872955_2019_中都物业_2019年年度报告_2020-06-29.pdf

1 2019 年度报告 中都物业 NEEQ:872955 厦门中都物业管理股份有限公司 2 公司年度大事记公司年度大事记 1、2019 年 7 月，中都物业通过公开招投标的方式，取得了公建项目海沧十三所学校的物业管理服务；2019 年 10 月，中都物业通过公开招投标的方式，取得了古龙商城的物业管理服务；2019 年 7 月，中都物业通过公开招投标的方式，取得了新港广场的物业管理服务；2019年 9 月通过招投标的方式取得了灌口中学的物业管理服务.2019 年 12 月通过公开招投标的方式,取得了怡港花园城小区物业管理服务；2019 年 12 月通过公开招投标的方式,取得了3204 部队锦园 1、2 号院的物业管理服务；2019 年 12 月通过公开招投标的方式,取得了厦门大学材料学院的物业管理服务；2、2019 年 10 月，中都物业成立了“思明分公司”分支机构，2019 年 11 月，中都物业成立了“福州分公司”,2019 年 12 月收购了厦门御林军保安有限公司；3、2019 年 12 月，中都物业管理的“亿力悦海”、“古龙商城”、“新港广场”、“海沧青礁小学”、“海沧第一科技幼儿园”、“海沧锦里小学”、“海沧东孚中学”、“海沧中心小学”、“厦门大学附属科技中学翔安校区”对中都物业公司的管理和服务进行了表扬并颁发奖状。3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示.5 第二节第二节 公司概况公司概况.8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要.10 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.13 第五节第五节 重要事项重要事项.22 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况.27 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况.30 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况.31 第九节第九节 行业信息行业信息.34 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制.34 第十一节第十一节 财务报告财务报告.38 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 本公司、公司、中都物业、股份公司 指 厦门中都物业管理股份有限公司 临沂分公司 指 厦门中都物业管理股份有限公司临沂分公司 上杭分公司 指 厦门中都物业管理股份有限公司上杭分公司 桐城分公司 指 厦门中都物业管理股份有限公司桐城分公司 翔安分公司 指 厦门中都物业管理股份有限公司翔安分公司 海沧分公司 指 厦门中都物业管理股份有限公司海沧分公司 思明分公司 指 厦门中都物业管理股份有限公司思明分公司 福州分公司 指 厦门中都物业管理股份有限公司福州分公司 股东大会 指 厦门中都物业管理股份有限公司股东大会 董事会 指 厦门中都物业管理股份有限公司董事会 监事会 指 厦门中都物业管理股份有限公司监事会 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 主办券商、万联证券 指 万联证券股份有限公司 高级管理人员 指 公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书 业主 指 房屋所有权人或房屋使用权人 物业使用人 指 不具有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业部分权利的人 住宅物业 指 纯住宅或附有商业、办公等非住宅性质配套设施的住 宅或综合用途的物业 非住宅物业 指 除住宅类社区以外的，包括在市场上公开出租经营的 收益性物业、政府机关和企事业单位自用办公、生产、经营的居住物业等 管理面积 指 公司管理项目的总面积，以施工建筑为统计口径，非可 收费面积 二次供水 指 单位或个人将城市公共供水或自建设施供水经储存、加压，通过管道再供用户或自用的形式，是高层供水的唯一选择方式 报告期、本期、本年、本年度 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 报告期初、本期初、本年初 指 2019 年 1 月 1 日 报告期末、本期末、本年末 指 2019 年 12 月 31 日 上期、上年 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 上期期初 指 2018 年 1 月 1 日 上期期末 指 2018 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人蓝四英、主管会计工作负责人刘洁及会计机构负责人（会计主管人员）刘洁保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 一、市场竞争风险 我国物业管理行业随着房地产市场的兴起和快速发展呈现迅速发展态势，大型房地产和商业地产的崛起,品牌化的管理,与高档社区拉网式的管理,老旧小区已经达不到应有的需求,品质管理与规模式的发展形成行业的冲击,行业内企业数量在快速增长，近年来，企业数量仍呈现增长趋势。