835577_2015_庞森商业_杭州庞森商业管理股份有限公司2015年年度报告_2016-04-27.pdf

第1 页，共 126 页 杭州庞森商业管理股份有限公司 Hangzhou Passion&Patience commercial management Co.,Ltd 2015庞森商业 NEEQ:835577 年度报告 第2 页，共 126 页 2015年7月25日有限公司股东会通过决议，全体股东一致同意将公司整体变更设立股份有限公司。2015 年 8 月 27 日，公司在杭州市工商行政管理局完成工商变更手续,有限公司更名为杭州庞森商业管理股份有限公司。2015 年 9 月 22 日股份公司召开 2015 年第三次临时股东大会会议，全体股东一致通过以下决议：同意新股东苏州九鼎以合计 500 万元对庞森商业增资。至此，苏州九鼎成为庞森商业第三大股东。庞森商业已向全国中小企业股份转让系统报送申请材料，并于 2015 年 9 月 25 日收到了全国中小企业股份转让系统有限责任公司下达的 受理通知书。2016年 1 月 15 日，庞森商业正式登陆“新三板”大家庭，证券简称：庞森商业，证券代码：835577。公公 司司 年年 度度 大大 事事 记记 杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第3 页，共 126 页 目录目录 第一节声明与提示.5 第二节公司概况.9 第三节会计数据和财务指标摘要.11 第四节管理层讨论与分析.13 第五节重要事项.24 第六节股本变动及股东情况.30 第七节融资及分配情况.33 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.33 第九节公司治理及内部控制.38 第十节财务报告.43 杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第4 页，共 126 页 释义释义 公司、本公司、母公司、股份 公司、庞森商业 指 杭州庞森商业管理股份有限公司 有限公司、庞森有限 指 杭州庞森投资有限公司 楼友物业 指 杭州楼友资产管理有限公司 子公司、楼友资产 指 杭州庞森商业管理股份有限公司的全资子 公司杭州楼友资产管理有限公司 三会 指 股东大会、董事会、监事会 三会议事规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 证监会 指 中国证券监督管理委员会 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 报告期 指 2015 全年度 元、万元 指 人民币元、人民币万元 主办券商、财通证券 指 财通证券股份有限公司 会计师、会计师事务所 指 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）律师、律师事务所 指 北京大成（上海）律师事务所 星瀚置业 指 杭州星瀚置业有限公司 星耀城 指 位于西兴街道江陵路 2028 号的星耀城 3 幢（即星耀城南区C 楼）星民村经济合作社 指 杭州市滨江区西兴街道星民村经济合作社 苏州九鼎 指 苏州金禄九鼎投资中心（有限合伙）关联交易管理制度 指 杭州庞森商业管理股份有限公司关联交易管理制度 对外担保管理制度 指 杭州庞森商业管理股份有限公司对外担保管理制度 对外投资管理制度 指 杭州庞森商业管理股份有限公司对外投资管理制度 投资者关系管理制度 指 杭州庞森商业管理股份有限公司投资者关系管理制度 总经理工作细则 指 杭州庞森商业管理股份有限公司总经理工作细则 董事会秘书工作细则 指 杭州庞森商业管理股份有限公司董事会秘书工作细则 杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第5 页，共 126 页 第一节 声明与提示 【声明【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否（1 1）董事董事、监事、高级管理人员对年度报告、监事、高级管理人员对年度报告内容存在内容存在异议或无法保证异议或无法保证的的理由理由 无（2 2）列示未出席）列示未出席董事会的董事会的董事董事姓名姓名及及未出席的理由未出席的理由 无 （3 3）豁免披露事项及理由（如有）豁免披露事项及理由（如有）无【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 无实际控制人的相关风险 公司单个股东持有的公司股份均未超过公司总股本的 50%，均无法决定董事会多数席位，公司的经营方针及重大事项的决策系由全体股东充分讨论后确定，无任何一方能够决定和作出实质影响，公司无实际控制人。