000029_2011_深深房A_2011年年度报告（更新后）_2012-04-27.txt

深 深圳 圳经 经济 济特 特区 区房 房地 地产 产（ （集 集团 团） ）股 股份 份有 有限 限公 公司 司 ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，td． （000029 深深房 A 200029 深深房 B） 22001111 年 年年 年度 度报 报告 告 （ （AA 股 股） ） 二 二〇 〇一 一二 二年 年三 三月 月二 二十 十九 九日 日 1 第一节 重要提示及目录 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存 在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整 性承担个别及连带责任。 没有董事、监事、高级管理人员声明对年度报告内容的真实性、准确性和完整 性无法保证或存在异议。 所有董事均已出席董事会。 本公司董事长周建国、主管会计工作负责人陈茂政、会计机构负责人陈金才保 证年度报告中财务报告的真实、完整。 2 目 录 第二节 公司基本情况简介 03 第三节 会计数据和业务数据摘要 04 第四节 股本变动及股东情况 05 第五节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 08 第六节 公司治理结构 11 第七节 股东大会情况简介 21 第八节 董事会报告 21 第九节 监事会报告 34 第十节 重要事项 36 第十一节 财务报告 38 第十二节 备查文件目录 38 3 第二节 公司基本情况简介 （一）公司法定中文名称： 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 公司法定英文名称： ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，Ltd． 中文缩写： 深房集团 英文缩写： SPG （二） 公司法定代表人： 周建国 （三） 公司董事会秘书： 陈继 证券事务代表： 罗毅 联系地址： 深圳市人民南路深房广场 47 楼 电话： （0755）82293000-4718、4715 传真： （0755）82294024 电子信箱： spg@ （四） 公司注册地址： 深圳市人民南路深房广场 47 楼 公司办公地址： 深圳市人民南路深房广场 46—47 楼 邮政编码： 518001 电子信箱 ： spg@ 公司网址： （五）公司选定的信息披露报纸 境内： 《中国证券报》 境外： 《大公报》 登载公司年度报告的中国证监会指定的国际互联网址： 年度报告备置地点： 深圳市人民南路深房广场 47 楼 （六） 股票上市交易所： 深圳证券交易所 股票简称及股票代码： 深深房 A（代码 000029） 深深房 B（代码 200029） （七）其他有关资料 公司首次注册登记日期： 1980 年 1 月 8 日 登记地点： 深圳市工商行政管理局 营业执照注册号： 440301103225878 税务登记号码： 440300192179585 公司聘请的会计师事务所： 中审国际会计师事务所有限公司 办公地址： 深圳市深南大道 7028 号时代科技大厦 8 楼 C 面 4 第三节 会计数据和业务数据摘要 一、本年度主要会计数据 单位：（人民币）元 2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年 营业总收入（元） 1,026,396,104.51 1,021,055,699.61 0.52% 750,182,202.47 营业利润（元） 130,930,485.38 113,006,272.80 15.86% 36,264,761.30 利润总额（元） 133,278,815.10 111,916,706.81 19.09% 36,180,282.30 归属于上市公司股 东的净利润（元） 101,200,060.65 84,760,162.75 19.40% 20,199,162.08 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润（元） 99,430,051.40 73,404,299.20 35.46% 13,101,023.09 经营活动产生的现 金流量净额（元） 115,154,790.41 -179,051,561.17 -164.31% -412,125,880.54 2011 年末 2010 年末 本年末比上年末增减 （％） 2009 年末 资产总额（元） 3,236,127,046.06 3,379,090,178.02 -4.23% 3,361,110,324.04 负债总额（元） 1,835,820,425.15 2,079,303,706.46 -11.71% 2,145,481,681.72 归属于上市公司股 东的所有者权益 （元） 1,528,596,536.13 1,427,871,870.03 7.05% 1,343,541,177.77 总股本（股） 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00 0.00% 1,011,660,000.00 二、近 3 年主要会计数据及财务指标 单位：（人民币）元 2011 年 2010 年 本年比上年增减 （％） 2009 年 基本每股收益（元/股） 0.1000 0.0838 19.33% 0.02 稀释每股收益（元/股） 0.1000 0.0838 19.33% 0.02 扣除非经常性损益后的 基本每股收益（元/股） 0.0983 0.0726 35.40% 0.013 加权平均净资产收益率 （％） 6.84% 6.12% 0.72% 1.51% 扣除非经常性损益后的 加权平均净资产收益率 （％） 6.73% 5.30% 1.43% 0.99% 每股经营活动产生的现 金流量净额（元/股） 0.114 -0.177 -164.41% -0.41 2011 年末 2010 年末 本年末比上年末增 减（％） 2009 年末 归属于上市公司股东的 每股净资产（元/股） 1.51 1.41 7.09% 1.33 资产负债率（％） 56.73% 61.53% -4.80% 63.83% 5 非经常性损益项目 单位：（人民币）元 非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额 非流动资产处置损益 173,176.00 15,274,959.40 -5,907.20 除同公司正常经营业务相关的有效套期 保值业务外，持有交易性金融资产、交易 性金融负债产生的公允价值变动损益，以 及处置交易性金融资产、交易性金融负债 和可供出售金融资产取得的投资收益 -14,023.62 307,160.54 223,407.93 除上述各项之外的其他营业外收入和支 出 2,200,366.50 -776,320.25 -853,571.80 所得税影响额 -589,509.63 -3,449,936.14 -40,789.94 与公司正常经营业务无关的或有事项产 生的损益 0.00 0.00 775,000.00 单独进行减值测试的应收款项减值准备 转回 0.00 0.00 7,000,000.00 合计 1,770,009.25 - 11,355,863.55 7,098,138.99 第四节 股本变动及股东情况 一、股本变动情况表 单位：股 本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后 数量 比例 发行新股 送股 公积金转 股 其他 小计 数量 比例 一、有限售条件股 份 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 3、其他内资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 其中：境内非国 有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00% 境内自然人 持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00% 其中：境外法人 持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 境外自然人 持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 5、高管股份 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 二、无限售条件股 份 1,011,660 ,000 100.00% 0 0 0 0 0 1,011,660 ,000 100.00% 1、人民币普通股 891,660,0 00 88.14% 0 0 0 0 0 891,660,0 00 88.14% 2、境内上市的外 资股 120,000,0 00 11.86% 0 0 0 0 0 120,000,0 00 11.86% 6 3、境外上市的外 资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00% 三、股份总数 1,011,660 ,000 100.00% 0 0 0 0 0 1,011,660 ,000 100.00% 限售股份变动情况表 单位：股 股东名称 年初限售股数 本年解除限售 股数 本年增加限售 股数 年末限售股数 限售原因 解除限售日期 合计 0 0 0 0 － － 二、股票发行与上市情况 1、到报告期末为止的前三年，本公司未发行过股票及衍生证券。 2、截至 2009 年 3 月 26 日，公司股份全部解除限售，进入全流通阶段。 3、公司内部职工股已于 1994 年 8 月 26 日获准上市交易，目前本公司无内部职 工股。 三、股东情况（截至 2010 年 12 月 31 日） 1、股东数量和持股情况： 单位：股 2011 年末股东总数 86,756 本年度报告公布日前一个月末 股东总数 87,200 前 10 名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 （%） 持股总数 持有有限售条件股 份数量 质押或冻结的股份 数量 深圳市投资控股有限公 司 国有法人 63.55% 642,884,262 0 0 刘永奎 境内自然人 0.16% 1,590,839 0 0 GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKO NG) LIMITED 境外法人 0.15% 1,475,650 0 0 荆建军 境内自然人 0.12% 1,242,900 0 0 汪忠明 境外自然人 0.11% 1,095,808 0 0 吴浩源 境外自然人 0.11% 1,092,100 0 0 薛皓元 境内自然人 0.09% 894,956 0 0 广东富盈建设有限公司 境 内 非 国 有 法 人 0.08% 789,000 0 0 徐太英 境内自然人 0.08% 780,000 0 0 张锐 境内自然人 0.07% 730,700 0 0 前 10 名无限售条件股东持股情况 股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类 深圳市投资控股有限公司 642,884,262 人民币普通股 刘永奎 1,590,839 人民币普通股 GUOTAI JUNAN 1,475,650 境内上市外资股 7 SECURITIES(HONGKONG) LIMITED 荆建军 1,242,900 人民币普通股 汪忠明 1,095,808 境内上市外资股 吴浩源 1,092,100 境内上市外资股 薛皓元 894,956 人民币普通股 广东富盈建设有限公司 789,000 人民币普通股 徐太英 780,000 人民币普通股 张锐 730,700 人民币普通股 上述股东关联关系或一 致行动的说明 未知。 2、公司控股股东情况：深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司， 成立于 2004 年 10 月 13 日，注册资本 56 亿，法定代表人范鸣春，经营范围：为市 属国有企业提供担保、国有股权管理、所属企业资产重组、改制和资本运作、股权 投资等。本公司最终控制人为深圳市国有资产监督管理委员会。其办公地址为深圳 市福田区深南大道投资大厦，邮编 518029。 公司与实际控制人之间产权和控制关系方框图: 8 第五节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 一、董事、监事和高级管理人员基本情况： 姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 年初 持股 数 年末持 股数 变动 原因 报告期 内从公 司领取 的报酬 总额（万 元）（税 前） 是否在 股东单 位或其 他关联 单位领 取薪酬 周建国 董事长 男 57 2009 年 02 月 11 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 31.57 是 陈茂政 总经理 男 48 2009 年 10 月 20 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 56.20 否 许振汉 监事 男 60 2009 年 02 月 11 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 41.00 否 邓康诚 董事 男 46 2009 年 02 月 11 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 51.40 否 文利 董事 女 42 2006 年 09 月 18 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 0.00 是 姜丽花 董事 女 48 2009 年 02 月 11 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 0.00 是 张磊 董事 男 44 2010 年 10 月 15 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 40.00 否 周含军 董事 男 42 2008 年 02 月 26 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 5.00 否 刘全民 董事 男 48 2010 年 10 月 15 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 5.00 否 宋博通 董事 男 44 2010 年 10 月 15 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 5.00 否 王秀颜 监事 女 50 2009 年 02 月 11 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 0.00 是 熊兴农 监事 男 54 2004 年 06 月 28 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 27.81 否 石春荣 监事 男 56 2009 年 02 月 11 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 36.93 否 冯宏伟 监事 男 41 2010 年 07 月 22 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 35.90 否 杨家勇 副总经理 男 39 2006 年 08 月 21 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 51.40 否 滕显友 副总经理 男 55 2009 年 12 月 01 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 51.40 否 聂黎明 副总经理 男 41 2009 年 12 月 01 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 51.40 否 陈继 董 事 会 秘 书 男 40 2009 年 01 月 28 日 2012 年 02 月 10 日 0 0 36.93 否 合计 - - - - - 0 0 - 526.94 - 注：董事长周建国 1－6 月在股东单位领取薪酬。 二、现任董事、监事、高级管理人员主要工作经历 1、周建国：曾任江西财经大学财务教研室负责人、会计系副主任，成教处长； 深圳中旅信实业有限公司副总经理；深圳市商贸投资控股公司审计部长、计财部部 长，总裁助理，期间兼任深圳市商控实业有限公司董事长，党委书记；深圳市投资 控股有限公司计财部部长、副总经理。现任深圳经济特区房地产（集团）股份有限 公司党委书记、董事长。 2、陈茂政：曾任深圳光华中空玻璃工程公司经理助理；深圳特发公司经济特区 9 旅行社总经理；深圳经济特区新华城有限公司董事长；深圳市住宅工程开发股份有 限公司副经理；深圳市城建工业发展有限公司经理；深圳市奥康德石油贸易集团公 司副总经理；深圳市城市建设开发（集团）公司副总经理、党委副书记、董事总经 理。现任深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司党委副书记、董事总经理。 3、许振汉：曾任基建工程兵 802 团正连职干事；深圳市机电设备安装公司干事、 纪委副书记、党办主任、纪委书记、监事会主席；深圳市建安集团股份有限公司党 委副书记、纪委书记；深圳市建设投资控股公司纪委副书记、监察室主任；深圳市 投资控股有限公司纪委副书记。2003 年 1 月—2009 年 2 月任本公司董事，2009 年 2 月起任本公司监事会主席。 4、邓康诚：曾任深圳市罗湖物资贸易中心任技术员；深圳市建设土石方机械工 程公司任助理工程师、副科长、科长；深圳市建设投资控股公司纪检监察室任监察 员、副主任、主任；深圳市投资控股有限公司任办公室副主任、主任。2004 年 6 月 —2009 年 2 月任本公司监事，2009 年 2 月起任本公司董事、党委副书记、纪委书记。 5、张磊：曾任国家审计署驻深圳特派员办事处副主任科员，国投先科光盘有限 公司副总经理、总经理，深圳市深飞科技有限公司副董事长，国投中鲁果汁股份有 限公司财务总监、董事会秘书。2010 年 10 月被聘为本公司董事、财务总监。 6、周含军：注册会计师、注册税务师。曾任：四川内江市第二人民医院财务科 会计、副科长；重庆地铁集团有限公司主办会计；深圳东海会计师事务所审计师； 现任深圳广信会计师事务所合伙人。2008 年 2 月被聘本公司独立董事。 7、刘全民：二级律师，法学学士，理学硕士。曾任陕西省中国旅行社部门副经 理、经理，陕西恒达律师事务所专职律师，中华人民共和国建设部《建筑》杂志特 约撰稿人，深圳商报社特邀房地产律师，深圳市律师协会证券基金和期货法律业务 委员会委员；现为广东深亚太律师事务所合伙人、执业律师。2010 年 10 月被聘为 本公司独立董事。 8、宋博通：城市规划专业副教授，结构工程专业讲师，管理科学与工程（工学） 专业硕士生导师。曾在深圳大学建筑与土木工程学院土木系任副院长、工会主席， 同济大学经济与管理学院攻读管理科学与工程专业博士生，同济大学建筑与城市规 划学院建筑学科博士后工作站从事在职研究工作。现任深圳大学土木工程学院党委 书记，深圳大学房地产研究中心常务副主任。2010 年 10 月被聘为本公司独立董事。 9、文 利：曾任深圳市振业（集团）股份有限公司房地产开发部工程师;花样 10 年投资发展有限公司总经理助理、项目经理、市场策划部经理; 深圳市投资控股有 限公司投资发展部副部长、建设项目管理中心副主任，2006 年 9 月任本公司董事。 10、姜丽花：曾任浙江兰溪纺织机械厂会计；深圳市建筑机械动力公司会计； 深圳市建设集团公司财务部助理会计师；深圳市建设投资控股公司财务部会计师、 高级会计师、经理助理；深圳市投资控股有限公司计划财务部副经理、经理、副部 长，2009 年 2 月起任本公司董事。 11、王秀颜：曾任深圳市投资管理公司产权代表事务部副主任科员、监事会办 公室副主任科员、主任科员、审计部业务经理、高级业务经理；深圳市投资控股有 限公司审计部审计项目经理，2009 年 2 月起任本公司监事。 12、熊兴农：曾任广州铁路局党校学员；广州铁路局办公室秘书、调研员、科 长；深房集团办公室主办、监事会秘书、审计监事部副经理；2004 年 6 月起任本公 司监事。 13、石春荣:曾任连南县科委干事、县团委副书记、书记；连南县经济体制改革 办公室主任、县外经委主任、党总支部书记；深圳市副食品公司总办主任、总经理 助理；深圳市联华企业有限公司党总支部副书记、书记、副总经理、董事；深房集 团纪委副书记、纪检监察室主任、物业经营部经理、党委纪委工作部主任；现任纪 委副书记、党委委员、党群工作部主任、工会副主席，2009 年被选为职工监事。 14、冯宏伟：高级会计师。曾任本公司董事会秘书处副主任、证券事务代表， 现任本公司审计监事部经理。2010 年 7 月起任本公司监事。 15、杨家勇：曾任深圳市天健（集团）股份有限公司人事部助理经济师、经理 助理; 深圳市城市建设投资发展公司办公室主任、机关总支书记、人事部经理、总 经理助理; 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司办公室主任、总经理助理； 深 圳市深房保税贸易有限公司总经理、党支部书记; 2006 年 7 月起任本公司副总经理。 16、滕显友：曾任深圳市市政工程公司第二工程队工段长、副队长；深圳市市 政工程总公司第二分公司副经理、经理；深圳市天健（集团）股份有限公司总经理 助理、副总经理（兼任深圳市市政工程总公司总经理）；2009 年 12 月起任本公司副 总经理。 17、聂黎明：曾任深圳市金众（集团）股份有限公司助理工程师、工程师、部 门副经理、部门经理、分公司经理、厂长；深圳市城市建设开发（集团）公司总经 理办公室（信访办）主任、董事会办公室主任；深圳经济特区房地产（集团）股份 11 有限公司办公室主任、项目部经理； 2009 年 12 月起任本公司副总经理。 18、陈继：曾任天健汽车运输公司办公室秘书；深圳市建设投资控股公司党委 办公室干事；深圳市城市建设投资发展公司党委办公室主任；2002 年 12 月起任本 公司董事会秘书、董事会秘书处主任。 三、年度报酬情况 集团公司经营者实行“年薪制”，年薪水平和发放：董事长、总经理、监事会主 席基本年薪每月 2 万元，集团公司副职领导的基本薪资每月 1.5 万元，效绩年薪和 奖励年薪待考核后发放。 董事长周建国 1－6 月在股东单位领取薪酬；董事姜丽花、文利和监事王秀颜在 股东单位任职，不在本公司领薪。 独立董事 1－5 月津贴为 3,000 元（含税）/人·月，经公司 2011 年 6 月 29 日 2010 年度股东大会审议通过，自 2011 年 6 月起，独立董事津贴调整为 5,000 元（含 税）/人·月,此外无领取其他报酬。 四、公司员工数量、专业构成、教育程度及退休职工人数情况 到 2011 年底止，公司员工总数 1,786 人，其中生产人员 1,121 人，技术人员 487 人，销售人员 57 人，财务人员 55 人，行政人员 66 人。本科以上学历 159 人， 大专 210 人，中专 195 人，高中及以下 1,222 人，离退休职工 393 人。 第六节 公司治理结构 一、公司治理结构现状 报告期内，本公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及其 他法律法规的相关规定，不断完善治理结构，坚持规范运作，公司法人治理的实际 状况基本符合相关规范性文件的要求，形成了公司董事会科学决策，经营班子有力 执行，监事会有效监督的运作机制。 （一）公司股东大会的筹备、召开及会议决议的披露均按《公司章程》和《股 东大会议事规则》的规定进行，所有股东均处于平等地位，可充分行使合法权利。 12 （二）董事与董事会：公司董事会决策权力正常行使，董事会会议的筹备、召 开及会议决议的披露均按《公司章程》和《董事会议事规则》的规定进行；董事会 所属战略、审计、提名、薪酬与考核等专门委员会能积极、高效地开展工作；董事 诚信忠诚、勤勉尽责。 （三）监事和监事会：公司监事会成员结构合理，严格按照《监事会议事规则》 规定，对公司重要事项进行监督检查，有效行使了监督权，充分发挥了监督职能。 （四）经理层：公司经理层全面负责公司的生产经营管理工作，其他高管人员 均能勤勉尽责履行职务。经理层能够有效执行董事会的决策，并得到实施有效的监 督和制约。 （五）信息披露与透明度：公司严格按照有关法律、法规及《公司章程》的规 定，真实、准确、完整、及时、公平地开展信息披露工作，未发生重大会计差错更 正、重大遗漏信息补充以及业绩预告修正等情况。公司控股股东深圳市投资控股有 限公司是深圳市国资委直管企业，根据深圳市国有资产监督管理委员会的相关要求， 公司须在每月 10 日前向控股股东报送月度主要财务指标快报及附表。按照中国证监 会《上市公司内幕信息知情人登记管理规定 》 和深圳证监局的相关规定要求，公 司已按月向深圳证监局报送《向大股东、实际控制人提供未公开信息情况表》。 二、独立董事履行职责情况： （一）报告期内独立董事出席董事会会议情况： 独立董事 姓名 应出席现场 会议次数 亲自出席现场会 议次数 以通讯方式参 加会议次数 委托表决 次数 缺席现场 会议次数 周含军 5 4 1 0 0 刘全民 5 3 1 1 0 宋博通 5 4 1 0 0 报告期内，无独立董事对董事会决议提出异议之情形。 （二）列席股东大会情况 2011 年度公司召开一次股东大会，三名独立董事列席了会议。 （三）独立董事履职情况： 报告期内，公司的独立董事按照相关法律法规及《公司章程》的要求，认真履 行职责，在公司作出重大决策时进行专业分析和审慎地发表独立意见，在公司规范 化运作上发挥了重要作用。年度内，独立董事就公司年度审计事宜与公司年审注册 会计师进行了充分和必要的沟通；还多次参与了公司开发项目考察，对公司汕头、 光明、龙岗项目进行了现场考察和了解，为项目开发提出了很多有益的建议。以独 13 立董事为主体的公司战略委员会、审计、提名、薪酬与考核委员会，通过专门会议 参加各项相应工作。 1、报告期内，公司战略委员会召开 1 次会议，审计委员会召开 3 次会议，薪酬 及考核委员会召开 2 次会议；全体委员均出席会议并签署意见。 2、发表独立意见情况： ⑴2011 年 4 月 27 日，独立董事周含军、刘全民、宋博通先生就公司会计政策 变更及追溯调整事项、2010 年度内部控制自我评价报告、2010 年度利润分配方案、 公司执行《关于规范上市公司关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》 规定情况发表了独立意见； ⑵2011 年 6 月 7 日，独立董事周含军、刘全民、宋博通先生就公司调整独立董 事津贴发表了独立意见； ⑶2011 年 8 月 26 日，独立董事周含军、刘全民、宋博通先生就公司执行《关 于规范上市公司关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》规定情况发 表了独立意见。 三、公司与控股股东在业务、人员、资产、机构和财务方面完全独立，具有面 向市场自主经营的能力。 （一）业务方面，公司具有独立的产、供、销系统。 （二）人员方面，公司劳动、人事、工资管理完全独立，公司高级管理人员不 在控股股东单位担任职务并领取报酬。 （三）资产方面，控股股东投入公司的资产独立完整、权属清晰。 （四）机构方面，公司董事会、监事会及其他内部机构独立运作，控股股东及 其职能部门与公司及其职能部门间无上下级关系。 （五）财务方面，公司独立核算，具有独立的财务部门，依法独立纳税，建立 独立的财务核算体系、财务会计制度和财务管理制度，开设独立的银行帐户。 四、建立和健全内部控制制度情况 根据财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企 业内部控制指引》、《企业内部控制评价指引》和深圳证券交易所《上市公司内部控 制指引》的要求，本公司对 2011 年度内部控制活动从五个方面进行自我评估，现报 告如下： （一）内部控制综述 14 2011 年，公司根据《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》和 《公司章程》的规定，全面开展企业内部控制建设，继续实施全面风险管理体系建 设规划和工作方案。公司坚持以风险为导向，内控体系覆盖了公司本部、本地所属 企业和异地所属企业各项业务。公司股东会、董事会、监事会、经营班子的运作规 范，决策、执行、监督到位；公司房地产信息一体化全面启用，管控体系和业务流 程进一步完善，内部控制得到有效执行。 （二）内部环境 1、公司治理 公司按照《公司法》、《公司章程》及其他上市公司规范运作要求，股东会、董 事会、监事会、经营班子在决策、执行、监督上制度完善，运作规范。董事会下设 战略委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、审计委员会，各委员会制定并执行 专门的实施细则，为董事会决策提供支持；其中审计委员会负责内部控制的执行和 监督；公司治理层做到了民主议事、分工主事、规范干事、和谐共事。 2、机构设置 公司董事会负责内部控制的建立和实施，决策、执行和监督相互分离，形成制 衡，董事会所属审计委员会负责审查内部控制，监督内部控制的实施与自我评价； 公司主要业务管理模式为总部、职能部门、事业部、项目部、子公司管理模式，总 部开发业务由策划营销部、成本控制部、工程管理部提供专业支持，项目部、子公 司具体负责，外地项目以分公司结合独立法人公司的模式进行运作。 3、内部审计 公司制订并执行《内部审计工作暂行规定》，设有专门的内部审计机构——审计 监事部，负责对内部子公司、事业部经营管理的监督审计、任职审计、年度经营指 标审计及决策管理和运营监督。审计监事部在职人员 4 名，专职审计人员 3 名，均 具备较为丰富的财务、工程审计经验。报告期内，围绕公司 2011 年中心任务和工作 要点，紧密结合公司发展改革实际，以风险为导向，以控制为主线，以增值为目标， 全面履行内部审计职责，发挥内部审计监督服务作用，在加强和改善经营管理，规 范会计核算等方面开展工作；全年完成对所属 8 家所属企业和事业部经营预算、绩 效考核、薪资管理等方面的审计工作，并完成其他五项专项审计工作；对公司 2011 年度的各项既定目标、重点工作和各项决议的完成情况进行了检查，促进各项工作 进一步规范化。 15 4、人力资源 公司重视打造专业化的组织和团队，弘扬绩效文化，以实施“精英人才，卓越 团队”为目标，以建立规范化人力资源管理为切入点，齐心协力、务实创新，有计 划、有步骤地认真落实年度人力资源建设的各项工作，实现人力资源管理新进展， 有力地支持了公司的经营战略。梳理机构、优化团队，实现组织保障，调整原本部 物业管理部职能，组建资产经营中心，增强管控能力；招聘精英、广揽人才，满足 主业发展需要；改变考核方式、修订绩效办法，加大绩效考评作用，修订《本部员 工绩效考核管理办法》；精心计划、稳步推进，提升员工专业能力，通过制定年度计 划，强化入职培训、规范日常培训，丰富培训内容、采取灵活的培训方式，稳步实 施各项培训工作；采取视频讲座、专家授课和外出拓展等多形式相结合，组织开展 打造卓越团队为主题的各项培训；加强所属企业管理团队建设，优化队伍配备。 5、企业文化 公司着力建设“专业，敬业，团结，廉洁”新型企业文化，把企业文化建设融 入到日常经营管理和各种活动载体中去，大力弘扬遵章守纪的制度文化，廉洁从业 的廉洁文化，绩效论英雄的绩效文化，精益求精的卓越文化；公司倡导健康生活、 快乐工作的理念，形成了政通人和、风清气顺的良好氛围。 6、内部控制的重要活动 （1）内部控制建设工作。根据深证局公司字[2011]31 号《关于做好深圳辖区 上市公司内部控制规范试点有关工作的通知》,按照《企业内部控制基本规范》和《企 业内部控制应用指引》的要求，为进一步强化内部控制、提升全面风险管理水平， 公司董事会 4 月 27 日通过了内控建设方案，聘请德勤会计师事务所为咨询机构开展 内控建设，全年内控建设工作开展顺利，完成了流程梳理、控制矩阵建立等第一、 二阶段的工作。 （2）授权控制。公司对经营管理业务实行分级授权，明确决策程序、办理流程、 审批权限，确定每项业务发起人、审核人、审批人的权责，并通过信息化系统的升 级加以标准化、流程化，既有利于提高效率,也公开透明，便于监督和责任追究；报 告期内，公司完成房地产信息一体化建设，信息系统所有模块全部上线运行，实现 了授权控制从虚到实的明显进步。 （3）风险控制与评估。2011 年度，公司对重视风险控制与评估，认真开展企 业风险辨识评估工作，系统整理企业风险管理初始信息分类统计表，梳理出公司 16 2011 年存在的主要风险（包括运营风险、法律风险和财务风险），并拟定了相应的 处理策略。公司针对房地产调控带来的经营压力和财务不确定性，高度重视财务风 险防范和控制，制定并实施了《财务风险预警管理暂行办法》，从偿债风险、营运风 险、盈利能力风险、对外投资风险和综合风险几个方面列示财务风险预警指标，通 过编制风险监控报表，对企业财务风险进行全面的定性和定量化测评，及时研究和 制定风险管理方案，对经营行为作出指导和调整。公司加强了财务管理、预算管理、 资金管理，妥善应对了资金缺口。公司开展了税务筹划，拟定了龙岗、光明项目税 务筹划报告，聘请税务代理机构对历史项目开展增值税汇算清缴工作。公司积极应 对房地产市场调控，采取措施化解政策和市场风险，包括房地产市场调控所带来的 政策风险和行业风险；公司注重分析市场类风险，主要是房地产市场趋冷、价格出 现拐点，市场成交量急剧萎缩带来销售风险。公司召开了主业开发研讨会，研究了 政策影响和市场趋势，拟订了风险规避和风险控制的策略。公司重视加强开发专业 能力建设，严控运营风险。依据《全面风险管理体系建设规划和工作方案》，着力打 造“业务精细化、管控集约化、平台一体化”的项目管理体系。公司注重开展法律 事务工作防范风险，保障项目开发，全年完成各类项目合同、文件的审核计 81 件次， 完成其他各类合同、文件的审核及书面回复法律意见等计 154 件次；参加相关会议 及解答各类咨询草拟各类请示报告、文件等 50 件次，各类数据统计案件统计等 24 件次。