870545_2019_民建股份_2019年年度报告_2020-06-29.pdf

1 2019 年度报告 民建股份 NEEQ:870545 东营民建商业股份有限公司 Dongying Minjian Commercial Co.,Ltd.2 公司年度大事记公司年度大事记 2019 年度,为丰富经营业态，给顾客提供多方位的购物环境，民建股份分别引进旭力健身俱乐部和两家一站式购物服务品牌。多种业态联合发展将是公司着力打造的行业态势，逐步向综合业态发展。“一站式购物服务”将会成为公司经营发展的主要服务模式。3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .9 9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重要事项重要事项 .2020 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2323 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .2525 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .2626 第九节第九节 行业行业信息信息 .2929 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3030 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .3535 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、民建股份 指 东营民建商业股份有限公司 民建购物广场 指 东营民建商业股份有限公司旗下的民建购物广场 民建时尚广场 指 东营民建商业股份有限公司民建时尚广场 股东大会 指 东营民建商业股份有限公司股东大会 董事会 指 东营民建商业股份有限公司董事会 监事会 指 东营民建商业股份有限公司监事会 主办券商 指 方财富证券股份有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 东营民建商业股份有限公司章程 管理层 指 东营民建商业股份有限公司董事、监事、高级管理人员 本期期末 指 2019 年 12 月 31 日 本期期初 指 2019 年 1 月 1 日 上年同期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 报告期、本期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 元、万元 指 人民币元、人民币万元 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人陈建平、主管会计工作负责人田红敏及会计机构负责人（会计主管人员）田红敏保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中准会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 1、租赁物业租赁期限的风险 零售分销网络的建设在很大程度上取决于能否在人口密度高及人流畅旺且交通便利的地点开设门店。由于在每一个城市符合上述条件的地点不是很多，租金相对较高，且该等门店均需经过一定的培养期，才能达到较好的盈利能力。因此，门店地理位置对本公司的业务经营具有重大影响。公司共经营 2 家百货广场，都是通过租赁方式获得各门店的使用权，当部分经营场所租赁到期后，公司有可能面临因租赁期满不能续租所带来的经营风险。2、人才资源风险 百货零售业属于劳动密集型行业，从业人员除了需要具备本行业要求的商品知识、管理技能之外，还必须具备很高的敬业精神、服务精神和从业经验。目前，人才的缺乏往往成为制约百货零售企业发展的一大瓶颈。随着行业竞争的日益加剧以及公司经营规模的发展壮大，公司将面临一定的人才不足与人才流失的风险，尤其是高级专业人才的匮乏，会对公司的正常经营造成不利影响。3、成本持续快速上升的风险 商铺租金和用工费用增长成为成本上涨的两个主要推手。由于位置优越的商业物业的稀缺性以及房地产价格的不断上涨，近年来商业物业的租金也呈现上涨趋势。未来如果公司租赁商铺租金或用工费用出现上涨，将对公司的经营业绩产生影6 响，将不利于公司的经营和快速扩张，从而对公司的发展形成制约。4、市场竞争风险 近年来，随着我国经济和社会的不断发展，尤其是居民收入和消费水平的不断提高，国内零售行业进入了规模快速扩张阶段。一、二线城市大型零售商品牌扎堆现象突出，导致市场基本饱和，竞争异常激烈，零售行业同质化严重，新的可供开发建设大型卖场的店址不易寻找，大型零售企业开始寻求通过在三、四线城市扩张实现突围。5、实际控制人不当控制风险 东营民建大厦集团有限公司持有公司 488.37 万股，持股比例为 48.84%，为公司控股股东；陈建平先生拥有民建集团 60%股权，且作为董事长实际管理公司的日常经营，为公司实际控制人。