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美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告 2020 年 6 月 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先 生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理 解计划、预测与承诺之间的差异。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房 地产业务》的披露要求 公司在本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“九、公司未来发展的展 望”部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关 注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 目录 第一节重要提示、目录和释义 ................................................................................ 2 第二节公司简介和主要财务指标 ............................................................................ 5 第三节公司业务概要 .............................................................................................. 10 第四节经营情况讨论与分析 .................................................................................. 14 第五节重要事项 ...................................................................................................... 44 第六节股份变动及股东情况 .................................................................................. 65 第七节优先股相关情况 .......................................................................................... 71 第八节可转换公司债券相关情况 .......................................................................... 72 第九节董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................... 73 第十节公司治理 ...................................................................................................... 81 第十一节公司债券相关情况 .................................................................................. 88 第十二节 财务报告 ................................................................................................ 89 第十三节 备查文件目录 ...................................................................................... 226 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、美好置业 指 美好置业集团股份有限公司 美好公益基金会 指 湖北美好公益基金会 美好集团 指 美好未来企业管理集团有限公司 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 元 指 人民币元 深交所 指 深圳证券交易所 证监会 指 中国证券监督管理委员会 中审众环 指 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 艾巴维 指 EBAWE Anlagentechnik GmbH（艾巴维设备技术有 限责任公司） 沃乐特 指 Vollert Anlagenbau GmbH（沃乐特设备制造公司） 美好装配 指 美好建筑装配科技有限公司 美好生活 指 美好生活投资有限公司 美好新城 指 武汉美好新城建设发展有限公司 美亿农业 指 湖北美亿农业发展有限公司 “双水双绿”模式 指 “绿色水稻、绿色水产品”综合种养殖 PC 构件 指 预制混凝土构件（precast concrete） 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 美好置业 股票代码 000667 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司 公司的中文简称 美好置业 公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 MYHOME 注册地址 云南省昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园 10 幢 1 单元 3202 室 注册地址的邮政编码 650051 办公地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 35 楼 办公地址的邮政编码 430050 公司网址 电子信箱 IR@ 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 冯娴 张达力 联系地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 35 楼 电话 027-87838669 传真 027-87836606 电子信箱 IR@ 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站 的网址 巨潮资讯网（） 公司年度报告备置地点 董事会办公室 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 四、注册变更情况 组织机构代码/统一 社会信用代码 9153000021665904XL 公司上市以来主营 业务的变化情况 1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、 产权的投资转让”； 2002 年 11 月 28 日，经营范围增加“房屋租赁业务”； 2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项； 2011 年 9 月 20 日，注销经营范围中的“国内贸易（除专项规定）” 项目。 历次控股股东的变 更情况 1996 年至 2002 年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理局； 2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为美好未来企业管理集团有 限公司。 报告期内注册变更 情况 2019 年 8 月 30 日，根据 2018 年第三次临时股东大会授权，经 2019 年 7 月 26 日召开的第八届董事会第二十八次会议批准，公司办理完 成注册资本变更的工商登记备案，注册资本由 2,559,592,332 元变更 为 2,466,988,633 元。 五、其他有关资料 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 2-9 层 签字会计师姓名 杨漫辉、邹俭 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：不适用。 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：不适用。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据：√ 是 □ 否 追溯调整或重述原因：会计政策变更 项目 2019 年 2018 年 本年比上 年增减 2017 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入 （元） 3,659,484,107.58 2,520,434,843.35 2,520,434,843.35 45.19% 4,438,468,701.11 4,438,468,701.11 归属于上市 公司股东的 净利润（元） 66,886,561.83 248,814,083.27 248,814,083.27 -73.12% 664,382,372.78 664,382,372.78 归属于上市 公司股东的 扣除非经常 性损益的净 利润（元） 60,511,274.00 241,791,617.76 241,791,617.76 -74.97% 682,427,062.75 682,427,062.75 经营活动产 生的现金流 量净额（元） 374,255,784.97 710,123,351.49 710,123,351.49 -47.30% -1,032,628,725.06 -1,032,628,725.06 基本每股收 益（元/股） 0.0268 0.0974 0.0974 -72.48% 0.2596 0.2596 稀释每股收 益（元/股） 0.0268 0.0974 0.0974 -72.48% 0.2596 0.2596 加权平均净 资产收益率 0.94% 3.47% 3.51% -2.57% 9.70% 9.70% 项目 2019 年末 2018 年末 本年末比 上年末增 减 2017 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 27,521,265,712.29 23,098,396,421.60 23,089,601,298.29 19.19% 17,244,878,065.87 17,244,878,065.87 归属于上市 公司股东的 净资产（元） 7,079,635,463.11 7,196,324,580.97 7,187,602,406.10 -1.50% 7,071,975,391.16 7,071,975,391.16 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 会计政策变更的原因： 因首次执行新金融工具准则，公司调减期初留存收益 8,722,174.87 元，其中金融资产减 值会计处理由“已发生损失法”调整为“预期损失法”，调减期初留存收益 24,488,216.74 元； 持有的基金信托产品计量方法由摊余成本计量调整为公允价值计量，调增期初留存收益 15,766,041.87 元。 本报告期末归属于上市公司股东的净资产较上年度末减少，主要系本期支出股票回购款 1.7 亿元的影响。 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 2,466,988,633 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.0271 是否存在公司债：否。 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资 产差异情况。 2、公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资 产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明：不适用。 八、分季度主要财务指标 单位：元 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 109,499,319.83 800,511,468.12 920,540,420.06 1,828,932,899.57 归属于上市公司股东的净 利润 -125,165,619.72 138,225,372.15 63,091,001.05 -9,264,191.65 归属于上市公司股东的扣 -182,525,377.07 192,324,876.91 72,446,529.06 -21,734,754.90 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 除非经常性损益的净利润 经营活动产生的现金流量 净额 -580,157,408.09 -99,630,558.45 -240,024,654.89 1,294,068,406.40 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：否 九、非经常性损益项目及金额 单位：元 非经常性损益项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益 -389,336.10 14,454,199.78 -3,756,767.70 计入当期损益的政府补助 5,072,738.92 859,000.00 计入当期损益的对非金融企业收 取的资金占用费 27,498,590.35 23,676,847.85 同一控制下企业合并产生的子公 司期初至合并日的当期净损益 -13,528,416.42 除同公司正常经营业务相关的有 效套期保值业务外，持有交易性金 融资产、衍生金融资产、交易性金 融负债、衍生金融负债产生的公允 价值变动损益，以及处置交易性金 融资产、衍生金融资产、交易性金 融负债、衍生金融负债和其他债权 投资取得的投资收益 -11,282,469.87 除上述各项之外的其他营业外收 入和支出 -17,898,691.56 -24,601,597.42 -10,358,695.73 其他符合非经常性损益定义的损 益项目 5,604,177.85 减：所得税影响额 2,842,789.13 -813,895.78 -2,700,780.11 少数股东权益影响额（税后） -613,067.37 8,179,880.48 -6,898,409.77 合计 6,375,287.83 7,022,465.51 -18,044,689.97 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定 的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常 性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因：不适用 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 党的十九大以来，党中央、国务院高度重视生态文明建设和绿色发展理念，在住房和城 乡建设领域大力发展装配式建筑，推进房地产和建筑行业绿色发展，已成为国家级战略部署。 在行业政策引领下，经过三年转型，公司由传统房地产企业向装配式建筑整体解决方案服务 商做出深刻转变，业务板块逐步丰富成型。报告期内，公司针对传统房地产和建筑行业痛点， 将原有的房地产业务、装配式建筑业务、产业兴镇业务进行整合升级，在业内首创“房屋智 造”一体化业务模式，为公司长期可持续发展奠定了一定的基础。 1、房屋智造一体化业务模式 依托近三十年房地产开发积累、十八年的建筑施工经验和七年的装配式建筑探索，公司 整合内外资源、拉通产业链条、延伸价值链条，以领先的叠合剪力墙技术体系为核心，以用 户需求为导向，以全生命周期服务为根本，建立从技术服务、规划设计、投资咨询、构件生 产、物流配送、装配建造、产品营销、装修装饰到拎包入住的房屋智造一体化业务模式。该 业务模式的运作机制，系通过引进国际先进的智能化 PC 构件工厂和迭代的叠合剪力墙技术 体系，依托 YTWO 信息化平台，应用 BIM，打通设计、采购、生产、施工、交付、维保各环 节，实现更快速、更高效、更低廉的房屋规模生产，最终实现房地产业务、装配式建筑业务 “1+1＞2”的效果。有利于资源能源节约，施工污染减少，提高了劳动生产效率和安全生产 水平，促进建筑业与信息化、工业化的深度融合，全面提升工程建设标准和建筑品质。 报告期内，公司设立在湖北荆州、安徽合肥、河南新乡、重庆江津、湖南汨罗的五家装 配式建筑 PC 构件工厂陆续投产，与前期投产的武汉江夏、青岛即墨 PC 工厂一道，为各基地 周边 100 公里覆盖范围内的客户提供房屋智造一体化服务。 同时，公司选择都市圈范围内有潜力区域拓展产业兴镇业务，顺应国家城市群、都市圈 战略，通过“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制，构建“政府+集体+资本 +X”的内生模式和机制，在规划设计服务、土地整理服务、基础设施建设、公共配套建设、 产业发展服务、综合服务六大领域，为区域提供可持续发展的综合解决方案，实现乡村振兴。 报告期内，产业兴镇业务主要围绕湖北洪湖新滩美好未来新城（一期）PPP 项目和武汉 蔡甸索河未来田园小镇项目展开。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 2、现代农业业务 公司现代农业业务由全资子公司美亿农业开展。以“虾稻共作”为切入点，实施种养规 模化、产业闭环化、产品品牌化、人才专业化、管理智能化发展战略，致力一、二、三产业 融合发展，打造集粮食种植、水产养殖、加工、零售于一体的“稻渔综合种养”全产业链现 代农业企业。截止 2019 年末，美亿农业在湖北省洪湖及监利两市共计流转土地 8.5 万亩，涉 及 13 个乡镇 35 个村，建成 18 个“双水双绿”农业种养殖基地。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 本期末公司长期股权投资为 4,467.25 万元,年初为 2,807.28 万元,较年初增加 59.13%， 主要系本期依据合作协议增加联营企业投资所致。 固定资产 本期末公司固定资产为 225,335.59 万元,年初为 120,770.31 万元,较年初增加 86.58%， 主要系报告期内装配式工厂完成建设转为固定资产所致。 预付款项 本期末公司预付款项为 98,208.28 万元,年初为 141,431.29 万元,较年初减少 30.56%，主 要系前期预付账款确认成本所致。 其他非流动资产 本期末公司其他非流动资产为 28,839.67 万元,年初为 66,605.95 万元,较年初减少 56.70%，主要系预付设备款投入在建工程项目，及支付的股权收购款本期纳入合并范 围所致。 其他流动资产 本期末公司其他流动资产为 114,245.78 万元,年初为 60,504.53 万元,较年初增加 88.82%，主要系报告期内预缴税金增加所致。 长期待摊费用 本期末公司长期待摊费用为 25,392.74 万元,年初为 8,679.90万元,较年初增加 192.55%， 主要系报告期内农田改造费增加所致。 应付票据 本期末公司应付票据为 19,408.85 万元,年初为 2,980.54 万元,较年初增加 551.19%，主 要系应付工程款增加所致。 预收款项 本期末公司预收款项为 900,588.01 万元,年初为 686,467.45 万元,较年初增加 31.19%， 主要系武汉“美好名流汇”、西安“美好时光”、合肥“美好紫蓬山壹号”等房产开发项目 预收房款增加所致，以后期间将随着项目交付逐步确认收入。 应交税费 本期末公司应交税费为 61,786.60 万元,年初为 91,534.92 万元,较年初减少 32.50%，主 要系报告期内支付土地增值税等税金所致。 短期借款 本期末公司短期借款为 54,000.00 万元,年初为 20,500.00 万元,较年初增加 163.41%，主 要系报告期内取得的融资额增加所致。 长期借款 本期末公司长期借款为 468,173.83 万元,年初为 277,400.00 万元,较年初增加 68.77%， 主要系报告期内取得的融资额增加所致，其中政策性银行借款增加 56,400 万元。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 长期应收款 本期末公司长期应收款为 50,926.41 万元,年初为 23,917.10 万元,较年初增加 112.93%， 主要系应收 PPP 项目工程款增加所致。 2、主要境外资产情况 □适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化，主要包括以下几点： 1、积极的企业文化：公司以“美好心灵，美好人生，让更多人生活更美好”为发展使命， 以“促社会，宠用户，助伙伴，帮同事，爱家人”为行为准则，积极践行“爱心、奉献、互 助、共享”的价值理念，致力于将城乡建设成长者的天堂、儿童的乐园、奋斗者的港湾。 美好价值观是公司发展的源动力，公司通过新人培训与座谈、晨会分享、表彰先进、反 腐倡廉等活动，持续推进美好价值观内化于心，外化于行，切实履行社会责任，打造有责任 感、专业、热情、高执行力的管理团队，并紧紧围绕产品和服务，追求社会价值，用户口碑、 伙伴共赢、团队成长、家庭幸福、事业发展，成就美好心灵。 2、清晰的发展战略：公司围绕“吃住两条线”，做城乡建设服务者，并在 2019 年将五大 业务板块进行资源整合。其中，整合装配式建筑、房产开发、城市土地开发、产业兴镇业务， 形成公司核心主业，通过房屋智造一体化业务模式进一步推进房地产业务与装配式建筑业务 的融合发展；现代农业业务，通过种养规模化、产业闭环化、管理智能化、产品品牌化、人 才专业化，做现代农业实践者。 3、一体化的房屋智造模式，让房地产业转型为智造业：公司拥有房地产开发企业一级资 质、房屋建筑工程施工总承包壹级资质、工程设计建筑行业（建筑工程）甲级资质、市政公 用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰工程专业承包贰级资质，具有成熟的三维正向设 计、装配式建筑专项设计、BIM 技术应用能力，在全国 15 个核心城市注册设计分院，能够 为建筑工程项目提供设计一体化全程服务。公司通过全面技能培训、军事化管理，将传统建 筑工人转变为产业技能工人，拥有一支作风顽强、技能过硬的自有装配师队伍。公司运用领 先 Myhome-YTWO 企业级云平台，建立从技术服务、规划设计、投资咨询、构件生产、物流 配送、装配建造、产品营销、装修装饰到拎包入住的全链条业务体系，以持续推动“业主（C 端）、政府（G 端）、开发商（B 端）、合作伙伴（S 端）”的满意度为重心来开展工作。最大 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 限度地贴近用户需求，最快速度地实现产品转化和用户体验，有效展现产品的质量、效率、 审美、功能和成本等方面的优势，从（1）C 端——提升用户体验，提高顾客价值，（2）B 端 ——提升开发效用，提高投资收益，（3）G 端——提升产业能级，增进社会效益等方面，全 面调动利益相关者，包括不限于政府、投资商、开发商、终端用户，以及上下游配套（S 端） 的积极性，提升全维客户满意度，实现合作共赢，加速行业发展和产业升级。 4、先进的技术与智能化工厂：公司推广的叠合剪力墙技术体系于 2017 年引进自德国， 较国内目前普遍应用的实心剪力墙技术体系具有整体性好、防水性能优，容错能力强、施工 便捷，构件自重轻、易于吊装等优势。为大力推广装配式叠合剪力墙技术，公司联合同济大 学、武汉理工大学、中国建筑标准设计研究院等高校及科研院所积极开展技术研发，在研课 题共 56 项，申报专利共 117 项（其中，发明专利 28 项，实用新型专利 89 项），授权 77 项， 作为主编单位已发布或在编叠合墙技术标准 10 余项。由我司作为主编单位编制的地标，能够 实现叠合剪力墙结构在 7 度设防烈度区适用高度达 100 米。公司引进欧洲艾巴维、沃乐特生 产线和 BOS、MES 智能中央控制系统，已在全国各中心城市投资建设 13 座产能大、技术先 进、智能化程度高的 PC 构件工厂，自动化率接近 100%。13 座工厂的 PC 构件设计年产能合 计可达 390 万 m3，最大可实现装配建筑面积 5,200 万 m2。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 第四节经营情况讨论与分析 一、概述 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是，公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披 露指引第 3 号--上市公司从事房地产业务》的披露要求。 1、 报告期行业发展回顾 （1）房地产行业 一是整体市场稳字当头。2019 年，政策层面坚持“稳地价、稳房价、稳预期”为各地市 场定下了“稳”字主基调。全国土地出让稳中有升，住宅用地成交 8.2 亿平方米，同比小幅 增长 3.4%。成交量 “先升后降”，全年成交总规模约 17 万亿，同比 18 年微涨，百城新建住 宅价格累计上涨 2.91%涨幅收窄，整体表现平稳。 二是城市市场分化明显。2019 年，一线城市成交规模增长明显，同比增长近 20%。二线 城市内部分化，武汉、长沙、沈阳、天津成交量同比上升，重庆、青岛、西安、合肥同比降 幅较大。三四线城市成交规模同比降幅明显，市场下行压力凸显，特别是芜湖、中山、江阴 等城市下行明显调整压力突出。 三是行业集中再度提升。2019 年，TOP3 销售额占进一步扩大，增速提升；TOP11-20 也 保持了较好的规模增速；TOP50-100 销售规模相比 2018 年明显下滑。 （2）装配式建筑行业 一是国家政策积极扶持。2016 年 9 月 27 日，国务院办公厅发布《关于大力发展装配式 建筑的指导意见》，标志着装配式建筑正式上升到国家战略层面。此后，全国 31 个省（自治 区、直辖市）均出台了推进装配式建筑发展的相关政策文件。2016 年-2019 年，31 省、自治 区、直辖市出台装配式建筑相关政策文件的数量分别为 33、157、235、261 个，其中北京、 天津、浙江等地提出，到 2020 年实现装配式建筑占新建建筑面积的比例达到 30%以上，高于 全国目标；海南省提出在 2020 年装配式建筑占比达到 50%。不断完善的配套政策和细化落实 措施，尤其各项经济激励政策和技术标准的出台，为推动装配式建筑发展提供了制度保障和 技术支撑。 二是市场规模突飞猛进。在各地政策支持引领下，特别是将装配式建筑建设要求列入控 制性详细规划和土地出让条件，有效推动了装配式建筑的发展。根据住房和城乡建设部公布 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 的统计报告，2019 年全国新开工装配式建筑 4.2 亿 m2，较 2018 年增长 45%，占新建建筑面 积的比例约为 13.4%。2019 年全国新开工装配式建筑面积较 2018 年增长 45%，近 4 年年均 增长率为 55%。从结构形式看，国内装配式建筑以装配式混凝土结构为主。2019 年，新开工 装配式混凝土结构建筑 2.7 亿 m²，占新开工装配式建筑的比例为 65.4%。 三是投资建厂蜂拥而起。据 CCPA 预制混凝土构件分会不完全统计，2019 年，全国设计 规模在 3 万立方米以上的预制工厂已超 1,000 家，区域布局从东部经济发达地区大中城市开 始向中西部大城市迅速拓展。野蛮式的生长也带来了产品同质化严重，质量管理水平不高， 经营效率低下，技术创新和新产品开发能力缺乏等问题。 （3）现代农业行业 一是各级政策利好。2019 年中央一号文，出台多项利好公司发展的政策，其中完善推进 农业由增产导向转向提质导向；全国新增高标准农田 8,000 万亩，大力发展紧缺和绿色优质 农产品生产； 建立“农户+合作社”、“农户+公司”利益联结机制等利好政策为公司大力发展 “虾稻共作、稻渔综合种养”指明了发展方向，同时，湖北省自 2018 年以来，一年多的时间 里，连出“双水双绿发展体系”、“虾稻共作、稻渔种养”模式三年行动方案，再到省农业农 村厅发布“虾稻共作稻渔种养”产业规划，将“虾稻共作”作为我省江汉平原地区的农业优 势主导产业打造。这都从政策层面保证了公司“虾稻共作 稻渔综合种养”事业的长远发展。 二是小龙虾市场挑战加大。2019 年受小龙虾养殖面积的快速扩大的影响，2019 年小龙虾 产量也大幅提升，总体产量提升约 20-30%，但消费却呈疲软之势，这导致鲜活小龙虾市场价 格持续下滑。成品虾，受鲜虾价格下跌影响，加工厂大势收储，加工量大增，导致市场饱和， 成品虾下半年价格大幅下滑。整体而言，除了餐饮终端，小龙虾全行业面临加大的挑战和转 型。 三是粮食市场消费平稳，高端米需求增加。2019 年全国大米的流通量约为 5,000 万吨左 右，其中城镇居民大米家庭消费量约为 2,513 万吨。在经济较发达的大中城市，目前部分居 民的饮食结构发生了变化，辅食增加、主食减少，但与此同时中国城镇人口数量在近一年以 平均每年 3.8%的数量增长，使得中国城镇居民每年大米的消费量保持基本不变。整体而言， 大米行业国内消费趋于平稳。前瞻产业研究院数据显示，2013 年，我国中高端大米市场规模 约为 122.5 亿元，2015 达到 173 亿元，2019 年我国中高端大米市场规模已超过 300 亿元。相 关数据显示，2019 年上半年天猫超市 3-5 元一斤的中档米销售额增速达到近 70%，远高于 3 元以下一斤的大米，而 10 元以上一斤的高端米销售额增速也达到近 30%。随着人们食品安全 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 16 意识的不断提高，消费升级不断加快，选择高品质、绿色优质和营养健康大米的消费者越来 越多，高端优质大米需求不断增加。 2、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析 （1）房屋智造一体化业务 根据公司五年发展战略规划（2018-2022）和全国业务布局，公司业务分布于武汉、合肥、 苏州、南京、西安、重庆、成都、广深、长沙、北京、天津、济南、青岛、郑州、沈阳等城 市及其辐射区域。华中地区是公司核心重点区域，业务主要围绕武汉开展。公司以多盘联动 实现品牌聚集效应，目前在武汉拥有“名流•人和天地”、“名流公馆”、“名流印象”、“名流世 家”、“美好名流汇”、“香域花境”、“长江首玺”等多个已开发或在建项目。2019 年武汉楼市 依旧火热，成交量稳定，住宅供应 2,510 万㎡，与去年基本持平，成交 2,086 万㎡，全国排名 第二，成交金额 3,142 亿元，位居全国第四。全市（含远郊区）住宅均价 15,062 元/㎡（含装 修均价），涨幅 2.9%，相对平稳。土地市场热度仍然较高，全年累计成交土地规模 2,772 万㎡， 同比增长 12 个百分点左右。 公司在华中地区已投产武汉江夏、湖北荆洲两个 PC 工厂，并积极推动区域内各地装配 式建筑地方标准的制定，深入开展装配式建筑技术研发，湖北省已发布了由公司参与编制的 《装配整体式叠合剪力墙结构技术规程》（DB42/T 1483-2018）。根据湖北省住建厅的统计， 2019 年度湖北省装配式建筑市场规模呈几何级增长，年度新建面积突破 600 万平方米，超额 完成新建面积 350 万平方米的年度目标任务；累计完工及在建装配式建筑面积达 1,218 万平 方米。2020 年，湖北省提出全省建筑业总产值力争继续保持全国前列、中部第一，全省新开 工装配式建筑面积 900 万平方米的目标。 公司在华东地区的房地产业务主要开展在合肥、芜湖、嘉兴、江阴、临安，其中合肥市 场表现最好，2019 年合肥楼市平稳健康，成交量稳定，住宅新增供应 695.56 万方，同比下跌 6%，成交 639.63 万方，同比下跌 10.97%，成交金额 1,057 亿元。九区住宅备案均价 16,561 元/㎡（含装修均价），涨幅 1.87%，相对平稳。土地市场热度仍然较高，全年累计成交土地规 模 13,550.2 亩，涉宅地块成交规模 11,327.7 亩，总成交金额约 830 亿。 在华东地区，公司已投产合肥肥东 PC 工厂，正在建设江苏仪征 PC 工厂。2019 年装配 式建筑在东部发达地区继续引领全国的发展，同时，其他一些省市也逐渐呈规模化发展局面。 上海市 2019 年新开工装配式建筑面积 3,444 万 m2，占新建建筑的比例达 86.4%；江苏等地装 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 17 配式建筑在新建建筑中占比均超过 20%。南京、合肥对装配式建筑的政策支持力度较大，南 京在容积率奖励方面已超出全国平均水平，建筑面积的 4%不计入容积率；合肥首次将装配式 叠合剪力墙结构体系纳入应用试点，对于公司在合肥市场业务开展具有良好促进作用。 公司在华西地区的房地产业务主要开展在重庆、西安、成都，2019 年重庆主城区商品房 市场均价平稳上涨，但整体表现趋冷，全年商品房供应 3,195 万㎡，成交 2,896 万㎡，成交均 价 11,464 元/㎡。土地市场全年供销回落，供应 2,535 万㎡，成交 2,401 万㎡，成交均价 12,213 元/㎡。2019 年西安楼市火热，成交量稳定，住宅供应 2,486.8 万方，与去年基本持平，成交 1,638.17 万方，成交金额 2,423.06 亿元。全市（含远郊区）住宅均价 14,791 元/㎡（含装修均 价），涨幅 19%，相对平稳。 在华西地区，公司已投产重庆江津 PC 工厂，正在建设成都金堂 PC 工厂。根据 2019 年 四川省装配式混凝土建筑产业发展报告，2017 年-2019 年四川省新开工装配式建筑面积分别 为 810 万平方米、3010 万平方米、4100 万平方米，装配式建筑应用面积快速增加；2019 年 四川省全省新开工装配式建筑面积中装配式混凝土建筑为 3600 万平方米。2017 年-2019 年成 都市装配式建筑的新开工面积分别为 700 万平方米、2370 万平方米、3360 平方米，占成都市 新开工建筑的面积比分别为 10%、30%、56%。 在华南地区，公司已投产湖南长沙汨罗 PC 工厂，正在建设广东佛山大塘 PC 工厂。根据 湖南省住建厅发布的通报，截止 2019 年年底，湖南全省各市州中心城市累计实施装配式建筑 总建筑面积 5,604 万㎡，其中：2019 年完成 1,856 万㎡，装配式建筑占新建建筑面积比例达 到 26%，基本完成年度目标任务(全省各市州中心城市为 22%，其中：长、株、潭中心城市为 35%)。 在华北地区，公司已投产青岛即墨、河南新乡 PC 工厂，唐山玉田、天津静海、济南临 邑 PC 工厂正在建设当中。2019 年北京市新开工装配式建筑面积 1,413 万 m2，占比为 26.9%； 根据河北省住建厅发布的通报，2019 年，河北省城镇新开工装配式建筑 842 万平方米，累计 开工装配式建筑 2,253 万平方米。唐山市、秦皇岛市、石家庄市、邯郸市、沧州市新开工装 配式建筑占新开工建筑面积比例居全省前五位。 （2）现代农业业务 现代农业业务目前有 18 个生产基地，其中湖北洪湖下设 13 个生产基地，湖北监利下设 5 个生产基地。 伴随我国经济社会的全面发展，居民消费水平大幅跃升，消费高端化、绿色化、品牌化 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 18 的趋势明显。美好美虾稻米在湖北洪湖、监利两地以“虾稻共作”模式种植，坚持环境保护 与生态优先原则，弃化肥、远农药，绿色环保。2019 年公司主要种植美香占 2 号、鄂香二号 等优质水稻品种，其中，美香占 2 号水稻种植面积增速快，品质、产量逐步提高，其加工的 大米市场消费潜力大。鄂香二号在潜江市政府、中香农科和潜江虾香稻厂家的共同推动下， 种植面积、产量、品牌价值，在虾稻品类中名列前茅。我国中高端大米的销售市场主要在华 东地区，占比约 1/3；其次是华北、华南和华中地区。公司美好美虾稻米的目标销售市场在长 江以南区域，省会城市为主，目标市场消费升级速度领先中西部地区，对食品品质要求高， 在消费升级背景下，高品质大米需求快速增加。 公司小龙虾的主要目标市场在华东及华南区，其中华东区的杭州、上海、南京是重点销 售市场，其次是华南区域的深圳、广州市场。美团网数据显示，广州、北京、上海、深圳、 成都是通过美团网外卖消费最大的 5 个城市，《2019 年中国小龙虾市场大数据分析报告》则 显示，上海小龙虾门店占全国的 13.2%，广东占比 7.9%，江苏占比 6%。公司目标市场的市 场需求量大，尤其是餐饮端的销售行情向好。与此同时，旺盛的市场需求吸引众多上下游企 业、竞争者进入市场，虾苗价格持续走高给小龙虾养殖带来较高成本压力，竞争者进入导致 鲜活虾价格较 2018 年下滑明显，小龙虾养殖面临较大成本压力和销售压力。 3、报告期管理层的经营与管理对策 报告期内，公司坚持以美好价值观为引领，以战略落地为目标，以“把握机遇、防范风 险、强化执行、狠抓管控”为经营方针，通过“摸家底、查问题、对标杆、找差距、定措施”， 落实“多、快、美、好、省”，努力实现“社会、用户、伙伴、同事、家人”五大群体满意。 房屋智造一体化业务方面，报告期内公司房产业务销售签约额 67.38 亿元，销售面积 58.15 万㎡。在推进业绩达成的同时，房产业务通过设计标准化、产品配置标准化、标准构件做法 等专项工作提升产品竞争力；装配式建筑业务 2019 年签约订单额 38.97 亿元（主要为 EPC 工 程项目）。从装配式建筑签约对象分类，外部项目签约 28.75 亿元，占比 73.78%，内部项目 10.22 亿元，占比 26.22%。从签约区域来看，华中地区（武汉，荆州）签约占比 35.48%，华 东地区（合肥、南京、苏州）签约占比 22.36%，华北地区（北京、天津、郑州、山东）签约 占比 25.23%，华西地区（重庆、成都、西安）签约占比 6.33%，华南地区（长沙、广深）签 约占比 10.6%。 产业兴镇业务主要围绕湖北洪湖新滩美好未来新城（一期）PPP 项目（以下简称“洪湖 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 19 新滩项目”）和武汉蔡甸索河未来田园小镇项目展开。洪湖新滩项目 2019 年实现投资 7.5 亿 元，累计投资 10 亿元。公司于 2019 年 9 月 29 日与武汉市索河政府签订了《索河未来田园小 镇投资协议》，索河未来田园小镇项目位于武汉市蔡甸区嵩阳大道示范带，规划范围 12.89km2， 打造以农文旅为核心的三产融合集群。 现代农业业务方面，截止2019年末，现代农业累计土地流转8.5万亩，改造虾稻田达8万 亩，实现小龙虾养殖面积3.5万亩，水稻种植面积3.4万亩。（部分流转土地以“双水双绿”模 式开展种养殖） 根据中国指数研究院最近发布的调研结果显示，美好置业最新品牌估值为 48 亿元，与 2018 年初的 29 亿元相比，增长了 66%。截至目前，公司已经先后九次获评中国房地产百强。 连续五次入选中国中部房地产公司品牌价值 TOP10。连续三次获评中国特色地产运营优秀企 业——绿色科技地产。2019 年以来，公司累计获得了 30 余个全国奖项，涵盖资本市场、房 地产开发、房屋建筑及企业社会责任等多个方面。品牌实力方面，首次获评“中国地产上市 公司品牌价值 TOP100”、“中国典型房企品牌 TOP100”、“2019 中国特色小镇运营商品牌指数 TOP50”，连续入选“中国中部房地产公司品牌价值 TOP10”等等，体现了各研究机构对公司 各方面的认可。 2019 年公司股票被纳入富时罗素和标普道琼斯指数成分股，表明公司的业务转型、独特 的房屋智造业务模式，以及领先的装配式建筑技术所具备的巨大发展前景和市场潜力，受到 国际投资者的关注。 4、公司房地产储备情况 （1）新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在 位置 土地规 划用途 土地面积 （万 m 2） 计容建筑面 积（万 m 2） 土地取得 方式 权益比例 土地总价款 （万元） 权益对价 （万元） 洪湖新滩项目 湖北 武汉 城镇住 宅用地 29.77 32.74 招拍挂 100% 31,000 31,000 临安区天目医药港 （锦南新城区块） 浙江 杭州 商用住 宅 3.8 11.37 招拍挂 33% 82,344 27,173 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 20 （2）累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积 （万 m 2） 计容面积 （万 m 2） 剩余可开发计容面积 （万 m 2） 洪湖新滩项目（武汉） 23.44 29.9 29.9 临安区天目医药港（锦南 新城区块）（杭州） 3.8 11.37 11.37 武汉新湖项目 3.8 14.37 14.37 合肥紫蓬山项目 35.8 40.87 40.87 罗浮山项目（深圳） 18.47 16.4 12.3 六里桥项目（北京） 1.5 6 6 总计 86.81 118.91 114.81 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 21 5、报告期主要项目开发情况 城市/ 区域 项目名称 所在位置 项目业 态 权益比例 开工时间 开发进度 土地面积 （万㎡） 规划计容建 筑面积 （万㎡） 本期竣工 建筑面积 （万㎡） 累计竣工 建筑面积 （万㎡） 预计总投资 金额 （万元） 累计投资 总金额 （万元） 广东 中山美好 公馆 中山市三乡镇雍陌 村 洋房 叠墅 100% 2018.07 在建 4.12 5.97 0 0 83,700 34,943 重庆 名流印象 北碚区蔡家岗镇 住宅、商 业 100% 2014.05 在建 17 37 14.15 45.34 270,000 212,285 安徽 紫蓬山壹 号（A地块） 肥西县紫蓬山 低密住 宅 100% 2018.12 在建 9.94 10.65 10.2 35.13 108,300 112,825 美好锦城 项目 芜湖县城南板块 住宅社 区商业 100% 2017.10 在建 5.41 10.83 0 0 70,000 33,939 美好首玺 项目 芜湖市城南大学城 住宅社 区商业 100% 2018.09 在建 10.86 23.89 0 0 290,000 157,126 湖北 武汉“美好 名流汇” 武汉市硚口区解放 大道 48-8 号 住宅、商 业、车位 100% 2015.06 在建 6.47 27.65 0 0 278,700 219,800 武汉“香域 花境” 武汉市硚口区古田 二路与城华路交叉 口东南 50 米 住宅、商 业、车位 100% 2016.12 在建 7.48 34.4 11.85 11.85 323,100 192,745 武汉“长江 首玺” 武汉市洪山区丽水 路 住宅、商 业、车位 100% 2017.03 在建 16.2 56.34 0 0 648,800 253,400 洪湖新滩 “长江院 子” 荆州市洪湖市武汉 经济技术开发区新 滩合作区 103 省道 住宅、车 位 100% 2019.04 在建 12.5 14.99 0 5.97 73,100 18,900 陕西 西安美好 时光 西安市曲江新区五 典坡路 1515 号 商业+住 宅 100% 2016.07 在建 11.03 30.77 12.00 12.00 289,900 213,596 浙江 嘉兴秋月 朗庭 浙江嘉兴 住宅 100% 2018.10 在建 1.83 5.17 0 0 40,829 28,605 临安美晟 府 杭州临安 住宅/底 商 100% 2018.10 在建 2.38 7.74 0 0 90,679 66,476 江阴美宸 雅苑 无锡江阴 住宅/别 墅 99% 2019.06 在建 1.56 2.48 0 0 27,289 12,666 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 22 6、报告期主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面 积 可售面积 （㎡） 累计预售 （销售）面 积（㎡） 本期预售 （销售）面 积（㎡） 本期预售 （销售）金 额（万元） 累计结算面 积（㎡） 本期结算面 积（㎡） 本期结算金 额（万元） 武汉公司 武汉美好 名流人和 天地 武汉市黄陂区盘 龙城巨龙大道 88 号 住宅、商业、 车位 100% 1,081,013 1,063,172 1,043,430 12,439 3,263 1,041,470 6,590 1,935 武汉美好 名流世家 武汉市江岸区兴 业路 193 号 住宅、商业、 车位 100% 58,096 57,450 54,655 1,152 372 56,298 1,152 368 武汉美好 名流汇 武汉市硚口区解 放大道 48-8 号 住宅、商业、 车位 100% 276,500 214,500 158,100 100,034 165,106 63,760 601 655 武汉美好 香域花境 武汉市硚口区古 田二路与城华路 交叉口东南 住宅、商业、 车位 100% 344,000 338,616 211,818 96,594 120,402 116,216 116,216 133,896 武汉美好 长江首玺 武汉市洪山区丽 水路 住宅、商业、 车位 100% 563,400 556,258 260,244 4,000 5,772 0 0 0 武汉美好 新滩未来 新城 荆州市洪湖市武 汉经济技术开发 区洪湖新滩合作 区 103 省道 住宅、商业、 车位 100% 248,000 246,467 425 425 373 0 0 0 天津公司 沈阳美好 名流公馆 辽宁省沈阳市浑 南区金阳大街 2 号 住宅、商业、 车位 100% 140,463 132,720 132,720 310 53 132,720 310 53 沈阳美好 名流印象/ 奉玺台 辽宁省沈阳市浑 南区奥体中心正 南 300 米 住宅、商业、 车位 100% 745,491 745,491 744,756 13,732 6,239 743,824 8,090 14,246 重庆公司 重庆美好 名流印象 重庆市北碚区两 江新区轻轨 6 号 线蔡家站 住宅、商业、 车位 100% 368,481 461,639 391,618 19,851 9,995 374,691 119,103 86,423 重庆美好 名流公馆 重庆市渝中区嘉 陵江滨江路 住宅、商业、 车位 100% 96,244 115,084 104,719 4,789 2,935 103,231 2,945 1,782 西安公司 西安美好 时光 陕西省西安市雁 塔区裴雁路与雁 住宅、商业、 车位 100% 417,794 406,362 306,665 127,223 143,763 145,148 79,093 64,517 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 23 7、报告期主要项目出租情况 引公路交叉口东 北 150 米 合肥公司 合肥美好 紫蓬山壹 号 安徽省合肥市肥 西县紫蓬湾球场 旁 住宅、商业、 车位 100% 107,504 111,735 86,607 86,607 105,275 0 0 0 南京公司 芜湖美好 名流印象 安徽省芜湖市镜 湖区长江中路 住宅、商业、 车位 100% 490,000 435,110 258,210 512 465 257,107 572 503 芜湖美好 锦城 安徽省芜湖市芜 湖县罗福湖路 住宅、商业、 车位 100% 108,434 105,716 74,685 34,865 20,379 0 0 0 芜湖美好 首玺 安徽省芜湖市弋 江区安徽机电职 业技术学院东门 对面 住宅、商业、 车位 100% 238,977 286,553 32,141 32,141 40,892 0 0 0 广深公司 东莞美好 名流印象 广东省东莞市龙 平南路 9 号 住宅、商业、 车位 100% 377,170 394,975 383,036 4,527 3,335 382,988 4,527 5,168 中山美好 公馆 广东省中山市温 泉路中山温泉宾 馆旁 住宅、商业、 车位 100% 16,019 5,240 1,054 1,054 1,241 0 0 0 苏州公司 临安美晟 府项目 浙江省杭州市临 安区吴越街 60 号 住宅、商业、 车位 100% 52,437 68,791 7,664 7,664 12,775 0 0 0 江阴美宸 雅苑项目 江苏省无锡市江 阴市云新东路华 诚悦府旁 住宅、商业、 车位 100% 24,868 30,040 15,246 15,246 14,039 0 0 0 嘉兴秋月 朗庭项目 浙江省嘉兴市秀 洲区闻川路 301 号 住宅、商业、 车位 100% 36,613 47,213 10,392 10,392 10,385 0 0 0 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 累计已出租面积（㎡） 平均出租率 东莞名流印象 东莞 社区商业 100% 1,914.53 1,914.53 100.00% 惠州名流印象 惠州 商业 100% 2,331.05 2,331.05 100.00% 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 24 8、报告期土地一级开发情况 报告期内，公司没有土地一级开发收入情况。 9、报告期公司融资情况 融资途径 期末融资余额（万元） 融资成本区间/ 平均融资成本 期限结构（万元） 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 329,825 5.39%-7.5% 5,000 90,000 - 234,825 票据 19,409 0.05%-10% 19,409 - - - 债券 100,000 7.2% - - 100,000 - 非银行类贷款 285,223 10.5%-13.5% 12,690 272,533 信托融资 34,060 13.3% 34,060 - - - 基金融资 - - - - - - 其他 2,250 13% 2,250 - - - 合计 770,766 73,409 362,533 100,000 234,825 名流印象 沈阳 商业 100% 2,033.71 2,033.71 100.00% 名流嘉园 沈阳 商业 100% 3,659.00 3,659.00 100.00% 名流公馆 重庆 写字楼 100% 803.55 803.55 100.00% 芜湖名流印象 芜湖 商业 100% 101,822.60 85,888.94 84.35% 名流人和天地 武汉 商业 100% 17,362.05 16,118.77 92.84% 美好名流汇 武汉 商业 100% 11,351.90 10,508.00 92.57% 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 25 10、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况 报告期内公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保，截至报告期末尚存在担保责任 的担保余额 427,735 万元。报告期内无已承担担保责任且涉及金额占上市公司最近一期经审 计净利润 10%以上的情况。 11、董监高与上市公司共同投资情况 公司 2018 年第二次临时股东大会、2017 年年度股东大会分别于 2018 年 3 月 28 日和 5 月 14 日审议通过《项目跟投管理办法》、《城市土地开发项目跟投管理办法》，将项目经营成 果与跟投员工个人收益直接挂钩，实现共创事业、共担风险、共享收益，不设本金保障和收 益保证机制。经公司第八届董事会第十三次会议及第八届监事会第四次会议审议批准，公司 董事及高级管理人员（包括现任及新选举或聘任）根据相关管理办法参与项目跟投的总金额 不超过 3,000 万元（在上述额度内，资金可滚动使用）。 依据上述决议，2018 年度内公司分别对芜湖锦城项目、中山红塘美好公馆项目启动项目 跟投机制，部分董事及高级管理人员做为必须跟投人员在董事会批准的额度范围内参与了上 述项目跟投。截至本报告期末，两个跟投项目均尚未达到收益分配和退出条件，具体如下： （1）出资情况 项目名称 芜湖锦城项目 中山红塘美好公馆项目 实际出资额 合计 （万元） 实际出资额 （万元） 实际出资占 资本金比例 实际出资额 （万元） 实际出资占 资本金比例 1、跟投人员出资情况 563.32 其中：必须跟投人员 147.22 3.51% 358.94 2.97% 506.16 自愿跟投人员 13.43 0.32% 43.73 0.36% 57.16 2、董事、高管跟投情况 192.58 其中：原副董事长、总 裁汤国强 15.92 0.38% 44.26 0.37% 60.18 副总裁尹沧 15.92 0.38% 44.26 0.37% 60.18 副总裁、董事会秘书 冯娴 9.55 0.23% 26.56 0.22% 36.11 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 26 财务负责人刘怡祥 9.55 0.23% 26.56 0.22% 36.11 3、项目运营情况 项目总可售面积10.62万方。于 2018年6月16日首次开盘，后 经过三次加推，共推出住宅 807套94,779.58平方米。截止 12月31日，已完成签约651套 74,684.67平方米，签约总金额 42,794.77万元。 项目一期总建设面积2.24万 方，其中住宅1.53万方，于 2018年7月27日取得《建设工 程规划许可证》，于2018年9 月10日取得《施工许可证》， 目前三栋住宅主体结构已封 顶并完成主体结构验收，于 2019年9月20日取得1栋《商品 房预售许可证》。 4、收益分配情况 无 无 5、退出情况 截止2019年12月31日，必须跟投 人员有4人离职退出。 截止2019年12月31日，必须跟 投人员有3人离职退出。 （2）投资主体类别、金额及占比 投资主体 芜湖锦城项目 中山红塘美好公馆项目 投资金额 （万元） 股权比 例 占资金峰 值比例 投资金额 （万元） 股权比例 占资金峰 值比例 认缴金额 实缴金额 认缴金额 实缴金额 美好置业集团 股份有限公司 3,663.09 3,663.09 87.36% 26.21% 10,762.64 10,762.64 88.93% 26.68% 武汉美众置业 合伙企业（有限 合伙） 278.31 83.45 6.64% 1.99% 786.76 233.47 6.50% 1.95% 芜湖美众置业 合伙企业（有限 合伙） 251.60 77.20 6.00% 1.80% 中山市美远企 业管理服务合 伙企业（有限合 伙） - - - - 552.6 169.20 4.57% 1.37% 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 27 二、主营业务分析 1、概述 2019 年，公司实现营业收入 3,659,484,107.58 元,发生营业成本 2,552,658,397.01 元，期间 费用 993,810,449.13 元，产生经营性现金净流量 374,255,784.97 元，实现归属于公司股东的净 利润 66,886,561.83 元 。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 项目 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 3,659,484,107.58 100% 2,520,434,843.35 100% 45.19% 分行业 房地产 3,072,935,099.71 83.97% 2,407,157,033.17 95.51% 27.66% PPP 项目 142,601,991.87 3.90% 0.00% 现代农业 43,675,874.52 1.19% 5,666,441.60 0.22% 670.78% 设计、施工、混凝土 预制构件及总承包 267,013,607.03 7.30% 0.00 0.00% 其他业务 133,257,534.45 3.64% 107,611,368.58 4.27% 23.77% 分产品 房地产 3,072,935,099.71 83.97% 2,324,103,926.37 92.21% 32.22% 城中村综合改造项 目收益 0.00 0.00% 83,053,106.80 3.30% -100.00% PPP 项目 142,601,991.87 3.90% 0.00% 农业 43,675,874.52 1.19% 5,666,441.60 0.22% 670.78% 设计、施工、混凝土 预制构件及总承包 267,013,607.03 7.30% 0.00 0.00% 其他业务 133,257,534.45 3.64% 107,611,368.58 4.27% 23.77% 分地区 湖北 1,734,614,895.63 47.40% 192,722,259.58 7.65% 840.68% 广东 44,133,572.93 1.21% 116,315,040.83 4.61% -62.06% 陕西 645,174,974.09 17.63% 374,195,821.75 14.85% 72.42% 安徽 20,137,915.43 0.55% 10,836,106.76 0.43% -55.24% 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 28 辽宁 142,463,251.81 3.89% 1,267,058,034.24 50.27% -88.76% 重庆 874,195,710.91 23.89% 451,696,211.61 17.92% 93.54% 山东 65,308,982.97 1.78% 0.00% 四川 197,269.36 0.01% 0.00% （2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 单位：元 项目 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业成本比上 年同期增减 毛利率比上 年同期增减 分行业 房地产 3,072,935,099.71 2,061,878,460.88 32.90% 27.66% 14.76% 7.54% PPP 项目 142,601,991.87 1,806,800.58 98.73% 现代农业 43,675,874.52 137,470,095.14 -214.75% 670.78% 1445.23% -157.75% 设计、施工、 混凝土预制 构件及总承 包 267,013,607.03 269,546,945.26 -0.95% 分产品 房地产 3,072,935,099.71 2,061,878,460.88 32.90% 32.22% 14.92% 10.10% PPP 项目 142,601,991.87 1,806,800.58 98.73% 现代农业 43,675,874.52 137,470,095.14 -214.75% 670.78% 1445.23% -157.75% 设计、施工、 混凝土预制 构件及总承 包 267,013,607.03 269,546,945.26 -0.95% 分地区 湖北 1,734,614,895.63 1,282,345,732.31 26.07% 800.06% 1072.53% -17.18% 广东 44,133,572.93 31,419,491.58 28.81% -62.06% -57.29% -7.94% 陕西 645,174,974.09 454,954,249.52 29.48% 72.42% 15.13% 35.09% 安徽 20,137,915.43 25,499,471.90 -26.62% 85.84% 90.28% -2.95% 辽宁 142,463,251.81 82,331,185.01 42.21% -88.76% -90.64% 11.63% 重庆 874,195,710.91 521,798,644.36 40.31% 93.54% 56.01% 14.36% 山东 65,308,982.97 72,044,009.32 -10.31% 四川 197,269.36 309,517.86 -56.90% 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 29 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2019 年度 2018 年度 同比增减 房地产 销售量 万㎡ 58.15 73.34 -20.71% 生产量 万㎡ 75.78 62.10 22.03% 库存量 万㎡ 48.94 31.31 56.31% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明：2019 年第四季度新增供货 36.48 万方（全 年占比 48%），由于去化周期过短，造成短期库存量增加。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用√不适用 （5）营业成本构成 行业分类： 单位：元 行业分类 项目 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业成 本比重 金额 占营业成 本比重 房地产 房地产 2,061,878,460.88 80.77% 1,796,724,780.77 94.90% 14.76% PPP 项目 PPP 项目 1,806,800.58 0.07% 现代农业 现代农业 137,470,095.14 5.39% 8,896,441.56 0.47% 1,445.23% 设计、施工、 混凝土预制构 件及总承包 设计、施工、 混凝土预制构 件及总承包 269,546,945.26 10.56% 其他业务 其他业务 81,956,095.15 3.21% 87,722,422.07 4.63% -6.57% 产品分类： 单位：元 产品分类 项目 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业成 本比重 金额 占营业成 本比重 房地产 房地产 2,061,878,460.88 80.77% 1,794,178,522.97 94.76% 14.92% 城中村综合改 造项目收益 城中村综合改 造项目收益 2,546,257.80 0.13% -100.00% PPP 项目 PPP 项目 1,806,800.58 0.07% 农业 农业 137,470,095.14 5.39% 8,896,441.56 0.47% 1,445.23% 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 30 设计、施工、 混凝土预制构 件及总承包 设计、施工、 混凝土预制构 件及总承包 269,546,945.26 10.56% 其他业务 其他业务 81,956,095.15 3.21% 87,722,422.07 4.63% -6.57% （6）报告期内合并范围是否发生变动 公司本年度通过协议收购的方式取得东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司 100%股权，将其 纳入合并报表范围，该公司自收购日起至报告期末未产生净利润。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用√不适用 （8）主要项目和主要供应商情况 公司主要项目确认收入情况 前五名项目确认合计营业收入金额（元） 3,018,374,934.97 前五名项目合计营业收入金额占年度营业收入总额比例（%） 82.49 公司前 5 大项目资料 序号 客户名称 营业收入（元） 占年度营业收入总额比例 （%） 1 武汉"香域花境" 1,337,504,861.51 36.55 2 重庆“名流印象” 864,227,539.50 23.62 3 西安“曲江美好时光” 645,174,974.09 17.63 4 沈阳“名流印象” 122,247,444.08 3.34 5 东莞“名流印象” 49,220,115.79 1.35 合计 3,018,374,934.97 82.49 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 1,485,866,968.83 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 34.07 公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%） 1 中国建筑第三工程局有限公司 894,339,201.06 20.51 2 湖北省路桥集团有限公司 241,024,500.00 5.53 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 31 3 中南勘察基础工程有限公司 146,240,459.79 3.35 4 中国建筑第二工程局有限公司 119,226,909.73 2.73 5 武汉景瑞国际贸易有限公司 85,035,898.25 1.95 合计 1,485,866,968.83 34.07 3、费用 单位：元 项目 2019 年 2018 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 260,578,645.54 197,349,807.95 32.04% 主要系项目销售规模增加导致营销费用增 加所致。 管理费用 650,936,192.58 397,003,731.73 63.96% 主要系本年装配业务发展、规模增长导致费 用增加所致。 财务费用 56,378,174.28 68,367,261.75 -17.54% 主要系本期费用化利息支出减少所致。 研发费用 25,917,436.73 6,527,348.59 297.06% 主要系本期装配式建筑研发投入增加所致。 4、研发投入 √适用 □ 不适用 公司研发投入情况 2019 年 2018 年 变动比例 研发人员数量（人） 183 35 422.86% 研发人员数量占比 7.53% 0.94% 6.59% 研发投入金额（元） 25,917,436.73 6,527,348.59 297.06% 研发投入占营业收入比例 0.71% 0.26% 0.45% 研发投入资本化的金额（元） - - - 资本化研发投入占研发投入的 比例 - - - 本年度研发工作主要针对装配式建筑地方标准和企业标准的制定，以及相关科研课题研 究，旨在全面推进各地装配式建筑业务的规范性，打造公司核心竞争优势。截至本报告期末， 在研课题 56 项，申报和已经获得专利 117 项，申报立项编制地方技术标准 11 个。 5、现金流 单位：元 项目 2019 年 2018 年 同比增减 经营活动现金流入小计 7,430,618,689.50 8,992,542,312.18 -17.37% 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 32 经营活动现金流出小计 7,056,362,904.53 8,282,418,960.69 -14.80% 经营活动产生的现金流量净额 374,255,784.97 710,123,351.49 -47.30% 投资活动现金流入小计 41,673,505.09 2,444,261,036.89 -98.30% 投资活动现金流出小计 1,628,836,015.96 3,472,460,679.65 -53.09% 投资活动产生的现金流量净额 -1,587,162,510.87 -1,028,199,642.76 -54.36% 筹资活动现金流入小计 5,053,247,949.98 4,524,364,215.16 11.69% 筹资活动现金流出小计 3,373,120,877.12 4,240,483,390.72 -20.45% 筹资活动产生的现金流量净额 1,680,127,072.86 283,880,824.44 491.84% 现金及现金等价物净增加额 467,224,881.88 -34,195,466.83 1466.34% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 1、“经营活动产生的现金流量净额”较上年同期下降47.30%，主要系本期房地产业务回 款较上年同期下降所致； 2、“投资活动产生的现金流量净额”较上年同期下降54.36%，主要系上年处置子公司收 到现金1,952,806,384.47元所致； 3、“筹资活动产生的现金流量净额”较上年同期增长 491.84%，主要系本期融资规模增 大所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明： √适用 □ 不适用 报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为 37,425.58 万元，实现的归属于上市公司 股东的净利润为 6,688.66 万元，二者相差较大的原因是：公司主业为房地产开发，开发项目 达到收入确认条件结转利润的时间与项目达到预售条件预收客户房款的时间存在期间错配。 