870079_2021_广百展贸_2021年年度报告_2022-03-31.pdf

1 2021 年度报告 广百展贸 NEEQ:870079 广州市广百展贸股份有限公司 2 公司年度大事记公司年度大事记 一、星之光品牌打造初显成效。一、星之光品牌打造初显成效。二、新业态培育发展稳步推进。二、新业态培育发展稳步推进。三、主题商城升级改造迈向转型。三、主题商城升级改造迈向转型。四、多措招商选商靶向施策。四、多措招商选商靶向施策。五、运营管理规范化信息化。五、运营管理规范化信息化。3 目 录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .4 4 第二节第二节 公司概况公司概况 .8 8 第三节第三节 会计数据、经营情况和管理层分析会计数据、经营情况和管理层分析 .1010 第四节第四节 重大事件重大事件 .2828 第五节第五节 股份变动、融资和利润分配股份变动、融资和利润分配 .3030 第六节第六节 董事、监事、高级管理人员及核心员工情况董事、监事、高级管理人员及核心员工情况 .3434 第七节第七节 公司治理、内部控制和投资者保护公司治理、内部控制和投资者保护 .3939 第八节第八节 财务会计报告财务会计报告 .4343 第九节第九节 备查文件目录备查文件目录 .156156 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人王亚川、主管会计工作负责人范绮纯及会计机构负责人（会计主管人员）蔡金燕保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。致同会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在半数以上董事无法完全保证年度报告的真实性、准确性和完整性 是 否 董事会是否审议通过年度报告 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在未按要求披露的事项 是 否 是否被出具非标准审计意见 是 否 【重大风险提示表】【重大风险提示表】重大风险事项名称重大风险事项名称 重大风险事项描述及分析重大风险事项描述及分析 1.物业租赁的风险 公司及子公司主要从事大型商业物业的运营管理，其运营的商 业物业主要来源是自有物业及对外承租的商业物业。公司面临 一定的物业租赁风险，包括但不限于：当部分承租物业租赁期 满后，可能由于竞争对手的出现导致租赁合同商务条款发生不 利的变化，公司及子公司有可能面临租赁成本增加甚至无法续 租原有物业；因出租人出租物业产权不完善等原因导致公司及 子公司可能无法继续租用原有物业；承租物业的临时经营场 所使用证明到期后可能不能顺利续期；承租自政府部门的物 业可能因政策法规的修订而不能顺利续租等经营风险。?应对措施：公司一直与物业的出租方保持良好关系，目前现有多数物业都顺利承租。未来，公司将进一步提高经营能力，在物业到期前与物业出租方保持沟通制定相关的承租方案，降低相关风险。2.部分物业的使用存在法律瑕疵 公司及子公司的部分自有物业存在法律瑕疵，包括：部分自有 物业的实际用途与证载用途不一致，存在小面积违章建筑和无 证物业等。报告期内，公司已根据广州市政府的规定对该等物 5 业办理了临时经营场所使用证明，使其可用于临时经营场所。若上述物业的临时经营场所使用证明到期后不能顺利续期，将对公司的正常运营产生不利的影响。应对措施：公司将根据广州市政府的规定办理临时经营场所使用证明，使其可用于临时经营场所。3.受客户业务发展状况和国民经济整体发展形势影响的风险 公司主要从事大型商业物业的运营管理业务，该行业受宏观经 济周期的影响较为明显，宏观经济增速放缓影响中小微企业的 发展速度，对于主要客户群是中小微企业的商业物业运营管理 提供者来说，其经营将会受其影响。此外，电子商务的迅速发 展，使得商业行为逐渐脱离店铺和实体，这也给公司的招商及 经营管理服务业务带来一定的负面影响。应对措施：公司将继续与商户沟通，提供电子商务等增值服务，提高客户粘性，降低风险。4.业务区域集中风险 由于公司业务特点等因素，报告期内公司绝大部分的业务收入 来自于广州地区。公司的主要经营团队集中在广州市区，随着 公司业务规模的发展，公司业务所覆盖的地理范围将继续扩张，但在一定时期内，公司的业务依然存在对广州地区市场的重大 依赖。倘若广州地区市场竞争环境发生重大不利变化，将对公 司的经营业绩产生不利影响。应对措施：公司未来五年的总体区域定位为：“立足广州，拓展产业聚集区和自贸区，辐射珠三角、连接全球”不断开拓业务。?5.地方行业政策风险 根据广州市政府提出的广州市人民政府关于推动专业批发市 场转型升级的实施意见，广州市政府采取原地转型、关闭搬迁、业态转营和规划调整等方式，实施对传统专业批发市场升级改造，建设现代展贸交易平台；以规范提升存量市场、禁止中心城区新开办增量市场为主要任务。若公司未能顺应地方政府的行业发展要求，及时对经营中的专业市场进行升级改造，则公司未来的发展可能因此受到不利的影响。应对措施：公司将积极与政府沟通，同时实施对传统专业批发市场升级改造，建设现代展贸交易平台；以规范提升存量市场、禁止中心城区新开办增量市场为主要任务。6.