832306_2015_崇峻股份_2015年年度报告_2016-04-10.pdf

第1 页，共 115 页 山东崇峻房地产经纪股份有限公司（Shandong Cojon Real Estate Brokerage Co.,Ltd）2015崇峻股份 NEEQ:832306 年度报告 第2 页，共 115 页 2015年3月27日，全国中小企业股份转让系统出具“股转系统函20151089号”，同意公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌；2015 年 4 月 22 日，公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让。2015 年5月28日，成立全资子公司济南美峻网络科技有限公司，注册资本为人民币 100万元，经营范围为主要从事房地产网络销售、房地产信息咨询及销售代理业务。2015年6月10日，公司 2015年第一次临时股东大会审议通过股票发行方案，拟定向发行不超过 1,377,058股，融资额不超过1,999.49万元；发行完成后，总股本将增至 6,887,058股，目前正在全国中小企业股份转让系统办理备案手续。2015年10月19日，济南同舟房地产经纪股份有限公司（系山东崇峻房地产经纪股份有限公司100%控股子公司）与张波、刘宁、林桂鸿共同出资设立控股子公司山东龙道兄弟文化传播有限公司。公 司 年 度 大 事 记 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第3 页，共 115 页 目录目录 第一节声明与提示.6 第二节公司概况.8 第三节会计数据和财务指标摘要.10 第四节管理层讨论与分析.12 第五节重要事项.30 第六节股本变动及股东情况.33 第七节融资及分配情况.35 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.37 第九节公司治理及内部控制.41 第十节财务报告.49 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第4 页，共 115 页 释义释义 释义项目释义项目 释义释义 本公司/公司/山东崇峻 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 崇峻有限/有限公司 济南崇峻房地产经纪有限公司 济南同舟/同舟地产 济南同舟房地产经纪有限公司 济南主动/主动广告 济南主动广告传媒有限公司 山东龙道/龙道兄弟 山东龙道兄弟文化传播有限公司 山西证券/主办券商 山西证券股份有限公司 律师/德恒律所 北京市德恒（济南）律师事务所 会计师/信永中和 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）三会 股东大会、董事会、监事会 三会议事规则 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 元、万元 人民币元、人民币万元 公司法 中华人民共和国公司法 公司章程 山东崇峻房地产经纪股份有限公司章程 证券法 中华人民共和国证券法 报告期 2015 年 管理层 本公司董事、监事、高级管理人员统称 高级管理人员 本公司总经理、副总经理、董事会秘书、财务负责人 代理 房地产中介机构基于开发商的授权而发生的房屋代理销售行为 一线城市 北京、上海、广州、深圳四个城市 城镇化率 人口向城市聚集的过程和聚集程度，通常用市人口和镇人口占全部人口的百分比来表示，称城镇化率或城镇化水平 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第5 页，共 115 页 第一节 声明与提示【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为公司出具了 XYZH/2016JNA50076号标准无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险事项简要描述重要风险事项简要描述 1、房地产中介服务行业受政策调控影响较大，存在波动风险 房地产行业是国民经济的重要组成部分，属于周期性行业。房地产中介服务行业作为房地产开发价值链上的重要环节，受房地产行业周期影响较大。在房地产行业发展的不同阶段，国家会出台不同的宏观政策促进房地产市场的持续健康发展，这些宏观政策通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业，从而使行业面临波动风险。2、关联销售交易较大的风险 对关联方的销售交易比例较大，主要系公司与关联方相关的项目经过长期培育，正处于符合确认佣金收入条件的时期。公司的关联交易均是公司通过正常营销途径并与关联方签订销售合同，价格与市场价一致，能公允反应市场的供需状况，履约条件及服务质量与一般客户无异，且销售合同的获取基本上是凭借企业自身的实力和信誉，并非完全依靠实际控制人对关联方的决策控制，公司具备独立面向市场的能力。但由于公司关联方业务收入占比较高，2015 年关联销山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第6 页，共 115 页 售交易比例为 40.24%，未来如果不能持续获得关联方的销售业务，可能面临整体收入下降的风险。