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山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-002 1 崇 峻 股 份 NEEQ:832306 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 Shandong Cojon Real Estate Brokerage Co.,Ltd.年度报告 2016 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-002 2 公 司 年 度 大 事 记 2016 年 6 月 12 日，公司 2016 年第一次临时股东大会审议通过关于变更公司注册地址的议案（具体内容请参见于 2016 年 6 月 14 日公告的 2016 年第一次临时股东大会决议公告）。因原注册地租约即将到期，根据公司实际发展需要，公司决定变更注册地址。由原来的济南市历下区经十路 9777 号鲁商国奥城 3 号楼 1703 室变更为济南市历下区经十路 9777 号鲁商国奥城 3 号楼 2306 室。2016 年 6 月 12 日，公司 2016 年第一次临时股东大会审议通过关于确认股票发行方案调整的议案（具体内容请参见于 2016 年 6 月 14 日公告的 2016 年第一次临时股东大会决议公告）。本次股票发行总数为 1,377,058 股，其中限售条件股份 123,087股，无限售条件股份 1,253,971 股。2016 年 6 月 20 日，公司股票发行新增股份在全国股份转让系统挂牌并公开转让。2016 年 6 月 12 日，公司 2016 年第一次临时股东大会审议通过了关于公司资本公积转增股本的议案（具体内容请参见于 2016 年 6 月 14 日公告的 2016 年第一次临时股东大会决议公告），公司拟以截止 2015 年 12 月 31 日未分配利润 6,051,346.27元，资本公积 19,220,257.71 元，以定增完成后的总股本 6,887,058 股为基数,向全体股东每 10 股转 27 股,即:以资本公积转增股本 18,595,057 股，公司股本由6,887,058 股变更为 25,482,115 股。后因公司战略规划及业务发展的需要，经董事会综合考虑并与投资者协商一致，2016 年 7 月 25 日公司 2016 年第二次临时股东大会决定取消此次资本公积转增股本事宜。此次资本公积转增股本事宜的取消不涉及违约赔付问题，并未对公司经营管理造成影响。2016 年 12 月 26 日，公司第一届董事会第十七次会议审议通过了关于转让子公司股权的议案（具体内容请参见于 2016 年 12 月 27 日公告的第一届董事会第十七次会议决议公告），公司拟转让所持有的全资子公司济南主动广告传媒有限公司 100股权，受让方为余金豆，转让价款拟为 1,362,692.52 元（大写：壹佰叁拾陆万贰仟陆佰玖拾贰元伍角贰分），本次交易的定价依据是 2016 年 11 月 30 日经审计的主动广告账面净资产为基准，该净资产经信永中和会计事务所（特殊普通合伙）审计并出具XYZH/2016JNA50206 号审计报告。截至目前，转让子公司事宜尚未收到转让方转让款，未办理工商变更登记。山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 3 目 录 第一节 声明与提示5 第二节 公司概况 7 第三节 主要会计数据和关键指标 9 第四节 管理层讨论与分析 11 第五节 重要事项 22 第六节 股本、股东情况 25 第七节 融资情况 27 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况28 第九节 公司治理及内部控制 31 第十节 财务报告 36 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 4 释义 释义释义项目项目 释义释义 本公司/公司/山东崇峻 指 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 济南同舟/同舟地产 指 济南同舟房地产经纪有限公司 济南主动/主动广告 指 济南主动广告传媒有限公司 山东龙道/龙道兄弟 指 山东龙道兄弟文化传媒有限公司 济南美峻/美峻网络 指 济南美峻网络科技有限公司 山西证券/主办券商 指 山西证券股份有限公司 律师/德恒律所 指 北京市德恒（济南）律师事务所 会计师/信永中和 指 信永中和会计事务所（特殊普通合伙）三会 指 股东大会、董事会、监事会 三会议事规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 元、万元 指 人民币元、人民币万元 公司法 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日 管理层 指 本公司董事、监事、高级管理人员统称 高级管理人员 指 本公司总经理、副总经理、董事会秘书、财务负责人 代理 指 房地产中介机构基于开发商的授权而发生的房屋代理销售行为 一线城市 指 北京、上海、广州、深圳四个城市 城镇化率 指 人口向城市聚集的过程和聚集程度，通常用市人口和镇人口占全部人口的百分比来表示，指城镇化率或城镇化水平。