870464_2016_世联君汇_2016年年度报告_2017-03-26.pdf

世 联 君 汇 NEEQ:870464 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司 ShenzhenWorldunionJoinWealthRealEstateManagement Incorporated 年度报告 2016 致 投 资 者 的 信 尊敬的（潜在）投资者：尊敬的（潜在）投资者：2016 年年报，是世联君汇登陆新三板市场递交的第一份成绩单。借此机会，希望和各位（潜在）投资者分享我们对公司发展的思考。中国房地产已走过 30 年，逐渐从增量市场向存量市场过渡，世联君汇正是在这样的大市场背景下应运而生。大家可能会问，我们是一家怎样的公司？从哪来、到哪去？首先和大家分享以下观点：1、60 万亿元工商物业存量市场，市场空间巨大：截止 2016 年末，国内建筑物存量总面积约合 400 亿平方米，非住宅类物业 148 亿平米的存量占 37%；工商物业及行政公共用房的资产价值远超 60 万亿。2、客户痛点明确，而服务供应不足：2016 年末，办公楼待售面积 3631 万平方米，同比增加 10.8%，商业营业用房待售面积 15838 万平方米，同比增加 8%。大量的供应使得开发商和投资者将被动转向持有运营，而大部分物业持有者都不具备运营能力，工商物业的销售、招商、运营成为痛点。目前市场上的服务提供商均主要从不同的角度切入，或是单一提供咨询、招商、运营或物业管理服务，极少能提供全链条服务，更未形成强势的全国性品牌。3、随着改革的深入，政策红利可期：随着混合所有制改革，政府作为大量工商物业及行政公共用房的持有者，将越来越地多引入市场化服务。另一方面，工商物业与金融紧密结合，必将走向资产证券化。这将给公司带来良好的发展机遇。4、工商物业管理将成为对 B 端的重要入口：物业管理稳定的现金流及入口价值越来越受关注，而能否快速规模化是关键。面对这巨大的需求及客户痛点，市场上尚未形成强势的品牌，我们重新定义资产运营：为客户提供以物业管理为基础，叠加咨询顾问、招商运营及企业外包等高附加值垂直一体化服务，进而通过优质物业的投资并购和资产证券化，让资产持续增值可托付。我们以“中国工商物业资产运营服务第一品牌“为愿景，致力于在中国主要核心城市，以提升工商物业运营效率为宗旨，为物业所有者与使用者提供垂直一体化服务，通过市场化、专业化、组织化、整合&链接，最终实现人与资产的有效链接。这就是世联君汇的初心。我们有把世联君汇打造成为“中国工商物业资产运营服务第一品牌“的信心，主要因为世联君汇拥有自己独特的组织红利和垂直一体化的业务链条。世联君汇源于世联行，继承了世联行一贯开放的态度，匠人般的专注精神及强执行力。同时，世联君汇已实现全国化布局，在一线城市北上广深及核心二线城市武汉、厦门、天津、长沙、南京等均设有公司，共拥有 38 家控股子公司，可以迅速实现从咨询、物管、工商运营和企业外包服务的业务落地。垂直一体化的业务链条，使各业务线互为场景，相互带来生意机会，同时又能使综合服务能力更强，这将是世联君汇独特的竞争优势。不忘初心、砥砺前行，博观而约取、厚积而薄发，2017 年世联君汇将站在一个新起点、新平台，继续夯实基础，做实平台，开放合作，最终实现人与资产的链接。感谢大家对世联君汇的支持！深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司 董事长 朱敏 2017 年 3 月 27 日 公告编号：2017-012 1 目 录 第一节 声明与提示.4 第二节 公司概况.9 第三节 会计数据和财务指标摘要.11 第四节 管理层讨论与分析.13 第五节 重要事项.39 第六节 股本变动及股东情况.44 第七节 融资及分配情况.46 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.47 第九节 公司治理及内部控制.49 第十节 财务报告.55 公告编号：2017-012 2 释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司 股东大会 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司股东大会 本集团 指 世联君汇及其子公司 三会指 指 董事会、监事会、股东大会 股东大会 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司股东会 董事会 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司董事会 监事会 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司监事会 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程、章程 