随着行业的发展，企业数量的增加，市场的竞争激烈程度进一步提升，各物业服务企业提供的服务差异性越来越小，服务同质化程度越来越高，从而进一步加剧了市场竞争。多元化的社区便利服务形成管家式的物业时代,增值服务和创意亮点服务变得更加重要,公司如果不能在服务能力、品牌推广和营销能力等方面提高竞争力，将会在未来的行业整合中处于不利地位，在行业竞争中出现发展放缓甚至衰退的情况，公司在扩大扩展业务的同时,应注意物业服务的质量与独特性变得非常重要,从而影响公司的发展。二、劳动力物资成本上升风险 公司所处的物业管理行业是劳动力密集型行业，清洁、绿化、秩序维护等物业服务都需要大量的人力。保安保洁总体薪资受小区的星级水平服务有关外,主要在加班成本的控制与人员数量配备,受年龄工资水平影响,然后,流动性的招聘成本相关,在这几方面设定工资水平与人员合理安排和加班轮班制管理上进行成本控制,和项目在人员短缺的情况下,互相支援,合理利用现有的6 人员成本,近几年，各地最低薪资标准上涨、社保政策不断调整，导致用工成本持续上涨，而人工成本占物业管理行业营业成本的比例较高，人工成本上升将可能对公司的盈利能力造成不利影响,随着物价上涨,物资材料也随之水涨船高,在物资采购方面,主要是在合理预算采购次数和集中采购,使采购成本合理化,及时化,达到最佳采购批次和采购成本,内部使用定量定额定性分配,成本控制在规定的成本范围内,做到不浪费不铺展,严格遵守采购预算与分配。三、控股股东及实际控制人控制不当的风险 公司的控股股东为蓝四英，实际控制人为蓝四英和尹申平。截至报告期末，蓝四英持有公司 59.14%的股份，尹申平持有公司 38.80%的股份。为了防范实际控制人利用公司的绝对控股地位而损害公司及其它股东利益，公司建立健全了比较完善的法人治理结构。目前，公司各项规章制度完善，内部控制机制健全，在制度安排上已经形成了一套防范实际控制人操控决策和经营机构的监督约束机制。规避了控制股东及实际控制人,在决策上错误决断对公司产生影响,同时，蓝四英和尹申平已作出了避免同业竞争和规范关联交易的承诺。但是，不能排除在公司挂牌后，控股股东及实际控制人通过行使表决权对公司的重大经营、人事决策等施加影响，从而侵害其他股东利益的可能性。四、公司治理风险 股份公司设立之后，公司治理机制在逐步建立完善并运行中。未来随着公司规模进一步扩大，以及公司拟申请在全国中小企业股份转让系统挂牌、成为非上市公众公司，公司治理机制需要在更大的范围发挥更有效的作用。同时成为公众公司也将对公司治理机制的规范化运行及公司的信息披露工作提出更高的要求。公司治理方面受管理层的共同经营,对公司的业务与活动产生影响,并对重大事务进行分析判断,如果公司不能使其治理机制更加有效，信息披露更加及时和完整，公司未来的经营状况将会面临一定的风险。五、经营业务集中度较高风险 报告期内，公司的业务范围主要位于福建厦门和山东临沂，地域特征明显，对其他地区的物业渗透不足，导致公司在其他区域竞争优势较弱。一旦公司受到厦门、临沂地区竞争加剧、业务规模饱和、地区政府政策及经营环境出现不利变化等冲击，公司业绩将受到影响,地区的差异化管理,但品质上统一,不断扩张上产生管理上的风险,需进一步在管理方面拉近在提高服务质量与区域的扩张矛盾。六、现金收款的资金管理风险 报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易，涉及现金收款的客户主要系住宅业的小业主。由于现金收款多年来已缩小的现金结算方式,只有极小份零星结算,尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并在各住宅小区推广配备 POS 机及其他第三方支付方式减少小业主的现金收款，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的资金管理风险。七、收入及盈利规模较小的风险 公司 2019 年度、2018 年度营业收入分为 15,313,212.40 元、12,882,527.55 元。报告期内公司是为住宅小区、商业物业及行7 政事业单位等机构提供专业的物业经营管理服务，行业区域集中特点较为明显,公司尚处于稳定发展阶段，业务规模尚未扩张，规模经济效应不足导致盈利能力较弱。由于公司 2019 年下半年新进的物业服务项目前期进场投的费用成本，项目前期投入至少需要一个完整年度分摊完毕，截至期末未分摊完毕从而产生亏损；另三个别墅项目收费率低进而产生亏损，部分小区和个别学校合同亏损。如果未来公司业务不能向其他地区积极拓展，并加强人员管理及成本控制，将对公司的盈利能力造成不利影响。八、未为全员缴纳社保的风险 报告期内，公司未为全体员工缴纳社会保险，因此公司存在被有关部门追缴社会保险的风险。公司的控股股东、实际控制人做出承诺：如因有权部门要求，需为本公司员工补缴社会保险和住房公积金，或因有关社会保险和住房公积金相关事宜，遭到有关部门处罚，本人将缴纳所有罚款并承担一切赔偿、补偿责任,由于行业的特殊性,虽然存在潜在的风险,但报告期未发生,未缴纳社会保险的系返聘的员工和岗位承包制的员工,从而规避了风险。