873596_2021_凯云发展_2021年年度报告_2022-04-07.pdf

1 2021 年度报告 凯云发展 NEEQ:873596 广州凯云发展股份有限公司 Guangzhou Kyin Development Co.,Ltd 2 公司年度大事记公司年度大事记 2021 年度，公司新拓展广州海事博物馆、凤凰湖、知识城驱动中心、科德汇、凯达楼、凯通楼等近 30 个项目，开辟河流、湖泊、公园、博物馆等新业态，重点布排城市运营管理业务线条，将服务范围向城市空间管理领域延伸。2021 年，公司继续以优化存量，打造精品物业项目为目标，荣获“2021 年广州市物业服务企业信用 AAAAA 级企业”、“2021 物业服务力大湾区 TOP100 企业”第 47 名、“2021 大湾区城市服务物业服务力 TOP5 企业”称号。2021 年，公司着力打造“智慧物业、智慧城市、智慧生态、智慧安居”全体系智慧平台。在管园区构建“智慧园区指挥中心”，实现“物联云+物业云”双系统管控，通过安防机器人与监控中心联动，实现智能巡防、实时监控；研发凯云环境监测综合管理平台，对公司在管的湖泊、河涌等业态进行智慧化管理，满足业主服务需求；构建“凯云里”智慧物管系统，向在管项目进行覆盖，有效提升在管项目智能化水平。2021 年下半年，黄埔区第二届党员代表大会第一次会议和黄埔区“两会”在科学城会议中心召开。公司集中力量完成会前布置、会中服务以及疫情防控等各项工作，保障会议圆满完成。2021 年全年，科学城会议中心圆满完成政商会议服务近千场，公司以精益求精的工匠精神、优质可靠的专业服务，打造高质量政务服务品牌。3 目 录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .4 4 第二节第二节 公司概况公司概况 .8 8 第三节第三节 会计数据、经营情况和管理层分析会计数据、经营情况和管理层分析 .1010 第四节第四节 重大事件重大事件 .2727 第五节第五节 股份变动、融资和利润分配股份变动、融资和利润分配 .3434 第六节第六节 董事、监事、高级管理人员及核心员工情况董事、监事、高级管理人员及核心员工情况 .3737 第七节第七节 公司治理、内部控制和投资者保护公司治理、内部控制和投资者保护 .4141 第八节第八节 财务会计报告财务会计报告 .4545 第九节第九节 备查文件目录备查文件目录 .149149 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人刘建春、主管会计工作负责人查正林及会计机构负责人（会计主管人员）周嘉伟保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在半数以上董事无法完全保证年度报告的真实性、准确性和完整性 是 否 董事会是否审议通过年度报告 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在未按要求披露的事项 是 否 是否被出具非标准审计意见 是 否 【重大风险提示表】【重大风险提示表】重大风险事项名称重大风险事项名称 重大风险事项描述及分析重大风险事项描述及分析 公司治理风险 有限公司阶段，公司治理制度不够健全。有限公司整体变更为股份公司后，公司制定了较为完备的公司章程、“三会”议事规则、关联交易管理制度、对外担保管理制度、投资管理制度等内控管理制度，建立了较为严格的内控制度体系，逐步完善了法人治理结构。但由于股份公司成立时间较短，实践运作经验仍缺乏，公司管理层对相关制度的理解仍需一个过程，内部控制也具有固有局限性，存在不能防止或发现错报的可能性。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。应对措施：公司在发展过程中进一步健全公司治理结构，不断完善公司的股东大会、董事会、监事会的运作机制，完善信息披露机制，提高公司内部管理水平，严格执行公司内部控制制度，以尽可能减少公司治理风险。潜在同业竞争的风险 截至本年度报告披露日，公司控股股东控制企业广州恒泰科技创新投资有限公司、广州城市格致酒店管理有限公司、北京赛德华医疗器械有限公司与广州恒运城市服务有限公司营业执照登记的经营范围存在与股份公司经营相同或相似业务的情形，上述主体虽已出具避免同业竞争的承诺函，且在业务范围、目标市场、服务对象、业务模式、资产、人员、财务、客户渠道等方面与公司不存在可替代性，不存在竞争关系，不存5 在利益冲突，不会对公司生产经营构成重大不利影响。但未来经营管理过程中随着股份公司与各关联方之间业务范围及领域的扩张，不排除潜在同业竞争情况的发生。应对措施：针对上述风险，公司建立健全了公司治理机制，逐步完善内控管理机制，并制定了相应的投资管理制度、关联交易管理制度等相关制度规范公司重大事项的决策程序，避免公司将来的投资决策涉及同业竞争的情况。与此同时，公司控股股东开发区控股也出具了避免同业竞争的声明与承诺，承诺积极避免同业竞争情况的出现，若违反上述承诺将对由此给股份公司造成的损失作出全面、及时和足额的赔偿。