835800_2019_万联生活_2019年年度报告[2020-017]_2020-04-27.pdf

1 2019 年度报告 万联生活 NEEQ:835800 万联生活服务集团股份有限公司 Wonder-life Service Group Co.,Ltd.2 公司年度大事记公司年度大事记 中国物业管理协会 2019 年开展物业服务企业测评研究研究工作中，根据2019 物业服务企业发展指数测评报告发布结果，万联生活排名第 227 位 万联生活 2019 年开始陆续建设第二代呼叫中心。第二代呼叫中心将原业主咨询、报修、投诉等功能通过统一化云中心、云平台和传输网络实现信息全面贯通整合，从而打破信息孤岛，给物业消防安全防护、险情预警、作战指挥以支撑实现了“一张图、大数据、可视化”的现代信息化管理。”万联生活于 2019 年 5 月 10 日经中共大庆市萨尔图万宝街道工作委员会批复，成立党支部。多次开展“不忘初心、牢记使命”等主题教育，夯实基层，打造一只过硬的团队。2019 年公司相继在苏州、晋中、哈尔滨、成都市设立的分公司和控股子公司，截至 2019年12月31日，公司已在 8 个省及直辖市建立了 23 个子分公司，逐步将物业管理版图由东北地区向中东部地区扩展。万联生活在 2019 年实际的物业服务过程中，开始运用停车机器人、大堂接待机器人、室内尘推洗地机器人、地库洗地机器人等智能化设备提升项目的形象及服务质量，提高工作效率，打造大脑智能化、四肢机械化的新兴物业模式。3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .6 6 第二节第二节 公司概况公司概况 .9 9 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .1111 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1414 第五节第五节 重要事项重要事项 .2424 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2828 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .3030 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .3232 第九节第九节 行业信息行业信息 .3636 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3636 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .4444 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 万联生活、本公司或公司 指 万联生活服务集团股份有限公司 明道物业 指 大庆市明道智园居民服务有限公司 北京万联 指 北京万联恒德物业管理顾问有限责任公司 大庆万联 指 大庆万联恒德物业服务有限公司 天鸿万联 指 北京天鸿万联投资管理有限公司 沈阳万联 指 沈阳万联恒德物业管理有限公司 沈阳丰华 指 沈阳丰华物业管理有限公司 大庆快点 指 大庆快点小子电子商务有限公司 晋中物业 指 晋中首创学园物业管理有限公司 晋开物业 指 山西晋开万联物业服务有限公司 四川智源 指 四川万联智源物业服务有限公司 苏州智源 指 苏州市万联智源物业服务有限公司 山西晋美万联 指 山西晋美万联物业服务有限公司 杭州快点 指 杭州温灿电子商务有限公司 沈阳快点 指 沈阳快点小子电子商务有限公司 山西快点 指 山西快点小子电子商务有限公司 山西万联 指 山西万联恒德物业服务有限公司 河南恒德 指 河南恒德物业服务有限公司 杭州分公司 指 万联生活服务集团股份有限公司杭州分公司 桐乡分公司 指 万联生活服务集团股份有限公司桐乡分公司 郑州分公司 指 万联生活服务集团股份有限公司郑州分公司 哈尔滨分公司 指 万联生活服务集团股份有限公司哈尔滨分公司 苏州分公司 指 万联生活服务集团股份有限公司苏州分公司 成都分公司 指 万联生活服务集团股份有限公司成都分公司 杭州德宏物业 指 杭州德宏物业服务有限公司 杭州彩家物业 指 杭州彩家物业管理有限公司 宁波倍安恩物业 指 宁波倍安恩物业服务有限公司 澳龙一部 指 大庆市澳龙房地产开发有限公司委托的澳龙一、二、三期住宅小区项目 唯美主邑小区 指 黑龙江省顺峰房地产开发有限公司委托的住宅小区项目 亿海阳光 指 辽宁亿森房地产开发有限公司委托的住宅小区项目 奥维馨苑 指 黑龙江省义耕房地产开发集团股份有限公司委托的住宅小区项目 时代丽景 指 黑龙江省义耕房地产开发集团股份有限公司委托的住宅小区项目 惠民苑 指 大庆市居住区整理有限公司委托的住宅小区项目 新民半岛小区 指 余杭区新明半岛业主大会委托的住宅小区项目 心意广场小区 指 北干街道星都社区心意广场业主委员会委托的住宅小区项目 5 湘湖人家小区 指 湘湖人家小区业主委员会委托的住宅小区项目 鑫丰雍景豪城 指 