九、未决诉讼风险 截至报告期末，公司存在一起未决诉讼，一起二审尚未判决，报告期后案件已经判决。本期重大风险是否发生重大变化：否 8 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 厦门中都物业管理股份有限公司 英文名称及缩写 XIAMEN ZHONGDU PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD 证券简称 中都物业 证券代码 872955 法定代表人 蓝四英 办公地址 厦门市思明区厦禾路 1026 号三楼 313 室 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 郑跃鹏 职务 董事会秘书 电话 0592-5802261 传真 0592-5801561 电子邮箱 公司网址-联系地址及邮政编码 厦门市思明区厦禾路 1026 号三楼 313 室 361000 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司财务室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2005 年 8 月 11 日 挂牌时间 2018 年 8 月 2 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产业-房地产业-物业管理-物业管理（K7020）主要产品与服务项目 为住宅小区、商业物业及行政事业单位等机构提供专业的物业经营管理服务。普通股股票转让方式 集合竞价转让 普通股总股本（股）6,800,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 蓝四英 实际控制人及其一致行动人 蓝四英、尹申平 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 9 统一社会信用代码 913502037760134587 否 注册地址 厦门市思明区厦禾路 1026 号三楼 313 室 否 注册资本 6,800,000 是 注册资本与股本一致。五、五、中介机构中介机构 主办券商 万联证券 主办券商办公地址 广州市天河区珠江东路 11 号高德置地广场 F 座 18、19 楼 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 洪亮彤、郭灿堂 会计师事务所办公地址 北京市西城区阜外大街 1 号四川大厦东座 15 层 六、六、自愿自愿披露披露 适用不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 2020 年 6 月 30 日，公司召开第一届董事会第十三次会议审议并通过，免去蓝四英女士董事会秘书职务及刘洁女士财务负责人职务，任命郑跃鹏先生为董事会秘书兼财务负责人，任职期限至公司第一届董事会任期满为止，自董事会决议之日起生效；免去蔡远玉先生副总经理职务，任命陈金成先生为副总经理，任职期限至公司第一届董事会任期满为止，自董事会决议之日起生效；同时，免去蔡远玉先生、刘洁女士及黄华根先生董事职务，提名郑跃鹏先生、陈金成先生、尹晓女士为董事，任职期限至第一届董事会任期届满，自 2019 年年度股东大会决议通过之日起生效。2020 年 6 月 30 日，公司召开第一届监事会第五次会议审议并通过，免去熊晓岚女士监事会主席职务，任命蓝启炎先生为监事会主席。任职期限至第一届监事会任期届满，自监事会决议之日起生效。2020 年 6 月 30 日，公司召开 2020 年第一次职工代表大会审议并通过，免去熊晓岚女士职工代表监事职务，任命陶利女士为职工代表监事。任职期限至第一届监事会任期届满，自职工代表大会决议之日起生效。10 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 15,313,212.40 12,882,527.55 18.87%毛利率%16.18%25.17%-35.72%归属于挂牌公司股东的净利润-1,639,912.42-696,980.45-135.29%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-1,771,263.52-1,958,171.39 9.55%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）-17.22%-6.65%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）-18.60%-18.69%-基本每股收益-0.24-0.10-110%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%资产总计 17,439,030.63 15,077,649.03 15.66%负债总计 8,734,582.23 4,733,288.21 84.54%归属于挂牌公司股东的净资产 8,704,448.40 10,344,360.82-15.85%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.28 