开发项目交付之前预收客户的房款已计入本年度经营活动现金流量项目，但当期并不同比结 转净利润。 三、非主营业务分析 单位：元 项目 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 12,903,251.76 18.16% 主要系在已转让原子公司 中持有资产的收益。 是 公允价值变动 损益 -11,282,469.87 -15.88% 主要系本期确认其他非流 动资产公允价值变动损益 所致。 否 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 33 资产减值 -66,201,332.64 -93.16% 主要系按公司会计政策计 提的存货跌价准备及在建 工程减值。 否 营业外收入 4,883,082.81 6.87% 主要是本期收取罚款、合 约违约金。 否 营业外支出 22,600,179.16 31.80% 主要是本期发生的对外捐 赠、罚款及滞纳金支出。 否 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 项目 2019 年末 2019 年初 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产 比例 金额 占总资产 比例 货币资金 2,536,248,264.59 9.22% 2,205,796,780.34 9.55% -0.33% 无重大变动。 应收账款 27,488,488.40 0.10% 46,371,141.43 0.20% -0.10% 无重大变动。 存货 13,769,804,159.32 50.03% 11,589,335,175.23 50.19% -0.16% 无重大变动。 投资性房地产 695,863,563.55 2.53% 736,171,630.16 3.19% -0.66% 无重大变动。 长期股权投资 44,672,470.92 0.16% 28,072,765.37 0.12% 0.04% 无重大变动。 固定资产 2,253,355,899.93 8.19% 1,207,703,058.32 5.23% 2.96% 无重大变动。 在建工程 1,651,413,561.35 6.00% 1,383,565,188.23 5.99% 0.01% 无重大变动。 2、以公允价值计量的资产和负债 □ 适用√不适用 3、截至报告期末的资产权利受限情况 单位：元 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 57,956,033.10 保证金、借款担保、司法冻结 存货 3,777,188,060.66 借款担保 投资性房地产 450,482,223.71 借款担保 固定资产 652,031,425.55 借款担保 在建工程 99,426,916.86 借款担保 无形资产 173,014,587.72 借款担保 长期应收款 445,124,533.38 借款担保 合计 5,655,223,780.98 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 34 五、投资状况 1、总体情况 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 100,000,000.00 472,518,379.70 -78.84% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 2018 年 5 月 2 日本公司之子公司东莞名流置业有限公司通过协议收购的方式取得东莞市 塘厦宝光渡假娱乐有限公司 100%股权，股权对价 100,000,000 元。被合并资产公允价值以经 众联资产评估有限公司按市场法确定的评估结果确定。截至 2019 年 12 月 31 日，公司已完成 股权工商变更登记，并办理交接手续，实际取得该公司控制权，将东莞市塘厦宝光渡假娱乐 有限公司纳入合并报表范围。 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用√不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 公司报告期不存在募集资金使用情况。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 公司报告期未出售重大股权。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 35 七、主要控股参股公司分析 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 陕西名流置业有 限公司 子公司 房地产开发与销售 200,000,000.00 2,105,767,048.97 308,029,701.32 645,174,974.09 161,868,445.82 126,072,368.64 重庆名流置业有 限公司 子公司 房地产开发与销售 200,000,000.00 664,654,214.83 288,789,492.92 864,302,344.89 317,247,719.88 271,651,092.27 武汉市泰宇商贸 有限公司 孙公司 房地产开发与销售 90,000,000.00 3,445,508,475.62 55,246,755.05 6,554,592.38 -57,668,258.37 -48,383,305.53 芜湖美好置业有 限公司 子公司 房地产开发与销售 41,930,000.00 711,822,950.54 16,360,745.20 - -17,965,811.37 -13,534,349.06 芜湖美创置业有 限公司 孙公司 房地产开发与销售 100,000,000.00 2,064,194,128.23 74,845,112.71 - -19,897,192.38 -23,768,198.80 武汉名流地产有 限公司 子公司 房地产开发与销售 10,000,000.00 374,124,082.51 139,589,926.33 29,410,205.91 -15,183,069.96 -15,588,764.04 武汉南部新城投 资有限公司 子公司 房地产开发与销售 200,000,000.00 7,328,691,642.19 828,414,097.75 21,756,685.07 -26,484,218.81 -9,847,180.48 美好置业武汉江 南有限公司 子公司 房地产开发与销售 20,000,000.00 919,305,955.19 657,703,590.80 217,480,417.57 203,777,526.89 151,990,593.30 名流置业武汉江 北有限公司 子公司 房地产开发与销售 500,000,000.00 1,821,126,564.41 1,448,183,029.46 35,463,416.51 24,203,410.27 18,837,487.03 武汉美好锦程置 业有限公司 孙公司 房地产开发与销售 50,000,000.00 2,593,292,476.20 180,085,404.83 1,337,504,861.51 294,877,569.53 220,976,830.24 沈阳印象名流置 业有限公司 子公司 房地产开发与销售 226,288,600.00 555,877,258.63 319,156,997.19 142,429,918.46 20,601,224.81 10,764,911.41 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 36 东莞名流置业有 限公司 子公司 房地产开发与销售 310,000,000.00 865,147,238.84 405,949,990.63 49,220,115.79 -9,090,721.97 -8,403,708.53 博罗名流实业有 限公司 子公司 房地产开发与销售 310,000,000.00 1,039,398,093.08 249,688,700.80 1,904.76 -6,719,952.62 -6,719,952.62 杭州美生置业有 限公司 子公司 房地产开发与销售 50,000,000.00 718,411,777.69 27,179,223.67 - -20,677,363.16 -20,428,763.13 嘉兴伟涛置业有 限公司 子公司 房地产开发与销售 80,000,000.00 275,171,134.99 64,998,850.44 - -13,404,254.49 -13,644,889.92 中山市雍陌房地 产开发有限公司 孙公司 房地产开发与销售 270,098,600.00 340,467,869.75 243,260,663.86 - -27,370,182.25 -27,320,605.25 武汉东部新城投 资开发有限公司 子公司 房地产开发与销售 100,000,000.00 113,087,003.87 98,548,151.45 - 36,368,903.24 36,189,519.34 武汉美好新城建 设发展有限公司 子公司 建筑施工 200,000,000.00 1,459,516,862.05 285,726,308.31 142,601,991.87 128,402,628.89 96,872,051.23 湖北美愿置业有 限公司 子公司 房地产开发与销售 40,000,000.00 189,790,151.19 30,359,517.37 - -9,610,483.34 -9,640,482.63 湖北美亿农业发 展有限公司 子公司 农业养殖与销售 100,000,000.00 352,786,533.70 -64,943,533.22 45,029,440.39 -154,077,908.30 -153,219,424.98 美亿（监利）农业 发展有限公司 孙公司 农业养殖与销售 300,000,000.00 96,800,648.71 74,463,525.78 6,361,439.81 -24,983,434.57 -24,701,846.09 美亿（洪湖）农业 发展有限公司 孙公司 农业养殖与销售 300,000,000.00 297,083,522.90 -23,260,594.92 41,579,583.70 -122,611,882.68 -122,044,759.88 美好建筑装配科 技有限公司 子公司 建筑施工 800,000,000.00 6,035,259,928.36 221,727,664.67 714,338,711.39 -592,233,597.72 -598,142,188.75 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 37 报告期内取得和处置子公司的情况 公司名称 报告期内取得和处置子公 司方式 对整体生产经营和业绩的影响 湖北美愿置业有限公司 新设 自设立日起至报告期末产生净利润-964.05 万元 湖北美阖置业有限公司 新设 自设立日起至报告期末产生净利润-0.21 万元 湖北美盈置业有限公司 新设 自设立日起至报告期末产生净利润-0.09 万元 江阴美生置业有限公司 新设 自设立日起至报告期末产生净利润-27.24 万元 湖北美兴产业发展有限公司 新设 自设立日起至报告期末产生净利润-0.01 万元 洪湖市美合置业发展有限公司 新设 自设立日起至报告期末产生净利润-0.10 万元 洪湖市美境置业发展有限公司 新设 自设立日起至报告期末产生净利润-0.05 万元 洪湖市美胜置业发展有限公司 新设 自设立日起至报告期末产生净利润-0.06 万元 武汉美阳产业发展有限公司 新设 自设立日起至报告期末未产生净利润 武汉临空美鑫置业有限公司 新设 自设立日起至报告期末未产生净利润 合肥美好置业有限责任公司 新设 自设立日起至报告期末未产生净利润 石家庄美好首玺房地产开发有限公司 新设 自设立日起至报告期末未产生净利润 石家庄美好天蓝圣坤房地产开发有限公司 新设 自设立日起至报告期末产生净利润-45.37 万元 东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司 收购 自收购日起至报告期末未产生净利润 西安远尚美好置业有限公司 转让 期初至转让日产生净利润 1.29 万元 西安美博置业有限公司 注销 期初至注销日未产生利润 荆州美誉置业有限责任公司 注销 期初至注销日共产生净利润 4.74 元 沈阳美诺建筑产业开发有限公司 注销 期初至注销日未产生利润 清远市美好绿色装配智造科技有限公司 注销 期初至注销日未产生利润 武汉美好中保实业投资有限公司 注销 期初至注销日未产生利润 湖北美好装配科技有限公司 注销 期初至注销日共产生净利润 5.00 万元 南京美好装配建筑材料有限公司 注销 期初至注销日未产生利润 涿州美涿首玺房地产开发有限公司 注销 期初至注销日未产生利润 八、公司控制的结构化主体情况 □ 适用√不适用 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 38 九、公司未来发展的展望 1.2019 年度经营计划完成情况回顾 业务板块 2019 年度经营指标 计划 实际完成 实际完成率 装配建筑 业务 服务满意度（分） 90 85.3 95% 履约满意度（分） 90 76.8 85% 产品质量满意度（分） 88 84.22 96% 合作方满意度（分） 92 73.3 80% 生产基地建设 新增 13 个工厂 5 38% 新签合同额（亿元） 126 38.97 31% 新签合同面积（万㎡） 530 254.59 48% 产值（亿元） 24.97 7.8 31% 房产开发 业务 产品满意度（分） 75 75 完成 服务满意度（分） 80 80 完成 土地储备面积（万㎡） 56 36.49 65% 施工面积（万㎡） 176 203.46 完成 复工面积（万㎡） 113 170.52 完成 开工面积（万㎡） 64 32.94 51% 竣工交付面积（万㎡） 25 29.41 完成 销售面积（万㎡） 77 58.15 76% 年度签约额（亿元） 95 67.38 71% 产业新镇 业务 获批建设用地面积（亩） 1,000 1024 完成 新区域拓展项目（个） 1 1 完成 现代农业 业务 土地流转面积（万亩） 10 8.5 85% 绿色种养面积（万亩） 10 6 55% 根据市场环境变化，公司主动做出战略调整：将公司装配式建筑、房产开发、城市土地 开发、产业兴镇合并为“美好房屋智造集团”，聚焦房屋智造为主、现代农业为辅的产业格局， 同时放缓了装配式 PC 工厂和农业生产基地布局，集中资源聚焦重点区域和目标市场；笃定 房屋智造一体化的发展思路，限制各地城市公司承接附加值较低的供板、装配式单项分包业 务，集中精力突破一体化的发展方向和发展策略。 报告期内，房产业务年度签约额、装配建筑业务新签合同额、产值等多项重点计划指标 未达预期，除因市场环境变化及公司战略调整等原因外，也表明公司在计划执行等方面存在 不足，相关工作需要进一步提升。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 39 2.2020 年度经营计划 根据公司发展战略并结合公司 2019 年度的经营情况，公司制定了 2020 年度经营计划， 具体如下： 业务板块 2020 年度经营指标 计划 房屋智造业务 总体满意度（分） 80 房产签约额（亿元） 75 EPC 订单额（亿元） 76 产值（亿元） 20 新增土储（万方） 70 现代农业业务 用户满意度（分） 90 销售回款额（亿元） 0.7 上述经营计划并不代表公司对 2020 年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经 营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性。该经营计划并不构成公司对投资者的 业绩承诺，提请投资者对此保持足够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的 差异。 3.2020 年度经营工作重点 公司全体员工坚持美好信念、坚定战略信心，敬畏目标、拼搏前行，扎实推进公司战略 升级，切实履行企业社会责任，主要做好以下几个方面工作： （1）业务层面 房地产智能智造业务，在房地产开发业务、装配式建筑业务及产业兴镇一体化整合后， 将以“稳经营、强管理、夯基础、建优势”为总体思路推进 2020 年经营管理工作。具体而言， 着重做好以下几点工作：（1）在稳经营上，加速周转、盘活存量、扩大增量，稳步推进房地 产开发业务和装配式建筑业务；尤其是加快叠合剪力墙技术体系推广和应用；（2）在强管理 上，完善一体化业务流程和审批流程，建设流程型组织，健全一体化业务模式下的各项制度 标准体系和激励奖惩机制；加强执行文化建设。（3）在夯基础上，打造设计前置、技术引领 的一体化服务能力，建立并迭代标准化产品模型，推动产品设计标准化、项目施工标准化。 （4）在建优势上，继续强化先进的技术体系、智能工厂和一体化的房屋建造模式，推动形成 整体解决方案的体系优势，确保公司在装配式建筑行业技术、模式和体系等方面的持续领先。 现代农业业务， 2020年主要落实以下几项工作：第一，多措并举实现增产增效。以技术 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 40 引领生产，通过技术体系建设、技术服务，提高水稻、小龙虾的单亩产量，并在科学规划大 规模种植优质稻品种、小龙虾养殖工作的前提下，同步进行多品种套养的新型养殖模式，推 进增产增效。第二，加强精细化生产管理，实现降本增效。2020年将通过推进土地分类管理、 优化流程体系、加强基地人员人效管理，优化供应链管理体系等举措严控一线生产成本。第 三，建立健全市场营销网络体系，开拓优质渠道资源。通过建立适应市场化发展的营销团队、 优化种养到销售的一体化流程、锁定销售受众群体及产品定位、深耕重点市场及大订单客户、 积极打造美好农业品牌来实现公司产品价值最大化。 （2）管理层面 坚持文化引领：积极践行“爱心、奉献、互助、共享”的核心价值观，将开展一系列专 项经营活动、工会活动促进文化落地。在企业文化与价值观引领下，公司将一如既往重视满 意度建设，以总部为引领、职能线与业务线全员参与，推动用户满意度提升。 以管理变革推动绩效提升：（1）通过精简机构，减少多部门沟通造成的组织内耗、提升 组织协同力；通过总部人员下沉城市公司等实现人员结构优化，做实一线城市公司，提升用 户需求响应效率。（2）梳理权责界面，通过建立负面清单与卡位指标相结合的管理机制，在 有效管理风险的同时实现权力下放。（3）借助先进的管理工具和跨界的思维方式，塑造组织、 个人高目标结果导向和无障碍的过程沟通，上下同欲、力出一孔地推进房屋智造业务。 以成就共享激励员工追求：（1）以高标准、重执行、勇创新作为团队和个人要求，进行 人才培养、促进人才发展。（2）将房屋智造业务模式进一步固化，持续提升新业务的行业竞 争力和市场影响力，打造事业平台，吸引外部优秀人才。（3）制定“成就共享计划”，高目标 与高关怀、高激励的待遇机制，使员工收入与公司绩效成长直接相关，员工进步与组织成长 密切同步，让每个奋斗者真正感受到公司发展的激励驱动和优于行业成长的职业价值提升。 着力打造更为开放、更具活力的组织氛围：通过组织高管研讨、学习，激发管理团队内 驱力，在组织中形成积极影响力，实现人均效能提升，让员工在公司平台上实现个人成就的 同时，实现公司发展壮大，为股东、用户创造价值。 十、公司 2020 年面临的风险和应对措施 1.环境风险 2020 年初发生的新冠肺炎疫情，对国内外社会、经济等诸多领域产生深刻影响，房地产 市场、建筑市场所受冲击尤为明显。在国内，湖北省尤其是武汉地区疫情严重，由于公司总 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 41 部位于武汉、诸多项目位于湖北省，2020 年上半年行业销售压力明显增加，中长期表现还需 视疫情持续时间而定，尚存不确定性。 应对策略：为了更好应对宏观环境和行业环境变化带来的困难挑战以及潜在的机遇，公 司深入研究宏观经济走势，拟定相关经营策略与具体措施。 一是回归基本面，做好基本盘，管好资金链。系统盘点存量资产，针对性制定去化方案， 快速回笼现金流，增强抗风险能力。 二是洞察趋势端，精益抓实干，逆势谋发展。基于地方政府疫后保增长、保就业的决心， 探索与地方政府合资合作的业务拓展新路径，建设当地示范项目，拓展政府工程合作。房地 产业务和产业兴镇业务，则进一步贯彻落实“用户满意百分百”的要求，全面提升产品与服 务品质，借助疫情影响下消费者对产品与服务品质要求的升级，提升品牌影响力。 三是优化组织、敏锐应变，剔除冗余、机构精简，重心下沉、聚焦一线。为应对挑战， 迎接机遇，公司围绕“极致的开源节流、极致的精细管理和极致的创业精神”展开了一系列 的组织变革。第一，塑造分工合理、力出一孔、敏锐应变的一体化组织；第二，通过提升绩 效要求和工作标准，强化组织能力，使团队和个人远离舒适区，剔除组织、流程中的冗余结 构和非必要环节，释放更多的组织资源；第三，提高组织和人员的流动性，打破原有职能、 岗位对人员的设限，为每个业务条线、每个任务模块匹配其所需要的能力资源，使总部和城 市公司相互补位、能上能下，让更多的优质人才下沉于一线业务。 在完成事人匹配和重心下沉的同时，有效地提升了组织能效，压缩了管理费用。2020 年 以来，公司总部人员精简比例达 58%，预计总部管理费用同比上年压缩近 42%。 2.新业务风险 在房屋建造领域，因原有现浇和套筒灌浆工艺存在缺陷，用户市场对装配式的产品缺乏 了解，开发商对装配式建筑体系的优势尚处于认知阶段，各地政府支持政策力度差异较大， 当前装配式建筑市场成熟度不高。 应对策略： 基于对装配式建筑行业的深度调研，公司引进国际领先的技术，结合国内规范和前瞻性 领先需求，携手知名科研院所一线专家团队进行了一系列提升性的二次研发，制定了装配式 建筑的中国方案。即叠合剪力墙技术体系、智能工厂和一体化的房屋建造模式的完整解决方 案，做到了技术领先、品质可靠、成本可控。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 42 公司充分发挥体系化优势，通过加强与地方政府合作，收集各地政策和地标文件，实证 性地比较研究，针对性地向政府建言献策，推动地方政策的优化提升。 通过示范项目的落地，展现一体化装配建造模式的优势，（1）落实政策效果；（2）呈现 质量、环保、节能和进度方面的优势，吸引投资商与开发商的共同参与；（3）满足小业主的 居住升级需求，赢得用户青睐。 通过示范项目，还可以向行业监管方有效呈现一体化的建造模式与传统手工生产的差异， 进一步推动各项基于传统模式的原有行业政策的升级，从基于对手工作业的监管向基于工业 化生产方式的监管转型，从而正常、有效地释放装配式建筑行业的生产力。 3.人才风险 一方面，公司转型阶段引入大量人才，新员工占比高，在企业文化适应性、人才价值输 出及时性方面存在挑战。另一方面，房屋智造新业务和“双水双绿”模式下的市场人才相对 稀缺，对复合型人才的管理理念、业务水平要求有所提高，存在人才素质能力与业务发展需 求不匹配的风险。 应对策略： 第一，基于新业务模式，重新梳理任职资格体系，统一用人理念，清晰用人标准，对标 优秀组织，内培外引相结合，打造具有行业竞争力的职业化团队。 第二，通过对新进员工文化、制度、战略及业务的培训，强化企业、公司战略等方面的 培训，提高新人的企业文化及价值观认同度，加速融入组织和团队，并通过高效地业务执行， 促进新老员工的有效互动和良性促进，激发团队“合力与活力”，实现员工成长和绩效提升。 进一步优化试用期考核机制，强化对新员工试用期间的管理沟通、绩效考核与潜力评估， 确保有能力、高潜质员工可以留任，不胜任、低能效员工进行及时优化。 第三，建立能力素质模型，有针对性地优化、完善人才培养和使用体系。提高员工综合 素质和业务胜任能力，加强干部队伍管理，落实关键岗位人才梯队建设，做好后备人才尤其 是关键岗位的储备。 全面梳理业务流程、改进权责体系、厘清工作界面，提升员工客户导向和服务意识，以 降低沟通成本，强化结果导向，营造简单、透明、高效的组织氛围，进而有效提升员工积极 性和成就感。 第四，将房屋智造和现代农业的业务模式进一步固化，持续提升新业务的行业竞争力和 市场影响力，贯彻成就共享计划，落实高目标、高激励、高成长机制，打造事业平台，吸引 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 43 和培育内外部优秀人才，真正实现事业留人、待遇留人与文化留人并重。 4、资金风险 房屋智造作为资金密集型行业，具有资金需求量大、负债率高的特点，今年疫情爆发导 致市场波动，回款周期延长，经营性现金流受到影响。 应对策略： 合理控制投资节奏及规模，加快项目开发进度，加大销售力度，盘活存量资产，加快资 金回笼。 十一、接待调研、沟通、采访等活动情况 1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表 √ 适用 □ 不适用 接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引 2019 年 5 月 28 日 实地调研 机构 详见巨潮资讯网投资者关系信息《美好置 业集团股份有限公司 2019 年 5 月 28 日投资者 关系活动记录表》 接待次数 1 接待机构数量 2 接待个人数量 0 接待其他对象数量 0 是否披露、透露或泄露未公开重大信息 否 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 44 第五节重要事项 一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况 报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况： 公司的现金分红政策符合公司章程的规定及股东大会决议的要求；分红标准和比例明确 和清晰；相关的决策程序和机制完备；独立董事履职尽责并发挥了应有的作用；中小股东有 充分表达意见和诉求的机会，其合法权益得到了充分保护。报告期内，公司现金分红政策未 进行调整或变更。 现金分红政策的专项说明 是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是 分红标准和比例是否明确和清晰： 是 相关的决策程序和机制是否完备： 是 独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是 中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法 权益是否得到了充分保护： 是 现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合 规、透明： 报告期内，公司现金分红政策未进行调整或变更。 公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案 （预案）情况 2017年度：以2017年12月31日股份总数2,559,592,332股为基数，向全体股东按每10股派 发现金股利0.25元（含税）。 2018年度：不分配，不转增。 2019年度（预案）：不分配，不转增。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 45 单位：元 分红 年度 现金分红 金额（含税） 分红年度合并报 表中归属于上市 公司普通股股东 的净利润 现金分红 金额占合 并报表中 归属于上 市公司普 通股股东 的净利润 的比率 以其他方式（如回 购股份）现金分红 的金额 以其他方 式现金分 红金额占 合并报表 中归属于 上市公司 普通股股 东的净利 润的比例 现金分红总额 （含其他方式） 现金分红总 额（含其他 方式）占合 并报表中归 属于上市公 司普通股股 东的净利润 的比率 2019 年 66,886,561.83 0.00% 174,160,505.37 260.38% 174,160,505.37 260.38% 2018 年 248,814,083.27 0.00% 65,790,731.17 26.44% 65,790,731.17 26.44% 2017 年 63,989,808.31 664,382,372.78 9.63% 63,989,808.31 9.63% 公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案 √ 适用 □ 不适用 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为 正但未提出普通股现金红利分配预案的原因 公司未分配利润的用途和使用计划 公司 2017-2019 年度，已实施的现金分红及回购 支付的总金额累计达到 30,394.10 万元，占上市公司 最近三年实现的年均可分配利润 32,669.43 万元的 93.04%，符合《公司章程》相关规定；公司装配式 建筑业务和现代农业业务仍处于发展初期，所需投入 较大。 将未分配利润滚存至下一年度，用于公司开发项 目投入、新业务培育。 二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案 □ 适用 √ 不适用 公司计划 2019 年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 三、承诺事项履行情况 1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕 及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在 报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 46 2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达 到原盈利预测及其原因做出说明 □ 适用 √ 不适用 四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。 五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 □ 适用 √ 不适用 六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 报告期内，公司根据财政部修订及颁布的会计准则等具体准则进行了相应会计政策变更， 具体详见公司分别于 2019 年 4 月 25 日、2019 年 8 月 23 日披露于指定媒体的《关于会计政 策变更的公告》，公告编号分别为：2019-29、2019-51。 七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 □ 适用 √ 不适用 八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 详见本报告第十二节财务报告第三小节财务报表附注之“7、合并范围的变更”。 九、聘任、解聘会计师事务所情况 现聘任的会计师事务所 境内会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 境内会计师事务所报酬（万元） 150 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 47 境内会计师事务所审计服务的连续年限 4 境内会计师事务所注册会计师姓名 杨漫辉、邹俭 境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 杨漫辉 1 年、邹俭 2 年 当期是否改聘会计师事务所 □ 是 √ 否 聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况 √ 适用 □ 不适用 本报告期，根据公司2019年第一次临时股东大会决议，公司聘请中审众环担任财务报告 及内部控制的审计机构，费用总额为人民币150万元，其中财务报告审计费用为110万元，内 部控制审计费用为40万元。 十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况 □ 适用 √不适用 十一、破产重整相关事项 公司报告期未发生破产重整相关事项。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 48 十二、重大诉讼、仲裁事项 诉讼(仲裁)基本情况 涉案金额 （万元） 是否形成 预计负债 诉讼(仲裁)进展 诉讼(仲裁)审理 结果及影响 诉讼(仲裁)判 决执行情况 披露日期 披露索引 武汉中央商务区城建开发 有限公司（简称"武汉中央 城建"）起诉公司全资子公 司武汉市泰宇商贸有限公 司（简称"泰宇商贸"）的 合同纠纷案 6,418.66 否 2018年6月武汉中央城建向武汉市中 级人民法院提起诉讼，请求判定泰宇 商贸支付违约金 6,000 万元，并支付 前期勘查设计费用 418.66 万元。该案 于 2018 年 10 月 31 日开庭，于 2019 年 7 月一审终结。 法院一审判决泰宇商 贸应向武汉中央城建 赔偿设计费并支付违 约金合计 544.26 万 元。 已执行 2019 年 7 月 20 日 巨潮资讯网 （info. ），公告 编号：2019-43 武汉市银鸿服饰有限公司 （简称"银鸿服饰"）起诉 武汉长源丰泰实业有限公 司（简称"长源丰泰"）、武 汉市硚口区长丰街长丰村 城中村改造工作委员会 （简称"长丰村城改委"）、 公司子公司名流置业武汉 江北有限公司（简称"武汉 江北"）、武汉三江宜家拆 迁有限公司（简称"三江宜 家"）的合同纠纷案。 11,951.93 否 2019年9月，原告银鸿服饰提起诉讼， 请求判令长源丰泰、长丰村城改委和 武汉江北共同连带向原告支付经济 补偿总款 3,720 万元，并支付违约金 （暂计为 8,146.8 万元）；判令被告武 汉江北、三江宜家共同连带向原告赔 偿损失 85.13 万元。武汉市中级人民 法院于 2019 年 10 月 15 日开庭审理， 截至 2019 年 12 月 31 日，尚在审理 过程中。 不适用 不适用 2019 年 9 月 10 日 巨潮资讯网 （info. ），公告 编号：2019-54。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 49 十三、处罚及整改情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在处罚及整改情况。 十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况 □ 适用 √ 不适用 十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 50 十六、重大关联交易 1、与日常经营相关的关联交易 关联交易方 关联关系 关联 交易 类型 关联交 易内容 关联交易 定价原则 关联交易 价格 关联交易金 额（万元） 占同类交易 金额的比例 获批的交 易额度 （万元） 是否超过 获批额度 关联交易结算 方式 可获得的 同类交易 市价 披露日期 披露索引 湖北现代基业商 品砼有限公司 实际控制人之兄 出资的公司 购买 商品 采购混 凝土 合同约定 市场价格 108.99 0.06% 500 否 按进度付款 108.99 美好生活投资有 限公司 同一实际控制人 接受 劳务 物业、销 售服务 合同约定 市场价格 4,548.74 97.49% 10,000 否 按进度付款 4,548.74 提供 劳务 提供建 筑劳务 合同约定 市场价格 63.01 0.24% 否 按进度付款 63.01 销售 商品 销售农 产品 合同约定 市场价格 1.75 0.04% 否 按进度付款 1.75 美好未来企业管 理集团有限公司 控股股东 提供 劳务 提供建 筑劳务 合同约定 市场价格 452.41 1.69% 500 否 按进度付款 452.41 湖北美好新材料 科技有限公司 实际控制人之女 出资的公司 采购 商品 采购商 品 合同约定 市场价格 107.21 0.06% 2,000 否 按进度付款 107.21 合计 -- -- -- -- -- 5,282.11 -- 13,000 -- -- -- -- -- 大额销货退回的详细情况 不适用。 按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额 预计的，在报告期内的实际履行情况（如有） 无。 交易价格与市场参考价格差异较大的原因（如适 用） 不适用。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 51 2、资产或股权收购、出售发生的关联交易 公司报告期未发生资产或股权收购、出售发生的关联交易。 3、共同对外投资的关联交易 公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。 4、关联债权债务往来 应收关联方债权： 关联方 关联关系 款项类型 形成原因 是否存在非经营 性资金占用 期初余额 （万元） 期末余额 （万元） 美好生活投资 有限公司 同一实际控制人 应收账款 经营 否 846.50 - 杭州美生美置 业有限公司 联营公司 其他应收款 经营 否 - 12,926.76 应付关联方债务： 关联方 关联关系 款项类型 形成原因 期初余额（万元） 期末余额（万元） 美好生活投资有限公 司 同一实际控制人 其他应付款 经营 4,610.83 10,532.57 湖北现代基业商品砼 有限公司 实际控制人之兄 出资的公司 其他应付款 经营 2.16 - 美好未来企业管理集 团有限公司 控股股东 其他应付款 经营 8,236.00 - 武汉众鑫森商业管理 有限公司 实际控制人之女 出资的公司 其他应付款 经营 0.02 - 美好生活投资有限公 司 同一实际控制人 应付账款 经营 684.92 851.15 湖北现代基业商品砼 有限公司 实际控制人之兄 出资的公司 应付账款 经营 1,895.57 353.43 湖北美好新材料科技 有限公司 实际控制人之女 出资的公司 应付账款 经营 - 40.17 关联债务对公司经营成果及财务状况的 影响 公司正常经营需要。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 52 5、其他重大关联交易 （1）担保（人民币单位：万元） 担保方 被担保方 担保金额（万元） 担保起止日 担保是否已经履行完毕 安徽东磁投资有限公司 美亿（洪湖）农业发展有限公司 40,000.00 2018 年 12 月 29 日至 2028 年 12 月 15 日 否 武汉名流地产有限公司 本公司 刘道明 株洲名流绿色装配式建筑材料有限公司 武汉美好新城建设发展有限公司 60,000.00 2019 年 6 月 6 日至 2032 年 5 月 28 日 否 本公司 刘道明 本公司 武汉美好锦程置业有限公司 12,690.00 2019 年 11 月 15 日至 2020 年 11 月 14 日 否 本公司 武汉美好锦程置业有限公司 120,000.00 2018 年 6 月 15 日至 2021 年 6 月 14 日 是 名流置业武汉江北有限公司 刘道明 本公司 100,000.00 2018 年 1 月 15 日至 2021 年 1 月 15 日 否 本公司 武汉南部新城投资有限公司 46,388.18 2019 年 12 月 31 日至 2024 年 12 月 31 日 否 芜湖名流置业有限公司 刘道明 芜湖名流置业有限公司 本公司 200,000.00 2016 年 10 月 21 日至 2021 年 6 月 28 日 否 武汉南部新城投资有限公司 美好未来企业管理集团有限公司 刘道明 武汉名流地产有限公司 武汉南部新城投资有限公司 80,000.00 2016 年 12 月 5 日至 2021 年 11 月 17 日 否 芜湖名流置业有限公司 本公司 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 53 本公司 武汉市泰宇商贸有限公司 80,000.00 2019 年 3 月 12 日至 2021 年 6 月 30 日 否 本公司 杭州美生置业有限公司 35,000.00 2019 年 2 月 15 日至 2022 年 2 月 21 日 否 本公司 江阴美好盛大置业有限公司 10,000.00 2019 年 7 月 26 日至 2021 年 12 月 20 日 否 美好建筑装配科技有限公司 荆州市美好装配式房屋智造有限公司(注 1） 20,000.00 2018 年 12 月 20 日至 2023 年 12 月 15 日 否 本公司 刘道明 本公司 美好智造（金堂）科技有限公司 1,000.00 2019 年 12 月 24 日至 2020 年 6 月 24 日 否 美好建筑装配科技有限公司 刘道明 本公司 美好建筑装配科技有限公司 3,917.20 2019 年 12 月 20 日至 2020 年 12 月 20 日 否 刘道明 本公司 美好建筑装配科技有限公司 4,000.00 2019 年 12 月 20 日至 2020 年 12 月 19 日 否 刘道明 美好建筑装配科技有限公司 重庆美好智造装配式房屋有限公司（注 1） 28,000.00 2018 年 12 月 29 日至 2023 年 12 月 21 日 否 本公司 本公司 佛山美装装配建筑有限公司 20,000.00 2019 年 6 月 28 日至 2025 年 6 月 27 日 否 美好建筑装配科技有限公司 刘道明 本公司 美好建筑装配科技有限公司 50,000.00 2018 年 11 月 2 日至 2020 年 11 月 2 日 否 嘉兴伟涛置业有限公司 博罗名流实业有限公司 美好未来企业管理集团有限公司 刘道明 本公司 美好建筑装配科技有限公司 6,500.00 2018 年 9 月 28 日至 2019 年 3 月 25 日 是 美好建筑装配科技有限公司 武汉美好绿色建筑科技有限公司（注 1） 30,000.00 2018 年 6 月 28 日至 2023 年 6 月 26 日 否 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 54 本公司 本公司 武汉美好绿色建筑科技有限公司 5,250.00 2019 年 4 月 26 日至 2020 年 4 月 26 日 否 武汉南部新城投资有限公司 美好建筑装配科技有限公司 本公司 武汉美好绿色建筑科技有限公司 14,000.00 2018 年 12 月 12 日至 2019 年 12 月 11 日 是 美好建筑装配科技有限公司 武汉美好装配智造科技有限公司 23,000.00 2019 年 1 月 2 日至 2023 年 12 月 27 日 否 本公司 本公司 青岛名流装配建筑科技有限公司 25,000.00 2019 年 1 月 11 日至 2024 年 1 月 6 日 否 刘道明 本公司 合肥名流置业有限公司 63,901.45 2019 年 7 月 23 日至 2021 年 7 月 23 日 否 刘道明 本公司 芜湖美好置业有限公司 24,900.00 2019 年 5 月 15 日至 2021 年 5 月 15 日 否 刘道明 本公司 芜湖美创置业有限公司 50,000.00 2019 年 3 月 29 日至 2021 年 3 月 29 日 否 刘道明 本公司 合肥美好智造装配房屋有限公司（注 1） 18,000.00 2018 年 12 月 27 日至 2023 年 12 月 14 日 否 美好建筑装配科技有限公司 刘道明 本公司 合肥美好智造装配房屋有限公司 1,000.00 2019 年 12 月 12 日至 2020 年 12 月 11 日 否 美好建筑装配科技有限公司 刘道明 注1：美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）同时提供连带责任保证反担保。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 55 （2）提供资金 关联方 拆借金额 起始日 到期日 年利率 偿还拆入金额 拆入： 美好生活投资有限公司 8,400,000.00 2019/9/20 2020/3/17 11% 2,060,000.00 美好生活投资有限公司 15,700,000.00 2019/12/25 2020/12/17 11% 美好生活投资有限公司 26,000,000.00 2018/11/30 2019/5/28 11% 26,000,000.00 美好生活投资有限公司 7,500,000.00 2018/12/14 2019/6/12 11% 7,500,000.00 美好生活投资有限公司 2,150,000.00 2019/9/12 2020/3/13 11% 美好生活投资有限公司 2,460,000.00 2019/7/23 2020/1/17 11% 美好生活投资有限公司 11,450,000.00 2019/10/17 2020/4/13 11% 美好生活投资有限公司 7,000,000.00 2018/12/21 2019/6/19 11% 7,000,000.00 美好生活投资有限公司 8,700,000.00 2019/2/27 2019/8/25 11% 8,700,000.00 美好生活投资有限公司 17,400,000.00 2019/2/20 2019/8/18 11% 17,400,000.00 美好生活投资有限公司 7,600,000.00 2019/9/6 2020/3/3 11% 940,000.00 美好生活投资有限公司 7,050,000.00 2019/3/13 2020/1/7 11% 5,410,000.00 美好生活投资有限公司 9,200,000.00 2019/7/5 2020/2/18 11% - 美好生活投资有限公司 16,700,000.00 2019/3/20 2020/11/27 11% 2,600,000.00 美好未来企业管理集团有限公司 80,000,000.00 2018/12/6 2019/1/2 11% 80,000,000.00 美好生活投资有限公司 89,290,000.00 2019/1/31 2020/5/19 11% 79,750,000.00 美好生活投资有限公司 7,800,000.00 2019/8/8 2020/4/10 11% 1,130,000.00 美好生活投资有限公司 12,500,000.00 2019/8/14 2020/2/18 11% 1,860,000.00 美好生活投资有限公司 13,100,000.00 2019/1/9 2020/4/21 11% 9,100,000.00 美好生活投资有限公司 5,000,000.00 2018/12/29 2019/6/26 11% 5,000,000.00 合 计 355,000,000.00 254,450,000.00 本年分别向美好生活投资有限公司、美好未来企业管理集团有限公司支付利息912.20万元 和50.33万元。 （3）员工跟投公司开发项目 本公司员工设立合伙企业武汉美众置业合伙企业(有限合伙)、芜湖美众投资合伙企业（有 限合伙）向公司开发项目“中山三乡红塘”、“芜湖美好锦城”进行跟投，跟投的投资等具 体情况详见 2019 年度财务报表附注“8.1.1.1 子公司情况”。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 56 十七、重大合同及其履行情况 1、托管、承包、租赁事项情况 □ 适用 √ 不适用 2、担保情况 单位：万元 公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保） 担保对象名称 担保额度相关公告 披露日期 担保额度 实际发生日期 实际担保金额 担保类型 担保期 是否履行 完毕 是否为关联 方担保 报告期内审批的对外担保额度合计（A1） 报告期内对外担保实际发生额合计（A2） 报告期末已审批的对外担保额度合计（A3） 报告期末实际对外担保余额合计（A4） 公司对子公司的担保情况 担保对象名称 担保额度相关公告 披露日期 担保额度 实际发生日期 实际担保金额 担保类型 担保期 是否履行 完毕 是否为关联 方担保 美好置业集团股份有限公司 2016 年 10 月 13 日 200,000 2016 年 10 月 21 日 62,000 抵押 2016.10.21-2021.6.28 否 是 武汉南部新城投资有限公司 2016 年 12 月 08 日 80,000 2016 年 12 月 05 日 49,700 连带责任保证 2016.12.5-2021.11.17 否 是 美亿（洪湖）农业发展有限公司 2018 年 12 月 13 日 40,000 2018 年 12 月 29 日 19,000 连带责任保证 2018.12.29-2028.12.15 否 是 武汉美好绿色建筑科技有限公司 2018 年 06 月 27 日 30,000 2018 年 06 月 28 日 27,000 连带责任保证 2018.6.28-2023.6.26 否 是 美好建筑装配科技有限公司 2018 年 11 月 02 日 50,000 2018 年 11 月 02 日 35,000 连带责任保证 2018.11.2-2020.11.2 否 是 荆州市美好装配式房屋智造有限公司 2018 年 12 月 15 日 20,000 2018 年 12 月 20 日 20,000 连带责任保证 2018.12.20-2023.12.15 否 是 合肥美好智造装配房屋有限公司 2018 年 12 月 20 日 18,000 2018 年 12 月 27 日 17,046.84 连带责任保证 2018.12.27-2023.12.14 否 是 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 57 重庆美好智造装配式房屋有限公司 2019 年 01 月 10 日 28,000 2018 年 12 月 29 日 23,424.76 连带责任保证 2018.12.29-2023.12.21 否 是 武汉市泰宇商贸有限公司 2019 年 03 月 19 日 80,000 2019 年 03 月 12 日 80,000 连带责任保证 2019.3.12-2021.6.30 否 是 芜湖美创置业有限公司 2019 年 04 月 18 日 50,000 2019 年 03 月 29 日 49,000 连带责任保证 2019.3.29-2021.3.29 否 是 芜湖美好置业有限公司 2019 年 04 月 18 日 24,900 2019 年 05 月 15 日 21,500 连带责任保证 2019.5.15-2021.5.15 否 是 杭州美生置业有限公司 2019 年 01 月 16 日 35,000 2019 年 02 月 15 日 34,060 连带责任保证 2019.2.15-2020.2.21 否 是 武汉美好新城建设发展有限公司 2019 年 06 月 01 日 60,000 2019 年 05 月 30 日 40,000 连带责任保证 2019.5.30-2032.5.28 否 是 武汉美好绿色建筑科技有限公司 未披露 5,250 2019 年 04 月 26 日 2,250 连带责任保证 2019.4.26-2020.4.26 否 是 青岛名流建筑装配科技有限公司 2019 年 01 月 10 日 25,000 2019 年 01 月 07 日 22,500 连带责任保证 2019.1.7-2024.1.6 否 是 武汉美好装配智造科技有限公司 2019 年 01 月 10 日 23,000 2019 年 01 月 02 日 13,000 连带责任保证 2019.1.2-2023.12.27 否 是 佛山美装装配建筑有限公司 2019 年 06 月 27 日 20,000 2019 年 06 月 28 日 2,200 连带责任保证 2019.6.28-2023.6.27 否 是 合肥名流置业有限公司 2019 年 07 月 18 日 63,901.45 2019 年 07 月 23 日 59,986 连带责任保证 2019.7.23-2021.7.23 否 是 江阴美好盛大置业有限公司 未披露 10,000 2019 年 07 月 26 日 10,000 连带责任保证 2019.7.26-2021.12.20 否 是 武汉美好锦程置业有限公司 未披露 12,690 2019 年 11 月 15 日 12,690 连带责任保证 2019.11.15-2020.11.14 否 是 合肥美好智造装配房屋有限公司 未披露 1,000 2019 年 12 月 12 日 1,000 连带责任保证 2019.12.12-2020.12.11 否 是 美好建筑装配科技有限公司 2019 年 12 月 14 日 3,917.2 2019 年 12 月 20 日 3,917.2 连带责任保证 2019.12.20-2020.12.20 否 是 美好建筑装配科技有限公司 2019 年 12 月 14 日 4,000 2019 年 12 月 20 日 4,000 连带责任保证 2019.12.20-2020.12.19 否 是 美好智造（金堂）科技有限公司 未披露 1,000 2019 年 12 月 24 日 701 连带责任保证 2019.12.24-2020.6.24 否 是 武汉南部新城投资有限公司 2019 年 12 月 28 日 46,388.18 2019 年 12 月 31 日 46,000 连带责任保证 2019.12.31-2024.12.31 否 是 报告期内审批对子公司担保额度合计（B1） 466,046.83 报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2） 857,731.59 报告期末已审批的对子公司担保额度合计（B3） 932,046.83 报告期末对子公司实际担保余额合计（B4） 655,975.80 公司担保总额（即前两大项的合计） 报告期内审批担保额度合计（A1+B1） 466,046.83 报告期内担保实际发生额合计（A2+B2） 857,731.59 报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3） 932,046.83 报告期末实际担保余额合计（A4+B4） 655,975.80 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 58 实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 92.66% 其中： 为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额（D） 653,775.80 担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 333,244.20 上述三项担保金额合计（C+D+E） 987,020.00 对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿责任的情况说明（如有） 无 违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无 注：直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保，担保对象均为公司子公司；报告期内公司担保情况详 见 2019 年年度财务报表附注 10.4.4、12.1.1 及 12.1.2 部分。 3、委托他人进行现金资产管理情况 （1）委托理财情况 √ 适用 □ 不适用 报告期内委托理财概况 单位：万元 具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额 信托理财产品 自有闲置资金 9,000 9,000 0 其他类 自有闲置资金 41,700 41,700 0 合计 50,700 50,700 0 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 59 单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况 √适用 □不适用 单位：万元 受托机构名 称（或受托人 姓名） 受托机 构（或 受托 人）类 型 产品类 型 金额 资金来 源 起始日 期 终止日期 资金投向 报酬 确定 方式 参考年化收 益率 预期 收益 （如 有 报告期 实际损 益金额 报告期 损益实 际收回 情况 计提减 值准备 金额（如 有） 是否 经过 法定 程序 未来是否 还有委托 理财计划 事项概述 及相关查 询索引 （如有） 长安国际信 托股份有限 公司 信托 信托型 9,000 自有闲 置资金 2018年1 月 17 日 2021 年 1 月 16 日 债券、货币市 场工具、证券 投资基金等 现金 7.0%-8.0% 是 是 2017 年 12 月 31 日，巨潮 资讯网 （ .cn），公 告编号： 2017-70。 北京千为投 资管理有限 公司 基金管 理人 债券型 7,500 自有闲 置资金 2018年1 月 17 日 2021 年 1 月 16 日 债券、货币市 场工具、证券 投资基金等 现金 7.0%-8.0% 是 是 北京泰舜资 产管理有限 公司 基金管 理人 债券型 18,000 自有闲 置资金 2018年1 月 4 日 2021 年 1 月 3 日 债券、货币市 场工具、证券 投资基金等 现金 7.0%-8.0% 是 是 北京泰舜资 产管理有限 公司 基金管 理人 债券型 14,000 自有闲 置资金 2019年7 月 1 日 2021 年 1 月 3 日 债券、货币市 场工具、证券 投资基金等 现金 7.0%-8.0% 是 是 北京泰舜资 产管理有限 公司 基金管 理人 债券型 2,200 自有闲 置资金 2019年8 月 6 日 2021 年 1 月 3 日 债券、货币市 场工具、证券 投资基金等 现金 7.0%-8.0% 是 是 合计 50,700 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 -- -- 委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形 □ 适用 √ 不适用 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 60 （2）委托贷款情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在委托贷款。 4、其他重大合同 公司报告期不存在其他重大合同。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 61 十八、社会责任情况 1、履行社会责任情况 2019年，公司坚持“爱心、奉献、互助、共享”的美好价值观，践行企业社会责任，做 “城乡建设服务者”，以“产品零缺陷、服务满意百分百”为目标，发展“房屋智造”、“现 代农业”、“产业兴镇”三大业务，走绿色可持续发展之路。在推动企业发展的同时，美好 置业积极反哺社会，热心公益事业，履行企业公民义务。 （1）捐赠现金对口扶贫：2019年，公司相继向合肥肥西县柿树岗乡、芜湖市弋江区心暖 花开社会组织联合会、芜湖县扶贫办、肥西县慈善协会等累计捐赠现金达十余万元，用于开 展对口扶贫慈善项目，切实帮助困难群众。 （2）开展第八季“美好·彩虹行动”：2019年11月8日，公司员工连续第八年自发开展爱心 帮扶、助学贫困留守儿童的“美好•彩虹行动”，与武汉大学“大山里的魔法教室”学生公益组织 合作，捐资3.3万元为湖北阳新县枣园小学搭建“魔法教室”，为山区里孩子们开启一扇与大千 世界相连的窗户。 （3）开展新型职业农民技术培训：2019年，公司农业板块在湖北洪湖、监利的多个村庄， 共举办了多场新型职业农民技术培训，培训讲师团由公司文化宣传专职人员、农业战略研究 员、水产博士、水稻种植与管理技术人员等组成，培训内容涵盖美好文化理念、新时代农业 发展趋势、美好农业发展战略、虾稻种养技术等方面。旨在通过系统性地培训，将参训农民 培育成“爱农业、懂技术、善经营”的新型职业农民，提高农民收入，帮助农民致富。 （4）关怀美好社区用户：2019年，公司共完成了近50余次大型用户关怀活动，无论是节 日里的“美好祝福”，寒冬里的“暖心行动”，还是盛夏里的“美好送清凉”，以及细致入 微的“美好家·焕新季”活动，近200次园区品质提升服务，覆盖美好社区的2万用户，以贴 心服务切实践行“宠用户”的承诺。 （5）获得第三方认可：在2019年5月举行的“以匠心致未来”2018-2019湖湘地产价值榜 文艺盛典上，美好装配获评“2018-2019年度爱心公益企业”；在2019年3月举行的2019第三 届中国国际小龙虾产业大会上，美好置业旗下湖北美亿农业发展有限公司被中国水产流通与 加工协会授予“‘情系三农·产业扶贫’突出贡献奖”。2020年1月，在“第九届中国公益 节”上，为表彰公司在社会责任方面的优秀表现，对推动公益事业发展和构建和谐社会方面 具有示范作用，公司荣获“2019企业社会责任行业典范奖”。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 62 2、履行精准扶贫社会责任情况 （1）精准扶贫规划 在湖北洪湖设立的子公司美亿农业以解决“三农”问题为出发点，以“虾稻共作”为切 入点，立足农田增产、农民增收、农业增效等难点，发展“双水双绿”生态农业，在洪湖流 转并开展虾稻共作面积达6.5万亩。截止2019年12月底，公司在洪湖投资总额逾4亿元，拥有 美好美虾稻米和美好回忆小龙虾两个注册商标品牌。 美亿农业“围绕‘吃’、‘住’两条线，以‘吃’为重点，从良种到舌尖，服务农民和 老人两类人”的发展愿景，采取“公司+基地+自营体+新型职业农民”的生产管理模式，对基 地实施现代公司化管理，确保产品品质可靠。通过土地流转和新型职业农民的技能培训、劳 务用工等措施带动当地贫困农户脱贫。 （2）年度精准扶贫概要 截止到本报告期末，美亿农业通过流转农户土地和劳务务工等方式，已累计在洪湖流转区， 带动2万余人增收，其中贫困户377户，解决1,500余名新型职业农民的就业，农民人均收入提 高2万元，其中仅支付贫困户土地流转款和用工报酬达234.9万元。 随着规模化发展步伐的加快，公司将真正起到龙头带动作用，为洪湖市农田增产、农民增 收、农业增值，从根本上解决“三农”的难点痛点，探索出一条美好农业的洪湖模式，为洪 湖市农业产业的发展，实行乡村振兴做出积极贡献。 （3）精准扶贫成效 指标 计量单位 数量/开展情况 一、总体情况 —— —— 其中： 1.资金 万元 326.7 3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人 377 二、分项投入 —— —— 1.产业发展脱贫 —— —— 其中： 1.1 产业发展脱贫项目类型 —— 农林产业扶贫 1.2 产业发展脱贫项目个数 个 1 1.3 产业发展脱贫项目投入金额 万元 4,000 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 63 1.4 帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人 377 2.转移就业脱贫 —— —— 其中： 2.1 职业技能培训投入金额 万元 20 2.2 职业技能培训人数 人次 863 2.3 帮助建档立卡贫困户实现就业人数 人 51 3.易地搬迁脱贫 —— —— 4.教育扶贫 —— —— 5.健康扶贫 —— —— 6.生态保护扶贫 —— —— 7.兜底保障 —— —— 7.4 帮助贫困残疾人数 人 11 8.社会扶贫 —— —— 9.其他项目 —— —— 三、所获奖项（内容、级别） —— —— （4）后续精准扶贫计划 在发展中，公司始终围绕“爱心奉献、互助共享”的企业价值观，在发展中坚持打造“利 益共同体和事业共同体”，通过技术进步提升农业效益，通过新型职业农民培训帮助传统农 民向新型职业农民转变，进而实现带动当地农民致富的发展模式，实现与农民利益共享。 2019年，公司在洪湖累计开展新型职业农民培训13场，培训流转区农民867人。未来，根 据公司的发展需要，公司将在土地流转区域持续开展新型职业农民培训，完成传统农民向新 型职业农民的转变，并优先吸收参训新型职业农民到公司相关基地参与农业生产，实现土地 流转区农民的就业与致富。 截至2020年4月20日，美亿农业生产的小龙虾、虾稻米已通过湖北省扶贫农产品的认证。 3、环境保护相关的情况 上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位：否 报告期内，公司以“促社会”为己任，通过推行一系列有针对性的措施与方案，切实履 行企业的社会责任。公司大力推广装配式建筑技术，构件精度更高，最大限度地改善墙体开 裂、渗漏等质量通病，提高住宅整体安全等级、防火性和耐久性，减少房地产开发过程能耗， 减少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害气体及粉尘的排放，节约劳动力；在农 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 64 业板块方面，推行“绿色水产、绿色水稻”的科学种养方式，实现环境保护与可持续发展相 结合的现代农业经营模式。 十九、其他重大事项的说明 √ 适用 □ 不适用 1、报告期内，原持有公司股份 210,236,653 股（占公司 2019 年 8 月 1 日回购注销前总股 本比例为 8.21%，占公司最新总股本比例为 8.52%）的股东袁启强先生于 2019 年 4 月 13 日 在指定媒体披露了《关于持股 5%以上股东减持计划的预披露公告》（公告编号：2019-23）， 持有计划自减持预披露公告之日起 15 个交易日后的 6 个月内，以集中竞价方式或大宗交易方 式减持公司股份不超过公司总股本比例为 4%。2019 年 8 月 21 日，公司收到袁启强先生的《减 持计划完成告知函》，因个人资金周转需要，2019 年 5 月 9 日至 8 月 20 日，袁启强先生以集 中竞价方式和大宗交易方式累计减持其持有的本公司无限售条件流通股股份 9,867.95 万股， 占公司总股本比例为 4%，其预披露的减持计划已经完成。 袁启强先生分别于 2019 年 4 月 13 日、5 月 15 日、5 月 31 日、8 月 15 日在指定媒体上 披露了减持计划相关公告（公告编号：2019-23、2019-33、2019-35、2019-47）。其累计减持 的股份数量符合预披露的减持计划，实际减持股份数量未超过计划减持股份数量。 2、2019 年 12 月 24 日，公司第八届董事会第三十三次会议审议通过了《关于终止公司 2016 年公开发行公司债券事项的议案》，鉴于公司 2016 年公开发行公司债券事项的股东大会 决议有效期已经期满，综合评估宏观政策和市场环境等因素，结合公司的实际情况，公司决 定终止上述公开发行公司债券事项并向中国证监会申请撤回申报文件。具体详见公司于 2019 年 12 月 25 日在指定媒体上披露的相关公告（公告编号：2019-64）。 二十、公司子公司重大事项 □ 适用 √ 不适用 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 65 第六节股份变动及股东情况 一、股份变动情况 1、股份变动情况 单位：股 本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后 数量 比例(%) 发行 新股 送 股 公积金 转股 其他 小计 数量 比例(%) 一、有限售条件股份 19,674,001 0.77% 19,674,001 0.80% 1、国家持股 2、国家法人持股 3、其他内资持股 19,674,001 0.77% 19,674,001 0.80% 其中：境内法人持股 境内自然人持股 19,674,001 0.77% 19,674,001 0.80% 4、外资持股 二、无限售条件股份 2,539,918,331 99.23% -92,603,699 -92,603,699 2,447,314,632 99.20% 1、人民币普通股 2,539,918,331 99.23% -92,603,699 -92,603,699 2,447,314,632 99.20% 2、境内上市的外资股 3、境外上市的外资股 4、其他 三、股份总数 2,559,592,332 100.00% -92,603,699 -92,603,699 2,466,988,633 100.00% 股份变动的原因： 2018 年 9 月 17 日至 2019 年 7 月 26 日期间，公司通过股票回购专用证券账户以集中竞 价交易方式累计回购股份 92,603,699 股。