835392_2015_铂澜商业_2015年年度报告_2016-03-30.pdf

第1 页，共 125 页 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015铂澜商业 NEEQ:835392 年度报告 第2 页，共 125 页 1、2015 年 6 月，有限公司获昆吾九鼎投资管理有限公司 1,000 万元战略投资，为公司第二大股东。2、2015 年 6 月，有限公司举办浙江休闲商业发展论坛暨首届铂澜品牌联盟大会，与各品牌业态商家、商业地产专家、互联网商业联盟共同探讨互联网+时代下的体验类业态变革之道。通过整个大会的发布，不仅提升了铂澜的品牌知名度，也获得更多商家及开发商的青睐，更多的促成了战略合作伙伴。3、2015 年 9 月，有限公司整体变更为股份公司。4、2015 年 10 月，公司签约宁波项目，并于 2015 年 12 月成立宁波铂澜商业管理有限公司，该子公司主要负责宁波铂澜广场的经营管理。宁波铂澜广场位于鄞州区核心城区，是联丰生活圈内唯一综合性商业中心，总面积 9000 方，三江超市等大型品牌商已签约入驻。5、2015 年 12 月，公司获得全国中小企业股份转让系统出具的同意挂牌函，2016 年 1 月 12 日公司正式挂牌。6、2015 年 12 月，公司收购杭州风巢投资管理有限公司，获得“杭丝联 166”文化产业创意园项目的经营管理权，涉足文创园经营管理。公 司 年 度 大 事 记 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第3 页，共 125 页 目录目录 第一节声明与提示.6 第二节公司概况.9 第三节会计数据和财务指标摘要.12 第四节管理层讨论与分析.15 第五节重要事项.28 第六节股本变动及股东情况.33 第七节融资及分配情况.37 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.37 第九节公司治理及内部控制.42 第十节财务报告.45 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第4 页，共 125 页 释义释义 释义项目释义项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、铂澜商业 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 有限公司、铂澜有限 杭州铂澜投资管理有限公司 商业物业资产 可供各类业态商家和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的收益性物业资产 供应链管理 在满足一定的客户服务水平的条件下，为了使整个供应链系统成本达到最小而把供应商、制造商、渠道商等有效地组织在一起来进行的产品制造、转运、分销及销售的管理方法 体验式消费 以感官体验为主的消费，如文化、旅游、餐饮、娱乐、医疗、教育等消费 加权平均出租率 将当期已出租物业涵盖的租期与该会计期间的比作为权数，将加权后的出租物业面积与总可租面积相除后得出的出租率 景顺投资 杭州景顺投资有限公司 么么哒投资 杭州么么哒投资管理合伙企业（有限合伙）苏州九鼎 苏州夏启安丰九鼎创业投资中心（有限合伙）联商投资 杭州联商投资管理有限公司 新昌铂澜 新昌铂澜商业管理有限公司 铂澜物业 杭州铂澜物业管理有限公司 宁波铂澜 宁波铂澜商业管理有限公司 风巢投资 杭州风巢投资管理有限公司 三会 股东大会、董事会、监事会 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第5 页，共 125 页“三会”议事规则 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司股东大会议事规则、浙江铂澜商业经营管理股份有限公司董事会议事规则、浙江铂澜商业经营管理股份有限公司监事会议事规则 关联交易管理制度 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司关联交易管理制度 对外担保管理制度 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司对外担保管理制度 对外投资管理制度 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司对外投资管理制度 投资者关系管理制度 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司投资者关系管理制度 总经理工作细则 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司总经理工作细则 