部分建筑未办理房产证的风险 广州凯云发展股份有限公司全资子公司科学城（广州）园区投资运营发展有限公司位于广州市黄埔区青年路的 76 套加建房屋未取得房产证，上述 76 套房屋中 50 套为员工宿舍，26套房屋用于出租。上述未取得房产证的 76 套加建房屋存在被政府相关部门罚款、限期拆除等法律风险。应对措施：广州市规划和自然资源局出具的穗规划资源守2020403 号关于执行土地资源和规划管理法律法规情况的证明确认园区公司在报告期内并未因房屋建设受到过行政处罚。股份公司控股股东也出具关于园区公司自建房屋涉嫌违章建筑的承诺函，承诺如园区公司上述 76 套自建房屋根据相关主管部门的要求被强制拆除，或被有权的政府部门罚款或因未能办理房地产权证书导致需对承租方承担违约责任的，由其负责承担园区公司因上述自建房屋被强制拆除或罚款发生的损失，并由其负责承担因此可能导致的对承租方的违约责任，以确保园区公司和公司不会因上述自建房屋无法办理房地产权证书遭受损失。其中损失包括但不限于上述自建房屋经审计的账面价值、拆除房屋的费用及其他可能发生的其他损失。人工成本上升风险 公司所处的物业服务行业属于劳动密集型行业，营业成本以人工成本为主，随着公司规模逐步扩大，人工成本也不断增加。虽然公司加强了人工费用控制，但是近年来整体的工资水平持续上涨导致行业整体的人力成本和采购服务成本面临不断上升的压力。应对措施：公司积极通过制度化、标准化管理模式，提升作业效率，降低人工成本；积极开拓新的业务，形成一定的边际规模效应。关联交易占比较高风险 报告期内，公司存在为关联方提供物业服务的情况，2021年 1-12 月，为关联方提供物业服务的金额为 8,121.23 万元，公司从关联方实现的收入占当期收入的比例为 15.58%，但若关联方不能持续合作，将对公司产生不利影响。应对措施：（1）公司通过制定股东大会议事规则、董事会议事规则及关联交易管理制度等制度明确规定了关联交易决策程序及关联股东、关联董事的回避制度，以确保公司关联交易的合理性和公允性；（2）公司将在巩固现有市场份额的基础上积极开拓新的业务领域，且公司将以客户的个性化需求为导向，不断整合和优化各项服务资源，为业主提供更加多元化和现代化的社区增值服务。通过以上方式扩大收入来源，逐步降低关联交易比例。部分前期住宅物业项目未进行招投标的风险 根据国务院发布的物业管理条例第二十四条：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”，公司部分前期住宅物业项目的获取未进行招投标活动，6 存在合同无效的法律风险。应对措施：公司已意识到上述合同履行的风险，并进行了相应整改。针对住宅物业服务，公司及子公司已经采取合理措施，在新签署前期物业服务合同过程中主动提示住宅物业的建设单位应按照招投标程序确定物业服务企业。另，公司将积极与住宅物业项目业主进行沟通，协调推进业主大会的组建并协助业主大会通过选举产生业主委员会，在业主大会选聘出继任物业服务企业，且在继任物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同生效后，合法合规的完成物业管理服务的交接工作。业务外包的风险 报告期内，公司将所需劳动力较多、技术含量较低或需要专业资质的业务外包给第三方专业服务公司，外包业务涵盖保洁服务、绿化服务、安保服务、电梯维保服务、消防维保服务等，如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。应对措施：公司充分利用市场规则，寻找优质合作伙伴，同时，公司在签订外包合同时在合同中对该类第三方公司的服务质量等相关条款进行了严格规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管。关联方业务依赖风险 公司主营业务相关的部分物业服务管理项目由控股股东或其控制的关联方委托，公司在业务拓展方面对关联方存在一定依赖。如果关联方的相关业务放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的项目，可能会影响公司业务的发展。应对措施：随着公司品牌知名度持续提高，以及服务标准化等优势的建立，公司将持续拓展市场上符合公司定位的非关联方开发的项目，并已取得了一定的成效。同时，公司在未来可能通过收购、并购、合作等方式扩大非关联方开发项目的收费管理面积。市场竞争的风险 近年来房地产市场的不断扩张使物业管理行业实现了蓬勃发展，行业内企业数量快速增长。随着物业管理行业管理规模的持续扩大，结合行业自身的较低准入门槛，物业管理企业数量预计将进一步增长，公司面临严峻的市场竞争风险。应对措施：公司将通过加强业务技能培训，保证业务水平，逐步提高公司品牌形象；强调服务质量，为客户提供差异化服务，增强公司的品牌号召力。现金收款的资金管理风险 报告期内，公司部分停车费收入存在现金收款的情况，尽管公司通过制定严格的财务管理制度对现金的保管、缴存，现金存款明细表的编制、汇总等进行监督管理，但如对现金管理措施执行不到位，仍可能存在一定的资金管理风险。