831711_2021_青浦资产_2021年年度报告_2022-04-25.pdf

公告编号：2022-004 1 2021 青浦资产 NEEQ：831711 上海青浦资产经营股份有限公司 Shanghai Qingpu Asset Management Co.,Ltd.年度报告 公告编号：2022-004 2 公司年度大事记公司年度大事记 2021 年 8 月 10 日，青浦资产经过 2 年时间追回长江经济联合发展（集团）股份有限公司（以下简称“长江经济”）25 万股股权，防止国有资产流失。长江经济股权由于历史悠久，缺失相关佐证材料，一直无法进行确权，因此，公司已全额计提坏账。为了保障国有资产不受损失，在集团母公司领导及青浦区相关部门的大力协助下，多次走访区国资委、区建管委、区规土局、区档案局及相关当事人（已退休）了解股权的来龙去脉，还原了当初的事实情况，集齐司法证据链。经上海股交中心、大成律所及公司的共同努力下，将该长江经济的股权顺利确权并进行股权变更。公告编号：2022-004 3 目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .4 4 第二节第二节 公司概况公司概况 .6 6 第三节第三节 会计数据和财务指标会计数据和财务指标 .8 8 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1111 第五节第五节 重大事件重大事件 .2222 第六节第六节 股份变动、融资和利润分配股份变动、融资和利润分配 .2525 第七节第七节 董事、监事、高级管理人员及核心员工情况董事、监事、高级管理人员及核心员工情况 .3232 第八节第八节 行业信息行业信息 .3636 第九节第九节 公司治理、内部控制和投资者保护公司治理、内部控制和投资者保护 .3737 第十节第十节 财务会计报告财务会计报告 .4040 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录 .112112 公告编号：2022-004 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人雷鹏、主管会计工作负责人张祖琪及会计机构负责人（会计主管人员）张祖琪保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在半数以上董事无法完全保证年度报告的真实性、准确性和完整性 是 否 董事会是否审议通过年度报告 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在未按要求披露的事项 是 否 【重大风险提示表】【重大风险提示表】重大风险事项名称重大风险事项名称 重大风险事项简要描述重大风险事项简要描述 实际控制人控制不当风险 公司控股股东上海青浦发展（集团）有限公司持有本公司 99.05%的股份，实际控制人上海市青浦区国有资产监督管理委员会持有 100%上海青浦发展（集团）有限公司的股份。若实际控制人通过控股股东行使表决权或其他方式对公司经营和财务决策、重大人事任免及利润分配等方面实施不利影响，可能会给公司和其他股东带来一定风险。为此，公司完善公司内部治理制度，监管制度，内审制度等。客户集中度较高的风险 公司向前五大客户年度销售额占比分别为 2019 年 91.26%，2020 年 94.07%，2021 年 91.59%客户集中度较高，存在客户集中度较高风险。本期重大风险是否发生重大变化：本期重大风险未发生重大变化 是否存在被调出创新层的风险是否存在被调出创新层的风险 是否 公告编号：2022-004 5 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司 指 上海青浦资产经营股份有限公司 青发集团 指 上海青浦发展（集团）有限公司 青浦农业园区 指 上海青浦现代农业园区发展有限公司 青浦区国资委 指 上海市青浦区国有资产监督管理委员会 原公司 指 上海青浦资产经营有限公司 三会 指 股东大会、董事会、监事会 高级管理人员 指 公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书等 管理层 指 公司董事、监事及高级管理人员 公司法 指 中华人民共和国公司法 全国股转系统 指 全国中小企业股份转让系统 元 指 人民币元 报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 申万宏源 指 申万宏源证券股份有限公司 国泰君安、主办券商 指 国泰君安证券股份有限公司 华金证券 指 华金证券股份有限公司 浙商证券 指 浙商证券股份有限公司 东方证券 指 东方证券股份有限公司 东吴证券 指 东吴证券股份有限公司 华安证券 指 华安证券股份有限公司 公告编号：2022-004 6 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 上海青浦资产经营股份有限公司 英文名称及缩写 Shanghai Qingpu Asset Management Co.,Ltd.