836982_2015_迪赛基业_2015年年度报告_2016-04-27.pdf

1 2 目录目录 第一节 声明与提示.4 第二节 公司概况.6 第三节 会计数据和财务指标摘要.7 第四节 管理层讨论与分析.10 第五节 重要事项.223 第六节 股本变动及股东情况.267 第七节 融资及分配情况.299 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.30 第九节 公司治理及内部控制.355 第十节 财务报告.409 公告编号：2016-007 3 释义释义 释义项目释义项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、迪赛基业、迪赛、迪赛公司 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 有限公司、迪赛有限 指 宁波迪赛房地产销售代理有限公司 股东会 指 宁波迪赛房地产销售代理有限公司股东会 股东大会 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司股东大会 董事会 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司董事会 监事会 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司监事会 三会 指 公司股东大会、董事会、监事会 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 股转系统 指 全国中小企业股份转让系统 主办券商、西部证券 指 西部证券股份有限公司 元、万元 指 人民币元、人民币万元 公司法 指 中华人民共和国公司法 业务规则 指 全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）律师事务所 指 上海市锦天城律师事务所 评估公司 指 开元资产评估有限公司 子公司 指 迪赛基业全资、控股或通过其他方式纳入合并报表的公司 苏州迪赛 指 苏州迪赛房地产投资咨询有限公司 宁波迪尚 指 宁波迪尚房地产投资咨询有限公司 麦田迪赛 指 苏州麦田迪赛房地产投资咨询有限公司 迪赛控股 指 宁波市迪赛控股集团有限公司 公司章程 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司章程 报告期/本期/本年 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日 证券法 指 中华人民共和国证券法 股东大会议事规则 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司股东大会议事规则 董事会议事规则 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司董事会议事规则 监事会议事规则 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司监事会议事规则 总经理工作细则 指 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司总经理工作细则 劳动法 指 中华人民共和国劳动法 劳动合同法 指 中华人民共和国劳动合同法 公告编号：2016-007 4 第一节第一节 声明与提示声明与提示 声明声明 事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 重要风险提示表重要风险提示表 重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 政策风险 政策风险主要指房地产行业受宏观政策影响会间接影响房地产中介服务业的利润水平。如遇房地产特定调控政策出台，会对房地产市场发展带来了不确定性，进而对房地产中介服务行业发展带来一定风险。如公司不能充分预测未来政策对房地产中介服务行业的影响、或未能采取有效的应对措施，则会对公司业务发展造成不利影响。行业竟争加剧风险 行业竞争加剧风险指在房地产去库存化的行业发展背景下，因行业本身审批准入门槛低，会吸引更多的行业新进入者，特别是全国性的代理策划机构加入到公司所处区域市场的竞争。如公司不能采取有效措施，增强自身核心竞争力，则会对公司未来业务拓展造成影响。人才流失风险 因公司属于人力资本密集型企业，核心竞争力更多依赖于公司员工的智力创造力及项目执行力，如发生人员流失且公司未能建立完善的人才梯队培养，则会削弱公司的竞争力并对公司发展带来不利影响。