872548_2018_实力物业_2018年年度报告_2019-04-23.pdf

1 2018 年度报告 实力物业 NEEQ:872548 云南实力物业服务股份有限公司 2 公司年度大事记公司年度大事记 云南实力物业服务股份有限公司荣获2018年中国物业服务百强企业，公司自 2012 年至今连续七年位列百强。3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .9 9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重要事项重要事项 .2020 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2323 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .2525 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .2626 第九节第九节 行业信息行业信息 .2929 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3030 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .3535 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、实力物业、股份公司 指 云南实力物业服务股份有限公司 有限公司、实力有限 指 云南实力物业服务有限公司 股东大会 指 云南实力物业服务股份有限公司股东大会 董事会 指 云南实力物业服务股份有限公司董事会 监事会 指 云南实力物业服务股份有限公司监事会 三会 指 股东大会、董事会、监事会 高级管理人员 指 公司总经理、副总经理、董事会秘书、财务总监 公司章程 指 云南实力物业服务股份有限公司章程 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 主办券商、新时代证券 指 新时代证券股份有限公司 会计师事务所、兴华会计所 指 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）律师事务所 指 国浩律师（北京）事务所 报告期 指 2018 年 1 月 1 日-2018 年 12 月 31 日 元、万元 指 人民币元、人民币万元 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人胡奕、主管会计工作负责人张弢及会计机构负责人（会计主管人员）张雅婷保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 实际控制人不当控制的风险 彭宇兴、张娅通过云南爱悦家生活服务集团有限公司、西藏仁捷实业有限公司间接控制公司股权合计 100%，为本公司的实际控制人，可以通过行使表决权对公司的人事、财务和经营决策等进行控制。若公司实际控制人不能有效执行内部控制制度，利用控股地位，对公司经营决策、人事任免、财务等进行不当控制，可能给公司的正常运营带来不利的风险。公司治理的风险 股份公司成立后，公司建立了较为合理的法人治理结构及相对完整严格的内部管理制度。由于股份公司和有限公司在公司治理上存在较大的区别，且股份公司成立时间较短，虽建立了较为完善的公司治理机制，但在公司实际经营管理过程中，仍需管理层不断深化公司治理理念，提高规范运作意识，切实履行相关规则制度，以保证公司治理机制有效执行；同时，根据公司管理深化和业务发展需要，公司需不断健全和完善公司治理机制、补充和优化内部控制制度，以保障公司健康持续发展、更好地维护全体股东利益。新的制度对公司治理提出了更高的要求，而公司在对相关制度的执行中尚需进一步理解、熟悉，公司治理存在一定的风险。市场竞争风险 我国物业管理行业的收费管理面积整体规模巨大，企业数量较多，市场高度分散，竞争激烈。近年来，随着物业管理行业吸引了社会各界的高度关注和越来越多的资本投入，行业呈现集6 中度快速上升趋势，整体竞争格局呈现新的发展态势。作为行业综合实力排名靠前的物业服务企业，公司如果未能在未来发展中侧重保持品牌优势、平台优势、和商业模式、管理优势、成本优势等，如果未能抓住机遇，提高公司的市场竞争力，将无法在未来市场竞争中保持足够的竞争优势。接管物业来源集中风险 截至 2018 年 12 月 31 日，公司在管面积达 476.34 万平方米，其中实力控股及其关联方开发的物业的收费管理面积占总收费管理面积的 68.31%。公司管理的物业来源集中，如果实力控股的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，虽然这不会损害公司目前管理物业规模和营业收入，不过可能会影响公司管理物业规模的扩张速度。公司一方面积极拓展与接管非实力控股开发的物业，另一方面积极推进社区增值服务，以增加营业收入和营业利润，但无法保证公司在实力控股的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发物业的情况下保持较快发展速度。