871893_2017_保利物业_2017年年度报告_2018-04-15.pdf

公告编号：2018-011 1 证券代码：证券代码：871893 证券简称：保利物业证券简称：保利物业 主办券商：招商证券主办券商：招商证券 2017 年度报告 保利物业 NEEQ:871893 保利物业发展股份有限公司 Poly Property Development Co.,Ltd.保利物业 2017 年年度报告 2 公司年度大事记公司年度大事记 保利物业成功挂牌新三板保利物业成功挂牌新三板 2017 年 8 月 29 日，公司成功在全国中小企业股份转让系统挂牌，公司简称：保利物业，证券代码：871893，交易方式：协议转让。注：本页内容原则上应当在一页之内完成。保利物业品牌价值超保利物业品牌价值超 4848 亿元亿元 公司凭借优秀的品牌影响力、强大的市场号召力荣获“2017 中国物业服务专业化运营领先品牌企业”，品牌价值高达 48 亿元，彰显了企业品牌实力。公司屡次获得行业各类荣誉公司屡次获得行业各类荣誉 报告期内，公司获得“中国物业服务百强企业”、“满意度领先企业”、“年度社会责任感企业”和“优秀房地产服务商”等多项荣誉。保利物业 2017 年年度报告 3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .8 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .1010 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重要事项重要事项 .2525 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2828 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .3030 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .3131 第九节第九节 行业信息行业信息 .3434 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3434 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .3939 保利物业 2017 年年度报告 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 保利物业、股份公司、公司 指 保利物业发展股份有限公司 保利地产 指 保利房地产（集团）股份有限公司 保利南方集团 指 保利南方集团有限公司 保利集团 指 中国保利集团有限公司 赢悦投资 指 西藏赢悦投资管理有限公司 岳阳置业 指 岳阳保利置业有限公司 主办券商、招商证券 指 招商证券股份有限公司 会计师事务所、立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计报告 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的信会师报字【2018】第 ZG10970 号审计报告 报告期 指 2017 年 1 月 1 日-2017 年 12 月 31 日 报告期末 指 2017 年 12 月 31 日 股东大会 指 保利物业发展股份有限公司股东大会 董事会 指 保利物业发展股份有限公司董事会 监事会 指 保利物业发展股份有限公司监事会 元、万元 指 人民币元、人民币万元 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 保利物业发展股份有限公司公司章程 三会 指 股东大会、董事会、监事会 高级管理人员 指 保利物业发展股份有限公司总经理、副总经理、董事会秘书、财务总监 三会议事规则 指 保利物业发展股份有限公司股东大会议事规则、董事会议事规则和监事会议事规则 保利物业 2017 年年度报告 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人胡在新、主管会计工作负责人黎家河及会计机构负责人张宏芸保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 1、公司报告期内未为部分员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴风险 报告期内，公司及子公司缴纳社会保险的人数与员工人数存在差异，公司未为部分员工缴纳社会保险的主要原因为：（1）部分员工为退休返聘人员，按照劳动法规定，公司无需为其缴纳社会保险；（2）部分员工在过往任职单位购买社保，离职后原单位仍在为该等员工缴纳社保的个人部分，所以员工不愿意迁移社保关系到公司；（3）部分农村户籍员工，在户籍所在地办理了新型农村合作医疗保险和新型农村社会养老保险，员工不愿意参保；（4）部分员工已缴纳城镇居民养老保险，员工不愿意参保；（5）部分员工社保已经在其他单位或村委会缴纳至退休年龄，公司无需为其缴纳社会保险；（6）部分员工流动性比较大，个人在缴纳社保后，将降低个人当月的实际收入，自愿申请不缴纳保险；（7）因部分员工入职时间较短以及相关社保购买手续未齐备等客观原因，公司尚未为其缴纳社会保险。