如果未来公司实际控制人利用其拥有的公司实际控制权对公司发展规划、经营思路、管理方式等进行不当控制，或者对公司的发展规划、经营思路、管理方式等决策出现失误，将给公司经营及未来发展带来一定风险。6、业务区域集中的风险 公司作为区域性零售企业，经营范围相对集中，业务具有明显的区域特征，两家门店全部分布在东营市东城。虽然近年来，东营市经济发展情况良好，经济增速较快，城镇居民人均可支配收入不断增加，但是，如果东营市东城经济发展速度、消费水平及市场规模等发生不利变化，可能对公司经营带来不利影响。7、宏观经济下滑和新兴业态冲击带来的风险 近年来国内宏观经济面临下行压力，消费者购买力下降，对公司所处的商业流通领域的需求带来直接影响。与此同时，传统业态受到电子商务等新兴业态的冲击，抢占了部分传统零售渠道的市场份额。公司不可避免地受到宏观经济下行和新兴业态冲击的双重压力。本期重大风险是否发生重大变化：否 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 东营民建商业股份有限公司 英文名称及缩写 Dongying Minjian Commercial Co.,Ltd.证券简称 民建股份 证券代码 870545 法定代表人 陈建平 办公地址 东营市东城辽河路 139 号 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 韩庆江 职务 董秘 电话 0546-8338610 传真 0546-8338610 电子邮箱 公司网址-联系地址及邮政编码 东营市东城辽河路 139 号/257091 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2005 年 11 月 8 日 挂牌时间 2017 年 1 月 19 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）F 批发和零售业-F52 零售业-F521 综合零售-F5211 百货零售 主要产品与服务项目 商业零售 普通股股票转让方式 集合竞价转让 普通股总股本（股）10,000,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 东营民建大厦集团有限公司 实际控制人及其一致行动人 陈建平、东营民建大厦集团有限公司 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 913705007823138288 否 8 注册地址 东营市东城辽河路 139 号 否 注册资本 10,000,000 元 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 东方财富证券 主办券商办公地址 上海市徐汇区宛平南路 88 号金座 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 中准会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 牛忠党、姜俊艳 会计师事务所办公地址 北京市海淀区首体南路 22 号楼 4 层 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 原股东东营民建大厦集团有限公司因债务原因将所持公司 4,883,700 股押于债权人，于 2019 年 6 月28 日被东营经济技术开发区人民法院冻结，并于 2019 年 12 月 27 日 10 时至 2019 年 12 月 28 日 10 时止（延时除外）在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，截至 2019 年 12 月 28 日 10 时，因无人参与拍卖，本次网络拍卖宣告流拍。2020 年 1 月 8 日东营经济技术开发区人民法院在中国证券登记结算有限公司办理司法过户，从而使得公司控股股东由东营民建大厦集团有限公司变更为边建峰。原股东东营民建大厦集团有限公司因债务原因将所持公司 48,83,700 股质押于债权人，于 2019 年 6月 28 日被东营经济技术开发区人民法院冻结，并于 2019 年 12 月 27 日 10 时至 2019 年 12 月 28 日 10时止（延时除外）在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，截至 2019 年 12 月 28 日 10 时，因无人参与拍卖，本次网络拍卖宣告流拍。2020 年 1 月 8 日东营经济技术开发区人民法院在中国证券登记结算有限公司办理司法过户，从而使得公司实际控制人由陈建平变更为边建峰。