837066_2015_迷你仓_2015年年度报告_2016-04-27.pdf

第1 页，共 103 页 深圳迷你仓仓储股份有限公司（Shenzhen Mini-storage Storage Inc）2015 年迷你仓 NEEQ:837066 年度报告 第2 页，共 103 页 2015年6月28日，经有限公司执行董事决定，公司注册资本由港币500万港元变更为687.5025万港元。2015年10月23日，公司完成股份制改制并建立三会管理制度。2015年11月12日，公司经过股东大会决议，公司投资设立全资子公司上海圳和仓储服务有限公司及深圳民治分公司。2015年12月18日，公司向全国中小企业股份转让系统提交挂牌申请。2015年12月，经公司股东大会决议通过，公司投资设立子公司深圳前海蚂蚁仓科技有限公司，公司持股90%；公司投资设立深圳笋岗分公司、西乡分公司、沙头角分公司、马家龙分公司、车管所分公司等五家分公司。公 司 年 度 大 事 记 深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第3 页，共 103 页 目录目录目录目录 第一节声明与提示.5 第二节公司概况.7 第三节会计数据和财务指标摘要.9 第四节管理层讨论与分析.11 第五节重要事项.18 第六节股本变动及股东情况.19 第七节融资及分配情况.22 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.23 第九节公司治理及内部控制.26 第十节财务报告.30 深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第4 页，共 103 页 释义释义释义释义 释义释义释义释义项目项目项目项目 释义释义释义释义 天元律师、律师 北京市天元律师事务所 会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙）全国股份转让系统 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 主办券商、中投证券 中国中投证券有限责任公司 公司法 中华人民共和国公司法 元、万元 人民币元、人民币万元 同信盈 深圳市同信盈创业投资管理有限公司 圳阳投资 深圳市圳阳投资发展有限公司 大众仓储 中国大众仓储有限公司 报告期 2015 年度“三会”议事规则 公司董事会、监事会、股东大会议事规则 三会 公司董事会、监事会、股东大会 公司、迷你仓、大众迷你仓 深圳迷你仓仓储股份有限公司 圳阳仓储、有限公司 深圳圳阳仓储有限公司 深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第5 页，共 103 页 第一节 声明与提示【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险重要风险重要风险事项事项事项事项简要简要简要简要描述描述描述描述 租赁市场经营风险 公司门店选址选择是否得当，直接影响公司公司的核心竞争力和盈利能力。公司未来将在现有的业务基础上，通过重点开发上海、北京、广州、香港及海外等市场，并在杭州、成都、重庆等地开设试点门店拓展业务。因开设门店存在前期一次性的装修投入，若门店选址不当，将会出现门店在成立以后较长一段时间内呈出租率较低、经营亏损的情形。经营亏损的风险 公司 2015 年呈经营亏损状态，主要为目前公司门店数量、业务快速增长，而各门店开设初期，出租率较低时，会出现亏损，但随出租率上升，会逐步盈利。未来年度，随着各分店进入稳定经营状态，将会给公司带来较高的毛利和良好的现金流。公司治理风险 股份公司成立时间较短，相关治理机制建立时间较短，短期内仍可能存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。物业的租赁风险 公司门店使用物业均为租赁取得，在选择物业及签订租赁协议时，均要求对方出具房地产所有权证明，并经过必要的核查，并确保出租方有依法对外出租的权利。公司现租赁的物业大部分拥有房地产权证书，前期个别物业由于历史情况尚未办理或无法办理产深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第6 页，共 103 页 权证书，但均处于权属清晰及合法使用状态。上述物业均为租赁取得，若在租赁期限内出现出租方违约、物业拆迁等情况，公司需要及时将在租客户转移至附近门店或新租物业；同时会对公司的声誉造成一定的影响。