尽管控股股东作出“员工缴纳社保及公积金等相关事项”相关承诺，但仍不排除公司报告期内存在未为部分员工缴纳社会保险而可能带来的补缴等风险。2、市场竞争风险 目前我国物业管理行业的集中度较低，竞争比较激烈，国内物业服务企业超过 10 万家，其中拥有国家物业服务企业一级资质的超过 1,000 家。随着市场的竞争日趋激烈，物业业主对物业服务的选择权增加，物业业主对于物业服务的要求将更加专业化、标准化，提升品牌知名度是物业服务企业未来发展的出路。在激烈的市场竞争环境下，公司虽然具有了较强的服保利物业 2017 年年度报告 6 务能力和品牌影响力，但在未来的市场竞争中仍存在一定的竞争风险。3、接管物业来源集中的风险 现阶段，国内行业排名居前的大多数物业服务企业是所属房地产开发企业的子公司，这种股权关系有利于物业服务企业获得较为稳定的物业项目来源。截至报告期末，公司的物业管理面积为 10732 万平方米，其中由保利地产开发的物业的管理面积为 9335 万平方米，占总体管理面积的 86.98%。因此，如果未来保利地产的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，可能会影响公司物业管理面积的扩张和收入规模的提升。4、人工成本上涨的风险 物业服务企业是典型的劳动密集型企业，公司的营业成本以人工成本为主，2015 年、2016 年和 2017 年公司的人工成本占营业成本的比例分别为 60.11%、55.52%和 58.02%，近年来工资水平的持续上涨导致行业整体的人力成本和劳务外包成本面临不断上升的压力。5、关联交易的风险 公司 2015 年、2016 年和 2017 年为关联方提供物业管理服务金额分别为 47,531.62 万元、62,158.38 万元和 64,360.45 万元，占当期营业收入的比例分别为 24.55%、24.39%和 19.88%。报告期内，公司的关联交易定价合理并且公允，不存在损害公司或其他股东利益的情形。6、公司控股股东不当控制的风险 保利地产直接和间接控制公司 10,000 万股股份，持股比例为 100%，为公司控股股东，能够实际支配公司行为。公司针对控股股东不当控制的风险，建立健全了法人治理制度，制定完善了公司章程和公司的各项决策、监管制度，对股东（大）会、董事会、监事会的职权进行了明确的规定，但是公司控股股东仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司实施不当控制，可能影响公司的正常经营，对公司持续健康发展产生不利影响。7、控股子公司、分公司的管理风险 公司采取属地经营模式，根据承接项目所在区域，通过在当地设立子公司、分公司等分支机构的形式开展物业管理服务。公司现有分支机构较多，截至本报告期末，公司已设有 20家一级子公司、93 家分公司。目前，公司仍在其他城市开拓市场，以扩大项目数量及管理规模，因此，未来几年公司将在新的城市设立分支机构。鉴于公司目前管理区域的不断扩大，各项目散布在全国多个省份、直辖市或自治区，面临着项目人员多元化及本土化的需求，可能会导致管理效率的降低及营运风险的增加。若公司与各分支机构未能有效落实内控制度并影响公司业务全国化战略的落实，可能对公司未来的盈利及战略发展带来不利影响。8、公司人员管理风险 物业管理行业属于劳动密集型行业，人员年龄结构、学历背景等差异较大，人员管理难度较大。报告期内，公司存在劳务派遣人员，劳务派遣都是在临时性、辅助性的岗位，截至本报告期末，公司的劳务派遣比例低于百分之十，符合法律规定。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服保利物业 2017 年年度报告 7 务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，但是，如果公司未能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。9、服务质量稳定性的风险 公司拥有国家物业服务企业一级资质，公司针对不同业态、不同客户层次，提出了“亲情和院”和“东方礼遇”服务子品牌，并形成差异化服务模式，多年来一直以良好的物业服务品质受到业主赞誉；公司将基于“物”的管理和“人”的服务打造成两个核心产品系列“全介通”和“大客服”，进行全生命周期管理和服务；公司高度重视服务体系建设，成立了标准化管理委员会、标准化工作组、标准管理部门三级管理机构，加强对公司的服务体系建设，不断提升服务质量，提高业主满意度，取得了良好效果。但随着社会发展，业主的观念以及市场需求可能不断发生变化，公司需要对市场需求变化具有足够的敏感性，并及时针对服务群体的需求对自身的服务进行调整，否则可能会在激烈的竞争中处于不利地位，公司服务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响，如果公司未能稳定有效地保证服务质量、未能持续不断地提升服务品质、未能及时妥善地解决纠纷，则会对公司的品牌和业务产生不利影响。10、现金收款的资金管理风险 报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易，涉及现金收款的客户主要系住宅物业的业主。