沈阳鑫丰富俪城房屋开发有限公司委托的住宅小区项目“APP（WeChat）+ERP +Database”系统软件 指 使物业管理软件与零售业 ERP 系统对接，并在此基础上搭建起电商 APP 模块的系统软件 实际控制人 指 李天舒先生 章程、公司章程 指 万联生活服务集团股份有限公司章程 证监会、中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 企业会计准则 指 财政部发布的企业会计准则基本准则（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006 年2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定 主办券商 指 首创证券有限责任公司 元、万元 指 人民币元、万元 6 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人宿佩芳、主管会计工作负责人李天舒及会计机构负责人（会计主管人员）唐喜艳保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 1、实际控制人不当控制的风险 实际控制人为李天舒，其控制公司 60.17%的股份，处于绝对控股地位。公司虽已制定了一整套规范制度以完善公司的内部控制和管理结构，但公司实际控制人仍有可能利用控股地位，通过行使表决权对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能影响公司的正常经营，为公司的持续健康发展带来风险。2、公司治理风险 有限公司阶段公司仅设立执行董事和监事会，公司治理存在不规范的情况。股份公司成立后，公司成立了董事会和监事会，制定并完善了公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则、关联交易管理制度等制度，新的制度对公司治理提出了更高的要求，但股份公司成立时间较短，可能存在短期内无法彻底贯彻新制度引致的公司治理不规范、内部控制制度不能有效执行的风险。3、核心管理人员流失风险 公司物业管理服务工作是以员工为核心开展的，其中包括项目管理人员和物业服务人员等，相关人员的频繁流动会降低公司的服务质量，使客户的满意度降低，将对公司的声誉和后续业绩表现带来负面影响。4、突发事件或自然灾害的风险 如发生火灾、爆炸、停电等突发事件或大风、暴雪、暴雨、地震等自然灾害，可能会给客户的财物、设备设施造成损害，并产生人身安全方面的隐患，可能会导致公司物业管理经营风险7 的增加。5、业务分包风险 根据物业管理条例要求以及签订的物业服务合同中的约定，公司将部分业务委托给该领域的分包公司，这可以提升公司业务的灵活性。尽管公司在业务分包合同中对服务质量等相关条款进行了规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。6、市场竞争风险 目前我国物业管理行业的集中度较低，市场竞争较为激烈，国内拥有一级资质的物业管理企业超过 1,000 家。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有品牌的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能将在未来的市场竞争中处于不利地位。7、公司人员管理风险 物业管理行业属于劳动密集型行业，提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，因此物业管理行业人员管理难度较大。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，但是如果公司不能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。8、劳务成本上涨风险 公司主营业务成本主要以人工成本为主，近年工资水平的持续上涨，公司的人力成本和业务分包成本不断上升。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力。尽管公司采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。9、现金收款的资金管理风险 报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易，涉及现金收款的客户主要系住宅物业的小业主，尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的资金管理风险。10、应收账款余额较大的风险 报告期内，公司应收账款总额较大，占流动资产和总资产比重相对较高。同时，随着公司业务量的增加，期末应收账款的规模也在加大。虽然公司应收账款账龄绝大部分在一年以内，但公司应收账款总额占比相对较高，若发生坏账，将对公司经营产生不利影响。