9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 24,913,889.50 28,076,837.51-11.27%毛利率%32.08%27.98%-归属于挂牌公司股东的净利润 368,384.09-1,248,691.27-129.50%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 373,384.09-1,327,201.20-128.13%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）3.65%-11.84%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）3.70%-12.59%-基本每股收益 0.04-0.12-二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%资产总计 25,242,531.22 24,749,364.67 1.99%负债总计 14,956,290.83 14,831,508.37 0.84%归属于挂牌公司股东的净资产 10,286,240.39 9,917,856.30 3.71%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.03 0.99 4.04%资产负债率%（母公司）59.25%59.93%-资产负债率%（合并）59.25%59.93%-流动比率 1.35 1.29-利息保障倍数 -三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额-5,100,631.81 1,834,758.09-378.00%应收账款周转率 6.10 7.36-存货周转率 14.28 7.75-10 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%1.99%-8.44%-营业收入增长率%-11.27%-14.89%-净利润增长率%-129.50%-480.1%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 10,000,000 10,000,000 0%计入权益的优先股数量 0 0 0%计入负债的优先股数量 0 0 0%六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 0 其他营业外收入和支出-5,000 非经常性损益合计非经常性损益合计-5,000 所得税影响数 少数股东权益影响额（税后）非经常性非经常性损益净额损益净额-5,000 七、补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 八、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 应收票据及应收账款 3,336,081.99 应收票据 应收账款 3,336,081.99 应收款项融资 11 应付票据及应付账款 6,594,648.85 应付票据 应付账款 6,594,648.85 小计 9,930,730.84 9,930,730.84 资产减值损失 43,464.18 资产减值损失（损失以“-”号填列）-43,464.18 小计 43,464.18-43,464.18 12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 本公司属于商贸流通行业的批发和零售商，公司主要业务以销售批发服装、鞋帽、箱包等货品为主。目前公司拥有两家商场，营业面积 3 万平方米，公司拥有稳定的销售和管理团队。公司收入来源基于通过三种销售模式获得，其中，公司的联营模式的利润来源主要是对销售额的扣点分成，自营模式的利润来源主要是商品进销差价，租赁模式的利润来源主要是租金扣除物业成本后的余额。未来，公司将以现有的模式为基础，不断探索和寻求新的经营和营销模式。具体模式如下：（一）联营模式 联营是指和供应商或厂家合作经营的方式，由品牌供应商或厂家在门店内指定区域设立品牌专柜，提供相应的商品，公司对供应商和供应链进行管理，在销售实现后，由从销售收入中按照约定的扣点比例分配销售所得的一种经营模式，期间所产生的费用，按合同约定执行，一般由合作供应商承担。目前，公司联营客户主要以运动、休闲品牌为主，如李宁、乔丹、童装集合店、以纯等。（二）自营模式 自营是指公司直接向供应商或厂家采购商品，并自行负责商品的物流、存货管理和销售，公司承担与商品相关的风险和收益，并以赚取进销差价为盈利模式。自营模式下，购进商品验收入库后纳入库存管理，自营商品进、销、存由公司专门的海信软件系统对单个品种商品进行管理，自营商品由专门的负责人进行日清月结，月末做到账实、账表、账期相符。2019 年度自营业务相对减少，主要自营品牌以服装、鞋为主，如琴曼、金利来、梦特娇、婉怡等品牌。（三）租赁模式 租赁是指公司将部分经营场地对外租赁，利润来自于租金扣除物业成本后的余额，租金水平主要受地区、商圈、经营业绩等因素影响，在合同期内保持相对稳定。租赁对象的选择主要以需求为导向，与商场形成配套、联动服务，租赁对象主要包括服装、百货、餐饮、银行、大药房、早教中心、文体培训等，满足顾客多样化、便捷化的消费需求。目前，租赁商户相对稳定，主要以银行、培训学校等单位租赁为主，租期一般签订时间为 3-5 年，如东营市农业银行东城支行、东营莱商村镇银行股份有限公司、中信银行股份有限公司东营分行、东营艺海琴行有限公司等。