3、市场竞争加大的风险 国内一、二线城市房地产经纪市场竞争较为激烈，市场基本被国内一线经纪公司垄断，进入难度较大；尽管三、四线城市不如一、二线城市竞争激烈，但由于行业进入门槛不高，不可避免会有不少公司进入，再加上国内一线房地产经纪公司的下沉挤压，公司面临一定的市场竞争风险。4、核心人员流失的风险 公司主要从事房地产顾问策划和代理销售业务，作为智力输出型公司，相对于依赖技术的制造业，公司的服务更多依靠核心人员的经验、创造力和执行力。因此，核心人才是公司的基石，同时也存在容易流失的风险，一旦发生核心人员离职，若公司后备人才未能得到及时补充，将会对公司业务拓展造成一定的不利影响。5、应收款余额较高的风险 期末应收账款余额较大，但占资产总额的比重较上年有所下降。虽然公司与客户之间具有良好的合作关系，客户信用状况良好，且主要应收款项账龄在 6个月以内，历史上回款状况良好，但由于公司应收账款余额逐步增大，一旦发生坏账，会对公司经营造成不利影响。2014 年 12 月 31 日应收账款账面价值为13,898,163.88 元，占总资产的比重为 74.14%；2015年 12 月 31 日应收账款账面价值为 25,433,238.03 元，占总资产的比重为 34.74%。2015 年应收账款变动原因主要系本年收入增长及房地产企业资金回笼速度减慢，公司应收账款相应增加。本期重大风险是否发生重大变化：否 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第7 页，共 115 页 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 英文名称及缩写 Shandong Cojon Real Estate Brokerage Co.,Ltd 证券简称 崇峻股份 证券代码 832306 法定代表人 吴志权 注册地址 济南市历下区经十路 9777 号鲁商国奥城 3号楼 1703 室 办公地址 济南市历下区经十路 9777 号鲁商国奥城 3号楼 1703 室 主办券商 山西证券股份有限公司 主办券商办公地址 北京市海淀区大柳树路 17 号富海大厦 808 会计师事务所 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 王贡勇、潘素娇 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A 座 8 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 李春风 电话 0531-88980188 传真 0531-88980188 电子邮箱 公司网址 http:/ 济南市历下区经十路 9777 号鲁商国奥城 3号楼 1703室 250000 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司年度报告备置地 董事会秘书办公室 三、企业信息 单位：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2015-04-22 行业（证监会规定的行业大类）K70 房地产业 主要产品与服务项目 主要提供房地产二级市场代理销售服务、物业顾问策划服务、广告服务。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 5,510,000 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第8 页，共 115 页 控股股东 沈涛 实际控制人 沈涛 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 370100200182816 否 税务登记证号码 37010255374304X 否 组织机构代码 55374304-x 否 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第9 页，共 115 页 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 36,502,103.78 30,089,995.52 21.31 毛利率%53.98 48.83-归属于挂牌公司股东的净利润 7,291,603.01 6,020,754.52 21.11 归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 6,014,473.83 5,547,663.42 8.41 加 权 平 均净 资 产 收 益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）36.93 72.27 _ 加 权 平 均净 资 产 收 益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）30.46 64.16-基本每股收益 1.22 1.29-5.43 二、偿债能力 单位：元单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 73,200,888.79 18,746,589.40 290.48 负债总计 35,366,184.71 8,765,594.41 303.47 归属于挂牌公司股东的净资产 36,721,628.89 