公司加强战略规划管理，明确了公司发展目标和业务规划，有效防范了战略 风险。 （4）审计监督与检查。公司加强了审计监督工作和效能执行力检查，并提出了 审计建议；在执行力检查方面，对各所属企业、各部门和项目部进行了全年的执行 力效能检查，在此基础上，对所属企业完成全年指标的可能性进行了评估，对检查 单位的重点项目工作完成情况进行了分析，为全面完成年度各项工作提供参考。公 司注重创新监督工作新途径，把监督工作向纵深发展，实现由一般到重点、由普遍 到关键环节和重点部位的转变，进一步整合监督力量，形成有效监督合力，保证资 产的安全和增值：整合监督力量，开展全方位的监管；建立了监事会、纪委、财务 总监监督联席会制度，充分发挥各自监督优势和途径，做到监督竖向到底，横向到 边，不留死角；年内共召开 6 次监督工作联席会议，监事会、纪委、财务总监针对 各自的工作重心，结合实际，提出了相应的监管要求，做到提前警示、重点部署。 强化以重大事项为核心内容的〝十个方面〞的监督检查，对所属 8 个经营管理单位 17 和 5 家下属企业作为重点监督与服务对象，加强事前介入、事中监督的力度。加大 对二级企业的监督力度，建立总部与所属企业的监督联动机制，定期召开关于设立 基层企业监督联络员的监督联席会议，建立完善了监督网络，五家下属企业分别设 立了兼职监督联络员，要求他们及时报告情况、按时报送报表，加强联络与沟通。 （5）招投标控制。公司制订并执行《工程招投标管理办法》、《中介机构选聘管 理办法》及相关审批权限和业务流程，招投标领导小组负责招投标组织工作，招投 标监督小组监督招投标工作全过程。公司遵循“公开、公平、公正、择优”的原则， 严格规范招投标程序，积极组织各项招标工作，认真审核招标文件，全年组织完成 招投标项目共 15 项，全部都实现依法合规，公开透明。 （6）信息沟通。公司重视内外部的信息沟通与传递，制订并执行《信息化管理 办法》、《重大信息报告制度》、《档案管理规定》、《保密工作管理规定》等制度，公 司通过管理层议事会、总经理办公会议和专题会议制度保持公司各层次及时掌握公 司动态，确保政令畅通；公司注重信息化建设，持续不断改善企业管理信息化程度， 提升企业管控效率。 （三）重点业务控制活动 1、地产项目开发管理 公司制订并执行《项目公司（项目部）管理办法（试行）》，完善了相关业务流 程，引入房地产一体化管理信息系统建设工作，进一步提升公司的房地产主业管理 水平。公司管控体系和业务流程对土地资源的获取和项目的开发进行了明确的界定， 开发业务分别由房地产评议小组、策划开发小组、招投标工作小组、成本工作小组、 营销策划评议小组进行论证，职能部门进行工作制度和流程节点协调指导，项目部 负责实施，工程管理部门监督，确保了项目开发的顺利进展。地产项目综合考虑项 目运作、税负均衡、风险防范、管控监督等因素，分别设立子公司及项目部；由深 房龙岗开发有限公司负责龙岗项目开发，光明项目部负责光明项目开发；汕头项目 的开发授权汕头分公司按照《汕头分公司管理办法》和《汕头分公司组织架构及人 力资源管理规定》全面负责公司在粤东地区的房地产开发项目及其他业务的经营管 理，明确了本部和外地项目部的职权边界，使外地项目与公司职能部室之间形成了 良好配合，提高了工作质量和工作效率。 2、重大投资 公司制订并执行《投资管理暂行办法》，进一步明确了投资项目的基本要求、可 18 行性研究论证、决策权限及程序、监控与后评价、奖励与责任追究等事项。报告期 内，公司保持深圳光明项目和龙岗项目持续建设；报告期内公司没有新增重大投资 项目。 3、租赁业务 公司为加强整合物业资源，提高物业收益，于 2011 年 5 月份成立了资产经营中 心，实行集约化管理租赁业务，实现了出租率和租金回收率的稳步提升。公司制订 并执行《租赁经营管理暂行办法》及业务流程，界定了租赁价格的制订与审批、合 同签订、合同管理、租赁经营管理等事项和流程，梳理了公司所辖写字楼、商铺、 住宅的招租及合同管理、租金收取、客户服务等控制节点，确保租赁业务开展。2011 年，公司全面强化责任考核，严格执行审批权限，严格合同条款的执行落实，注重 研究分析市场，强化客户服务，拓宽租赁策略，有效利用中介服务，加强与出租物 业所在的管理处、租赁所、街道办等辖区各政府部门及行业协会的沟通，及时解决 出租房产过程中的租赁纠纷、租赁登记、物业修缮、设备运营以及妥善处理客户的 投诉等事项，全年物业租赁稳中有升，出租率和租金价格同比有所提高，较好地完 成全年租赁经营的各项任务指标，为公司提供了有力的现金流支持。 4、成本控制 公司重视成本控制，贯彻“精打细算强化成本控制”的精神，严格执行《目标成 本编制流程》、《工程预决算流程》、《工程成本管理流程》、《目标成本分解表》等操作 流程和《目标成本管理办法》、《工程签证管理办法》、《工程合同管理办法》、《工程预 结算管理办法》、《工程招投标管理办法》等制度，成本控制活动贯穿了项目开发的全 过程。2011年，公司着力建立健全成本控制体系，完善各项流程，运用信息化成本模 块，提升成本管控力度和水平，实现对光明、龙岗、金湖路项目目标成本全程跟踪和 管控，将成本的事后控制转化为事前控制。公司强化了估算、概算、预算等成本控制 节点，将开发成本控制在目标成本范围内。 5、安全生产管理 公司设有安全管理委员会，公司董事长为第一责任人，经营班子全面负责，由分 管副总经理牵头、工程管理部负责各项目及其他业务的安全生产工作，制定有《安全 管理实施办法》、《项目工程稽查流程》、《工程安全形象检查评分表》、《工程质量控 制评分表》等制度和流程，确保安全生产。2011年是“安全生产年”，公司开展每季 度安全生产大检查，认真对存在的安全隐患进行梳理整治，防患于未然；公司组织完 19 成了大运期间、中秋、国庆等重大活动、节假日前夕的安全生产监督检查工作，确保 了公司假日期间的安全、稳定。按期上报 “安全生产年”活动中期小结、总结及《应 急救援预案》等报告。公司组织相关人员参加安全管理培训，收到良好效果。2011 年集团未发生安全责任事故。 6、财务管理 公司严格执行国家统一的会计制度，继续强化会计基础规范化工作，重视规范 财务管理和控制财务风险。公司制订并执行《财务管理暂行办法》、《财务会计相关 负责人管理办法》，明确了财务管理体系、财务会计管理、财务预算管理、资产类管 理、负债及担保管理、收入、成本费用、利润管理、财务会计报告、会计工作交接、 会计档案管理等事项和流程；公司重视财务风险控制，修订完善了《全面预算管理 办法》严格执行全面预算管理，各项投资和费用支出均控制在预算范围内；公司注 重业务开展、银行偿债与支付能力的相互配比，使公司资产负债比例合理，财务风 险可控。针对房地产调控带来的经营压力和财务不确定性，公司高度重视财务风险 防范和控制，制定并实施了《财务风险预警管理暂行办法》，从偿债风险、营运风险、 盈利能力风险、对外投资风险和综合风险几个方面列示财务风险预警指标，通过编 制风险监控报表，对企业财务风险进行全面的定性和定量化测评，及时研究和制定 风险管理方案，对经营行为作出指导和调整。公司重视加强财务管理、预算管理、 资金管理，妥善应对了资金缺口。 7、关联交易 报告期内，公司关联交易严格按照深交所《深圳证券交易所股票上市规则》、《公 司章程》及其他关于关联交易相关规定履行决策程序，公司关联交易按照市场公平 定价原则确定，充分保护了各方投资者的利益。 8、对外担保 公司重视对外担保事项的风险控制和决策程序，按照证监会《关于规范上市公 司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》的规定对 对外担保履行决策程序。公司报告期内无新增对外担保事项。 9、大股东占用资金 公司重视维护自身利益和全体股东利益，不存在大股东占用资金情况。 10、信息披露 公司信息披露工作严格按照《深圳证券交易所股票上市规则》和《公司章程》 20 规定执行，公司制定有《重大信息内部报告制度》、《信息披露事务管理制度》、《年 报信息披露重大差错责任追究制度》，公司披露的信息内容做到了真实、准确、完整、 及时、公平，没有虚假陈述、误导性陈述或重大遗漏。 （四）内部控制存在的不足和完善计划 2011 年，公司聘请德勤会计师事务所为咨询机构并动员公司全体力量全面开展 内部控制建设工作，全面梳理管控业务流程，检查内控体系薄弱环节。总体上看， 公司制度健全，内部控制和风险防范工作到位，公司治理、企业管理未发现重大缺 陷；但由于行业调控政策走势难以预测，风险辨识评估经验不足，精通内部控制的 专业人才欠缺，客观上对公司内部控制工作持续开展增加了难度。为此，2012 年公 司将以内部控制体系的建设工作为契机，提高内部控制水平和风险防范能力，加大 内控建设专业人才的培养，不断提升公司治理水平。 （五）董事会对公司内部控制的自我评价 本公司董事会认为，报告期内公司对决策、执行、监督以及各个关键环节建立 了较为完善的内部控制制度，不存在重大缺陷，内部控制和风险防范较为到位。但 由于宏观经济形势、行业发展态势的不确定性以及企业内部处于不同的发展阶段， 公司内部控制需要不断的改进和提升，对此，公司将以风险为导向，认真贯彻落实 内部控制建设试点工作，持续不断建设和完善企业内部控制体系，不断提升公司治 理和企业管理水平。 （六）独立董事对公司内部控制自我评价的独立意见 我们审阅了董事会出具的公司 2011 年度内部控制自我评价报告，我们认为： 2011 年度，公司聘请了德勤会计师事务所为公司内控建设咨询机构，全面开展内控 建设工作，内控建设工作进展顺利，取得了较好的效果。公司房地产信息一体化系 统的全面上线，成为了公司内控建设规范的有效辅助工具。公司治理规范、管理有 效、风险可控，会计记录和会计信息的真实、准确，全体股东的权益能够得到保障。 公司《内部控制自我评价报告》全面、客观、真实地反映了公司内部控制的实际情 况。 21 第七节 股东大会情况简介 第十九届股东大会（2010 年度股东大会）于 2011 年 6 月 29 日上午 9:30 在公 司会议室召开，会议审议通过了有关《2010 年度董事会工作报告》、《2010 年度监事 会工作报告》、《2010 年度利润分配方案》、《2010 年度报告》、《2011 年度财务预算 方案》、《关于续聘会计师事务所的议案》、《关于调整公司独立董事津贴的议案》等 议案，形成相关决议，会议决议刊登在 2010 年 6 月 30 日的《中国证券报》、《大公 报》和中国证监会指定的巨潮网上，董事会根据股东大会授权严格执行了以上决议。 报告期内，公司无利润分配和公积金转增股本方案，也没有配股和增发新股。 第八节 董事会报告 一、报告期整体经营情况的回顾 （一）管理层讨论与分析 2011 年，公司班子成员团结一心，沉着应对错综复杂的局面,抓机遇、谋发展、 弘正气、铸合力，带领全体员工发奋图强，锐意进取，精耕细作抓好主业经营，精 心谋划增加土地储备,精打细算强化成本费用控制,精益求精提升管控水平,积极处 理历史遗留问题，努力打造高素质专业化的管理团队，切实加强班子建设和党风廉 政建设,着力建设新型企业文化，全面增强深房集团核心竞争力；公司发展与改革的 各项举措成效显著，经济效益、战略管理、主业开发、管控水平、领导班子建设再 上新台阶，呈现出政通人和，风清气顺,稳定发展的新局面。 （二）总体经营情况 2011 年公司实现利润总额 13,327.88 万元，同比增加 19.09％；营业利润 13,093.05 万元,同比增加 15.86%；归属于上市公司股东的净利润 10,120 万元，同 比增加 19.40％； 营业收入 102,640 万元,同比增加 0.52%。报告期内营业利润主要 来源于房地产销售，增长的主要原因为期间费用同比减少 34.34%。 22 二、主营业务范围及状况 公司属于房地产行业，经营范围为房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、 建筑装饰安装、商品零售及贸易、酒店及餐饮服务。 （一）主营业务收入、主营业务利润分行业构成情况: 单位：（人民币）万元 主营业务分行业情况 分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比 上年增减（%） 营业成本比 上年增减（%） 毛利率比上年 增减（%） 房地产 51,167.65 25,089.40 50.97% -8.64% -11.72% 1.71% 工程施工 32,307.86 30,677.91 5.05% 18.63% 19.44% -0.65% 租赁 6,768.49 3,054.19 54.88% -4.21% 10.21% -5.91% 物业管理 9,150.29 8,392.18 8.29% -2.40% -1.21% -1.11% 酒店及其他服务 3,245.32 1,409.11 56.58% 33.95% -25.89% 35.06% 主营业务分产品情况 住宅 48,387.65 23,827.40 50.76% 12.95% 5.05% 3.70% 写字楼 0.00 0.00 0.00% 停车场 0.00 0.00 0.00% 商铺 2,780.00 1,262.00 54.60% （二）主营业务收入、主营业务利润分地区构成情况： 单位：（人民币）万元 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%） 境内：广东省 100,673.69 -1.34% 境内：其他 1,899.19 境外： 66.73 3.09% 三、公司主要全资附属公司及控股公司（合并报表）经营业绩 子公司名称 注册地 注册资本 (万元) 业务性质及 经营范围 实质上构 成对子公 司的净投 资的余额 （万元） 权益 总资产 (万 元) 净资产 (万 元) 营业收入(万 元) 净利润(万 元) 深圳海燕大酒店有限公司 深圳 3,000 酒店服务 3,000 100% 4,031.10 3,498.53 2,287.48 -201.34 深圳市物业管理有限公司 深圳 725 物业管理 725 100% 6,093.73 1,075.24 10,076.59 36.4 深圳圳通工程有限公司 深圳 1,000 安装、维修 1,000 100% 10,976.51 1,178.01 33,118.42 129.85 深圳市华展建设监理有限公司 深圳 800 建设监理 800 100% 791.35 747.14 358.14 1.02 深圳市深房小汽车出租有限公司 深圳 1,029 小汽车出租 1,029 100% 1,828.82 1,509.06 442.34 36.7 汕头市华林房产开发有限公司 汕头 US$600 房地产开发 3,421 100% 72,093.58 23,289.82 47,810.73 9,358.67 美国长城地产有限公司 美国 USD50 房地产开发 11,122 70% 1,801.43 -7,975.30 66.73 3.93 新峰企业有限公司 香港 HKD100 投资、管理 66,358 100% 19,522.19 -40,633.55 22.95 137.81 四、主要供应商和客户情况 单位：（人民币）万元 23 2011 年度 2010 年度 项目 销售额 占公司全部销售收入的比 例 销售 额 占公司全部销售收入的比例 前五位客户销售合计 13,152 12.82% 20,435 20.01% 五、投资情况 （一）报告期内公司没有募集资金，也没有之前募集资金使用延续到报告期之 情况。 （二）非募集资金投资情况 单位:（人民币）万元 项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况 深房尚林花园（龙岗项目） 2,312.00 北区:2011 年底完成主体工程总包单位招 标施工图报建完成;目前在进行土方开挖； 南区:正在作法定图则调整规划论证。 暂无。 汕头金湖路项目 952.00 已完成项目立项工作。 暂无。 光明新区项目 12,586.00 年底前东区已完成开工前设计、报建、工 程预算等准备工作，完成基坑支护和土方 外运工程及工程桩试桩工作, 西区已完成 设计、报建、工程预算等准备工作。. 暂无。 合计 15,850.00 - - 六、内幕信息知情人管理制度建立和执行情况 根据深圳证劵交易所和深圳证监局等监管部门的要求，公司已经建立《内幕信 息知情人管理制度》，并严格按照上述制度和有关规定做好内幕信息知情人登记管 理。报告期内，公司未发现内部信息知情人在影响公司股价的重大敏感信息披露前 利用内幕信息买卖公司股份的情况。 七、报告期财务状况和经营成果分析 （一）财务状况分析 截止 2011 年 12 月 31 日，公司总资产 323,613 万元，比年初减少 4.23％。公 司资产结构日趋合理，资产质量提升，年底货币资金、存货与投资性房地产等经营 性资产占总资产的比重达 91.90%。资产负债率 56.73%,同比减少 4.8 个百分点，流 动比率 1.69 倍,同比减少 0.97 倍，速动比率 0.29 倍,同比减少 0.18 倍，主要是因 一年内到期的非流动负债增加所致。受宏观调控的影响，公司短期偿债能力有所下 降，但财务状况仍然较为稳健。 1、主要财务状况指标比较情况 24 单位：（人民币）万元 项目 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 增减幅度(%) 说明 资产总计 323,612.70 337,909.02 -4.23% 预付款项 4,487.18 2,689.06 66.87% 主要原因为预付工程款增加 长期待摊费用 59.13 20.25 192.00% 主要原因为装修费增加 短期借款 2,000.00 1,480.00 35.14% 主要原因为增加短期借款 应付账款 10,920.25 16,667.22 34.48% 主要原因为支付结算工程款 预收款项 25,897.61 39,533.23 -34.49% 主要是由于达到收入确认条 件的预收房款结转收入所致 应交税费 296.96 -1,333.35 122.27% 主要是由于汕头金叶岛项目 本期结转营业税金及附加以 及计提的企业所得税所致 一 年 内 到 期 的非流动负债 69,709.57 2,942.34 2269.19% 长期借款 29,962.14 105,670.31 -71.65% 主要原因为将 2012 年到期的 长期借款转为一年内到期的 非流动负债 未分配利润 -47,596.90 -57,716.90 17.53% 主要原因为本年净利润增加 其他相对指标 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 变动幅度 资产负债率% 56.73 61.53 -4.8 个百分点 主要原因为银行借款和预收 款项减少 流动比率 1.69 2.66 -0.97 主要原因为一年内到期的非 流动负债增加 速动比率 0.29 0.47 -0.18 主要原因为一年内到期的非 流动负债增加 2、主要财务状况指标结构比较情况 单位：（人民币）万元 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 项目 金额 占总资产的比重 (%) 金额 占总资产的比重 (%) 货币资金 33,346.92 0.1030 37,972.06 0.1124 交易性金融资产 9.77 应收账款 1,913.98 0.0059 1,715.25 0.0051 预付款项 4,487.18 0.0139 2,689.06 0.0080 应收利息 34.10 0.0001 其他应收款 4,608.79 0.0142 4,753.49 0.0141 存 货 213,276.02 0.6590 222,493.87 0.6584 流动资产合计 257,667.00 0.7962 269,633.50 0.7979 长期股权投资 6,334.62 0.0196 6,342.68 0.0188 25 投资性房地产 50,800.17 0.1570 53,010.95 0.1569 固定资产 6,091.86 0.0188 6,452.65 0.0191 在建工程 52.00 0.0002 无形资产 619.61 0.0019 621.33 0.0018 长期待摊费用 59.13 0.0002 20.25 0.0001 递延所得税资产 2,040.32 0.0063 1,775.66 0.0053 非流动资产合计 65,945.70 0.2038 68,275.51 0.2021 资产总计 323,612.70 337,909.02 短期借款 2,000.00 0.0062 1,480.00 0.0044 应付账款 10,920.25 0.0337 16,667.22 0.0493 预收款项 25,897.61 0.0800 39,533.23 0.1170 应付职工薪酬 3,638.99 0.0112 3,933.88 0.0116 应交税费 296.96 0.0009 -1,333.35 -0.0039 应付利息 1,653.53 0.0051 1,653.53 0.0049 其他应付款 38,472.12 0.1189 36,405.29 0.1077 一年内到期的非流动负债 69,709.57 0.2154 2,942.34 0.0087 流动负债合计 152,589.04 0.4715 101,282.15 0.2997 长期借款 29,962.14 0.0926 105,670.31 0.3127 长期应付款 1,030.86 0.0032 977.91 0.0029 非流动负债合计 30,993.00 0.0958 106,648.22 0.3156 负债合计 183,582.04 0.5673 207,930.37 0.6153 （二）经营成果分析 1、各行业主营业务收入增减情况： ①公司的主导产业房地产结转销售收入 51,167.65 万元, 同比减少 8.64％。主 要原因为集团本部销售同比减少,下属汕头华林公司销售住宅同比增加 18.5%。 ②建筑施工收入 32,307.86 万元，同比增长 18.63%，主要原因为所属圳通公司 加大了对外承接工程业务力度，工程量得到增加。 ③租赁收入 6,768.49 万元，同比减少 4.21%，主要原因为收到往年欠租款减少。 ④物业管理收入 9,150.29 万元同比减少 2.40%，主要原因为部分业主欠费。 ⑤酒店及其他服务收入 3,245.32 万元，同比增加 33.95%；营业成本 1409.11 26 万元，同比减少 25.89%；营业毛利率 56.58%，同比增加 35.06%，主要原因为收到 国兴大厦相关款项。 2、税金及期间费用情况： 单位：（人民币）元 项目 2011 年度 2010 年度 同比增长 营业税 45,944,638.22 45,833,329.45 0.24% 城市维护建设税 2,183,859.14 563,749.15 287.38% 教育费附加 1,169,505.63 767,741.25 52.33% 房产税 6,304,592.55 6,578,991.44 -4.17% 土地增值税* 59,861,391.13 66,958,667.01 -10.60% 地方教育费附加 326,825.66 堤围防护费等 558,388.34 450,957.06 23.82% 营业 税金 及 附加 小计 116,349,200.67 121,153,435.36 -3.97% 职工薪酬 2,853,630.01 3,950,899.58 -27.77% 广告费 6,182,679.28 6,920,236.79 -10.66% 业务费 622,820.90 749,244.59 -16.87% 其他 1,168,798.64 1,473,608.01 -20.68% 销售 费用 小计 10,827,928.83 13,093,988.97 -17.31% 职工薪酬 34,852,702.09 36,447,448.71 -4.38% 折旧摊销 5,295,078.38 5,526,432.97 -4.19% 业务经费 4,772,142.72 4,744,292.35 0.59% 其他 20,207,867.97 23,275,018.17 -13.18% 管理 费用 小计 65,127,791.16 69,993,192.20 -6.95% 利息支出 65,254,298.32 70,668,526.13 -7.66% 减：已利息资本化的费用 47,230,586.82 15,644,555.07 201.90% 减：利息收入 3,524,155.34 1,050,178.53 235.58% 汇兑损失 6,763,770.23 6,126,187.86 10.41% 减：汇兑收益 4,688,389.81 5,003,945.06 -6.31% 其 他 281,104.73 3,163,917.71 -91.12% 财务 费用 小计 16,856,041.31 58,259,953.04 -71.07% 合计 209,160,961.97 262,500,569.57 -20.32 ①销售费用 1,083 万元同比减少 17.31%，主要原因为广告费、业务及其他费用 减少。 ②管理费用 6,512.78 万元同比减少 6.95%，主要原因为其他费用减少。 ③财务费用 1,685.60 万元同比减少 71.07%，主要原因为本年借款利息资本化 所致。 27 3、投资收益情况 单位：（人民币）元 产生投资收益的来源 2011 年度 2010 年度 成本法核算的长期股权投资收益 11,327,948.39 权益法核算的长期股权投资收益 -5,622.11 -36,587.15 处置长期股权投资产生的投资收益* 25,212.78 15,588,205.14 处置交易性金融资产取得的投资收益 -34,017.37 322,484.04 合计 -14,426.70 27,202,050.42 4、所得税费用 单位：（人民币）元 项目 2011 年度 2010 年度 本年所得税费用 34,726,163.79 28,669,817.61 递延所得税费用 -2,646,633.11 -1,524,469.31 合计 32,079,530.68 27,145,348.30 5、报告期公司现金流量财务数据变动情况 单位：（人民币）万元 项 目 2011 年度 2010 年度 增减幅度(%) 备注 经营活动产生的现 金流量净额 11,515.48 -17,905.16 164.31 主要是支付在建开发项目工程款 减少。 投资活动产生的现 金流量净额 -756.00 6,954.94 -110.87 主要是收回投资、投资收益、处置 长期股权投资收到的现金减少。. 筹资活动产生的现 金流量净额 -15,200.95 10,661.63 -242.58 主要是向银行融资金额减少。 八、经营中问题、困难及解决方案 2012 年，国家房地产宏观调控向纵深发展，公司依然面临严峻的经营形势。主 要体现在：一是公司三大主业项目全面开工建设，面临一定的资金压力；在限购、 限价、限贷的市场环境下，存量房产销售面临较大挑战；可供开发的土地明显不足， 资源瓶颈始终制约着企业可持续发展。二是主业开发能力仍需提升。三是历史遗留 的累计亏损数额巨大，目前还有 4.76 亿元的亏损有待弥补，作为上市公司，资本市 场融资功能缺失，影响企业长远发展。 28 为此，2012 年公司将持续关注和加强对宏观经济形势和房地产市场动态的分析 和研究，审时度势，灵活应对政策和市场变化；把握时机，适时适度增加土地储备； 积极拓展融资渠道，提高资金运作效率，确保主业项目开发及土地资源获取的资金 供给；持续提高管控水平和主业开发能力，打造主业项目精品，提升企业市场地位 和品牌形象；强化项目开发成本控制，提高公司盈利能力。 九、对公司未来发展的展望 2012 年总体工作思路是“精耕细作抓好主业经营，精心谋划增加土地储备，精 打细算强化成本控制，精益求精提升管控水平，积极处理历史遗留问题，切实加强 班子建设和党风廉政建设，努力打造高素质专业化管理团队，着力建设新型企业文 化，全面增强深房集团核心竞争力，励精图治，发奋图强，稳中求进，争创一流”。 2012 年公司重点要做好四个方面的工作： 一是要全力做强做精核心主业。精耕细作抓好主业经营，全力推进三大主业项 目建设，打造精品项目，重塑产品品牌；精心谋划增加土地储备，积极探索主业转 型发展的新模式；精打细算强化成本控制，加强全面预算管理、资金管理和银企合 作，强化合同管理和成本控制，提高产品盈利能力。 二是要努力追求企业高质量的增长、可持续的全面发展。2012 年宏观形势仍然 严峻，公司主业三大项目全面开工建设，经营压力巨大，一定要确保团队稳定、资 金安全以及开发进度和销售目标的实现。 三是要奋力实现企业的理想和目标。要争创一流的工作目标、工作标准、专业 团队、工作态度和经营业绩，争取早日实现五年发展战略规划制定的目标。 四是要着力营造快乐工作、健康生活的文化氛围。增强企业和员工队伍的凝聚 力和战斗力，着力打造“专业、敬业、团结、廉洁”的企业文化，努力提升企业核 心竞争力，创造良好的企业发展环境。 十、董事会日常工作情况 （一）报告年度内董事会的会议情况及决议内容 2011 年董事会召开情况如下： 1、第一次会议于 4 月 13 日以通讯方式召开，出席会议董事 9 人。会议审议通 过了《关于出具深房御府东区土方和基坑施工支付保函的议案》,未公告。 2、第二次会议于 4 月 27 日在公司会议室召开，出席会议董事 9 人。会议审议 29 通过了《关于会计政策变更及追溯调整事项的议案》、《2010 年度董事会报告》、 《2010 年年度报告及摘要》、《关于 2010 年度利润分配预案的议案》、《2010 年度独 立董事述职报告》、《关于 2011 年财务预算方案的议案》、《2010 年度内部控制自我 评价报告》、《2011 年 1 季度报告及摘要》、《内部控制规范实施工作方案》。 有关决议刊登在 4 月 29 日的《中国证券报》、《大公报》和巨潮网上。 3、第三次会议于 6 月 7 日在公司会议室召开，出席会议董事 9 人。会议审议通 过了《关于续聘会计师事务所的议案》、《关于调整公司独立董事津贴的议案》、《关 于召开 2010 年年股东大会的议案》。 有关决议刊登在 6 月 8 日的《中国证券报》、《大公报》和巨潮网上。 4、第四次会议于 8 月 26 日在公司会议室召开，出席会议董事 9 人。会议审议 通过了《2011 年半年度报告及摘要》。 有关决议刊登在 8 月 27 日的《中国证券报》、《大公报》和巨潮网上。 5、第五次会议于 10 月 21 日在公司会议室召开，出席会议董事 8 人,1 人授权 表决。会议审议通过公司《2011 年第三季度报告及摘要》、《五年发展战略规划》、 《关于向工商银行申请贷款的议案》。 有关决议刊登在 10 月 22 日的《中国证券报》、《大公报》和巨潮网上。 （二）董事会对股东大会决议的执行情况 报告期内本公司共召开股东大会 1 次，会议决议均已在指定媒体披露，董事会 对股东大会形成决议均根据授权严格执行。报告期内，公司无利润分配和公积金转 增股本方案，也没有配股和增发新股。 （三）董事会审计委员会履职情况 报告期内，审计委员会对公司年度审计工作安排、定期财务报告、利润分配方 案、会计师事务所选聘、会计师事务所管理意见书、内部控制建设、关联方资金往 来及担保等事项进行审议，与年审注册会计师保持了充分和必要的沟通。 2011 年度报告审计工作开展以来，审计委员会积极推进审计工作的开展与会计 师事务所确定有关审计工作的安排。报告期内，审计委员会召开了三次会议；两次 审阅公司 2011 年财务报表，审阅年审注册会计师出具的初步审计结果，并发表审阅 意见。审计委员会对 2011 年审计工作总结如下： 1、对公司 2011 年度财务报告发表两次审阅意见 审计委员会成员以其专业知识与经验，对公司编制的年度财务会计报告进行审 30 阅。报告期内，按照证监会有关规定要求，审计委员会对年度财务会计报告发表了 两次审阅意见。 在公司 2011 年注册会计师年度审计进场前，董事会审计委员会对公司编制的年 度财务报告进行了审阅。审计委员会认为：公司根据新企业会计准则的规定，选择 和运用了恰当的会计政策，做出了合理的会计估计。公司对会计政策、会计估计的 变更一贯持谨慎态度，不存在利用、滥用会计政策、会计估计变更调节利润的情况， 公司编制的财务报告真实可靠、内容完整。 在年审注册会计师对公司 2011 年度财务报告出具初步审计结果后，审计委员会 审阅了该财务报告，并与注册会计师会谈沟通，一致认为：中审国际会计师事务所 编制的公司 2011 年度财务报告符合企业会计准则的各项规定，在所有重大事项方面 真实、完整地反映了公司 2011 年 12 月 31 日的财务状况及 2011 年的经营成果和现 金流量。 2、对会计师事务所审计工作的督促情况 审计委员会提前对年审进行全面部署，与现任会计师事务所商定需要出具审计 报告的范围和时间进度。在审计团队进场以后，与主要项目负责人员进行了沟通， 了解审计工作进展和会计师关注的问题，并及时反馈给公司有关部门，以保证年度 审计和信息披露工作按照预定的进度推进。 3、对中审国际会计师事务所有限公司 2011 年度审计工作的总结报告 按照中国证券监督管理委员会以及深圳证券交易所对 2011 年年度报告相关工 作的规定，本公司审计委员会对中审国际会计师事务所有限公司（以下简称“中审 国际”）为本公司提供的 2011 年审计工作总结如下： （1）审计前的准备工作 ①审计计划的确定 2011 年的审计工作计划时间为:2011 年 12 月 12 日-2012 年 3 月 29 日。 其中预审及内控测试时间为 2011 年 12 月 12 日-2011 年 12 月 31 日；实质性测 试时间为 2012 年 1 月 4 日-2012 年 2 月 29 日；撰写财务审计报告，所内复核，形 成初稿时间 2012 年 3 月 1 日-2012 年 3 月 15 日。 ②对财务报表的审阅 审计进场前，审计委员会对公司编制的财务报表进行了认真的审阅，并形成书 面意见。 31 （2）审计过程 2011 年 12 月 12 日开始，中审国际工作小组对公司本部和各子公司全面开展审 计。审计过程中，审计委员会根据审计进度多次督促中审国际严格按照审计计划安 排审计工作，确保在预定时间顺利完成审计工作。2012 年 3 月 15 日，中审国际向 审计委员会提交了 2011 年年度报告审计报告初稿，3 月 29 日出具了 2011 年年度报 告审计定稿。至此，中审国际对公司 2011 年度财务报告的现场审计工作结束。 （3）审计结果 中审国际为本公司出具了标准无保留意见的 2011 年度《审计报告》。审计委员 会认为，中审国际对公司 2011 年度财务报告审计工作完成良好。 （四）董事会薪酬与考核委员会履职情况 董事会薪酬与考核委员会对 2011 年报中披露的董事、监事和高管的年度薪酬情 况进行了认真的审核，认为：公司董事、监事和高级管理人员的报酬决策程序符合 规定；公司董事、监事和高管的报酬发放标准符合薪酬体系规定；2011 年报所披露 的薪酬情况真实、准确。 2011 年 6 月 7 日，董事会薪酬与考核委员会对调整公司独立董事津贴议案进行 了认真的审核，认为：此次公司在对独立董事履职情况、诚信责任情况、勤勉尽职 情况等方面进行考核基础上，参照国内同类上市公司独立董事的薪酬水平，对独立 董事津贴进行调整，将有利于调动独立董事工作的积极性，促进公司持续稳定健康 发展。决策程序符合《公司法》、《公司章程》和《董事会薪酬与考核委员会实施细 则》等有关规定。不存在损害公司中小股东利益的行为。 （五）董事会战略委员会履职情况 2011 年 10 月 21 日，董事会战略委员会就公司《五年发展战略规划》形成决议， 同意公司五年发展战略规划，并提请公司董事会审议。 十一、本年度利润分配预案 经中审国际会计师事务所审计，本公司 2011 年度净利润为 101,199,284.42 元， 根据有关法规和本公司章程规定，以 2011 年度净利润弥补以前年度亏损，不进行利 润分配，也不进行资本公积金转增股本。弥补亏损之后，公司未分配利润为 -475,968,948.89 元。 32 十二、公司最近三年现金分红情况表 单位：（人民币）元 分红年度 现金分红金额（含税） 分红年度合并报表中 归属于上市公司股东 的净利润 占合并报表中归属于上 市公司股东的净利润的 比率 年度可分配利润 2010 年 0.00 84,760,162.75 0.00% -577,169,009.54 2009 年 0.00 20,199,162.08 0.00% -781,357,778.86 2008 年 0.00 19,123,787.11 0.00% -915,511,458.27 最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的比例（%） 0.00% 十三、本公司选定的信息披露的境内外报刊无变更,境内为《中国证券报》，境 外为《大公报》。 十四、独立董事对公司担保情况及执行《关于规范上市公司与关联方资金往 来及上市公司对外担保若干问题的通知》规定情况的说明及独立意见： 我们审阅了深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年年度报告、财务 报告中关于公司对外担保、关联方资金占用的情况及其他相关材料，现对对外担保、 关联方资金占用情况说明如下： 1、关联方资金往来情况： ⑴本公司 2011 年度向关联方深圳市环境工程科学技术中心有限公司、深圳市建 筑科学研究院有限公司支付光明新区项目的环境评估、设计论证等前期费用分别为 144,750.00 元和 620,000.00 元。 ⑵本公司之关联方深圳市建安集团（股份）有限公司，在深圳市建设工程交易 服务中心的公开招标项目（本公司光明新区项目东区施工总承包工程）中中标，合 同于 2012 年 1 月 20 日正式签署，合同金额 55,333 万元。 公司关联交易公平、合规，没有损害公司及中小股东权益。 2、本年度本公司向本公司之控股股东深圳市投资控股有限公司支付银行借款担 保费人民币 200 万元，当期无新增对外担保事项。报告期内尚有未结清之对业主楼 宇按揭担保余额 850 万元未履行完，该类担保属于行业普遍现象，担保期限自按揭 银行放款之日起至按揭银行为购房者办好《房地产证》之日止，如果购房者在担保 期间没有履行债务人责任，公司有权收回已售房产，因此该担保不会给公司造成实 际损失，公司承担连带清偿责任可能性较小。 3、公司没有大股东占用上市公司资金情况，公司目前存在一些应收关联方款项 33 绝大部分为较早年度对下属公司投资借款所形成的。 因此，我们认为：公司能较好地执行《关于规范上市公司与关联方资金往来及 上市公司对外担保若干问题的通知》。 十五、内部控制建设 按照《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制配套指引》和深圳证监局《关 于做好深圳辖区上市公司内部控制规范试点有关工作的通知》的相关要求，公司非 常重视内控规范试点工作。培训方面：公司按要求参加了 2011 年 1 月 20 日证监会 召开“资本市场实施企业内部控制动员部署视频会议”；2011 年 3 月 8 日—11 日， 证监会上市部、会计部主办内部控制专项培训，公司董秘处、审计部、财务部、企 管部等职能部门参加了培训；参加了大股东单位组织召开的风险管理经验交流会， 学习了兄弟单位的经验；2011 年 11 月 11 日公司派员参加在万科举办的内控建设交 流会。 纳入公司内控建设的范围：根据证监会上市部 2011 第 031 号函规定，内控范围 需涵盖总资产、营业收入、净利润 50%以上的范围，所以公司内控范围包括总部、 龙岗公司、汕头公司。 内控开展情况：2011 年 4 月 27 日公司董事会审议通过了《内部控制规范实施 工作方案》（详见 2011 年 4 月 29 日公告），正式开始本项工作，该方案成立了领导 小组、内控建设办公室、对各项工作进行了分工。培训结束后，公司召开了会议对 内控建设相关工作进行了专题研究，决定聘请中介机构；公司对深圳地区具有证券 业务资格的 20 家会计师事务所及专业咨询机构梳理调研，通过招标方式引入德勤会 计师事务所作为咨询机构开展内控建设。德勤会计师事务所于 2011 年 9 月 20 日进 场，至报告期末完成第一阶段（工作计划）工作任务和第二阶段（建立项目范围内 各公司内部控制），内控实施范围内的三家单位已完成现场访谈、制度流程梳理及穿 行性测试，内部控制体系框架搭建完成，内控矩阵及相关的文档记录也已齐备，为 第三阶段（内控执行有效性评估）工作开展作好准备。公司于 2011 年 12 月 23 日组 织进行了内控建设专题培训，培训在总结前期内控工作的基础上，还对已形成的内 控矩阵进行了解读，对有效性评估阶段的工作方法进行了介绍，取得了较好的效果。 2012 年工作计划：内控建设第三阶段（内控执行有效性评估）工作将于 3 月下 旬正式启动。第三阶段工作将由公司内控评价工作小组牵头，结合第二阶段形成的 内控矩阵及缺陷，组织开展对照检，制订并实施整改方案，预计该阶段工作将于 5 34 月上旬完成。2012 年 5 月-6 月，全面总结内控建设各阶段工作，完成总结报告，履 行信息披露义务。公司之内控自我评价计划将按照《内部控制规范实施工作方案》 进行开展。 由于公司《内部控制规范实施工作方案》制订时尚未引入中介机构，实际开展 情况与中介机构德勤会计师事务所为公司制订的工作方案在时间上有少许差异，但 未存在重大变化，故公司按照原定计划开展内控建设工作。 第九节 监事会报告 2011 年，监事会按照《证券法》、《公司法》和《公司章程》的规定，在公司董 事会、经营班子和广大股东的大力支持下，立足于全体股东的权益，忠实履行监督 职责。在有关决策会议上，有效行使监督权。把监督重点放在企业核心资产运作和 重大资金使用及重大工程项目安排的合规运作上，加强和完善企业监督约束机制和 内部控制制度，创新企业内部监督新模式，整合监督力量，实行监督联席会议制度， 企业资金和资产风险得到有效控制。推进企务公开和决策民主化，监督决策的规则、 程序的规范和有效，强化日常重大经营活动的监督。加强各类专项监督检查，开展 企业资金账户的清理和现金突击检查，加强对法律诉讼案件的清理和督办，适时监 督工程项目中的各项招标活动，开展了对企业各项决议执行的效能检查。发挥内部 审计监督作用，进行绩效考核、经营管理、资金管理、财务收支和工程项目的后评 估审计。严格执行《深圳证券所股票上市规则》等法规文件，加强信息披露的监督， 对公司和董事会的报告披露，按程序进行了审核，保证信息披露的真实性、准确性、 完整性和及时性。 报告期内监事会召开会议情况 (一)第一次会议于 2011 年 4 月 27 日召开，议题为审议：1、《2010 年度报告及 摘要》；2、《2010 年度利润分配预案》；3、《2010 年监事会报告》；4、《2010 年内部 控制自我评价报告》；5、《监事会关于会计政策变更及追溯调整事项说明》；6、《2011 年一季度报告及摘要》。参会监事 5 人，会议表决情况：5 票同意、0 票反对、0 票 弃权。 (二)第二次会议于 2011 年 8 月 26 日召开，议题为审议：《2011 年半年度报告 35 及摘要》。参会监事 5 人，会议表决情况：5 票同意、0 票反对、0 票弃权。 （三）第三次会议于 2011 年 10 月 21 日召开，议题为审议：《2011 年第三季度 报告及摘要》。参会监事 5 人，会议表决情况：5 票同意、0 票反对、0 票弃权。 监事会对有关事项的独立意见和基本评价 （一）公司依法运行情况：2011年，监事会成员列席了各次董事会会议，监事 会主席许振汉代表监事会列席了公司管理层议事会、总经理办公会及其它重要会议。 监事会认为：报告期内公司决策能够按照国家各项法律法规和《公司章程》运作， 无损害股东权益的行为，内部管理机制和公司管控制度进一步健全完善。公司董事、 高级管理人员执行公司职务时无违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为， 在履职中做到了勤勉尽责、合规运作。 （二）公司财务情况：监事会认为，中审国际会计师事务所有限公司出具的审 计意见是客观的，财务报告分析切合实际，真实反映了公司财务状况和经营情况。 （三）报告期内，公司无募集资金。 （四）报告期内，公司关联交易情况： 1、本公司 2011 年度向关联方深圳市环境工程科学技术中心有限公司、深圳市 建筑科学研究院有限公司支付光明新区项目的环境评估、设计论证等前期费用分别 为 144,750.00 元和 620,000.00 元。 2、2011 年关联方担保情况中，向公司控股股东深圳市投资控股有限公司支付 银行借款担保费人民币 200 万元。 另：本公司之关联方深圳市建安集团（股份）有限公司，在深圳市建设工程交 易服务中心的公开招标项目（本公司光明新区项目东区施工总承包工程）中中标， 合同于 2012 年 1 月 20 日正式签署，合同金额 55,333 万元。 （五）报告期内，公司关联交易公平、合规，没有损害公司利益。 （六）对内部控制自我评价的意见：2011 年度，公司继续加强风险控制和管控 机制建设，对各项内部控制制度、各项工作流程和审批制度进行了修订和完善，使 公司内部控制制度体系基本能够覆盖了公司运营的各层面和各环节。公司内部控制 重点活动按公司内部控制各项制度的规定进行。公司内部控制自我评价符合公司内 部控制的实际情况。 36 第十节 重要事项 一、重大诉讼、仲裁事项 报告期内公司涉及的重大诉讼、仲裁事项见审计报告“附注十”。 二、报告期内公司无重大收购和出售资产事项。 三、报告期内公司关联方及关联交易事项见审计报告“附注六”及“附注十三”。 四、报告期内公司未签订托管、承包、租赁等方面的重大合同，无委托理财事 项。 五、担保情况 单位：（人民币）万元 公司对外担保情况（不包括对子公司的担保） 担保对象名称 担保额度相 关公告披露 日和编号 担保额 度 实际发生日 期（协议签 署日） 实际担保 金额 担保类型 担保期 是否履行 完毕 是否为关联 方担保（是 或否） 报告期内审批的对外担保额 度合计（A1） 0.00 报告期内对外担保实际发 生额合计（A2） 0.00 报告期末已审批的对外担保 额度合计（A3） 0.00 报告期末实际对外担保余 额合计（A4） 0.00 公司对子公司的担保情况 担保对象名称 担保额度相 关公告披露 日和编号 担保额 度 实际发生日 期（协议签 署日） 实际担保 金额 担保类型 担保期 是否履行 完毕 是否为关联 方担保（是 或否） 汕头市华林房产 开发有限公司 2009 年 8 月 15 日（2009 －020 号公 告） 30,000.0 0 2009 年 08 月 31 日 14,000.00 连 带 责 任 信用担保 3 年 否 否 报告期内审批对子公司担保 额度合计（B1） 0.00 报告期内对子公司担保实 际发生额合计（B2） 0.00 报告期末已审批的对子公司 担保额度合计（B3） 14,000.00 报告期末对子公司实际担 保余额合计（B4） 14,000.00 公司担保总额（即前两大项的合计） 报告期内审批担保额度合计 （A1+B1） 0.00 报告期内担保实际发生额 合计（A2+B2） 0.00 报告期末已审批的担保额度 合计（A3+B3） 14,000.00 报告期末实际担保余额合 计（A4+B4） 14,000.00 实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 9.16% 其中： 为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0.00 直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债 务担保金额（D） 0.00 担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 0.00 上述三项担保金额合计（C+D+E） 14,000.00 未到期担保可能承担连带清偿责任说明 本期末公司尚未结清之对业主楼宇按揭担保余额 为人民币 850 万元。 37 六、公司控股股东及实际控制人承诺事项及其履行情况。 深圳市投资控股有限公司在股权分置改革中承诺将实施股权激励计划，将其拥 有的不超过本公司总股本 10%的股份，分三年出售给公司管理层。2006 年 9 月 30 日，国务院国资委于下发了《国有控股上市公司(境内)实施股权激励试行办法》（国 资发分配[2006]175 号），其中第九条规定，实施股权激励计划所需标的股票来源不 得由单一国有股股东支付或擅自无偿量化国有股权，则公司的股权激励计划无法实 施，深圳市投资控股有限公司的承诺无法履行。 七、股权激励情况 本公司股权分置改革时曾明确载明:大股东将其拥有的不超过公司总股本 10% 的股份,分三年出售给公司管理层,出售价格为实施时公司最近一期经审计的每股净 资产值。但由于当时国务院国资委对于国有控股企业实施股权激励的相关政策尚未 出台，所以公司始终未按照股改方案中关于实施股权激励计划的内容进行实施。2006 年 9 月 30 日，国务院国资委出台了《国有控股上市公司（境内）实施股权激励试行 办法》，《办法》明确规定：上市公司股权的授予价格应不低于激励计划公布前一个 交易日的股票收盘价或前 30 个交易日股票的平均收盘价，所以大股东的承诺始终无 法实现，股权激励计划没有得到实施。2008 年 3 月 17 日，深圳市国资委出台了《深 圳市属国有企业建立长效激励机制暂行办法》，我公司将在深圳市国资委的政策框架 范围内探索股权激励的方法和途径。 八、本年度公司续聘中审国际会计师事务所有限公司。根据协议，本公司将支 付给中审国际会计师事务所有限公司审计费用 58 万元。 九、报告期内，本公司、本公司董事会及董事没有受批评和遣责的情况。 十、公司接受调研和采访情况 接待时间 接待地点 接待方式 接待对 象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 2011 年 01 月 21 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司年度经营情况及房地产市 场情况，未提供书面资料 2011 年 02 月 21 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司年度经营情况及年报批露 时间，未提供书面资料 2011 年 03 月 15 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司年度经营情况及年报批露 38 时间，未提供书面资料 2011 年 03 月 28 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司年度经营情况及年报批露 时间，未提供书面资料 2011 年 04 月 15 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司 1 季度经营情况，未提供 书面资料 2011 年 04 月 20 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询调控政策对公司主业影响，未 提供书面资料 2011 年 05 月 18 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司土地储备情况，未提供书 面资料 2011 年 06 月 23 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司上半年经营情况，未提供 书面资料 2011 年 06 月 30 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司上半年经营情况及中报预 约披露时间，未提供书面资料 2011 年 07 月 06 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司股票涨停原因及经营情 况，未提供书面资料 2011 年 08 月 09 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司土地储备及项目进展情 况，未提供书面资料 2011 年 09 月 28 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司对宏观经济形势及房地产 市场看法，未提供书面资料 2011 年 10 月 18 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司三季报披露时间及经营情 况，未提供书面资料 2011 年 12 月 28 日 办公室 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司年度经营情况，未提供书 面资料 第十一节 财务报告 （财务报表和审计报告附后） 第十二节 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计 报表。 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在《中国证券报》、《大公报》上公开披露过的所有公司文件正本及 公告的原稿。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 董 事 会 2012 年 3 月 29 日 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度 审 计 报 告 目录 页码 一、审计报告 1-2 二、已审财务报表 1、合并资产负债表 3-4 2、合并利润表 5 3、合并现金流量表 6 4、合并所有者权益变动表 7-8 5、资产负债表 9-10 6、利润表 11 7、现金流量表 12 8、所有者权益变动表 13-14 9、财务报表附注 15-92 三、附件 1、审计机构营业执照及执业许可证复印件 2、审计机构证券、期货相关业务许可证复印件 1 *机密* 审 计 报 告 中审国际审字[2012]01020054 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“深房集团”）财 务报表，包括 2011 年 12 月 31 日合并及母公司的资产负债表，2011 年度合并及母公司的利润 表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及财务报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是深房集团管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准 则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使 财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计 师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职 业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程 序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在 进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的 审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政 策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 2 三、审计意见 我们认为，深房集团财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了 深房集团 2011 年 12 月 31 日合并及母公司的财务状况以及 2011 年度合并及母公司的经营成果 和现金流量。 中审国际会计师事务所 中国注册会计师 蔡晓东 有限公司 中国注册会计师 王焕森 中国 北京 二〇一二年三月二十九日 3 合并资产负债表 2011 年 12 月 31 日 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位: 元 币种：人民币 资产 附注五 2011年12月31日 2010年12月31日 流动资产： 货币资金 1 333,469,243.72 379,720,636.21 交易性金融资产 -- 97,726.25 应收票据 -- -- 应收账款 2 19,139,800.22 17,152,478.36 预付款项 3 44,871,783.45 26,890,551.77 应收股利 -- -- 应收利息 4 341,000.00 -- 其他应收款 5 46,087,935.04 47,534,939.51 存 货 6 2,132,760,206.58 2,224,938,706.49 一年内到期的非流动资产 -- -- 其他流动资产 -- -- 流动资产合计 2,576,669,969.01 2,696,335,038.59 非流动资产： 可供出售金融资产 -- -- 持有至到期投资 -- -- 长期应收款 -- -- 长期股权投资 7 63,346,188.26 63,426,810.37 投资性房地产 8 508,001,693.51 530,109,494.13 固定资产 9 60,918,611.65 64,526,512.04 在建工程 -- 520,000.00 工程物资 -- -- 固定资产清理 -- -- 无形资产 10 6,196,086.71 6,213,266.67 开发支出 -- -- 商誉 -- -- 长期待摊费用 11 591,264.09 202,456.50 递延所得税资产 12 20,403,232.83 17,756,599.72 其他非流动资产 -- -- 非流动资产合计 659,457,077.05 682,755,139.43 资产总计 3,236,127,046.06 3,379,090,178.02 （所附附注系本财务报表的组成部分） 4 合并资产负债表（续） 2011 年 12 月 31 日 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位: 元 币种：人民币 负债及所有者权益 附注五 2011年12月31日 2010年12月31日 流动负债: 短期借款 15 20,000,000.00 14,800,000.00 交易性金融负债 -- -- 应付票据 -- -- 应付账款 16 109,202,474.18 166,672,225.43 预收款项 17 258,976,095.57 395,332,270.89 应付职工薪酬 18 36,389,941.35 39,338,801.36 应交税费 19 2,969,643.65 -13,333,458.44 应付利息 20 16,535,277.94 16,535,277.94 应付股利 -- -- 其他应付款 21 384,721,231.13 364,052,949.01 一年内到期的非流动负债 22 697,095,738.47 29,423,411.10 其他流动负债 -- -- 流动负债合计 1,525,890,402.29 1,012,821,477.29 非流动负债: 长期借款 23 299,621,374.64 1,056,703,120.34 应付债券 -- -- 长期应付款 24 10,308,648.22 9,779,108.83 专项应付款 -- -- 预计负债 -- -- 递延所得税负债 -- -- 其他非流动负债 -- -- 非流动负债合计 309,930,022.86 1,066,482,229.17 负债合计 1,835,820,425.15 2,079,303,706.46 所有者权益: 股本 25 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00 资本公积 26 978,244,858.10 978,244,858.10 减：库存股 -- -- 专项储备 -- -- 盈余公积 27 4,974,391.15 4,974,391.15 未分配利润 28 -475,968,948.89 -577,169,009.54 外币报表折算差额 9,686,235.77 10,161,630.32 归属母公司所有者权益合计 1,528,596,536.13 1,427,871,870.03 少数股东权益 29 -128,289,915.22 -128,085,398.47 所有者权益合计 1,400,306,620.91 1,299,786,471.56 负债及所有者权益总计 3,236,127,046.06 3,379,090,178.02 （所附附注系本财务报表的组成部分） 公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人： 5 合并利润表 2011 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位: 元 币种：人民币 项目 附注五 2011 年度 2010 年度 一、营业收入 30 1,026,396,104.51 1,021,055,699.61 减：营业成本 30 686,227,987.41 672,735,584.16 营业税金及附加 31 116,349,200.67 121,153,435.36 销售费用 32 10,827,928.83 13,093,988.97 管理费用 33 65,127,791.16 69,993,192.20 财务费用 34 16,856,041.31 58,259,953.04 资产减值损失 35 82,236.80 -- 加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 36 19,993.75 -15,323.50 投资收益（损失以“-”号填列） 37 -14,426.70 27,202,050.42 其中：对联营企业和合营企业投资收益 37 -5,622.11 26,879,566.38 二、营业利润（亏损以“-”号填列） 130,930,485.38 113,006,272.80 加：营业外收入 38 2,556,683.36 212,992.05 减：营业外支出 39 208,353.64 1,302,558.04 其中：非流动资产处置损失 39 63,859.29 329,447.92 三、利润总额（净亏损以“-”号填列） 133,278,815.10 111,916,706.81 减：所得税费用 40 32,079,530.68 27,145,348.30 四、净利润（亏损以“-”号填列） 101,199,284.42 84,771,358.51 归属母公司所有者净利润 101,200,060.65 84,760,162.75 少数股东损益 -776.23 11,195.76 五、每股收益 （一）基本每股收益 41 0.1000 0.0838 （二）稀释每股收益 41 0.1000 0.0838 六、其他综合收益 42 -679,135.07 -613,529.27 七、综合收益总额 100,520,149.35 84,157,829.24 归属于母公司所有者的综合收益总额 100,724,666.10 84,330,692.26 归属于少数股东的综合收益总额 -204,516.75 -172,863.02 （所附附注系本财务报表的组成部分） 公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人： 6 合并现金流量表 2011 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位: 元 币种：人民币 项目 附注五 2011年度 2010年度 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 872,349,021.78 1,253,989,347.19 收到的税费返还 -- -- 收到的其他与经营活动有关的现金 43.(1) 54,939,156.67 57,745,567.04 经营活动现金流入小计 927,288,178.45 1,311,734,914.23 购买商品、接受劳务支付的现金 503,631,872.84 1,185,469,413.32 支付给职工以及为职工支付的现金 114,301,007.98 94,959,120.91 支付的各项税费 119,601,221.83 116,943,782.96 支付的其他与经营活动有关的现金 43.(2) 74,599,285.39 93,414,158.21 经营活动现金流出小计 812,133,388.04 1,490,786,475.40 经营活动产生的现金流量净额 115,154,790.41 -179,051,561.17 二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金 238,502.40 29,445,000.00 取得投资收益所收到的现金 75,000.00 12,337,041.75 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现 金净额 100,780.00 121,790.00 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -- 33,447,253.77 收到的其他与投资活动有关的现金 -- -- 投资活动现金流入小计 414,282.40 75,351,085.52 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现 金净额 7,781,085.87 5,610,026.56 投资所支付的现金 193,200.00 191,640.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -- -- 支付的其他与投资活动有关的现金 -- -- 投资活动现金流出小计 7,974,285.87 5,801,666.56 投资活动产生的现金流量净额 -7,560,003.47 69,549,418.96 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资所收到的现金 -- -- 借款所收到的现金 43.(3) 20,000,000.00 723,800,000.00 发行债券收到的现金 -- -- 收到的其他与筹资活动有关的现金 -- -- 筹资活动现金流入小计 20,000,000.00 723,800,000.00 偿还债务所支付的现金 43.(3) 104,671,112.24 536,378,943.85 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 65,338,379.25 80,004,795.06 其中：子公司支付少数股东的股利、利润 -- -- 支付的其他与筹资活动有关的现金 43.(4) 2,000,000.00 800,000.00 筹资活动现金流出小计 172,009,491.49 617,183,738.91 筹资活动产生的现金流量净额 -152,009,491.49 106,616,261.09 四、汇率变动对现金的影响 -1,876,921.97 -691,646.87 五、现金及现金等价物净增加额 -46,291,626.52 -3,577,527.99 加：期初现金及现金等价物余额 43.(5) 371,258,812.38 374,836,340.37 六、期末现金及现金等价物余额 43.