应对措施：公司通过制定严格的财务管理制度对现金的保管、缴存，现金存款明细表的编制、汇总等进行监督管理，同时公司亦在积极推动支付宝、微信支付等非现金结算方式在停车场收费端口的普及，报告期内，现金收款占比已逐步下降。本期重大风险是否发生重大变化：本期重大风险未发生重大变化 7 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、凯云发展 指 广州凯云发展股份有限公司 凯云有限、有限公司 指 广州凯云发展有限公司、公司前身 凯云物业 指 广州凯云物业服务有限公司，公司全资子公司 城市运营公司 指 广州凯云城市运营管理有限公司，公司全资子公司，曾用名广州凯云会展服务有限公司 留创园、留创园公司 指 广州留学人员创业园有限公司，公司全资子公司 穗开公司、穗开物业 指 广州穗开物业投资有限公司，公司全资子公司 园区公司 指 科学城（广州）园区投资运营发展有限公司，公司全资子公司 宏民公司、宏民物业 指 广州经济技术开发区宏民物业发展有限公司，公司全资子公司 龙科物业 指 广州龙科物业管理有限公司，公司全资子公司 开发区控股 指 广州开发区控股集团有限公司，公司控股股东 科学城集团 指 科学城（广州）投资集团有限公司，公司股东 开发区管委会 指 广州经济技术开发区管理委员会，公司实际控制人 开发区国资局 指 广州开发区国有资产监督管理局 股东大会 指 广州凯云发展股份有限公司股东大会 董事会 指 广州凯云发展股份有限公司董事会 监事会 指 广州凯云发展股份有限公司监事会 三会 指 股东大会、董事会、监事会 公司章程 指 广州凯云发展股份有限公司章程 三会议事规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 高级管理人员 指 总经理、副总经理、总工程师、总经理助理、财务负责人、信息披露事务负责人 主办券商、中航证券 指 中航证券有限公司 全国股转公司、股转系统 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 报告期、本期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 元、万元 指 人民币元、人民币万元 8 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 广州凯云发展股份有限公司 英文名称及缩写 Guangzhou Kyin Development Co.,Ltd Kyin Development 证券简称 凯云发展 证券代码 873596 法定代表人 刘建春 二、二、联系方式联系方式 信息披露事务负责人 周嘉伟 联系地址 广州市黄埔区科学大道 60 号 2901-2905 房 电话 020-82115089 传真 020-82113292 电子邮箱 公司网址 http:/ 广州市黄埔区科学大道 60 号 2901-2905 房 邮政编码 510770 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司综合管理部 三、三、企业信息企业信息 股票交易场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2009 年 12 月 10 日 挂牌时间 2021 年 5 月 31 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产业（K）-房地产业（K70）-物业管理（K702）-物业管理（K7020）主要业务 物业管理 主要产品与服务项目 为政府、产业园区、商业写字楼、住宅、公寓、学校、地块储备项目提供物业管理服务 普通股股票交易方式 集合竞价交易 做市交易 普通股总股本（股）100,000,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 控股股东为（广州开发区控股集团有限公司）实际控制人及其一致行动人 实际控制人为（广州经济技术开发区管理委员会），无一致行动人 9 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是是否变更否变更 统一社会信用代码 914401166986609822 否 注册地址 广东省广州市黄埔区科学大道 60 号 2901-2905房 否 注册资本 100,000,000 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商（报告期内）中航证券 主办券商办公地址 北京市朝阳区望京东园四区 2 号中航产融大厦 32 层 报告期内主办券商是否发生变化 否 主办券商（报告披露日）中航证券 会计师事务所 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名及连续签字年限 韦宗玉 温靖 2 年 2 年 年 年 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 10 第三节第三节 会计数据、经营情况和管理层分析会计数据、经营情况和管理层分析 