835411_2015_润丰物业_2015年年度报告_2016-04-17.pdf

第1 页，共 93 页 北京润丰世纪物业管理股份有限公司（Beijing Winfirst Century Property Management Co.,LTD.）2015润丰物业 NEEQ:835411 年度报告 第2 页，共 93 页 2015 年 8 月 31 日，北京润丰世纪物业管理有限公司召开创立大会暨第一次临时股东大会，审议通过股份公司设立事项完成股改，由有限公司变为北京润丰世纪物业管理股份有限公司。2015 年 9 月 9 日，北京润丰世纪物业管理股份有限公司就前述整体变更事项在北京市工商行政管理局朝阳分局完成工商变更登记手续。2015 年 10 月 27 日，北京润丰世纪物业管理股份有限公司正式向全国中小企业股份转让系统提交申报材料。2015 年 12 月 25 日，北京润丰世纪物业管理股份有限公司正式取得由全国中小企业股份转让系统有限责任公司出具的 关于同意北京润丰世纪物业管理股份有限公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌的函。2016 年 1 月 21 日，北京润丰世纪物业管理股份有限公司在全国中小企业股份转让系统挂牌，正式登陆资本市场。公 司 年 度 大 事 记 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第3 页，共 93 页 目录目录 第一节声明与提示.5 第二节公司概况.8 第三节会计数据和财务指标摘要.10 第四节管理层讨论与分析.12 第五节重要事项.20 第六节股本变动及股东情况.22 第七节融资及分配情况.26 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.27 第九节公司治理及内部控制.31 第十节财务报告.35 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第4 页，共 93 页 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、润丰物业 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 有限公司、润丰物业有限 北京润丰世纪物业管理有限公司，为股份公司前身 好利来物业 郑州好利来物业管理有限公司（润丰物业全资子公司）四季物业 重庆润丰四季物业管理有限公司（润丰物业全资子公司）润丰投资集团 润丰投资集团有限公司（润丰物业的控股股东）证监会 中国证券监督管理委员会 全国股份转让系统 全国中小企业股份转让系统 全国股份转让系统公司 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 主办券商、华西证券 华西证券股份有限公司 律师、京师律所 北京市京师律师事务所 审计机构、兴华会所 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）资产评估机构、国融兴华 北京国融兴华资产评估有限责任公司 报告期 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日 公司法 中华人民共和国公司法（2013 年修订）证券法 中华人民共和国证券法（2014 年修订）管理办法 非上市公众公司监督管理办法（2013 年修订）业务规则 全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）（2013年修订）公司章程 北京润丰世纪物业管理股份有限公司章程“三会”议事规则 北京润丰世纪物业管理股份有限公司股东大会议事规则董事会议事规则监事会议事规则 三会 北京润丰世纪物业管理股份有限公司股东大会、董事会和监事会 股东大会 北京润丰世纪物业管理股份有限公司股东大会 董事会 北京润丰世纪物业管理股份有限公司董事会 监事会 北京润丰世纪物业管理股份有限公司监事会 股东会 北京润丰世纪物业管理有限公司股东会 高级管理人员 公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书 元、万元 人民币元、人民币万元 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第5 页，共 93 页 第一节 声明与提示【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人陈水波先生、主管会计工作负责人陈小玲女士及会计机构负责人（会计主管人员）刘烟女士保证年度报告中财务报告的真实、完整。北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了-审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了-审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 公司股份转让受限提示 截至本报告期，股份公司成立未满一年。根据公司法第一百四十二条“发起人持有的公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让”之规定，作为公司发起人的现所有股东于公司成立满一年之前不可转让其所持有的公司股份。公司发起人无可以报价转让的股份。