1.52-15.85%资产负债率%（母公司）50.03%31.39%-资产负债率%（合并）50.09%31.39%-流动比率 1.53 2.25-利息保障倍数-17.45-6.47-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 358,079.37-3,888,320.15 应收账款周转率 6.22 5.34-存货周转率-11 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%15.66%14.79%5.88%-营业收入增长率%18.87%0.81%2229.63%-净利润增长率%-135.29%-164.99%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 6,800,000 6,800,000 0.00%计入权益的优先股数量 0 0 0.00%计入负债的优先股数量 0 0 0.00%六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 207,085.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-75,733.90 非经常性损益合计非经常性损益合计 131,351.10 所得税影响数 0 少数股东权益影响额（税后）0 非经常性非经常性损益净额损益净额 131,351.10 七、补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 八、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 12 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 合并资产负债表合并资产负债表 应收票据及应收账款 2,426,071.83 应收账款 2,426,071.83 应付票据及应付账款 329,359.18 应付账款 329,359.18 母公司资产负债表母公司资产负债表 应收票据及应收账款 2,426,071.83 应收账款 2,426,071.83 应付票据及应付账款 329,359.18 应付账款 329,359.18 除根据关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知（财会20196 号）对企业财务报表格式进行修订外，公司于 2019 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则，对金融工具分类和账面价值进行了调节。具体情况请详见本报告“第四节”管理层讨论与分析”中的“（五）会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正”。13 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司主要为住宅小区、别墅区、商业写字楼物业及行政事业单位、学校、部队等机构提供专业的物业经营管理服务，涉及的物业管理服务具体包括保洁服务、安保服务、机动车停车服务、共用设备维修服务等多种类物业服务。公司自设立以来，一直致力于承接各类项目的物业服务工作，经过多年的经验累积，建立了一套较为完整的物业管理体系，形成了稳定的经营模式。（一）采购模式（一）采购模式 公司的采购主要分为服务采购和材料采购。其中服务采购包括电梯维保、二次供水、化粪池清理、消防维保、高空作业、保洁、招投标等服务的采购；材料采购包括维修用品及其配件、清洁用品、办公用品等物料采购，以集中采购为主。服务采购方面，对于涉及电梯维保、二次供水、化粪池清理、消防维保、高空作业等服务，公司主要选择具备相应资质的服务提供商，进行采购。其中，对于电梯维保，公司优先选择电梯品牌供应商进行售后维保。公司对服务提供商的资质、服务质量、服务价格、企业业绩、服务态度、企业信誉等方面进行评估及现场勘查，筛选出符合公司要求的服务提供商，经部门领导审批后，与服务提供商进行商谈并签订框架合作协议。在服务使用期间内，公司通过及时取得房地产开发商、业主或其他委托方对服务的反馈信息，对服务进行评价及监督；对服务执行情况进行评分监督,做好质量控制,对于优质服务提供商，公司与其建立长期合作关系。材料采购方面，首先由需求部门制定采购计划，采购计划通过审批后，公司采购人员进行集中采购。待收到采购物品并检验无误后，采购人员将所采购物资下发给各需求部门。采购部门按照优质优价原则，通过询价、比价、议价的方式选择供应商，在材料采购方面再进行市场对比与比对,对供应商进行进一步议价与淘汰,对于与公司长期保持合作关系的供应商实施优先选购方式。（二）销售模式（二）销售模式 公司主要通过招投标方式获取业务订单，招投标方式涵盖公开招标和邀请招标两种形式。对公司本身的质量评级、信用等级、荣誉相关的建立内部服务体系的评级制度,达到公开招标的评分标准,公开招标形式，公司通过招标单位发布的公开招标信息获取项目信息并积极参与招标工作，获取业务订单。邀请招标形式，招标单位以招标公告的形式邀请公司组织投标。