-证券简称 青浦资产 证券代码 831711 法定代表人 雷鹏 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书姓名 朱倍玉 联系地址 上海市青浦区公园路 99 号 709 室 电话 021-59800933 传真 021-59800910 电子邮箱 Z 办公地址 上海市青浦区公园路 99 号 709 室 邮政编码 201700 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 上海市青浦区公园路 99 号 709 室 三、三、企业信息企业信息 股票交易场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2014 年 6 月 30 日 挂牌时间 2015 年 1 月 20 日 分层情况 创新层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产业（K）-房地产业（K70）-自有房地产经营活动（K704）-自有房地产经营活动（K7040）主要产品与服务项目 房屋租赁、股权投资 普通股股票交易方式 集合竞价交易 做市交易 普通股总股本（股）336758956 优先股总股本（股）-做市商数量 3 控股股东 控股股东为（上海青浦发展（集团）有限公司）实际控制人及其一致行动人 实际控制人为（青浦区国资委），无一致行动人 公告编号：2022-004 7 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 91310000703085717E 否 注册地址 上海市青浦区夏阳街道城中北路 103号 否 注册资本 336,758,956 否 公司注册资本与总股本一致。五、五、中介机构中介机构 主办券商（报告期内）国泰君安 主办券商办公地址 上海市静安区南京西路 768 号国泰君安大厦 报告期内主办券商是否发生变化 否 主办券商（报告披露日）国泰君安 会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名及连续签字年限 唐国骏 魏青 2 年 2 年 会计师事务所办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼 六、六、自愿自愿披露披露 适用不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 公告编号：2022-004 8 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标财务指标 一、一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 22,326,251.45 17,652,791.10 26.47%毛利率%8.50%-1.96%-归属于挂牌公司股东的净利润 49,368,237.71 46,904,319.92 5.25%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 46,381,273.63 44,092,349.74 5.19%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）3.46%2.98%-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）3.26%2.80%-基本每股收益 0.15 0.14 6.67%二、二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 1,505,937,002.02 1,652,598,883.13-8.87%负债总计 121,567,529.63 187,323,424.70-35.10%归属于挂牌公司股东的净资产 1,384,369,472.39 1,465,275,458.43-5.52%归属于挂牌公司股东的每股净资产 4.11 4.35-5.52%资产负债率%（母公司）8.07%11.34%-资产负债率%（合并）8.07%11.34%-流动比率 22.58 10.25-利息保障倍数-71.57-三、三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 14,881,714.23 11,113,183.85 33.91%应收账款周转率 25.51 38.83-存货周转率-公告编号：2022-004 9 四、四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%-8.87%-15.10%-营业收入增长率%26.47%2.98%-净利润增长率%5.25%45.81%-五、五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 336,758,956 336,758,956 0.00%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、六、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用不适用 七、七、与业绩预告与业绩预告/业绩业绩快报快报中披露的财务数据差异中披露的财务数据差异 适用不适用 八、八、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）1,664,496.63 委托他人投资或管理资产的损益 1,317,082.19 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,385.26 非经常性损益合计非经常性损益合计 2,986,964.08 所得税影响数-少数股东权益影响额（税后）-非经常性非经常性损益净额损益净额 2,986,964.08 九、九、补充财务指标补充财务指标 适用不适用 公告编号：2022-004 10 十、十、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 公告编号：2022-004 11 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式：商业模式：本公司是处于房地产行业的房屋租赁服务提供商，拥有多处房产并委托专业的物业公司进行管理，为行政部门、国有企业、商贸企业、个人客户提供优质、便利的服务。