关联方交易提示 报告期内，公司存在向关联方承租物业、接受劳务、采购商品 等交易，另外包括向关联方提供物业管理服务等交易。2019 年度、2020 年度、2021 年度，公司营业成本中来自关联方的成本金额分别为 1,946 万元、3,599 万元、6,575 万元，占当期营业成本的比例分别为 7.81%、17.27%、36.95%。上述关联交易是出于公司整合资源统一营运和管理的需要，交易价格按照公允的市场价格进行结算，公司的关联交易具有持续性和公允性，对关联方不存在重大依赖。公司已经制定了关联交易决策制度，以确保公司关联交易的合理性和公允性。但是如果未来控股股东及其关联方终止与公司的合同关系，可能会导致公司收入水平下滑。应对措施：公司将不断整合资源统一营运和管理的需要，交易6 价格按照公允的市场价格进行结算，公司的关联交易具有持续性和公允性，对关联方不存在重大依赖。7.实际控制人控制风险 广州市国资委是公司的实际控制人，对本公司拥有控制权。股份公司自成立以来一直规范运作，建立了 关联交易管理制度，规定了关联交易中的决策权限、决策程序及回避制度等内容，降低了实际控制人控制风险，但是不排除未来实际控制人利用其对本公司的控制地位，对公司的经营决策、人事安排等方面进行实质影响，给本公司生产经营带来不利影响。应对措施：股份公司自成立以来一直规范运作，建立了关联交易管理制度，规定了关联交易中的决策权限、决策程序及回避制度等内容，降低了实际控制人控制风险。8.业务经营风险 受新冠肺炎疫情持续影响，公司物业对外出租难度加大。公司部分物业租户从事出口贸易业务，疫情导致境外采购商数量锐减，租户承租商铺意愿下降，给公司经营带来不利影响。应对措施：公司贯彻落实各项疫情防控措施，持续推动物业转型升级，优化物业营商环境，提升物业商业价值；公司将加快新业态探索，发掘新利润点。本期重大风险是否发生重大变化：1.报告期内，公司已完成办理本公司及子公司南大商贸自有物业的土地有偿使用手续。至 2021 年 12 月 31 日，已缴纳南大商贸棠溪物业土地出让金 4,353.56 万元，已缴纳智能家电商城大沙头物业土地出让金 742.06 万元，以上费用均由 2020 年募集的资金缴纳。2.报告期内新增业务经营风险。受新冠肺炎疫情持续影响，公司物业对外出租难度加大。公司部分物业租户从事出口贸易业务，疫情导致境外采购商数量锐减，租户承租商铺意愿下降，给公司经营带来不利影响。释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、广百展贸 指 广州市广百展贸股份有限公司 广州商控集团 指 广州商贸投资控股集团有限公司 广百物流 指 广州市广百物流有限公司 南大商贸 指 广州市南方大厦商贸发展有限公司 德禾兴 指 广州市德禾兴商贸股份有限公司 星之光文体 指 广州市星之光文体用品市场有限公司 星之光家电 指 广州市星之光家电市场有限公司 荟好卖 指 广州市广百荟好卖电子商务有限公司 广百小贷 指 广州市广百小额贷款有限公司 力沛咨询 指 广州市力沛企业管理咨询有限公司 广州市国资委 指 广州市人民政府国有资产监督管理委员会 主办券商、万联证券 指 万联证券股份有限公司 会计师 指 致同会计师事务所（特殊普通合伙）三会 指 股东（大）会、董事会、监事会 7 公司高级管理人员 指 公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书 公司管理层 指 对公司决策、经营、管理负有领导职责的人员，包括董事、监事、高级管理人员 元、万元 指 人民币元、万元 报告期本期 指 2021 年 1 月 1 日-2021 年 12 月 31 日 上年同期 指 2020 年 1 月 1 日-2020 年 12 月 31 日 报告期末 指 2021 年 12 月 31 日 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司法 指 中华人民共和国公司法 8 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 广州市广百展贸股份有限公司 英文名称及缩写 Guangzhou Guangbai Trade Exhibition Co.,Ltd 证券简称 广百展贸 证券代码 870079 法定代表人 王亚川 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书 吕宝玉 联系地址 广州市越秀区西湖路 12 号 2209 房 电话 020-83332040 传真 020-83380503 电子邮箱 公司网址 http:/ 广州市越秀区西湖路 12 号 2209 房 邮政编码 510030 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会办公室 三、三、企业信息企业信息 股票交易场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 1998 年 4 月 21 日 挂牌时间 2016 年 12 月 14 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）L 租赁和商务服务-72 商务服务业-729 其他商务服务业-7291 市场管理 主要业务 