873162_2018_倍格生态_2018年年度报告_2019-04-18.pdf

1 2 公公 司司 年年 度度 大大 事事 记记 2018 年 3 月 27 日，倍格生态创立大会在公司会议中心举行。2018 年 4 月 16 日，西安倍格硅巷获西安市莲湖区第一批区级众创空间认定。2018 年 5 月 12 日，倍格生态与西安市莲湖区青年路街道办签署的西安倍格硅巷众创空间项目合作协议。2018 年 9 月 6 日，倍格生态与西安市莲湖区政府签署战略合作备忘录。2018 年 12 月 8 日，倍格生态与陕西万裕实业有限公司在西安倍格硅巷成功举行战略签约仪式。2018 年 12 月 27 日，倍格生态获得新三板挂牌同意函，股票代码 873162。公告编号：2019-010 3 目录目录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .6 6 第二节第二节 公司概况公司概况 .9 9 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .1111 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1313 第五节第五节 重要事项重要事项 .2424 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2828 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .3131 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .3232 第九节第九节 行业信息行业信息 .3838 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3939 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .4545 公告编号：2019-010 4 释义释义 释义项目释义项目 释义释义 倍格生态、北京倍格、股份公司或公司 指 倍格创业生态科技（北京）股份有限公司 倍格有限、有限公司 指 北京倍格创业生态科技有限公司，曾用名：北京倍格创业科技孵化器有限公司，系公司前身 第一资产、控股股东 指 第一摩码资产管理（北京）有限公司，系公司股东 第一物业 指 第一物业（北京）股份有限公司，系公司股东 陕西宏盛 指 陕西宏盛实业有限公司，系公司股东 倍格助创 指 北京倍格助创投资中心（有限合伙），系公司股东 深圳松禾 指 深圳市青橙资本股权投资管理合伙企业（有限合伙）深圳市松禾创新二号创业投资合伙企业（有限合伙）、深圳市松禾创新二号创业投资合伙企业（有限合伙），系公司股东 宁波辰海 指 宁波辰海星河投资管理有限公司-宁波辰海灵璧股权投资合伙企业（有限合伙）、宁波辰海灵璧股权投资合伙企业（有限合伙），系公司股东 上海蓝倍、上海老船坞 指 上海蓝倍商务咨询有限公司，系公司控股子公司 西安倍格、倍格硅巷 指 西安倍格宏合商务服务有限公司，系公司控股子公司 北京绿倍 指 北京绿倍创新科技有限公司，系公司全资子公司 长沙蓝倍 指 长沙蓝倍商务咨询有限公司，系公司全资子公司 上海倍创 指 上海倍创信息科技有限公司，系公司全资子公司 深圳白羽毛 指 深圳前海白羽毛互联网金融服务有限公司，系公司参股子公司 上海润由 指 上海润由企业管理咨询合伙企业（有限合伙），系公司的投资企业 众创空间 指 顺应创新 2.0 时代用户创新、大众创新、开放创新趋势，把握互联网环境下创新创业特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台的统称。联合办公 指 又称“共享办公”、“服务式租赁”，是一种为降低企业办公场所租赁成本而进行共享办公空间的办公模式。主办券商、信达证券 指 信达证券股份有限公司 会计师事务所 指 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）律师事务所 指 北京市炜衡律师事务所 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 管理办法 指 非上市公众公司监督管理办法 暂行办法 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司管理暂行办法 业务规则 指 全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）公司章程 指 倍格创业生态科技（北京）股份有限公司章程 审计报告 指 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）于 2019 年 4 月 19公告编号：2019-010 5 日出具的瑞华审字（2019）02370065 号审计报告 报告期 指 2018 年度 元、万元 指 人民币元、人民币万元 公告编号：2019-010 6 第一节第一节 声明与提示声明与提示 【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人张鹏、主管会计工作负责人刘长青及会计机构负责人（会计主管人员）崔娜保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险事项简要描述重要风险事项简要描述 市场竞争风险 在政府大力推动“大众创业、万众创新”的背景下，公司所处的联合办公行业也进入了快速发展阶段，在行业规模和业绩增长的同时，从事联合办公行业的机构的类型和数量也呈现爆发式增长。