873068_2018_未来物业_2018年年度报告_2019-04-22.pdf

公告编号：2019-004 1 2018 年度报告 未来物业 NEEQ:873068 河南未来和谐物业服务股份有限公司 公告编号：2019-004 2 公司年度大事记公司年度大事记 未来和谐历经 13 年的发展探索，已建立起独具特色的物业管理与服务体系，具有住宅、公寓、别墅、办公写字楼等多种服务业态管理经验。2018年 9 月 11 日，公司正式接盘“未来华庭”项目。项目位于郑州市金水东路明理路交叉口西北角，管理面积为938336 平方，业态含高层、商业。2018 年 11 月 9 日上午，河南未来和谐物业服务股份有限公司在首都北京全国股转公司成功挂牌新三板，股票代码：873068。成为河南第四家成功挂牌的物业管理服务公司，这象征着未来和谐物业已迈入规范化物业管理行业 公告编号：2019-004 3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .9 9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重要事项重要事项 .2020 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2222 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .2525 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .2626 第九节第九节 行业信息行业信息 .3232 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3333 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .3939 公告编号：2019-004 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、未来物业 指 河南未来和谐物业服务股份有限公司 控股股东 指 郑州未来房产集团有限公司 主办券商 指 中信建投证券股份有限公司 元、万元 指 人民币元、万元 报告期、本报告期、本年度、本期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 三会 指 股东大会、董事会、监事会 高级管理人员 指 公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统 证监会 指 中国证券监督管理委员会 公告编号：2019-004 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人侯绪龙、主管会计工作负责人马艳粉及会计机构负责人（会计主管人员）马艳粉保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 劳务成本上涨风险 公司维持和提高现有盈利水平的能力部分取决于经营成本（尤其劳务成本）的控制，因此劳务或其他经营成本的增加可能对公司利润及经营业绩造成重大不利影响。如果公司在业务继续增长时不能有效控制及降低劳务及其他经营成本，或者在物业收费较为稳定的情况下无法控制人工成本的上涨，公司的业务状况、财务状况及经营业绩可能受到不利影响。业务区域较为集中的风险 报告期内，公司物业管理服务对象全部集中在河南省区域，并且以郑州居多。未来，公司计划拓展河南省内其他城市，及全国其他区域的物业服务市场，如不能及时对其他区域市场业务予以有效拓展，竞争对手的快速反应能力将影响到公司产品的市场占有率，并最终影响到公司未来业绩的增长，公司存在客户地域相对集中风险，将会对公司盈利能力产生不利影响。分公司异地经营风险 公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在公司所在地郑州市以外区域设立分公司等分支机构开展物业服务。公司现在河南省境内共设有 6 家分公司开展业务，其中未来物业拥有 5 家分公司；未来物业子公司八达威物业拥有 1 家分公司。随着公司未来业务的开拓和发展，未来几年内仍需在其他区域设立更多的分支机构。上述经营模式，再加上人员选聘的日益多元化和 公告编号：2019-004 6 各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。公司治理风险 有限公司阶段，公司法人治理结构较为简单，公司治理机制有待完善。股份公司成立后，公司建立健全了法人治理结构，并根据实际情况，制定了适应公司发展需要的各项制度。但鉴于股份公司成立时间短，上述各项管理制度的执行尚未经过一个完整经营周期的实践检验，公司治理和内部控制体系也需要在生产经营过程中逐渐完善。因此公司短期内存在公司治理的风险。控股股东控制不当的风险 公司控股股东系郑州未来房产集团有限公司，其直接持有公司 79.00%的股份，如果控股股东利用其实际控制权，对公司经营、人事、财务等进行不当控制，可能会给公司经营和其他股东带来不利影响。补缴社会保险及公积金的风险 鉴于公司员工大部分为 40 岁以上的保安、保洁人员，且多为农村户口，愿意在农村户籍地交很少的钱购买新农合、新农保而不愿意购买城镇社保的实际情况，截至报告期末，公司尚有部分员工未购买城镇社会保险。