835989_2017_德威企业_2017年年度报告_2018-04-25.pdf

上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 1 2017 年度报告 德威企业 NEEQ:835989 上海德威企业发展股份有限公司 Shanghai D&W Enterprises Development Co.,Ltd.上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 2 公司年度大事记公司年度大事记 德威长租公寓“上海柏雅居嘉善服务公寓”于 2017 年 9 月 18 日开业运营 德威长租公寓“上海阳光智寓春天花园项目”于 2017 年 12 月 18 日开业运营 上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .9 9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1111 第五节第五节 重要事项重要事项 .2121 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2424 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .2626 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .2929 第九节第九节 行业信息行业信息 .3232 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3232 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .3737 上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、德威企业 指 上海德威企业发展股份有限公司及其前身上海德威企业发展有限公司 德威股份 指 上海德威企业发展股份有限公司 德威有限 指 上海德威企业发展有限公司 日亚创投 指 日亚创业投资企业 德威装饰 指 上海德威装饰工程有限公司 苏州德威经纪 指 苏州工业园区德威房地产经纪有限公司，原名为“苏州工业园区德威置业有限公司”罗雅投资 指 苏州罗雅投资管理有限公司 优宏资产 指 上海优宏资产管理有限公司 上海德威经纪 指 上海德威房地产经纪有限公司 德威国际 指 德威国际发展有限公司 嘉尚房地产 指 上海嘉尚房地产营销策划有限公司 特库伊 指 上海特库伊投资管理有限公司 布科投资 指 上海布科投资管理有限公司 德威垚腾 指 德威垚腾经济发展（上海）有限公司 建材分公司 指 上海德威企业发展有限公司第一分公司 上海德威经纪分公司 指 上海德威房地产经纪有限公司分公司 松源投资 指 上海松源投资发展有限公司 颂和实业 指 上海颂和实业发展有限公司，原名为“上海德崴房地产经纪有限公司”公司法 指 中华人民共和国公司法（2013 年修订）证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 上海德威企业发展股份有限公司章程 报告期 指 2017 年度 中银证券、主办券商 指 中银国际证券股份有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 公开转让 指 公司股票进入全国中小企业股份转让系统有限责任公司公开转让 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 元、万元 指 人民币元、人民币万元 会计师 指 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人吴文伟、主管会计工作负责人蔡剑影及会计机构负责人（会计主管人员）王琦芸保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 1、房地产行业波动风险 公司是一家集长租公寓运营管理、房屋托管、房产中介、建材销售和物业管理业务为一体的房地产与长租公寓综合服务提供商。公司的各类业务与房地产行业，尤其是长租公寓产业有较强的联系。2017 年党的十九大和 2018 年两会明确了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的总基调。新兴的长租公寓产业的发展前景更加广阔和清晰。然而作为一个新兴产业，面临着政策、产业的不确定性和行业波动的风险。2、市场竞争加大的风险 公司目前在长租公寓领域中具备较全的业务链，并且在上海和长三角地区的高端和中高端长租公寓运营管理和资产管理两个细分领域中具备丰富经验和先发优势。公司未来将集中发展中高端长租公寓的资产管理和运营管理业务。目前，从各个相关领域转入长租公寓行业的竞争者较多，商业模式和创新层出不穷，公司面临一定的市场竞争风险。3、核心人员流失的风险 公司主要提供的是房地产与长租公寓综合服务，作为智力输出型公司，相对于依赖技术的制造业，公司的服务更多依靠核心人员的经验、创造力和执行力。因此，核心人才是公司的基石，同时也是容易流失的核心资源，一旦发生核心人员离职，若公司后备人才未能得到及时补充，将会对公司的业务拓展造成一定的不利影响。4、实际控制人不当控制的风险 公司控股股东吴文伟持有公司 19,191,300 股，占总股本上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 6 46.31%，其配偶蔡剑影持有公司4,312,800股，占总股本10.41%，两人系夫妻关系，构成利益共同体，合计持有德威企业23,504,100 股，为公司共同实际控制人。同时吴文伟还担任公司董事长、法定代表人、总经理，对公司经营管理拥有较大的影响力，若其利用控股地位对公司的经营决策、人事任免、发展战略等进行不当控制，从而影响公司决策的科学性和合理性，可能会损害公司和其他股东的利益，存在实际控制人不当控制的风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 上海德威企业发展股份有限公司 英文名称及缩写 Shanghai D&W Enterprises Development Co.,Ltd.