11、公司实际控制人、控股股东控制的部分公司从事物业服务的风险 报告期内，公司实际控制人保利集团控制的深圳市保利商业物业经营管理有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司，湖北保利大酒店有限公司、遵义久联物业服务有限公司和哈尔滨保利科技大厦有限公司在实际从事物业服务业务；公司控股股东保利地产控制的广州市保利世贸物业管理有限公司、南昌保利物业管理有限公司亦就其目前签约的物业进行物业服务和管理。12、与上市公司有关的重要事项 公司控股股东保利地产为上市公司，保利物业承诺，公司将严格按照 全国中小企业股份转让系统挂牌公司信息披露细则（试行）等有关规定披露挂牌前后的相关信息，并与公司的控股股东保利地产的信息披露保持一致与同步。本期重大风险是否发生重大变化：是 报告期内,因公司已经挂牌，挂牌相关的法律法规变化风险已经消除；同时，报告期内公司不存在关联方资金占用的问题，因此公司关联方资金占用风险已经消除。保利物业 2017 年年度报告 8 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 保利物业发展股份有限公司 英文名称及缩写 Poly Property Development Co.,Ltd.证券简称 保利物业 证券代码 871893 法定代表人 胡在新 办公地址 广州市海珠区阅江中路 688 号 201-208 房 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 王鹏 职务 董事会秘书 电话 020-89899958 传真 020-89899959 电子邮箱 公司网址 联系地址及邮政编码 广州市海珠区阅江中路 688 号 201-208 房,510308 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 董事会办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 1996 年 6 月 26 日 挂牌时间 2017 年 8 月 29 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K 房地产业-K70 房地产业-K702 物业管理-K7020 物业管理 主要产品与服务项目 住宅物业、办公物业、工业园区物业、商业物业和其他物业(学校、医院、体育场馆等)的开发商、业主提供基础物业管理服务和顾问咨询及协销配合服务,同时为业主提供更加多元化和现代化的社区增值服务。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）100,000,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 保利房地产（集团）股份有限公司 实际控制人 中国保利集团有限公司 保利物业 2017 年年度报告 9 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 914401012312453719 否 注册地址 广州市海珠区阅江中路 688 号201-208 房 否 注册资本 10,000 万元 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 招商证券 主办券商办公地址 深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座 38-45 层 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 金华、邓艳明 会计师事务所办公地址 上海市黄浦区南京东路 61 号四楼 六、六、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 1、期后交易方式变更为集合竞价交易的说明 根据全国中小企业股份转让系统发布的关于实施全国中小企业股份转让系统股票转让方式确定及 变更指引及其过渡期有关事项的问答，公司普通股股票转让方式于 2018 年 1 月 15 日由协议转让自动变更为集合竞价交易。保利物业 2017 年年度报告 10 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 3,236,742,006.67 2,548,067,028.63 27.03%毛利率%19.44%19.26%-归属于挂牌公司股东的净利润 230,182,571.30 138,527,743.83 66.16%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 230,184,493.63 134,853,340.25 70.69%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）54.85%55.75%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）54.85%54.27%-基本每股收益 