大股东控制的风险 公司股东大众仓储持有公司 57%的股份，为公司控股股东；李仲豫持有大众仓储 100%股权，为公司实际控制人。若控股股东通过不当行使表决权或通过其他方式控制本公司的经营决策，则可能给公司的生产经营及其他股东的利益带来损失，存在大股东控制的风险。本期重大风险是否发生重大变化：是 深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第7 页，共 103 页 第二节公司概况 一、基本信息 公司中文全称 深圳迷你仓仓储股份有限公司 英文名称及缩写 Shenzhen Mini-storage Storage Inc 证券简称 迷你仓 证券代码 837066 法定代表人 李仲豫 注册地址 深圳市南山区蛇口工业三路华达工业大厦 4 栋 3 层 BC-2 办公地址 深圳市南山区蛇口工业三路华达工业大厦 4 栋 3 层 BC-2 主办券商 中国中投证券有限责任公司 主办券商办公地址 深圳市福田区益田路 6003 号荣超商务中心 A 座 18-21 层 会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 陈卫武、喻传东 会计师事务所办公地址 上海市黄浦区南京东路 61 号四楼 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 麦海勇 电话 0755-26882119 传真 0755-26889303 电子邮箱 公司网址 联系地址及邮政编码 深圳市南山区蛇口工业三路华达工业大厦 4 栋 3 层BC-2 518067 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、企业信息 单位：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2016-04-26 行业（证监会规定的行业大类）仓储业 主要产品与服务项目 迷你仓库 深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第8 页，共 103 页 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 6,000,000 控股股东 中国大众仓储有限公司 实际控制人 李仲豫 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 914403005827163663 是 税务登记证号码-是 组织机构代码-是 注：迷你仓于2015年10月23日取得了加载社会信用代码的营业执照（即多证合一），统一社会信用代码为914403005827163663。深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第9 页，共 103 页 第三节会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期本期本期 上年同期上年同期上年同期上年同期 增减比例增减比例增减比例增减比例%营业收入 7,323,700.16 4,134,280.50 77.15%毛利率%33.49%18.85%-归属于挂牌公司股东的净利润-821,727.83-626,747.14 31.11%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-821,122.69-638,545.14 28.59%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）-19.49%-21.43%_ 加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）-19.48%-21.84%-基本每股收益-0.16-0.16-二、偿债能力 单位单位单位单位：元元元元 本期期末本期期末本期期末本期期末 上年期末上年期末上年期末上年期末 增减比例增减比例增减比例增减比例%资产总计 9,556,413.59 4,563,630.99 109.40%负债总计 3,735,633.92 1,953,008.74 91.28%归属于挂牌公司股东的净资产 5,820,779.67 2,610,622.25 122.97%归属于挂牌公司股东的每股净资产 0.97 0.65 48.59%资产负债率%39.09%42.80%-流动比率 1.71 