(5) 324,967,185.86 371,258,812.38 （所附附注系本财务报表的组成部分） 公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人： 7 合并所有者权益变动表 2011 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位: 元 币种：人民币 归属于母公司所有者权益 项目 股本 资本公积 减：库 存股 专项 储备 盈余公积 未分配利润 外币报表 折算差额 少数股东权益 所有者权益合计 一、上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- 4,974,391.15 -577,169,009.54 10,161,630.32 -128,085,398.47 1,299,786,471.56 加：会计政策变更 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 前期差错更正 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- 4,974,391.15 -577,169,009.54 10,161,630.32 -128,085,398.47 1,299,786,471.56 三、本年增减变动金额(减少以“-”号列示) -- -- -- -- -- 101,200,060.65 -475,394.55 -204,516.75 100,520,149.35 (一)净利润 -- -- -- -- -- 101,200,060.65 -- -776.23 101,199,284.42 (二) 其它综合收益 -- -- -- -- -- -- -475,394.55 -203,740.52 -679,135.07 上述（一）和（二）小计 -- -- -- -- -- 101,200,060.65 -475,394.55 -204,516.75 100,520,149.35 (三)所有者投入和减少的资本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 1、所有者投入资本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 2、股份支付计入所有者权益的金额 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 3、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- (四)利润分配 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 1、提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 2、对所有者的分配 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 3、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- (五)所有者权益内部结转 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 1、资本公积转增股本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 2、盈余公积转增股本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 3、盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- (六)专项储备 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 1、本期提取 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 2、本期使用 -- -- -- -- -- -- -- -- -- (七)其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- 4,974,391.15 -475,968,948.89 9,686,235.77 -128,289,915.22 1,400,306,620.91 （所附附注系本财务报表的组成部分） 公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人： 8 合并所有者权益变动表 2010 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位: 元 币种：人民币 归属于母公司所有者权益 项目 股本 资本公积 减：库 存股 专项 储备 盈余公积 未分配利润 外币报表 折算差额 少数股东权益 所有者权益合计 一、上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- 4,974,391.15 -781,357,778.86 15,130,144.02 -13,022,972.09 1,215,628,642.32 加：会计政策变更 -- -- -- -- -- 119,428,606.57 -4,539,043.21 -114,889,563.36 -- 前期差错更正 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- 4,974,391.15 -661,929,172.29 10,591,100.81 -127,912,535.45 1,215,628,642.32 三、本年增减变动金额(减少以“-”号列示) -- -- -- -- -- 84,760,162.75 -429,470.49 -172,863.02 84,157,829.24 (一)净利润 -- -- -- -- -- 84,760,162.75 -- 11,195.76 84,771,358.51 (二) 其它综合收益 -- -- -- -- -- -- -429,470.49 -184,058.78 -613,529.27 上述（一）和（二）小计 -- -- -- -- -- 84,760,162.75 -429,470.49 -172,863.02 84,157,829.24 (三)所有者投入和减少的资本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 1、所有者投入资本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 2、股份支付计入所有者权益的金额 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 3、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- (四)利润分配 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 1、提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 2、对所有者的分配 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 3、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- (五)所有者权益内部结转 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 1、资本公积转增股本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 2、盈余公积转增股本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 3、盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- (六)专项储备 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 1、本期提取 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 2、本期使用 -- -- -- -- -- -- -- -- -- (七)其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- 4,974,391.15 -577,169,009.54 10,161,630.32 -128,085,398.47 1,299,786,471.56 （所附附注系本财务报表的组成部分） 公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人： 9 资产负债表 2011 年 12 月 31 日 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位: 元 币种：人民币 资产 附注十五 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 流动资产: 货币资金 153,281,158.51 191,108,590.15 交易性金融资产 -- 97,726.25 应收票据 -- -- 应收账款 1 4,484,384.86 5,694,673.47 预付款项 1,664,400.00 1,199,429.00 应收股利 -- -- 应收利息 341,000.00 -- 其他应收款 2 305,330,386.21 277,483,418.47 存 货 3 1,522,326,774.87 1,413,212,628.44 一年内到期的非流动资产 -- -- 其他流动资产 -- -- 流动资产合计 1,987,428,104.45 1,888,796,465.78 非流动资产: 可供出售金融资产 -- -- 持有至到期投资 -- -- 长期应收款 -- -- 长期股权投资 4 286,516,902.86 286,597,524.97 投资性房地产 444,953,535.87 464,169,328.80 固定资产 36,367,166.98 38,189,370.22 在建工程 -- -- 工程物资 -- -- 固定资产清理 -- -- 无形资产 426,066.71 212,066.67 开发支出 -- -- 长期待摊费用 245,986.35 -- 递延所得税资产 6,814.20 923,314.27 其他非流动资产 -- -- 非流动资产合计 768,516,472.97 790,091,604.93 资产总计 2,755,944,577.42 2,678,888,070.71 （所附附注系本财务报表的组成部分） 10 资产负债表（续） 2011 年 12 月 31 日 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位: 元 币种：人民币 负债及所有者权益 附注十五 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 流动负债: 短期借款 -- -- 交易性金融负债 -- -- 应付票据 -- -- 应付账款 18,844,767.78 20,387,450.12 预收款项 12,627,059.60 15,424,301.60 应付职工薪酬 10,393,956.41 14,865,546.49 应交税费 1,636,872.67 1,444,204.58 应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94 应付股利 -- -- 其他应付款 625,106,207.82 525,522,847.87 一内到期的非流动负债 557,095,738.47 29,423,411.10 其他流动负债 -- -- 流动负债合计 1,242,239,880.69 623,603,039.70 非流动负债: 长期借款 299,621,374.64 856,703,120.34 应付债券 -- -- 长期应付款 -- -- 专项应付款 -- -- 预计负债 -- -- 递延所得税负债 -- -- 其他非流动负债 -- -- 非流动负债合计 299,621,374.64 856,703,120.34 负债合计 1,541,861,255.33 1,480,306,160.04 所有者权益: 股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00 资本公积 978,244,858.10 978,244,858.10 减：库存股 -- -- 专项储备 -- -- 盈余公积 -- -- 未分配利润 -775,821,536.01 -791,322,947.43 所有者权益合计 1,214,083,322.09 1,198,581,910.67 负债及所有者权益总计 2,755,944,577.42 2,678,888,070.71 （所附附注系本财务报表的组成部分） 公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人： 11 利润表 2011 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位: 元 币种：人民币 项目 附注十五 2011 年度 2010 年度 一、营业收入 5 100,181,047.05 217,512,391.39 减：营业成本 5 42,155,178.18 95,076,630.82 营业税金及附加 15,437,336.62 42,255,183.95 销售费用 685,046.67 657,269.20 管理费用 29,145,728.87 34,304,983.99 财务费用 -2,685,410.91 62,799,647.88 资产减值损失 -- -- 加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 19,993.75 -15,323.50 投资收益（损失以“-”号填列） 6 -39,639.48 14,898,087.51 其中：对联营企业和合营企业投资收益 6 -5,622.11 14,575,603.47 二、营业利润（亏损以“-”号填列） 15,423,521.89 -2,698,560.44 加：营业外收入 1,043,014.10 90,862.40 减：营业外支出 48,624.50 57,036.76 其中：非流动资产处置损失 17,714.50 57,036.76 三、利润总额（亏损以“-”号填列） 16,417,911.49 -2,664,734.80 减：所得税费用 916,500.07 -827,858.81 四、净利润（净亏损以“-”号填列） 15,501,411.42 -1,836,875.99 五、其他综合收益 -- -- 六、综合收益总额 15,501,411.42 -1,836,875.99 （所附附注系本财务报表的组成部分） 公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人： 12 现金流量表 2011 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位: 元 币种：人民币 项目 附注十五 2011 年度 2010 年度 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 86,094,093.66 222,655,642.64 收到的税费返还 -- -- 收到的其他与经营活动有关的现金 134,590,648.46 378,782,725.79 经营活动现金流入小计 220,684,742.12 601,438,368.43 购买商品、接受劳务支付的现金 72,931,553.41 607,610,394.75 支付给职工以及为职工支付的现金 29,058,869.03 31,419,845.72 支付的各项税费 22,781,478.43 36,848,151.78 支付的其他与经营活动有关的现金 30,130,459.10 64,486,945.39 经营活动现金流出小计 154,902,359.97 740,365,337.64 经营活动产生的现金流量净额 65,782,382.15 -138,926,969.21 二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金 238,502.40 29,445,000.00 取得投资收益所收到的现金 75,000.00 922,484.04 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收 回的现金净额 -- -- 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -- -- 收到的其他与投资活动有关的现金 11,595,616.51 -- 投资活动现金流入小计 11,909,118.91 30,367,484.04 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支 付的现金净额 1,640,777.06 2,135,353.26 投资所支付的现金 29,193,200.00 191,640.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -- -- 支付的其他与投资活动有关的现金 -- -- 投资活动现金流出小计 30,833,977.06 2,326,993.26 投资活动产生的现金流量净额 -18,924,858.15 28,040,490.78 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资所收到的现金 -- -- 借款所收到的现金 -- 709,000,000.00 发行债券收到的现金 -- -- 收到的其他与筹资活动有关的现金 -- -- 筹资活动现金流入小计 -- 709,000,000.00 偿还债务所支付的现金 29,871,112.24 413,178,943.85 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 52,848,839.30 63,891,254.68 其中：子公司支付少数股东的股利、利润 -- -- 支付的其他与筹资活动有关的现金 2,000,000.00 800,000.00 筹资活动现金流出小计 84,719,951.54 477,870,198.53 筹资活动产生的现金流量净额 -84,719,951.54 231,129,801.47 四、汇率变动对现金的影响 -5,238.13 161,516.05 五、现金及现金等价物净增加额 -37,867,665.67 120,404,839.09 加：期初现金及现金等价物余额 182,646,766.32 62,241,927.23 六、期末现金及现金等价物余额 144,779,100.65 182,646,766.32 （所附附注系本财务报表的组成部分） 公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人： 13 所有者权益变动表 2011 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位: 元 币种：人民币 项目 股本 资本公积 减：库 存股 专项 储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 一、上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- -- -791,322,947.43 1,198,581,910.67 加：会计政策变更 -- -- -- -- -- -- -- 前期差错更正 -- -- -- -- -- -- -- 其他 -- -- -- -- -- -- -- 二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- -- -791,322,947.43 1,198,581,910.67 三、本年增减变动金 额(减少以“-”号列示) -- -- -- -- -- 15,501,411.42 15,501,411.42 (一)净利润 -- -- -- -- -- 15,501,411.42 15,501,411.42 (二) 其它综合收益 -- -- -- -- -- -- -- 上述（一）和（二） 小计 -- -- -- -- -- 15,501,411.42 15,501,411.42 (三)所有者投入和减 少的资本 -- -- -- -- -- -- -- 1、所有者投入资本 -- -- -- -- -- -- -- 2、股份支付计入所有 者权益的金额 -- -- -- -- -- -- -- 3、其他 -- -- -- -- -- -- -- (四)利润分配 -- -- -- -- -- -- -- 1、提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- -- 2、对所有者的分配 -- -- -- -- -- -- -- 3、其他 -- -- -- -- -- -- -- (五)所有者权益内部 结转 -- -- -- -- -- -- -- 1、资本公积转增股本 -- -- -- -- -- -- -- 2、盈余公积转增股本 -- -- -- -- -- -- -- 3、盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- -- -- 4、其他 -- -- -- -- -- -- -- (六)专项储备 -- -- -- -- -- -- -- 1、本年提取 -- -- -- -- -- -- -- 2、本年使用 -- -- -- -- -- -- -- (七)其他 -- -- -- -- -- -- -- 四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- -- -775,821,536.01 1,214,083,322.09 （所附附注系本财务报表的组成部分） 公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人： 14 所有者权益变动表 2010 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位: 元 币种：人民币 项目 股本 资本公积 减：库 存股 专项 储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 一、上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- -- -789,486,071.44 1,200,418,786.66 加：会计政策变更 -- -- -- -- -- -- -- 前期差错更正 -- -- -- -- -- -- -- 其他 -- -- -- -- -- -- -- 二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- -- -789,486,071.44 1,200,418,786.66 三、本年增减变动金额 -- -- -- -- -- -1,836,875.99 -1,836,875.99 (一)净利润 -- -- -- -- -- -1,836,875.99 -1,836,875.99 (二) 其它综合收益 -- -- -- -- -- -- -- 上述（一）和（二）小 计 -- -- -- -- -- -1,836,875.99 -1,836,875.99 (三)所有者投入和减少 的资本 -- -- -- -- -- -- -- 1、所有者投入资本 -- -- -- -- -- -- -- 2、股份支付计入所有者 权益的金额 -- -- -- -- -- -- -- 3、其他 -- -- -- -- -- -- -- (四)利润分配 -- -- -- -- -- -- -- 1、提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- -- 2、对所有者的分配 -- -- -- -- -- -- -- 3、其他 -- -- -- -- -- -- -- (五)所有者权益内部结 转 -- -- -- -- -- -- -- 1、资本公积转增股本 -- -- -- -- -- -- -- 2、盈余公积转增股本 -- -- -- -- -- -- -- 3、盈余公积弥补亏 -- -- -- -- -- -- -- 4、其他 -- -- -- -- -- -- -- (六)专项储备 -- -- -- -- -- -- -- 1、本年提取 -- -- -- -- -- -- -- 2、本年使用 -- -- -- -- -- -- -- (七)其他 -- -- -- -- -- -- -- 四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- -- -791,322,947.43 1,198,581,910.67 （所附附注系本财务报表的组成部分） 公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人： 15 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 财务报表附注 截至 2011 年 12 月 31 日止会计年度 金额单位：人民币元 附注一、公司的基本情况 (一)公司简介 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）系于 1993 年 7 月经 深圳市人民政府办公厅深府办复（1993）724 号文批准，在原深圳经济特区房地产总公司的 基础上改组设立的股份有限公司。本公司发行的Ａ股及Ｂ股分别于 1993 年 9 月 15 日及 1994 年 1 月 10 日在深圳证券交易所挂牌交易，1994 年 8 月 31 日，本公司发行的Ｂ股作为一级 有保荐ＡＤＲ在纽约柜台市场挂牌交易。本公司股本总额为 1,011,660,000 股，其中：Ａ股 891,660,000 股，Ｂ股 120,000,000 股。本公司企业法人营业执照注册号为 440301103225878， 注册资本为 1,011,660,000.00 元。 2004 年 10 月 13 日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会（深国资委[2004]223 号）《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司原大股东--深圳市建设投资控股公 司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投资控股有限公司 为国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国务院国有资产监督管理 委员会“国资产权[2005]689 号”文批准，并经中国证券监督管理委员会“证监公司字[2005]116 号”文批准豁免其要约收购义务，并于 2006 年 2 月 15 日在中国证券登记结算有限责任公司 深圳分公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投资控股有限公司持有本公司 642,884,262 股（占本公司总股本 63.55%），所持股份均为无限售条件股份。 (二)公司的行业性质、经营范围及主要产品或提供的劳务 公司行业性质：本公司属于房地产业。 公司经营范围：从事房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸易、酒 店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。 公司主要产品或提供的劳务：提供商品住宅、物业租赁及管理服务、酒店客房服务，以 及建筑安装装修服务。 (三)主业变更情况 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 16 本公司本年度未发生主业变更。 (四)财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日 本公司财务报告由本公司董事会于二〇一二年三月二十九日批准报出。 附注二、公司主要会计政策、会计估计、前期差错和合并会计报表编制方法 (一) 财务报表的编制基础 本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照权责发生制编制财务报表。 (二) 遵循企业会计准则的声明 本公司编制的 2011 年度财务报表符合中华人民共和国财政部（以下简称“财政部”）颁 布的企业会计准则（2006） 的要求，真实、完整地反映了本公司财务状况、经营成果和现 金流量等有关信息。 本公司的 2011 年度财务报表同时符合《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2010 年修订）和《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010 年修订）有关财务报表及其附注的披露 要求。 (三) 会计期间 会计年度为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。 (四) 记账本位币 中国境内的公司以人民币为记账本位币，注册于其他国家的子公司以注册地币种为记账 本位币。 (五) 记账基础和计量属性 会计核算以权责发生制为记账基础。 会计计量属性主要包括：历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值，对会计 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 17 要素进行计量时，一般采用历史成本，在保证所确定的会计要素金额能够可靠计量时，根据 各项企业会计准则具体规定，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。 (六) 外币业务核算方法 1．外币交易 外币交易按交易发生当日的即期汇率折合为人民币入帐。 于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生 的汇兑差额除与购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差 额按借款费用的原则处理外，计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，以资产 负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。 2．外币财务报表的折算 本公司之控股子公司美国长城地产有限公司以美元作为记账本位币，在进行外币报表折 算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项 目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项 目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。外币报表折 算产生的折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独作为“外币报表折算差额”项目列 示，其中由于关联方往来产生的折算差额，在合并报表时抵销。 (七) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 企业合并，是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。 企业合并包括同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并两种类型。 1．同一控制下的企业合并 参与合并的企业合并前后均受同一方或相同多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同 一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账 面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总 额）的差额，调整资本公积中的股本溢价（或资本溢价）；资本公积中的股本溢价（或资本 溢价）不足冲减的，调整留存收益。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 18 合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费 用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承担其 他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发 行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的， 冲减留存收益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 2．非同一控制下企业合并 参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下企业合 并。购买方支付的合并成本为进行企业合并支付的现金或非现金资产、发生或承担的负债、 发行的权益性证券等在购买日的公允价值。支付的非现金资产的公允价值与其账面价值的差 额，计入当期损益。 合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认 为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额时，对取得 的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；经 复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当 期损益。 非同一控制下的企业合并中，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中 介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性 证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 购买日为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。购买方在购买日对合并成本进行分 配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债。 业务合并按相同的方法处理。 (八) 合并财务报表的编制方法 合并财务报表的合并范围包括本公司及本公司的子公司。控制是指有权决定一个公司的 财务和经营政策，并能据以从该公司的经营活动中获取利益。 