2019 年 8 月 1 日，公司在中国证券登记结算有限责 任公司深圳分公司办理完毕上述回购股份的注销手续，公司总股本由 2,559,592,332 股减少至 2,466,988,633 股。 股份变动的批准情况： 上述回购股份注销系根据于2018年7月27日召开2018年第三次临时股东大会决议，经2019 年7月26日召开的第八届董事会第二十八次会议批准。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 66 股份变动的过户情况：□ 适用 √ 不适用 股份回购的实施进展情况： 报告期内，公司合计回购股份数量为63,606,365股，占回购股份注销前公司总股本的比例 为2.49%，最高成交价为2.88元/股，最低成交价为2.49元/股，支付的总金额为174,160,505元（不 含交易费用）；截至2019年7月26日回购期限届满，公司通过股票回购专用证券账户以集中竞 价交易方式累计回购股份数量为92,603,699股，占回购股份注销前公司总股本的比例为3.62%， 最高成交价为2.88元/股，最低成交价为1.99元/股，支付总金额为23,995.12万元（不含交易费 用）。 采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况：□ 适用 √ 不适用 股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每 股净资产等财务指标的影响： 本报告期内由于存在股份回购事项，影响每股收益 0.0004 元，影响净资产收益率 0.01 个 百分点。 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容：□ 适用 √ 不适用 2、限售股份变动情况 □ 适用 √ 不适用 二、证券发行与上市情况 1、报告期内证券发行（不含优先股）情况 □ 适用 √ 不适用 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 67 2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、现存的内部职工股情况 □ 适用 √ 不适用 三、股东和实际控制人情况 1、公司股东数量及持股情况 单位：股 报告期末普通 股股东总数 164,930 年度报告披露日 前上一月末普通 股股东总数 158,196 报告期末表决权恢复 的优先股股东总数 0 年度报告披露日前上 一月末表决权恢复的 优先股股东总数 0 持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 报告期末持 股数量 报告期内增 减变动情况 持有有限 售条件的 股份数量 持有无限售 条件的股份 数量 质押或冻结情况 股份状态 数量 美好未来企业管 理集团有限公司 境内非国有法 人 16.17% 398,828,402 0 0 398,828,402 质押 287,260,000 刘琼兰 境内自然人 1.91% 47,240,000 0 0 47,240,000 质押 40,000,000 中央汇金资产管 理有限责任公司 国有法人 1.63% 40,101,800 0 0 40,101,800 中国证券金融股 份有限公司 境内非国有法 人 1.48% 36,430,307 0 0 36,430,307 刘道明 境内自然人 0.68% 16,865,101 0 12,648,826 4,216,275 谢能杰 境内自然人 0.50% 12,423,500 12,423,500 0 12,423,500 吕丹梅 境内自然人 0.50% 12,351,700 12,351,700 0 12,351,700 王萍 境内自然人 0.47% 11,660,000 0 0 11,660,000 质押 11,660,000 上海世祖资产管 理有限公司－世 祖元朔一号私募 投资基金 其他 0.44% 10,784,400 10,784,400 0 10,784,400 香港中央结算有 限公司 境外法人 0.42% 10,392,511 -14,135,186 0 10,392,511 战略投资者或一般法人因配售新 无 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 68 股成为前 10 名股东的情况 上述股东关联关系或一致行动的 说明 前十名股东中，第五名股东刘道明先生为公司实际控制人，第一名股东美好未来企业管理集 团有限公司由其控股，第八名股东王萍为其配偶，除此之外与其他股东之间不存在关联关系。 公司未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市公司收购管理办法》规 定的一致行动人。 前 10 名无限售条件股东持股情况 股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量 股份种类 美好未来企业管理集团有限公司 398,828,402 人民币普通股 刘琼兰 47,240,000 人民币普通股 中央汇金资产管理有限责任公司 40,101,800 人民币普通股 中国证券金融股份有限公司 36,430,307 人民币普通股 #谢能杰 12,423,500 人民币普通股 #吕丹梅 12,351,700 人民币普通股 王萍 11,660,000 人民币普通股 #上海世祖资产管理有限公司－世祖 元朔一号私募投资基金 10,784,400 人民币普通股 香港中央结算有限公司 10,392,511 人民币普通股 刘栋 9,446,400 人民币普通股 前 10 名无限售流通股股东之间，以 及前 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或一致行动的 说明 前十名无限售条件股东中，第一名无限售条件股东美好未来企业管理集团有限公司由公司 实际控制人刘道明先生控股，第七名无限售条件股东王萍为刘道明先生的配偶，除此之外 与其他股东之间不存在关联关系。公司未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其是 否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 前 10 名普通股股东参与融资融券业 务情况说明（如有）（参见注 4） 第六名股东谢能杰通过东兴证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 12,423,500 股；第七名股东吕丹梅通过华金证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 持有公司股份 12,351,700 股；第九名股东上海世祖资产管理有限公司－世祖元朔一号私募 投资基金通过申万宏源西部证券有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 10,784,400 股。 公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。 2、公司控股股东情况 控股股东性质：自然人控股 控股股东类型：法人 控股股东名称 法定代表人/ 单位负责人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务 美好未来企业管理集团 吕卉 1996 年 05 月 14 日 91440300100019593H 高科技产业的开发投 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 69 有限公司 资、实业投资、投资管 理、信息咨询。 控股股东报告期内变更：□ 适用 √ 不适用 公司报告期控股股东未发生变更。 3、公司实际控制人及其一致行动人 实际控制人性质：境内自然人 实际控制人类型：自然人 实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权 刘道明 本人 中国 否 主要职业及职务 现任湖北美好公益基金会副理事长、湖北省慈善总会荣誉会长、中国人民 大学董事、亚布力中国企业家论坛理事、美好未来企业管理集团有限公司董事 长、美好置业集团股份有限公司董事长。 过去 10 年曾控股的境内 外上市公司情况 无 实际控制人报告期内变更 □ 适用 √ 不适用 公司报告期实际控制人未发生变更。 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 70 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 □ 适用 √ 不适用 4、其他持股在 10%以上的法人股东 □ 适用 √ 不适用 5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况 □ 适用 √ 不适用 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 71 第七节优先股相关情况 报告期公司不存在优先股。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 72 第八节可转换公司债券相关情况 报告期公司不存在可转换公司债券。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 73 第九节董事、监事、高级管理人员和员工情况 一、董事、监事和高级管理人员持股变动 姓名 职务 任职 状态 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 期初持股 数（股） 本期增持 股份数量 （股） 本期减持 股份数量 （股） 其他增减 变动（股） 期末持股 数（股） 刘道明 董事长 现任 男 63 2002 年 07 月 22 日 2023 年 5 月 27 日 16,865,101 16,865,101 吕卉 副董事长 现任 女 49 2013 年 5 月 10 日 2023 年 5 月 27 日 何飞 董事 现任 男 48 2020 年 5 月 28 日 2023 年 5 月 27 日 总裁 2020 年 5 月 28 日 2023 年 5 月 27 日 刘柳 董事 现任 女 35 2015 年 3 月 10 日 2023 年 5 月 27 日 9,366,900 9,366,900 冯娴 董事 现任 女 39 2020 年 5 月 28 日 2023 年 5 月 27 日 副总裁 2015 年 10 月 30 日 2023 年 5 月 27 日 董事会秘书 2015 年 4 月 18 日 2023 年 5 月 27 日 刘怡祥 董事 现任 男 53 2020 年 5 月 28 日 2023 年 5 月 27 日 财务负责人 2016 年 1 月 14 日 2023 年 5 月 27 日 江跃宗 独立董事 现任 男 55 2017 年 6 月 8 日 2023 年 5 月 27 日 唐国平 独立董事 现任 男 56 2017 年 6 月 8 日 2023 年 5 月 27 日 肖明 独立董事 现任 男 38 2017 年 6 月 8 日 2023 年 5 月 27 日 王耀 监事会主席 现任 女 45 2017 年 6 月 8 日 2023 年 5 月 27 日 肖懿恩 监事 现任 女 37 2020 年 5 月 28 日 2023 年 5 月 27 日 石芸 监事 现任 女 42 2020 年 5 月 28 日 2023 年 5 月 27 日 郭君 副总裁 现任 男 57 2019 年 11 月 8 日 2023 年 5 月 27 日 尹沧 副总裁 现任 男 47 2017 年 1 月 22 日 2023 年 5 月 27 日 汤国强 总裁 离任 男 58 2015 年 2 月 14 日 2020 年 5 月 28 日 副董事长 2017 年 6 月 8 日 2020 年 5 月 28 日 彭少民 监事会主席 离任 男 82 2008 年 7 月 23 日 2020 年 5 月 28 日 金黛 监事 离任 女 48 2016 年 2 月 5 日 2020 年 5 月 28 日 雷莉 副总裁 离任 女 50 2015 年 10 月 30 日 2020 年 5 月 28 日 王鸿斌 副总裁 离任 男 53 2019 年 1 月 29 日 2020 年 5 月 28 日 合计 -- -- -- -- -- -- 26,232,001 26,232,001 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 74 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √ 适用 □ 不适用 姓名 担任的职务 类型 日期 原因 何飞 联席总裁 聘任 2019 年 11 月 8 日 第八届董事会第三十一次会议聘任 董事 选举 2020 年 5 月 28 日 2020 年第一次临时股东大会选举 总裁 聘任 2020 年 5 月 28 日 第九届董事会第一次会议聘任 郭君 副总裁 聘任 2019 年 11 月 8 日 第八届董事会第三十一次会议聘任 冯娴 董事 选举 2020 年 5 月 28 日 2020 年第一次临时股东大会选举 刘怡祥 董事 选举 2020 年 5 月 28 日 2020 年第一次临时股东大会选举 肖懿恩 监事 选举 2020 年 5 月 28 日 2020 年第一次临时股东大会选举 石芸 职工监事 选举 2020 年 5 月 28 日 2020 年第一次职工代表大会选举 汤国强 副董事长 届满离任 2020 年 5 月 28 日 任期届满 总裁 届满离任 2020 年 5 月 28 日 任期届满 彭少民 监事会主席 届满离任 2020 年 5 月 28 日 任期届满 金黛 职工监事 届满离任 2020 年 5 月 28 日 任期届满 雷莉 副总裁 届满离任 2020 年 5 月 28 日 任期届满 王鸿斌 副总裁 届满离任 2020 年 5 月 28 日 任期届满 三、任职情况 公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责 一、董事 刘道明先生，1957年生，工学硕士，第十届、第十一届全国人大代表。现任湖北美好公益 基金会副理事长、湖北省慈善总会荣誉会长、中国人民大学董事、亚布力中国企业家论坛理 事、公司控股股东美好未来企业管理集团有限公司董事长，本公司董事长、实际控制人。 吕卉女士，1971年生，本科学历，中国注册会计师，高级会计师。2007年至2016年在公司 任职，历任公司法务审计部副总监、总监、计划财务部总监、财务负责人、副总裁。2016年 至2020年任公司控股股东美好未来企业管理集团有限公司总裁。现任湖北美好公益基金会副 理事长、美好未来企业管理集团有限公司副董事长，本公司董事。 何飞先生，1971年生，东南大学工程管理专业，硕士学位。1993年7月至2004年4月，在 深圳第一建筑公司担任副处长兼项目经理；2004年4月至2017年12月，在招商蛇口历任佛山公 司总经理、广州管理总部副总经理、广州公司总经理、集团运营总经理、集团总经理助理兼 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 75 深圳公司总经理、集团副总经理兼东南区域总经理、海外工作副组长、集团副总经理、党委 委员兼深圳区域公司总经理；2018年1月至2019年11月，在旭辉集团担任副总裁兼深圳区域总 经理。2019年11月至2020年5月任公司联席总裁。现任公司董事、总裁。 刘柳女士，1985年生，本科学历。2010年至2011年供职汉口银行，2012年入职美好未来企 业管理集团有限公司任总裁助理，2013年任中工建设有限公司执行董事，现任亚布力青年论 坛理事、武汉苗岭绿化有限公司、名流集团洪湖现代农业有限公司执行董事兼总经理、洪湖 市现代基业商品砼有限公司执行董事，本公司董事。刘柳女士与公司实际控制人刘道明先生 为父女关系。 冯娴女士，1981年生，本科学历。2000年入职公司，历任公司证券事务助理、董事会办 公室副主任、主任；2007年至2014年5月任公司董事会秘书；2011年至2014年5月任公司副总 裁；2013年至2014年5月兼任武汉美好生活投资有限公司总经理。2008年至2014年担任华远地 产股份有限公司（SH.600743）董事。现任湖北美好公益基金会理事，本公司董事、副总裁、 董事会秘书。 刘怡祥先生，1967年生，经济学硕士。2002 年至2008年入职公司，担任董事、财务负责 人；2008年至2015年4月，分别在武汉泰祥房地产开发有限公司、湖北星海集团及美加置业（武 汉）有限公司任财务总监。2015年10月至2016年1月，任公司人财指标中心财务总监。现任公 司董事、财务负责人。 江跃宗先生，1965年生，电子物理硕士，高级工程师。1989年至2004年，历任深圳现代电 子有限公司科长；深圳市质量保证中心咨询中心副主任；深圳康达信管理顾问有限公司总经 理；2004年至今任深圳赛普管理咨询有限公司董事长。2017年6月至今任本公司独立董事。 唐国平先生，1964年生，管理学（会计学）博士，中国注册会计师。1987年任教于中南财 经政法大学至今，历任会计学院副院长、会计硕士教育中心主任、研究生院常务副院长、MBA 学院院长等职务。现任中南财经政法大学会计学院教授，博士生导师，中南财经政法大学环 境资源会计研究中心主任，财政部《会计法》修订研究课题组组长，兼任财政部第一届企业 会计准则咨询委员会委员，中国会计学会理事、资深会员，中国会计学会环境资源会计专业 委员会副主任委员，湖北省总会计师协会副会长。2002年开始，先后担任武汉塑料、福星科 技、高德红外、格力电器等多家上市公司独立董事，现任蓝思科技股份有限公司（300433）、 海南大东海旅游中心股份有限公司（000613）、深圳市特发信息股份有限公司（000070）独 立董事。2017年6月至今任本公司独立董事。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 76 肖明先生，1982年生，结构工程硕士，教授级高级工程师(国家一级注册结构工程师)。2006 至2016年，历任中国建筑标准设计研究院工程师、主任工程师、主任、所总工程师。2016年 至今任中国建筑标准设计研究院有限公司院副总工程师。2017年6月至今任本公司独立董事。 二、监事 王耀女士，1975年生，本科学历，中级会计师。1999年11月入职美好未来企业管理集团 有限公司。历任美好未来企业管理集团有限公司会计；武汉名流地产有限公司财务部副经理； 美好置业集团股份有限公司财务部副总经理；美好未来企业管理集团有限公司计划财务部副 部长、人财指标中心总经理、董事，现任美好未来企业管理集团有限公司总裁助理。2017年6 月至今任公司监事，2020年5月起任第九届监事会主席。 肖懿恩女士，1983年生，大专学历。2009年8月入职美好置业集团股份有限公司，2009 年-2018年历任武汉名流幸福物业服务有限公司行政主管、行政人资副经理；物业管理中心计 划培训副经理、物业商业经理、综合管理部总监；2014年12月至2017年5月任公司监事；2017 年任湖北美好公益基金会副秘书长、美好志愿板块负责人；2018年任美好未来企业管理集团 有限公司组织人力中心总经理。现任美好未来企业管理集团有限公司综合管理中心副总经理、 湖北美好公益基金会秘书长。2020年5月起任第九届监事会监事。 石芸女士，1978 年生，大专学历。2014 年入职本公司。2014 年至 2017 年，任公司 财 务审计主管；2018 年至 2019 年 4 月，任公司审计经理；2019 年 5 月至今任公司高级审计经 理。2020 年 5 月起任第九届监事会监事。 高级管理人员 何飞先生（见董事简历） 郭君先生，1962年生，吉林建筑大学本科工民建专业毕业，建筑经济管理研究生。1983 年7月至2000年12月，在浙江省建设总承包公司历任项目经理、分公司经理，1994年2月起任 该公司总经理（法定代表人）；2002年3月至2006年12月，在山东中润集团历任副总经理、总 经理、董事；2007年5月至2009年1月、2011年1月至2015年8月，在宝龙地产担任执行副总裁、 执行董事；2009年2月至2011年1月，在中南房地产集团担任总裁；2016年2月至2016年11月， 在北京众美集团担任执行总裁兼副董事长；2017年2月至2017年12月，自主创业；2018年1月 至2018年9月，在东胜集团担任执行总裁、董事局副主席；2018年10月至2019年8月，在领航 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 77 控股集团担任执行总裁；2019年9月入职本公司，2019年11月至今任公司副总裁。 尹沧先生，1973年生，本科学历。2005年3月至2007年4月，任北京同安同房地产顾问有 限公司副总经理；2007年6月至2008年12月，任沈阳世茂新发展置业有限公司项目经理；2009 年9月至2011年12月，任沈阳荣盛房地产开发有限责任公司项目总经理；2012年1月至2015年7 月，历任龙湖集团项目总经理、沈阳公司工程负责人、沈阳公司运营副总监沈北项目总经理、 集团运营中心运营总监；2015年8月至2016年6月，任合生创展集团总裁办副主任。2016年7 月至2017年1月，任公司北京公司总经理兼沈阳公司总经理。2017年1月至今任公司副总裁。 冯娴女士（见董事简历） 刘怡祥先生（见董事简历） 在股东单位任职情况 √ 适用 □ 不适用 任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位 担任的职务 任期起始 日期 任期终止 日期 在股东单位是否领 取报酬津贴 刘道明 美好未来企业管理集团有限公司 董事长 否 吕卉 美好未来企业管理集团有限公司 副董事长 否 王耀 美好未来企业管理集团有限公司 总裁助理 是 在其他单位任职情况 √ 适用 □ 不适用 任职人员姓 名 其他单位名称 在其他单位担 任的职务 任期起始 日期 任期终止 日期 在其他单位 是否领取报 酬津贴 刘柳 武汉苗岭绿化有限公司、名流集团洪湖现 代农业有限公司、洪湖市现代基业商品砼 有限公司 执行董事兼总 经理 是 江跃宗 深圳赛普管理咨询有限公司 董事长 是 唐国平 中南财经政法大学会计学院 教授，博士生 导师 是 蓝思科技股份有限公司（300433）、海南大 东海旅游中心股份有限公司（000613）、深 圳市特发信息股份有限公司（000070） 独立董事 是 肖明 中国建筑标准设计研究院有限公司 院副总工程师 是 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 78 公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况 □ 适用 √ 不适用 四、董事、监事、高级管理人员报酬情况 董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况 董事、监事和高级管理人员报酬经公司董事会、股东大会审议确定。2019年度在本公司 领取报酬的董事、监事及高级管理人员的年度报酬（包括基本工资、奖金、津贴、补贴、职 工福利费和各项保险费、公积金以及以其他形式从公司获得的税前实发报酬总额）均依据公 司岗位职责、绩效考核以及行业相关岗位的薪酬水平制定的有关薪酬管理和等级标准相关规 定进行发放。 公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况 单位：万元 姓名 报告期内职务 性别 年龄 任职状态 从公司获得的 税前报酬总额 是否在公司关 联方获取报酬 刘道明 董事长 男 63 现任 300.07 否 汤国强 副董事长、总裁 男 58 离任 310.94 否 吕卉 董事 女 49 现任 0 是 刘柳 董事 女 35 现任 0 是 江跃宗 独立董事 男 55 现任 12 否 唐国平 独立董事 男 56 现任 12 否 肖明 独立董事 男 38 现任 12 否 彭少民 监事会主席 男 82 离任 42.39 否 王耀 监事 女 45 现任 - 是 金黛 监事 女 48 离任 78.46 否 何飞 联席总裁 男 48 现任 56.35 否 郭君 副总裁 男 57 现任 90.16 否 尹沧 副总裁 男 47 现任 285.55 否 冯娴 副总裁、董事会秘书 女 39 现任 191.59 否 刘怡祥 财务负责人 男 53 现任 176.35 否 雷 莉 副总裁 女 50 离任 271.63 否 王鸿斌 副总裁 男 53 离任 225.81 否 合计 -- -- -- -- 2,065.3 -- 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 79 公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 □ 适用 √ 不适用 五、公司员工情况 1、员工数量、专业构成及教育程度 截至 2019 年 12 月 31 日，公司在职员工 3,591 人。无需承担费用的离退休职工。具体如下： （1）房屋智造系统共有员工 3,198 人 A、房地产开发系统共有员工 768 人。 序号 类 别 人数（人） 所占比例（%） 1 总人数 768 2 专业分工 营销 197 25.65 产品-设计 31 4.04 产品-工程 90 11.72 产品-成本 41 5.34 投开 104 13.54 财务 58 7.55 综合管理 209 27.21 产业板块 38 4.95 3 学历 硕士及以上 65 8.46 本科 422 54.95 大专 238 30.99 高中及以下 43 5.60 B、装配式建筑业务系统共有员工 2,430 人。 序号 类 别 人数（人） 所占比例（%） 1 总人数 2,430 2 专业分工 研发设计人员 183 7.53 智造人员 252 10.37 装配建设人员 348 14.32 生产人员 1,016 41.81 专业人员 511 21.03 管理人员 120 4.94 3 学历 硕士及以上 105 4.32 本科 984 40.49 大专 579 23.83 高中及以下 762 31.36 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 80 （2）现代农业系统共有员工 176 人。 序号 类 别 人数（人） 所占比例（%） 1 总人数 176 2 专业分工 管理 6 3.41 农业土地流转 9 5.11 农业生产管理 128 72.73 农业市场运营 13 7.39 农业招标采购 3 1.70 财务 7 3.98 市场营销 5 2.84 综合管理 5 2.84 3 学历 硕士及以上 11 6.25 本科 24 13.64 大专 44 25.00 高中及以下 97 55.11 （3）球场、酒店系统共有员工 217 人。 序号 类 别 人数（人） 所占比例（%） 1 总人数 217 - 2 专业分工 管理 6 2.76 综合 28 12.90 服务运营 172 79.26 市场营销 11 5.07 3 学历 本科 12 5.53 大专 33 15.21 高中及以下 172 79.26 2、薪酬政策 根据公司《预算利润和考核分配实施办法》和薪酬管理制度，按“划小核算单位、内部 市场化、独立核算、自负盈亏”的考核分配原则，进行薪酬体系优化，并分配2019年度利润 奖金。 3、培训计划 公司根据经营和管理的需要，建设培训体系，定期组织公司内、外部企业培训，提高员 工专业技能，为公司可持续性发展提供能力保障。制定校招生培养计划，快速培养匹配公司 发展的优秀人才。 4、劳务外包情况 □ 适用 √ 不适用 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 81 第十节公司治理 一、公司治理的基本状况 1、公司股东大会召集召开程序、提案审议程序、决策程序均符合相关规定，保证全体股 东，尤其是中小股东能按其所持股份享有平等权利，并能充分行使其相应的权利。同时，公 司严格执行《股东大会网络投票实施细则》，保证了全体股东对公司重大事项的知情权、参 与权及表决权。历次股东大会均有律师到场见证，并作有完整的会议记录，切实维护上市公 司和全体股东的合法权益。 2、公司控股股东能够按照法律、法规及《公司章程》的规定行使权利，通过股东大会正 常行使出资人权力，没有逾越股东大会直接或间接地干预公司的经营和决策活动，公司与控 股股东进行的所有关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等 方面做到五分开。报告期内控股股东及其附属企业等关联方不存在非经营性占用公司资金的 情况。 3、公司董事会严格执行《董事会议事规则》，会议的召集、召开及表决程序合法有效； 公司董事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求，并严格按照其要求 开展工作和履行职责，认真出席董事会和股东大会；公司董事通过自学及监管部门的培训熟 悉并掌握相关法律法规，从根本上保证董事立足于维护公司和全体股东的最大利益，忠实、 诚信、勤勉地履行职责。 4、公司监事会向股东大会负责，严格执行《监事会议事规则》；监事会的人数和人员构 成均符合法律法规的要求；监事能够认真履行职责，遵循程序，列席（参加）全部现场董事 会会议等公司重要会议和活动，并向股东大会汇报工作，提交监事会报告和有关议案；监事 会依法对公司财务、董事会、经营管理层履行责任的合法合规性等进行日常监督检查。 5、公司充分尊重和维护股东、职工、客户等其他利益相关者的合法权益，推动公司持续、 健康发展。 6、公司不断强化信息披露，提升经营管理透明度。（1）严格按照法律、法规和《公司 章程》、《公司信息披露管理制度》等的规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，并指 定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网为公司信 息披露的报纸和网站，确保所有投资者能够公平获取公司信息；（2）加强内幕信息管理，认 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 82 真做好内幕信息知情人登记工作，确保内幕信息保密，维护信息披露的公平原则，保护广大 投资者的合法权益；（3）通过电话、电子邮件等方式接待来访者，加强投资者关系管理。报 告期内，公司董事会按照监管部门的相关规定，严格执行了《内幕信息知情人登记制度》、 《外部单位报送信息管理制度》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》及《年报报告制 度》。 公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异 □ 是 √ 否 公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。 二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况 1、人员分开情况：公司拥有独立的员工团队，全体员工均与公司签定了劳动合同，并在 公司领取薪酬。公司制定了劳动、人事、薪酬等管理制度，公司高级管理人员均在公司专职 工作并领取薪酬，且未在公司股东及其他关联单位领取报酬或兼任行政职务。公司自2002年7 月实施重大资产重组以来，建立了一整套完全独立于控股股东的劳动、人事、薪酬管理及经 营管理制度。 2、资产分开情况：公司拥有开展主营业务所需的全部资产，与控股股东明确界定资产的 权属关系，不存在控股股东及其他关联方无偿占用、挪用公司资产的现象。 3、财务分开情况：公司拥有独立的财务部门，按照企业会计准则的要求建立了独立规范 的会计核算体系和财务管理制度（包括对子公司、分公司的财务管理制度）；独立在银行开 户，不存在与控股股东共用银行账户的情况；公司独立纳税，在社会保障、薪酬管理等方面 独立于控股股东。公司能够独立作出财务决策，不存在控股股东干预公司资金使用的情况。 4、机构分开情况：公司拥有完全独立于控股股东及其他关联单位的办公和经营场所，不 存在混合经营、合署办公等情况。公司机构设置独立、完整；股东大会、董事会、监事会等 法人治理机构均独立、有效运作；不存在控股股东干预公司机构设置或公司机构从属于控股 股东相关职能部门的现象。 5、业务分开情况：公司在业务方面独立于控股股东，具有独立完整的业务体系及自主经 营能力。控股股东已按照资产重组时的承诺退出了房地产开发等同业竞争领域，其控制的企 业也未从事房地产开发等同业竞争业务。公司在重大经营决策和重大投资事项均按程序由总 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 83 裁办公会集体讨论通过后，根据授权报董事长或董事会作出决策，对须由股东大会决定的事 项报请股东大会审议批准后执行。公司与控股股东及关联方发生的日常关联交易严格按照相 关法律法规的要求，以市场价为基础，遵循平等、自愿、等价、有偿的原则，履行适当批准 程序后执行，主营业务不因此而形成对关联方的依赖。 三、同业竞争情况 □ 适用 √ 不适用 四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况 会议届次 会议类型 投资者参 与比例 召开日期 披露日期 披露索引 2018 年年度股 东大会 年度股东大会 27.94% 2019 年 3 月 28 日 2019 年 03 月 29 日 巨潮资讯网（）， 公告编号：2019-21 2019 年第一次 临时股东大会 临时股东大会 20.16% 2019 年 12 月 24 日 2019 年 12 月 25 日 巨潮资讯网（）， 公告编号：2019-65 2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □ 适用 √ 不适用 五、报告期内独立董事履行职责的情况 1、独立董事出席董事会及股东大会的情况 独立董事出席董事会及股东大会的情况 独立董事姓名 本报告期应 参加董事会 次数 现场出席董 事会次数 以通讯方式 参加董事会 次数 委托出席董 事会次数 缺席董事会 次数 是否连续两 次未亲自参 加董事会会 议 出席股东大 会次数 江跃宗 9 3 6 0 0 否 2 唐国平 9 3 6 0 0 否 2 肖明 9 3 6 0 0 否 2 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 84 2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况 独立董事对公司有关事项是否提出异议 □ 是 √ 否 报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。 3、独立董事履行职责的其他说明 独立董事对公司有关建议是否被采纳 √ 是 □ 否 报告期内公司各位独立董事勤勉尽责，有效行使了独立董事职权，发挥了各自在财务、 管理以及房地产行业等方面的专业知识特长，促进了董事会决策的公平、公正、公允，切实 维护了全体股东的利益。公司独立董事按照有关规定对需要发表独立意见的事项发表独立意 见，对公司的相关合理建议均被采纳。 六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况 公司董事会下设投资决策、人力、审计，共三个专门委员会。报告期内，公司董事会各 专门委员会充分发挥专业性作用，科学决策，审慎监管，切实履行工作职责，为公司2019年 度的战略规划、财务规范、组织建设和团队管理做了大量的工作，有效提升了公司管理水平。 根据公司《董事会审计委员会年度财务报告审计工作规程》及其他相关法规的规定，审计委 员会对公司年度报告的审计工作进行了全程参与和监督，保证了年报审计工作的顺利进行。 其中：投资决策委员会分别于2019年1月22日、3月6日、10月18日、11月7日、11月19日 共召开5次会议，分别对于公司组织架构调整及职能分工、工作界面划分、美好装配职能条线 管控、设立房屋智造城市公司等共5项议案进行了认真审议；人力委员会分别于2019年1月25 日、3月7日、9月9日、11月1日、11月7日、11月19日、11月28日、12月28日共召开8次会议， 分别就公司高级管理人员薪酬及提名、公司总裁办公会成员调整、房屋智造城市公司负责人 任免等共18项议案进行了认真审议；审计委员会分别于2019年1月11日、2月22日、4月22日、 8月20日、10月23日、11月28日共召开6次会议，分别对于公司会计政策变更、2018年年度报 告、2019年第一季度、2019年半年度、2019年第三季度报告，以及续聘2019年度审计机构等 共9项议案进行了认真审议。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 85 七、监事会工作情况 监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险 □ 是 √ 否 监事会对报告期内的监督事项无异议。 八、高级管理人员的考评及激励情况 报告期内，公司继续对高级管理人员推行以业绩为导向的考评体系，强调目标的科学性 和合理性，并落实目标过程管理，使命必达；持续优化和实施专项激励、跟投管理等多种激 励制度，将员工个人利益与公司发展紧密结合，激励项目团队在实现个人价值的同时为公司、 股东创造更大价值。目前，公司正与外部专业机构、咨询公司合作，尝试引入合伙人制度以 及股权激励方案，以充分调动管理人员的凝聚力和创造力。 九、内部控制情况 1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况 □ 是 √ 否 2、内控自我评价报告 内部控制评价报告全文披露日期 2020 年 6 月 6 日 内部控制评价报告全文披露索引 《美好置业集团股份有限公司 2019 年度内控自我评价报告》详见巨潮 资讯网（） 纳入评价范围单位资产总额占公 司合并财务报表资产总额的比例 100.00% 纳入评价范围单位营业收入占公 司合并财务报表营业收入的比例 100.00% 缺陷认定标准 类别 财务报告 非财务报告 定性标准 重大缺陷：单独缺陷或连同其他缺陷 导致不能及时防止或发现并纠正财务 报告中的重大错报。出现下列情形的， 根据影响内控有效的可能性进行 划分，可能或很可能严重影响内 控有效性的为重大缺陷，极小可 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 86 认定为重大缺陷：（1）控制环境无效； （2）董事、监事和高管人员舞弊行为； （3）外部审计发现当期财务报告存在 重大错报，公司在运行过程中未能发 现该错报；（4）已经发现并报告给管 理层的重大缺陷在合理的时间后未加 以改正；（5）公司审计委员会和审计 监察办公室对内部控制的监督无效； （6）其他可能影响报表使用者正确判 断的缺陷。重要缺陷：单独缺陷或连 同其他缺陷导致不能及时防止或发现 并纠正财务报告中虽然未达到和超过 重要性水平，仍应引起管理层重视的 错报。一般缺陷：不构成重大缺陷或 重要缺陷的其他内部控制缺陷。 能影响内控有效性的为一般缺 陷，高于一般缺陷、低于重大缺 陷的对内控有效性的影响为重要 缺陷。出现以下情形的，认定为 重大缺陷，其他情形按影响程度 分别确定为重要缺陷或一般缺 陷。（1）违犯国家法律、法规或 规范性文件；（2）重大决策程序 不科学；（3）制度缺失可能导致 系统性失效；（4）重大或重要缺 陷不能得到整改；（5）其他对公 司影响重大的情形。 定量标准 重大缺陷：营业收入潜在错报占营业 收入总额的 0.5-1%，利润总额潜在错 报占利润总额的 5-10%，资产总额错 报占资产总额的 0.5-1%，所有者权益 潜在错报占所有者权益总额的 1%， 上述错报对报表的影响达到以上指标 且可能或很可能发生及发生概率在 50-95%以上的视为重大缺陷；重要缺 陷：营业收入潜在错报占营业收入总 额的 0.2-0.5%，利润总额潜在错报占 利润总额的 2-5%，资产总额错报占资 产总额的 0.2-0.5%，所有者权益潜在 错报占所有者权益总额的 0.5-1%，上 述错报对报表的影响达到以上指标且 可能或很可能发生及发生概率在 50-95%以上的视为重要缺陷；一般缺 陷：营业收入潜在错报占营业收入总 额的 0.2%以下，利润总额潜在错报占 利润总额的 2%以下，资产总额错报 占资产总额的 0.2%以下，所有者权益 潜在错报占所有者权益总额的 0.5% 以下，上述错报以及没有达到以上指 标的缺陷视为一般缺陷。 重大缺陷：对公司造成较大负面 影响并以公告形式对外披露、造 成公司直接财产损失金额在 100 万元以上的视为重大缺陷；重要 缺陷：受到国家政府部门处罚但 未对公司造成负面影响、造成公 司直接财产损失金额在 10-100 万 元的视为重要缺陷；一般缺陷： 受到省级以下政府部门处罚但未 对公司造成负面影响、造成公司 直接财产损失在10万元以下的视 为一般缺陷。 财务报告重大缺陷数量（个） 0 非财务报告重大缺陷数量（个） 0 财务报告重要缺陷数量（个） 0 非财务报告重要缺陷数量（个） 0 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 87 十、内部控制审计报告 √ 适用 □ 不适用 内部控制审计报告中的审议意见段 我们认为，美好置业于 2019 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重 大方面保持了有效的财务报告内部控制。 内控审计报告披露情况 披露 内部控制审计报告全文披露日期 2020 年 6 月 6 日 内部控制审计报告全文披露索引 《美好置业集团股份有限公司 2019 年度内部控制审计报告》详见 巨潮资讯网（） 内控审计报告意见类型 标准无保留意见 非财务报告是否存在重大缺陷 无 会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告 □ 是√否 会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致 √是 □ 否 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 88 第十一节公司债券相关情况 公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全 额兑付的公司债券：否 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 89 第十二节 财务报告 一、审计报告 审 计 报 告 众环审字（2020）160207 号 美好置业集团股份有限公司全体股东： 一、 审计意见 我们审计了美好置业集团股份有限公司（以下简称“美好置业”）财务报表，包括 2019 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2019 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司 现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了 美好置业 2019 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2019 年度的合并及母公司经营成 果和现金流量。 二、 形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对 财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职 业道德守则，我们独立于美好置业，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获 取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、 关键审计事项 关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事 项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意 见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。 （一）房地产开发项目收入确认 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 90 1、事项描述 如财务报表附注 6.40 所述，美好置业 2019 年度营业收入 365,948.41 万元，其中房地产 项目收入 307,293.51 万元，占营业收入的 83.97%。 美好置业收入确认的会计政策请参阅财务报表附注 4.26，其中房地产收入确认的具体方 法为： 销售开发产品确认收入须同时满足：（1）开发产品已竣工验收合格并在相关主管部门备 案且与买方签订了销售合同；（2）开发产品达到了销售合同约定的交付条件；价款已经取得 或取得收款的凭据；（3）相关收入和成本能够可靠计量。 由于房地产开发项目收入对财务报表整体具有重要性，因此，我们将美好置业房地产开 发项目收入确认识别为关键审计事项。 2、审计应对 我们对房地产开发项目收入确认执行的主要审计程序包括： （1）评价并测试与房地产开发项目收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性； （2）对当期结算收入的房地产开发项目检查竣工备案文件，现场观察是否满足合同约定 的交房条件，抽样检查交房手续和交房通知，以评价相关房地产销售收入是否已按照收入确 认政策确认； （3）选取销售清单中客户样本，检查销售合同备案、交房手续、收款情况，验证记录的 房地产收入是否存在； （4）在资产负债表日前后确认的房地产收入，选取样本，检查交房手续和交房通知、收 款情况、合同等相关文件，以评价相关房地产销售收入是否已在恰当的期间确认。 （二）存货可变现净值的评估 1、事项描述 如财务报表附注 6.6 所述，资产负债表日，美好置业存货（主要是房地产开发产品和在 建项目）账面价值为 1,376,980.42 万元，占资产总额的 50.03%，金额重大。 如财务报表附注 4.12 所示，资产负债表日，美好置业存货按成本与可变现净值孰低计量。 管理层在确定存货可变现净值时，需要考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等 因素，估计开发项目至完工时将要发生的成本，估计售价、销售费用以及相关税费，涉及重 大管理层判断和估计。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 91 由于存货对美好置业资产的重要性，且可变现净值的确定涉及重大会计估计和判断，因 此，我们将存货可变现净值的评估识别为关键审计事项。 2、审计应对 我们对存货可变现净值的评估执行的主要审计程序包括： （1）评价并测试与存货可变现净值相关的关键内部控制的设计和运行有效性； （2）评价管理层所采用的减值测试方法的适当性及一贯性； （3）对存货项目样本进行现场观察，询问项目的进度； （4）取得存货项目成本预算，与获取的市场数据、类似规划条件项目的建造成本比较， 评价存货项目成本预算合理性； （5）评价管理层所采用的关键估计和假设，包括将预计售价与实际平均售价、期后售价 比较；将预计销售费用率与近期实际销售费用率比较；分析项目备案价、销售计划等； （6）重新计算存货的可变现净值。 四、 其他信息 美好置业管理层对其他信息负责。其他信息包括美好置业 2019 年年度报告中涵盖的信 息，但不包括财务报表和我们的审计报告。 我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的 鉴证结论。 结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息 是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。 在这方面，我们无任何事项需要报告。 五、 管理层和治理层对财务报表的责任 美好置业管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设 计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 在编制财务报表时，管理层负责评估美好置业的持续经营能力，披露与持续经营相关的 事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算美好置业、终止运营或别无其他 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 92 现实的选择。 治理层负责监督美好置业的财务报告过程。 六、 注册会计师对财务报表审计的责任 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保 证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准 则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预 期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为 错报是重大的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时， 我们也执行以下工作： （一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序 以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能 涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重 大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 （二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。 （三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 （四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就 可能导致对美好置业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结 论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使 用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结 论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致美好置业不能持续 经营。 （五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易 和事项。 （六）就美好置业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务 报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。 我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 93 我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能 被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。 从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构 成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项， 或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益 方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：杨漫辉 （项目合伙人） 中国注册会计师：邹 俭 中国·武汉 二〇二〇年六月四日 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 94 二、财务报表 合并资产负债表 2019 年 12 月 31 日 编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元 项 目 注释 2019 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 2018 年 12 月 31 日 流动资产： 货币资金 6.1 2,536,248,264.59 2,205,796,780.34 2,205,796,780.34 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 6.2 27,488,488.40 46,371,141.43 46,640,698.35 应收款项融资 6.3 651,613.30 预付款项 6.4 982,082,846.15 1,414,312,938.81 1,414,312,938.81 其他应收款 6.5 2,159,390,270.22 2,011,630,933.08 2,036,735,991.42 其中：应收利息 应收股利 存货 6.6 13,769,804,159.32 11,589,335,175.23 11,589,335,175.23 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 6.7 1,142,457,754.54 605,045,325.59 605,045,325.59 流动资产合计 20,618,123,396.52 17,872,492,294.48 17,897,866,909.74 非流动资产： 债权投资 可供出售金融资产 1,500,000.00 其他债权投资 持有至到期投资 长期应收款 6.8 509,264,053.77 239,171,019.28 241,717,932.74 长期股权投资 6.9 44,672,470.92 28,072,765.37 28,072,765.37 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 95 其他权益工具投资 6.10 1,500,000.00 1,500,000.00 其他非流动金融资产 6.11 514,852,910.32 364,135,380.19 投资性房地产 6.12 695,863,563.55 736,171,630.16 736,171,630.16 固定资产 6.13 2,253,355,899.93 1,207,703,058.32 1,207,703,058.32 在建工程 6.14 1,651,413,561.35 1,383,565,188.23 1,383,565,188.23 生产性生物资产 油气资产 无形资产 6.15 529,022,447.48 417,279,392.28 417,279,392.28 开发支出 商誉 6.16 15,794,581.74 15,794,581.74 15,794,581.74 长期待摊费用 6.17 253,927,371.67 86,799,007.15 86,799,007.15 递延所得税资产 6.18 145,078,754.33 70,857,474.41 70,866,449.19 其他非流动资产 6.19 288,396,700.71 666,059,506.68 1,011,059,506.68 非流动资产合计 6,903,142,315.77 5,217,109,003.81 5,200,529,511.86 资产总计 27,521,265,712.29 23,089,601,298.29 23,098,396,421.60 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 合并资产负债表（续） 2019 年 12 月 31 日 编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元 项 目 注释 2019 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 2018 年 12 月 31 日 流动负债： 短期借款 6.21 540,000,000.00 205,000,000.000 205,000,000.00 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 6.22 194,088,490.98 29,805,441.32 29,805,441.32 应付账款 6.23 2,335,596,507.41 1,846,212,200.77 1,846,212,200.77 预收款项 6.24 9,005,880,064.55 6,864,674,464.07 6,864,674,464.07 应付职工薪酬 6.25 73,179,334.59 65,359,047.43 65,359,047.43 应交税费 6.26 617,865,977.94 915,349,204.62 915,349,204.62 其他应付款 6.27 434,686,872.85 370,892,521.55 450,432,468.76 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 96 其中：应付利息 79,539,947.21 应付股利 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 6.28 1,291,837,757.93 1,162,000,000.00 1,162,000,000.00 其他流动负债 6.29 94,649,580.32 79,539,947.21 流动负债合计 14,587,784,586.57 11,538,832,826.97 11,538,832,826.97 非流动负债： 长期借款 6.30 4,681,738,253.85 2,774,000,000.00 2,774,000,000.00 应付债券 6.31 983,161,496.71 968,038,070.38 968,038,070.38 其中：优先股 永续债 长期应付款 长期应付职工薪酬 预计负债 递延收益 递延所得税负债 6.18 671,727.58 3,369,338.32 其他非流动负债 6.32 24,674,892.99 23,572,103.20 23,572,103.20 非流动负债合计 5,690,246,371.13 3,768,979,511.90 3,765,610,173.58 负债合计 20,278,030,957.70 15,307,812,338.87 15,304,443,000.55 股东权益： 股本 6.33 2,466,988,633.00 2,559,592,332.00 2,559,592,332.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 6.34 1,390,428,297.65 1,538,047,724.25 1,538,047,724.25 减：库存股 6.35 65,800,110.55 65,800,110.55 其他综合收益 6.36 -210,806.83 专项储备 6.37 4,033,872.37 4,253,555.31 4,253,555.31 盈余公积 6.38 402,376,174.83 355,379,141.33 354,814,711.75 未分配利润 6.39 2,816,019,292.09 2,796,129,763.76 2,805,416,368.21 归属于母公司股东权益合 计 7,079,635,463.11 7,187,602,406.10 7,196,324,580.97 少数股东权益 163,599,291.48 594,186,553.32 597,628,840.08 股东权益合计 7,243,234,754.59 7,781,788,959.42 7,793,953,421.05 负债和股东权益总计 27,521,265,712.29 23,089,601,298.29 23,098,396,421.60 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 97 合并利润表 2019 年度 编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元 项 目 注释 本年金额 上年金额 一、营业总收入 3,659,484,107.58 2,520,434,843.35 其中：营业收入 6.40 3,659,484,107.58 2,520,434,843.35 二、营业总成本 3,663,333,226.09 2,818,315,347.23 其中：营业成本 6.40 2,552,658,397.01 1,893,343,644.40 税金及附加 6.41 116,864,379.95 255,723,552.81 销售费用 6.42 260,578,645.54 197,349,807.95 管理费用 6.43 650,936,192.58 397,003,731.73 研发费用 6.44 25,917,436.73 6,527,348.59 财务费用 6.45 56,378,174.28 68,367,261.75 其中：利息费用 95,133,549.94 107,092,074.37 利息收入 40,679,308.75 41,336,749.02 加：其他收益 6.46 7,150,962.85 1,505,010.50 投资收益（损失以“－”号填列） 6.47 12,903,251.76 850,016,714.84 其中：对联营企业和合营企业的投资收 益 99,705.55 509,144.53 以摊余成本计量的金融资产终止确认收 益 净敞口套期收益（损失以“－”号填列） 公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 6.48 -11,282,469.87 信用减值损失（损失以“－”号填列） 6.49 8,013,984.20 资产减值损失 （损失以“－”号填列） 6.50 -66,201,332.64 -116,050,711.94 资产处置收益（损失以“－”号填列） 6.51 -82,901.12 481,805.31 三、营业利润（亏损以“－”号填列） -53,347,623.33 438,072,314.83 加：营业外收入 6.52 4,883,082.81 4,206,982.83 减：营业外支出 6.53 22,600,179.16 32,084,649.61 四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -71,064,719.68 410,194,648.05 减：所得税费用 6.54 136,787,800.33 261,101,552.18 五、净利润（净亏损以“－”号填列） -207,852,520.01 149,093,095.87 （一）按经营持续性分类 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 98 1、持续经营净利润（净亏损以“－”号 填列） -207,852,520.01 149,093,095.87 2、终止经营净利润（净亏损以“－”号 填列） （二）按所有权归属分类 1、归属于母公司股东的净利润（净亏 损以“－”号填列） 66,886,561.83 248,814,083.27 2、少数股东损益（净亏损以“－”号填 列） -274,739,081.84 -99,720,987.40 六、其他综合收益的税后净额 -430,218.02 （一）归属母公司股东的其他综合收益的税 后净额 -210,806.83 1、不能重分类进损益的其他综合收益 （1）重新计量设定受益计划变动额 （2）权益法下不能转损益的其他综合收益 （3）其他权益工具投资公允价值变动 （4）企业自身信用风险公允价值变动 （5）其他 2、将重分类进损益的其他综合收益 -210,806.83 （1）权益法下可转损益的其他综合收益 （2）其他债权投资公允价值变动 （3）可供出售金融资产公允价值变动损益 （4）金融资产重分类计入其他综合收益的 金额 （5）持有至到期投资重分类为可供出售金 融资产损益 （6）其他债权投资信用减值准备 （7）现金流量套期储备（现金流量套期损 益的有效部分） （8）外币财务报表折算差额 2,476.83 （9）其他 -213,283.66 （二）归属于少数股东的其他综合收益的税 后净额 -219,411.19 七、综合收益总额 -208,282,738.03 149,093,095.87 （一）归属于母公司股东的综合收益总 额 66,675,755.00 248,814,083.27 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 99 （二）归属于少数股东的综合收益总额 -274,958,493.03 -99,720,987.40 八、每股收益： （一）基本每股收益（元/股） 0.0268 0.0974 （二）稀释每股收益（元/股） 0.0268 0.0974 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 合并现金流量表 2019 年度 编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元 项 目 注释 本年金额 上年金额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 6,040,921,119.80 7,996,956,078.25 收到的税费返还 80,101,240.36 收到其他与经营活动有关的现金 6.55 1,309,596,329.34 995,586,233.93 经营活动现金流入小计 7,430,618,689.50 8,992,542,312.18 购买商品、接受劳务支付的现金 3,580,156,729.40 5,442,692,981.50 支付给职工以及为职工支付的现金 625,362,510.52 336,092,323.01 支付的各项税费 1,090,108,017.24 939,768,938.20 支付其他与经营活动有关的现金 6.55 1,760,735,647.37 1,563,864,717.98 经营活动现金流出小计 7,056,362,904.53 8,282,418,960.69 经营活动产生的现金流量净额 374,255,784.97 710,123,351.49 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 10,000,000.00 435,073,029.22 取得投资收益收到的现金 247,948.29 处置固定资产、无形资产和其他长期资 产收回的现金净额 16,898,630.09 56,133,674.91 处置子公司及其他营业单位收到的现 金净额 1,952,806,384.47 收到其他与投资活动有关的现金 6.55 14,774,875.00 投资活动现金流入小计 41,673,505.09 2,444,261,036.89 购建固定资产、无形资产和其他长期资 1,450,336,015.96 2,315,330,656.30 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 100 产支付的现金 投资支付的现金 16,500,000.00 882,456,166.56 取得子公司及其他营业单位支付的现 金净额 274,673,856.79 支付其他与投资活动有关的现金 6.55 162,000,000.00 投资活动现金流出小计 1,628,836,015.96 3,472,460,679.65 投资活动产生的现金流量净额 -1,587,162,510.87 -1,028,199,642.76 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 270,833,200.00 其中：子公司吸收少数股东投资收到的 现金 270,833,200.00 取得借款收到的现金 4,739,247,600.00 3,253,531,000.00 发行债券收到的现金 1,000,000,000.00 收到其他与筹资活动有关的现金 6.55 314,000,349.98 15.16 筹资活动现金流入小计 5,053,247,949.98 4,524,364,215.16 偿还债务支付的现金 2,384,590,000.00 3,519,531,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 600,559,464.90 459,901,280.17 其中：子公司支付给少数股东的股利、 利润 支付其他与筹资活动有关的现金 6.55 387,971,412.22 261,051,110.55 筹资活动现金流出小计 3,373,120,877.12 4,240,483,390.72 筹资活动产生的现金流量净额 1,680,127,072.86 283,880,824.44 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 4,534.92 五、现金及现金等价物净增加额 467,224,881.88 -34,195,466.83 加：期初现金及现金等价物余额 2,011,067,349.61 2,045,262,816.44 六、期末现金及现金等价物余额 2,478,292,231.49 2,011,067,349.61 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 101 合并股东权益变动表 2019 年度 编制单位:美好置业集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币 项目 本年金额 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 实收资本（或股 本） 其他权益工 具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 一、上年年末余额 2,559,592,332.00 1,538,047,724.25 65,800,110.55 4,253,555.31 354,814,711.75 2,805,416,368.21 597,628,840.08 7,793,953,421.05 加：会计政策变更 564,429.58 -9,286,604.45 -3,442,286.76 -12,164,461.63 前期差错更正 其他 二、本年年初余额 2,559,592,332.00 1,538,047,724.25 65,800,110.55 4,253,555.31 355,379,141.33 2,796,129,763.76 594,186,553.32 7,781,788,959.42 三、本期增减变动金额（减 少以“－”号填列） -92,603,699.00 -147,619,426.60 -65,800,110.55 -210,806.83 -219,682.94 46,997,033.50 19,889,528.33 -430,587,261.84 -538,554,204.83 （一）综合收益总额 -210,806.83 66,886,561.83 -274,958,493.03 -208,282,738.03 （二）所有者投入和减少资 本 -92,603,699.00 -147,619,426.60 -65,800,110.55 -155,400,119.23 -329,823,134.28 1．