一、一、主要主要会计会计数据和财务指标数据和财务指标 (一一)盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 521,351,130.43 325,334,390.04 60.25%毛利率%13.54%19.17%-归属于挂牌公司股东的净利润 41,550,445.29 16,677,211.80 149.15%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 17,783,057.27 13,487,597.62 31.85%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）22.05%17.86%-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）10.85%14.44%-基本每股收益 0.42 0.05 740.00%(二二)偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%资产总计 365,215,625.60 516,874,090.69-29.34%负债总计 149,419,732.89 347,078,134.77-56.95%归属于挂牌公司股东的净资产 215,795,892.71 169,595,762.85 27.24%归属于挂牌公司股东的每股净资产 2.16 1.70 27.24%资产负债率%（母公司）5.85%18.01%-资产负债率%（合并）40.79%67.15%-流动比率 2.15 1.27-利息保障倍数 9.26 13.00-(三三)营运营运情况情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 80,923,146.68 35,961,929.04 125.02%应收账款周转率 10.01 9.03-存货周转率 7,810.61 1,992.29-(四四)成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%11 总资产增长率%-29.48%259.27%-营业收入增长率%60.25%103.68%-净利润增长率%149.21%-1.87%-(五五)股本股本情况情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 100,000,000 100,000,000 0%计入权益的优先股数量 0 0 0%计入负债的优先股数量 0 0 0%(六六)境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 (七七)非经常性非经常性损益损益项目及金额项目及金额 单位：元 项目项目 金额金额 非流动资产处置损益 3,082,663.03 越权审批或无正式批准文件或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外)5,261,879.33 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 46,453.07 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得投资收益 14,267.20 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 12 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 2,343,713.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 20,033,564.33 其他符合非经常性损益定义的损益项目 非经常性损益合计非经常性损益合计 30,782,539.96 所得税影响数 7,015,151.94 少数股东权益影响额（税后）非经常性非经常性损益净额损益净额 23,767,388.02 (八八)补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 (九九)会计政策变更、会计估计变更或重大差错更正等情况会计政策变更、会计估计变更或重大差错更正等情况 1 1、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 2 2、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响 适用 不适用 13 1.执行新租赁准则导致的会计政策变更 于 2018 年 12 月 7 日发布了企业会计准则第 21 号租赁（2018 年修订）（财会201835号）（以下简称“新租赁准则”）。要求执行企业会计准则的非上市企业，自 2021 年 1 月 1 日起执行。根据上述会计准则的修订及执行期限要求，本公司对会计政策相关内容进行调整，并从 2021 年 1 月 1 日起开始执行。