1.56-利息保障倍数-深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第10 页，共 103 页 三、营运情况 单位单位单位单位：元元元元 本期本期本期本期 上年同期上年同期上年同期上年同期 增减比例增减比例增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 937,562.51 709,126.19-应收账款周转率 0.00 0.00-存货周转率 0.00 0.00-四、成长情况 本期本期本期本期 上年同期上年同期上年同期上年同期 增减比例增减比例增减比例增减比例%总资产增长率%109.40%5.24%-营业收入增长率%77.15%88.21%-净利润增长率%-31.11%-27,996.00%-备注：本期及上年同期净利润为亏损。五、股本情况 单位单位单位单位：股股股股 本期期末本期期末本期期末本期期末 上年期末上年期末上年期末上年期末 增 减 比增 减 比增 减 比增 减 比例例例例%普通股总股本 6,000,000 3,998,480 50.06%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券-期权数量-六、非经常性损益 单位单位单位单位：元元元元 项目项目项目项目 金额金额金额金额 非经常性损益合计-1,094.54 所得税影响数 489.40 少数股东权益影响额（税后）-非经常性损益净额-605.14 深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第11 页，共 103 页 第四节管理层讨论与分析 一、经营分析(一一一一)商业模式商业模式商业模式商业模式 公司主营业务为货物及公司办公家私、文件文具、家庭物品的仓储服务。公司专注于自助仓储，为国内最大自助仓储连锁经营企业。公司目前立足于深圳市，已在盐田区、罗湖区、福田区、南山区、宝安区、龙岗区已开设多间分店，拥有近 3,000 个出租仓，出租体积近 15,000 立方米，累计服务逾 30,000 名用户。公司主要市场为高地价和人口密集的大型城市，可为广大生活在高地价和空间狭小的城市居民和企业提供高性价比的自助仓储服务，以换取更大的居住空间和办公空间，很好的满足了人们对空间日益增长的需求。公司的目标客户为中高阶层的消费人群及企业客户，为其提供整洁、便利、高性价比的仓储服务。公司主要通过户外广告、互联网等方式进行推广。在日常运营中，最大化地发挥互联网思维、在线支持和自助模式，使客户获得良好的用户感受，提升客户的忠诚度。公司每个分店营业成本主要为门店租金、装修摊销和人工成本。门店一旦建成，每月营业成本比较固定且波动不大。公司每个分店开业以后，前期市场推广阶段处于亏损状态，分店首先以低利润的价格出租小仓库，短时间内提高门店出租率，抢占客户资源，同时扭亏为盈利；待出租率到一定水平后，分店逐步降低商业折扣，营业收入和毛利率稳步提升。公司从成立至今，每年新开门店数量较多，整体毛利率处于较低水平，符合公司业务模式和发展阶段特征。按照公司业务模式，经营活动现金流入主要为预收客户租金；经营活动现金流出主要为支付分店的租金、物业费及水电费等。公司自助仓储租赁业务全部采用预收账款的模式，不存在应收账款坏账风险。同时，根据门店租赁协议，公司门店租金及管理费等一般按月支付，现金流出相对较少。公司经营活动现金流很好，未来规模化运营将为公司带来长期稳定的现金流，有助于公司持续经营和业务拓展。报告期内,公司主营业务未发生过重大变更。年度内变化统计：事项事项事项事项 是或是或是或是或否否否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 2015 年度公司实现营业收入 732.37 万元，同比增长 77.15%；净利润为-82.17 万元,深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第12 页，共 103 页 呈亏损状态。截止 2015 年 12 月 31 日，公司总资产为 955.64 万元，净资产为 582.08 万元，分别同比增长 109.40%、122.97%。2015 年主营业务收入、资产规模大幅增长，主要为 2015 年继续执行快速扩张的发展战略，公司新开门店数量、业务规模有了很大的增长。2015 年度，公司深耕深圳市场、积极布局中国市场。2015 年公司在原有业务基础上，通过实际调研后前后在深圳市场新开设多家分店，并重点开发北京、上海、广州市场且初见成效。