山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 5 第一节 声明与提示 【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了非标准无法表示意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险事项简要描述重要风险事项简要描述 宏观政策的风险 房地产行业是国民经济的重要组成部分，同时也是国家宏观调控的重点领域，受政策波动的影响具有明显的周期性。公司的主营业务为房地产代理销售业务，作为房地产行业的细分行业，必然也会直接或间接受到宏观政策影响，存在波动风险。2016 年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，住建部对房地产行业调控积极开展调研，狠抓热点城市控房价，三四线城市和乡镇去库存。房价冷热不均、政策千城千策情况下，宏观调控已然存在诸多不确定因素，也为房地产代理行业带来了较大风险。行业变动的风险 我国的房地产代理销售行业门槛较低，行业规范执行较弱，整体发展鱼龙混杂。随着房地产市场的持续发展，相关的市场准入机制持续完善，房地产代理服务行业专业化水平和细分程度不断提高，所以国家会随着市场发展而不断调整或制定新的政策、法律法规，以更有效规范市场秩序。这必然使得房地产中介服务行业面临不确定的政策法律风险，存在潜在行业变动风险。竞争加剧的风险 我国房地产代理销售行业准入门槛低的现状，使得大量房产代理机构涌入，行业发展规模极大。在这种局面下，国内一二线城市房地产代理市场竞争尤为激烈，基本被各大知名房产代理机构垄断，进入难度大；三四线城市竞争虽较一二线城市而言，相对较小，但是在本地房产代理机构与一线房地产经纪公司的下沉挤压双重压力下，公司面临极大的发展压力。与此同时，互联山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 6 网与房地产的不断融合，房地产相关行业资源重新整合，交易环节被媒体、电商、渠道、开发商等房地产子行业渗透分割，对传统的房地产代理销售模式进行着激烈冲击。如果企业不能顺应行业发展的大势，做出及时有效的应对，将面临较大的被淘汰风险。核心人员流失的风险 公司主营业务为房地产房地产营销策划和楼盘代理销售业务，作为智力输出型公司，人力资源是企业最核心价值，对企业的发展起着举足轻重的作用。核心人才的存在，为企业的发展带来了足够的创造力和竞争力，是公司的基石。但是就整个社会人力市场来说，人才流动是其具备的一个必然属性。公司经营层面，一旦核心人员流失，若后备人才未能得到及时补充，将会对公司业务拓展产生极其不利的影响。应收账款余额较高的风险 公司 2014 年末、2015 年末、2016 年末应收账款账面价值分别为13,898,163.88 元、25,433,238.03 元和 11,780,334.81 元，占当期资产总额的比例分别为 74.14%、34.74%和 39.78%。虽然公司主要客户为大型房地产开发商，客户信用状况良好，且与公司关系良好，主要应收账款账龄均维持在 2 年之内，但随着应收账款余额的逐步增大，一旦债务人出现违约，公司将面临坏账的风险，进而对公司的经营业绩及经营带来一定的风险。公司持续经营的风险 报告期内，公司因谋求转型经营，新项目接洽、谈判、签约数量较往年有所下降。新项目签约较少、老项目进入尾盘状态，导致公司 2016 年出现了业绩大幅下滑的状况。尽管公司凭借在三四线城市多年经营的品牌认知、操盘能力和公司综合实力，预计在 2017 年会有大量优质新项目签约，但是公司若持续亏损，仍然对公司持续经营能力造成不良影响。本期重大风险是否发生重大变化：是 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 7 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 英文名称及缩写 Shandong Cojon Real Estate Brokerage Co.,Ltd 证券简称 崇峻股份 证券代码 832306 法定代表人 吴志权 注册地址 济南市历下区经十路 9777 号鲁商国奥城 3 号楼 2306 室 办公地址 济南市高新区奥体中路鑫一达市场院内 B1 号院 主办券商 山西证券股份有限公司 主办券商办公地址 山西省太原市府西街 69 号山西国际贸易中心东塔楼 会计师事务所 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 王贡勇、潘素娇 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层 二、联系方式 董事会秘书 赵婷 电话 0531-88980188 传真 0531-88980188 电子邮箱 公司网址 http:/ 济南市高新区奥体中路鑫一达市场院内 B1 号院 250000 