9,435,143.72 289.20 归属于挂牌公司股东的每股净资产 5.33 1.71 211.70 资产负债率%48.31 46.76-流动比率 2.02 1.98-利息保障倍数 1,072.11 276.94 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第10 页，共 115 页 三、营运情况 单位：元单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额-5,022,835.43-2,254,199.19-应收账款周转率 1.86 2.14-存货周转率-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%290.48 54.20-营业收入增长率%21.31 63.25-净利润增长率%29.88 86.67-五、股本情况 单位：股单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增 减 比增 减 比例例%普通股总股本 5,510,000 5,510,000-计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券-期权数量-六、非经常性损益 单位：元单位：元 项目项目 金额金额 非经常性损益合计-369.96 计入当期损益的政府补助 1,700,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,250.82 小计小计 1,702,880.86 所得税影响数 425,720.22 少数股东权益影响额（税后）31.47 非经常性损益净额非经常性损益净额 1,277,129.18 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第11 页，共 115 页 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 2015 年度，公司不存在会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况。山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第12 页，共 115 页 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析(一一)商业模式商业模式 公司是一家智力输出型企业，通过策划研究为房地产开发企业提供顾问策划、销售代理、广告推广服务。公司的核心竞争力是拥有一批具有国内领先视野的房地产项目策划研究人员,以及一批拥有前言创意思维及先进设计理念的设计人员，同时在所覆盖的地区拥有较强的市场影响力，与当地房地产开发企业有良好的合作关系。1、销售模式 公司销售为直接销售模式，目前客户均为房地产开发企业，通过参与下游客户的招标获取合同。针对部分长期合作的客户，公司和客户的交流互动非常频繁，与客户保持长期的合作关系，根据客户的需求直接签订相关的服务合同。对于新客户，通过收集客户的招标信息，在深入分析客户项目的基础上，设计相应的策划销售方案参与竞标，然后签订策划销售合同。2、运营模式 公司运营模式为单项目运作模式，策划研究部在分析研究项目的基础上，提出项目设计和销售总体方案。具体内容包括项目定位、产品定位、客户研究、辅助设计、价格分析、销售方案、活动分析，经过与客户沟通后，最终形成项目策划和项目销售方案的具体流程，完成相关活动的执行，最后评估现场活动的效果，给客户提交评估报告。3、盈利模式 公司经纪业务目前的盈利模式为：依据需求，为房地产开发企业提供项目策划和销售方案，并辅助客户执行具体的策划和销售方案，在项目结束后评估方案效果，提出反馈信息。项目策划服务一般收取固定的策划研究费用；项目代理销售服务一般根据项目实际销售情况按提成点数收取相应佣金费用，目前公司销售收入主要是项目代理销售的佣金收入。公司国内广告业务目前的盈利模式为：依据客户需求、市场环境变化、关键山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第13 页，共 115 页 节点配合等为客户（包括但不限于房地产上下游企业）提供整套的创意思路、设计理念，并最终将创意思路落地为各类媒体物料，通过每月固定收取服务费用或者按设计物料计件收取服务费用。公司互联网电商业务的盈利模式为：依据客户需求为房地产开发企业提供基于互联网尤其是移动互联网的全民经纪人模式、渠道自建模式，通过网上引流导客，线下成交的销售模式，同时也为客户提供项目的全程策划与顾问服务，提供溢价销售服务。销售业务通过收取佣金获得收益，溢价销售服务不收钱佣金，只收取溢价部分分成，全程策划及顾问服务通过方案及每月固定顾问服务费用获得收益。报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大变化。年度内变化统计：事项事项 是或否是或否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 报告期内，公司围绕年初确定的年度经营目标，认真落实工作安排，积极践行工作措施。面对激烈市场竞争，在积极巩固经纪业务和国内广告业务的两大核心业务板块的基础上，公司还积极开拓新的业务板块，成立了济南美峻网络科技有限公司，切入房地产电商服务业务板块；成立了山东龙道兄弟文化传播有限公司，切入公关活动业务板块。