公司治理风险 公司在有限公司阶段，管理层规范治理意识相对薄弱，内公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。公告编号：2016-007 5 控制度不太完善，公司治理存在一定的瑕疵，公司重大事项如关联交易、对外担保等事项的决策均是由执行董事决定。股份公司成立后，公司逐步完善了法人治理结构。但股份公司成立时间较短，公司管理层对三会制度的了解、熟悉需要时间，公司的规范运作仍待进一步提高，因此，公司短期内可能存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。应收账款回收风险 公司 2015 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日应收账款余额分别为 7,806,548.00 元、12,837,481.00 元，应收账款周转率分别为 9.45、10.68，报告期内公司应收账款总额不断下降，应收账款周转率略有上升。截止 2015 年 12 月 31 日，宁波南南置业有限公司全额计提坏账准备 3,464,940.00 元，宁波镇海新恒德房产开发有限公司全额计提坏账准备 2,226,279.00 元。其余应收账款的债务人均信誉较好，不存在重大的坏账风险。由于房地产市场环境低迷，虽然公司谨慎评估客户履约能力，尽量防范应收账款风险，但仍不排除应收账款在未来发生呆坏账的风险。税收补缴的风险 2013-2014 年度宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司按照核定征收方式缴纳企业所得税，2015 年 6 月 30 日公司获得宁波市江东地方税务局核准，自 2015 年 1 月 1 日起企业所得税变更为查账征收。2013-2014 年度公司企业所得税如果按查账征收导致企业所得税产生的差异为 4,872,466.22 元，沙勇个人所得税的差异为 4,310,907.91 元，存在税收补缴的风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 公告编号：2016-007 6 第二节第二节 公司概况公司概况 一、基本信息 公司中文全称 宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司 英文名称及缩写 Dissai Enterprise Realty Service Co.,Ltd.证券简称 迪赛基业 证券代码 836982 法定代表人 沙勇 注册地址 宁波市江东区沧海路 1918 弄 18 号（1-1）办公地址 宁波市江东区沧海路 1918 弄 18 号（1-1）主办券商 西部证券股份有限公司 主办券商办公地址 西安市东新街 232 号陕西信托大厦 会计师事务所 大华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 施丹丹 杨勇胜 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 范亚红 电话 0574-87330711 传真 0574-87338546 电子邮箱 公司网址 联系地址及邮政编码 宁波市江东区沧海路 1918 弄 18 号（1-1）315040 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司年度报告备置地 董事会秘书办公室 三、企业信息 单位：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2016 年 04 月 22 日 行业（证监会规定的行业大类）K70 房地产 主要产品与服务项目 公司以房地产 360综合服务系统为支撑，形成了新房营销代理、顾问服务业务（含综合顾问、整合推广服务）的两大业务板块、八类细分服务内容的核心产品体系。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 15,000,000 控股股东 宁波市迪赛控股集团有限公司 实际控制人 沙勇 公告编号：2016-007 7 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 91330200567016177L 是 税务登记证号码 91330200567016177L 是 组织机构代码 91330200567016177L 是 注：2015 年 11 月 23 日，迪赛基业取得宁波市市场监督管理局颁发的营业执照（统计一社会信用代码为 91330200567016177L）并完成“三证合一”。