与此同时，公司也根据不同地区消费者的消费习惯适当调整业务模式，积极开展市场营销活动，开拓新兴市场，深挖市场潜力，不断拓宽销售渠道以巩固全国范围内的行业领先地位。1.1.1.1.主营业务分析主营业务分析主营业务分析主营业务分析 (1)(1)(1)(1)利润构成利润构成利润构成利润构成 单位：元单位：元单位：元单位：元 项目项目项目项目 本期本期本期本期 上年同期上年同期上年同期上年同期 金额金额金额金额 变动比变动比变动比变动比例例例例%占营业收占营业收占营业收占营业收入 的入 的入 的入 的 比比比比重重重重%金额金额金额金额 变动比变动比变动比变动比例例例例%占营业收占营业收占营业收占营业收入 的入 的入 的入 的 比比比比重重重重%营业收入 7,323,700.16 77.15%-4,134,280.50 88.21%-营业成本 4,871,226.65 45.20%66.51%3,354,905.42 121.80%81.15%毛利率%33.49%-18.85%-管理费用 2,207,691.55 221.48%30.14%686,728.89 93.66%16.61%销售费用 1,106,424.39 44.69%15.11%764,695.26 143.96%18.50%财务费用-29,571.95 46.68%-0.40%-20,160.24-189.94%-0.49%营业利润-818,938.25 28.25%-11.18%-638,545.14 4,127.87%-15.45%营业外收入 17,768.63-41.08%0.24%30,158.00 134.28%0.73%营业外支出 18,863.17 2.74%0.26%18,360.00-0.44%净利润-821,727.83 31.11%-11.22%-626,747.14 27,996.18%-15.16%项目重大变动原因:1、营业收入 2015 年度比上年增长 77.15%，主要为 2014 年新开 6 家分店，在 2015 年出租率上升，带来营业收入的提升；同时，2015 年新开了近 9 家分店，导致营业收入比上年增加。2、营业成本 2015 年度比上年同期增长 45.20%，主要为 2015 年新开分店导致门店租金、装修摊销增加。3、管理费用 2015 年比上年同期增长 221.48%，主要为为适应业务增长，人员数量增加，导致职工薪酬增加；同时新增新三板挂牌费用 60.60 万元。4、销售费用 2015 年比上年同期增长 44.69%，主要为销售人员工资的增长，以及公司网络推广费的增长。5、财务费用主要为银行存款利息收入，无异常。深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第13 页，共 103 页 6、净利润 2015 年仍未亏损状态，主要为公司在原业务基础上，执行快速扩张的发展策略，成本费用增长较快，但新开门店收入增长需要一定时间，导致公司呈小额亏损状态。7、毛利率 2015 年度比 2014 年度提高 14.64 个百分点，主要原因为：2014 年度、2015 年新投入的门店出租率逐渐提升，导致 2015 营收大幅增长；而公司各门店的成本是相对固定的，并不会随着出租率的提升而相应增加，故导致毛利率提升。8、营业外收入主要是公司处置死仓物品产生的收入，2015 年、2014 年发生金额均很小，没有明细异常。(2)(2)(2)(2)收入构成收入构成收入构成收入构成 单位单位单位单位：元元元元 项目项目项目项目 本期收入金额本期收入金额本期收入金额本期收入金额 本期成本金本期成本金本期成本金本期成本金额额额额 上期上期上期上期收入金额收入金额收入金额收入金额 上期成本金上期成本金上期成本金上期成本金额额额额 主营业务收入 7,323,700.16 4,871,226.65 4,132,780.50 3,354,905.42 其他业务收入-1,500.00-合计合计合计合计 7,323,700.16 4,871,226.65 4,134,280.50 3,354,905.42 按产品或区域分类分析：单位：元 类别类别类别类别/项目项目项目项目 本期收入金额本期收入金额本期收入金额本期收入金额 占营业占营业占营业占营业收入比收入比收入比收入比例例例例%上期上期上期上期收入金额收入金额收入金额收入金额 占营业占营业占营业占营业收入收入收入收入比比比比例例例例%租赁业务收入 7,172,504.16 97.94%4,064,324.16 98.31%配件销售收入 151,196.00 2.06%68,456.34 1.66%收入构成变动的原因 从业务类型看，本年度收入构成基本同上年相同，租赁业务收入为公司最主要的业务收入，占比在 95%以上，无异常。