870564_2016_东方物业_2016年年度报告_2017-03-21.pdf

公告编号：2017-005 1 东 方 物 业 NEEQ:870564 贵州东方科技物业服务股份有限公司 GUIZHOU EAST PROPERTY OF SCIENCE AND TECHNOLOGY 年度报告 2016 公告编号：2017-005 2 公 司 年 度 大 事 记 一、2016 年 12 月 29 日，公司获得全国股份转让系统同意挂牌函（股转系统函20169303 号），证券简称：东方物业，证券代码：870564。二、公司股票于 2017 年 1 月 26 日正式在全国中小企业股份转让系统有限公司公开转让。三、公司以提高物业服务品质为中心，积极开拓市场，实际签约面积从期初的 39.73 万跃升至 256 万。四、公司在原有传统物业服务项目的基础上，迎合市场变革，积极开拓思路，借助互联网、移动互联网等新兴信息科技技术，将物业传统服务项目进行线上前置延伸，由东方物业科技部独立开发的主要面向住宅小区业主提供便捷高效的网上交费、投诉建议、报事报修、装修管理、租售服务、便民服务、家庭医生等线上服务功能的“智慧社区公众号平台（东方 e 社区）”已得到推广应用。公告编号：2017-005 3 目 录 第一节 声明与提示.5 第二节 公司概况.8 第三节 会计数据和财务指标摘要.10 第四节 管理层讨论与分析.12 第五节 重要事项.22 第六节 股本变动及股东情况.24 第七节 融资及分配情况.26 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.27 第九节 公司治理及内部控制.30 第十节 财务报告.35 公告编号：2017-005 4 释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、东方物业、股份公司 指 贵州东方科技物业服务股份有限公司 有限责任公司、遵义东方物业 指 遵义东方物业管理有限责任公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证监会 指 中国证券监督管理委员会 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 主办券商、银河证券 指 中国银河证券股份有限公司 挂牌、公开转让 指 公司股份在全国中小企业股份转让系统挂牌及公开转让行为 公司章程 指 贵州东方科技物业服务股份有限公司章程 三会 指 股东大会、董事会和监事会 股东大会 指 贵州东方科技物业服务股份有限公司股东大会 董事会 指 贵州东方科技物业服务股份有限公司董事会 监事会 指 贵州东方科技物业服务股份有限公司监事会 三会议事规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 高级管理人员 指 公司总经理、副总经理、财务负责人 管理层 指 公司董事、监事及高级管理人员 报告期 指 2016 年度 会计师事务所 指 中汇会计师事务所(特殊普通合伙)律师事务所 指 广东德纳(重庆)律师事务所 元、万元 指 人民币元、人民币万元 恒运泰 指 贵州恒运泰企业管理服务中心(有限合伙)公告编号：2017-005 5 第一节 声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)保证年度报告中财务报告的真实、完整。中汇会计师事务所(特殊普通合伙)对公司出具了标准无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项事项 是与否是与否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 公告编号：2017-005 6 重要风险提示表 重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 1、公司治理风险 由于股份公司成立至今运营时间较短,公司管理层的规范意识还需进一步提高,对股份公司治理机制尚需逐步理解、熟悉,此外内部控制制度尚未在实际经营活动中经过充分的检验,治理结构和内部控制体系也需要在经营过程中逐渐完善。因此股份公司设立初期,公司仍存在一定公司治理和内部控制风险。2、成本变动难以转移的风险 公司签订的物业服务合同多有三年期限、五年期限等情况,合同期间物业服务价格是固定的,而公司的成本会由于通货膨胀的因素有波动,通货膨胀导致的成本波动在合同期内是无法转移给客户的。3、核心业务人员流失的风险 公司所处行业领域属于服务业,保持核心业务人员的稳定性是公司的核心竞争力之一。