836007_2018_润华物业_2018年年度报告_2019-04-22.pdf

1 润 华 物 业 NEEQ:836007 山东润华物业管理股份有限公司 Shandong Runhua Property Management Co.,Ltd 年度报告 2018 2 公公 司司 年年 度度 大大 事事 记记 2018 年 10 月，公司在中国物业管理协会组织的综合实力测评中，被评为“TOP100”企业。公告编号：2019-004 3 目录目录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .8 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .1010 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重要事项重要事项 .2323 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2424 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .2626 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .2727 第九节第九节 行业信息行业信息 .3030 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3030 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .3535 公告编号：2019-004 4 释义释义 释义项目释义项目 释义释义 公司、本公司、润华物业 指 山东润华物业管理股份有限公司 润华集团 指 润华集团股份有限公司 济南安澜 指 济南安澜企业管理咨询合伙企业(有限合伙)济南禄通 指 济南禄通商务咨询合伙企业(有限合伙)润物园林 指 济南润物园林工程有限公司 润物建安 指 济南润物建筑安装工程有限公司 润物停车场 指 山东润物停车场管理有限公司 安宁家政 指 山东安宁家政服务有限公司 山东善佑 指 山东善佑房产运营管理有限公司 山东润宏 指 山东润宏清洁服务有限公司 安辅保安 指 山东安辅保安服务有限公司 地平置业 指 山东地平置业有限公司 地平天昱 指 山东地平天昱置业有限公司 董事会 指 山东润华物业管理股份有限公司董事会 监事会 指 山东润华物业管理股份有限公司监事会 股东大会 指 山东润华物业管理股份有限公司股东大会 公司章程 指 山东润华物业管理股份有限公司章程 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 国联证券、主办券商 指 国联证券股份有限公司 律师、锦天城 指 上海市锦天城律师事务所 会计师、中汇 指 中汇会计师事务所(特殊普通合伙)报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 公告编号：2019-004 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示 【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人杨立群、主管会计工作负责人付树民及会计机构负责人（会计主管人员）于雪保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中汇会计师事务所(特殊普通合伙)对公司出具了标准无保留意见审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险事项简要描述重要风险事项简要描述 市场竞争风险 随着行业的发展,各物业企业服务的差异性将逐渐缩小,服务的同质程度增高,将导致市场的竞争激烈程度进一步提升,从而导致市场维护和开发的成本增加,带来更大的经营压力。此外,如果宏观经济发展速度放缓或政府部门颁布对行业发展有负面影响的政策,物业行业下游诸多领域均将受到不同程度的影响,物业市场或将面临缩减。虽然公司目前占比较高的主要细分市场为医院物业、轨道交通等公共性物业一级行政事业单位物业,该等领域受宏观经济波动影响较小,对公司业绩的影响也相对有限。但是其他下游领域的萎缩将致使有竞争力的竞争对手进入上述细分领域,使行业的竞争更加激烈,从而对公司带来不利影响。专业人才流失风险 现今物业管理行已经从初期的保洁、安保等基本服务发展到提供专业化、标准化、智能化服务的阶段,行业对于拥有综合性服务技能和专业领域突出人才的需求较高,同时缺乏高水准的管理者。此外,由于物业管理规模迅速扩大,一线员工流动率较高,可能会对服务质量造成一定的公司影响。公司一方面加强员工培训和人才培养,不断提升员工服务技能和业务能力,提高管理公告编号：2019-004 6 人员的管理水平;一方面注重和谐温馨的企业文化建设,注重对员工的关爱和关心工作,并切实提高一线员工的薪酬福利水平,降低员工的流失率,保证公司业务的服务质量不断提高 劳务成本上涨风险 公司主营业务成本主要以人工成本为主,随着公司业务规模不断扩大,员工数量增长的同时,员工平均工资亦有所上涨,报告期内,公司人工成本占主营业务成本的比例为 91.09%。