公司经过近几年的经营，已经积累了一定的成功项目经验。但随着部分规模较大、资源背景较强的国内外大型集团公司利用其资源优势进入联合办公行业，将对公司目前所处的市场产生较大的冲击。各类商业模式、服务模式不断涌现，行业竞争将日趋激烈，一方面公司吸引优秀项目入驻的成本将有所提高，另一方面开发新项目所需承担的房屋租赁成本将有所上升。如果公司在未来经营中不能持续优化自身商业模式和产品服务，公司将面临市场竞争的风险。宏观经济波动风险 公司目前运营的项目主要服务于创业团队和创业企业。宏观经济环境会通过影响创业机会、创业资源和创业者等三个基本要素进而影响到创业活动的开展，进而影响到创业团队和创业企业的活力。创业环境与宏观经济和资本市场形势关系密切，若出现宏观经济下滑或资本市场转冷等情形，可能影响创业意愿到创业项目的转化，致使创业项目数量减少或者创业者需求发生变化，这将会给公司业务开展带来较大压力。行业监管及产业政策变化风险 公司所处行业在我国仍处于中早期阶段，属于新兴行业，国家出台了包括国务院办公厅关于发展众创空间推进大众创新创公告编号：2019-010 7 业的指导意见 国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见 国务院关于加快构建大众创业万众创新支撑平台的指导意见等在内的一系列鼓励性政策，对该行业给予支持和鼓励。但该行业尚未形成统一的行业监管机制，尚未有明确的行业主管部门，缺乏配套的管理法规和具体的产业政策。若未来出台新的法律法规、行业监管政策、行业自律规则，则可能影响行业的竞争格局，并对公司的业务发展造成影响。社会保险和住房公积金缴纳不规范的风险 报告期内，公司及其子公司存在社会保险和住房公积金缴纳不规范的情况。其中，子公司存在为部分员工通过第三方人事代理公司代缴社保及住房公积金的情形，主要原因在于公司成立并运营时间较短，人员不稳定，经员工同意，子公司与第三方人事代理公司签署合作协议，通过代理缴纳方式由子公司代扣由第三方代为缴纳社保及住房公积金。根据劳动合同法 社会保险法及住房公积金管理条例的相关规定，开户和缴费单位应当是“用人单位”，即与劳动者建立劳动关系的用人单位。如果劳动合同与公司签订，则社会保险及住房公积金也应以公司名义缴纳，子公司委托第三方缴纳社保及住房公积金的行为与上述规定存在不符。子公司已按照相关法律法规的规定，逐步清理上述情形，但上述行为仍然可能存在被相关主管部门给予处罚的风险。经营用房租赁使用的风险 报告期内，公司共有三个项目处于运营期，公司所运营项目的经营场所全部是通过租赁方式取得。如果未来公司租赁的经营场所发生租金调整、租赁协议到期不能续租以及租赁中止或其他纠纷，将对公司的业务运营及商业模式造成较大的不利影响。公司持续亏损的风险 2016 年度、2017 年度、2018 年，公司的净利润分别-4,276,693.00元、-6,860,698.21 元、-9,546,824.65 元。报告期内持续亏损，主要是由于目前公司处于业务扩张期，共计运营北京倍格项目、上海倍格项目以及西安倍格项目三个项目。北京倍格项目的亏损主要来源于出于谨慎性考虑对可供出售金融资产的全额计提减值以及新三板挂牌费用；上海倍格项目在激烈竞争的周边环境中通过产品升级，较上年同期已缩减了亏损；西安倍格项目运营稳定期为 7-12 月，固定成本核算则从 3 月份开始，自客户处取得的收入无法弥补相对固定的成本支出导致公司出现亏损，实际截止报告期末，西安倍格项目的单月利润已经实现扭亏为盈。项目从开始招商到达到盈亏平衡点需要一定的周期，因此上述项目在报告期内处于亏损状态。随着公司各项目招商力度的加大及项目品牌影响力的提升，项目客户入驻率将逐步提升，公司的盈利能力将逐步增强。如果公司不能保持项目入驻率稳定增长，则公司将面临持续亏损的风险。关联采购占比较高的风险 报告期内，公司从关联方采购金额占比较高。2018 年关联采购金额占比为 52.06%。公司从关联方的采购主要包括租赁经营性用房和接受对方提供的综合物业服务。其中对于租赁经营性用房，报告期内的支出金额占比较高，主要与公司报告期内业务拓展模式有关。公司在报告期内新增加了西安倍格硅巷项目。公告编号：2019-010 8 对于新增项目，为了稳固与项目经营性用房的出租方或产权方的合作关系，公司采用股权合作的模式与其进行合作。通过该模式，项目经营性用房的出租方或产权方成为公司的关联方，进而使得报告期内关联采购占比较高。考虑到公司从关联方租赁经营性房产的租赁期限一般在 10 年以上，在未来公司与关联方的业务合作仍将持续存在。若公司与关联方的业务合作发生重大不利变化，或未来公司的关联交易不能严格按照公允价格执行，将会直接影响公司的盈利能力和股东的利益。