11、新业务拓展风险 报告期内，公司在传统的物业服务体系的基础上，开展“互联网+社区”的新业务模式，建立以移动互联网技术为主要特征的“社区 O2O”模式，积极拓展开发各种与社区服务相关的全新的业务板块，最终成为以物业管理为依托，以移动互联技术为工具，充分利用社区各类资源解决社区居民需求的“社区综合运营商”。但新业务的拓展对公司的管理、技术均提出了较高的要求，如8 果公司的人员素质、组织结构、管理能力等不能迅速满足发展新业务的要求，公司可能会面临因业务模式改变带来的经营风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 9 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 万联生活服务集团股份有限公司 英文名称及缩写 Wonder-life Service Group Co.,Ltd.证券简称 万联生活 证券代码 835800 法定代表人 宿佩芳 办公地址 大庆市萨尔图区东风新村时代广场时代丽景 1-07 号楼一层大厅右侧 说明：根据公司发展需要，2019 年 6 月 14 日公司第二届董事会第六次会议和 2019 年 6 月 30日公司 2019 年第四临时股东大会，审议通过了关于的议案，将原公司中文名称“黑龙江省万联生活服务股份有限公司”变更为“万联生活服务集团股份有限公司”；将原公司英文名称“Heilongjiang Wonder-Life Services Co.,Ltd”，变更为“Wonder-life Service Group Co.,Ltd.”，证券简称和证券代码保持不变。2019 年 7 月 25 日正式在全国中小企业股份转让系统进行公司名称变更。二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 张蓉 职务 董事会秘书 电话 010-84086117-210 传真 无 电子邮箱 公司网址 无 联系地址及邮政编码 北京市东城区东四十条 68 号 100007 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 1999 年 10 月 29 日 挂牌时间 2016 年 2 月 5 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K 房地产业K70 房地产业K702 物业管理K7020 物业管理 主要产品与服务项目 清洁服务、停车库经营、停车管理与服务及市场物业管理。依托基础物业管理业务，以移动互联网为工具，利用社区潜在的非传统性资源，开展“社区电商”、“社区环保”和“社区金融”业务。普通股股票转让方式 集合竞价转让 普通股总股本（股）52,551,887 优先股总股本（股）0 10 做市商数量 0 控股股东 李天舒 实际控制人及其一致行动人 李天舒 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 912306007166448804 否 注册地址 大庆市萨尔图区东风新村时代广场时代丽景 1-07 号楼一层大厅右侧 否 注册资本 52,551,887 是 五、五、中介机构中介机构 主办券商 首创证券 主办券商办公地址 北京市西城区德胜门外大街 115 号 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 李豫龙、张静 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 11 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 172,460,815.44 139,567,067.87 23.57%毛利率%25.90%27.08%-归属于挂牌公司股东的净利润 15,935,252.54 11,873,489.45 34.21%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 15,698,657.05 11,921,444.62 31.68%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）18.80%20.21%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）18.52%20.29%-基本每股收益 0.31 0.24 14.81%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%资产总计 165,397,202.47 111,892,849.22 47.82%负债总计 63,546,745.44 42,571,932.44 49.27%归属于挂牌公司股东的净资产 95,630,952.20 64,660,700.16 47.90%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.82 1.46 24.66%资产负债率%（母公司）41.45%31.91%-资产负债率%（合并）38.42%38.05%-流动比率 1.69 