2.30 1.40 64.29%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 2,035,663,131.01 1,555,848,913.72 30.84%负债总计 1,626,487,804.48 1,243,087,289.34 30.84%归属于挂牌公司股东的净资产 394,774,128.44 304,591,557.14 29.61%归属于挂牌公司股东的每股净资产 3.95 3.05 29.51%资产负债率%（母公司）82.22%78.15%-资产负债率%（合并）79.90%79.90%-流动比率 1.19 1.18-利息保障倍数-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 413,616,849.35 779,736,345.11-46.95%应收账款周转率 23.25 15.80-存货周转率 2,045.88 1,841.82-保利物业 2017 年年度报告 11 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%30.84%21.35%-营业收入增长率%27.03%31.61%-净利润增长率%65.60%66.01%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 100,000,000 100,000,000.00 0%计入权益的优先股数量 0 0-计入负债的优先股数量 0 0-六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动资产处置损益-96,742.42 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 110,704.69 非经常性损益合计非经常性损益合计 13,962.27 所得税影响数 3,490.57 少数股东权益影响额（税后）12,394.03 非经常性非经常性损益净额损益净额 -1,922.33 七、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 适用 不适用 保利物业 2017 年年度报告 12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司作为现代社区综合服务运营商，拥有国家物业管理一级资质，是中国物业管理协会副会长单位。根据中国指数研究院 2017 年上半年发布的2017 中国物业服务百强企业研究报告，公司综合实力排名全国第五。公司为住宅物业、办公物业、工业园区物业、商业物业和其他物业（学校、医院、体育场馆等）的开发商、业主提供基础物业管理服务、顾问咨询及协销配合服务和社区增值服务，并获得相关收入。经过多年的稳健发展，公司已成为中国物业管理行业的专业力量，造就了一个专业经验丰富、专业技能过硬、富有团队意识和坚韧开拓精神的管理服务团队。公司先后通过了 GB/T 19001:2008 质量管理体系、GB/T 24001:2004 环境管理体系和 GB/T 28000:2011 职业健康安全管理体系认证，保障了公司持续、稳定的高质量服务产品输出。公司围绕“物”的全生命周期管理和“人”的全生命周期服务，打造了“全介通”与“大客服”两个核心服务产品系列。针对不同业态、不同客户层次，公司提出了“亲情和院”和“东方礼遇”服务子品牌，并形成差异化服务模式。同时，公司紧跟行业信息化发展趋势，自主开发了芯智慧社区云平台，专注社区移动化、互联互通业务，面向物业服务企业、房地产开发企业提供一流的一体化智慧社区解决方案。报告期内及报告期后至报告披露日，公司的商业模式较上年度未发生变化。未来公司将继续坚持以客户满意为根本，依托公司品牌优势、管理优势和人才技术优势，加快公司市场化业务布局，努力契合客户的多元化需求，并通过项目全委、合资合作、收购并购等方式进一步开拓物业市场。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 保利物业 2017 年年度报告 13 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划（一）报告期内业务开展情况 在百强企业管理规模和经营业绩持续分化的市场背景下，以及物业行业资本化和科技化趋势愈演愈烈的行业环境下，公司坚持市场化和信息化双擎发展模式，依托“保利芯智慧”平台优势，加强市场拓展和经营产品开发，并将依托新三板资本市场平台优势，进一步提升公司行业综合竞争力。报告期内，公司在管面积 10732 万平方米，合同面积 17423 万平方米，面积同比分别增长 20.98%和 44.75%，外拓合同面积占比达 23%。其中本年新增外拓项目合同面积达 2379 万平方米，同比增长52%。在市场化方面，公司除承接母公司开发的物业外，积极拓展市场化业务，成功外拓的物业涵盖高校、公共物业、工业园区、政府物业等多种业态，丰富的非住宅业态种类有效提升了公司的盈利水平。在信息化方面，公司持续推动保利“芯智慧”平台开发建设，打造自主核心信息化产品，努力实现公司客户满意和降本增效的双重目标。