本期重大风险是否发生重大变化：否 公告编号：2019-010 9 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 倍格创业生态科技（北京）股份有限公司 英文名称及缩写 Bigger Eco Technology(Beijing)Co.,Ltd.证券简称 倍格生态 证券代码 873162 法定代表人 张鹏 办公地址 北京市东城区香河园街 1 号 8 号楼、9 号楼、10 号楼五层 558 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 徐龙华 职务 董事会秘书 电话 010-84407008 传真 010-84408107 电子邮箱 公司网址 www.e- 联系地址及邮政编码 北京市东城区香河园街 1 号 8 号楼、9 号楼、10 号楼五层 558 100028 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2015 年 9 月 9 日 挂牌时间 2019 年 3 月 7 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）L 租赁和商务服务业-L72 商业服务业-L729 其他商业服务业-L7294 办公服务 主要产品与服务项目 倍格生态主营业务为以联合办公空间形式为中小企业提供办公空间的综合解决方案并提供创业配套服务及周边衍生服务。普通股股票转让方式 集合竞价转让 普通股总股本（股）10,000,000 优先股总股本（股）0 控股股东 第一资产 实际控制人及其一致行动人 张雷 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内是否变更报告期内是否变更 统一社会信用代码 91110101357946333Q 否 注册地址 北京市东城区香河园街 1 号 8号楼、9 号楼、10 号楼五层 558 否 公告编号：2019-010 10 注册资本 10,000,000.00 是-五、五、中介机构中介机构 主办券商 信达证券 主办券商办公地址 北京市西城区闹市口大街 9 号院 1 号楼 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 梅秀琴、李毅 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔5-11 层 六、六、自愿披露自愿披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 本公司股票挂牌公开转让申请已经全国股转公司同意，于 2019 年 3 月 7 日起在全国股转系统挂牌公开转让。证券简称：倍格生态，证券代码：873162。转让方式：集合竞价转让。所属层级：基础层。公告编号：2019-010 11 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 33,115,123.97 13,835,253.27 139.35%毛利率%1.74%-19.38%-归属于挂牌公司股东的净利润-8,211,345.22 -5,910,094.91 -38.94%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-9,329,107.89-6,715,535.91 -38.92%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）-27.84%-59.33%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）-31.63%-67.41%-基本每股收益-0.82-9.68 91.53%二、二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 88,960,109.84 82,959,705.08 7.23%负债总计 55,033,665.22 46,986,435.81 17.13%归属于挂牌公司股东的净资产 25,391,526.15 33,531,696.76 -24.28%归属于挂牌公司股东的每股净资产 2.54 20.07 -87.34%资产负债率%（母公司）32.07%10.57%-资产负债率%（合并）61.86%56.64%-流动比率 0.71 0.58 -利息保障倍数-17.29 -23.06 -三、三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 396,785.05 7,341,053.80-94.59%应收账款周转率 2,482.00%2,539.00%-存货周转率-四、四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%7.23%333.66%-营业收入增长率%139.35%226.81%-净利润增长率%-39.15%-60.42%-五、五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 