837498_2017_第一物业_2017年年度报告_2018-04-16.pdf

公告编号：2018-015 公告编号：2018-015 公 司 年 度 大 事 记 20172017 年年 9 9 月月，第一物业在管项目当代，第一物业在管项目当代 MOMMOM连续获评绿建三连续获评绿建三星运行标识、成为中国首个续获评绿色三星运行标识的住宅星运行标识、成为中国首个续获评绿色三星运行标识的住宅项目。项目。20172017 年年 6 6 月，中国物业服务百强企业发布会在京隆重举行，月，中国物业服务百强企业发布会在京隆重举行，第一物业（北京）股份有限公司持续蝉联中国服务百强企业第一物业（北京）股份有限公司持续蝉联中国服务百强企业称号，排名较上一年度持续上升。称号，排名较上一年度持续上升。20172017 年年 1111 月，第一物业契合海淀区科技金融创新中心建设月，第一物业契合海淀区科技金融创新中心建设的定位，成功申领了促进科技金融创新发展专项激励资金的定位，成功申领了促进科技金融创新发展专项激励资金5050 万元万元，为企业创新升级提供助力。，为企业创新升级提供助力。20172017 年年 9 9 月，第一物业凭借多年在绿色科技物业管理上的月，第一物业凭借多年在绿色科技物业管理上的专利专利技术技术创新，荣获中国蓝筹物业企业称号。创新，荣获中国蓝筹物业企业称号。2017 年年 8 月，第一物业荣获月，第一物业荣获地产金鹰节“地产金鹰节“20172017 中国房地产中国房地产金牌服务商奖”金牌服务商奖”20172017 年年 7 7 月，第一物业获得了鼎晖投资、中金公司、中信月，第一物业获得了鼎晖投资、中金公司、中信证券、华融证券、信达证券、东北证券、长江证券证券、华融证券、信达证券、东北证券、长江证券 7 7 家知名家知名投资投资机构及机构及券商券商的投资，此轮的投资，此轮定增共定增共融资融资 1 1 亿元。亿元。公告编号：2018-015 1 目 录 第一节 声明与提示.3 第二节 公司概况.5 第三节 会计数据和财务指标摘要.7 第四节 管理层讨论与分析.9 第五节 重要事项.23 第六节 股本变动及股东情况.27 第七节 融资及利润分配情况.30 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.32 第九节 行业信息.37 第十节 公司治理及内部控制.37 第十一节 财务报告.44 公告编号：2018-015 2 释义 释义项目释义项目 释义释义 公司、本公司、第一物业、股份公司 指 第一物业(北京)股份有限公司 第一资产 指 第一摩码资产管理(北京)有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 主办券商、东北证券 指 东北证券股份有限公司 公开转让说明书 指 第一物业(北京)股份有限公司公开转让说明书 挂牌、公开转让 指 公司股份在全国中小企业股份转让系统挂牌及公开转让行为 公司章程 指 第一物业(北京)股份有限公司章程 三会 指 股东大会、董事会和监事会 股东大会 指 第一物业(北京)股份有限公司股东大会 董事会 指 第一物业(北京)股份有限公司董事会 监事会 指 第一物业(北京)股份有限公司监事会 三会议事规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 高级管理人员 指 公司总经理、副总经理、董事会秘书、财务负责人 管理层 指 公司董事、监事及高级管理人员 报告期 指 2017 年 1 月 1 日-2017 年 12 月 31 日 会计师事务所 指 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)律师事务所 指 北京大成律师事务所 元、万元 指 人民币元、人民币万元 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 住宅类物业 指 纯住宅或附有商业、办公等非住宅性质配套设施的住宅或综合用途的物业 商业物业 指 指用于办公、商业活动、文体活动的物业。如办公楼、商铺、酒店等 绿化 指 指栽植防护林、路旁树木、农作物以及居民区和公园内的各种植物等 保洁 指 指物业环境和卫生的清洁和保持 公告编号：2018-015 3 第一节 声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人张鹏、主管会计工作负责人赵亮及会计机构负责人(会计主管人员)朱莉保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是与否是与否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险事项简要描述重要风险事项简要描述 1、控股子公司、分公司管理风险 公司根据物业行业的自身特有模式,在全国各区域设立分、子公司等分支机构开展物业服务。