835432_2015_智联股份_杭州智联房地产代理股份有限公司2015年度报告_2016-04-21.pdf

公告编号：2016-018 第1 页，共 95 页 证券代码：835432 证券简称：智联股份 主办券商：平安证券 杭州智联房地产代理股份有限公司（Hangzhou Wiselink Real Estate Agency Co.,Ltd）2015智联股份 NEEQ:835432 年度报告 公告编号：2016-018 第2 页，共 95 页 2015 年 12 月 22 日，本公司获得全国中小企业股份转让系统有限责任公司挂牌函。2015 年 9 月 1 日，智联有限改制为股份制企业，并正式更名为杭州智联房地产代理股份有限公司，制定公司新的未来发展战略规划，为智联走向新阶段的品牌发展道路奠定牢固基础。公 司 年 度 大 事 记 杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第3 页，共 95 页 目录目录 第一节声明与提示.5 第二节公司概况.8 第三节会计数据和财务指标摘要.10 第四节管理层讨论与分析.13 第五节重要事项.23 第六节股本变动及股东情况.25 第七节融资及分配情况.28 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.28 第九节公司治理及内部控制.32 第十节财务报告.36 杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第4 页，共 95 页 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、智联股份 杭州智联房地产代理股份有限公司 挂牌 杭州智联房地产代理股份有限公司在全国中小企业股份转让系统挂牌的行为 主办券商 平安证券有限责任公司 会计师事务所 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）股东大会 杭州智联房地产代理股份有限公司股东大会 董事会 杭州智联房地产代理股份有限公司董事会 监事会 杭州智联房地产代理股份有限公司监事会 高级管理人员 本公司的总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书 杭州泰林 杭州泰林房地产代理有限公司 上海浩毓 上海浩毓资产管理合伙企业（有限合伙），系挂牌公司的第一大股东 佰悦和智 杭州佰悦和智投资有限公司，系实际控制人控制的其他公司 无锡亿丰 无锡亿丰置业有限公司，系实际控制人有重大影响的企业 房地产开发企业 以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获得利润 全案销售代理 为客户提供包括前期市场研究、项目规划、营销策划、媒体资源整合、销售执行、项目管理、销售监控、团队培训与客户关系管理等房地产销售全流程服务 招商代理 商业地产开发商委托房地产服务机构，代理其进行项目前期咨询、商铺招商、项目管理等 报告期、本年度 2015 年度、2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日 杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第5 页，共 95 页 第一节 声明与提示 【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）上海分所对公司出具了标准无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 政策风险 近年来房地产及相关行业受政策影响较大，国家相关政策不但直接作用于房地产代理服务业，导引行业的发展，同时还通过对其它行业的规范，间接的影响房地产代理服务业市场。在近年来房地产相关政策、法规、规划变化较快的情况下，为市场发展带来了许多的不确定性，也为房地产代理服务业带来了较大风险。行业风险 我国的房地产代理服务业准入制度执行不严格，因此门槛较低，行业规范性相对较弱，行业整体发展状态较为混乱。随着我国房地产市场的发展和相关制度的完善，房地产代理服务业专业化水平和细分程度的不断提高。以及互联网与房地产的不断融合，房地产代理服务业也将面临更加激烈的市场竞争。房地产开发企业不断细化的服务需求，对房地产代理服务业企业的专业能力也提出了更高的要求。如果企业不能顺应行业政策的规范，将面临较大的被淘汰风险。周期风险 房地产业是我国国民经济的重要组成部分，周期性较强。房地产代理服务业作为房地产开发价值链上的重要环节，受房地产业周期影响较大。