公司控制人工成本的能力是维持及提高盈利水平的重要因素,人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成不利影响。为此,一方面公司积极进行市场开拓,努力拓展服务的种类和范围,从清洁、保安等传统的物业服务,向设备管理、电梯维保、资产管理等毛利率较高的领域拓展,提高单位劳动能够产能的利润;另一方面,公司积极采取实施标准化、自动化的管理等措施,降低服务对人工的依赖程度。业务地区集中度过高风险 公司物业管理服务区域主要集中在济南地区,报告期内济南区域营业收入占比为 83.08%。一旦出现山东特别是济南地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时,将会对公司盈利能力产生不利影响。分公司异地经营风险 公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式,即在公司所在地济南以外区域设立分公司等分支机构开展物业服务。公司现在山东境内共设有十余家分公司开展业务。随着公司未来业务的开拓和发展,未来几年内仍需在其他区域设立更多的分支机构。上述经营模式,再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同,公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。公司管理风险 公司自设立以来积累了丰富的经营管理经验,法人治理机制得到不断完善,形成了有效的约束机制及内部管理机制。但是,随着公司业务规模的扩大,公司需要对资源整合、市场开拓、财务管理和内部控制等诸多方面进行调整,这对各部门工作的协调性、严密性、连续性提出了更高的要求。如果公司管理层的管理水平不能适应公司规模扩张的需要,组织模式和管理制度未能随着公司规模的扩大而及时调整和完善,公司将面临经营管理的风险。市场开拓风险 公司目前的主营业务是物业服务。目前,物业服务行业的参与者较多,市场集中度较差,公司依靠自身过硬的管理、良好的信誉以及高质量的服务,赢得客户的信任,业务市场规模不断拓展。但是,如果市场竞争情况恶化,或者下游行业由于自身需求变化、地域限制等内外部因素产生,同时公司未能及时调整自身经营策略,则公司将会存在市场开拓风险,从而引发经营业绩的下滑。实际控制人控制不当的风险 公司的控股股东实际控制人为栾涛先生。虽然公司已制订了较为完善的内部控制制度,公司法人治理结构健全有效,但是公司实际控制人仍可以利用其持股优势,通过行使表决权直接或间接影响公司重大资本支出、关联交易、人事任免、公司战略等决策,公司决策存在偏离小股东最佳利益目标的可能性。公司公告编号：2019-004 7 存在实际控制人控制不当的风险 关联交易事项提示 报告期内公司分别向关联方提供物业服务和其他服务的收入金额合计分别为 38,378,611.89 元,占公司营业收入的比例为10.96%。公司与关联方之间的关联交易预计在未来将持续发生。公司与关联方的关联交易定价公允,经过公司内部决策程序审核通过,公司对关联方不存在依赖关系,关联交易对公司财务、经营、业务完整性与独立性不构成不利影响。本期重大风险是否发生重大变化：否 公告编号：2019-004 8 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 山东润华物业管理股份有限公司 英文名称及缩写 Shandong Runhua Property Management Co.,Ltd 证券简称 润华物业 证券代码 836007 法定代表人 杨立群 办公地址 山东省济南市槐荫区经十路 28988 号乐梦中心三号楼 6 楼 英文名称及缩写如不适用，请选中此行，使用编制公告下面的工具-删除进行删除 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 李艳艳 职务 董事、董事会秘书 电话 0531-87527503 传真 0531-87297980 电子邮箱 公司网址-联系地址及邮政编码 山东省济南市槐荫区经十路 28988 号乐梦中心三号楼 6 楼 邮编:250000 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 1996 年 2 月 14 日 挂牌时间 2016 年 3 月 7 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K 房地产业-70 房地产业-702 物业管理-7020 物业管理 主要产品与服务项目 提供物业管理服务 普通股股票转让方式 集合竞价 普通股总股本（股）20,000,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 栾涛 实际控制人及其一致行动人 栾涛 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内是否变更报告期内是否变更 统一社会信用代码 913701001630917449 否 注册地址 山东省济南市槐荫区经十路28988 号乐梦中心三号楼 