共同实际控制人不当控制的风险 公司股东为润丰投资集团有限公司和自然人陈素玉。润丰投资集团有限公司持股 51%，自然人股东陈素玉持股 49%，自然人股东陈素玉与润丰投资集团有限公司全体自然人六名股东签订了一致行动协议，以上七人为公司实际控制人，持股比例合计为 100%，处于绝对控股地位。虽然公司已制定了一整套公司管理制度来完善公司的内部控制和管理结构，但公司实际控制人仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，影响公司的正常经营或损害未来持有公司股份的中小股东利益，为公司持续健康发展带来风险。财政补贴政策变动风险 政府补助主要为采暖季清洁能源供热燃料补贴。2013年度、2014 年度、2015 年度收到的采暖季清洁能源北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第6 页，共 93 页 供热燃料补贴金额分别为 2,175,717.06 元、2,447,984.73 元、3,695,182.43 元，2013 年度公司利润总额为-3,122,371.12 元，2014 年度、2015 年度财政补贴分别占当期利润总额的 34.04%、43.68%。一旦国家财政补贴政策发生不利变动，将对公司经营业绩产生重大影响。关联企业资金占用风险 截至 2015 年 12 月 31 日，公司其他应收款余额为4,056,096.24 元，其中，应收关联企业占用资金合计2,172,713.60 元，占其他应收账款余额的 53.57%；应收账款余额为 5,730,713.62 元，其中应收关联企业占用资金余额为 2,402,221.24 元，占应收账款余额的 41.92%。截止 2015 年 4 月 16 日，所有关联企业占用资金及资源均已结清。请注意关联企业占用资金风险。主营业务拓展依赖关联方风险 报告期内，公司所管理的物业项目来自于关联方房地产开发公司所开发的项目，获取的物业管理合同部分是基于关联方房地产公司的前期物业合同，公司的收入虽然不直接来源于关联方，但主营业务拓展主营依赖于关联方。公司经营面临主营业务拓展风险。物业费拖欠风险 公司 2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日及 2015年 12 月 31 日应收账款余额分别为 2,148,019.28 元、5,475,400.10 元、5,730,773.62 元，占当期营业收入的比例分别为 5.21%、8.69%和 9.08%，主要为应收业主物业费。公司治理的风险 有限公司阶段，公司股东会、执行董事、监事制度的建立与运行存在不规范的情况，如会议记载内容不完整，执行董事、监事也未形成书面记录或工作报告等。此外，有限公司章程未就关联交易决策权限及决策程序进行明确规定，使有限公司阶段关联资金往来未履行特定的决策程序。股份公司设立后，公司已按照法律法规要求组建独立的董事会、监事会及高级管理层，制定了适应企业现阶段发展的内部控制体系。尽管如此，由于股份有限公司成立时间较短，尤其公司股份进入全国中小企业股份转让系统后，对公司治理提出了更高的要求，公司管理层对新制度的理解、贯彻、执行水平有待进一步检验。公司未来经营中可能存在因内部管理不适应发展需要，影响公司持续、稳定、健康发展的风险。公司报告期内未为员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴风险 报告期内，公司及子公司缴纳社会保险的人数与员工人数存在差异。差异原因为：部分员工为退休返聘人员，公司无需为其购买社会保险；部分员工未与原单位办理社保转移手续，导致公司未能及时为其办理社保缴费手续；部分员工已缴纳城镇居民保险，公司无需重复办理；部分农村户籍员工，在户籍所在地北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第7 页，共 93 页 办理了新农村合作医疗保险和新农村社会养老保险，自愿申请不购买保险；部分员工入职当月资料未全，未办理保险；部分员工，尤其派遣用工绝大部分是来自农村的农民工，流动性比较大，个人在缴纳社保后，将降低个人当月的实际收入，且社会保险无法全国统筹领取。以上未缴纳保险的员工全部签订了自愿放弃缴纳社保承诺书。本期重大风险是否发生重大变化：否 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第8 页，共 93 页 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 英文名称及缩写 Beijing Winfirst Century Property Management Co.,LTD.证券简称 润丰物业 证券代码 835411 法定代表人 陈水波 注册地址 北京市朝阳区青年路西里 5 号院 16 号楼 203 内 13 办公地址 北京市朝阳区安立路 30 号仰山公园东 1 门润丰集团总部大楼 主办券商 华西证券股份有限公司 主办券商办公地址 成都市高新区天府二街 198 号 会计师事务所 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 沈延红、王丽岩 会计师事务所办公地址 北京市西城区裕民路 18 号北环中心 22 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 田贞兴 电话 010-56326557 传真 010-64827488 电子邮箱 L、 公司网址-联系地址及邮政编码 北京市朝阳区安立路30号仰山公园东1门润丰集团总部大楼 100012 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、企业信息 单位：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2016-01-21 行业（证监会规定的行业大类）根据中国证监会上市公司行业分类指引（2012 年修订），公司属于房地产业（K70）。