董事会秘书工作细则 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司董事会秘书工作细则 证监会 中国证券监督管理委员会 全国股份转让系统 全国中小企业股份转让系统 全国股份转让系统公司 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 公司法 中华人民共和国公司法 证券法 中华人民共和国证券法 本年度、报告期 2015 年全年 元、万元 人民币元、人民币万元 主办券商、财通证券 财通证券股份有限公司 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第6 页，共 125 页 第一节 声明与提示【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。中汇会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了中汇会审20161186 号标准的无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险事项简要描述重要风险事项简要描述 宏观经济波动风险 公司所处的商业运营管理行业上游为商业地产行业，下游为提供体验式消费的商业业态。行业上下游易受宏观经济运行的影响。近几年，得益于宏观经济稳定增长，固定资产投资不断增长，居民收入快速提高，商业运营管理行业快速发展，公司经营状况逐渐改善。若未来宏观经济运行波动，发生社会固定投资放缓等情形，可能影响公司经营业绩的增长。合同违约风险 公司目前主要以“承租运营”的轻资产模式对商业物浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第7 页，共 125 页 业资产进行规划、改造及运营管理，一般不获得商业物业的所有权。获得社区商业综合体等商业物业资产的经营管理权是公司获得经营收入的前提。随着地区经济发展和周边土地用途的改变，以及出租方经营状况的变化，存在出租方违约的风险。上游出租方提前收回物业或其他违约行为将对公司经营造成不利影响。公司收入来源于下游承租方的租金，能否成功出租经营管理的商业物业资产会对公司经营状况产生重大影响。随着当地经济发展及下游承租方经营状况的变化，存在下游承租方违约的风险。下游承租方在租赁合同未到期之前退租等违约行为将对公司经营造成重大影响。人才流失风险 公司发展离不开专业人才的支持，人才是公司发展的重要支撑。目前，公司已通过设立持股平台，使核心人员间接持有公司股份，员工的忠诚度较高。若未来公司经营不善、薪酬不达预期、激励机制不足等问题导致人才流失，会对公司业务发展产生不利影响。项目出租率风险 项目的出租率是衡量项目盈利能力的重要指标。如果公司项目（含已运营项目、未来新运营项目）的出租率受经济形势、市场需求、行业变化等因素的影响未达到预期或大幅下降，则将对公司的盈利能力产生不利影响。实际控制人的控制力风险 公司实际控制人邱炜萤先生直接持有公司 4%的股份，通过实际控制的景顺投资间接控制公司 48%的股份，通过实际控制的么么哒投资间接控制公司14%的股份，合计可控制公司 66%的股份，且自公司成立以来一直担任公司的董事长（执行董事）、总经理，可对公司的经营决策施加重大影响。若实际控制人利用其控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和其他少数权益股东带来风险。项目初创期风险 公司经营项目尚处于前期，报告期内收入规模较小并持续亏损，经营模式还未完全成熟。未来可能受宏观经济、违约率、出租率、租金水平等因素的不利影响，使公司现有项目盈利下降、储备项目无法顺利开展，公司将面临经营失败风险。浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第8 页，共 125 页 本期重大风险是否发生重大变化：否 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第9 页，共 125 页 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 英文名称及缩写-证券简称 铂澜商业 证券代码 835392 法定代表人 邱炜萤 注册地址 杭州市萧山区临浦镇东藩中路 1 号 201-205 室 办公地址 浙江省杭州市滨江区江陵路 2028 号星耀城 1 幢 19 楼 主办券商 财通证券 主办券商办公地址 浙江省杭州市杭大路 15 号嘉华国际商务中心 201，501，502，1103，1601-1615，1701-1716 室 会计师事务所 