公告编号：2019-010 12 普通股总股本 10,000,000 1,670,338.00 498.68%计入权益的优先股数量 0 0-计入负债的优先股数量 0 0-六、六、非经常性损益非经常性损益 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 2,000,882.06 委托他人投资或管理资产的损益 34,386.31 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 132,754.40 非经常性损益合计非经常性损益合计 2,168,022.77 所得税影响数 542,005.69 少数股东权益影响额（税后）508,254.41 非经常性损益净额非经常性损益净额 1,117,762.67 七、七、补充财务指标补充财务指标 适用 不适用 八、八、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 不适用 公告编号：2019-010 13 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务概要业务概要 商业模式商业模式:倍格生态致力于为创业者打造提供全流程服务的创业生态系统，以租赁方式取得既有建筑的经营权，结合创业企业需求特点和办公、商业等场景，在对空间进行合理规划的基础上，对空间进行装修改造，打造为创业团队和创业企业服务的众创空间，通过以联合办公的形式为中小企业提供办公空间的综合解决方案和一整套创业服务和周边衍生服务，取得创业孵化综合服务收入和办公配套商业物业租赁服务收入。（一）运营模式 公司项目开发与招商部通过项目获取、项目的设计与装修、项目验收与推广等流程完成众创空间项目的甄选与开发，并由行销与运营服务部负责众创空间项目的运营，通过宣传、推广、互动吸引创业团队和创业企业入驻，通过提供以办公空间服务及其他配套服务为主的创业孵化综合服务，取得入驻企业支付的孵化服务收入。公司办公配套商业物业租赁业务主要是出于打造“商业为办公服务，办公为商业引流”的运营模式考虑，在具备商业物业租赁业务条件的项目中，优选适合服务入驻办公企业的健身、轻餐饮等商业项目入驻，服务入驻企业，提升众创空间活力。公司致力于为创业者打造提供全流程服务的创业生态系统，主营业务为以联合办公空间形式为中小企业提供办公空间的综合解决方案并提供创业配套服务及周边衍生服务。截至本公开转让说明书出具之日，公司尚未制定明确的股权投资计划，同时公司承诺：确因业务发展需要进行对外股权投资时，公司将坚持围绕主营业务领域，注重投资对象与公司业务的协同效应，不开展与公司主营业务无关的以赚取投资收益为目的的股权投资。（二）销售模式 公司服务的主要对象为创业团队、创业企业。为更好的获取客户，公司组建了众创空间品牌建设管理团队及招商团队，通过灵活多样的形式开展众创空间的招商推广，吸引新的创业团队入驻,具体招商方式包括：（1）利用自有平台（微信公众号、网站等）宣传推广；（2）通过承办政府部门的招商推介会，举办行业沙龙、创业培训等活动聚拢人气推广项目；（3）挖掘现有客户资源，吸引大型客户上下游配套企业入驻，深度服务中小客户，赢得客户口碑，获得客户的推荐介绍。同时，公司充分利用其他渠道资源开展招商工作：与办公物业租赁房产中介保持良好合作关系，寻找潜在入驻客户，实现公司众创空间项目入驻率的不断提高。（三）采购模式 公司的采购主要分为两种，一种是众创空间项目前期建设过程中各项工程施工的采购，该项采购根据金额大小确认采购方式，对于专项采购金额在 50 万元（含）以上的采购项目一般采用招标方式确认供应商，招标模式为邀请招标，其他金额较小的一般选取以询比议价的方式确认符合条件的供应商；另一种是众创空间项目运营过程中办公损耗品及物业服务等的采购，办公损耗品采购每月由运营主管编制下月采购明细表，由经理审批后由公司合格供应商处采购，对于采用招标方式进行采购的项目其招标模式及决策程序如下：项目采用的招标方式为邀请招标，公司通过同行业了解推荐、网络、报刊、内部推荐等方式确定邀请招标的供应商范围；开、评标按照公开、公平、公正的原则，采用综合评标法对投标方投标文件的技术部分及商务部分进行综合对比和评分，综合得分最高的投标方拟定为中标供应商；通过招标、评标、定标程序，最终依据中标通知书确认项目供应商，并完成采购合同的签署。（四）盈利模式 公司主营业务为以联合办公空间形式为中小企业提供办公空间的综合解决方案并提供创业配套服务及周边衍生服务。因公司众创空间项目租赁成本、建设运营成本等主要成本受入驻创业企业数量变化影响较小，因此在不影响入驻企业体验的前提下，入驻企业越多，公司取得的创业孵化综合服务收入和公告编号：2019-010 14 办公配套商铺租赁收入也就越高。公司通过为创业者打造更加完善的全流程服务体系，提升入驻企业的用户体验，吸引更多企业入驻以提高项目入驻率从而实现盈利。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或否是或否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾 （一）（一）经营计划经营计划 1 1、项目拓展、项目拓展;计划：2018 年实现倍格生态外拓直营项目不少于 3 个，运营体量不低于 35000。