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司公司章程 劳动合同法 指 中华人民共和国劳动合同法 报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日 股转系统 指 全国中小企业股份转让系统 股转公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 控股股东、世联行 指 深圳世联行地产顾问股份有限公司 恒睿汇创 指 深圳恒睿汇创投资管理合伙企业(有限合伙)主办券商、中信建投证券 指 中信建投证券股份有限公司 律师事务所、律师 指 北京德恒(深圳)律师事务所 会计师事务所、会计师 指 信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)元、万元 指 人民币元、人民币万元 世联行、控股股东 指 深圳世联行地产顾问股份有限公司 北京世君 指 北京世联君汇房地产顾问有限公司 长沙世君 指 长沙世联君汇房地产顾问有限公司 广州世君 指 广州世君房地产咨询有限公司 杭州世君 指 杭州世君房地产咨询有限公司 合肥世君 指 合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司 南京世君 指 南京世联君汇房地产顾问有限公司 苏州世君 指 苏州世联君汇物业运营管理有限公司 天津世君 指 天津世联君汇房地产顾问有限公司 武汉世君 指 武汉世联君汇房地产顾问有限公司 西安世君 指 西安世联君汇商业运营管理有限公司 厦门世君 指 厦门世联君汇房地产顾问有限公司 河南世君 指 河南世联君汇房地产顾问有限公司 重庆世君 指 重庆世联君汇房地产运营管理有限公司 上海世君 指 上海世君房地产顾问有限公司 上海领客 指 上海世联领客商业经营管理有限公司 安信行 指 北京安信行物业管理有限公司 世联领客 指 深圳世联领客商业运营有限公司 青岛国信世联 指 青岛国信世联物业管理有限公司 武汉都市世联 指 武汉都市世联资产管理有限公司 公告编号：2017-012 3 世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司 清控科创 指 清控科创控股股份有限公司 深圳南电云商 指 深圳市南电云商有限公司 上海中城创盈 指 上海中城创盈商业经营管理有限公司 厦门小样 指 厦门市小样创业信息科技有限公司 成都小样科技 指 成都市小样科技服务有限公司 成都小样商务 指 成都小样商务服务有限公司 广州小样 指 广州市小样信息科技服务有限公司 苏州小样科技 指 苏州小样科技服务有限公司 苏州小样创咖 指 苏州小样创咖文化科技有限公司 重庆小样 指 重庆小样创业服务有限公司 北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司 深圳世联小样 指 深圳世联小样投资管理合伙企业(有限合伙)苏州紫易创 指 苏州紫易创科技服务有限公司 中城联盟 指 上海中城联盟投资管理股份有限公司 世联集房 指 深圳世联集房资产管理有限公司 红璞公寓 指 深圳红璞公寓管理有限公司 广州小样金融 指 广州小样互联网金融信息服务有限公司 重庆妮德勋 指 重庆妮德勋餐饮管理有限公司 常熟小样 指 常熟小样科技服务有限公司 深圳小样科技 指 深圳市小样科技服务有限公司 苏州园小样 指 苏州园小样信息技术有限公司 重庆小样达客 指 重庆小样达客网络科技服务有限公司 天津沃客 指 天津世联沃客众创空间有限公司 北京科创 指 天津世联沃客众创空间有限公司 北京小样 指 北京小样青年社区科技服务有限公司 运泰君汇 指 深圳运泰君汇物业管理有限公司 北京乾石投资 指 北京乾石投资管理有限公司 百度 指 B,Inc、百度(香港)有限公司及其附属公司 公告编号：2017-012 4 第一节 声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)保证年度报告中财务报告的真实、完整。信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)对公司出具了标准无保留审计意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项事项 是与否是与否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 公告编号：2017-012 5 重要风险提示表 重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 1、实际控制人、控股股东不当控制的风险 公司控股股东为世联行,持有公司 90%的股份;陈劲松、佟捷夫妇通过世联中国间接持有世联行 39.3674%的股份,陈劲松直接持有世联行 0.8949%的股份,夫妇二人为世联行的实际控制人;世联行持有公司 90%的股份,因此,陈劲松、佟捷夫妇为公司实际控制人。