北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第9 页，共 93 页 主要产品与服务项目 物业管理、机动车停车服务、供暖服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 10,000,000 控股股东 润丰投资集团有限公司 实际控制人 陈水清、陈水双、陈水波、陈水滚、杨建恭、李荣宣、陈素玉 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 110105006386401 否 税务登记证号码 京税证字 110105758241895 否 组织机构代码 75824189-5 否 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第10 页，共 93 页 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 63,112,061.80 63,043,362.36 0.11%毛利率%15.39%18.67%-归属于挂牌公司股东的净利润 5,916,014.17 6,588,162.92-10.20%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,707,513.21 601,267.37 350.30%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）30.28%37.63%_ 加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）13.86%3.43%-基本每股收益 0.59 1.32-55.10%二、偿债能力 单位单位：元元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 67,126,316.22 62,928,982.75 6.67%负债总计 45,552,749.22 45,422,343.18 0.29%归属于挂牌公司股东的净资产 21,573,567.00 17,506,639.57 23.23%归属于挂牌公司股东的每股净资产 2.16 3.50-38.38%资产负债率%67.86%72.18%-流动比率 1.38 1.36-利息保障倍数 29.03 74.40 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第11 页，共 93 页 三、营运情况 单位单位：元元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 19,604,462.91 6,602,475.39-应收账款周转率 11.56 12.15-存货周转率 191.31 582.03-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%6.67%17.24%-营业收入增长率%0.11%52.83%-净利润增长率%-11.36%143.66%-五、股本情况 单位单位：股股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增 减 比增 减 比例例%普通股总股本 10,000,000 5,000,000 100.00%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券-期权数量-六、非经常性损益 单位单位：元元 项目项目 金额金额 非经常性损益合计 4,285,322.71 所得税影响数 1,076,821.75 少数股东权益影响额（税后）0.00 非经常性损益净额 3,208,500.96 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第12 页，共 93 页 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析(一一)商业模式商业模式 （一）销售模式 公司的销售模式属于直销模式，作为物业管理企业，公司与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立物业管理合同，不通过经销商或者其他商业机构，而直接向最终消费者提供物业管理服务。对新开发项目，公司与开发商签订前期物业服务合同,该合同签订的依据是北京市物业管理办法 关于在业委会成立之前由开发商委托物业公司提供前期物业服务的相关规定以及北京市住宅物业管理服务等级标准（三级）的相关规定，参照制定其中服务内容及标准，经过委托专业评估公司以及建委备案专家组专家成员结合项目实际情况测算物业费。前期物业合同的签订在客户签订北京市住宅预售合同以及现房合同时，在合同的附件中有体现，并签字确认。在客户收房时，物业公司准备出制式文件，与业主签署正式的物业服务合同。