（二）报告期内，公司实现营业收入 3,236,742,006.67 元，较上年同期增长 27.03%；公司营业成本 2,607,464,832.40 元，较上年同期增长 26.74%；净利润 235,433,702.15 元,较上年同期增长 65.60%，超额完成 2017 年年度经营计划。相关分析如下：1、公司本期实现营业收入 3,236,742,006.67 元，较上年同期增加 688,674,978.04 元，增长率为27.03%主要原因是：（1）物业管理服务收入 2,951,673,244.91 元，较上年同期增长 26.45%，增长主要原因是接管项目面积的增加，本期较上年同期增加物业服务面积 1861 万平方米；（2）社区增值服务收入 285,068,761.76 元，较上年同期增长 33.28%，增长主要原因是公司大力拓展社区增值业务。2、公司本期实现净利润 235,433,702.15 元，较上年同期增加 93,267,139.13 元，增长率为 65.60%，主要是因为：（1）报告期内管理规模的增大，主营业务收入较上年同期增长 688,674,978.04 元，毛利润增加 138,617,226.43 元；（2）由于 2016 年 5 月 1 日“营改增”税制改革后，公司本期的税金及附加较上年同期减少 43,818,001.01 元，占营业收入比例由 2.70%降至 0.77%，使得公司在毛利率及管理费用率保持基本稳定的情况下，净利率进一步提升。(二二)行业情况行业情况 近年来，物业管理行业迎来持续爆发期，行业市场集中度快速提升，百强企业物业管理面积占比持续扩大，行业竞争格局大幅改善。长期来看，新兴服务业与个人消费的加速融合叠加行业管制的放松有望打破物业管理公司的成长天花板。保利物业 2017 年年度报告 14 1、行业资本化趋势明显。我国物业服务企业已经开始从粗放式传统服务业向集约式现代服务业转变。资本市场的青睐也为物业服务企业带来了新的发展机遇。自 2014 月 6 月彩生活在港交所上市以来，陆续有中海、绿城、雅生活、中奥、祈福、浦江等 6 家公司登陆港交所。南都物业也于 2018 年 1月登陆上证 A 股成为物业第一股，此外，已有数十家物业公司成功在新三板挂牌。行业集中度逐渐提升，并购加速业务扩张。百强龙头企业抓紧行业上行机会，快速扩充管理项目，百强企业各层级营业收入均值呈现强者恒强，越抢越快的分化态势。百强企业在完成全国化布局的同时，规模扩张的重点逐渐转向区域深耕。2、基础物业服务费仍为物业管理企业最主要的收入来源，非住宅物业具备较强的服务溢价水平。非住宅物业的兴起，为行业未来发展提供新的发展方向。百强领先物业企业在以服务高端住宅物业为主的基础之上，在公共物管领域的服务内容已大大拓展，如餐饮、会务、消防等，并呈现出规格高、品质高、要求高等诸多特点。非住宅物业具有公众性、开放性、安全性等特点，对环境治理、设施设备和员工服务质量的高标准、严要求使得非住宅物业企业需要具备更高的专业能力，进入门槛相对较高。非住宅物业由传统住宅物业的 2C 模式转变为 2B 模式，具有更高的盈利能力，竞争更市场化，服务更高端化。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与上年本期期末与上年期末金额变动比期末金额变动比例例 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 货币资金 1,649,053,232.54 81.01%1,279,516,776.26 82.24%28.88%应收账款 162,534,365.80 7.98%114,141,194.60 7.34%42.40%存货 1,536,446.31 0.08%1,012,547.86 0.07%51.74%长期股权投资 18,458,328.06 0.91%914,593.33 0.06%1,918.20%固定资产 42,926,813.03 2.11%38,513,148.89 2.48%11.46%在建工程-短期借款-长期借款-预收账款 559,441,666.33 27.48%440,490,672.25 28.31%27.00%其他应付款 714,174,784.90 35.08%637,887,567.49 41.00%11.96%资产总计 2,035,663,131.01-1,555,848,913.72-30.84%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：报告期末，公司货币资金为 1,649,053,232.54 元，较上期期末增加 369,536,456.28 元，增长 28.88%。保利物业 2017 年年度报告 15 长期股权投资为 18,458,328.06 元，较上期期末增加 17,543,734.73 元，增长 1,918.20%，因报告期内增加了对联营企业的投资。报告期末资产总额较上期期末增长 30.84%，主要由于货币资金、应收账款的增长。报告期末，公司预收账款为 559,441,666.33 元，较上期期末增加 118,950,994.08 元，增长 27.00%，预收账款主要包含预收客户物业服务费，随着公司业务规模逐年增大，影响预收账款余额呈上升趋势。