证券简称 德威企业 证券代码 835989 法定代表人 吴文伟 办公地址 上海市长宁区虹桥路 1438 号古北国际财富中心二期 303 室 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 朱琦 职务 董事会秘书 电话 86-21-62958100 传真 86-21-62959119 电子邮箱 公司网址 联系地址及邮政编码 上海市长宁区虹桥路1438号古北国际财富中心二期303室（邮编：200336）公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2010-01-15 挂牌时间 2016-02-29 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）E 建筑业-E50 建筑装饰和其他建筑业-E501 建筑装饰业-E5010 建筑装饰业 主要产品与服务项目 公司的主要服务为房产中介、房屋托管、物业管理服务、建材销售和装饰装修 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）41,440,047 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 吴文伟 实际控制人 吴文伟、蔡剑影 上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 8 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 91310000550007688L 否 注册地址 上海市杨浦区军工路 1076 号 031幢 B52 室 否 注册资本 41,440,047 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 中银证券 主办券商办公地址 上海市浦东新区银城中路 200 号中银大厦 39 层 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 毛仁裕、潘建明 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层 六、六、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 2018 年 1 月 15 日，新三板交易方式变更后，公司股票转让方式为集合竞价转让方式。上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 162,559,999.64 160,649,112.09 1.19%毛利率%25.88%26.22%-归属于挂牌公司股东的净利润-3,452,144.88-10,457,864.80 66.99%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-14,419,624.28-19,140,256.55 24.66%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）-4.83%-6.03%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）-21.86%-11.31%-基本每股收益-0.08-0.27 69.39%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 402,111,507.75 424,662,466.08-5.31%负债总计 162,901,899.61 174,278,669.43-6.53%归属于挂牌公司股东的净资产 73,187,578.57 77,047,184.90-5.01%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.77 1.86-4.84%资产负债率%（母公司）7.85%34.66%-资产负债率%（合并）40.51%41.04%-流动比率 1.87 1.75-利息保障倍数-0.97 0.98-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 15,606,427.30-62,815,033.17 124.85%应收账款周转率 7.94 3.80-存货周转率 1.23 3.51-上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 10 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%-5.31%154.64%-营业收入增长率%1.19%48.20%-净利润增长率%59.91%-296.28%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 41,440,047 41,440,047 计入权益的优先股数量 0 0 计入负债的优先股数量 0 0 六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动资产处置损益 9,526,875.27 计入当期损益的政府补助 103,004.25 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,586,629.49 非经常性损益合计非经常性损益合计 11,216,509.01 所得税影响数 44,480.81 少数股东权益影响额（税后）204,548.80 非经常性非经常性损益净额损益净额 10,967,479.40 七、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 适用 不适用 上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 11 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司是一家集长租公寓运营管理、房屋托管、房产中介、建材销售和物业管理业务为一体的房地产与长租公寓综合服务提供商。