由于公司无控股股东及实际控制人，决定了公司所有重大行为必须民主决策，由全体杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第6 页，共 126 页 股东充分讨论后确定，避免了因单个股东控制引起决策失误而导致公司出现重大损失的可能性，但可能存在决策效率被延缓的风险。公司治理风险 有限公司阶段，公司未设监事会，根据工商登记备案信息，自有限公司设立至股份公司成立，公司股东会、执行董事、监事制度的建立与运行存在不规范的情况，如存在未严格履行通知程序、会议记载内容不规范等问题，执行董事、监事也未形成书面记录或工作报告。此外，有限公司章程未就关联交易决策权限及决策程序进行明确规定，使有限公司阶段关联交易、关联资金往来未履行特定的决策程序。股份公司设立后，公司已按照法律法规要求组建独立的董事会、监事会以及高级管理层，制定了适应企业现阶段发展的内部控制体系，至此前述不规范情形已经消除。尽管如此，由于股份有限公司和有限责任公司在公司治理上存在较大的不同，尤其公司股份进入全国中小企业股份转让系统后，新的制度对公司治理提出了更高的要求。而公司管理层对于新制度仍在学习和理解之中，对于新制度的贯彻、执行水平仍需进一步的提高。随着公司的业务发展，经营规模不断扩大，对公司治理将会提出更高的要求。因此，公司未来经营中可能存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。管理及内部控制的风险 目前公司整体规模较小，随着公司未来业务规模的扩大，经营规模和人员规模必将大幅扩张。公司未来业务的发展将对公司管理层的管理能力提出更高的要求。确立正确的发展战略和发展方向，建立更加有效的决策机制，进一步完善内部控制管理制度，引进和培养技术人才、市场营销人才、管理人才将成为公司面临的重要问题。因此，公司在业务发展过程中不能妥善、有效地解决与企业成长伴随而来的管理及内部控制风险，将对公司生产经营造成一定影响。杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第7 页，共 126 页 公司规模较小、抗风险能力相对较差的风险 公司目前资产及收入规模较小，公司目前正式运营的项目仅有星耀城一个，若公司无法通过新项目承租等方式获得新项目的经营权，则公司抵御市场风险的能力将减弱，面临持续盈利和成长性风险。项目运营风险 1）公司目前在运营的项目只有星耀城一个项目，公司高度依赖该项目供应商滨江区西兴街道星民村经济合作社。由于公司只享有对办公楼进行定位改建和运营管理的权利，公司并不拥有租赁物业的所有权，因此取得建筑的经营权是公司获得租赁收入和其他增值服务的前提，虽然公司与承租人签订了长期租赁合同，但不排除存在供应商提前违约的风险，如供应商因某种原因提前结束合同，将会对公司经营产生一定影响。2）公司的主营业务收入主要为房屋租赁收入，而房屋租赁收入来自于租赁客户。租赁客户的持续经营才会提供连续的租金收入。由于租赁客户持续亏损、资不抵债、破产清算等原因导致客户不再继续履行租赁合同，公司业绩会受到一定的影响。公司一直在积极开拓新的项目，并已经取得一定的成就，以降低单一供应商的风险。3）公司经营的项目星耀城主要为写字楼和商场，办公人员多，人员流动性大，在日常正常运营过程中，不排除房屋可能发生如偷盗、火灾、设备运行障碍等各种风险，公司已就针对该类风险采取了相关措施，购买了财产综合保险、公众责任险等降低该类风险。新增项目运行风险 公司的商业模式为以租赁方式取得具有租赁价值提升空间的既有建筑经营权，将该建筑整体重新进行整体市场定位和设计，通过改建配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部装修将其打造成为符合新目标客户群办公和经营需求的办公楼，从而提升既有建筑的使用价值，通过招商和后续杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第8 页，共 126 页 运营获得租金收入和增值服务收入。所以公司从获取项目到项目正式招租运营中间有一个过渡期，这一时期公司无法获取租金收入，但仍需要支付租金费用，同时还需要对办公楼进行装修改造，所以在项目正式运营前，项目运营的成本与收入不具有配比性。另一方面，公司从正式招租运营到满租需要一段时间，相应的收入与出租率成比例，因而在满租前公司营业收入较小，待出租率达到一定比例后，公司的收入较为稳定，与成本基本配比。