虽然公司已制定和规范了一整套公司制度来完善公司的内部控制和管理结构,但公司实际控制人仍有可能利用其控制地位,通过行使表决权对公司的经营、人事、财务等实施不当控制,可能影响公司的正常经营,损害公司和少数股东的利益。2、公司部分商标外部授权的风险 公司目前使用的“世联行”商标是由世联行授权使用的。根据双方签订的商标使用许可合同,授权许可性质为非独占使用许可,相关注册商标的许可使用范围为与对应商标的商标局“核定使用的商品”相同,可在其企业牌匾、宣传资料上使用,费用为无偿使用,期限为所授权注册商标有效期(含未来通过续展延续的期限)内持续有效,即在相关注册商标的有效期内,公司具有无固定期限使用权利,直至双方协商一致终止。商标使用或变更会对公司业务产生重大影响,如果世联行在这些注册商标到期后无法顺利办理续展,则公司则无法使用该等注册商标,将会影响公司业务开展及经营业绩。3、行业竞争风险 目前,工商物业行业具有“大行业、小公司”的特点,百强企业规模扩张提速,商业物业增速明显加快,市场集中度正在提升。部分优势企业通过差异化竞争、提高市场占有率获得了稳定的市场地位,部分小企业则通过低价竞争占领细分市场。如果公司不能够稳步地提高市场占有率和竞争水平,则存在丧失市场份额且在低价竞争中降低盈利能力的风险。4、核心员工流失的风险 咨询顾问和工商物业运营是智力型的服务,在公司业务快速扩张的过程中,对核心人员的依赖度较高。尽管公司建立了完整、规范的人事管理制度,为员工提供充分的发展空间,并建立了有效的人员薪酬激励措施,以完善人力资源管理,但如果公司核心人员大量流失,将对公司产生负面影响。5、人力成本占比高的风险 公司维持和提高现有盈利水平的能力部分取决于经营成本(尤其劳务成本)的控制,因此劳务或其他经营成本的增加可能对公司利润及经营业绩造成重大不利影响。人工成本包括工资、奖金和个人保险费用,2014 年度、2015 年度和 2016 年度,人工成本占主营业务成本的比例分别为 63.97%、57.47%和 57.36%。如果公司在业务继续增长时不能有效控制及降低劳务及其他经营成本,公司的业务状况、财务状况及经营业绩可能受到不利影响。6、公司资质不获续期及所管理项目不获业主委员会续签的风险 目前公司主要由具有物业管理一级资质的一级子公司北京安信行物业管理有限公司提供物业管理服务。由于物业管理资质由政府相关部门进行管理和审核,且物业管理资质与公司所能承接项目的规模直接相关,虽然正常情况下不存在资质不获续期 公告编号：2017-012 6 的情况,但是也不绝对,如果一旦公司物业管理资质不获续期,公司现有管理的项目将面临不符合国家相关规定的风险,且公司将难以承接新的物业管理项目。7、业务分包协作风险 报告期内,公司将部分物业管理服务诸如保安、清洁等委托于第三方公司。2014 年度、2015 年度和 2016 年度,第三方公司业务外包成本占主营业务成本的比例分别为 22.18%、30.76%和20.92%,比例较高。尽管公司在选择业务外包第三方公司时注重对方公司的规模、声誉等因素,在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定,并制定了相关质量标准和管理规范,且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管,但是如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定,在服务中未能按照公司的管理标准进行服务,会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。8、业务地区集中度过高风险 报告期内,公司业务主要集中在华北。2014 年、2015 年、2016年 华 北 地 区 营 业 收 入 分 别 为146,650,431.78元、176,875,297.20 元和 245,501,093.85 元,占营业收入总额的比例为 88.31%、65.03%和 49.07%。公司近年来也在积极拓展除华北地区以外的华南、华中及华东地区等全国市场,且初见成效,华北区域营收占比逐年递减,华南区域的营收占比得到极大提高。然而,公司的营收仍然有一半来自于华北区域,一旦出现华北地区竞争加剧、业务市场饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时,将对公司盈利能力产生不利影响。9、毛利率波动风险 报告期内,公司 2014 年度、2015 年度、2016 年度综合毛利率分别为 17.46%、17.43%、18.65%,其中,咨询顾问服务的毛利率分别为-256.32%、-102.88%、17.91%,物业管理业务毛利率分别为20.32%、20.71%、21.61%,工商物业运营业务毛利率分别为54.78%、9.07%、-29.52%。