近年来国内房地产市场，特别是住房市场呈现投资增长和房价上涨过快等状况，引起了政府部门的关注。同时房地产业受杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第6 页，共 95 页 宏观经济周期影响较大，近年来宏观经济的波动也导致房地产呈现较为明显的周期性。近年来，国家已出台了一系列政策法规，对房地产进行宏观调控，但行业的周期风险并未完全消除。应收账款风险 报告期内，公司 2015 年应收账款余额 1,440.84 万元，较 2014 年末增加 1,132.23 万元。报告期内公司应收账款总额的上升主要是由于公司业务扩张、收入增加引起，公司整体应收账款风险可控。虽然公司谨慎评估客户履约能力，尽量防范应收账款风险，但仍不排除应收账款在未来发生呆坏账的风险。公司治理风险 公司在股份公司设立后，建立健全了法人治理结构，完善了现代化企业发展所需的内部控制体系。但是，由于股份公司成立的时间较短，各项管理、控制制度的执行尚未经过一个完整经营周期的实践检验，公司治理和内部控制体系也需要在经营过程中逐渐完善；同时，随着公司的快速发展，经营规模的不断扩大，也将对公司治理提出更高的要求。因此，公司在未来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。技术革新风险 近年来，移动互联网给各行各业带来了巨大的冲击。移动互联网技术的应用使得新的商业理念与商业模式不断涌现，O2O、B2C、C2C 等优秀模式提升了企业的经营效率，但同时对行业传统模式及企业造成了较大冲击。目前以移动互联网技术为代表的新技术和以 O2O 为代表的新模式已经对房地产中介服务业产生了影响，并在未来可能促使行业发生变革。虽然公司立足于商业地产项目目前受影响较小，但若公司不能保持其在行业中的创新能力，可能会丧失其竞争优势，对经营产生不利影响。保证金不能收回的风险 公司为获取项目、区域布局及长远发展，向两个项目客户支付了履约保证金，并签订了保证金补充协议，履约保证金所涉及相关项目情况如下：“亿丰百色国际商博城”项目签订于 2015 年 6 月 3日，开盘日期 2015 年 8 月 17 日，截止 2015 年 12 月31 日，保证金余额 500 万元。此项目销售进展良好，客户信用状况正常，保证金余额已进一步减少，但仍存在保证金不能收回的风险。若保证金无法收回，可能会对公司正常经营造成一定影响。公司将采取多种措施，保障资金安全，降低保证金风险。“西安亿丰时代广场”项目签订于 2015 年 5 月 7 日，保证金 710 万元。因当地政府土地规划问题，导致项目规划变动，影响工期，预计开盘时间延迟到 2016年 5 月。根据保证金条款：在双方如约履行的情况下，履行保证金分期返还。在项目销售达到总可销售金额杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第7 页，共 95 页 的 80%时，退还 50%的保证金，达到总可销售金额的95%时，返还 100%的保证金。故保证金的收回有待项目开盘后，一系列销售活动进行后，才能逐笔收回。本期重大风险是否发生重大变化：否 杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第8 页，共 95 页 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 杭州智联房地产代理股份有限公司 英文名称及缩写 Hangzhou Wiselink Real Estate Agency Co.,Ltd 证券简称 智联股份 证券代码 835432 法定代表人 林建军 注册地址 杭州市萧山区宁围街道泰宏巷 28 号联合中心南区 2 幢 1201室 办公地址 杭州市萧山区宁围街道保亿中心 1 幢 1601 室 主办券商 平安证券有限责任公司 主办券商办公地址 深圳市福田中心区金田路 4036 号荣超大厦 16-20 楼 会计师事务所 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 张维、郑晓娇 会计师事务所办公地址 北京市西城区裕民路 18 号 2206 室 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 秦喆 电话 0571-57189782 传真 0571-57189764 电子邮箱 qinzwiselink.me 公司网址 http:/ 联系地址及邮政编码 杭州市萧山区宁围街道保亿中心 1 幢 1601 室 311215 