公司核心业务人员物业管理经验十分丰富,是物业服务行业高端管理人才,但由于行业内人才流动也较频繁,如果公司发生核心业务人员流失的情况,将给公司带来不利影响。4、对关联方依赖的风险 报告期内,公司所管理的物业项目主要来自于关联方所开发的项目,获取的物业管理合同部分是基于关联方房地产公司的前期物业合同,公司的收入虽然不直接来源于关联方,但主营业务拓展对关联方依赖程度较大。5、应收账款余额较大的风险 报告期内,公司应收账款余额较大,占流动资产和总资产比重相对较高。同时,随着公司业务量的增加,期末应收账款的规模也在加大。虽然公司应收账款账龄大部分在一年以内,但公司应收账款总额占比相对较高,若发生坏账,将对公司经营产生不利影响。6、新业务拓展的风险 建立在传统的物业服务体系的基础上,公司拟开展“互联网+社区”的新业务模式,筹建以移动互联网技术为主要特征的“社区 O2O”模式,并积极拓展开发各种与社区服务相关的全新的业务板块,最终成为以物业管理为依托,以移动互联技术为工具,充 公告编号：2017-005 7 分利用社区各类资源解决社区居民需求的“社区综合运营商”。但新业务的拓展对公司的管理、技术均提出了较高的要求,如果公司的人员素质、组织结构、管理能力等不能迅速满足发展新业务的要求,公司可能会面临因业务模式改进带来的经营风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 公告编号：2017-005 8 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 贵州东方科技物业服务股份有限公司 英文名称及缩写 GUIZHOU EAST PROPERTY OF SCIENCE AND TECHNOLOGY 证券简称 东方物业 证券代码 870564 法定代表人 白世明 注册地址 贵州省遵义市红花岗区中华南路丁字口遵义大饭店十一楼 办公地址 贵州省遵义市红花岗区中华南路丁字口遵义大饭店十一楼 主办券商 中国银河证券股份有限公司 主办券商办公地址 北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 A 座 9 层 会计师事务所 中汇会计师事务所(特殊普通合伙)签字注册会计师姓名 赵书阳、唐小琴 会计师事务所办公地址 杭州市江干区新业路 8 号华联时代大厦 A 幢 601 室 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 王渝 电话 0851-28223691 传真 0851-28223691 电子邮箱 公司网址 联系地址及邮政编码 贵州省遵义市红花岗区中华南路丁字口遵义大饭店十一楼563000 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 贵州东方科技物业服务股份有限公司董事会办公室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2017 年 1 月 26 日 分层情况 基础层 行业（证监会规定的行业大类）房地产业(行业代码:K70)主要产品与服务项目 物业管理、停车服务、食堂餐饮服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 10,100,000 做市商数量 0 控股股东 白世明 实际控制人 白世明 四、注册情况 公告编号：2017-005 9 项目项目 号码号码 报告期内是否变更报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 915203006224476088 是 税务登记证号码 915203006224476088 是 组织机构代码 915203006224476088 是 公告编号：2017-005 10 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 14,411,999.06 4,381,561.80 228.92%毛利率 31.00%31.51%-归属于挂牌公司股东的净利润 777,330.58 491,745.94 58.08%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 27,682.07 492,545.94-94.38%加权平均净资产收益率（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）8.21%24.86%-加权平均净资产收益率（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）0.29%24.90%-基本每股收益 0.12 