（二）服务模式 根据与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立的物业管理合同，公司向管理的项目提供维修、养护、运行和管理服务，在自主向客户提供物业管理服务的同时，公司还在物业管理合同允许的范围内将部分专业管理业务外包给该领域的专营企业，如保安、保洁业务。（三）采购模式 对外包服务的采购是在签约物业项目后的准备期间内，公司通过招标或者与过往合作单位面谈的方式选择提供外包服务的企业，外包服务合同到期前公司会与提供外包服务的企业商谈，从而决定是继续合作还是重新选择提供外包服务的企业。对物资的采购由各部门按月提交需求，公司采购部门通过市场调查指导和监督管理各个项目采购。（四）盈利模式 根据与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立的物业管理合同的收费条款，公司向业主、物业使用人或委托方收取物业管理费、供暖费、车位管理费等费用，这些费用形成公司的收入，其超过公司采购外包服务支出、人员工资支出、物资采购支出等各项支出的部分形成公司的盈利。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第13 页，共 93 页 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 公司主营业务为提供物业管理、机动车停车服务、供暖服务等。公司目前有子公司 2 家，分公司 3 家。报告期内，公司业务经营整体表现平稳，营业收入及利润来源未发生重大变动。2015 年实现营业收入 63,112,061.80 元，较上年同期收入增加 0.11%，主营业务未发生变动；2015年净利润 5,916,014.17 元，较上年降低 10.2%，主要原因为 2015 年 7 月发生非同一控制下企业合并，购买日至期末被购买方郑州好利来物业的净利润为-770,313.04 元。公司将结合郑州好利来实际业务情况，加强精细化管理，实现资产持续稳定增长。1.1.主营业务分析主营业务分析 (1)(1)利润构成利润构成 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入 的入 的 比比重重%金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入 的入 的 比比重重%营业收入 63,112,061.80 0.11%-63,043,362.36 52.83%-营业成本 53,396,293.58 4.14%84.61%51,273,166.61 35.06%81.33%毛利率%15.39%-18.67%-管理费用 5,712,171.31 103.94%9.05%2,800,869.61-38.88%4.44%销售费用-0.00%-0.00%财务费用 282,450.56 188.29%0.45%97,973.18-58.22%0.16%营业利润 3,632,233.94-23.98%5.76%4,778,131.32-190.86%7.58%营业外收入 4,307,286.98 75.95%6.82%2,447,984.73 12.51%3.88%营业外支出 21,964.27-37.18%0.03%34,963.89-10.81%0.06%净利润 5,916,014.17-10.20%9.37%6,588,162.92-329.03%10.45%项目重大变动原因:1、管理费用本期较上期增加 103.94%，增加的主要原因为 2015 年公司新三板挂牌相关中介服务费及筹备费用；2、财务费用本期较上期增加 188.29%，原因为公司严格控制现金收支，银行刷卡手续费增加；3、营业外收入本期较上期增加 75.95%，原因为当期收到政府采暖补助增加。(2)(2)收入构成收入构成 单位单位：元元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金本期成本金额额 上期上期收入金额收入金额 上期成本金上期成本金额额 主营业务收入 63,112,061.80 53,396,293.58 63,043,362.36 51,273,166.61 其他业务收入-北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第14 页，共 93 页 合计合计 63,112,061.80 53,396,293.58 63,043,362.36 51,273,166.61 按产品或区域分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比收入比例例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%物业管理费收入 39,192,406.92 62.10%40,977,216.04 65.00%供暖费收入 15,038,126.38 23.83%14,159,946.35 22.46%车位管理费收入 2,243,791.59 3.56%1,501,556.00 2.38%其他收入 6,637,736.91 10.52%6,404,643.97 10.16%主营业务收入小计 63,122,061.80 100.00%63,043,362.36 100.00%其他业务收入-营业收入合计 63,112,061.80 100.00%63,043,362.36 100.00%收入构成变动的原因 车位管理费收入本期较上期增加 49.43%，原因为北京润丰水尚项目停车收费系统改造导致收费上升。