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 13 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 2019 年公司营业收入比 2018 年度有所下滑，主要原因是公司在本地零售行业商品同质化严重，外地大型零售企业在本地扩张，零售业受淘宝、京东等电商购物平台的影响。公司一直在探索适合自己经营模式，逐步缩减无利润的自营业务，以及难以控制的联营客户，加大租赁客户，逐步降低经营成本，提高收入以获取最大利润。1.公司 2019 年度的营业收入为 2,491.39 万元，比 2018 年度下降 11.27%，主要有两方面原因：（1）实体零售业受电商购物平台冲击较大，导致公司业绩下滑；（2）公司在自营、联营模式下的销售额减少，对于租赁客户给予了租赁让利。公司 2019 年度的营业总成本为 2,461.63 万元，比 2018 年度减少了 16.16%，主要原因是销售费用、管理费用减少。报告期内，公司销售费用比上年度减少 86.79 万元，主要原因是在减少自营品牌后，自营条线的工作人员减少，工资支出减少。管理费用较上年度减少 55.61 万元，主要原因是人员减少造成的公司支出减少。公司 2019 年度的净利润为 36.84 万元，相比于 2018 年度的-124.87 万元，2019 年公司实现了扭亏为盈，主要原因是租赁成本、水电成本、公司费用减少所致。2.截至 2019 年末，公司总资产为 2,524.25 万元，比上年末增加了 1.99%；公司总负债为 1,495.63 万元，比上年末增加了 0.84%；公司净资产为 1,028.62 万元，比上年末增加了 3.71%。公司总体的资产负债结构保持稳定，未发生明显波动。3.2019 年度，公司经营活动产生的现金流量净额为-510.06 万元，较 2018 年度减少了 693.54 万元，主要有两方面原因：（1）报告期提前预付东营民建大厦集团有限公司租赁费；（2）李先海等租赁户欠交租金以及山东胜利油田胜大超市有限公司欠货款。4.面对当前零售业严峻的经营形式,公司董事会及管理层上下一致积极寻找新的经营模式及利润增长点,新引进孕婴童一体化服务中心、与大型新零售厂商宁波罗蒙制衣有限公司强强联合经营、逐步淘汰不盈利的自营品牌，转为易于管理的租赁品牌，另外抽出部分资金对公司外墙面进行装修提升整体形象，增加顾客舒适度，间接增加客流量，确保企业经济效益稳中有长。(二二)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 本期期初本期期初 本期期末与本期期本期期末与本期期初金额变动比例初金额变动比例%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%货币资金 4,293,164.26 17.01%9,994,201.19 40.38%-57.04%应收票据 应收账款 4,464,263.47 17.69%3,336,081.99 13.48%33.82%存货 572,480.84 2.27%1,797,328.71 7.26%-68.15%投资性房地产 长期股权投资 固定资产 885,838.15 3.51%891,592.16 3.60%-0.65%在建工程 短期借款 长期借款 14 预付款项 10,533,483.72 41.73%3,556,429.72 14.37%196.18%其他应收款 307,346.35 1.22%355,581.24 1.44%-13.57%长期待摊费用 4,183,529.03 16.57%4,661,698.15 18.84%-10.26%资产总计 25,242,531.22 24,749,364.67 1.99%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1.货币资金：截至 2019 年末，公司货币资金比上年末减少了 57.04%，主要原因是提前预付东营民建大厦集团有限公司租赁费。2.应收账款：截至 2019 年末，公司应收账款比上年末增加了 33.82%，主要原因是李先海等租赁户欠交租金以及山东胜利油田胜大超市有限公司欠货款。3.存货：截至 2019 年末，公司存货比上年末减少了 68.15%，主要原因是公司淘汰部分自营品牌所致。4.预付账款：截至 2019 年末，公司预付账款比上年末增加了 196.18%,主要原因是提前预付东营民建大厦集团有限公司租赁费所致。