0.98-87.76%二、偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 21,534,687.16 4,655,510.85 362.56%负债总计 7,433,620.61 2,431,774.88 205.69%归属于挂牌公司股东的净资产 14,101,066.55 2,223,735.97 534.12%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.40 4.45-68.54%资产负债率 34.52%52.23%-流动比率 282.00%186.00%-利息保障倍数-三、营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 1,677,585.37 1,035,756.75-应收账款周转率 3.98 3.35-存货周转率 571.78-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率 362.56%43.60%-营业收入增长率 228.92%1.18%-净利润增长率 58.08%-22.07%-五、股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 10,100,000 500,000 1,920.00%公告编号：2017-005 11 计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、非经常性损益 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外)1,000,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 703.29 非经常性损益合计非经常性损益合计 1,000,703.29 所得税影响数 251,054.78 少数股东权益影响额（税后）-非经常性损益净额非经常性损益净额 749,648.51 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 单位：元 不适用 公告编号：2017-005 12 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析（一（一）商业模式商业模式 公司根据与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立的物业管理合同，公司向业主提供维修、养护、运行和管理服务，在自主向客户提供物业管理服务的同时，公司还在物业管理合同允许的范围内将部分专业管理业务外包给该领域的专营企业，如消防、电梯维护等业务。根据与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立的物业管理合同的收费条款，公司向业主、物业使用人或委托方收取物业管理费、车位管理费等费用，这些费用形成公司的收入，扣除采购外包服务支出、人员工资支出、物资采购支出及支付给业主（业主委员会）或委托方的承包费后的部分形成公司的盈利。公司的分公司遵义清华中学服务中心在公司的授权下，负责遵义清华中学食堂的承包经营工作，须按照合同约定每年向遵义清华中学支付承包费。公司在承包经营学校食堂期间，负责为在校师生提供早餐及正餐，由遵义清华中学向学生收取后划付给分公司。报告期内，公司商业模式未发生重大变化。报告期后至报告披露日，公司商业模式未发生重大变化。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 是 主要产品或服务是否发生变化 是 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 是 商业模式是否发生变化 否 公司在 2016 年度新增加了食堂餐饮服务，2016 年度食堂餐饮业务占总营业收入的比重为 27.42%，公司主营业务结构发生了变化，且食堂餐饮服务的收入来源为在校学生。上述业务结构的变化，导致公司在 2016 年度的主营业务、主要服务以及收入来源发生了变化。（二（二）报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 总体回顾总体回顾：东方物业在 2016 年初实际签约和经营的在管物业面积仅 39.73 万，公司于 2016 年开始着力于市场拓展工作，截止到 2016 年 12 月，市场拓展成效卓著：实际签约面积已跃升至 256 万，其中在管面积212 万，在管面积占签约面积的比例达 82.80%，营业收入合计约 1,400 多万。