虽然自愿放弃缴纳的员工已出具承诺且控股股东及实际控制人未来房产和赵辉承诺今后如因报告期内未按国家法律、法规规定为员工缴纳社会保险及住房公积金而遭受任何处罚、损失，或应有权部门要求为员工补缴上述社会保险及住房公积金，愿承担该等处罚、损失及相应的责任，但公司仍存在一定的补追偿风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 公告编号：2019-004 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 河南未来和谐物业服务股份有限公司 英文名称及缩写 Henan Future Harmony Property Service Co.,Ltd.证券简称 未来物业 证券代码 873068 法定代表人 侯绪龙 办公地址 河南省郑州市金水区纬四路 19 号广发大厦 14 层 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 张冰冰 职务 董事会秘书 电话 13526680637 传真 无 电子邮箱 ,公司网址 无 联系地址及邮政编码 河南省郑州市金水区纬四路 19 号广发大厦 14 层，450000 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 河南省郑州市金水区纬四路 19 号广发大厦 14 层 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2005 年 10 月 13 日 挂牌时间 2018 年 11 月 9 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产业房地产业物业管理物业管理 主要产品与服务项目 物业管理服务：房地产经纪：家政服务：停车场服务：普通股股票转让方式 集合竞价转让 普通股总股本（股）10,000,000 优先股总股本（股）-做市商数量-控股股东 郑州未来房产集团有限公司 实际控制人及其一致行动人 赵辉 公告编号：2019-004 8 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 914101007805436387 否 注册地址 河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路未来国际 25号楼 23 层 否 注册资本（元）10,000,000.00 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 中信建投 主办券商办公地址 北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B、E 座 3 层 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 纪海燕、李萍 会计师事务所办公地址 深圳市福田区益田路 6001 号天平金融大厦 10 楼 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 公告编号：2019-004 9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 35,322,474.82 23,866,321.00 48.00%毛利率%26.42%25.91%-归属于挂牌公司股东的净利润 2,763,652.34 2,469,287.86 11.92%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 353,993.45 1,152,470.38 -69.28%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）14.2%43.95%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）1.82%20.51%-基本每股收益 0.28 0.69-59.95%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 44,675,582.07 44,865,807.38-0.42%负债总计 23,836,409.56 26,790,287.21-11.03%归属于挂牌公司股东的净资产 20,839,172.51 18,075,520.17 15.29%归属于挂牌公司股东的每股净资产 2.08 1.81 15.29%资产负债率%（母公司）41.05%42.81%-资产负债率%（合并）53.35%59.71%-流动比率 1.77 1.59-利息保障倍数-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 9,080,235.51 2,042,379.31 339.1%应收账款周转率 3.87 3.37-存货周转率-公告编号：2019-004 10 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%-0.42%-1.50%-营业收入增长率%48.00%50.32%-净利润增长率%7.35%327.66%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 10,000,000.00 0 计入权益的优先股数量 计入负债的优先股数量 由于股份公司成立于今年，上年末为 0 六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-109,958.68 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 1,600,000.