1.82-利息保障倍数-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 14,198,705.55 1,484,613.25 856.39%应收账款周转率 3.03 3.73-存货周转率 254.27 164.44-12 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%47.82%14.08%-营业收入增长率%23.57%61.02%-净利润增长率%29.64%-17.82%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 52,551,887 44,433,332 18.27%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动性资产处置损益 15,175.42 计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 655,218.10 除上述各项之外的其他营业外业务收入和支出-347,147.85 其他符合非经常性损益定义的损益项目 非经常性损益合计非经常性损益合计 323,245.67 所得税影响数 29,738.82 少数股东权益影响额（税后）56,911.36 非经常性非经常性损益净额损益净额 236,595.49 七、补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 13 八、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 应收票据及应收账款 43,374,185.77 0 应收票据 0 0 应收账款 0 43,374,185.77 应付票据及应付账款 3,689,536.55 0 应付票据 0 0 应付账款 0 3,689,536.55 财政部于 2019 年 4 月、9 月分别发布了关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知（财会20196 号）、关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的通知（财会201916 号），对一般企业财务报表、合并财务报表格式作出了修订，本公司已根据其要求按照一般企业财务报表格式（适用于已执行新金融准则、新收入准则和新租赁准则的企业）、合并财务报表格式编制财务报表。本公司已按照上述通知编制了 2019 年 12 月 31 日的财务报表，并对 2018 年度的财务报表进行了相应调整.14 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司依托传统物业管理业务，在建立优质高效的物业服务体系的基础上，利用社区潜在的非传统性资源，开发各种与生活服务相关的全新的业务板块，最终打造以物业管理为依托，以移动互联技术为工具，利用社区各类资源解决社区居民需求的新型“互联网+社区”业务模式。一、盈利模式 1、传统业务：物业管理作为公司的传统业务模式主要依托自身多年丰富的物业管理经验，以先进的管理模式和周到的服务为住宅小区以及部分政府办公楼、医院和地下车库等提供物业管理服务。公司获取物业管理项目主要通过公开招标的方式取得。在物业服务费用包干制的模式下，项目接管后公司通过采取全面预算管理、物资集中采购、业务分包以及大量采用机械设备等手段，降低人力及经营成本，提高服务品质，完成合同约定的物业管理项目获取收入。2、创新业务：“互联网+社区”业务模式是建立在传统物业服务基础上，利用社区潜在的购买力资源，开展“社区电商”业务。公司利用自有 ERP 系统，采用自营“进销存”的方式，实现采购、进货、仓储、销售、推广、配送、结算和售后服务的全程自我把控。公司凭借较大的进货数量从厂家及一级代理商取得最优的供货价格，通过提供微信团购等多种零售服务方式，为社区自营店节省了行业通道费用和租金，降低了商品损耗，从而实现了社区电商的销售盈利。二、采购模式 1、传统业务：物业服务采购主要包括专项服务采购和物资采购。对物业管理项目中的简单重复性工作，如清洁、秩序维护、绿化养护、电梯维护等工作，公司通过招投标和竞争性谈判的方式，分包给专业服务公司来完成。公司通过对业务分包公司资质、规模、价格等综合评定，选择最优的合作伙伴。公司项目部、品质监察部和呼叫中心对服务情况进行检查监督，对不合格的供应商将依据合同进行限期整改或解除合同，以保证能够提供优质的服务和有效的成本控制。物资采购由公司项目部及各部门制定采购计划，公司特设的采购小组负责物资集中采购，根据供应商提供的原材料按照价格、质量和数量建立了合格供应商名录，通过招投标和竞争性谈判选择合格供方，提高公司的议价能力，降低采购成本。2、创新业务：公司开展的“社区电商”业务所涉及的六大类生活快消商品，通过与厂家及一级代理商的合作，采用社区团购、无账期直购方式批量集中采购，取得具有竞争性的进货价格。三、项目经营模式 1、传统业务：对物业项目公司采用项目部经理负责制的经营模式，以各项目部为单位由公司项目部经理进行经营、管理并进行独立核算。