832319_2015_华仁物业_2015年年度报告_2016-04-20.pdf

第1 页，共 81 页 青岛华仁物业股份有限公司（QINGDAO HUAREN PROPERTY CO.,LTD）2015华仁物业 NEEQ:832319 年度报告 第2 页，共 81 页 荣获“企业信用评价 AAA 级信用企业”称号；荣获“2015 年度青岛市诚信企业”荣誉称号；2015 年在管项目凯悦中心、西王大厦荣获“青岛市优秀物业管理示范大厦”；华仁物业兖州在管紫金城项目荣获“济宁市十佳消防管理示范小区”荣誉称号。2015 年新承接主要项目包括集旅游集散、农业观光、特色商业于一体的“青岛市西海岸农业观光园”、青岛城市建设的重要组成窗口的“青岛市展示中心”、高档住宅小区金都馨城。高端物业项目的承接不断提升华仁物业的品牌影响力。手机 APP 全面上线并运营；公司成立战略委员会和品控委员会；全面系统梳理企业文化，明确企业定位“中国精益物业服务领导者”；为品牌推广做准备，完成注册商标的设计及注册工作；2015 年先后组织两次储备项目经理培训，有力充实了管理团队后备力量；企业内部开展岗位技能 PK 大赛，确保服务质量的不断提升；在内部晋升方面，梳理晋升机制，提倡岗位竞职，为有担当、有实力、有创业精神的员工提供实现自我价值的平台；在公司范围内加强体系管理，提升管理品质。2015 年 4 月 16 日公司获准在全国中小企业股份转让系统挂牌，标志华仁物业成为山东省内首家进入资本市场的物业服务企业。6 月 3 日，公司举办新三板上市新闻发布会，同时与多家企业签署战略合作协议。公 司 年 度 大 事 记 青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第3 页，共 81 页目录 目录 第一节声明与提示.5 第二节公司概况.7 第三节会计数据和财务指标摘要.9 第四节管理层讨论与分析.12 第五节重要事项.21 第六节股本变动及股东情况.23 第七节融资及分配情况.26 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.27 第九节公司治理及内部控制.31 第十节财务报告.35 青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第4 页，共 81 页释义 释义 释义项目释义项目释义释义公司、本公司、股份公司、华仁物业青岛华仁物业股份有限公司，原名为“青岛华仁物业管理有限公司”。高级管理人员总经理、常务副总经理、副总经理、总经理助理、财务负责人、董事会秘书报告期2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日全国股份转让系统全国中小企业股份转让系统主办券商申万宏源证券有限公司审计机构中天运会计师事务所（特殊普通合伙）发行人律师山东文康律师事务所公司法中华人民共和国公司法公司章程青岛华仁物业股份有限公司章程挂牌、公开转让公司股票在全国股份转让系统挂牌及公开转让行为元、万元人民币元、人民币万元三会股东大会、董事会、监事会三会议事规则股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第5 页，共 81 页第一节 声明与提示【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。中天运会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留审计意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 1.实际控制人不当控制的风险公司实际控制人为梁福东，其控制公司 87.00%的股份。若梁福东利用其拥有的公司实际控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和未来发展带来风险。2.公司治理的风险 有限公司阶段公司的治理存在不规范的情况，如关联方经营同类业务、股东占用公司资金、公司会议记录不健全等。股份公司成立后，公司制订了较为完备的公司章程、“三会”议事规则等治理制度，但股份公司成立时间较短，公司短期内仍可能存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。3.核心业务人员流失的风险公司所处行业领域属于服务业，保持核心业务人员的稳定性是公司的核心竞争力之一。公司核心业务人员物业管理经验十分丰富，是物业服务行业高端管理人才，但由于行业内人才流动也较频繁，如果公司发生核心业务人员流失的情况，将给公司带来不利影响。