837496_2018_中广股份_2018年年度报告_2019-06-24.pdf

1 2018 年度报告 中广股份 NEEQ:837496 杭州中广物业管理服务股份有限公司 2 公司年度大事记公司年度大事记 董事长胡强获得了“浙江省创新创业优秀企业家”荣誉称号。3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .9 9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重要事项重要事项 .2020 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2828 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .3030 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .3131 第九节第九节 行业行业信息信息 .3434 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3535 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .3939 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、中广股份、股份公司 指 杭州中广物业管理服务股份有限公司 有限公司、中广有限 指 杭州中广物业管理服务有限责任公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 杭州中广物业管理服务股份有限公司章程 方正证券 指 方正证券股份有限公司 三会 指 股份公司之股东大会、董事会和监事会 股东大会 指 杭州中广物业管理服务股份有限公司股东大会 董事会 指 杭州中广物业管理服务股份有限公司董事会 监事会 指 杭州中广物业管理服务股份有限公司监事会 高级管理人员 指 总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书 管理层 指 董事、监事、高级管理人员 报告期、本报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 元、万元 指 人民币元、人民币万元 遥光 指 杭州中广遥光企业管理有限公司 智安 指 杭州中广智安物业管理有限公司 智行 指 杭州智行房地产咨询有限公司 湘科 指 杭州湘科物业管理有限公司 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人胡强、主管会计工作负责人程洪及会计机构负责人（会计主管人员）程洪保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 市场竞争风险 我国物业管理行业内企业规模普遍较小，集中度低，竞争比较激烈。国内拥有一级资质的物业管理企业超过 1,000 家，同时行业进入壁垒较低，存在较大市场竞争风险。在竞争越来越激烈的情况下，物业业主对于物业服务的要求将越来越专业化、标准化，因此具有品牌的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能将在未来的市场竞争中处于不利地位。经营成本上升风险 公司营业成本主要以人工成本为主，随着公司业务规模的扩大，生活水平的提高，员工工资有上涨趋势，且国家政策规定公司员工必须购买社保、公积金，因此劳务成本有上升的趋势。业务外包风险 公司将保安、保洁等业务委托给第三方公司。如果第三方公司的经营出现异常不能按约定提供外包服务，或在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，将对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响，妨碍公司业务的正常运转。新业务开拓风险 公司已于 2015 年 12 月 24 日成立子公司杭州中广遥光企业管理有限公司，专业从事众创空间业务，打造传统物业管理与众创空间运营相结合的创新物业管理服务模式。公司业务拓展存在一定风险，如果公司管理层不能审慎、科学地作出投资决策，可能会对公司业绩造成不利影响。资产负债率较高风险 截至 2018 年 12 月 31 日，公司资产负债率为 63.82%，随着公司近年来业务的快速增长，公司的资金需求较大，报告期内向银6 行借贷了较多资金，造成资产负债率较高，存在一定的偿债风险。应收账款坏账风险 截至 2018 年 12 月 31 日，公司应收账款达 20,836,270.27 元，若公司因应收账款催收不力、诉讼败诉，或应收账款账面余额继续增加，则会因应收账款占用公司经营性资金、应收账款坏账准备增加影响公司经营业绩。一旦应收账款发生坏账，则会使公司经济利益蒙受损失。公司未为所有员工缴纳社会保险、公积金费用而可能导致的补缴风险。