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 1,031,733.88 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-82,891.74 非经常性损益合计非经常性损益合计 2,438,883.46 所得税影响数 29,224.57 少数股东权益影响额（税后）0 非经常性非经常性损益净额损益净额 2,409,658.89 七、补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 公告编号：2019-004 11 八、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 不适用 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 应收账款 12,352,324.89 0 应收票据及应收账款 0 12,352,324.89 公告编号：2019-004 12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 （一）销售模式销售模式 公司现阶段主要通过与房地产开发商签署前期物业管理服务合同的方式进行市场拓展，直接服务于终端消费者，为其提供专业的物业管理服务，并获取物业费用收入。针对不同的管理需求，公司与开发商及委托方进行详尽的商业谈判，有区分的制定住宅区、商业区域、别墅等灵活性管理方案。同时，公司通过地产开发商的招标邀请或公开招标信息等方式获取项目信息，并对项目进行多维度评估及考察，完成调研后提交公司内部审核立项。在完成招投标流程后，公司为相关物业项目提供针对性管理服务。在持续获得项目的物业管理权的情况下，公司也将逐渐扩大业务板块，整合房地产、物业服务、家政等相关行业资源，用多元化矩阵式服务不断扩展市场，获得相应客户资源，扩大品牌影响力，打造高质量的物业管理服务企业。（二）（二）服务模式服务模式 公司的服务模式主要为：与房地产开发商、业主委员会或其他委托方签订服务合同，依据服务合同为项目提供配套的物业管理服务，并收取相应的管理费用。目前，公司在管的服务项目中，部分项目仍未成立业主委员会。公司与房地产开 发商签署临时管理公约、前期物业管理服务合同，向住宅区、商业区等 特定物业提供公共行服务。同时，公司结合自身优势，整合有效的社会资源，联合品牌家政公司、服务中介公司为客户提供特约服务。在基础的服务模式下，公司秉承“追求卓越、和谐共赢”的企业精神，贯彻“专业亲情，止于至善”的企业理念，以“服务至诚、尽善尽美、管理规范、进取创新”为质量目标，以业主为关注焦点，倡导爱心、细心、真心、贴心、放心、舒心的“六心”服务，为业主创建一个“健康、和谐、环保、舒适、优美”的居住环境，严格按照检验标准对管理服务进行质量把控。（三）（三）采购模式采购模式 公司所服务物业的保洁、保安及绿化都由本公司的员工负责，未外包给专门的公司，公司的采购主要是物业服务所需的一些耗材。公司设立未来物业物资采购管理规定以控制采购的质量，满足产品质量要求，规范供应商的考核。公司未设采购部，设立采购专岗负责公司物业所需耗材采购，建立了合格的供应商队伍。各物业项目根据需求按月提交采购申请单至采购专员处，采购专员依采购申请单 制定采购计划集中采购，采购应自下而上，逐级报批，分级参与协助，采购询价及合同起草应由采购部统一履行并保管。（四）盈利模式盈利模式 根据与房地产开发商、业主、写字楼租户订立的物业管理合同的收费条款，公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费等费用，该等费用形成公司的收入，其超过公司员工工资支出、物资采购支出等各项支出的部分形成公司的盈利。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 公告编号：2019-004 13 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾 (一一)经营经营计划计划 一、规范内部管理，建立优秀的服务团队规范内部管理，建立优秀的服务团队 从上至下转变心态，加强有效培训，提高员工操作技能和专业技能，提高员工的素质，发挥员工聪明才智和主动精神，为业主提供一流的管理，优质到位的服务，从而体现公司人员精干、管理专业、服务良好的企业形象。二、建设标准化服务标准建设标准化服务标准 执行统一规范的服务标准，如:员工的着装形象、技术技能、工程维修、客服服务、安全保卫、清洁绿化等细节，在实际的工作中不断的培训和要求，最终达到统一规范的标准。