(3)(3)(3)(3)现金流量状况现金流量状况现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目项目项目 本期本期本期本期金额金额金额金额 上期金额上期金额上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额 937,562.51 709,126.19 投资活动产生的现金流量净额-1,994,503.50-2,792,804.68 筹资活动产生的现金流量净额 4,031,885.25-现金流量分析：1、公司经营活动现金流量情况与公司商业模式及报告期内业务经营情况一致。2、投资活动产生的现金流量净流出主要为：新开门店支付装修及设备款、消防改造工程款，无异常；同时本年度内公司根据资金情况购买和赎回了银行短期理财产品。除此之外，无异常情况，符合公司经营记录。3、2015 年筹资活动现金净流入 4,031,885.25 元，为股东增资款，无异常。(4)(4)(4)(4)主要客户情况主要客户情况主要客户情况主要客户情况 深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第14 页，共 103 页 单位：元 序号序号序号序号 客户名称客户名称客户名称客户名称 销售金额销售金额销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关是否存在关是否存在关联关系联关系联关系联关系 1 德林玩具(深圳)有限公司 37,381.94 0.51%否 2 黄河山 25,368.00 0.35%否 3 黄琳 21,431.94 0.29%否 4 LOBAL BRANDS DEVELOPMENT LTD 22,614.00 0.31%否 5 恒昇照明有限公司 17,916.00 0.24%否 合计 124,711.88 1.70%-注：如存在关联关系，则必须披露客户的具体名称(5)(5)(5)(5)主要供应商情况主要供应商情况主要供应商情况主要供应商情况 单位单位单位单位：元元元元 序号序号序号序号 供应商名称供应商名称供应商名称供应商名称 采购金额采购金额采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关是否存在关是否存在关联关系联关系联关系联关系 1 江门市蓬江区富诚信机箱制造有限公司 637,041.00 43.04%否 2 深圳市路浩安全设备实业有限公司 120,000.00 8.11%否 3 深圳市科利消防信息咨询有限公司 120,000.00 8.11%否 4 付小明 117,917.00 7.97%否 5 深圳市明锐消防设备工程有限公司 81,000.00 5.47%否 合计 1,140,958.00 77.09%-注：如存在关联关系，则必须披露供应商的具体名称(6)(6)(6)(6)研发支出研发支出研发支出研发支出 单位单位单位单位：元元元元 项目项目项目项目 本期金额本期金额本期金额本期金额 上期金额上期金额上期金额上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例%-2.2.2.2.资产负债结构分析资产负债结构分析资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元单位：元单位：元 项目项目项目项目 本年本年本年本年期期期期末末末末 上年期末上年期末上年期末上年期末 占占占占总资产比重总资产比重总资产比重总资产比重的的的的增减增减增减增减 金额金额金额金额 变动比例变动比例变动比例变动比例%占总资产占总资产占总资产占总资产的的的的比重比重比重比重 金额金额金额金额 变动比例变动比例变动比例变动比例%占总资产占总资产占总资产占总资产的的的的比重比重比重比重 货币资金 3,762,152.55 407.61%39.37%741,145.29-73.46%16.24%23.13%应收账款-存货 34,737.33-0.36%-0.36%长期股权投资-固定资产 840,116.02 183.10%8.79%296,752.97 13.91%6.50%2.29%在建工程-短期借款-深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第15 页，共 103 页 长期借款-资产总计 9,556,413.59 109.40%-4,563,630.99 5.24%-资产负债项目重大变动原因：1、2015 年期末货币资金比上年期末增长 407.61%，主要为本期货币增资导致。