鉴于此种商业模式的特殊性，公司单个新项目在开发前期的毛利率较低，单个新增项目的低毛利率会带来公司综合毛利率波动幅度较大的风险。核心业务人员流失风险 公司主营业务为社区商业研究，对社区商业地产进行前期定位、包租招商，后期运营管理。公司主营业务对业务团队的专业性要求较高，公司已有项目能否平稳运营以及新项目能否顺利开发均对专业业务团队有较高的依赖性。若公司未来核心业务人员流失或不稳定，可能会对公司主营业务的发展以及公司盈利能力带来不利影响。本期重大风险是否发生重大变化：是 杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第9 页，共 126 页 第二节 公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 杭州庞森商业管理股份有限公司 英文名称及缩写 Hangzhou Passion&Patience commercial management Co.,Ltd 证券简称 庞森商业 证券代码 835577 法定代表人 郑卫星 注册地址 杭州市西湖区莲花街莲花商务中心南二号楼 6 楼 601 室 办公地址 杭州市滨江区江陵路 2028 号 22 楼 主办券商 财通证券股份有限公司 主办券商办公地址 浙江省杭州市杭大路15号嘉华国际商务中心201，501，502，1103，1601-1615，1701-1716 室 会计师事务所 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 孙国伟、许洪磊 会计师事务所办公地址 北京市西城区复兴门内大街 28 号凯晨世贸中心东座 F4 层 929 室 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 严红兵 电话 0571-56506989 传真 0571-56506999 电子邮箱 公司网址 联系地址及邮政编码 浙江杭州市滨江区江陵路 2028 号 22 楼 310052 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会办公室 三、三、企业信息企业信息 单位单位：股：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第10 页，共 126 页 挂牌时间 2016-01-15 行业（证监会规定的行业大类）L72 商业服务业 主要产品与服务项目 社区商业研究，对社区商业地产进行前期定位、包租招商，后期运营管理 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 25,543,000 控股股东 无 实际控制人 无 四四、注册情况注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 91330100053693904G 是 税务登记证号码 91330100053693904G 是 组织机构代码 91330100053693904G 是 注：报告期内，公司换发了加载统一社会信用代码的新营业执照，公司税务登记证及组织 机 构 代 码 证 由 杭 州 市 市 场 监 督 管 理 局 收 回。公 司 统 一 社 会 信 用 代 码 为91330100053693904G。杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第11 页，共 126 页 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、一、盈利能力盈利能力 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 48,364,484.67 618,511.55 7,719.50 毛利率%30.63-71.87-归属于挂牌公司股东的净利润 3,028,366.73-3,719,091.74 注 归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 3,011,042.57-3,713,091.74 注 加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）19.73-2.71-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）19.62-2.71 注 基本每股收益 0.16-0.74-注：期初数为零或者为负，此处不计算增减比例。