公司的负债主要包括预收账款和其他应付款，报告期末二者合计占负债总额的比例约 78.30%，均为公司在运营过程中产生的经营性负债，公司的偿债压力较小。公司本期资产负债率与上年同期一致为 79.90%，比较稳定。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期本期与上年同期金额变动比例金额变动比例 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 金额金额 占营业收占营业收入的入的比重比重 营业收入 3,236,742,006.67-2,548,067,028.63-27.03%营业成本 2,607,464,832.40 80.56%2,057,407,080.79 80.74%26.74%毛利率%19.44%-19.26%-管理费用 287,714,275.12 8.89%226,762,141.95 8.90%26.88%销售费用 0.00 0.00%0.00 0.00%0.00%财务费用-1,302,932.91-0.04%-2,399,825.39-0.09%-45.71%营业利润 317,490,076.65 9.81%197,463,392.26 7.75%60.78%营业外收入 2,169,859.88 0.07%3,049,654.86 0.12%-28.85%营业外支出 2,059,155.19 0.06%2,552,994.20 0.10%-19.34%净利润 235,433,702.15 7.27%142,166,563.02 5.58%65.60%项目重大变动原因项目重大变动原因：无 (2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 3,236,742,006.67 2,548,067,028.63 27.03%其他业务收入-主营业务成本 2,607,464,832.40 2,057,407,080.79 26.74%其他业务成本-保利物业 2017 年年度报告 16 按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%物业管理服务 2,951,673,244.91 91.19%2,334,183,244.88 91.61%社区增值服务 285,068,761.76 8.81%213,883,783.75 8.39%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%东北 224,793,338.00 6.95%181,296,616.28 7.12%华北 403,050,785.97 12.45%316,250,353.24 12.41%华东 542,988,679.81 16.78%398,245,336.60 15.63%华南 1,063,006,745.25 32.84%825,382,600.31 32.39%华中 417,802,825.45 12.91%328,786,242.68 12.90%西南 489,866,539.55 15.13%428,904,681.93 16.83%西北 95,233,092.64 2.94%69,201,197.59 2.72%收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：无 (3)(3)主要客户情况主要客户情况 公司主要客户为各种类型的物业业主，包括房地产开发企业、住宅业主、商户业主等。报告期内，公司的前五名客户的销售情况（不含税）如下表所示：单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 保利房地产（集团）股份有限公司及其下属控股子公司 565,193,198.21 17.46%是 2 杭州安泽房地产开发有限公司 9,981,224.74 0.31%是 3 上海启贤置业有限公司 6,609,261.38 0.20%是 4 上海泓钧房地产开发有限公司 6,344,459.20 0.20%是 5 广州中耀实业投资有限公司 4,346,858.48 0.13%是 合计合计 592,475,002.01 18.30%-应收账款联动分析：报告期内，公司的应收账款净额为 162,534,365.80 元，较年初增加 42.40%，主要因公司接管面积和项目增加导致应收物业费增加、增量项目业主缴费习惯差异化及关联方部分交易未到结算期间所致。公保利物业 2017 年年度报告 17 司高度重视欠款催收，定期分析欠费原因、针对欠费类型制定催收计划、按月考核欠费回收情况，目前欠费控制在可接受范围内，上述欠费未对公司造成实质性风险。(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 报告期内公司主要供应商为提供清洁保洁、绿化养护、电梯维护、劳务派遣等服务的专业公司。