公司的各类业务与房地产行业，尤其是长租公寓产业有较强的联系。2017年党的十九大和 2018 年两会明确了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的总基调。公司目前在长租公寓领域中具备较全的业务链，并且在上海和长三角地区的高端和中高端长租公寓运营管理和资产管理两个细分领域中具备丰富经验和先发优势。但报告期内，公司各类业务的业务规模较小，和龙头企业还存在一定差距。公司未来将集中发展中高端长租公寓的资产管理和运营管理业务。公司各类业务都独立运营，都有自己独立的业务人员、业务模式和客户，但各类业务有一定交集，能够做到业务间的资源共享和相互支持。公司通过经纪顾问业务为长租公寓和房屋托管业务提销售渠道，同时公司长租公寓和房屋托管业务为经纪业务提供了房源。公司通过为国际客户提供国内投资咨询顾问服务，带动了长租公寓和房产经纪业务的发展。公司各业务板块之间以“为客户提供优质高效的专业服务”为宗旨，完整的服务链和国际客户是公司的关键资源，通过资产、业务和人员纽带形成了良性、高效、稳定的互益、互动、互补的关系和结构，并形成了公司特有的商业模式。国际客户是公司房屋托管、房产经纪业务和投资咨询顾问服务的主要客户；国内外房产投资机构和房屋租赁客户是长租公寓业务的主要客户；建材销售方面，公司以代理销售海外中高端建材为主，国际关系和汇率变化对公司的主营业务变化有着一定影响。报告期内，公司商业模式顺应国家房地产与长租公寓政策的指导，逐步倾斜资源和力量发展长租公寓及其相关业务。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 具体变化情况说明具体变化情况说明:报告期内，公司为提高自身核心竞争力，积极转型房地产服务及生活性服务行业，剥离装饰工程业务建材销售业务，至报告期末，公司业务转型与剥离基本完成。二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 2017 年度公司计划全年实现营业收入 18,682 万元，实现完成 16,256 万元。上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 12 其中：中介服务业务计划实现营业收入 3,427 万元，实现完成 3,131 万元；房屋托管业务计划实现营业收入 8,600 万元，实现完成 3,235 万元；房产销售业务计划实现营业收入 2,730 万元，实现完成 3,258 万元；建材销售业务计划实现营业收入 3,050 万元，实现完成 2,744 万元；房屋出租业务计划实现营业收入 875 万元，实现完成 3,167 万元。报告期内，公司为提高自身核心竞争力，积极转型房地产服务及生活性服务行业，剥离装饰工程业务建材销售业务，至报告期末，公司业务转型与剥离基本完成。(二二)行业情况行业情况 2015 年 11 月 19 日国务院办公厅发布关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见（国办发201585 号），首次点名“积极发展长租公寓、短租公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。文件指出，今后一个时期，将重点发展贴近服务人民群众生活、需求潜力大、带动作用强的生活性服务领域，推动生活消费方式由生存型、传统型、物质型向发展型、现代型、服务型转变，促进和带动其他生活性服务业领域发展，强化服务民生的基本功能，形成以大众化市场为主体、适应多层次多样化消费需求的住宿餐饮业发展新格局。未来，随着相关配套政策的落地，长租公寓行业将赢来更大的发展契机。国务院办公厅 2016 年 6 月 3 日发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，鼓励企业开展住房租赁业务，规范住。租赁中介业务，鼓励住房租赁消费。顺应“政策”“转型”的行业发展趋势，公司迅速调整业务方向，整合自身优势资源，一方面，传统业务保持增长；另一方面，公司调整战略，倾斜资源,着力发展房屋托管和长租公寓业务。长租公寓的市场需求稳定增长。大规模的人口流动迁移是我国工业化、城镇化进程中最显著的人口现象，而随之产生的住房需求也逐渐增加，据国家人口计生委发布的中国流动人口发展报告中显示，中国流动人口规模 2014 年已达 2.45 亿，其租房比例高达 72，其中过半的人口为年轻人，以上海为例，公安部的数据显示上海的人口已经达到了 4000 万，其中常住人口 2500 万，流动人口 1500 万，每年平均净流入在 70 万90 万之间。根据各种研究机构的数据测算表明全国长租公寓市场容量超过万亿级。同时，长租公寓市场供给迅速增长。各类开发企业和各种存量物业持有者顺应政策指导积极介入长租公寓市场。通过长租公寓产品能很好的激活现有房产，既能满足资产增值保值的需求，又能满足租客的住宿需求。长租公寓行业发展前景广阔、潜力无穷。