二、二、偿债能力偿债能力 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 59,987,558.90 45,733,706.46 31.17 负债总计 30,219,028.67 41,221,794.76-26.69 归属于挂牌公司股东的净资产 29,768,530.23 4,511,911.70 559.78 归属于挂牌公司股东的每股净资产 29,768,530.23 4,511,911.70 559.78 资产负债率 50.37%90.13%-流动比率 0.77 0.42-利息保障倍数 4.78-9.32-三、三、营运情况营运情况 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 -4,858,673.97 7,313,623.03-杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第12 页，共 126 页 应收账款周转率 11.82 31.67-存货周转率-四、四、成长情况成长情况 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率 31.17%883.68%-营业收入增长率 7,719.50%-注-净利润增长率 注 注-注：期初数为零或者为负，此处不计算增减比例。五、五、股本情况股本情况 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%普通股总股本 25,543,000 15,000,000-计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券-期权数量-六、六、非经常性损益非经常性损益 项目项目 金额金额 其他营业外收入和支出 23,156.12 非经常性损益合计 23,156.12 减：非经常性损益的所得税影响数 5,831.96 少数股东权益影响额（税后）-非经常性损益净额 17,324.16 七、七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 无 杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第13 页，共 126 页 第四节 管理层讨论与分析 一、一、经营分析经营分析 (一一)商业模式商业模式 杭州庞森商业管理股份有限公司以租赁方式取得具有租赁价值提升空间的既有建筑经营权，将该建筑整体重新进行整体市场定位和设计，通过改建配套硬件设施、完善公共空间内外部装修将其打造成为符合公司定位的商业地产，从而提升既有建筑的使用价值，通过招商和后续运营获得租金收入和管理服务收入。报告期内，公司的商业模式未发生变化。年度内变化统计年度内变化统计：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 2015 年，是公司机遇与危机并存的一年，公司人员齐心协力、以人才促发展、以服务拓展市场、以管理抓效益，顺利实现公司年度目标计划。2015 年公司完成了整个项目的全面招商工作。写字楼方面引进亚信软件、浦发银行等为主的具有一定实力及社会影响力的企业入驻。商场方面全面开拓，围绕“吃喝玩乐”的方向进行招商，其中主力商家入驻的有：草原牧羊、德克士、星巴克、太平洋影城、英豪斯健身、江南玉璞、橘子水晶酒店等。为附近 3-5 公里商圈的群体提供全方面服务。公司以租户租金及附属广告位租赁为主要经营的企业。上述两项租金的收取，本着客户服务的原则，分别有月度、季度及半年度为周期的方式进行收取，为客户的资金流动提供一个弹性的时间，缓杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第14 页，共 126 页 解客户的压力，实现共赢。1.1.主营业务分析主营业务分析 (1)(1)利润构成单位：元利润构成单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比例变动比例 占营业占营业收入的收入的比重比重 金额金额 变动比例变动比例 占营业收占营业收入的入的比重比重 营业收入 48,364,484.67 7,719.50%-618,511.55 注-营业成本 33,548,140.87 3,055.72%69.37%1,063,090.93 注 171.88%毛利率 30.63%-71.87%-管理费用 6,206,700.73 102.50%12.83%3,065,001.20 52.55%495.54%销售费用 1,573,340.05 190.88%3.25%540,897.70 注 87.45%财务费用 936,760.90 103.24%1.94%460,905.36 注 74.52%营业利润 3,518,565.01 注 7.28%-4,737,421.14 133.68%-765.93%营业外收入 24,377.82 注 0.05%-注-营业外支出 1,221.70-79.64%0.01%6,000.00 注 0.97%净利润 3,028,366.73 注 6.26%-3,719,091.74 132.22%-601.29%注：期初数为零或者为负，此处不计算变动比例。