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 林鹏飞、金刚锋 会计师事务所办公地址 杭州市江干区新业路 8 号华联 UDC 时代大厦 A 幢 6 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 朱治苗 电话 0571-81396115 传真 0571-81396117 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第10 页，共 125 页 电子邮箱 公司网址 http:/ 浙江省杭州市滨江区江陵路 2028 号星耀城 1 幢 19 楼 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、企业信息 单位：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2016-01-12 行业（证监会规定的行业大类）租赁和商务服务业 主要产品与服务项目 商业物业资产经营管理，尤其是社区商业综合体、办公空间、创意园区等商业物业的规划、改造、招商、运营管理等。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 18,750,000 控股股东 杭州景顺投资有限公司 实际控制人 邱炜萤 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 91330100586541823K 是 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第11 页，共 125 页 税务登记证号码 91330100586541823K 是 组织机构代码 91330100586541823K 是 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第12 页，共 125 页 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 10,654,173.38 1,653,679.56 544.27%毛利率%-15.98%-156.98%-归属于挂牌公司股东的净利润-6,881,459.88-5,652,149.35 21.75%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-6,933,288.76-5,652,149.35 22.67%加 权 平 均 净 资 产 收 益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）-153.37%-_ 加 权 平 均 净 资 产 收 益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）-154.52%-基本每股收益-0.59-2.17 72.81%二、偿债能力 单位：元单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 23,324,186.36 13,429,538.22 73.68%浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第13 页，共 125 页 负债总计 12,111,388.94 17,735,280.92-31.71%归属于挂牌公司股东的净资产 11,212,797.42-4,305,742.70-归属于挂牌公司股东的每股净资产 0.60-1.66-资产负债率%51.93%132.06%-流动比率 0.94 0.21-利息保障倍数-三、营运情况 单位：元单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额-9,553,951.48-485,341.12-应收账款周转率 5.22 9.19-存货周转率-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%73.68%26.89%-营业收入增长率%544.27%726.84%-净利润增长率%21.75%407.92%-五、股本情况 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第14 页，共 125 页 单位：股单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%普通股总股本 18,750,000 2,600,000 621.15%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券-期权数量-六、非经常性损益 