其中,新业务咨询顾问业务和工商物业运营业务的毛利率波动较大。咨询顾问业务是指为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、土地出让策略等顾问服务;为开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、项目开发策略等顾问服务,受房地产市场基本面影响较大。公司资产运营业务则尚处于成长期,若未来该项业务增长未及预期,将使公司面临较大的固定成本负担,毛利率波动增加,公司的财务状况及经营业绩可能受到不利影响。10、收费方式的风险 目前公司物业管理项目中大部分实行包干模式和酬金模式相结合的混合业务模式,在包干制下,业主向公司支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由公司享有或承担。若公司收取的物业服务费无法覆盖相关的成本支出,该差额部分公司无权向业主另外收取。一方面公司如需提高收费单价而需进行的程序较为复杂,所需时间较长且协商难度较大;另一方面不断提高服务水平和质量是公司发展的基础,公司不会通过降低服务水平和质量来减少成本支出。如果公司不能通过机械化、信息化、智能化等手段提高运营效率和有效控制成本,通过开展社区增值服务等创新业务来增加营业收入,则物业管理项目存在亏损的可能性,公告编号：2017-012 7 将对公司的盈利能力造成不利影响。11、法律政策风险 报告期内,公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。物业管理与物业经营服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。公司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规影响,因此,政府推行的法律政策,可能会影响中国房地产行业,继而限制公司的业务增长、对公司的业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。12、控股子公司、分公司管理风险 根据物业行业模式,公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式,即在全国各区域设立分、子公司等分支机构开展物业服务。公司现有分支机构较多,截至 2016 年 12 月 31 日,公司拥有 20家控股一级子公司,14 家控股二级子公司,3 家控股三级子公司,7 家参股公司,20 家分公司。根据公司的战略规划,公司规模将持续增长,业务将继续拓展,未来几年内需在其他区域设立更多的分支机构。鉴于上述经营模式的存在,再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同,公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险,目前公司已制定了一系列制度和措施促使公司本部及各分支机构加强规范运作,对分支机构在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化,不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度,将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。13、政府补助的风险 根据成都高新区技术创新服务中心成都高新区技术创新服务中心关于申请拨付成都清数华创科技服务有限公司等两家企业装修补贴首付款的请示(成高技创201622 号),公司子公司众创空间项目获得 2016 年度专项补贴款 1,285,000.00元;根据深圳市科技创新委员会文件关于下达科技计划资助项目的通知(深科技创新计字【2016】6447 号),公司子公司的“小样青年社区”项目被批准立项(深科技创新【2016】137 号),获得资金资助 1,800,000.00 元;根据天津市和平区科学技术委员会关于认定 2016 年和平区众创空间的通知(津和科【2016】10 号),公司子公司 WU HOUSE 众创空间获得和平区区级众创空间认定,并获得资金资助 1,000,000 元。随着国家对创业社区鼓励政策的调整,可能不再有政策性补助,对公司现金流量造成一定的影响。14、服务质量风险 公司子公司安信行系物业服务国家一级资质企业,多年来享誉业内,但随着时代和社会的发展,服务群体的观念、市场需求可能不断发生变化,如果公司对市场需求变化的敏感性和应变能力变弱,可能会在激烈的竞争中处于不利地位,公司服务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响。