871707_2022_利林商业_2022年年度报告_2023-04-26.pdf

1 2022 年度报告 利林商业 NEEQ:871707 上海利林商业经营管理股份有限公司 Shanghai Realin Commercial Management Corporation 2 公司年度大事记公司年度大事记 1、2022 年 5 月，公司进行商业管理的苏州亲橙里利邻荟项目开业。2、2022 年 6 月，公司承接上海长三角绿洲汇 Terrace Park 项目。3、2022 年 9 月，公司承接上海兆丰广场项目。3 目 录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .4 4 第二节第二节 公司概况公司概况 .6 6 第三节第三节 会计数据、经营情况和管理层分析会计数据、经营情况和管理层分析 .8 8 第四节第四节 重大事件重大事件 .2323 第五节第五节 股份变动、融资和利润分配股份变动、融资和利润分配 .2525 第六节第六节 董事、监事、高级管理人员及核心员工情况董事、监事、高级管理人员及核心员工情况 .2929 第七节第七节 公司治理、内部控制和投资者保护公司治理、内部控制和投资者保护 .3232 第八节第八节 财务会计报告财务会计报告 .3636 第九节第九节 备查文件目录备查文件目录 .9393 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人孙浩、主管会计工作负责人朱维峰及会计机构负责人（会计主管人员）陈艳保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在半数以上董事无法完全保证年度报告的真实性、准确性和完整性 是 否 董事会是否审议通过年度报告 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在未按要求披露的事项 是 否 是否被出具非标准审计意见 是 否 【重大风险提示表】【重大风险提示表】重大风险事项名称重大风险事项名称 重大风险事项描述及分析重大风险事项描述及分析 政策风险 公司所处行业的发展与房地产行业的发展、国家宏观经济形势等息息相关，近年来，国家连续出台房地产行业调控政策，影响房地产行业的发展，一定程度上也影响了房地产开发商的盈利状况。相对而言，商业地产管控较松，如果未来国家对房地产行业的调控政策发生变化，或针对商业地产出台相关调控政策，将对公司未来的发展造成影响。行业竞争加剧的风险 商业服务行业的发展时间较短，市场化程度较低，尚缺乏专属的行业监管体制及相关管理办法，硬性门槛低，经过近几年的快速发展，出现一线城市商业项目已经饱和，二、三线城市商业项目过剩，四五线城市大力开发的局面，随之而来的是为方便管理商业项目而成立的配套商业服务公司大量出现，大多数专业水平和行业经验有限，可能导致同质化竞争或无序竞争，将导致市场竞争进一步加剧，对行业发展产生不利影响。集中风险 2020 年度、2021 年度及 2022 年度公司向前五大客户销售金额占当期总销售额的比例分别是 34.81%，35.42%，38.19%，比例较高，这意味着客户较为集中，一旦客户出现波动，可能会对5 公司经营造成一定的影响。由于公司所处行业的特征，单笔服务金额较大，服务周期较长，导致报告期内前五大客户收入金额占当期总金额比例较大，随着公司业务规模的不断扩大，该风险会逐渐缓和。公司规模较小引起的抗风险能力较差的风险 截至报告期末，公司的注册资本仅为 2,800 万元，所有者权益为 48,074,819.22 元。报告期内公司的注册资本和所有者权益均维持在较低的水平，如果市场出现波动，公司抵抗风险的能力较差。本期重大风险是否发生重大变化：本期重大风险未发生重大变化 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、利林商业 指 上海利林商业经营管理股份有限公司 有限公司、利林有限 指 上海利林置业管理有限公司 上海邦睿 指 上海邦睿环境艺术设计有限公司 利林友商 指 利林友商（上海）商业管理有限公司 上海煜能 指 上海煜能企业管理有限公司 利端商业 指 上海利端商业管理有限公司 成都利海 指 成都利海商业管理有限公司 常晟置业 指 上海常晟置业有限公司 上海宏鹄 指 上海宏鹄商务咨询合伙企业（有限合伙）住友商事 指 住友商事株式会社 高级管理人员 指 总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书 