本公司通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，视同被合 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 19 并子公司在本公司最终控制方对其开始实施控制时纳入本公司合并范围。因此本公司在编制 合并当期财务报表时，将被合并子公司的经营成果自本公司最终控制方开始实施控制时起纳 入本公司合并利润表中，并对合并财务报表的年初数以及前期比较报表进行相应调整。 本公司通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买 日确定的各项可辨认资产、负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，并自购买 日起将被购买子公司的资产、负债及经营成果纳入本公司合并财务报表中，并不调整合并财 务报表年初数以及前期比较报表。 子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中股东权益项目下和合并利 润表中净利润项目下单独列示。 在合并财务报表中，子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所 有者权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。 当子公司所采用的会计期间或会计政策与本公司不一致时，合并时已按照本公司的会计 期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有公司内重大交易，包括内部 实现利润及往来余额均已抵销。 (九) 现金及现金等价物的确定标准 现金是指公司库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指公司持有的期限 短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 (十) 金融工具 1．金融资产和金融负债的分类 金融资产和金融负债在初始确认时划分为以下几类：以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；贷款及应收款项；可供出售金融资产；其它 金融负债。 2．金融资产和金融负债的确认 金融资产的确认是指将符合金融资产定义和金融资产确认条件的项目记入资产负债表 的过程。金融负债的确认是指将符合金融负债定义和金融负债确认条件的项目记入资产负债 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 20 表的过程。 3．金融资产和金融负债的计量 初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融 资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。 除贷款和应收款项、持有至到期投资和其他金融负债外，金融资产和金融负债均以公允 价值进行后续计量，其他金融负债采用实际利率法按摊余成本进行后续计量。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的损 益计入当期损益。 可供出售的金融资产公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资 产形成的汇兑差额外，直接计入资本公积，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。 可供出售外币货币性金融资产形成的汇兑差额，计入当期损益。采用实际利率法计算的 可供出售金融资产的利息，计入当期损益。可供出售权益工具投资的现金股利，在被投资单 位宣告发放股利时计入当期损益。 以摊余成本计量的金融资产或金融负债，在发生减值、摊销或终止确认时产生的利得或 损失计入当期损益。 4．金融资产和金融负债的终止 金融资产终止确认，是指将金融资产从企业的账户和资产负债表内予以转销。当收取金 融资产现金流量的合同权利终止，或金融资产已经转移，且符合《企业会计准则第 23 号—— 金融资产转移》规定的金融资产终止确认条件的，终止确认该金融资产。 金融负债终止确认，是指将金融负债从企业的账户和资产负债表内予以转销。当金融负 债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。 5．主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法 （1）存在活跃市场的金融资产和金融负债，活跃市场中的报价用于确定其公允价值； 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 21 （2）金融工具不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值； （3）初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允 价值的基础； （4）采用未来现金流量折现法确定金融工具公允价值的，使用合同条款和特征在实质 上相同的其他金融工具的市场收益率作为折现率。没有表明利率的短期应收款项和应付款项 的现值与实际交易价格相差很小的，按照实际交易价格计量。 6．金融资产的减值 资产负债表日对以公允价值计量且变动计入当期损益金融资产以外的金融资产的帐面 价值进行检查，有客观证据表明该金融资产其发生了减值的，计提减值准备。 （1）持有至到期投资 资产负债表日有客观证据表明其发生了减值，根据期账面价值与预计未来现金流量现值 之间的差额确认为减值损失，计入当期损益。 （2）可供出售金融资产 资产负债表日，公司对可供出售金融资产的减值情况进行分析，如果可供出售金融资产 的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂 时性的，则按其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提减值准备。 可供出售金融资产发生减值时，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的的累计 损失一并转出，确认减值损失，计提减值准备。 (十一)应收款项 本公司应收款项主要包括应收账款和其他应收款，坏账准备采用备抵法。期末如果有客 观证据表明应收款项发生了减值的，则将其账面价值与预计未来现金流量现值之间的差额计 算确认减值损失。 1．单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的应收账款是指期末余额为 500 万元及以上的应收账款，单项金额重大的 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 22 其他应收款是指期末余额为 500 万元及以上的其他应收款。对单项金额重大的应收款项单独 进行减值测试，如有客观证据表明其发生了减值的，根据其预计未来现金流量（不包括尚未 发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失， 计入当期损益。 2．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项 本公司对单项金额不重大的应收款项，如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或者债务 人出现严重财务困难等减值迹象，按个别方式评估减值损失。 (十二)存货的核算方法 1、存货的分类： 存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建 开发产品和拟开发产品。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品、工程施工。 2、存货的核算： (1) 已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售 为开发目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。 拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用 地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中； (2) 公共配套设施费：按实际完工成本计入在建开发产品（如果房地产项目完工时相应 的公共配套设施尚未建设完成，则根据预计发生的成本计入完工开发产品），如果一个配套 设施存在多个房地产项目受益且开发的产品为同一类型时，则根据其可销售面积按比例分 摊；如果一个配套设施存在多个房地产项目受益但开发的产品类型不同时（如同时开发普通 住宅和别墅），则根据其占地面积按比例分摊； (3) 公用设施专用基金：深圳经济特区内竣工交付的房屋项目按除地价以外的建设工程 总投资 2%的比例提取，并计入在建开发产品；深圳经济特区外竣工交付的房屋项目，按建 设工程总投资 2%的比例计提，并计入在建开发产品； (4) 质量保证金：根据合同规定之金额计入完工开发产品成本，同时计入应付账款，待 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 23 保证期满后实际支付； (5)存货盘存制度采用永续盘存制，各类存货的购入与入库按实际成本计价；发出按加 权平均法计价；开发产品的发出按个别认定法计价；低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销； (6) 年末，存货按成本与可变现净值孰低法计价。在对存货进行全面盘点的基础上，对 存货因遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的 部分，提取存货跌价准备，提取时按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额确定。 (十三)长期股权投资核算方法 1、长期股权投资分类 长期股权投资分为：对子公司长期股权投资、对合营企业长期股权投资、对联营企业长 期股权投资、对被投资单位不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价 值不能可靠计量的长期股权投资（以下简称“其他股权投资”）。 2、长期股权投资的投资成本的确定 （1）企业合并形成的长期股权投资 同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照取得被合并方所有者权益 账面价值的份额作为长期股权投资的投资成本，长期股权投资的投资成本与支付对价的帐面 价值的差额，调整资本公积中的股本溢价（或资本溢价）；资本公司中股本溢价（或资本溢 价）不足冲减时，调整留存收益。为进行企业合并发生的各项直接相关费用于发生时计入当 期损益。 非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照取得对被购买方的控制 权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值作为长期股权投资的 投资成本，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管 理费用，于发生时计入当期损益。 （2）其他方式取得的长期投资 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本。投资成本包 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 24 括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出，但实际支付的价款中包含的 已宣告但尚未领取的现金股利，作为应收项目单独核算。 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成 本。 投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为投资成本，但合同或 协议约定价值不公允的除外。 以非货币资产交换方式取得的长期股权投资，如果该项交换具有商业实质且换入资产或 换出资产的公允价值能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为投资成本，换出 资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；若非货币资产交换不同时具备上述两 个条件，则按换出资产的账面价值和相关税费作为投资成本。 以债务重组方式取得的长期股权投资，按取得的股权的公允价值作为投资成本，投资成 本与债权账面价值之间的差额计入当期损益。 3、长期股权投资的后续计量 本公司对子公司长期股权投资和其他股权投资采用成本法核算。在编制合并报表时按照 权益法对子公司长期股权投资进行调整。对合营企业、联营企业长期股权投资采用权益法核 算。 4、长期股权投资损益确认方法 采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款 或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，投资企业按照享有被投资单位宣告 发放的现金股利或利润确认投资收益。 采用权益法核算的长期股权投资，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价 值为基础调整后实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。按照 被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价 值。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并 计入所有者权益。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 25 处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核 算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益 的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。 5、确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 （1）确定对被投资单位具有共同控制的依据 共同控制是指按照合同约定对某项经济活动共有的控制。在合营企业设立时，合营各方 在投资合同或协议中约定在所设立合营企业的重要财务和生产经营决策制定过程中，必须由 合营各方均同意才能通过。 （2）确定对被投资单位具有重大影响的依据 重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者 与其他方一起共同控制这些政策的制定。一般情况下本公司直接或通过子公司间接拥有被投 资单位 20%以上但低于 50%的表决权股份时认为对被投资单位具有重大影响。 6、长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法 资产负债表日，若对子公司、对合营企业、对联营企业的长期股权投资存在减值迹象， 估计其可收回金额，可收回金额低于账面价值的，确认减值损失，计入当期损益，同时计提 长期股权投资减值准备。其他股权投资发生减值时，按类似的金融资产的市场收益率对未来 现金流量确定的现值与投资的账面价值之间的差额确认为减值损失，计入当期损益。同时计 提长期股权投资减值准备。上述长期股权投资减值准备在以后期间均不予转回。 (十四)投资性房地产的核算方法 1、投资性房地产的确认 同时满足下列条件的，确认为投资性房地产：（1）、持有目的是赚取租金或资本增值， 或者两者兼有之；（2）、能够单独计量和出售；（3）、与该投资性房地产相关的经济利益很可 能流入企业；（4）、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2、投资性房地产的种类 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 26 投资性房地产分为：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出 租的建筑物。 3、投资性房地产的初始计量 本公司投资性房地产按成本进行初始计量。 以非货币资产交换方式取得的投资性房地产，如果该项交换具有商业实质且换入资产和 换出资产的公允价值均能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为初始投资成 本，换出资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；若非货币资产交换不同时具 备上述两个条件，则按换出资产的账面价值和相关税费作为初始投资成本。 以债务重组方式取得的投资性房地产，按取得的投资性房地产的公允价值作为初始投资 成本，初始投资成本与债权账面价值之间的差额计入当期损益。 4、投资性房地产的后续计量 在资产负债表日，本公司采用成本模式按固定资产相同的方法对投资性房地产进行后续 计量。 5、投资性房地产的转换与处置 有确凿证据表明房地产用途发生改变，应将投资性房地产与其他资产进行转换，以转换 前的账面价值作为转换后的入账价值。 投资性房地产被处置时，以处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 (十五)固定资产的确认条件、分类及其折旧方法 1、固定资产的标准 固定资产是指使用寿命超过一个会计年度的为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而 持有的有形资产。 2、固定资产的确认条件 （1）该固定资产包含的经济利益很可能流入企业； 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 27 （2）该固定资产的成本能够可靠计量。 3、固定资产的分类 本公司的固定资产分为：房屋建筑物、机器设备、运输设备、电子设备、其他设备。 4、固定资产的计价 固定资产在取得时，按取得时的成本入账。取得时的成本包括买价、进口关税、运输和 保险等相关费用以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。购买价款超过正常 信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定， 现值与实际支付价款之间的差额，除按借款费用原则应予以资本化以外，在信用期内计入当 期损益。 5、各类固定资产的折旧方法 固定资产折旧采用直线法平均计算，并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除残 值（原值的 5%）确定其折旧率，年分类折旧率如下： 资产类别 预计使用年限 年折旧率% 房屋建筑物 30 年 3.17 机器设备 7 年 13.57 运输工具 6 年 15.83 电子设备及其他 5 年 19.00 6、固定资产后续支出 固定资产后续支出在同时符合：（1）、与该支出有关的经济利益很可能流入企业；（2）、 该后续支出的成本能可靠地计量，计入固定资产成本，如有替换部分，应扣除其账面价值， 不符合上述条件的固定资产后续支出，在发生时计入当期损益。 以经营租赁方式租入固定资产发生的改良支出，予以资本化，作为长期待摊费用，在合 理的期间内摊销。 7、固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法 资产负债表日，固定资产存在减值迹象，应当估计其可收回金额。可收回金额按资产的 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 28 公允价值减去处置费用后的净额与资产未来现金流量的现值之间的高者确定。估计可收回金 额，应以单项资产为基础，若难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应以该项资产所属 的资产组为基础确定资产组的可收回金额。减值准备一旦计提，在以后会计期间不予转回。 (十六)在建工程 在建工程包括施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程、大修 理工程等，并按实际发生的支出确定工程成本。在建工程在达到预定可使用状态时，按实际 发生的全部支出转入固定资产核算。 资产负债表日，对长期停建并计划在 3 年内不会重新开工等预计发生减值的在建工程， 对可收回金额低于账面价值的部分计提在建工程减值准备。减值准备一旦计提，在以后会计 期间不予转回。 (十七)无形资产计价和摊销方法 无形资产包括使用寿命有限的无形资产和使用寿命不确定的无形资产。 1、无形资产计价 无形资产按实际成本进行初始计量。 自行开发的无形资产，其成本包括自满足一定条件后至达到预定用途前所发生的支出总 额。 2、无形资产摊销 （1）使用寿命有限的无形资产，在使用寿命期限内，采用与该无形资产有关经济利益 的预期实现方式一致的方法摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。 出租车牌照按牌照使用期限 38 年摊销。 （2）使用寿命不确定的无形资产不摊销。 3、无形资产减值准备 对使用寿命不确定的无形资产，于资产负债表日进行减值测试。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 29 对使用寿命有限的无形资产，于资产负债表日，存在减值迹象，估计其可收回金额。可 收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为 无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。 无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。 (十八)长期待摊费用核算方法 长期待摊费用按受益期限分期平均摊销。 (十九)借款费用的会计处理方法 借款费用包括借款账面发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外币借款而发 生的汇兑差额等。公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生 产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用， 计入当期损益。 1、资本化的条件 在同时具备下列三个条件时，借款费用予以资本化： （1）资产支出已经发生； （2）借款费用已经发生； （3）为使资产达到预定可使用状态或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始。 2、资本化金额的确定 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款，以专门借款当期实际发生的利 息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得收益后 的金额确定。 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用一般借款的，根据累计资产支出超过专门 借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款予以资 本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 30 3、暂停资本化 符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断，且时间连续超过 3 个月， 则暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建或生产活动重新开始。如 果中断是该资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，借款费用不暂停资本化。 4、停止资本化 当所购建或生产的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止其借款费用的资本 化，以后发生的借款费用于发生当期确认费用。 (二十)职工薪酬 本公司职工薪酬，是指为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支 出。包括：（1）职工工资、奖金、津贴和补贴；（2）职工福利费；（3）医疗保险费、养老保 险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；（4）住房公积金；（5）工会经 费和职工教育经费；（6）非货币性福利；（7）因解除与职工的劳动关系给予的补偿；（8）其 他与获得职工提供的服务相关的支出。 在职工为本公司提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除因解除与职工 的劳动关系给予的补偿外，根据职工提供服务的受益对象，分别计入产品成本、劳务成本、 建造固定资产成本、无形资产成本或当期损益。 本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减 而提出给予补偿的建议，在同时满足下列条件时，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而 产生的预计负债，同时计入当期损益： （1）本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即将实施； （2）本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。 (二十一)预计负债的确认原则 若与或有事项相关的义务同时符合以下条件，则将其确认为负债： （1）该义务是企业承担的现时义务； 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 31 （2）该义务的履行很可能导致经济利益流出企业； （3）该义务的金额能够可靠地计量。 企业的亏损合同和承担的重组义务符合上述条件的，确认为预计负债。 预计负债的金额按清偿该负债所需支出的最佳估计数计量。 (二十二)收入确认原则 （1）销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认： A 公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； B 公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有 效控制； C 收入的金额能够可靠地计量； D 相关的经济利益很可能流入企业； E 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 根据上述原则，本公司确定房地产销售收入的确认必须同时满足以下四个条件： A、房地产完工，并完成竣工验收； B、已签订销售合同并在国土部门备案； C、一次性付款的，已收讫全部房款；分期付款方式的，如果延期收取的货款具有融资 性质，按照应收合同价款的现值计算确定；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审 批手续； D、按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。 （2）提供劳务，在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分 比法确认提供劳务收入。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 32 本公司采用已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。 在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，已经发生的劳务成本预计能够得 到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本； 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认 提供劳务收入。 （3）让渡资产使用权，相关的经济利益很可能流入企业，且收入的金额能够可靠地计 量的，确认收入。利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (二十三)政府补助 政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为 企业所有者投入的资本。本公司政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补 助。 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的， 按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当 期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。 与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益， 并在确认相关费用的期间，计入当期损益，用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接 计入当期损益。 (二十四)递延所得税资产和递延所得负债 本公司的所得税费用采用资产负债表债务法核算。递延所得税资产和递延所得税负债根 据资产和负债的计税基础与账面价值的差额（暂时性差异）计算确认。于资产负债表日，递 延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。 递延所得税资产的确认以本公司未来期间很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应 纳税所得额为限。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 33 对子公司及联营企业投资相关的暂时性差异确认相应的递延所得税资产和递延所得税 负债。但能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回 的，不予确认。 (二十五)经营租赁、融资租赁 1．经营租赁 经营租赁是指除融资租赁以外的其它租赁。 （1）承租人 对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益， 发生的初始直接费用计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。 出租人提供免租期的，将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合 理的方法进行分摊，免租期内确认租金费用。 出租人承担了某些费用的，将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额 在租赁期内进行分摊。 企业的售后租回交易认定为经营租赁的，分别以下情况处理： a．有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的,售价与资产账面价值的差额计 入当期损益。 b．售后租回交易如果不是按照公允价值达成的，售价低于公允价值的差额，应计入当 期损益；但若该损失将由低于市价的未来租赁付款额补偿时，有关损失应予以递延(递延收 益)，并按与确认租金费用相一致的方法在租赁期内进行分摊；如果售价大于公允价值，其 大于公允价值的部分应计入递延收益，并在租赁期内分摊。 （2）出租人 按资产的性质将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。 对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益。发生的初始直 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 34 接费用计入当期损益，金额较大的资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同 的基础分期计入当期损益。对于经营租赁租出的房地产，采用类似资产的折旧政策计提折旧， 对于其它经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。或有租金在实际发生时计入当期损 益。 提供免租期的，将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方 法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收 入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。 2．融资租赁 融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终 可能转移也可能不转转移。 （1）承租人 在租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者 作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确 认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的初始直接费用计 入租入资产价值。 