在谈项目共约 300 万。2016 年以来公司签约面积 256 万，其中在管建筑面积 212 万：公告编号：2017-005 13 2016 年 6 月签约并入驻管理的项目合计 81 万；2016 年 7 月签约正安东升上城项目 44 万；2016 年 8 月签约并入驻管理的项目合计 16.9 万：海通证券遵义营业部项目 0.4 万；遵义国际商贸城下辖的遵义电子商务城项目 16.5 万；2016 年 9 月签约并入驻管理的项目：遵义市新雪域西南农产品市场项目 30.5 万；2016 年 10 月签约并入驻管理的项目：礼仪新城 5 号还房小区项目 53.23 万。1、主营业务分析、主营业务分析（1）利润构成）利润构成 单位：元 项项目目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比例变动比例 占营业收占营业收入的比重入的比重 金额金额 变动比例变动比例 占营业收占营业收入的比重入的比重 营业收入 14,411,999.06 228.92%-4,381,561.80 1.18%-营业成本 9,944,240.68 231.36%69.00%3,001,052.95 9.70%68.49%毛利率 31.00%-31.51%-管理费用 3,710,759.86 740.73%25.75%441,374.01 6.58%10.07%销售费用-财务费用-21,685.93 821.56%-0.15%-2,353.18-112.46%-0.05%营业利润 173,500.81-73.69%1.20%659,542.59-12.46%15.05%营业外收入 1,004,219.12-6.97%-营业外支出 3,515.83 339.48%0.02%800.00-87.84%0.02%净利润 777,330.58 58.08%5.39%491,745.94-22.07%11.22%项目重大变动原因项目重大变动原因：1、营业收入 2016 年公司营业收入 14,411,999.06 元，较上年同期增长 228.92%，主要原因为公司大力拓展业务，新增了餐饮经营服务，此部分业务产生的收入占总营业收入的 27.42%，同时物业业态和管理面积较上年实现快速增长，管理业态上在原来单一的住宅小区的基础上新增了工业园、农产品市场、商业等类型，由于业务结构变化和规模扩大从而对当期营业收入增加影响较大。2、营业成本 2016 年公司营业成本 9,944,240.68 元，较上年同期增长 231.36%，主要原因为公司营业收入稳步增长，成本相应增加。营业成本增长比率略高于营业收入增长比率，主要原因为报告期内新增物业项目前期投入、人力成本的短暂增加而致。3、毛利率 2016 年公司毛利率为 31.00%，比上年同期 31.51%减少 0.51 个百分点，主要原因为营业成本率从 2015年的 68.49%上升为 2016 年的 69%，增加 0.51 个百分点。由于报告期内拓展业务增加、人力成本投入，公告编号：2017-005 14 相对拉低了公司综合毛利率。4、管理费用 2016年公司管理费用为3,710,759.86元，较上年同期441,374.01元增加3,269,385.85元，增长740.73%，主要原因为公司加大业务发展，积极引进公司发展急需的各类人才，在册员工人数期末较期初增加 284人，增幅为 319.10%，同时，公司在报告期内继续提高员工薪酬，职工薪酬支出大幅增加。此外，2016年公司完成股份制改造和新三板挂牌，当期支付的新三板推荐挂牌服务费增加较多。5、财务费用 2016 年公司财务费用为-21,685.93 元，较上年同期变动 821.56%，主要原因为货币资金增加导致利息收入增加。6、营业利润 2016 年公司营业利润为 173,500.81 元，较上年同期减少 73.69%，主要原因为公司 2016 年营业收入增长低于营业成本增长 2.44 个百分点，同时管理费用增加 740.73 个百分点导致营业利润相应减少。营业利润经过短暂的下滑后，随着公司业务规模的提升，将保持快速增长。7、营业外收入 2016 年公司营业外收入为 1,004,219.12 元，上年同期为 0，主要原因是本期收到政府对于新三板挂牌的补助 1,000,000.00 元。8、营业外支出 2016 年公司营业外支出 3,515.83 元，较上年同期增加 339.48%，系报告期内存在未及时办理税务注销手续而产生的税收滞纳金。