主办券商、申万宏源承销保荐 指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 会计师、会所、立信 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）证监会 指 中国证券监督管理委员会 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统有限公司 业务规则 指 全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）元、万元 指 人民币元、人民币万元 公司法 指 中华人民共和国公司法（2018 年修订）章程、公司章程 指 上海利林商业经营管理股份有限公司章程 三会 指 股东大会、董事会、监事会“三会”议事规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 6 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 上海利林商业经营管理股份有限公司 英文名称及缩写 Shanghai Realin Commercial Management Corporation-证券简称 利林商业 证券代码 871707 法定代表人 孙浩 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书 朱维峰 联系地址 上海市静安区南京西路 993 号 14 楼 电话 021-64010221 传真 021-64010221 电子邮箱 Z 公司网址 办公地址 上海市静安区南京西路 993 号 14 楼 邮政编码 200041 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 董事会秘书办公室 三、三、企业信息企业信息 股票交易场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2007 年 2 月 14 日 挂牌时间 2017 年 7 月 28 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）租赁和商务服务业-商务服务业-其他商务服务业-其他未列明商务服务业 主要业务 商业管理服务 主要产品与服务项目 商业管理服务 普通股股票交易方式 集合竞价交易 做市交易 普通股总股本（股）28,000,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 控股股东为（孙浩厉雪梅夫妇）实际控制人及其一致行动人 实际控制人为（孙浩厉雪梅夫妇），一致行动人为（上海宏鹄）7 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 913101047989485539 否 注册地址 上海市徐汇区龙华街道丰谷路 315 弄 24 号 1-3 层 否 注册资本 28,000,000 否 注册资本与总股本一致。五、五、中介机构中介机构 主办券商（报告期内）申万宏源承销保荐 主办券商办公地址 上海市长乐路 989 号 报告期内主办券商是否发生变化 否 主办券商（报告披露日）申万宏源承销保荐 会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名及连续签字年限 王涵 张琦 2 年 1 年 年 年 会计师事务所办公地址 上海市汉口路 99 号 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 8 第三节第三节 会计数据、经营情况和管理层分析会计数据、经营情况和管理层分析 一、一、主要主要会计会计数据和财务指标数据和财务指标 (一一)盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 70,482,998.88 98,841,447.23-28.69%毛利率%42.92%45.97%-归属于挂牌公司股东的净利润 5,755,871.14 11,646,131.51-50.58%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 4,986,717.25 10,867,126.14-54.10%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）12.01%24.15%-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）10.41%22.54%-基本每股收益 