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与上年期本期期末与上年期末金额变动比例末金额变动比例 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 货币资金 67,011,092.72 16.66%86,517,171.50 20.37%-22.55%应收账款 8,999,392.55 2.24%26,148,322.78 6.16%-65.58%存货 100,052,637.55 24.88%93,097,656.85 21.92%7.47%上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 13 长期股权投资 固定资产 16,748,592.96 4.17%20,875,082.67 4.92%-19.77%在建工程 短期借款 22,398,791.70 5.57%19,025,294.05 4.48%17.73%长期借款 57,918,655.93 14.40%43,990,314.56 10.36%31.66%资产总计 402,111,507.75-424,662,466.08-5.31%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1.货币资金年末金额较年初金额减少 1,948.88 万元，主要系公司及子公司株式会社 ASIAN STAR 购买居住公寓项目、归还银行贷款所致。2.应收账款年末金额较年初金额减少 1,714.89 万元，公司正逐渐转型为轻资产的房地产综合服务和长租公寓机构，相关工程装饰和建材销售业务逐渐减少所致。3.长期借款年末金额较年初金额增加 1,392.83 万元，主要系本年株式会社 ASIAN STAR 因新购入出租用的收益性投资房地产所致。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期本期与上年同期金额变动比例金额变动比例 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 162,559,999.64-160,649,112.09-1.19%营业成本 120,487,665.79 74.12%118,524,508.85 73.78%1.66%毛利率%25.88%-26.22%-管理费用 42,604,787.81 26.21%46,551,078.02 28.98%-8.48%销售费用 6,755,905.56 4.16%7,102,622.81 4.42%-4.88%财务费用 6,198,860.40 3.81%1,596,456.78 0.99%288.29%营业利润-7,560,062.84-4.65%-4,477,379.65-2.79%-68.85%营业外收入 1,465,273.08 0.90%4,899,716.87 3.05%-70.09%营业外支出 61,940.44 0.04%444,458.00 0.28%-86.06%净利润-7,913,649.45-4.87%-4,948,834.39-3.08%-59.91%项目重大变动原因项目重大变动原因：1.财务费用本年较上年增加 460.24 万元，增长幅度为 288.29%。主要系汇兑收益变动较大造成的。本年汇兑收益金额为-220.55 万元，与上年 239.08 万元相比，减少了 459.63 万元。本年汇兑收益大幅减少，主要系德威国际发展公司因偿还香港德威控股有限公司美金债务导致汇兑收益减少 408.40 万元造成的。2.本期公司营业外收入金额合计为 146.53 万元，其中因新三板挂牌补贴取得 100.00 万元，地方扶持资金合计为 10.30 万元，其他违约金或赔偿款等合计 36.23 万元。与上年度相比下降的原因是因为上年存在 277 万元无法支付的款项转入营业外收入。3.营业利润减少的主要原因是财务费用增加、投资收益减少所致。4.营业外支出的减少主要是因为本年减少税收滞纳金，同时本年的资产处置损失计入资产处置收益科目导致。上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 14 5.净利润减少主要是受本年财务费用增加及资产减值损失、投资收益、营业外收入、所得税费减少综合影响的结果。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 158,647,722.90 155,145,313.12 2.26%其他业务收入 3,912,276.74 5,503,798.97-28.92%主营业务成本 118,409,346.44 113,442,637.91 4.38%其他业务成本 2,078,319.35 5,081,870.94-59.10%按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%建材销售（含安装）27,441,211.51 16.88%44,014,080.21 27.40%装饰工程业务-0.00%15,514,272.19 9.66%中介服务业务 31,310,277.47 19.26%23,984,246.01 14.93%房屋托管业务 32,352,056.05 19.90%30,050,355.63 18.71%房地产销售 32,579,741.82 20.04%19,005,227.53 11.83%物业管理 3,297,983.45 2.03%4,961,124.10 3.09%房屋出租 31,666,452.60 19.48%17,616,007.45 10.97%其他 3,912,276.74 2.41%5,503,798.97 3.43%按区域分类分析按区域分类分析：适用不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：1.建材销售类收入 27,441,211.51 元，占主业务收入 16.88，同比减少 53.90%。主要系建材零售业务市场竞争较为激烈，盈利空间较窄，结合本集团 2017 年度业务正逐渐转型为轻资产的房地产中介机构，相关工程装饰和建材销售业务逐渐减少所致。2.房地产销售业务收入 32,579,741.82 元，占主营业务收入 20.04%，同比增加 71.43%，系株式会社 Griffin Partners 新建独立式住宅、土地与居住公寓销售业务的销售额比上一个合并会计年度增加。3.中介服务收入 31,310,277.47 元，占主业务收入 19.26%，同比增加 30.55%。