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司年度报告备置地 公司董事会办公室 三、企业信息 单位：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2016-01-08 行业（证监会规定的行业大类）K70 房地产业（中国证券监督管理委员会上市公司行业分类指引（2012 年修订）；K7030 房地产中介服务业（国家统计局国民经济行业分类(GB/T4754-2011)）主要产品与服务项目 从事房地产信息咨询、地块研究、营销策划、销售代理、商业地产招商及经营管理等业务 普通股股票转让方式 协议转让 杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第9 页，共 95 页 普通股总股本（股）30,000,000 控股股东 无 实际控制人 林建军、张艳丽、胡维维、俞雪华、秦喆 5 名自然人 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 330102000106413 否 税务登记证号码 300181782362136 是 组织机构代码 78236213-6 否 杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第10 页，共 95 页 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 62,280,843.93 33,967,004.35 83.36%毛利率%34.21%23.45%-归属于挂牌公司股东的净利润 9,190,484.96 2,123,795.65 332.74%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 8,454,720.78 1,336,669.62 532.52%加 权 平 均 净 资 产 收 益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）42.95%214.43%_ 加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）39.51%134.96%-基本每股收益 0.60 4.25-85.88%二、偿债能力 单位单位：元元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 44,480,702.25 8,170,269.97 444.42%负债总计 4,237,867.35 6,117,920.03-30.73%归属于挂牌公司股东的净资产 40,242,834.90 2,052,349.94 1,860.82%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.34 4.10-67.32%资产负债率%9.53%74.88%-流动比率 9.98 1.16-利息保障倍数-杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第11 页，共 95 页 三、营运情况 单位单位：元元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额-15,242,252.24 572,312.25-应收账款周转率 6.72 9.86-存货周转率-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%444.42%45.13%-营业收入增长率%83.36%-0.60%-净利润增长率%332.74%7.25%-五、股本情况 单位单位：股股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%普通股总股本 30,000,000 500,000 5,900.00%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券-期权数量-六、非经常性损益 单位单位：元元 项目项目 金额金额 非流动资产处置损益 57,981.50 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）225,900.00 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 527,267.59 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-4,146.18 非经常性损益合计 