（1）社保缴纳：公司挂牌申报报告期内存在社保缴纳瑕疵，公司已经承诺：“公司保证在 2016 年 12 月 31 日前为符合缴纳条件的员工全面缴纳社保，届时如有员工确实不愿意缴纳的，公司将尽快采用合法合规的方式解决该问题”。2018 年度，公司没有发生违反国家劳动保障法律法规的行为,不存在“因违反国家劳动保障法律、法规而受到行政处罚的情形”，但仍未排除公司报告期内因未为所有员工全面缴纳社保保险而导致的补缴风险。（2）公积金缴纳：公司控股股东、实际控制人胡强针对为公司员工缴纳住房公积金的有关事项出具承诺：“公司已按相关规定为部分员工缴纳住房公积金，本人承诺督促公司严格遵守劳动人事、住房公积金方面的法律、法规和规范性文件，若将来因任何原因导致公司被要求为员工补缴住房公积金或发生其他经济损失，我将自愿无条件承担公司需承担的任何补缴款项、滞纳金或行政罚款、补偿金或赔偿金、诉讼或仲裁费等全部费用，确保公司不因此发生任何经济损失”。2018 年度，公司未因住房公积金事项受到有关部门的处罚，但仍不排除公司报告期内未为所有员工全面缴纳住房公积金而可能导致的补缴风险。公司挂牌申报报告期内劳务派遣的使用存在违背 劳动合同法、劳务派遣暂行规定 等法律规定而被处罚的风险 公司目前已不存在劳务派遣的用工形式，有关主管部门也出具了合规证明，但仍不排除公司因申报期内劳务派遣的使用存在违背劳动合同法、劳务派遣暂行规定等法律规定而被有关部门处罚的风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 杭州中广物业管理服务股份有限公司 英文名称及缩写-证券简称 中广股份 证券代码 837496 法定代表人 胡强 办公地址 浙江省杭州市萧山区宁围街道泰宏巷 28 号联合中心南区 2 幢 402 室 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 程洪 职务 董事、副总经理、董事会秘书、财务负责人 电话 0571-56171302 传真 0571-57189888 电子邮箱 公司网址 http:/ 联系地址及邮政编码 萧山区宁围街道泰宏巷 28 号联合中心南区 2 幢 402 室 311200 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 董事会秘书办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2003 年 3 月 7 日 挂牌时间 2016 年 6 月 1 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K 房地产业-70 房地产业-702-7020 物业管理 主要产品与服务项目 物业管理、家政服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）5,000,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 胡强 实际控制人及其一致行动人 胡强 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 91330100747185234U 否 8 注册地址 浙江省杭州市萧山区宁围街道泰宏巷28 号联合中心南区 2 幢 402 室 否 注册资本（元）5,000,000.00 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 民族证券 主办券商办公地址 长沙市天心区湘江中路二段 36 华远中心 4、5 号楼 3701-3717 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 高敏建、黄明 会计师事务所办公地址 北京市西城区阜外大街 1 号四川大厦东座 15 层 六、六、自愿自愿披露披露 适用不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 鉴于方正证券拟将其全国中小企业股份转让系统主办券商推荐业务及人员整体转移至中国民族证券有限责任公司（以下简称“民族证券”），方正证券不再保留主办券商推荐业务资格及业务，经公司与方正证券友好协商，双方就解除持续督导事宜达成一致意见，之后将由民族证券承接主办券商工作并履行持续督导职责。本次变更持续督导主办券商的议案已经公司第二届董事会第十二次会议及2019年第二次临时股东大会审议通过。2019 年6 月11 日，全国股转公司向公司出具无异议函，自该函出具之日起，公司主办券商变更为民族证券。