835235_2015_翌成创意_2015年年度报告_2016-04-06.pdf

翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司（Yicheng Creative Property Management&Operation(Shanghai)Co.,LTD）2015翌成创意 NEEQ:835235 年度报告 第1 页，共 204 页 公 司 年 度 大 事 记 1、2015 年 5 月，公司成功引入战略投资者北京大苑天地房地产经纪有限责任公司，融资金额为人民币 1500 万元，进一步提升公司的综合实力和市场竞争优势、巩固公司的行业地位。2、2015 年 7 月，翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司召开创立大会暨第一次股东大会，2015 年 8 月 14 日，经上海市工商行政管理局批准，股份公司领取了注册号为 310112000808726 的企业法人营业执照。3、2015 年 9 月，公司完成股改后第一次增资，成功引入美国华平投资集团旗下关联企业上海盛煦企业管理咨询有限公司、上海魔域投资管理有限公司，同时成功引入上海鸿甲投资管理中心，本轮融资金额为人民币 5000 万元，这更进一步提升了公司的行业知名度和市场竞争优势。4、经过公司全体员工及中介机构的努力，于 2016 年 1 月 8 日在全国中小企业股份转让系统正式挂牌转让，股票代码 835235。第2 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 目录目录 第一节声明与提示 .6 第二节公司概况 .11 第三节会计数据和财务指标摘要 .13 第四节管理层讨论与分析 .16 第五节重要事项 .34 第六节股本变动及股东情况 .34 第七节融资及分配情况 .45 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况 .47 第九节公司治理及内部控制 .54 第十节财务报告 .60 第3 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 释义释义 公司、本公司、股份公司 指 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 翌成投资、有限公司 指 上海翌成投资发展有限公司（本公司前身）发起人 指 共同发起设立翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司的 4 位股东 本次挂牌 指 公司股票进入全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让的行为 股东会 指 上海翌成投资发展有限公司股东会 股东大会 指 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司股东大会 董事会 指 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司董事会 监事会 指 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司监事会 三会 指 股东大会（股东会）、董事会、监事会的统称 主办券商、广州证券 指 广州证券股份有限公司 元、万元 指 人民币元、人民币万元 公司法 指 中华人民共和国公司法 审计报告 指 会审字【2016】第 1999 号 报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日 翌成公寓 指 上海翌成公寓管理有限公司 翌尚企管 指 上海翌尚企管管理有限公司 尚翌企管 指 上海尚翌企管管理有限公司 翌汇企管 指 上海翌汇企管管理有限公司 翌成企管 指 上海翌成企管管理有限公司 翌为建筑 指 上海翌为建筑工程有限公司 第4 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 迈石建筑 指 上海迈石建筑设计有限公司 豪翌企管 指 上海豪翌企业管理有限公司 翌钲众创 指 上海翌钲众创空间经营管理有限公司 德翌投资 指 上海德翌投资管理有限公司 杉杉创投 指 北京杉杉创业投资有限公司 北京大苑 指 北京大苑天地房地产经纪有限责任公司 鸿甲投资 指 上海鸿甲投资管理中心 盛煦企管 指 上海盛煦企业管理咨询有限公司 魔域投资 指 上海魔域投资管理有限公司 创意牧民 指 对生活品质有热忱追求，不断寻找新奇、有质量的生活方式，并不断实践创意和创新的人群 律师 指 北京国枫律师事务所 会计师 指 华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）第5 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 第一节 声明与提示 【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）所对公司出具了标准无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 市场竞争风险 公司所处行业为商务服务业，目前产业生命周期属于起步期向成长期过渡的阶段，目标客户群体对于办公、社交、生活需求仍在不断提升，公司进入行业时期较早，虽然有一定的先发优势，并已建立了较好的品牌形象，但随着国家支持利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的鼓励政策出台，该行业的竞争正在第6 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 不断的加大。