物业服务业直接面向业主,服务具有极为重要的地位。公司作为业内领先的物业服务提供商,在服务体系方面,通过制定严格的服务质量控制标准、建立完善的质量监督机制和反馈渠道,不断提升服务质量,提高业主满意度,取得了良好效果,但仍有可能发生业主与本公司之间的服务纠纷。如果本公司不能有效地保证服务质量、公告编号：2017-012 8 不能持续不断地提升服务质量、不能快速有效地解决纠纷,则会对公司的品牌和业务产生不利影响。15、公司报告期内未为员工足额缴纳社会保险、住房公积金而可能带来的补缴风险 报告期内,公司及子公司缴纳社会保险、住房公积金的人数与员工总数存在差异,2014 年、2015 年、2016 年已签署劳动合同员工人数分别为 1973、2479 人、3300 人,未缴纳社保人数分别为559 人、563 人、622 人,未缴纳人数占总人数比例为 28.33%、22.71%和18.85%;未缴纳住房公积金的人数分别为1,138、1,353人、1,484 人,未缴纳人数占总人数比例分别为 57.68%、54.58%和 45%,部分员工未缴纳社会保险和住房公积金是因为:1、部分员工为退休返聘人员,公司无需为其购买社会保险;2、部分农村户籍员工,在户籍所在地办理了新农村合作医疗保险和新农村社会养老保险,自愿申请不购买社会保险;3、部分员工是兼职、离职、新入职、实习等,手续未办理完整;4、未缴纳住房公积金中的“其他人员”则主要是从事物业服务的基层员工,收入相对较低,个人不愿意缴纳住房公积金。尽管相关主管部门出具证明公司社会保险、住房公积金缴纳情况符合法律、法规及本地政策规定,不存在欠缴情况,自成立至今未受到相关部门的行政处罚,但仍不排除公司报告期内未为在职员工和派遣员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴等风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 公告编号：2017-012 9 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司 英文名称及缩写 ShenzhenWorldunionJoinWealthRealEstateManagement Incorporated 证券简称 世联君汇 证券代码 870464 法定代表人 朱敏 注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 14 楼 办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 14 楼 主办券商 中信建投证券股份有限公司 主办券商办公地址 北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B、E 座 3 层 会计师事务所 信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)签字注册会计师姓名 郭晋龙、李颖 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 潘希艺 电话(0755)22162708 传真(0755)22162900 电子邮箱 公司网址 无 联系地址及邮政编码 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 14 楼 518001 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司董秘办公室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2017 年 1 月 3 日 分层情况 基础层 行业（证监会规定的行业大类）“房地产业”中的“物业管理”(行业代码:K7020)主要产品与服务项目 经营范围:物业租赁;物业管理,物业管理咨询;信息咨询(不含限制项目);企业管理咨询;房地产信息咨询;商业运营管理咨询;商业运营管理;关于空调、机电设备选型采购、安装调试等咨询服务;电子设备工程、电子自动化工程、监控系统、保安监控及防盗报警系统、智能卡系统、电子工程、智能化系统、建筑物空调设备、采暖系统、通风设备系统上门安装;机电设备上门安装与维修;销售五金交电、化工产品(不含易燃易爆危险化学品)、装饰材料、日用品。(企业经营涉及前置性行政许可的,须取得前置性行政许可文件后方可经营)餐饮服务;游泳池经营;提供酒店客房服务;提供机动车辆停放服务。主营业务:咨询顾问业务、物业 公告编号：2017-012 10 管理服务和工商物业运营服务。