6 楼 否 公告编号：2019-004 9 注册资本 20,000,000.00 否 无 五、五、中介机构中介机构 主办券商 国联证券 主办券商办公地址 无锡市太湖新城金融一街 8 号 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 中汇会计师事务所(特殊普通合伙)签字注册会计师姓名 吴岳、王振兵 会计师事务所办公地址 济南市经十路 13777 号中润世纪广场 18 号楼三层东厅 六、六、自愿披露自愿披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 公告编号：2019-004 10 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 350,048,223.47 282,198,528.53 24.04%毛利率%9.40%10.30%-归属于挂牌公司股东的净利润 9,819,737.87 7,843,103.31 25.20%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 9,338,981.06 7,409,378.10 26.04%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）13.88%12.66%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）13.20%11.96%-基本每股收益 0.49 0.39 25.64%二、二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 161,567,410.14 116,602,724.64 38.56%负债总计 85,892,911.60 50,747,963.97 69.25%归属于挂牌公司股东的净资产 75,674,498.54 65,854,760.67 14.91%归属于挂牌公司股东的每股净资产 3.78 3.29 14.91%资产负债率%（母公司）54.51%43.25%-资产负债率%（合并）53.16%43.52%-流动比率 1.53 1.74-利息保障倍数 14.39 15.74-三、三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 24,257,071.74 17,707,534.99 36.99%应收账款周转率 8.47 9.24-存货周转率 35.74 40.70-四、四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%38.56%14.49%-营业收入增长率%24.04%38.02%-净利润增长率%25.20%5.62%-五、五、股本情况股本情况 公告编号：2019-004 11 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 20,000,000 20,000,000 0.00%计入权益的优先股数量 计入负债的优先股数量 六、六、非经常性损益非经常性损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动资产处置损益-18,101.35 计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外)445,349.34 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 272,523.17 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-58,762.08 非经常性损益合计非经常性损益合计 641,009.08 所得税影响数 160,252.27 少数股东权益影响额（税后）0.00 非经常性损益净额非经常性损益净额 480,756.81 七、七、补充财务指标补充财务指标 适用 不适用 八、八、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 不适用 公告编号：2019-004 12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务概要业务概要 商业模式商业模式:公司的主营业务为提供物业管理服务，服务于医院、政府、企业及其他公共机构，如机场、高铁、地铁车站、学校园区等，归属于房地产行业物业管理服务细分行业。公司提供服务范围主要包括为各类业主提供保养清洁、安保、园林绿化、设施设备管理、装饰工程及其他衍生服务。公司服务已通过ISO9001(2015)质量标准体系认证，拥有物业服务企业国家一级资质。公司自成立以来主营业务未发生重大变化，始终致力于专业的物业管理服务，业务规模持续提升。（一）采购模式 公司日常经营所需用品涵盖物料类、资产类以及办公用品等，主要采用集中采购方式，服务设备的采购则根据实际需求制定采购计划。需采购物品均由公司进行询价后，统一选择合格的供应商。