通过上述新业务板块的开拓公司逐步在向房地产整合服务上下游扩展，最终将成长为能为客户提供一站式整体解决方案的房地产营销供应商。通过公司各个业务板块的共同努力，年度内公司实现了经营业绩的重大突破。1、经营业绩情况：2015 年公司实现营业收入 36,502,103.78 元，比上年同期增长 21.31%；净利润 7,858,826.93 元，比上年同期增长 29.88%，归属于公司股东的净利润 7,291,603.01 元，比上年同期增长 21.11%。截至 2015 年 12 月 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第14 页，共 115 页 31 日，公司总资产 73,200,888.79 元，比上年同期增长 290.48%；净资产37,834,704.08 元，比上年同期增长 279.07%。公司主营业务未发生重大改变。2、业务拓展情况：报告期内，营业收入增长的主要原因系国内广告业务板块的迅猛发展，报告期内国内广告业务在济南市场的项目数量大增，与众多国内一线开发企业建立了战略合作关系，如恒大地产、绿地集团、鲁能地产、绿城集团、山东省高速集团等。经纪业务板块在泰安、滕州等地都有新开拓项目，而且随着前期项目积累期和蓄客期的结束，前期项目进入正常销售阶段，具备了佣金回款的条件。电商业务板块，成功开拓了全程策划与顾问服务项目及溢价销售项目，也为公司营业收入的增长做出了相应的贡献。3、加强内部管理：2015 年公司不断完善制度流程体系，实施标准化作业管理，强化销售团队，加强人才培养机制。公司管理在执行力、协作性、规范性方面均得到提升，有效实现效率的提高与成本的控制。1.主营业务分析主营业务分析(1)利润构成利润构成 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入的比入的比重重%金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入的比入的比重重%营业收入 36,502,103.78 21.31-30,089,995.52 63.25-营业成本 16,800,021.22 9.11 46.02 15,396,960.17 60.31 51.17 毛利率%53.98-48.83-管理费用 7,048,436.62 39.46 19.31 5,054,207.92 50.12 16.80 销售费用-财务费用 16,678.87-42.28 0.05 28,894.80 180.04 0.10 营业利润 8,917,808.56 5.68 24.43 8,438,140.49 105.81 28.04 营业外收入 1,704,783.37 2,117.00 4.67 76,896.02 2,163.61 0.26 营业外支出 1,902.51-99.65 0.00 541,723.73 1,481.76 1.80 净利润 7,858,826.93 29.88 21.53 6,050,969.14 86.67 20.11 项目重大变动原因:1、管理费用：2015 年度管理费用发生额较去年增加 1,994,228.70 元，增幅39.46%，主要系公司管理人员工资较上年增长及挂牌当年产生中介费较上年增长所致；2、财务费用：2015 年度财务费用发生额较 2014 年减少 12,215.93 元，减幅山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第15 页，共 115 页 42.28%，主要系公司 2014 年承兑汇票贴现利息产生 18,000.00 元所致；3、营业外收入：2015 年度营业外收入发生额较 2014 年增加 1,627,887.55，增幅 2,117.00%,主要系本年收到 1,700,000 元政府补贴所致；4、营业外支出：2015 年度营业外支出较 2014 年减少 539,821.11 元,减幅99.65%，大幅度减少的原因主要系2014年补缴税款征收的税收滞纳金451,444.54元所致。(2)收入构成收入构成 单位：元单位：元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期收入金额上期收入金额 上期成本金额上期成本金额 主营业务收入 36,502,103.78 16,800,021.22 29,785,111.91 15,396,960.17 其他业务收入-304,883.61-合计合计 36,502,103.78 16,800,021.22 30,089,995.52 15,396,960.17 按产品或区域分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入比占营业收入比例例%上期收入金额上期收入金额 占营业收入比占营业收入比例例%房地产顾问策划收入 2,116,504.86 5.80 123,000.00 0.41 房地产代理销售收入 27,657,059.24 75.77 28,010,170.15 93.09 广告服务收入 6,728,539.68 18.43 1,651,941.76 5.49 资金占用费收入-304,883.61 1.01 合计合计 36,502,103.78 100.00 30,089,995.52 100.00 收入构成变动的原因 1、房地产顾问策划收入较上年增长 1,993,504.86 元，增幅 1620.74%，主要原因是成功开拓了新楼盘的全程策划推广与顾问服务项目带来的收入增长；2、房地产代理销售收入较上年下降 1.26%，减少金额-353,110.91 元，近两年房地产代理销售业务收入波动不大；3、广告服务收入较上年增长 5,076,597.92 元，增幅 307.31%，增长较快系报告期内承接国内广告业务在济南市场的项目数量增加所致，公司与众多国内一线开发企业建立了战略合作关系，如恒大地产、绿地集团、鲁能地产、绿城集团、山东省高速集团等，带动了公司广告业务收入的增长。