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 82,407,408 做市商数量 0 控股股东 深圳世联行地产顾问股份有限公司 实际控制人 陈劲松、佟捷夫妇 四、注册情况 项目项目 号码号码 报告期内报告期内是否变更是否变更 企业法人营业执照注册号 91440300074378014T 是 税务登记证号码 91440300074378014T 是 组织机构代码 91440300074378014T 是 注：报告期内，公司完成三证合一事项，2016 年 9 月 6 日，公司取得深圳市市场监督管理局颁发的新版营业执照，统一社会信用代码为 91440300074378014T。公告编号：2017-012 11 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 500,259,344.98 271,997,340.56 83.92%毛利率 18.65%17.43%-归属于挂牌公司股东的净利润 39,115,623.88 3,384,882.16 1,055.60%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 39,893,509.60 2,609,393.53 1,428.84%加权平均净资产收益率（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）44.35%14.39%-加权平均净资产收益率（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）45.82%11.81%-基本每股收益 0.69 0.17 305.88%二、偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 318,854,872.70 213,332,240.38 49.46%负债总计 155,713,673.36 173,418,875.45-10.21%归属于挂牌公司股东的净资产 138,261,309.61 26,066,151.74 430.42%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.68 1.30 28.73%资产负债率（母公司）18.42%81.89%-资产负债率（合并）48.84%81.29%-流动比率 1.42 0.72-利息保障倍数 96.33-三、营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额-13,913,509.72 38,481,475.83-应收账款周转率 10.85 10.39-存货周转率-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率 49.46%54.26%-营业收入增长率 83.92%59.21%-净利润增长率 487.63%174.31%-五、股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 公告编号：2017-012 12 普通股总股本 82,407,408 20,000,000 312.04%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、非经常性损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动资产处置损益-29,015.96 计入当期损益的政府补助 3,065,657.68 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-2,778,189.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 63,498.20 非经常性损益合计非经常性损益合计 321,950.92 所得税影响数-777,999.05 少数股东权益影响额（税后）-321,837.59 非经常性非经常性损益净额损益净额 -777,885.72 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 单位：元 不适用 公告编号：2017-012 13 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析（一（一）商业模式商业模式 根据证监会颁布的上市公司行业分类指引（2012 年修订），公司所属行业为“房地产业”（行业代码：K70）；根据国民经济行业分类与代码（GB/4754-2011）中的分类标准：公司所属细分行业为“房地产业”中的“物业管理”（行业代码：K7020）；根据全国中小企业股份转让系统公司制定的挂牌公司管理型行业分类指引，公司所属细分行业为“房地产业”中的“物业管理”（行业代码：K7020）。根据全国中小企业股份转让系统公司制定的挂牌公司投资型行业分类指引，公司所属细分行业为“房地产业”中的“房地产经营公司”（行业代码：20101011）。