但本公司股份改制后进行了内部股权激励，核心业务人员成为自然人股东，并且在挂牌后也将实行中层以上人员的二次股权激励，大大增强了员工对企业的发展信心，稳定了员工队伍，降低了核心业务人员的流失风险。4.管理风险随着公司不断发展，公司业务规模及员工人数有了较大增长，经营管理面临的压力日趋增大。公司虽然按照现代企业制度的要求建立了较为规范的管理体系，青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第6 页，共 81 页但随着公司规模不断扩大，公司管理体系和组织结构将日趋复杂化。因此，公司面临现有的组织结构和管理模式不能适应公司规模不断扩大的风险。5.劳动力成本上升风险公司的营业成本以人工成本为主，近年工资水平的持续上涨，公司的人力成本和劳务外包成本不断上升，人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响。6.物业费无法收回的风险公司提供物业服务时，往往面对众多业主，而个体的需求不同，对物业服务的感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，会出现少量业主拖欠物业费甚至久拖不付的情形。7.成本变动难以转移的风险公司签订的物业服务合同有三年期限情况，合同期间物业服务价格是固定的，而公司的成本会由于通货膨胀的因素有波动，通货膨胀导致的成本波动在合同期内是无法转移给客户的。8.经营区域集中的风险 公司的业务立足于青岛地区，正在向周边城市辐射，但目前大部分业务仍集中在青岛地区。如果青岛的宜居环境不再，将会导致人口外流，进而各种物业的吸引力下降，业主所愿意采购的物业管理服务品质也将受到影响。青岛地区物业管理服务市场的系统风险将会影响在此开展业务的每一家物业服务公司，公司亦不能独善其身，经营难度会相应增加。9.使用劳务派遣员工的风险 公司现有劳务派遣员工 66 人，占用工总量的比例为12.07%，略高于劳务派遣暂行条例中“使用的被派遣劳动者数量不得超过其用工总量的 10%”的远期目标，如果到 2016 年 3 月 1 日公司不能将该比例降至 10%，公司将触犯劳务派遣暂行条例。10.业务外包风险 根据物业管理条例要求以及签订的物业服务合同中的约定，公司将部分业务委托给该领域的外包公司，这可以提升公司业务的灵活性。但如果该等外包公司的经营出现异常，不能按约定为华仁物业所管理的物业项目提供外包服务，这将会影响公司业务的正常运转。本期重大风险是否发生重大变化：否 青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第7 页，共 81 页第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 青岛华仁物业股份有限公司 英文名称及缩写 QINGDAO HUAREN PROPERTY CO.,LTD 证券简称 华仁物业 证券代码 832319 法定代表人 解艳燕 注册地址 青岛市市南区东海西路 37 号 3137 户及 3136-2 户 办公地址 青岛市市南区东海西路 37 号 3137 户及 3136-2 户 主办券商 申万宏源证券有限公司 主办券商办公地址 上海市常熟路 239 号 会计师事务所 中天运会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 杨锡刚、李祥波 会计师事务所办公地址 北京市西城区车公庄大街 9 号 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 李珍 电话 0532-85700266 传真 0532-85728377 电子邮箱 公司网址 http:/ 联系地址及邮政编码 山东省青岛市市南区东海西路 37 号金都花园 C-306 266071 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 董事会办公室 三、企业信息 单位：股股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2015-04-16 行业（证监会规定的行业大类）K70 房地产业 主要产品与服务项目 提供物业管理服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 10,000,000 青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第8 页，共 81 页控股股东 华仁世纪集团有限公司 实际控制人 梁福东 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 370202018027306 否 税务登记证号码 370202740398026 