2023年小镇商业业态规划招商和运营心得.docx

小镇商业业态规划、招商和运营心得 小镇商业业态规划、和运营心得 　　业态构造 　　1. 住宿和餐饮 　　商业的第一个征询题确实是业态构造，不是说所有业态配置在古镇都能成立，古镇商业配置的关键的是建立商业消费生态消费链条。古镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费，按照我的经历，一般情况下，想把旅游工程真正施行好，首先是住宿，假设一个小镇的民宿、酒店等住宿业态不兴隆，客流量是做不起来。 　　要想让客人住下来，只有住宿业态是不够的，还需要有夜晚消费工程，比方游船、灯光秀、酒吧等传统的夜晚工程和消费。 　　关于旅游小镇来说，不管是白天仍然晚上的商业，其中最核心确实实是住和吃，假设能把这两个要素特别是住宿做好，人均消费就做起来了。 　　2. 旅游商品和旅游产品 　　小镇的商业除了住宿和餐饮，旅游商品和旅游产品也必不可少。旅游产品和旅游商品不一样，旅游产品比方游船等，需要花钱去景区消费。而你花了钱把东西带走了，这些才是旅游商品。旅游商品一般情况下有两种，一是纪念品;二是地标性的产品，比方有些东西只有某个地点才有，或者你经常享用，但是只有某个地点最正宗，这种是特别有价值的。 　　3. 休闲娱乐 　　古镇商业还有一重要业态确实是休闲娱乐，现在有特别多同行特别喜欢用儿童业态，认为儿童业态带客才能特别强。但是我认为儿童业态特别难做，它有几个特点，一是业态本身消费时间密集性特别强，集中在周六日或者节假日，对整个商业来说客流价值不见得有多大; 　　还有一点确实是儿童业态并不是我们想象的那样有带客才能，假设说人们带着小孩去一个地点旅游，让小孩去消费当地的儿童业态是不太容易的，由于各地的儿童业态根本上大同小异，绝大多数没有独有性，就我的经历来说，在小镇做儿童业态要慎重，详细效果如何样还有待于进一步的讨论和验证。 　　 餐饮业态 　　第二个想和大家分享的是餐饮业态，，我们在小镇操作的时候一定要留意几个征询题。 　　1. 关于物业 　　(1)物业大小 　　需要留意的是，在小镇开展的前期，两、三百平米的餐饮特别难存活的。这种餐饮面积不大，但也不算小，当小镇客流量多的时候，承载量不够多，顾客多的时候人手也不够用，赚不到钱;而小镇客流量少的时候，其本身的人工本钱又不低，存活特别难，因而在开展前期，我们尽量减少这种不大不小的餐饮。 　　100㎡左右根本上都是小吃或者特色餐饮，这种业态在旅游小镇里特别多，根本上都是小镇的主力餐饮业态。 　　(2)户型 　　物业的户型一旦确定，物业的命运根本上就确定了，包括它好不好使用，被用来做什么业态等。不管是做那种业态，户型最好是方的，柱子越少越好，最好没有柱子，要不然用起来特别难，特别多商家都不喜欢用奇形怪状的物业。 　　2. 小吃街 　　根本上现在旅游的地点都有小吃，小吃是特色，承载了地点的文化，小吃街的建造特别有讲究。比方街道有多宽，太宽的话，人少的时候会越发显得人少，如此不容易聚客，也不容易让商家做生意;太窄的话，人就进不去，做生意也不容易。通过研究，D/H大概在0.6左右是比拟符合亚洲人习惯的，而且从商业化角度来说也比拟好。D是街道宽度，H是房屋外檐高度，第一龙廓线的高度。 　　店面宽度(展示面)是我们在规划时留意的征询题，步行街之类的地点假设店面特别宽，游客会觉得特别单调，没有兴趣。假设五六步一家店面，游客会觉得特别有意思，比方丽江等古城，店铺特别密集。