9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 96,448,117.82 85,584,248.27 12.69%毛利率%19.05%18.39%-归属于挂牌公司股东的净利润 4,598,976.09 3,805,908.97 20.84%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 3,832,994.96 2,089,603.84 83.43%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）27.74%30.75%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）23.24%16.88%-基本每股收益 0.92 0.76 21.05%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 54,783,375.83 48,064,947.55 13.98%负债总计 34,963,374.67 33,236,109.35 5.20%归属于挂牌公司股东的净资产 18,879,144.25 14,280,168.16 32.21%归属于挂牌公司股东的每股净资产 3.78 2.86 32.17%资产负债率%（母公司）64.76%66.79%-资产负债率%（合并）63.82%69.15%-流动比率 1.3623 1.17-利息保障倍数 8.14 6.81-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 4,766,176.98 12,111,085.45-60.65%应收账款周转率 5.23 4.76-存货周转率 -10 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%13.98%20.78%-营业收入增长率%12.69%26.75%-净利润增长率%29.54%56.57%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 5,000,000 5,000,000 计入权益的优先股数量 计入负债的优先股数量 六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 769,019.48 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 287,682.41 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-35,393.71 非经常性损益合计非经常性损益合计 1,021,308.181,021,308.18 所得税影响数 255,327.05 少数股东权益影响额（税后）非经常性非经常性损益净额损益净额 765,981.1765,981.13 3 七、补充财务补充财务指标指标 适用不适用 八、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 不适用 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 11 应收票据及应收账款 16,040,981.02 应收账款 16,040,981.02 其他应收款 6,804,146.73 6,956,974.27 应收利息 152,827.54 其他应付款 109,230,815.94 10,946,660.12 应付利息 25,844.18 支付其他与投资活动有关的现金 9,188,246.00 11,792,723.00 支付其他与经营活动有关的现金 37,414,987.29 37,901,987.29 收到其他与投资活动有关的现金 7,891,246.00 10,982,723.00 12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 本公司是处于物业管理行业的服务提供商，拥有国家一级资质、具备丰富物业服务经验的核心团队，为银行、政府、医院、商务办公楼、居民楼提供优质、高效、便捷的服务。公司的收入来源主要为物业服务收入。公司的具体营销模式：（1）市场开发模式：公司一直坚持以市场为主导的发展理念，强化服务意识，提高服务品质，针对不同楼盘档次，制定有针对性的星级服务体系，确保在同档次中提供高标准服务，羸得客户的广泛认可，在消费者、开发商、政府部门等具备一定的品牌影响力，提高知名度，对杭州及周边市场建立行业关系网，定期沟通回访，邀请大客户至项目上参观指导。（2）服务模式：公司提供的服务贯穿于项目全过程。在前期洽淡阶段，对于不能确定采用哪种管理模式管理的开发商，公司秉持注重实效的原则，对开发商进行分析、引导，为开发商选择最合适的管理模式。公司可提供的具体管理模式包括：全面委托管理、分项委托管理、顾问服务。为保证服务质量，公司采用董事会领导下的总经理负责制，服务模式为直线职能制，保证了公司总经理对各部门的直接领导指挥，充分撑握全局情况、把握方向、正确决策，又能授权公司管理执行层操作具体工作的进行。（3）业务分包模式：公司采用专业化分包方式，将清洁、秩序维护等专项服务分包给专业服务公司进行运作，按照专项服务分包合同对分包商提供的服务进行监管。采用业务分包方式，企业减少了一线服务操作员工的数量，可以有效降低劳动力成本，并可以规避公司直接用工所发生住宿、培训、管理、处理劳资纠纷等方面的成本投入。