关联交易比重较大的风险 2018 年度公司对关联方实现营业收入占公司营业收入的24.70%，关联交易比重，关联交易主要为云南浙商投资开发有限公司、大理实力夏都置业有限公司、云南浙滇置业有限公司、云南汇力联行商业管理有限公司等。公司营业收入存在对关联方较为依赖的经营风险，如果关联方的生产经营情况发生重大不利变化，将有可能减少对公司物业服务的需求，从而对公司的营业收入带来不利影响。应收账款回收风险 公司 2018 年 12 月 31 日期末应收账款占资产比重为 67.61%，应收账款占资产比较大，主要为公司的客户有较多的关联方，因公司对关联方采取不同的信用政策，应收账款周期较长，金额较大。公司应收账款账龄绝大部分在一年以内，但是总体占比较高，若发生坏账，将对公司经营产生不利影响。现金收款的资金管理风险 报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易，涉及现金收款的客户主要系住宅物业的小业主，尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并在各住宅小区推广配备 POS 机及其他第三方支付方式减少小业主的现金收款，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的资金管理风险。关联方资金占用风险 报告期内公司不存在资金占用的情况，2018 年 12 月 31 日期末占用余额为 0 元，占期末资产比例为 0%，公司控股股东、实际控制人已签署关于避免占用公司资金的承诺，保证不会再发生占用公司资金的情况。此外，随着公司治理机制的逐步完善，已通过了关联交易管理办法、对外投资管理制度、对外担保管理制度等公司治理文件，将杜绝资金占用情况的发生，但仍不排除实际控制人、控股股东、公司董事、监事、高级管理人员不遵守规章制度占用公司资金的风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 云南实力物业服务股份有限公司 英文名称及缩写-证券简称 实力物业 证券代码 872548 法定代表人 胡奕 办公地址 云南省昆明市呈贡新区实力心城 11 栋 3 层 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 张弢 职务 财务总监、董事会秘书 电话 0871-65655095 传真 0871-65708508 电子邮箱 公司网址 http:/ 云南省昆明市呈贡新区实力心城 11 栋 3 层 650000 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2000 年 7 月 13 日 挂牌时间 2018 年 1 月 22 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K 房地产业-70 房地产业-702 物业管理-7020 物业管理 主要产品与服务项目 物业管理、物业咨询服务；保洁服务外包、家政服务、房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）普通股股票转让方式 集合竞价交易 普通股总股本（股）11,000,000.00 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 云南爱悦家生活服务集团有限公司 实际控制人及其一致行动人 彭宇兴、张娅 8 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 91530000709820874X 否 注册地址 云南省昆明市东风东路14号11层 否 注册资本（元）11,000,000.00 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 新时代证券 主办券商办公地址 北京市海淀区北三环西路 99 号院 1 号楼 1501 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 吴秀英、叶茜 会计师事务所办公地址 北京市西城区裕民路 18 号北环中心 22 层 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 91,609,108.89 77,554,539.50 18.12%毛利率%19.89%23.69%-归属于挂牌公司股东的净利润 8,130,269.47 6,801,430.59 19.54%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 8,147,551.11 6,641,626.73 22.67%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）32.60%25.69%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）32.67%25.09%-基本每股收益 