单位：元单位：元 项目项目 金额金额 其他营业外收支 17,999.00 其他符合非经常性损益定义的损益项目 51,106.17 非经常性损益合计 69,105.17 所得税影响数 17,276.29 少数股东权益影响额（税后）-非经常性损益净额 51,828.88 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第15 页，共 125 页 第四节管理层讨论与分析 一、经营分析(一一)商业模式商业模式 1、公司所处行业：根据国民经济行业分类和代码（GB/T47542011）、中国证监会 2012 年修订的上市公司行业分类指引和全国中小企业股份转让系统公司制定的挂牌公司管理型行业分类指引，公司所处行业属于“L 租赁和商务服务业”。2、主营业务：商业物业资产经营管理，尤其是社区商业综合体、办公空间、创意园区等商业物业资产的规划、改造、招商和运营管理。公司主要采取“承租运营”的轻资产模式经营管理商业物业资产，即以整体租赁方式取得具有商业价值提升空间的商业物业资产，对其进行规划、定位、设计、改造，将其打造成符合各类商业业态经营需要和满足消费者一站式体验消费需求的新型商业物业，从而提升其使用价值，通过招商、运营管理等方式获得租金收入。为加快发展速度，进一步发挥在商业物业资产经营管理方面的专业优势和品牌优势，公司还将采取“受托运营”的模式为非自营商业物业资产提供包括商业业态规划、招商代理等运营管理服务，并获得相关服务收入。3、客户类型：公司所服务的客户主要为商业地产开发商及餐饮、零售、文化娱乐、儿童、教育培训、健身、医疗健康等体验式消费商业业态品牌。4、关键资源：（1）双向商业资源：公司已与多家上游商业物业提供者及下游品牌商家建立了战略合作关系，并积累了丰富的上下游商业资源，能保证业务的稳定持续发展。同时，公司通过对老客户需求的挖掘，也为新增业务提供了有效支撑。（2）品牌优势：公司自 2012 年即开始从事商业经营管理服务，经过多年的发展，公司以“铂澜”品牌为代表的商业物业已经逐步得到品牌商家的认可，在浙江省内业内具有较高知名度，所运营管理商业物业的出租率也处于较高水平。（3）专业技术优势：公司已具备商业策划、潜在项目评估、招商布局、供应链管理、运营管理等专业能力以及工程设计技术、客流监测技术、大数据技术等专业技术，能为商业物业开发商、各品牌商家、消费者提供高质量的商业策划、改造、招商、运营等专业服务。（4）管理团队。商业运营管理是智力密集型服务，需要公司团队具有前沿的理念、扎实的专业、创新的想法。以总经理为代表的公司高层管理人员具备丰富的行业经验，凭借资深的行业背景、高度的需求敏感性和对市场趋势的准确把握，能带领团队不断革新，推动公司快速发展。5、收入来源：本年度公司的营业收入主要为提供商业物业租赁所获得租金收入提供物业管理获得的收入等。6、报告期内，公司的商业模式较上年度未发生变化。年度内变化统计：浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第16 页，共 125 页 事项事项 是或否是或否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 2015 年度，公司经营管理的商业物业数量不断增加，已在杭州市、湖州市、绍兴市、嘉兴市等浙江省内经济发展水平较高的城市经营管理社区商业综合体项目 10 个，公司业务规模快速扩张，主营业务得到了快速发展。较 2014 年，2015 年公司可实现收入的商业物业从 2 个变成 4 个，2015 年度实现了收入 1,065.42 万元，增幅为 544.27%。由于公司多数项目尚处于前期开发阶段，运营项目毛利较低甚至为负，从而导致公司未能实现盈利。2015 年度公司净利润为-688.15 万元，主要系公司投入了较多的人力和物力于项目前期开发、工程改造及招商推广，相应项目的效益具有一定的滞后性，项目盈利效应尚未显现。未来，随着公司项目稳定运营、盈利效应的显现和经营管理经验的积累，公司盈利水平将得到改善。2015 年，公司新增了以下项目储备为未来发展奠定了坚实的基础：1、7 月签约海盐项目，该项目目前处于施工建设中，预计该项目于 2016 年 9 月 30 日交付。2、10 月份签约宁波项目，该项目为现房商业物业，目前处于工程改造与招商推广中，预计该项目于 2016 年 5 月份整体开业。3、12 月，收购了杭州风巢投资管理有限公司，该公司主要运营杭丝联 166 文化创意园项目。1.