（2 2）收入构成）收入构成 单位：元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期收入金额上期收入金额 上期成本上期成本金额金额 主营业务收入 14,401,799.06 9,944,240.68 4,381,561.80 3,001,052.95 其他业务收入 10,200.00-合计合计 14,411,999.06 9,944,240.68 4,381,561.80 3,001,052.95 按产品或区域分类分析按产品或区域分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例 上期收入金额上期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例 物业服务 10,450,710.10 72.51%4,381,561.80 100.00%餐饮服务 3,951,088.96 27.42%-收入构成变动的原因收入构成变动的原因：报告期内，公司各类收入比重发生变化，新增加餐饮经营服务。1、比重占比发生变化：本年营业收入中物业服务收入为 10,450,710.10 元，占比为 72.51%，较上年 公告编号：2017-005 15 同期占比减少 27.49 个百分点。餐饮服务收入为 3,951,088.96 元，上年同期为 0，本年较上年餐饮服务收入增加 27.42 个百分点，其他业务收入占比 0.07%。2、报告期内物业服务收入占比减少 27.49%，餐饮服务收入增加 27.42%，原因为报告期内公司大力发展业务，多渠道、多领域占领市场，实施多元化经营，办理了餐饮经营许可资质，承包经营遵义清华中学食堂业务，为期后餐饮服务经营探索经营管理模式。同时在单一物业服务的基础上，创造新的经营、盈利增长点。（3 3）现金流量状况）现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额 1,677,585.37 1,035,756.75 投资活动产生的现金流量净额 74,071.26-74,254.00 筹资活动产生的现金流量净额 11,100,000.00-现金流量分析现金流量分析：1、经营活动现金流量 报告期内，公司经营活动现金流量净额为 1,677,585.37 元，比上年同期增加 641,828.62 元，增长61.97，主要原因为：（1）报告期内公司加大业务开拓，取得实质性进展，收到销售商品、提供劳务的现金为 11,304,812.91 元；（2）报告期内公司收到其他与经营活动有关的现金 2,565,267.93 元，其中收到政府关于在新三板挂牌的补助 1,000,000.00 元，代收新物业项目业主缴纳的装修保证金、垃圾清运费等1,310,043.95 元，新增的餐饮服务经营业务收到供应商按供货合同缴纳的合同保证金 159,600.00 元；（3）报告期内公司营业收入和利润持续增长，当期缴纳各项税费 650,018.98 元，比上年同期增加 448,225.20元；（4）公司为现代生活服务业企业，营改增后，企业税负变化不大，税额的增加主要为报告期内收入增加而缴纳的增值税和企业所得税。2、投资活动现金流量 报告期内，公司投资活动产生的现金流量净额为 74,071.26 元，比上增加 148,325.26 元，主要原因为报告期内收到股东还款和关联企业还款。3、筹资活动现金流量 报告期内，公司筹资活动产生的现金流量净额为 11,100,000.00 元，上年同期为 0，主要原因为公司在有限公司阶段进行了两轮增资扩股：（1）2016 年 4 月 7 日，公司原有股东按每股 1 元增资 460 万股，合计出资 460 万元，全部计入实收资本。（2）2016 年 5 月 24 日，经全体股东同意，公司引进贵州恒运泰企业管理服务中心（有限合伙）对 公告编号：2017-005 16 公司进行增资扩股，按每股 1.30 元的价格增资 500 万股，合计出资 650 万元，其中 500 万元计入实收资本，150 万元计入资本公积。（4）主要）主要客户情况客户情况 单位：元 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 遵义清华中学食堂 3,961,288.96 27.49%否 2 遵义市新蒲新区礼仪社区管理服务中心 3,184,855.19 22.10%否 3 东方星园小区业主 2,378,502.09 16.50%否 4 东方花园小区业主 1,872,901.91 12.99%否 5 遵义湘江投资建设有限责任公司 1,006,128.74 6.98%否 合计合计 12,403,676.89 86.06%-注：如存在关联关系，则必须披露客户的具体名称。