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司董事会办公室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2015-04-22 分层情况 基础层 行业（证监会规定的行业大类）K70 房地产业 主要产品与服务项目 主要提供房地产二级市场代理销售服务、物业顾问策划服务、广告服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）6,887,058 做市商数量 0 控股股东 沈涛 实际控制人 沈涛 四、注册情况 项目项目 号码号码 报告期内是否变更报告期内是否变更 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 8 企业法人营业执照注册号 9137010255374304X1 是 税务登记证号码 9137010255374304X1 是 组织机构代码 9137010255374304X1 是 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 9 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 7,475,915.50 36,502,103.78-79.52 毛利率%-28.93 53.98-归属于挂牌公司股东的净利润-12,578,937.83 7,291,603.01-272.51 归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-11,902,897.14 6,014,473.83-297.90 加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）-41.33 36.93-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）-39.11 30.46-基本每股收益-1.83 1.22-250.00 二、偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 29,612,476.19 73,200,888.79-59.55 负债总计 4,832,454.91 35,366,184.71-86.34 归属于挂牌公司股东的净资产 24,780,021.28 36,721,628.89-32.52 归属于挂牌公司股东的每股净资产 3.60 5.33-32.46 资产负债率%（母公司）12.37 49.17-资产负债率%（合并）16.32 48.31 流动比率 6.00 2.02-利息保障倍数-95.19 1,072.11-三、营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额-16,306,272.37-5,022,835.43-应收账款周转率 0.34 1.86-存货周转率-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%-59.55 290.48-营业收入增长率%-79.52 21.31-净利润增长率%-260.26 29.88-五、股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 6,887,058 5,510,000 24.99 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 10 计入权益的优先股数量 0 0-计入负债的优先股数量 0 0-注：上期末公司股本为 5,510,000 元，与财务报表股本数 6,887,058 股不一致，主要系公司 2015 年发行股票 1,377,058 股，于 2015 年完成验资，2016 年完成股份登记所致。六、非经常性损益 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助 100,000.00 债务重组损益-664,801.20 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-111,239.49 非经常性损益合计非经常性损益合计 -676,040.69 所得税影响数-少数股东权益影响额（税后）-非经常性非经常性损益净额损益净额 -676,040.69 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 11 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析（一（一）商业模式）商业模式 公司 2010 年成立，深耕房地产行业多年，系一家以房地产营销策划和楼盘代理销售为主营业务的代理机构。依据中国证监会颁布的上市公司行业分类指引（2012 修订版），公司隶属于房地产业（行业代码 K70）。根据国家统计局发布的国民经济行业分类表，公司属于房地产中介服务业（行业代码：K7030）。