0.21 0.42-50%(二二)偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 219,566,717.30 233,075,863.95-5.80%负债总计 171,491,898.08 185,509,424.68-7.56%归属于挂牌公司股东的净资产 45,747,669.07 45,036,378.98 1.58%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.63 1.61 1.25%资产负债率%（母公司）32.30%40.69%-资产负债率%（合并）78.10%79.59%-流动比率 162%169%-利息保障倍数 1.85 2.82-(三三)营运营运情况情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 17,739,624.82 31,216,685.38-43.17%应收账款周转率 285.17%455.98%-存货周转率 0 0-9 (四四)成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%-5.80%259.97%-营业收入增长率%-28.69%42.56%-净利润增长率%-58.04%6.68%-(五五)股本股本情况情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 28,000,000 28,000,000 0%计入权益的优先股数量 0 0 0%计入负债的优先股数量 0 0 0%(六六)境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 (七七)非经常性非经常性损益损益项目及金额项目及金额 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助 798,835.69 债务重组损益-308,030.40 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 442,363.29 其他非经常性损益 61,372.05 非经常性损益合计非经常性损益合计 994,540.63 所得税影响数 227,140.72 少数股东权益影响额（税后）-1,753.98 非经常性非经常性损益净额损益净额 769,153.89 (八八)补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 10 (九九)会计政策变更、会计估计变更或重大差错更正等情况会计政策变更、会计估计变更或重大差错更正等情况 1 1、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 2 2、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响 适用 不适用 会计政策变更会计政策变更（1）执行关于适用相关问题的通知 财政部于 2022 年 5 月 19 日发布了关于适用相关问题的通知（财会202213 号），再次对允许采用简化方法的新冠肺炎疫情相关租金减让的适用范围进行调整，取消了原先“仅针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额的减让”才能适用简化方法的限制。对于由新冠肺炎疫情直接引发的 2022 年 6 月 30 日之后应付租赁付款额的减让，承租人和出租人可以继续选择采用新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定规范的简化方法进行会计处理，其他适用条件不变。本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同已全部选择采用简化方法进行会计处理，对适用范围调整后符合条件的类似租赁合同也全部采用简化方法进行会计处理，并对通知发布前已采用租赁变更进行会计处理的相关租赁合同进行追溯调整，但不调整前期比较财务报表数据；对 2022 年 1 月 1日至该通知施行日之间发生的未按照该通知规定进行会计处理的相关租金减让，根据该通知进行调整。（2）执行企业会计准则解释第 16 号 财政部于 2022 年 11 月 30 日公布了企业会计准则解释第 16 号（财会202231 号，以下简称“解释第 16 号”）。