37%，同比增长约10.70%，仍为集团第二大营收来源；毛利率为18.31%，较上年同期提高约3.6个百分点。报告期内，成功收购深房集团、外贸集团和深福保集团旗下5家优质物管企业，管理面积合计约568万，总的在管面积突破3000万，其中产业园区在管面积达1000万，高端产业园区运营管理规模强势跻身国内产业园区运营管理第一梯队，有效提升集团物管板块整体市场竞争力，对集团做大做强物管业务、培育第二主业的战略转型具有极其重要的里程碑式的意义。创新收购高端增值服务商设施之家，未来将作为集团信息化、数字化、智能化转型发展的重要抓手，至此，集团第四大业务板块-主业生态投资的首个项目成功落地，同时也是“主业延伸、边缘突破”的生动实践，为后续类似企业的收购开创了契机及提供了可供借鉴的宝贵经验。市场化拓展工作并驾齐驱，年净增长物管面积约195万，其中扬州景悦公司拓展了约80万，为完成年度任务作出了突出贡献。积极引入国际化物管行业巨头世邦魏理仕作为战略合作方，共同培育高端物管、资产运营、地产开发服务的优质品牌。三是产业生态运营及其他板块提质增效三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力培育核心运营能力。租赁运营业务全年实现营业收入1.76亿元，占总营收比重为3.92%，同比增长26.85%。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，多路径培育核心运营能力，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内，与投控公司、深投发展签订协议托管97项物业约8.2万资产，预计每年可增加收入约700万元，首次以市场化的方式主动拓展东湖公寓项目近1万轻资产项目，开业首日入住率即突破60%，现阶段集团可租赁物业面积约达43万，并坚持提质增效为核心，加快推进资产改造升级、盘活利用、处置低效资产。产业招商从零起步固本强基，发布产业招商策略白皮书 产业运营管理办法（试行）等完善体系建设，产业招商体系已初步成型，全力推动扬州、蚌岭、福源等项目的产业规划方案，年内接洽意向合作单位近300家，与多家单位达成合作意向。金领假日A栋精装工程、福昌二期、观澜蚌岭项目监理工作有序开展，严格按照监理工作规范流程及公司内控相关要求扎实开展各项工作，确保顺利完成现有项目监理工作。新增土地储备项目新增土地储备项目宗地或项目名称所在位置土地规划用途土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式权益比例土地总价款（万元）权益对价（万元）深圳市光明A606-0258 地块光明区玉塘街道住宅14,901.8089,067招拍挂100.00%167,044167,044东莞市虎门镇2021WR023 地块东莞市虎门镇赤岗社区住宅51,687.93113,713.44招拍挂100.00%213,376213,376累计土地储备情况累计土地储备情况深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文13项目/区域名称总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）御品峦山花园项目2.197.897.89宝路项目3.248.168.16惠阳淡水土地1.776.206.20海口红旗镇土地15.8-光明玉塘项目1.498.918.91东莞虎门项目5.1711.3711.37总计29.6642.5342.53主要项目开发情况主要项目开发情况城市/区域项目名称所在位置项目业态权益比例开工时间开发进度完工进度土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）深圳市金领假日公寓福田区住宅100.00%2014.03已竣工100.00%12,598133,8000133,800138,311127,701深圳市福汇华苑福田区安居房100.00%2018.12在建10 月 8 日实现主体结构封顶，整体装修安装工程完成约80%，屋面以上结构施工全部完成4,27433,4300091,13366,172徐州市半山御景（二期）铜山区住宅100.00%2019.03在建截至 12 月 31 日，工程已完工，正在办理竣工备案手续31,53722,7950023,58120,047深圳市观澜蚌岭项目龙华区住宅、商业公寓、产业69.00%2020.10在建现场建筑物拆除已完成 94.66%，二期土方、基坑支护及桩基础工程施工单位已进场并在进行相关施工工作68,300433,64000694,150345,252主要项目销售情况主要项目销售情况城市/区域项目名称所在位置项目业态权益比例计容建筑面积可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）深圳金领假日公寓福田区福田南路与滨河住宅、单身公寓、商业100%133,800.6125,231.07106,525.2838,201.84338,967100,360.6036,073.53300,441.21深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文14市路交汇处东莞市松湖朗苑东莞大朗镇住宅、商业100%147,139.96140,911140,911240207149,241.84228184.992扬州湖畔御景园一期瘦西湖路与邗沟路交汇处住宅、商铺、公寓、车库、车位100%36,141.2848,870.9842,921.54572.28217.342,822.87607.02208.35扬州湖畔御景园二期瘦西湖路与邗沟路交汇处住宅、商铺、公寓、车库、车位100%56,935.7573,121.9669,798.522,275.153,078.6968,314.864,136.975,454.09主要项目出租情况主要项目出租情况项目名称所在位置项目业态权益比例可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率喜寓龙园店深圳市长租公寓100.00%39673967100.00%喜寓龙华店深圳市长租公寓100.00%16091609100.00%喜寓新湖店深圳市长租公寓100.00%16001600100.00%东湖公寓深圳市长租公寓100.00%8171.724506.1455.14%国贸美食城深圳市商业100.00%40492468.460.96%福民综合楼深圳市商业、公寓100.00%64505192.2380.50%文锦渡口岸大楼 A 座深圳市罗湖区写字楼75.00%5884575397.7