公司与供应商签订一定期限的框架采购合同，根据采购的频度按每月或季度汇总各部门需求计划后向相关供应商下达采购明细单；设备的采购则根据制定的采购计划进行下单。供应商通常会根据各部门需求物品种类及数量分别送货上门并承担运输费用，待收到采购物品，清点数量无误，不存在质量问题后签收，支付采购款并取得相应采购发票。为保证服务的质量，各物业项目团队按实际需求的预判制定物业服务物料的采购计划，由公司汇总统一采购，供应商将所采购物品直接按各项目采购计划配送至服务现场，各项目领取备存。物品的采购价格实行协商定价制度，公司运营部每季度进行市场价格调研后，分别与相关供应商协商制定各种物料及设备价格，协定后的物品价格季度内不会随市场价格变动进行调整。（二）服务模式 公司拥有多年的服务经验，在项目服务过程中已经形成一套成熟的服务模式，适用于各类不同的物业服务项目。服务流程涵盖前期物业项目开发、物业服务的提供、物业保障服务的实施，有效确保整个服务流程的流畅性和高效性。公司参与竞标前，会对项目现场进行实地考察，根据实际情况编制完备的投标文件，中标后与业主充分沟通，了解业主的实际需求，根据获得的信息分析制定具有针对性的物业服务计划，将计划落实到项目的人员分工、设备配置、作息安排、工作标准等方面，从而更好的迎合业主的需求。在服务过程中，公司派专人不定时的进行过程、服务巡视，了解物业使用人的实际感受，发现服务中存在的问题，保障服务的质量。此外，公司建立了完善的售后服务机制，售后服务团队对业主反馈的信息可进行快速响应，一方面将信息传递至一线的服务人员，一方面通过整理汇报，为管理层对服务质量的优化方向提供数据的支持，最终贯彻至服务一线，打出一套提高服务质量的“组合拳”。（三）销售模式 公司秉承“精耕山东”的市场开发战略，聚焦公司传统优势服务领域，整体布局山东市场。目前，公司服务地域已遍布山东十余地市，并逐步拓展到北京等地域。公司主要通过市场部以多种渠道获得市场的招标信息，参加政府采购招标及其他代理机构组织的物业项目招标。公司在获得信息后通常会对潜在业主进行实地走访，一方面评价客户质量和服务的风险，另一方面建立与客户的沟通渠道，通过邀请潜在客户对公司在管项目的参观，加深对公司的了解，直观的感受公司提供物业服务的质量。在提送标书评审中标后与客户签订物业服务合同，合同期限通常在一年以上，并依照双方约定备料、入场、服务。公司通常与业主根据服务提供的频度按月或季度进行物业服务款的结算。公司凭借在行业内的经验积淀和公司各部门与客户的紧密对接，能够更准确地把握客户需求，以客户需求为出发点开展服务，建立与业主间长期稳定的合作关系。公司的业务模式是行业内成熟的商业模式，公司拥有经营所需的生产及销售等完备的资质。此外，公司对提供的服务有较好控制，并且不断积累经验，改革创新，提高公司的核心竞争力，使公司能够在现有商业模式下蓬勃发展，公司目前所采用的商业模式具有可持续性。公告编号：2019-004 13 报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或否是或否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 具体变化情况说明具体变化情况说明:不适用 二、二、经营情况回顾经营情况回顾 （一）（一）经营计划经营计划 报告期内，公司实现营业总收入 350,048,223.47 元，较上年同期增长 24.04%，主要原因系公司服务规模及经营范围不断扩大；公司营业总成本 338,931,189.07 元，较上年同期增长 24.91%，略高于收入的增长水平。成本增加的原因包括以下方面：第一，公司人力成本的增加。为使员工共享公司发展带来的成果，公司每年都会确保全体员工工资水平的增长；第二，安宁家政、安辅保安等多元化业务发展未能达到期初设立的预期，报告期内处于亏损状态，即发生的成本尚不足以匹配收入。归属于挂牌公司股东的净利润为 9,819,737.87 元，较上年同期增加 25.20%；归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为 9,338,981.06 元，较上年同期增加 26.04%，2018 年公司日常经营业务的完成情况好于 2017 年。截止 2018 年 12 月 31 日，公司总资产为 161,567,410.14 元，净资产为 75,674,498.54 元，均为归属于母公司净资产。公司报告期末现金余额 65,268,988.93 元，期初现金余额 36,707,292.88 元，本期现金净流入28,611,696.05 元，较去年同期增加 29084647.16 元，除了取得借款增加现金净流入外，在报告期内公司强化对往来账款的管理，加强了对应收账款的催收及考核力度，从而经营活动产生的现金比去年同期增加 6,549,536.75 元。