在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人的租赁内含利率的，采用出租人的租 赁内含利率作为折现率；否则，采用租赁合同规定的利率作为折现率。无法取得出租人的租 赁内含利率且租赁合同没有规定利率，采用同期银行贷款利率作为折现率。未确认的融资费 用采用实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。 对租赁资产采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期满时取得租 赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期满时取得租赁资产 所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。 或有租金在实际发生时计入当期损益。 （2）出租人 在租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 35 款的入帐价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和 与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益采用实际利率法在租赁期内各 个期间进行分配。 每年年度终了，对未担保余值进行复核。未担保余值增加的，不作调整。有证据表明未 担保余值已经减少的，重新计算租赁内含利率，由此引起的租赁投资净额的减少计入当期损 益；以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。租赁投 资净额是融资租赁中最低租赁收款额及未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额。 已确认损失的未担保余值得以恢复的，在原已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁 内含利率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。 或有租金在实际发生时计入当期损益。 (二十六)持有待售资产 同时满足下列条件的非流动资产划分为持有待售：一是企业已经就处置该非流动资产作 出决议；二是企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；三是该项转让将在一年内完成。 对于持有待售的固定资产，调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净 残值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定 资产的原账面价值，原账面价值高于调整后预计净残值的差额，应作为资产减值损失计入当 期损益。 持有待售的固定资产不计提折旧，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低 进行计量。 某项资产被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的固定资产的确认条件，停止将 其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者计量： （1）该资产被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为持有待售 的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额。 （2）决定不再出售之日的再收回金额。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 36 符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处理，其他非流动资产 不包括递延所得税资产、《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》规范的金融资 产、以公允价值计量的投资性房地产和生物资产、保险合同中产生的合同权利。 (二十七)主要会计政策和会计估计变更 1．会计政策变更 本公司 2011 年度无会计政策变更事项。 2．会计估计变更 本公司 2011 年度无会计估计变更事项。 (二十八)前期会计差错更正 本公司 2011 年度无前期会计差错更正事项。 附注三、税项 公司适用的主要税种、税率： 税种 计税依据 税率% 营业税 房屋销售收入、租赁收入、物业管理收入 5 营业税 建筑工程、安装工程收入 3 增值税 商品销售收入 17 城建税* 应纳营业税和增值税额 7 教育费附加 应纳营业税和增值税额 3 地方教育费附加** 应纳营业税和增值税额 2 土地增值税 转让房地产增值额 *** 企业所得税 应纳税所得额 **** *根据《国务院关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》 （国发[2010]35 号），自 2010 年 12 月 1 日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国 务院 1985 年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和 1986 年发布的《征收教 育费附加的暂行规定》。即对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收城市维护建设税和教 育费附加，统一内外资企业和个人的城市维护建设税和教育费附加制度。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 37 **根据财政部“财综（2010）98 号”《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》规 定，地方教育附加征收标准统一为实际缴纳的增值税、营业税和消费税额的 2%。2011 年 7 月 4 日，深圳市人民政府发布《深圳市地方教育附加征收管理暂行办法》（深府办[2011]60 号），根据该办法规定，对深圳市行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人（包 括外商投资企业、外国企业及外籍个人），按实际缴纳“三税”税额的 2%征收地方教育附加。 *** 2010 年 7 月 23 日，深圳市地方税务局发布了《关于调整我市土地增值税预征率的 公告》（深地税告[2010]6 号），根据该公告，深圳市从 2010 年 8 月 1 日（征收期）开始调整 土地增值税预征率，调整后普通标准住宅按销售收入 2%预征，别墅为 4%，其他类型房产 为 3%。清算土地增值税采用超率累进税率，对增值比例在 50%以下的按 30%的比例征收增 值税（普通标准住宅的增值比例在 20%以下的免征土地增值税），对增值比例超过 50%未超 过 100%的部分按 40%的比例征收，对增值比例超过 100%未超过 200%的部分按 50%的比例 征收，对增值比例超过 200%的部分按 60%的比例征收。 本公司之子公司汕头市华林房产开发有限公司根据汕头市地方税务局《关于进一步推进 依法治税公平税负营造良好税收环境的若干意见》（汕地税发〔2009〕54 号），2009 年 7 月 前土地增值税预征率为 0.7%，从 2009 年 7 月起，土地增值税预征率调整为 2%。 ****企业所得税税率如下： 项目 所得税税率% 境内企业 --注册于深圳的企业 24 --注册于深圳外境内其他地区的企业 25 注册于香港的企业 17.5 根据国务院“国发〔2007〕39 号”《关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》规定， 企业按照原税收法律、行政法规和具有行政法规效力文件规定享受的企业所得税优惠政策， 按以下办法实施过渡：自 2008 年 1 月 1 日起，原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施 行后 5 年内逐步过渡到法定税率。其中：享受企业所得税 15%税率的企业，2008 年按 18% 税率执行，2009 年按 20%税率执行，2010 年按 22%税率执行，2011 年按 24%税率执行，2012 年按 25%税率执行。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 38 附注四、企业合并及合并财务报表 （一） 子公司情况 2011 年度本公司的子公司有关情况如下： 1．通过设立或投资等方式取得的子公司 2011 年 12 月 31 日 子公司名称 子公司 类型 注 册 地 注册资本 (万元) 业务性质及 经营范围 期末实 际出资额 (万元) 实质上构成 对子公司的 净投资的其 他项目余额 （万元） 集团 持股 比例% 集团表决 权比例% 是否 合并 报表 深圳海燕大酒店 有限公司 全资子 公司 深圳 3,000 酒店服务 3,000 -- 100 100 是 深圳市物业管理 有限公司 全资子 公司 深圳 725 物业管理 725 -- 100 100 是 深圳圳通工程 有限公司 全资子 公司 深圳 1,000 安装、维修 1,000 -- 100 100 是 深圳市华展建设监 理有限公司 全资子 公司 深圳 800 建设监理 800 -- 100 100 是 深圳市深房小汽车 出租有限公司 全资子 公司 深圳 1,029 小汽车出租 1,029 -- 100 100 是 深圳深房停车场 有限公司 全资子 公司 深圳 4,250 建设 经营停 车场 4,250 -- 100 100 是 深圳市深房投资 有限公司 全资子 公司 深圳 1,000 投资、兴办实 业 1,000 -- 100 100 是 深圳市深房保税贸 易有限公司 全资子 公司 深圳 500 进出品贸易 500 -- 100 100 是 深圳市深房集团龙 岗开发有限公司 全资子 公司 深圳 3,000 房地产开发 3,000 -- 100 100 是 深圳经济特区房地 产（集团）广州房 地产有限公司 全资子 公司 广州 2,000 房地产开发 2,000 -- 100 100 是 北京新峰房地产开 发经营有限公司 全资子 公司 北京 US$1,000 房地产经营 7,671 -- 100 100 是 北京深房物业管理 有限责任公司 全资子 公司 北京 50 物业 管理服 务 50 -- 100 100 是 深圳市深物电梯有 限公司 全资子 公司 深圳 350 电梯 销售与 维修服务 350 -- 100 100 是 深圳市联华企业 有限公司 全资子 公司 深圳 1,000 机械 机电设 备安装 1,000 -- 100 100 是 新峰置业有限公司 全资子 公司 香港 HKD100 投资、管理 HKD100 3,202 100 100 是 华林有限公司 全资子 公司 香港 HKD1 投资控股 HKD1 -- 100 100 是 汕头市华林房产开 发有限公司 全资子 公司 汕头 US$1500 房地产开发 US$1500 -- 100 100 是 美国长城地产 有限公司 控股子 公司 美国 USD50 房地产开发 USD35 10,138 70 70 是 新峰企业有限公司 全资子 公司 香港 HKD100 投资、管理 HKD100 56,498 100 100 是 新峰投资有限公司 控股子 公司 香港 HKD100 物业投资 HKD55 -- 55 55 是 启禄有限公司 全资子 公司 香港 HKD100 投资、管理 HKD120 -- 100 100 是 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 39 2011 年 12 月 31 日 子公司名称 子公司 类型 注 册 地 注册资本 (万元) 业务性质及 经营范围 期末实 际出资额 (万元) 实质上构成 对子公司的 净投资的其 他项目余额 （万元） 集团 持股 比例% 集团表决 权比例% 是否 合并 报表 柏伟置业有限公司 控股子 公司 香港 HKD1 物业投资 HKD0.8 -- 80 80 是 启怡发展有限公司 全资子 公司 香港 HKD100 投资 兴办实 业 HKD100 -- 100 100 是 广州黄埔新邨房地 产开发有限公司 全资子 公司 广州 HKD3980 房地产开发 HKD3980 -- 100 100 是 新峰房地产开发建 筑（武汉）有限公 司*1 控股子 公司 武汉 US$400 房地产开发 US$400 -- 55 55 是 深圳市深房百货有 限公司*2 全资子 公司 深圳 1,000 国内 商业物 资供销 1,000 -- 100 100 否 深圳市数码港投资 有限公司*3 控股子 公司 深圳 2,000 信息 技术咨 询 1,400 -- 70 70 否 深圳市深房集团宝 安开发有限公司*4 全资子 公司 深圳 2,000 房地产开发 2,000 -- 100 100 否 深圳市房地产综合 服务公司*5 全资子 公司 深圳 1,371 日用百货、家 用电器、五金 等 596 -- 100 100 否 深圳市深房实业发 展公司*6 全资子 公司 深圳 300 投资 兴办实 业 450 -- 100 100 否 深圳市特发房产建 筑装修公司*7 全资子 公司 深圳 221 建筑、装修 818 -- 100 100 否 澳洲柏克顿有限公 司*8 控股子 公司 澳大 利亚 US$20 房地产开发 91 1,256 60 60 否 加拿大长城（温哥 华）有限公司*8 控股子 公司 加拿 大 JOD 0.1 房地产开发 0.45 8,904 75 75 否 百立有限公司*8 全资子 公司 香港 HKD50 分包 承建及 买卖建材 20 1,107 100 100 否 深圳市深房建筑装 饰材料公司*9 全资子 公司 深圳 268 建筑材料 268 -- 100 100 否 深圳中港海燕企业 有限公司*10 控股子 公司 深圳 1,900 旅业 酒楼餐 饮 1,294 -- 68 68 否 深圳市新东方百货 有限公司*11 全资子 公司 深圳 2,000 国内 商业物 资供销 1,850 -- 100 100 否 广东省封开县联峰 水泥制造有限公司 *12 控股子 公司 广东 封开 US$800 生产 经营水 泥 12,126 -- 90 90 否 *1 新峰房地产开发建筑（武汉）有限公司 本公司通过本公司之 55%控制子公司新峰投资有限公司持有该公司 100%股权。 *2 深圳市深房百货有限公司 深圳市深房百货有限公司于 2007 年 10 月 29 日召开股东会，决议终止营业、注销，并 组成清算组进行清算，清算组于 2007 年 12 月 7 日发布了清算公告。根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围。本公 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 40 司对深房百货公司投资的帐面价值为零。 *3 深圳市数码港投资有限公司 深圳市数码港投资有限公司于 2008 年 5 月 12 日召开股东会，决议终止营业、注销，并 组成清算组进行清算，清算组于 2008 年 12 月 5 日发布了清算公告。根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围。 *4 深圳市深房集团宝安开发有限公司 深圳市深房集团宝安开发有限公司于 2009 年 9 月 18 日召开股东会，决议终止营业、注 销，并组成清算组进行清算。根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，该 公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围。 *5 深圳市房地产综合服务公司 深圳市房地产综合服务公司经营期限为 1983 年 1 月 26 日至 1999 年 8 月 28 日，该公司 已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2002 年 2 月 8 日被依法吊销营业执照。 *6 深圳市深房实业发展公司 深圳市深房实业发展公司经营期限为 1993 年 10 月 3 日至 1998 年 10 月 3 日，该公司已 停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2002 年 2 月 8 日被依法吊销营业执照。 *7 深圳市特发房产建筑装修公司 深圳市特发房产建筑装修公司经营期限为 1983 年 3 月 7 日至 1995 年 4 月 14 日，该公 司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，已于 2004 年前被依法吊销营业执照。 *8 澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司、百立有限公司 该三公司系本公司早年在境外设立的公司，2000 年 12 月 13 日本公司召开董事会，决 定将该三公司进行停业清算。 *9 深圳市深房建筑装饰材料公司 深圳市深房建筑装饰材料公司经营期限为 1984 年 1 月 1 日至 2004 年 7 月 6 日，该公司 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 41 已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2002 年 2 月 8 日被依法吊销营业执照。 *10 深圳中港海燕企业有限公司 深圳中港海燕企业有限公司经营期限为 1984 年 10 月 16 日至 2004 年 10 月 16 日，该公 司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 1999 年被依法吊销营业执照。 *11 深圳市新东方百货有限公司 深圳市新东方百货有限公司经营期限为 1983 年 6 月 7 日至 1998 年 6 月 7 日，该公司已 停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2001 年 1 月 10 日被依法吊销营业执照。 *12 广东省封开县联峰水泥制造有限公司 广东省封开县联峰水泥制造有限公司的全部资产（包括有形资产和无形资产）已于 2006 年 1 月 22 日被法院拍卖偿债，成为一空壳公司，本公司对该公司投资的帐面价值为零。 除上述*2、*3、*4、*12 外，其他未纳入合并范围的被投资单位因已于多年前停止经营， 且公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制，根据《企业会计准则第 33 号—— 合并财务报表》的规定，上述公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围，本公司对上述 公司投资及实质上构成对这些公司的净投资的帐面价值为零。 2．同一控制下的企业合并取得子公司 本公司无通过同一控制下的企业合并取得的子公司。 3．非同一控制下企业合并取得子公司 2011 年 12 月 31 日 子公司名称 子公司 类型 注册地 注册资 本(万元) 业务性质及 经营范围 期末实际出 资额(万元) 实质上构成对子公 司净投资的其他项 目余额（万元） 集团持 股比例% 集团表决权 比例% 是否 合并 报表 汕头经济特区松山 房产开发有限公司 全资子 公司 汕头 HKD3000 房地产开发 2108 -- 100 100 是 4．本公司无特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 42 （二） 子公司少数股东权益情况 截至 2011 年 12 月 31 日止 子公司名称 少数股东权益 少数股东权益中冲减少数股东损益的金额 新峰投资有限公司 -104,543,516.57 -8,210.19 柏伟置业有限公司 -2,033,931.94 -4,349.62 美国长城地产有限公司 -21,712,466.71 11,783.58 合计 -128,289,915.22 -776.23 （三） 合并范围发生变更的说明 本公司之全资子公司依烈有限公司已于 2011 年 5 月 27 日注销，本报告期内不再纳入合 并范围。 （四） 本期不再纳入合并范围的主体 名称 处置日净资产 期初至处置日净利润 依烈有限公司 1,548,646.34 -96,504.65 附注五、合并财务报表主要项目注释 1、货币资金 2011-12-31 2010-12-31 种类 原币金额 汇率 折人民币 原币金额 汇率 折人民币 现金 RMB 254,443.84 254,443.84 393,927.17 393,927.17 HKD 715.39 0.8122 581.06 10,255.39 0.8514 8,731.85 USD 3,333.32 6.3167 21,055.58 2,000.00 6.6252 13,250.40 小计 276,080.48 415,909.42 银行存款 RMB 284,705,859.96 284,705,859.96 324,800,743.62 324,800,743.62 HKD 48,257,549.07 0.8122 39,196,229.08 49,511,067.69 0.8514 42,155,703.47 USD 89,448.48 6.3167 565,019.22 85,077.73 6.6252 563,656.97 小计 324,467,108.26 367,520,104.06 其他货币资金 RMB 8,592,057.86 8,592,057.86 11,644,185.53 11,644,185.53 HKD 164,974.35 0.8122 133,997.12 164,940.81 0.8514 140,437.20 小计 8,726,054.98 11,784,622.73 合计 333,469,243.72 379,720,636.21 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 43 其他货币资金主要系业主向银行申请按揭贷款以购买本公司开发的房产时，贷款银行要 求本公司提供的按揭贷款保证。详见附注五、14。 2、应收账款 （1）按种类披露 2011-12-31 2010-12-31 类别 账面余额 占总额 比例% 坏账准备 账面余额 占总额 比例% 坏账准备 类别 1 -- -- -- -- -- -- 类别 2 37,614,079.33 100.00 18,474,279.11 35,626,757.47 100.00 18,474,279.11 合计 37,614,079.33 100.00 18,474,279.11 35,626,757.47 100.00 18,474,279.11 类别 1：单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。 类别 2：单项金额不重大并单项计提坏账准备的应收账款。 应收账款期末余额主要为代理进出口业务应收货款、待收取房款及工程施工款。 （2）期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例% 计提理由 代理进出口业务应收货款 14,132,195.58 11,574,556.00 81.90 待收取房款 11,211,929.58 6,301,854.02 56.21 工程施工款及其他 12,269,954.17 597,869.09 4.87 对账龄较长，可回收性 较小的应收账款，根据 每项可收回性单独计 提坏账准备。 合计 37,614,079.33 18,474,279.11 49.12 （3）按账龄分类 2011-12-31 2010-12-31 账龄 金额 比例% 坏账准备 金额 比例% 坏账准备 1 年以内 5,048,707.10 13.42 -- 3,734,648.20 10.48 -- 1 至 2 年 2,387,215.72 6.35 -- 2,361,120.75 6.63 -- 2 至 3 年 1,968,143.50 5.23 -- 10,632.02 0.03 -- 3 至 5 年 38,068.41 0.10 -- 356,744.49 1.00 -- 5 年以上 28,171,944.60 74.90 18,474,279.11 29,163,612.01 81.86 18,474,279.11 合计 37,614,079.33 100.00 18,474,279.11 35,626,757.47 100.00 18,474,279.11 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 44 （4）应收账款前 5 名单位（个人）的应收账款总额如下 单位（个人）名称 与本公司关系 金额 比例% 年限 款项内容 法人一 非关联方 3,976,910.75 10.57 1 至 2 年 应收工程款 法人二 非关联方 1,934,620.68 5.14 5 年以上 * 法人三 非关联方 1,852,464.00 4.92 1 年以内 应收工程款 自然人一 非关联方 1,333,142.04 3.54 5 年以上 * 自然人二 非关联方 1,200,000.00 3.19 5 年以上 * 合计 10,297,137.47 27.36 *应收售楼款，该等楼宇销售尚未办理产权证，本公司在业主要求办理产权证时收回。 （5）应收账款期末余额中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位欠款。 （6）应收账款期末余额中应收关联方款项详见附注六、（三）.4。 （7）本公司本期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但 在本年又全额收回或转回的应收账款。 （8）本公司本期无终止确认的应收款项情况。 （9）本公司本期无以应收款项为标的进行证券化的情况。 3、预付款项 （1）按账龄分类 2011-12-31 2010-12-31 账龄 金额 比例% 金额 比例% 1 年以内 36,689,923.35 81.766 19,444,569.63 72.310 1 至 2 年 971,011.25 2.164 530.16 0.002 2 至 3 年 550.00 0.001 -- -- 3 年以上 7,210,298.85 16.069 7,445,451.98 27.688 合计 44,871,783.45 100.00 26,890,551.77 100.00 预付款项本期末比上期末增加 1,798.12 万元，增幅 66.87%，主要原因系预付工程材料 款、装修费、EAS 软件系统款所致。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 45 （2）预付账款前五名单位情况 单位名称 与本公司关系 金额 比例% 年限 未结算原因 法人一 非关联方 3,472,548.69 7.74 1 年以内 预付装修费，尚未验收 法人二 非关联方 1,570,000.00 3.50 3 年以上 预付代理进出口货款，未结算 法人三 非关联方 1,263,486.10 2.82 3 年以上 预付代理进出口货款，未结算 276,000.00 0.62 1 年以内 法人四 非关联方 662,400.00 1.48 1 至 2 年 预付软件系统款，尚未验收 法人五 非关联方 815,168.55 1.82 3 年以上 预付代理进出口货款，未结算 合计 8,059,603.34 17.98 （3）预付账款期末余额中无持有本公司 5%（含 5%）以上股份的股东单位欠款。 （4）预付账款期末余额中无预付关联方款项。 4、应收利息 项目 2010-12-31 本期增加 本期减少 2011-12-31 上海银行深圳分行龙岗支行* -- 341,000.00 -- 341,000.00 合计 -- 341,000.00 -- 341,000.00 *系本期存入上海银行深圳分行龙岗支行的 9000 万定期存款所应收的利息，存款期限自 2011 年 11 月 17 日至 2012 年 2 月 17 日，年利率 3.1%。 5、其他应收款 （1）按种类披露 2011-12-31 2010-12-31 类别 账面余额 占总额 比例% 坏账准备 账面余额 占总额 比例% 坏账准备 类别 1 162,500,901.55 72.40 148,948,710.29 154,398,267.51 68.28 149,265,573.52 类别 2 61,958,418.82 27.60 29,422,675.04 71,742,683.76 31.72 29,340,438.24 合计 224,459,320.37 100.00 178,371,385.33 226,140,951.27 100.00 178,606,011.76 类别 1：单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。 类别 2：单项金额不重大并单项计提坏账准备的其他应收款。 其他应收款期末余额主要系未纳入合并范围子公司往来款。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 46 （2）期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例% 计提理由 未纳入合并范围子公司往来 款 1,324,136.04 1,116,316.04 84.31 其他往来款 60,634,282.78 28,306,359.00 46.68 对账龄较长，可回收性 较小的款项，根据每项 可收回性单独计提坏 账准备。 合计 61,958,418.82 29,422,675.04 47.49 （3）按账龄分类 2011-12-31 2010-12-31 账龄 金额 比例% 坏账准备 金额 比例% 坏账准备 1 年以内 5,742,193.32 2.56 -- 7,128,913.14 3.15 -- 1 至 2 年 4,164,398.60 1.86 -- 6,188,309.32 2.74 -- 2 至 3 年 3,276,724.27 1.46 -- 1,690,204.51 0.75 -- 3 至 5 年 1,855,785.35 0.83 -- 2,550,351.80 1.13 -- 5 年以上 209,420,218.83 93.29 178,371,385.33 208,583,172.50 92.23 178,606,011.76 合计 224,459,320.37 100.00 178,371,385.33 226,140,951.27 100.00 178,606,011.76 （4）其他应收款前 5 名单位（个人）的其他应收款如下： 单位名称 与本公司关系 金额 比例% 年限 加拿大长城（温哥华）有限公司* 子公司 89,035,748.07 39.67 5 年以上 百立有限公司* 子公司 18,946,689.75 8.44 5 年以上 澳洲柏克顿有限公司* 子公司 12,559,290.58 5.60 5 年以上 广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 合营企业 10,465,168.81 4.66 5 年以上 罗浮山旅游总公司 非关联方 9,600,000.00 4.28 5 年以上 合计 140,606,897.21 62.65 *上述子公司系未纳入合并范围的子公司，详见附注四、（一）.1。 （5）其他应收款期末余额中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位欠款。 （6）其他应收款期末余额中应收关联方款项详见附注六、（三）.4。 （7）本公司本期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但 在本年又全额收回或转回的其他应收款。 （8）本公司本期无实际核销的其他应收款。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 47 （9）本公司本期无终止确认的其他应收款情况。 （10）本公司本期无以其他应收款为标的进行证券化的情况。 