807,002.91 所得税影响数-71,238.73 杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第12 页，共 95 页 少数股东权益影响额（税后）-非经常性损益净额 735,764.18 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 科目科目 本期本期期末期末（本期（本期）上年上年期末（期末（去年同期去年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 未分配利润-943,166.16 1,052,349.94 盈余公积-109,183.78-杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第13 页，共 95 页 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析(一一)商业模式商业模式 公司所处行业按中国证券监督管理委员会 上市公司行业分类指引（2012 年修订）分类为房地产业；按国家统计局国民经济行业分类(GB/T4754-2011)分类为房地产中介服务业。公司销售为直接销售模式，目前客户均为房地产开发企业，针对部分长期合作的客户，公司与客户保持长期的合作关系，根据客户的需求直接签订相关的服务合同。对于新客户，通过收集客户的招标信息，在深入分析客户项目的基础上，设计相应的策划销售方案参与竞标，然后签订策划销售合同。公司目前的服务模式主要为：1、销售代理业务 公司主要服务于商业地产房地产开发企业，接受房地产开发企业委托，为其代理销售楼盘，提供包括前期市场研究、项目规划、营销策划、媒体资源整合、销售执行、项目管理、销售监控、团队培训与客户关系管理等一整套、全流程的全案销售代理服务。公司凭借多年从事房地产销售经验、专业数据库、高素质的人员队伍，提高代理销售楼盘的销售率，加快楼盘的销售速度。公司该业务收入主要来源于从房地产开发企业处获取的销售代理佣金收入。公司客户均为房地产开发企业，针对部分长期合作的客户，根据客户的需求直接签订相关的服务合同。对于新客户，通过收集客户的招标信息，在深入分析客户项目的基础上，设计相应的策划销售方案参与竞标，然后签订策划销售合同。公司对部分优质客户及项目，采取支付一定金额的履约保证金的方式获取项目并拓展业务。2、招商代理 公司主要服务于商业地产房地产开发企业，接受房地产开发企业委托，为其代理楼盘招商及运营，提供包括项目经营定位、店面招商、开业运营等招商代理服务。公司凭借多年从事房地产销售代理经验及累积的丰富客户，能够提高楼盘项目的招商速度及运营效果。公司该业务收入主要来源于从房地产开发企业处获取的招商代理佣金收入。公司可同时为商业地产项目提供销售代理及招商代理一体化服务。3、营销策划咨询 公司通过全国各城市多个项目长期积累、系统研究，形成了庞大的信息库存，能够为房地产开发企业提供战略顾问服务、前期市场研究、项目规划、营销策划、媒体资源整合等营销解决方案。公司营销策划咨询业务一般与销售代理、招商代理业务项目同时进行，该业务收入与销售代理、招商代理业务合并收取，主要来源从开发商处获取的销售代理、招商代理佣金收入。智联股份属于轻资产运营。没有传统意义上的生产资料采购成本。但在某些市场，针对某些项目会与其他营销渠道合作（比如电商、分销等机构），产生外部渠道合作费用。报告期内，公司的商业模式较上年度未发生变化。杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第14 页，共 95 页 年度内变化统计：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 2015 年，公司业务继续保持良好的发展态势，报告期实现营业收入约 6,228.08 万元，同比增长 83.36%，归属于挂牌公司股东的净利润约 919.05 万元，同比增长 332.74%。公司挂牌后品牌价值得到了极大地提升，公司充分利用品牌优势加大业务拓展力度，扩大销售渠道，报告期内公司业务规模大幅扩张，销售金额同比增长显著。同时，在 2015 年，公司重点加强成本预算控制，逐步放弃二级代理商分销，改由公司员工进驻案场进行市场营销及代理销售，使得报告期内公司净利润明显增长。2015 年公司继续立足于长三角，并设立西南、华中两大事业部，业务覆盖全国多个地区，截至报告期末，已在 20 多个省份（直辖市）代理项目。浙江、湖南、重庆三个地区的项目贡献了 3,007.77 万元的营业收入，占总收入的 48.29%。