比如物业的报修，规定小修在 15 分钟内赶到现场。三、三、加强与业主的沟通加强与业主的沟通 对事情的过程进行全程跟踪，建立 24 小时值班服务。并通过以每年的重大节日为契机,适当开展社区文化活动,拉近与业主的感情，加强沟通，使物业服务深入人心。四、开源节流，强化成本节约四、开源节流，强化成本节约 1、成本节约要达到的目标 （1）基本达到目标:各项支出控制在预算计划支出的范围内。（2）争取达到目标:采用各种成本控制方法，力争取将成本控制在预算金额 90%以内。2、成本节约的具体措施 （1）控制人工成本 在人员编制上做到与服务内容和服务标准相结合，科学合理配置员工，在时间和空间上做到工作量饱满，实行一岗多能，对不合理的岗位予以调整或淘汰。加大对员工组织行为建设及专业技能方面的内部培训，提高员工工作熟练程度，努力降低员工工作中所存在的各种风险。建立员工的标准化考核体系，建立激发员工工作热情地激励机制，发挥员工的主动性和创造性。逐步实现劳动密集型向技术密集型的转变，在物业服务中通过运用先进技术手段，利用安防智能化系统、停车场智能管理系统等智能系统，提高劳动生产率，减少操作层员工的投入数量。（2）控制设备管理成本 在人员编制上做到与服务内容和服务标准相结合，科学合理配置员工，抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，制定设备年、季、月度维修保养计划。高度重视并抓好设备的日常养护工作，通过良好的设备维护管理，可有效降低设备故障率，延长设备的使用寿命。设备损坏的初期应将设备尽快修复，多小修、及时修、尽量避免大修，严禁设备带病运行。（3）节能降耗 对用水用电节能改造;灵活控制设备运行方式，节约能源费用。修旧利废，节约材料投入成本。严格把关维修材料的采购和使用管理，节约材料费用。减少空调、计算机、复印机等用电设备的待机能耗，及时关闭用电设备。长时间不用的电器将插头断开，节省电损耗。公告编号：2019-004 14 (二二)行业情况行业情况 根据中国证监会 上市公司行业分类指引（2012 年修订），公司属于房地产业（K70）；根据国家统计局 2011 年颁布的国民经济行业分类公司所处行业为物业管理（K7020）；根据挂牌公司管理型 行业分类指引，公司所处行业为“物业管理”(K7020)；改革开放以来，随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理行业得到了快速发展。2003 年，国务院颁布并实施的物业管理条例标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段。近年来，随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起，物业服务企业不断整合社区物业资源，拓展和丰富社区服务，提升服务质量和价值，在发展社区经济中的价值凸显。物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一，物业服务企业正向现代社区综合服务商发展。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与上本期期末与上年期末金额变年期末金额变动比例动比例 金额金额 占总资产占总资产的的比重比重 金额金额 占总资占总资产的产的比比重重 货币资金 7,484,622.99 16.75%4,812,646.58 10.73%55.52%应收票据与应收账款 5,612,974.25 12.56%12,352,324.89 27.53%-54.56%存货 投资性房地产 长期股权投资 固定资产 569,486.94 1.27%658,641.49 1.47%-13.54%在建工程 短期借款 长期借款 资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：应收账款变动：2018 年度应收账款较 2017 年有明显的下降，下降比例为 54.56%，主要为关联方应支付物业管理费用的收回，其次为公司制定相关的催收措施，应收账款收回较快。货币资金变动：2018 年回款金额较 17 年有所增长，除河南电建电力工程有限公司及河南陆丰建筑工程有限公司外，无其他外借款项。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同本期与上年同期金额变动比期金额变动比例例 金额金额 占营业收占营业收入的入的比重比重 金额金额 占营业收占营业收入的入的比重比重 公告编号：2019-004 15 营业收入 35,322,474.82-23,866,321.00-48.00%营业成本 25,990,622.31 73.58%17,683,463.83 74.09%46.98%毛利率%26.42%-25.91%-管理费用 5,561,458.81 15.74%4,153,203.55 17.40%33.91%研发费用 销售费用 0 0%0 0%财务费用 91,400.99 0.26%-399,327.96-1.67%资产减值损失 1,572,201.03 4.45%95,479.93 0.40%1,546.63%其他收益 20,000 0.08%-100.00%投资收益 公允价值变动收益 资产处置收益-109,958.68-0.31%1,056,082.69 4.42%-110.41%汇兑收益 营业利润 1,768,700.78 5.01%3,217,698.74 13.48%-45.03%营业外收入 1,611,396.87 4.56%8,216.59 0.03%19,511.50%营业外支出 94,288.61 0.27%61,953.32 0.26%52.19%净利润 2,763,652.34 7.82%2,574,482.55 10.79%7.35%项目重大变动原因项目重大变动原因：营业收人：收入额增加主要为清欠关联方空置物业费及车位管理费，其次为 2018 年度本公司在管项目面积扩大包含外拓项目及新交房项目。