作为物业管理企业，公司直接与房地产开发商、业主或其他委托方签订物业管理服务合同，直接向最终消费者提供物业管理服务。公司通过前期接洽，在获取项目信息后，结合项目体量、项目位置、项目品质、项目所需资源、自身能力等各方面进行项目评估，经管理层审议后确定目标项目。公司取得业务订单后，通过直接与客户沟通，了解收集客户的需求，制定具体的物业管理服务方案，有利于促进双方长期稳定的合作关系。公司物业服务收取价格主要结合市场调研、相关政策法规、薪酬标准等因素经综合测算后确定，属于市场调节价格。（三）服务模式（三）服务模式 14 公司主要为住宅小区、别墅区、商业写字楼物业及行政事业单位、学校、部队等机构提供专业的物业经营管理服务，以收取物业管理费等获得收入。公司拥有多年的物业管理服务经验，在项目服务过程中已经形成一套成熟的服务模式。公司提供的服务贯穿项目的始终，流程涵盖前期物业项目开发、物业服务的提供、物业保障服务的实施，有效确保整个服务流程的流畅性和高效性。项目入场前，公司会对项目现场进行实地考察，踏勘,与物业使用人充分沟通，了解物业使用人的实际需求，并对小区目前 形成的一系列问题进行收集,并根据获得的信息分析制定具有针对性的物业服务计划，并将计划落实到项目团队的组建、项目的人员分工、设备配置、作息安排、工作标准等各方面，做出整改方案和改进措施,从而更好的迎合物业使用人的需求。在服务过程中，公司通过与物业使用人沟通交流并定期巡视，了解物业使用人的真实反馈，及时发现并解决服务中存在的问题，保证服务质量。在服务团队方面，公司主要采用自主招聘服务人员的形式；对于涉及电梯维保、二次供水、化粪池清理、消防维保、高空作业等服务，公司向具备资质的服务提供商进行采购。公司严格进行服务人员的筛选、培训及考核，以提高服务质量，使服务做到标准化、统一化、规范化，从而形成完整的物业服务指导体系和标准。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 公司本着“忠诚、责任感、执行力”的工作原则，不断强化队伍建设，始终贯彻“以人为本、诚信服务”的经营理念，致力于为客户提供“最用心、最真诚的物业管理服务”，创造一个“安全、文明、祥和、温馨”社区生活工作环境。公司本着“专业服务、创造价值”的管理理念，不断加强员工技能和素质培训，制定严格的规章制度，狠抓质量管控，取得显著的成绩，获得了客户广泛好评和高度赞誉。公司通过主动、专注、高效的专业服务用心创造价值，达到“使业主房产保值增值、为客户提升品牌形象、为社会创造效益”的服务目标。2020 年，公司将继续以“一切为了让业主满意”为宗旨，深度挖掘客户核心需求。报告期内设立幸福社区板块，主要针对老旧小区物业价值的深度挖掘，随着政府对老旧小区改造的大力推进，我公司的扎实的物业服务工作，将帮助老旧小区改变基本面貌。(二二)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 15 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 本期期初本期期初 本期期末与本期期本期期末与本期期初金额变动比例初金额变动比例%金额金额 占总资产的占总资产的比比重重%金额金额 占总资产的占总资产的比比重重%货币资金 6,593,107.11 37.81%3,566,429.89 23.65%84.87%应收票据-应收账款 2,133,815.95 12.24%2,426,071.83 16.09%-12.05%其他应收款 4,408,216.17 25.28%4,607,644.16 30.56%-4.33%存货-投资性房地产-长期股权投资 -固定资产 3,848,284.67 22.07%4,236,207.97 28.10%-9.16%在建工程-短期借款 2,950,000.00 16.92%1,100,000.00 7.30%168.18%其他应付款 3,154,544.86 18.09%1,880,460.50 12.47%67.76%长期借款-资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、货币资金：货币资金比上年末上涨 84.86%，主要是由于本期应收款回款情况良好，销售商品、提供劳务收到的现金增加所致。2、应收账款：应收账款比上年末减少 12.05%,主要是由于本期加大催收力度，应收款回款情况良好所致。3、其他应收款：其他应收比上年末减少 4.33%，主要是由于其他应收款原值仅减少约 1.19 万元，未收回的其他应收款进一步计提坏账准备所致。4、固定资产比上年末减少 9.16%,主要是由于本期新增固定资产仅约 6 万元，原有固定资产进一步计提折旧约 44.79 万元所致。5、短期借款比上年末增加 168.18%，主要是由于报告期内公司新增三笔银行借款共计 295 万元，偿还到期借款 110 万元所致。6、其他应付款比上年末增加 67.76%，主要是本期新增小区物业项目产生的代收公共收入约 60 万元、押金及代收公共维修基金约 50 万元所致。