同时，因客户扩张业务需要，公司首次派驻业务人员进驻甘肃、陕西、广西、江西等地，在当时市场赢得了口碑，提升公司品牌知名度。除了开拓业务范围，公司着力提升了单个项目的盈利能力，2015 年贡献营业收入 100 万以上的项目有 16 个，其中 500 万以上的有 4 个；相比 2014 年，贡献营业收入 100 万以上的有 11个，500 万以上的仅有 1 个。这些成果的取得一方面是通过公司广纳贤才，充分利用项目所在地员工的营销经验、资源，另一方面是公司数十年积累的行业实战经验，专业知识以及客户数据。另外，2015 年公司加强内部管理，不断完善制度流程体系，明确各项奖惩机制，强化销售团队，加强人才培养机制。公司管理在执行力、协作性、规范性方面均得到提升，有效实现效率的提高与成本的控制。1.主营业务分析主营业务分析(1)利润构成利润构成 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入的入的比比重重%金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入的入的比比重重%营业收入 62,280,843.93 83.36%-33,967,004.35-0.64%-营业成本 40,973,236.27 57.57%65.78%26,002,742.82-4.80%76.55%毛利率%34.21%-23.45%-管理费用 5,270,119.73 50.78%8.46%3,495,322.36 46.56%10.29%销售费用-财务费用 8,776.17-827.48%0.01%-1,206.38-46.64%0.00%杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第15 页，共 95 页 营业利润 12,004,959.38 354.47%19.28%2,641,523.57 20.82%7.78%营业外收入 285,399.92 30.99%0.46%217,884.44 989.42%0.64%营业外支出 5,664.60-70.50%0.01%19,203.98 326.76%0.06%净利润 9,190,484.96 332.73%14.76%2,123,795.65 7.25%6.25%项目重大变动原因:2015 年度，公司营业收入 62,280,843.93 元，较上年增加 28,313,839.58 元，增长率为 83.36%；营业利润 12,004,959.38 元，较上年增长 9,363,435.81 元，增长率为 354.47%；利润总额、净利润及归属于挂牌公司股东的净利润较上年同期成倍增长，主要系公司布局的三四线城市商业地产项目业务量增加，无论承接项目数量还是单个项目的盈利能力，均有增加；同时，公司加强品牌管理和团队建设，使得市场开拓力度得以加强。报告期内，公司加强成本控制，使得净利润年度增长率高达 332.73%。本期营业成本较上期增加 14,970,493.45 元，增长率为 57.57%；管理费用增加 1,774,797.37元，增长率为 50.78%。公司营业成本及管理费用主要为人力成本，本年销售业绩大幅上升，一线销售人员的佣金亦大幅增加。营业外收入较上期增加 67,515.48 元，增长率为 30.99%，主要系处置固定资产产生的利得。(2)收入构成收入构成 单位单位：元元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期上期收入金额收入金额 上期成本金额上期成本金额 主营业务收入 62,280,843.93 40,973,236.27 33,967,004.35 31,325,480.78 其他业务收入-合计合计 62,280,843.93 40,973,236.27 33,967,004.35 31,325,480.78 按产品或区域分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%全案代理 57,919,187.07 93.00%33,167,004.35 97.64%招商代理 4,361,656.86 7.00%800,000.00 2.36%收入构成变动的原因 报告期内，收入构成未发生重大变动，主营业务突出。全案代理是公司为房地产开发企业代理销售楼盘服务，收入较去年增加 2,475.22 万元，增幅 74.63%，主要系公司优势地区浙江、西南、华中地区商业项目销售业绩突出，浙江、重庆、湖南三省的业绩较 2014 年增长 858.00 万。同时，公司进一步拓展了业务范围，首次进入甘肃、广西、江西开展商业项目代理销售，实现销售收入 897.66 万元。