关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理解释第 16号规定对于企业分类为权益工具的金融工具，相关股利支出按照税收政策相关规定在企业所得税税前扣除的，应当在确认应付股利时，确认与股利相关的所得税影响，并按照与过去产生可供分配利润的交易或事项时所采用的会计处理相一致的方式，将股利的所得税影响计入当期损益或所有者权益项目（含其他综合收益项目）。该规定自公布之日起施行，相关应付股利发生在 2022 年 1 月 1 日至施行日之间的，按照该规定进行调整；发生在 2022 年 1 月 1 日之前且相关金融工具在 2022 年 1 月 1 日尚未终止确认的，应当进行追溯调整。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理解释第 16 号明确企业修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以权益结算的股份支付的，在修改日（无论发生在等待期内还是结束后），应当按照所授予权益工具修改日当日的公允价值计量以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算的股份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。该规定自公布之日起施行，2022 年 1 月 1 日至施行日新增的有关交易，按照该规定进行调整；11 2022 年 1 月 1 日之前发生的有关交易未按照该规定进行处理的，应当进行追溯调整，将累计影响数调整 2022 年 1 月 1 日留存收益及其他相关项目，不调整前期比较财务报表数据。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。(十十)合并报表合并报表范围范围的变化情况的变化情况 适用 不适用 12 二、主要主要经营情况回顾经营情况回顾(一一)业务业务概要概要 商业模式商业模式 本公司处于商务服务业，是国内专业的商业资产管理服务商，通过专业且完善的商业管理服务体系为客户提供商业资产管理服务，以提升商业价值。在业务开展过程中，充分与客户、供应商展开合作，发展共赢。一、公司的主营业务一、公司的主营业务 主要包括商业策划定位服务、商业开发顾问服务、品牌招商代理服务、项目开业筹备服务、商业内装管理服务、商业运营管理（顾问）服务、商业租赁业务；（1）商业策划定位服务商业策划定位服务 对商业市场调研分析、商业宏观环境分析、商业竞争环境分析、商业对标案例分析、消费者调研、客群分析等进行项目可行性研究；主题定位、规划，商业业态规划，商业主力店配置、楼层商业主题及品牌规划，制定商品计划，制定商业事业计划（租费测算、预算制定、投资回报测算）同时，也为运营期项目提供调整改造方案、运营提升方案、招商调整方案等。（2）商业开发顾问服务商业开发顾问服务 综合体项目产品组合、产品体量、地块规划、开发时序咨询顾问服务；提供项目整体规划设计咨询服务，包含商业总平面规划设计咨询、建筑概念方案设计咨询，建筑形态设计咨询，商业平面动线(客流动线、车流动线、货流动线)设计咨询、商业后场功能设计咨询、停车场商业功能设计咨询、商业业态功能规划建议、商业专项工程（机电、暖通、承重）需求设计咨询、项目铺位分割规划；提供项目商业经营模式顾问咨询服务，包含项目商业管理模式、收银模式、财务管理模式、租金管理模式建议，以及提供相配套的商用 IT 系统（财务系统、收银系统、客流系统、Wifi 系统等）建议；（3）品牌招商代理服务品牌招商代理服务 独家招商代理服务及一般招商代理服务。独家招商代理即由公司一家负责项目的招商并保证项目招商率；一般招商代理即为非由本公司一家负责招商工作，不保证项目整体招商率；具体包括制定商品计划、招商品牌落位方案、制定招商计划与租赁决策文件；实施品牌租户洽谈，签订租赁意向书及租赁合同，催缴租赁意向金及保证金，并协助租户进场装修至开业；定期进行招商情况总结，及时调整招商方案，确保招商工作稳步有序开展。（4）项目开业筹备服务项目开业筹备服务 服务以项目的顺利开业为目标，主要包含编制项目开业筹备整体工作计划，行销工作计划与管理执行、营运工作计划与管理执行、招商工作计划与管理执行、工程物业工作计划与管理执行、IT 系统工作计划与管理执行等（5）商业内装管理服务商业内装管理服务 是子公司上海邦睿的主要业务，具体包括制定商业项目内装管理规制，作为租户进行店铺设计时的规范；制定租户装修管理规则，作为租户进行店铺装修时的规范；审核租户装修设计图纸，确保店铺设计风格与项目整体协调一致；审核租户进场装修手续，确保装修施工人员资质及施工安全；装修现场施工进度及材料规范巡查，以确保施工规范及施工进度。