共同控制可能带来的不确定风险 目前公司股权最大的自然人股东施伟、沈敏恺各自持股 32.30%，股东施伟、沈敏恺已经签订一致行动协议书，虽然一致行动协议书约定了双方在重大决策之前须达成一致意见，在向股东大会行使提案权和在相关股东大会上行使表决权时保持充分一致，但如果其中一方不遵守一致行动协议书的约定，在股东大会表决时没有采取一致行动，而是出现了不同的表决意见，将影响公司共同控制权的稳定性，从而影响公司的决策效率。公司治理风险 有限公司阶段，公司管理层规范治理意识相对薄弱，公司治理机制不够健全，曾存在关联交易未经决策审批程序、“三会”文件未能妥善保管等治理不规范的情况。2015 年 8 月整体变更为股份公司后，公司制定了公司章程等一系列的规章制度，明确了“三会”的职责划分。随着公司的快速发展，经营规模不断扩大，特别是公司在全国中小企业股份转让系统挂牌，将对公司治理提出更高的要求。因此，公司未来经营中可能存在因内部管理不适应发展需要而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。新增项目引起收入、毛利率波动风险 公司独特的商业模式决定公司从获取项目到项目正式招租运营中间有一个过渡期，这一时期公司无法获取租金收入，但仍需要支付租金成本，同时还需要对办公楼进行装修改造，所以在项目正式运营前，项目运营的成本与收入不具有配比性。另一方面，公司从正式招租运营到满租需要第7 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 一段时间，相应的收入与出租率成比例，因而在满租前公司营业收入较小，待出租率提高到一定比例稳定后，公司的收入较为稳定，与成本配比。因此，受项目出租率的影响，单个新增项目的低毛利率会带来公司经营波动幅度较大的风险。资产负债率过高、流动性不足的风险 公司主要项目性质为投资额在短期内一次性投入，按长期租赁合同分期回收，导致资金投入较多，流动性不足。公司 2015 年、2014 年合并层面资产负债率分别为 73.92%、97.22%，资产负债率较高，公司存在资产负债率较大，流动性不足的风险，公司未来将逐步增加股本金投入，改善债务结构，同时增加管理服务费的收入，减少高负债的投资方式。承租项目土地用途、房屋用途和实际用途不一致的风险 除安福路、建国西路、徐航大厦、武康路、永嘉路房屋外，公司及其子公司承租的其他房屋存在实际用途与土地使用权证所载土地用途、房屋所有权证所载房屋用途不一致的情形。尽管公司未履行审批手续而改变房屋实际用途的行为不符合中华人民共和国土地管理法及中华人民共和国土地管理法实施条例的相关规定，存在法律瑕疵，但该等瑕疵不影响房屋租赁合同的效力，同时上述行为已经征得房屋所有权人同意并基于国家政策扶持优惠宽松政策支持。公司提醒投资者公司目前仍存在上述承租项目土地用途、房屋用途和实际用途不一致的风险 租赁合同未办理备案的行政处罚风险 公司及其子公司与各项目房屋所有权人或房屋使用权人签订的房屋租赁合同、公司与客户签订的房屋租赁合同均未办理租赁备案登记手续，不第8 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 符合中华人民共和国房地产管理法等法律法规要求房屋租赁当事人办理租赁登记备案的规定，存在法律瑕疵。但是，在房屋租赁合同未约定租赁备案构成生效条件的情况下，租赁备案不构成房屋租赁合同的法定生效要件，因此，公司及其子公司签署的房屋租赁合同未办理租赁备案登记手续的法律瑕疵不影响房屋租赁合同的效力。经与上海市徐汇区房地产交易中心确认，在公司与各项目房屋所有权人或使用权人之间的房屋租赁合同未办理租赁备案登记的情况下，公司与客户之间的转租合同无法办理租赁备案登记，属于因客观条件不能而未办理与客户之间的转租合同租赁备案登记。公司承诺将根据房地产主管部门要求，在租赁房产所有权人、使用权人予以配合的前提下及时办理房屋出租合同备案登记手续。长期待摊费用摊销及租赁承诺 公司主营业务成本主要为租金及装修费用的摊销，固定成本占主营业务成本的比例较高。公司以经营租赁方式租入上游供应商的土地房屋，均签订长期租赁合同。目前，公司现有运营项目均取得了较好的招商效果，但如果未来现有商户租赁到期后不能及时续租，或未来续租价格发生下跌，公司的运营收入将下滑，而主要成本均为固定支出，则可能发生经营亏损。对项目供应商依赖的风险 公司对主要供应商的依赖与公司的业务模式密切相关，公司主要的采购业务体现在办公楼承租上，故租赁费成本在采购总额中的占比较大，虽然公司与承租人签订了长期租赁合同，但不排除第9 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 存在供应商提前违约的风险，如供应商因某种原因提前结束合同，将会对公司经营产生一定影响。