0.74 0.62 19.54%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 80,714,675.85 69,449,412.87 16.22%负债总计 51,709,957.47 48,574,963.96 6.45%归属于挂牌公司股东的净资产 29,004,718.38 20,874,448.91 38.95%归属于挂牌公司股东的每股净资产 2.64 1.90 38.95%资产负债率%（母公司）64.07%69.94%-资产负债率%（合并）64.07%69.94%-流动比率 1.37 1.38-利息保障倍数 -三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额-2,536,055.09 24,424,689.24-110.38%应收账款周转率 0.47 1.72-存货周转率 2,827.92 2,697.36-10 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%16.22%-3.39%-营业收入增长率%18.12%23.31%-净利润增长率%19.54%48.59%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 11,000,000 11,000,000-计入权益的优先股数量 0 0-计入负债的优先股数量 0 0-六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动资产处置损益 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 除上述各项之外的其他营业收入和支出-20,331.34 非经常性损益合计非经常性损益合计-20,331.34 所得税影响数-3,049.7 少数股东权益影响额（税后）非经常性非经常性损益净额损益净额 -17,281.64 七、补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 八、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 不适用 11 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 应收票据及应收账款 43,871,084.71 应收票据 应收账款 43,871,084.71 应付票据及应付账款 3,879,955.48 应付票据 应付账款 3,879,955.48 财政部于 2018 年度颁布了财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知（财会201815 号），公司按照企业会计准则和通知附件 1 的要求进行相应的调整。本次会计政策变更，仅限对财务报表项目列示产生影响，对公司财务状况、经营成果和现金流量无重大影响。12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司的主营业务为住宅物业提供物业综合经营管理服务，根据上市公司行业分类指引（2012 年修订），公司所从事的物业管理业务属于 K70 房地产业；根据国民经济行业分类（GB/T4754-2011），公司所从事业务属于公司所属行业为 K7020 物业管理业。公司为国家一级资质物业管理企业，主要是依托自身多年丰富的物业管理经验，以先进的管理模式和周到的服务为住宅、商业物业等提供物业管理服务，公司的口碑在云南省本土企业处于行业前列。一般通过招投标方式，按照物业管理服务合同完成标准化的物业服务，实现公司规模化增长和持续盈利。(一)盈利模式 报告期内公司主要的盈利来源于物业管理服务，公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、车位及商铺管理费，其他有偿服务费等费用，相关费用形成公司的收入，公司根据与房地产开发商或业主委员会签订的物业管理服务合同的条款进行收费。公司签订物业服务合同时，主要约定未来物业项目管理面积和服务单价，在物业竣工交付后开始向业主收取物业服务费。公司根据客户的类型，综合调配企业的各种资源，为客户提供满意的物业管理服务。（二）采购模式 公司采购主要包括材料采购和服务外包两种形式。公司所处的物业管理行业为劳动力密集型行业，日常保洁、保安服务、绿化、秩序维护、维修等物业服务都需要大量的人力，且近年来用工成本逐步上升。公司经过多年的市场开拓和业务经营，积累了丰富的业务管理经验，在一些物业项目中根据项目情况、资源配置状况，对物业管理项目中的技术含量较低、附加值不高的业务，公司采用业务外包的形式控制公司主营业务成本。报告期内，公司主要采购保洁、秩序维护等外包服务。目前，行业上游保安、保洁公司较多，竞争较为充分，因此公司对业务承包方不存在依赖性。公司对于外包业务的管理主要采用定期培训的方式，保证客户服务质量。同时，公司通过月度评审工作，评估承包方的服务质量。公司按合同约定日期与承包方进行费用结算。