否 组织机构代码 74039802-6 否 青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第9 页，共 81 页第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期 上年同期 增减比例%本期 上年同期 增减比例%营业收入 81,735,892.7075,029,979.64 8.94%毛利率%18.00%22.00%-归属于挂牌公司股东的净利润 3,900,933.563,097,511.69 25.94%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,963,520.372,995,132.84-1.06%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）22.17%23.64%-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）16.84%22.86%-基本每股收益 0.390.48-18.73%二、偿债能力 单位：元单位：元 本期期末 上年期末 增减比例%本期期末 上年期末 增减比例%资产总计 41,140,095.3933,367,380.78 23.29%负债总计 21,591,321.2017,719,540.15 21.85%归属于挂牌公司股东的净资产-24.93%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.951.56 24.93%资产负债率%52.48%53.10%-流动比率 1.791.69-利息保障倍数 112.5971.62 青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第10 页，共 81 页三、营运情况 单位：元单位：元 本期 上年同期 增减比例%本期 上年同期 增减比例%经营活动产生的现金流量净额 22,367,820.78-2,321,419.07-应收账款周转率 9.3113.56-存货周转率 901.451,091.12-四、成长情况 本期 上年同期 增减比例%本期 上年同期 增减比例%总资产增长率%23.29%-7.64%-营业收入增长率%8.94%40.45%-净利润增长率%25.94%-14.87%-五、股本情况 单位：股单位：股 本期期末 上年期末 增 减 比例%本期期末 上年期末 增 减 比例%普通股总股本 10,000,00010,000,000 -计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券-期权数量-六、非经常性损益 单位：元单位：元项目 金额 项目 金额 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）763,780.36除上述各项之外的其他营业外收入和支出1,779.10非经常性损益合计484,324.80所得税影响数312,471.07非经常性损益净额937,413.19非经常性损益合计 1,249,884.26青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第11 页，共 81 页所得税影响数 312,471.07少数股东权益影响额（税后）-非经常性损益净额 937,413.20青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第12 页，共 81 页第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析(一)商业模式(一)商业模式 作为物业管理企业，公司与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立物业管理合同，根据该等合同公司向特定物业提供其各个部分的维修、养护、运行和管理服务，并依据该等合同的收费条款向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、电梯运行费、空调运行费等费用，该等费用形成公司的收入。在自主向客户提供物业管理服务的同时，公司还在物业管理合同允许的范围内将部分专业管理业务外包给该领域的专营企业，比如保安、保洁业务。报告期内，公司的商业模式并未发生变化。年度内变化统计：事项事项 是或否 是或否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二)报告期内经营情况回顾(二)报告期内经营情况回顾 2015 年是公司稳步发展实现跨越的关键一年，公司董事会根据行业发展形势和市场状况，结合公司实际制定了切实可行的年度整体经营管理方针，配套制定了经营目标和管理原则。