871792_2018_栖霞物业_2018年年度报告_2019-04-15.pdf

1 2018 年度报告 栖霞物业 NEEQ:871792 南京栖霞建设物业服务股份有限公司 NanJing CHIXIA Development Property Services Co.,Ltd 公司年度大事记公司年度大事记 2018 年，公司管辖的小区获得了南京市物业管理示范项目的奖项。2018 年，栖霞物业获得 2018年度南京物业服务与社区运营人气口碑品牌。证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示.5 第二节第二节 公司概况公司概况.8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要.10 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.13 第五节第五节 重要事项重要事项.24 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况.28 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况.30 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况.31 第九节第九节 行业信息行业信息.35 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制.36 第十一节第十一节 财务报告财务报告.40 证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、股份公司、栖霞物业 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司 栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司 栖霞集团 指 南京栖霞建设集团有限公司 栖霞国资 指 南京栖霞国有资产经营有限公司 股东大会 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司股东大会 股东会 指 南京栖霞建设集团物业有限公司股东会 董事会 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司董事会 监事会 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司监事会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 全国股票转让系统、新三板 指 全国中小企业股份转让系统 主办券商、中信建投 指 中信建投证券股份有限公司 律师 指 江苏东恒律师事务所 会计师、中汇会所 指 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）评估师、天健兴业 指 北京天健兴业资产评估有限公司 星连家 指 江苏星连家电子商务有限公司 元、万元 指 人民币、人民币万元 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 公司法 指 中华人民共和国公司法 三会 指 股东（大）会、董事会、监事会 三会议事规则 指 董事会议事细则、监事会议事细则、股东大会议事细则 会计准则 指 财务部于 2006 年颁布的企业会计准则 注：本年度报告中主要数值保留两位小数，若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成 证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人吕俊、主管会计工作负责人管晶及会计机构负责人（会计主管人员）曹宏保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中汇会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 市场竞争风险 我国物业管理行业发展至今，得到了快速发展，从事物业管理的公司和人员数量也在不断增长。从整体来看，虽然我国物业管理存在覆盖率低、各地发展差异较大等现象，但随着我国社会经济的快速发展，人们对物业管理企业的要求越来越高，要求的服务逐渐个性化、多样化，逐渐形成了买方市场。并且随着国外发展成熟的物业管理公司进入我国市场，对国内物业管理企业造成了巨大的冲击，加剧了竞争，未来公司将会面临更严峻的市场竞争风险。下游行业波动的风险 物业管理服务行业所依赖的盈利模式与实体经济、下游行业发展密切相关，同时又与其它公共等服务领域的发展联系紧密。近年来，随着宏观经济和生活品质的不断增长，下游客户对物业服务需求品质也呈现不断增长态势，行业发展与宏观经济状况呈现一定的相关性。因此，如果宏观经济出现波动，经济增长减速，将带动物业服务内容与服务质量需求出现一定的波动，将会影响整个物业管理服务行业的发展，进而影响行业内企业的业务发展和经营状况。业务区域较为集中的风险 公司的业务区域均为江苏省内，并且以南京居多。一旦出现南京地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。公司在南京地区的品牌美誉度高，同时南京地区仍然存在巨大的市场空间，公司在南京地区不断扩大管理小区的同时，也在逐证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 6 渐向周边地区拓展。因此，在本区域中，公司具有较强的竞争优势，业务的区域性不影响公司的持续经营。政策和经济波动风险 由于物业服务行业直接关系到金融、交通、健康等相关行业，而这些行业与民生紧密相关。因此，政府会持续加强对物业公司的监管和立法，不断制定与完善相应的国家标准与行业标准，将对物业管理服务行业的经营环境带来一定的影响。如果行业内公司在业务管理上不能与监管导向一致，不能持续拥有现有业务资质，或开展新业务时不能取得必要的业务资质，将会对其业务拓展产生不利影响。