截至到报告期末，公司在全国20 多个省份（直辖市）开展业务。招商代理是为商业地产开发企业代理楼盘招商及运营服务，收入较去年增加 356.17 万元，增幅 445.21%。主要系公司突出的代理销售业绩获取了开发商的信赖以及更多的业务机会，故本年收入增加显著。(3)现金流量状况现金流量状况 单位：元 杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第16 页，共 95 页 项目项目 本期本期金额金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额-15,242,252.24 572,312.25 投资活动产生的现金流量净额-1,455,962.80-575,862.00 筹资活动产生的现金流量净额 29,500,000.00-现金流量分析：1）2015 年度，经营活动现金流量净额较 2014 年减少-15,814,564.49 元，降幅 2,763.28%，主要系公司支付亿丰百色国际商业博览城及西安亿丰时代广场两个项目的代理保证金 12,100,000.00元以及员工薪酬福利。2）2015 年度，投资活动现金流量净额较 2014 年减少 880,100.80 元，降幅 152.83%，主要系公司支付运输工具款项及同一控制下合并子公司。3）2015 年度，筹资活动现金流量净额较 2014 年增加 29,500,000.00 元，主要系公司股东增资29,500,000.00 元。(4)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 云阳县亿联置业有限公司 7,455,903.00 11.94%否 2 定西亿联置业有限公司 6,468,337.00 10.35%否 3 茂名亿丰投资置业有限公司 6,099,561.90 9.76%否 4 湘西国盛置业有限公司 5,736,680.13 9.18%否 5 杭州倍邦置业有限公司 3,942,833.24 6.31%否 合计 29,703,315.27 47.54%-注：如存在关联关系，则必须披露客户的具体名称(5)主要供应商情况主要供应商情况 单位单位：元元 序号序号 供应商名称供应商名称 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 合计-注：如存在关联关系，则必须披露供应商的具体名称 公司目前的主要业务为全案代理及招商代理，均为智力输出类业务，没有传统意义上的原材料供应商，外采购项目主要对为办公设备和日常易耗品，皆为充分市场化的产品或服务，市场供应非常充足，因此公司不存在对单一供应商的重大依赖，不存在主要供应商。(6)研发支出研发支出 单位单位：元元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例%-杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第17 页，共 95 页 2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元 项目项目 本年本年期期末末 上年期末上年期末 占占总资产比总资产比重重的增减的增减 金额金额 变动比例变动比例%占总资产的占总资产的比重比重 金额金额 变动比例变动比例%占总资产的占总资产的比比重重 货币资金 14,157,446.44 944.32%31.83%1,355,661.48-0.26%16.59%15.24%应收账款 14,408,392.58 366.88%32.39%3,086,075.66-10.43%37.77%-5.38%存货-长期股权投资-固定资产 1,906,542.98 90.93%4.29%998,530.02 29.41%12.22%-7.93%在建工程-短期借款-长期借款-资产总计 44,480,702.25 444.42%100.00%8,170,269.97 45.13%100.00%-资产负债项目重大变动原因：1）货币资金较去年末增加 12,801,784.96 元，增幅 944.32%，主要系公司股东增资 29,500,000.00元所致 2）应收账款较去年末增加 11,322,316.92 元，增幅 366.88%，一方面系营业收入增加，一方面系受地产行业影响，回款速度降低。3）固定资产较去年增加 908,012.96，增幅 90.93%，主要系公司采购运输工具所致。3.投资状况投资状况分析分析(1)主要控股子公司、参股公司主要控股子公司、参股公司情况情况 主要控股子公司：1、杭州泰林房地产代理有限公司，主营业务房地产信息咨询、房地产权证代办、房地产前期及营销策划代理、房屋代购代销、买卖（以上凭资质证经营），系 2015 年 6 月同一控制下企业合并取得。