公司内部职能部门和分公司及项目均良好的贯彻和执行了年度经营管理方针，并创造了优异的成绩。一、经营业绩持续性高增长 2015 年度报告期内，营业收入较 2014 年度增加 6,705,913.06 元，增长率为8.94%，实现归属于挂牌公司股东的净利润 3,900,933.56 元，较高标准的增长率展示公司发展的良好势头。二、业务拓展成绩显著 华仁物业是青岛市最早进入市场化运作的物业公司之一，拥有物业服务企业一级资质，是中国物业管理协会常务理事单位、青岛市物业管理协会会长单位和青岛市守合同重信用企业。报告期内，公司凭借过硬的物业管理实力和社会知名度，成功签订多个优质项目，具体包括：1.青岛西海岸现代农业发展农业观光园项目；2.青岛中视联合置地金都华府项目；3.胶州新城房地产的金都馨城项目；青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第13 页，共 81 页4.青岛市城市展示中心。还有众多高端服务项目仍在洽谈当中，相信 2016 年我们的市场业绩将更加精彩。三、品牌影响力不断提升 荣誉方面：公司在 2015 年争创诚信企业活动中，被荣誉评为“青岛市诚信企业”；全国城市工业品贸易中心联合会对公司在 2015 年 9 月 28 日-2018 年 9 月 27 日的信用状况评定为 AAA 级。企业文化建设方面。具体事项如下：1、重新梳理公司企业文化理念，明确“精益物业”核心，为进一步统一员工思想、增强团队凝聚力奠定基础。2、为品牌推广做准备，完成注册商标的设计及注册工作。3、加大公司品牌宣传力度，成功举办新三板挂牌新闻发布会。4、通过公司网站、微信平台、内刊等自媒体运营，及时发布公司动态，做到实时宣传。四、新三板挂牌工作 公司于 2015 年 4 月 16 日正式在全国股转系统挂牌，证券代码 832319，成为“山东省第一家进入资本市场的物业服务企业”。并于 6 月 3 日隆重举行了新三板挂牌新闻发布会，得到了包括中国物业管理杂志等行业媒体及国内众多知名媒体的关注，提升了华仁物业品牌影响力。1.主营业务分析(1)利润构成 单位：元 1.主营业务分析(1)利润构成 单位：元 项目 本期 上年同期 项目 本期 上年同期 金额 变动比例%占营业收入 的 比重%金额 变动比例%占营业收入 的 比重%金额 变动比例%占营业收入 的 比重%金额 变动比例%占营业收入 的 比重%营业收入 81,735,892.70 8.94%-75,029,979.6440.45%-营业成本 67,162,038.38 14.82%82.17%58,495,160.0039.03%77.96%毛利率%18.00%-22.00%-管理费用 7,508,747.87-1.47%9.19%7,620,832.18114.86%10.16%销售费用-0.00%-0.00%财务费用 46,701.15-25.06%0.06%62,317.4465.38%0.08%营业利润 4,445,735.03 4.25%5.44%4,264,577.42-18.23%5.68%营业外收入 765,559.46 460.66%0.94%136,546.0062.62%0.18%营业外支出-100.00%0.00%40.86-98.83%0.00%净利润 3,900,933.56 25.94%4.77%3,097,511.69-14.87%4.13%项目重大变动原因:（1）营业成本：本期金额比上期金额上升 14.82%，主要系公司本期销售规模较上期增加，成本相应增加所致；（2）营业外收入：本期金额比上期金额上升 460.66%，主要系公司本期三版挂牌成功后,政府予以的财政补助 700,000.00 元所致。(2)收入构成 单位：元(2)收入构成 单位：元青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第14 页，共 81 页项目 本期收入金额 本期成本金额 上期收入金额 上期成本金额项目 本期收入金额 本期成本金额 上期收入金额 上期成本金额主营业务收入 81,735,892.7067,162,038.3875,029,979.64 58,495,160.00其他业务收入-合计合计 81,735,892.7067,162,038.3875,029,979.64 58,495,160.00按产品或区域分类分析：单位：元类别/项目 本期收入金额 占营业收入比例%上期收入金额 占营业收入比例%类别/项目 本期收入金额 占营业收入比例%上期收入金额 占营业收入比例%写字楼52,223,345.9963.89%42,734,157.5856.96%住宅14,425,477.8517.65%16,800,298.7222.39%市政13,489,359.7716.50%12,790,115.7917.05%大学1,597,709.091.95%2,705,407.553.60%合计81,735,892.70100.00%75,029,979.64100.00%收入构成变动的原因市政项目收入方面：主要为接管青岛市立医院东院及老项目城市阳台等市政项目的增加所致。