截至 2018 年底，倍格生态共实现外拓直营项目 3 个，分别为北京倍格、上海倍格、西安倍格，运营面积 33000。2 2、政府补贴：政府补贴：计划：2018 年实现倍格生态获取政府补贴资金不少于 200 万。截至 2018 年底，北京倍格获得政府补贴资金 94.9 万元，西安倍格获得政府补贴资金 105 万元。3 3、社区生态落地：、社区生态落地：计划：2018 年实现倍格生态 2.0 版即创业社区生态的落地。与住宿、咖啡、健身等合作方实现统一品牌标示、服务标准、产品输出及管理模块，实现深度合作战略伙伴签约 3 家，子品牌孵化 1 家。2018 年，公司成功拓展倍格硅巷产品线，实现商办住一体化生态社区的落地，并拥有品牌深度合作咖啡厅、深度合作健身品牌累计 4 家，深化细致品牌标识、服务标准、产品体系和管理模式。4 4、智能化系统：、智能化系统：计划：2018 年第二季度前实现倍格生态自有智能化办公系统落地，实现空间管理平台、租赁系统、社交平台、服务交易平台、数据平台的信息化管理落地。报告期内，公司已实现自有智能化办公系统落地，包括内部管理使用业务租赁使用、对客服务端微信小程序，并可以通过整智能系统实现便捷运营管理、快速开启门禁、会议室预约管理、和一键 wifi等多项人性化服务。倍格生态拥有专业智能化系统管理团队，并不断进行优化和升级。5 5、团队建制：、团队建制：自 2018 年初，倍格生态从一支整体人数 24 人的团队，到年底，成员人数达到 41 人，且部门配置齐全，职责明确。（二）（二）行业情况行业情况 行业发展情况（1）国家政策的大力支持 众创空间是顺应创新 2.0 时代用户创新、大众创新、开放创新趋势，把握互联网环境下创新创业特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型公告编号：2019-010 15 创业服务平台。国家先后出台了国务院办公厅关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见（国办发20159 号）、国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见（国发201532号）、国务院关于加快构建大众创业万众创新支撑平台的指导意见（国发201553 号）、国务院办公厅关于加快众创空间发展服务实体经济转型升级的指导意见（国办发20167 号）等政策文件支持众创空间发展，推动“大众创业万众创新”的政策，各地也出台了相应的配套政策支持众创空间发展。（2）创新创业企业数量的不断增加 近年来政府通过改革不断改善企业营商环境，激发市场活力，推动形成大众创业、万众创新的新格局，促进了新产业新业态蓬勃发展。据工商总局数据显示，2014 年至 2017 年 9 月，全国实有企业总体数量由 1819.30 万户增长至 2907.23 万户，年增长率保持在 15%以上。大量新登记市场主体必然衍生出对办公空间的需求。（3）新生代员工对办公空间的多样化需求 80 后、90 后员工已成为当前劳动力市场的主力，他们对办公空间的需求更为多样化，尤其是互联网行业和文化创意行业的企业员工更加青睐于舒适、时尚、轻松的办公环境。同时“互联网+”、智能化设备、移动办公等技术正在降低固定办公空间的必要性，将办公空间用于交流休息、将柔性空间用于协作的办公方式也因此成为可能。为满足员工对办公空间的需求，越来越多的新兴行业的创业企业选择联合办公形式的众创空间作为办公场所。综上所述，公司所处的创业孵化和联合办公行业得到国家政策的大力支持，并有创业企业数量增长和企业员工多样化办公空间需求影响等有利因素，虽然行业面临一定竞争，但行业整体处于早期阶段。公司在做好现有众创空间项目运营，不断提高项目的入驻率的基础上，把握好新项目建设开发节奏，凭借公司的竞争优势，可逐步实现公司整体的扭亏为盈。公司具有持续经营能力。（三）（三）财务分析财务分析 1、资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与本期期末与上年期末金上年期末金额变动比例额变动比例 金额金额 占总资产的比占总资产的比重重 金额金额 占总资产的比占总资产的比重重 货币资金 17,718,158.13 19.92%18,447,809.02 22.24%-3.96%应收票据与应收账款 1,460,005.66 1.64%989,353.22 1.19%47.57%存货-投资性房地产-长期股权投资-固定资产 4,835,885.34 5.44%4,081,068.29 4.92%18.50%在建工程 0.00 0.00%18,102,083.94 21.82%-100.00%短期借款-长期借款 12,250,000.00 13.77%4,543,191.74 5.48%169.63%预付款项 3,273,827.55 3.68%636,023.33 0.77%414.73%其他应收款 3,239,959.36 3.64%2,060,442.60 2.48%57.25%其他流动资产 4,772,784.13 5.37%2,317,986.11 2.79%105.90%可供出售金融资产 0.00 0.00%2,200,000.00 2.65%-100.00%长期待摊费用 49,104,321.84 55.20%31,829,602.98 38.37%54.27%公告编号：2019-010 16 递延所得税资产 4,555,167.83 5.12%2,295,335.59 2.77%98.45%资产负债项目重大变动原因：资产负债项目重大变动原因：1、报告期末，公司其他流动资产较上年期末增长 105.90%，主要系西安倍格项目装修时收到较多供应商开具的增值税专用发票，形成的待抵扣进项税大幅增加所致。