作为一家智力输出型企业，公司基于对三四线市场的精准把脉和多年操盘经验，凭借优秀的企业文化、一线人员的销售技巧、强有力的营销策划团队和跟开发商良好的合作关系等，通过为开发商提供综合顾问、营销策划、代理销售等综合服务，获得相应代理销售收入和顾问收入。（一）（一）主要业务模式主要业务模式：1.销售代理业务 公司主要服务住宅项目房地产开发企业，接受房地产开发企业委托，为其代理销售楼盘，提供包括前期市场研究、项目规划、营销策划、媒体资源整合、销售执行、项目管理、销售监控、团队培训与客户关系管理等一整套、全流程的全案销售代理服务。公司以其多年从事房地产行业的丰富销售经验、专业数据库、高素质的人员队伍，提高代理销售楼盘的销售率，加快楼盘的销售速度。2.营销策划及广告业务 公司是一家基于房地产行业的发展衍生出来的以顾问策划、代理销售为立足点，开展跨界广告服务为翼，为房地产行业提供全方位管理服务的现代服务企业。在国内广告业务上，公司与公司与众多国内一线开发企业建立了战略合作关系，通过对客户产品的定义分析，制定合理有效的媒介策略方案，开展广告制作与整合推广。因 2016 年度公司广告业务量日益减少，广告业务收入占比较低，为进一步整合和优化资源配置，公司正有计划地进行转让承接广告业务的全资子公司股权转让。截至目前，转让子公司事宜尚未收到转让方转让款，未办理工商变更登记。(二二)客户类型客户类型 公司合作客户以大中型房地产开发企业为主，包括全国性的知名开发企业，山东本地品牌房企及部分优质开发房企，分布地域主要集中在山东省内。(三三)收入来源收入来源 公司收入来源途径是前述销售代理佣金收入及广告制作推广收入，其中代理佣金收入是公司主要的收入来源。(四四)盈利模式盈利模式 公司销售代理业务的盈利模式为：依据需求，为房地产开发企业提供项目策划和销售方案，并进行山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 12 商品房的代理销售。同时，为客户提供相应的研究报告和策划方案，并在销售过程中执行或辅助客户具体执行。项目销售代理业务主要为佣金收入，即根据楼盘具体情况、房地产销售市场行情等，公司与房地产开发商签订销售代理合同，并从中约定提成点数，楼盘销售收入与提成点数的乘积即为公司的代理佣金收入。公司营销策划及广告业务的盈利模式为：根据开发商楼盘项目入市时间，挖掘拓展潜在客户，通过参与竞标方式，获取楼盘广告推广业务。设计组、文案组、策略组协调配合，结合市场情况与客户需求，形成广告推广年度、月度策划方案。紧密结合推广节点、重大事件，按时高质量完成推广所需物料设计，周期性总结物料出街推广情况，并参照项目需求及时调整推广节奏和调性。营销策划及广告业务主要为服务费用，主要通过双方签署合同约定，每月固定收取或者按设计物料计件收取。报告期内，公司商业模式较上年度未发生重大变化。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否（二（二）报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 总体回顾总体回顾：2016 年公司实现营业收入 7,475,915.50 元，比上年同期下降 79.52%；归属于挂牌公司股东的净利润-12,578,937.83 元，比上年同期下降 272.51%。截至 2016 年 12 月 31 日，公司总资产 29,612,476.19 元，比上年同期下降 59.55%；归属于挂牌公司股东的净资产 24,780,021.28 元，比上年同期下降 32.52%。报告期内，公司总资产较去年同期下降 59.55%，主要系 2015 年度公司增资扩股募集资金 19,994,882.16 元及获取贷款 12,000,000.00 元。伴随着 2016 年度归还银行贷款本息、因募集资金提前使用而偿还募集资金，公司资产总额下降明显。报告期内，公司营业收入较上年同期下降 79.52%，主要系面对激烈市场竞争，公司积极寻找各种可能的途径谋求转型。2016 年度公司在巩固房地产代理业务的基础上，加速淘汰处于尾盘阶段或回佣条件不佳的项目，实现资源优化配置。新项目接洽、谈判、签约数量较往年有所下降，大量代理项目减少，优质项目尚处于培育阶段，青黄不接之际，公司营业收入降幅显著。报告期内，归属于挂牌公司股东的净利润比上年同期下降 272.51%，主要系公司营业收入大幅下降，公司经营成本的上升速度快于经营业务的增长速度，故造成归属于挂牌公司股东的净利润大幅下降。公司主营业务未发生重大改变。1、主营业务分析主营业务分析（1）利润构成利润构成 单位：元 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 13 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比例变动比例 占营业收占营业收入的入的比重比重 金额金额 变动比例变动比例 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 7,475,915.50-79.52-36,502,103.78 21.31-营业成本 9,638,343.66-42.63 128.93 16,800,021.22 9.11 46.02 毛利率-28.93-53.98-管理费用 5,445,337.52-22.74 72.84 7,048,436.62 39.46 19.31 销售费用-财务费用 139,584.38 736.89 1.87 16,678.87-42.28 0.05 营业利润-11,365,087.55-227.44-152.02 8,917,808.56 5.68 24.43 营业外收入 100,000-94.13 1.34 1,704,783.37 2,117.00 4.67 营业外支出 776,040.69 40,690.36 10.38 1,902.51-99.65-净利润-12,594,682.80-260.26-168.47 7,858,826.93 29.88 21.53 项目重大变动原因项目重大变动原因：1.