公告编号：2016-007 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 97,545,628.55 89,321,535.04 9.21%毛利率 35.74%42.46%-归属于挂牌公司股东的净利润 8,057,202.97 19,290,917.43-58.23%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 3,903,221.66 17,422,650.40-77.60%加权平均净资产收益率（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）18.55%51.04%-加权平均净资产收益率（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）8.99%46.10%-基本每股收益 0.52 2.46-78.86%二、偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 56,634,319.93 107,077,822.40-47.11%负债总计 15,440,361.60 64,722,587.99-76.14%归属于挂牌公司股东的净资产 40,393,932.15 39,412,534.96 2.49%归属于挂牌公司股东的每股净资产 2.69 4.93-45.44%资产负债率 27.26%60.44%-流动比率 3.51 1.63-利息保障倍数-三、营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 32,143,776.62 11,785,663.38 172.74%应收账款周转率 9.45 10.68-存货周转率-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率-47.11%-12.19%-营业收入增长率 9.21%23.73%-净利润增长率-57.61%81.21%-公告编号：2016-007 9 五、股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 15,000,000 8,000,000 87.50%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券-期权数量-六、非经常性损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 86,241.08 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）508,300.00 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 3,706,762.33 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,750.89 非经常性损益合计非经常性损益合计 4 4,303303,054054.3.30 0 所得税影响数 149,072.99 少数股东权益影响额（税后）-非经常性损益净额非经常性损益净额 4 4,153153,981.31981.31 公告编号：2016-007 10 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、经营分析 （一）商业模式（一）商业模式 公司所属行业：根据 上市公司行业分类指引（2012 年修订）的规定，公司所属行业为房地产业 K70；根据国民经济行业分类（GB/T 4754-2011）引的规定，公司所属行业为房地产中介服务 K7030；根据挂牌公司管理型行业分类指引的规定，公司所属行业为房地产中介服务 K7030；根据挂牌公司投资型行业分类指引，公司所属行业为 20101013 房地产服务类。主营业务：在房地产二级市场，以新房营销代理为核心业务，包括整合推广服务在内的综合顾问服务为拓展，形成涵盖房地产营销服务产业链的两大主营业务。产品及服务：公司以房地产 360综合服务系统为支撑，形成了新房营销代理、顾问服务业务（含综合顾问、整合推广服务）的两大业务板块、八类细分服务内容的核心产品体系。收入来源：报告期内，公司收入和利润主要来源于新房营销代理业务。销售渠道：在发展过程中，公司持续深耕宁波及苏州本土市场，取得了丰硕成果。目前，公司在宁波营销代理项目 30 余个，在苏州营销代理服务项目 20 余个，新房代理市场占有率约 20%左右，在宁波同行业中代理项目、规模位居前列，是苏州市场独家代理销售额领先的公司。