资产减值损失：资产减值损失与 2017 年相比上升比例较大，主要为 2018 年公司出借资金 2260 万元，导致其他应收款金额增大，公司采用备抵法核算其他应收款的坏账，期末按账龄分析法并结合个别认定法计提坏账准备，计入当期损益。营业成本：营业成本增加主要为 2019 年新增郑州航空港区法院项目及按照公司要求进行品质提升工作，加大投入人力、物力提升项目综合品质。管理费用：管理费用增加主要为 2018 年挂牌过程中相关律师费、审计费及券商费用的支付。资产处置收益：资产处置收益主要为 2017 年出售车位使用权，2018 年无此项业务产生。营业利润：营业利润下降主要为营业成本、管理费用增加，另外湖滨花园收入减少。营业外收入：营业外收入主要为 2018 年度收到郑东新区政府上市补贴 160 万元整。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 32,407,298.79 22,754,047.92 42.42%其他业务收入 2,915,176.03 1,112,273.08 162.09%主营业务成本 25,990,622.31 17,683,463.83 40.98%其他业务成本 0 0 0%公告编号：2019-004 16 按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比收入比例例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%物业管理费收入 24,125,887.38 74.45%14,158,369.26 62.22%车位管理费收入 2,269,879.57 7.00%1,218,448.43 5.53 案场服务费收入 1,420,482.00 4.38%3,862,061.15 16.97%装修管理费收入 401,466.42 1.24%372,072.70 1.64%垃圾清运费收入 480,320.00 1.48%1,352,301.90 5.94%其他 3,709,263.42 11.45%1,790,794.48 7.87%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比收入比例例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%郑州区域 18,174,772.94 51.45%11,053,857.86 46.32%鹤壁区域 2,787,716.68 7.89%2,308,868.2 9.67%开封区域 1,000,143.04 2.83%4,136,908.22 17.33%商丘区域 767,208.74 2.17%832,927.59 3.49%许昌区域 9,326,260.28 26.40%4,399,904.76 18.44%灵宝区域 3,266,373.14 9.25%454,569.82 1.90%柘城区域 81,323 0.34%濮阳区域 597,961.55 2.51%(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序序号号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占年度销售占比比 是否存在关联关是否存在关联关系系 1 许昌未来房地产开发有限公司 2,002,169.81 5.67%是 2 郑州市龙泉房地产开发有限公司 1,333,953.36 3.78%是 3 郑州粮食批发市场有限公司 707,547.17 2.00%否 4 灵宝市城投鼎晖置业有限责任公552,946.88 1.57%是 公告编号：2019-004 17 司 5 郑州航空港经济综合试验区人民法院 532,075.47 1.51%否 合计合计 5,128,692.69 14.53%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序序号号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占年度采购占比比 是否存在关联关是否存在关联关系系 1 河南豫中建工集团有限公司 387,795.97 1.49%否 2 河南江菱电梯工程有限公司 369,840.00 1.42%否 3 郑州聚宏意商贸有限公司 241,245.25 0.93%否 4 蒂森电梯有限公司郑州分公司 147,702.73 0.57%否 5 