(3)现金流量状况(3)现金流量状况 单位：元项目 本期金额 上期金额 项目 本期金额 上期金额 经营活动产生的现金流量净额 22,367,820.78-2,321,419.07投资活动产生的现金流量净额-12,515,675.20104,974.02筹资活动产生的现金流量净额-1,300,000.00现金流量分析：一、经营活动产生的现金流量：报告期内，销售及其他回款较好.二、投资活动产生的现金流量：报告期内，与青岛银行签订 1,300,000.00 元委托贷款合同。(4)主要客户情况(4)主要客户情况 单位：元序号 客户名称 销售金额 年度销售占比 是否存在关联关系 序号 客户名称 销售金额 年度销售占比 是否存在关联关系 1青岛黄岛发展（集团）有限公司 5,827,731.347.13%否2青岛市市立医院东院 4,253,481.435.20%否3黄岛区人民法院2,769,406.003.39%否4青岛市住房公积金管理中心 1,800,936.402.20%否5重庆北江控股有限公司1,800,677.732.20%否合计 16,452,232.9020.13%-注：如存在关联关系，则必须披露客户的具体名称(5)主要供应商情况(5)主要供应商情况 青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第15 页，共 81 页单位：元单位：元序号 供应商名称 采购金额 年度采购占比 是否存在关联关系 序号 供应商名称 采购金额 年度采购占比 是否存在关联关系 1中山元诚清洁工程有限公司1,602,365.152.39%否2上海瀛海三幸物业管理有限公司801,002.101.19%否3青岛海利阳光清洁服务有限公司643,076.760.96%否4青岛世宝特体育技能培训基地有限公司550,919.630.82%否5青岛时瑞达贸易有限公司341,743.000.51%否合计 3,939,106.645.87%-注：如存在关联关系，则必须披露供应商的具体名称(6)研发支出 单位：元(6)研发支出 单位：元项目 本期金额 上期金额 项目 本期金额 上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例%-2.资产负债结构分析 单位：元2.资产负债结构分析 单位：元 项目 本年期末 上年期末 占总资产比重的增减 项目 本年期末 上年期末 占总资产比重的增减 金额 变动比例%占总资产的比重金额 变动比例%占总资产的比重 金额 变动比例%占总资产的比重金额 变动比例%占总资产的比重 货币资金 14,112,663.55231.24%34.30%4,260,517.97-17.70%12.77%21.54%应收账款 9,396,685.6315.21%22.84%8,155,795.70180.60%24.44%-1.60%存货 76,093.214.36%0.18%72,916.38112.56%0.22%-0.03%长期股权投资-固定资产 2,223,744.39-26.11%5.41%3,009,335.38-6.88%9.02%-3.61%在建工程-短期借款-长期借款-资产总计 41,140,095.3923.29%-33,367,380.78-7.64%-资产负债项目重大变动原因：货币资金：期末余额较期初余额上升 231.24%，主要原因是公司 2015 年公司加大了对往来账款清理的力度,对往来账款进行了严格的监管和控制。3.投资状况分析(1)主要控股子公司、参股公司情况 3.投资状况分析(1)主要控股子公司、参股公司情况 无(2)委托理财及衍生品投资情况(2)委托理财及衍生品投资情况 无(三)外部环境的分析(三)外部环境的分析 青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第16 页，共 81 页1.物业管理空间 我国物业管理目前在管和可管面积已超过 200 亿平方米，年营业收入超过 3000 亿元，而且增量在不断放大，庞大的物业管理产业规模为物业管理的产业化提供了基础。物业管理行业区别于地产开发，在地产开发大环境趋于缓和的今天，物业管理空间存量较大且具有长期性特点，后期发展空间充足。2.