通过本土市场积累的资源优势和专业营销服务能力，公司和众多品牌实力开发商建立了长期战略合作关系。其中既包括万科、雅戈尔、华侨城、奥克斯、朗诗、方兴、中建信达、绿城、华润、合生创展等全国品牌开发商，也包括宁波本土大型开发商宁波城投、华茂集团等，以及苏州本土大型开发商苏高新集团，建屋集团，昆山城投等。凭借与上述客户常年稳定的合作关系，奠定了公司在区域市场的领先地位和良好口碑。业务关键资源要素为:产品或服务所使用的主要技术。公司是以房地产营销代理为核心业务的服务型企业，公司的核心竞争力和最显著的技术特征来自于对人力资源的管理运作及服务水平的不断提升，因此公司所提供服务的技术含量主要体现在 360房地产综合服务体系、销售专业理论与技巧、团队建设和培训体系、基于移动互联的信息分享平台等方面。商业模式：公司已形成自身独特的商业模式和盈利模式。公司以客户需求为中心，以 360综合服务体系为重要支撑，为房地产交易两端客户，即房地产开发商和购房客户提供定制化、专业化、高品质的服务体验，促使双方的购房交易达成。同时公司也与中介经纪人及其他导客渠道合作，形成公司一体三面的商业模式。针对客户的需求，公司可提供定制化服务。对新房营销代理、顾问服务业务两大板块及八项服务产品，可按照客户需求进行菜单式组合服务；针对购房者需求，公司可提供及时、真实、全面的楼盘信息和专业贴心的交易服务体验；针对中介经纪人及其他导客渠道则采取渠道服务。公司通过上述一体三面运作，提升楼盘成交率，提升客户满意度，从而获取更高佣金收入。报告期内，公司的商业模式未发生变化。年度内变化统计：事项事项 是或否是或否 所处行业是否发生变化 否 公告编号：2016-007 11 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 （二）报告期内经营情况回顾（二）报告期内经营情况回顾 报告期内，公司实现收入 97,545,628.55 元，比去年同期增长 9.21%，发生营业成本 62,679,204.83元，比去年同期增长 21.95%，利润总额 10,575,301.12 元，净利润 8,327,013.03 元，比去年同期减少57.61%，经营活动产生的现金流量净额 32,143,776.62 元，比去年增加 172.74%，筹资活动产生的现金流量净额-50,169,052.89 元，比去年同期增加 14.95%，投资活动产生的现金流量净额 40,329,299.62 元，比去年同期减少 20.91%。说明：报告期内，随着房地产市场回暖，销售业绩增长，同时因上年度新签项目 2015 年进入正常销售期，收入略有增长；由于公司项目数量增加，导致人力成本提高，年度应收账款债务人破产，使得公司坏帐损失上升，以上综合因素使公司利润减少。1、主营业务分析、主营业务分析（1）利润构成）利润构成 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比例变动比例 占营业收入的占营业收入的比重比重 金额金额 变动比例变动比例 占营业收入的占营业收入的比重比重 营业收入 97,545,628.55 9.21%-89,321,535.04 23.73%-营业成本 62,679,204.83 21.95%64.26%51,397,588.88 19.89%57.54%毛利率 35.74%-42.46%-管理费用 16,925,779.50 44.28%17.35%11,730,939.53 6.27%13.13%销售费用 财务费用-189,173.77 301.35%-0.19%-47,134.19-110.99%-0.05%营业利润 9,979,009.15-53.41%10.23%21,417,326.38 75.94%23.98%营业外收入 597,559.92-33.93%0.61%904,400.00 1.30%1.01%营业外支出 1,267.95-97.81%-57,954.87-5.80%0.06%净利润 8,327,013.03-57.61%8.54%19,645,388.13-21.99%项目重大变动原因：1、营业收入 97,545,628.55 元，较上年增加 8,224,093.51 元，增长为 9.21%；随着房地产市场回暖，销售业绩增长，同时因上年度新签项目 2015 年进入正常销售期，收入略有增长。2、营业成本较上期增加 11,281,615.95 元，上升 21.95%；公司项目数量增加，导致人力成本提高。3、管理费用增加5,194,839.97元，上升44.28%；公司管理人员人力成本增加，新业务在建设初期投入增加。