公司根据月度评审工作质量对承包方进行适度的奖惩，并将评审记录表发送至承包方联系人，待其确定无误并取得承包方提供的符合税务要求的正规发票后，公司将相应的服务费划转到承包方指定账户。公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需耗材为主。公司采购模式主要分为集中采购方式，采购针对物业服务中所需的维护设备、清洁用品、绿化用品、养护材料和安保用品，公司采购方相对固定，主要目的为降低成本并保证供货商的稳定性。公司对物资购置、使用调拨等相关作业管理进行明确规定，并对各项费用支出分类别编制年度预算，由人力行政部负责指导和审核物资相关的预算编制，财务部对执行情况进统计分析、监督检查相关的预算编制，并对执行情况进统计分析、监督检查相关的预算编制，需根据采购管理制度提报采购申请。（三）销售模式 物业管理服务一般分为两个阶段：第一阶段主要指业主委员会成立之前，由楼盘或者小区的开发商进行前期物业服务招标，中标的物业服务企业开展前期物业服务，向业主或者租户收取物业管理费；第二阶段主要指当小区或者楼盘入住率达到一定比例、业主委员会成立之后，提供前期物业服务的物业管理公司将接受业主委员会的审核，如获得业主委员会的认可，则物业管理公司与业主委员会或者具体的单个业主签订物业服务合同，继续提供后续的物业管理服务。公司的销售模式属于直销模式，不通过经销商或者其他商业中介机构，而是主要通过招投标的方式直接与房地产开发商、业主管理委员会或其他委托方订立物业服务合同，向消费者提供物业服务。公司住宅类物业管理项目所投标的来源主要为关联方房地产开发企业开发的项目以及通过市场拓13 展开发的非关联方项目。其中，关联方房地产开发企业自主开发项目的招标模式为：关联方置业公司获得建筑规划许可证之后，向当地房管局物业处进行招标备案，公司负责招投标管理职能的相关人员获取信息之后按照要求进行招投标工作，通过报名、支付投标保证金、买标书、制作招标文件、开标、竞标、中标获得中标通知书等流程签署合同，然后开展中标业务。通过市场拓展获得非关联方项目的招标模式为：公司通过网络投标、市场开发等形式获得非关联方组织的物业项目招标信息。公司在获得信息后通常会对潜在业主进行实地走访，一方面评价客户质量和服务的风险，另一方面建立与客户的沟通渠道，通过邀请潜在客户对公司在管项目的参观，加深对公司的了解，让客户更直观的感受公司提供物业服务的质量。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 公司管理层依照年初制定的经营计划，在稳健发展的基础上加强品质服务，努力提高业主满意度；在强调有效风险把控的同时完善和拓展外部市场，2018 年进入云南昭通市场成功接盘，开拓了异地自主拓展之路。报告期内，公司实现营业收入 9,160.91 万元，同比增长 18.12%，营业成本 7,339.01 万元，同比增长 24.00%，净利润 813.03 万元，同比增长 19.54%。公司在扩大营收规模的同时，同时为了保持和提升服务品质从而加大了部分运营投入，使得公司毛利率从去年同期 23.69%下降至 19.89%。公司持续完善法人治理结构，保障风险管控体系有效执行，经营管理和风险预防水平全面提升。报告期内荣获“2018 年中国物业服务百强企业”、“改革开放 40 周年中国最佳管理创新实践奖”、参加上海卫视公益纪实节目精准扶贫我们在行动等公益活动。(二二)行业情况行业情况 根据报告，物业百强企业围绕着居住家园和城市空间，进行基础的服务延伸与增值服务创新，推动多种经营业务增长带动营业收入、利润的稳步提高，加快规模化、多元化和科技化的发展步伐。百强物业服务企业通过资本加持兼并购，搭建信息化平台，升级商业模式以及规模化运营提升企业市场竞争力。2017 年物业服务综合实力百强企业的物业管理面积占行业总面积的 32%，营业收入占行业总收入的30%，行业集中度进一步提升。互联网、物联网、大数据等新技术逐步商用，极大提高了服务和管理效率，提高了产业协同效率。在现代服务业的引导下，物业行业逐步由劳工密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变，逐步进入到多元化业务发展中。14 (三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与上年期本期期末与上年期末金额变动比例末金额变动比例 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 货币资金 10,468,768.62 12.97%15,137,922.96 21.8-30.84%应收票据与应收账款 54,571,288.94 67.61%43,871,084.71 63.17%24.39%存货 34,589.22 0.04%30,199.81 0.04%14.53%投资性房地产-长期股权投资-固定资产 7,202,330.05 8.92%882,874.73 1.27%715.78%在建工程-短期借款-长期借款-资产总计 80,714,675.85-69,449,412.87-16.22%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、货币资金本期金额 1,046.88 万元，较 2017 年末减少了 466.92 万元，同比下降 30.84%。