营业收入：2016 年度营业收入较去年减少 29,026,188.28 元,降幅 79.52,主要系公司谋求转型，在报告期内未再承接新的优质项目；加之一部分现有项目合同到期并未续约，一部分项目进入尾盘结算流程使之收入骤减,以上原因导致公司在报告期内代理销售楼盘项目数量锐减；2.营业成本：2016 年度营业成本较去年减少 7,161,677.56 元，降幅 42.63，主要系公司在报告期内未再承接新的优质项目楼盘，现有的项目楼盘一部分进入尾盘、一部分已结算完毕撤场，所以相应的驻项目置业顾问及人员的成本减少；3.财务费用：2016 年度财务费用发生额较去年增加 122,905.51 元，增幅 736.89，主要系 2015年 12 月银行贷款 200 万、2015 年 12 月银行贷款 1,000 万、2016 年 1 月银行贷款 600 万的利息所致，以上银行贷款全部于 2016 年度还清；4.营业利润：2016 年度营业利润较去年减少 20,282,896.11 元，降幅 227.44，主要系公司营业收入下降，人力成本作为公司主要的经营成本，下降速度低于营业收入；5.营业外收入：2016 年度营业外收入发生额较去年减少 1,604,783.37 元，降幅-94.13，主要系报告期上年收到的上市公司一次性政府补贴 150 万元所致；6.营业外支出：2016 年度营业外支出发生额较去年增加 774,138.18 元，增幅 40,690.36，主要系项目结算后公司为了尽快请款回笼资金与开放商协商对所欠的项目佣金债务进行让步重组形成的664,801.20 元坏账及税收滞纳金 77,211.60 所致；7.净利润：2016 年度净利润较去年减少 20,453,509.73 元，降幅 260.26，主要系公司谋求转型，在报告期内未再承接新项目及现有项目进入尾盘或是结算撤场，导致项目佣金收入下降，公司实现的净利润同步下降。（2 2）收入构成）收入构成 单位：元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期上期收入金额收入金额 上期成本金额上期成本金额 主营业务收入 7,475,915.50 9,638,343.66 36,502,103.78 16,800,021.22 其他业务收入-合计合计 7,475,915.50 9,638,343.66 36,502,103.78 16,800,021.22 按产品或区域分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%房地产顾问策划收入 508,737.86 6.81 2,116,504.86 5.80 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 14 房地产代理销售收入 4,098,217.75 54.82 27,657,059.24 75.77 广告服务收入 2,868,959.89 38.37 6,728,539.68 18.43 合计 7,475,915.50 100.00 36,502,103.78 100.00 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：1.房地产顾问策划收入较上年减少 1,607,767.00 元，降幅 75.96，主要系公司结构调整，积极谋求转型，新项目接洽、谈判、签约数量较往年有所下降。老项目合同到期，尚未开拓新楼盘的全程策划推广与顾问服务；2.房地产代理销售收入较上年减少 23,558,841.49 元，降幅 85.18，主要系公司为了提高主营业务项目水平，加速淘汰大量尾盘及不良合作楼盘，在挑选业务上更加精进，造成项目选择周期更长，承接的项目数量下降。3.广告服务收入较上年减少 3,859,579.79 元，降幅 57.36，主要系报告期内公司新签约项目减少，大量广告业务合同到期未续或步入尾盘阶段，开发商项目相关推广预算大幅降低，承接国内广告业务数量减少所致。（3 3）现金流量状况）现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额-16,306,272.37-5,022,835.43 投资活动产生的现金流量净额-463,000.00-54,967.00 筹资活动产生的现金流量净额-12,135,091.66 31,994,882.16 现金流量分析现金流量分析：1.