所有者投入资本 -92,603,699.00 -147,378,492.98 -65,800,110.55 -155,641,052.85 -329,823,134.28 2．股份支付计入所有者权 益的金额 3．其他 -240,933.62 240,933.62 （三）利润分配 46,997,033.50 -46,997,033.50 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 102 1．提取盈余公积 46,997,033.50 -46,997,033.50 2．对所有者（或股东）的 分配 3．其他 （四）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或 股本） 2．盈余公积转增资本（或 股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （五）专项储备 -219,682.94 -228,649.58 -448,332.52 1．本期提取 3,209,868.21 3,340,883.24 6,550,751.45 2．本期使用 3,429,551.15 3,569,532.82 6,999,083.97 （六）其他 四、本期期末余额 2,466,988,633.00 1,390,428,297.65 -210,806.83 4,033,872.37 402,376,174.83 2,816,019,292.09 163,599,291.48 7,243,234,754.59 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 合并股东权益变动表 2018 年度 编制单位:美好置业集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币 项目 上年金额 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 实收资本（或股 其他权益工 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 103 本） 具 一、上年年末余额 2,559,592,332.00 1,532,722,698.85 4,253,555.31 252,994,109.73 2,722,412,695.27 431,841,637.72 7,503,817,028.88 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 二、本年年初余额 2,559,592,332.00 1,532,722,698.85 4,253,555.31 252,994,109.73 2,722,412,695.27 431,841,637.72 7,503,817,028.88 三、本期增减变动金额（减 少以“－”号填列） 5,325,025.40 65,800,110.55 101,820,602.02 83,003,672.94 165,787,202.36 290,136,392.17 （一）综合收益总额 248,814,083.27 -99,720,987.40 149,093,095.87 （二）所有者投入和减少资 本 5,325,010.24 65,800,110.55 265,508,189.76 205,033,089.45 1．所有者投入资本 270,833,200.00 270,833,200.00 2．股份支付计入所有者权 益的金额 -5,325,010.24 -5,325,010.24 3．其他 5,325,010.24 65,800,110.55 -60,475,085.15 （三）利润分配 101,820,602.02 -165,810,410.33 -63,989,808.31 1．提取盈余公积 101,820,602.02 -101,820,602.02 2．对所有者（或股东）的 分配 -63,989,808.31 -63,989,808.31 3．其他 （四）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或 股本） 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 104 2．盈余公积转增资本（或 股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本期期末余额 2,559,592,332.00 1,538,047,724.25 65,800,110.55 4,253,555.31 354,814,711.75 2,805,416,368.21 597,628,840.08 7,793,953,421.05 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 105 母公司资产负债表 2019 年 12 月 31 日 编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元 项 目 注释 2019 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 2018 年 12 月 31 日 流动资产： 货币资金 75,202,290.10 500,145,343.69 500,145,343.69 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 应收款项融资 预付款项 2,123.91 其他应收款 15.1 2,783,341,884.76 7,758,062,703.73 7,758,076,434.83 其中：应收利息 应收股利 存货 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 33,403,132.91 33,219,822.25 33,219,822.25 流动资产合计 2,891,949,431.68 8,291,427,869.67 8,291,441,600.77 非流动资产： 债权投资 可供出售金融资产 1,500,000.00 其他债权投资 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 15.2 5,246,913,204.46 5,969,850,146.09 5,969,850,146.09 其他权益工具投资 1,500,000.00 1,500,000.00 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 106 其他非流动金融资产 170,166,000.00 170,658,026.90 投资性房地产 7,597,687.00 7,977,522.40 7,977,522.40 固定资产 3,907,530.22 4,154,313.31 4,154,313.31 在建工程 生产性生物资产 油气资产 无形资产 53,441.91 129,069.91 129,069.91 开发支出 商誉 长期待摊费用 24,396.43 递延所得税资产 其他非流动资产 165,000,000.00 非流动资产合计 5,430,162,260.02 6,154,269,078.61 6,148,611,051.71 资产总计 8,322,111,691.70 14,445,696,948.2 8 14,440,052,652.48 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 母公司资产负债表（续） 2019 年 12 月 31 日 编制单位：美好置业集团股份有限公 司 金额单位：人民币元 项 目 注释 2019 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 2018 年 12 月 31 日 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 352,898.45 352,898.45 352,898.45 预收款项 49,800.00 21,000.00 21,000.00 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 107 应付职工薪酬 658,223.07 658,223.07 658,223.07 应交税费 374,353.41 5,164,330.28 5,164,330.28 其他应付款 756,984,520.25 7,186,720,279.88 7,255,420,279.88 其中：应付利息 应付股利 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 68,700,000.00 68,700,000.00 流动负债合计 827,119,795.18 7,261,616,731.68 7,261,616,731.68 非流动负债： 长期借款 应付债券 983,161,496.71 968,038,070.38 968,038,070.38 其中：优先股 永续债 长期应付款 长期应付职工薪酬 预计负债 递延收益 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 983,161,496.71 968,038,070.38 968,038,070.38 负债合计 1,810,281,291.89 8,229,654,802.06 8,229,654,802.06 股东权益： 股本 2,466,988,633.00 2,559,592,332.00 2,559,592,332.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 1,417,435,601.30 1,564,814,094.28 1,564,814,094.28 减：库存股 65,800,110.55 65,800,110.55 其他综合收益 专项储备 盈余公积 402,376,174.83 355,379,141.33 354,814,711.75 未分配利润 2,225,029,990.68 1,802,056,689.16 1,796,976,822.94 股东权益合计 6,511,830,399.81 6,216,042,146.22 6,210,397,850.42 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 108 负债和股东权益总计 8,322,111,691.70 14,445,696,948.28 14,440,052,652.48 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 母公司利润表 2019 年度 编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元 项 目 注释 本年金额 上年金额 一、营业收入 15.3 666,562.86 825,805.71 减：营业成本 15.3 379,835.40 379,835.40 税金及附加 84,333.49 2,396,408.34 销售费用 管理费用 5,433,540.07 3,867,117.70 研发费用 财务费用 9,999,340.09 19,252,701.03 其中：利息费用 15,674,110.75 85,246,329.79 利息收入 5,714,273.54 66,092,646.67 加：其他收益 投资收益（损失以“－”号填列） 15.4 490,441,588.37 1,133,972,798.70 其中：对联营企业和合营企业的投资 收益 442,158.37 509,144.53 以摊余成本计量的金融资产终止确 认收益 净敞口套期收益（损失以“－”号填 列） 公允价值变动收益（损失以“－”号填 列） -492,026.90 信用减值损失（损失以“－”号填列） -4,710,148.04 资产减值损失 （损失以“－”号填列） -8,165,677.82 资产处置收益（损失以“－”号填列） 二、营业利润（亏损以“－”号填列） 470,008,927.24 1,100,736,864.12 加：营业外收入 30,407.78 1,121,131.66 减：营业外支出 69,000.00 2,193,506.06 三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 469,970,335.02 1,099,664,489.72 减：所得税费用 81,458,469.52 四、净利润（净亏损以"－"号填列） 469,970,335.02 1,018,206,020.20 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 109 （一）持续经营净利润（净亏损以“－” 号填列） 469,970,335.02 1,018,206,020.20 （二）终止经营净利润（净亏损以“－” 号填列） 五、其他综合收益的税后净额 (一)不能重分类进损益的其他综合收益 1、重新计量设定受益计划变动额 2、权益法下不能转损益的其他综合收益 3、其他权益工具投资公允价值变动 4、企业自身信用风险公允价值变动 5、其他 (二)将重分类进损益的其他综合收益 1、权益法下可转损益的其他综合收益 2、其他债权投资公允价值变动 3、可供出售金融资产公允价值变动损益 4、金融资产重分类计入其他综合收益的金额 5、持有至到期投资重分类为可供出售金融资 产损益 6、其他债权投资信用减值准备 7、现金流量套期储备（现金流量套期损益的 有效部分） 8、外币财务报表折算差额 9、其他 六、综合收益总额 469,970,335.02 1,018,206,020.20 七、每股收益: （一）基本每股收益（元/股） （二）稀释每股收益（元/股） 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 母公司现金流量表 2019 年度 编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元 项 目 注释 本年金额 上年金额 一、经营活动产生的现金流量： 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 110 销售商品、提供劳务收到的现金 620,531.95 925,501.20 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 5,610,827,600.29 17,393,280,625.88 经营活动现金流入小计 5,611,448,132.24 17,394,206,127.08 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 514,600.00 361,620.00 支付的各项税费 4,984,978.90 116,307,406.97 支付其他与经营活动有关的现金 5,530,452,332.69 15,909,765,885.73 经营活动现金流出小计 5,535,951,911.59 16,026,434,912.70 经营活动产生的现金流量净额 75,496,220.65 1,367,771,214.38 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 298,750,000.00 取得投资收益收到的现金 111,247,948.29 处置固定资产、无形资产和其他长 期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收回的 现金净额 9,430.72 收到其他与投资活动有关的现金 1,511,570,662.18 投资活动现金流入小计 9,430.72 1,921,568,610.47 购建固定资产、无形资产和其他长 期资产支付的现金 投资支付的现金 120,000,000.00 1,119,366,000.00 取得子公司及其他营业单位支付 的现金净额 134,076,800.00 支付其他与投资活动有关的现金 2,474,606,625.00 投资活动现金流出小计 120,000,000.00 3,728,049,425.00 投资活动产生的现金流量净额 -119,990,569.28 -1,806,480,814.53 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 15,700,000.00 104,000,000.00 发行债券收到的现金 1,000,000,000.00 收到其他与筹资活动有关的现金 164,000,349.98 15.16 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 111 筹资活动现金流入小计 179,700,349.98 1,104,000,015.16 偿还债务支付的现金 141,000,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的 现金 72,000,000.00 63,989,808.31 支付其他与筹资活动有关的现金 338,149,054.94 111,051,110.55 筹资活动现金流出小计 410,149,054.94 316,040,918.86 筹资活动产生的现金流量净额 -230,448,704.96 787,959,096.30 四、汇率变动对现金及现金等价物的影 响 五、现金及现金等价物净增加额 -274,943,053.59 349,249,496.15 加：期初现金及现金等价物余额 350,145,343.69 895,847.54 六、期末现金及现金等价物余额 75,202,290.10 350,145,343.69 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 112 母公司所有者权益变动表 编制单位:美好置业集团股份有限公司 2019 年度 单位: 元 币种：人民币 项 目 本年金额 实收资本 其他权益 工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 专项储备 所有者权益合计 一、上年年末余额 2,559,592,332.00 1,564,814,094.28 65,800,110.55 354,814,711.75 1,796,976,822.94 6,210,397,850.42 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 二、本年年初余额 2,559,592,332.00 1,564,814,094.28 65,800,110.55 355,379,141.33 1,802,056,689.16 6,216,042,146.22 三、本期增减变动金额（减少以“－”号 填列） -92,603,699.00 -147,378,492.98 -65,800,110.55 46,997,033.50 422,973,301.52 295,788,253.59 （一）综合收益总额 469,970,335.02 469,970,335.02 （二）所有者投入和减少资本 -92,603,699.00 -147,378,492.98 -65,800,110.55 -174,182,081.43 1．所有者投入资本 -92,603,699.00 -147,378,492.98 -65,800,110.55 -174,182,081.43 2．股份支付计入所有者权益的金额 3．其他 （三）利润分配 46,997,033.50 -46,997,033.50 1．提取盈余公积 46,997,033.50 -46,997,033.50 2．对所有者（或股东）的分配 3．其他 （四）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股本） 2．盈余公积转增资本（或股本） 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 113 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本期期末余额 2,466,988,633.00 1,417,435,601.30 402,376,174.83 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 母公司所有者权益变动表 编制单位:美好置业集团股份有限公司 2018 年度 单位: 元 币种：人民币 项 目 上年金额 实收资本 其他权益工 具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 专项储备 所有者权益合 计 一、上年年末余额 2,559,592,332.00 1,564,814,079.12 252,994,109.73 944,581,213.07 5,321,981,733.92 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 二、本年年初余额 2,559,592,332.00 1,564,814,079.12 252,994,109.73 944,581,213.07 5,321,981,733.92 三、本期增减变动金额（减少以“－”号 填列） 15.16 65,800,110.55 101,820,602.02 852,395,609.87 888,416,116.50 （一）综合收益总额 1,018,206,020.20 1,018,206,020.20 （二）所有者投入和减少资本 65,800,110.55 -65,800,110.55 1．所有者投入资本 65,800,110.55 -65,800,110.55 2．股份支付计入所有者权益的金额 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 114 3．其他 （三）利润分配 15.16 101,820,602.02 -165,810,410.33 -63,989,793.15 1．提取盈余公积 101,820,602.02 -101,820,602.02 2．对所有者（或股东）的分配 -63,989,808.31 -63,989,808.31 3．其他 15.16 15.16 （四）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股本） 2．盈余公积转增资本（或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本期期末余额 2,559,592,332.00 1,564,814,094.28 65,800,110.55 354,814,711.75 1,796,976,822.94 6,210,397,850.42 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 115 三、财务报表附注 美好置业集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 1、公司的基本情况 美好置业集团股份有限公司（以下简称“本公司”）1989 年经云南省经济体制改革委员会云体改[1989]6 号文批准成立。 本公司社会公众股于 1996 年 12 月 5 日在深圳证券交易所上市。上市时总股本 8751 万股，其中国有股 6480 万股，社会公 众股 2271 万股。2002 年 4 月 29 日和 6 月 14 日公司国有股股东昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司股份分 别转让给名流投资集团有限公司 7200 万股、海南洋浦众森科技投资有限公司 5300 万股，并于 2003 年 5 月办理股权变更 及过户手续；2002 年 12 月 24 日，昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司 5644 万股国有股转让给北京国财创 业投资有限公司，并办理了股权过户手续。 截止 2019 年 12 月 31 日，本公司累计发行股份总数 246,698.86 万股，注册资本为 246,698.86 万元。 本公司注册地址为昆明市盘龙区北京路与联盟路交叉口卓越俊园 10 幢 1 单元 3202 室，法定代表人为汤国强。公司总 部办公地址为湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 35 楼。 本公司及各子公司（统称“本集团”）主要业务包括投资、房地产开发、建筑工程施工、装配式建筑构件生产、农业种 植养殖。 本公司控股股东为美好未来企业管理集团有限公司，控股股东的母公司为北京温尔馨物业管理有限责任公司，最终控 制方为自然人刘道明先生。 本财务报表于 2020 年 6 月 4 日经公司第九届第二次董事会批准报出。 截至 2019 年 12 月 31 日，本集团纳入合并范围的二级子公司共 41 户，三级及以下子公司 54 户，详见本附注 8“在其 他主体中的权益”。本集团本年合并范围比上年增加 14 户，减少 9 户，详见本附注 7“合并范围的变更”。 2、财务报表的编制基础 2.1 编制基础 本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准 则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 42 项具体会计准则、企 业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公 开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定（2014 年修订）》的披露规定编制。 根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本 为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。 2.2 持续经营 本公司对自 2019 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和 情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 116 3、遵循企业会计准则的声明 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团 2019 年 12 月 31 日的财务状 况及 2019 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司及本集团的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督 管理委员会 2014 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》有关财务报表及其 附注的披露要求。 4、主要会计政策、会计估计和前期差错 4.1 会计期间 本集团会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 4.2 营业周期。 正常营业周期是指本集团从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本集团以 12 个月作为一个营业 周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。 4.3 记账本位币 人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公 司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定相应的货币为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采 用的货币为人民币。 4.4 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合 并和非同一控制下企业合并。 4.4.1 同一控制下企业合并 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。 同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合 并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账 面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收 益。 合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。 4.4.2 非同一控制下企业合并 参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业 合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买 方实际取得对被购买方控制权的日期。 对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的 负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发 生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初 始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的 新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 117 购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。 合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有 负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额 的，其差额计入当期损益。 购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来 的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除 上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。 通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第 5 号的通知》（财会 〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注 4.5.2“合 并财务报表的编制方法”），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本 附注 4.14“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理： 在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的 初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采 用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。 在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价 值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合 收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。 4.5 合并财务报表的编制方法 4.5.1 合并财务报表范围的确定原则 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关 活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司， 是指被本集团控制的主体。 一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。 4.5.2 合并财务报表编制的方法 从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日 起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量 表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成 果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下 企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合 并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。 在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对 子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其 财务报表进行调整。 集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。 子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 118 表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少 数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减 少数股东权益。 当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价 值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始 持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在 丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该部分剩余股权按照《企业会 计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见 本附注 4.14“长期股权投资”或本附注 4.9“金融工具”。 本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的 各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况， 通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；② 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不 经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制 权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注 4.14.2“长期股权投资”④）和“因处置部分股权投资或其他原 因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项 交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每 一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权 时一并转入丧失控制权当期的损益。 4.6 合营安排分类及共同经营会计处理方法 合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合营安排中享有的权利和承担的义务， 将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合 营企业，是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。 本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注 4.14.2“长期股权投资”②“权益法核算的长期股权投资”中所述 的会计政策处理。 本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本集团份额确认共同持有的 资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出 所产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。 当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等 资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企 业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的情况，本集团全 额确认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本集团按承担的份额确认该损失。 4.7 现金及现金等价物的确定标准 本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有的期限短（一般为从购买日起三个 月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 4.8 外币业务和外币报表折算 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 119 4.8.1 外币交易的折算方法 本集团发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率折算为记账本位币金额，但本集团发生的外 币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。 4.8.2 对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法 资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：①属于与购建符合 资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②可供出售的外币货币性项目除 摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的 外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公 允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。 4.8.3 外币财务报表的折算方法 境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负 债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利 润表中的收入和费用项目，采用与交易发生日的即期汇率近似的汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后 的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目 和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制 权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境 外经营的比例转入处置当期损益。 外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用与现金流量发生日的即期汇率近似的汇率折算。汇率变 动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。 年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。 在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经营控制权 时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算 差额，全部转入处置当期损益。 在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境 外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营 企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置 当期损益。 如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，在合并财务报表中，其因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外 币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。 4.9 金融工具 在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 4.9.1 金融资产的分类、确认和计量 本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：以摊余成本 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 120 计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融资产。 金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接 计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或 不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。 ①以摊余成本计量的金融资产 本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特 征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团 对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。 ②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流 量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、 汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。 此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。本集团将 该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他 综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。 ③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产， 分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配， 将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采用公允价值进行 后续计量，公允价值变动计入当期损益。 4.9.2 金融负债的分类、确认和计量 金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。对于以公允价值计 量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金 额。 ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认 时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动 计入当期损益。 被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动 计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存 收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大 损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。 ②其他金融负债 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 121 除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同外的其他金融负债 分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 4.9.3 金融资产转移的确认依据和计量方法 满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②该金融资产已转移， 且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融 资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。 若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继 续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资 产价值变动使企业面临的风险水平。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益 的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的 公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和 与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。 本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的 风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留 了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所 有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。 4.9.4 金融负债的终止确认 金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本集团（借入 方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的， 终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终 止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。 金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之 间的差额，计入当期损益。 4.9.5 金融资产和金融负债的抵销 当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划 以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。 除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。 4.9.6 金融资产和金融负债的公允价值确定方法 公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。 金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经 纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃 市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用 的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本集团采用在 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 122 当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑 的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可 行的情况下，使用不可输入值。 4.9.7 权益工具 权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行（含再融资）、回购、出 售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本集团不确认权益工具的公允价值 变动。 本集团权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，作为利润分配处理。 4.10 金融资产减值 本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务 工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、长期应收款等。 4.10.1 减值准备的确认方法 本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方法或简化方法）计提减值 准备并确认信用减值损失。 信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的 差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整 的实际利率折现。 预期信用损失计量的一般方法是指，本集团在每个资产负债表日评估金融资产的信用风险自初始确认后是否已经显著 增加，如果信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果 信用风险自初始确认后未显著增加，本集团按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备。本集团在评估 预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。 对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，选择按照未 来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。 4.10.2 信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准 如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的预计存续期内的违 约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本集团采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作 为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。 4.10.3 以组合为基础评估预期信用风险的组合方法 本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有 明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。 除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估 信用风险。 4.10.4 金融资产减值的会计处理方法 期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备的账面金额，将其差额确 认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减值利得。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 123 4.10.5 各类金融资产信用损失的确定方法 ①应收票据 本集团对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。基于应收票据的信用风险特征，将 其划分为不同组合： 项 目 确定组合的依据 银行承兑汇票 承兑人为信用风险较小的银行 商业承兑汇票 根据承兑人的信用风险划分，与“应收账款”组合划分相同 ②应收账款 对于不含重大融资成分的应收账款，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。 对于包含重大融资成分的应收账款和租赁应收款，本集团选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失 准备。 除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合： 项 目 确定组合的依据 合并范围内关联方 集团合并范围内公司。 应收账款账龄组合 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。 装配式建筑业务 本组合包括设计、建筑施工、混凝土预制构件及建筑施工总承包业务的应收款项。 A、合并范围内关联方：本集团合并报表范围内各企业之间的应收款项风险可控，本集团判断不存在预期信用损 失，不计提信用损失准备。 B、应收账款账龄组合：以账龄作为信用风险特征的应收账款组合，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失 金额计量损失准备，参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预 期信用损失率对照表，计算预期信用损失。 C、装配式建筑业务：以产品类型客户群为共同风险特征，参考建筑施工行业信用损失计提情况，结合当前状况以 及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率计算预期信用损失，组合预期信用损失率为 9%。 ③其他应收款 本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内、或整个存续期的预期 信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合： 项 目 确定组合的依据 土地竞拍保证金 本组合为开发用土地竞拍保证金等应收款项。 拆迁安置代垫款、项目合作款 土地一级整理拆迁安置代垫款、房地产开发合作款 应收合并范围内往来款项 集团合并范围内公司 其他应收款账龄组合 本组合以其账龄作为信用风险特征 ④长期应收款 由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的长期应收款，且未包含重大融资成分的，本集团按照相当于 整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。 由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的长期应收款，且包含重大融资成分的，本集团选择始终按照 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 124 相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。 由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的交易形成的应收经营租赁款，本集团选择始终按照相当于存续期内预期 信用损失的金额计量损失准备。 除了单项评估信用风险的长期应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合： 项 目 确定组合的依据 应收经营性租赁款 应收租赁客户款项 应收其他款项 除上述款项组合外的应收款 A、应收经营性租赁款：以房屋租赁客户为组合依据，参照应收账款账龄组合计算预期信用损失。 B、应收其他款项：主要是 PPP 项目应收款，参考本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况 的预测，确定组合预期信用损失率为 1%。 4.11 应收款项融资 分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款，自取得起期限在一年内（含一年）的部分， 列示为应收款项融资；自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资。其相关会计政策参见本附注 4.9“金融工具”及 附注 4.10“金融资产减值”。 4.12 存货 4.12.1 存货的分类 本集团存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处于生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程 中耗用的材料和物料等。具体划分为原材料、库存商品、消耗性生物资产、周转材料、低值易耗品、开发产品、开发成本、 周转房、建造合同—已完工未结算等。 4.12.2 存货的确认 本集团存货同时满足下列条件的，予以确认： ①与该存货有关的经济利益很可能流入企业； ②该存货的成本能够可靠地计量。 4.12.3 存货取得和发出的计价方法 本集团取得的存货按成本进行初始计量。开发产品发出按个别计价法确定发出存货的实际成本；原材料、库存商品发 出时采用个别计价法、先进先出法计价或加权平均法。 4.12.4 期末存货的计量 资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损 益。 ①可变现净值的确定方法： 确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。 为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计量；材料价格的下降表 明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。 为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。 持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 125 ②存货跌价准备通常按照单个存货项目计提。 对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。 与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合 并计提存货跌价准备。 4.12.5 存货的盘存制度 存货的盘存制度为永续盘存制。 4.12.6 低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品及包装物于领用时按一次摊销法摊销。 4.12.7 房地产开发中的存货核算方法 （1）开发用土地的核算方法：本集团开发用土地列入“存货－开发成本”科目核算。 （2）本集团为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品 完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用。 （3）公共配套设施费用的核算方法：因建设开发产品而一并开发建设的配套设施，包括道路、派出所、消防、水塔 等非经营性的文教、卫生、行政管理设施以及将无偿交付市政管理部门使用的各种市政公共配套设施，其所需建设费用通 过开发成本科目核算。 （4）周转房的摊销方法：根据用于安置拆迁居民周转使用的房屋实际成本，按固定资产—房屋建筑物的预计使用年 限进行摊销，周转房用途改变时，作为商品房对外销售，按周转房摊余价值结转销售成本。 4.12.8 建造合同—已完工未结算/已结算未完工 建造合同工程按照累计发生的工程施工成本和累计确认的合同毛利（亏损）扣除已经办理结算的价款列示。 建造合同工程累计发生的工程施工成本和累计确认的合同毛利（亏损）超过累计已经办理结算的价款部分在存货中列 示为“已完工未结算”；累计已经办理结算的价款超过累计发生的工程施工成本和累计确认的合同毛利（亏损）部分在预收 账款中列示为“已结算未完工”。 4.13 持有待售资产和处置组 本集团若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回 其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出 售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本集团已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计 出售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易 中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》分摊 了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。 本集团初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公允价值减去 出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损 益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵 减该处置组内适用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”） 的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的， 以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失 金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 126 占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售 类别前确认的资产减值损失不得转回。 持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续 予以确认。 非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本集团不再将其继续划分为持有待售类别或将非流动资产 从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有 待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。 