区域市场集中风险 公司目前运营项目均在上海地区，如果未来华东地区市场发生巨大变化、或者公司市场开拓能力发生重大变化，可能对公司经营造成不利影响。公司依赖股东及其关联方借款的风险 报告期内，公司资产负债率维持在较高水平，前期项目开发投入较大，公司存在向股东及其关联方取得借款作为资金周转的情形。该融资模式导致公司产生向非金融企业及自然人贷款的情形，虽然相关借款的利率均未超过金融企业同期同类贷款利率的四倍，未违法公司法的有关规定，但公司较为依赖股东及其关联方的资金，如果控制不当，相关借款安排可能导致潜在的法律风险。人才流失的风险 公司所处行业是典型的专业服务领域，属智力密集型行业，人才是公司生存与发展的基石，是完成高质量服务工作的保障。人才需要经过严格的培训和长期行业经验的历练，使得人才成本较高。如因公司经营不善、薪酬不达预期、激励机制不合理、员工归属感不强等因素导致人才大量流失，将会对公司业务的发展带来较大的不利影响。本期重大风险是否发生重大变化：否 第10 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 英文名称及缩写 Yicheng Creative Property Management&Operation(Shanghai)Co.,LTD 证券简称 翌成创意 证券代码 835235 法定代表人 施伟 注册地址 上海市徐汇区中山南二路 510 号 1 幢 108 室 办公地址 上海市徐汇区钦州路 528 号 主办券商 广州证券股份有限公司 主办券商办公地址 广州市天河区珠江西路 5 号广州国际金融中心西塔 19、20楼 会计师事务所 华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 潘胜国、王艳，李飞 会计师事务所办公地址 北京市西城区阜成门外大街 22 号 1 幢外经贸大厦 901-22至 901-26 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 沈敏恺 电话 021-64821680 传真 021-64821712 电子邮箱 infoyicheng- 公司网址 www.yicheng- 第11 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 联系地址及邮政编码 上海市徐汇区钦州路 528 号 邮编：200233 公司指定信息披露平台的网址 http:/www.neeq.cc 公司年度报告备置地 公司董事会 三、企业信息 单位：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2016-01-08 行业（证监会规定的行业大类）L72 商务服务业 主要产品与服务项目 创意产业园区（Link by Base）、服务式办公楼（Base Office）、服务式公寓（Base Living）的开发和运营以及个性化的办公生活配套服务。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）22,500,000 控股股东 施伟、沈敏恺 实际控制人 施伟、沈敏恺 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 310112000808726 否 税务登记证号码 310104671126763 否 组织机构代码 67112676-3 否 第12 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 74,696,628.80 51,540,693.97 44.93%毛利率%25.03%22.64%-归属于挂牌公司股东的净利润 5,389,995.98-2,529,438.27 313.09%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-796,947.23-2,535,770.79 68.57%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）25.11%-40.50%_ 加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）-3.71%-40.62%-基本每股收益 0.2985-0.16 285.56%二、偿债能力 单位单位：元元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 292,853,885.66 190,935,752.72 53.38%负债总计 216,473,535.60 185,621,334.87 16.62%第13 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 归属于挂牌公司股东的净资产 67,907,714.16-2,481,883.08 2836.14%归属于挂牌公司股东的每股净资产 3.02-0.17 1876.47%资产负债率%67.78%101.89%-流动比率 0.42 0.34-利息保障倍数 