（5）主要供应商情况）主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商名称供应商名称 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 遵义市红花岗区运鸿农副产品配送中心 671,939.00 10.00%否 2 遵义市红花岗区津城冷冻食品经营公司 540,623.00 8.00%否 3 个体工商户(姚仁义)383,483.00 5.70%否 4 红花岗区松桃路言祥土副经营部 327,816.00 4.88%否 5 遵义市佳禾米业有限公司 218,630.00 3.26%否 合计合计 2,142,491.00 31.84%-注：如存在关联关系，则必须披露供应商的具体名称。（6）研发支出）研发支出与专利与专利 研发支出研发支出：单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例-专利情况专利情况：项目项目 数量数量 公司拥有的专利数量-公司拥有的发明专利数量-研发情况：研发情况：不适用。2、资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本本年年期末期末 上年期末上年期末 占总资占总资产比重产比重的增减的增减 金额金额 变动变动 比例比例 占总资占总资产的比产的比重重 金额金额 变动变动 比例比例 占总资占总资产的比产的比重重 货币资金 14,940,005.98 615.40%69.38%2,088,349.35 85.33%44.86%24.52%应收账款 5,347,416.87 310.82%24.83%1,301,659.94-0.73%27.96%-3.13%公告编号：2017-005 17 存货 34,783.41 100.00%0.16%-长期股权投资-固定资产 423,773.03 513.50%1.97%69,074.65 1,315.07%1.48%0.49%在建工程-短期借款-长期借款-资产总计 21,534,687.16 362.56%-4,655,510.85 43.60%-资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、报告期末货币资金余额 14,940,005.98 元，较 2015 年末 2,088,349.35 元增加 615.40%，主要原因为：（1）本期收到投资款、营业款等款项较多，其中筹资活动收到股东投资款 11,100,000.00 元；（2）报告期内公司加大业务开拓，取得实质性进展，收到销售商品、提供劳务的现金为 11,304,812.91 元；（3）报告期内公司收到其他与经营活动有关的现金 2,565,267.93 元，其中收到政府关于在新三板挂牌的补助1,000,000.00 元，代收新物业项目业主缴纳的装修保证金、垃圾清运费等 1,310,043.95 元，新增的餐饮服务经营业务收到供应商按供货合同缴纳的合同保证金 159,600.00 元，从而导致期末货币资金较大。2、报告期末应收账款净额 5,347,416.87 元，较 2015 年末 1,301,659.94 元增长 310.82，主要原因为：（1）报告期内公司业务规模扩大，营业收入比上年同期净增加 10,030,437.26 元，应收账款相应会有所增加；（2）报告期末新增的应收账款余额为 4,045,756.93 元，均在合理的账期内；（3）报告期内公司新增业务中，客户主要集中于政府平台公司、银行以及业务合作关系较好的企业，收款时限为次月末收上月服务费，但客户信用良好，发生坏账的可能性较小。3、报告期末存货余额 34,783.41 元，上年同期为 0，增长 100%，主要原因为是报告期内公司开展食堂餐饮服务，采购食材等原材料形成。4、报告期末固定资产余额 423,773.03 元，较 2015 年末 69,074.65 元增长 513.50%，主要原因为报告期内公司购入的的办公电子设备增加以及运输设备增加。5、报告期末资产总计 21,534,687.16 元，较 2015 年末 4,655,510.85 元增长 362.56%，主要原因为：（1）报告期公司实现净利润 777,330.58 元，增加资产积累；（2）报告期内公司完成了股改，经过两论增资，共计投入资金 11,100,000.00 元；（3）报告期内公司业务规模扩大，资产和负债规模均有所增加。3、投资状况分析投资状况分析（1 1）主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 无 （2 2）委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 无 （三（三）外部外部环境环境的分析的分析 公告编号：2017-005 18 1、行业内优秀企业市场占有率并不高，市场处于较分散状态，更没有形成巨头垄断的局面。