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例%金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%营业收入 24,913,889.50-28,076,837.51-11.27%营业成本 16,920,972.98 67.92%20,220,014.41 72.02%-16.32%毛利率 32.08%-27.98%-销售费用 1,483,182.77 5.95%2,351,103.84 8.37%-36.92%管理费用 6,121,088.28 24.57%6,677,213.74 23.78%-8.33%研发费用 0.00 0.00%0.00 0.00%-财务费用-6,340.64-0.03%-15,467.91-0.06%-59.01%信用减值损失-25,135.58-0.10%-资产减值损失 0 0%-43,464.18 -0.15%-100.00%其他收益 100,949.66 0.41%0 0%0%投资收益 公允价值变动收益 资产处置收益 汇兑收益 营业利润 373,384.09 1.50%-1,327,201.20-4.73%-128.13%营业外收入 0 0%106,071.22 0.38%-100.00%营业外支出 5,000 0.02%27,561.29 0.10%-81.86%净利润 368,384.09 1.48%-1,248,691.27-4.45%-129.50%项目重大变动原因项目重大变动原因：1.营业收入：公司 2019 年度的营业收入比 2018 年度减少 316.29 万元，主要有两方面原因：（1）实15 体零售业受电商购物平台冲击较大，导致公司业绩下滑；（2）公司在自营、联营模式下的销售额减少，对于租赁客户给予了租赁让利。2.营业成本：公司 2019 年度的营业成本比 2018 年度减少 329.90 万元，主要是公司自营、联营模式的销量减少导致的成本减少。3.销售费用：报告期内，公司销售费用比上年度减少 86.79 万元，主要原因是在减少自营品牌后，自营条线的工作人员减少，工资支出减少。4.管理费用：管理费用较上年度减少 55.61 万元，主要原因是人员减少造成的公司支出减少。5.营业利润：公司 2019 年度的营业利润比 2018 年度增加 170.06 万元，实现了扭亏为盈，主要有两方面原因：（1）优质客户带来的租赁收入增加；（2）租赁业务的成本下降。6.净利润：公司 2019 年度的净利润为 36.84 万元，相比于 2018 年度的-124.87 万元，2019 年公司实现了扭亏为盈，主要原因有两方面：（1）优质客户带来的收入增加；（2）营业成本、费用减少。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例%主营业务收入 24,702,042.93 27,653,572.40-10.67%其他业务收入 211,846.57 423,265.11-49.95%主营业务成本 16,920,972.98 20,220,014.41-16.32%其他业务成本 0 0 0%按产品分类分析按产品分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同本期与上年同期金额变动比期金额变动比例例%收入金额收入金额 占营业占营业收入的收入的比比重重%收入金额收入金额 占营业收入占营业收入 的比重的比重%自营销售 1,217,527.18 4.89%2,622,154.74 9.34%-53.57%联营销售 6,499,666.71 26.09%8,645,287.00 30.79%-24.82%租赁收入 16,984,849.04 68.17%16,386,130.66 58.36%3.65%物业收入 211,846.57 0.85%423,265.11 1.51%-49.95%合计 24,913,889.50 100.00%28,076,837.51 100.00%-11.27%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：1.主营业务收入：公司 2019 年度主营业务收入为 2,470.20 万元，比 2018 年度减少了 10.67%，一方面原因是公司的自营、联营业务受行业市场影响收入下降，另一方面原因是公司在租赁业务中给予客户部分让利。2.其他业务收入：公司 2019 年度其他业务收入为 21.18 万元，相比于 2018 年度的 42.33 万元下降了49.95%，主要原因是 2019 年民建购物广场的代管费 23.58 万元并入租赁成本。3.主营业务成本：公司 2019 年度的主营业务成本为 1,692.10 万元，比 2018 年度下降了 16.32%，主要是自营、联营业务销售收入的下降导致的成本降低。16 (3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占年度销售占比比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 山东胜利油田胜大超市有限公司 1,876,892.33 7.53%否 2 山东力威经贸有限公司 1,853,104.62 7.44%否 3 东营优动商贸有限公司 1,446,944.55 5.81%否 4 中信银行股份有限公司东营分行 1,068,444.06 4.29%否 5 东营莱商村镇银行股份有限公司 1,068,443.24 4.29%否 合计合计 7,313,828.80 29.36%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占年度采购占比比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 