主要系：1）随着管理规模的增加，2018 年应收账款增加了 1,070.02 万元；2）缴纳 2017 年应交税金 1,170.03万。2、应收账款及应收票据 5,457.13 万元，较 2017 年末增加了 1,070.02 万元，同比增长 24.39%，主要系管理规模增长所致。3、固定资产 720.23 万元，较 2017 年末增加了 631.95 万元，同比增长了 715.78%，主要系购置入账了两套房产所致。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例 金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 91,609,108.89-77,554,539.50-18.12%营业成本 73,390,095.97 80.11%59,184,401.77 76.31%24.00%毛利率%19.89%-23.69%-管理费用 6,414,725.15 7.00%6,985,467.86 9.01%-8.17%研发费用-销售费用-财务费用 232,089.85 0.25%18,224.84 0.02%1,173.48%资产减值损失 1,486,729.08 1.62%1,833,633.74 2.36%18.92%其他收益-投资收益-64,738.35 0.08%-100.00%15 公允价值变动收益-资产处置收益-汇兑收益-营业利润 9,607,266.7 10.49%9,126,036.75 11.77%5.27%营业外收入 668.66 0.00%3,838.77 0.00%-82.58%营业外支出 21,000 0.02%13,838.64 0.02%51.75%净利润 8,130,269.47 8.87%6,801,430.59 8.77%19.54%项目重大变动原因项目重大变动原因：1、营业收入 9,160.91 万元，较 2017 年同期增加了 1,405.56 万元，同比上升了 18.12%，主要系管理规模增加所致。2、营业成本 7,339.01 万元，较 2017 年同期增加了 1,420.57 万元，同比上升了 24.00%，主要是随管理规模增长而增长，并且 2018 年加强服务品质增加运营投入所致。3、财务费用 23.21 万元，较 2017 年同期增加了 21.39 万元，同比上升了 1,173.48%，主要系 2018年度利息收入比上年同期减少 15.12 万元所致。4、报告期内无投资收益，2017 年同期投资收益 6.47 万元系理财产品收益。5、营业外收入 0.07 万元，较 2017 年同期减少了 0.32 万元，同比下降了 82.58%，主要系处理废旧物资收入。6、营业外支出 2.1 万元，较 2017 年同期增加了 0.72 万元，同比上升了 51.75%，主要系锦城项目与壹方城项目接受消防处罚。7、净利润 813.03 万元，较 2017 年同期增加了 132.88 万元，同比上升了 19.54%，主要系管理规模增长所致。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 91,598,579.62 75,257,068.98 21.71%其他业务收入 10,529.27 2,297,472.52-99.54%主营业务成本 73,385,617.00 57,555,578.36 27.50%其他业务成本 4,478.97 1,628,823.41-99.73%按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%前期案场服务 3,644,827.03 3.98%7,427,642.04 9.58%物业管理服务 87,953,752.596 96.01%67,829,424.94 87.46%其他业务收入 10,529.27 0.01%2,297,472.52 2.96%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：从收入构成来看，物业管理服务所占营业收入比例增幅8.55%。2018年物业管理服务收入是8,795.3816 万元，较 2017 年同期增加了 2,012.43 万元，同比上升了 29.67%，物业管理服务收入主要是由于外拓项目增加所致；案场项目的合同签订减少导致案场收入进一步减少；其他业务收入系公司社区便民服务减少所致。以上原因综合导致营业收入的结构发生变化。