项目部经理负责项目的综合管理及整体物业服务的品质监督。公司依据多年的行业经验制定下发年度绩效考核规定作为全年预定目标的评定标准，以此对项目部经理是否实现预定目标进行考核和奖惩，以保证公司实现业务营运目标。项目经理负责制激发了项目负责人的主观能动性和创新活力，保证了公司总体经营收入和利润的持续稳定增长。2、创新业务：公司对“社区电商”业务采用项目机构层级负责管理的经营模式，通过电商事业部-城市分公司-社区门店-物业项目社区营销网点及社区团购“四级管理”，完成工作计划、方案决策、经营管控及执行落实，实现商品零售从采购、分配、销售、售后的全过程控制，以确保所售商品具有产地直采、质优价廉、售后保障的特点。在提供客户极致体验的基础上，实现客户粘性与消费频次的双提升。四、服务提供模式 1、传统业务：公司在中标签约之后，设立项目部并任命项目经理，按照所签订的物业管理合同,由项目部组织提供相应的物业管理服务。公司通过在服务中嵌入更多的技术手段，提升服务品质。如 2008年开始，公司结合住宅小区的服务特点，在项目管理城市设立“同城呼叫中心”，开启了物业信息化管理的新模式。2014 年公司开始自主研发以移动互联网技术为依托的“APP（WeChat）+ERP+Database”15 系统软件，用手机微信端 APP 平台逐渐替代“同城呼叫中心”的服务功能，进一步优化了物业服务和社区消费模式。2015 年 10 月，手机端“移动物业”和“快点小子”版块正式上线运行，标志着公司建立起了以移动互联网为主要特征的新型物业服务模式。2019 年，根据公司已积累的项目管理经验，结合自身开发优势，公司现已在项目管理城市上线并启用二代“同城呼叫中心”，灵活接入扩展多个项目、多个区域的子监控中心。通过统一化云中心、云平台和传输网络实现信息全面贯通，实现了基于“一张图、大数据、可视化”的消防安全防护、险情预警、作战指挥的物业管理新。2、创新业务：公司在各个在管社区建立了“实体店+虚拟店”的营运模式，为客户提供六大类生活快消品的零售服务。手机端“快点小子”板块主要为用户提供了线上购物方式，用户用手机登录“快点小子”APP 后，浏览商品并下单购买，“快点小子”系统会按照客户家庭地址，选择配送方式，10-15 分钟配送到家。除线上购买外，针对不同的年龄层次和购物习惯，用户也可以通过小区实体店，采用扫码方式进行线下购买。“实体店+虚拟店”的服务方式，可以满足用户多种不同购买方式的需求。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 一、总体经营情况 报告期内，公司根据市场前景和公司战略为导向，同时公司加强内部管理和成本控制，调整了一些无法提高公司运营效率的项目，总结新的市场环境下商业模式，加大对目标市场的跟进。报告期内，公司管理层遵循董事会制定的战略规划和经营计划，积极响应行业建设发展变化，积极开拓市场，提高市场占有率，加强服务质量和内部控制管理。公司的服务质量提到了提升、客户满意度持续提升，市场和品牌影响力又获得了增强。二、经营情况分析 报告期末，公司资产总额为 16,539.72 万元，较年初增长了 47.82%；负债总额为 6,354.67 万元，较年初增长了 49.27%；公司实现营业收入 17,246.08 万元，较上年同期增长 23.57%；净利润为 1,724.45万元，较上年同期增长 29.64%；经营活动现金流量净额为 1,419.87 万元，较上年同期增长 856.39%。三、业务拓展成果 报告期内，公司新设立 3 家分公司哈尔滨分公司、苏州分公司和成都分公司；公司新设立 2 家控股子公司苏州智源和四川智源；公司全资子公司北京万联新设立 1 家控股子公司晋开物业；公司以现金和定向发行股票的方式收购 1 家全资子公司沈阳丰华；报告期内杭州分公司通过招投标新增衡九公寓和南城景园 2 个物业管理项目。公司通过招投标新增大庆市公安局监所管理支队 1 个项目。16 (二二)财务分析财务分析 1.1.资资产负债结构分析产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 本期期初本期期初 本期期末与上年期本期期末与上年期末金额变动比例末金额变动比例%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%货币资金 35,904,194.03 21.71%26,075,733.23 23.30%37.69%应收票据 0 0%0 0%0%应收账款 56,208,686.26 33.98%43,374,185.77 38.76%29.59%存货 376,245.77 0.23%628,981.87 0.56%-40.18%投资性房地产 0 0%0 0%0%长期股权投资 7,497,818.47 4.53%5,668,448.73 5.07%32.27%固定资产 2,467,430.87 1.49%2,095,166.00 1.87%17.77%在建工程 0 0%0 0%0%短期借款 0 0%0 0%0%长期借款 0 0%0 0%0%预付账款 929,500.33 