（6）商业运营管理（顾问）服务商业运营管理（顾问）服务 管理顾问及委托管理两种模式；运营管理顾问即为商业项目业主或实际运营方提供专业运营管理顾问服务及相关问题解决方案，13 以提高商业项目运营管理水平，提升商业项目收益；委托管理模式即我方受业主的委托，派驻项目经理、招商、营运、行销、行政人事、财务、IT 等专业运营管理人员组建商业管理团队，直接负责或参与商业项目的实际运营管理工作，以达到商业项目高效经营，从而提升商业项目收益。（7）商业租赁业务商业租赁业务 公司通过整租商业体，然后利用公司专业的商业管理能力，通过一系列的商业管理措施将该商业体分租给不同的品牌租户。二、公司的经营模式二、公司的经营模式 1 销售模式与客户类型销售模式与客户类型 商业管理服务是非传统产品生产销售服务，而是智力、知识、人力输出为特点的个性定制服务。公司销售人员接收项目信息后，会根据客户的需求以及商业项目的实际情况，结合公司相应的服务体系，为客户定制服务方案，以及制定销售价格，与客户进行商务谈判确认后签署销售合同。公司主要通过以下三个途径开拓业务：一是由公司业务拓展人员主动开拓市场，包括参与相关招投标，需求项目合作机会，获得新业务；二是通过前期的优质服务形成了良好的业界口碑，从而通过客户转介绍或者客户主动需求等方式获得新业务；三是通过战略合作伙伴或者相关合资公司平台获得新业务。公司在承接项目的过程中，主要有两种方式，一种是客户直接委托后签署项目合同，另一种是公司通过参与客户组织的项目招投标，中标后签署项目合同。所投标的主要是通过公司主动拓展或者老客户转介绍获得。因为行业及业务的特殊性，客户一般会选择邀标的模式进行招投标。在举行项目招投标之前，会和所有参与投标的公司进行第一轮项目方案沟通，根据沟通结果选择 3 到 4 家公司进行最后的招投标程序。公司会根据招标文件的要求，编制项目投标方案以及商务报价文件，并需要进行现场讲标。最后客户根据综合评判选择最合适的公司中标。公司的主要客户类型为：房地产开发企业、商业地产开发企业、旅游地产开发企业、地方政府性单位等。2 收入及盈利模式收入及盈利模式 公司的收入及盈利模式主要来自于为客户提供商业管理服务，包含主营业务中的各项服务内容，具体如下：（1）商业策划定位服务）商业策划定位服务 公司通过为客户提供商业策划定位服务，出具商业策划定位服务报告，收取商业策划定位方案报告费。通过商业策划定位服务的深入开展，可以继续获得后续商业管理服务，从而实现全面合作。公司通过商业策划定位服务获得短期、快速收益。通过后续的商业管理服务获得长期、稳定的收益。（2）商业开发顾问服务）商业开发顾问服务 公司通过为客户提供商业开发顾问服务，向客户提供建筑规划设计、商业经营模式等专业建议，出具专业开发顾问服务报告，收取开发顾问服务费。通过商业开发顾问服务的深入开展，可以继续获得后续商业管理服务，从而实现全面合作。公司通过商业开发顾问服务获得短期、快速收益。通过后续的商业管理服务获得长期、稳定的收益。（3）品牌招商代理服务）品牌招商代理服务 公司为客户提供品牌招商代理服务，根据项目商业定位方案及项目其他具体情况展开项目招商摸底、沟通谈判、商务对接、现场勘查等环节，促成品牌租户签订租赁协议，帮助客户项目完成招商任务，收取招商代理佣金。公司通过品牌招商代理获得长期、稳定的收益。（4）项目开业筹备服务）项目开业筹备服务 公司为客户提供项目开业筹备服务，通过公司专业项目团队，利用公司专业完善的商业管理体系，帮助客户在计划时间内达成项目顺利开业，帮助客户降低项目开业筹备费用，按期获得开业经营收入，14 从而获得相应服务费和项目开业激励奖金。通过专业的服务获得客户的认可以及专业服务的延续，进而承接项目开业后运营管理业务，可以通过此商业模式获得长期、稳定的收益。（5）商业内装管理服务）商业内装管理服务 公司为客户提供商业内装管理服务，通过对项目品牌租户内装的管理，使商户的装修风格协调、符合管理规范、装修进度合理，从而确保项目顺利开业，以此收取内装管理服务费。且通过内装管理的协助，促进开业筹备服务的顺利开展，共同保证项目的顺利开业，从而获得长期、稳定的收益。（6）商业运营管理服务）商业运营管理服务 公司为客户提供商业运营管理（顾问）服务，通过公司专业项目团队，利用公司专业完善的商业管理体系，为客户开展运营管理（顾问）服务，提高项目的运营效益来提升项目的租金水平和收入水平，进而为公司获取商业管理费以及因项目收入增长而获得的激励管理费。