但市场中有许多势均力敌的竞争者，并随着物业服务市场环境的日趋成熟，既为物业服务企业创造了发展的机遇，同时使物业服务企业面临着更多的挑战。2、近年来，为了追求多元化发展，不少房地产开发企业都瞄准了物业拆分上市这块“蛋糕”，纷纷跑步进场，国内一线房地产开发企业都明确表示“将物业分拆上市提上日程”。截至 2016 年末，在香港上市的物业公司有 5 家，新三板挂牌的物业公司有 30 多家，拟在主板上市申报资料的有 2 家。利用资本的杠杆作用产业整合和产业升级，形成了借助资本市场推力打造产融互动的战略思维：战略指引并购；并购落地推动战略升级的发展方向。由于随着物业服务人工成本的逐年提高，中小物业企业经营越来越困难，物业行业“洗牌”将进一步加剧，企业将从数量型发展转向效益型发展，行业正处于企业整合、品牌塑造、业务创新、发展方式转型升级的关键时期，物业行业整合、淘汰兼并浪潮已经来临。3、业主从单纯的生存型需求、舒适型需求再到现在的体验型需求，对物业服务品质的要求越来越高，为了紧跟和引导业主的需求，物业公司纷纷借助“互联网+”，发展便民服务新业态，发展社区经济，在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下结合的社区服务新模式。（四（四）竞争优势竞争优势分析分析 1、本地化运营优势：对外地入遵企业而言，遵义当地的文化和业主思维方式与外界存在一定差别，外地企业入驻遵义可能产生不能融入当地文化，水土不服的问题。目前，公司大部分的物业管理项目集中在遵义，公司的专业团队以遵义本地人才为主，辅以贵阳、重庆等地外聘的高端人才。公司专注于遵义本地人群的生活习惯、物业使用偏好，了解遵义本地居民、本土企业对于物业环境、物业服务的具体诉求，在本地化运营方面公司积累了较为丰富的经验。2、资质优势：对本地企业而言，公司是第一批申请并获得二级资质的企业之一，也是遵义市唯一一家通过物业服务质量管理体系审查的本地物业企业，公司还是贵州省唯一一家在新三板挂牌上市的物业企业。公司对本地企业具备资质上的优势。3、项目管理经验优势：公司成立于 1996 年，是遵义市第一批成立的物业公司之一。公司管理的住宅小区物业管理费收取率超过当地平均水平，物业管理服务客户满意度较高，在处理客户投诉、响应并满足客户需求方面积累了大量的经验。其他本地物业企业多为新设立，物业管理经验相对不足。4、创新经营优势：公司提供的物业服务质量已得到了市场的认可。借助提供传统物业服务基础，搭建并整合客户资源平台，实施多元化经营，持续延伸挖掘产业链价值。公司不断探索企业盈利结构及盈利能力的转型升级，积极向现代服务企业转变。此外，公司管理层始终坚持对服务创新的推动，建设了较为完善的业务创新激励机制，调动了员工创新的积极性，鼓励以新的思维方式丰富服务内容，在不同维度落实 公告编号：2017-005 19 服务的多元化。（五（五）持续经营持续经营评价评价 公司拥有完善的公司治理机制与独立经营所需的资源，所属行业并未发生重大变化。本年度公司产品市场占有率稳定，经营业绩稳定，资产负债结构合理，公司具备持续经营能力，不存在影响持续经营能力的重大不利风险。（六（六）扶贫与社会责任扶贫与社会责任 公司在发展壮大的同时，积极参与到政府的扶贫工作中，为遵义市创业就业工程作出贡献，尽到企业应尽的社会责任：物业服务是一个非周期行业，对经济上行和下行的敏感性不突出，对于企业的员工招聘的影响相对于其他行业波动不明显，稳定性和持续性较强。就公司员工岗位结构而言，环境保洁岗位的员工占比 35%左右，秩序维护岗位人员占比 50%左右。贵州东方科技物业将在招聘基层员工时向大批异地扶贫人员进行政策性倾斜，解决其就业问题，截止到 2016 年 12 月 31 日，企业已解决贫困人员共 320 人就业。（七七）自愿披露自愿披露 不适用 二、未来展望（自愿披露）（一）（一）行业发展趋势行业发展趋势 不适用 （二（二）公司发展战略公司发展战略 不适用 （三三）经营计划经营计划或目标或目标 不适用 （四（四）不确定性因素不确定性因素 不适用 三、风险因素（一）（一）持续到本年度的持续到本年度的风险因素风险因素 1、服务质量风险 企业客观上存在一定程度的管理不规范、服务不到位的现象，主要受制于物业行业服务工作的特殊性：工作时间长，节假日不休息，部分岗位需 24 小时运行，从业人员工资待遇普遍不高，同时，社会对 公告编号：2017-005 20 行业又存在一定偏见，难以留住和吸引到高素质人才，而一线的保洁、保安等人员大多为年龄较大、学历较低的社会弱势群体或者外来务工人员。应对措施：针对从业人员素质特点，梳理简化规章制度，不搞繁文缛节；汇编操作手册、服务标准，保证服务的标准化、规范化、专业化；持续、长期坚持员工培训，统一员工思想，提高专业技能和服务水平；强化现场指导、管控，及时发现问题、解决问题；尽力提高员工工资待遇。