(2)委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 无(三三)外部环境的分析外部环境的分析 1、影响行业发展的有利因素（1）中国城市化进程尚未完成，存在较大市场空间 从世界范围内看，中国城市化率仍处于较低水平，在我国中西部、西南部地区城市化进程仍有较大空间，因此公司所处行业市场需求仍存在较大空间。（2）商业地产发展滞后与经济整体发展，存在较大的提升潜力 我国三、四线城市及更偏远地区，商业地产的发展远落后于住宅及地区整体经济发展速度，各类专业市场、城市综合体等业态发展较慢，部分地区甚至处于空白状态。因此未来仍存有较大提升潜力。（3）行业分工更明晰，房地产销售业务外包成为行业主流模式 随着我国房地产行业的发展，专业分工更加明晰。为集中精力做好主营业务、降低成本，越来越多的房产开发企业将房地产服务业务，特别是销售业务外包给房地产服务企业完成，为行业杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第18 页，共 95 页 未来发展提供了广阔的空间。2、影响行业发展的不利因素（1）中国经济发展整体增速放缓 随着我国宏观经济步入“新常态”，整体经济发展速度有所放缓，市场整体需求有所减少。房地产及相关服务业作为与宏观经济状况联系较紧密，周期性较明显的行业，也受到一定程度的影响。（2）行业准入门槛低，市场缺乏有序竞争 房地产服务行业无较高准入门槛，大型规模企业行业占比较少，行业整体较为散乱，服务水平参差不齐，恶性竞争时有发生，市场秩序整体较为混乱，从而影响了行业的整体发展。(四四)竞争优势分析竞争优势分析 1.项目经验优势 自从创业伊始，智联股份就定位于商业地产的全程营销代理，并通过十年的耕耘巩固了智联在该领域的领先地位。10 年专项服务于各类商业地产，区域遍布全国各省市自治区。其中：提供商业地产项目前期研究和定位服务的项目有 300 例之多。提供专项包装策划、营销推广及销售、招商代理服务的商业地产项目有 100 例之多。2.商业地产营销团队优势 智联股份高层骨干大都在智联在房地产服务行业服务 10 年以上，并和智联共同经历草创发展壮大的三个阶段。在公司服务 5 年以上的中层精英在占到中层比例的 20%，3 年以上的占到 30%。在行业流动性大的背景下，团队稳定、团结，是智联股份的优势竞争力。稳定高效的团队是保证服务质量的根本之一。3.拥有独特的理论体系、项目评价体系、研究方法体系 智联股份是一家注重理论创新，能够用理论指导实践的思考型的公司。特别重视在服务过程中的总结和提炼，逐步提炼出了各种商业地产服务的理论模型。比如商业选址定位领域中的“商业竞争四角模型”，“商业吸引力评估模型”，在销售服务领域里的“利益相关方分析模型”，“乡镇销售攻略”，“营销力构建模型”等等理论体系及方法。这些理论和方法使智联股份在业务发展中领先于同业竞争者。4.业务模式优势 公司采用市场领先的销售模式。如与电商合作将传统的线下销售转变成线上线下联动机制；微信自媒体营销、在中西部地区采用直销模式和成本低到达率高的电话销售模式。这些销售模式是智联的销售率高于行业平均水平的保证，其根本是能保证开发商客户的资金回笼要求和利润的实现。因此客户愿意信赖和选择智联股份。智联已经实现从前期市场和产品研究、营销策划包装、销售代理以及商业地产的招商运营的房地产全程营销服务。并且客户在全案销售代理的框架下，可以采购一项或多项智联的服务，智联股份也可以为客户的独特需求开发出适应客户的合作模式包。合作模式上的灵活，使得智联能够以比较高的效率对客户进行成功的销售。5.核心客户优势 智联股份在商业地产开发群体中，特别是在一些三、四线城市占据较高的市场占位。智联股份的客户来源稳定，实力强劲，为公司下一步发展提供了有力保证。(五五)持续经营评价持续经营评价 自成立股份公司以来，公司逐步建立并完善治理机制，与客户保持长年稳定的合作关系。公司依托自身的经验积累和团队建设并逐步形成了稳定的充满创造力的团队体系，公司的股东及其他核心员工能基本准确把握行业的发展趋势，始终保证决策的前瞻性。2016 年各项业务在 2015杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第19 页，共 95 页 年的基础上，又有新的增长。从财务角度看，公司资产负债率低，佣金回款良好，现金流量充足，无影响持续经营能力的重大事项。二、未来展望（自愿披露）(一一)行业发展趋势行业发展趋势 首先，从宏观经济走向层面，未来十年，我国经济走入“新常态”，增速有所放缓，但总体量极其巨大。