而且，还可以获得因管理增值使项目整体出售溢价的分成奖励。公司通过此商业模式获得长期、稳定的收益。（7）商业租赁业务）商业租赁业务 公司通过整租商业体，然后利用公司专业的商业管理能力，通过一系列的商业管理措施将该商业体分租给不同的品牌租户，通过租金差获得利润。三、公司拥有的关键资源主要有：三、公司拥有的关键资源主要有：1 完善的商业管理服务体系及商业地产全案解决能力：完善的商业管理服务体系及商业地产全案解决能力：公司深耕商业管理服务市场，致力于成为最受尊敬的中国商业资产管理公司。为客户提供优质完善的商业管理服务是公司一直秉承的经营理念。在公司的发展过程中，坚持“以终为始”的商业管理理念，从商业项目的实际情况出发，因地制宜地提供项目定制服务。从项目的前期策划定位，根据定位方案提供商业规划设计建议方案以及商业经营模式建议方案，把握项目整体开业筹备计划，开展招商管理服务、行销推广服务、营运管理服务、工程物业、IT 系统、人事财务等各专业筹备工作，实施租户内装管理，用完善的管理体系确保商业项目的胜利开业，并在项目开业后进行持续而高效的商业运营管理服务。公司核心管理团队都出身于商业地产开发型企业，具备商业地产全案解决能力，在为业主提供商业管理服务时，能运用独特的商业视角，设身处地得从客户的角度出发，提供涵盖商业地产项目从规划设计到后期经营管理的开发运营的全流程服务，从而为客户实现商业项目的经营收益提供保障。2 公司丰富的商业管理经验以及坚实的技术人才储备：公司丰富的商业管理经验以及坚实的技术人才储备：公司取得快速发展的另一个核心优势体现在公司核心管理团队的商业管理专业能力以及公司坚实的技术人才储备。随着商业经济的快速发展，商业经营竞争激烈，所在在不断创新的商业管理业务过程中，各个服务流程及专业岗位对于商业管理技术人才有着非常高的要求。公司在核心管理团队的带领下，通过对商业地产行业以及商业管理行业多年的研究和项目管理，主要服务于国内著名的国企和大型上市公司，操盘体量、类型多样的优质商业项目，不但形成了公司独有而高效的商业管理模式，积累了丰富而优质的商业管理经验，而且培养了大批后备的专业技术人才，从而构成了公司发展的又一个坚实基础。目前，公司开发建设了专业商业管理软件系统，既承载着公司多年发展的商业管理知识经验，作为公司业务开展和技术人才培训的知识库，又作为公司对多区域多项目进行高效管理的工具，对公司提升商业管理效率、扩大项目管理半径及构建完善的人才培养机制提供了有力的帮助。3 国际优质商业资源：国际优质商业资源：公司优秀的品质及发展理念得到了日本住友商事株式会社（日本三大经济集团之一住友集团的主要成员企业、曾在世界 500 强企业中排名第 12 位）的认可，2015 年 11 月，日本住友商事株式会社与公司合资成立了利林友商（上海）商业管理有限公司，通过引入了日本住友商事在日本优质商业管理的经验、精细化管理标准、业务资源、品牌授权以及优秀的操盘案例经验,特别是存量商业资产改造提升的经验和能力，来提升公司的整体商业管理水平以及业务规模，上述优质资源要素的引进也促使了15 公司 2018 年以来营收水平的逐步上升。2018 年 10 月 31 日，公司与住友商事签署战略投资协议，住友商事将通过利林友商认购公司拟将发行的股份，成为公司的战略投资者，进一步加强战略合作，促进商业资源的交流与合作。2019 年 6 月，公司完成 2019 年第一次股票发行，住友商事通过利林友商认购公司发行的股票，已成为公司重要战略股东。公司与国际著名的建筑设计公司日建设计在双方的业务开展上达成战略合作，进一步加强了公司在商业建筑规划设计领域的国际视野与业务能力。在商业地产行业发展趋势由增量市场逐渐转为存量市场的背景下，公司在原有专业体系下，利用住友商事株式会社在日本国内先进的商业存量资产改造管理经验，高效地应用于中国的城市更新项目以及商业存量资产改造型项目，为客户提供国际先进的项目管理体系，从而实现商业资产价值的提升。同时，公司也是国际资产管理协会中国上海分会合作伙伴，公司实际控制人之一孙浩系国际资产管理协会 2015-2017 年中国上海分会主席，并荣获国际资产管理协会 2021 年劳埃德 汉福德（Lloyd D.Hanford）杰出讲师奖。公司可以及时掌握国际最前沿的商业管理信息与资源，以提升公司商业管理水平。四四、公司未来的发展规划、公司未来的发展规划 1、商业模式发展方向、商业模式发展方向（1）专注于城市更新项目及存量商业资产改造项目）专注于城市更新项目及存量商业资产改造项目 随着国家城镇化建设的深入，以及一二线城市土地资源的日益紧张，城市中老城区的改造和更新也在如火如荼的开展，在这个过程中，许多原来城市中核心位置的商业项目由于年代久远与建筑格局限制，已不能满足于现代商业理念与消费者需求，急需升级改造。