2.投资性房地产计量模式的会计政策变更 本公司对投资性房地产的计量方法初始确定为成本计量模式，为了更加客观地反映公司持有的投资性房地产的真实价值，增强公司财务信息的准确性，本公司自 2021 年 1 月 1 日起对投资性房地产的计量模式进行会计政策变更，由成本计量模式变更为公允价值计量模式。会计政策变更后，本公司将按评估机构出具的相关投资性房地产评估结果作为投资性房地产的公允价值。该会计政策变更采用追溯调整法，因以前年度没有可用评估数据，本公司根据评估基准日为2020 年 1 月 1 日的评估报告，将会计政策变更的累积影响数调整 2020 年度期初留存收益。3.执行上述会计准则对本公司财务报表的影响列示如下表所示：（1）对合并财务报表的影响 A、合并资产负债表 2020年12月31日（变更前）2021年1月1日（变更后）项目 账面价值 项目 账面价值 投资性房地产 783,864.53 投资性房地产 27,537,200.00 使用权资产 使用权资产 137,569,555.55 资产总计 783,864.53 资产总计 165,106,755.55 应付账款 43,304,042.65 应付账款 42,053,786.76 一年内到期的非流动负债 一年内到期的非流动负债 28,066,162.24 租赁负债 租赁负债 109,503,393.31 递延所得税负债 递延所得税负债 6,688,333.87 负债总计 45,445,255.64 负债总计 186,311,676.18 未分配利润 27,564,673.57 未分配利润 48,943,115.42 归属于母公司所有者权益合计 148,217,321.00 归属于母公司所有者权益合计 169,595,762.85 少数股东权益 200,193.07 少数股东权益 200,193.07 所有者权益合计 148,417,514.07 所有者权益合计 169,795,955.92 B、合并利润表 2020年度（变更前）2020年度（变更后）14 项目 发生金额 项目 发生金额 营业成本 263,022,831.72 营业成本 262,972,990.52 公允价值变动损益 公允价值变动损益 1,654,500.00 所得税费用 9,194,791.68 所得税费用 9,620,876.98 净利润 15,400,890.12 净利润 16,679,146.02 归属于母公司所有者的净利润 15,398,955.90 归属于母公司所有者的净利润 16,677,211.80 少数股东损益 1,934.22 少数股东损益 1,934.22（2）对母公司财务报表的影响 A、母公司资产负债表 2020年12月31日（变更前）2021年1月1日（变更后）项目 账面价值 项目 账面价值 使用权资产 使用权资产 11,368,046.94 资产总计 资产总计 11,368,046.94 应付账款 4,706,417.44 应付账款 3,456,161.55 一年内到期的非流动负债 一年内到期的非流动负债 2,770,417.39 租赁负债 租赁负债 8,597,629.55 负债总计 4,706,417.44 负债总计 14,825,208.49 盈余公积 盈余公积 未分配利润 4,689,636.46 未分配利润 5,939,892.35 所有者权益合计 134,088,635.77 所有者权益合计 135,338,891.66 (十十)合并报表合并报表范围范围的变化情况的变化情况 适用 不适用 （1）本年发生的同一控制下企业合并：被合并方名称被合并方名称 企业合并中取得的权企业合并中取得的权益比例益比例 构成同一控制下企业合构成同一控制下企业合并的依据并的依据 合并日合并日 合并日的确定合并日的确定依据依据 广州龙科物业管理有限公司 66.67%参与合并的企业在合并前后均受同一方最终控制且该控制并非暂时性的 2021年3月11日 完成工商变更 合并当年年初至合并合并当年年初至合并日被合并方的收入日被合并方的收入 合并当年年初至合并合并当年年初至合并日被合并方的净利润日被合并方的净利润 比较期间被合并方的收比较期间被合并方的收入入 比较期间被合并方的净利比较期间被合并方的净利润润 15 453,935.79 46,453.07 3,231,072.59 5,802.66 2020 年 11 月 4 日，广州凯云物业服务有限公司与广州开发区控股集团有限公司下属企业光机电（广州）科技研究院有限公司签订股权转让协议书，光机电（广州）科技研究院有限公司同意广州凯云物业服务有限公司以 401,726.57 元购买光机电（广州）科技研究院有限公司持有广州龙科物业管理有限公司 66.67%的股权，并于 2021 年 3 月 11 日完成工商变更登记。