东营民建大厦集团有限公司 5,700,731.46 33.69%是 2 山东金辰建设集团有限公司 3,821,342.02 22.58%否 3 山东力威经贸有限公司 1,657,626.28 9.80%否 4 国网山东省电力公司东营供电公司 1,242,327.86 7.34%否 5 东营优动商贸有限公司 1,234,089.98 7.29%否 合计合计 13,656,117.60 80.70%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例%经营活动产生的现金流量净额-5,100,631.81 1,834,758.09-378%投资活动产生的现金流量净额-675,363.06-549,138.36 22.99%筹资活动产生的现金流量净额 0 0 现金流量分析现金流量分析：1.经营活动产生的现金流量净额：报告期经营活动产生的现金流量净额比去年同期减少 693.54 万元，变动比例-378%，主要原因一是报告期提前预付东营民建大厦集团租赁费，二是部分租赁户欠交租金。2.投资活动产生的现金流量净额：报告期投资活动产生的现金流量净额比去年同期增加 12.62 万元，变动比例 22.99%，主要原因是今年固定资产更新改造导致现金流出增加所致。(三三)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 无 2 2、合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人、合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人 是 否 17 (四四)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (五五)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 1.财政部分别于2019年4月30日和2019年9月19日发布了关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知（财会（2019）6号），对一般企业财务报表格式进行了修订。本公司将资产负债表中“应收票据及应收账款”行项目拆分为“应收票据”“应收账款”“应收款项融资”三个行项目列示；“应付票据及应付账款”行项目拆分为“应付票据”“应付账款”两个行项目列示；将利润表中“资产减值损失”行项目的列报行次进行了调整；比较数据相应调整。2.财政部于2017年3月31日颁布关于印发修订企业会计准则第22号金融工具确认和计量的通知（财会20177号）、关于印发修订 企业会计准则第23号金融资产转移 的通知（财会20178号）、关于印发修订企业会计准则第24号套期会计的通知（财会20179号）；于2017年5月2日颁布关于印发修订企业会计准则第37号金融工具列报的通知（财会201714号）。本公司自2019年1月1日起执行该等准则，对2019年1月1日以前存在的金融工具按该等准则进行追溯调整，涉及前期比较财务报表数据与该等准则要求不一致的，本公司无需调整。金融工具原账面价值和在该等准则首次执行日的新账面价值之间的差额，应当计入2019年报告期间的期初留存收益或其他综合收益。本公司执行上述准则在本报告期内无重大影响。三、三、持续持续经营经营评价评价 公司拥有更丰富的本地经营经验，通过多年的发展，已占据市区核心商业中心等黄金地段，比外来者拥有更广泛的顾客基础和更多本地供应商资源，更熟悉本地消费者的消费心理和品牌偏好。近几年在零售业受淘宝、电商等冲击影响下，公司收入一直处于降低趋势；2019 年营业收入 2,491.39 万元，比2018 年降低 11.27%；2018 年营业收入 2,807.68 万元，比 2017 年降低 14.89%。虽然公司业绩有所下降，但公司仍具有以下几方面的经营优势：1综合竞争实力强。根据东营市商务局商业网点调查资料，目前东营市东城区各类商业网点 2000多个，其中，营业面积 5000 平方米以上的 12 个。其中，民建商业股份有限公司 2 个，单体面积分别居第 4 位、第 5 位，总体营业面积居第 4 位；2.区位优势明显，拥有丰富的本地经营经验。公司 2 个网点所在地段位于东城核心商圈和居住密集区域，便利性突出，商场周围设立银行、农贸市场、餐饮、娱乐等配套项目，区域品牌优势日趋明显，知名度、信誉度和美誉度不断提升，综合竞争实力较强。自 2005 年民建购物广场开业以来，董事长陈建平和管理团队一直专注于商场百货等连锁业务的经营与发展。经过多年的努力，拥有广泛的群众基础和充足的供应商资源，了解当地的消费习惯和消费需求，熟悉当地消费市场，使得公司得到工薪阶层、社区居民等中低档消费者的广泛认可。3.消费客户稳定。公司市场定位清晰准确，差异化竞争务实有效，公司坚持“中档定位，面向工薪，服务百姓”的经营战略，与主要竞争对手错位经营，形成了特色鲜明的大众消费服务模式，致力于为顾客提供高性价比的商品。“平价”、“退换优先”、“无条件退换”和“先行赔付”等制度，信誉高，服务好，得到了中档消费者的广泛、长期认可。