项目重大变动原因项目重大变动原因:由于 2015 年 5 月 31 日以前公司项目未完全开业，2015 年 7 月基本实现全面开业，因此在各项收入上，相较 2015 全年的收入有一定变化。1、营业收入：因公司 2014 年刚进入初步招商时期，商场及写字楼的空置率比较高，房租收入相应偏低，2015 年度商场及写字楼已全面满租，收入增长较快。2、营业成本：公司自 2014 年 7 月份开始支付星民村房租，各项工程也是 2014 年下半年完工，故 2014 年度房租成本及摊销的装修成本总体偏低，而 2015 年是一整年的房租费用及摊销装修成本，金额整体偏高。3、管理费用同比上升了 102.5%，主要是公司 2015 年已步入正轨，职工薪酬，社会保险费，办公费，业务招待费，挂牌费用等各项开支较上期都存在一定幅度的增加。4、销售费用：公司 2015 年招租过程中为了冲刺 2015 年 6 月底开业的计划，提高公司满租率，杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第15 页，共 126 页 进行了对外宣传活动，在外部中介公司也进行委托招租，因些相应支付中介服务费及广告费费用增加。5、财务费用：公司 2015 年度银行借款金额较大且期限较长，故利息费用较多。6、营业利润和净利润在 2015 年度均为正数，相较于 2014 年度为负，主要是公司 2015 年已全面满租，营业收入同比增加 7719.5%，扣除支付的租房费，装修工程摊销费用以及日常开支后，实现一定的利润所致。(2)(2)收入构成收入构成 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期上期收入金额收入金额 上期成本金额上期成本金额 主营业务收入 48,364,484.67 33,548,140.87 618,511.55 1,063,090.93 其他业务收入-合计合计 48,364,484.67 33,548,140.87 618,511.55 1,063,090.93 按产品或区域分类分析：按产品或区域分类分析：类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%房租收入 43,360,110.28 89.65 329,862.56 53.33 物管费收入 1,204,374.39 2.49 240,105.30 38.82 服务费收入-48,543.69 7.85 广告费收入 2,000,000.00 4.14-停车费收入 1,800,000.00 3.72-合计合计 48,364,484.6748,364,484.67 100.00100.00 618,511.55618,511.55 100.00100.00 收入构成变动的原因收入构成变动的原因 由于 2015 年 5 月以前公司项目未完全开业，2015 年 7 月基本实现全面开业，因此 2015 全年的各项收入有一定变化。房租收入系 2015 年 6 月底租户免租期已经基本结束，全面开始收租，并且出租率在 2015 年逐步提高，所以房租收入自 2015 年 7 月开始开始大幅度上升。同时由于商场全面开业，商户对于推广活动和广告宣传的需要也有所提升，2015 年举行数次美食节、亲子节和健康养生会等活动，提高人气同时也增加了商户的生意，商户也愿意投放更多广告经费，由于公司本身并没有广告部，因此该类活动打包给广告公司统一运作。停车场收费在开业后逐渐稳定，并且打包专业停车场管理公司运营。