(3)(3)现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期本期金额金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额 19,604,462.91 6,602,475.39 投资活动产生的现金流量净额-1,939,590.68-90,529.00 筹资活动产生的现金流量净额-1,849,086.74-现金流量分析：1、本期项目物业收费率大幅提高，各项收费指标完成良好；2、本期收到政府补贴收入较上期增加，供暖补贴入账时间导致。(4)(4)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 北京润丰水尚项目业主 28,814,600.07 45.65%否 2 重庆润枫水尚项目业主 9,197,069.36 14.58%否 3 北京润丰领尚项目业主 6,622,297.97 10.49%否 4 北京润丰德尚项目业主 5,206,421.19 8.25%否 5 北京润丰欣尚项目业主 4,156,114.80 6.58%否 合计 53,996,503.39-注：如存在关联关系，则必须披露客户的具体名称(5)(5)主要供应商情况主要供应商情况 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第15 页，共 93 页 单位单位：元元 序号序号 供应商名称供应商名称 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 北京市燃气集团有限责任公司 10,398,625.00 21.57%否 2 北京斯扬大通供热设备有限公司 1,079,600.00 2.24%否 3 北京中源傲宇机电工程有限公司 978,000.00 2.03%否 4 北京亚警保安服务有限公司 879,600.00 1.83%否 5 北京隆得鑫宇保洁服务有限公司 597,000.00 1.24%否 合计 13,932,835.00 28.91%-注：如存在关联关系，则必须披露供应商的具体名称(6)(6)研发支出研发支出 单位单位：元元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例%-2.2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元 项目项目 本年本年期期末末 上年期末上年期末 占占总资产比重总资产比重的的增减增减 金额金额 变动比例变动比例%占总资产占总资产的的比重比重 金额金额 变动比例变动比例%占总资产占总资产的的比重比重 货币资金 44,564,750.57 55.01%66.39%28,748,965.08 29.28%45.68%45.32%应收账款 5,730,773.62 10.41%8.54%5,190,630.55 157.17%8.25%3.50%存货 382,036.67 116.84%0.57%176,187.28 0.00%0.28%103.28%长期股权投资-固定资产 1,460,183.75 524.84%2.18%233,688.95-5.92%0.37%485.77%在建工程-短期借款-长期借款-资产总计 67,126,316.22 6.67%-62,928,982.75 17.24%-资产负债项目重大变动原因：1、货币资金本期较上期增加 55.01%，主要原因为物业项目年度收费指标完成，收费金额大幅提高。2、固定资产本期较上期增加 524.84%，主要原因为北京润丰嘉尚项目进行锅炉设备改造，设备价款及安装费用资本化处理导致。3、存货项目本期较上期增加 116.84%，主要原因为北京润丰领尚项目维修工程量增加购买维修材料导致。3.3.投资状况投资状况分析分析 (1)(1)主要主要控股子公司、参股公司控股子公司、参股公司情况情况 （一）控股子公司情况 1、重庆润丰四季物业管理有限公司 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第16 页，共 93 页 四季物业成立于 2010 年 7 月 21 日，注册资本 300 万元；股东为重庆润丰房地产开发有限公司。2010 年 7 月 15 日，重庆华信会计师事务所有限公司出具重庆华信会验（2010）392号验资报告，经审验，截至 2010 年 7 月 14 日，公司（筹）已收到股东重庆润丰房地产开发有限公司缴纳的注册资本（实收资本）合计人民币叁佰万元整，股东以货币出资 300 万元。2015 年 1 月 4 日，四季物业股东作出决定，同意重庆润丰房地产开发有限公司将所持四季物业 100%股权转让润丰物业有限。2015 年重庆四季物业营业收入 9,197,069.36 元，占公司收入 15%；净利润 1,664,275.44 元，占公司净利润 28%。2、郑州好利来物业管理有限公司 好利来物业成立于 2012 年 12 月 28 日，注册资本 100 万元；股东为河南保利置业有限公司。2012 年 12 月 13 日，河南丰合强林联合会计师事务所（普通合伙）出具豫强林验字（2012）第 009 号验资报告，经审验，截至 2012 年 12 月 12 日，公司（筹）已收到河南保利置业有限公司缴纳的注册资本（实收资本）合计人民币壹佰万元整，系货币出资。