城市化的水平不断提升 根据住房和城乡建设部统计，截止 2015 年，城镇常住人口 77116 万人，比上年末增加 2200 万人，乡村常住人口 60346 万人，减少 1520 万人，城镇人口占总人口比重为56.1%，仍与国际水平相去甚远。目前发达国家城市化率一般已接近或高于 80%，人均收入与我国相近的马来西亚、菲律宾等周边国家，城市化率也在 60%以上。也正因为如此，国内的城市化水平还存在较大的提升空间。预计到 2030 年，我国城市化率将达到 65%，各类城镇将新增 3 亿多人口。城市化进程的快速推进将扩大城市物业消费群体，这对于物业管理服务市场需求的增加将具有较为明显的推动作用。3.老龄化社会趋势明显 截止 2015 年底，60 周岁及以上人口 22200 万人，占总人口的 16.1%；65 周岁及以上人口 14386 万人，占总人口的 10.5%,已经属于严重的老龄化社会，老龄化社会给物业服务企业带来了更多的市场机遇和挑战。地产公司紧紧迎合市场需求，不断加推适老住区，各类养老院及类似养老产品也层出不穷，政府购买服务的案例也越来越多。对于物业公司来讲，如何响应市场需求，提供合适的配套服务是能够快速占领市场的关键所在。4.政策环境影响 2015 年供给侧改革横空出世，供给侧对经济结构的影响将导致第三产业占比上升，物业行业作为第三产业，供给侧改革会给物业管理带来一定的改变：物业发展进入新的黄金时代、物业企业的用工模式将被颠覆、三四线城市物业服务市场会爆发性增长、行业集中度提高，专业化分工深入、社区经济将大行其道。5.资本市场日趋白热化 不仅仅是新三板挂牌企业越来越多，港股挂牌及主板计划挂牌的物业公司也不在少数，资本市场的兼并购将成为未来物业企业资源扩张的重要手段之一，物业公司数量的增加速度由先前增长势头开始放缓。(四)竞争优势分析(四)竞争优势分析 公司是青岛市最早进入市场化运作的物业公司之一，拥有物业服务企业一级资质，是中国物业管理协会常务理事单位、青岛市物业管理协会副会长单位和青岛市守合同重信用企业。1、管理经验丰富 青岛华仁国际大厦是山东省第一座符合国际 5A 智能化标准的高级写字楼。在华仁物业的精心管理下，华仁国际大厦项目已顺利实现了连续三年之内完成“市优、省优、国优”标准的管理目标三级跳，标准规范的物业管理服务也得到了广大业主的高度评价，形成高标准项目接管的经验，对周边地区物业公司具有积极的参考意义。公司拥有被称为“青岛东部第一楼”的高层商住楼金都花园项目，多年的物业管理经验积累让公司对一个项目生命周期的不同阶段都有着清楚的认识，对于楼宇的整体管控有着独到的服务经验。建筑科技日新月异，公司对于先进项目的技术管理要求也有独到见解。新接管的楼盘中不乏地区具有代表性的先进科技项目，公司对于此类高科技项目管理经验也十分丰青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第17 页，共 81 页富。2、品质管理高标准 公司熟谙国际质量管理体系的运用，通过了 ISO9001 国际质量体系认证、ISO14001环境管理体系认证、GB/T280012001 职业健康安全管理体系认证。公司在日常管理运作中，强调标准化、规范化、精细化管理，能够根据不同物业项目设定目标，并组织有效实施，使整体运行更趋平稳，管理更趋有效。3、人力资源梯队健全 公司的主要管理人员均持有住房和城乡建设部颁发的物业管理上岗证书，大部分具有大专以上学历，知识层次和综合素质相对较高，他们都长期从事物业管理实践与研究，有丰富、成功的物业管理经验。公司目前拥有注册物业管理师 15 名，青岛市评标专家 2名。公司重视人力资源队伍建设，通过在公司员工中有意识地重点培养，已经形成了梯级人才储备队伍，可以在短时间内为新项目组建起相对稳定的管理班子和从业队伍。4、技术优势 公司重视专业人才的合理使用，通过将人员智慧整合、技术优势整合，具备了很强的工程管理能力，能满足复杂项目的工程技术管理要求。(五)持续经营评价(五)持续经营评价 从公司管理方面来看公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，保持有良好的公司独立自主经营的能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好；行业发展势头良好，主要财务、业务等经营指标健康；经营管理层、核心业务人员队伍稳定；没有影响公司持续经营的事项发生。因此，公司拥有良好的持续经营能力。(六)自愿披露(六)自愿披露 无 二、未来展望（自愿披露）(一)行业发展趋势(一)行业发展趋势 行业发展趋势一：行业发展将更加专业化、集约化、规模化 随着国家经济水平的不断提升，老百姓对于生活水平和环境质量的要求也越来越突出,对于物业管理行业的要求也更加的细化和多样,这就要求物业服务企业经营必须走向专业化、集约化与规模化的方向。