经营活动产生的现金流量变动较大主要系公司各业务回款不及时以及归还 2015 年度因募集资金占用产生的 1，524 万元所致；2.投资活动产生的现金流量净额变动较大主要系购买子公司济南主动 49%的股权，成为全资子公司；3.筹资活动产生的现金流量净额变动较大主要系报告期上年定增募集资金 19,994,882.16 元，报告期上年银行贷款 1,200 万元报告期内还清贷款所致。（4）主要客户情况）主要客户情况 单位：元 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 邹城迪升房地产开发有限公司 1,624,324.10 21.73%是 2 泰安永鸿置业有限公司 1,062,157.00 14.21%否 3 山东泰安中侨迪尔置业有限公司 1,055,504.00 14.12%否 4 山东新兴元地产开发有限公司 655,791.00 8.77%否 5 济南信豪房地产开发有限公司 480,000.00 6.42%否 合计合计 4 4,877877,776.10776.10 65.2565.25%-主要客户分析主要客户分析:公司的主要业务为楼盘的顾问策划、代理销售、广告业务，均为智力输出类业务。公司主要针对房地产开发企业，客户主要集中于山东一地的房地产开发商。2016 年前五大客户销售金额 4,877,776.10元，占总销售额的 65.25%，公司不存在对单一客户的严重依赖的情况。报告期内公司关联交易收入为 1,624,324.10 元，占主营业务收入的 21.73%。公司前五名客户的关联关系如下：邹城迪升房地产开发有限公司系本公司控股股东沈涛妻子陆瑶间接持有该公司 27%的股权。资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本年期末本年期末 上年期末上年期末 占占总资总资产比重产比重的增减的增减 金额金额 变动变动 占总资产的占总资产的金额金额 变动变动 占总资产占总资产山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 15 比例比例 比重比重 比例比例 的的比重比重 货币资金 603,442.60-97.95 2.04 29,507,806.63 1,038.98 40.31-38.29%应收账款 11,780,334.81-53.68 39.78 25,433,238.03 83.00 34.74 4.66%存货-长期股权投资-固定资产 621,336.63-33.70 2.10 937,229.25-20.37 1.28 0.8%在建工程-短期借款-100.00-12,000,000.00-16.39-16.39%长期借款-资产总计 29,612,476.19-59.55-73,200,888.79 290.48-资产负债项目重大变动资产负债项目重大变动原因原因：1.货币资金：2016 年度货币资金余额较去年减少 28,904,364.03 元，降幅 97.95，主要系 2015年度公司第一次定增募集资金 19,994,882.16 元；2015 年度公司产生银行贷款 1,200 万元并于 2016 年度报告期内还清；2.应收账款：2016 年度应收账款余额较去年减少 13,652,903.22 元，降幅 53.68，主要系报告期内公司经过不断努力与协商收回部分前期未支付的应收账款款项，同时在报告期内公司因需求转型使之原主营业务量减少影响应收账款的增加量减少；3.短期借款：2016 年度短期借款金额为 0，较去年减少 100.00，主要系报告期内偿还了上年银行贷款 1,200 万元，根据公司现状并不再需要新的银行贷款所致。3、投资状况分析投资状况分析（1 1）主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 1.济南主动广告传媒有限公司，业务性质为广告传媒，经营范围为设计、制作、代理、发布国内广告；礼仪庆典服务；会议服务；展览展示服务；企业形象策划；市场营销策划；摄影服务；文化艺术交流策划（以上凭资质证经营）。公司直接持有其 100股权，取得方式为非同一控制下企业合并。2.济南同舟房地产经纪有限公司，业务性质为房地产经纪，经营范围为房地产营销策划；楼盘销售代理；经济贸易咨询（以上凭资质证经营）。公司直接持有其 100股权，取得方式为同一控制下企业合并。3.济南美峻网络科技有限公司，业务性质为广告传媒，经营范围为软件技术开发与销售；互联网信息技术开发及技术服务；电子商务技术开发与服务；房地产信息咨询及中介服务；国内广告业务（以上凭资质证经营）。公司直接持有其 100股权，取得方式为投资设立。4.山东龙道兄弟文化传播有限公司，业务性质为广告传媒，经营范围为企业形象策划、企业营销策划、礼仪庆典服务、会展及展览服务、国内广告业务、计算机图文设计、标牌设计、安装、建筑装饰装修工程（以上凭资质证经营）。公司间接持有其 51股权，取得方式为投资设立。（2）委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 无（三（三）外部外部环境环境的分析的分析 宏观环境：宏观环境：房地产行业作为国民经济增长的重要产业，依旧是推动经济发展的主要动力。