4.14 长期股权投资 本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本集团对被投 资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算， 其中如果属于非交易性的，本集团在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 核算，其会计政策详见附注 4.9“金融工具”。 共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方 一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与 其他方一起共同控制这些政策的制定。 4.14.1 投资成本的确定 对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的 账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所 承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的， 在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按 照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公 积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应 分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属 于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股 权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新 支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采 用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。 对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并 成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的 股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易 作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投 资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益 暂不进行会计处理。 合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期 损益。 除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同， 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 127 分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集团发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性 资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资 直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制 但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的 公允价值加上新增投资成本之和。 4.14.2 后续计量及损益确认方法 对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务 报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。 ①成本法核算的长期股权投资 采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实 际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的 现金股利或利润确认。 ②权益法核算的长期股权投资 采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调 整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入 当期损益，同时调整长期股权投资的成本。 采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其 他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减 少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期 股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资 产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致 的，按照本集团的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本 集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算 归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转 让资产减值损失的，不予以抵销。本集团向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但 未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之 差，全额计入当期损益。本集团向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额 计入当期损益。本集团自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定 进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。 在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期 权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当 期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。 ③收购少数股权 在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合 并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 ④处置长期股权投资 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 128 在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投 资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的， 按本附注 4.5.2“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。 其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。 采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收 益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综 合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。 采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权 益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础 进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润 分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。 本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资 单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置 后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处 理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采 用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接 处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益 和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法 核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的， 其他综合收益和其他所有者权益全部结转。 本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计 量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益 法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计 处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益 法时全部转入当期投资收益。 本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为 一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长 期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。 4.15 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值 后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。 投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其 成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。 本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。 预计使用年限和预计净残值率具体情况如下： 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 129 资产类别 预计使用年限 净残值率（%） 年折旧率（%） 投资性房地产 30-40 5 2.38-3.17 投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注 4.22“长期资产减值”。 自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账 价值。 当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投 资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。 4.16 固定资产 4.16.1 固定资产确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产 仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费 用因素的影响进行初始计量。 4.16.2 各类固定资产的折旧方法 固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计 净残值和年折旧率如下： 类别 折旧年限 预计净残值率% 年折旧率% 房屋、建筑物 20-40 5 2.38-4.75 机器设备 5-10 5 9.50-19.00 运输设备 4-8 5 11.88-23.75 电子及办公设备 3-8 5 11.88-31.67 临时设施 2-5 5 19-47.5 预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获 得的扣除预计处置费用后的金额。 4.16.3 固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法 固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注 4.22“长期资产减值”。 4.16.4 其他说明 与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产 成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。 当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、 报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。 本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处 理。 4.17 在建工程 在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款 费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 130 在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注 4.22“长期资产减值”。 4.18 借款费用 借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。可直接归属于符合资本 化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售 状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者 可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。 专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资 收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资 本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。 资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。 符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投 资性房地产和存货等资产。 如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的 资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。 4.19 生物资产 消耗性生物资产是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括生长中的大田作物以及存塘小龙虾等。 消耗性生物资产按照成本进行初始计量。自行栽培、繁殖或养殖的消耗性生物资产的成本，为该资产在收获或入库前发生 的可直接归属于该资产的必要支出。 消耗性生物资产在收获或出售时，采用加权平均法或个别计价法按账面价值结转成本。 资产负债表日，消耗性生物资产按照成本与可变现净值孰低计量，并采用与确认存货跌价准备一致的方法计算确认消 耗性生物资产的跌价准备。如果减值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内 转回，转回金额计入当期损益。 4.20 无形资产 4.20.1 无形资产 无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能可靠地计 量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。 除房地产开发业务外取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出 和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物 之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。 使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命 内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。本集团使用寿命有限的无形资产的具体年限如下： 项目 摊销年限（年） 土地使用权 证载年限 财务、办公等软件 5-10 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 131 4.20.2 研究与开发支出 本集团内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。 研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。 开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益： ①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性； ②具有完成该无形资产并使用或出售的意图； ③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形 资产将在内部使用的，能够证明其有用性； ④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产； ⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。 4.20.3 无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法 无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注 4.22“长期资产减值”。 4.21 长期待摊费用 长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本集团的长期待摊费用主 要包括装修费、土地承包经营权流转费及虾稻田改造费。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。 4.22 长期资产减值 对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营 企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集团于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其 可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹 象，每年均进行减值测试。 减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产 的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销 售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产 活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、 搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最 终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基 础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组 是能够独立产生现金流入的最小资产组合。 在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资 产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减 值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外 的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。 4.23 职工薪酬 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 132 本集团职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。其中： 短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金、工 会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在职工为本集团提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为 负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。 离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险等。离职后福利计划为设定提存计划。设定提存计划的应缴存金额于发 生时计入相关资产成本或当期损益。 在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能 单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两 者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全 支付的，按照其他长期职工薪酬处理。 4.24 预计负债 当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本集团承担的现时义务；（2）履行该义 务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。 在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的 最佳估计数对预计负债进行计量。 如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认， 且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 4.25 质量保证金的核算方法 本集团按照施工单位工程总值的 5%预留质量保证金，通过“应付账款”科目核算。开发产品出售后，在保修期内发生 的维修费用，冲减质量保证金，不足冲减的部分，计入销售费用。待工程验收合格后并在约定的保修期满后，如无质量问 题，再支付给原施工单位。 4.26 收入 4.26.1 商品销售收入 在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商 品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠 地计量时，确认商品销售收入的实现。 （1）房地产开发业务销售收入确认政策 ①销售开发产品须同时满足：a.开发产品已竣工验收合格并在相关主管部门备案且与买方签订了销售合同；b.开发产 品达到了销售合同约定的交付条件；价款已经取得或取得收款的凭据；c.相关收入和成本能够可靠计量。 ②出售自用房屋：视同销售开发产品。 ③接受委托代建房屋和工程业务：在工程竣工验收合格并办妥交接手续，开具相关结算账单并经委托单位签字认可后 确认收入。 ④土地整理服务收入：土地整理服务收入按照提供劳务收入的条件确认，其完工进度根据实际工作量占合同总工作量 的比例确定。土地整理服务合同总工作量为土地整理各环节工作量之和，某环节完成的工作量按拆迁或还建面积和环节事 项的完成情况等综合确定。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 133 ⑤物业出租收入：按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关租金已经收到或取 得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。 （2）预制混凝土构件（PC 构件） 本集团将 PC 构件运至客户指定的地点，经客户对 PC 构件验收合格后，由客户指定人员在送货单（或验收单）上签 字确认，月末，根据送货单（或验收单）对账并结算确认收入。 （3）农产品 鲜活水产品在发货并开具出库单、销货清单后确认收入；谷物及加工品在发货，收到货款或取得收取货款的凭据时确 认收入。 4.26.2 提供劳务收入 在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务收入。劳务交易的 完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。 提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量；②相关的经济利益很可能流入企业； ③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。 如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入， 并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入，已发生的劳务成本计 入当期损益。 4.26.3 建造合同收入 在建造合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认合同收入和合同费用。合同完工进 度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。 建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：①合同总收入能够可靠地计量；②与合同相关的经济利益很可能流入企 业；③实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；④合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。 如建造合同的结果不能可靠地估计，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同 成本在其发生的当期确认为合同费用；合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。使建造 合同的结果不能可靠估计的不确定因素不复存在的，按照完工百分比法确定与建造合同有关的收入和费用。 合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。 在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)与已结算的价款在资产负债表中以抵销后的净额列示。在建合 同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)之和超过已结算价款的部分作为存货列示；在建合同已结算的价款超过累 计已发生的成本与累计已确认的毛利(亏损)之和的部分作为预收款项列示。 对于以 PPP 模式参与基础设施和公共服务设施建设项目，属于按投资建设移交方式实施项目，本集团于项目建造期 间，对提供建造服务的部分按照建造合同准则确认相关收入和成本。对于 PPP 项目产业园区内进行规划设计服务、基础 设施建设和公共服务设施建设服务、土地整理服务，于完成相关服务后，在公司与委托政府机构共同确认的基础上确认投 资建设服务收入。 4.26.4 使用费收入 根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。 4.26.5 利息收入 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 134 按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。 4.27 政府补助 4.27.1 政府补助的分类及具体标准 政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而 投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 本集团将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定 为与收益相关的政府补助。 若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助： （1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出 金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更； （2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。 4.27.2 政府补助确认时点和计量 政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的 金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义 金额计量的政府补助，直接计入当期损益。 4.27.3 政府补助会计处理方法 与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统 的方法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在 确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本费用；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计 入当期损益或冲减相关成本费用。 同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，将其整体归 类为与收益相关的政府补助。 与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与日常活动无关的政 府补助，计入营业外收支。 4.28 递延所得税资产/递延所得税负债 4.28.1 当期所得税 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还） 的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整 后计算得出。 4.28.2 递延所得税资产及递延所得税负债 某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计 税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所 得税负债。 与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易 中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 135 业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的 未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本集团确认其他所有应纳税暂时性差异产生 的递延所得税负债。 与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确 认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵 扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的 应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应 纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额 为限，确认相应的递延所得税资产。 资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间 的适用税率计量。 于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递 延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 4.28.3 所得税费用 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益或股东 权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。 4.28.4 所得税的抵销 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期 所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收 征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及 负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延 所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。 4.29 租赁 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。融资 租赁以外的其他租赁为经营租赁。本集团无融资租赁业务。 4.29.1 本集团作为承租人记录经营租赁业务 经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接费用计入当期损益。或 有租金于实际发生时计入当期损益。 4.29.2 本集团作为出租人记录经营租赁业务 经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费用于发生时予以资本 化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当 期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 136 4.30 安全生产费用 本集团根据财政部、国家安全生产监督管理总局联合制定的《企业安全生产费用提取和使用管理办法》的规定计提安 全生产费用，安全生产费用专门用于完善和改进企业安全生产条件。 本集团提取的安全生产费计入相关施工劳务的成本或当期损益，同时计入专项储备。使用提取的安全生产费用属于费 用性支出的，直接冲减专项储备。使用提取的安全生产费形成固定资产的，通过在建工程归集所发生的支出，待安全项目 完工达到预定可使用状态时确认为固定资产，同时按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。 该固定资产在以后期间不再计提折旧。 4.31 分部报告 本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部 信息。 经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；（2） 本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；（3）本集团能够取得该组成部分 的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则 可合并为一个经营分部。 4.32 会计政策、会计估计变更 4.32.1会计政策变更 4.32.1.1执行新金融工具准则导致的会计政策变更 财政部于 2017 年 3 月 31 日分别发布了《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量（2017 年修订）》 （财会〔2017〕 7 号）、《企业会计准则第 23 号——金融资产转移（2017 年修订）》（财会〔2017〕8 号）、《企业会计准则第 24 号—— 套期会计（2017 年修订）》（财会〔2017〕9 号），于 2017 年 5 月 2 日发布了《企业会计准则第 37 号——金融工具列报 （2017 年修订）》（财会〔2017〕14 号）（上述准则统称“新金融工具准则”），要求境内上市企业自 2019 年 1 月 1 日起 执行新金融工具准则。 经本公司第八届董事会第二十七次会议于 2019 年 4 月 23 日决议通过，本集团于 2019 年 1 月 1 日起开始执行前述新 金融工具准则。 在新金融工具准则下所有已确认金融资产，其后续均按摊余成本或公允价值计量。在新金融工具准则施行日，以本集 团该日既有事实和情况为基础评估管理金融资产的业务模式、以金融资产初始确认时的事实和情况为基础评估该金融资产 上的合同现金流量特征，将金融资产分为三类：按摊余成本计量、按公允价值计量且其变动计入其他综合收益及按公允价 值计量且其变动计入当期损益。其中，对于按公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，当该金融资产终 止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。 在新金融工具准则下，本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入 其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、合同资产及财务担保合同计提减值准备并确认信用减值损失。 本集团追溯应用新金融工具准则，但对于分类和计量（含减值）涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则不一致 的，本集团选择不进行重述。因此，对于首次执行该准则的累积影响数，本集团调整 2019 年年初留存收益或其他综合收 益以及财务报表其他相关项目金额，2018 年度的财务报表未予重述。 执行新金融工具准则对本集团的主要变化和影响如下： 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 137 ——本集团于 2019 年 1 月 1 日及以后将持有的部分非交易性股权投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合 收益的金融资产，列报为其他权益工具投资。 ——本集团持有的某些信托产品、私募基金等，其收益取决于标的资产的收益率，原分类为其他非流动资产。由于其 合同现金流量不仅仅为对本金和以未偿付本金为基础的利息的支付，本集团在 2019 年 1 月 1 日及以后将其重分类为以公 允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，列报为交易性金融资产（其他非流动金融资产）。 ——本集团对应收账款、其他应收款、长期应收款原采用已发生损失法，在 2019 年 1 月 1 日及以后变更为以预期信 用损失为基础，对应收账款、其他应收款、长期应收款按照其适用的预期信用损失计量方法计提减值准备并确认信用减值 损失。 （1）首次执行日前后金融资产分类和计量对比表 ①对合并财务报表的影响 2018 年 12 月 31 日（变更前） 2019 年 1 月 1 日（变更后） 项目 计量类别 账面价值 项目 计量类别 账面价值 可 供 出 售 金 融资产 以成本计量（权 益工具） 1,500,000.00 其 他 权 益 工 具投资 以公允价值计量且其变 动计入其他综合收益 1,500,000.00 其 他 非 流 动 资产 摊余成本 345,000,000.00 其 他 非 流 动 金融资产 以公允价值计量且其变 动计入当期损益 364,135,380.19 应收账款 摊余成本 46,640,698.35 应收账款 摊余成本 46,371,141.43 其他应收款 摊余成本 2,036,735,991.42 其他应收款 摊余成本 2,011,630,933.08 长期应收款 摊余成本 241,717,932.74 长期应收款 摊余成本 239,171,019.28 ②对公司财务报表的影响 2018 年 12 月 31 日（变更前） 2019 年 1 月 1 日（变更后） 项目 计量类别 账面价值 项目 计量类别 账面价值 可 供 出 售 金 融资产 以成本计量（权 益工具） 1,500,000.00 其 他 权 益 工 具投资 以公允价值计量且其变 动计入其他综合收益 1,500,000.00 其 他 非 流 动 资产 摊余成本 165,000,000.00 其 他 非 流 动 金融资产 以公允价值计量且其变 动计入当期损益 170,658,026.90 其他应收款 摊余成本 7,758,076,434.83 其他应收款 摊余成本 7,758,062,703.73 （2）首次执行日，原金融资产账面价值调整为按照新金融工具准则的规定进行分类和计量的新 金融资产账面价值的调节表 ①对合并报表的影响 项目 2018 年 12 月 31 日 （变更前） 重分类 重新计量 2019年1月1日（变 更后） 摊余成本： 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 138 项目 2018 年 12 月 31 日 （变更前） 重分类 重新计量 2019年1月1日（变 更后） 应收账款 46,640,698.35 减：重新计量预计信用损失准备 269,556.92 按新金融工具准则列示的余额 46,371,141.43 其他应收款 2,036,735,991.42 减：重新计量预计信用损失准备 25,105,058.34 按新金融工具准则列示的余额 2,011,630,933.08 长期应收款 241,717,932.74 减：重新计量预计信用损失准备 2,546,913.46 按新金融工具准则列示的余额 239,171,019.28 以公允价值计量且其变动计入当期损 益： 其他非流动资产（原准则） 345,000,000.00 减：转入其他非流动金融资产 345,000,000.00 按新金融工具准则列示的余额 —— 其他非流动金融资产 —— 加：自可供出售金融资产（原准则）转 入 345,000,000.00 重新计量：按公允价值重新计量 19,135,380.19 按新金融工具准则列示的余额 364,135,380.19 以公允价值计量且其变动计入其他综 合收益： 可供出售金融资产（原准则） 1,500,000.00 减：转出至其他权益工具投资 1,500,000.00 按新金融工具准则列示的余额 —— 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 139 项目 2018 年 12 月 31 日 （变更前） 重分类 重新计量 2019年1月1日（变 更后） 其他权益工具投资 —— 加：自可供出售金融资产（原准则）转 入 1,500,000.00 按新金融工具准则列示的余额 1,500,000.00 ②对公司财务报表的影响 项目 2018 年 12 月 31 日 （变更前） 重分类 重新计量 2019年1月1日（变 更后） 其他应收款 7,758,076,434.83 减：重新计量预计信用损失准备 13,731.10 按新金融工具准则列示的余额 7,758,062,703.73 以公允价值计量且其变动计入当期损 益： 其他非流动资产（原准则） 165,000,000.00 减：转入其他非流动金融资产 165,000,000.00 按新金融工具准则列示的余额 —— 其他非流动金融资产 加：自可供出售金融资产（原准则）转 入 165,000,000.00 重新计量：按公允价值重新计量 5,658,026.90 按新金融工具准则列示的余额 170,658,026.90 以公允价值计量且其变动计入其他综 合收益： 可供出售金融资产（原准则） 1,500,000.00 减：转出至其他权益工具投资 1,500,000.00 按新金融工具准则列示的余额 —— 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 140 项目 2018 年 12 月 31 日 （变更前） 重分类 重新计量 2019年1月1日（变 更后） 其他权益工具投资 加：自可供出售金融资产（原准则）转 入 1,500,000.00 按新金融工具准则列示的余额 1,500,000.00 （3）首次执行日，金融资产减值准备调节表 ①对合并报表的影响 计量类别 2018 年 12 月 31 日（变 更前） 重分类 重新计量 2019 年 1 月 1 日（变 更后） 摊余成本： 应收账款减值准备 4,569,268.09 269,556.92 4,838,825.01 其他应收款减值准备 71,654,622.45 25,105,058.34 96,759,680.79 长期应收款减值准备 12,431,244.76 2,546,913.46 14,978,158.22 ②对公司财务报表的影响 计量类别 2018 年 12 月 31 日（变 更前） 重分类 重新计量 2019 年 1 月 1 日（变 更后） 摊余成本： 其他应收款减值准备 17,171,138.76 13,731.10 17,184,869.86 （4）对 2019 年 1 月 1 日留存收益和其他综合收益的影响 项目 合并未分配利润 合并盈余公积 合并其他综合收益 2018 年 12 月 31 日 2,805,416,368.21 354,814,711.75 1、将其他非流动资产重分类为其他非 流动金融资产并重新计量 18,569,577.50 565,802.69 2、其他非流动金融资产按照公允价值 计量且其变动计入当期损益的影响额 计提递延所得税负债 -3,369,338.32 3、应收款项减值的重新计量 -27,920,155.61 -1,373.11 4、应收款项减值的重新计量的影响额 计提递延所得税资产 -8,974.78 5、上述事项少数股东损益影响额 3,442,286.76 2019 年 1 月 1 日 2,796,129,763.76 355,379,141.33 4.32.1.2财务报表格式变更 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 141 财政部于 2019 年 4 月、9 月分别发布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6 号）、 《关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的通知》（财会[2019]16 号），对一般企业财务报表、合并财务报表格式 作出了修订，本集团已根据其要求按照一般企业财务报表格式（适用于已执行新金融准则、新收入准则和新租赁准则的企 业）、合并财务报表格式编制财务报表。主要变化如下： （1）将“应收票据及应收账款”行项目拆分为“应收票据”行项目及“应收账款”行项目；将“应付票据及应付账款”行项目 拆分为“应付票据”行项目及“应付账款”行项目； （2）新增“应收款项融资”行项目； （3）列报于“其他应收款”或“其他应付款”行项目的应收利息或应付利息，仅反映相关金融工具已到期可收取或应支 付，但于资产负债表日尚未收到或支付的利息；基于实际利率法计提的金融工具的利息包含在相应金融工具的账面余额中； （4）明确“递延收益”行项目中摊销期限只剩一年或不足一年的，或预计在一年内（含一年）进行摊销的部分，不得 归类为流动负债，仍在该项目中填列，不转入“一年内到期的非流动负债”行项目； （5）将“资产减值损失”、“信用减值损失”行项目自“其他收益”行项目前下移至“公允价值变动收益”行项目后，并将“信 用减值损失”行项目列于“资产减值损失”行项目之前； （6）“投资收益”行项目的其中项新增“以摊余成本计量的金融资产终止确认收益”行项目。 本集团根据上述列报要求相应追溯重述了比较报表，相关列报调整如下： 变更前 2018 年报表项目及金额 变更后 2018 年报表项目及金额 受影响的报表项目名称 金额 受影响的报表项目名称 金额 应付票据及应付账款 1,876,017,642.09 应付票据 29,805,441.32 应付账款 1,846,212,200.77 其他应付款 450,432,468.76 其他应付款 370,892,521.55 其他流动负债 79,539,947.21 4.32.1.3其他会计政策变更 （1）财政部于 2019 年 5 月 9 日颁布了《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》（财会[2019]8 号），本集团 自 2019 年 6 月 10 日起执行，对 2019 年 1 月 1 日至执行日之间发生的非货币性资产交换，根据本准则进行调整，对 2019 年 1 月 1 日之前发生的非货币性资产交换，不进行追溯调整。 上述会计政策变更对本集团本期报告无重大影响。 （2）财政部于 2019 年 5 月 16 日颁布了《企业会计准则第 12 号——债务重组》（财会[2019]9 号），本集团自 2019 年 6 月 17 日起执行，对 2019 年 1 月 1 日至执行日之间发生的债务重组，根据本准则进行调整，对 2019 年 1 月 1 日之前 发生的债务重组不进行追溯调整。 上述会计政策变更对本集团本期报告无重大影响。 4.32.2会计估计变更 本集团 2019 年度未发生会计估计变更。 5、税项 5.1 流转税及其他 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 142 主要税（费）种 税（费）率 计税依据 （1）增值税 3%、5%、6%、10%/9%、16%/13%（注 1） 应税营业收入 （2）土地增值税 30%-60% 转让房地产所取得的增值额 （3）城市维护建设税 5%、7% 实际缴纳的流转税 （4）教育费附加 3% 实际缴纳的流转税 （5）地方教育费附加 1.5%、2% 实际缴纳的流转税 注 1：根据财政部、国家税务总局、海关总署联合发布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号），自 2019 年 4 月 1 日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用 16%和 10%税率的，税率分别调整为 13%、9%。 5.2 企业所得税 子公司重庆名流置业有限公司符合国家鼓励类产业中城镇园林绿化及生态小区建设企业条件，享受西部大开发所得税 减按 15%税率征收的税收优惠政策。 6、合并财务报表附注（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元） 以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2019 年 1 月 1 日，“年末”指 2019 年 12 月 31 日，“上年年末”指 2018 年 12 月 31 日，“本年”指 2019 年度，“上年”指 2018 年度。 6.1 货币资金 项目 年末余额 年初余额 外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额 现金 780.00 437.25 银行存款 2,478,291,451.49 2,011,066,912.36 其中：人民币 2,478,129,040.79 2,011,066,912.36 欧元 20,780.59 7.8155 162,410.70 其他货币资金 57,956,033.10 194,729,430.73 合计 2,536,248,264.59 2,205,796,780.34 其他货币资金主要为按揭贷款担保保证金、保函保证金、汇票保证金、农民工保证金及法院冻结资金。 6.2 应收账款 6.2.1应收账款按账龄披露 账龄 年末余额 一年以内 24,870,187.12 一至二年 3,113,879.53 二至三年 2,039,198.86 三至四年 540,000.00 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 143 四至五年 6,500.00 五年以上 3,662,537.60 小计 34,232,303.11 减：坏账准备 6,743,814.71 合计 27,488,488.40 6.2.2应收账款按坏账计提方法分类列示 种类 年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例(%) 金额 计提比列(%) 单项计提坏账准备的应收账款 3,385,141.76 9.89 1,692,570.88 50.00 1,692,570.88 按组合计提坏账准备的应收账款 30,847,161.35 90.11 5,051,243.83 16.38 25,795,917.52 其中：账龄组合 24,149,154.08 70.54 4,448,423.17 18.42 19,700,730.91 装配式建筑业务 6,698,007.27 19.57 602,820.66 9.00 6,095,186.61 合计 34,232,303.11 100.00 6,743,814.71 27,488,488.40 （续） 种类 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例(%) 金额 计提比列(%) 单项计提坏账准备的应收账款 按组合计提坏账准备的应收账款 51,209,966.44 100.00 4,838,825.01 9.45 46,371,141.43 其中：账龄组合 49,703,198.44 97.06 4,703,215.89 9.46 44,999,982.55 装配式建筑业务 1,506,768.00 2.94 135,609.12 9.00 1,371,158.88 合计 51,209,966.44 100.00 4,838,825.01 46,371,141.43 年末余额较年初减少 40.72%的主要原因为收回应收房款。 6.2.3坏账准备的情况 类别 年初余额 本年变动金额 年末余额 计提 收回或转回 转销或核销 其他变动 单项计提坏账准备的应收账款 1,692,570.88 1,692,570.88 账龄组合 4,703,215.89 491,867.28 746,660.00 4,448,423.17 装配式建筑业务 135,609.12 467,211.54 602,820.66 合计 4,838,825.01 2,651,649.70 746,660.00 6,743,814.71 其中：本年坏账准备转回或收回金额重大的项目： 单位名称 收回或转回账面余额 收回或转回坏账金额 收回方式 辽宁中产建商业管理有限公司 17,000,000.00 340,000.00 现金 美好生活投资有限公司 6,058,000.00 121,160.00 现金 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 144 合 计 23,058,000.00 461,160.00 —— 上述收回的应收账款系交易产生的应收房款，期初计入账龄组合计提坏账准备。 6.2.4期末单项计提坏账准备的应收账款 应收账款内容 账面余额 坏账准备 账龄 计提比例(%) 计提理由 芜湖金门萨商业运营管理有限公司 3,385,141.76 1,692,570.88 1 年以内 50.00 欠缴租金、涉诉中 合计 3,385,141.76 1,692,570.88 6.2.5应收账款按组合计提坏账准备的情况 账龄 年末余额 年初余额 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 一年以内 16,479,360.80 164,793.46 1.00 34,594,502.46 693,434.78 2.00 一至二年 1,421,556.82 56,862.28 4.00 9,482,690.84 852,472.72 9.00 二至三年 2,039,198.86 305,879.83 15.00 1,781,242.54 409,685.79 23.00 三至四年 540,000.00 253,800.00 47.00 26,500.00 12,720.00 48.00 四至五年 6,500.00 4,550.00 70.00 2,257,000.00 1,173,640.00 52.00 五年以上 3,662,537.60 3,662,537.60 100.00 1,561,262.60 1,561,262.60 100.00 合计 24,149,154.08 4,448,423.17 49,703,198.44 4,703,215.89 6.2.6组合中采用其他方法计提坏账准备的应收账款 组合名称 年末余额 年初余额 账面余额 计提比例(%) 坏账准备 账面余额 计提比例(%) 坏账准备 装配式建筑业务 6,698,007.27 9.00 602,820.66 1,506,768.00 9.00 135,609.12 合计 6,698,007.27 602,820.66 1,506,768.00 135,609.12 6.2.7应收账款期末余额中无持公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位应收款。 6.2.8应收账款金额前五名单位情况 单位名称 与本公司关系 金额 坏账金额 占应收账款总额的 比例(%) 上海澳临投资管理有限公司 客户 6,479,293.96 64,792.94 18.93 芜湖市镜湖区人力资源和社会保障局 客户 3,549,587.33 35,495.87 10.37 芜湖金门萨商业运营管理有限公司 客户 3,385,141.76 1,692,570.88 9.89 王庆 客户 2,117,000.00 2,117,000.00 6.18 芜湖市镜湖建设投资有限公司 客户 1,800,000.00 270,000.00 5.26 合计 17,331,023.05 4,179,859.69 50.63 6.3 应收款项融资 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 145 项目 年末余额 年初余额 应收票据 651,613.30 应收账款 合计 651,613.30 年末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据 项目 年末终止确认金额 年末未终止确认金额 银行承兑汇票 320,000.00 商业承兑汇票 合计 320,000.00 6.4 预付款项 6.4.1按账龄列示 账龄 年末余额 年初余额 金额 比例(%) 金额 比例(%) 1 年以内 89,396,319.40 9.10 1,068,412,254.10 75.54 1 至 2 年 647,806,193.75 65.96 25,007,445.82 1.77 2 至 3 年 24,308,593.40 2.48 238,480,000.00 16.86 3 年以上 220,571,739.60 22.46 82,413,238.89 5.83 合计 982,082,846.15 100.00 1,414,312,938.81 100.00 年末余额较年初减少 30.56%的主要原因为预付款结算。 6.4.2账龄超过 1 年且金额较大的预付账款明细如下： 单位名称 与本公司关系 金额 时间 说明 武汉开发区新滩经合建设投资有限公司 非关联方 626,715,645.20 2018 年 土地整合款 武汉中远印务有限公司 非关联方 95,000,000.00 2013 年、2016 年 土地整合款 深圳九州贸易合作有限公司 非关联方 75,000,000.00 2016 年 项目正在推进 深圳市四方埔股份合作公司 非关联方 40,480,000.00 2016 年 项目正在推进 武汉长丰隆基有限责任公司 非关联方 22,500,000.00 2017 年 土地整合款 武汉市硚口农机工贸公司 非关联方 10,000,000.00 2013 年 土地整合款 武汉三青拆迁有限公司 非关联方 7,231,700.02 2018 年 拆迁补偿款 合计 876,927,345.22 6.4.3预付账款期末余额中无持公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位预付款。 6.4.4预付款项金额前五名单位情况： 单位名称 年末余额 占预付账款年末余额的比例(%) 武汉开发区新滩经合建设投资有限公司 626,715,645.20 63.81 武汉中远印务有限公司 95,000,000.00 9.67 深圳九州贸易合作有限公司 75,000,000.00 7.64 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 146 深圳市四方埔股份合作公司 40,480,000.00 4.12 武汉建和经贸集团有限公司 24,250,052.45 2.47 合计 861,445,697.65 87.71 6.5 其他应收款 6.5.1分类： 科目 年末余额 年初余额 应收利息 应收股利 其他应收款 2,159,390,270.22 2,011,630,933.08 合计 2,159,390,270.22 2,011,630,933.08 6.5.2按款项性质分类情况： 款项性质 年末账面余额 年初账面余额 拆迁安置代垫款 1,759,205,664.87 1,616,693,722.12 代垫款 192,754,236.18 155,067,802.58 项目开发合作款 129,267,600.00 保证金及押金 108,125,016.71 149,595,879.13 往来款 23,196,847.44 186,257,533.57 利息 29,148,505.77 备用金借款 1,670,624.54 775,676.47 小计 2,243,368,495.51 2,108,390,613.87 减：坏账准备 83,978,225.29 96,759,680.79 合计 2,159,390,270.22 2,011,630,933.08 6.5.3按坏账计提方法分类列示： 种类 年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 (%) 金额 计提比列 (%) 单项计提坏账准备的其他应收款 41,256,970.81 1.84 41,256,970.81 100.00 按组合计提坏账准备的其他应收款 2,202,111,524.70 98.16 42,721,254.48 1.94 2,159,390,270.22 其中：账龄组合 305,538,259.83 13.62 23,836,521.83 7.80 281,701,738.00 拆迁安置代垫款、项目合作款 1,888,473,264.87 84.18 18,884,732.65 1.00 1,869,588,532.22 土地竞拍保证金 8,100,000.00 0.36 8,100,000.00 合计 2,243,368,495.51 100 83,978,225.29 3.74 2,159,390,270.22 （续） 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 147 种类 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 (%) 金额 计提比列 (%) 单项计提坏账准备的其他应收款 25,883,390.62 1.23 25,883,390.62 100.00 按组合计提坏账准备的其他应收款 2,082,507,223.25 98.77 70,876,290.17 3.40 2,011,630,933.08 其中：账龄组合 388,813,501.13 18.44 54,709,352.95 14.07 334,104,148.18 拆迁安置代垫款、项目合作款 1,616,693,722.12 76.68 16,166,937.22 1.00 1,600,526,784.90 土地竞拍保证金 77,000,000.00 3.65 77,000,000.00 合计 2,108,390,613.87 100.00 96,759,680.79 4.59 2,011,630,933.08 6.5.4坏账准备的情况 类 别 年初余额 本年变动金额 年末余额 计提 收回 或转回 转销 或核销 其他 变动 单项计提 25,883,390.62 17,480,064.19 2,106,484.00 41,256,970.81 组合计提 70,876,290.17 11,612,964.31 39,768,000.00 42,721,254.48 其中：账龄组合 54,709,352.95 8,895,168.88 39,768,000.00 23,836,521.83 拆迁安置代垫款、项目合作款 16,166,937.22 2,717,795.43 18,884,732.65 合计 96,759,680.79 29,093,028.50 41,874,484.00 83,978,225.29 其中：本年坏账准备转回或收回中金额重大的项目： 单位名称 转回或收回账面余额 转回或收回坏账金额 收回方式 武汉市市政建设集团有限公司 146,800,000.00 38,168,000.00 减资抵偿 武汉朱家河实业有限公司 10,000,000.00 1,600,000.00 转账收回 合计 156,800,000.00 39,768,000.00 应收武汉市市政建设集团有限公司 14,680.00 万元，本年减少的原因系非全资子公司武汉东部新城投 资开发有限公司的股东按照持股比例同比例减资，减资款通过前期应收的债权抵偿。 应收武汉市市政建设集团有限公司、武汉朱家河实业有限公司期初计入账龄组合计提坏账准备。 