但是也不能太密集，有人总结了W/D在0.6左右比拟适宜，W是店面的宽度，H是街道的宽度。 　　3. 餐饮功能差异 　　餐饮业态里中大型餐饮和小吃的带客才能是有区别的，中大型餐饮根本都是属地化消费，对街区客流量的奉献特别低，但是小吃类的不同，来吃小吃的游客根本上都要在转一转，由于小吃不是一个就能吃饱的，假设要吃的话就要去小吃街转。因而我们在选择业态落位的时候，小吃和中大型餐饮分别往哪里落，就特别讲究。落位不好对街区导流的阻碍特别大。 　　动线 　　1. 人流淌线 　　特别多小镇后期运营出征询题的缘故确实是没有设计好动线。比方有些小镇的街道像脏乱差、散商管不住等都是动线造成的运营期没有方法处理的征询题。 　　我们在设计中要留意人流的单向，就让游客一条街走过去，尽量不要有选择，那么这条街上生意就会特别好，没有死角。但是这种情况游客会觉得单调，因而根本上我们不会只做一条街，除了主大街之外还会设计一些小吃街、古玩街等，但是往往特别多商业最容易存活的只有一条街。 　　还有一个原那么是人流不要双向对冲，只要人流不对冲，客流量大的时候就不会出现集体性的踩踏事件。 　　动线要与业态照应，大多数景区根本客流都是十点钟左右到，十一点半到十二点之间就要消费了，这局部的消费多是刚性消费，主要是吃、喝等，因而前期设计的时候我们要把动线与业态考虑进去。 　　2. 车流淌线 　　车流淌线，确实是物流淌线，在小镇里面确实是物流，为什么要设车流淌线一定要考虑明晰，不要为了设车流淌线而设。车流淌线要处理商家备货征询题，小镇生活的人群生活物资的出入征询题和人群平时进出征询题，因而明晰最关键的点在哪里。 　　第二点确实是把停车场、停车位和它结合起来，刚刚说到大宗物业，假设没有专属的停车位，大宗物业是特别难使用的。一个2023㎡的餐饮，假设不给它配停车位，生意是特别难做下去的，进出车辆不方便，就特别难做生意。 　　 招商 　　一般的小镇商业团队会制定招商政策，比方免租期多长，新开发的小镇没有免租期招商就比拟困难，特别是离城区比拟远的工程。免租期详细如何施行呢 　　有的地点是如此操作的，比方说有三年免租期，前三年什么都不用给景区，只要交物业押金就可以入驻，如此就会造成商家就算不做生意也不会退铺，由于没有本钱，但是景区假设要收回，就要跟他打官司。 　　那么我们可以采取别的方法，比方把租期变成五年，前两年交，后三年免;或者把租金平均到五年，每年都交一点，如此商户做不了生意，会主动把商铺退给景区。 　　另外要对商户有选择，有些商户没有开铺经历，凭一腔热血就进来了，我们要降低如此的人群的频率，操纵在15%-20%之间。由于商家没有实际操作经历，靠景区给的流量才能生活，而且他们普遍没有运营策略，比拟容易赔钱，做不下去阻碍开门率。 　　还要考量业态的吸客才能，比方旅游商品，听起来特别有旅游特质，事实上旅游商品没有带客才能，几乎特别少有人是冲着旅游商品到景区旅游的。除非是像奥特莱斯这品种型的，严格意义上来说不是旅游产品，而是旅游购物，本质上可能不是去旅游的，确实是去购物的，旅游是它的副产品。 　　招商时还要处理好与属地居民的关系，可能会遇到一种情况，比方说有两年的免租期，本地居民觉得时机不错，我可以先租下来，假设做得好我就接着租，假设做不好我就跟你打官司，让你赔我的钱，因而制定招商政策要杜绝这个征询题。小镇工程大局部都在乡镇或者县城，属地的居民先期占了商铺资源，又不去用心运营，会对后期带来特别大苦恼。