而商业地产经过多年的扩张与发展，也逐渐由增量市场时代转为存量市场时代，更加注重于项目的经营管理。在这样的时代和市场背景下，公司将利用利林友商平台，引进日本住友商事在日本多年丰富高效的城市更新及存量资产改造的经验以及精细化管理标准体系，服务于中国的城市更新项目及存量商业资产改造项目，以提升城市品质与商业资产价值。在公司发展过程中，利林商业根据自身实力以及对项目的评估，以合适的方式和资金量，进行适量的项目业权投资，在争取更大管理权限的同时，形成更好的投资收益。（2）继续优化业务结构，夯实公司发展基础）继续优化业务结构，夯实公司发展基础 在公司发展前期，整个业务组成结构中，商业策划定位服务、招商代理服务、开业筹备服务等周期短、收益快的服务占比较大，虽然能形成短期快速收益，但是公司在发展中始终基础不稳固。从 2015年开始，公司逐步开始大力发展包含长期运营管理的综合服务类项目，也已经取得了一定的成绩。长期运营管理服务首先可以给公司带来长期稳定的收益，其次也是公司商业管理标准体系及优质商业管理经验可以得到实践的重要平台，更是公司梯队人才培养战略关键的实施基地。随着住友商事成为公司重要股东，逐步引进日本住友商事在日本多年的商业运营管理经验，公司在本业务领域将得到更加专业高效的提升。在公司今后的发展中，我们将继续优化业务机构，持续加大运营管理业务的比重，夯实公司发展的基础。（3）积极发展商业品牌及管理体系联合输出模式）积极发展商业品牌及管理体系联合输出模式 公司在发展前期主要以管理体系输出为主，仅为客户提供商业管理（顾问）服务，不涉及商业品牌输出。随着与日本住友商事株式会社的合作深入，引进住友商事在日本的成熟的购物中心品牌与相应的标准体系，在未来的业务发展中，公司将积极发展以商业品牌为核心，管理体系标准为基础的联合管理输出模式，为客户打造更有市场竞争力的商业项目，在实现客户商业项目价值的同时，逐渐形成公司在商业地产行业内的购物中心品牌及相关类型商业品牌，实现公司商业品牌知名度以及商业价值的共同提升。2、积极的市场开发策略、积极的市场开发策略（1）积极发展战略合作客户，形成稳定优质的项目来源）积极发展战略合作客户，形成稳定优质的项目来源 16 在公司前几年的发展当中，服务了诸多国内知名房地产开发商以及相关国企等优质客户，在给客户提供高标准、严要求服务的同时，公司无论在业务专业度、行业发展前瞻性、项目管理责任心等方面都得到了质的提高，形成了优秀的公司品质和团队灵魂。相关优质客户在与公司形成双向认同的过程中，也在与公司展开积极沟通，双方期望能在彼此相关业务上展开战略合作，进一步加强合作关系。目前，公司已与几家知名企业客户达成战略合作意向，将于近期签署战略合作协议，从而为公司形成稳定优质的项目来源，进一步促进公司的快速稳定发展。（2）继续深耕长三角，积极布局多区域业务发展）继续深耕长三角，积极布局多区域业务发展 公司发展多年来，业务主要以长三角一二线城市项目为主，在这过程中也点状拓展了长三角以外的多区域项目业务，在未来的发展中，公司将以点状拓展项目区域为基础，结合公司战略发展需求，积极布局重点发展区域，打造区域标杆项目，提升公司区域品牌知名度，实现公司以长三角为中心，多区域协同发展的业务格局。（3）创新业务合作模式，打造新的增长极）创新业务合作模式，打造新的增长极 一直以来，公司主要以甲乙方关系给客户提供服务，展开项目合作，待合同结束后相应的服务也就结束，公司无法享受项目后续发展的收益。由于业务的特殊性，以及服务的可持续性，随着公司品牌知名度的增加，以及客户的高度认可，目前公司也在谋求创新的业务合作模式。一是与优质客户成立商业管理合资公司，以合资公司为主体来进行商业项目的管理顾问服务。在这种模式下，公司与客户形成利益共同体，形成紧密的合作关系，共同发展，共同提高，共同分享项目后续的发展成果，而且，公司也可以获得长期稳定项目收益。另外，与具有丰富项目资源的优质公司成立商业管理合资公司，承接优质资源项目，拓展公司项目来源渠道，增强公司的市场开发能力。目前这两种业务合作模式，公司也已经进入到实质操作阶段，为公司打造新的业务增长极。报告期内，公司商业模式未发生重大变化。