会议及展贸服务；广告业；场地租赁（不含仓储）；物业管理；房地产咨询服务；主要产品与服务项目 大型商业物业的运营管理业务 普通股股票交易方式 集合竞价交易 做市交易 普通股总股本（股）176,470,500 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 控股股东为（广州商控集团）9 实际控制人及其一致行动人 实际控制人为（广州市国资委），无一致行动人 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是是否变更否变更 统一社会信用代码 91440101708292571K 否 注册地址 广东省广州市越秀区西湖路 12 号 2209 房 否 注册资本 176,470,500 是 五、五、中介机构中介机构 主办券商（报告期内）万联证券 主办券商办公地址 广州市天河区珠江东路 11 号 18、19 楼全层 报告期内主办券商是否发生变化 否 主办券商（报告披露日）万联证券 会计师事务所 致同会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名及连续签字年限 李继明 刘国平 2 年 2 年 年 年 会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 10 第三节第三节 会计数据、经营情况和管理层分析会计数据、经营情况和管理层分析 一、一、主要主要会计会计数据和财务指标数据和财务指标 (一一)盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 237,711,460.93 286,467,496.32-17.02%毛利率%25.14%27.26%-归属于挂牌公司股东的净利润 6,663,406.60 35,298,572.89-81.12%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 5,596,461.77 32,862,893.43-82.97%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）1.09%8.62%-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）0.92%8.02%-基本每股收益 0.04 0.23-82.61%(二二)偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 1,079,884,495.81 751,152,816.58 43.76%负债总计 482,789,206.70 86,106,036.37 460.69%归属于挂牌公司股东的净资产 588,949,086.88 653,301,144.13-9.85%归属于挂牌公司股东的每股净资产 3.34 3.70-9.85%资产负债率%（母公司）44.91%7.37%-资产负债率%（合并）44.71%11.46%-流动比率 1.32 4.14-利息保障倍数 1.65 28.64-(三三)营运营运情况情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 131,246,668.55 32,119,579.40 308.62%应收账款周转率 10.19 17.39-存货周转率 8,210.02 16,930.86-11 (四四)成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%2.33%58.21%-营业收入增长率%-17.02%-21.17%-净利润增长率%-81.12%-35.89%-(五五)股本股本情况情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 176,470,500.00 176,470,500.00 0%计入权益的优先股数量 0 0 0%计入负债的优先股数量 0 0 0%(六六)境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 (七七)非经常性非经常性损益损益项目及金额项目及金额 单位：元 项目项目 金额金额 非流动性资产处置损益 229,744.22 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）514,661.33 其他符合非经常性损益定义的损益项目 710,289.83 处置交易性金融资产、交易性金融负债、衍生金融资产、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 4,993.54 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-21,024.00 非经常性损益合计非经常性损益合计 1,438,664.92 所得税影响数 355,895.97 少数股东权益影响额（税后）15,824.12 非经常性非经常性损益净额损益净额 1,066,944.83 (八八)补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 12 (九九)会计政策变更、会计估计变更或重大差错更正等情况会计政策变更、会计估计变更或重大差错更正等情况 1 1、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 2 2、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响 适用 不适用 13 重要会计政策变更重要会计政策变更 新租赁准则新租赁准则 财政部于 2018 年发布了企业会计准则第 21 号租赁（修订），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。