(3)(3)现金流量状况现金流量状况 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额 -4,858,673.97 7,313,623.03 杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第16 页，共 126 页 投资活动产生的现金流量净额-1,641,806.50-31,780,203.30 筹资活动产生的现金流量净额 9,176,365.07 24,503,619.01 现金流量分析：现金流量分析：由于 2015 年 5 月以前公司项目未完全开业，前期主要以装修投入为主，2015 年 7 月基本实现全面开业，主要集中在经营性支出较多，因此在各项明细上，2015 年有一定变化.1、经营活动产生的现金流量净额-485.87 万元，同比上期减少 166.43%，主要原因系相较于公司 2014 年支付了半年租金且人工费用支出较少，2015 年公司物业装修逐渐完工并出租使用，公司2015 年全年需要正常支付星民村整年度的租房费用，以及全年度的职工工资，日常开支费用等，而租金收入有给予商户一定时间的账期宽限，基本从 2015 年 7 月开始实现全面收租，故 2015 年度租金收入故不足以覆盖公司支出所致。2、投资活动产生的现金流量净额-164.18 万元，上期金额为-3,178.02 万元，主要原因系公司2014 年全面处于装修阶段，故投资支出较多，而 2015 年度公司装修处于收尾阶段，投资支出款项较少。3、筹资活动产生的现金流量净额 917.64 万元，同比上期减少 62.55%，主要原因系 2014 年度公司装修需投资金额较大，故公司除银行借款和股权融资外，向关联方借入资金金额较大，而 2015 年后半年随装修结束，公司正式营运有了一定的现金收入，并用于归还关联方借款。(4)(4)主要客户情况主要客户情况 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司 4,112,192.00 8.50%否 2 杭州鸿健健康管理有限公司 4,273,441.80 8.84%否 3 四川省电影公司 4,245,760.00 8.78%否 4 亚信科技（成都）有限公司 3,482,282.48 7.20%否 5 杭州亚信软件有限公司 1,887,963.79 3.90%否 合计合计 18,001,640.07 37.22%-(5)(5)主要供应商情况主要供应商情况 序号序号 供应商名称供应商名称 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 杭州市滨江区西兴街道星民村经济合作社 30,290,309.75 40.85%否 杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第17 页，共 126 页 2 杭州四达装饰工程有限公司 6,284,220.00 8.48%否 3 杭州圣基建筑特种工程有限公司 5,400,000.00 7.28%否 4 杭州汉明科技有限公司 5,041,900.00 6.80%否 5 浙江千里眼建设管理有限公司 4,961,505.00 6.69%否 合计合计 51,977,934.75 70.10%-(6)(6)研发支出研发支出 无 2.2.资产负债结构分析单位：元资产负债结构分析单位：元 项目项目 本年期末本年期末 上年期末上年期末 占总资占总资 产比重产比重 的增减的增减 金额金额 变动比例变动比例 占总资占总资产的产的比比重重 金额金额 变动比变动比例例 占总资占总资产的产的比比重重 货币资金 3,480,469.22 332.58%5.80%804,584.62 4.83%1.76%4.04%应收账款 8,065,710.31 20,760.95%13.45%38,664.15-0.08%13.50%存货-长期股权投资-固定资产 298,199.55 24.06%0.50%240,375.52-0.53%-0.03%在建工程-短期借款 3,000,000.00-5.00%-长期借款 8,000,000.00-13.34%8,000,000.00-17.49%-4.15%资产总计资产总计 59,987,558.90 31.17%-45,733,706.46-100.00%-资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、货币资金同比上升 332.58%，主要原因系公司 2015 年 7 月份正式运营收取租金后，公司收取的现金较多所致。2、应收账款：公司 2015 年度营业收入增加，服务内容由租赁收入增加了广告活动承包收入，停车场承包收入，公司给予服务方以一定的账期以鼓励其发展，故期末应收账款相应有所增加。3、短期借款：2015 年公司新增向中国建设银行的短期借款，故期末增加短期借款。3.3.投资状况分析投资状况分析 (1)(1)主要主要控股子公司、参股公司控股子公司、参股公司情况情况 杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第18 页，共 126 页 杭州楼友资产管理有限公司为庞森商业全资子公司。