报告期内，公司整体现金流入、流出情况如下：报告期内现金总流入 630,865,771.81 元，主要包括：销售商品提供劳务收到现金 372,447,423.97元；收到其他与经营活动有关的现金 74439617.80 元；收回购买理财资金 164,620,000.00 元；获取理财收益 272,523.17 元；处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 86,206.87 元；投资活动现金流入 164,978,730.04 元；取得借款收到的现金 19,000,000.00 元；报告期内现金总流出 602,254,075.76 元，主要包括：购买商品接受劳务支付现金 65,252,250.99 元；支付给职工以及为职工支付的现 264,496,732.48 元；缴纳各项税费 20,923,487.80 元；支付其他与经营活动有关的现金 71,957,498.76 元；购置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 4,095,945.75 元，购买理财支出 164,620,000.00 元，投资支付的现金 30,000.00 元，赎回理财收到款项 164,620,000.00 元，收到理财收益 272,523.17 元，处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 86,206.87 元；偿还债务支付的现金 10,000,000.00 元；分配股利、利润或偿付利息支付的现金 878,159.98 元。公告编号：2019-004 14 （二）（二）行业情况行业情况 总体来看，物业管理行业主要呈现以下发展趋势：1、互联网与物业管理行业深度融合 第三次工业革命开创了信息时代，云端应用、电子商务、物联网成为支撑大数据、智慧城市的重要技术应用。互联网与传统物业的跨界融合，催生了物业管理行业全新的服务模式，赋予物业服务新的内涵，促进了行业的高附加值化，为行业发展带来新的经济增长点。物业服务企业顺应社会经济的发展和居民生活消费需求结构的升级，一方面，积极借助“互联网+物业”的模式，应用移动互联网、云平台等新技术，整合社区周边餐饮、房屋经纪、物流等商业资源，渗透到衣食住行等与生活息息相关的领域；另一方面，探索“物业+互联网”模式，通过手机 APP、微信公众号等打造一站式综合服务平台，提供便捷、周到的高品质物业服务。2、物业管理行业集中度稳步提升 受到政策环境、市场竞争和技术水平等因素的影响，物业管理行业集中度有较大程度的提高。政策因素方面，新型城镇化、西部开发和东北振兴规划实施，国内城乡和区域发展趋于平衡。行业市场竞争日趋激烈，大批品牌企业凭借其优质物业服务输出能力，在开拓物业市场、提高市场份额等方面的优势日益显现。产业结构优化和产业融合加剧，企业间兼并重组等经济行为持续进行，优胜劣汰竞争机制作用凸显。规模企业投入资金研发互联网技术平台，聚合企业成立发展联盟，规模效益显著增加。2017 年，物业百强企业物业管理面积均值达 3164 万平方米，较 2016 年度的提升 16%。3、物业管理行业价值逐步兑现 伴随居民不断增长的多层次、高品质生活需求，物业管理行业的价值日趋凸显。一方面，技术变革和产业融合引发行业主动谋求变革，改造管控体系和运行流程，创新商业和服务模式，现代服务业转型升级趋势明显。“互联网+”、轻资产等优势吸引资产市场的关注，使得物业服务企业的经济价值升高。另一方面，优质的物业管理成为提升楼盘居住价值和投资价值的重要砝码，如具前瞻性的房产开发商已经逐渐意识到物业服务在房产竞争中的重要性；在万科的所有客户中，60%以上的客户是因万科的品牌和物业而来。物业管理的行业价值在市场化过程中逐步得到有效兑现。（三）（三）财务分析财务分析 1、资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与本期期末与上年期末金上年期末金额变动比例额变动比例 金额金额 占总资产的比占总资产的比重重 金额金额 占总资产的比占总资产的比重重 货币资金 65,268,988.93 40.40%36,707,292.88 31.48%77.81%应收票据与应收账款 46,029,408.97 28.49%36,652,290.59 31.43%25.58%存货 9,737,506.13 6.03%8,009,845.05 6.87%21.57%投资性房地产 11,490,606.73 7.11%长期股权投资 固定资产 12,505,964.30 7.74%22,703,553.82 19.47%-44.92%在建工程 短期借款 19,000,000.00 11.76%10,000,000.00 8.58%90.00%长期借款 预付账款 2,169,904.89 1.34%957,858.54 0.82%126.54%公告编号：2019-004 15 长期待摊费用 1,431,144.69 0.89%224,011.51 0.19%538.87%预收账款 10,899,587.45 6.75%2,761,622.37 2.37%294.68%其他应付款 13,643,834.34 8.44%3,245,915.31 278.00%320.34%应付职工薪酬 27,288,710.00 16.89%21,447,891.69 18.39%27.23%资产总计 161,567,410.14 100.00%116,602,724.64 100.00%38.56%资产负债项目重大变动原因：资产负债项目重大变动原因：1、货币资金：本期金额比上期增加 77.81%，增加的原因一方面为报告期内新增短期借款 900 