2.报告期末，公司长期待摊费用较上年期末增长 54.27%，主要系西安倍格项目的装修工程达到预计可使用状态，自在建工程转入长期待摊费用核算所致。3、报告期末，公司长期借款较上年期末增长 169.63%，新增北京倍格在秦农银行贷款 1000 万元，新增西安倍格在北京银行贷款 500 万元。2、营业情况分析营业情况分析（1）利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同本期与上年同期金额变动比期金额变动比例例 金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重 金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重 营业收入 33,115,123.97-13,835,253.27-139.35%营业成本 32,538,038.68 98.26%16,515,845.24 49.87%97.01%毛利率 1.74%-19.38%-108.99%管理费用 8,235,707.72 24.87%4,343,705.11 13.12%89.60%研发费用-销售费用 3,244,916.66 9.80%1,879,800.13 5.68%72.62%财务费用 665,990.17 2.01%294,552.90 0.89%126.10%资产减值损失 2,357,335.56 7.12%28,196.79 0.09%8,260.30%其他收益 1,999,000.00 6.04%594,100.00 1.79%236.48%投资收益 34,386.31 0.10%-0.00%-公允价值变动收益-资产处置收益-汇兑收益-营业利润-11,940,926.72-36.06%-8,723,040.08-26.34%-36.89%营业外收入 206,442.08 0.62%576,121.34 1.74%-64.17%营业外支出 71,805.62 0.22%96,300.00 0.29%-25.44%净利润-9,546,824.65-28.83%-6,860,698.21-20.72%-39.15%项目重大变动原因：项目重大变动原因：1、报告期内，公司的营业收入较上年同期增长 139.35%，主要系本年西安倍格项目正式投入运营，同时原有项目上海中山公园项目的入驻率有所提升，因此 2018 年营业收入增幅较大。作为公司打造的重点项目，西安倍格项目投入运营后，借助公司独特的生态理念及高端服务，迅速在西安地区获得了强烈反响，吸引了今日头条等一大批明星企业入住，为公司收入的大幅增长起到了重要作用；另一方面，随着北京倍格、上海中山公园项目的持续运营，公司在行业内的口碑得到了进一步的提升，入驻率持续增长，也为公司的增长做出了贡献。公告编号：2019-010 17 2、报告期内，公司的营业成本较上年同期增长 97.01%，主要系本年公司重点打造的西安倍格项目投入了较大的装修款，在公司正式运营后，摊销成本明显增加。但是成本的增幅低于收入的增幅，主要由于公司发展逐渐成熟，形成了较强品牌影响力，同时也通过设计装修的流程化管理提高了资金使用效率，使得营业成本中的固定成本增幅控制在合理范围内，而营业收入的增加与公司规模、市场的认可和市场大环境联系更密切，导致两者的增幅差异较大。3、报告期内，公司的销售费用较上年同期增长 72.62%，主要系公司为了强化公司品牌影响力、提升入驻率而增加了广告宣传投入，同时聘用了更多的招商职员，进而人工成本增加，导致当期销售费用增幅较大。4.报告期内，公司的管理费用较上年同期增长 89.60%，主要系一方面，公司挂牌新三板后，基于逐步完善公司治理和组织架构、强化内部控制的需要而聘请更多有经验的运营管理人员，因此对应的人工成本有所增加；另一方面，2018 年当年公司支付挂牌相关中介服务费用进而导致当期管理费用所有增加。5.报告期内，公司的财务费用较上年同期增长 126.10%，主要系公司 2018 年新增银行借款，较 2017年支付了较多的利息支出所致。其中，北京倍格取得银行借款 1000 万元、西安倍格取得银行借款 500万元、上海倍格 2017 年 5 月初取得的银行借款计息 8 个月，而本年度计息 12 个月，上述借款利息的增加均导致公司财务费用出现明显增长。6.报告期内，公司的资产减值损失较上年同期增长 8260.30%，主要系公司出于谨慎性考虑，对公司投资深圳前海白羽毛互联网金融服务有限公司及上海润由的投资款全额计提减值准备所致。