杭州楼友资产管理有限公司经营范围为：服务：受托企业资产管理、物业管理、实业投资（依法须经批准的项目，经相关部门批准后在有效期内方可开展经营活动）。主营业务从事商业物业的分租、转租、运营管理，现阶段主要从事位于杭州市滨江区的星耀城部分物业的分租、转租、商业运营管理。报告期内，营业收入为 48,364,484.67 元，净利润为 5,305,760.48 元。(2)(2)委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 无(三三)外部环境的分析外部环境的分析 1、宏观环境 随着我国城镇居民人口的不断增加和收入持续增长，对餐饮、购物、休闲娱乐等业态的需求持续增加，使得为居民提供日常消费服务的商业物业的需求不断增加。随着越来越多的开发商选择进军商业地产，市场容量的扩大，部分城市商业项目甚至出现了供过于求的情况。2、行业发展 得益于商业物业行业的不断发展，行业分工趋于精细化，国内市场对提供专业化服务的商业运营管理机构的需求将不断增加。此外，随着新型城镇化的推进，前期建设开发的大量商业物业资产，需要专业化机构为其提供商业策划、改造、招商、运营管理等服务，以满足当地居民日益增长的各类消费需求。3、已知趋势 未来商业运营管理行业将呈现轻资产化、经营规模化以及互联网化的发展趋势。所谓轻资产化趋势，即商业物业运营管理的运营模式将由当前重开发、轻运营的重资产运营模式向重运营、轻投资的轻资产模式转变。随着商业物业运营管理行业逐渐走向成熟发展阶段，商业物业从投资、开发、运营大综合形式逐渐迈向更加科学、成熟的精细化分工。物业开发者将主要负责投资开发，运营管理商则专门负责项目的商业规划、招商和运营。自建自营的重资产运营模式已无法完全满足未来行业发展要求。此外，由于受到国家政策和宏观经济影响，房地产行业出现紧缩迹象，与房地产行业紧密相关的重资产运营模式以难以快速发展。与重资产模式相比，资金负担小、可复制性强的轻资产模式更具优势。所谓经营规模化，即具有品牌知名度、资源优势和技术优势的企业逐步并购或淘汰业内规模小、专业水平低的企业，以提高专业化程度，降低经营成本。(四四)竞争优势分析竞争优势分析 1、人才优势 杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第19 页，共 126 页 公司的核心人员均具有丰富的商业管理从业经验，这让公司能够随时把握产业的脉搏、熟悉本行业的发展动态、了解客户需求、为客户及项目的运营提供服务，确保公司可持续发展。公司已经完成了项目所有招商工作，从项目的业态分布及占比上取得了客户的一致好评。公司长期坚持以优秀的企业文化、人性化的管理方式吸引并留住人才。截至报告期末，已有多个核心团队成员晋升并加薪，人员稳定。2、资源优势 经过多年的发展，公司已经储备了丰富的商业资源库，涵盖了“吃喝玩乐”及商业管理等资源。同时，与同行业的兄弟单位建立了深度而稳定的合作关系，大大扩展了项目及潜在项目的发展空间，并对公司品牌建设起到了极大的推动作用。3、差异化商业合作优势 公司以商业定位服务为项目合作突破口，通过高质量的商业定位吸引租户，从而为下一步招商做铺垫。在商业定位这方面，公司依托管理团队多年商业地产行业的研究，拥有了丰富的理论、实践经验，并且采用了需求研究、供给研究和平台价格三阶段的行业内特有模式，确保了商业定位的竞争力；在主力店招商方面，公司与多家主力店形成长期的战略合作关系，可以大大提升主力店招商的成功率，提升公司在业界的口碑，从吸引更多的租户。(五五)持续经营评价持续经营评价 报告期内，公司在资产、人员、业务、财务、机构等方面完全独立，公司具备完全独立自主的经营能力；会计核算、财务管理、风险控制、公司治理等各项重大的内部控制制度运行良好，体系逐步完善；公司的经营管理团队、核心技术和业务团队，人员稳定；公司和员工未发生违法、违规行为，公司也未发生对持续经营能力有重大不利影响的事项。公司拥有良好的持续经营和发展能力。二、二、风险因素风险因素 (一一)持续到本年度的风险因素持续到本年度的风险因素 1、无实际控制人的相关风险 公司单个股东持有的公司股份均未超过公司总股本的 50%，均无法决定董事会多数席位，公司的经营方针及重大事项的决策系由全体股东充分讨论后确定，无任何一方能够决定和作出实质影响，公司无实际控制人。由于公司无控股股东及实际控制人，决定了公司所有重大行为必须民主决策，由全体股东充分讨论后确定，避免了因单个股东控制引起决策失误而导致公司出现重大损失的可能性，但可能存在决策效率被延缓的风险。