同时，公司通过股权投资增加收益，使公司收入稳步提升。具体介绍如下：1、房产租赁：目前，公司持有的多处房产，通过对外租赁方式获取收益。为了保证国有资产的合理利用，提高运行的经济效益、社会效益，公司已委托专业的物业公司持续对租赁房地产项目进行梳理、跟踪，对签订的低于市场价的房地产租赁合同，在到期后全部按照市场价格重新签订合同；对符合市场价格的房产，可以相应价格水平继续续签，但是租赁时间不宜太长；对部分地段比较好的房产，可以适当提高租赁价格，力争稳步提升房产租赁收益。2、股权投资：目前，公司的股权投资为长期持有并享受投资收益，不参与投资标的经营。报告期内以及报告期后至本报告披露日，公司的商业模式未发生变化。与创新属性相关的认定情况与创新属性相关的认定情况 适用不适用 报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 公司 2021 年度主营业务总体稳定，为持续改善租户的办公、经营条件，公司定期检查房屋、设备情况，并及时更新、维修，提高租赁服务感受。同时，在报告期内对外股权投资分红收益增长较快，使公司整年盈利较高。报告期内，公司实现营业总收入 22,326,251.45 元，同比增长 26.47%；营业利润49,368,237.71 元，同比增长 5.28%；利润总额49,368,237.71元，同比增长 5.25%；归属于挂牌公司股东的净利润 49,368,237.71 元，同比增长 5.25%；归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益的净利润 46,381,273.63 元，同比增加 5.19%；基本每股收益 0.15 元，同比增公告编号：2022-004 12 加 7.14%。报告期内，公司总资产 1,505,937,002.02 元，比报告期初减少 8.87%；归属于挂牌公司股东的所有权权益 1,384,369,472.39 元，比报告期初减少 5.52%；股本 336,758,956 股，与报告期初持平；归属于挂牌公司股东的每股净资产 4.11 元，比报告期初减少 5.84%。(二二)行业情况行业情况 商铺租赁与经济走势密切相关。由于 2020 年中国疫情爆发导致中小企业生存较难，同时 2021 年大宗商品涨价给不少企业带来较大困难。随着国家保供稳价和助企纾困政策落地生效，工业生产继续回升，能源供应保障得到加强，大宗商品价格涨势得到控制，使得中小企业经营环境有所改善，商铺租赁需求这一年保持稳定。目前，由于我公司客户群体主要是机关事业单位及国有企业，因此经济环境的变化对公司的经营影响不大。但由于个别经营情况不善导致我司租金收取难度加大，使坏账、拖欠款项增多等不利于影响增多。同时，房产税的征收将提高公司房屋的持有成本，降低公司的盈利能力。为此，公司不断增加房屋的便利性与吸引力，提高营业收入，降低预期内经济下滑与成本增加带来的不利影响。综上所述，商铺租赁行业虽然受中国经济影响较大，但对我司业绩未造成负面影响。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与本期期末与本期期初金本期期初金额变动比例额变动比例%金额金额 占总资占总资产的产的比比重重%金额金额 占总资占总资产的产的比比重重%货币资金 273,511,321.98 18.16%238,470,845.97 14.43%14.69%应收票据-应收账款 1,466,626.32 0.10%283,925.75 0.02%416.55%存货-投资性房地产 200,369,042.35 13.31%201,337,781.82 12.18%-0.48%长期股权投资-固定资产 882,212.21 0.06%1,415,576.99 0.09%-37.68%在建工程-7,699,464.60 0.47%-无形资产-商誉-短期借款-长期借款-其他权益1,029,692,323.00 68.38%1,203,391,288.00 72.82%-14.43%公告编号：2022-004 13 工具投资 预付款项 5,000.00 0.00%-100.00%应付账款 3,499,730.27 0.23%6,152,216.00 0.37%-43.11%应付职工薪酬 227,432.57 0.02%226,671.45 0.01%0.34%应交税费 1,019,896.58 0.07%962,681.62 0.06%5.94%其他应付款 7,191,614.99 0.48%15,667,509.75 0.95%-54.10%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：公司本期期末总资产 1,505,937,002.02 元，总负债 121,567,529.63 元，资产负债率8.07%，期末现金及现金等价物余额 273,511,321.98 元，负债对公司现金流不产生负面影响。