6.5.5坏账准备计提情况： 坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 未来 12 个月 预期信用损失 整个存续期预期 信用损失（未发生 信用减值） 整个存续期预期 信用损失（已发 生信用减值） 年初余额 70,876,290.17 25,883,390.62 96,759,680.79 年初账面余额在本年： ——转入第二阶段 ——转入第三阶段 -1,526,352.01 1,526,352.01 ——转回第二阶段 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 148 ——转回第一阶段 本年计提 14,182,136.88 15,953,712.18 30,135,849.06 本年转回 40,810,820.56 2,106,484.00 42,917,304.56 本年转销 本年核销 其他变动 年末余额 42,721,254.48 41,256,970.81 83,978,225.29 6.5.6期末单项计提坏账准备的其他应收款： 其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由 武汉恒亚置业有限公司 10,067,510.00 10,067,510.00 100.00 预计无法收回 博罗县粤富实业开发有限公司 7,356,103.30 7,356,103.30 100.00 预计无法收回 镇江市丹徒区公共资源交易中心 7,293,410.00 7,293,410.00 100.00 预计无法收回 武汉天鸿世家房产经纪有限公司 6,300,000.00 6,300,000.00 100.00 预计无法收回 担保代偿款 3,706,243.33 3,706,243.33 100.00 预计无法收回 重庆市綦江区财政局 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00 预计无法收回 韩还成 1,861,498.38 1,861,498.38 100.00 预计无法收回 武汉朱家河实业有限公司 900,000.00 900,000.00 100.00 预计无法收回 其他零星款项 1,772,205.80 1,772,205.80 100.00 预计无法收回 合计 41,256,970.81 41,256,970.81 6.5.7按账龄组合计提坏账准备的情况： 账龄 年末余额 年初余额 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 一年以内 87,325,000.76 3,493,924.15 4.00 188,437,251.10 7,537,490.04 4.00 一至二年 192,995,918.05 15,439,673.45 8.00 12,417,045.56 1,117,534.10 9.00 二至三年 9,918,375.33 1,190,205.04 12.00 37,621,937.23 6,019,509.96 16.00 三至四年 12,147,079.00 1,943,532.64 16.00 147,605,036.57 38,442,162.49 26.00 四至五年 1,016,212.21 487,781.86 48.00 311,213.62 140,046.13 45.00 五年以上 2,135,674.48 1,281,404.69 60.00 2,421,017.05 1,452,610.23 60.00 合计 305,538,259.83 23,836,521.83 388,813,501.13 54,709,352.95 6.5.8按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况： 单位名称 款项性质 年末余额 账龄 占其他应收款 年末余额合计 数的比例（%） 坏账准备 年末余额 长丰村代垫拆迁补偿款 拆迁安置代垫款 1,383,381,776.87 1 年以内、1-2 年、2-3 年 61.66 13,833,817.77 建和村一级开发代垫拆迁补偿款 拆迁安置代垫款 375,823,888.00 1 年以内、1-2 年 16.75 3,758,238.88 杭州美生美置业有限公司 项目开发合作款 129,267,600.00 1 年以内 5.76 1,292,676.00 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 149 沈阳市和平区国有资产经营有限 公司 代垫款 100,000,000.00 1-2 年 4.46 8,000,000.00 武汉开发区新滩经合建设投资有 限公司 利息 29,148,505.77 1 年以内 1.30 1,165,940.23 合计 2,017,621,770.64 89.93 28,050,672.88 6.5.9期末余额中持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。 无。 6.6 存货 6.6.1存货明细 项目 年末余额 年初余额 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值 开 发 成本 13,018,019,768.11 43,195,872.31 12,974,823,895.80 10,967,427,859.56 22,080,626.38 10,945,347,233.18 开 发 产品 633,623,786.46 68,394,106.92 565,229,679.54 713,574,506.90 80,140,879.58 633,433,627.32 建 造 合 同 形 成 的 已 完 工 未 结 算 资 产 144,837,449.36 5,412,208.93 139,425,240.43 消 耗 性 生 物 资 产 52,945,919.03 10,567,075.87 42,378,843.16 4,345,454.51 4,345,454.51 原 材 料 31,820,700.81 31,820,700.81 5,297,324.84 5,297,324.84 库 存 商品 19,404,784.61 8,133,183.94 11,271,600.67 665,085.26 665,085.26 周 转 材料 4,832,789.11 4,832,789.11 189,890.32 189,890.32 低 值 易 耗 品 21,409.80 21,409.80 56,559.80 56,559.80 合计 13,905,506,607.29 135,702,447.97 13,769,804,159.32 11,691,556,681.19 102,221,505.96 11,589,335,175.23 6.6.2存货跌价准备 存货种类 年初账面余额 本年计提额 本年减少 年末账 面余额 转回 转销 其他 开发成本 22,080,626.38 21,115,245.93 43,195,872.31 其中：深圳城市更新项目 22,080,626.38 22,080,626.38 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 150 中山美好雍景台 21,115,245.93 21,115,245.93 开发产品 80,140,879.58 1,776,533.30 13,523,305.96 68,394,106.92 其中：芜湖“名流印象” 19,909,055.03 33,274.20 19,875,780.83 沈阳”名流印象” 50,161,277.34 12,773,388.98 37,387,888.36 沈阳”名流公馆” 10,070,547.21 716,642.78 9,353,904.43 武汉"名流世家" 1,776,533.30 1,776,533.30 建造合同形成的已完工未结算 资产 5,412,208.93 5,412,208.93 库存商品 11,940,751.26 3,807,567.32 8,133,183.94 其中：农产品 5,994,890.49 3,807,567.32 2,187,323.17 PC 构件 5,945,860.77 5,945,860.77 消耗性生物资产 10,567,075.87 10,567,075.87 合计 102,221,505.96 50,811,815.29 17,330,873.28 135,702,447.97 6.6.3存货跌价准备情况 项 目 计提存货跌价准备的依据 本年转回存货跌价准 备的原因 本年转回金额占该项存货年 末余额的比例 开发成本 深圳城市更新项目 可变现价值低于账面价值 中山美好雍景台 可变现价值低于账面价值 开发产品 芜湖“名流印象” 可变现价值低于账面价值 沈阳“名流印象” 可变现价值低于账面价值 沈阳“名流公馆” 可变现价值低于账面价值 武汉“名流世家” 可变现价值低于账面价值 建造合同形成的已完工未结 算资产 预计总成本超过合同收入 库存商品 可变现价值低于账面价值 消耗性生物资产 可变现价值低于账面价值 开发成本中，子公司中山市雍陌房地产开发有限公司对“中山美好雍景台”项目可变现净值进行减值测试后，计提存 货跌价准备 21,115,245.93 元。 开发产品中，子公司武汉名流公馆置业有限公司对武汉“名流世家”项目可变现净值进行减值测试后，计提存货跌价 准备 1,776,533.30 元。 建造合同形成的已完工未结算资产中，子公司美好建筑装配科技有限公司“聊城民生凤凰城 17 号院项目”、“聊城民 生天悦府项目”施工合同预计总成本超过合同总收入，形成合同预计损失，计提存货跌价准备 5,412,208.93 元。 库存商品中，子公司美亿（洪湖）农业发展有限公司对库存商品的可变现净值进行减值测试后，对农产品（调味虾） 计提存货跌价准备 5,994,890.49 元；子公司美好建筑装配科技有限公司对年末库存商品的可变现净值进行减值测试后，对 PC 构件计提存货跌价准备 5,945,860.77 元。 消耗性生物资产中，子公司美亿（监利）农业发展有限公司、美亿（洪湖）农业发展有限公司对消耗性生物资产的 可变现净值进行减值测试后，对存塘小龙虾计提存货跌价准备 10,567,075.87 元。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 151 本年减少-转销的原因为计提存货跌价准备的房产项目和库存商品本期销售确认营业收入，相应转销计提的存货跌价 准备。 本年借款费用资本化金额为 38,882.96 万元，本年度用于确定借款费用的资本化率为 5.39%-13.5%。 存货年末余额中土地使用权、在建项目用于抵押担保的情况详见本附注短期借款、一年内到期的非流动负债、长期 借款和所有权受到限制资产的相关说明。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 152 6.6.4开发产品增减变动情况如下： 项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 存货跌价准备 武汉“美好名流汇” 2017 年起陆续竣工 8,929,813.52 2,689,702.89 6,240,110.63 武汉“香域花境” 2019 年起陆续竣工 1,004,604,126.22 954,802,334.00 49,801,792.22 武汉"名流世家" 2017 年陆续竣工 11,598,648.59 3,662,456.85 7,936,191.74 1,776,533.30 武汉“名流·人和天地” 2006 年起陆续竣工 55,961,908.74 -9,771,544.78 8,071,343.09 38,119,020.87 西安“美好时光” 2018 年起陆续竣工 48,393,191.31 467,236,058.21 454,954,249.52 60,675,000.00 重庆“名流印象” 2016 年起陆续竣工 76,514,981.37 540,358,034.90 507,474,814.76 109,398,201.51 重庆“名流公馆” 2012 年竣工 46,601,355.59 14,323,829.60 32,277,525.99 芜湖“名流印象” 2010 年起陆续竣工 165,509,473.94 2,555,411.84 162,954,062.10 19,875,780.83 合肥“美好紫蓬山壹号” 2011 年竣工 1,576,137.37 1,576,137.37 沈阳“名流公馆” 2010 年起陆续竣工 15,325,514.60 1,041,311.94 14,284,202.66 9,353,904.43 沈阳“名流印象” 2010 年起陆续竣工 197,846,461.55 -6,602,544.09 94,779,904.83 96,464,012.63 37,387,888.36 东莞“名流印象” 2013 年起陆续竣工 85,317,020.32 31,419,491.58 53,897,528.74 合计 713,574,506.90 1,995,824,130.46 2,075,774,850.90 633,623,786.46 68,394,106.92 6.6.5开发成本情况如下： 项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资（万元） 年末余额 年初余额 存货跌价准备 武汉“长江首玺” 2017 年 3 月 2020 年起陆续竣工 648,800.00 2,492,730,735.23 1,609,775,844.25 武汉“美好名流汇” 2015 年 6 月 2017 年起陆续竣工 278,700.00 1,453,781,915.50 1,209,739,000.64 武汉"名流世家" 2013 年 9 月 2017 年起陆续竣工 197,161.00 425,930,146.47 356,795,214.54 武汉“香域花境” 2016 年 12 月 2019 年起陆续竣工 323,100.00 988,222,352.46 1,468,482,582.21 西安“美好时光” 2016 年 7 月 2018 年起陆续竣工 289,900.00 735,371,838.01 911,136,914.22 重庆“名流印象” 2014 年 5 月 2016 年起陆续竣工 270,000.00 127,491,971.94 452,117,002.99 重庆“来龙湖“ 7,902,663.32 5,823,614.34 北京“名流广场” 169,267,263.87 169,248,023.87 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 153 新滩·美好未来新城一期 2019 年 4 月 2021 年 9 月 73,100.00 227,988,196.76 - 新滩·美好未来新城二期 105,749,014.00 - 新滩·美好未来新城三期 73,229,512.00 - 沈阳“八一公园” 161,575.47 洪湖美合 107,000,000.00 - 洪湖美胜 69,900,000.00 - 合肥“美好紫蓬山壹号”后期 2018 年 12 月 2020 年起陆续竣工 108,300.00 1,025,973,045.55 734,964,926.24 芜湖“美好锦城” 2017 年 10 月 2020 年起陆续竣工 70,000.00 354,355,817.06 205,892,178.28 芜湖“美好首玺” 2018 年 8 月 2021 年起陆续竣工 290,000.00 1,631,738,705.98 1,382,876,963.84 江阴美宸雅苑 2019 年 6 月 2021 年 6 月 27,289.00 145,189,337.28 82,350,509.76 嘉兴秋月朗庭 2018 年 10 月 2020 年起陆续竣工 40,829.00 256,272,062.32 224,451,076.28 杭州美晟府 2018 年 10 月 2020 年起陆续竣工 90,679..00 659,708,804.67 541,082,709.03 中山美好雍景台 2018 年 7 月 2021 年起陆续竣工 83,700.00 337,285,084.09 313,933,354.28 21,115,245.93 深圳城市更新项目 22,080,626.38 22,080,626.38 22,080,626.38 博罗罗浮天赋后期 2013 年 10 月 273,437,315.97 273,437,315.97 博罗罗浮天赋一期 2008 年 12 月 1,005,413,359.25 1,003,078,426.97 塘厦宝光 322,000,000.00 - 合计 13,018,019,768.11 10,967,427,859.56 43,195,872.31 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 154 6.6.6期末建造合同形成的已完工未结算资产情况 项目名称 年末余额 累计已发生成本 257,313,546.96 累计已确认毛利 8,479,904.06 减：预计损失 5,412,208.93 已办理结算的金额 120,956,001.66 建造合同形成的已完工未结算资产 139,425,240.43 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 155 6.7 其他流动资产 项目 年末余额 年初余额 待认证进项税 13,367,171.12 8,375,367.00 待抵扣进项税 350,731,552.10 227,261,308.41 预交增值税 310,891,208.41 158,369,221.93 预交企业所得税 220,970,401.88 99,288,359.86 预交土地增值税 174,845,017.45 93,996,079.40 预交营业税 1,855,613.25 2,000,166.28 预交城建税 13,014,913.80 8,903,029.85 预交教育费附加 5,680,761.69 3,868,018.75 预交地方教育费附加 3,577,281.37 2,181,076.34 预交水利基金 1,571,866.59 545,960.49 预交文化事业建设费 147,619.03 159,980.23 预付土地流转费 45,643,158.95 其他 161,188.90 96,757.05 合 计 1,142,457,754.54 605,045,325.59 年末余额较年初增加 88.82%的主要原因为商品房预售预交的增值税、企业所得税、土地增值税增加。 6.8 长期应收款 6.8.1长期应收款情况 种类 年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例(%) 金额 计提比列(%) 应收 BT 项目 12,431,244.76 2.36 12,431,244.76 100 应收房屋租金 15,076,711.06 2.86 413,427.68 2.74 14,663,283.38 PPP 项目工程款 499,596,737.77 94.78 4,995,967.38 1.00 494,600,770.39 合计 527,104,693.59 100 17,840,639.82 509,264,053.77 （续） 种类 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例(%) 金额 计提比列(%) 应收 BT 项目 12,431,244.76 4.89 12,431,244.76 100 应收房屋租金 12,973,413.17 5.11 259,468.26 2.00 12,713,944.91 PPP 项目工程款 228,744,519.57 90.00 2,287,445.20 1.00 226,457,074.37 合计 254,149,177.50 100 14,978,158.22 239,171,019.28 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 156 BT 项目为子公司博罗名流置业有限公司投资建设的惠州市博罗县罗浮山风景区道路系统升级改造工程项目，该长期 应收款尾款账龄长，多次协调未能收回，全额计提坏账准备。 应收房屋租金为子公司芜湖名流置业有限公司出租部分写字楼及商业用房形成的长期应收款。 PPP 项目工程款为子公司武汉美好新城建设发展有限公司投资建设的洪湖市新滩美好未来新城建设项目投资款。 长期应收款作抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 157 6.9 长期股权投资 被投资单位 年初余额 本年增减变动 年末余额 减值准备 年末余额 追加投资 减少 投资 权益法下确认的投 资损益 其他综合 收益调整 其他权 益变动 宣告发放现金 股利或利润 计提减 值准备 其 他 一、合营企业 小计 二、联营企业 美 好 生活 投 资 有限公司 28,072,765.37 442,158.37 28,514,923.74 杭 州 美生 美 置 业有限公司 16,500,000.00 -342,452.82 16,157,547.18 小计 28,072,765.37 16,500,000.00 99,705.55 44,672,470.92 合计 28,072,765.37 16,500,000.00 99,705.55 44,672,470.92 根据合作协议，本公司对杭州美生美置业有限公司投资 1650 万元，持股比例 33%，采用权益法核算。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 158 6.10 其他权益工具投资 项 目 年末余额 年初余额 京楚投资有限责任公司 1,500,000.00 1,500,000.00 合计 1,500,000.00 1,500,000.00 6.11 其他非流动金融资产 项 目 年末余额 年初余额 基金产品投资 424,411,910.32 274,369,380.19 信托产品投资 90,441,000.00 89,766,000.00 合计 514,852,910.32 364,135,380.19 本公司认购 “千为 10 号私募投资基金”、本金 7,500 万元，截止 2019 年末公允价值 7,972.50 万元；认购“长安信托— 稳健 190 号债券投资集合资金信托计划”次级受益权 9,000 万份信托单位、本金 9,000 万元，截止 2019 年末公允价值 9,044.10 万元。子公司武汉南部新城投资有限公司认购“泰舜优选 2 期私募证券投资基金”、本金 34,200.00 万元，截止 2019 年末公 允价值 34,468.69 万元。 6.12 投资性房地产 6.12.1按成本计量的投资性房地产明细 项 目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计 一、账面原值合计 1. 年初余额 919,669,548.75 919,669,548.75 2. 本年增加金额 373,084.06 373,084.06 （1）外购 （2）存货转入 373,084.06 373,084.06 （3）企业合并增加 3．本年减少金额 21,083,919.69 21,083,919.69 （1）处置 21,083,919.69 21,083,919.69 （2）其他转出 4.年末余额 898,958,713.12 898,958,713.12 二、累计折旧和累计摊销合计 1.年初余额 118,595,421.28 118,595,421.28 2.本年增加金额 21,103,500.39 21,103,500.39 （1）计提 21,103,500.39 21,103,500.39 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 159 （2）固定资产转入 3.本年减少金额 1,506,269.41 1,506,269.41 （1）处置 1,506,269.41 1,506,269.41 （2）其他转出 4.年末余额 138,192,652.26 138,192,652.26 三、减值准备 1.年初余额 64,902,497.31 64,902,497.31 2.本年增加金额 （1）计提 （2）存货转入 3.本年减少金额 （1）处置 （2）其他转出 4.年末余额 64,902,497.31 64,902,497.31 四、账面价值 1.年末账面价值 695,863,563.55 695,863,563.55 2.年初账面价值 736,171,630.16 736,171,630.16 本年增加为将出租的存货账面价值 373,084.06 元自出租日转为投资性房地产；本年减少为对外处置投资性房地产。 本年计提折旧金额为 21,103,500.39 元。 投资性房地产作抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说 明。 未办妥产权证书的投资性房地产情况如下： 项 目 账面价值 未办妥产权证书原因 东莞“名流印象”二期 7 套商铺 13,358,527.35 开发产品未售前出租 芜湖“名流印象”部分商业及办公楼 155,723,500.21 开发产品未售前出租 武汉“人和天地”商业广场 2 期 6,514,331.44 开发产品未售前出租 武汉“万嘉广场” 53,849,089.19 开发产品未售前出租 合 计 229,445,448.19 6.13 固定资产 6.13.1分类 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 160 科目 年末余额 年初余额 固定资产 2,253,355,899.93 1,207,703,058.32 固定资产清理 合 计 2,253,355,899.93 1,207,703,058.32 6.13.2固定资产情况 项 目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 电子及办公 设备 临时设施 合计 一、账面原值合计 1. 年初余额 878,381,575.80 379,621,297.50 34,543,109.82 35,380,449.99 1,327,926,433.11 2. 本年增加金额 498,445,865.74 612,524,768.71 9,858,704.87 11,522,484.53 7,963,143.79 1,140,314,967.64 （1）外购 1,044,877.89 4,326,698.86 9,858,704.87 11,522,484.53 2,882,200.12 29,634,966.27 （2）转入及其他 497,400,987.85 608,198,069.85 5,080,943.67 1,110,680,001.37 3．本年减少金额 3,931,102.02 3,042,088.49 4,497,904.92 22,078,893.82 33,549,989.25 （1）处置或报废 990,080.00 4,419,926.92 5,126,641.73 10,536,648.65 （2）其他转出 3,931,102.02 2,052,008.49 77,978.00 16,952,252.09 23,013,340.60 4.年末余额 1,372,896,339.52 989,103,977.72 39,903,909.77 24,824,040.70 7,963,143.79 2,434,691,411.50 二、累计折旧合计 1.年初余额 69,643,096.12 8,141,787.01 20,718,293.90 21,720,197.76 120,223,374.79 2.本年增加金额 27,365,514.29 41,896,358.59 3,385,732.77 4,208,989.15 2,987,443.73 79,844,038.53 （1）计提 27,365,514.29 41,896,358.59 3,385,732.77 4,208,989.15 2,987,443.73 79,844,038.53 3.本年减少金额 218,995.50 1,227,742.49 3,066,505.26 14,218,658.50 18,731,901.75 （1）处置或报废 940,576.00 3,052,853.28 4,642,210.50 8,635,639.78 （2）其他转出 218,995.50 287,166.49 13,651.98 9,576,448.00 10,096,261.97 4.年末余额 96,789,614.91 48,810,403.11 21,037,521.41 11,710,528.41 2,987,443.73 181,335,511.57 三、减值准备 1.年初余额 2.本年增加金额 （1）计提 3.本年减少金额 （1）处置 （2）其他转出 4.年末余额 四、账面价值 1.年末账面价值 1,276,106,724.61 940,293,574.61 18,866,388.36 13,113,512.29 4,975,700.06 2,253,355,899.93 2.年初账面价值 808,738,479.68 371,479,510.49 13,824,815.92 13,660,252.23 1,207,703,058.32 本年在建工程转入的固定资产原值为 1,121,087,704.79 元，根据结算调整前期暂估入账-10,407,703.42 元。 本期减少金额-其他主要为转入长期待摊费用农业生产基地工程改造。 本期计提折旧金额 79,844,038.53 元。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 161 年末固定资产不存在需计提减值准备的情况。 年末余额较期初增加 86.58%的主要原因为重庆江津基地、合肥肥东基地、湖北荆州基地、河南新乡基地的厂房及办 公楼本期达到预定可使用状态，转入固定资产核算。 固定资产作抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。 未办妥产权证书的固定资产情况： 项目 未办妥产权证书金额 未办妥产权证书原因 武汉江夏基地厂房及办公楼 199,296,428.23 正在办理产权手续 合肥肥东基地厂房及办公楼 162,769,591.31 正在办理产权手续 青岛即墨基地厂房及办公楼 150,477,602.28 验收手续未完成 湖北荆州基地厂房及办公楼 111,819,548.20 正在办理产权手续 重庆江津基地厂房及办公楼 126,345,862.56 正在办理产权手续 岳阳汨罗基地办公楼 27,749,206.04 正在办理产权手续 河南新乡基地办公楼 22,948,000.00 正在办理产权手续 武汉 “美好广场” 151,406,079.14 开发产品自用 芜湖“名流印象”部分办公楼 2,162,733.34 开发产品自用 名流世家 5 号楼 101 号 1,280,963.60 开发产品自用 合计 956,256,014.70 6.14 在建工程 项 目 年末余额 年初余额 在建工程 1,239,292,343.81 1,336,931,501.41 工程物资 412,121,217.54 46,633,686.82 合 计 1,651,413,561.35 1,383,565,188.23 6.14.1在建工程基本情况 项 目 年末余额 年初余额 账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值 准备 账面净值 西安三原基地 20,486,122.84 20,486,122.84 20,486,122.84 20,486,122.84 长沙株洲基地 19,389,023.27 15,389,517.35 3,999,505.92 26,319,685.45 26,319,685.45 山东临邑基地 168,219,422.77 168,219,422.77 40,957,233.60 40,957,233.60 南京仪征基地 125,412,502.45 125,412,502.45 52,433,581.74 52,433,581.74 广州佛山基地 43,139,879.35 43,139,879.35 1,764,366.75 1,764,366.75 重庆江津基地 184,599,483.30 184,599,483.30 武汉阳逻基地 95,427,410.94 95,427,410.94 80,854,781.73 80,854,781.73 合肥肥东基地 221,065,202.86 221,065,202.86 青岛即墨基地 7,789,118.53 7,789,118.53 武汉江夏基地 4,354,396.92 4,354,396.92 14,496,566.38 14,496,566.38 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 162 湖北荆州基地 151,060,472.88 151,060,472.88 长沙宁乡基地 83,566,876.30 83,566,876.30 80,836,657.48 80,836,657.48 河南新乡基地 247,778,778.27 247,778,778.27 184,321,507.32 184,321,507.32 成都金堂基地 177,583,634.41 177,583,634.41 119,873,124.46 119,873,124.46 长沙汨罗基地 136,431,467.82 136,431,467.82 80,613,780.68 80,613,780.68 河北玉田基地 62,283,214.96 62,283,214.96 30,031,903.27 30,031,903.27 天津静海基地 52,192,626.90 52,192,626.90 19,998,011.76 19,998,011.76 合肥长丰基地 17,840,235.47 17,840,235.47 17,420,309.09 17,420,309.09 其他项目 576,268.49 576,268.49 2,009,591.29 2,009,591.29 工程物资 412,121,217.54 412,121,217.54 46,633,686.82 46,633,686.82 合计 1,666,803,078.70 15,389,517.35 1,651,413,561.35 1,383,565,188.23 1,383,565,188.23 6.14.2重要在建工程项目变动情况 名称 预算数 （万元） 年初余额 本年增加额 本年转入 其他减少金 额 年末余额 固定资产 西安三原基地 15,062.43 20,486,122.84 20,486,122.84 长沙株洲基地 16,812.75 26,319,685.45 4,103,832.76 11,034,494.94 19,389,023.27 山东临邑基地 34,631.69 40,957,233.60 127,262,189.17 168,219,422.77 南京仪征基地 34,009.57 52,433,581.74 72,978,920.71 125,412,502.45 广州佛山基地 30,508.60 1,764,366.75 41,375,512.60 43,139,879.35 重庆江津基地 35,329.00 184,599,483.30 143,796,233.14 328,395,716.44 武汉阳逻基地 19,337.22 80,854,781.73 14,572,629.21 95,427,410.94 合肥肥东基地 35,226.00 221,065,202.86 144,878,186.98 365,943,389.84 青岛即墨基地 41,000.00 7,789,118.53 6,631,270.25 14,420,388.78 武汉江夏基地 44,000.00 14,496,566.38 3,042,286.91 13,184,456.37 4,354,396.92 湖北荆州基地 38,138.84 151,060,472.88 197,489,589.46 348,550,062.34 长沙宁乡基地 34,277.37 80,836,657.48 2,730,218.82 83,566,876.30 河南新乡基地 33,732.50 184,321,507.32 86,437,716.97 22,980,446.02 247,778,778.27 成都金堂基地 34,083.73 119,873,124.46 57,710,509.95 177,583,634.41 长沙汨罗基地 34,322.69 80,613,780.68 83,430,932.14 27,613,245.00 136,431,467.82 河北玉田基地 35,929.49 30,031,903.27 32,251,311.69 62,283,214.96 天津静海基地 51,176.58 19,998,011.76 32,194,615.14 52,192,626.90 合肥长丰基地 16,284.00 17,420,309.09 419,926.38 17,840,235.47 其他项目 2,009,591.29 454,776.95 1,888,099.75 576,268.49 合计 1,336,931,501.41 1,051,760,659.23 1,121,087,704.79 12,922,594.69 1,254,681,861.16 （续） 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 163 名称 工程累计投 入占预算的 比例(%) 利息资本化累计 金额 其中：本年利息资 本化金额 本年利息 资本化率 资金来源 西安三原基地 13.60 自有资金 长沙株洲基地 11.53 自有资金 山东临邑基地 48.57 12,435,885.10 12,435,885.10 10.41 自有资金+银行贷款 南京仪征基地 36.88 17,592,680.20 17,592,680.20 7.45 自有资金+银行贷款 广州佛山基地 14.14 318,922.92 318,922.92 4.99 自有资金+银行贷款 重庆江津基地 20,275,149.94 20,275,149.94 7.30 自有资金+银行贷款 武汉阳逻基地 49.35 2,722,206.78 2,722,206.78 5.75 自有资金+银行贷款 合肥肥东基地 13,254,977.96 13,254,977.96 8.41 自有资金+银行贷款 青岛即墨基地 自有资金 武汉江夏基地 21,305,206.37 湖北荆州基地 22,319,453.40 22,145,286.72 6.00 自有资金+银行贷款 长沙宁乡基地 24.38 自有资金 河南新乡基地 73.45 16,549,381.44 16,549,381.44 7.39 自有资金+银行贷款 成都金堂基地 52.10 17,700,382.61 17,700,382.61 7.46 自有资金+银行贷款 长沙汨罗基地 39.75 19,271,756.88 19,271,756.88 7.54 自有资金+银行贷款 河北玉田基地 17.33 11,366,084.71 11,366,084.71 10.59 自有资金+银行贷款 天津静海基地 10.20 自有资金 合肥长丰基地 10.96 自有资金 其他项目 合计 175,112,088.31 153,632,715.26 其他减少主要为孙公司株洲名流绿色装配式建筑材料有限公司将该基地生产设施转移至广州佛山基地使用。 根据期后子公司株洲名流绿色装配式建筑材料有限公司与湖南云创智城科技发展有限公司签订的《株洲云龙示范区 美好置业集团湖南区域总部及美好新材料生产基地项目地块在建工程转让协议》，将长沙株洲基地的地上建筑物及水电临 时设施、临建板房等附属物作价 300 万元转让给湖南云创智城科技发展有限公司，相应计提了在建工程减值准备 1,538.95 万元。 在建工程作抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。 6.14.3工程物资 项 目 年末余额 年初余额 账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值 专用材料 713,847.82 713,847.82 265,522.35 265,522.35 专用设备 411,407,369.72 411,407,369.72 46,368,164.47 46,368,164.47 合计 412,121,217.54 412,121,217.54 46,633,686.82 46,633,686.82 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 164 6.15 无形资产 6.15.1无形资产情况 项 目 软件 土地使用权 合计 一、账面原值合计 1. 年初余额 22,636,756.58 411,462,453.42 434,099,210.00 2. 本年增加金额 4,762,394.60 121,612,417.75 126,374,812.35 （1）外购 4,762,394.60 121,612,417.75 126,374,812.35 （2）内部研发 （3）企业合并增加 3．本年减少金额 52,180.00 52,180.00 （1）处置 52,180.00 52,180.00 （2）其他转出 4.年末余额 27,346,971.18 533,074,871.17 560,421,842.35 二、累计摊销合计 1.年初余额 9,588,616.04 7,231,201.68 16,819,817.72 2.本年增加金额 3,780,199.49 10,851,557.66 14,631,757.15 （1）摊销 3,780,199.49 10,851,557.66 14,631,757.15 （2）企业合并增加 3.本年减少金额 52,180.00 52,180.00 （1）处置 52,180.00 52,180.00 （2）其他转出 4.年末余额 13,316,635.53 18,082,759.34 31,399,394.87 三、减值准备 1.年初余额 2.本年增加金额 （1）计提 3.本年减少金额 （1）处置 （2）其他转出 4.年末余额 四、账面价值 1.年末账面价值 14,030,335.65 514,992,111.83 529,022,447.48 2.年初账面价值 13,048,140.54 404,231,251.74 417,279,392.28 本年摊销金额 14,631,757.15 元。年末无形资产不存在需计提减值准备的情况。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 165 无形资产作抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。 截止期末无未办妥产权证书的无形资产。 6.16 商誉 6.16.1商誉账面原值 被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 企业合并形成 处置 惠州名流置业有限公司 926,697.57 926,697.57 博罗名流实业有限公司 2,794,581.74 2,794,581.74 安徽省民用建筑设计研究院有限公司 13,000,000.00 13,000,000.00 合计 16,721,279.31 16,721,279.31 6.16.2商誉减值准备 被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 计提 处置 惠州名流置业有限公司 926,697.57 926,697.57 合计 926,697.57 926,697.57 （1）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息 本公司于 2007 年收购博罗名流实业有限公司 85%股权形成商誉，该公司从事房地产开发，主要资产是房地产项目资 产及少量固定资产，本公司将该公司资产认定为一个资产组，并与以前年度商誉减值测试时所确定的资产组一致； 子公司美好建筑装配科技有限公司于 2018 年 2 月以竞标价格 1,300 万元收购安徽省民用建筑设计研究院有限公司 100%股权形成商誉，其从事建筑设计业务。按股权转让协议约定，本公司不享有在购买日该公司除设计资质、证书、商 标之外的资产，本公司将与建筑设计业务相关的资产认定为一个资产组。 （2）商誉减值测试的过程、参数及商誉减值损失的确认方法 在对商誉进行减值测试时，对包含商誉的资产组的可收回金额按资产组的公允价值减去处置费用后的净额确定，房地 产业务资产组的处置费用按本集团内主要项目平均数调整确定，设计业务资产组的处置费用预估金额较小不予考虑。经测 试，未发现商誉减值损失。 6.17 长期待摊费用 项目 年初余额 本年增加额 本年摊销额 其他减少额 年末余额 备注 装修款 31,673,920.04 16,846,957.47 9,910,326.18 38,610,551.33 土地承包经营权流转费 55,125,087.11 55,125,087.11 0.00 农业生产基地虾稻田改造 236,122,208.05 23,395,772.71 212,726,435.34 技术服务 3,000,000.00 650,000.00 2,350,000.00 其他 285,800.58 45,415.58 240,385.00 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 166 合计 86,799,007.15 256,254,966.10 89,126,601.58 253,927,371.67 年末余额较年初增加 192.55%的主要原因为农业生产基地工程改造款增加。 6.18 递延所得税资产和递延所得税负债 6.18.1已确认的递延所得税资产 项目 年末余额 年初余额 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 资产减值准备 3,157,435.98 787,232.00 2,930,128.02 705,926.35 可抵扣亏损 137,869,646.46 34,467,411.61 166,245,461.48 41,565,525.37 内部交易未实现利润 439,296,442.88 109,824,110.72 114,344,090.76 28,586,022.69 递延所得税资产合计 580,323,525.32 145,078,754.33 283,519,680.26 70,857,474.41 6.18.2已确认的递延所得税负债 项目 年末余额 年初余额 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 其他非流动金融资产公允价 值变动 2,686,910.32 671,727.58 13,477,353.29 3,369,338.32 递延所得税负债合计 2,686,910.32 671,727.58 13,477,353.29 3,369,338.32 6.18.3未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损明细 项 目 年末余额 年初余额 可抵扣亏损 1,358,962,768.18 766,550,899.10 可抵扣暂时性差异 322,326,404.04 281,697,236.84 合 计 1,681,289,172.22 1,048,248,135.94 6.18.4未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 年份 年末余额 年初余额 备注 2019 72,426,982.85 2020 78,705,483.88 84,877,801.55 2021 89,692,905.07 109,988,837.63 2022 83,876,587.31 125,604,084.34 2023 301,564,344.17 373,653,192.73 2024 805,123,447.75 合计 1,358,962,768.18 766,550,899.10 6.19 其他非流动资产 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 167 项目 期末余额 期初余额 预付生产基地土地款 8,000,000.00 71,643,871.55 预付设备款 280,396,700.71 471,575,300.36 预付股权款 101,456,166.56 待抵扣进项税 15,800,590.21 待认证进项税 5,583,578.00 合计 288,396,700.71 666,059,506.68 年末余额较年初减少 56.70%的主要原因是设备款及股权款结算。 6.20 所有权或使用权受到限制的资产 项目 年末账面价值 受限原因 货币资金 57,956,033.10 保证金、司法冻结 存货 3,777,188,060.66 借款担保 投资性房地产 450,482,223.71 借款担保 固定资产 652,031,425.55 借款担保 在建工程 99,426,916.86 借款担保 无形资产 173,014,587.72 借款担保 长期应收款 445,124,533.38 借款担保 合计 5,655,223,780.98 6.21 短期借款 项目 年末余额 年初余额 质押借款 140,000,000.00 抵押借款 490,000,000.00 保证借款 50,000,000.00 65,000,000.00 合 计 540,000,000.00 205,000,000.00 （1）抵押借款 子公司武汉美好锦程置业有限公司向湖北省资产管理有限公司借款 12,690 万元，借款期限为 2019 年 11 月 15 日至 2020 年 11 月 14 日。子公司武汉美好锦程置业有限公司以其持有的部分地上在建工程提供抵押担保。本公司为本次融资 提供连带责任保证担保。 子公司杭州美生置业有限公司向中建投信托股份有限公司借款 34,060 万元，借款期限为 2019 年 2 月 15 日至 2020 年 2 月 21 日。子公司杭州美生置业有限公司以其持有的国有土地使用权提供抵押担保，本公司以持有杭州美生置业有限 公司 100%股权提供质押担保，同时，为本次融资提供连带责任保证担保。 子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司向远东国际融资租赁有限公司借款 5,250 万元，借款期限为 2019 年 4 月 26 日至 2020 年 4 月 26 日。截止本期末，该合同项下借款金额为 2,250 万元。武汉美好绿色建筑科技有限公司以其持有的生 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 168 产用机器设备等固定资产提供抵押担保，本公司及子公司美好建筑装配科技有限公司、子公司武汉南部新城投资有限公司 为本次融资提供连带责任保证担保。 （2）保证借款 子公司美好建筑装配科技有限公司向广发银行股份有限公司武汉青山支行借款 4,000 万元，借款期限为 2019 年 12 月 20 日至 2020 年 12 月 19 日。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。 子公司合肥美好智造装配房屋有限公司向中国光大银行合肥市阜阳北路支行借款 1,000 万元，借款期限为 2019 年 12 月 12 日至 2020 年 12 月 11 日。本公司、子公司美好建筑装配科技有限公司、公司实际控制人刘道明先生为本次融资提供 最高额连带责任保证担保。 6.22 应付票据 种 类 年末余额 年初余额 商业承兑汇票 147,906,490.98 银行承兑汇票 46,182,000.00 29,805,441.32 合计 194,088,490.98 29,805,441.32 期末余额较期初增加 551.18%的主要原因为采用汇票结算工程款增加。 6.23 应付账款 6.23.1应付账款按款项性质列示 项目 年末余额 年初余额 应付工程款 1,875,906,075.07 1,013,933,587.70 应付拆迁安置补偿款 160,919,082.53 166,289,216.17 应付土地款 470,000,000.00 应付材料及设备款 242,047,065.82 166,277,763.56 应付营销费 34,246,177.52 9,213,499.90 其他 22,478,106.47 20,498,133.44 合计 2,335,596,507.41 1,846,212,200.77 6.23.2账龄超过 1 年的大额应付账款 债权单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因 武汉新宇建设集团有限公司 15,897,147.61 未结算 武汉金弘宇建筑装饰工程有限公司 13,774,047.52 未结算 沈阳中工建设有限公司 11,282,682.24 未结算 湖北帝益建筑装饰工程有限公司 10,283,735.39 未结算 中宏建设集团有限公司 9,829,617.06 未结算 湖北梦都建筑劳务有限公司 9,376,231.92 未结算 湖北天石建设集团有限公司 8,882,851.97 未结算 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 169 沈阳佳裕劳务分包有限公司 5,836,372.59 未结算 山东莱钢建设有限公司 5,580,023.37 未结算 武汉奥楠园林绿化工程有限公司 5,385,722.66 未结算 安徽富煌钢构股份有限公司 4,613,753.72 未结算 合计 100,742,186.05 6.24 预收款项 6.24.1预收账款按款项性质列示 项 目 年末余额 年初余额 房款 8,985,003,895.72 6,854,669,873.57 预收工程款 8,384,327.72 80,000.00 预收货款 2,066,818.51 300,000.00 其他预收款 10,425,022.60 9,624,590.50 合 计 9,005,880,064.55 6,864,674,464.07 年末余额较年初增加 31.19%的主要原因是预售项目增加。 6.24.2其中预收房款明细如下： 项目名称 年末余额 年初余额 竣工时间 武汉“长江首玺” 3,049,806,107.00 2,800,235,722.00 2020 年起陆续竣工 西安“美好时光” 1,649,040,603.00 1,109,626,611.00 2018 年陆续竣工 武汉“美好名流汇” 1,229,902,212.00 196,493.00 2017 年起陆续竣工 武汉“香域花境” 1,085,912,504.54 1,670,014,216.40 2019 年陆续竣工 合肥“美好紫蓬山壹号”后期 766,454,781.00 2020 年起陆续竣工 芜湖“美好锦城” 406,754,914.60 164,938,696.70 2020 年起陆续竣工 芜湖“美好首玺” 282,067,250.00 2021 年起陆续竣工 重庆“名流印象” 211,052,173.00 1,032,373,269.00 2016 年起陆续竣工 杭州美晟府 97,467,606.23 2020 年起陆续竣工 江阴美宸雅苑 88,552,053.00 2021 年 6 月 嘉兴秋月朗庭 84,065,165.00 2020 年起陆续竣工 其他项目 33,928,526.35 77,284,865.47 合计 8,985,003,895.72 6,854,669,873.57 6.24.3账龄超过 1 年的重要预收款项 项目 年末余额 未偿还或结转的原因 预收房款 4,041,885,757.71 未达到交房条件 合计 4,041,885,757.71 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 170 6.25 应付职工薪酬 6.25.1应付职工薪酬分类 项目 年初账面余额 本年增加 本年减少 年末账面余额 一、短期薪酬 65,227,325.76 656,700,842.65 649,086,029.17 72,842,139.24 二、离职后福利 24,217.19 25,061,187.17 25,057,566.85 27,837.51 三、辞退福利 107,504.48 982,221.46 780,368.10 309,357.84 四、长期应付职工薪酬 合计 65,359,047.43 682,744,251.28 674,923,964.12 73,179,334.59 期末数中无属于拖欠性质的款项。 辞退福利系本期人员裁减而给予的补偿。 6.25.2短期薪酬 短期薪酬项目 年初账面余额 本年增加 本年减少 年末账面余额 一、工资、奖金、津贴和补贴 49,489,851.45 600,097,679.96 604,293,667.99 45,293,863.42 二、职工福利费 13,525.25 6,355,347.37 6,356,971.47 11,901.15 三、社会保险费 3,092.10 14,788,262.57 14,783,850.60 7,504.07 其中：1 医疗保险费 2,734.64 13,062,167.33 13,057,760.06 7,141.91 2 工伤保险费 163.69 967,768.95 967,771.89 160.75 3 生育保险费 193.77 758,326.29 758,318.65 201.41 四、住房公积金 1,958.28 13,485,574.46 13,469,706.46 17,826.28 五、工会经费和职工教育经费 15,718,898.68 21,973,978.29 10,181,832.65 27,511,044.32 六、短期带薪缺勤 七、短期利润分享计划 八、其他短期薪酬 合计 65,227,325.76 656,700,842.65 649,086,029.17 72,842,139.24 6.25.3离职后福利 6.25.3.1设定提存计划 设定提存计划项目 年初账面余额 本年增加 本年减少 年末账面余额 一、基本养老保险费 18,549.17 24,262,419.96 24,258,707.10 22,262.03 二、失业保险费 5,668.02 798,767.21 798,859.75 5,575.48 合计 24,217.19 25,061,187.17 25,057,566.85 27,837.51 6.26 应交税费 项目 年末余额 年初余额 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 171 企业所得税 392,858,115.03 278,815,370.33 增值税 61,722,641.25 111,513,886.85 房产税 8,050,860.98 6,443,047.62 土地使用税 5,418,514.91 4,872,307.15 印花税 2,648,729.84 4,003,626.41 个人所得税 5,158,977.58 5,834,727.21 城市维护建设税 7,134,494.66 6,318,041.73 土地增值税 130,161,566.76 440,625,286.24 教育费附加 3,044,877.81 2,558,612.64 地方教育费附加 1,632,826.23 1,552,906.27 水利建设基金 14,223.22 8,664.11 契税 52,769,448.00 环保税 10,793.02 19,815.58 文化事业建设费 9,356.65 13,464.48 合计 617,865,977.94 915,349,204.62 年末余额较年初减少 32.50%的主要原因为本年缴纳应交的土地增值税。 6.27 其他应付款 项目 年末余额 年初余额 应付利息 其他应付款 434,686,872.85 370,892,521.55 合计 434,686,872.85 370,892,521.55 6.27.1其他应付款按款项性质列示 项目 年末余额 年初余额 借款 100,550,000.00 125,500,000.00 往来款 253,627,609.38 198,984,195.02 保证金及押金 42,744,323.44 24,966,693.93 代收代付款 8,868,850.86 9,869,171.39 其他 28,896,089.17 11,572,461.21 合计 434,686,872.85 370,892,521.55 6.27.2账龄超过 1 年的大额其他应付款情况 单位名称 与本公司关系 金额 时间 说明 沈阳和义信建筑工程有限公司 非关联方 8,765,878.66 2013 年-2014 年、2017 年 保证金 上海澳临投资管理有限公司 非关联方 1,528,323.47 2014 年 保证金 湖北帝益建筑装饰工程有限公司 非关联方 1,310,000.00 2017 年 保证金 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 172 合计 11,604,202.13 6.28 一年内到期的非流动负债 6.28.1分类 项目 年末账面余额 年初账面余额 1 年内到期的长期借款 1,291,837,757.93 1,162,000,000.00 1 年内到期的长期应付款 合计 1,291,837,757.93 1,162,000,000.00 6.28.2一年内到期的长期借款 项目 年末余额 年初余额 质押借款 抵押借款 1,291,837,757.93 1,162,000,000.00 保证借款 合计 1,291,837,757.93 1,162,000,000.00 上述抵押借款的抵押担保情况详见“6.30 长期借款”说明。 6.29 其他流动负债 项目 年末余额 年初余额 待转销项税 6,442,677.45 应付利息 88,206,902.87 79,539,947.21 合计 94,649,580.32 79,539,947.21 6.29.1应付利息 项目 年末余额 年初余额 长期借款利息 12,557,743.85 10,275,680.55 应付债券利息 68,700,000.00 68,700,000.00 短期借款利息 6,949,159.02 564,266.66 合计 88,206,902.87 79,539,947.21 6.30 长期借款 6.30.1长期借款分类 项目 年末余额 年初余额 质押借款 400,000,000.00 抵押借款 5,573,576,011.78 3,936,000,000.00 保证借款 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 173 减：一年内到期的长期借款 1,291,837,757.93 1,162,000,000.00 合 计 4,681,738,253.85 2,774,000,000.00 （1）质押借款 子公司武汉美好新城建设发展有限公司向中国农业发展银行武汉市蔡甸区支行借款 60,000 万元，借款期限为 2019 年 6 月 6 日至 2032 年 5 月 28 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 40,000 万元。子公司武汉美好新城建设发展有限 公司以其持有的 PPP 项目还建社区及部分道路建设工程应收款项债权提供质押担保。子公司株洲名流绿色装配式建筑材 料有限公司以其持有的国有土地使用权及地上建筑物提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生为本次融资提供 连带责任保证担保。 （2）抵押借款 子公司美亿（洪湖）农业发展有限公司向中国农业发展银行武汉市蔡甸区支行借款 40,000 万元，借款期限为 2018 年 12 月 29 日至 2028 年 12 月 15 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 19,000 万元。子公司安徽东磁投资有限公司以 其持的国有土地使用权提供抵押担保，子公司武汉名流地产有限公司以其持有的部分商业房产提供抵押担保。本公司、公 司实际控制人刘道明先生为本次融资提供连带责任保证担保。 子公司武汉南部新城投资有限公司向中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司借款 46,388.18 万元，借款期限 为 2019 年 12 月 31 日至 2021 年 12 月 31 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 46,000.00 万元。本公司以持有武汉南 部新城投资有限公司 100%股权提供质押担保。子公司武汉南部新城投资有限公司、芜湖名流置业有限公司以其持有的国 有土地使用权及部分房产提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保 证担保。 本公司向中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司借款 62,000 万元，借款期限为 2018 年 6 月 28 日至 2021 年 6 月 28 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 62,000 元。本公司以持有武汉南部新城投资有限公司 100%股权提供质 押担保。子公司武汉南部新城投资有限公司、芜湖名流置业有限公司以其持有的国有土地使用权及部分房产提供抵押担保。 本公司、本公司控股股东美好未来企业管理集团有限公司、公司实际控制人刘道明先生为本次融资提供连带责任保证担保。 子公司武汉南部新城投资有限公司向中国工商银行武汉黄浦支行借款 80,000 万元,借款期限 2016 年 12 月 5 日至 2021 年 11 月 17 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 49,700 万元，其中一年内到期借款 18,800 万元。子公司武汉名 流地产有限公司、子公司芜湖名流置业有限公司以其持有的部分商业房产提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任 保证担保。 子公司武汉市泰宇商贸有限公司向中国工商银行武汉黄浦支行借款 80,000 万元，借款期限 2019 年 3 月 12 日至 2021 年 3 月 25 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 80,000 万元，其中一年内到期借款 40,000 万元。本公司以持有武汉市 泰宇商贸有限公司 100%股权提供质押担保。子公司武汉市泰宇商贸有限公司以其持有的部分地上在建工程提供抵押担保。 本公司为本次融资提供连带责任保证担保。 子公司江阴美好盛大置业有限公司向中国银行股份有限公司江阴支行借款 10,000 万元，借款期限为 2019 年 7 月 26 日至 2021 年 12 月 20 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 10,000 万元，其中一年内到期借款 6,000 万元。子公司 江阴美好盛大置业有限公司以其持有的国有土地使用权及部分地上在建工程提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责 任保证担保。 子公司荆州市美好装配式房屋智造有限公司向工商银行荆州经济开发区支行借款总额 20,000 万元，借款期限为 2018 年 12 月 20 日至 2023 年 12 月 15 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 20,000 万元，其中一年内到期借款 5,000 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 174 万元。子公司美好建筑装配科技有限公司以其持有的荆州市美好装配式房屋智造有限公司 100%股权提供质押担保。子公 司荆州市美好装配式房屋智造有限公司以其持有的国有土地使用权及地上建筑物提供抵押担保。本公司、公司实际控制人 刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管 理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。 子公司重庆美好智造装配式房屋有限公司向中国银行股份有限公司重庆江津支行借款 28,000 万元，借款期限为 2018 年 12 月 29 日至 2023 年 12 月 21 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 23,424.76 万元，其中一年内到期借款 4,000 万元。