(3)现金流量状况现金流量状况 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第16 页，共 115 页 单位：元 项目项目 本期本期金额金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额-5,022,835.43-2,254,199.19 投资活动产生的现金流量净额-54,967.00 6,639,472.65 筹资活动产生的现金流量净额 31,994,882.16-2,400,000.00 现金流量分析：经营活动产生的现金流量为负主要系 2015 年房地产行业低迷导致附属行业回款不及时，子公司济南美峻包销楼盘支付的 1,500 万元保证金所致；投资活动产生的现金流量净额变动较大主要系为 2014 年规范关联交易收回前期股东占用的资金及计提的资金占用费较大，2015 年趋于平稳系公司正常采购办公设备，未发生大额固定资产投资支出所致；筹资活动产生的现金流量净额变动较大主要系本年定增募集资金19,994,882.16 元及银行贷款 12,000,000.00 元所致。(4)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序序号号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 青岛鸿鲁实业发展有限公司 8,449,256.03 23.15%是 2 山东泰安贵和置业有限公司 4,380,913.00 12.00%否 3 山东泰安中侨迪尔置业有限公司 3,269,109.00 8.96%否 4 邹城迪升房地产开发有限公司 2,524,155.10 6.92%是 5 山东天行健置业有限公司 1,718,450.00 4.71%否 合计合计 20,341,883.13 55.73%1、主要客户的基本情况 公司的主要业务为楼盘的顾问策划、代理销售、广告业务，均为智力输出类业务。公司主要针对房地产开发企业，客户主要集中于山东一地的房地产开发商。2015 年前五大客户销售金额 20,341,883.13 元，占总销售总额的 55.73%，公司不存在对单一客户的严重依赖的情况。2、应收账款联动分析 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第17 页，共 115 页 (5)主要供应商情况主要供应商情况(6)研发支出研发支出 单位：元单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例%-2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元 项目项目 本年本年期期末末 上年期末上年期末 占总资产比重的占总资产比重的增减增减 金额金额 变动比例变动比例%占总资产占总资产的比重的比重 金额金额 变动比例变动比例%占总资产占总资产的比重的比重 货币资金 29,507,806.63 1,038.98 40.31 2,590,726.90 327.90 13.82 26.49 应收账款 25,433,238.03 83.00 34.74 13,898,163.88 331.83 74.14-39.49 存货-长期股权投资-固定资产 937,229.25-20.37 1.28 1,176,988.82 22.71 6.28-5.00 2015 年度公司主营业务收入为 36,502,103.78 元，同比增长 22.55%，报告期末应收账款账面价值为 25,433,238.03 元，同比增长 83%，其中 1 年以内的金额为21,877,226.95 元，占比 79.08%，报告期内 1 年以内应收账款占比降低主要系 2015年房地产行业低迷导致附属行业回款不及时所致。3、公司及公司董事、监事、高级管理人员与客户存在的关联关系 报告期内公司关联交易收入为 14,687,341.34 元，占主营业务收入的 40.24%。公司前五名客户的关联关系如下：青岛鸿鲁实业发展有限公司系本公司控股股东沈涛妻子陆瑶通过控股子公司间接持有该公司 18.68%的股权；邹城迪升房地产开发有限公司系本公司控股股东沈涛妻子陆瑶通过控股子公司间接持有该公司27%的股权。公司目前的主要业务为顾问策划、代理销售、广告业务，均为智力输出类业务，没有传统意义上的原材料供应商，外采购项目主要对为办公设备和日常易耗品，皆为充分市场化的产品或服务，市场供应非常充足，因此公司不存在对单一供应商的重大依赖，不存在主要供应商。