公司现有分支机构较多,截止 2017 年 12 月 31 日公司拥有分公司 41 家、子公司 14 家。根据公司的战略规划,公司规模将持续增长,业务也将继续拓展,未来几年内仍需在其他区域设立更多的分支机构。鉴于上述经营模式的存在,公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化,不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度,将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。2、现金收款的资金管理风险 报告期内,公司营业收入来源主要是住宅项目,公司住宅项目家庭业务交款方式主要为现金和刷卡,公司与客户之间存在现金收款交易。为了规范日常业务中的现金收付行为,公司制定了严格的库存现金管理制度以及现金收款的内控制度,如在物业服务中心处增加 POS 机,以减少现金收取物业费及能源费的比例。尽管如此,如果针对现金交易的管理措施落实不到位,仍然存在一定的资金管控风险,可能给公司带来损失。3、市场竞争风险 目前我国物业管理行业竞争比较激烈,随着市场竞争强度的加大,物业业主对于物业服务的要求日渐提高,因此提供更加优质的服务将是物业管理行业的发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力,扩大品牌影响力,可能将在未来的市场竞争中处于不利地位。4、业务分包协作风险 报告期内,公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化等委托于第三方公司。如果第三方公司未能保持优秀员工团队的公告编号：2018-015 4 稳定,在服务中未能按照公司的管理标准进行服务,会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。5、未决诉讼风险 公司致力于为住宅、商业物业及其他机构提供专业的综合物业经营管理服务,通过收取综合物业管理服务费的方式进行盈利。物业管理涉及到物业费、能源费催收事项,因而公司存在由于物业费、能源费等经营收费与业主产生纠纷。截至报告期末,公司存在 2 起较大未决诉讼,主要为由于财产损害赔偿纠纷和房屋买卖合同纠纷而引起的诉讼。第一物业作为被告的案件诉讼标的额共计 1,270,000.00 元。虽然上述标的额相对公司营业收入较小,对公司的业务经营和财务状况不存在重大不利影响,部分案件亦为偶发型案件,但是未来随着公司规模的扩张和物业管理服务的多元化发展,公司存在由于物业管理服务和物业费收取而持续产生相关诉讼及纠纷的风险。6、关联方业务依赖风险 报告期内公司存在为关联方提供物业管理服务的行为,主要为体验中心以及住宅小区收楼前的物业服务费用以及向关联方自持项目收取的物业费。而房屋交付使用后的物业费用及相关服务费均是向业主收取,不属于关联交易。2017 年度关联物业服务费为 100,894,096.33 元,占本期营业收入的比例为27.20%,较去年同期有下降。随着公司近年来在业内影响力不断扩大,公司正在与非关联方开展合作,积极开拓非关联方开发的房地产项目。2017 年新增的物业管理面积中大约有 52%的物业管理面积来自非关联方。但报告期内公司物业管理项目的获得仍有较大比例来自于关联方开发的房地产项目,因此公司对关联方业务存在一定的依赖。如果未来关联方出现与公司终止合作的情况,将对公司的收入及利润产生影响。7、交易性金融资产公允价值变动风险 报告期内,公司交易性金融资产对公司净利润影响很小,基本可以忽略不计。本期持有的交易性金融资产的公允价值变动收益为-81,753.36 元,处置交易性金融资产取得的投资收益为3,400,923.78 元。虽然报告期内公司净利润对基金等理财产品收益的依赖性很小,但是由于理财投资的风险属性,仍会给公司收益带来不确定性,从而在一定程度上影响公司盈利能力的稳定性。本期重大风险是否发生重大变化：是 报告期内公司减少两项重大风险：1、公司治理风险消除、公司治理风险消除 股份公司成立后,公司制订了较为完备的公司章程、“三会”议事规则等治理制度,有效避免了公司治理不规范的风险，公司挂牌近两年未出现不能有效实施规范化公司治理的负面情况，此风险现已消除。