本公司于自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则，对会计政策相关内容进行了调整。变更后的会计政策参见附注三、24 和附注三、25。对于首次执行日前已存在的合同，本公司在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。对首次执行日之后签订或变更的合同，本公司按照新租赁准则中租赁的定义评估合同是否为租赁或者包含租赁。新租赁准则中租赁的定义并未对本公司满足租赁定义的合同的范围产生重大影响。作为承租人作为承租人 新租赁准则要求承租人对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外，并分别确认折旧和利息费用。新租赁准则允许承租人选择下列方法之一对租赁进行衔接会计处理：按照企业会计准则第 28 号会计政策、会计估计变更和差错更正 的规定采用追溯调整法处理。根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。本公司按照新租赁准则的规定，对于首次执行日新租赁准则与现行租赁准则的差异追溯调整入 2021 年年初留存收益。同时，本公司未对比较财务报表数据进行调整。对于首次执行日之前的经营租赁，假设自租赁期开始日即采用新租赁准则，采用首次执行日的本公司作为承租方的增量借款利率作为折现率的账面价值计量使用权资产，使用权资产和租赁负债的差额调整期初留存收益。在首次执行日，本公司按照附注三、16 对使用权资产进行减值测试并进行相应的会计处理。本公司对首次执行日之前租赁资产属于低价值资产的经营租赁或将于 12 个月内完成的经营租赁，不采用简化处理，按照新租赁准则的规定，对于首次执行日新租赁准则与现行租赁准则的差异追溯调整入 2021年年初留存收益。本公司对于首次执行日之前的经营租赁，采用了下列简化处理：计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率，所采用的增量借款利率的加权平均值为4.65%；使用权资产的计量不包含初始直接费用；存在续租选择权或终止租赁选择权的，本公司根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租赁期；作为使用权资产减值测试的替代，本公司评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并14 根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；首次执行日前的租赁变更，本公司根据租赁变更的最终安排进行会计处理。执行新租赁准则对执行新租赁准则对 2021 年年 1 月月 1 日合并资产负债表项目的日合并资产负债表项目的影响如下：影响如下：项项 目目 调整前账面金额调整前账面金额（2020年年12月月31日）日）重分类重分类 重新计量重新计量 调整后账面金额调整后账面金额（2021年年1月月1日）日）资产：使用权资产-301,176,861.26 301,176,861.26 递延所得税资产 1,336,734.18-2,969,524.00 4,306,258.18 资产总额 751,152,816.58-304,146,385.26 1,055,299,201.84 负债：一年内到期的非流动负债-75,219,495.90 75,219,495.90 租赁负债-237,835,461.34 237,835,461.34 负债总额 86,106,036.37-313,054,957.24 399,160,993.61 所有者权益：盈余公积 19,981,662.52-890,857.22 19,090,805.30 未分配利润 150,995,994.75-6,689,315.70 144,306,679.05 少数股东权益 11,745,636.08-1,328,399.06 10,417,237.02 所有者权益总额 665,046,780.21-8,908,571.98 656,138,208.23 2021 年 1 月 1 日使用权资产的账面价值构成如下：项目项目 2021.01.01 使用权资产：使用权资产：对于首次执行日前的经营租赁确认的使用权资产 301,176,861.26 原租赁准则下确认的融资租入资产-合合 计：计：301,176,861.26 作为出租人作为出租人 根据新租赁准则，本公司无需对其作为出租人的租赁按照衔接规定进行调整，但需自首次执行新租赁准则之日按照新租赁准则进行会计处理。