6、存货 （1）存货分类 2011-12-31 2010-12-31 项目 金额 跌价准备 金额 跌价准备 完工开发产品 330,937,275.39 -- 583,563,384.20 771,196.00 在建开发产品 1,316,044,794.01 47,584,499.31 430,337,926.63 47,584,499.31 拟开发产品 488,129,480.59 -- 1,215,632,063.00 -- 原材料 456,564.13 -- 858,631.86 -- 库存商品 592,570.73 278,891.91 584,324.05 278,891.91 低值易耗品 29,985.02 -- 44,640.76 -- 工程施工 44,432,927.93 -- 42,552,323.21 -- 合计 2,180,623,597.80 47,863,391.22 2,273,573,293.71 48,634,587.22 （2）存货跌价准备 本年减少 存货类别 2010-12-31 本年计提 转回 转销 2011-12-31 库存商品 278,891.91 -- -- -- 278,891.91 深房尚林花园 47,584,499.31 -- -- -- 47,584,499.31 华民大厦 771,196.00 -- -- 771,196.00 -- 合计 48,634,587.22 -- -- 771,196.00 47,863,391.22 （3）完工开发产品 项目名称 竣工时间 2010-12-31 本年增加 本年减少 2011-12-31 金叶岛首期别墅 1996 年 1,847,882.72 -- 1,245,702.00 602,180.72 金叶岛多层公寓 1997 年 36,637,324.65 -- 253,778.28 36,383,546.37 金叶岛六期别墅 2007 年 34,471,819.41 -- 27,466,345.80 7,005,473.61 金叶岛七期别墅 2007 年 7,255,236.88 -- 3,582,939.37 3,672,297.51 金叶岛九期别墅 2009 年 41,011,242.53 -- 16,599,816.57 24,411,425.96 金叶岛十期 2010 年 364,293,126.50 -- 181,492,763.42 182,800,363.07 金叶岛十一期 2008 年 35,416,795.47 -- 6,122,514.74 29,294,280.73 黄埔新邨一期 1994 年 121,283.88 -- -- 121,283.88 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 48 项目名称 竣工时间 2010-12-31 本年增加 本年减少 2011-12-31 黄埔新邨二期 2007 年 5,283,181.34 -- 1,681,696.59 3,601,484.75 华民大厦 1,725,534.83 -- 1,725,534.83 -- 华丰大厦 2000 年 1,631,743.64 -- -- 1,631,743.64 星湖花园多层 2003 年 248,384.29 -- -- 248,384.29 星湖花园 8 栋 2005 年 9,988,789.21 -- -- 9,988,789.21 北京新峰大厦 671,820.67 -- -- 671,820.67 蛟湖路商铺 2,045,172.56 106,748.17 -- 2,151,920.73 文锦仓库 1-5 层 13,453,649.46 54,246.15 -- 13,507,895.61 湖景大厦 2-4 层 12,616,011.52 -- 12,616,011.52 -- 房地产大厦 11,025,444.77 -- -- 11,025,444.77 文锦花园 3,818,939.87 -- -- 3,818,939.87 合计 583,563,384.20 160,994.32 252,787,103.12 330,937,275.39 （4）在建开发产品 项目名称 开工时间 预计竣工时间 2011-12-31 2010-12-31 东湖帝景名苑* 130,966,363.51 131,828,661.29 汕头金湖路项目 2008 年 63,427,856.39 53,912,169.04 深房尚林花园 2007 年 246,218,888.14 223,098,533.75 汕头新峰大厦 22,074,672.22 21,498,562.55 光明新区项目东区** 2011 年 853,357,013.75 -- 合计 1,316,044,794.01 430,337,926.63 本年度借款费用资本化金额为 47,230,586.82 元（上年度为：15,644,555.07 元）。 *东湖帝景名苑项目详细情况见：附注十、（三）。 **本期增加系从拟开发产品转入。 （5）拟开发产品 项目名称 2010-12-31 本年增加 本年减少 2011-12-31 光明新区项目东区 746,821,961.19 106,535,052.56 853,357,013.75 -- 光明新区项目西区 468,810,101.81 19,319,378.78 -- 488,129,480.59 合计 1,215,632,063.00 125,854,431.34 853,357,013.75 488,129,480.59 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 49 本公司于 2009 年 8 月 28 日以挂牌出让方式竞得深圳市光明新区光明街道公园路南侧、 二十七号路北侧宗地号为 A510-0131、A511-0025 的两宗居住用地土地使用权，总地价为 12 亿元，本公司已于 2009 年 9 月 9 日支付 50%的地价款，剩余地价款于 2010 年全部付清。该 项目总占地面积约 90,737.09 平方米，容积率为 2，总建筑面积约 181,470.00 平方米，已于 2011 年 2 月正式开工建设，本期拟开发产品减少系转入在建开发产品。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 50 7、长期股权投资 （1）长期股权投资情况 被投资 单位名称 核算方法 投资 成本 2010-12-31 本年增减变动 2011-12-31 持股 比例% 表决权 比例% 本年 现金红利 本年计提 减值准备 减值准备 一、对联营企业投资： 深圳市荣华机电工程有限公司 权益法 1,250,000.00 1,604,690.04 -80,622.11 1,524,067.93 25 25 75,000.00 -- 1,076,954.64 深圳市新峰地产顾问有限公司 权益法 600,000.00 -- -- -- 20 20 -- -- -- 深圳润华汽车贸易公司 权益法 1,445,425.56 1,445,425.56 -- 1,445,425.56 50 50 -- -- 1,445,425.56 深圳东方新世界百货有限公司 权益法 15,000,000.00 -- -- -- 50 50 -- -- -- 二、对合营企业投资： 广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 权益法 9,969,206.09 9,969,206.09 -- 9,969,206.09 合作 合作 -- -- 9,969,206.09 封开杏花宾馆 权益法 9,455,465.38 9,455,465.38 -- 9,455,465.38 合作 合作 -- -- 9,455,465.38 江门新江房地产有限公司 权益法 9,037,070.89 9,037,070.89 -- 9,037,070.89 合作 合作 -- -- 912,537.16 西安新峰物业商贸有限公司 权益法 32,840,729.61 32,840,729.61 -- 32,840,729.61 合作 合作 -- -- 20,673,831.77 东益地产有限公司 权益法 30,376,084.89 30,376,084.89 -- 30,376,084.89 合作 合作 -- -- 21,225,715.87 三、其他股权投资： 深圳市深房实业发展公司 成本法 4,500,000.00 4,500,000.00 -- 4,500,000.00 100 100 -- -- 4,500,000.00 深圳中港海燕企业有限公司 成本法 12,940,900.00 12,940,900.00 -- 12,940,900.00 68 68 -- -- 12,940,900.00 深圳市房地产综合服务公司 成本法 5,958,305.26 5,958,305.26 -- 5,958,305.26 100 100 -- -- 5,958,305.26 百立有限公司 成本法 201,100.00 201,100.00 -- 201,100.00 100 100 -- -- 201,100.00 澳洲柏克顿公司 成本法 906,630.00 906,630.00 -- 906,630.00 60 60 -- -- 906,630.00 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 51 被投资 单位名称 核算方法 投资 成本 2010-12-31 本年增减变动 2011-12-31 持股 比例% 表决权 比例% 本年 现金红利 本年计提 减值准备 减值准备 加拿大长城（温哥华）有限公司 成本法 4,526.25 -- -- -- 75 75 -- -- -- 深圳市特发房产建筑装修公司 成本法 8,180,003.63 8,180,003.63 -- 8,180,003.63 100 100 -- -- 8,180,003.63 深圳市新东方百货有限公司 成本法 18,500,000.00 18,500,000.00 -- 18,500,000.00 100 100 -- -- 18,500,000.00 深圳市深房建筑装饰材料公司 成本法 2,680,000.00 2,680,000.00 -- 2,680,000.00 100 100 -- -- 2,680,000.00 深圳市深房百货有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 -- 10,000,000.00 100 100 -- -- 10,000,000.00 深圳市数码港投资有限公司 成本法 14,000,000.00 7,613,507.96 -- 7,613,507.96 70 70 -- -- -- 云南鲲鹏航空服务有限公司 成本法 5,464,240.74 5,464,240.74 -- 5,464,240.74 25 25 -- -- -- 深圳市深房集团宝安开发有限公司 成本法 20,000,000.00 20,379,525.68 -- 20,379,525.68 100 100 -- -- -- 汕头新峰大厦 成本法 68,731,560.43 58,547,652.25 -- 58,547,652.25 100 100 -- -- 58,547,652.25 广东省封开县联峰水泥制造有限公司 成本法 121,265,000.00 56,228,381.64 -- 56,228,381.64 90 90 -- -- 56,228,381.64 合计 403,306,248.73 306,828,919.62 -80,622.11 306,748,297.51 75,000.00 -- 243,402,109.25 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 52 （2） 长期股权投资减值准备计提情况 本年减少 被投资单位名称 2010-12-31 本年增加 本年转回 本年转销 2011-12-31 深圳市荣华机电工程有限公司 1,076,954.64 -- -- -- 1,076,954.64 深圳市深房实业发展公司 4,500,000.00 -- -- -- 4,500,000.00 深圳中港海燕企业有限公司 12,940,900.00 -- -- -- 12,940,900.00 深圳市房地产综合服务公司 5,958,305.26 -- -- -- 5,958,305.26 百立有限公司 201,100.00 -- -- -- 201,100.00 澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- -- 906,630.00 深圳市特发房产建筑装修公司 8,180,003.63 -- -- -- 8,180,003.63 深圳市新东方百货有限公司 18,500,000.00 -- -- -- 18,500,000.00 深圳市深房建筑装饰材料公司 2,680,000.00 -- -- -- 2,680,000.00 深圳市深房百货有限公司 10,000,000.00 -- -- -- 10,000,000.00 广东省封开县联峰水泥制造有限公司 56,228,381.64 -- -- -- 56,228,381.64 深圳润华汽车贸易公司 1,445,425.56 -- -- -- 1,445,425.56 广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 9,969,206.09 -- -- -- 9,969,206.09 封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- -- 9,455,465.38 江门新江房地产有限公司 912,537.16 -- -- -- 912,537.16 西安新峰物业商贸有限公司 20,673,831.77 -- -- -- 20,673,831.77 东益地产有限公司 21,225,715.87 -- -- -- 21,225,715.87 汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- -- 58,547,652.25 合计 243,402,109.25 -- -- -- 243,402,109.25 8、投资性房地产（采用成本模式计量） 项目 2010-12-31 本年增加 本年减少 2011-12-31 原 值 房屋建筑物 749,156,283.42 -- 265,177.00 748,891,106.42 土地使用权 102,118,653.11 -- 4,755,117.50 97,363,535.61 小计 851,274,936.53 -- 5,020,294.50 846,254,642.03 累计摊销 房屋建筑物 223,223,354.26 21,148,681.76 158,428.83 244,213,607.19 土地使用权 -- -- -- -- 小计 223,223,354.26 21,148,681.76 158,428.83 244,213,607.19 减值准备 房屋建筑物 14,128,544.62 -- -- 14,128,544.62 土地使用权 83,813,543.52 -- 3,902,746.81 79,910,796.71 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 53 项目 2010-12-31 本年增加 本年减少 2011-12-31 小计 97,942,088.14 -- 3,902,746.81 94,039,341.33 净 额 房屋建筑物 511,804,384.54 490,548,954.61 土地使用权 18,305,109.59 17,452,738.90 小计 530,109,494.13 508,001,693.51 （1）本年摊销额为 21,148,681.76 元（上年摊销额为 21,641,553.58 元），本年未计提减 值准备。 （2）房屋建筑物原值及累计摊销本年减少是由于本年因用途发生改变而重分类所致。 （3）土地使用权原值及减值准备本年减少，系外币报表折算时由于汇率变动形成。 （4）投资性房地产中，有账面价值为 427,795,719.81 元的房屋建筑物已用于本公司短 期借款、长期借款（包含一年内到期的长期借款）抵押，详见附注五、14。 9、固定资产及累计折旧 固定资产类别 2010-12-31 本年增加 本年减少 2011-12-31 原 值 房屋及建筑物 117,201,722.56 -- -- 117,201,722.56 运输设备 19,453,567.83 1,692,031.77 2,526,309.00 18,619,290.60 电子设备及其他 13,873,179.44 994,258.70 727,511.49 14,139,926.65 合计 150,528,469.83 2,686,290.47 3,253,820.49 149,960,939.81 累计折旧 房屋及建筑物 63,052,074.46 3,237,844.68 -- 66,289,919.14 运输设备 12,947,351.97 1,826,704.60 2,279,493.55 12,494,563.02 电子设备及其他 9,870,803.40 1,072,834.54 685,791.94 10,257,846.00 合计 85,870,229.83 6,137,383.82 2,965,285.49 89,042,328.16 减值准备 房屋及建筑物 -- -- -- -- 运输设备 -- -- -- -- 电子设备及其他 131,727.96 -- 131,727.96 -- 账面价值 房屋及建筑物 54,149,648.10 50,911,803.42 运输设备 6,506,215.86 6,124,727.58 电子设备及其他 3,870,648.08 3,882,080.65 合计 64,526,512.04 60,918,611.65 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 54 （1）本年折旧额为 6,137,383.82 元（上年折旧额为 6,145,554.40 元），本年无由在建工 程转入固定资产的情况。 （2）截至 2011 年 12 月 31 日，本公司固定资产房屋建筑物中，有账面价值为 28,318,890.75 元的房屋建筑物已用于本公司长期借款（包含一年内到期的长期借款）抵押， 详见附注五、14。 （3）本公司本期无暂时闲置的固定资产情况。 （4）本公司本期无通过融资租赁租入的固定资产情况。 （5）本公司本期无通过经营租赁租出的固定资产情况。 （6）本公司本期无持有待售的固定资产情况。 10、无形资产 项目 2010-12-31 本年增加 本年减少 2011-12-31 账面原值 软 件 536,000.00 276,000.00 -- 812,000.00 出租车牌照 6,368,000.00 -- -- 6,368,000.00 合计 6,904,000.00 276,000.00 -- 7,180,000.00 累计摊销 软 件 134,133.33 124,599.96 -- 258,733.29 出租车牌照 556,600.00 168,580.00 -- 725,180.00 合计 690,733.33 293,179.96 -- 983,913.29 账面净值 软 件 401,866.67 553,266.71 出租车牌照 5,811,400.00 5,642,820.00 合计 6,213,266.67 6,196,086.71 减值准备 -- -- -- -- 软 件 -- -- -- -- 出租车牌照 -- -- -- -- 账面价值 软 件 401,866.67 553,266.71 出租车牌照 5,811,400.00 5,642,820.00 合计 6,213,266.67 6,196,086.71 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 55 本年摊销金额为 293,179.96 元（上年摊销金额为 237,113.33 元）。 11、长期待摊费用 项目 原始发生额 2010-12-31 本年增加额 本年摊销额 累计摊销额 2011-12-31 装修费 2,437,115.53 202,456.50 628,475.29 239,667.70 1,845,851.44 591,264.09 合计 2,437,115.53 202,456.50 628,475.29 239,667.70 1,845,851.44 591,264.09 12、递延所得税资产 （1）已确认的递延所得税资产 项目 2011-12-31 2010-12-31 资产减值准备 11,896,124.83 11,896,124.83 辞退福利 816,350.26 834,104.90 可税前弥补的经营亏损 7,690,757.74 5,026,369.99 合计 20,403,232.83 17,756,599.72 （2）未确认的递延所得税资产明细 项目 2011-12-31 2010-12-31 可税前弥补的经营亏损 19,383,074.42 32,831,203.07 合计 19,383,074.42 32,831,203.07 （3）未确认递延所得税资产的可税前弥补的经营亏损将于以下年度到期 年份 2011-12-31 2012 年 9,010,226.92 2013 年 28,540,572.21 2014 年 36,309,943.43 2015 年 2,662,914.18 2016 年 1,008,640.93 合计 77,532,297.67 （4）引起暂时性差异的资产项目对应的暂时性差异金额 项目 暂时性差异金额 资产减值准备 47,584,499.32 辞退福利 3,265,401.05 可税前弥补的经营亏损 30,763,030.96 合计 81,612,931.33 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 56 13、资产减值准备 本年减少 项目 2010-12-31 本年增加 转回* 转销 2011-12-31 坏账准备 197,080,290.87 82,236.80 316,863.23 -- 196,845,664.44 存货跌价准备 48,634,587.22 -- -- 771,196.00 47,863,391.22 长期股权投资减值准备 243,402,109.25 -- -- -- 243,402,109.25 投资性房地产减值准备 97,942,088.14 -- 3,902,746.81 -- 94,039,341.33 固定资产减值准备 131,727.96 -- -- 131,727.96 -- 合计 587,190,803.44 82,236.80 4,219,610.04 902,923.96 582,150,506.24 *主要系外币报表折算汇率变动所致。 14、所有权受到限制的资产 所有权受到限制的资产类别 项目名称 抵押期限 2011 年 12 月 31 日 账面价值 货币资金 其他货币资金 * 8,502,057.86 存货（在建开发产品） 深房尚林花园土地使用权 2009.12.08-2012.12.07 121,554,148.24 存货（在建开发产品） 光明项目东区土地使用权 2011.10.14-2014.10.13 736,800,000.00 投资性房地产 深房广场 2009.03.30-2020.06.01 277,186,417.06 投资性房地产 海燕大厦 2010.06.03-2020.06.01 79,734,956.83 投资性房地产 国商北座二层 2007.05.29-2017.05.29 70,874,345.92 存货（完工开发产品） 房地产大厦 5-6 层 2010.11.26-2013.11.26 7,492,175.18 固定资产 深房广场 46-48 楼 2010.08.23-2013.11.26 28,318,890.75 合计 1,330,462,991.84 *其他货币资金为本公司按房地产经营惯例为购房人提供按揭购房贷款的保证金。担保 类型分为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起至购房人所 购住房的《房地产证》办理完毕且抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止；全程担保的担 保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日止。 上述所有权受到限制的资产，除其他货币资金以外，其余所有权受限制的资产均用于本 公司银行及关联方借款抵押。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 57 15、短期借款 借款条件 2011-12-31 2010-12-31 抵押借款 -- -- 信用借款 20,000,000.00 14,800,000.00 合计 20,000,000.00 14,800,000.00 （1）短期借款期末余额系本公司之子公司深圳圳通工程有限公司向中信银行股份有限 公司深圳分行的信用借款，短期借款期末余额列示如下： 贷款单位 期限 币种 利率% 借款条件 2011-12-31 中信银行股份有限 公司深圳分行 2011.05.30-2012.05.30 人民币 实际提款日的中国人民银行同期 同档次贷款基准利率上浮 10% 信用借款 10,000,000.00 中信银行股份有限 公司深圳分行 2011.09.22-2012.09.22 人民币 实际提款日的中国人民银行同期 同档次贷款基准利率上浮 20% 信用借款 10,000,000.00 合计 20,000,000.00 （2）本公司本年末无已到期未偿还的短期借款情况。 16、应付账款 项目 2011-12-31 2010-12-31 应付账款 109,202,474.18 166,672,225.43 合计 109,202,474.18 166,672,225.43 （1）本公司账龄超过一年的应付账款主要为尚未结算的工程款。 （2）应付账款期末余额中无欠持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位的 款项。 （3）应付账款期末余额中无应付关联公司款项。 17、预收款项 2011-12-31 2010-12-31 账龄 金额 比例% 金额 比例% 1 年以内 219,012,465.42 84.57 374,655,230.80 94.77 1 年以上 39,963,630.15 15.43 20,677,040.09 5.23 合计 258,976,095.57 100.00 395,332,270.89 100.00 （1）预收款项期末余额较期初减少 13,635.62 万元，降幅 34.49%，主要系由于达到收 入确认条件的预收房款结转收入所致。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 58 （2）本公司账龄超过一年的预收款项主要为尚未结算的进出口代理业务形成的货款以 及预收的售房款。 （3）预收款项期末余额中无欠持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位的 款项。 （4）预收款项期末余额中无应付关联公司款项。 截至 2011 年 12 月 31 日，本公司预收账款中的预收房款主要项目列示如下： 2011-12-31 项目名称 金额 预计竣工时间 账龄 2010-12-31 广州黄埔新邨 1,588,840.00 已竣工 1 年以内 -- 金叶岛六期别墅 7,200,000.00 已竣工 1 年以内 11,917,000.00 金叶岛七期别墅 3,254,703.00 已竣工 1 年以内、1-2 年 9,884,697.00 金叶岛九期别墅 5,694,800.00 已竣工 1 年以内 18,447,800.00 金叶岛十期 145,355,609.78 已竣工 1 年以内、1-2 年 268,200,985.00 金叶岛十一期 4,030,624.00 已竣工 1 年以内、1-2 年 10,502,424.00 合计 167,124,576.78 318,952,906.00 18、应付职工薪酬 项目 2010-12-31 本年增加 本年减少 2011-12-31 一、工资、奖金、津贴和补贴 25,232,951.02 91,627,719.51 88,374,154.10 28,486,516.43 二、职工福利费 -- 6,155,111.23 6,155,111.23 -- 三、社会保险费 9,322,472.58 14,493,240.17 20,654,906.12 3,160,806.63 其中：养老保险 1,486,464.08 7,920,883.14 8,003,110.77 1,404,236.45 医疗保险 1,103,073.77 2,334,845.64 2,334,845.64 1,103,073.77 失业保险 -- 211,636.58 211,636.58 -- 工伤保险 -- 145,548.80 145,548.80 -- 生育保险 -- 220,079.74 220,079.74 -- 住房公积金 6,732,934.73 3,660,246.27 9,739,684.59 653,496.41 四、工会经费和职工教育经费 648,702.37 1,915,087.40 1,750,567.92 813,221.85 五、因解除劳动关系给予的补偿 4,107,675.39 291,897.00 501,933.00 3,897,639.39 六、其 它 27,000.00 1,362,802.29 1,358,045.24 31,757.05 合计 39,338,801.36 115,845,857.60 118,794,717.61 36,389,941.35 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 59 （1）应付职工薪酬中无拖欠性质的金额。 （2）工会经费和职工教育经费金额 1,750,567.92 元，无非货币性福利，因解除劳动关 系给予补偿 501,933.00 元。 19、应交税费 税种 2011-12-31 2010-12-31 增值税 -5,068,827.11 -4,293,362.47 营业税 -8,333,346.56 -15,541,233.94 城建税 -624,580.98 -217,617.34 教育费附加 -162,452.85 -134,881.85 地方教育费附加 -112,491.43 -- 堤围费 -151,734.75 -227,106.05 房产税 1,723,069.64 1,772,048.29 土地增值税 2,347,034.79 -2,124,986.64 企业所得税 13,453,711.50 6,490,711.85 个人所得税 -100,738.60 484,123.71 其 他 -- 458,846.00 合计 2,969,643.65 -13,333,458.44 应交税费期末余额较期初增加 1,630.31 万元，增幅 122.27%，主要系汕头金叶岛项目本 期结转营业税金及附加以及计提的企业所得税所致。 20、应付利息 单位名称 2011-12-31 2010-12-31 深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 16,535,277.94 合计 16,535,277.94 16,535,277.94 应付利息余额系应付深圳市投资控股有限公司 2007 年至 2010 年的借款利息。 21、其他应付款 项目 2011-12-31 2010-12-31 其他应付款 384,721,231.13 364,052,949.01 合计 384,721,231.13 364,052,949.01 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 60 （1）其他应付款期末余额中欠持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款 项如下： 股东单位名称 2011-12-31 2010-12-31 款项性质 深圳市投资控股有限公司 63,848,819.24 65,848,819.24 借款 （2）截至 2011 年 12 月 31 日，其他应付款中含预提的土地增值税 110,716,392.57 元。 （3）账龄超过 1 年的其他应付款主要为关联方借款及往来款、预提的土地增值税、租 赁押金等。 （4）其他应付款期末余额中欠关联方款项详见附注六、（三）.4。 22、一年内到期的非流动负债 项目 2011-12-31 2010-12-31 一年内到期的长期借款 抵押借款 57,095,738.47 29,423,411.10 保证借款 640,000,000.00 -- 合计 697,095,738.47 29,423,411.10 （1）本公司本期一年内到期的长期借款中无逾期的情况。 （2）一年内到期的长期借款按贷款单位列示如下： 贷款单位 约定还款日 币种 2011-12-31 深圳农村商业银行深圳上步支行 2012-12-20 人民币 12,000,000.00 上海银行深圳市分行 2012-12-07 人民币 500,000,000.00 中国工商银行深圳分行光明支行 2012-12-20 人民币 5,720,000.00 上海浦东发展银行深圳分行 2012-03-29 人民币 33,500,000.00 南洋商业银行深圳分行 2012-12-20 人民币 5,875,738.47 中国交通银行汕头支行 2012-08-03 人民币 140,000,000.00 合计 697,095,738.47 上述借款利率按照中国人民银行同期基准利率浮动一定比例。 23、长期借款 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 61 借款条件 2011-12-31 2010-12-31 抵押借款 356,717,113.11 386,126,531.44 保证借款 640,000,000.00 700,000,000.00 合计 996,717,113.11 1,086,126,531.44 其中：列报于一年内到期的非流动负债 697,095,738.47 29,423,411.10 列报于长期借款 299,621,374.64 1,056,703,120.34 长期借款期末余额按贷款单位列示如下： 贷款单位 币种 2011-12-31 借款条件 到期日 深圳农村商业银行上步支行 人民币 103,000,000.00 抵押 2013.11.26 深圳农村商业银行上步支行 人民币 92,000,000.00 抵押 2013.08.23 南洋商业银行深圳分行 人民币 36,797,113.11 抵押 2017.05.29 上海银行深圳分行* 人民币 500,000,000.00 保证 2012.12.07 上海浦东发展银行深圳分行 人民币 33,500,000.00 抵押 2012.03.29 中国工商银行深圳分行光明支行 人民币 91,420,000.00 抵押 2020.06.01 中国交通银行汕头支行 人民币 140,000,000.00 保证 2012.08.03 合计 996,717,113.11 *本公司向上海银行深圳分行借款由本公司控股股东深圳市投资控股有限公司提供担 保，本公司以深房尚林花园土地使用权对深圳市投资控股有限公司提供反担保抵押，资产抵 押情况详见附注五、14。 