2015 年 3 月 26 日，好利来物业股东作出决定，同意公司注册资本由原来的 100 万元增加到 500 万元，增资部分由股东河南保利置业有限公司以货币方式出资 400 万元，于 2015 年 4 月 10 日前缴纳完毕。2015 年 7 月 16 日，好利来物业股东作出决定，同意河南保利置业将所持有的好利来物业 100%股权全部转让给润丰物业有限。2015 年郑州好利来物业营业收入 1,371,597.26 元，占公司收入 2.17%；净利润-770,313.04 元。（二）参股公司情况 截至本年度报告签署日，本公司无参股公司。(2)(2)委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 无(三三)外部环境的分析外部环境的分析 1、行业概况 根据中国证监会 上市公司行业分类指引（2012 年修订），公司属于房地产业（K70）；根据国家统计局 2011 年颁布的 国民经济行业分类 公司所处行业为物业管理（K7020）；根据挂牌公司管理型行业分类指引，公司所处行业为“物业管理”(K7020)；我国的物业管理始于八十年代初的经济特区深圳。1988 年伴随深圳住房制度改革，物业管理迅速发展。此后的几年内，内地的物业管理也逐步发展起来。经过短短的 20 年，全国物业管理企业已超过 7 万家，从业人员突破 612 万人。物业管理已经发展成为一个潜力巨大的新兴服务产业。到 2012 年底，物业管理面积约为 145.3 亿平方米，较国家统计局 2008 年发布的第二次经济普查数据公报显示的 125.46 亿平方米增长了约 16%。全国一级资质物业服务企业数量 1,168 家。广东、北京、江苏位居前三分别占 19%、10.4%和 8.5%（数据来源：中国物业管理协会2013 年物业管理行业发展报告）。2、市场情况（1）物业管理面积不断拓展 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第17 页，共 93 页 根据中国物业管理协会发布的2013 年物业管理行业发展报告，截至 2012 年底，我国物业管理面积达到 145.3 亿平方米，较 2008 年发布的第二次经济普查数据公报显示的 125.46 亿平方米增长了约 16%。在全国各省市、自治区的比较中，浙江以 17 亿平方米的管理面积遥遥领先，广东和江苏次之，且这三个省份较其他省市优势明显。（数据来源：中国物业管理协会）（2）企业数量较快增长 物业服务企业数量从 2008 年的 58,406 家发展到 2012 年底的 71,000 多家，增长了约21.6%。各省市、自治区物业服务企业数量中，广东、江苏、山东位居前三，分别占 9.53%、8.06%和 6.36%。根据建设部（现住房与城乡建设部）颁布的物业服务企业资质管理办法，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。其中一级资质企业需要满足（1）注册资本人民币 500万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 30 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 20 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100%：多层住宅 200 万平方米；高层住宅100 万平方米；独立式住宅（别墅）15 万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业 50万平方米。（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。按此标准，全国有 1158 家一级资质物业管理企业，且广东、北京和江苏的一级资质物业管理企业数量位居全国前三，分别有 220、112 和 99 家，占比 19%、9.67%和 8.55%。（数据来源：中国物业管理协会）（3）从业队伍加速扩大 截至 2012 年底，全国物业管理从业人员数量约为 612.3 万人，较 2008 年经济普查公布的 250.12 万人增长了约 145%。2007 年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到 2012 年底，全国共有 43919 人获得物业管理师资格，占全国 612.3 万从业人员的 0.7%，表明我国目前物业从业人员的整体专业素质和水平仍然较低，不利于物业管理服务的长期发展，但是，报考物业管理师对学历和工作经历要求相对较高，对从业人员中绝大部分的退伍军人、下岗职工或者辍学进城打工的青年构成了报考的实质障碍，因此，从这个角度看，在短短五年的时间内，有 43919 名从业人员获得物业管理师资格已是一项巨大进步。(四四)竞争优势分析竞争优势分析 （1）服务质量优势。公司经过多年的努力拼搏，目前已在市场和业主心中占有一席之地。公司多次荣获“综合治理先进单位”、“北京市生活垃圾分类居住小区贡献奖 A 级”、“北京市供热先进单位”、“首都绿化美化花园式单位”、“朝阳区优秀物业服务住宅项目”以及“干净型、安全型、文化型、规范型、健康型、服务型社区”的嘉奖。未来公司将继续发挥自身服务质量优势。（2）灵活机制优势。公司作为民营企业，具有严格的质量、成本双控制机制，灵活的运行机制，能够做到与委托方的密切配合，全心全意为客户服务，确保服务的优质、高效、及时。