2、2015 年期末总资产比上年期末增长 109.40%，主要为：一是随业务规模的增长，公司流动负债大幅增长；二是公司当期通过增资，筹资用于开展业务，导致资产规模增加。3.3.3.3.投资状况投资状况投资状况投资状况分析分析分析分析 (1)(1)(1)(1)主要主要主要主要控股子公司、参股公司控股子公司、参股公司控股子公司、参股公司控股子公司、参股公司情况情况情况情况 2015 年 11 月 12 日经公司决策投资子公司上海圳和仓储服务有限公司，公司占出资份额的 100%。2015 年 12 月 21 日经公司决策投资子公司深圳前海蚂蚁仓科技有限公司，公司占出资份额的 90%。附：上海圳和仓储服务有限公司于 2015 年 12 月 14 日经上海市工商行政管理局批准成立；深圳前海蚂蚁仓科技有限公司于 2016 年 3 月 10 日经深圳市市场监督管理局批准成立，该子公司未纳入本期合并报表；截止 2015 年 12 月 31 日，公司上述两个子公司均为发生任何业务，尚没有实际经营数据。(2)(2)(2)(2)委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 -(三三三三)外部环境的分析外部环境的分析外部环境的分析外部环境的分析 国家物流业发展中长期规划、关于促进商贸物流发展的实施意见等重要文件的出台，对仓储业发展提出许多新任务、新要求。经济发展新常态、电子商务快速发展、国家三大区域经济发展战略等大背景下,自助式仓储的开发方式变得更加灵活,正在逐步进入快速发展.目前，仓储行业不存在对口的行业主管部门，通过由行业内企业会员组成的自律性组织实行行业自律。中国仓储协会承担行业自律的监督责任，其为 1997年在国家民政部登记注册的全国仓储行业非营利性组织。2015 年，中国仓储协会会长沈绍基携同协会一干同事走访北京、上海、深圳自助仓储企业，深入了解自助式仓储在中国的发展、经营现况，并收集各企业在经营中遇到的疑难问题，筹划成立自助式仓储分会，以加强沟通交流，促进自助式仓储的进一步发展。2007 年，自助仓储这种基于都市存储服务的新概念储物方式初次被引进国内，最先出现在北京、上海、深圳等一线城市。据不完全统计，截止 2015 年，中国大陆自助仓储企业约共有 50 家，除了北京、上海、深圳三大城市市场规模扩大外，自助仓储业务逐渐向二三线城市发展。从经营模式上，国内自助仓储仍然仿照国外模式，依据国际通用自助仓储标准打造标准仓库与服务。业务渠道不断扩宽，为企业用户提供文件、票据、展会用品等存储服务；为个人用户提供隐私物品、收藏品等存储服务；为家庭客户提供家具、过季衣物等存储服务基础上，增加为电商商户提供存储服务，随着自助仓储不断发展，自助仓储服务更加专业化，一些企业设有专门的文件仓、红酒仓、雪茄仓、贵重品仓等。从用户群体上看，自助仓储用户已逐渐呈现“本土化”特征，本地人使用自助仓储的比例已经超过了外籍人士。此外，有经济实力和具有拓展能力、管理能力、店面复制能力的品牌公司开始进入快速扩张和跨区域发展的阶段。大众迷你仓上海世纪公园深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第16 页，共 103 页 店的开业，标志着 2015 年首家跨区域连锁经营企业出现。目前，国内市场仍以一线城市北京、上海、广州、深圳为主，因为此类城市地价相对较高、人口流动性及密集度相对较大，故对于自助存储空间的需求明显高于其他城市。比如：经济的不断发展使得一线城市出现了大量的创业者。在创业初期考虑到货物的仓储成本、物流的需求等因素，创业者多选择使用自助仓储来存放货物。房地产价格的高企促使市民在房屋的使用空间上煞费苦心，不经常使用的家庭物品大量地占据着高价格的空间，许多市民将会选择自助仓储服务。另因搬家或装修等需求时，市民也使用自助仓储来存放家具家电、生活用品等。而且，由于一线城市人均收入较高，在消费习惯上领先于国内其他城市，对于自助仓储这样的新兴业务的接纳速度也较快。国内一线城市对于自助仓储的需求很大。与此同时，二三线城市（例如成都、杭州等）由于快速城镇化带来的居住空间的狭小、强劲的就业增长及居民生活迁徙，以及不断增长的写字楼市场等原因，自助仓储市场也在逐渐形成中。大众消费基本处于萌芽阶段，尚未放量，但市场正在逐步打开，潜力巨大，前景广阔。在可期的未来，此类二三线城市对于自助仓储的需求也会越来越大。