2、资产负债率较高的风险消除、资产负债率较高的风险消除 报告期末公司的资产负债率为 49.82%，与 2016 年年末 70.76%的资产负债率相比已经大幅下降，且下降至 50%以下；报告期末剔除预收账款影响后的资产负债率只有 22.76%，相比 2016 年年末剔除预收账款影响后 34.23%的资产负债率也有较大的下降；以上数据说明公司的资产负债率已处于安全范围之内，故本年减少“资产负债率较高的风险”的重大风险列示。公告编号：2018-015 5 第二节第二节 公司概况公司概况 一、基本信息 公司中文全称 第一物业(北京)股份有限公司 英文名称及缩写 First Property(Beijing)Co.,Ltd.证券简称 第一物业 证券代码 837498 法定代表人 张鹏 办公地址 北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层 二、联系方式 董事会秘书 牛娇 是否通过董秘资格考试 是 电话 010-84407072-8070 传真 010-84407072-8017 电子邮箱 公司网址 http:/ 北京市东城区香河园路 1 号当代节能置业三层 100028 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 1999 年 12 月 6 日 挂牌时间 2016 年 5 月 18 日 分层情况 创新层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K-房地产业、70-房地产业、702-物业管理、7020-物业管理 主要产品与服务项目 物业综合管理服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）40,000,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 第一资产 实际控制人 张雷 四、注册情况 项目项目 内容内容 报告期内是否变更报告期内是否变更 统一社会信用代码 9111010870023801XP 否 注册地址 北京市海淀区青云里满庭芳园否 公告编号：2018-015 6 小区配套公建二层 注册资本 40,000,000.00 是-五、中介机构 主办券商 东北证券 主办券商办公地址 北京市西城区锦什坊街 28 号恒奥中心 D 座 5 层 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)签字注册会计师姓名 洪祖柏、郭子友 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔5-11 层 六、报告期后更新情况 适用 1、2018 年 1 月 15 日起，公司股票转让方式由协议转让方式变更为集合竞价转让方式。2、公司于 2018 年 2 月 27 日收到全国中小企业股份转让系统有限责任公司下发关于第一物业（北京）股份有限公司股票发行股份登记的函（股转系统函【2018】757 号），公司无限售条件股份于 2018 年 4 月 3 日起在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让，由于公司进行定向发行股本由期末 40,000,000 股增加至 41,307,500 股。3、2018 年 4 月 18 日起，公司股票转让方式由竞价转让方式变更为做市转让方式。公告编号：2018-015 7 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 370,945,657.84 303,090,623.95 22.39%毛利率%35.34%36.19%-归属于挂牌公司股东的净利润 54,388,846.04 42,472,238.64 28.06%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 44,628,496.27 40,314,785.37 10.70%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）32.98%57.31%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）27.06%54.40%-基本每股收益 1.60 4.07-60.69%二、偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 521,730,008.76 