子公司重庆美好智造装配式房屋有限公司以其持有的国有土地使用权提供抵押担保。本公司、子公司美好建筑装配 科技有限公司为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企 业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。 子公司佛山美装装配建筑有限公司向中国农业银行股份有限公司佛山三水支行借款 20,000 万元，借款期限为 2019 年 6 月 28 日至 2023 年 6 月 27 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 2,200 万元。子公司佛山美装装配建筑有限公司 以其持有的国有土地使用权提供抵押担保。本公司、子公司美好建筑装配科技有限公司、公司实际控制人刘道明先生及夫 人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。 子公司美好建筑装配科技有限公司向中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司借款 50,000 万元，借款期限为 2018 年 11 月 2 日至 2020 年 11 月 2 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 35,000 万元，其中一年内到期借款 35,000 万元。本公司控股股东美好未来企业管理集团有限公司以其持有的本公司 1.55 亿元流通股提供质押担保。子公司嘉兴伟 涛置业有限公司、子公司博罗名流实业有限公司以其持有部分房产及国有土地使用权提供抵押担保。本公司、公司实际控 制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。 子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司向中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行借款 30,000 万元，借款期限为 2018 年 6 月 28 日至 2023 年 6 月 26 日。截止本期末，该合同项下借款金额为 27,000 万元，其中一年内到期借款 6,000 万 元。子公司美好建筑装配科技有限公司以其持有的武汉美好绿色建筑科技有限公司 100%股权提供质押担保。子公司武汉 美好绿色建筑科技有限公司以其持有的地上建筑物提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好 未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。 子公司武汉美好装配智造科技有限公司向中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行借款 13,000 万元，借款期限为 2019 年 1 月 2 日至 2023 年 12 月 27 日。截止本期末，该合同项下借款金额为 13,000 万元，其中一年内到期借款 4,600 万 元。子公司美好建筑装配科技有限公司以其持有的武汉美好装配智造科技有限公司 100%股权提供质押担保。子公司武汉 美好装配智造科技有限公司以其持有的地上在建工程提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保。 子公司青岛名流装配建筑科技有限公司向青岛农商行贵州路支行借款 25,000 万元，借款期限为 2019 年 1 月 11 日 至 2024 年 1 月 6 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 22,500 万元，其中一年内到期借款 2,500 万元。子公司青岛名 流装配建筑科技有限公司以其持有的国有土地使用权及地上建筑物提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生为 本次融资提供连带责任保证担保。 子公司合肥名流置业有限公司向中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司借款 63,901.45 万元，借款期限为 2019 年 7 月 23 日至 2021 年 7 月 23 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 59,986 万元。本公司以持有合肥名流置业有 限公司 100%股权提供质押担保。子公司合肥名流置业有限公司以其持有的国有土地使用权提供抵押担保。本公司、公司 实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。 子公司芜湖美好置业有限公司向中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司借款 24,900 万元，借款期限为 2019 年 5 月 15 日至 2021 年 5 月 15 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 21,500 万元,其中一年内到期借款 4,070 万元。本 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 175 公司以持有芜湖美好置业有限公司 87.36%股权提供质押担保。子公司芜湖美创置业有限公司以其持有的国有土地使用权 提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。 子公司芜湖美创置业有限公司向中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司借款 50,000 万元，借款期限为 2019 年 3 月 29 日至 2021 年 3 月 29 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 49,000 万元。本公司以持有芜湖美好置业有限公 司 100.00%股权提供质押担保。子公司芜湖美创置业有限公司以其持有的国有土地使用权提供抵押担保。本公司、公司实 际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。 子公司合肥美好智造装配房屋有限公司向中国工商银行合肥望江路支行借款 18,000 万元，借款期限为 2018 年 12 月 27 日至 2023 年 12 月 14 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 17,046.84 万元，其中一年内到期借款 3,213.78 万元。 子公司合肥美好智造装配房屋有限公司以其持有的国有土地使用权及地上建筑物提供抵押担保。本公司、子公司美好建筑 装配科技有限公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业 管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 176 6.31 应付债券 6.31.1应付债券分类 项目 年末余额 年初余额 中期票据 983,161,496.71 968,038,070.38 合 计 983,161,496.71 968,038,070.38 6.31.2应付债券的增减变动 债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 年初余额 本年发行 按面值计提利息 溢折价摊销 年末余额 18 美 好 置 业 MTN001 500,000,000.00 2018-1-15 3 年 477,324,500.00 484,209,724.88 36,000,000.00 7,559,526.56 491,769,251.44 18 美 好 置 业 MTN002 500,000,000.00 2018-1-30 3 年 477,424,500.00 483,828,345.50 36,000,000.00 7,563,899.77 491,392,245.27 合计 1,000,000,000.00 954,749,000.00 968,038,070.38 72,000,000.00 15,123,426.33 983,161,496.71 本公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士对上述发行的中期票据本息偿还提供连带责任保证担保，本公司提供子公司重庆名流置业有限公司开发楼盘（后续可 根据情况并每半年更新一次楼盘）的预售资金作为偿还上述融资本息的资产池（浙商银行开立的预售资金监管户），在出现无法偿还本息情况下浙商银行有权冻结和扣 划预售资金监管户中的资金。 6.32 其他非流动负债 项目 年末余额 期初余额 预收高尔夫会籍费 24,674,892.99 23,572,103.20 合计 24,674,892.99 23,572,103.20 高尔夫会籍费将随着服务的提供而结转。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 177 6.33 股本 项目 年初余额 本年变动增减（+、-） 年末余额 金额 比例(%) 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 金额 比例(%) 一、有限售条件股份 19,674,001 0.7686 19,674,001 0.7975 1、国家持股 2、国有法人持股 3、其他内资持股 19,674,001 0.7686 19,674,001 0.7975 其中：境内非国有法人持股 境内自然人持股 19,674,001 0.7686 19,674,001 0.7975 4、外资持股 其中：境外法人持股 境外自然人持股 二、无限售条件股份 2,539,918,331 99.2314 -92,603,699 -92,603,699 2,447,314,632 99.2025 1、人民币普通股 2,539,918,331 99.2314 -92,603,699 -92,603,699 2,447,314,632 99.2025 2、境内上市的外资股 3、境外上市的外资股 4、其他 三、股份总数 2,559,592,332 100.00 -92,603,699 -92,603,699 2,466,988,633 100.00 注：2018 年 7 月 27 日，本公司 2018 年第三次临时股东大会审议通过《关于回购公司股份预案的议案》，拟以不超过人民币 24,000 万元的自有资金回购公司股份， 回购股份将依法予以注销并相应减少公司注册资本，实施期限十二个月。截至 2019 年 12 月 31 日，本公司累计回购股份数量为 92,603,699 股，占公司总股本的比例为 3.62%，最高成交价为 2.86 元/股，最低成交价为 1.99 元/股，支付的总金额为 239,982,191.98 元（含交易费用）。2019 年 7 月第八届董事会第二十八次会议审议通过《关 于注销回购股份暨变更公司注册资本并修订<公司章程>的议案》，将上述回购的的股份注销，其中股份减少 92,603,699.00 元，资本公积减少 147,378,492.98 元。2019 年 8 月完成工商变更登记。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 178 6.34 资本公积 项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 股本溢价 1,525,657,480.94 147,619,426.60 1,378,038,054.34 其他资本公积 12,390,243.31 12,390,243.31 合计 1,538,047,724.25 147,619,426.60 1,390,428,297.65 注：注销库存股减少资本公积 147,378,492.98 元，详见附注 6.33 股本注释。 本期子公司中山市雍陌房地产开发有限公司和芜湖美好置业有限公司部分少数股东减资导致本公司享有的权益减 少 240,933.62 元。 6.35 库存股 项目 年初余额 增加 减少 年末余额 因减少注册资本而收购的本公司股份 65,800,110.55 174,182,081.43 239,982,191.98 合计 65,800,110.55 174,182,081.43 239,982,191.98 注：附注 6.33 股本注释。 6.36 其他综合收益 项目 年初 余额 本年发生金额 年末余额 本年所得 税前发生 额 减：前期计 入其他综合 收益当期转 入损益 减：前期计 入其他综合 收益当期转 入留存收益 减： 所得 税费 用 税后归属 于母公司 税后归属 于少数股 东 一、不能重分类进 损益的其他综合收 益 二、将重分类进损 益的其他综合收益 其中：外币财务报 表折算差额 5,054.75 2,476.83 2,577.92 2,476.83 其他 -435,272.77 -213,283.66 -221,989.11 -213,283.66 其他综合收益合计 -430,218.02 -210,806.83 -219,411.19 -210,806.83 6.37 专项储备 项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 安全生产费 4,253,555.31 3,209,868.21 3,429,551.15 4,033,872.37 合计 4,253,555.31 3,209,868.21 3,429,551.15 4,033,872.37 6.38 盈余公积 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 179 项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 法定盈余公积 354,724,818.41 46,997,033.50 401,721,851.91 任意盈余公积 654,322.92 654,322.92 合计 355,379,141.33 46,997,033.50 402,376,174.83 6.39 未分配利润 项目 本年数 提取或分配比例 调整前上年年末未分配利润 2,805,416,368.21 调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） -9,286,604.45 调整后年初未分配利润 2,796,129,763.76 加：本年归属于母公司所有者的净利润 66,886,561.83 减：提取法定盈余公积 46,997,033.50 净利润*10% 其他 应付普通股股利 年末未分配利润 2,816,019,292.09 6.40 营业收入和营业成本 6.40.1营业收入明细表如下： 项目 本年发生额 上年发生额 营业收入 3,659,484,107.58 2,520,434,843.35 其中：主营业务收入 3,526,226,573.13 2,412,823,474.77 其他业务收入 133,257,534.45 107,611,368.58 营业成本 2,552,658,397.01 1,893,343,644.40 其中：主营业务成本 2,470,702,301.86 1,805,621,222.33 其他业务成本 81,956,095.15 87,722,422.07 营业收入本期较上期增加 45.19%的主要原因房地产项目结算收入增加、新增装配式建筑业务及 PPP 项目收入。 6.40.2主营业务（分行业） 行业名称 本年发生额 上年发生额 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 房地产 3,072,935,099.71 2,061,878,460.88 2,407,157,033.17 1,796,724,780.77 PPP 项目 142,601,991.87 1,806,800.58 农业 43,675,874.52 137,470,095.14 5,666,441.60 8,896,441.56 设计、混凝土预制构件及施 267,013,607.03 269,546,945.26 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 180 工总承包 合计 3,526,226,573.13 2,470,702,301.86 2,412,823,474.77 1,805,621,222.33 6.40.3主营业务（分地区） 地区名称 本年发生额 上年发生额 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 湖北 1,734,614,895.63 1,282,345,732.31 192,722,259.58 109,365,990.19 广东 44,133,572.93 31,419,491.58 116,315,040.83 73,569,956.28 陕西 645,174,974.09 454,954,249.52 374,195,821.75 395,180,501.06 安徽 20,137,915.43 25,499,471.90 10,836,106.76 13,401,267.98 辽宁 142,463,251.81 82,331,185.01 1,267,058,034.24 879,634,498.94 重庆 874,195,710.91 521,798,644.36 451,696,211.61 334,469,007.88 山东 65,308,982.97 72,044,009.32 四川 197,269.36 309,517.86 合计 3,526,226,573.13 2,470,702,301.86 2,412,823,474.77 1,805,621,222.33 6.40.4重要房产项目的营业收入情况 项目名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%) 武汉“香域花境” 1,337,504,861.51 36.55 沈阳“奉玺臺” 122,247,444.08 3.34 重庆“名流印象” 864,227,539.50 23.62 西安“美好时光” 645,174,974.09 17.63 东莞“名流印象” 49,220,115.79 1.35 合计 3,018,374,934.97 82.49 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 181 6.41 税金及附加 项目 本年发生额 上年发生额 计缴标准 营业税 144,553.03 657,099.05 按应税收入的 5% 城建税 14,045,966.04 10,888,732.43 按流转税的 5%、7% 教育费附加 8,951,103.13 7,731,081.23 按流转税的 1.5%、2%、3% 土地增值税 52,583,172.81 195,523,699.89 按增值额的 30%-60% 房产税 14,877,187.16 14,722,436.12 按租金收入的 12%或按房产余值的 1.2% 土地使用税 18,035,271.19 15,257,855.13 印花税 7,348,469.06 10,393,260.48 其他 878,657.53 549,388.48 合计 116,864,379.95 255,723,552.81 6.42 销售费用 项目 本年发生额 上年发生额 职工薪酬 81,932,574.08 30,248,117.55 销售佣金及代理费 53,398,522.43 91,342,782.93 广告宣传及市场推广费 68,843,599.66 51,235,178.35 物流及水产品分拣费 12,771,588.86 其他费用 43,632,360.51 24,523,729.12 合计 260,578,645.54 197,349,807.95 本年发生额较上年增加 32.04%的主要原因为农业、装配式建筑业务的薪酬、办公及营销费增加。 6.43 管理费用 项目 本年发生额 上年发生额 职工薪酬 409,610,287.10 219,220,928.82 行政经费 152,997,463.41 131,950,614.72 折旧及摊销 69,029,508.07 19,256,662.10 其他费用 19,298,934.00 26,575,526.09 合计 650,936,192.58 397,003,731.73 本期发生额较上期增加 63.96%主要原因为农业、装配式建筑业务的薪酬、办公费用及折旧费用增加。 6.44 研发费用 项目 本年发生额 上年发生额 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 182 人员及相关费用 13,009,456.57 6,527,348.59 委托研发费 8,404,459.93 材料费 4,503,520.23 合计 25,917,436.73 6,527,348.59 6.45 财务费用 项目 本年发生额 上年发生额 利息支出 95,133,549.94 107,092,074.37 减：利息收入 40,679,308.75 41,336,749.02 利息净支出 54,454,241.19 65,755,325.35 其他 1,923,933.09 2,611,936.40 合计 56,378,174.28 68,367,261.75 6.46 其他收益 6.46.1分类 项目 本年发生额 上年发生额 计入本年非经常性损益的金额 与日常活动相关的政府补助 6,390,988.52 850,000.00 4,552,721.92 代扣个人所得税手续费返回 414,077.55 655,010.50 414,077.55 其他 345,896.78 90,100.30 合计 7,150,962.85 1,505,010.50 5,056,899.77 6.46.2与日常活动相关的政府补助 补助项目 本年发生额 上年发生额 与资产相关/与收益相关 基础设施建设规划与宣片服务奖补资金 500,000.00 与收益相关 稻谷补贴收入 1,838,266.60 与收益相关 投资与技术补助资金 2,200,000.00 与收益相关 稳岗补助 1,852,721.92 与收益相关 装配式建筑新材料研发与应用补助资金 850,000.00 与收益相关 合 计 6,390,988.52 850,000.00 6.47 投资收益 6.47.1投资收益明细情况 项目 本年发生额 上年发生额 权益法核算的长期股权投资收益 99,705.55 509,144.53 处置长期股权投资产生的投资收益 23,122.29 849,259,622.02 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 183 持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 186,304.45 其他 12,780,423.92 61,643.84 合 计 12,903,251.76 850,016,714.84 其他为在已转让原子公司名流置业武汉有限公司中持有资产的收益。 6.48 公允价值变动收益 产生公允价值变动收益的来源 本年发生额 上年发生额 其他非流动金融资产 -11,282,469.87 合计 -11,282,469.87 6.49 信用减值损失 项目 本年发生额 上年发生额 一、应收账款坏账损失 -1,904,989.70 二、其他应收款坏账损失 12,781,455.50 三、长期应收款坏账损失 -2,862,481.60 合计 8,013,984.20 6.50 资产减值损失 类别 本年发生额 上年发生额 一、坏账损失 -7,467,611.27 二、存货跌价损失 -50,811,815.29 -78,575,706.21 三、商誉减值损失 四、投资性房地产减值损失 -30,007,394.46 五、在建工程减值损失 -15,389,517.35 六、其他减值损失 合计 -66,201,332.64 -116,050,711.94 6.51 资产处置收益 项目 本年发生额 上年发生额 处置非流动资产的利得 -82,901.12 481,805.31 合 计 -82,901.12 481,805.31 6.52 营业外收入 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 184 项目 本年发生额 上年发生额 计入本年非经常性 损益的金额 与企业日常活动无关的政府补助 520,017.00 9,000.00 520,017.00 其他 4,363,065.81 4,197,982.83 4,363,065.81 合计 4,883,082.81 4,206,982.83 4,883,082.81 其他项目主要是违约金、逾期还款滞纳金、罚款等。 6.52.1计入当期损益的与企业日常活动无关的政府补助 项目 本年发生额 上年发生额 与资产/收益相关 博览会补助 9,000.00 与收益相关 产业扶贫项目款 34,400.00 与收益相关 2018 年新型经营主体产业扶贫基地公共基础建设奖补资金 100,000.00 与收益相关 2018 年新型经营主体带动贫困户利益联结奖补资金 96,000.00 与收益相关 2019 年产业扶贫市场主体奖补资金 88,200.00 与收益相关 2019 年产业扶贫基地基础设施建设奖补资金 100,000.00 与收益相关 双福管委会江津工厂道路补贴 60,000.00 与收益相关 其他奖补资金 41,417.00 与收益相关 合计 520,017.00 9,000.00 6.53 营业外支出 项目 本年发生额 上年发生额 计入当年非经常性损益 的金额 非流动资产毁损报废损失 338,421.79 2,630,058.86 338,421.79 对外捐赠支出 365,000.00 18,270,000.00 365,000.00 罚款及滞纳金 11,175,535.34 5,487,206.12 11,175,535.34 赔偿、违约支出 7,551,071.13 5,533,991.03 7,551,071.13 其他 3,170,150.90 163,393.60 3,170,150.90 合计 22,600,179.16 32,084,649.61 22,600,179.16 6.54 所得税费用 项目 本年发生额 上年发生额 当期所得税费用 213,706,690.99 294,244,890.16 递延所得税费用 -76,918,890.66 -33,143,337.98 合计 136,787,800.33 261,101,552.18 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 185 本期会计利润与所得税费用的调整过程： 项目 本期发生额 利润总额 -71,064,719.68 按法定/适用税率计算的所得税费用 -17,766,179.92 子公司适用不同税率的影响 -31,849,599.31 调整以前期间所得税的影响 1,887,003.98 非应税收入的影响 -110,582.49 不可抵扣的成本、费用和损失的影响 9,879,057.33 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -19,959,986.18 本期末未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 194,708,086.92 税率调整导致年初递延所得税资产/负债余额的变化 所得税费用 136,787,800.33 6.55 现金流量表相关信息 6.55.1收到的其他与经营活动有关的现金主要项目及金额如下： 主要项目 本期发生额 上期发生额 收城中村项目改造款 680,434,200.51 416,822,794.74 往来款 167,037,074.26 49,057,081.47 保证金、押金 331,277,217.06 116,770,716.59 利息收入 13,180,718.40 41,336,749.02 代收代付款 45,306,113.18 341,552,555.10 合计 1,237,235,323.41 965,539,896.92 6.55.2支付的其他与经营活动有关的现金主要项目及金额如下： 主要项目 本期发生额 上期发生额 付城中村项目改造款 835,008,204.53 576,142,662.03 往来款 31,850,214.27 44,631,429.60 保证金、押金 290,107,642.28 208,340,990.63 期间费用 335,478,394.74 302,345,241.97 代收代付款 9,125,444.05 393,465,710.31 项目开发合作款 129,267,600.00 罚款支出、赔偿 18,295,825.44 捐赠支出 365,000.00 18,270,000.00 合计 1,649,498,325.31 1,543,196,034.54 6.55.3收到其他与投资活动有关的现金主要项目及金额如下： 项 目 本年发生额 上年发生额 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 186 项 目 本年发生额 上年发生额 收到退回土地款 14,774,875.00 合 计 14,774,875.00 6.55.4支付其他与投资活动有关的现金主要项目及金额如下： 项 目 本年发生额 上年发生额 基金产品投资 162,000,000.00 合 计 162,000,000.00 6.55.5收到其他与筹资活动有关的现金主要项目及金额如下： 主要项目 本期发生额 上期发生额 收回融资保证金 314,000,349.98 零碎股利 15.16 合计 314,000,349.98 15.16 6.55.6支付其他与筹资活动有关的现金主要项目及金额如下： 主要项目 本期发生额 上期发生额 回购库存股 174,148,704.96 65,800,110.55 融资保证金 164,000,349.98 150,000,000.00 融资费用 35,957,757.28 45,251,000.00 子公司减资款 13,864,600.00 合计 387,971,412.22 261,051,110.55 6.56 现金流量表补充资料 6.56.1将净利润调节为经营活动现金流量等信息 补充资料： 本年金额 上年金额 1、将净利润调节为经营活动的现金流量： 净利润 -207,852,520.01 149,093,095.87 加:计提的资产减值准备 58,187,348.44 116,050,711.94 固定资产、投资性房地产折旧 100,947,538.92 38,714,283.53 无形资产的摊销 14,631,757.15 7,058,864.34 长期待摊费用的摊销 89,126,601.58 7,037,202.97 处置固定资产、无形资产及其他长期资产的损失（减：收益） 82,901.12 -17,084,258.64 固定资产报废损失 338,421.79 2,630,058.86 公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 11,282,469.87 财务费用 95,133,549.94 107,092,074.37 投资损失（减：收益） -12,903,251.76 -850,016,714.84 递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -74,221,279.92 -33,143,337.98 递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -2,697,610.74 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 187 存货的减少（减：增加） -1,839,852,960.19 -2,419,750,358.44 经营性应收项目的减少（减：增加） -223,791,130.92 -1,687,194,592.81 经营性应付项目的增加（减：减少） 2,365,843,949.70 5,289,636,322.32 其他 经营活动产生的现金流量净额 374,255,784.97 710,123,351.49 2、不涉及现金收支的投资和筹资活动 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净增加情况： 货币资金的期末余额 2,478,292,231.49 2,011,067,349.61 减：货币资金的期初余额 2,011,067,349.61 2,045,262,816.44 加：现金等价物的期末余额 减：现金等价物的期初余额 现金及现金等价物净增加额 467,224,881.88 -34,195,466.83 6.56.2 披露现金和现金等价物 项目 本年余额 上年余额 一、现金 2,478,292,231.49 2,011,067,349.61 其中：库存现金 780 437.25 可随时用于支付的银行存款 2,478,291,451.49 2,011,066,912.36 可随时用于支付的其他货币资金 二、现金等价物 其中：三个月内到期的债券投资 三、期末现金及现金等价物余额 2,478,292,231.49 2,011,067,349.61 四、母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 57,956,033.10 194,729,430.73 7、合并范围的变更 7.1 处置子公司 7.1.1报告期单次处置对子公司投资即丧失控制权的情况如下： 项目 处置子公司名称 西安远尚美好置业有限公司 股权处置价款 0.00 股权处置比例（%） 70.00 股权处置方式 出售 丧失控制权的时点 2019.12.31 丧失控制权时点的确定依据 控制权转移 处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额 23,692.29 丧失控制权之日剩余股权的比例（%） 0.00 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 188 项目 处置子公司名称 西安远尚美好置业有限公司 丧失控制权之日剩余股权的账面价值 不适用 丧失控制权之日剩余股权的公允价值 不适用 按照公允价值重新计量剩余股权产生的利得或损失 不适用 丧失控制权之日剩余股权公允价值的确定方法及主要假设 不适用 与原子公司股权投资相关的其他综合收益转入投资损益的金额 0.00 2019 年 12 月，子公司西安美好房地产开发有限公司与陕西远尚投资有限公司签署《股权转让协议》，转让持有的 子公司西安远尚美好置业有限公司 70%股权，转让价款 0 元。西安远尚美好置业有限公司自 2019 年 12 月 31 日起不再 将纳入本公司合并范围。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 189 7.2 其他合并范围的变更 7.2.1新设主体 名称 取得方式 期末净资产 合并日至期末净利润 新纳入合并范围的时间 湖北美愿置业有限公司 设立 30,359,517.37 -9,640,482.63 2019-1-31 湖北美阖置业有限公司 设立 39,997,888.78 -2,111.22 2019-4-8 湖北美盈置业有限公司 设立 39,999,084.23 -915.77 2019-4-8 江阴美生置业有限公司 设立 -272,408.35 -272,408.35 2019-6-18 湖北美兴产业发展有限公司 设立 -99.71 -99.71 2019-6-20 洪湖市美合置业发展有限公司 设立 9,999,010.21 -989.79 2019-9-18 洪湖市美境置业发展有限公司 设立 9,999,515.67 -484.33 2019-9-18 洪湖市美胜置业发展有限公司 设立 9,999,356.20 -643.80 2019-9-18 武汉美阳产业发展有限公司 设立 2019-12-13 武汉临空美鑫置业有限公司 设立 2019-1-25 合肥美好置业有限责任公司 设立 2019-11-20 石家庄美好首玺房地产开发有限公司 设立 2019-3-7 石家庄美好天蓝圣坤房地产开发有限公司 设立 -453,724.12 -453,724.12 2019-4-16 上述部分新设公司尚未完成全部出资。 7.2.2通过收购方式增加的子公司 本公司通过协议收购的方式取得东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司 100%股权，股权转让款 10,000 万元，承担负债 22,000 万元，东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司 主要资产为土地使用权，本公司收购该公司的实质是购买其所拥有的拟开发土地。自购买日起将其纳入本公司合并范围。 7.2.3清算主体 名称 不再纳入合并范围的时间 西安美博置业有限公司 2019-5-17 荆州美誉置业有限责任公司 2019-7-19 沈阳美诺建筑产业开发有限公司 2019-2-12 清远市美好绿色装配智造科技有限公司 2019-8-27 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 190 武汉美好中保实业投资有限公司 2019-4-14 湖北美好装配科技有限公司 2019-11-11 南京美好装配建筑材料有限公司 2019-11-5 涿州美涿首玺房地产开发有限公司 2019-7-9 8、在其他主体中的权益 8.1 在子公司中的权益 8.1.1企业集团的构成 8.1.1.1子公司情况 子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 表决权比例(%) 取得方式 直接 间接 武汉名流地产有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立 武汉东部新城投资开发有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 房地产开发 60.00 60.00 设立 名流置业武汉江北有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立 武汉名流公馆置业有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立 武汉南部新城投资有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立 武汉正华利信息系统工程有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 智能化工程 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 美好置业武汉江南有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立 湖北美愿置业有限公司 湖北•洪湖 湖北•洪湖 房地产开发 100.00 100.00 设立 湖北美阖置业有限公司 湖北•洪湖 湖北•洪湖 房地产开发 100.00 100.00 设立 湖北美盈置业有限公司 湖北•洪湖 湖北•洪湖 房地产开发 100.00 100.00 设立 江阴美生置业有限公司 江苏•江阴 江苏•江阴 房地产开发 100.00 100.00 设立 湖北美兴产业发展有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立 武汉美好新城建设发展有限公司 湖北•洪湖 湖北•洪湖 建筑施工 100.00 100.00 设立 湖北美亿农业发展有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 农业养殖与销售 100.00 100.00 设立 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 191 子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 表决权比例(%) 取得方式 武汉美泽地产开发有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立 美好建筑装配科技有限公司（注 1） 湖北·武汉 湖北·武汉 建筑施工 49.00 55.00 同一控制下企业合并 合肥美好置业有限责任公司 安徽•合肥 安徽•合肥 房地产开发 100.00 100.00 设立 深圳名流置业有限公司 广东•深圳 广东•深圳 房地产开发 100.00 100.00 设立 东莞名流置业有限公司 广东•东莞 广东•东莞 房地产开发 100.00 100.00 设立 博罗名流实业有限公司 广东•惠州 广东•惠州 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 广东•惠州 广东•惠州 农业及旅游 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 惠州名流置业有限公司 广东•惠州 广东•惠州 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 博罗名流置业有限公司 广东•惠州 广东•惠州 房地产开发 100.00 100.00 设立 合肥名流置业有限公司 安徽•合肥 安徽•合肥 房地产开发 100.00 100.00 设立 安徽东磁投资有限公司 安徽•合肥 安徽•合肥 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 芜湖名流置业有限公司 安徽•芜湖 安徽•芜湖 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 芜湖美好置业有限公司（注 2） 安徽•芜湖 安徽•芜湖 房地产开发 87.36 100.00 设立 上海美劢实业有限公司 中国·上海 中国·上海 房地产开发 77.08 77.08 设立 江阴美好盛大置业有限公司 江苏•江阴 江苏•江阴 房地产开发 99.00 99.00 设立 杭州美生置业有限公司 浙江•杭州 浙江•杭州 房地产开发 100.00 100.00 设立 苏州美生美置业有限公司 江苏•苏州 江苏•苏州 房地产开发 100.00 100.00 设立 嘉兴伟涛置业有限公司 浙江•嘉兴 浙江•嘉兴 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 重庆东方豪富房地产开发有限公司 中国·重庆 中国·重庆 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 重庆名流置业有限公司 中国·重庆 中国·重庆 房地产开发 100.00 100.00 设立 重庆美永实业发展有限公司 中国·重庆 中国·重庆 房地产开发 55.00 55.00 设立 沈阳印象名流置业有限公司 辽宁•沈阳 辽宁•沈阳 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 陕西名流置业有限公司 陕西•西安 陕西•西安 房地产开发 100.00 100.00 设立 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 192 子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 表决权比例(%) 取得方式 西安美好房地产开发有限公司 陕西•西安 陕西•西安 房地产开发 100.00 100.00 设立 石家庄美好首玺房地产开发有限公司 河北•石家庄 河北•石家庄 房地产开发 100.00 100.00 设立 贵州美好置业有限公司 贵州•贵阳 贵州•贵阳 房地产开发 100.00 100.00 设立 昆明美好置业有限公司 云南•昆明 云南•昆明 房地产开发 100.00 100.00 设立 注 1：本公司持有子公司美好建筑装配科技有限公司（以下简称“美好装配”）49%的股权比例，2017 年 11 月 13 日本公司与武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合 伙）签订《美好建设有限公司一致行动人协议书》（美好建筑装配科技有限公司原名美好建设有限公司），约定在美好装配的股东会表决投票时,针对双方直接持有以及间 接控制的美好装配股权采取一致行动，以共同扩大双方所能够支配的美好装配表决权数量。本公司据此持有美好装配 55%的表决权比例。 注 2：本公司持有子公司芜湖美好置业有限公司（以下简称“芜湖美好”）、孙公司中山市雍陌房地产开发有限公司（以下简称“中山雍陌”）100%的股权比例，表决权 比例 100%，其分别开发的 “芜湖美好锦城”、 “中山三乡红塘”是公司确定的跟投项目。根据公司《跟投管理办法（草案）》，跟投员工设立合伙企业对跟投项目进行投资， 跟投企业对项目公司不具有控制权、管理权，并委托公司行使其在项目公司的投票权，跟投企业享有的跟投收益计算方法为跟投人收益=个人出资×（1+损益杠杆）/资本 金×项目净利润。员工设立的武汉美众置业合伙企业(有限合伙)、芜湖美众投资合伙企业（有限合伙）向芜湖美好投资 160.65 万元，享有跟投收益 12.64%，向中山雍陌投 资 402.67 万元，享有跟投收益 11.07%，芜湖美好已办理工商变更登记，中山雍陌尚未办理工商变更登记。本期上述合伙企业少数股东退股，截止 2019 年末芜湖美好少 数股东剩余持股比例 11.35%，中山雍陌少数股东剩余持股比例 9.89%。 8.1.1.2孙公司情况 孙公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 表决权比例(%) 取得方式 直接 间接 武汉美好锦程置业有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 房地产 100.00 100.00 设立 武汉市泰宇商贸有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 洪湖市名流工业贸易有限公司 湖北•洪湖 湖北•洪湖 贸易 100.00 100.00 设立 洪湖市美合置业发展有限公司 湖北•洪湖 湖北•洪湖 房地产 100.00 100.00 设立 洪湖市美境置业发展有限公司 湖北•洪湖 湖北•洪湖 房地产 100.00 100.00 设立 洪湖市美胜置业发展有限公司 湖北•洪湖 湖北•洪湖 房地产 100.00 100.00 设立 武汉美阳产业发展有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 房地产 100.00 100.00 设立 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 193 孙公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 表决权比例(%) 取得方式 美亿（监利）农业发展有限公司 湖北•荆州 湖北•荆州 农业养殖与销售 100.00 100.00 设立 美亿（洪湖）农业发展有限公司 湖北•洪湖 湖北•洪湖 农业养殖与销售 100.00 100.00 设立 武汉临空美鑫置业有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 房地产 65.00 65.00 设立 武汉美好绿色建筑科技有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 制造业 49.00 100.00 设立 荆州市美好装配式房屋智造有限公司 湖北•荆州 湖北•荆州 制造业 49.00 100.00 设立 合肥美好智造装配房屋有限公司 安徽•合肥 安徽•合肥 制造业 49.00 100.00 设立 重庆美好智造装配式房屋有限公司 重庆 重庆 制造业 49.00 100.00 设立 青岛名流装配建筑科技有限公司 山东•青岛 山东•青岛 制造业 49.00 100.00 设立 长沙美好智造装配式建筑有限公司 湖南•长沙 湖南•长沙 制造业 49.00 100.00 设立 合肥美好装配建筑科技有限公司 安徽•合肥 安徽•合肥 制造业 40.67 83.00 设立 河南美好智造装配式房屋有限公司 河南•新乡 河南•新乡 制造业 49.00 100.00 设立 美好智造（金堂）科技有限公司 四川•成都 四川•成都 制造业 49.00 100.00 设立 岳阳市美建装配式建筑有限公司 湖南•岳阳 湖南•岳阳 制造业 49.00 100.00 设立 湖南名流装配式建筑有限公司 湖南•长沙 湖南•长沙 制造业 49.00 100.00 设立 三原美好装配建筑材料有限公司 陕西•咸阳 陕西•咸阳 制造业 49.00 100.00 设立 株洲名流绿色装配式建筑材料有限公司 湖南•株洲 湖南•株洲 制造业 49.00 100.00 设立 山东美建装配式建筑材料有限公司 山东•德州 山东•德州 制造业 49.00 100.00 设立 玉田美好装配科技有限公司 河北•唐山 河北•唐山 制造业 49.00 100.00 设立 佛山美装装配建筑有限公司 广东•佛山 广东•佛山 制造业 49.00 100.00 非同一控制下企业合并 天津美好智造科技有限公司 天津 天津 制造业 49.00 100.00 设立 武汉美好装配智造科技有限公司 湖北•武汉 湖北•武汉 制造业 49.00 100.00 设立 扬州名流装配智造科技有限公司 江苏•扬州 江苏•扬州 制造业 49.00 100.00 设立 青岛美好智造建筑材料有限公司 山东•青岛 山东•青岛 制造业 49.00 100.00 设立 天津美好装配科技有限公司 天津 天津 制造业 49.00 100.00 设立 马鞍山美好智造建材科技有限公司 安徽•马鞍山 安徽•马鞍山 制造业 49.00 100.00 设立 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 194 孙公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 表决权比例(%) 取得方式 安徽省民用建筑设计研究院有限公司 安徽•合肥 安徽•合肥 专业技术服务 49.00 100.00 非同一控制下企业合并 镇江美好装配建筑材料有限公司 江苏•镇江 江苏•镇江 制造业 49.00 100.00 设立 成都市青白江美好智造科技有限公司 四川•成都 四川•成都 制造业 49.00 100.00 设立 重庆美好建造装配式建筑技术有限公司 重庆 重庆 制造业 49.00 100.00 设立 石家庄美装智能装配科技有限公司 河北•石家庄 河北•石家庄 制造业 49.00 100.00 设立 泰安美建建筑科技有限公司 山东•泰安 山东•泰安 制造业 49.00 100.00 设立 四川美好慧造装配式房屋科技有限公司 四川•广安 四川•广安 制造业 49.00 100.00 设立 南昌美好智造装配科技有限公司 江西•南昌 江西•南昌 制造业 49.00 100.00 设立 美建建筑装配科技（湖州）有限公司 浙江•湖州 浙江•湖州 制造业 49.00 100.00 设立 惠州市大田水乡投资有限公司 广东•惠州 广东•惠州 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 惠州市冠盈实业有限公司 广东•惠州 广东•惠州 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司 广东•东莞 广东•东莞 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并 深圳美好置业有限公司 广东•深圳 广东•深圳 房地产 70.00 70.00 设立 芜湖美创置业有限公司 安徽•芜湖 安徽•芜湖 房地产 87.36 100.00 设立 上海联彩美劢置业有限公司 上海 上海 房地产 50.10 100.00 设立 沈阳幸福置业有限公司 辽宁•沈阳 辽宁•沈阳 房地产 100.00 100.00 设立 沈阳美鑫置业有限公司 辽宁•沈阳 辽宁•沈阳 房地产 60.00 60.00 设立 西安美好紫湖置业有限公司 陕西•西安 陕西•西安 房地产 61.00 61.00 设立 北京浩达天地置业有限公司 中国·北京 中国·北京 房地产 100.00 100.00 设立 中山市雍陌房地产开发有限公司（注 2） 广东•中山 广东•中山 房地产 0.00 100.00 非同一控制下企业合并 石家庄美好天蓝圣坤房地产开发有限公司 河北•石家庄 河北•石家庄 房地产 70.00 70.00 设立 黄冈市美泽置业有限公司 湖北•黄冈 湖北•黄冈 房地产 60.00 60.00 设立 本公司对孙公司间接持股比例与表决权比例不一致的原因是上述持股比例是本公司间接享有的权益比例。 8.1.2重要的非全资子公司的相关信息 8.1.2.1重要的非全资子公司的少数股东信息 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 195 子公司名称 少数股东持股比例 当年归属于少数股东的损益 当年向少数股东支付的股利 年末累计少数股东权益 武汉东部新城投资开发有限公司 40.00% 14,475,807.74 39,419,260.59 深圳美好置业有限公司 30.00% -257,161.85 -826,590.92 美好建筑装配科技有限公司 51.00% -282,286,460.28 125,386,457.61 重庆美永实业发展有限公司 45.00% -83,040.89 -640,125.45 中山市雍陌房地产开发有限公司 9.89% -2,729,580.58 574,610.07 芜湖美好置业有限公司 11.35% -1,618,228.73 -978,083.21 沈阳美鑫置业有限公司 40.00% -1,915,725.29 -3,773,175.42 8.1.2.2重要非全资子公司的主要财务信息 项目 本年数 武汉东部新城投 资开发有限公司 深圳美好置业 有限公司 美好建筑装配科技 有限公司 重庆美永实业 发展有限公司 中山市雍陌房 地产开发有限公 司 芜湖美好置业有限 公司 沈阳美鑫置业有 限公司 流动资产 113,045,889.87 116,393,926.51 1,729,984,944.61 8,272,125.95 340,325,808.12 607,187,057.77 92,064,710.82 非流动资产 41,114.00 4,305,274,983.75 3,967.42 142,061.63 104,635,892.77 资产合计 113,087,003.87 116,393,926.51 6,035,259,928.36 8,276,093.37 340,467,869.75 711,822,950.54 92,064,710.82 流动负债 14,538,852.42 84,150,000.00 4,814,954,009.84 2,658,594.37 97,207,205.89 521,162,205.34 95,497,649.38 非流动负债 998,578,253.85 174,300,000.00 负债合计 14,538,852.42 84,150,000.00 5,813,532,263.69 2,658,594.37 97,207,205.89 695,462,205.34 95,497,649.38 营业收入 714,338,711.39 净利润 36,189,519.34 -857,206.18 -598,269,981.69 -184,535.32 -27,320,605.25 -13,534,349.06 -4,789,313.22 综合收益总额 36,189,519.34 -857,206.18 -598,700,199.71 -184,535.32 -27,320,605.25 -13,534,349.06 -4,789,313.22 经营活动现金流量 10,657,151.93 -461,505.91 1,811,855,575.29 -9,240.81 7,236,141.68 -174,135,154.15 -85,510.03 （续） 项目 上年数 武汉东部新城投资开 深圳美好置业有 美好建筑装配科技 重庆美永实业发 中山市雍陌房地 芜湖美好置业有限公 沈阳美鑫置业 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 196 发有限公司 限公司 有限公司 展有限公司 产开发有限公司 司 有限公司 流动资产 464,224,739.58 116,920,146.02 922,498,177.69 6,170,646.77 327,433,256.72 1,066,150,340.83 96,315,933.40 非流动资产 113,192.90 356,666.67 3,131,373,473.44 4,998.82 47,834.21 100,381,226.45 资产合计 464,337,932.48 117,276,812.69 4,053,871,651.13 6,175,645.59 327,481,090.93 1,166,531,567.28 96,315,933.40 流动负债 1,979,300.37 84,175,680.00 2,228,034,893.67 373,611.27 56,422,821.82 1,153,087,573.02 94,959,558.74 非流动负债 1,010,000,000.00 负债合计 1,979,300.37 84,175,680.00 3,238,034,893.67 373,611.27 56,422,821.82 1,153,087,573.02 94,959,558.74 营业收入 382,199,722.74 净利润 12,556,799.02 -1,184,955.51 -197,676,878.38 -1,060,196.06 -2,767,022.89 -7,646,033.09 -4,643,625.34 综合收益总额 12,556,799.02 -1,184,955.51 -197,676,878.38 -1,060,196.06 -2,767,022.89 -7,646,033.09 -4,643,625.34 经营活动现金流量 549,198.71 -776,319.78 1,071,182,867.27 104,804.60 -2,605,885.41 18,133,109.52 131,944.83 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 197 8.2 在合营安排或联营企业中的权益 8.2.1重要合营企业和联营企业的基础信息 被投资单位名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例（%） 会计处理 方法 直接 间接 一、合营企业 无 二、联营企业 美好生活投资有限公司 湖北武汉 湖北武汉 商业投资、投资咨询、 物业经营 40.00 权益法 杭州美生美置业有限公司 浙江杭州 浙江杭州 房地产开发 33.00 权益法 8.2.2重要的联营企业的主要财务信息（单位：万元） 项目 美好生活投资有限公司 杭州美生美置业有限公司 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额 流动资产 27,740.46 16,269.53 44,505.81 非流动资产 4,102.56 4,672.56 8.41 资产合计 31,843.02 20,942.09 44,514.22 流动负债 25,436.66 14,646.02 39,617.99 非流动负债 负债合计 25,436.66 14,646.02 39,617.99 少数股东权益 归属于母公司所有 者的股东权益 6,406.36 6,296.07 4,896.23 按持股比例计算的 净资产份额 2,562.54 2,518.43 1,615.76 调整事项 其中：购买产生的 商誉 内部交易未实现利 润 对联营企业权益投 资的账面价值 2,555.39 2,511.18 1,615.75 存在公开报价的权 益投资的公允价值 营业收入 26,344.23 22,778.42 0.00 净利润 110.54 127.29 -103.77 其中：终止经营的 净利润 其他综合收益 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 198 项目 美好生活投资有限公司 杭州美生美置业有限公司 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额 综合收益总额 110.54 127.29 -103.77 本年收到的来自联 营企业的股利 9、与金融工具相关的风险 本集团的主要金融工具包括货币资金、应收账款、应收款项融资、其他应收款、长期应收款、长期股权投资、其他权益 工具投资、其他非流动金融资产、借款、应付票据、应付账款、其他应付款、应付债券，各项金融工具的详细情况说明见本 附注6相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层 对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。 本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量 很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在 假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。 本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水 平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面 临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之 内。 9.1市场风险 （1）外汇风险 外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团面临的汇率变动的风险主要与持有的外币货币性资产有关。本集团于中 国内地经营，主要活动以人民币计价，持有的外币金额小（详见本附注6.1），因此，本集团所承担的外汇变动市场风险不重 大。 （2）利率风险 本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团的政策是保持这些借款的浮 动利率。 本公司带息债务情况如下： 带息债务类型 年末余额 年初余额 浮动利率带息债务 其中： 短期借款 140,000,000.00 一年内到期的非流动负债 901,137,757.93 30,000,000.00 长期借款 2,337,578,253.85 1,160,000,000.00 固定利率带息债务 其中：短期借款 540,000,000.00 65,000,000.00 一年内到期的非流动负债 390,700,000.00 1,132,000,000.00 长期借款 2,344,160,000.00 1,614,000,000.00 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 199 应付债券 983,161,496.71 968,038,070.38 合计 7,496,737,508.49 5,109,038,070.38 假设市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用，利率风险敏感性分析如下： 项目 对本年税前利润的影响 对上年税前利润的影响 人民币基准利率增加 50 个基准点 18,716,143.31 -7,228,510.00 人民币基准利率减少 50 个基准点 -18,716,143.31 7,228,510.00 （3）其他价格风险 本集团持有的权益工具投资，包括分类为以公允价值计量的其他非流动金融资产（详见本附注6.11），在资产负债表日 以公允价值计量。于本期末，本集团持有之权益工具投资包括基金产品和信托产品，因此，本集团直接或间接承担着证券市 场价格波动的风险。如果本集团于本年末直接及间接持有之权益工具投资的证券市场价格增加或减少5%而其他所有变量维 持不变，本集团于本年末之损益会增加或减少人民币25,733,890.54元(未考虑所得税影响)。 9.2信用风险 2019年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团金融 资产产生的损失，具体包括合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额。 为降低信用风险，本集团制定了商品房销售收款政策、销售其他商品及提供工程和服务劳务的信用政策，按业务流程进 行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融资产的 回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。 本集团评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的判断标准、各类金融资产资产信用损失的确定方法、以组合为基础 评估预期信用风险的组合方法等参见附注4.10。 本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。 本集团持有银行承兑汇票，本集团管理层认为银行承兑汇票的信用风险较低。 本集团在形成应收账款、其他应收款、长期应收款债权前评价信用风险，后续定期对主要债务方信用状况进行监控，对 信用记录不良的债务方采取书面催收、要求对方提供担保等方式，使本集团整体信用风险在可控范围内。相关信用风险的情 况详见附注6.2、附注6.5、附注6.8。 9.3流动性风险 本集团各区域中心负责监控区域内各子公司的现金流量预测，总部在汇总各区域中心子公司现金流量预测的基础上，在 集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金 融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。 于 2019 年 12 月 31 日，本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下： （1）本集团流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应付利息、其他应付款均预计在 1 年内到期偿付。 （2）本集团非流动负债（含一年内到期的非流动负债）按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下： 项目 2019 年 12 月 31 日 账面价值 一年以内 一至二年 二至五年 五年以上 合计 长期借款 1,755,102,401.43 3,666,141,984.25 1,114,941,087.60 339,975,363.06 6,876,160,836.33 5,973,576,011.78 应付债券 72,000,000.00 1,072,000,000.00 1,144,000,000.00 983,161,496.71 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 200 合计 1,827,102,401.43 4,738,141,984.25 1,114,941,087.60 339,975,363.06 8,020,160,836.33 6,956,737,508.49 （续） 项目 2018 年 12 月 31 日 账面价值 一年以内 一至二年 二至五年 五年以上 合计 长期借款 1,474,409,430.18 1,948,946,966.34 1,064,709,897.97 4,488,066,294.49 3,936,000,000.00 应付债券 72,000,000.00 72,000,000.00 1,072,000,000.00 1,216,000,000.00 968,038,070.38 合计 1,546,409,430.18 2,020,946,966.34 2,136,709,897.97 5,704,066,294.49 4,904,038,070.38 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 201 10、关联方关系及其交易 10.1本企业的母公司情况 本公司的母公司为美好未来企业管理集团有限公司。 