体现在房地产领域主要表现在：改善性居住需求增加，城市化进程加快，房地产支柱行业的地位不会动摇。同时，在十八大会议政府工作报告中，我们观察到关于城镇化过程的表述发生了重要的变化，首次提出了城镇化、工业化、农业现代化和信息化四化同步发展的理论。将工业化、农业现代化和信息化和城镇化过程捆绑在一起，已经成为未来我国促进更有质量城镇化的基本国策。在此情况下，未来我国城镇化将为房地产市场创造更多真正意义上的有效需求，对于房地产行业发展来说，尤其是三四线城市来说，政策支持将带来持续利好。随着城镇化的推进，大量新城，新区，卫星城的建设，也导致商业地产需求量大大增加，根据国家统计局数据，仅2013 年，全国商业地产新开工面积就达到 3 亿平方米。其次，从信息产业和国家对于公共服务设施的投入的角度，新一代商业地产悄然兴起，比如物流园区，线下 O2O 平台，创客基地、旅游地产、民营学校和医院等等。随之而来的是一个每年数十万亿元的巨大的开发市场。每年对于商业地产服务供应商而言都有一个数万亿元的服务市场空间，优秀的商业地产服务供应商凭借丰富的市场经验、专业的营销手段以及优质的客户资源，仍将保持持续发展的良好势头。再次，房地产服务行业向金融领域发展。除了原有的顾问策划业务、代理销售业务、经纪业务外，由于房地产开发对资金的稀缺性，部分房地产服务提供商已经通过各种方式参与房地产项目前期融资及相关配套融资服务，进而在后续传统业务上占领先机。该趋势对房地产服务企业自身的资金实力和专业能力提出了更高要求。因此房地产服务企业除了销售团队的建设外还需着重提升资金实力及相关金融行业人才队伍建设。(二二)公司发展战略公司发展战略 1、领军中国商业地产服务界 进一步深化、提升现有服务产品的竞争力，提高市场占有率。通过前期咨询、中期营销和广告、后期招商和运营的全流程服务，树立市场服务水平的标杆，致力成为中国商业地产服务界领先企业。2、与大数据、互联网相结合，增强企业核心竞争力 商业地产的本质是商业运营，商业运营的基础是实体零售经济的发展。近年来，互联网经济的兴起对实体商业运营造成一定冲击，但线上业务都离不开零售商的支撑，消费者也需要良好的全方位购物体验。将实体消费的大数据分析与房地产结合，将能催生出一片新的市场。所以，公司计划在服务商业地产的过程中，将房地产与大数据、互联网相结合，开发以实体商业运营为基础的大数据平台和互联网销售渠道，以改变目前房地产营销服务供应商的竞争边界，加强并重塑智联的核心竞争力。(三三)经营计划经营计划或目标或目标 1、进一步做大做强主营业务并向房地产金融服务拓展 公司在商业地产策划代理销售方面积累了十余年时间和上百个项目的经验，特别是在三四线城市的商业地产销售方面有着明显的行业优势。未来公司将继续利用现有经验、人才队伍及销售渠道等优势，进一步扩充公司在商业地产策划代理销售业务规模，做大做强公司现有主营业务。杭州智联房地产代理股份有限公司 2015 年度报告 第20 页，共 95 页 同时通过增资、新三板挂牌等方式，充实公司资金实力，拓展多种模式的商业地产相关金融服务业务，以此促进公司主营业务的盈利能力和规模。2、大数据分析商业指数研究 公司正在与浙江工商大学、中国市场学会、中国管理科学学会共同开发基于大数据分析的“中国实体商业商圈景气度指数”。该指数通过连续监测一个或一系列商圈的大量参数得到该商圈的景气程度的指标。该指标主要作用如下：（1）切实反应该商圈的不同业态的开店盈利前景，利于实体店调整铺货、营销策略。数据进一步反馈到生产环节，使产品的设计生产时刻与市场变动相联系；（2）指示该商圈的商业景气程度，为商业运营商在提供招商、运营策略的提供决策依据；（3）通过对一段时间点的指数分析，和不同商圈间的商业指数比较，指示该地区营业成本和未来收益的潜力预期变化，为城市商业规划、整体选址提供指示；在电商强有力冲击的大背景下，“实体商业商圈景气度指数”将对门店开店和关店及营销策略调整的快速决策提供数据支持。开发商可通过使用该指数产品中包含的大量商圈指示性数据，对于建设商业体的选址、定位和发展模式的基于大数据分析的决策建议。政府则可通过该指数对城市商业合理布局，避免重复建设和不良竞争。该指数开发为四个不同层次的产品，如下图表示：城市商圈景气指数：免费向媒体发布，用于树立公司市场地位及品牌；选址定位研究报告：为商业地产开发商提供专项研究服务；分业态指数：以收取月费或年费为各种商业咨询、管理和运营公司提供指数数据；城市商业规划：为各级政府和大型城市运营商提供商业规划研究服务。从公开数据来看，目前国内尚无任何公司和机构进入这一市场，所以智联未来 5 年将大力投入这一领域，使之成为未来公司业务和利润新的增长点。一旦进入该市场，随着数据的优先使用，分析版权和分析技术的专利保护，将