公司资产主要由房屋资产、金融资产为主，资产变现能力较强，质量较高。应收账款本期期末数为 1,466,626.32 元，较上年同期增长 416.55%，主要原因为本期应收账款增加 1,481,440.73 元。固定资产本期期末数为 882,212.21 元，较上年同期减少 37.68%，主要原因为本期计提折旧 533,364.78 元。应付账款本期期末数为 3,499,730.27 元,较上年同期减少 43.11%,主要原因为本期建设项目应付账款减少所致。其他应付款本期期末数为 7,191,614.99 元，较上年同期减少 54.10%，主要原因为上年同期公司偿还借款导致本期应付利息减少所致。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期本期与上年同期金额变动比例金额变动比例%金额金额 占营业收占营业收入的入的比重比重%金额金额 占营业收占营业收入的入的比重比重%营业收入 22,326,251.45-17,652,791.10-26.47%营业成本 20,428,774.12 91.50%17,998,717.67 101.96%13.50%毛利率 8.50%-1.96%-销售费用-管理费用 2,335,511.54 10.46%2,583,969.13 14.64%-9.62%研发费用-财务费用-2,726,268.75-12.21%-2,409,220.53-13.65%13.16%信用减值损失-11,999.11-0.05%3,452.26 0.02%-447.57%资产减值损失-其他收益 1,669,881.89 7.48%1,324,318.87 7.50%26.09%公告编号：2022-004 14 投资收益 48,176,335.19 215.78%48,653,084.39 275.61%-0.98%公允价值变动收益-资产处置收益-汇兑收益-营业利润 49,368,237.71 221.12%46,891,713.24 265.63%5.28%营业外收入-31,222.30 0.18%-营业外支出-18,615.62 0.11%-净利润 49,368,237.71 221.12%46,904,319.92 265.70%5.25%项目重大变动原因项目重大变动原因：公司本期利润构成及利润来源未发生重大变动。本期公司营业收入为 22,326,251.45 元，较上年同期增长 26.47%，主要原因为租赁收入增加 4,673,460.30 元。本期公司信用减值损失为-11,999.11 元，较上年同期增加 447.57%，主要原因为本期公司计提应收账款坏账损失 11,946.47 元。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例%主营业务收入 22,326,251.45 17,652,791.10 26.47%其他业务收入-主营业务成本 20,428,774.12 17,998,717.67 13.50%其他业务成本-按产品分类分析按产品分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利毛利率率%营业收营业收入比上入比上年同期年同期 增减增减%营业成营业成本比上本比上年同期年同期 增减增减%毛利率比上年毛利率比上年同期增减同期增减%租赁收入 22,326,251.45 20,428,774.12 8.50%26.47%13.50%533.67%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：收入构成未发生变动。公告编号：2022-004 15 (3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序序号号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占年度销售占比比%是否存在是否存在关联关系关联关系 1 上海市青浦区机关事务管理局 13,145,461.69 58.88%否 2 上海青浦储备粮管理有限公司 2,904,530.99 13.01%否 3 上海青浦水利建筑工程有限公司 2,046,613.80 9.17%否 4 上海青浦市场开发管理有限公司 1,857,142.86 8.32%是 5 上海美都环卫服务有限公司 493,464.22 2.21%是 合计合计 20,447,213.56 91.59%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序序号号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采年度采购占比购占比%是否存在是否存在关联关系关联关系 1 上海久银车库工程有限公司 1,998,000.00 47.61%否 2 上海浦西建筑工程有限公司 1,718,454.67 40.95%否 3 上海奋发建筑工程服务中心 109,579.20 2.61%否 4 上海同建工程建设监理咨询有限责任公司 93,979.40 2.24%否 5 上海浦惠建设管理有限公司 69,350.00 1.65%否 合计合计 3,989,363.27 95.06%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例%经营活动产生的现金流量净额 14,881,714.23 11,113,183.85 33.91%投资活动产生的现金流量净额 39,905,128.54 36,756,228.59 8.57%筹资活动产生的现金流量净额-19,746,366.76-现金流量分析现金流量分析：筹资活动产生的现金流量净额本期数为-19,746,366.76 元，上年同期未发生筹资活动的现金流动，本期筹资活动的产生主要是因为偿还青浦区财政局的本金及利息共计19,746,366.76 元。