与创新属性相关的认定情况与创新属性相关的认定情况 适用 不适用 行业信息行业信息 是否自愿披露 是 否 报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 (二二)财务分析财务分析 1 1、资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 变动比例变动比例%17 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%货币资金 26,419,365.17 12.03%34,143,760.42 14.65%-22.62%应收票据 237,600.00 0.11%247,500.00 0.11%-4%应收账款 22,798,836.00 10.38%25,741,448.88 11.18%-11.43%存货 0.00 0%0.00 0%0%投资性房地产 4,418,438.28 2.01%4,648,334.16 1.99%-4.95%长期股权投资 2,375,134.28 1.08%419,596.83 0.18%466.05%固定资产 322,807.14 0.15%351,060.75 0.48%-8.05%在建工程 0.00 0%6,031,524.95 2.59%-100%无形资产 1,080,855.54 0.49%339,673.37 0.23%218.2%商誉 0.00 0%0.00 0%0%短期借款 5,000,000.00 4,500,000 1.93%11.1%长期借款 0.00 0%0.00 0%0%其他应付款 7,175,547.75 3.27%8,910,472.91 3.82%-19.47%使用权资产 137,532,852.96 62.64%151,613,638.60 65.05%-9.29%租赁负债 139,820,275.25 63.68%148,529,631.09 63.73%-5.86%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、报告期内，长期股权投资增长 466.05%，主要因为公司新增投资了淄博久富文消新产业投资合伙企业（有限合伙）的 200 万元。2、报告期内，在建工程减少 100%，主要因为相应工程已经完工，在建工程全额转到长期待摊费用科目中。3、报告期内，无形资产增长 218.2%，主要因为公司在相关管理系统软件上的投入增加。2 2、营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 变动比例变动比例%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%营业收入 70,482,998.88-98,841,447.23-28.69%营业成本 40,229,487.08 57.08%53,406,980.88 54.03%-24.67%毛利率 42.92%-45.97%-销售费用 6,357,164.38 9.02%9,831,148.73 9.95%-35.34%管理费用 10,782,731.64 15.3%12,358,387.97 12.5%-12.75%研发费用 0 0%0 0%0%财务费用 7,367,887.16 10.45%7,865,698.93 7.96%-6.33%信用减值损失-935,225.16-1.33%-335,608.03-0.34%178.67%资产减值损失 0 0%0 0%0%其他收益 1,036,668.99 1.47%941,684.93 0.95%10.09%投资收益 596,853.54 0.85%329,685.16 0.33%81.04%公允价值变动8,016.8 0.01%-8,381.20-0.01%-195.65%18 收益 资产处置收益 0 0%0 0%0%汇兑收益 0 0%0 0%0%营业利润 6,220,227.88 8.83%15,885,943.96 16.07%-60.84%营业外收入 35,864.09 0.05%343,104.59 0.35%-89.55%营业外支出 1,155.18 0.00%184,492.24 0.19%-99.37%净利润 5,543,161.00 7.86%13,210,063.54 13.36%-58.04%项目重大变动原因项目重大变动原因：1、报告期内，公司营业收入降低 28.69%，营业成本降低 24.67%，销售费用降低 35.34%，营业利润降低 60.84%，净利润降低 58.04%，主要是因为公司主要经营地处于上海，受 2022 年新冠疫情的影响，公司经营受到很大限制，诸多项目无法继续开展履行，对公司的收入及利润形成了较大降幅的影响。(2)(2)收入构成收入构成 单位：元 项