母公司对本公司的持股比例和表决权比例均为 16.17%。本公司的最终控制方为自然人刘道明先生，刘道明先生持有北京温尔馨物业管理有限责任公司 66.67%股权， 北京温尔馨物业管理有限责任公司持有美好未来企业管理集团有限公司 60%股权。 本企业的母公司情况的说明： 工商登记类型：有限公司 注册地址：深圳市罗湖区深南东路 3020 号百货广场大厦西幢 1207 注册资本：5000 万元 法定代表人：吕卉 经营范围：高科技产业的开发投资、实业投资、信息咨询（不含限制项目）。 母公司名称 关联关系 企业类型 注册地 法人 代表 业务性质 注册资本 母公司对本企业的 持股比例(%) 母公司对本企业的 表决权比例(%) 本企业最终 控制方 统一社会信用代码 刘道明 最终实际 控制人 是 北京温尔馨物业管理 有限责任公司 控股股东 的母公司 有限责任 中国·北京 吕卉 物业管理 3,000 万 元 否 91110114102683498G 美好未来企业管理集 团有限公司 控股股东 有限责任 中国·深圳 吕卉 实业投资 5,000 万 元 16.17 16.17 否 91440300100019593H 10.2本企业的子公司情况 子公司全称 子公司类 型 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 （万元） 持股比例 (%) 表决权 比例 (%) 统一社会信用代码 武汉名流地产有限公司 子公司 有限责任 湖北•武汉 何飞 房地产开发与销 售 1,000.00 100.00 100.00 91420116744786923C 武汉东部新城投资开发有限公司 子公司 有限责任 湖北•武汉 熊俊 房地产开发与销 售 10,000.00 60.00 60.00 91420107574932392E 名流置业武汉江北有限公司 子公司 有限责任 湖北•武汉 何飞 房地产开发与销 售 50,000.00 100.00 100.00 91420104581825763L 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 202 子公司全称 子公司类 型 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 （万元） 持股比例 (%) 表决权 比例 (%) 统一社会信用代码 武汉名流公馆置业有限公司 子公司 有限责任 湖北•武汉 何飞 房地产开发与销 售 10,000.00 100.00 100.00 91420102587964924H 武汉南部新城投资有限公司 子公司 有限责任 湖北•武汉 何飞 房地产开发与销 售 20,000.00 100.00 100.00 91420111587953520G 武汉美好锦程置业有限公司 孙公司 有限责任 湖北•武汉 汤国强 房地产开发与销 售 5,000.00 100.00 100.00 91420104090831819M 武汉正华利信息系统工程有限公司 子公司 有限责任 湖北•武汉 何飞 智能化工程 2,000.00 100.00 100.00 9142010068540180X8 武汉市泰宇商贸有限公司 孙公司 有限责任 湖北•武汉 何飞 房地产开发与销 售 9,000.00 100.00 100.00 914201041778778446 美好置业武汉江南有限公司 子公司 有限责任 湖北•武汉 何飞 房地产开发与销 售 2,000.00 100.00 100.00 914201113472004664 洪湖市名流工业贸易有限公司 孙公司 有限责任 湖北•洪湖 何飞 贸易 1,000.00 100.00 100.00 91421083795937090M 湖北美愿置业有限公司 子公司 有限责任 湖北•洪湖 尹沧 房地产开发与销 售 4,000.00 100.00 100.00 91421083MA497UN41T 湖北美阖置业有限公司 子公司 有限责任 湖北•洪湖 刘怡祥 房地产开发与销 售 4,000.00 100.00 100.00 91421083MA498LEL4C 湖北美盈置业有限公司 子公司 有限责任 湖北•洪湖 刘怡祥 房地产开发与销 售 4,000.00 100.00 100.00 91421083MA498LER3E 江阴美生置业有限公司 子公司 有限责任 江苏•江阴 刘怡祥 房地产开发与销 售 14,100.00 100.00 100.00 91320281MA1YK6TU5Q 湖北美兴产业发展有限公司 子公司 有限责任 湖北•武汉 何飞 旅游项目开发 30,000.00 100.00 100.00 91420105MA4K4DWC1C 洪湖市美合置业发展有限公司 孙公司 有限责任 湖北•洪湖 何飞 房地产开发与销 售 1,000.00 100.00 100.00 91421083MA49B2FR4C 洪湖市美境置业发展有限公司 孙公司 有限责任 湖北•洪湖 何飞 房地产开发与销 售 1,000.00 100.00 100.00 91421083MA49B2FH2X 洪湖市美胜置业发展有限公司 孙公司 有限责任 湖北•洪湖 何飞 房地产开发与销 售 1,000.00 100.00 100.00 91421083MA49B2EY5Y 武汉美阳产业发展有限公司 孙公司 有限责任 湖北•武汉 李卫国 特色小镇开发、建 设及运营 2,000.00 100.00 100.00 91420114MA49DHUW24 武汉美好新城建设发展有限公司 子公司 有限责任 湖北•洪湖 汤国强 建筑施工 20,000.00 100.00 100.00 91421083MA491K2H4P 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 203 子公司全称 子公司类 型 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 （万元） 持股比例 (%) 表决权 比例 (%) 统一社会信用代码 湖北美亿农业发展有限公司 子公司 有限责任 湖北•武汉 汤国强 农业养殖与销售 10,000.00 100.00 100.00 91420106MA4KXTE941 美亿（监利）农业发展有限公司 孙公司 有限责任 湖北•荆州 汤国强 农业养殖与销售 30,000.00 100.00 100.00 91421023MA494JAK37 美亿（洪湖）农业发展有限公司 孙公司 有限责任 湖北•洪湖 冯娴 农业养殖与销售 30,000.00 100.00 100.00 91421083MA494L5L5D 武汉美泽地产开发有限公司 子公司 有限责任 湖北•武汉 何飞 房地产开发与销 售 2,000.00 100.00 100.00 91420104MA4L02KU1E 武汉临空美鑫置业有限公司 孙公司 有限责任 湖北•武汉 周建刚 房地产开发与销 售 5,000.00 65.00 65.00 91420112MA4K2WMF3Y 美好建筑装配科技有限公司 子公司 有限责任 湖北•洪湖 冯娴 建筑施工 80,000.00 49.00 55.00 914200007391175653 武汉美好绿色建筑科技有限公司 孙公司 有限责任 湖北•武汉 冯娴 制造业 100,000.00 100.00 100.00 91420111MA4KQW6XXL 荆州市美好装配式房屋智造有限公司 孙公司 有限责任 湖北•荆州 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91421000MA49198T07 合肥美好智造装配房屋有限公司 孙公司 有限责任 安徽•合肥 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91340122MA2P1ELQ3L 重庆美好智造装配式房屋有限公司 孙公司 有限责任 重庆 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91500116MA5UUU1B5W 青岛名流装配建筑科技有限公司 孙公司 有限责任 山东•青岛 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91370282MA3EM30U9H 长沙美好智造装配式建筑有限公司 孙公司 有限责任 湖南•长沙 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91430100MA4M5R988H 合肥美好装配建筑科技有限公司 孙公司 有限责任 安徽•合肥 冯娴 制造业 6,000.00 83.00 83.00 91340121MA2PH69E4J 合肥美好置业有限责任公司 子公司 有限责任 安徽•合肥 冯娴 房地产开发与销 售 12,000.00 100.00 100.00 91340123MA2UAW8W25 河南美好智造装配式房屋有限公司 孙公司 有限责任 河南•新乡 刘纪祥 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91410721MA44L6AM25 美好智造（金堂）科技有限公司 孙公司 有限责任 四川•成都 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91510121MA6C8DX59L 岳阳市美建装配式建筑有限公司 孙公司 有限责任 湖南•岳阳 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91430681MA4PBKJX24 湖南名流装配式建筑有限公司 孙公司 有限责任 湖南•长沙 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91430112MA4PC78C0W 三原美好装配建筑材料有限公司 孙公司 有限责任 陕西•咸阳 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91610422MA6XT2TH50 株洲名流绿色装配式建筑材料有限公司 孙公司 有限责任 湖南•株洲 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91430200MA4PCJLG99 山东美建装配式建筑材料有限公司 孙公司 有限责任 山东•德州 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91371424MA3MMQ5EXY 玉田美好装配科技有限公司 孙公司 有限责任 河北•唐山 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91130229MA09R4L740 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 204 子公司全称 子公司类 型 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 （万元） 持股比例 (%) 表决权 比例 (%) 统一社会信用代码 佛山美装装配建筑有限公司 孙公司 有限责任 广东•佛山 冯娴 制造业 3,000.00 100.00 100.00 91440600334781847D 天津美好智造科技有限公司 孙公司 有限责任 天津 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91120223MA06A5JT98 武汉美好装配智造科技有限公司 孙公司 有限责任 湖北•武汉 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91420117MA4KXUXY2T 扬州名流装配智造科技有限公司 孙公司 有限责任 江苏•扬州 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91321081MA1WAXDT22 青岛美好智造建筑材料有限公司 孙公司 有限责任 山东•青岛 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91370281MA3N4MKF59 天津美好装配科技有限公司 孙公司 有限责任 天津 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91120112MA06C58U8R 马鞍山美好智造建材科技有限公司 孙公司 有限责任 安徽•马鞍 山 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91340500MA2RQL2W9G 安徽省民用建筑设计研究院有限公司 孙公司 有限责任 安徽•合肥 冯娴 专业技术服务 350.00 100.00 100.00 913401007509854007 镇江美好装配建筑材料有限公司 孙公司 有限责任 江苏•镇江 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91321112MA1WN84Q3C 成都市青白江美好智造科技有限公司 孙公司 有限责任 四川•成都 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91510113MA6CGEJD18 重庆美好建造装配式建筑技术有限公司 孙公司 有限责任 重庆 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91500222MA5YY4UW6Q 石家庄美装智能装配科技有限公司 孙公司 有限责任 河北•石家 庄 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91130107MA0CE9JR0G 泰安美建建筑科技有限公司 孙公司 有限责任 山东•泰安 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91370983MA3M5NAQ99 四川美好慧造装配式房屋科技有限公司 孙公司 有限责任 四川•广安 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91511623MA648B101P 南昌美好智造装配科技有限公司 孙公司 有限责任 江西•南昌 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91360124MA385L4421 美建建筑装配科技（湖州）有限公司 孙公司 有限责任 浙江•湖州 冯娴 制造业 6,000.00 100.00 100.00 91330521MA2B506X6G 深圳名流置业有限公司 子公司 有限责任 广东•深圳 汤国强 房地产开发与销 售 10,000.00 100.00 100.00 91440300552115033Q 东莞名流置业有限公司 子公司 有限责任 广东•东莞 汤国强 房地产开发与销 售 31,000.00 100.00 100.00 91441900692494899C 博罗名流实业有限公司 子公司 有限责任 广东•惠州 汤国强 房地产开发与销 售 31,000.00 100.00 100.00 914413227838900457 博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 子公司 有限责任 广东•惠州 汤国强 房地产开发与销 售 824.00 100.00 100.00 9144132270816879XD 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 205 子公司全称 子公司类 型 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 （万元） 持股比例 (%) 表决权 比例 (%) 统一社会信用代码 惠州名流置业有限公司 子公司 有限责任 广东•惠州 汤国强 房地产开发与销 售 7,000.00 100.00 100.00 91441300707971556E 博罗名流置业有限公司 子公司 有限责任 广东•惠州 汤国强 房地产开发与销 售 10,000.00 100.00 100.00 9144132266338376XW 惠州市大田水乡投资有限公司 孙公司 有限责任 广东•惠州 汤国强 房地产开发与销 售 1,000.00 100.00 100.00 9144132279466318XW 惠州市冠盈实业有限公司 孙公司 有限责任 广东•惠州 汤国强 房地产开发与销 售 90.00 100.00 100.00 91441322767315980W 东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司 孙公司 有限责任 广东•东莞 雷莉 房地产开发与销 售 8,000.00 100.00 100.00 91441900712207886P 深圳美好置业有限公司 孙公司 有限责任 广东•深圳 汤国强 房地产开发与销 售 5,000.00 70.00 70.00 91440300MA5DFKQ347 合肥名流置业有限公司 子公司 有限责任 安徽•合肥 何飞 房地产开发与销 售 20,000.00 100.00 100.00 91340123666206961A 安徽东磁投资有限公司 子公司 有限责任 安徽•合肥 尹沧 房地产开发与销 售 30,000.00 100.00 100.00 913401237489055120 芜湖名流置业有限公司 子公司 有限责任 安徽•芜湖 汤国强 房地产开发与销 售 40,000.00 100.00 100.00 91340200772835411P 芜湖美好置业有限公司 子公司 有限责任 安徽•芜湖 何飞 房地产开发与销 售 4,193.00 87.36 100.00 91340221MA2NRXJ0XB 芜湖美创置业有限公司 孙公司 有限责任 安徽•芜湖 尹沧 房地产开发与销 售 10,000.00 100.00 100.00 91340200MA2T22XW54 上海美劢实业有限公司 子公司 有限责任 上海 汤国强 房地产开发与销 售 25,000.00 77.08 77.08 91310109MA1G59UKX4 上海联彩美劢置业有限公司 孙公司 有限责任 上海 隋舵 房地产开发与销 售 20,000.00 65.00 65.00 91310118MA1JLXG029 江阴美好盛大置业有限公司 子公司 有限责任 江苏•江阴 尹沧 房地产开发与销 售 80,000.00 99.00 99.00 91320281MA1W8W4H30 杭州美生置业有限公司 子公司 有限责任 浙江•杭州 尹沧 房地产开发与销 售 5,000.00 100.00 100.00 91330185MA2CD6U42F 苏州美生美置业有限公司 子公司 有限责任 江苏•苏州 尹沧 房地产开发与销 5,000.00 100.00 100.00 91320594MA1X39WDXH 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 206 子公司全称 子公司类 型 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 （万元） 持股比例 (%) 表决权 比例 (%) 统一社会信用代码 售 嘉兴伟涛置业有限公司 子公司 有限责任 浙江•嘉兴 尹沧 房地产开发与销 售 8,000.00 100.00 100.00 91330411MA2B9DAE3N 重庆东方豪富房地产开发有限公司 子公司 有限责任 重庆 尹沧 房地产开发与销 售 2,000.00 100.00 100.00 91500103781552755A 重庆名流置业有限公司 子公司 有限责任 重庆 尹沧 房地产开发与销 售 20,000.00 100.00 100.00 915000005656086546 重庆美永实业发展有限公司 子公司 有限责任 重庆 汤国强 房地产开发与销 售 3,000.00 55.00 55.00 91500118MA5YNP342Q 沈阳印象名流置业有限公司 子公司 有限责任 辽宁•沈阳 尹沧 房地产开发与销 售 22,628.86 100.00 100.00 91210112793186887J 沈阳幸福置业有限公司 孙公司 有限责任 辽宁•沈阳 尹沧 房地产开发与销 售 11,802.36 100.00 100.00 912101126965055404 沈阳美鑫置业有限公司 孙公司 有限责任 辽宁•沈阳 尹沧 房地产开发与销 售 1,000.00 60.00 60.00 91210102MA0XQE314J 陕西名流置业有限公司 子公司 有限责任 陕西•西安 何飞 房地产开发与销 售 20,000.00 100.00 100.00 916101335614773351 西安美好房地产开发有限公司 子公司 有限责任 陕西•西安 何飞 房地产开发与销 售 5,000.00 100.00 100.00 91610133MA6UW7GM0Q 西安美好紫湖置业有限公司 孙公司 有限责任 陕西•西安 隋舵 房地产开发与销 售 20,000.00 61.00 61.00 91611105MA6TWLP809 北京浩达天地置业有限公司 孙公司 有限责任 北京 雷莉 房地产开发与销 售 27,202.00 100.00 100.00 91110000789957300P 石家庄美好首玺房地产开发有限公司 子公司 有限责任 河北•石家 庄 雷莉 房地产开发与销 售 17,000.00 100.00 100.00 91130102MA0D9E4E60 石家庄美好天蓝圣坤房地产开发有限公 司 孙公司 有限责任 河北•石家 庄 雷莉 房地产开发与销 售 3,500.00 70.00 70.00 91130102MA0DEXM13W 贵州美好置业有限公司 子公司 有限责任 贵州•贵阳 雷莉 房地产开发与销 售 5,000.00 100.00 100.00 91520103MA6H3TGN9J 昆明美好置业有限公司 子公司 有限责任 云南•昆明 何飞 房地产开发与销 售 5,000.00 100.00 100.00 91530112MA6NBNCG9Q 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 207 子公司全称 子公司类 型 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 （万元） 持股比例 (%) 表决权 比例 (%) 统一社会信用代码 中山市雍陌房地产开发有限公司 孙公司 有限责任 广东•中山 郭文旭 房地产开发与销 售 27,009.86 0.00 100.00 91442000324860824M 黄冈市美泽置业有限公司 孙公司 有限责任 湖北•黄冈 尹沧 房地产开发与销 售 10,000.00 60.00 60.00 91421100MA4967FR0B 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 208 10.3本企业的其他关联方情况 其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 统一社会信用代码 美好生活投资有限公司 同一实际控制人 91420106077702852M 湖北现代基业商品砼有限公司 实际控制人之兄出资的公司 914200007781849711 武汉众鑫森商业管理有限公司 实际控制人之女出资的公司 914201067680833924 武汉美众置业合伙企业(有限合伙) 管理层及员工设立的合伙企业 91420106MA4KY8UE5Q 芜湖美众投资合伙企业（有限合伙） 管理层及员工设立的合伙企业 91340221MA2RT9286G 湖北美好新材料科技有限公司 实际控制人之女控制的公司 91421083MA48YN5364 杭州美生美置业有限公司 联营企业 91330185MA2GNLM83R 10.4关联交易 10.4.1采购商品/接受劳务情况表 关联方 关联交易内容 本期发生额 上年发生额 湖北现代基业商品砼有限公司 采购混凝土 1,089,868.35 24,049,527.31 美好生活投资有限公司 物业、销售服务 45,487,396.51 58,253,928.73 美好生活投资有限公司 采购商品 20,131.46 美好未来企业管理集团有限公司 培训、宣传服务 3,641,509.33 湖北美好新材料科技有限公司 采购商品 1,072,118.53 10.4.2出售商品/提供劳务情况表 关联方 关联交易内容 本期发生额 上年发生额 美好生活投资有限公司 销售车位 10,102,618.81 美好生活投资有限公司 酒店消费 14,732.00 武汉众鑫森商业管理有限公司 高尔夫消费 22,265.00 美好生活投资有限公司 销售农产品 17,465.63 美好未来企业管理集团有限公司 提供建筑劳务 4,524,060.94 美好生活投资有限公司 提供建筑劳务 630,085.03 10.4.3关联租赁 10.4.3.1本集团作为承租人的情况如下： 出租方名称 租赁资产种类 确认的租赁费 本年数 上年数 武汉众鑫森商业管理有限公司 办公楼 162,650.72 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 209 10.4.4担保（人民币单位：万元） 担保方 被担保方 担保金额（万元） 担保起止日 担保是否已 经履行完毕 安徽东磁投资有限公司 美亿（洪湖）农业发展有限公司 40,000.00 2018 年 12 月 29 日至 2028 年 12 月 15 日 否 武汉名流地产有限公司 本公司 刘道明 株洲名流绿色装配式建筑材料有限公 司 武汉美好新城建设发展有限公司 60,000.00 2019 年 6 月 6 日至 2032 年 5 月 28 日 否 本公司 刘道明 本公司 武汉美好锦程置业有限公司 12,690.00 2019 年 11 月 15 日至 2020 年 11 月 14 日 否 本公司 武汉美好锦程置业有限公司 120,000.00 2018 年 6 月 15 日至 2021 年 6 月 14 日 是 名流置业武汉江北有限公司 刘道明 本公司 100,000.00 2018 年 1 月 15 日至 2021 年 1 月 15 日 否 本公司 武汉南部新城投资有限公司 46,388.18 2019 年 12 月 31 日至 2024 年 12 月 31 日 否 芜湖名流置业有限公司 刘道明 芜湖名流置业有限公司 本公司 200,000.00 2016 年 10 月 21 日至 2021 年 6 月 28 日 否 武汉南部新城投资有限公司 美好未来企业管理集团有限公司 刘道明 武汉名流地产有限公司 武汉南部新城投资有限公司 80,000.00 2016 年 12 月 5 日至 2021 年 11 月 17 日 否 芜湖名流置业有限公司 本公司 本公司 武汉市泰宇商贸有限公司 80,000.00 2019 年 3 月 12 日至 2021 年 6 月 30 日 否 本公司 杭州美生置业有限公司 35,000.00 2019 年 2 月 15 日至 2022 年 2 月 21 日 否 本公司 江阴美好盛大置业有限公司 10,000.00 2019 年 7 月 26 日至 2021 年 12 月 20 日 否 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 210 美好建筑装配科技有限公司 荆州市美好装配式房屋智造有限公司(注 1） 20,000.00 2018 年 12 月 20 日至 2023 年 12 月 15 日 否 本公司 刘道明 本公司 美好智造（金堂）科技有限公司 1,000.00 2019 年 12 月 24 日至 2020 年 6 月 24 日 否 美好建筑装配科技有限公司 刘道明 本公司 美好建筑装配科技有限公司 3,917.20 2019 年 12 月 20 日至 2020 年 12 月 20 日 否 刘道明 本公司 美好建筑装配科技有限公司 4,000.00 2019 年 12 月 20 日至 2020 年 12 月 19 日 否 刘道明 美好建筑装配科技有限公司 重庆美好智造装配式房屋有限公司（注 1） 28,000.00 2018 年 12 月 29 日至 2023 年 12 月 21 日 否 本公司 本公司 佛山美装装配建筑有限公司 20,000.00 2019 年 6 月 28 日至 2025 年 6 月 27 日 否 美好建筑装配科技有限公司 刘道明 本公司 美好建筑装配科技有限公司 50,000.00 2018 年 11 月 2 日至 2020 年 11 月 2 日 否 嘉兴伟涛置业有限公司 博罗名流实业有限公司 美好未来企业管理集团有限公司 刘道明 本公司 美好建筑装配科技有限公司 6,500.00 2018 年 9 月 28 日至 2019 年 3 月 25 日 是 美好建筑装配科技有限公司 武汉美好绿色建筑科技有限公司（注 1） 30,000.00 2018 年 6 月 28 日至 2023 年 6 月 26 日 否 本公司 本公司 武汉美好绿色建筑科技有限公司 5,250.00 2019 年 4 月 26 日至 2020 年 4 月 26 日 否 武汉南部新城投资有限公司 美好建筑装配科技有限公司 本公司 武汉美好绿色建筑科技有限公司 14,000.00 2018 年 12 月 12 日至 2019 年 12 月 11 日 是 美好建筑装配科技有限公司 武汉美好装配智造科技有限公司 23,000.00 2019 年 1 月 2 日至 2023 年 12 月 27 日 否 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 211 本公司 本公司 青岛名流装配建筑科技有限公司 25,000.00 2019 年 1 月 11 日至 2024 年 1 月 6 日 否 刘道明 本公司 合肥名流置业有限公司 63,901.45 2019 年 7 月 23 日至 2021 年 7 月 23 日 否 刘道明 本公司 芜湖美好置业有限公司 24,900.00 2019 年 5 月 15 日至 2021 年 5 月 15 日 否 刘道明 本公司 芜湖美创置业有限公司 50,000.00 2019 年 3 月 29 日至 2021 年 3 月 29 日 否 刘道明 本公司 合肥美好智造装配房屋有限公司（注 1） 18,000.00 2018 年 12 月 27 日至 2023 年 12 月 14 日 否 美好建筑装配科技有限公司 刘道明 本公司 合肥美好智造装配房屋有限公司 1,000.00 2019 年 12 月 12 日至 2020 年 12 月 11 日 否 美好建筑装配科技有限公司 刘道明 注 1：美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）同时提供连带责任保证反担保。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 212 10.4.5关联方资金拆借 关联方 拆借金额 起始日 到期日 年利率 偿还拆入金额 拆入： 美好生活投资有限公司 8,400,000.00 2019/9/20 2020/3/17 11% 2,060,000.00 美好生活投资有限公司 15,700,000.00 2019/12/25 2020/12/17 11% 美好生活投资有限公司 26,000,000.00 2018/11/30 2019/5/28 11% 26,000,000.00 美好生活投资有限公司 7,500,000.00 2018/12/14 2019/6/12 11% 7,500,000.00 美好生活投资有限公司 2,150,000.00 2019/9/12 2020/3/13 11% 美好生活投资有限公司 2,460,000.00 2019/7/23 2020/1/17 11% 美好生活投资有限公司 11,450,000.00 2019/10/17 2020/4/13 11% 美好生活投资有限公司 7,000,000.00 2018/12/21 2019/6/19 11% 7,000,000.00 美好生活投资有限公司 8,700,000.00 2019/2/27 2019/8/25 11% 8,700,000.00 美好生活投资有限公司 17,400,000.00 2019/2/20 2019/8/18 11% 17,400,000.00 美好生活投资有限公司 7,600,000.00 2019/9/6 2020/3/3 11% 940,000.00 美好生活投资有限公司 7,050,000.00 2019/3/13 2020/1/7 11% 5,410,000.00 美好生活投资有限公司 9,200,000.00 2019/7/5 2020/2/18 11% - 美好生活投资有限公司 16,700,000.00 2019/3/20 2020/11/27 11% 2,600,000.00 美好未来企业管理集团有限公司 80,000,000.00 2018/12/6 2019/1/2 11% 80,000,000.00 美好生活投资有限公司 89,290,000.00 2019/1/31 2020/5/19 11% 79,750,000.00 美好生活投资有限公司 7,800,000.00 2019/8/8 2020/4/10 11% 1,130,000.00 美好生活投资有限公司 12,500,000.00 2019/8/14 2020/2/18 11% 1,860,000.00 美好生活投资有限公司 13,100,000.00 2019/1/9 2020/4/21 11% 9,100,000.00 美好生活投资有限公司 5,000,000.00 2018/12/29 2019/6/26 11% 5,000,000.00 合 计 355,000,000.00 254,450,000.00 本年分别向美好生活投资有限公司、美好未来企业管理集团有限公司支付利息 912.20 万元和 50.33 万元。 10.4.6其他关联交易 （1）员工跟投公司开发项目 本公司员工设立合伙企业武汉美众置业合伙企业(有限合伙)、芜湖美众投资合伙企业（有限合伙）向公司开发项目“中 山三乡红塘”、“芜湖美好锦城”进行跟投，跟投的投资等具体情况详见“8.1.1.1 子公司情况”。 10.4.7关联方往来款项余额 项目名称 关联方 年末余额 年初金额 应收账款 美好生活投资有限公司 8,464,967.70 其他应收款 杭州美生美置业有限公司 129,267,600.00 其他应付款 美好生活投资有限公司 105,325,695.25 46,108,290.26 湖北现代基业商品砼有限公司 21,600.00 美好未来企业管理集团有限公司 82,360,000.00 武汉众鑫森商业管理有限公司 217.00 应付账款 美好生活投资有限公司 8,511,503.80 6,849,238.74 湖北现代基业商品砼有限公司 3,534,322.89 18,955,730.61 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 213 湖北美好新材料科技有限公司 401,684.44 11、公允价值的披露 11.1以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值 项目 年末公允价值 第一层次公允价 值计量 第二层次公允价 值计量 第三层次公允价 值计量 合计 一、持续的公允价值计量 （一）应收款项融资 651,613.30 651,613.30 （1）应收票据 651,613.30 651,613.30 （二）其他权益工具投资 1,500,000.00 1,500,000.00 （三）其他非流动金融资产 514,852,910.32 514,852,910.32 持续以公允价值计量的资产总额 517,004,523.62 517,004,523.62 11.2持续第三层次公允价值计量项目市价的确定依据 （1）第三层次公允价值计量的应收款项融资系本公司持有的应收票据，为银行承兑汇票，其信用风险可以忽略不 计，且剩余期限较短（小于 12 个月），账面价值与公允价值相近，本集团以账面价值作为公允价值。 （2）第三层次公允价值计量的权益工具投资为公司持有的非上市公司的股权，公允价值的可能估计金额分布范围 很广，导致对采用估值技术的重要参数难以进行定性和定量分析，本集团以投资成本作为公允价值的最佳估计。 （3）第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产为公司持有的私募基金和信托计划，本集团根据第三方金融机 构提供之净值报告，以基金累计单位净值或信托累计单位净值为基础估计公允价值。 11.3不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况 本集团管理层已经评估了货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款、长期应收款、短期借款、应付票据、应 付账款、其他应付款、一年内到期的长期借款、应付债券等，公允价值与账面价值相近。 12、承诺及或有事项 12.1或有事项 12.1.1保证担保情况（人民币单位：万元） 截止 2019 年 12 月 31 日，本公司及子公司提供的尚未到期的保证担保情况如下： 担保方 被担保方 贷款机构 担保金额 借款余额 借款到期日 本公司 美亿（洪湖）农业发展有限 公司 中国农业发展银行武汉市蔡 甸支行 40,000.00 19,000.00 2028 年 12 月 15 日 本公司 武汉美好新城建设发展有限 公司 中国农业发展银行武汉市蔡 甸支行 60,000.00 40,000.00 2032 年 5 月 28 日 本公司 武汉美好锦程置业有限公司 湖北省资产管理有限公司 12,690.00 12,690.00 2020 年 11 月 14 日 本公司 武汉南部新城投资有限公司 中国信达资产管理股份有限 公司湖北省分公司 46,388.18 46,000.00 2021 年 12 月 31 日 本公司 武汉南部新城投资有限公司 中国工商银行武汉黄浦支行 80,000.00 49,700.00 2021 年 11 月 17 日 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 214 本公司 武汉市泰宇商贸有限公司 中国工商银行武汉黄浦支行 80,000.00 80,000.00 2021 年 3 月 25 日 本公司 杭州美生置业有限公司 中建投信托股份有限公司 35,000.00 34,060.00 2020 年 2 月 21 日 本公司 江阴美好盛大置业有限公司 中国银行股份有限公司江阴 支行 10,000.00 10,000.00 2021 年 12 月 20 日 本公司 荆州市美好装配式房屋智造 有限公司 工商银行荆州经济开发区支 行 20,000.00 20,000.00 2023 年 12 月 15 日 本公司 重庆美好智造装配式房屋有 限公司 中国银行股份有限公司重庆 江津支行 28,000.00 23,424.76 2023 年 12 月 21 日 本公司 佛山美装装配建筑有限公司 中国农业银行股份有限公司 佛山三水支行 20,000.00 2,200.00 2023 年 6 月 27 日 本公司 美好建筑装配科技有限公司 广发银行股份有限公司武汉 青山支行 4,000.00 4,000.00 2020 年 12 月 19 日 本公司 武汉美好绿色建筑科技有限 公司 工商银行武汉市黄浦支行 30,000.00 27,000.00 2023 年 6 月 26 日 本公司 武汉美好装配智造科技有限 公司 工商银行武汉市黄浦支行 23,000.00 13,000.00 2023 年 12 月 27 日 本公司 武汉美好绿色建筑科技有限 公司 远东国际融资租赁有限公司 5,250.00 2,250.00 2020 年 4 月 26 日 本公司 美好建筑装配科技有限公司 中国华融资产管理股份有限 公司湖北省分公司 50,000.00 35,000.00 2020 年 11 月 2 日 本公司 青岛名流装配建筑科技有限 公司 青岛农商行贵州路支行 25,000.00 22,500.00 2024 年 1 月 6 日 本公司 合肥名流置业有限公司 中国信达资产管理股份有限 公司湖北省分公司 63,901.45 59,986.00 2021 年 7 月 23 日 本公司 芜湖美好置业有限公司 中国华融资产管理股份有限 公司湖北省分公司 24,900.00 21,500.00 2021 年 5 月 15 日 本公司 芜湖美创置业有限公司 中国华融资产管理股份有限 公司湖北省分公司 50,000.00 49,000.00 2021 年 3 月 29 日 本公司 合肥美好智造装配房屋有限 公司 中国工商银行股份有限公司 合肥望江路支行 18,000.00 17,046.84 2023 年 12 月 14 日 本公司 合肥美好智造装配房屋有限 公司 中国光大银行合肥市阜阳北 路支行 1,000.00 1,000.00 2020 年 12 月 11 日 合计 727,129.63 589,357.60 12.1.2其他担保情况 （1）按房地产经营惯例房地产开发企业为商品房承购人提供连带责任担保。截止 2019 年 12 月 31 日，本公司的 房地产类子公司为商品房承购人提供阶段性保证的担保额合计为 427,735 万元。 （2）兴业银行股份有限公司成都分行向子公司美好智造（金堂）科技有限公司授信开具银行承兑汇票，截至本期 末，该合同项下应付票据余额为 701.00 万元。子公司美好智造（金堂）科技有限公司按主债务本金的 40%向兴业银行 股份有限公司成都分行缴存保证金，同时，本公司、子公司美好建筑装配科技有限公司、公司实际控制人刘道明先生为 本次融资提供连带责任保证担保。 （3）广发银行股份有限公司武汉分行向子公司美好建筑装配科技有限公司授信开具银行承兑汇票，截至本期末， 该合同项下应付票据余额为 3,917.20 万元。子公司美好建筑装配科技有限公司按主债务本金的 40%向广发银行股份有限 公司武汉分行缴存保证金，同时，本公司、公司实际控制人刘道明先生为本次融资提供连带责任保证担保。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 215 （4）本公司作为子公司美好建筑装配科技有限公司开具商业承兑汇票的承兑人，对子公司美好建筑装配科技有限 公司开具的商业承兑汇票提供保证担保。截至本期末，该担保项下应付票据余额为 14,790.65 万元。 12.2诉讼 （1）2013 年 1 月子公司武汉市泰宇商贸有限公司（以下简称“泰宇商贸”、“被告”）与武汉中央商务区城建开发有 限公司（以下简称“武汉中央城建”、“原告”）签订《农利村项目转让协议》，约定泰宇商贸将其通过挂牌出让竞得的 P （2008）068 号宗地中的四、五号项目地块转让给武汉中央城建，转让总价款 7.24 亿元，武汉中央城建支付了保证金和 前期费用，泰宇商贸未在 2013 年 6 月前办理交接，构成违约。2014 年 6 月 8 日，原、被告再次就农利村项目四、五号 地块的事宜签订《协议书》，约定原协议继续履行，同时双方一致同意将原协议中原告的全部权利义务转让给武汉华发 置业有限公司（以下简称“武汉华发”），并约定：若《权利义务转让协议》被除原告以外的任何一方单方解除或者造成 根本性违约，则被告按原协议约定向原告支付违约金。同日，原告、被告、武汉华发三方签订了《协利义务转让协议》， 原告将原协议的权利义务转让给武汉华发，约定武汉华发在被告将土地使用权证办理至其名下后由武汉华发支付原告前 期投入的各项费用。2018 年 4 月 4 日，武汉华发回函告知原告，因被告未履行三方签订的《权利义务转让协议》中的 任何义务，被告已事实上解除《权利义务转让协议》，并要求原告按照《权利义务转让协议》相关约定执行。 2018 年 6 月武汉中央城建向武汉市中级人民法院提起诉讼，请求判定泰宇商贸支付违约金 6,000 万元，支付前期 勘查设计费用 418.66 万元，合计 6,418.66 万元。 2019 年 7 月，武汉市中级人民法院做出一审判决（[2018]鄂 01 民初 2959 号），被告泰宇商贸向原告武汉中央城建 赔偿设计费和违约金共计 544.26 万元，双方未再提起上诉。 （2）2013 年 8 月被告子公司名流置业武汉江北有限公司（以下简称“被告”“武汉江北”）及企业武汉市硚口区长丰 街长丰村城中村改造工作委员会（以下简称“被告”“长丰村村委”）、武汉长源丰泰实业有限公司（以下简称“被告”“长源 丰泰”）与武汉市银鸿服饰有限公司（以下简称“银鸿服饰”、“原告”）共同签订《长丰村城中村综合改造土地整合协议 书》，双方约定，由被告整合银鸿服饰毗邻地块，并按照约定的日期向原告支付经济补偿款 3,720 万元，如未能按照协 议的约定按期支付经济补偿款的，构成违约，违约金以每逾期一日按经济补偿金总额的千分之一计算，如逾期超过 20 日的，原告有权单方面解除本协议，同时向原告支付经济赔偿金总款 20%的违约金。 2019 年银鸿服饰以被告在未按照协议约定向其支付合同价款的情况下，拆除其厂房为由，向武汉市中级人民法院 提起诉讼，要求被告履行协议，支付经济补偿款 3,720 万元，并支付自 2013 年 7 月 20 日起至实际支付日止每日按经济 补偿总款的千分之一计算的违约金和原告财务损失，同时承担履行合同的相关税费。 2019 年 7 月，武汉市中级人民法院受理该案，截至 2019 年 12 月 31 日，案件尚在审理过程中。 12.3承诺事项 2017 年 3 月 10 日，本公司 2016 年年度股东大会审议通过《关于向湖北美好社区志愿者公益基金会捐赠的议案》， 公司拟于 2017 年度至 2019 年度，以自有资金捐赠的方式，每年以不超过上一年度经审计归属于上市公司股东的净利润 的 3%向湖北美好社区志愿者公益基金会（以下简称“美好基金会”）进行捐赠，连续捐赠三年，累计捐赠金额不超过 6,000 万元人民币，用于社区志愿者活动、扶贫、教育等社会公益活动。截至本报告日，已向美好基金会累计捐赠 1,900 万元， 其中 2017 年度捐赠 300 万元，2018 年度捐赠 1,600 万元，2019 年度未捐赠。 13、资产负债表日后事项 截止本报告日，公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 216 14、其他重要事项 14.1前期差错更正 本报告期未发生前期差错更正事项。 14.2重要债务重组 无重要的债务重组事项。 14.3重要资产置换 无重要资产置换。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 217 14.4分部报告 14.4.1报告分部的确定依据与会计政策 本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据将公司经营业务划分为房地产开发、装配式建筑、现代农业三个经营分部。本公司管理层定期评价这些分 部的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩。在经营分部的基础上，公司确定了三个报告分部，分别为房地产开发、装配式建筑、现代农业。房地产开发主要从事 房产开发、城市土地开发、产业新镇业务，提供房地产产品及相关劳务；装配式建筑提供建筑设计、装配式建筑构件生产、建筑施工的总承包劳务；现代农业从事水稻种 植、小龙虾养殖、农产品加工业务，提供农业产品。 分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。 14.4.2报告分部的财务信息（单位：万元） 项目 房地产开发 现代农业 装配式建筑 抵销 合计 本年 上期 本年 上期 本年 上期 本年 上期 本年 上期 营业收入 334,717.88 262,363.44 4,502.94 566.64 71,433.87 38,219.97 44,706.29 49,106.57 365,948.40 252,043.48 对外营业收入 334,717.88 251,476.84 4,413.45 566.64 26,817.08 365,948.41 252,043.48 分部间交易收入 10,886.60 89.5 44,616.79 38,219.97 44,706.29 49,106.57 营业成本 219,007.79 185,084.23 13,790.17 889.64 74,946.91 36,678.22 52,479.04 33,317.73 255,265.84 189,334.36 利润总额 137,612.85 131,429.94 -15,321.94 -1,172.44 -59,783.29 -19,396.54 69,614.09 69,841.50 -7,106.47 41,019.46 资产总额 4,200,193.26 4,318,015.39 35,278.65 15,316.16 603,525.99 405,449.16 2,086,869.02 2,428,941.08 2,752,128.88 2,309,839.63 负债总额 2,872,266.83 2,911,075.05 41,773.01 6,488.60 581,353.23 323,803.49 1,467,587.66 1,710,922.84 2,027,805.41 1,530,444.30 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 218 14.5其他事项 无。 15、公司财务报表主要项目注释 15.1其他应收款 项目 年末余额 年初余额 应收利息 应收股利 其他应收款 2,783,341,884.76 7,758,062,703.73 合计 2,783,341,884.76 7,758,062,703.73 期末余额较期初减少 64.12%的主要原因为应收关联方往来款减少。 15.1.1其他应收款 15.1.1.1按账龄披露 账龄 年末余额 一年以内 2,660,445,583.62 一至二年 84,848,939.42 二至三年 5,079,625.67 三至四年 54,668,589.61 四至五年 1,414.00 五年以上 192,750.34 小计 2,805,236,902.66 减：坏账准备 21,895,017.90 合计 2,783,341,884.76 15.1.1.2按款项性质分类情况 款项性质 年末余额 年初余额 往来款 2,752,907,538.90 7,709,132,536.64 代垫款 24,017,106.26 40,307,265.41 保证金及押金 25,010,000.00 25,805,514.04 其他 2,257.50 2,257.50 合作开发款 3,300,000.00 小计 2,805,236,902.66 7,775,247,573.59 减：坏账准备 21,895,017.90 17,184,869.86 合计 2,783,341,884.76 7,758,062,703.73 15.1.1.3按坏账计提方法分类列示 种类 年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 金额 计提比列 (%) (%) 单项计提坏账准备的其他应收款 17,267,510.00 0.62 17,267,510.00 100 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 219 按组合计提坏账准备的其他应收款 2,787,969,392.66 99.38 4,627,507.9 0.17 2,783,341,884.76 其中：账龄组合 42,779,217.06 1.52 4,594,507.90 10.74 38,184,709.16 合并范围内往来款项 2,741,890,175.60 97.74 2,741,890,175.60 拆迁安置代垫款、项目合作 款 3,300,000.00 0.12 33,000.00 1.00 3,267,000.00 合 计 2,805,236,902.66 100.00 21,895,017.90 2,783,341,884.76 （续） 种类 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 金额 计提比列 (%) (%) 单项计提坏账准备的其他应收款 10,067,510.00 0.13 10,067,510.00 100 按组合计提坏账准备的其他应收款 7,765,180,063.59 99.87 7,117,359.86 0.09 7,758,062,703.73 其中：账龄组合 67,063,890.25 0.86 7,117,359.86 10.61 59,946,530.39 合并范围内往来款项 7,698,116,173.34 99.01 7,698,116,173.34 拆迁安置代垫款、项目合作 款 合 计 7,775,247,573.59 100.00 17,184,869.86 0.22 7,758,062,703.73 15.1.1.4其他应收款减值准备表 类 别 年初余额 本年变动金额 年末余额 计提 收回 转销 其他 或转回 或核销 变动 单项计提 10,067,510.00 7,200,000.00 17,267,510.00 账龄组合 7,117,359.86 33,000.00 2,522,851.96 4,627,507.90 其中：账龄组合 7,117,359.86 2,522,851.96 4,594,507.90 拆迁安置代垫款、项目合作款 33,000.00 33,000.00 合计 17,184,869.86 7,233,000.00 2,522,851.96 21,895,017.90 其中：本年坏账准备转回或收回中金额重大的项目： 单位名称 转回或收回账面余额 转回或收回金额 收回方式 武汉朱家河实业有限公司 10,000,000.00 1,600,000.00 转账收回 合计 10,000,000.00 1,600,000.00 15.1.1.5坏账准备计提情况 坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 未来 12 个月预期信 用损失 整个存续期预期信用损 失（未发生信用减值） 整个存续期预期信用损 失（已发生信用减值） 年初余额 7,117,359.86 10,067,510.00 17,184,869.86 年初账面余额在本年： ——转入第二阶段 ——转入第三阶段 -1,152,000.00 1,152,000.00 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 220 ——转回第二阶段 ——转回第一阶段 本年计提 1,185,000.00 6,048,000.00 7,233,000.00 本年转回 2,522,851.96 2,522,851.96 本年转销 本年核销 其他变动 2019 年 12 月 31 日余额 4,627,507.90 17,267,510.00 21,895,017.90 15.1.1.6期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 单位名称 年末余额 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由 武汉天鸿世家房产经纪有限公司 6,300,000.00 6,300,000.00 100 多次追偿，预计无法收回 武汉朱家河实业有限公司 900,000.00 900,000.00 100 多次追偿，预计无法收回 武汉恒亚置业有限公司 10,067,510.00 10,067,510.00 100 多次追偿，预计无法收回 合 计 17,267,510.00 17,267,510.00 15.1.1.7按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况 单位名称 款项性质 年末余额 账龄 占其他应收款年末余额合 计数的比例（%） 美好建筑装配科技有限公司 关联方 826,025,226.92 1 年以内 29.45 武汉市泰宇商贸有限公司 关联方 520,680,217.49 1 年以内 18.56 芜湖美创置业有限公司 关联方 283,681,765.79 1 年以内 10.11 武汉美好绿色建筑科技有限公司 关联方 211,575,787.50 1 年以内 7.54 武汉南部新城投资有限公司 关联方 210,185,963.79 1 年以内 7.49 合计 2,052,148,961.49 73.15 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 221 15.2长期股权投资 项目 年末余额 年初余额 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 对子公司投资 5,221,359,253.62 5,221,359,253.62 5,944,738,353.62 5,944,738,353.62 对联营、合营企业投资 25,553,950.84 25,553,950.84 25,111,792.47 25,111,792.47 合计 5,246,913,204.46 5,246,913,204.46 5,969,850,146.09 5,969,850,146.09 15.2.1对子公司投资 被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年计提减值准 备 减值准备年末余 额 惠州名流置业有限公司 200,752,240.00 130,000,000.00 70,752,240.00 武汉名流地产有限公司 500,000,000.00 490,000,000.00 10,000,000.00 博罗名流实业有限公司 338,750,000.00 338,750,000.00 芜湖名流置业有限公司 440,664,000.00 440,664,000.00 合肥名流置业有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00 沈阳印象名流置业有限公司 650,000,000.00 650,000,000.00 东莞名流置业有限公司 310,000,000.00 310,000,000.00 安徽东磁投资有限公司 403,592,504.75 403,592,504.75 深圳名流置业有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00 陕西名流置业有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00 重庆名流置业有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00 武汉东部新城投资开发有限公司 300,000,000.00 240,000,000.00 60,000,000.00 名流置业武汉江北有限公司 500,000,000.00 500,000,000.00 武汉南部新城投资有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00 武汉名流公馆置业有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00 博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 58,290,482.31 58,290,482.31 武汉正华利信息系统工程有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 222 被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年计提减值准 备 减值准备年末余 额 重庆东方豪富房地产开发有限公司 47,489,082.32 47,489,082.32 美好建筑装配科技有限公司 499,426,244.24 499,426,244.24 嘉兴伟涛置业有限公司 134,076,800.00 134,076,800.00 美好置业武汉江南有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00 博罗名流置业有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00 芜湖美好置业有限公司 20,000,000.00 16,630,900.00 36,630,900.00 上海美劢实业有限公司 480,000.00 480,000.00 武汉美好新城建设发展有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00 湖北美亿农业发展有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00 江阴美好盛大置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00 杭州美生置业有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00 荆州美誉置业有限责任公司 10,000.00 10,000.00 苏州美生美置业有限公司 102,000.00 102,000.00 西安美好房地产开发有限公司 1,050,000.00 1,050,000.00 贵州美好置业有限公司 1,355,000.00 1,355,000.00 昆明美好置业有限公司 1,660,000.00 1,660,000.00 重庆美永实业发展有限公司 7,040,000.00 7,040,000.00 湖北美盈置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00 湖北美阖置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00 湖北美愿置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00 合计 5,944,738,353.62 136,630,900.00 860,010,000.00 5,221,359,253.62 增减变动原因： （1）惠州名流置业有限公司、武汉名流地产有限公司、武汉东部新城投资开发有限公司减少的主要原因子公司减资。 （2）荆州美誉置业有限责任公司减少的主要原因详见本附注“7 合并范围发生变更”； 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 223 （3）其他增加的主要原因为对新设主体出资。 15.2.2对联营企业投资 被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年计提减值准备 减值准备年末余额 美好生活投资有限公司 25,111,792.47 442,158.37 25,553,950.84 合计 25,111,792.47 442,158.37 25,553,950.84 增减变动原因：美好生活投资有限公司本期增加的主要原因为按照权益法核算确认损益调整。 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 224 15.3营业收入和营业成本 15.3.1营业收入和营业成本 项目 本年发生额 上年发生额 营业收入 666,562.86 825,805.71 其中：主营业务收入 其他业务收入 666,562.86 825,805.71 合计 666,562.86 825,805.71 营业成本 379,835.40 379,835.40 其中：主营业务成本 其他业务成本 379,835.40 379,835.40 合计 379,835.40 379,835.40 15.4投资收益 15.4.1投资收益明细 项目 本年发生额 上年发生额 成本法核算的长期股权投资收益 490,000,000.00 766,595,547.43 权益法核算的长期股权投资收益 442,158.37 509,144.53 处置长期股权投资产生的投资收益 -570.00 366,620,158.45 持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 186,304.45 其他 61,643.84 合计 490,441,588.37 1,133,972,798.70 15.4.2按权益法核算的长期股权投资收益 被投资单位 本期发生额 上期发生额 美好生活投资有限公司 442,158.37 509,144.53 16、补充资料 16.1本年非经常性损益明细表 非经常性损益项目 金额 说明 1、非流动性资产处置损益； -389,336.10 2、越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免； 3、计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外； 5,072,738.92 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 225 非经常性损益项目 金额 说明 4、计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费； 27,498,590.35 5、企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值产生的收益； 6、非货币性资产交换损益； 7、委托他人投资或管理资产的损益； 8、因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备； 9、债务重组损益； 10、企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等； 11、交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益； 12、同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益； 13、与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益； 14、除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金 融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收 益； -11,282,469.87 15、单独进行减值测试的应收款项减值准备转回； 16、对外委托贷款取得的损益； 17、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益； 18、根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对损益的影响； 19、受托经营取得的托管费收入； 20、除上述各项之外的其他营业外收入和支出； -17,898,691.56 21、其他符合非经常性损益定义的损益项目； 5,604,177.85 22、所得税影响额 -2,842,789.13 23、归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） 613,067.37 合计 6,375,287.85 16.2净资产收益率及每股收益 报告期利润 加权平均净资产收 益率（%） 每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 归属于公司普通股股东的净利润 0.94 0.0268 0.0268 扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 0.85 0.0243 0.0243 美好置业集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 226 第十三节 备查文件目录 公司办公地点置备有齐全、完整的备查文件，以供国家有关部门及股东查询。备查文件 包括： 1、载有公司董事长亲笔签名的2019年年度报告文本； 2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 3、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 4、报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 美好置业集团股份有限公司 董事长：刘道明 2020 年 6 月 6 日