此外，由于专业服务公司可以同时服务于多个客户，具备一定的规模优势，可以实现清洁设备、绿化养护设备、电梯维保设备等专业工具设备的共享和周转使用，通过服务于多个客户在更大范围内分摊固定资产费用。与物业管理企业自身直接采购和管理使用这些专业设备相比，专业化分包方式能更大程度地提高使用效率、降低成本费用，使物业管理企业获得更大的效益。报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大的变化。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 截止报告期末，公司资产总额为 54,783,375.83 元，同比增长 13.98%；负债总额为 34,963,374.67 元，同比增长 5.20%；归属挂牌公司股东的净资产为 18,879,144.25 元，同比增长 32.21%；资产负债率13 为 63.82%，同比下降 5.33%，公司财务状况较为稳定。报告期内，公司制定了市场开拓的经营计划和目标，抓好服务、紧盯市场、优化营销、完善服务，积极主动应对市场和各种变化，签订了丰北家苑项目，年合同额 5,627,886.00 元。2018 年度，公司实现营业收入 96,448,117.82 元，同比增长 12.69%；归属于母公司的净利润 4,598,976.09 元，同比增长20.84%，公司经营情况稳中有进。(二二)行业情况行业情况 近年来，物业管理行业的集中度有所提升，逐步由小而散趋于集中，大型物业企业的市场占有率有所提高，全国十强物业管理企业的市场占有率 3%提升到 5%，同时，企业之间的并购整合行为也大量增加。政策方面，各地区招投标逐步注重品质，最低价中标越来越少，综合评标越来越多，这对公司提出新的要求。面对新的市场变化，公司应更注重于人才培养，品质提升，进一步加强中高端市场占有率，保持公司竞争力。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与上年期本期期末与上年期末金额变动比例末金额变动比例 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 货币资金 15,316,069.50 27.96%15,481,971.55 32.21%-1.07%应收票据与应收账款 20,836,270.27 38.03%16,040,981.02 33.37%29.89%存货 投资性房地产 长期股权投资 固定资产 6,577,354.02 12.01%6,729,461.31 14.00%-2.26%在建工程 短期借款 13,000,000.00 23.73%16,150,000.00 33.60%-19.50%长期借款 1,084,028.90 1.98%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、截至报告期末，公司应收账款增加 4,795,289.25 元，增长率 29.89%，主要原因为：（1）佳丰北苑项目实现营业收入 854,340.17 元，但只收取了 37,298.00 元，收缴率 4.37%；（2）本期新增丰北家园项目，实现营业收入 2,962,089.20 元，截至报告期末尚未实际收款，收缴率为0.00%；（3）2018 年 10 月，公司不再为三江新村提供物业管理服务，本年度实现营业收入 1,448,925.00 元，较上年度减少约 40%。2、截至报告期末，短期借款较期初减少 3,150,000.00 元，降低 19.50%，主要原因为公司向金融机构借款规模减少所致。14 2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例 金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 96,448,117.82-85,584,248.27-12.69%营业成本 78,078,609.55 80.95%69,847,074.23 81.61%11.79%毛利率%19.05%-18.39%-管理费用 8,475,491.33 8.79%7,699,629.81 9.00%10.08%研发费用 0.00 0.00 销售费用 740,185.22 0.77%753,463.38 0.88%-1.76%财务费用 1,022,842.90 1.06%1,129,541.36 1.32%-9.45%资产减值损失 386,190.26 0.40%1,489,796.79 1.74%-74.08%其他收益 735.48 2,000,000.00 2.34%-100.00%投资收益 0.00 0.00 公允价值变动收益 0.00 0.00 资产处置收益 0.00 0.00 汇兑收益 0.00 0.00 营业利润 7,158,954.53 7.42%6,104,104.41 7.13%17.28%营业外收入 775,391.58 0.80%254,170.03 0.30%205.07%营业外支出 42,501.29 0.04%12,873.92 0.02%230.13%净利润 5,531,162.96 5.73%4,269,770.50 4.99%29.54%项目重大变动原因项目重大变动原因：1、营业收入增长 12.69%，主要原因：报告期内中标了一个楼盘较大的项目三北家园年合同 5,627,886.00元，7 月份入场管理，收入增加 2,813,943.00 元，智安物业入住率达到 95%以上，收入较上年增长 28.64%，遥光因本年政府补助 600,000.00 元，飞地孵化业务收到桐庐县政府奖励 600,000.00 元，收入较上年增加 271.38%，其他收入水电费转售较上年增长 30%。