公告编号：2016-007 12 4、财务费用较上年减少 142,039.58 元，上升 301.35%，主要是资金拆借利息收入增加。5、营业利润 9,979,009.15 元，较上年减少了 53.41%：（1）2015 年度应收宁波南南置业有限公司、宁波镇海新恒德房产开发有限公司销售代理服务款合计金额 5,691,219.00 元，目前这二家公司面临破产现状，公司已全额计提坏账损失；（2）年度销售人员及管理人员薪酬增长及各项费用相应增加。6、营业外收入较上期减少 306,840.08 元，主要是政府补助减少。7、营业外支出较上年减少 56,686.92 元，主要是 15 年度水利基金计入营业税金及附加科目核算。8、净利润较上年减少 11,318,375.10 元，主要是资产减值损失的影响，营业成本、管理费用的影响。（2 2）收入构成）收入构成 单位：元单位：元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期收入金额上期收入金额 上期成本金额上期成本金额 主营业务收入 97,545,628.55 62,679,204.83 84,738,503.93 47,274,922.21 其他业务收入-4,583,031.11 4,122,666.67 合计合计 97,545,628.55 62,679,204.83 89,321,535.04 51,397,588.88 按产品或区域分类分析：单位：元单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入占营业收入比例比例 上期收入金额上期收入金额 占营业收入比占营业收入比例例 代理销售业务费 86,994,987.00 89.18%75,494,105.00 84.52%策划咨询服务 10,550,641.55 10.82%9,244,398.93 10.34%收入构成变动的原因 报告期内，公司收入构成未发生重大变动。营销代理业务收入较上期增加 11,500,882.00 元，增长 15.23%，主要公司在宁波和苏州等华东地区，不断开拓市场，扩大销售，房地产销售市场回暖，代理销售的成交量及成交价不断上升。策划咨询服务收入较上期增加 1,306,242.62 元，增长 14.13%,主要是公司前期业务增加，加强品牌管理和团队建设，使得市场拓展力度得以加强。（3 3）现金流量状况）现金流量状况 单位：元单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额 32,143,776.62 11,785,663.38 投资活动产生的现金流量净额 40,329,299.62 33,353,682.84 筹资活动产生的现金流量净额-50,169,052.89 -43,643,799.15 现金流量分析：（1）2015 年度，经营活动现金流量净额较 2014 年增加 20,358,113.24 元，比去年同期增长 172.74%，主要是营业收入有所增长、销售回款增加。经营活动产生的现金流量净额大于本期净利润主要是受资产减值损失和收到其他单位往来款的影响。（2）2015 年度，投资活动现金流量净额较 2014 年增加 6,975,616.78 元，比去年同期增加 20.91%，主要是资金拆借减少。（3）2015 年度，筹资活动产生的现金流量净额较 2014 年减少 6,525,253.74 元，比去年同期减少 公告编号：2016-007 13 14.95%，主要是偿还企业间借款，2015 年发放现金股利。（4）主要客户情况）主要客户情况 单位：元单位：元 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 苏州雅戈尔置业有限公司 17,720,457.00 18.17%否 2 宁波雅戈尔新城置业有限公司 9,585,149.00 9.83%否 3 昆山城市建设投资发展有限公司 6,577,598.00 6.74%否 4 昆山交能房地产有限公司 5,800,624.00 5.95%否 5 宁波银鑫房地产开发有限公司 5,470,311.00 5.61%否 合计合计 45,154,139.27 46.29%-（5）主要供应商情况）主要供应商情况 单位：元单位：元 序号序号 供应商名称供应商名称 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 苏州工业园区麦田房地产投资咨询有限公司 1,710,855.37 20.51%否 2 宁波南豪装修工程有限公司 1,045,000.00 12.53%否 3 同辉融资租赁（上海）有限公司 717,302.00 8.60%否 4 苏州市民卡有限公司 697,700.00 