劳务成本上涨风险 公司维持和提高现有盈利水平的能力部分取决于经营成本（尤其劳务成本）的控制，因此劳务或其他经营成本的增加可能对公司利润及经营业绩造成重大不利影响。如果公司在业务继续增长时不能有效控制及降低劳务及其他经营成本，公司的业务状况、财务状况及经营业绩可能受到不利影响。人才引进和流失风险 专业的技术人才队伍是物业公司保持正常运营的重要保障，引进专业人才并保持核心技术人员稳定是公司生存和发展的根本，是公司的核心竞争力所在。随着公司规模的不断扩大，如果企业文化、考核和激励机制、约束机制不能满足公司发展的需要，将使公司难以吸引专业技术人才和稳定核心技术人员，面临专业人才缺乏和流失的风险。分公司异地经营风险 公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在公司所在地南京以外区域设立分公司等分支机构开展物业服务。公司现在江苏省境内共设有 2 家分公司开展业务，分别为苏州分公司与无锡分公司。随着公司未来业务的开拓和发展，未来几年内仍需在其他区域设立更多的分支机构。上述经营模式，再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。业务拓展风险 目前，物业服务行业的参与者较多，市场集中度较差，公司依靠自身过硬的管理、良好的信誉以及高质量的服务，赢得客户的信任，业务市场规模不断拓展。但是，如果市场竞争情况恶化，或者下游行业由于自身需求变化、地域限制等内外部因素产生，同时公司未能及时调整自身经营策略，则公司将会存在市场开拓风险，从而引发经营业绩的下滑。业务外包风险 根据物业管理条例要求及签订的物业服务合同中的约定，公司可将部分业务委托给该领域的外包公司，这可提升公司业务的灵活性。公司一方面在选择外包公司时保持谨慎态度，注重外包公司的商业信誉，以求长期合作；另一方面，公司物业项目较多，个别物业的服务出现问题时，公司可以启动应急预案，在 24 小时内，从其他项目抽调相关专业人员予以接替，直到组建新的服务团队或聘请其他外包公司。但如外包公司的经营出现异常，不能按约定为公司所管理的物业项目提供合格、及时的外包服务，将对公司业务的正常运转带来一定的风险。客户流失风险 随着公司业务快速拓展，存量托管客户也会越来越多，未来存量客户的维护工作需要公司投入一定的资源和营业成本。证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 7 虽然公司目前对现有存量客户保持较高的粘性，但是仍不排除在维系存量客户的过程中，同行业其他的竞争者通过推出更有粘性的服务和产品，将公司的存量用户转变为其他竞争者的客户。未为全部员工足额缴纳社会保险及公积金而可能带来的补缴风险 公司为人力资源密集型企业，且人员流动性较大，公司存在未为员工足额缴纳社会保险及公积金的情况。虽然公司上述未缴纳社会保险和公积金员工皆已签署自愿放弃缴纳声明，但公司仍存在被主管部门要求补缴的风险。报告期内存在关联交易风险 公司控股股东控制的企业数量较多，并且报告期内公司为关联方提供服务带来的营业收入占比较大，如实际控制人、控股股东、公司董事、监事、高级管理人员不遵守规章制度，则会影响其他股东的权益。信用风险 公司主要业务为各类住宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业管理服务工作。自成立以来，公司成立以来一直专注于物业管理服务，尤其近几年取得了迅速的发展，在国内物业管理服务行业内逐步建立了一定的市场地位。此外，公司受到知名媒体多次采访报道，众多的荣誉与殊荣让公司具有一定的影响力和知名度。如果公司不能持续重视经营活动中信用情况，抑或在日后出现信用危机，将会撼动公司的行业地位，进而影响公司的可持续发展。本期重大风险是否发生重大变化：是 证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 8 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 南京栖霞建设物业服务股份有限公司 英文名称及缩写 NanJing CHIXIA Development Property Services Co.,Ltd.证券简称 栖霞物业 证券代码 871792 法定代表人 吕俊 办公地址 南京市龙蟠路 9 号兴隆大厦 7 楼 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 管晶 职务 副总经理、财务负责人、董事会秘书 电话 025-85633668-5710 传真 025-85627762 电子邮箱 公司网址 联系地址及邮政编码 南京市龙蟠路 9 号 210037 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董秘办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 1996 年 12 月 3 日 挂牌时间 2017 年 8 月 18 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产业-物业管理（K7020）主要产品与服务项目 为各类住宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业服务工作。