5.45-1.23-三、营运情况 单位单位：元元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 16,569,827.48-1,053,375.81-应收账款周转率 3.86 4.90-存货周转率-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%53.38%91.88%-营业收入增长率%44.93%60.89%-净利润增长率%381.81%51.97%-五、股本情况 单位单位：股股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增 减 比增 减 比例例%普通股总股本 22,500,000 18,000,000 25.00%计入权益的优先股数量-第14 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券-期权数量-六、非经常性损益 单位单位：元元 项目项目 金额金额 非流动资产处置损益 8,077,956.15 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）130,000.00 其他符合非经常性损益定义的损益项目 54,634.80 非经常性损益合计非经常性损益合计 8,262,590.95 所得税影响数 2,055,647.74 少数股东权益影响额（税后）20,000.00 非经常性损益净额非经常性损益净额 6,186,943.21 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 本期不存在因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况。第15 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析(一一)商业模式商业模式 公司所处行业为商务服务业，公司立足于城市更新的大环境中，专注于对老旧建筑进行简约时尚的设计，改造成创意产业园区、服务式办公楼和服务式公寓以及众创空间等产品，向客户提供系统化、多元化的办公、生活等一体化的创意文化生活空间和服务。公司形成了专业、稳定的管理与业务团队，积累了丰富的客户资源，不仅能保证业务的稳定，也与客户结成战略伙伴关系，降低了公司的经营风险。同时公司引入国外新锐设计团队参与设计，能够很好的把握简约时尚的流行设计元素，迎合中高端客户的需求，这是公司拥有的关键资源。公司目标消费群体是一群有很多共同点（例如流动人口、高学历、热爱生活、中/高收入等)的中产阶级及以上的价值用户，他们不断寻找新奇、有质量的生活方式，并不断实践创意和创新。经过多年的发展，公司从创立 Base 品牌到逐渐完成 Base 品牌的整体规划和产品设计，公司目前正在运营的项目共 15 个，包括枫林园期、枫林园期和金桥路 3 个创意产业园区项目；永嘉庭、皋兰路、乌鲁木齐南路、复兴西路、建国西路、武康路、安亭路、安福路、徐航大厦 9 个服务式办公楼项目；凯旋路 Base、天钥新村、虹桥路 3 个服务式公寓项目，其中凯旋路 Base 项目是办公、住宿一体化的示范项目。随着相关法规、行业政策影响的相继出台和修订，为公司发展营造了有利的外部环境，高端办公及服务公寓市场需求巨大为公司提供了良好的发展机遇和广阔的市场前景。本年度内，公司的商业模式未发生较大的变化。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 第16 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 截止 2015 年 12 月 31 日，公司总资产为 29,285.39 万元，较上年同期增加 10,191.81 万元，同比增长 53.38%；负债总额为 21,647.35 万元，较上年同期增加 3,085.22 万元，同比增长 16.62%；净资产为 7,638.04 万元，较上年同期增加 7,106.59 万元，同比增长 1337.23%。本年度内，公司实现营业收入 7,469.66 万元，较上年同期增加 2,315.59 万元，同比增长44.93%；实现净利润 606.59 万元，较上年同期增长 821.85 万元，同比增长 381.80%。公司业绩增长的原因主要是由于天钥新村、枫林路 2 期、安福路 1 期、虹桥路等项目在 2015 年度陆续投入运营，并且基本达到了预期的运营目标。2015 年度，在项目层面上，公司已经投入运营的项目仍然保持稳中有增的收入增长态势，所有已经竣工的项目的平均出租率仍然保持在 95%以上，与此同时，公司客户结构维持稳定，办公用途产品的平均租约保持在 3 年以上，现有客户较少出现退租的情况；在 2015年度新开的项目方面，报告期新增项目枫林 2 期、安福路 1 期、虹桥路办公项目已经投入运营，出租率达到 100%，航空大厦项目已经竣工，出租率目前已达到 80%，预计 2016 年将会为公司带来较大的业绩增长。本年度内，得益于良好的产品定位与运营能力，公司在项目开发层面取得了可喜的进展，除了已经在本年度开始运营的项目外，公司还签署了淮海中路、安福路 2 期、凯旋路等项目，这些项目预计将会为公司在未来年度带来非常大的业绩提升。