2021 年发生同一控制下企业合并，被合并单位广州龙科物业管理有限公司 2020 年 12 月 31 日报表项目如下：（2）合并成本 项目项目 广州龙科物业管理有限公司广州龙科物业管理有限公司 现金 401,726.57 合并成本合计 401,726.57 （3）合并日被合并方资产、负债的账面价值 报表科目报表科目 广州龙科物业管理有限公司广州龙科物业管理有限公司 合并日合并日 上年年末上年年末 资产类科目：货币资金 762,157.38 1,091,242.56 应收账款 8,503.64 其他应收款 17,969.76 17,969.76 固定资产 7,353.47 7,353.47 其他非流动资产 265,811.27 265,811.27 资产合计资产合计 1,163,340.461,163,340.46 1,382,377.061,382,377.06 负债类科目：预收款项 955.00 应付职工薪酬 72,996.00 111,600.00 应交税费 5,534.28 9,927.89 其他应付款 70,411.03 393,503.70 其他非流动负债 367,356.21 265,811.27 负债合计负债合计 516,297.52516,297.52 781,797.86781,797.86 净资产净资产 6 647,042.9447,042.94 600,579.20600,579.20 利润表科目利润表科目 营业收入 453,935.79 3,231,072.59 营业成本 315,804.94 2,606,160.91 16 税金及附加 2,356.64 管理费用 91,358.78 568,285.22 财务费用 319.00-2,062.72 营业外支出 50,000.00 所得税费用 529.88 净利润净利润 46,453.0746,453.07 5,802.665,802.66 （4）处置子公司 子公司名称子公司名称 股权处置价股权处置价款款 股权处置比例股权处置比例（%）股权处股权处置方式置方式 丧失控制丧失控制权的时点权的时点 丧失控制权丧失控制权时点的确定时点的确定依据依据 处置价款与处置投资对应的合并财务处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的报表层面享有该子公司净资产份额的差额差额 广州留学人员创业园有限公司 1,637.66万元 100%出售 2021-12-29 完成工商变更 2,619,189.52 子公司名称子公司名称 丧失控制权丧失控制权之日剩余股之日剩余股权的比例权的比例 丧失控制权丧失控制权之日剩余股之日剩余股权的账面价权的账面价值值 丧失控制丧失控制权之日剩权之日剩余股权的余股权的公允价值公允价值 按照公允价按照公允价值重新计量值重新计量剩余股权产剩余股权产生的利得或生的利得或损失损失 丧失控制权之日丧失控制权之日剩余股权公允价剩余股权公允价值的确定方法及值的确定方法及主要假设主要假设 与原子公司股与原子公司股权投资相关的权投资相关的其他综合收益其他综合收益转入投资损益转入投资损益的金额的金额 广州留学人员创业园有限公司 不适用 17 二、主要主要经营情况回顾经营情况回顾(一一)业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司在广州地区属于股东背景较为强大，运营较为规范、运用现代化理念管理的以物业管理为主线的综合运营服务商,已经具备区域领先的行业地位和良好的客户口碑。公司依托广州开发区，具有较好的区域优势，亦通过建立一支高素质、专业化、团结拼搏的物业团队形成了一定的专业管理团队优势，在广州市已经具备了一定的竞争实力。公司主营业务系为城市发展提供多元化的物业管理服务，包括基础物业服务，以及与基础物业管理服务配套的增值服务，包括各类设备设施运行保障与维护保养、会展会务服务、餐饮服务与停车场运营等，管理业态涵盖产业园区、政府大楼、商业写字楼、学校、文旅场馆、河湖景区、住宅、公寓等。主要商业模式如下：（一）销售模式 公司目前主要通过公开招投标、商业谈判及客户直接委托的途径获取项目。根据公司中长期规划和物业项目接管能力状况，通过预测市场需求情况，进行全面综合分析，将下一年度物业项目拓展计划和预算报运营管理部备案。公司根据年度工作目标负责组织开展物业项目拓展工作，对外承接物业管理项目，运营管理部对物业拓展与承接工作进行指导；对于增值服务类业务的设备设施维护保养与会展会务服务，首先由客户向公司提出相应需求，公司针对单一服务事项与客户协商一致并提供服务，餐饮服务由公司租赁场所进行独立经营管理，另公司在业主的委托下还对部分在管物业配套的停车场开展运营管理，并就停车费收入与业主进行分成。（二）采购模式 公司采购包含物资采购和服务采购。物资采购即公司向物资供应商采购物业管理所需的材料、设备、办公用品及其他产品；服务采购即公司向专业服务供应商采购保洁服务、绿化服务、电梯维保服务、消防维保服务、租赁交通工具的维护保障、会议、培训和其他相关服务。公司建立了采购管理办法，由采购需求部门提出采购申请及估算金额，由综合管理部对申购的物资和估算金额进行初审后，根据估算金额大小报相应领导或决策机构审核，审核无误，完成采购立项。立项完成后根据依据采购管理办法相关规定选用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源、询价比价等方式确认供应商。