新冠肺炎疫情引发的租金减让新冠肺炎疫情引发的租金减让 财政部于 2021 年 6 月发布关于调整适用范围的通知（财会20219 号），适用财会202010 号简化方法的租金减让期间由“减让仅针对 2021 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额，2021 年 6 月 30 日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，2021 年 6 月 30 日后应付租赁付款额减少不满足该条件”调整为“减让仅针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额，2022 年6 月 30 日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，2022 年 6 月 30 日后应付租赁付款额减少不满足该条件”。本公司自 2021 年 1 月 1 日起，对新冠肺炎疫情相关租金减让按照财会20219 号规定的适用范围，重新评估是否符合简化处理的条件，对于简化方法的选择一致地应用于适用范围调整前后符合条件的类似15 租赁合同（参见附注三、24、（5）。本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同选择不采用简化方法的，对适用范围调整后符合条件的类似租赁合同也不选择采用简化方法。本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同已采用简化方法的，对适用范围调整后符合条件的类似租赁合同也采用简化方法。在财会20219 号文件发布前已按照租赁变更进行会计处理的，进行追溯调整，累积影响数调整 2021 年 1 月 1 日的留存收益及其他相关的财务报表项目，不调整前期比较财务报表数据。采用简化方法处理的相关租金减让对当期损益的影响金额为-6,730,214.23 元。重要会计估计变更重要会计估计变更 会计估计变更的内容和原因会计估计变更的内容和原因 审批程序审批程序 开始适用开始适用 的时点的时点 受影响的受影响的 报表项目报表项目 影响金额影响金额 变更投资性房地产、固定资产折旧年限、长期待摊费用摊销年限。结合公司实际经营情况以及参考同行业公众公司情况，能够更加客观公允地反映公司的财务状况和经营成果。董事会及监事会审议通过 2021 年 1月 1 日 投资性房地产 1,635,193.29 长期待摊费用 1,014,775.79 主营业务成本-2,480,980.68 管理费用-168,988.40 会计估计变更前：投资性房地产、固定资产折旧年限 类类 别别 使用年限（年）使用年限（年）残值率残值率%年折旧率年折旧率%房屋、建筑物 20-40 0-5 4.85-2.38 机器设备 15-18 0-5 6.47-5.28 运输工具 6-14 0-5 16.17-6.79 电子设备 4-5 0-5 24.25-19.00 办公设备 4-5 0-5 24.25-19.00 其他 5-15 0-5 19.40-6.33 长期待摊费用摊销年限：无明确使用期限的长期待摊费用按 5 年摊销。会计估计变更后：投资性房地产、固定资产折旧年限 类类 别别 使用年限（年）使用年限（年）残值率残值率%年折旧率年折旧率%房屋、建筑物 20-40，且不高于房产证剩余年限 3-5 2.38-4.85 16 机器设备 15-18 3-5 5.28-6.47 运输工具 6-14 3-5 6.79-16.17 电子设备 3-5 3-5 19.00-32.33 办公设备 5 3-5 19.00-19.40 其他 5-15 3-5 6.33-19.40 长期待摊费用摊销年限：无明确使用期限的长期待摊费用，按性质分类，装修支出 5-8 年，技术改造 5-10 年内平均摊销。首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况 合并资产负债表 项项 目目 2020.12.31 2021.01.01 调整数调整数 资产：使用权资产-301,176,861.26 301,176,861.26 递延所得税资产 1,336,734.18 4,306,258.18 2,969,524.00 资产总计 751,152,816.58 1,055,299,201.84 304,146,385.26 负债：一年内到期的非流动负债-75,219,495.90 75,219,495.90 租赁负债-237,835,461.34 237,835,461.34 负债合计 86,106,036.37 399,160,993.61 313,054,957.24 股东权益：盈余公积 19,981,662.52 19,090,805.30-890,857.22 未分配利润 150,995,994.75 144,306,679.05-6,689,315.70 少数股东权益 11,745,636.08 10,417,237.02-1,328,399.06 负债和股东权益总计 665,046,780.21 656,138,208.23-8,908,571.98 母公司资产负债表 资产：2020.12.31 2021.01.01 