奥的斯电梯（中国）有限公司郑州分公司 140,800.00 0.54%否 合计合计 1,287,383.95 4.95%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 9,080,235.51 2,042,379.31 339.1%投资活动产生的现金流量净额-6,408,259.10 16,217,202.72 筹资活动产生的现金流量净额 0-21,761,400.79 现金流量分析现金流量分析：2018 年度经营活动产生的现金流量净额增加 692.58 万元，主要因为公司应收账款回款情况良好，应收账款期末余额大幅下降；2018 年度收到借款关联方借款利息及还款 2152.14 万，对外投资支出 2760 万，故投资现金净流量余额为-629.62 万元；2018 年度无相应的筹资活动，故本期筹资活动产生的现金流量净额为 0 元。(四四)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况（一）控股子公司情况 1、河南省八达威物业服务有限公司 2018 年八达威物业营业收入 12309224 元，占公司收入 34.84%；净利润 2307511.19 元，占公司净利润 83.49%。公告编号：2019-004 18 2 2、委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 无 (五五)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (六六)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错会计估计变更或重大会计差错更正更正 适用 不适用 （1）因执行新企业会计准则导致的会计政策变更 根据财政部 2018 年 6 月 15 日发布的关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知（财会201815 号），本公司对财务报表格式进行了以下修订：资产负债表：将原“应收票据”及“应收账款”项目归并至“应收票据及应收账款”；将原“应收利息”“应收股利”及“其他应收款”项目归并至“其他应收款”；将原“固定资产”及“固定资产清理”项目归并至“固定资产”；将原“应付利息”“应付股利”及“其他应付款”项目归并至“其他应付款”。利润表：将“管理费用”项目分拆“管理费用”和“研发费用”明细项目列报；利润表 中“财务费用”项目下增加“利息费用”和“利息收入”明细项目列报。所有者权益变动表：新增“设定受益计划变动额结转留存收益”项目。(七七)合并报表范围的变化情况合并报表范围的变化情况 适用 不适用 (八八)企业社会责任企业社会责任 伴随着公司的发展，公司对人才的需求不断上升，在吸纳社会就业方面保持较快增长速度。公司主要是物业管理服务，以服务为主，公司采取现代化的手段对服务的质量进行有效的跟踪和评价，确保业主的服务体验及相关建议的及时反馈。为规范售后服务工作，提高业主保障，增强业主满意度。三、三、持续持续经营经营评价评价 报告期内，公司积极开拓各项业务，扩大业务规模，提升公司的行业地位。通过不断完善公司的治理结构和管理制度，提高公司整体管理水平和运行成效，继续实现利润的健康稳定增长，保证公司具有可持续的经营能力。公司成功登陆新三板，进一步提升了市场对物业公司的认知度，树立起公司的可信赖物业服务品牌形象，对于公司开拓业务起到积极 公告编号：2019-004 19 良好的作用。报告期内，公司持续经营能力正常，无对公司持续经营能力产生重大影响的事项。四、四、未来展望未来展望 是否自愿披露 是 否 五、五、风险因素风险因素(一一)持续到本年度的持续到本年度的风险因素风险因素（一）（一）劳务成本上涨风险劳务成本上涨风险 公司维持和提高现有盈利水平的能力部分取决于经营成本（尤其劳务成本）的控制，因此劳务或其他经营成本的增加可能对公司利润及经营业绩造成重大不利影响。如果公司在业务继续增长时不能有效控制及降低劳务及其他经营成本，或者在物业收费较为稳定的情况下无法控制人工成本的上涨，公司的业务状况、财务状况及经营业绩可能受到不利影响。(二二）业务区域较为集中的风险）业务区域较为集中的风险 报告期内，公司物业管理服务对象全部集中在河南省区域，并且以郑州居多。未来，公司计划拓展河南省内其他城市，及全国其他区域的物业服务市场，如不能及时对其他区域市场业务予以有效拓展，竞争对手的快速反应能力将影响到公司产品的市场占有率，并最终影响到公司未来业绩的增长，公司存在客户地域相对集中风险，将会对公司盈利能力产生不利影响。（三（三）分公司异地经营风险分公司异地经营风险 公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在公司所在地郑州市以外区域设立分公司等分支机构开展物业服务。公司现在河南省境内共设有 6 家分公司开展业务，其中未来物业拥有 5 家分公司；未来物业子公司八达威物业拥有 1 家分公司。随着公司未来业务的开拓和发展，未来几年内仍需在其他区域设立更多的分支机构。上述经营模式，再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。