万元，二为公司加强了资金管理，报告期内经营活动收到的现金比去年同期增加了 52.15%；2、固定资产：本期金额比上期减少 44.92%，减少的主要原因为公司购买的办公楼在报告期内将其中两层用于出租获取租金，此资产年底的账面价值为 1149.06 万元；3、短期借款：本期比上期增加 90.00%，增加的原因为报告期内公司新增短期借款 900 万元；4、预付账款：本期比上期增加 126.54%，增加的主要原因为报告期内，根据合同约定预付给济南旧城开发投资集团有限公司 2019 年房租款 147.68 万元；5、预收账款：本期比上期增加 294.68%，增加的主要原因为报告期内公司新增部分住宅业务，年底预收 2019 年物业费 721.25 万元；6、其他应付款：本期比上期增加 320.34%，增加的主要原因一为报告期内新增住宅业务产生的押金 576.78 万元；二为产业园区业务新产生的押金 184.61 万元；三为代收款项 174.68 万元。2、营业情况分析营业情况分析（1）利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同本期与上年同期金额变动比期金额变动比例例 金额金额 占营业收入的比占营业收入的比重重 金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重 营业收入 350,048,223.47-282,198,528.53-24.04%营业成本 317,156,589.21 90.60%253,119,849.79 89.70%25.30%毛利率 9.40%-10.30%-管理费用 17,728,218.86 5.06%14,511,764.89 5.14%22.16%研发费用 销售费用 1,004,507.81 0.29%1,368,512.48 0.48%-26.60%财务费用 871,608.95 0.25%589,227.27 0.21%47.92%资产减值损失-74,556.86-0.02%23,774.90 0.01%-413.59%其他收益 445,349.34 0.13%198,841.62 0.07%123.97%投资收益 272,523.17 0.08%100.00%公允价值变动收益 资产处置收益-18,101.35-0.01%-9,943.10 0.00%-82.05%汇兑收益 公告编号：2019-004 16 营业利润 11,816,805.56 3.38%11,047,676.07 3.91%6.96%营业外收入 9,300.50 0.00%442,693.89 0.16%-97.90%营业外支出 68,062.58 0.02%52,776.26 0.02%28.96%净利润 9,819,737.87 2.81%7,843,103.31 2.78%25.20%项目重大变动原因：项目重大变动原因：1、营业收入：本期比上期增加 24.04%，一方面为物业业务服务范围的扩大，另一方面安宁、安辅及停车场多元化产业在报告期内业务规模大幅增加；2、营业成本：本期比上期增加 25.30%，原因一为收入规模的扩大带来相应成本的增加；二为在报告期内调增了员工的工资；3、管理费用：本期比上期增加 22.16%，一方面为人力成本的增加，员工基本工资的上调及社保公积金基数的调增，系主要原因，影响金额 245.71 万元；二为业务规模增加带来相应费用的增加；4、销售费用：本期比上期减少 26.60%，主要原因为报告期内，随着公司业务发展，外出学习的次数减少，相应差旅费和会务费减少；5、财务费用：本期比上期增加 47.92%，主要原因系 2018 年新增贷款 900 万元产生的贷款利息；6、营业外收入：本期比上期减少了 97.9%，原因系相比 2017 年，取得的政府补贴款减少了 30 万元；7、投资收益：本期比上期增加了100.00%，原因系报告期内，公司利用闲置资金购买保本理财所产生。（2 2）收入构成收入构成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 主营业务收入 332,779,605.40 269,354,655.68 23.55%其他业务收入 17,268,618.07 12,843,872.85 34.45%主营业务成本 303,388,959.68 243,760,045.63 24.46%其他业务成本 13,767,629.53 9,359,804.16 47.09%按产品分类分析：按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%上期收入金额上期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%物业中介 307,888,000.71 87.96%242,181,763.47 85.82%园林工程 6,338,904.71 1.81%7,336,753.78 2.60%建筑安装 11,387,913.45 3.25%18,873,031.24 6.69%其他服务 24,433,404.60 6.98%13,806,980.04 4.89%小 计 350,048,223.47350,048,223.47 