2、营业成本增长 11.79%，主要原因：报告期内收入增长 12.69%，成本也必然相应增长。3、其他收益降低 100%，主要原因 2017 年度三板上市政府补助 200 万，报告期已无补助。4、营业利润增长 17.28%主要原因为：营业收入、营业成本、管理费用同比增长 10%左右，财务费用降低 10%左右，其他损失和收益合并后报告期元变动，因此营业利润增长 17.28%。5、营业外收入增长 205.07%，主要原因为：杭州中广遥光报告年度补助 600,000.00 元。6、净利润增长 29.54%，主要原因为营业利润增长 17.28%，营业外收入增长 205.07%，因此净利润增长29.54%。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 79,878,189.39 72,851,201.93 9.65%其他业务收入 16,569,928.43 12,733,046.34 30.13%15 主营业务成本 64,196,397.04 58,695,948.69 9.37%其他业务成本 13,882,212.51 11,151,125.54 24.49%按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%物业管理服务业 78,393,045.42 81.28%72,155,934.54 84.31%咨询服务费 1,485,143.97 1.54%695,267.39 0.81%按区域分类分析按区域分类分析：适用适用不适用不适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%华东地区 79,878,189.39 82.82%72,851,201.93 85.12%收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：本期收入构成无重大变动。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 浙江萧星置业有限公司 10,399,777.48 10.78%否 2 浙江宝盛置业有限公司 6,686,915.26 6.93%是 3 杭州市萧山区新塘街道新南郡社区居民委员会 6,331,055.90 6.56%否 4 杭州萧山梅花楼置业有限公司 6,107,721.28 6.33%否 5 萧山商会大厦业主委员会 4,103,171.61 4.25%否 合计合计 33,628,641.53 34.85%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 杭州萧山幸运照明建材商行 236,758.03 12.01%否 2 杭州兵盾服装有限公司 201,547.89 10.22%否 3 杭州瑞隆后勤服务有限公司 102,357.98 5.19%否 4 萧山东湘百货批发部 89,787.77 4.55%否 5 杭州中誉文化用品有限公司 35,789.61 1.82%否 合计合计 666,241.28 33.79%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 16 经营活动产生的现金流量净额 4,766,176.98 12,111,085.45-60.65%投资活动产生的现金流量净额-2,541,945.65 6,737.61 37,827.71%筹资活动产生的现金流量净额-890,133.38-3,659,289.44 75.67%现金流量分析现金流量分析：1、经营活动现金流量 报告期内，公司经营活动现金流量净额为 4,766,176.98 元，比上年同期减少 7,344,908.47 元，降低66.65%，经营活动现金流量变动较大主要原因为：本年度收到其他与经营活动有关的现金较上年减少12,478,536.69 元，支付其他与经营活动有关的现金较上年减少 6,682,402.72 元，即装修押金、水电周 转 金、投 票 保 证 金。因 此 经 营 活 动 现 金 净 流 量 较 上 年 减 少7,344,908.47元。2、投资活动现金流量 报告期内，公司投资活动产生的现金流量净额为-2,541,945.65 元，比上年同期减少 2,548,683.26 元，降低 37827.71%，投资活动现金流量变动较大的主要原因:归还个人借款 1,963,000.00 元。