本期公司经营活动产生的现金流量净额为 14,881,714.23 元，公司本期净利润为49,368,237.71 元，差异大的主要原因为公司长期持有的金融资产本期产生的现金分红为48,176,335.19 元，占公司净利润比重较大。公告编号：2022-004 16 (四四)投资状况分析投资状况分析 1 1、主要主要控股控股子子公司、参股公司情况公司、参股公司情况 适用不适用 主要参股公司业务分析主要参股公司业务分析 适用不适用 公司控制的结构化主体情况公司控制的结构化主体情况 适用不适用 2 2、合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人 是否 (五五)研发情况研发情况 研发研发支出情况：支出情况：项目项目 本期金额本期金额/比例比例 上期金额上期金额/比例比例 研发支出金额 0 0 研发支出占营业收入的比例 0%0%研发支出中资本化的比例 0%0%研发研发人员情况：人员情况：教育程度教育程度 期初人数期初人数 期末人数期末人数 博士 0 0 硕士 0 0 本科以下 0 0 研发人员总计 0 0 研发人员占员工总量的比例 0%0%专利专利情况情况：项目项目 本期数量本期数量 上期上期数量数量 公司拥有的专利数量 0 0 公司拥有的发明专利数量 0 0 研发研发项目项目情况：情况：公司无研发项目。(六六)审计情况审计情况 1.1.非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 2.2.关键审计事项说明关键审计事项说明：关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些公告编号：2022-004 17 事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：关键审计事项关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的该事项在审计中是如何应对的 其他权益工具投资第二层次与第三层次公允价值计量项目的确认 截止至 2021 年 12 月 31 日，青浦资产其他权益工具投资账面价值为人民币1,029,692,323.00 元，其中，第二层次公允价值计量项目的其他权益工具投资账面价值为人民币 490,400,000.00 元，占青浦资产资产总额的 32.56%，第三层次公允价值计量项目的其他权益工具投资账面价值为人民币 91,475,000.00 元，占青浦资产资产总额的6.07%。对第二层次与第三层次公允价值计量项目的其他权益工具投资，青浦资产管理层采用估值技术确定其公允价值，而估值技术中常包括依赖主观判断的假设和估计。采用不同的估值技术或假设，将可能导致对金融工具的公允价值估计存在较大差异。因此其他权益工具投资的公允价值评估被识别为审计关注的重点领域。有关其他权益工具投资第二层次与第三层次公允价值计量项目的详情请参阅财务报表附注五（五）和附注七（三）、（四）。我们就管理层公允价值的确认执行的程序包括：1、评估并测试了与金融工具估值相关的关键控制的设计和执行的有效性；2、评价管理层委聘的外部估值专家的胜任能力、专业素质和客观性；3、评估金融工具估值相关的方法；4、评价金融工具估值相关的关键假设的适当性；5、使用可观测的公开市场价格评价管理层对公允价值的判断是否合理，同时检查公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的正确性。(七七)会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 1、重要会计政策变更重要会计政策变更（1）执行企业会计准则第 21 号租赁（2018 年修订）财政部于 2018 年度修订了企业会计准则第 21 号租赁（简称“新租赁准则”）。本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则。根据修订后的准则，对于首次执行日前已存在的合同，公司选择在首次执行日不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。本公司作为承租人 本公司选择根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行新租赁准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。对于首次执行日前已存在的经营租赁，本公司在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日本公司的增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择以下两种公告编号：2022-004 18 方法之一计量使用权资产：-假设自租赁期开始日即采用新租赁准则的账面价值，采用首次执行日的本公司的增量借款利率作为折现率。