其后公司与供应商签订合同并按照合同约定履行验收及付款程序。（三）服务模式 公司为客户提供标准化的物业管理服务，具体内容由各项目物业管理合同确定，同时也提供了多类型的增值配套服务，确保满足客户在基础物业服务外多样化的需求。公司对物业服务中的客户服务、工程管理、环境管理、安全管理等各类型服务均制定了标准化服务流程和质量管理体系。项目员工在服务过程中均须严格遵守公司服务管理标准及流程，品质部负责18 各项目的日常质量监督，以确保服务中各个环节的质量。公司每月和每年会对各项目服务人员的服务质量进行评估，通过培训、考核等方式提高服务人员服务的质量和服务积极性。同时，公司会根据客户的主动反馈以及对客户的满意度测评进行奖惩和改善服务制度，提高服务质量。公司将所需劳动力较多、技术含量较低或需要专业资质的业务外包给第三方专业服务公司，外包业务涵盖保洁服务、绿化服务、安保服务、电梯维保服务、消防维保服务等。在各个物业项目中运营管理与客服工作主要由公司自有人员负责，具体包括：项目负责人负责项目整体运营与管理；客服部人员负责项目的客户服务工作，在整个业务环节中起到中心枢纽的作用，客服部接收客户的需求，再根据内容分派给相应部门对接，并负责回访客户，保证整个业务流程的闭环；工程部人员负责项目的工程维修保养及对接部分外包服务；保安绿化清洁部门负责人，分别负责对项目保安绿化清洁等外包业务进行质量监管及考核工作。（四）收费模式及定价原则 公司物业服务的收费模式包括传统物业管理服务中的包干制和酬金制两种，大部分项目采用包干制，少数项目采用酬金制，包干制即业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担，酬金制即根据合同约定在预收的物业服务资金中按比例或定额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。增值服务及其他服务则根据客户需求按照约定的收费标准或经协商谈判就相应事项进行收费。公司服务定价依据国家法律法规的规定并经与客户平等协商，根据质价相符的原则确定，确保符合市场定价标准。与创新属性相关的认定情况与创新属性相关的认定情况 适用 不适用 行业信息行业信息 是否自愿披露 是 否 报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 19 (二二)财务分析财务分析 1 1、资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 本期期初本期期初 变动比例变动比例%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%货币资金 163,193,890.56 44.68%138,672,219.00 26.83%17.68%应收票据 0.00%0.00%应收账款 57,570,025.85 15.76%42,237,285.73 8.17%36.30%存货 28,109.37 0.01%87,309.99 0.02%-67.81%投资性房地产 41,055,500.00 11.24%27,537,200.00 5.33%49.09%长期股权投资 21,356,610.44 5.85%19,090,995.07 3.69%11.87%固定资产 10,393,039.70 2.85%13,208,852.65 2.56%-21.32%在建工程 0.00%11,389,242.05 2.20%-100.00%无形资产 3,135,335.29 0.86%1,950,967.08 0.38%60.71%商誉 0.00%0.00%短期借款 0.00%0.00%长期借款 0.00%0.00%使用权资产 28,502,009.35 7.80%137,569,555.55 26.62%-79.28%长期待摊费用 4,892,440.63 1.34%9,736,919.62 1.88%-49.75%持有待售资产 0.00%92,576,700.00 17.91%-100.00%应付账款 46,182,550.21 12.65%42,053,786.76 8.14%9.82%合同负债 6,347,979.80 1.74%92,776,143.18 17.95%-93.16%应付职工薪酬 16,591,606.89 4.54%13,919,545.62 2.69%19.20%应交税费 6,436,601.26 1.76%13,392,378.53 2.59%-51.94%其他应付款 35,524,202.32 9.73%40,237,615.82 7.78%-11.71%一年内到期的非流动负债 6,873,523.42 1.88%28,066,162.24 5.43%-75.51%租赁负债 22,536,334.65 6.17%109,503,393.31 21.19%-79.42%预计负债 968,180.70 0.27%0.00%递延所得税负债 7,274,262.12 1.99%6,688,333.87 1.29%8.76%资本公积 26,370,152.0