（四（四）公司治理风险公司治理风险 有限公司阶段，公司法人治理结构较为简单，公司治理机制有待完善。股份公司成立后，公司建立健全了法人治理结构，并根据实际情况，制定了适应公司发展需要的各项制度。但鉴于股份公司成立时间短，上述各项管理制度的执行尚未经过一个完整经营周期的实践检验，公司治理和内部控制体系也需要在生产经营过程中逐渐完善。因此公司短期内存在公司治理的风险。（五（五）控股股东控制不当的风险控股股东控制不当的风险 公司控股股东系郑州未来房产集团有限公司，其直接持有公司 79.00%的股份，如果控股股东利用其实际控制权，对公司经营、人事、财务等进行不当控制，可能会给公司经营和其他股东带来不利影响。（六（六）补缴社会保险及公积金的风险补缴社会保险及公积金的风险 鉴于公司员工大部分为 40 岁以上的保安、保洁人员，且多为农村户口，愿意在农村户籍地交很少的钱购买新农合、新农保而不愿意购买城镇社保的实际情况，截至报告期末，公司尚有部分员工未购买城镇社会保险。虽然自愿放弃缴纳的员工已出具承诺且控股股东及实际控制人未来房产和赵辉承诺今后如因报告期内未按国家法律、法规 公告编号：2019-004 20 规定为员工缴纳社会保险及住房公积金而遭受任何处罚、损失，或应有权部门要求为员工补缴上述社会保险及住房公积金，愿承担该等处罚、损失及相应的责任，但公司仍存在一定的补追偿风险。(二二)报告期内新增的风险因素报告期内新增的风险因素 无 第五节第五节 重要事项重要事项 一、一、重重要要事事项项索引索引 事项事项 是或是或否否 索引索引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 是 否 五.二.(一)是否存在对外担保事项 是 否 是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产的情况 是 否 是否对外提供借款 是 否 五.二.(二)是否存在日常性关联交易事项 是 否 五.二.(三)是否存在偶发性关联交易事项 是 否 是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产、对外投资事项或者本年度发生的企业合并事项 是 否 是否存在股权激励事项 是 否 是否存在股份回购事项 是 否 是否存在已披露的承诺事项 是 否 五.二.(四)是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 是 否 是否存在被调查处罚的事项 是 否 是否存在失信情况 是 否 是否存在自愿披露的其他重要事项 是 否 二、二、重要事项重要事项详情（如事项存在选择以下表格填列）详情（如事项存在选择以下表格填列）(一一)重大重大诉讼、仲裁事项诉讼、仲裁事项 1、报告期内发生的诉讼、仲裁事项报告期内发生的诉讼、仲裁事项 报告期内发生的诉讼、仲裁事项涉及的累计金额是否占净资产 10%及以上 是 否 (二二)对外提供借款情况对外提供借款情况 报告期内对外提供借款的累计金额是否占净资产 10%及以上 是 否 单位：元 公告编号：2019-004 21 债务人债务人 借款借款期间期间 期初期初余额余额 本期新本期新增增 本期减本期减少少 期末余期末余额额 借款利借款利率率 是否履行是否履行审议程序审议程序 是否是否存在存在抵质抵质 押押 债务人债务人与公司与公司的关联的关联关系关系 河南电建电力工程有限公司 2018年 8月 0 4,900,000.00 0 4,900,000.00 6%已事前及时履行 否 无 河南电建电力工程有限公司 2018年 8月 0 7,000,000.00 0 7,000,000.00 6%已事前及时履行 否 无 河南电建电力工程有限公司 2018年 8月 0 9,800,000.00 0 9,800,000.00 6%已事前及时履行 否 无 河南电建电力工程有限公司 2018年 8月 0 1,000,000.00 0 1,000,000.00 6%已事前及时履行 否 无 河南陆丰建筑工程有限公司 2018年 8月 0 4,900,000.00 0 4,900,000.00 6%已事前及时履行 否 无 开封耀德商贸有限公司 2018年 1月 0 7,700,000.00 7,700,000.00 0 6.18%已事前及时履行 否 无 总计 -0 35,300,000.00 7,700,000.00 27,600,000.00-对外对外提供提供借款借款原因原因、归还归还情况及情况及对公司的影响对公司的影响：在风险可控的情况下，为增加公司闲置资金的利用率，增加公司收入，经公司研究决定，向电建电力公司及陆丰建筑工程公司提供借款；借款约定期限为一年，到期还本付息，于2019 年 8 月份到期，到期一次性收回；此次借款不影响公司的日常运营。(三三)报告期内报告期内公司发生的日常性关联交易公司发生的日常性关联交易情况情况 单位：元 具体事项类型具体事项类型 预计金额预计金额 发生金额发生金额 1购买原材料、燃料、动力 500,000.00 387,795.97 2销售产品、商品、提供或者接受劳务，委托或者受托销售 5,800,000.00 5,248,689.17 公告编号：2019-004 22 3投资（含共同投资、委托理财、委托贷款）0 0 4财务资助（挂牌公司接受的）0 0 5公司章程中约定适用于本公司的日常关联交易类型