8.37%否 5 宁波恒成房地产代理有限公司 264,677.00 3.17%否 合计合计 2,968,794.00 53.18%-（6）研发支出）研发支出 单位：元单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例-2 2、资产负债结构分析、资产负债结构分析 单位：元单位：元 本年期末本年期末 上年期末上年期末 项目项目 金额金额 变动变动 比例比例 占总资产占总资产的比重的比重 金额金额 变动变动 比例比例 占总资占总资产的比产的比重重 占总资占总资产比重产比重的增减的增减 货币资金 34,516,234.55 182.64%60.95%12,212,211.20 13.96%11.40%49.54%应收账款 2,055,538.00-83.65%3.63%12,568,424.90 201.98%11.74%-8.11%存货-长期股权投资-579,535.22 19.53%0.54%-0.54%固定资产 760,162.30-13.45%1.34%878,332.92-20.52%0.82%0.52%在建工程-短期借款-长期借款-资产总计 56,634,319.93-47.11%-107,077,822.40-12.19%-公告编号：2016-007 14 资产负债项目重大变动原因：1、货币资金较期初增加 22,304,023.35 元，增幅为 182.64%，主要本期增加实收资本，营业收入增加，回款比例较高。2、应收账款较期初减少 10,512,886.90 元，减幅为 83.65%，主要应收宁波南南置业有限公司、宁波镇海新恒德房产开发有限公司销售代理服务款，这二家公司面临破产现状，产生坏账损失，其余应收账款的债务人均信誉较好，回笼资金较多。3、总资产较期初减少 50,443,502.47 元，主要是（1）本期清理关联方往来，资产和负债同时降低；（2）计提应收账款因诉讼导致的坏帐损失减少；（3）15 年进行了股利分配。3 3、投资状况分析、投资状况分析 （1 1）主要控股子公司、参股公司情况）主要控股子公司、参股公司情况 2015 年 6 月 25 日收购宁波迪尚房地产投资咨询有限公司，持有 100%股权，业务性质为房地产咨询、经纪，在本报告期内，宁波迪尚对公司净利润影响未达到 10%。2015 年 8 月 20 日收购苏州迪赛房地产投资咨询有限公司，持有 95%股权，业务性质为房地产咨询、经纪，在本报告期内，苏州迪赛收入为 45,715,003.48 元，净利润为 5,396,201.20 元。（2）委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 报告期内无委托理财及衍生品投资情况。（三）外部环境的分析（三）外部环境的分析 1、宏观政策环境 2015 年在多重政策刺激下，房地产市场销售持续回暖，显示出行业的向好趋势。在我国经济发展进入新常态下，在“去库存，促消费”的战略指引下，房地产行业作为国民经济增长的重要产业，依然是推动经济发展的主要动力。A、货币端政策释放 央行在 2015 年连续四次“全面降准”，五次“降息”，提倡货币宽松，而“降息”以及“降准”的组合对房地产市场影响较为明显，提供了坚强的后盾，增加资金的宽松，减少了购房费用。B、购房政策释放：公积金政策加码，宁波注重人才补贴 2015 年整体市场公积金利好政策不断，公积金首套以及二套房的比例下调至两成，子女也可以提取父母公积金。具体而言，宁波市场也加大了公积金贷款额度，在公积金的刺激下成交量也有着明显的反弹。其次宁波政府出台了对高校毕业生的补贴政策，加大力度留住宁波人才。2、行业发展分析 在利好政策的持续推动下，2015 年商品房销售开始迅速回暖，销售金额创下历史新高，总体回暖趋势基本明确。从各线城市来看，政策对一线及部分二线重点城市的作用较为明显，一线城市强势回暖，公告编号：2016-007 15 短期呈现供不应求的态势，部分受政策和规划利好、需求强劲的热点二线城市也量价齐升，房价已出现上涨势头，同时开发商重回一二线热点城市，土地市场表现火爆。而大部分供需失衡、内需疲软的三四线城市，市场依然深陷泥潭，仍将面临去库存的巨大压力。总体来看，在政策的持续利好下，一二线城市有效需求将不断释放，对其房地产的发展形成有力支撑,对房地产中介服务行业提供了较大空间和机会。A、宁波地区行业发展情况 自 2011 年起宁波六区成交量连续五年走高，而 2015 年达到 485 万方，达到了近年来的历史新高，成交量同比上升 29%，供应量 395 万方，同比 2014 年下滑 15%。供应减少，成交量放大，市场价格稳步回升，均价 13419 元/，同比上升 1%。