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 东盟森林业主 24,027,584.20 26.23%否 2 大理沧海业主 12,182,494.56 13.30%否 3 实力心城业主 10,498,528.69 11.46%否 4 实力锦城业主 9,509,870.39 10.38%否 5 实力壹方城业主 7,941,191.59 8.67%否 合计合计 64,159,669.43 70.04%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 云南弘瑞保安服务有限公司 22,136,862.09 30.16%否 2 昆明雅之洁清洁服务有限公司 13,142,984.17 17.91%否 3 云南电网有限责任公司昆明供电局 6,243,939.02 8.51%否 4 云南园林绿化股份有限公司 4,217,219.79 5.75%是 5 云南金盾保安集团有限公司 2,255,829.08 3.07%否 合计合计 47,996,834.15 65.40%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额-2,536,055.09 24,424,689.24-110.38%投资活动产生的现金流量净额-2,133,099.25-5,408,286.65-60.56%筹资活动产生的现金流量净额-9,000,000-现金流量分析现金流量分析：2018 年公司期初货币资金余额 1,513.79 万元，期末货币资金余额 1,046.88 万元，本期现金净流出466.92 万元。现金流入、流出情况如下：经营活动产生的现金流量为流出-253.61 万元，主要原因是 2018 年经营活动现金流入较 2017 年经营活动现金流入减少 2,670.23 万元，流入减少的原因系 1）管理规模的扩大同时应收账款的催收效果欠佳；2）2017 年清理其他应收款关联方欠款 1,693.21 万元以及关联方应收款所致。投资活动产生的现金流量为流出 213.31 万元，较上年同期减少流出 327.52 万元，同比下降 60.56%，主要系 2017 年公司因业务需要预付 600.00 万元购买房产所致。报告期内筹资活动为 0，2017 年的筹资活动现金流是 900 万元，系 2017 年 6 月 5 日有限公司第二次临时股东大会审议通过2016 年度利润分配方案进行了利润分配所致。17 (四四)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 无 2 2、委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 无 (五五)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (六六)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 根据财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知（财会201815 号），在资产负债表中删除原“应收票据”及“应收账款”项目，将其整合为新增的“应收票据及应收账款”项目，反映资产负债表日以摊余成本计量的、企业因销售商品、提供服务等经营活动应收取的款项，以及收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。将期初应收账款 43,871,084.71 元计入应收票据及应收账款，金额 43,871,084.71 元。具体详见“第十一节 财务报告”之“二、财务报表”之附注四（21）。在资产负债表中删除原“应付票据”及“应付账款”项目，将其整合为新增的“应付票据及应付账款”项目，反映资产负债表日因购买材料、商品和接受服务等经营活动应支付的款项，以及开出、承兑的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。将期初应付账款 3,879,955.48 元计入应付票据及应付账款，金额 3,879,955.48 元。具体详见“第十一节 财务报告”之“二、财务报表”之附注四（21）。(七七)合并报表范围的变化情况合并报表范围的变化情况 适用 不适用 (八八)企业社会责任企业社会责任 公司遵循以人为本的核心价值观，大力实践管理创新和服务创新，用优异的服务，努力履行着作为企业的社会责任。公司始终把社会责任放在公司发展的重要位置，将社会责任意识融入到发展实践中，积极承担社会责任，支持地区经济发展和社会共享企业发展成果。参加上海卫视公益纪实节目精准扶贫我们在行动等公益活动。三、三、持续持续经营经营评价评价 报告期内，公司主营业务是为住宅提供专业的物业管理服务，公司的经营管理层、核心基础人员队伍稳定，未发生重大变动；服务客户稳定、经营良好；公司和全体员工未发生违法、违规行为；未发生对公司持续经营能力产生重大影响的事项。综上所述，公司具有明显的可持续经营能力。四、四、未来展望未来展望 是否自愿披露 18 是 否 五、五、风险风险因素因素 (一一)持续到本年度的持续到本年度的风险因素风险因素 1、实际控制人不当控制的风险 彭宇兴、张娅通过云南爱悦家生活服务集团有限公司、西藏仁捷实业有限公司间接控制公司股权合计 100%，为本公司的实际控制人，可以通过行使表决权对公司的人事、财务和经营决策等进行控制。若公司实际控制人不能有效执行内部控制制度，利用控股地位，对公司经营决策、人事任免、财务等进行不当控制，可能给公司的正常运营带来不利的风险。