普通股股票转让方式 集合竞价 普通股总股本（股）30,000,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 南京栖霞建设股份有限公司 实际控制人及其一致行动人 南京栖霞国有资产经营有限公司 证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 9 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 91320100135495688W 否 注册地址 南京市栖霞区和燕路 251 号 否 注册资本（元）30,000,000.00 元 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 中信建投 主办券商办公地址 北京市东城区朝内大街 2 号恒凯中心 B、E 座 3 层 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 束哲民、陈艳 会计师事务所办公地址 杭州市江干区新业路 8 号华联时代大厦 A 幢 601 室 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 10 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 130,059,243.96 110,865,825.44 17.31%毛利率%6.00%11.54%-归属于挂牌公司股东的净利润-2,033,455.85 1,333,707.72-252.47%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-3,051,038.85-903,538.36-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）-3.95%2.65%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）-6.22%-1.79%-基本每股收益-0.07 0.04-275.00%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 105,264,471.84 106,325,324.30-1.00%负债总计 57,349,442.03 51,289,438.64 11.82%归属于挂牌公司股东的净资产 47,915,029.81 55,035,885.66-12.94%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.60 1.83-12.94%资产负债率%（母公司）53.85%50.09%-资产负债率%（合并）54.48%48.24%-流动比率 154.01 174.59%-利息保障倍数-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 11,197,647.50-2,185,099.13-应收账款周转率 9.86 7.73-存货周转率 573.57 651.75-证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 11 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%-1.00%10.16%-营业收入增长率%17.31%7.99%-净利润增长率%-252.47%-25.14%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 30,000,000 30,000,000 0.00%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外)1,588,107.48 委托他人投资或管理资产的损益 867,390.96 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-849,703.56 对外委托贷款取得的损益 21,870.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 36,828.33 其他符合非经常性损益定义的损益项目 8,856.25 非经常性损益合计非经常性损益合计 1,673,349.46 所得税影响数 655,766.46 少数股东权益影响额（税后）0 非经常性非经常性损益净额损益净额 1,017,583.00 七、补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 八、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 不适用 证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 12 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 应收票据及应收账款 17,182,602.13 应收票据 0.00 应收账款 17,182,602.13 应付票据及应收账款 2,328,403.8 应付票据 0.00 应付账款 2,328,403.80 证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 13 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司所在行业属于大类“K70 房地产业”中“K7020 物业管理”。公司主要业务为各类住宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业管理服务工作。自成立以来，公司一直专注于物业管理服务，报告期内公司主营业务稳定、突出，且未发生重大变化。（一）所处行业 2014 年以来，物业管理行业作为新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，加速融合移动互联等新技术，服务质量和管理模式不断升级创新，受到了社会和资本市场的广泛关注，行业迎来新一轮竞争。（二）主营业务 公司主要为各类中高档住宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业管理服务工作。主要包括为住宅社区及非住宅物业提供秩序维护、保洁、绿化、维修、保养及其他衍生服务等。（三）主要客户 中高端住宅个人客户、商业办公楼企业客户等。（四）销售渠道 公开招标网的项目招标公告；房地产开发商项目前期物业投标；业委会、业主、行业主管部门、合作伙伴推荐。