民建二店安和菜市是东营市首家社区级标准化菜市场，为顾客提供了更多便利性服务。部分顾客已经形成对民建的消费依赖，形成了民建的核心竞争力，具备持续18 发展的能力。4.良好的供应商关系。公司追求与供应商的和谐共赢，在利益合理分配的原则下，充分考虑供应商利益，保证与供应商及时准确的进行货款结算。实行商品品牌动态管理，对连续两个月排名倒数前三名和顾客满意度评价靠后的品牌，督促整改和淘汰，保证所引进品牌贴近市场脉搏，动态地满足顾客需求。5在经济新常态下，消费粗放式迅速扩张阶段已经逐步进入尾声，消费精细化发展将成为主流，消费结构升级将成为新的经济增长动力。目前公司正在各门店积极打造 VR 虚拟现实体验馆；同时，营造智能化、大数据分析和个性化营销互动平台，利用顾客的大数据，挖掘消费需求及趋势，实现精准营销，引导消费。公司根据国家产业政策、经济社会发展情况和市场趋势，制订了新的发展规划。拟拓展线下，复制本公司标准化菜市场民建安和菜市模式，在开发区等地开设新网点，搞好社区增值服务，开辟新的发展空间。进军电子商务，融通线上，实现转型升级。6租金成本相对稳定。公司与民建集团签订了长期租赁合同，与金辰房地产公司签订了延期租赁合同，租赁期限延长至 2025 年；租金在合同期内保持相对稳定。因此，公司拥有良好的持续经营能力。四、四、风险风险因素因素 (一一)持续到本年度的持续到本年度的风险因素风险因素 1.租赁物业租赁期限的风险 零售分销网络的建设在很大程度上取决于能否在人口密度高及人流畅旺且交通便利的地点开设门店。由于在每一个城市符合上述条件的地点不是很多，租金相对较高，且该等门店均需经过一定的培养期，才能达到较好的盈利能力。因此，门店地理位置对本公司的业务经营具有重大影响。公司共经营 2家百货广场，都是通过租赁方式获得各门店的使用权，当部分经营场所租赁到期后，公司有可能面临因租赁期满不能续租所带来的经营风险。应对措施：一是公司与出租人签订租约的期限一般为 10 年，而且在同等条件下有优先续租权，这些措施可在很大程度上减少经营场所租赁期满不能续租的经营风险；二是公司可以与房东寻求联营模式，共同运营等解决措施。2.人才资源风险 百货零售业属于劳动密集型行业，从业人员除了需要具备本行业要求的商品知识、管理技能之外，还必须具备很高的敬业精神、服务精神和从业经验。目前，人才的缺乏往往成为制约百货零售企业发展的一大瓶颈。随着行业竞争的日益加剧以及公司经营规模的发展壮大，公司将面临一定的人才不足与人才流失的风险，尤其是高级专业人才的匮乏，会对公司的正常经营造成不利影响。应对措施：公司制定人才战略储备计划，通过聘请专业机构对本公司人员培训、学习，提高自身技能外，还通过引进大型商超高级专业技术人才，吸引小型现有商超具有工作经验的服务人员，招聘专业对口的大专院校应届毕业生等有效手段储备人才，为公司发展壮大，做好基础。3.成本持续快速上升的风险 商铺租金和用工费用增长成为成本上涨的两个主要推手。由于位置优越的商业物业的稀缺性以及房地产价格的不断上涨，近年来商业物业的租金也呈现上涨趋势。未来如果公司租赁商铺租金或用工费用出现上涨，将对公司的经营业绩产生影响，将不利于公司的经营和快速扩张，从而对公司的发展形成制约。应对措施：一是提高公司毛利率，增加收入，公司今后将增加自营业务比重，通过与服装加工厂合作，创建自有名牌。自有品牌的优势主要体现在：（1）减少品牌代理费用，（2）减少供应商中间加价费用，（3）减少同一商场同质化问题，（4）防范毛利率下降等；二是通过互联网销售平台，贯通线上先下一体化，增加智能结算系统，减少用工成本等方式。19 4.市场竞争风险 近年来，随着我国经济和社会的不断发展，尤其是居民收入和消费水平的不断提高，国内零售行业进入了规模快速扩张阶段。一、二线城市大型零售商品牌扎堆现象突出，导致市场基本饱和，竞争异常激烈，零售行业同质化严重，新的可供开发建设大型卖场的店址不易寻找，大型零售企业开始寻求通过在三、四线城市扩张实现突围。应对措施：一是通过加盟等方式与全国大型连锁超市、电商平台合作；二是公司市场定位清晰准确，差异化竞争务实有效，公司坚持“中档定位，面向工薪，服务百姓”的经营战略，与主要竞争对手错位经营，形成了特色鲜明的大众消费服务模式，致力于为顾客提供高性价比的商品。5.实际控制人不当控制风险 东营民建大厦集团有限公司持有公司 488.37 万股，持股比例为 48.837%，为公司控股股东；陈建平先生拥有民建集团 60%股权，且作为董事长实际管理公司的日常经营，为公司实际控制人。如果未来公司实际控制人利用其拥有的公司实际控制权对公司发展规划、经营思路、管理方式等进行不当控制，或者对公司的发展规划、经营思路、管理方式等决策出现失误，将给公司经营及未来发展带来一定风险。应对措施：一是严格按照法律法规的要求，不断完善法人治理结构，健全内控制度，确保公司规范运作；二是公司制定了各项规章制度，进一步完善公司规范治理；三是公司股东大会、董事会、监事会的召集、召开、表决程序均符合法律法规及公司章程的有关规定，重大经营决策、投资决策均按照公司章程及相关规定进行。6.业务区域集中的风险 公司作为区域性零售企业，经营范围相对集中，业务具有明显的区域特征，两家门