主营业务分析主营业务分析(1)利润构成利润构成 单位：元单位：元 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第17 页，共 125 页 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比变动比例例%占营业收入占营业收入的比重的比重%金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入 的 比入 的 比重重%营业收入 10,654,173.38 544.27%-1,653,679.56 726.84%-营业成本 12,356,223.62 190.76%115.98%4,249,631.44-256.98%毛利率%-15.98%-156.98%-管理费用 5,467,661.21 74.20%51.32%3,138,766.40 103.41%189.80%销售费用 711,541.45 44.62%6.68%492,015.00 844.04%29.75%财务费用-15,599.40-819.44%-0.15%2,168.28-683.58%0.13%营业利润-8,722,776.12 37.57%-81.87%-6,340,618.39 351.01%-383.42%营业外收入 18,000.00-0.17%-营业外支出 10,654.36 567.29%0.10%1,596.67 698.34%0.10%净利润-6,881,459.88 21.75%-64.59%-5,652,149.35 407.92%-341.79%项目重大变动原因:营业收入较上年增幅为 544.27%，主要系已运营的新昌铂澜广场、嵊州铂澜广场商铺出租率逐步上升，因此相应的出租收入得到提升，同时，2015 年度新增浦沿铂澜盒座社投入运营，从而新增了项目收入。营业成本较上年增幅为 190.76%，主要系 2015 年度新增浦沿铂澜盒座社和义蓬铂澜广场投入运营，相应摊销的承租成本也随之增加。毛利率虽然为负，但较上年亏损逐步改善，主要系随着公司项目逐渐成熟，报告期内整体出租率上升，公司毛利大幅改善。另外由于义蓬项目在 2015 年末交付，前期商户较少，确认的收入偏低，而成本系一次性确认整体的租赁成本，故拉低了整体的毛利率。管理费用较上年增幅为 74.20%，主要系公司运营项目数量增加，投入了更多的人力物力资源，相应的人工成本及与开展业务相关的差旅费及业务招待费相应增加。此外，2015年度公司为挂牌新三板支出的相应费用也计入了管理费用。销售费用较上年增幅为 44.62%，主要系为满足公司业务发展需要投入了较多的广告宣传设计费。财务费用较上年从正数变为负数，主要系募集资金的利息收入。浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第18 页，共 125 页 营业利润较上年亏损增幅为 37.57%，主要系公司处于创业初期，2015 年较 2014 年人员增加较多，另外 2015 年上市费用的列支使得管理费用的增幅较高。今年新增的营业外收入为公司客户毁约而无偿取得保证金和接受其他企业商业活动赞助。营业外支出较上年增幅为 567.29%，主要随着公司营业收入的增加，公司缴纳了更多水利建设基金。净利润较上年亏损增幅为 21.75%，主要系公司营业利润继续大幅亏损所致。(2)收入构成收入构成 单位：元单位：元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期收入金额上期收入金额 上期成本金额上期成本金额 主营业务收入 10,653,359.93 12,356,223.62 1,580,550.53 4,249,631.44 其他业务收入 813.45-73,129.03-合计合计 10,654,173.38 12,356,223.62 1,653,679.56 4,249,631.44 按产品或区域分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%上期收入金额上期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%嵊州铂澜广场 4,203,551.59 39.45%372,944.96 22.55%浦沿铂澜盒座社 3,374,840.45 31.68%-义蓬铂澜广场 89,743.32 0.84%-新昌铂澜广场 2,985,224.57 28.02%1,207,605.57 73.03%合计 10,653,359.93 99.99%1,580,550.53 95.58%收入构成变动的原因：随着公司各项目的逐步投入运营及出租率的提升，各项目收入也逐步增加。