对应措施：公司在重大决策事项决定中确定了专人与各董事、各股东进行对接。同时公司在与各杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第20 页，共 126 页 董事及股东的信息对接上建立了相应的时间反应机制，由专人将公司的重大信息或决策在规定时间内利用相关的通讯手段联络各董事及股东，保证快速有效的反馈及决议。2、公司治理风险 有限公司阶段，公司未设监事会，根据工商登记备案信息，自有限公司设立至股份公司成立，公司股东会、执行董事、监事制度的建立与运行存在不规范的情况，如存在未严格履行通知程序、会议记载内容不规范等问题，执行董事、监事也未形成书面记录或工作报告。此外，有限公司章程未就关联交易决策权限及决策程序进行明确规定，使有限公司阶段关联交易、关联资金往来未履行特定的决策程序。股份公司设立后，公司已按照法律法规要求组建独立的董事会、监事会以及高级管理层，制定了适应企业现阶段发展的内部控制体系，至此前述不规范情形已经消除。尽管如此，由于股份有限公司和有限责任公司在公司治理上存在较大的不同，尤其公司股份进入全国中小企业股份转让系统后，新的制度对公司治理提出了更高的要求。而公司管理层对于新制度仍在学习和理解之中，对于新制度的贯彻、执行水平仍需进一步的提高。随着公司的业务发展，经营规模不断扩大，对公司治理将会提出更高的要求。因此，公司未来经营中可能存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。对应措施：自公司进入全国中小企业股份转让系统后，公司积极完善内部员工发展机制，不定期组织董监高及公司所有人员学习及培训相关知识。公司在日常运营过程中，不断完善内部控制体系，并对相应人员确定相应的执行目标。截至目前，公司内部治理及外部联系已趋于较为稳定的状态，后期，公司将重点由稳定向专业化运营、管控为目标开展工作。3.管理及内部控制的风险 公司目前整体规模较小，随着公司未来业务规模的扩大，经营规模和人员规模必将大幅扩张。公司未来业务的发展将对公司管理层的管理能力提出更高的要求。确立正确的发展战略和发展方向，建立更加有效的决策机制，进一步完善内部控制管理制度，引进和培养技术人才、市场营销人才、管理人才将成为公司面临的重要问题。因此，公司在业务发展过程中不能妥善、有效地解决与企业成长伴随而来的管理及内部控制风险，将对公司生产经营造成一定影响。对应措施：公司建立了相关的人才发展计划。现有员工根据学历、工种、工作经验分别确定相关的培养发展计划，完善员工的各方面技能。同时，搭建与同行业兄弟单位建立互相学习的桥梁，不定期考察兄弟单位的员工发展机制。考虑后续公司业务扩展，同步的还有建立未来人才储备库，联合相关的第三方机构，重点发掘长三角地带的专业人才进行储备，不断充实公司的员工队伍。4、公司规模较小、抗风险能力相对较差的风险 杭州庞森商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第21 页，共 126 页 截至目前，公司资产及收入规模较小，公司目前正式运营的项目仅有星耀城一个，若公司无法通过新项目承租等方式获得新项目的经营权，则公司抵御市场风险的能力将减弱，面临持续盈利和成长性风险。对应措施：（1）公司结合市场情况，并经专业分析，针对星耀城项目不断调整业态，达到最佳引流，同时公司根据项目运营现状，不断开发增值服务，目前公司已建立户外广告机制及停车场管理机制，使本身运营项目呈现最佳状态。（2）公司成立投资管理中心寻找投资项目，目前公司潜在项目较多，正在积极进行论证及考察。5、项目运营风险 1）公司目前在运营的项目只有星耀城一个项目，公司高度依赖该项目供应商滨江区西兴街道星民村经济合作社。由于公司只享有对办公楼进行定位改建和运营管理的权利，公司并不拥有租赁物业的所有权，因此取得建筑的经营权是公司获得租赁收入和其他增值服务的前提，虽然公司与承租人签订了长期租赁合同，但不排除存在供应商提前违约的风险，如供应商因某种原因提前结束合同，将会对公司经营产生一定影响。2）公司的主营业务收入主要为房屋租赁收入，而房屋租赁收入来自于租赁客户。租赁客户的持续经营才会提供连续的租金收入。由于租赁客户持续亏损、资不抵债、破产清算等原因导致客户不再继续履行租赁合同，公司业绩会受到一定的影响。公司一直在积极开拓新的项目，并已经取得一定的成就，以降低单一供应商的风险。3）公司经营的项目星耀城主要为写字楼和商场，办公人员多，人员流动性大，在日常正常运营过程中，不排除房屋可能发生如偷盗、火灾、设备运行障碍等各种风险，公司已就针对该类风险采取了相关措施，购买了财产综合保险、公众责任