公司愿景为中国工商物业资产运营服务第一品牌，致力于为客户提供以物业管理为基础，叠加咨询顾问、招商运营及企业外包等高附加值垂直一体化服务，进而通过优质物业的投资并购和资产证券化，让资产持续增值可托付。公司服务的工商物业包括写字楼、产业园、众创空间、街区商业等非住宅类物业，目前的主营业务包括咨询顾问、物业管理和工商物业运营。咨询顾问服务咨询顾问服务：包括为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、土地出让策略等顾问服务；为开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、项目开发策略等顾问服务。公司的咨询顾问服务专业程度高、服务体系全、服务规模大，咨询顾问团队具有资深的服务经验，沉淀了大量政府和开发商资源，这是公司开展业务最宝贵的资源。咨询顾问服务主要根据客户的需求出具各类专业的咨询顾问报告和阶段性工作报告，工作完成后根据合同的约定收取服务费用。物业管理服务物业管理服务：公司物业管理服务由具有物业管理一级资质的控股子公司安信行主导运营。富有经验的安信行专业人员在物业建设初期，站在客户的立场，对整个项目的设计、施工、设备的安装调试以及后期的使用管理方案进行全面的确认，同时参与施工管理工作，开展物业管理的前期准备，可以保障业主和开发企业的投资达到预算的效果并节约大量开支。运营期为客户提供定制化、专业性的高品质物业管理服务。公司物业管理服务专注于工商物业领域，特别是科技公司和政府机构物业，深得同行和客户的尊敬。目前公司物业管理服务主要实行包干模式和酬金模式相结合的混合业务模式，即在合同约定的事项范围内采用包干模式；若产生合同约定范围外的服务，则采用酬金模式，通过收取物业服务费、定制化服务费等获利。工商物业运营服务工商物业运营服务：是公司的入口业务，主要针对办公和商业两大类物业。办公包括商务办公、联合办公、众创空间、以及都市产业园运营，已经形成世联小样社区、世联空间等品牌。未来，公司除了在 公告编号：2017-012 14 已有品牌的深度运营和规模化之外，还会研发更多类型的产品线，以完善公司服务内容，实现运营服务规模化。公司的领客商业专注于商业物业，在商业物业运营领域积累了丰富的经验，公司针对一线城市和准一线城市推出了领客开店、领客二改服务，针对三线以上的城市推出的领客招营服务，针对三、四线城市推出领客招售服务，并提供所有城市序列的资产盘点和综合体前策服务。目前已经形成世联宿立方、世联超咖市集、世联方里（社交街区）等创新业务产品。工商物业运营的服务模式包括委托运营模式、包租模式、合资公司模式 3 种，相应的收入来源包括固定费用和比例佣金的提取、差额租金、以及经营利润收入获取等。通过公司管理能力和运营品质的提升，管理制度和流程的进一步优化，管理规模的进一步扩大，世联君汇在消费者、开发商、政府部门、其他合作伙伴的品牌影响力将进一步提升；同时，公司将借助全国布局的组织红利，综合服务、专业分工、全链条全生命周期服务的服务能力，获取更多的客户资源，推动公司持续、健康、高效发展。公司的客户渠道主要通过公开招投标信息、上门拜访自荐、老客户推荐、其他第三方推荐等多种方式获得。公司设立至今一直以为工商物业所有者和使用者提供最全、最优的服务为发展目标，商业模式未发生重大变化。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 （二（二）报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 总体回顾总体回顾：报告期内，公司实现营业收入总和 500,259,344.98 元，比去年同期增长 83.92%。其中，物业管理收入 352,302,382.52 元，比去年同期增长 45.23%，占总收入的比重为 70.42%，是公司最主要的收入来源，物业管理收入的快速增长，系物业管理类业务开发项目陆续交付及新签物业管理合同，物业服务面积增加所致。咨询顾问收入 128,335,771.18 元，比去年同期增长 2514.71%，占总收入的比重为 25.65%，咨询顾问收入的大幅度增长，系公司大力发展咨询顾问业务所致；工商物业运营服务收入 19,621,191.28 元，基于本期大量包租物业处于前期投入阶段，还未正式进入运营，尚未产生收入，使得工商物业运营服务收入 公告编号：2017-012 15 比去年同期降低 19.96%，占总收入的比重为 3.92%。报告期公司实现净利润 53,889,963.98 元，比去年同期增长 487.63%。报告期内，公司各项业务的经营计划均得以完成。