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例%金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重%金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重%营业收入 15,313,212.40-12,882,527.55-18.87%营业成本 12,835,548.39 83.82%9,639,496.29 74.83%33.16%毛利率 16.18%-25.17%-销售费用 56,786.95 0.37%48,257.74 0.37%17.67%管理费用 3,784,865.85 24.72%4,827,414.04 37.47%-21.60%研发费用-财务费用 106,975.27 0.70%95,504.24 0.74%12.01%16 信用减值损失-202,692.80-1.32%100.00%资产减值损失-498,370.54 3.87%-100.00%其他收益 207,085.00 1.35%176,059.73 1.37%17.62%投资收益-公允价值变动收益-资产处置收益-汇兑收益-营业利润-1,589,695.64-10.38%-2,108,942.65-16.37%24.62%营业外收入 335.10 0.00%1,511,015.64 11.73%-99.98%营业外支出 76,070.00 0.50%3,475.20 0.03%2,088.94%净利润-1,639,912.42-10.71%-692,147.33-5.37%-136.93%项目重大变动原因项目重大变动原因：1、营业收入：营业收入比去年同期上升 18.87%，是由于下半年业务范围拓展了 7 个小区所致。2、营业成本：营业成本比去年同期上升 33.16%，是由于下半年新增业务范围对应的进场费用新增所致。3、毛利率:毛利率下降 8.99%，是由于新增项目多为学校项目和旧小区，物业收费比较低，同时进场费用等前期成本比较高，因此毛利率低于存量项目的毛利率，进而使本期整体毛利率下降。4、管理费用：2019 年公司管理费用与去年同期相比减少 21.60%，原因是中介机构费减少约 115 万元。5、其他收益：公司其他收益比去年同期增加 17.62%，原因是本期公司新增享受增值税加计抵扣及减免税约 8.90 万元。6、营业利润：营业利润较去年同期增加 24.62%，原因是管理费用大幅下降以及资产减值损失相比去年减少所致。7、营业外收入：营业外收入较去年同期减少约 99.98%，原因是去年同期收到挂牌补贴 150 万元，而本期无大额的营业外收入。8、营业外支出：营业外支出相较去年同期增加 2,088.94%，原因是本期发生了较多罚款支出及滞纳金。9、净利润：净利润较去年同期下降 136.93%，主要是由于营业外收入大幅减少所致。(2)(2)收入收入构成构成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例%主营业务收入 15,313,212.40 12,882,527.55 18.87%其他业务收入-主营业务成本 12,835,548.39 9,639,496.29 33.16%其他业务成本-按产品分类分析按产品分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同本期与上年同期金额变动比期金额变动比例例%收入金额收入金额 占营业占营业收入的收入的比比重重%收入金额收入金额 占营业收入占营业收入 的比重的比重%17 物业管理费 15,313,212.40 100.00%12,882,527.55 100.00%18.87%合计 15,313,212.40 100.00%12,882,527.55 100.00%18.87%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：报告期内公司收入构成无重大变化，均以物业管理费为主，主营业务突出。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占年度销售占比比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 厦门市科技中学翔安校区 4,333,646.27 28.30%否 2 厦门市环岛鹭尚小区 2,099,794.26 13.72%否 3 海沧东孚新城商业街 1,866,491.31 12.18%否 4 厦门市海天广场小区 1,662,061.99 10.85%否 5 厦门市实验小学 1,335,677.88 8.72%否 合计合计 11,297,671.71 73.77%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占年度采购占比比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 厦门市万祥后勤服务有限公司 237,424.00 31.94%否 2 福建创世华派服装有限公司 94,507.40 12.71%否 3 厦门万鼎龙翔保安有限公司 54,346.00 7.31%否 4 巧洁（厦门）环保科技有限公司 30,690.00 4.12%否 5 厦门万安顺物业管理有限公司 22,848.18 3.07%否 合计合计 439,815.58 59.15%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例%经营活动产生的现金流量净额 358,079.37-3,888,320.15-109.21%投资活动产生的现金流量净额-99,019.88-295,793.60-66.52%筹资活动产生的现金流量净额 1,767,617.73 2,920,261.54-39.47%现金流量分析现金流量分析：1、经营活动产生的现金流量净额：报告期内经营活动产生的现金流量净额与上年同期相比增加4,246,399.52 元，主要是由于本期应收款回款情况良好,销售商品、提供劳务收到的现金比去年增加3,835,522.54 元所致。