2015 年随着宏观政策开始实质性落地，一系列的政策刺激下宁波有多个单月成交量成交突破至 50万方，市场表现较好，需求远大于供应。价格得到市场有力支撑，高端市场尤其呈现较好的溢价水平，普遍涨幅 2000-4000 元/，价格上涨后依然保持良好的去化速度。截止 2015 年 12 月 31 日宁波库存约 582 万方，以 2015 年月均去化程度，约需要 12 个月才能去化完毕。库存销售周期站稳一年，市场得到较大的改善，库存结构出现区域分化，核心区市场表现健康，去库存化速度加快，非城市核心板块存在一定量的积压。B、苏州地区行业发展情况 虽然从全国整体来看目前正处于房地产行业的去库存期，但作为二线城市的苏州其房地产业发展一直平稳上升。随着 2015 年苏州特大城市的确定，叠加 6 月后苏州土地市场拍卖的效应，全市库存量一路下滑，成交迅速上涨，房价持续攀升。根据苏州住建局数据显示，截至 2015 年底，苏州商品房存量去化周期在全国 30 个库存最低的样本城市中仅高于深圳的 4.5 个月，位列全国去库存周期最低排名榜单第二位。尽管库存压力较小，但在高房价压力下，苏州市场无论是本土还是外来的开发商对具有前期策划能力、渠道能力、成交转化能力等综合能力强的专业机构的需求也更加迫切，市场集中度有望进一步提升。2015 年，在宁波/苏州地区房地产市场持续向上的背景下，迪赛基业牢牢把握住市场发展契机，围绕“深耕本土、做精做专”的核心发展思路，集中本土优势资源，与全国性代理中介服务企业展开竞争，进一步巩固了区域市场的领先地位。3、周期波动 A、宏观政策波动 房地产综合服务业受国家政策调控影响较大。政策不仅可直接作用于房地产综合服务业,同时还可通过对其它行业的规划，间接的影响房地产综合服务业市场。针对行业现状和下一阶段执行的行业政策存在不确定性，公司管理层会密切关注市场变化，及时调整经营策略,持续打造公司的核心竞争力。B、房地产销售周期波动 房地产业是国民经济的重要组成部分，属周期性行业。房地产综合服务业作为房地产开发价值链上的重要环节，受房地产业周期影响较大。近年来国内房地产市场呈现投资增长和房价上涨过快等状况，引起了政府部门的关注。近十年，国家出台了一系列政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、房地产市场的供给与需求等方面对房地产进行宏观调控，进而也影响了房地产综合服务业的发展。2015 年下半年来，部分一二线城市如南京、苏州等地房价飙升，成交量持续放大，但难掩整体全国范围内特别是三四线城市库存高企的局面。公司会密切关注针对一二线城市的调控政策，及时调 公告编号：2016-007 16 整业务拓展策略。针对房地产业的周期风险，公司持续探索新的业务模式和寻求新的利润增长点。4、行业风险波动 由于房地产代理服务业门槛较低，缺乏严格的准入制度，所以目前我国房地产代理服务业发展现状较为混乱。但是随着我国房地产市场制度的逐步完善，行业专业化水平和细分程度的不断提高，互联网与房地产的不断融合，房地产代理服务业也将面临更加激烈的市场竞争以及房地产开发企业不断细化的服务需求，这对房地产代理服务业企业的专业能力也提出了更高的要求。如果企业不能顺应行业政策的规范，不能满足不断变化的市场需求，其势必将被市场淘汰。5、市场竞争现状 公司深耕宁波本土，历经多年发展，操盘项目累计超 150 个，年均销售代理成交金额近 100 亿，为宁波地区排名居首位的销售代理企业。公司从前期拿地方案策划、产品研发到中期的营销策划、销售执行，以及到后期开发商的工程施工、竣工交付环节，都能为开发商提供高附加值的专业服务和建议，是宁波唯一具备全程综合服务体系，涵盖房地产开发运作全流程的服务型企业。2015 年公司与万科、华侨城、雅戈尔、信达、城投等众多大牌开发商合作，操盘宁波主城区十余个大盘项目，从规模档次以及总成交金额都位列宁波前列。苏州迪赛业务聚焦苏州、无锡、昆山、太仓、张家港等地市场，是苏州代理项目较多，规模较大的公司之一，连续三年位列苏州金牌代理行 TOP5 榜单。苏州迪赛主要服务对象包括雅戈尔置业、朗诗地产、南光集团、海天集团等国内一线品牌开发商，也与苏州本地诸如苏州高新、昆山城投、昆山交能等多家开发商等合作多个楼盘，积累了良好的口碑。根据苏州住建局统计数据，截至 2015 年底，苏州迪赛代理在售的项目 12 个，代理项目遍布苏州主城区的几大板块，在园区、相城区、高新区占据品牌开发商重点项目，苏州迪赛在苏州区域市场处于领先地位。6已知趋势、重大事件对公司的影响 国家对于房地产实行全面宽松的政策，包括行政、信贷、公积金等多方面的宽松，对于首次购买、二次改善的购房者出台了不同程度的刺激条件，结合中央去库存的大方针下，公司面临的两大主营业务城市浙江宁波和江苏苏州房地产市场表现抢眼，两座城市同时受到极大的政策面刺激作用，对公司销售业绩刺激明显，对公司销售业绩、佣收回款构成积极影响。