调整数调整数 使用权资产-301,176,861.26 301,176,861.26 递延所得税资产 1,043,656.40 4,013,180.40 2,969,524.00 资产总计 646,069,241.12 950,215,626.38 304,146,385.26 负债：一年内到期的非流动负债-75,219,495.90 75,219,495.90 租赁负债-237,835,461.34 237,835,461.34 负债合计 47,606,398.03 360,661,355.27 313,054,957.24 股东权益：盈余公积 19,981,662.52 19,090,805.30-890,857.22 未分配利润 95,289,527.47 87,271,812.71-8,017,714.76 17 负债和股东权益总计 598,462,843.09 589,554,271.11-8,908,571.98 (十十)合并报表合并报表范围范围的变化情况的变化情况 适用 不适用 18 二、主要主要经营情况回顾经营情况回顾(一一)业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司专注于专业市场等大型商业物业的运营管理，商业模式可概括为：对自有物业和对外承租获得的物业进行整体市场定位、项目策划与改造，以提升物业的使用价值和租值，通过项目的招商和后续运营获得租金收入和物业管理等服务收入以及商品贸易收入。公司“实体市场+专业展览+O2O 电商”运营模式项目获评为广州专业市场行业创新项目。1、获得既有建筑经营权。公司的租赁业务以自有物业的租赁和运营管理为基础；随着租赁业务运营经验的积累和自身品牌的建立，公司逐步拓宽项目来源渠道，以租赁方式取得物业的经营权。获取既有建筑经营权是公司经营项目的起点和基础，确保获取的建筑具有市场提升空间。首先，公司通过中介机构推荐或由公司自己来寻找优质的潜在项目，继而公司与供应商通过前期的接触与洽谈，获取潜在的项目信息；之后，公司将组织专业团队对潜在项目进行尽职调查，对项目的未来盈利能力进行评估，包括物业的产权状况和建筑物现状、改造成本、物业所处区域的商业环境和交通条件、项目定位以及招商难度、预期租金等因素；对于满足公司多方面盈利要求的潜在项目，通过采用与出租方直接协商或者招投标等方式，签订长期租赁合同，获取既有建筑的经营权。项目的选址和建筑物的状况等决定了公司产品的核心竞争力，同时也是公司项目租金定价的主要依据。目前，公司已建立了完善的物业经营管理制度且有多位在房地产行业具有丰富经验的员工，通过对项目的可行性研究分析，结合市场、政策、行业等因素充分把控项目风险，以确保项目的收益性、可行性以及可持续性。2、项目策划与招租。公司对自有物业和对外承租获得的物业进行项目定位、策划分析，进行必要的升级改造以提升物业的使用价值和租值；提出物业招租方案、通过具有评估资质的中介机构进行评估或自行组织市场调研等方式确定租金定价，继而发布物业招租信息。通过公司自有平台宣传、借助举办专业展览会的推广和公司现有租户的推荐介绍等多种招租形式以及公司营销人员丰富的经验，尽可能提高公司各物业的出租率。3、租后服务。通过向租户提供高素质的物业管理服务以及对专业市场的推广宣传等特色服务，维持和提振市场兴旺度，促进租户的交易，以此提高租户的忠诚度和认同度，是公司核心价值的重要体现之一。考虑到公司专业市场的主要客户为批发商和经销商，公司推出多种具有特色的增值服务，以吸引更多采购商来专业市场进行商务洽谈和交易，保持市场兴旺度。4、商品贸易。报告期内，公司主营业务构成进一步完善，公司尝试业务结构多元化发展，借力“一带一路”，积极发挥实体市场优势，以产业延伸为手段，继续优化商业模式，看好跨境电商强大的生命力和发展前景，尝试开展商品贸易业务，进一步拓宽业务领域。报告期内，公司的主营业务发展稳定，商业模式未发生重大变化。公司业务的发展符合行业发展的趋势和国家政策的支持方向，有利于公司业务的可持续发展和盈利的可持续性。与创新属性相关的认定情况与创新属性相关的认定情况 适用 不适用 行业信息行业信息 是否自愿披露 是 否 报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 19 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 (二二)财务分析财务分析 1 1、资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 变动比例变动比例%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%货币资金 213,023,135.78 19.73%312,730,699.50 41.63%-31.88%交易性金融资产 0 0%4,000,000.00 0.53%-100.00%应收票据 0 0%0 0%0%应收账款 21,047,196.14 1.95%19,779,164.78 2.63%6.41%预付账款 47,078.50 0.00%4,159,544.91 0.55%-98.87%其他应收款 18,458,226.19 1.71%11,957,583.97 1.59%54.36%存货 18,918.00 