18 2、投资活动产生的现金流量净额：报告期内投资活动产生的现金流量净额与上年同期相比增加196,773.72 元，主要是由于本期新购入固定资产相比上年减少所致。3、筹资活动产生的现金流量净额：报告期内筹资活动产生的现金流量净额与上年同期相比减少1,152,643.81 元，主要是由于本期吸收投资收到的现金减少 256 万元，取得借款收到的现金增加 185 万元所致。4、净利润与经营活动产生的现金流净额差异较大：主要是本期经营性应付项目增加引起的差异所致。(三三)投资状况分析投资状况分析 1、主要、主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 报告期内，公司于 2019 年 12 月 3 日收购 1 家子公司厦门御林军保安有限公司，具体情况如下：厦门御林军保安有限公司成立于 2019 年 1 月 16 日，法定代表人傅垣星，注册资本 2000 万元，统一社会信用代码为 91350206MA32F1MD5P，注册地址为厦门市思明区厦禾路 1026 号 310 室，经营范围为信息系统集成服务；其他未列明信息技术服务业（不含需经许可审批的项目）；信息技术咨询服务；数据处理和存储服务。截止公告日，因业务发展需要，此公司已经在走注销流程。2、合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人、合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人 是 否 (四四)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (五五)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 会计政策变更会计政策变更 执行新金融工具准则导致的会计政策变更 财政部于 2017 年 3 月 31 日分别发布了 企业会计准则第 22 号金融工具确认和计量（2017 年修订）（财会20177 号）、企业会计准则第 23 号金融资产转移（2017 年修订）（财会20178 号）、企业会计准则第 24 号套期会计（2017 年修订）（财会20179 号），于 2017 年 5 月 2 日发布了企业会计准则第 37 号金融工具列报（2017 年修订）（财会201714 号）（上述准则统称“新金融工具准则”），要求境内上市企业自 2019 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则。在新金融工具准则下，本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款及财务担保合同计提减值准备并确认信用减值损失。执行新金融工具准则对本公司的主要变化和影响如下：本公司于 2019 年 1 月 1 日及以后将持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，列报为交易性金融资产。财务报表列报 执行财政部关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知 财政部于 2019 年 4 月 30 日发布了 关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知（财会（2019）6 号），对一般企业财务报表格式进行了修订。本公司经董事会会议批准，对该项会计政策变更涉及的报表科目采用追溯调整法。2018 年度的财务报表列报项目调整如下：原合并资产负债表列报报表项目及金额 新合并资产负债表列报报表项目及金额 19 应收票据及应收账款 2,426,071.83 应收票据 应收账款 2,426,071.83 应付票据及应付账款 329,359.18 应付票据 应付账款 329,359.18（续）原母公司资产负债表列报报表项目及金额 新母公司资产负债表列报报表项目及金额 应收票据及应收账款 2,426,071.83 应收票据 应收账款 2,426,071.83 应付票据及应付账款 329,359.18 应付票据 应付账款 329,359.18 三、三、持续经营持续经营评价评价 物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，服务升级与品质提升,多元化发展,行业服务的转型,该行业目前处于成长期的快速发展阶段。报告期内，公司主营业务系为住宅、公建项目、学校、部队、写字楼、商业街等提供专业物业经营管理服务，服务客户稳定，经营良好，主营业务突出，公司经营管理层、核心技术人员队伍稳定，未发生