（五）收入来源 主要收入来源业主缴纳物业服务费、停车服务费、有偿服务费。（六）服务模式 公司主要提供一般标准化的物业管理服务，服务的具体种类根据与房地产开发商、业主委员会或写字楼租户订立的物业管理合同来界定，公司向特定物业提供其各个部分的维修、养护、运行和管理服务，在自主向客户提供物业管理服务的同时，公司还在物业管理合同允许的范围内将部分服务如保洁、电梯、消防、中央空调、绿化等外包给第三方专业公司。（七）采购模式 公司除拥有专业的物业管理服务人员之外，将部分保洁、绿化、设备维修等服务项目外包给专门提供此类服务的公司。公司对外包服务的采购是在签约物业项目后的准备期间内，公司按照外包商质量评价标准选择提供外包服务的企业，公司与多数供应商建立了长期稳定的合作关系，保证了公司能够及时的为客户解决相关后勤问题。对其他一般类物资的采购由各部门提交需求，公司采购部门统一采购。报告期内，公司的商业模式较上年度未发生变化。报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生较大的变化。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 14 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 报告期内，公司按照2018年生产经营方针目标及中长期规划，完成了公司2018年度的经营计划和目标。报告期内，公司营业收入为130,059,243.96元，较上年同期增加17.31%，营业成本为122,249,623.98元，较上年增加24.65%，净利润-2,033,455.85元，较上年同期减少252.47%。公司资产总额105,264,471.84元，较上年同期减少1.00%，负债总计57,349,442.03元，较上年同期增加11.82%，主要由于2018年公司新接管楼盘5个，公司对于新项目的前期投入与老旧项目的投入增加，导致公司营运成本上升较多，产生的净利润不及上年同期。2018年，物业公司在上级公司和领导的正确领导下，在相关部门的大力支持和帮助下，紧紧围绕集团八届五次职代会确立的以物业服务为栖霞建设转型升级重要抓手的要求，以服务业主为中心，以不断提升业主满意度、幸福感为目标，通过整合电商资源和借助“新三板”上市的契机，推进了管理机制改革，规范了企业管理制度，优化了服务流程，化解和缓和了许多问题与矛盾，实现了物业服务水平的稳步提升，基本完成了年度既定目标和任务。在报告期内，公司新接阳光雅居、澳丽嘉园、康桥圣菲、御都花苑等项目。此外，年初的扫雪防冻工作做到了大雪“无痕”，公司获得了南京市扫雪防冻先进单位称号，潘晖等 4 名项目负责人受到全市表彰。南京市物业管理行业信用业绩再上年度红榜。公司获得栖霞区区长质量奖提名奖和鼓楼区“价格诚信”企业称号。公司获得了现代快报等媒体发起的社区服务运营商“人气口碑奖”。公司总经理朱金宁同志获得了中国物业管理“百强经理人”称号。全年有 5 个项目接受了南京市物业管理专项检查，其中外接项目紫金上林苑小区获得全市通报表彰。以防范入室盗窃为重点的安防工作再创佳绩。同时，全年未发生安全责任事故和环境污染责任事故。无锡分公司获得无锡市物业服务行业综合实力 20 强称号，无锡栖庭小区荣获无锡市物业管理示范项目称号，苏州枫情水岸小区在工业园区 10 年以上房龄小区的物业服务质量考评中名列第三，南京东方天郡小区荣获江苏省和南京市两级“节水型小区”称号。(二二)行业情况行业情况 一直以来，物业管理行业作为传统服务业，行业集中度低、与资本市场关联较小，盈利水平较低。不过，近年以来，物业管理行业作为新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，受到了社会和资本市场的广泛关注。因为人们对物业管理企业的要求越来越高，要求的服务逐渐个性化、多样化，逐渐形成了买方市场。并且随着国外发展成熟的物业管理公司进入我国市场，对国内物业管理企业造成了巨大的冲击，加剧了竞争。竞争日趋激烈的行业市场促使大批品牌企业凭借其优质物业服务输出能力，在开拓物业市场、提高市场份额等方面的优势日益显现。产业结构优化和产业融合加剧，企业间兼并重组等经济行为持续进行，优胜劣汰竞争机制作用凸显。同时，规模企业投入资金研发互联网技术平台，使物业服务摆脱过去传统的“管理员”身份，借势“互联网”和资本集合，其服务的本质将会日渐凸显，且服务半径也会大幅提高，助力高端物业服务的发展，从而将进一步促进行业集中度的提升。证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 15 (三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与上年期本期期末与上年期末金额变动比例末金额变动比例 金额金额 占总资产占总资产的的比重比重 金额金额 占总资产占总资产的的比重比重 货币资金 49,309,979.54 46.84%39,801,076.31 37.43%23.89%应收票据与应收账款 9,057,316.37 8.60%17,182,602.13 16.16%-47.29%存货 274,367.39 0.26%151,908.17 0.14%80.61%投资性房地产-长期股权投资-固定资产 14,554,764.42 13.83%15,161,708.19 14.26%-4.00%在建工程-短期借款-长期借款-其他应收款 1,483,879.51 1.41%1,023,596.79 0.96%44.97%递延所得税资产 2,459,252.78 2.34%1,404,707.26 1.32%75.07%应付票据及应付账款 1,437,610.12 1.37%2,328,403.8 2.19%-38.26%预收款项 13,654,522.31 12.97%10,008,354.35 9.41%36.43%应交税费 814,450.66 0.77%1,252,417.51 1.18%-34.97%其他应付款 29,816,313.65 28.33%27,073,514.22 25.46%10.13%长期应付款 297,045.15 0.28%173,278.45 0.16%71.43%未分配利润-4,317,631.91-4.10%-2,284,176.06-2.15%89.02%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1.