在产品战略方面，公司在保持办公产品快速扩张的同时，开始积极增加定位高端的设计型服务公寓产品占公司总体营业收入的比重。2015 年度，继徐汇人才公寓和凯旋路服务公寓之后，公司新开发了天钥桥路和虹桥路两个设计型服务式公寓，并且得到了市场的认可，其中天钥桥路项目目前出租率已经达到满租状态，虹桥路项目将于 2016 年年初开业。在新产品的开发方面，公司在本年度开始计划推出了众创空间 BASE CO 产品，产品主要针对热爱生活，且非常在意生活品质的创意人士，旨在为我们的客户提供一个能够激发灵感的交流空间。截止报告期末，公司开始运营的 BASE CO 产品已经有两个，分别在安福路第17 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 项目和徐航大厦项目里。与此同时，公司基于微信的 O2O 平台已经上线，目前正在测试阶段，该平台将为公司的客户提供一个线上、线下的交流平台，并且提供信息发布、网上预订、网上支付等功能。在品牌推广方面，公司加强了核心品牌 BASE 的宣传，公司所有的产品将以 BASE 为品牌运营，目前，已经在运营的 BASE 产品有：新式管理型办公与精品创业园产品 BASE OFFICE，设计型服务式公寓产品 BASE LIVING,以及众创空间产品 BASE CO。总体而言，2015 年度是公司收获颇丰的一年，在获得了国内外顶级投资机构的注资之后，公司如同插上了资本的翅膀，进入了新的高速发展轨道。随着徐航大厦项目、虹桥路项目、安福路等优质项目的陆续竣工，以及 BASE CO 产品的隆重推出，我们有理由相信 2016年度公司的发展将更上一层楼，最终会为我们的股东、合作方交出满意的答卷。1.1.主营业务分析主营业务分析 (1)(1)利润构成利润构成 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入 的入 的 比比重重%金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入 的入 的 比比重重%营业收入 74,696,628.80 44.93%100.00%51,540,693.97 60.89%100.00%营业成本 55,999,847.27 40.45%74.97%39,872,899.71 35.52%77.36%毛利率%25.03%-22.64%-管理费用 10,280,115.87 22.43%13.76%8,396,760.73 65.26%16.29%销售费用 2,662,130.50 24.68%3.56%2,135,102.62 1.31%4.14%财务费用 411,978.43 307.87%0.55%101,006.48-60.81%0.20%营业利润 9,165,774.05 435.56%12.27%-2,731,462.55-49.97%-5.30%营业外收入 170,000.00 750.00%0.23%20,000.00-95.24%0.04%营业外支出 40,000.00 465.45%0.05%7,074.07-86.79%0.01%第18 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 净利润 6,065,932.21 381.80%8.12%-2,152,531.31-51.97%-4.18%项目重大变动原因:1、2015 年度公司营业收入 74,696,628.80 元，较上一年度增加 23,155,934.83 元，增长幅度 44.93%。营业收入本期增加系由于公司运营项目天钥新村、安福路、枫林园 II 期等已于 2015 年完工并开始对外出租，另外项目徐航大厦也于 2015 年开始部分运营，因此 2015年度公司营业收入较去年大幅度增加。2、2015 年度公司营业成本 55,999,847.27 元，较上一年度增加 19,239,749.29 元，增长幅度 40.45%。主要原因是本公司项目运营收入的增长同时结转的运营成本增长所导致。具体分析如下：（1）2015 年完工并对外出租的项目如安福路、徐航大厦等相应的租金入营业成本;（2）2015 年完工项目如天钥新村、安福路、枫林园 II 期，本年度开始摊销长期待摊费用-装修款;（3）由于 2015 年完工项目的增加，相应增加了水电费成本、人力成本。3、管理费用的变动：主要是因为本年度本公司规模扩大，进而公司运营管理成本增长,并且本年度新增新三板挂牌费用等也导致管理成本增长所致。4、销售费用的变动：主要是因为本年度收入的增长导致运营招商费用增加所导致，其中人工成本的增长较大。2015 年度品牌宣传费支出增加也是导致销售费用增长的原因。5、2015 年度公司财务费用 411,978.43 元，较上一年度增加 310,971.95 元，增长幅度307.87%。财务费用本年度增加系由于本期新增了招商银行借入的短期借款，增加了贷款利息的支出。6、2015 年度公司营业利润 9,165,774.05 元，较上一年度增加 11,897,236.60 元，增长幅度 435.56%。主要原因系因为 2013 年 7 月公司与上海德必文化创意产业发展（集团）有限公司（以下简称“德必公司”）合作成立上海德翌投资管理有限公司，公司出资 40 万元，持股比例为 40%，上海德翌投资管理有限公司拥有运营东湖路 20 号项目的实际经营权。