系公司加大中介业务投入力度，中介业务销售额比上一个合并会计年度增加。4.房屋出租收入 31,666,452.60 元，占主业务收入 19.48%，同比增加 79.76%。主要系本年本集团所持有的出租公寓数量上升，且上年因合并期间为 4-12 月份，亦与本年 1-12 月份存在较大期间差异，使得本期出租业务收入比上年度合并期间收入增长 79.76%。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 上海德威装饰工程有限公司 10,623,089.34 6.53%否 上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 15 2 上海古北朱家角置业 7,224,957.23 4.44%否 3 株式会社 4,200,791.42 2.58%否 4 個人 2,722,004.13 1.67%否 5 個人 2,660,049.08 1.64%否 合计合计 27,430,891.20 16.86%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 大金（中国）投资有限公司 3,443,213.70 27.23%否 2 上海奥的斯电梯有限公司 7,664,225.00 22.72%否 3 松下住宅电器（上海）有限公司 6,396,058.17 12.23%否 4 通世泰建材（大连）有限公司 2,314,932.44 9.18%否 5 美标（中国）有限公司 2,584,078.53 8.22%否 合计合计 22,402,507.84 79.58%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 15,606,427.30-62,815,033.17 124.85%投资活动产生的现金流量净额-30,482,432.69 83,198,208.72-136.64%筹资活动产生的现金流量净额-3,668,118.27 57,363,012.99-106.39%现金流量分析现金流量分析：1.经营活动产生的现金流量增加主要是因为本年公司业务转型，建材销售业务剥离，中介服务及资产管理业务上升，建材销售产生的应收款项减少，销售商品、提供劳务收到的现金增加，同时，本年收到的其他往来款项增加。2.投资活动产生的现金流量减少主要是因为本年处置投资产生的现金流量减少。3.筹资活动产生的现金流量减少主要是因为本年向银行借款的金额减少。(四四)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况（一）一级子公司 1、上海优宏资产管理有限公司，注册资本 200 万元，经营范围：资产管理，投资管理，酒店管理（不含食品生产经营），物业管理，房屋租赁，市场营销策划，保洁服务，票务代理（除专项审批），商务信息咨询，销售家具、针纺织品、日用百货、服装、鞋帽、工艺美术品、五金交电（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司持股比例 100%。2017 年度上海优宏资产管理有限公司实现营业收入 315.40 万元、净利润-407.12 万元。2、上海德威房地产经纪有限公司，注册资本 200 万元，经营范围：房地产经纪（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司持股比例 100%。2017 年度上海德威房地产经纪有限公司实现营业收入 995.94 万元、净利润 29.46 万元。上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 16 3、德威国际发展有限公司，股东德威企业持有德威国际每股 1 美金共计 3,900,000 股普通股股份，公司持股比例 100%。2017 年度德威国际发展有限公司实现营业收入 44.23 万元、净利润 276.15 万元。（二）二级子公司 1、上海特库伊投资管理有限公司，注册资本 500 万元，经营范围：投资管理，酒店管理，物业管理，自有设备租赁（除金融租赁），投资咨询，市场营销策划，保洁服务，家具、百货、建筑材料的销售，房地产经纪（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司全资子公司优宏资产持有其100%股权。2017年度上海特库伊投资管理有限公司实现营业收入950.28万元，净利润104.73万元。2、上海布科投资管理有限公司 上海布科投资管理有限公司为优宏资产的全资子公司，注册资本 50 万元，经营范围：投资管理，投资咨询，商务咨询，实业投资，资产管理，物业管理，室内保洁服务，酒店管理，市场营销策划，建筑装饰建设工程专项设计，建筑装修装饰建设工程专业施工；销售建筑装潢材料，机电设备，日用百货（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司全资子公司优宏资产持有其 100%股权，2017 年度上海布科投资管理有限公司实现营业收入 0 万元、净利润-60.35 万元。3、株式会社 ASIAN STAR，资本金 17 亿 7211 万 8274 日元，截止 2017 年 12 月 31 日，德威国际为株式会社 ASIAN STAR 第一大股东，持有其 27.21%股权,由于其他股东之前不存在关联关系，故德威国际为株式会社 ASIAN STAR 相对控股股东。2017 年度株式会社 ASIAN STAR 实现营业收入 10431.97 万元、净利润-507.91 万元。（三）公司参股的公司 1、上海城创投资管理股份有限公司，注册资本：5,000 万元，经营范围：投资管理，实业投资，创业投资，资产管理，企业管理咨询，投资咨询，商务信息咨询，财务咨询（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。德威企业持有其 4%股权。