2、专业人才短缺、人才流失风险 因企业管理规模迅速扩大，加上行业从业人员的工资待遇不高、工作强度较大、工作压力大，一方面企业对物业管理人才和较高素质一线员工的需求缺口不断扩大，另一方面，现有管理人员，特别是一线员工仍有较高比例的流动率。应对措施：从各种渠道、媒介发布长期有效的管理岗位和基层员工招聘信息，做好人才的储备工作；面向社区街道办等已退休社会工作者和大专院校毕业生招纳合适的从业者；拟与住建管理部门、职业技术学院联合开办短期和中长期的培训班，解决人才储备、专业培训方面存在的问题。3、应收账款无法收回风险 企业在管物业中，主要在老的住宅小区存在部分业主拖欠管理费时间过长、数量较大的情况，导致一定的应收账款无法按时按量收回的风险。应对措施：强化物业收费是公司生命线的意识，各项目部将应收账款目标分解到月，细化到日，责任到人，采取上门清收、电话催缴、邮件通知、法院起诉等多种方式收取物业服务费。（二）（二）报告期内报告期内新增新增的风险的风险因素因素 报告期内，随着公司不断发展,公司业务规模及员工人数有了较大增长,经营管理面临的压力日趋增大。公司虽然按照现代企业制度的要求建立了较为规范的管理体系,但随着公司规模不断扩大,公司管理体系和组织结构将日趋复杂化。因此,公司面临现有的组织结构和管理模式不能适应公司规模不断扩大的风险。风险应对：公司将不断加强人才培养，提升管理能力，建立规范的公司治理体系，不断适应公司业务规模的提升。四、董事会对审计报告的说明（一）非标准审计意见说明：（一）非标准审计意见说明：是否被出具“非标准审计意见审计报告”：否 审计意见类型：标准无保留意见 董事会就非标准审计意见的说明：公告编号：2017-005 21 无。（二）关键事项审计说明：（二）关键事项审计说明：无。公告编号：2017-005 22 第五节 重要事项 一、重要事项索引 事项事项 是或是或否否 索引索引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 否-是否存在对外担保事项 否-是否存在控股股东、实际控制人及其关联方占用或转移公司资金、资产的情况 是 第五节 二(一)是否存在日常性关联交易事项 是 第五节 二(二)是否存在偶发性关联交易事项 是 第五节 二(三)是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产、对外投资事项或者本年度发生的企业合并事项 否-是否存在股权激励事项 否-是否存在已披露的承诺事项 否-是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 否-是否存在被调查处罚的事项 是 第五节 二(四)是否存在自愿披露的重要事项 否-二、重要事项详情（一一）控股）控股股东股东、实际控制人、实际控制人及其关联方占用或转移公司资金、资产及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他及其他资源资源的的情况情况 单位：元 占用者占用者 占用形式占用形式 占用性质占用性质 期初余额期初余额 累计发生额累计发生额 期末余额期末余额 是否是否归还归还 是否为挂是否为挂牌前已清牌前已清理事项理事项 贵州遵义东方实业股份有限公司 资金 借款 595,553.30-595,553.30 0.00 是 是 白世明 资金 借款 250,000.00-250,000.00 0.00 是 是 总计总计 -845,553.30-845,553.30 0.00-占用占用原因原因、归还、归还及整改情况及整改情况：报告期初，公司实际控制人及其关联公司从公司拆借资金用于周转，并在本期全部已归还。该关联方资金占用事项为公司挂牌前发生，在挂牌申报时已全部清理完毕，且公司在 2016 年 12 月 30 日披露的公开转让说明书中对上述资金占用情况已充分披露。报告期内，除上述挂牌前发生资金占用情况外，公司不存在其他资金被控股股东、实际控制人及其控制的其他企业占用情况。（二（二）报告期内报告期内公司发生的日常性关联交易情况公司发生的日常性关联交易情况 单位：元 日常性关联交易事项日常性关联交易事项 公告编号：2017-005 23 具体事项类型具体事项类型 预计金额预计金额 发生金额发生金额 1购买原材料、燃料、动力-2销售产品、商品、提供或者接受劳务委托，委托或者受托销售-3投资（含共同投资、委托理财、委托贷款）-4财务资助（挂牌公司接受的）-5公司章程中约定适用于本公司的日常关联交易类型-6其他 276,320.00 276,320.00 总计总计 276,320.00 276,320.00 上述关联交易经公司创立大会审议通过，履行了必要的决策程序