货币资金 报告期末货币资金金额为 49,309,979.54 元，比去年期末增加 9,508,903.23 元，上涨 23.89%。主要由于报告期末公司理财产品金额已大部分收回，故报告期末货币资金比去年期末金额多 9,508,903.23元。2.应收票据与应收账款 报告期末应收账款金额为 9,057,316.37 元，比去年期末减少 8,125,285.76 元，下降 47.29%。主要系本期收回无锡栖霞公司、无锡锡山公司、无锡卓辰公司上期结算物业管理费所致。3.存货 报告期末存货金额为 274,367.39 元，比去年期末增加 122,459.22 元，上涨 80.61%。主要由于：（1）随着公司接管的项目增加，相应的保洁材料消耗、工程维修消耗、绿化维护成本正常增加，购买的备用材料数量也正常增加。（2）春节前期物料价格相对较低，为了降低成本，提前进行备货。4.其他应收款 报告期末其他长期应收款金额为 1,483,879.51 元，比去年期末增加 460,282.72 元，上涨 44.97%。主要系应收无锡市物业管理中心维修基金增加以及临时收费未到账所致。5.递延所得税资产 报告期末递延所得税金额为 2,459,252.78 元，比去年期末增加 1,054,545.52 元，上涨 75.07%。主证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 16 要由于在未弥补亏损的所得税影响数比去年期末增加 4,088,392.28 元。6.应付票据及应付账款 报告期末应付票据及应付账款金额为1,437,610.12元，比去年期末减少890,793.68元，下降38.26%。主要系本期支付上期应付绿化、维修等款项所致。7.预收账款 报告期末预收账款金额为 13,654,522.31 元，比去年期末增加 3,646,167.96 元，上涨 36.43%。主要系本期新增小区，预收物业费、停车费等增加所致。8.应交税费 报告期末应交税费金额为 814,450.66 元，比去年期末减少 437,966.85 元，下降 34.97%。主要由于2018 年南京物业亏损，企业所得税未交。9.其他应付款 报告期末其他应付款金额为 29,816,313.65 元，比去年期末增加 2,742,799.43 元，上涨 10.13%。主要由于随着公司接管小区的增加，公司代收代付水电费金额增加。10.长期应付款 报告期末长期应付款金额为 297,045.15 元，比去年期末增加 123,765.7 元，上涨 71.43%。主要由于房屋随着年代的使用，容易出现漏雨裂缝的现象，促使自管房维修款的资金比去年增加 123,765.7 元。11.未分配利润 报告期末未分配利润金额为-4,317,631.91，比上年期末减少 2,033,455.85 元。虽然随着接管小区的增加，公司收到的公共物业费和停车费等收入上涨，但是对于新增小区相应的人工费用、保洁材料消耗、工程维修消耗、绿化维护等成本，以及报告期内对老旧楼盘项目的投入道路翻新、屋顶墙面渗水处理、绿化维保等费用也上涨了，导致新增小区的收入增加率小于成本增加率。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例 金额金额 占营业收占营业收入的入的比重比重 金额金额 占营业收占营业收入的入的比重比重 营业收入 130,059,243.96-110,865,825.44-17.31%营业成本 122,249,623.98 94.00%98,074,159.34 88.46%24.65%毛利率%6%-11.54%-管理费用 11,547,176.51 8.88%12,201,626.60 11.01%-5.36%研发费用-销售费用 395,144.12 0.30%706,520.53 0.64%-44.07%财务费用-132,763.62-0.10%-162,045.95 0.15%-18.07%资产减值损失 129,065.86 0.10%289.5 0.00%44,482.34%其他收益 305,970.27 0.24%284,180.51 0.26%7.67%投资收益 889,260.96 0.68%2,596,592.83 2.34%-65.75%公允价值变动收益-资产处置收益-汇兑收益-营业利润-3,929,843.83-3.02%1,913,110.62 1.73-305.42%营业外收入 1,443,458.24 1.11%177,934.42 0.16%711.23%证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 17 营业外支出 112,857.55 0.09%14,202.90 0.01%694.61%净利润-2,033,455.85-1.56%1,333,707.72 1.2%-252.47%项目重大变动原因项目重大变动原因：1.营业收入 报告期末营业收入金额为 130,050,384.14 元，比去年期末增加 19,193,418.52 元，上涨 17.31%。主要系本期新增物业管理合同所致。2.营业成本 报告期末营业成本金额为 122,249,623.98 元，比去年期末增加 24,175,464.63 元，上涨 24.65%。主要系本期新增物业管理合同所致。3.销售费用 报告期末销售费用金额为 395,144.12 元，比去年期末减少 311,376.41 元，下降 44.07%。主要由于报告期内公司全资购买了江苏星连家电子商务公司，从而公司的部分宣传工作由其在 APP 上进行，从而减少了费用。4.资产净值损失 报告期末资产减值损失金额为 129,065.86 元，比去年期末增加 128,776.36 元，上涨 44482.34%。主要由于提取坏账准备。5.