(3)现金流量状况现金流量状况 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第19 页，共 125 页 单位：元 项目项目 本期本期金额金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额-9,553,951.48-485,341.12 投资活动产生的现金流量净额-4,903,756.50-2,459,808.17 筹资活动产生的现金流量净额 15,591,000.00 2,753,926.45 现金流量分析：经营活动产的现金流量净额较上年有较大幅度的下降主要因为：2015 年多个承租项目开业，实际取得的物业支付给上游的房租一般为半年或年度支付，而向已有的商家收取的房租周期为 3-6 个月不等，故现金流方面存在较大的负差；另外 2015 年度因新承租的商业物业而支付金额较大的项目保证金；随着公司经营管理的商业物业数量增加，相应的管理销售费用投入较多：公司职工数量逐步增加，公司需支付更多的职工薪酬等费用。投资活动产生的现金流量金额较上年有较大的下降主要因为：公司承接新项目初期，一次性投入的装修改造支出较大；另外 2015 年度偿付原发生于 2012 年与景顺投资的股权转让款。筹资活动产生的现金流量金额较上年有较大的增加主要因为：2015 年度公司进行过两次股权增资，收到了股东的增资款。(4)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 王迅雷 1,435,496.00 13.47%否 2 周浙锋 1,417,783.13 13.31%否 3 丁志法 1,141,477.51 10.71%否 4 浙江丽梅投资有限公司 886,902.36 8.32%否 5 浙江讴歌文化投资（集团）有限公司 599,560.89 5.63%否 浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第20 页，共 125 页 合计 5,481,219.89 51.44%-(5)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元单位：元 序号序号 供应商名称供应商名称 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 嵊州市国贸商城开发有限公司 3,516,382.44 28.46%否 2 杭州亚庄实业有限公司 3,752,359.80 30.37%否 3 浙江中冠房地产开发有限公司 1,785,295.50 14.45%否 4 新昌佳艺实业有限公司 3,302,185.88 26.72%否 合计 12,356,223.62 100.00%-(6)研发支出研发支出 单位：元单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例%-2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元 项目项目 本年本年期期末末 上年期末上年期末 占总资产比重的占总资产比重的增减增减 金额金额 变动比例变动比例%占总资产占总资产的比重的比重 金额金额 变动比例变动比例%占总资产占总资产的比重的比重 货币资金 2,110,307.81 116.00%9.05%977,015.79-16.37%7.28%1.77%浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第21 页，共 125 页 应收账款 3,718,741.29 933.72%15.94%359,742.73-2.68%13.26%存货-长期股权投资-固定资产 283,286.34 314.70%1.21%68,311.84-16.73%0.51%0.71%在建工程 949,131.60 983.48%4.07%87,600.00-52.39%0.65%3.42%短期借款-长期借款-资产总计 23,324,186.36 73.68%-13,429,538.22 26.89%-0.00%资产负债项目重大变动原因：1、货币资金较上年末增幅为 116.00%，主要系公司报告期内有两次现金增资，充分补充了公司营运资金。2、应收账款较上年末增幅为 933.72%，主要系会计准则确认收入的依据与实际收取房租的周期存在差异所致：房租根据扣除免租期后的剩余期间计算实际收取数，而会计准则计算收入是从向商户交付开始计算。3、固定资产较上年末增增幅为 314.70%，主要系公司为满足日常业务需要新购车辆。4、在建工程较上年末增幅为 983.48%，主要系报告期内公司对义蓬铂澜广场项目、宁波铂澜广场项目的装修持续投入所致。5、其他应收款项期末余额为 4,267,185.37 元，较上年末增幅为 435.23%，主要系公司为新承租的项目支付了大额保证金。6、其他流动资产期末余额为 23,856.00 元，较上年末减幅-95.78%，主要系公司将计提的义蓬项目租金转入营业成本。