目前社会上的物业公司虽然数量较多，但真正品牌影响力突出的实则寥寥无几。市场资源竞争的日益激烈，除了常规的管理项目竞争外，预示着行业大浪淘沙必将清洗掉不规范的和小的企业，如何在这场没有硝烟的战争中存活是物业企业需要重新认识目前市场环境的重要一点。因此,整个行业企业重新整合，形成更加专业化、集约化、规模化的产业，是行业发展的一大趋势。行业发展趋势二：智能化、网络平台的运用将更加普遍 高新科技的迅速发展冲击着整个社会发展，科技最明显的特征是将改变人们的生活和工作，所以物业建设智能化已是行业的必然趋势，这要求物业服务企业必须进行艰难的转型，在目前信息技术未能完全普及的情况下智能化还存在许多的问题，但这种趋势是不可能避免的，物业管理的智能化主要体现在以下几个方面：防盗系统的设置；照明青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第18 页，共 81 页控制系统的完善；楼宇设备自控系统的处理；公共广播系统；小区管线系统；停车场管理系统；家庭智能化；网络办公智能化；设备管理智能化；项目运营智能化；手机 APP系统等方面，以期实现设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。从具体项目建设管理的智能化，到公司运营管理的智能化，行业的发展需要这场互联网风暴的洗礼。同时对于物业公司而言，更加需要在瞬息万变的今天寻找到符合自身发展并迎合市场需求的模式。行业发展趋势三：规范化与法制化越发明显 物业管理行业的健康发展需要环境的法制化和规范化，近年通过政府陆续出台的符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系是行业持续发展的基础。物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的地位和作用越发明显，政府扶持物业管理行业的规范化发展提供强有力的支持，并逐渐形成较为完善的物业管理体系，物业管理行业的规范化将进一步得到深化。(二)公司发展战略(二)公司发展战略 借力新三板成功挂牌，华仁物业将由原来单一的传统物业服务市场拓展，向传统市场与资本市场共同着力的双向拓展模式。在内部管理体系建立、各种服务模式的实践、人才的培养和储备、品牌建设与宣传方面均完成了初步的积累之后，公司将不断进行总结和创新实践，形成一套稳定的运作模式复制到各地区、各项目，继续保持运行企业ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系和 OHS18000 职业健康安全管理体系，确保实现公司各阶段发展的目标。1、传统物业市场目标：以区域性地标项目或中高端项目作为拓展定位，集中优势资源重点开发高端商务楼类型项目，辅助开发市政项目、高校园区、工业园区、高端住宅项目等类型。对新项目拓展及市场开发，必须树立全员营销理念，强化营销力量。（1）采用营销顾问、营销合伙人等多种合作模式，扩展信息搜集渠道及关系公关维护渠道；（2）制定详尽有吸引力的营销激励政策，公开激励标准并及时兑现，跟进宣传，以精神鼓励与经济奖励相结合的方式，树立全员营销的信心；（3）新项目拓展定位须明确，拓展前详尽调研，对于不符合公司定位的项目说不。2016 年，公司将深更山东市场，山东其他区域延伸。（4）杜绝故步自封，走出去，以企业推介活动进行市场开发宣传造势。2、资本运营目标：通过产业链上下游的企业并购，实现业务的快速扩张。向房地产管理咨询方向继续深入。基于物业服务主营业务，通过资本运作，兼并或收购同行业企业，借力打力，更快速地向产业链上下游探索，加快华仁物业发展、扩张，建立华仁物业集团化发展框架。并购目标方向包括：有潜力的或拥有优质项目的二级、三级物业企业；经营不佳但具备资质的业务企业，如工程管理企业、消防维保企业、绿化服务企业等；具备房地产行业管理咨询资质及经验的中小型管理咨询企业。确定兼并后的企业管理模式，包括人员配置标准，即总经理、财务经理、首席文化官以及管理体系的复制与导入。3、创新运营目标：一是借助互联网+的应用，开发公司智能服务平台，实现 O2O；二是健康社区模式的落地、优化与复制。人口老龄化是中国在未来几十年内必须面对的重点问题，尤其是独生子女政策的实施，以及当前社会压力的增大，导致很多上世青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第19 页，共 81 页纪 50 年代、60 年代出生的老人将没有子女能够全心照顾，这必然推动着养老市场的发展。而突破当前养老院服务，提供中高端养老服务，必将逐渐为追求生活品质的中国人所接受。公司借助集团房地产业、健康产业、信息产业的资源，合力进行健康社区商业模式的探索。