3、筹资活动现金流量 报告期内，公司筹资活动产生的现金流量净额为-890,133.38 元，比上年同期净支出减少 2,769,156.06元，增长 75.67%，筹资活动现金流量变动较大主要原因为：本年度收到其他与筹资活动有关的现金增长2,800,000.00 元。(四四)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况（1）全资子公司杭州中广遥光企业管理有限公司，2015 年 12 月 24 日设立，注册资本 100 万元，2018年度营业收入 1,485,143.97 元,净利润 850,116.85 元,净利润同比增长 271.00%；（2）控股子公司杭州中广智安物业管理有限公司，2015 年 3 月 13 日成立，注册资本 50 万元，主要管理宝盛中心项目，报告期内为第三年经营，入住率已达到 95%以上，营业收入 7,437,807.56 元，净利润 2,038,589.11 元，同比增长 98%；（3）参股公司杭州萧山高新融资担保有限公司系公司，2008 年 12 月 31 日成立，注册资本 1300 万元，公司参股 100 万元，本公司持有贵公司股份本公司占贵公司总股本的 7.69%。享受的分红比例为 7.69%，本年度投资收益无；（4）控股子公司杭州智行房地产咨询有限公司，2017 年 11 月 21 日成立，注册资本 100 万，地址：浙江省杭州萧山宁围街道泰宏巷 28 号联合中心南区 2 幢 402 室，经营房地产信息咨询，房地产营销策划，房地产中介服务。公司实际注资 700,000.00 万元，2018 年度尚未产生经营收入；（5）控股子公司杭州湘科物业管理有限公司，2018 年 09 月 04 成立，注册资本 200 万，地址：浙江省杭州市萧山区闻堰街道时代大道 4887 号 A 座 711 室，经营物业服务，家政服务，餐饮企业管理，房地产营销策划、咨询。公司实际注资 150,000.00 元，2018 年 10 月 1 日入驻进行管理,报告期营业收入产生 292,926.31 元,净利润 65,743.45 元；（6）参股公司五八企服（杭州）企业管理服务有限公，2018 年 09 月 21 日成立，注册资本 1000 万元，公司参股 240 万元，本公司持有贵公司股份本公司占贵公司总股本的 24%。享受的分红比例为 24%，本年度投资收益无；报告期内无处置子公司情况。2 2、委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 无 17 (五五)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (六六)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 1、会计政策变更（1）本公司根据财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知（财会201815号）及其解读和企业会计准则的要求编制 2018 年度财务报表，此项会计政策变更采用追溯调整法。2017 年度财务报表受重要影响的报表项目和金额如下：原列报报表项目及金额 新列报表项目及金额 应收票据 0 应收票据及应收账款 16,040,981.02 应收账款 16,040,981.02 应收利息 152,827.54 其他应收款 6,956,974.27 应收股利 其他应收款 6,804,146.73 固定资产 6,729,461.31 固定资产 6,729,461.31 固定资产清理 应付票据 应付票据及应付账款 应付账款 应付利息 25,844.18 其他应付款 10,946,660.12 应付股利 其他应付款 10,920,815.94 管理费用 7,699,629.81 管理费用 7,699,629.81 研发费用 （2）财政部于 2017 年度颁布了企业会计准则解释第 9 号关于权益法下股资净损失的会计处理 企业会计准则解释第 10 号关于以使用固定资产产生的收入为基础的折旧方法 企业会计准则解释第 11 号关于以使用无形资产产生的收入为基础的摊销方法及企业会计准则解释第 12 号关于关键管理人员服务的提供方与接受方是否为关联方。公司自 2018 年 1 月 1 日起执行上述企业会计准则解释，执行上述解释对公司期初财务数据无影响。2、会计估计变更报告期内，本公司无重要会计估计变更事项。3、前期差错更正 杭州中广智合建筑工程技术有限公司、胡强及潘会兵资金拆借款披露错误。报表项目 调整前 调整后 支付其他与投资活动有关的现金 9,188,246.00 11,792,723.00 支付其他与经营活动有关的现金 37,414,987.29 37,901,987.29 收到其他与投资活动有关的现金 7,891,246.00 10,982,723.00 18 (七七)合并报表范围的变化情况合并报表范围的变化情况 适用 不适用 报告期内，公司合并报表范围新增一户。