-与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。对于首次执行日前的经营租赁，本公司在应用上述方法的同时根据每项租赁选择采用下列一项或多项简化处理：1)将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁作为短期租赁处理；2)计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率；3)使用权资产的计量不包含初始直接费用；4)存在续租选择权或终止租赁选择权的，根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租赁期；5)作为使用权资产减值测试的替代，评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；6)首次执行日之前发生的租赁变更，不进行追溯调整，根据租赁变更的最终安排，按照新租赁准则进行会计处理。在计量租赁负债时，本公司使用 2021 年 1 月 1 日的承租人增量借款利率来对租赁付款额进行折现。本公司在首次执行日和报告期间，均不存在承租事宜。本公司作为出租人 对于首次执行日前划分为经营租赁且在首次执行日后仍存续的转租赁，本公司在首次执行日基于原租赁和转租赁的剩余合同期限和条款进行重新评估，并按照新租赁准则的规定进行分类。重分类为融资租赁的，本公司将其作为一项新的融资租赁进行会计处理。除转租赁外，本公司无需对其作为出租人的租赁按照新租赁准则进行调整。本公司自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。（2）执行企业会计准则解释第 14 号 财政部于 2021 年 2 月 2 日发布了企业会计准则解释第 14 号（财会20211 号，以下简称“解释第 14 号”），自公布之日起施行。2021 年 1 月 1 日至施行日新增的有关业务，根据解释第 14 号进行调整。政府和社会资本合作（PPP）项目合同 解释第 14 号适用于同时符合该解释所述“双特征”和“双控制”的 PPP 项目合同，对于2020 年 12 月 31 日前开始实施且至施行日尚未完成的有关 PPP 项目合同应进行追溯调整，公告编号：2022-004 19 追溯调整不切实可行的，从可追溯调整的最早期间期初开始应用，累计影响数调整施行日当年年年初留存收益以及财务报表其他相关项目，对可比期间信息不予调整。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。基准利率改革 解释第 14 号对基准利率改革导致金融工具合同和租赁合同相关现金流量的确定基础发生变更的情形作出了简化会计处理规定。根据该解释的规定，2020 年 12 月 31 日前发生的基准利率改革相关业务，应当进行追溯调整，追溯调整不切实可行的除外，无需调整前期比较财务报表数据。在该解释施行日，金融资产、金融负债等原账面价值与新账面价值之间的差额，计入该解释施行日所在年度报告期间的期初留存收益或其他综合收益。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。（3）执行关于调整适用范围的通知 财政部于2020年6月19日发布了 新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定（财会 202010 号），对于满足条件的由新冠肺炎疫情直接引发的租金减免、延期支付租金等租金减让，企业可以选择采用简化方法进行会计处理。财政部于 2021 年 5 月 26 日发布了 关于调整适用范围的通知（财会20219 号），自 2021 年 5 月 26 日起施行，将新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定允许采用简化方法的新冠肺炎疫情相关租金减让的适用范围由“减让仅针对 2021 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额”调整为“减让仅针对 2022 年 6月 30 日前的应付租赁付款额”，其他适用条件不变。本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同已全部选择采用简化方法进行会计处理，对适用范围调整后符合条件的类似租赁合同也全部采用简化方法进行会计处理，并对通知发布前已采用租赁变更进行会计处理的相关租赁合同进行追溯调整，但不调整前期比较财务报表数据；对 2021 年 1 月 1 日至该通知施行日之间发生的未按照该通知规定进行会计处理的相关租金减让，根据该通知进行调整。（4）执行企业会计准则解释第 15 号关于资金集中管理相关列报 财政部于 2021 年 12 月 30 日发布了企业会计准则解释第 15 号（财会202135 号，以下简称“解释第 15 号”），“关于资金集中管理相关列报”内容自公布之日起施行，可比期间的财务报表数据相应调整。解释第 15 号就企业通过内部结算中心、财务公司等对母公司及成员单位资金实行集中统一管理涉及的余额应如何在资产负债表中进行列报与披露作出了明确规定。