326,093,356.51 59.99%负债总计 259,940,893.12 230,753,086.91 12.65%归属于挂牌公司股东的净资产 261,789,115.64 95,340,269.60 174.58%归属于挂牌公司股东的每股净资产 6.54 9.14-28.39%资产负债率%（母公司）57.52%75.87%-资产负债率%（合并）49.82%70.76%-流动比率 194.00%137.00%-利息保障倍数 146.55 154.78-三、营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 51,358,310.87 56,003,753.12-8.29%应收账款周转率 627.00%931.00%-存货周转率 -四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%59.99%32.91%27.08%营业收入增长率%22.39%30.54%-8.15%净利润增长率%33.42%35.94%-2.52%公告编号：2018-015 8 五、股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 40,000,000 10,434,700 283.34%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、非经常性损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动性资产处置损益-47,096.61 计入当期损益的政府补助,但与企业正常经营业务密切相关,符合国家政策规定,按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 5,110,169.32 委托他人投资或管理资产的损益 1,208,918.07 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 3,319,170.42 对外委托贷款取得的损益 2,733,228.43 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 689,410.07 其他符合非经常性损益定义的损益项目 非经常性损益合计非经常性损益合计 13,013,799.70 所得税影响数 3,253,449.93 少数股东权益影响额（税后）非经常性损益净额非经常性损益净额 9,760,349.77 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 不适用 八、业绩预告、业绩快报的差异说明 适用 公司年度报告中披露的财务数据与 2018 年 2 月业绩快报中披露的财务数据由于计算错误存在一定的差异，本次业绩快报的修正主要系因归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润和加权平均净资产收益率计算有误所致。公司2017 年度业绩快报公告中披露的归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为 51,085,695.06 元、加权平均净资产收益率为 43.99%。根据 2017 年度经审计的归属于挂牌公司股东的净利润 54,388,846.04 元、非经常性损益净额 9,760,349.77 元，归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为 44,628,496.27 元；归属于公司普通股股东的净资产加权平均数 164,913,025.95 元、计算加权平均净资产收益率为 32.98%。现根据挂牌公司信息披露及会计业务问答（四）业绩预告、业绩快报与签字注册会计师定期轮换的要求进行更正说明。公告编号：2018-015 9 第四节 管理层讨论与分析 一、业务概要 商业模式商业模式 第一物业属于物业管理行业，主要为客户提供综合物业管理服务。公司凭借专业的综合物业管理能力、较高的品牌认可度、绿色科技物业运营的技术和质量体系、以及专业化的运营管理团队等关键资源要素，为客户提供绿色运营服务和绿色社区前期介入服务。公司业务主要面向社区业主、商户和开发商，通过直销模式开拓业务，订立物业管理服务合同直接向最终消费者提供物业管理服务而获得收入。并通过整合社区商业资源，通过绿色科技技术及信息化管控手段，降低公司的运营成本，提升盈利水平。