100.00%282,198,528.53 100.00%按区域分类分析：按区域分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%上期收入金额上期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%济南区域 290,820,906.16 83.08%239,447,451.65 84.85%公告编号：2019-004 17 济南区域以外 59,227,317.31 16.92%42,751,076.88 15.15%小计 350,048,223.47 100.00%282,198,528.53 100.00%收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：报告期内，公司其他业务收入增幅34.45%，原因一为公司将购买的其中两层办公楼用于出租，获取租金收入310.94万元所致；二为随着管理规模的扩大，代收代缴水电费业务收入增加111.69万元所致；报告期内，建筑安装收入减少39.66%，原因为目前建筑安装业务主要为山东地平天昱公司服务，报告期内此公司已经开发的房地产项目进度已接近尾声，业务量下降所导致的收入规模下降；报告期内，其他服务收入增幅76.96%，原因一为随着安辅、安宁家政及停车场业务的发展，收入规模相应增加；二为租金和代收代缴水电费业务收入的增加；报告期内，济南区域以外业务增幅38.54%，原因为报告期内，从年初开始，公司在泰安、菏泽、青岛的项目重新招标后合同额大幅增加，如：泰山学院、菏泽中医院、青岛大学附属医院项目；二为从年初开始，公司在枣庄、泰安、临沂等地区新中标了若干项目。（3）主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 山东省立医院 24,380,783.56 6.96%否 2 青岛大学附属医院 21,695,344.87 6.20%否 3 中日友好医院 13,319,633.36 3.81%否 4 中国铁路济南局集团有限公司济南西站 10,043,491.02 2.87%否 5 泰山医学院附属医院 9,209,792.98 2.63%否 合计合计 78,649,045.79 22.47%-（4）主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 国网山东省电力公司济南供电公司 10,242,153.12 19.56%否 2 国网山东省电力公司临沂供电公司 2,745,434.26 5.24%否 3 上海恒烨塑料制品有限公司 2,479,355.50 4.74%否 4 邵兴国 1,387,520.20 2.65%否 5 青岛环美新洁商贸有限公司 1,198,121.60 2.29%否 合计合计 18,052,584.68 34.48%-3、现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 24,257,071.74 17,707,534.99 36.99%投资活动产生的现金流量净额-3,767,215.71-9,404,469.79 59.94%公告编号：2019-004 18 筹资活动产生的现金流量净额 8,121,840.02-8,776,016.31 192.55%现金流量分析：现金流量分析：相比 2017 年，公司经营活动产生的现金流量净额增幅较大，主要系经营活动现金流入现金大幅增加，原因一是公司在 2018 年进一步加强了对应收账款的管理，效果显著；二是通过财务专业培训及日常工作沟通，业务部门对现金流的概念日益增强，各部门均能按照合同收费周期按时开具发票并及时实现回款，而且部分部门实现了在报告期预收到客户服务费的情况。三是新增住宅业务带来的预收物业费、押金增加现金流入所致。投资活动产生的现金流量净额与去年同期相比差异较大，原因主要为在报告期内，公司购买资产支出比 2017 年减少 530.85 万元。筹资活动产生的现金流量净额与去年同期相比差异较大，原因一为相比 2017 年，公司增加贷款 900 万元；二为相比 2017 年，公司少偿还贷款 800 万元。（四）（四）投资状况分析投资状况分析 1 1、主要控股子公司、参股公司情况主要控股子公司、参股公司情况 济南润物园林工程有限公司注册成立于 2014 年 3 月 20 日，注册资本 200 万元，为润华物业全资子公司，主要经营范围包括：园林绿化工程，市政工程，土石方工程施工（凭资质证经营）；花卉苗木（不含种苗）销售、租赁。2015 年 10 月份，润物园林公司取得城市园林绿化三级资质。济南润物建筑安装工程有限公司注册成立于 2015 年 5 月 21 日，注册资本 200 万元，为润华物业全资子公司，主要经营范围包括建筑工程、室内外装饰装修工程、建筑幕墙工程、建筑智能化工程、照明工程、安防工程、钢结构工程、防水工程、保温工程、展台设计施工（以上凭资质证经营）；建材的销售；机电设备安装。2018 年 12 月，润物建安公司取得建筑装修装饰工程专业承包贰级证书。山东润物停车场管理有限公司注册成立于 2015 年 8 月 19 日，注册资本 500 万元，为润华物业全资子公