0.56%1,977,629.70 1.77%-53.00%其他应收款 13,914,372.53 8.41%5,500,677.28 492%152.96%其他流动资产 65,766.78 0.04%66,323.24 0.06%-0.84%无形资产 7,095,058.64 4.29%7,989,421.47 7.14%-11.19%长期待摊费用 943,737.91 0.57%1,111,808.43 0.99%-15.12%递延所得税资产 2,292,420.20 1.39%1,413,960.20 1.26%62.13%应付账款 5,389,788.80 3.26%3,689,536.55 3.30%46.08%预收账款 35,297,353.12 21.34%16,118,838.54 14.41%118.98%应付职工薪酬 1,171,282.49 0.71%726,938.70 0.65%61.13%应交税费 7,177,071.65 4.34%6,314,104.91 5.64%13.67%其他应付款 14,511,249.38 8.77%15,722,513.74 14.05%-7.70%资产总计 165,397,202.47 100%111,892,849.22 100%47.82%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、报告期末，公司货币资金期末余额较期初增加 982.85 万元，增长 37.69%，主要系收购沈阳丰华与新增业务管理项目已办理入住导致资金增加。2、报告期末，公司应收账款期末余额较期初增加 1,283.45 万元，增长 29.59%，主要系公司 2019年现金及定向增发股票收购沈阳丰华物业资产和公司拓展的物业管理新项目新增应收物业费、应收开发单位物业服务费，以及部分小区行业特点跨年收费暂未及时回款所致。3、报告期末，公司存货期末余额较期初减少 25.27 万元，下降 40.18%，主要系公司为优化经营管理，提高运营效率，注销了沈阳快点，导致库存减少。4、报告期末，公司长期股权投资较期初增加 182.94 万元，增长 32.27%，主要系对联营企业（山西晋美）持有期间投资损益增加所致。5、报告期末，公司固定资产期末较期初增加 37.23 万元，增长 17.77%，主要系为提供服务品质增加服务工具等固定资产所致。6、报告期末，公司预付款项期末余额较期初减少 104.81 万元，下降 53.00%，主要系公司规模增大17 议价能力增强，无需通过大额预付款获得折扣所致。7、报告期末，公司其他应收款期末余额较期初增加 841.37 万元，增长 152.96%，主要系本公司 2019年业务拓展所取得项目中标后需按合同约定缴纳合同履约保证金所致。8、报告期末，公司长期待摊费用期末余额较期初减少 16.81 万元，下降 15.12%，主要系公司规模增大承接新项目投入大修改造款减少所致。9、报告期末，公司应付账款期末余额较期初增加 170.03 万元，增长 46.08%，主要系公司年末已按会计准则计提分包服务费用，但该部分费用按合同尚未到期支付所致。10、报告期末，公司预收账款期末余额较期初增加 1,917.85 万元，增长 118.98%，主要系本年收购丰华物业、杭州分公司和晋中物业新增物业管理项目预收物业费所致。11、报告期末，公司应付职工薪酬期末余额较期初增加 44.43 万元，增长 61.13%，主要系本年收购丰华拓展业务增加员工所致。12、报告期末，公司应交税费期末余额较期初增加 86.30 万元，增长 13.67%，主要系本年收入增长导致税费增加所致。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期本期与上年同期金额变动比例金额变动比例%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%金额金额 占营业收占营业收入的入的比重比重%营业收入 172,460,815.44-139,567,067.87-23.57%营业成本 127,799,972.24 74.10%101,770,205.65 72.92%25.58%毛利率 25.90%-27.08%-销售费用 846,393.07 0.49%1,479,720.51 1.06%-42.80%管理费用 21,231,773.13 12.31%16,655,845.70 11.93%27.47%研发费用 0 0%0 0%0%财务费用 407,006.46 0.24%260,696.87 0.19%56.12%信用减值损失-2,651,135.64-1.54%0 0%0%资产减值损失-286,289.34-0.17%-2,676,468.77 1.92%-89.30%其他收益 655,579.11 0.38%38,895.32 0.03%1,585.50%投资收益 1,829,369.74 1.06%2,220,592.14 1.59%-17.62%公允价值变动收益 0 0%0 0%0%资产处置收益 15,175.42 0.01%14,703.05 0.01%3.21%汇兑收益 