7、无形资产期末余额未 20,123.33 元，较上年末增幅为 392.82%，主要系公司购买办公软件所致。8、期末新增商誉为 915,843.14 元，为公司非同一控制下收购杭州风巢股份所致。9、长期待摊费用期末余额为 6,816,012.39 元，较上年末增幅为 182.26%，主要系嵊州铂澜广场项目、浦沿铂澜广场项目、新昌铂澜广场项目的装修费用从在建工程转入长期待摊所致。浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第22 页，共 125 页 10、递延所得税资产期末余额为 2,919,699.09 元，较上年末增幅为 175.87%，主要系公司未弥补亏损累计增加所致。11、应付账款期末余额为 4,142,557.65 元，较上年末增幅为 119.46%，主要系报告期内公司承租运营项目数量增加，相应免租期内的计提的承租成本也有大幅提升。12、预收款项较上年末增幅为 73.75%，主要系公司运营项目增加，下游商户预付房租增加。13、应付职工薪酬期末余额为 186,646.83 元，较上年末增幅为 46.67%，主要系随着公司业务规模的扩张，公司职工人数也增加，相应应付职工薪酬也有大幅增加。14、应交税费期末余额为 641,890.90 元，较上年末增幅为 396.85%，主要系随着公司营业收入的增加，应交的营业税税费也有大幅增加。15、其他应付款期末余额为 5,245,598.96 元，较上年末减幅为 63.83%，主要系公司归还了股东暂借款所致。3.投资状况投资状况分析分析(1)主要控股子公司、参股公司主要控股子公司、参股公司情况情况 报告期末，公司拥有 4 家全资子公司。新昌铂澜商业管理有限公司：成立于 2013 年 11 月 13 日，注册资本为 100 万元，住所位于新昌县人民东路 127 号佳艺东都金座 19B-5，公司主要业务为经营管理新昌铂澜商业广场。报告期内，收入 3,000,801.76 元，净利润为-1,402,365.87 元。杭州铂澜物业管理有限公司：成立于 2013 年 11 月 26 日，注册资本 100 万元，公司住所位于杭州市滨江区西兴街道江陵路 2028 号星耀城 1 幢 1903 室。报告期内，尚未开展实际经营。宁波铂澜商业管理有限公司：成立于 2015 年 12 月 23 日，注册资本为 100 万元。未来计划主要负责经营管理宁波铂澜广场，报告期内，尚未开展实际经营。杭州风巢投资管理有限公司：主要经营管理“杭丝联 166”文化产业创意园项目。公司通过 100 万现金收购方式取得该子公司股权，并于 2015 年 12 月 22 日完成公司工商变更手续，从 12 月 31 日开始纳入合并财务报表范围。(2)委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 期初的可供出售金融资产为公司持有的浙江华睿如山创业投资有限公司股权，持股比例为 3.00%，已于 2015 年 4 月出售。浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第23 页，共 125 页 (三三)外部环境的分析外部环境的分析 1、宏观环境 随着我国城镇居民人口的不断增加和收入持续增长，对餐饮、购物、休闲娱乐等业态的需求持续增加，使得为居民提供日常消费服务的商业物业的需求不断增加。随着越来越多的开发商选择进军商业地产，市场容量的扩大，部分城市商业项目甚至出现了供过于求的情况。商业项目定位越来越雷同，运营不善的商业项目显现，不断寻求业态调整与差异化竞争。2、行业发展 得益于商业物业行业的不断发展，行业分工趋于精细化，国内市场对提供专业化服务的商业运营管理机构的需求将不断增加。此外，随着新型城镇化的推进，前期建设开发的大量商业物业资产，需要专业化机构为其提供商业策划、改造、招商、运营管理等服务，以满足当地居民日益增长的各类消费需求。3、已知趋势 未来商业运营管理行业将呈现轻资产化、经营规模化以及互联网化的发展趋势。所谓轻资产化趋势，即商业物业运营管理的运营模式将由当前重开发、轻运营的重资产运营模式向重运营、轻投资的轻资产模式转变。随着商业物业运营管理行业逐渐走向成熟发展阶段，商业物业从投资、开发、运营大综合形式逐渐迈向更加科学、成熟的精细化分工。物业开发者将主要负责投资开发，运营管理商则专门负责项目的商业规划、招商和运营。自建自营的重资产运营模式已无法完全满足未来行业发展要求。此外，由于受到国家政策和宏观经济影响，房地产行业出现紧缩迹象，与房地产行业紧密相关的重资产运营模式以难以快速发展。与重资产模式相比，资金负担小、可复制性强的轻资产模式更具优势。所谓经营规模化，即具有品牌知名度、资源优势和技术优势的企业逐步并购或淘汰业内规模小、专业水平低的企业，以提高专业化程度，降低经营成本。