7.报告期内，公司的其他收益较上年同期增长236.48%，主要系公司收到的政府补助出现增加所致。其中，西安倍格项目收到西安市莲湖区科学技术局考核奖励补贴105万元，北京项目收到中关村现代服务业创业孵化试点资金补贴94.9万元。8.报告期内，公司营业利润较上年同期减少36.89%，净利润较上年同期减少39.15%，主要原因如下：（1）公司2018年度新增西安倍格项目，该项目规模及前期投入较大，但受到本行业商业模式及核算方式影响，项目本年度亏损约277万元；（2）2018年北京倍格项目出于谨慎性考虑，对于公司投资的深圳前海白羽毛、上海润由的投资款220万元计提全额减值准备，同时当年支付新三板挂牌中介等费用，与上年同期北京项目盈利状态相比，2018年该项目呈现亏损约459万元；（3）上海项目通过产品升级，在同行业剧烈竞争的环境下与上年同期相比由亏损约670万元缩减至约218万元。综上原因造成了2018年营业利润及净利润较上年有所下滑。（2 2）收入构成收入构成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 主营业务收入 32,321,583.89 13,474,878.58 139.87%其他业务收入 793,540.08 360,374.69 120.20%主营业务成本 31,823,852.61 16,220,209.88 96.20%其他业务成本 714,186.07 295,635.36 141.58%按产品分类分析：按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%上期收入金额上期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%主营业务收入 32,321,583.89 97.60%13,474,878.58 97.40%其他业务收入 793,540.08 2.40%360,374.69 2.60%公告编号：2019-010 18 按区域分类分析：按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：主营业务占比、按产品进行分类的收入构成指标未发生重大变动。（3）主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 北京吉云互动科技有限公司 6,416,906.79 19.38%否 2 当家移动绿色互联网技术集团有限公司 3,712,195.82 11.21%是 3 中滋堂（上海）健康管理有限公司 1,352,037.03 4.08%否 4 光猪体育发展（上海）有限公司 904,475.27 2.73%否 5 上海淘最霓虹网络科技有限公司 646,173.51 1.95%否 合计合计 13,031,788.42 39.35%-（4）主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 上海德位影视文化传媒有限公司 10,613,635.04 22.41%是 2 西安摩码宏合企业运营管理有限公司 7,116,490.35 15.02%是 3 第一物业（北京）股份有限公司 2,715,473.96 5.73%是 4 当代节能置业股份有限公司 2,624,715.60 5.54%是 5 西安第一物业服务有限公司 898,867.92 1.90%是 合计合计 23,969,182.87 50.60%-3、现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 396,785.05 7,341,053.80-94.59%投资活动产生的现金流量净额-17,730,919.83-28,442,754.40 37.66%筹资活动产生的现金流量净额 16,604,483.89 37,474,707.72-55.69%现金流量分析：现金流量分析：1、经营活动产生的现金流净额：报告期内，公司的经营活动产生的现金流量净额较上年度减少 94.59%，主要系公司商业模式和支付了偶发性挂牌费用导致。本年度，公司西安倍格项目投入运营，项目初期所有配套人员、服务均需提前安排到位，而相对应的收款则随入住率的提升缓慢提升，而西安项目作为公司重点打造的明星项目，前期投入了大量服务人员及配套项目，而收款则是在下半年逐步得到兑现，导致公司经营活动现金流量出现降低；另一方面，公司在报告期内申报挂牌新三板，支付了较大金额的中介服务费，也使得公司经营活动现金流量有所降低。公告编号：2019-010 19 2、投资活动产生的现金流量净额：报告期内，公司的投资活动产生的现金流量净额较上年度增长 37.66%，主要系公司本年度重点打造西安倍格项目，其作为公司的标杆项目占地面积、装修成本较高，本年公司支付的大部分装修款主要为打造西安标杆项项目，总投入金额低于上年支付的上海项目装修投入。3、筹资活动产生的现金流净额：报告期内，公司的筹资活动产生的现金流量净额上年度减少 55.69%，主要系公司本年度取得的股权投资款较上年度减少 2330 万元、本年度公司偿还部分银行借款所