2016 年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 16 行业发展：行业发展：2016 年房地产市场迎来了周期性发展的阶段性高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，市场走势渐趋平稳。伴随着因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市面临量价回调，三四线城市延续平稳走势。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。周期波动周期波动：房地产行业是国民经济的重要组成部分，属于周期性行业。房地产综合服务行业作为房地产开发价值链上的重要环节，受房地产行业周期影响较大。在市场快速发展时期，由于开发投资额大，市场销售旺盛，各种规模的房地产服务企业均能实现快速发展。在市场调整期间，开发投资额萎缩，房地产服务企业可能面临行业整合与优胜劣汰的挑战。2016 年下半年一二线城市经历此番密集的市场调控后，三四线城市地方政府开始采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，包括暂停或放缓土地供应、调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、买房落户等诸多方面“救市”措施。市场竞争：市场竞争：房地产综合服务业门槛较低，缺乏严格的准入制度，整个房地产代理市场鱼龙混杂，代理同质化严重。但是随着我国房地产市场制度的逐步完善，行业专业化水平和细分程度的不断提高，互联网与房地产的不断融合，房地产综合服务业也将面临更加激烈的市场竞争以及房地产开发企业不断细化的服务需求，这对房地产综合服务业企业的专业能力也提出了更高的要求。已知趋势：已知趋势：2016 年此轮房地产市场成交放量中，各类城市分化运行的趋势日益明显：在土地供应越来越少的一线城市，新房成交量已难以跟上价格攀升的节奏，市场供应主体发生了巨大变化，未来市场运行的复杂性陡增。相比而言，二线城市新房市场空间仍然宽广，市场热度在不同城市间不断传导。一二线城市房价大涨带来的需求外溢，极大地促进了周边三四线城市去库存。在此基础上衍生的三四线城市房价和成交量波动增长，则给了市场更多信心。毕竟，大部分三四线城市的成交更源于刚需和改善需求，此类需求较具持续性，也是稳定 2017 年市场成交的基础。公司深耕三四线城市，项目大多以山东省内青岛、济南周边辐射城市为主，如泰安、莱西等地市。这些城市一方面受益于返乡置业，吸收青岛、济南高房价压力下外溢出来的刚需购买力，另一方面政策持续利好、土地供应逐年减少，进而销售回暖，去库存效果良好。在国家“一线城市控制住，二线城市稳定住，三四线城市活起来”的调控主旋律短期内不变的情况下，2017 年公司有望迎来业绩量上的一个阶段性提升。（四（四）竞争优势竞争优势分析分析 一、一、竞争优势：竞争优势：公司专注于房地产销售代理行业多年，在山东省内房地产营销代理和顾问策划领域，具有较高的行业知名度，建立了明显的竞争优势：山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2016 年年度报告 报告编号：2017-002 17 1.项目经验优势：多年代理行业积淀 公司主要从事房地产代理销售和房地产广告策划等服务，为房地产开发商提供全过程的房地产中介服务。自 2010 年成立以来，已在房地产代理销售、房地产咨询服务等方面积累了丰富的信息资源与知识资源，能够为客户提供高效、优质、多元化的房地产营销策划等中介服务。2.规模布局优势：业务网络成熟，覆盖地域广 截止目前，公司代理项目遍布济南、青岛、泰安、济宁、枣庄、菏泽等多个山东地市（含已售罄撤场项目）。通过业务合作，公司已经和多家房地产企业建立了长期、良好的合作关系，凭借这些稳定的客户资源，公司在后续项目拓展、品牌宣传等方面具有一定的优势。3.营销团队优势：稳定的管理团队，一流的营销策划能力 目前公司人力配置中，高层管理架构稳定，中层管理中多数具有行业资深经验，中高层团队的稳定确保了公司文化和战略的持续贯彻和执行。公司的营销策划人员和代理销售人员大多具有丰富的从业经验，具有行业领先的视野和大型房地产项目营销策划经验。二、竞争劣势：二、竞争劣势：1.主营业务单一，发展存在短板 目前，公司主要收入来源及主营业务为代理销售业务，相对而言，营销策划及广告业务的营业收入贡献及市场占有偏低，且主要依托代理销售业务拓展，导致公司在该领域竞争力相对偏弱。未来公司将强化内部策划顾问团队并增加广告业务的拓展力度，实现短板的提升。2.品牌知名度低，多聚焦三四线城市 公司所布局的城市多为省内三四线城市，济南、青岛等二线城市项目数量少，相对影响力较小，一线城市目前还没有市场，缺乏广泛的品牌知名度。房地产市场容量和规模有限，一旦出现较大规模调整，公司业务拓展将面临困难。3.企业谋求转型经营，业务数量锐减，市场竞争力偏弱 公司因转型的发展需要，项目拓展缓慢及资金回笼速度减慢，业绩发展已呈现颓势，种种不良因素使得公司整体市场竞争力偏弱，发展后劲不足，一定程度上阻碍公司进一步的发展进程。（五（五）持续经营持续经营评价评价 公司 20