公司借助绿色科技、生态社区、流程与标准化等利器构建中国智能新社区，继续提升业主满意度和各项目收缴率，实现了 2017 年预期的经营目标，并在业界形成了良好的口碑，进一步促进公司拓展外部物业管理项目。报告期内、报告期后至报告披露日，公司的商业模式较上年度未发生较大变化。核心竞争力分析：核心竞争力分析：公司自成立以来就制定了“科技设施，舒适服务”的企业核心价值观，倾注于绿色科技+舒适节能+移动互联全生命周期生活家园的运营，不断降低业主的生活成本，提高人居环境。奉行绿色科技物业管理理念，将绿色节能环保理念融入物业经营管理活动之中，为客户提供绿色社区运营服务和绿色前介服务。1、公司品牌优势 公司经历了 18 年的经验积累，形成了以专业化、标准化、信息化为核心的绿色物业管理体系，打造了“第一物业”的优秀品牌。公司在市场上获得了行业专家的认可和居住在绿色社区中的业主的肯定，赢得了诸多行业荣誉。目前公司在各地区的标杆项目都取得了省级及以上优秀管理示范项目的称号，不仅如此，2017 年公司还获得中国指数研究院颁发的 2017 中国物业服务百强企业、2017 年中国房地产金牌服务商奖、2017 年中国蓝筹物业企业等荣誉和奖项。未来，公司将不断加强品牌培养，从而带动整个企业获得源源不断的发展动力及充足的发展空间，赢得更多的市场份额，使企业在市场竞争中快速发展，不断壮大，走出一条以扩大品牌影响力为突破口的可持续发展道路。2、绿色物业运营能力 随着人们生活需求的不断深入，人们希望居住的社区不仅环境优美，而且低碳环保、绿色健康。公司抓住这一机遇，在为社区提供物业管理的过程中，通过创新实践形成了多项绿色专利技术，实现绿色社区节能环保的运营模式。目前公司在管项目中绿建三星建筑运行标识认证项目 3 个，面积约 32万平方米；绿建二星建筑设计标识认证项目 14 个，面积约 201 万平方米。在国家颁发的绿建三星运营标识认证项目中第一物业管理其中的 3 个，分别是当代 MOMA、南昌满庭春 MOMA、长沙万国城MOMA。今后，公司将凭借多年对绿色建筑的管理运营经验及能力，整合绿色资源、形成绿色物业运营的特色和品牌。3、技术优势 截止 2018 年 4 月，公司自主研发的实用新型技术专利达到 16 项，并且大部分专利已在项目日常生产、服务中得以运用。其中电梯机房降温微动力节能通风装置、电梯机房自流节能排风装置，在响应绿色节能环保理念的同时也改变了传统使用空调降温的耗能过大的情形。公司部分管理服务项目的社区房屋整体价值提升约 30%、建筑使用寿命延长约 30%、人力成本节约 30%左右。第一物业将继续秉承绿色物业经营理念，在消费升级大趋势下，基于社区大生态尽最大努力满足用户对全新生活方式的所有想象，用绿色科技构建中国智能新社区。公告编号：2018-015 10 4、绿色质量体系 公司成立伊始便根据自身产品特点，对房地产开发全生命周期中与物业管理相关的节点进行梳理，形成分为三级、逐级深入的“一、二、三及流程与标准化”体系，以保障公司整体运营工作的有序开展。同时为确保产品质量，公司针对具体的工作项，建立了以 1200 余份标准化指导文件为支撑的绿色质量体系，并持续对绿色质量体系优化更新以适应业务流程的不断升级，推动各类指导文件落地执行。公司在服务提供过程中，通过两级品质检查，严格落实服务质量评估机制，对绿色质量体系运行情况、服务过程以及风险预控情况进行监督、检查、持续改进，从而降低不达标服务的发生率。公司自主开发综合性办公系统 APH，构建以“多业务通用信息化系统”为核心，包括工作计划管理、设施设备管理、CRM 客户关系管理等模块。实现业务流、管理流、信息流服务于第一物业的绿色质量体系的运行，为其提供业务上和职能上的保障，实现公司的速度、规模、利润的协调一致发展。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 二、经营情况回顾二、经营情况回顾 （一）经营计划（一）经营计划 1、财务分析（1）2017 年公司营业收入快速增长，较上年同比增长 22.39%。其中报告期内综合性物业管理收入达到 370,945,657.84 元，较上年同期增长 22.39%，主要原因为 2017 年新项目相继交付致使物业管理面积增加而使得收入增加；2017 年公司营业成本 239,860,632.80 元，同比增长 24.01%；营业成本占营业收入的比重较上年同期增加了 0.85%，营业成本高于营业收入增长幅度的主要原因是人员成本上涨以及老项目改造支出微增所致；由于报告期内物业管理面积的增加而促进了营业收入较上年的大幅增长；同时，对占营业收入比重接近三分之二的营业成本进行严格控制、加强管理、提高运营效率，使得营业成本的增长控制在一定的范围；以及各项期间费用也严格执行内控制度使得其增长幅度控制在一定的范围内；另外补贴款较去年增长幅度较大。