2015年 3 月，公司将其持有 40%股权转让给上海德必文化创意产业发展（集团）有限公司，取得 8,077,956.15 元股权转让收益。7、2015 年度公司营业外收入 170,000.00 元，较上一年度增加 150,000.00 元，增长幅度 750%。营业外收入增长主要系本公司子公司上海翌尚企业管理有限公司获取政府补贴第19 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 110,000.00 元。8、2015 年度公司营业外支出 40,000.00 元，较上一年度增加 32,925.93 元，增长幅度465.45%。营业外支出主要系本公司因项目消防问题受到上海市徐汇区公安消防支队行政处罚。9、2015 年度公司净利润 6,065,932.21 元，本年度实现扭亏为盈。主要系报告期内公司完工项目增加、出租率增加同时公司转让参股子公司 40%股权取得 8,077,956.15 元股权转让收益导致。(2)(2)收入构成收入构成 单位单位：元元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期收入金额上期收入金额 上期成本金额上期成本金额 主营业务收入 74,696,628.80 55,999,847.27 49,030,987.97 39,064,979.71 其他业务收入-2,509,706.00 807,920.00 合计合计 74,696,628.80 55,999,847.27 51,540,693.97 39,872,899.71 按产品或区域分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%租赁业 71,818,234.13 96.15%45,306,661.65 87.90%物业服务及其他 2,878,394.67 3.85%3,724,326.32 7.23%中介费收入 2,509,706.00 4.87%合计合计 74,696,628.80 100%51,540,693.97 100%收入构成变动的原因 1、2015 年度租赁业占营业收入 96.15%，上年度租赁业占营业收入 87.90%，占比变化不大。2015 年度物业服务及其他占营业收入 3.85%，上年度物业服务及其他占营业收入 7.23%，占比变化不大。2、2015 年度公司营业收入 74,696,628.80 元，较上一年度增加 23,155,934.83 元，增第20 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 长幅度 44.93%。营业收入本期增加系由于公司运营项目天钥新村、安福路、枫林园 II 期等已于 2015 年完工并开始对外出租，另外项目徐航大厦也于 2015 年开始部分运营，因此 2015 年度公司营业收入较去年大幅度增加。(3)(3)现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期本期金额金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额 16,569,827.48-1,053,375.81 投资活动产生的现金流量净额-81,075,240.36-56,213,669.05 筹资活动产生的现金流量净额 71,739,247.17 59,000,558.34 现金流量分析：报告期内经营活动产生的现金流量净额较去年增加巨大，系报告期新增运营项目天钥新村、安福路、枫林园 II 期，且销售回款及时；投资活动产生的现金流量为负数，系报告期内对项目前期工程支出的投资增加，通过抢占核心资源努力争取扩大公司规模；筹资活动产生的现金流量净额增加 21.59%，系报告期内增加实收资本和银行借款导致。公司目前处于快速发展期，因此仅靠经营活动产生的现金流量净额，已无法满足公司资金需求，适度筹集外部资金成为必要手段。(4)(4)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占年度销售占比比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 上海港腾投资管理有限公司 9,351,937.29 12.52%否 2 宝马（中国）服务有限公司 7,470,223.48 10.00%否 3 上海艾可士商务咨询有限公司 4,637,702.21 6.21%否 4 艾熹信息技术（上海）有限公司 3,467,486.81 4.64%否 5 日立咨询（中国）有限公司 2,753,217.86 3.69%否 合计合计 27,680,567.65 37.06%-第21 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告(5)(5)主要供应商情况主要供应商情况 单位单位：元元 序号序号 供应商名称供应商名称 采购金额采购金额 年度采购占年度采购占比比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 