山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第18 页，共 115 页 在建工程-短期借款 12,000,000.00-16.39-长期借款-资产总计资产总计 73,200,888.79 290.48 100.00 18,746,589.40 54.20 100.00 236.2 资产负债项目重大变动原因：1、货币资金：2015 年 12 月 31 日货币资金余额较去年增加 26,917,079.73元，增幅 1,038.98%，主要系公司定增募集资金 19,994,882.16 元及贷款12,000,000.00 元所致。2、应收账款：2015 年 12 月 31 日应收账款账面价值较去年增加 11,535,074.15元，增幅 83%，一方面系随着营业收入的增长，应收账款相应增加；另一方面，受房地产行业影响，应收账款回款速度降低所致。3、短期借款：公司 2015 年定增募集资金 19,994,882.16 元，在取得股份登记函之前提前使用资金。根据股转公司要求，公司需要归还提前使用的募集资金，该笔款项系公司为归还前期募集资金增加的贷款所致。3.投资状况投资状况分析分析(1)主要控股子公司、参股公司主要控股子公司、参股公司情况情况 报告期内，公司主要控股子公司-济南主动广告传媒有限公司 济南主动广告传媒有限公司注册资本 100 万元，公司于 2014 年 7 月 30 日以 510,000.00 元收购主动广告 51%的股权。主动广告的主要业务有媒介策划和活动公关。媒介策划系通过对客户产品的定义分析，研究各项媒介指标，制定合理有效的媒介策略方案。活动公关系以提升客户品牌形象为主要目的，通过具有创意的主题活动，不断优化品牌与消费者之间的关系，包括活动公关策略、创意策划方案提供、活动公关执行（活动场地谈判，活动人员的招募、培训、活动物资采购、仓储物流、搭建维护，活动费用的垫付，活动现场的管理，活动信息的收集及分析报告，公关媒体执行）和 IT 系统支持。2015 年实现营业收入 8,302,617.33 元,实现净利润 1,133,753.59 元。由于公司成立于 2013 年 9月，2014 和 2015 年通过主动广告的不懈努力，主动广告优秀的作品和服务在山东区域已取得良好的口碑和声誉，因此 2016 年主广告的业务将在山东区域实现快速扩张。(2)委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第19 页，共 115 页 无(三三)外部环境的分析外部环境的分析 一、行业发展现状 房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大。2015 年以来全国整体房地产市场分化加剧，一二线市场的楼市销售在政策不断利好的刺激下，加速回暖，三线及以下市场由于供应量的持续增加及有效需求的逐步萎缩竞争较为激烈，但随着三线及以下市场新开工量的减少，市场库存趋于稳定，在去库存政策的刺激下库存量温和下降，后市也会温和回暖。二、2015 年房地产行业发展趋势分析 由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，因此 2015 年房地产市场将企稳回升，整体处于弱复苏，未有大幅反弹。1、房地产多元化经营趋势加快 在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营一方面围绕房地产的不同业态进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面，房企积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。未来，我们预计大型房企的转型也将逐步落地。2、楼市需求仍未见顶，一线城市具有强支撑 从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素，历经了 2014 年楼市全方位调整后，人口红利拐点已然成为一个老生常谈的话题，但根据我们的分析逻辑框架，尽管住房需求顶点已渐行渐近，但人口结构调整需历经漫长的过程，短期内年龄结构的变化并不足以使得当前楼市需求的根本驱动因素发生反转，而且时代观念的转变促使婚房需求延迟释放，中国第三次婴儿潮（1982-1990）带来的结婚登记顶峰仍将产生足够的增量，我们仍坚信过往十年中推动楼市快速发展的市场刚需群体仍处于对于住房需求支撑阶段的高点，人口红利在未来 5-10 年内仍将是市场需求的正向驱动因素。3、政策羁绊解除，改善型需求盛筵开启 根据马斯洛人类需求层次理论，当某一层级的需求被满足后人们便会去山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第20 页，共 115 页 追逐更高一个层级的需求，而不同时期受制于经济发展水平、受教育程度等的影响，社会群体对不同层次需求的迫切程度不尽相同，当前我国正处于财富集聚、需求层次加速分化的阶段，少数富有群体需要拥有更好的房屋来满足其对于社交和社会尊重的需要，同时我们认为当前股市迅速升温产生的财富效应将进一步激发财富人群对于高品质住宅的追求。4、增量到存量的时代接力 存量房市场规模扩大是房地产市场成熟的一个重要特征，在房地产市场发展较为成熟的欧美日等发达区域，存量房作为房地产交易的主体，占市场总量 80%以上，而我国目前存量房的交易额规模仅占总体交易额的 25-30%，当前大部分地区仍主要依靠增量带动发展，同时也意味着未来存量市场发展具有广阔的空间。