投资收益 报告期末投资收益金额为 889,260.96 元，比去年期末减少 1,707,331.87 元，下降 65.75%。主要由于报告期内公司购买的理财投资规模发生变化。6.营业外收入 报告期末营业外收入金额为 1,443,458.24 元，比去年期末增加 1,265,523.82，上涨 711.23%。主要系本期收到新三板挂牌补贴所致。7.营业外支出 报告期末营业外支出金额为 112,857.55 元，比去年期末增加 98,654.65 元，上涨 694.61%。主要由于报告期内公司对栖霞物业商会捐赠 100,000 元。8.营业利润与净利润 报告期末营业利润金额为-3,929,842.83 元，比去年期末减少 5,842,953.45 元，下降 305.42%。报告期末净利润金额为-2,033,455.85，比去年期末减少 3,367,163.57，下降 252.47%。主要由于本年度收入增长较慢，而运营成本增长较快。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 128,537,436.23 109,544,820.59 17.34%其他业务收入 1,512,947.91 1,321,004.85 14.53%主营业务成本 120,617,352.2 96,904,611.45 24.47%其他业务成本 1,632,271.78 1,169,547.9 39.56%按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%公共服务费收入 85,045,195.75 65.40%69,251,787.95 62.47%停车服务费收入 28,130,055.80 21.63%22,795,671.25 20.56%证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 18 其他服务费收入 15,362,184.68 11.81%17,497,361.39 15.78%其他业务收入 1,512,947.91 1.16%1,321,004.85 1.19%合计 130,050,384.14 100.00%110,865,825.44 100.00%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：报告期内，公司积极发挥品牌优势，以优质服务拓展市场，新接管项目 5 个。按产品分类看，主营业务收入分公共服务费收入、停车服务费收入及其他服务费收入。报告期内公共服务费收入占营业收入 65.39%，停车服务费收入占营业收入 21.63%，其他服务费收入占占营业收入11.81%，其他业务收入占营业收入 1.16%。相比上年收入结构稳定，未发生显著变化。其中，停车服务费收入包含地面停车服务收入、地下停车服务收入及临时停车服务收入；其他服务费收入主要包含开发商支付的开办费、电梯使用费、装修垃圾服务费及其他有偿服务收入；其他业务收入主要包含租赁费收入等。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 南京栖霞建设股份有限公司 9,060,279.96 6.97%是 2 南京仙林智慧科技有限公司 4,737,593.27 3.64%否 3 无锡栖霞建设有限公司 3,795,912.94 2.92%是 4 无锡锡山栖霞建设有限公司 1,971,172.04 1.52%是 5 南京航天航空大学金城学院 1,741,396.50 1.34%否 合计合计 21,306,354.71 16.39%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购年度采购占比占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 无锡市阳光好友物业服务有限公司 3,089,351.13 10.33%否 2 国网江苏省电力有限公司苏州供电分公司 2,973,883.22 9.94%否 3 国网江苏省电力有限公司无锡供电分公司 2,907,124.74 9.72%否 4 江苏金坛建工集团有限公司 1,794,153.00 6.00%否 5 江苏仁韦环境工程有限公司苏州第一分公司 1,514,932.08 5.06%否 合计合计 12,279,444.17 41.05%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 11,197,647.50-2,185,099.13 证券代码：871792 证券简称：栖霞物业 公告编号：2019-009 19 投资活动产生的现金流量净额-1,688,744.27-13,292,740.02 筹资活动产生的现金流量净额-4,000,000.00-100.00%现金流量分析现金流量分析：1、公司经营活动产生的现金流量净额 11,197,647.50 元，比上年期末增加 13,382,746.63 元，上涨612.45%。主要原因为报告期内：（1）新接管小区促使公共服务费和汽车停放费等收入，以及水电费等代收代付款的增加。（2）本期收到新三板的补贴。根据区政府关于推进全区发展和利用资本市场的实施意见（宁栖政字2017127 号）规定，公司 2018 年度收到新三板挂牌补贴 1,000,000.00 元，收到资本市场融资补贴 150,000.00 元。2、公司本年度投资活动产生的现金流量净额为-1,688,744.27 元，上年投资活动产生的现金流量净额为-13,292,740.02。主要由于报告期内公司理财投资规模发生了改变。3、公司筹资活动产生的现金流量净额为 0 元，比上年期末减少 4，000，000 元，降幅为 100%。主要由于报告期内公司不存在筹资活动。(四四)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 2018 年 4 月 24 日，公司第一届董事会第七次会议中，公司与南京栖霞建设股份有限公司进行交易，公司以 508.74 万元向栖霞建设收购江苏星连家电子商务有限公司 100%的股权。详见 2018 年 4 月 24 日公司于全国