上海徐航物业管理有限公司 20,130,000.00 17.94%否 2 上海新徐汇（集团）有限公司 10,642,715.00 9.48%否 3 上海新顺建筑工程有限公司 7,964,708.50 7.15%否 4 老凤祥股份有限公司 6,882,000.00 6.18%否 5 上海市农工商投资公司 4,500,000.00 4.04%否 合计合计 50,119,423.50 44.98%-(6)(6)研发支出研发支出 单位单位：元元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例%-2.2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元 项目项目 本年本年期期末末 上年期末上年期末 占总资产占总资产比重的增比重的增减减 金额金额 变 动 比变 动 比例例%占 总 资占 总 资产 的 比产 的 比重重 金额金额 变 动 比变 动 比例例%占 总 资占 总 资产 的 比产 的 比重重 货币资金 10,476,721.99 223.07%3.58%3,242,887.70 114.85%1.70%222.52%应收账款 25,110,524.74 85.14%8.57%13,562,889.17 81.59%7.10%85.10%存货-长期股权-550,053.85 38.03%0.29%-第22 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 投资 固定资产 2,362,319.57 1,389.83%0.81%158,563.19-46.53%0.08%1,520.00%在建工程 50,443,805.83 58.29%17.22%31,867,934.95 135.27%16.69%58.27%短期借款 22,500,000.00 73.08%7.68%13,000,000.00-31.94%6.81%12.78%长期借款-资产总计 292,853,885.66 53.38%100.00%190,935,752.72 91.88%100.00%-资产负债项目重大变动原因：1、报告期内公司货币资金期末余额较期初余额增加 7,233,834.29 元，变动增长 223.07%。主要原因系 2015 年度末收到投资合作意向金 10,000,000.00 元。2、报告期内公司应收账款期末余额较期初余额增加 11,547,635.57 元，变动增长 85.14%。主要系报告期内安福路、枫林园 II 期、天钥新村项目完工并投入运营，公司收入规模增加。同时由于公司按照直线法确认收入的会计政策导致期末应收账款按直线法确认金额较大，增长比例高于收入增长比例。截止 2015 年期末按直线法确认的应收账款余额与按合同确认的余额之间的差异为 21,069,346.78 元。3、报告期内公司固定资产期末余额较期初余额增加 2,203,756.38 元，变动增长1389.83%。主要原因系本报告期内公司为了更好的开拓客户，新增运输设备导致。4、报告期内公司在建工程期末余额较期初余额增加 18,575,870.88 元，变动增长 58.29%。主要原因系本报告期内公司新增项目虹桥路项目尚未完工，同时徐航大厦在建项目稳步推进导致。5、报告期内公司短期借款期末余额较期初余额增加 9,500,000 元，变动增长 73.08%。主要原因系本报告期内新增招商银行贷款 9,000,000.00 元、新增中国银行贷款 500,000.00元。6.报告期内公司资产总计期末余额较期初余额增加101,918,132.94元，变动增长53.38%。主要原因系报告期内公司货币资金、应收账款、在建工程、固定资产等期末余额增加所致。3.3.投资状况投资状况分析分析 (1)(1)主要主要控股子公司、参股公司控股子公司、参股公司情况情况 被投资单位被投资单位 单位：元单位：元 主要子公司主要子公司 业务性质业务性质 持股比例持股比例 2015 年度营业收入年度营业收入 2015 年度净利润年度净利润 第23 页，共 204 页 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 2015 年度报告 上海翌成公寓管理有限公司 租赁业 100%3,311671.77 1,012,507.99 上海翌尚企业管理有限公司 租赁业 80%17,428,234.45 2,856,017.19 上海尚翌企业管理有限公司 租赁业 70%4,809,627.47 718,694.61 上海翌汇企业管理有限公司 租赁业 50%2,258,435.15-221,751.17 上海翌成企业管理有限公司 物业服务 100%28,677.65 3,761.19 上海翌为建筑工程有限公司 建筑工程 100%1,500,000.00-67,003.92 上海迈石建筑设计有限公司 建筑设计 100%19,417.48-658,820.65 上海豪翌企业管理有限公司 租赁业 100%1,887,243.31 326,207.00 上海翌钲众创空间经营管理有限公司 租赁业 100%50,355.00-509,739.37 2013 年 7 月公司与上海德必文化创意产业发展（集团）有限公司（以下简称“德必公司”）合