最终，使得公司在报告期内实现了营业利润及净利润的大幅增长。（2）2017 年、2016 年公司经营活动产生现金流量净额分别为 51,358,310.87 元、56,003,753.12 元，销售商品、提供劳务收到的现金的金额分别为 373,342,306.28 元、324,916,990.37 元，占营业收入比重分别为 100.65%、107.20%，销售回款与收入基本匹配；公司 2017 年经营活动产生的现金流量净额较2016 年度无大幅波动。公司 2017 年投资活动产生的现金流量净额较 2016 年度大幅减少且变正为负，主要是公司在 2017年本期满庭春购买橘颂、少数派、晟孚摩码等私募基金 8000 万元，以及投资北京倍格创业生态科技有限公司（以下简称“倍格创业”）600 万元所致。公司 2017 年筹资活动产生的现金流量净额较 2016 年度大幅增加，主要原因为公司定向发行股票公告编号：2018-015 11 获得 100,000,000.00 元认购款。2、2017 年完成项目外拓目标 2017 年公司积极推动项目外拓，成功开拓了非关联方项目 205 万平方米、合同总额大约 5490 万元，完成了 2017 年初制定的开拓非关联方项目 200 万平方米、4000 万合同额的战略目标。公司在已进驻的城市树立标杆项目，提升业主满意度，并打造公司物业服务管理的品牌，形成社会效益；通过向开发商、业委会或服务采购方推广、引导参观标杆项目的形式，大幅度的提高了项目获取概率，有利于公司快速拓展其他开发商的物业管理项目。2017 年度公司的营业收入和净利润均创下历史新高，为公司下一步实现快速发展奠定了坚实基础。3、完成物业服务升级 2017 年初公司制定了物业服务升级的目标，围绕客户全生命周期的社区需求，向客户推出品牌化服务产品，第一物业提供了入住前的前期介入服务以及入住后的社区运营之外，不断增加和升级社区生态服务，持续提升项目业主满意度，构建中国智能新社区。4、2017 年各项目重大安全责任事故为零 2017 年公司制定了安全生产目标，针对突发事件管控、人员安全管控等方面，按照地区公司、服务中心两级管控，截止 2017 年 12 月 31 日各项目无重大安全责任事故发生。（二）行业情况（二）行业情况 2017 行业发展主要从以下三个方面发生了变化 1、行业规模 物业行业管理规模步入快速发展阶段，行业集中度进一步提升。截止 2016 年，全国百强物业管理企业的管理面积均值达 2725 万平米，市场占有率近三成。一方面，企业管理面积的快速增长主要源于对重点城市的持续深耕和对热点城市的集中布局，规模较大企业依托关联房地产公司业绩增长发展更为迅猛，为企业扩张提供了强力支持；另一方面，规模较大企业内部标准化管理体系相对完善，能够保障规模扩张过程中服务质量的稳定性，同时差异化经营策略加速了企业间的分化，规模较大企业大多采用差异化的发展策略，凭借特色品牌服务、清晰的市场定位等优势抢占市场份额，并利用企业联盟、小股操盘等发展模式支撑管理规模的高速增长和强劲的发展势头。2、资本市场 物业公司积极拥抱资本市场，借力资本走规模快速扩张的发展道路。2017 年 12 月 15 日南都物业顺利过会,成为第一家登陆主板市场的物业公司。截止披露日新三板已有几十家物业企业陆续挂牌，其中 2017 年新增 23 家，创新层物业企业达到 11 家。目前新三板物业企业的规模迥异，进入百强的新三板物业企业中 2016 年营业收入从不到 5000 万到超过 25 亿元不等。物业企业在不断走向资本市场，并借助资本力量积极推进收并购。3、增值服务 中国指数研究院预计，2014 至 2017 年社区增值服务拥有万亿的市场空间。中银国际研报指出，近年来基础物业管理正在通过大数据、云计算等新技术构建智能型社区，例如引进互联网化的停车场管理系统、智能门禁系统、APP 网上缴费系统，提高运营效率和服务水平。物业企业通过服务标准、业务多元、技术智能、人才引进和培训的全面升级，以及“互联网+”技术和思维的进一步渗透和实践，扩充增值服务的市场规模、逐步构建能满足不同业主需求和消费升级的智能型社区服务平台。