(五五)持续经营评价持续经营评价 北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第18 页，共 93 页 报告期内，公司积极开拓各项业务，扩大业务规模，提升公司的行业地位。通过不断完善公司的治理结构和管理制度，提高公司整体管理水平和运行成效，继续实现利润的健康稳定增长，保证公司具有可持续的经营能力。公司成功登陆新三板，进一步提升了市场对物业公司的知名度，树立起公司的可信赖物业服务品牌形象，对于公司开拓业务起到积极良好的作用。报告期内，公司持续经营能力正常，无对公司持续经营能力产生重大影响的事项。二、风险因素(一一)持续到本年度的风险因素持续到本年度的风险因素 1、共同实际控制人不当控制的风险 公司股东为润丰投资集团有限公司和自然人陈素玉。润丰投资集团有限公司持股 51%，自然人股东陈素玉持股 49%，自然人股东陈素玉与润丰投资集团有限公司全体自然人六名股东签订了一致行动协议，以上七人为公司实际控制人，持股比例合计为 100%，处于绝对控股地位。虽然公司已制定了一整套公司管理制度来完善公司的内部控制和管理结构，但公司实际控制人仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，影响公司的正常经营或损害未来持有公司股份的中小股东利益，为公司持续健康发展带来风险。2、财政补贴政策变动风险 财政补助主要为采暖季清洁能源供热燃料补贴。2013 年度、2014 年度、2015 年度收到的采暖季清洁能源供热燃料补贴金额分别为 2,175,717.06 元、2,447,984.73 元、3,695，182.43 元，2013 年度公司利润总额为-3,122,371.12 元，2014 年度、2015 年度财政补贴分别占当期利润总额的 34.04%、43.68%。一旦国家财政补贴政策发生不利变动，将对公司经营业绩产生重大影响。3、关联企业资金占用风险 截至 2015 年 12 月 31 日，公司其他应收款余额为 4,056,096.24 元，其中，应收关联企业占用资金合计 2,172,713.60 元，占其他应收账款余额的 53.57%；应收账款余额为5,730,773.62 元，其中应收关联企业占用资金余额为 2,402,221.24 元，占应收账款余额的 41.92%。4、主营业务拓展依赖关联方风险 报告期内，公司所管理的物业项目来自于关联方房地产开发公司所开发的项目，获取的物业管理合同部分是基于关联方房地产公司的前期物业合同，公司的收入虽然不直接来源于关联方，但主营业务拓展完全依赖于关联方。公司经营面临主营业务拓展风险。5、物业费拖欠风险 公司 2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日及 2015 年 12 月 31 日应收账款余额分别为2,148,019.28 元、5,475,400.10 元、5,730,773.62 元，占当期营业收入的比例分别为5.21%、8.69%和 9.08%，主要为应收业主物业费。6、公司治理的风险 有限公司阶段，公司股东会、执行董事、监事制度的建立与运行存在不规范的情况，如会议记载内容不完整，执行董事、监事也未形成书面记录或工作报告等。此外，有限公司章程未就关联交易决策权限及决策程序进行明确规定，使有限公司阶段关联资金往来未履行特定的决策程序。股份公司设立后，公司已按照法律法规要求组建独立的董事会、监事会及高级管理层，制定了适应企业现阶段发展的内部控制体系。尽管如此，由于股北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第19 页，共 93 页 份有限公司成立时间较短，尤其公司股份进入全国中小企业股份转让系统后，对公司治理提出了更高的要求，公司管理层对新制度的理解、贯彻、执行水平有待进一步检验。公司未来经营中可能存在因内部管理不适应发展需要，影响公司持续、稳定、健康发展的风险。7、公司报告期内未为员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴风险 报告期内，公司及子公司缴纳社会保险的人数与员工人数存在差异。差异原因为：部分员工为退休返聘人员，公司无需为其购买社会保险；部分员工未与原单位办理社保转移手续，导致公司未能及时为其办理社保缴费手续；部分员工已缴纳城镇居民保险，公司无需重复办理；部分农村户籍员工，在户籍所在地办理了新农村合作医疗保险和新农村社会养老保险，自愿申请不购买保险；部分员工入职当月资料未全，未办理保险；部分员工，尤其派遣用工绝大部分是来自农村的农民工，流动性比较大，个人在缴纳社保后，将降低个人当月的实际收入，且社会保险无法全国统筹领取。以上未缴纳保险的员工全部签订了自愿放弃缴纳社保承诺书。(二二)报告期内新增的风险因素报告期内新增的风险因素 无 三、对非标准审计意见审计报告的说明 是否被出具“非标准审计意见审计报告”：否 审计意见类型：-董事会就非标准审计意见的说明：-北京润丰世纪物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第20 页，共 93 页 第五节 重要事项 一、重要事项索引 事项事项 是或是或否否 索引索引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 否-是否存在对外担保事项 否-是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产的情况 是 第五节二（一）是否存在日常性关联交易或偶发性关联交易事项 是