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。公告编号：2022-004 20 2、重要会计估计变更重要会计估计变更 本年度公司未发生会计估计变更的情况。(八八)合并报表范围的变化情况合并报表范围的变化情况 适用 不适用 (九九)企业社会责任企业社会责任 1.1.扶贫社会责任履行情况扶贫社会责任履行情况 适用不适用 2.2.其他社会责任履行情况其他社会责任履行情况 适用不适用 公司作为区属国有企业积极维护公司对外形象以及承担社会责任，为员工创造和谐劳动关系环境，为社会贡献一份力量。公司认真履行法律法规的各项义务责任。在税收方面，公司积极为公司、为职工缴纳税收；在雇主方面，公司及时、足额为公司员工缴纳社保、公积金等，定期发放工资及奖金；在工会方面，公司充分考虑员工情况，及时慰问生病、困难员工，定期发放符合规定的员工福利等。三、三、持续持续经营经营评价评价 商铺租赁收益比较稳定，为公司带来稳定的现金流，同时，公司对外投资可为公司带来额外的投资收益，增加公司的总体净利润。目前我公司正在研究进一步发展的方向，争取为股东带来更多收益。四、四、未来展望未来展望 是否自愿披露 是否 五、五、风险风险因素因素 (一一)持续到本年度的持续到本年度的风险因素风险因素 1.实际控制人控制不当风险 公司控股股东上海青浦发展（集团）有限公司持有本公司 99.05%的股份，实际控制人上海市青浦区国有资产监督管理委员会持有 100%上海青浦发展（集团）有限公司的股份。若实际控制人通公告编号：2022-004 21 过控股股东行使表决权或其他方式对公司经营和财务决策、重大人事任免及利润分配等方面实施不利影响，可能会给公司和其他股东带来一定风险。应对措施：公司依据公司法和公司章程的相关规定，建立健全了股份公司的股东大会、董事会、监事会制度，通过制度明确了决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的分工和制衡机制。公司的股东、董事、监事均符合公司法的任职要求，通过勤勉尽责地遵守“三会”议事规则，切实履行义务，严格执行“三会”决议，及时、合规披露信息，来有效防范实际控制人不当控制风险。2.客户集中度较高风险 公司主营业务为房屋租赁，客户较为稳定。公司前五大客户年度销售额占比分别为 2019 年91.26%，2020 年 94.06%，2021 客户年 91.58%集中度较高，存在客户集中度较高风险。应对措施：公司加强对老客户的维护，同时加强寻找潜在客户，为将来老客户的更替做好准备。(二二)报告期内新增的风险因素报告期内新增的风险因素 无。公告编号：2022-004 22 第五节第五节 重大事件重大事件 一、一、重大事件索引重大事件索引 事项事项 是或是或否否 索引索引 是否存在诉讼、仲裁事项 是 否 五.二.(一)是否存在提供担保事项 是 否 是否对外提供借款 是 否 是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他资源的情况 是 否 五.二.(二)是否存在日常性关联交易事项 是 否 五.二.(三)是否存在其他重大关联交易事项 是 否 是否存在经股东大会审议通过的收购及出售资产、对外投资，以及报告期内发生的企业合并事项 是 否 是否存在股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施 是 否 是否存在股份回购事项 是 否 是否存在已披露的承诺事项 是 否 五.二.(四)是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 是 否 是否存在被调查处罚的事项 是 否 是否存在失信情况 是 否 是否存在应当披露的其他重大事项 是 否 是否存在自愿披露的其他事项 是 否 二、二、重大事件详情（如事项存在选择以下表格填列）重大事件详情（如事项存在选择以下表格填列）(一一)诉讼、仲裁事项诉讼、仲裁事项 1.1.报告期内发生的诉讼、仲裁事项报告期内发生的诉讼、仲裁事项 是否 单位：元 性质性质 累计累计金额金额 合计合计 占期末净资产占期末净资产比例比例%作为作为原告原告/申请申请人人 作为被作为被告告/被申请被申请人人 诉讼或仲裁 350,000.00 0 350,000.00 0.03%2.2.以以临时公告形式披露临时公告形式披露且在报告期内未结案件的且在报告期内未结案件的重大重大诉讼、仲裁诉讼、仲裁事项事项 适用不适用 3.3.以临时公告形式披露且在报告期内结案的以临时公告形式披露且在报告期内结案的重大重大诉讼、仲裁诉讼、仲裁事项事项 适用不适用 公告编号：2022-004 23 (二二)股东及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他资源的情况股东及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他资源的情况 本报告期公司无股东及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他资源的情况本报告期公司无股东及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他资源的情况 (三三)报告期内报告期内公司发生的日常性关联交易情况公司发生的日常性关联交易情况 单位：元 具体事项类型具体事项类型 预计金额预计金额 发生金额发生金额 1购买原材