2018 年 09 月 04 日新成立子公司杭州湘科物业管理有限公司，注册资本 200 万，杭州中广物业管理服务股份有限公司占股 55%，浙江朴鲁投资管理有限公司占股 45%。并取得社会统一信用代码为91330109MA2CE45J6L 的营业执照。地址：浙江省杭州市萧山区闻堰街道时代大道 4887 号 A 座 711 室，经营：物业服务，家政服务，餐饮企业管理，房地产营销策划、咨询。公司实际注资 150,000.00 元，2018 年 10 月 1 日入驻进行管理。(八八)企业社会责任企业社会责任 本年度公司缴纳增值税及附加税 3,007,628.90 元，所得税 493,113.17 元，税收为国家政府承担了建设的责任，给员工缴纳社保 4,225,149.59 元，员工退休后可以享受退休金，公司为员工承担了养老责任。三、三、持续持续经营经营评价评价 公司拥有完善的公司治理机制与独立经营所需的资源，所属行业并未发生重大变化。本年度公司业务市场占有率稳定，经营业绩稳定，资产负债结构合理，公司具备持续经营能力，不存在影响持续经营能力的重大不利风险。四、四、未来展望未来展望 是否自愿披露 是否 五、五、风险风险因素因素 (一一)持续到本年度的持续到本年度的风险因素风险因素（一）市场竞争风险：我国物业管理行业内企业规模普遍较小，集中度低，竞争比较激烈。国内拥有一级资质的物业管理企业超过 1,000 家，同时行业进入壁垒较低，存在较大市场竞争风险。在竞争越来越激烈的情况下，物业业主对于物业服务的要求将越来越专业化、标准化，因此具有品牌的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能将在未来的市场竞争中处于不利地位。应对措施：公司在报告期内努力提升服务品质，通过天网计划的实施，对每个项目的重要岗位进行实时监控，后台集中管理，对服务品质的提升发挥了有利的作用，在品牌宣传方面，公司专门精心制作了宣传片，通过网络微信等新型方式进行较大范围传播，在提升公司的品牌影响力，扩大美誉度方面有了较大提升。（二）经营成本上升风险：公司营业成本主要以人工成本为主，随着公司业务规模的扩大，生活水平的提高，员工工资有上涨趋势，且国家政策规定公司员工必须购买社保、公积金，因此劳务成本有上升的趋势。应对措施：公司正采取天网益偿等技术手段，部分岗位机控代替人控，公司新执行的业务合同单价毛利率相对较高，能较好应对人力成本上升因素。（三）业务外包风险：公司将保安、保洁等业务委托给第三方公司。如果第三方公司的经营出现异常不能按约定提供外包服务，或在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，将对公司的服务质量、声誉甚19 至经营业绩产生不良影响，妨碍公司业务的正常运转。应对措施：公司对外包服务单位有严格的内部招标流程，对其公司实力，服务品质，人员素质都有严格的考察。外包合同也严格规定履约条件，如确实对服务品质造成影响，及时中止合同并替换备选单位。（四）新业务开拓风险：公司已于 2015 年 12 月 24 日成立子公司：杭州中广遥光企业管理有限公司，专业从事众创空间业务，打造传统物业管理与众创空间运营相结合的创新物业管理服务模式。公司业务拓展存在一定风险，如果公司管理层不能审慎、科学地作出投资决策，可能会对公司业绩造成不利影响。应对措施：公司新成立的杭州中广遥光企业管理有限公司，专业进行众创空间运营，目前首个众创空间已经取得杭州市众创空间认定，可以享受政府每平方米 400 元装修补贴及每平米每天 1 元的房租补贴。加上目前整个公司的经营房基本出租，三项收入足以覆盖当年投入，在运营方面，公司聘请专业运营团队浙大网新，可保证众创空间的良性运转，在首个众创空间实现盈利后，公司才会进行复制。因此，新业务是在谨慎稳健可控的情况下开拓发展，公司也做了严格的风险管控。（五）资产负债率较高风险：截至 2018 年 12 月 31 日，公司资产负债率为 63.82%，随着公司近年来业务的快速增长，公司的资金需求较大，报告期内向银行借贷了较多资金，造成资产负债率较高，存在一定的偿债风险。应对措施：随着公司业务拓展，规模逐年增长，未来两年规模边际效应将逐步适放，同时负债情况将有一定好转，公司也将通过增发证券等手段，逐步降低银行融资规模。（六）应收账款坏账风险：2018 年合并应收账款达 20,836,270.27 元，若公司因应收账款催收不力，或诉讼败诉，或应收账款账面余额继续增加，则会因应收账款占用公司经营性资金，并因应收账款坏账准备增加影响公司经营业绩。一旦应收账款发生坏账，则会使公司经济利益蒙受损失。应对措施：公司将加强催款力度，对于一些长期积欠的非政府项目，公司已会同律师准备诉讼。而且欠费依据充分，胜诉把握较大。坏账率完全可以控制在正常范围以内。（七）公司未为所有员工缴纳社会保险、公积金费用而可能导致的补缴风险：（1）社保缴纳：公司挂牌申报报告期内存在社保缴纳瑕疵，公司已经承诺：“公司保证在 2016 年 12 月 31 日前为符合缴纳条件的员工全面缴纳社保，届时如有员工确实不愿意缴纳的，公司将尽快采用合法合规的方式解决该问题”。2018 年度，公司没有发生违反国家劳动保障法律法规的行为,不存在