（三）财务分析（三）财务分析 1 1资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与本期期末与公告编号：2018-015 12 项目项目 金额金额 占总资占总资产的比产的比重重 金额金额 占总资占总资产的比产的比重重 上年期末金上年期末金额变动比例额变动比例 货币资金 268,765,723.43 51.51%186,990,518.44 57.34%43.73%应收账款 66,871,103.38 12.82%32,959,093.61 10.11%102.89%存货 长期股权投资 固定资产 2,428,006.48 0.47%2,288,472.09 0.70%6.10%在建工程 短期借款 长期借款 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 81,134,429.31 15.55%10,504,657.28 3.22%672.37%可供出售金融资产 6,000,000.00 1.15%0.00%开发支出 1,026,053.78 0.20%0.00%长期待摊费用 483,897.02 0.09%62,814.00 0.02%670.36%预收款项 141,170,816.08 27.06%119,140,542.78 36.54%18.49%资产总计 521,730,008.76 100.00%326,093,356.51 100.00%59.99%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因 1、货币资金大幅增长的主要原因：（1）公司规模扩大及经过精细化管理，收入收款情况较好，预收账款余额较去年增长 2,203 万元；（2）其余影响较大的原因为筹资活动产生的现金流量净额 1 亿元，为公司定向发行股票的认购款。2、应收账款涨幅较大主要为 2017 年度公司快速扩张，项目增加较多，新增的部分项目合同未执行完毕造成应收账款余额较上年同期增幅较大所致。3、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产增大原因：公司增加购买晟孚摩码等私募基金使得期末较期初余额增加较多。4、长期待摊费用涨幅较大主要为 2017 年度山西项目新增改造工程装修费的投入所致。5、可供出售金融资产主要为本公司 2017 年投资倍格创业 600 万元。6、开发支出为本公司 2017 年度新增委托外部开发 oracle 系统的开发支出。综上，报告期内货币资金余额大幅增加和公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的增加以及其他项目增加使得总资产达到 521,730,008.76 元，较期初增长 59.99%。2 2营业情况分析营业情况分析 （1）利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上本期与上年同期金年同期金额变动比额变动比例例 金额金额 占营业收入占营业收入的比重的比重 金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重 营业收入 370,945,657.84-303,090,623.95-22.39%营业成本 239,860,632.80 64.66%193,416,450.25 63.81%24.01%毛利率 35.34%-36.19%-公告编号：2018-015 13 管理费用 66,143,309.05 17.83%60,589,326.19 19.99%9.17%销售费用 28,522.19 0.01%391,223.97 0.13%-92.71%财务费用 498,983.34 0.13%333,948.81 0.11%49.42%营业利润 70,808,494.57 19.09%48,812,122.66 16.10%45.06%营业外收入 2,130,628.06 0.57%3,180,593.00 1.05%-33.01%营业外支出 312,735.71 0.08%303,988.64 0.10%2.88%净利润 54,388,846.04 14.66%40,765,354.11 13.45%33.42%项目重大变动原因项目重大变动原因：1、2017 年公司营业收入快速增长，较上年同比增长 22.39%。其中报告期内综合性物业管理收入达到 370,945,657.84 元，较上年同期增长 22.39%，主要原因为 2017 年新项目相继交付致使物业管理面积增加而使得收入增加。2、2017 年公司营业成本 239,860,632.80 元，同比增长 24.01%；营业成本占营业收入的比重较上年同期增加了 0.85%，营业成本高于营业收入增长幅度的主要原因是人员成本上涨以及老项目改造支出微增所致。3、销售费用大幅降低，原因为归属于其他收入类型中的房地产经纪业务于 2016 年后期取消，其对应的职工薪酬等支出在 2017 年不再核算入销售费用。