0 0%0 0%0%营业利润 20,977,308.57 12.16%18,402,080.42 13.19%13.99%营业外收入 32,657.04 0.02%61,022.53 0.04%-46.48%营业外支出 379,804.89 0.22%180,721.03 0.13%110.16%净利润 17,244,540.75 10.00%13,302,316.99 9.53%29.64%18 项目重大变动原因项目重大变动原因：1、报告期内公司营业收入较上年同期增长 3,289.37 万元，增长 23.57%，增长原因主要系公司现金和定向发行股份收购沈阳丰华；杭州分公司通过招投标取得了九衡公寓、南城景园 2 个物业管理项目；苏州分公司拓展物业管理项目增加收入；晋中物业新办理入住增加收入；基于以上情况致公司营业收入同比增长。2、营业成本 报告期内公司主营业务成本较上年同期增长 2,602.98 万元，增长 25.58%，主要为随着物业管理项目增加，物业成本亦同步增加所致。3、管理费用 报告期内公司管理费用较上年同期增长 457.59 万元，增长 27.47%，主要系报告期内，因为收购和拓展管理面积增加导致的管理人员增加所致。4、销售费用 报告期内公司销售费用较上年同期减少 63.33 万元，下降 42.80%，主要系优化经营管理，注销沈阳快点等业务导致销售费用减少所致。5、财务费用 报告期内公司财务费用较上年同期增加 14.63 万元，增长 56.12%，主要系新拓展业务收入增加，但同时减少现金结算，手续费增加所致。6、资产减值损失 减产减值损失本期较上年同期增加 239.02 万元，下降 89.30%，主要系在金融工具准则下，公司以预期信用损失为基础，对应收账款按账龄计提减值准备并确认信用减值损失所致。7、其他收益 报告期内公司其他收益较上年同期增加 61.67 万元，增长 1,585.50%，主要系税收优惠减免所致。8、营业利润 报告期内公司营业利润较上年同期增加 257.52 万元，增长 13.99%，主要系公司通过收购沈阳丰华公司、新拓展物业管理新项目收入增长幅度高于成本和费用增长幅度所致。9、营业外支出 报告期内公司营业外支出较上年同期增加 19.91 万元，增长 110.16%，主要系杭州分公司支出赔偿款所致。10、净利润 报告期内净利润较上年同期增长 394.22 万元，增长 29.64%，主要为报告期内新增物业管理项目，营业收入增长幅度高于成本和费用增长幅度所致。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例%主营业务收入 148,208,133.71 115,560,190.74 28.25%其他业务收入 24,252,681.73 24,006,877.13 1.02%主营业务成本 115,146,395.82 87,015,622.67 32.33%其他业务成本 12,653,576.42 14,754,582.98-14.24%按产品分类分析按产品分类分析：适用 不适用 单位：元 19 类别类别/项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同本期与上年同期金额变动比期金额变动比例例%收入金额收入金额 占营业占营业收入的收入的比比重重%收入金额收入金额 占营业收入占营业收入 的比重的比重%住宅类项目 135,290,175.77 78.45%101,302,853.60 72.58%33.55%公共建筑项目 5,161,248.46 2.99%3,782,992.17 2.71%36.43%零售项目 7,756,709.48 4.5%10,474,344.97 7.51%-25.95%其他收入 24,252,681.73 14.06%24,006,877.13 17.20%1.02%合计 172,460,815.44 100%139,567,067.87 100%23.57%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：1、住宅类项目 报告期内，住宅类项目物业费收入较上年同期增加 3,398.73 万元，增长 33.55%，主要系公司收购了沈阳丰华,杭州分公司报告期内通过招投标新增九衡公寓、南城景园项目并形成收入所致。2、公共建筑项目 报告期内，公共建筑物业费收入较上年同期增加 137.83 万元，增长 36.43%，主要系公司通过招投标新增大庆市公安局监所管理支队及苏州分公司新增项目收入所致。3、零售项目 报告期内，零售收入较上年同期减少 271.76 万元，下降 25.95%，主要系公司为优化经营管理，提高公司盈利能力，注销沈阳快点所致。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占年度销售占比比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 新民半岛小区 14,113,803.39 8.18%否 2 心意广场小区 13,659,704.94 7.92%否 3 唯