1、主营业务分析主营业务分析（1）利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比例变动比例 占营业收入占营业收入的的比重比重 金额金额 变动比例变动比例 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 500,259,344.98 83.92%-271,997,340.56 59.21%-营业成本 406,957,262.32 81.20%81.35%224,590,470.48 59.27%82.57%毛利率 18.65%-17.43%-管理费用 23,610,472.26 36.97%4.72%17,237,590.59 30.28%6.34%销售费用-财务费用 212,132.46 190.23%0.04%-235,090.10-4.28%-0.09%营业利润 68,407,183.90 391.14%13.67%13,928,270.33 128.89%5.12%营业外收入 3,131,402.47 374.02%0.63%660,599.81 652.84%0.24%营业外支出 31,262.55 880.49%0.01%3,188.45-84.06%0.00%净利润 53,889,963.98 487.63%10.77%9,170,792.74 174.31%3.37%项目重大变动原因项目重大变动原因：（1）营业收入：2016年本期发生额：50,025.93万元，较上年同期增长22,826.2万元，增长率83.92%，主要原因为：随着公司物业管理类业务开发项目陆续交付及新签物业管理合同，报告期内物业服务面积增加，公司本期物业管理服务收入为35,230.24万元，比上年同期24,257.43万元增加10,972.81万元，增长率45.23%；公司2016年大力发展咨询顾问服务业务，2016年咨询顾问业务收入12,833.58万元，较去年同期490.82万元增加12,342.75万元增幅为2514.71%，主要系咨询顾问业务整合，导致收入大幅增长；物业运营类业务受招商收入减少影响，收入1,962.12万元，较去年同期2,451.48万元减少489.36万元，略有下降。（2）营业成本：2016年本期发生额：40,695.73万元，较上年同期增加18,236.68万元,增长率81.2%，主要为人力成本、外包保安、保洁、绿化支出等。主要原因为：2016年物业管理类业务陆续交付及新签项目，新增外聘物业管理人员，人力成本增加3,420.05万元，能耗及外包保安、保洁、绿化支出增加4,132.76万元；公司报告期内加大顾问咨询类业务投入，新增15家顾问咨询子公司，外聘专业人员增加，导致人力成本增加6,958.58万元，开展相关业务差旅费支出增加750万元，分包业务支付咨询费增加1,562万元。（3）管理费用：2016年本期发生额：2,361.05万元，较上年同期增加637.29万元，增长率36.97%，主要原因为：顾问咨询和物业运营业务管理人员增加，管理人员人力成本增加388.92万元；公 公告编号：2017-012 16 司申请新三版挂牌，支付券商、律师、会计师事务所、评估等咨询费增加142.23万元；办公物业租赁费增加52.41万元。（4）财务费用：2016年本期发生额：21.21万元，较上年同期增加44.72万元，增长率190.23%，主要原因为：本年借款产生的利息支出75.01万元。（5）营业利润：2016年本期发生额6,840.72万元，较上年同期增加5,447.89万元,增长率391.14%，主要原因为：2016年度物业管理类业务收入为35,230.24万元，营业利润为5,822.82万元，较去年同比增加3,862.61万元，系管理面积增加致使营业收入比上年同期增加，同时通过外包服务控制人力保安、保洁、绿化支出等营业成本致使业务毛利率增加所致，2016年物业管理类业务毛利率2015年20.71%上升至2016年21.61%；咨询顾问类业务增加营业利润2,050.98万元，系由于公司对咨询顾问业务进行整合，人员与部门配置完善后业务快速发展所致，由于该部分业务收入快速增长，业务毛利率由2015年-102.88%上升至2016年的17.91%。（6）营业外收入：2016年本期发生额313.14万元，较上年同期增加247.08万元,增长率374.02%，主要原因为：根据中关村门头沟科技园促进创新创业和产业发展专项资金管理暂行办法收北京石龙经济开发区管理委员会补贴款29万元。根据（京人社就发（2015）186号）,收社保返2015年稳岗补贴款18.04万元。根据上海市金山区兴塔工业园区招商引资的财政奖励条款，2016年收到上海市金山区财政局财政奖励42.3万元。根据2016年8月份与深圳市科技创新委员会签署的“深圳市科技计划项目合同书(无偿资助)”中约定的财政资助条款，2016年8月收到财政补贴款36万。公司根据2015年12月份与成都高新技术产业开发区管理委员会签署的项目合作协议书中约定的装修补贴条款，2016年6月收到装修补贴款128.5万元。（7）营业外支出：2016年本期发生额3.13万元，较上年同期增加2.81万元,增长率880.49%，主要原