针对上述风险，为降低实际控制人不当控制的风险，股份公司已建立了法人治理结构，健全了各项规章制度，完善了适应企业现阶段发展的内部控制体系。公司将通过加强董事、监事、高级管理人员的公司治理规范培训，提高管理层的公司治理规范意识，规范“三会”运作等方式，增强实际控制人和管理层的诚信和规范经营意识，督促实际控制人遵照相关法规规范经营公司，忠实履行职责。2、公司治理的风险 股份公司成立后，公司建立了较为合理的法人治理结构及相对完整严格的内部管理制度。由于股份公司和有限公司在公司治理上存在较大的区别，且股份公司成立时间较短，虽建立了较为完善的公司治理机制，但在公司实际经营管理过程中，仍需管理层不断深化公司治理理念，提高规范运作意识，切实履行相关规则制度，以保证公司治理机制有效执行；同时，根据公司管理深化和业务发展需要，公司需不断健全和完善公司治理机制、补充和优化内部控制制度，以保障公司健康持续发展、更好地维护全体股东利益。新的制度对公司治理提出了更高的要求，而公司在对相关制度的执行中尚需进一步理解、熟悉，公司治理存在一定的风险。针对上述风险，公司变更为股份公司后，重新制定了公司章程、三会议事规则及其他规章制度，公司章程中对关联交易决策程序制定了相关的回避制度。公司目前内部控制完善，法人治理结构健全有效，可有效防范公司治理风险。3、市场竞争风险 我国物业管理行业的收费管理面积整体规模巨大，企业数量较多，市场高度分散，竞争激烈。近年来，随着物业管理行业吸引了社会各界的高度关注和越来越多的资本投入，行业呈现集中度快速上升趋势，整体竞争风险加剧。作为行业综合实力排名靠前的物业服务企业，公司如果未能在未来发展中继续保持规模优势、管理优势、成本优势等，加快扩大管理物业的规模，将无法在未来的市场竞争中保持足够的竞争优势。针对上述风险，中国物业管理服务市场空间大，增长也较快，但市场也相对比较分散，目前并没有某个物业公司占据绝对的市场份额。基于这样的市场格局，作为行业综合实力排名靠前尤其是云南昆明地区较大的物业服务企业，公司未来会在服务管理服务市场持续进行差异化的定位和发展，以创新的理念和精致的服务避开竞争红海。4、接管物业来源集中风险 截至 2018 年 12 月 31 日，公司在管面积达 476.34 万平方米，其中实力控股及其关联方开发的物业的收费管理面积占总收费管理面积的 68.31%。公司管理的物业来源集中，如果实力控股的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，虽然这不会损害公司目前管理物业规模和营业收入，不过可能会影响公司管理物业规模的扩张速度。公司一方面积极拓展与接管非实力控股开发的物业，另一方面积极推进社区增值服务，以增加营业收入和营业利润，但无法保证公司在实力控股的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发物业的情况下保持较快发展速度。针对上述风险，公司将深入研究企业战略布局，进一步强化自身区域优势。公司一方面积极拓展与接管非实力控股开发的物业，另一方面积极推进社区增值服务，以增加营业收入和营业利润。5、关联交易比重较大的风险 19 2018 年度公司对关联方实现营业收入占公司营业收入的 24.70%，关联交易主要为云南浙商投资开发有限公司、大理实力夏都置业有限公司、云南浙滇置业有限公司、云南汇力联行商业管理有限公司等。公司营业收入存在对关联方较为依赖的经营风险，如果关联方的生产经营情况发生重大不利变化，将有可能减少对公司物业服务的需求，从而对公司的营业收入带来不利影响。针对上述风险，目前公司积极拓展周边非关联方物业服务，同时随着开发项目陆续交房，关联方的空置物业服务费将转变成非关联方业主的物业服务收入，降低关联方交易比例。6、应收账款回收风险 公司 2018 年 12 月 31 日期末应收账款占资产比重为 67.61%，应收账款占资产比较大，主要为公司的客户有较多的关联方，因公司对关联方采取不同的信用政策，应收账款周期较长，金额较大。针对上述风险，公司已建立应收账款管理制度，统一关联方非关联方信用政策，将每月与业主对账，并及时催款，保证公司应收账款及时回款，保证公司的现金流。7、现金收款的资金管理风险 报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易，涉及现金收款的客户主要系住宅物业的小业主，尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并在各住宅小区推广配备 POS 机及其他第三方支付方式减少小业主的现金收款，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的资金管理风险。针对上述风险，公司提高现金管理，严格执行库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并在各住宅小区推广配备 POS 机及其他第三方支付方式减少小业主的现金收款。8、关联方资金占用风险 报告期内公司不存在资金占用的情况，2018 年 12 月 31 日期末占用余额为 0 元，占期末资产比例分别为 0%