随着一线城市建设用地供应数量的减少，未来不可能再提供更多的土地资源用于城市建设，与此同时，二三线城市库存高企现状决定了其中期仍处于库存消化阶段，地产白银时代由新增开发主导过渡到存量房主导已成大势所趋。从政策角度来看，存量房资源流转正逐步成为政策的主要着力点，“330 地产新政”中二手房营业税免征期由 5 改 2，对于盘活存量房源起到积极作用，近期重点城市二手房交易明显放量，已到达历史较高水平。综合以上分析我们判断，继一线城市之后，二、三线城市受迫于供需结构的变化，将在 5-8 年内逐步完成增量市场向存量市场的转移，房地产销售在经历一轮快速增长后，存量时代正悄然来临。5、地产量价齐升，可能重回 13 亿规模 由于房地产行业对于宏观经济的支柱作用，信贷政策逐步趋于宽松，信贷宽松对于地产行业供需两端的将会产生极大的刺激作用。一般以新开工面积滞后 12 个月作为市场的供应量，减去各期的商品房销量，发现 2014 年末房企的库存水平已经达到与 2012 年相同的水平。根据 2012年行业周期的轮动，2015 年地产行业的库存水平下降，主要动力来自需求端的复苏。(四四)竞竞争优劣争优劣势分析势分析 1、竞争优势 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第21 页，共 115 页 公司是一家顾问策划代理公司，并不具备一般意义上生产型企业所拥有的专利、技术、业务许可等资源要素，开展业务所依赖的关键因素是多年来形成的客户积累、深厚的人脉资源和业务骨干的行业经验。因此，公司的核心竞争力是专业的项目策划能力和敏锐的市场判断能力。作为人力资本密集型的服务咨询类公司，公司不涉及实物业务，主要资源是人才，公司的人才培养策略、考核晋升机制等都有效保证了人力资源的稳定，使公司实现了持续、高效运营。（1）整体解决方案的供应能力 公司通过成立新的业务板块构成了以传统经纪业务及国内广告业务为支柱，以房地产电商渠道业务及活动公关业务为辅助的综合业务平台，能够为客户提供从上游到下游及周边业务的整体解决方案及服务，对于客户减少成本，提高效率、提升产品及服务质量都有强有力的推动作用，这种能够提供整体解决方案的能力成为了公司在区域市场的核心竞争力。（2）一流的项目策划能力 公司项目核心策划人员均来自国内大型房地产顾问策划代理机构，具有国内领先的视野和丰富的大型房地产项目策划经验。通过专业的培训和学习，公司的项目策划具有国内一线城市项目策划水平。以一线城市的策划水平去运作二、三、四线城市的房地产项目，公司的项目策划具有起点较高的优势。（3）专业的项目推广能力 商品房销售除了取决于前期的项目策划定位，更要依靠后期的销售推广。依靠核心策划销售人员的组织培训，公司的销售推广团队同样具有很强的专业性，能够根据不同项目的特点制定不同的销售推广计划，组建相应的销售团队；在销售过程中，根据实际销售情况对销售计划和销售团队进行动态调整，以保证销售计划按时完成。2、竞争劣势（1）抵御风险的能力偏弱 公司主营业务收入中，代理销售业务贡献了 75.77%的业绩，顾问策划和国内广告业务主要依托代理销售业务拓展，主营业务比较单一。另外，公司所布局城市均为山东省内三、四线城市，房地产市场规模和容量较小，一旦出现较大规模调整，公司业务拓展将面临困难。山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第22 页，共 115 页 （2）品牌知名度比较低 公司虽然在山东三、四线城市形成了一定品牌影响力，但在济南和青岛市场影响力 还非常小，在一线城市目前还没有市场，因此，为了在房地产市场前景更好的二、三线 城市拓展项目，公司需要提高品牌影响力。(五五)持续经营评价持续经营评价 公司通过对房地产营销上下游及周边业务板块的整合，通过新的业务板块的开拓，逐步改善单一业务占营业收入比重较大抗风险能力弱的短板，同时各业务板块的相互配合及促进又促进了公司整体的产品及服务品质的提升，为公司持续经营奠定了坚实的基础。在技术层面加大了项目的审核和评价力度，通过与拓展销售项目相关的前期调研，包括开发商规模、当地市场预测等环节，确定是否进驻新项目；在项目实施阶段，对前期筹备工作，包括人员培训、财务、人力资源、行政等各个环节进行严格把控，并不断提升控制质量，使公司具备良好的持续经营能力。同时，公司通过不断的市场扩张和强化企业内控等措施来规避风险。报告期内公司未发生对持续经营能力有重大不利影响的事项。二、未来展望（自愿披露）(一一)行业发展趋势行业发展趋势 我国房地产市场的长期发展本质上来源于城镇化过程中城市人口对住房的巨大需求，稳定增长的宏观经济和持续推进的城镇化进程是推动我国房地产市场发展的主要因素。目前来看，随着我国人均可支配收入的稳定增长，国内经济不断优化发展，以及持续的城镇化进程，我国房地产市场的未来发展向好。但经过多年的高速发展，我国房地产业正处于结构性转变的关键时期，行业供需矛盾通过一系列的宏观调控逐渐趋于缓和，行业发展逐渐趋于理性。随着市场环境的逐渐改变，一部分不能适应变化的企业逐渐被淘汰，行业内的并购整合会逐渐增多，行业集中度逐渐得到提高。随着房地产金融的逐渐发展，企业的运营模式也会逐渐向“轻资产”进行转变，使得行业的运营模式得到不断的创新。1、行业市场供需矛盾将日益缓和，行业利润空间将逐步回归理性 近年来，国家对房地产进行了一系列的宏观调控，部分地区房地产市场过热势头得到有效控制，房地产销售价格上涨势头放缓，同时房地产市场规模不断增山东崇峻房地产经纪股份有限公司 2015 年度报告 第23 页，共 115 页 长，国家