（四）处置子公司情况 1、根据上海优宏资产管理有限公司与自然人王勇芝签订的关于转让上海嘉尚房地产营销策划有限公司 70%股权转让协议规定，并经 2017 年 10 月 16 日公司第一届董事会第二十三次会议审议批准，同意上海优宏资产管理有限公司以价格 36.4 万元整向非关联自然人王勇芝转让其持有的上海嘉尚房地产营销策划有限公司 70%股权。本公司自 2017 年 7 月起，不再将其纳入合并财务报表范围。截止 2017年 10 月 22 日，公司收到股权转让款 36.4 万元。2、根据上海德威企业发展股份有限公司与自然人路芳、路建坤签订的苏州工业园德威房地产经纪有限公司股权转让协议规定，并经 2018 年 1 月 2 日公司第一届董事会第二十四次会议审议批准，同意本公司以价格 9 万元整向非关联自然人路芳转让全资子公司苏州工业园德威房地产经纪有限公司90%股权，以价格 1 万元整向非关联自然人路建坤转让全资子公司苏州工业园德威房地产经纪有限公司10%股权。本公司自 2017 年 11 月起，不再将其纳入合并财务报表范围。3、根据上海德威企业发展股份有限公司与自然人路芳签订的苏州罗雅投资管理有限公司股权转让协议 规定，并经 2018 年 1 月 2 日公司第一届董事会第二十四次会议审议批准，同意本公司以价格 50 万元整向非关联自然人路芳转让全资子公司苏州罗雅投资管理有限公司 100%股权。本公司自 2017 年 11月起，不再将其纳入合并财务报表范围。4、根据公司全资子公司德威国际发展有限公司与株式会社 Office Myra 签订的株式让渡契约书规定，并经 2017 年 8 月 7 日本公司第一届董事会第二十次会议审议批准，同意公司全资子公司德威国际发展有限公司以价格 130 万日元整向非关联企业株式会社 Office Myra 转让其持有的控股子公司株式会社 TOKUI JAPAN 公司 50%股权。截止 2017 年 10 月 23 日，本公司全资子公司德威国际发展有限公司已收到股权转让款 130 万日元。根据公司控股子公司株式会社 ASIAN STAR 与株式会社 Office Myra 签订的株式让渡契约书规定，同意本公司以价格 26 万日元整向非关联企业株式会社 Office Myra 转让其持有的株式会社 TOKUI 上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 17 JAPAN 10%股权。截止 2017 年 10 月 23 日，本公司控股子公司株式会社 ASIAN STAR 已收到股权转让款26 万日元。自 2017 年 8 月起，不再将其纳入合并财务报表范围。2 2、委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 报告期内购买了中国工商银行理财产品，产品名称为“e 灵通”净值型法人无固定期限人民币理财产品，累计购买 1,016.00 万元。(五五)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (六六)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 财政部于 2017 年度修订了企业会计准则第 16 号政府补助，修订后的准则自 2017 年 6 月 12日起施行，对于 2017 年 1 月 1 日存在的政府补助，要求采用未来适用法处理；对于 2017 年 1 月 1 日至施行日新增的政府补助，也要求按照修订后的准则进行调整。财政部于 2017 年度发布了财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知，对一般企业财务报表格式进行了修订，适用于 2017 年度及以后期间的财务报表。(七七)合并报表范围的变化情况合并报表范围的变化情况 适用 不适用 本集团合并财务报表范围包括：上海优宏资产管理有限公司、上海德威房地产经纪有限公司、德威国际发展有限公司、上海特库伊投资管理有限公司、上海布科投资管理有限公司、株式会社 ASIAN STAR及其下属 5 家公司（株式会社 Griffin partners、柏雅资本集团控股（香港）有限公司、柏雅酒店管理（上海）有限公司、阳光智寓（香港）公寓管理有限公司、上海阳光智寓公寓管理有限公司）、上海嘉赏公寓管理有限公司等 12 家公司。因出售股权减少苏州工业园区德威房地产经纪有限公司、苏州罗雅投资管理有限公司、上海嘉尚房地产营销策划有限公司、株式会社 TOKUI JAPAN 合计 4 家公司；因清算注销株式会社 ASIAN STAR 公司下属子公司阳光财产管理有限责任公司；因新设公司增加上海嘉赏公寓管理有限公司。(八八)企业社会责任企业社会责任 报告期内，公司诚信经营，按时纳税、注重环保，积极吸纳就业 和保障员工合法权益，恪守职责，竭尽全力做到对社会负责、对股东负责、对员工负责。公司始终把社会责任放在公司发展的重要位置，将社会责任意识融入到发展实践中，积极承担社会责任，增加社会责任感。三、三、持续持续经营经营评价评价 报告期内，公司业务、资产、人员、财务、机构独立，具有自主经营能力；会计核算、财务管理、风险控制等重大内部控制体系运行良好；经营管理层、核心业务人员队伍稳定；无违法、违规行为发生。公司具备良好的持续经营能力。上海德威企业发展股份有限公司 2017 年年度报告 公告编号：2018-006 18 四、四、未来展望未来展望 是否自愿披露 是否 (一一)行业发展趋势行业发展趋势 2015 年 11 月 19 日国务院办公厅发布关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见（国办发201585 号），首次点名“积极发展长租公寓、短租公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。文件指出，今后一个时期，将重点发展贴近服务人民群众生活、需求潜力大、带动作用强的生活性服务领域，推动生活消费方式由生存型、传统型、物质型向发展型、现代型、服务型转变，促进和带动其他生活性服务业领域发展，强化服务民生的基本功能，形成以大众化市场为主