(四四四四)竞争优势分析竞争优势分析竞争优势分析竞争优势分析 一、产业集群优势 公司地处广东省深圳市，物流仓储行业是深圳近年来大力发展的产业之一。深圳仓储产业集群优势明显，主要体现在目标客户群集中、相关人才资源丰富等方面。行业内几家品牌企业经常互动，为共同促进深圳自助仓储市场的繁荣和发展互相借力，互相协调，共同发展。另外，公司毗邻自助仓储行业发展历史悠久的香港（目前拥有约300家自助仓公司），具体的商业模式、发展方向都有一个相对实际的参考。而且，鉴于地理位置的接近，以后港深两地的自助仓公司的合作可能也越来越大。二、行业经验及人力资源优势 经过近几年的发展，公司在选址、仓型设计及业务运营方面积累了丰富的经验，培养了一批核心人才，为公司快速发展奠定了坚实基础。公司在选址方面，已经形成了一套较为成熟的体系，对于立地评估、商圈调查、仓型设计等操作事项已经建立了行业发展的考核标准。三、品牌优势 经过多年的发展，公司在深圳自助仓储行业的市场占有率稳居第一，为公司实现长期、可持续经营奠定了基础。公司良好的口碑也为其带来大量客户，极大节约了公司的市场开发成本。而在服务行业同质化程度高、国内消费者理性程度日益提升的前提下，品牌的知名度对于消费者的选择有着极大的影响，因此公司的品牌知名度对其开拓市场十分有利。同时，目前国内的自助仓储行业预期发展空间较大，在未来行业细分的前提下，已有的合理品牌识别将有助于公司建立与竞争者的差异性，不断提升公司无形资产的价值。四、扩张优势 公司作为行业内的先行者，公司近几年的经营为跨区域连锁经营积累了拓展能力、管理能力、店面复制能力，有利于公司在全国各大城市进行门店建设、业务开展，进一步扩大品牌。(五五五五)持续经营评价持续经营评价持续经营评价持续经营评价 公司自 2011 年成立至今，逐步发展成为行业内具有规模优势的一家成熟企业，深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第17 页，共 103 页 公司拥有自己的运营体系及成熟的产品，是自助仓储细分行业的领军企业。公司不存在其他可能对公司持续经营能力产生重大影响的事项。二、风险因素(一一一一)持续到本年度的风险因素持续到本年度的风险因素持续到本年度的风险因素持续到本年度的风险因素 1、公司治理风险 有限公司阶段及公司设立初期，公司的法人治理结构不够完善，内部控制存在缺陷。股份公司成立后，公司设立了股东大会、董事会、监事会，并建立了三会议事规则、关联交易管理办法等制度规范公司治理中存在的问题。但股份公司成立时间较短，公司执行意识不足，短期内公司治理存在风险。2、大股东控制的风险 公司股东大众仓储持有公司 57%的股份，为公司控股股东；李仲豫持有大众仓储 100%股权，为公司实际控制人。虽然公司已按照法律法规要求，建立了较为完善的法人治理结构，但若控股股东通过不当行使表决权或通过其他方式控制本公司的经营决策，则可能给公司的生产经营及其他股东的利益带来损失，存在大股东控制的风险。3、租赁市场经营风险 公司为具有置物空间需求的居民及企业提供小型自助仓储服务。公司门店选址选择是否得当，直接影响公司的核心竞争力和盈利能力。公司目前拥有 12 家门店，均处于深圳市场。公司未来将在现有的业务基础上，通过重点开发北京、上海、广州市场，并在杭州、成都、重庆等地开设少量门店进行业务试点。因开设门店存在前期一次性的装修投入，若门店选址不当，将会出现门店在成立以后较长一段时间内呈出租率较低、经营亏损的情形。4、报告期内公司经营亏损的风险 公司 2015 年呈亏损状态，主要为：报告期内公司新设了 6 家分店及 2 家子公司，各分店每月营业成本比较固定，营业收入随出租率稳步上升，开设初期均呈现亏损状态，直接导致 2015 年呈小额亏损。公司根据发展战略和业务规划，加大了市场推广工作和人员储备，导致公司销售费用及管理费用占营业收入的比重一直较高。未来年度，若公司开设新店较多，短期内公司也可能会出现亏损状态；但一旦各分店进入稳定经营状态，将会会公司带来较高的毛利和良好的现金流。