以金都华府项目为试点，融入英式管家服务、华仁堂社区诊疗服务、医药配送家庭护理服务及华仁信息智能社区服务等内容，初步实现华仁物业“精益服务”理念。2018 年，华仁物业力争实现“精益物业”服务模式的推广与复制；三是实现华仁物业管理模式输出。2016 年起，华仁物业将在原有的物业服务顾问工作的基础上，扩大输出模式，包括：管理标准的输出、文化理念的输出、运营模式的输出以及人才培养课程的输出等。至 2018 年，力争将物业顾问服务作为华仁物业经营收入的重要组成部分，同时成立华仁物业学院，实现文化、标准的输出及人才有偿培养。四、品牌目标 必须品牌为重心，塑造华仁良好服务口碑 1、完善人力资源规划，做好“选人”、“育人”、“留人”工作。将工会职能融入人力资源建设，在绩效约束之外增加对员工思想、生活、工作动态的软性关注，做到“尊重”与“激励”同步，形成正向的团队氛围。(三)经营计划或目标(三)经营计划或目标 2016 年经营计划为实现经营收入 8500.00 万元。(四)不确定性因素(四)不确定性因素 报告期内无对公司产生重大影响的不确定因素。三、风险因素(一)持续到本年度的风险因素(一)持续到本年度的风险因素 1.实际控制人不当控制的风险：公司实际控制人为梁福东，其控制公司 87.00%的股份。若梁福东利用其拥有的公司实际控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和未来发展带来风险。为避免相关风险涉及公司关联交易等对其进行回避表决。2.公司治理的风险：有限公司阶段公司的治理存在不规范的情况，如关联方经营同类业务、股东占用公司资金、公司会议记录不健全等。股份公司成立后，公司制订了较为完备的公司章程、“三会”议事规则等治理制度，但股份公司成立时间较短，公司短期内仍可能存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。公司将根据发展需要，及时补充和完善公司治理机制，更有效执行各项内部制度，更好地保护全体股东的利益。3.核心业务人员流失的风险：公司所处行业领域属于服务业，保持核心业务人员的稳定性是公司的核心竞争力之一。公司核心业务人员物业管理经验十分丰富，是物业服务行业高端管理人才，但由于行业内人才流动也较频繁，如果公司发生核心业务人员流失的情况，将给公司带来不利影响。但本公司股份改制后进行了内部股权激励，核心业务人员成为自然人股东，并且在挂牌后也将实行中层以上人员的二次股权激励，大大增强了员工对企业的发展信心，稳定了员工队伍，降低了核心业务人员的流失风险。4.管理风险：随着公司不断发展，公司业务规模及员工人数有了较大增长，经营管理面临的压力日趋增大。公司虽然按照现代企业制度的要求建立了较为规范的管理体系，但随着公司规模不断扩大，公司管理体系和组织结构将日趋复杂化。因此，公司面青岛华仁物业股份有限公司2015 年度报告第20 页，共 81 页临现有的组织结构和管理模式不能适应公司规模不断扩大的风险。公司将不断完善公司的法人治理结构，建立健全公司内部管理和控制制度，进而规范运作。5.劳动力成本上升风险：公司的营业成本以人工成本为主，近年工资水平的持续上涨，公司的人力成本和劳务外包成本不断上升，人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响。本波动在合同期内是无法转移给客户的。所以公司将在前期拟订合同及费用测算时进行严格的计算，避免造成损失。6.物业费无法收回的风险:公司提供物业服务时，往往面对众多业主，而个体的需求不同，对物业服务的感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，会出现少量业主拖欠物业费甚至久拖不付的情形。公司对应此情况首先进行通过口头催费、协商调解，如业主继续拒绝缴纳费用公司将按照法律程序发放催费函、法律起诉等形式进行处理。7.成本变动难以转移的风险:公司签订的物业服务合同有三年期限情况，合同期间物业服务价格是固定的，而公司的成本会由于通货膨胀的因素有波动，通货膨胀导致的成本波动在合同期内是无法转移给客户的。公司在签订合同前，进行费用用测算时综合考虑市场行情，将合同期内可能存在的变动因素充分考虑到费用测算当中去，避免造成损失。8.经营区域集中的风险:公司的业务立足于青岛地区，正在向周边城市辐射，但目前大部分业务仍集中在青岛地区。如果青岛的宜居环境不再，将会导致人口外流，进而各种物业的吸引力下降，业主所愿意采购的物业管理服务品质也将受到影响。青岛地区物业管理服务市场的系统风险将会影响在此开展业务的每一家物业服务公司，公司亦不能独善其身，经营难度会相应增加。青岛地区作为公司总部所在地以承接高端写字楼为主，公司也将不多突破青岛市场，全面向全国市场进