所谓互联网化，是指物业经营者将 O2O、大数据等互联网思维及技术应用于商业物业运营管理。充分利用互联网的社交属性、信息传播与分享属性、直接交易支付属性等，使消费者获得更好、更直接、更丰富的消费体验。(四四)竞争优势分析竞争优势分析 1、多方共赢的商业模式：公司的“轻资产+供应链管理+体验式消费”的商业运营管理模式可实现多方共赢，从而利于公司以较低成本获取商业物业运营权并以较高价格出租经改造的物业获得租金收入。2、差异化经营：公司差异化经营优势可体现在以下三个方面：第一，公司目前将主要精力集中于商业物业较有发展潜力的二、三线城市，避免与万达等大型商业物业开发运营商直接竞争。第二，公司目前主要运营管理面积在 4,000-30,000 平方左右的社区浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第24 页，共 125 页 商业综合体，运营成本较低、实现收益较快；第三，公司主要打造和运营管理以体验式消费商家为主要业态的商业物业，致力于为消费者提供集餐饮、购物、休闲、旅游、医疗保健、创意文化为一体的体验式消费服务，与传统商业物业相比，其更注重消费者的参与、体验和感受，更具特色和吸引力。3、双向商业资源：公司已与多家上游商业物业提供者及下游品牌商家建立了战略合作关系，并积累了丰富的上下游商业资源，能保证业务的稳定持续发展。同时，公司通过对老客户需求的挖掘，也为新增业务提供了有效支撑。4、品牌优势：公司自 2012 年即开始从事商业经营管理服务，经过多年的发展，公司以“铂澜”品牌为代表的商业物业已经逐步得到品牌商家的认可，在浙江省内业内具有较高知名度，所运营管理商业物业的出租率也处于较高水平。5、轻资产运营：公司主要通过“承租运营”和“受托运营”的轻资产运营方式运营管理商业商业物业资产。公司可凭借从商家收取的保证金和租金完全覆盖需支付给开发商或物业方的保证金和租金，实现项目现金流全覆盖，以低成本甚至零成本实现快速扩张。6、专业技术优势：公司已具备商业策划、潜在项目评估、招商布局、供应链管理、运营管理等专业能力以及工程设计技术、客流监测技术、大数据技术等专业技术，能为商业物业开发商、各品牌商家、消费者提供高质量的商业策划、改造、招商、运营等专业服务。7、管理团队。商业运营管理是智力密集型服务，需要公司团队具有前沿的理念、扎实的专业、创新的想法。以总经理为代表的公司高层管理人员具备丰富的行业经验，凭借资深的行业背景、高度的需求敏感性和对市场趋势的准确把握，能带领团队不断革新，推动公司快速发展。公司竞争劣势体现在：目前，公司所运营管理的商业物业项目全部位于浙江省，在全国其他省份的服务能力相对较弱。(五五)持续经营评价持续经营评价 报告期内，随着已运营项目的增加，及项目出租率的提升，公司的营业收入呈现快速增长。从 2014 年度的 165.37 万元增加到 2015 年的 1065.42 万元，尽管由于开发新项目前期投入的人力物力资源，公司尚处于亏损。随着公司后期项目的投入运营，公司的营收将不断快速增长，盈利能力将显著改善。公司租赁项目的周期通常在 12-20 年，具有可持续性盈利能力。在公司挂牌新三板后，公司的品牌知名度得到了有效提升，将通过并购方式获得成熟运营的项目，来增强公司的盈利能力。总体而言，公司战略发展和业务方向明确，具有良好的可持续经营能力。二、未来展望（自愿披露）浙江铂澜商业经营管理股份有限公司 2015 年度报告 第25 页，共 125 页 (一一)经营计划或目标经营计划或目标 2016 年是公司实现快速发展的关键一年，公司已经在新三板市场挂牌，将在加速发展自身业务的同时，通过资本市场的运作，来提升公司价值。1、稳扎稳打，提升已有项目的盈利能力，同时，确保新项目的投入运营；2、积极开发新项目，为未来发展做项目储备；3、进一步开通直接融资渠道，通过定向增发，增强公司的资金实力；4、公司将通过并购方式，寻求优质物业，做大公司规模。公司经营计划并不构成对投资者的业绩承诺，提请投资者对此保持足够的风险意识，并且理解经营计划与业绩承诺之间的差异。(二二)不确定性因素不确定性因素 随着公司业务规模的扩张，在通过自身体系培养人才的同时，需要更多有优秀的人才加入到团队中。三、风险因素(一一)持续到本年度的风险因素持续到本年度的风险因素 1、宏观经济波动风险 公司所处的商业运营管理行业上游为商业地产行业，下游为提供体验式消费的商业业态。行业上下游易受宏观经济运行的影响。近几年，得益于宏观经济稳定增长，固定资产投资不断增长，居民收入快速提高，商业运营管理行业快速发展，公司经营状况逐渐改善。若未来宏观经济运行波动，发生社会固定投资放缓等情形，可能影响公司经营业绩的增长。应对措施：公司在获取项目前期具备一套完备的项目评估体系，包括对项目城市的商业调研、工程改造预算及经济收益测算等，深度挖掘具有发展潜力的项目。签约项目后，公司