(二二二二)报告期内新增的风险因素报告期内新增的风险因素报告期内新增的风险因素报告期内新增的风险因素 报告期内未出现新增的风险因素 三、对非标准审计意见审计报告的说明 是否被出具“非标准审计意见审计报告”：否 审计意见类型：标准无保留意见 董事会就非标准审计意见的说明：-深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第18 页，共 103 页 第五节重要事项 一、重要事项索引 事项事项事项事项 是或是或是或是或否否否否 索引索引索引索引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 否-是否存在对外担保事项 否-是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产的情况 是 二（一）是否存在日常性关联交易或偶发性关联交易事项 是 二（二）是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产事项 否-是否存在经股东大会审议过的对外投资事项 是 二（三）是否存在经股东大会审议过的企业合并事项 否-是否存在股权激励事项 否-是否存在已披露的承诺事项 是 二（四）是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 否-是否存在被调查处罚的事项 否-是否存在重大资产重组的事项 否-是否存在媒体普遍质疑的事项 否-是否存在自愿披露的重要事项 否-二、重要事项详情(一一一一)股东及其关联方占用或转移公司资金、资产股东及其关联方占用或转移公司资金、资产股东及其关联方占用或转移公司资金、资产股东及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他及其他及其他及其他资源资源资源资源的的的的情况情况情况情况 单位：元 占用者占用者占用者占用者 占用形式占用形式占用形式占用形式 （资金、（资金、（资金、（资金、资产、资源）资产、资源）资产、资源）资产、资源）期初余额期初余额期初余额期初余额 期末余额期末余额期末余额期末余额 是 否 无是 否 无是 否 无是 否 无偿占用偿占用偿占用偿占用 是 否是 否是 否是 否 履履履履行 必 要行 必 要行 必 要行 必 要决 策 程决 策 程决 策 程决 策 程序序序序 孙东伟 备用金 91,559.71 60.00 是 是 郑景森 备用金 0.00 51,163.97 是 是 吴翠兰 非经营性往来 5,612.15 0.00 是 是 总计总计总计总计 -97,171.86 51,223.97-占用原因、归还及整改情况：本报告期内，由于公司业务扩展，特别是在上海、广州等地选址，筹建，发生较多差旅，一般为相关人员先领用业务备用金，然后在业务完毕后均及时报销。全年累计发生多笔，但单笔金额均不大。在期末其他应收关联方款项较小，主要为尚未报销的差旅费等。除根据业务扩展领用业务备用金及差旅费备用金外，不存在关联方占用资金的情形。(二二二二)报告期内报告期内报告期内报告期内公司发生的日常性关联交易及偶发性关联交易情况公司发生的日常性关联交易及偶发性关联交易情况公司发生的日常性关联交易及偶发性关联交易情况公司发生的日常性关联交易及偶发性关联交易情况 深圳迷你仓仓储股份有限公司 2015年度报告公告编号：2016-002 第19 页，共 103 页 单位单位单位单位：元元元元 日常性关联交易事项日常性关联交易事项日常性关联交易事项日常性关联交易事项 具体事项类型具体事项类型具体事项类型具体事项类型 预计金额预计金额预计金额预计金额 发生金额发生金额发生金额发生金额 1 购买原材料、燃料、动力 0.00 0.00 2 销售产品、商品、提供或者接受劳务委托，委托或者受托销售 432,000.00 432,000.00 3 投资（含共同投资、委托理财、委托贷款）0.00 0.00 4 财务资助（挂牌公司接受的）0.00 0.00 5 公司章程中约定适用于本公司的日常关联交易类型 0.00 0.00 总计总计总计总计 432,000.00 432,000.00 偶发性偶发性偶发性偶发性关联交易关联交易关联交易关联交易事项事项事项事项 关联方关联方关联方关联方 交易内容交易内容交易内容交易内容 交易金额交易金额交易金额交易金额 是否履是否履是否履是否履行行行行必要必要必要必要决策程决策程决策程决策程序序序序 总计总计总计总计 -0.00-(三三三三)对外投资事项对外投资事项对外投资事项对外投资事项 2015 年 11 月，公司经过股东会决议，公司投资设立全资子公司上海圳和仓储服务有限公司及深圳民治分公司。2015 年 12 月，经公司股东会决议通过，公司投资设立子公司深圳前海蚂蚁仓科技有限公司，公司持股 90%。附：上海圳和仓储服务有限公司于 2015 年 12 月 14 日经上海市工商行政管理局批准成立；深圳前海蚂蚁仓科技有限公司于 2016 年 3 月 10 日经深圳市市场监督管理局批准成立，该子公司未纳入本期合并报表；截止 2015 年 12 月 31 日，公司上述两个子公司均为发生任何业务，