基于公司业务聚焦和增强核心业务竞争力的考虑，公司取消了房地产经纪业务。4、财务费用大幅增加，主要为利息收入和银行手续费等相关银行费用所致。随着公司资金使用量和余额同时增大，手续费增加幅度大于银行利息增长幅度。5、营业外收入 报告期内营业外收入减少主要原因是公司的供热补贴项依据会计准则计入新增的会计科目“其他收益”，金额 393 万元。但是本年度此两个科目营业外收入和其他收益合计金额较上年同期的仅有科目营业外收入增加 288 万元，同比增长 90.69%。补贴主要根据相关机构的政策获得的各类补贴，包括供暖补贴款、失业保险稳岗补贴和物业服务质量奖励的补贴款等类型。6、综上所述，由于报告期内物业管理面积的增加而促进了营业收入较上年的大幅增长；同时，对占营业收入比重接近三分之二的营业成本进行严格控制、加强管理、提高运营效率，使得营业成本的增长控制在一定的范围；以及各项期间费用也严格执行内控制度使得其增长幅度控制在一定的范围内；另外补贴款较去年增长幅度较大。最终，使得公司在报告期内实现了营业利润及净利润的大幅增长。（2 2）收入构成）收入构成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 主营业务收入 370,945,657.84 303,090,623.95 22.39%其他业务收入 主营业务成本 239,860,632.80 193,416,450.25 24.01%其他业务成本 按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%上期收入金额上期收入金额 占营业收入比占营业收入比公告编号：2018-015 14 例例%综合性物业管理收入 370,945,657.84 100.00%298,301,049.11 98.42%其他收入-4,789,574.84 1.58%本期房地产经济业务取消，因此没有其他收入，2016 年 10 月 26 日为突出公司主营业务，有效整合公司资源，进一步提高公司综合实力和核心竞争力，公司将经营范围中“从事房地产经纪业务”移除。详细内容请见第一物业（北京）股份有限公司 2016 年第四次临时股东大会决议公告（公告编号：2016-020）。按区域分类分析按区域分类分析：不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：不适用 （3）主要客户情况）主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 太原万国城 项目 51,271,564.09 13.82%否 2 万国城项目 29,730,458.51 8.01%否 3 当代摩码园项目 28,216,895.77 7.61%否 4 摩码园项目 23,299,806.78 6.28%否 5 开福项目 19,869,976.05 5.36%否 合计合计 152,388,701.20 41.08%-报告期末，公司应收账款较年初增幅较大，主要由管理规模快速增长导致应收物业费增加、增量项目业主缴费习惯差异化及新增的部分项目服务合同未执行完毕未到结算期间所致。公司高度重视欠费回收，按月、按项目考核欠费回收情况，定期分析重点疑难欠费，最大限度将欠费控制在可接受范围之内。截止目前，上述欠费未对公司造成实质性风险。太原万国城 项目、当代摩码园项目、当代摩码园项目与应收账款余额前五名重合。主要客户万国城项目和开福项目为规模和品质双高项目，物业费收费较高收入贡献较大。应收账款前五名中万万树花园别墅项目、长沙万国城 项目是由于历史原因欠费造成金额较大。（4）主要供应商情况）主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在是否存在关联关系关联关系 1 青岛校企英才人力资源开发有限公司 28,865,246.73 12.03%否 2 太原天然气有限公司 14,707,060.66 6.13%否 3 国网北京市电力公司 9,764,605.22 4.07%否 4 国网湖南省电力有限公司长沙供电分公司 7,723,436.48 3.22%否 5 北京市热力集团有限责任公司 6,581,215.49 2.74%否 合计合计 67,641,564.58 28.19%报告期内，公司营业成本 239,860,632.80 元，较上期增长 24.01%，公司应付账款增幅 2.49%，小于营业成本增幅。原因为主营业务成本的主要构成为能耗费、人员薪酬、维保费、保安保洁费用、改造费用等，而与计入应付账款的供应商的主要成本为能耗