0.00%24,432.00 0.00%-22.57%其他权益工具投资 62,623,765.50 5.80%55,951,255.41 7.45%11.93%投资性房地产 356,731,786.21 33.03%310,576,354.68 41.35%14.86%长期股权投资 0 0%0 0 0%固定资产 5,584,428.74 0.52%5,302,529.78 0.71%5.32%在建工程 16,996,341.98 1.57%10,752,518.43 1.43%58.07%使用权资产 349,473,609.85 32.36%0 0%100.00%无形资产 3,203,025.76 0.30%2,263,117.49 0.30%41.53%开发支出 1,095,356.73 0.10%0 0%100.00%商誉 0 0%0 0%0%长期待摊费用 20,287,136.99 1.88%8,217,935.18 1.09%146.86%递延所得税资产 7,733,226.37 0.72%1,336,734.18 0.18%478.52%短期借款 0 0%0 0%0%长期借款 0 0%0 0%0%应付账款 23,289,177.15 2.16%12,745,101.25 1.70%82.73%预收账款 7,828,659.98 0.72%10,064,767.52 1.34%-22.22%其他应付款 73,571,768.00 6.81%52,912,288.29 7.04%39.04%一年到期非流80,794,750.12 7.48%0 0%100.00%20 动负债 租赁负债 289,417,595.00 26.80%0 0%100.00%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1.期末货币资金 21,302.31 万元，较年初减少 9,970.76 万元，降幅 31.88%，主要是分配利润 6476.47万元、缴纳了棠溪物业土地出让金及有关税费 4,622.98 万元和智能家电商城土地出让金及有关税费764.70 万元、支付固定资产及在建工程款 1,922.86 万元、支付广百资本增资款 490 万元，以及支付日常经营开支。2.交易性金融资产 0 元，较年初减少 400 万元，降幅 100%，主要是上年同期发生结构性存款。3.预付款项 4.71 万元，较年初减少 411.25 万元，降幅 98.87%，主要是转出 2020 年底预付购销款394.19 万元。4.其他应收款 1,845.82 万元，较年初增加 650.06 万元，增幅 54.36%，主要是本期增加体育西北段人防物业承租保证金 252.17 万元、荔湾商厦物业承租保证金 276.63 万元及其他业务借款。5.其他权益工具投资 6,262.38 万元，较年初增加 667.25 万元，增幅 11.93%，主要原因是增资广百资本 490 万元。6.投资性房地产 35,673.18 万元，较年初增加 4,615.54 万元，增幅 14.86%，主要是本期缴纳了棠溪物业土地出让金及有关税费 4,622.98 万元、智能家电商城土地出让金及有关税费 764.70 万元。7.在建工程 1,699.63 万元，较年初增加 624.38 万元，增幅 58.07%，主要是体育西北段升级改造费用522.03 万元，星之光产业园和南大商城升级改造工程 362.99 万元，其他商城零星升级改造工程 178.65万元等。8.使用权资产 34,947.36 万元，较年初增加 34,947.36 万元，增幅 100.00%，主要原因是企业从本年开始实行新租赁准则，新增使用权资产。9.无形资产 320.30 万元，较年初增加 99.39 万元，增幅 41.53%，主要是新增电子签章及物管系统集成项目 82.64 万，其他零星项目增加 44.13 万。10.开发支出 109.54 万元，较年初增加 109.54 万元，增幅 100.00%，主要是研发人员的工资。11.长期待摊费用 2,028.71 万元，较年初增加 1,206.92 万元，增幅 146.86%，主要是多项在建工程完工转摊销。12.递延所得税资产 773.32 万元，较年初增加 639.65 万元，增幅 478.52%，主要是会计政策变更及调整减值准备调增递延所得税资产 540.64 万元，调减可弥补亏损抵应的递延所得税资产 245.30 万元。13.应付账款 2,328.92 万元，较年初增加 1,054.41 万元，增幅 82.73%，原因是未支付服装城全年租金管理费 745.65 万元及本年度人防收益委托管理费同比增加 223.97 万元。14.预收账款 782.87 万元，较年初减少 223.61 万元，降幅 22.22%，原因是转出预收客户租金管理费等款项。15.其他应付款 7,357.18 万元，较年初增加 2,065.95 万元，增幅 39.04%，原因是本期新增收取客户保证金，其中棠溪物业收取租赁保证金 531 万元，收取茂兴纺织品公司租赁保证金 387 万元，人民南地商物业收取租赁保证金 197 万元。16.租赁负债 28,941.76 万元，较年初增加 28,941.76 万元，增幅 100.00%，主要原因企业从本年开始实行新租赁准则，新增租赁负债。2 2