报告期内，公司的前五大供应商如下表：单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 广州市信诚环保科技有限公司 23,889,692.20 2.07%否 2 日立电梯（中国）有限公司 18,109,236.45 1.57%否 3 广州江迅清洁服务有限公司 18,118,148.46 1.57%否 4 吉林省万成集团有限公司 17,665,725.35 1.53%否 5 蒂森电梯有限公司 13,511,282.77 1.17%否 合计合计 91,294,085.23 7.91%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 413,616,849.35 779,736,345.11-46.95%投资活动产生的现金流量净额-45,060,393.07-14,878,787.12-202.85%筹资活动产生的现金流量净额 980,000.00-82,148,206.66 101.19%现金流量分析现金流量分析：1、本期经营活动产生的现金流量净额 413,616,849.35 元，较上年同期 779,736,345.11 元，减少366,119,495.76 元，主要原因是：(1)本期销售商品、提供劳务现金流入较上期增加 779,458,980.38 元；同时购买商品、接受劳务现金流出较上期增加 259,609,540.02 元，支付给职工的现金较上期增加437,342,186.16 元；(2)上期收回关联方拆借款项，本期无此项目，使得本期收到其他与经营活动有关的现金流入较上期减少。2、本期投资活动产生的现金流量净额-45,060,393.07 元，较上年同期-14,878,787.12 元，减少30,181,605.95 元，主要原因是：上期收到参股公司利润分配 8,500,000.00 元，本期无此项目；本期对外投资较上期增加 15,606,250.00 元；本期支付其他与投资活动相关的现金较上期增加 3,966,013.81 元。3、本期筹资活动产生的现金流量净额 980,000.00 元，较上年同期-82,148,206.66 元，增加83,128,206.66 元，主要原因是：（1）收股东增资款较上期减少 9,352,106.00 元；（2）上期向股东进行利润分配导致现金流出 67,698,475.08 元，本期无此项目；（3）上期收购股权导致现金流出 24,781,837.58保利物业 2017 年年度报告 18 元，本期无此项目。4本期净利润 235,433,702.15 元与经营活动产生的现金流量净额 413,616,849.35 元差异较大，原因主要是：本期经营性应收项目增加 113,497,616.42 元，增加了净利润，但不影响现金流；经营性应付项目增加 270,255,722.90 元，减少了净利润，但不影响现金流。(四四)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 报告期内公司单个子公司净利润均未达公司净利润 10%，也不存在单个参股公司的投资收益达公司净利润达 10%以上的情况。截至报告期末，公司已设有 20 家一级控股子公司、6 家参股子公司。报告期内公司共投资新设全资子公司两个，分别是保利（广州）物业发展有限公司、广州保利商业物业发展有限公司。1、保利（广州）物业发展有限公司，注册地广州，注册资本 1,000 万元，经营范围：物业管理；酒店管理；园林绿化工程服务；房屋建筑工程施工；会议及展览服务；房地产中介服务；场地租赁（不含仓储）等。2、广州保利商业物业发展有限公司，注册地广州，注册资本 1,000 万元，经营范围：物业管理；酒店管理；会议及展览服务；房地产中介服务；机电设备安装服务；智能化安装工程服务等。报告期内公司投资设立参股子公司一个，为和美友德医健康管理有限公司，注册地广州，注册资本 5,000 万元，公司占股 30%，经营范围：营养健康咨询服务；健康科学项目研究、开发；健康科学项目研究成果技术推广；健康科学项目研究成果转让。报告期内公司未实缴注册资本，参股公司也未实际经营。2 2、委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 无 (五五)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (六六)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 保利物业 2017 年年度报告 19 (七七)合并报表范围的变化情况合并报表范围的变化情况 适用 不适用 报告期新设全资子公司两家：保利（广州）物业发展有限公司、广州保利商业物业发展有限公司。(八八)企业社会责任企业社会责任 为提升保利物业服务品牌价值，切实落实企业社会责任，保利物业 2017 年正式加入了中国志愿者联合会，成为该组织的首个企业会员。结合公司品牌文化特点及企业服务特色，建立了和院志愿服务队体系，积极开展志愿公益活动，提升企业品牌美誉度。2017 年 9 月 2 日，“和院红来了”和院志愿服务队启动仪式在广州保利花园盛大举行，标志着保利物业隆重开启社区新公益时代。通过启动仪式，全国十城保利社区多个社区交通岗亭设立和院驿站，正式成立志愿者行动的社区阵地。企业牵头、居民共治、专注社区服务的保利模式，在行业内外引起强烈关注。三、三、持续持续经营经营评价评价 报告期内，公司业务、资