公司在不断销售现有项目的同时大力拓展新案源，宁波、苏州两地市场火爆，土地价格不断刷新，外来房企拿地积极，公司十多年的当地深耕对于新进驻房企拿地后的专业服务有着极大的吸引优势。（四）竞争优势分析（四）竞争优势分析 通过 16 年不懈努力和城市深耕，公司确立了在长三角宁波地区的新房营销代理的行业龙头地位。房地产服务是一个地域性很强的行业，公司深耕宁波、余姚、镇海、苏州、无锡、昆山、太仓等二、三线城市多年，拥有丰富的购房者数据库，公司对于宁波市场与苏州市场购房客户消费心态的深度研究和把控，及专业深度的服务能力，过往操盘的成功案例，为公司未来持续的新房市场开拓打下了良好的基础。1、公司竞争优势 （1）优质开发商客户资源优势 公司及子公司深耕宁波、苏州地区市场十多年，已经积累了广泛的客户资源并获得了业界良好的口碑。如迪赛基业与万科、华侨城、雅戈尔、信达、城投等众多全国性大牌开发商合作，苏州迪赛与苏州 公告编号：2016-007 17 本地诸如苏州高新、昆山城投、昆山交能、浙江交通投资集团等多家区域性影响力开发商深度合作。（2）丰厚的业务理论及技巧 公司自成立以来积累了大量的销售经验和技巧。公司基于过往案例沉淀并研发了系列销售专业理论和销售技术工具，如实战销售手册、迪赛房世界等，形成了公司特有的实战经验与技巧的分享和传承体系。（3）团队稳定优势 管理层和核心员工在公司服务期限基本在 10 年左右，对公司企业文化认同，归属感强。公司推行事业合伙制机制，提升了人员凝聚力，加强了团队合作和执行力。（4）团队培养能力 公司建立了多层级的培训体系：新人入职培训，房地产营销知识的全面普及；定期提升培训，组建总监级讲师团，对经典课件、销售技巧进行定期培训；案场培训，销售执行动作的系统化、标准化、流程化；策划培训，邀请知名策划大师进行专题讲座和案例分享，持续对各层级员工进行培训提升。同时公司持续开展“销售之星”、“每月销冠”、“最佳创意”等员工评选活动，给与物质和精神双重奖励，最大化调动团队潜能和激发团队积极性。2、公司竞争劣势（1）资金及规模劣势 公司自成立以来，基本依靠股东投入及公司自有资金滚动发展，目前虽已形成一定规模，但是相比上市公司和国内大型房地产销售代理连锁企业，若继续开拓新业务，则公司的资金规模依然处于劣势。（2）品牌劣势 相比较行业内全国性的大型房地产销售策划机构，公司的品牌知名度目前仅限于宁波、苏州及周边地区，拓展其他区域市场相比行业内的大型企业，在品牌知名度上仍有一定差距。目前，公司已经认识到了不足，并通过对接资本市场的手段，扩大公司的知名度和影响力。（五）持续经营评价（五）持续经营评价 报告期内，公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，保持着良好的公司独立自主经营的能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好；主要财务、业务等经营指标健康；经营管理层、核心业务人员队伍稳定；公司和全体员工没有发生违法、违规行为。公司具有良好的持续经营能力，不存在影响经营的重大不利风险。二、未来展望 （一）行业发展趋势（一）行业发展趋势 随着中国房地产行业进入“去库存、促消费”的时代，中国房地产行业的运营模式也从单纯开发建设盈利向以人为核心的多维服务增值发生转变。由此，也将要求房地产代理服务企业进行转型升级，在继续强化品牌效应的同时，在传统新房销售代理、策划咨询等业务基础上，以消费者的生活需求为核心，循着产业链的延伸，提供更具价值的产品和服务。公告编号：2016-007 18 A、品牌化 房地产代理服务企业在规范化、专业化建设方面积极进取，随着市场竞争优胜劣汰，资源越来越向优秀品牌代理企业集中。“中国房地产 TOP10 研究组”的研究结果表明，81%的房地产开发商把“实力与品牌”作为选择房地产代理服务企业的首要因素。B、专业化 房地产代理行业属于典型的智力密集型行业，人力资本是企业最大的资产，是企业培育和保持竞争优势的根本所在。那些项目运作水平高、人才储备雄厚、专业运营体系成熟的优秀品牌代理企业将迎来大展身手的绝佳时机。C、创新性 我国房地产经过十余年的高速发展，累积了空前庞大的房地产存量资产，据相关统计数据，中国城镇地产资产总量已经突破 400 亿平方米，鉴于目前房地产行业发展向好趋势不改，房屋建设仍处于较快发展之中，预计到 2020 年，还将新增 300 亿平方米物业，中国房地产资产的存量与增量将集中放量。基于房地产发展新变化，众多房企改变“拿地销售”的高周转运营模式，纷纷转身为运营商，更加注重后期的产业服务运营，以其资本专