24、长期应付款 项目 2011-12-31 2010-12-31 本体维修基金 10,308,648.22 9,779,108.83 合计 10,308,648.22 9,779,108.83 25、股本 本年增减变动 项目 2010-12-31 发行新股 送股 公积金转股 小计 2011-12-31 股份总数 1,011,660,000.00 -- -- -- -- 1,011,660,000.00 26、资本公积 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 62 项目 2010-12-31 本年增加 本年减少 2011-12-31 股本溢价 557,433,036.93 -- -- 557,433,036.93 其他资本公积 420,811,821.17 -- -- 420,811,821.17 合计 978,244,858.10 -- -- 978,244,858.10 27、盈余公积 项目 2010-12-31 本年增加 本年减少 2011-12-31 法定盈余公积金 4,974,391.15 -- -- 4,974,391.15 合计 4,974,391.15 -- -- 4,974,391.15 28、未分配利润 项目 2011 年度 2010 年度 调整前上年末未分配利润 -577,169,009.54 -781,357,778.86 调整年初未分配利润合计数 -- 119,428,606.57 调整后年初未分配利润 -577,169,009.54 -661,929,172.29 加：本期归属于母公司所有者的净利润 101,200,060.65 84,760,162.75 减：提取法定盈余公积 -- -- 提取任意盈余公积 -- -- 应付普通股股利 -- -- 转作股本的普通股股利 -- -- 加：盈余公积弥补亏损 -- -- 期末未分配利润 -475,968,948.89 -577,169,009.54 29、少数股东权益 被投资单位名称 少数股权比例% 2011-12-31 2010-12-31 新峰投资有限公司 45 -104,543,516.57 -104,535,306.38 柏伟置业有限公司 20 -2,033,931.94 -2,029,582.32 美国长城地产有限公司 30 -21,712,466.71 -21,520,509.77 合计 -128,289,915.22 -128,085,398.47 30、营业收入和成本 （1）营业收入和营业成本 项目 2011 年度 2010 年度 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 63 主营业务收入 993,942,895.86 996,827,381.99 其他业务收入 32,453,208.65 24,228,317.62 营业总收入 1,026,396,104.51 1,021,055,699.61 营业成本 686,227,987.41 672,735,584.16 （2）主营业务（分行业） 营业收入 营业成本 营业毛利 行业 2011 年度 2010 年度 2011 年度 2010 年度 2011 年度 2010 年度 房地产 511,676,477.00 560,075,510.04 250,894,045.03 284,217,637.43 260,782,431.97 275,857,872.61 工程施工 323,078,628.77 272,339,823.24 306,779,077.22 256,843,473.48 16,299,551.55 15,496,349.76 租赁 67,684,898.43 70,659,541.52 30,541,919.34 27,711,243.53 37,142,979.09 42,948,297.99 物业管理 91,502,891.66 93,752,507.19 83,921,844.55 84,948,873.38 7,581,047.11 8,803,633.81 酒店及其他服务 32,453,208.65 24,228,317.62 14,091,101.27 19,014,356.34 18,362,107.38 5,213,961.28 合计 1,026,396,104.51 1,021,055,699.61 686,227,987.41 672,735,584.16 340,168,117.10 348,320,115.45 （3）主营业务（分地区） 营业收入 营业成本 营业毛利 地区 2011 年度 2010 年度 2011 年度 2010 年度 2011 年度 2010 年度 境内： 广东省 1,006,736,903.97 1,020,408,417.3 668,095,432.06 672,735,584.16 338,641,471.91 347,672,833.14 其他 18,991,917.50 -- 18,132,555.35 -- 859,362.15 -- 境外： 667,283.04 647,282.31 -- -- 667,283.04 647,282.31 合计 1,026,396,104.51 1,021,055,699.61 686,227,987.41 672,735,584.16 340,168,117.10 348,320,115.45 （4）公司前五名客户的营业收入情况 2011 年度 客户 收入金额 占公司全部销售收入的比例% 法人一 65,554,000.00 6.39 法人二 27,800,000.00 2.71 法人三 13,894,500.00 1.35 法人四 12,500,000.00 1.22 法人五 11,774,127.36 1.15 合计 131,522,627.36 12.82 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 64 31、营业税金及附加 项目 2011 年度 2010 年度 营业税 45,944,638.22 45,833,329.45 城市维护建设税 2,183,859.14 563,749.15 教育费附加 1,169,505.63 767,741.25 房产税 6,304,592.55 6,578,991.44 土地增值税 59,861,391.13 66,958,667.01 地方教育费附加 326,825.66 -- 堤围防护费等 558,388.34 450,957.06 合计 116,349,200.67 121,153,435.36 32、销售费用 项目 2011 年度 2010 年度 职工薪酬 2,853,630.01 3,950,899.58 广告费 6,182,679.28 6,920,236.79 业务费 622,820.90 749,244.59 其他 1,168,798.64 1,473,608.01 合计 10,827,928.83 13,093,988.97 33、管理费用 项目 2011 年度 2010 年度 职工薪酬 34,852,702.09 36,447,448.71 折旧摊销 5,295,078.38 5,526,432.97 业务经费 4,772,142.72 4,744,292.35 其他 20,207,867.97 23,275,018.17 合计 65,127,791.16 69,993,192.20 34、财务费用 类别 2011 年度 2010 年度 利息支出 65,254,298.32 70,668,526.13 减：已利息资本化的费用 47,230,586.82 15,644,555.07 减：利息收入 3,524,155.34 1,050,178.53 汇兑损失 6,763,770.23 6,126,187.86 减：汇兑收益 4,688,389.81 5,003,945.06 其 他 281,104.73 3,163,917.71 合计 16,856,041.31 58,259,953.04 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 65 财务费用本年比上年减少 4,140.39 万元，降幅 71.07%，主要原因系本年借款利息资本 化所致。 35、资产减值损失 项目 2011 年度 2010 年度 坏账损失 82,236.80 -- 合计 82,236.80 -- 36、公允价值变动收益 产生公允价值变动收益的来源 2011 年度 2010 年度 交易性金融资产 19,993.75 -15,323.50 其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益 -- -- 交易性金融负债 -- -- 按公允价值计量的投资性房地产 -- -- 合计 19,993.75 -15,323.50 37、投资收益 （1）投资收益明细 产生投资收益的来源 2011 年度 2010 年度 成本法核算的长期股权投资收益 -- 11,327,948.39 权益法核算的长期股权投资收益 -5,622.11 -36,587.15 处置长期股权投资产生的投资收益* 25,212.78 15,588,205.14 处置交易性金融资产取得的投资收益 -34,017.37 322,484.04 合计 -14,426.70 27,202,050.42 *系本期由于依烈有限公司注销所产生的投资收益。 （2）按成本法核算的长期股权投资投资收益 被投资单位 2011 年度 2010 年度 昆山调峰电力有限公司 -- 11,327,948.39 云南鲲鹏航空服务有限公司 -- -- 合计 -- 11,327,948.39 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 66 （3）按权益法核算的长期股权投资投资收益 被投资单位 2011 年度 2010 年度 深圳市荣华机电工程有限公司 -5,622.11 -36,587.15 合计 -5,622.11 -36,587.15 38、营业外收入 类别 2011 年度 2010 年度 计入当期非经常性损益的金额 1、非流动资产处置利得合计 211,822.51 16,202.18 211,822.51 其中：固定资产处置利得 211,822.51 16,202.18 211,822.51 2、罚款收入 845,126.00 89,762.40 845,126.00 3、赔偿款 -- 2,260.20 -- 4、其他* 1,499,734.85 104,767.27 1,499,734.85 合计 2,556,683.36 212,992.05 2,556,683.36 *主要系无需支付的装修押金1,350,740.00 元。 39、营业外支出 类别 2011 年度 2010 年度 计入当期非经常性损益的金额 1、非流动资产处置损失 63,859.29 329,447.92 63,859.29 其中：固定资产处置损失 63,859.29 329,447.92 63,859.29 2、罚款支出 369.83 13,743.00 369.83 3、捐赠支出 116,765.00 122,000.00 116,765.00 4、赔偿支出 18,810.00 -- 18,810.00 5、其 他 8,549.52 837,367.12 8,549.52 合计 208,353.64 1,302,558.04 208,353.64 40、所得税费用 项目 2011 年度 2010 年度 本年所得税费用 34,726,163.79 28,669,817.61 递延所得税费用 -2,646,633.11 -1,524,469.31 合计 32,079,530.68 27,145,348.30 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 67 41、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程 项目 2011 年度 2010 年度 归属母公司所有者的净利润 101,200,060.65 84,760,162.75 已发行的普通股加权平均数 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00 基本每股收益 0.1000 0.0838 稀释每股收益 0.1000 0.0838 42、其他综合收益 项目 2011 年度 2010 年度 一、可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 -- -- 减：可供出售金融资产产生的所得税影响 -- -- 前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 -- -- 小计 -- -- 二、按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中 所享有的份额 -- -- 减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中 所享有的份额产生的所得税影响 -- -- 前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 -- -- 小计 -- -- 三、现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额 -- -- 减：现金流量套期工具产生的所得税影响 -- -- 前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 -- -- 转为被套期项目初始确认金额的调整 -- -- 小计 -- -- 四、外币财务报表折算差额 -679,135.07 -613,529.27 减：处置境外经营当期转入损益的净额 -- -- 小计 -679,135.07 -613,529.27 五、其他 -- -- 减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响 -- -- 前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净 额 -- -- 小计 -- -- 合计 -679,135.07 -613,529.27 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 68 43、现金流量表 （1）收到的其他与经营活动有关的现金 项目 2011 年度 2010 年度 利息收入 3,183,155.34 1,050,178.53 各项押金、保证金 17,222,594.84 27,506,997.24 往来款 13,133,466.50 7,838,484.67 本体维修基金 649,136.70 1,604,292.21 代收房产办证费、公证费 6,443,171.76 18,880,294.42 收回国兴大厦执行款 12,500,000.00 -- 其 他 1,807,631.53 865,319.97 合计 54,939,156.67 57,745,567.04 （2）支付的其他与经营活动有关的现金 项目 2011 年度 2010 年度 管理费用支付的现金 21,916,735.83 25,290,484.00 销售费用支付的现金 8,688,320.66 11,176,780.76 各项押金、保证金 19,480,607.45 25,746,211.58 代付房产办证费、公证费 8,202,898.68 17,375,726.53 往来款 13,415,895.45 10,521,505.86 其 他 2,894,827.32 3,303,449.48 合计 74,599,285.39 93,414,158.21 （3）借款所收到的现金 项目 2011 年度 2010 年度 短期借款所收到的现金 20,000,000.00 114,800,000.00 长期借款所收到的现金 -- 609,000,000.00 合计 20,000,000.00 723,800,000.00 偿还债务所支付的现金 项目 2011 年度 2010 年度 偿还短期借款所支付的现金 14,800,000.00 200,000,000.00 偿还长期借款所支付的现金 89,871,112.24 336,378,943.85 合计 104,671,112.24 536,378,943.85 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 69 （4）支付其他与筹资活动有关的现金 项目 2011 年度 2010 年度 银行借款担保费 2,000,000.00 800,000.00 （5）现金和现金等价物 项目 2011 年度 2010 年度 一、现金 324,967,185.86 371,258,812.38 其中：库存现金 276,080.48 415,909.42 可随时用于支付的银行存款* 324,691,105.38 370,842,902.96 二、现金等价物 -- -- 三、期末现金及现金等价物余额** 324,967,185.86 371,258,812.38 *可随时用于支付的银行存款与附注五、1 银行存款期末余额有差异，主要是由于包括 了所有权没有受到限制的其他货币资金。 **现金及现金等价物与附注五、1 货币资金期末余额的差异，主要是由于存在附注五、 14 所述的情况。 （6）现金流量表补充资料 补充资料 2011 年度 2010 年度 1、将净利润调节为经营活动现金流量 净利润 101,199,284.42 84,771,358.51 加：资产减值准备 82,236.80 -- 固定资产折旧、投资性房地产摊销 27,286,065.58 27,787,107.98 无形资产摊销 293,179.96 237,113.33 长期待摊费用摊销 239,667.70 162,445.20 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 -211,822.51 23,773.12 固定资产报废损失 63,859.29 305,674.80 公允价值变动损失 -19,993.75 15,323.50 财务费用 20,373,232.45 58,946,213.86 投资损失（收益以“-”填列） 14,426.70 -27,202,050.42 递延所得税资产减少（增加以“-”填列） -2,646,633.11 -1,524,469.31 递延所得税负债增加（减少以“-”填列） -- -- 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 70 补充资料 2011 年度 2010 年度 存货的减少（增加以“-”填列） 139,409,086.73 -136,639,759.86 经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） -18,862,549.07 -8,666,457.06 经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） -152,065,250.78 -177,267,834.82 其他 -- -- 经营活动产生的现金流量净额 115,154,790.41 -179,051,561.17 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 -- -- 3、现金及现金等价物净变动情况 现金的期末余额 324,967,185.86 371,258,812.38 减：现金的期初余额 371,258,812.38 374,836,340.37 加：现金等价物的期末余额 -- -- 减：现金等价物的期初余额 -- -- 现金及现金等价物净增加额 -46,291,626.52 -3,577,527.99 附注六、关联方关系及其交易 （一）关联方认定标准 一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控 制、共同控制或重大影响的，构成关联方。 （二）关联方关系 1、本公司的母公司情况 直接控制人名称 关联 关系 企业 类型 注册地 法人 代表 业务性 质及经 营范围 组织机构代码 注册资本 对本公 司持股 比例% 表决权 比例% 深圳市投资控股 有限公司 母公司 国有 企业 广东 深圳 范鸣春 * 76756642-1 人民币 56 亿 63.55 63.55 *1、通过重组整合、资本运作和资产处置等手段，对全资、控股和参股企业的国有股权 进行投资、经营和管理；2 在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务、；3、按 照市国资委要求进行政策性和策略性投资；4、为市属国有企业提供担保；5、市国资委授权 开展的其他业务。 2、本公司的子公司情况 本公司子公司信息详见本财务报表附注四、（一）。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 71 3、本公司的联营和合营企业情况 被投资 单位名称 企业 类型 主营业务 法人代 表 组织机构代 码 注册 地 注册资本 (万元) 持股 比例 % 表决 权比 例% 年末资产总额 年末负债总额 年末净资产 本年营业收入 本年净利润 一、对联营企业投资： 深圳市荣华机电工程 有限公司 有限责 任公司 电梯、空调、水 电安装及购销 郑中青 19219691-6 深圳 500 25 25 11,325,713.59 5,632,661.08 5,693,052.51 16,365,181.76 -18,683.34 深圳市新峰地产顾问 有限公司 有限责 任公司 代理房产的买 卖、租赁 钟新发 19221684-1 深圳 300 20 20 7,280,683.83 13,352,136.73 -6,071,452.90 4,672,949.72 15,280.02 深圳润华汽车贸易公 司*1 有限责 任公司 销售国产汽车 (不含小轿车)、 摩托车 李学敏 19220483-2 深圳 500 50 50 深圳东方新世界百货 有限公司*2 有限责 任公司 国内商业、物资 供销业 彭乃店 19222948-2 深圳 3,000 50 50 二、对合营企业投资： 广东省惠州罗浮山矿 泉水饮料有限公司*3 中外合 作经营 生产矿泉水及 其系列产品 杨怀玉 广东 博罗 602 合作 合作 封开杏花宾馆*4 中外合 作经营 旅业、餐饮 广东 封开 合作 合作 江门新江房地产有限 公司*5 中外合 作经营 房地产开发建 造、销售 骆锦星 广东 江门 USD660 合作 合作 西安新峰物业商贸有 限公司*5 中外合 资经营 建造、经营“西 安商贸大厦”房 地产开发 梁伟国 62390802-3 西安 HKD3,000 合作 合作 东益地产有限公司*5 私人 公司 房地产开发、销 售 香港 HKD100 合作 合作 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 72 *1 深圳润华汽车贸易公司 深圳润华汽车贸易公司经营期限为 1992 年 2 月 24 日至 1997 年 2 月 24 日，该公司由于 经营亏损导致无法持续经营，已实际停止经营活动多年，因未参加工商年检，已被依法吊销 营业执照，该公司在停止经营活动后未继续编制财务报表。截止本年末，本公司对深圳润华 汽车贸易公司投资的账面价值已减记为零，根据联营协议，本公司对联营企业不负有承担额 外损失的义务。 *2 深圳东方新世界百货有限公司 深圳东方新世界百货有限公司经营期限为 1993 年 6 月 7 日至 1998 年 6 月 7 日，该公司 由于经营亏损导致无法持续经营，已实际停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2001 年 1 月 10 日被依法吊销营业执照，该公司在停止经营活动后未继续编制财务报表。截止本 年末，本公司对深圳东方新世界百货有限公司投资的账面价值已减记为零，根据联营协议， 本公司对联营企业不负有承担额外损失的义务。 *3 广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司经营期限为 1991 年 6 月 5 日至 2021 年 6 月 4 日，该公司由于经营亏损导致无法持续经营，已实际停止经营活动多年，因未参加工商年检， 于 2001 年 7 月 6 日被依法吊销营业执照。该公司在停止经营活动后未继续编制财务报表， 截止本年末，本公司对广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司投资的账面价值已减记为零， 根据合作协议，本公司对合营企业不负有承担额外损失的义务。 *4 封开杏花宾馆 封开杏花宾馆已于 2002 年 2 月 25 日经广东省肇庆市中级人民法院作出的（2002）肇中 法经破字第 2 号民事裁定书宣告破产，并已完成了破产清算工作。截至本年末，本公司对封 开杏花宾馆投资的账面价值已减记为零，根据合作协议，本公司对合营企业不负有承担额外 损失的义务。 *5 江门新江房地产有限公司、西安新峰物业商贸有限公司、东益地产有限公司 上述三公司系本公司早年与当地合作方为开发房地产项目而设立的合营企业，因合作开 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 73 发项目停滞，合营企业也实际停止经营活动多年。该等公司在停止经营活动后未继续编制财 务报表，本公司已对上述三家合营企业的投资计提了相应的减值准备，减值准备计提情况详 见附注五.7.（2）。 以上所述联营企业和合营企业停业后，均未继续开展经营活动，也未编制后续的财务报 表，该等企业的公司章程或合营、联营协议中均没有对股东约定除缴纳注册资本以外的承担 额外损失的义务，根据《企业会计准则第 2 号-长期股权投资》，本公司已根据该等企业的财 务状况，将本公司对上述该等企业的投资减记为零或计提了相应的减值准备，因本报告期内 上述该等企业没有发生任何使本公司恢复投资成本的事项，故此，本报告期内，本公司对上 述该等企业的投资没有产生改变账面投资价值的会计影响。 4、本公司的其他关联方情况 其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码 深圳市建安（集团）股份有限公司 同一控股股东 19219737X 深圳市环境工程科学技术中心有限公司 同一控股股东 668538441 深圳市建筑科学研究院有限公司 同一控股股东 665899831 （三）关联方交易情况 本公司 2011 年度的关联交易主要包括公司向关联方支付光明新区项目前期费用、向高 级管理人员支付薪酬，向关联方支付担保费，有关情况如下： 1、采购商品、接受劳务的关联交易 本公司 2011 年度向关联方深圳市环境工程科学技术中心有限公司、深圳市建筑科学研 究院有限公司支付光明新区项目的环境评估、设计论证等前期费用分别为 144,750.00 元和 620,000.00 元。 2、支付报酬 项目 2011 年度 2010 年度 向关键管理人员支付报酬总额 526.95 万元 355.62 万元 支付报酬前三名合计 159.01 万元 122.95 万元 3、关联方担保情况 本年度本公司向本公司之控股股东深圳市投资控股有限公司支付银行借款担保费人民 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 74 币 200 万元，本期无新增担保贷款，截至 2011 年 12 月 31 日，未解除的关联方担保情况如 下： 担保方 被担保方 与担保方关系 担保金额 担保期限 深圳市投资控股有限公司 深圳经济特区房地产 （集团）股份有限公司 控股子公司 200,000,000.00 2009.12.08至 2012.12.07 深圳市投资控股有限公司 深圳经济特区房地产 （集团）股份有限公司 控股子公司 100,000,000.00 2010.03.23 至 2012.12.07 深圳市投资控股有限公司 深圳经济特区房地产 （集团）股份有限公司 控股子公司 100,000,000.00 2010.05.24 至 2012.12.07 深圳市投资控股有限公司 深圳经济特区房地产 （集团）股份有限公司 控股子公司 100,000,000.00 2010.06.30 至 2012.12.07 4、关联方应收应付款项 2011-12-31 2010-12-31 项目 关联方名称 金额 比例% 金额 比例% 其他应收款 广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 10,465,168.81 4.66 10,465,168.81 4.63 深圳润华汽车贸易公司 3,072,764.42 1.37 3,072,764.42 1.36 加拿大长城（温哥华）有限公司 89,035,748.07 39.67 89,035,748.07 39.37 澳洲柏克顿有限公司 12,559,290.58 5.60 12,559,290.58 5.55 百立有限公司 18,946,689.75 8.44 18,946,689.75 8.38 深圳市深房百货有限公司 237,648.82 0.11 189,179.82 0.08 深圳市房地产综合服务公司 1,086,487.22 0.48 927,136.22 0.41 深圳市深房建筑装饰材料公司 8,327,180.71 3.71 8,327,180.71 3.68 深圳市荣华机电工程有限公司 475,223.46 0.21 475,223.46 0.21 西安新峰物业商贸有限公司 8,419,205.19 3.75 8,419,205.19 3.72 应收账款 深圳市新峰地产顾问有限公司 1,112,496.40 2.96 1,155,484.87 3.24 其他应付款 深圳市特发房产建筑装修公司 598,012.16 0.16 598,012.16 0.16 深圳市深房实业发展公司 1,534,854.91 0.40 1,534,854.91 0.42 深圳中港海燕企业有限公司 135,853.52 0.04 135,853.52 0.04 深圳东方新世界百货有限公司 902,974.64 0.23 902,974.64 0.25 深圳市新东方百货有限公司 1,394,704.21 0.36 1,394,704.21 0.38 封开县联峰水泥制造有限公司 1,869,348.00 0.49 1,870,577.00 0.51 深圳市数码港投资有限公司 7,949,749.26 2.07 7,949,749.26 2.18 深圳市深房集团宝安开发有限公司 20,093,445.07 5.22 19,767,689.82 5.43 深圳市投资控股有限公司 63,848,819.24 16.60 65,848,819.24 18.09 应付利息 深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 100.00 16,535,277.94 100.00 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 75 附注七、非货币性资产交换 本公司 2011 年度无需要披露的非货币性资产交换。 附注八、股份支付 本公司 2011 年度无需要披露的股份支付情况。 附注九、债务重组 本公司 2011 年度无需要披露的债务重组事项。 附注十、或有事项 （一） 重大诉讼 1．国兴大厦诉讼案 1997 年 3 月 21 日，本公司与保兴房地产开发（深圳）有限公司（以下简称保兴公司） 签订《国兴大厦股权转让合同书》，根据合同规定，本公司将所持有的国兴大厦项目 68%的 权益以人民币 14,500 万元转让给保兴公司，且原本公司欠付工程款 1,500 万元亦由保兴公司 承担。保兴公司支付 4,500 万元后，尚欠 10,000 万元权益转让款及 1,500 万元工程款未支付 给本公司，本公司遂提起法律诉讼。经广东省高级人民法院审理，于 2002 年 9 月 28 日下达 “（2001）粤高法经一初字第 7 号”《民事判决书》，判决：保兴公司须支付尚欠本公司的转 让款 98,948,060.00 元及利息。2003 年此案经二审审理判决维持原判。 2008 年 2 月 22 日，本公司与保兴公司签订协议书，约定由保兴公司向本公司支付 1500 万元，本公司放弃龙岗区保兴商业大厦拍卖处置权和分配权。因保兴公司未履行该协议， 2008 年 7 月 23 日，本公司与保兴公司及第三方深圳市宏明木业有限公司签订和解协议书， 由第三方以 250 万元现金和深圳国际交易广场 1514 号房产（开发商为大中华国际集团（中 国）有限公司，以下简称“大中华公司”）代保兴公司履行 1500 万元债务及其他约定。2008 年 12 月，本公司收到 250 万元现金。因大中华公司一直未根据和解协议书为公司办理该房 产权证，2011 年 11 月 15 日，本公司与保兴公司、宏明木业公司、大中华公司签署《协议 书》，约定保兴公司所欠 1250 万元债务改为现金清偿，公司全额收到 1250 万元后，2008 年 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 76 2 月 22 日协议约定的 1500 万元债务履行完毕。公司已全额收到保兴公司委托第三方深圳昊 天股权投资基金管理有限公司代为支付的 1250 万元现金。 截至 2011 年 12 月 31 日，本案累计执行收回 78,701,645.33 元。 2．西安项目诉讼案 西安新峰物业商贸有限公司（以下简称“西安新峰公司”）是本公司之全资子公司香港新 峰企业有限公司在西安成立的中外合资企业，其中香港新峰企业有限公司以现金出资占股 84%，西安市商贸委直属企业西安商贸大厦以土地使用权出资占股 16%，主营业务是房地产 开发，开发项目为西安商贸大厦。该项目于 1995 年 11 月 28 日开工，由于合作双方在项目 经营方针上发生严重分歧，迫使项目在 1996 年停工。1997 年西安市政府强制收回西安新峰 公司投资项目，调整给西安市商贸委下属企业——西安商贸旅游有限责任公司（以下简称“商 贸旅游公司”）。但双方对于投资补偿款发生诉讼，2001 年 12 月 19 日经陕西省高级人民法 院“（2000）陕经一初字第 25 号”判决书判决：1、商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安 新峰公司支付补偿款 3,662 万元及其利息，逾期履行时，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 2、西安市商贸委对上述补偿款的利息承担连带责任。 本案经拍卖商贸旅游公司资产，累计已执行收回 15,201,000.00 元，经西安新峰公司申 请，陕西高院于 2011 年 9 月 5 日立案恢复执行，但在本报告期内无实质进展。 截至 2011 年 12 月 31 日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资账面价值 12,166,897.84 元（已计提长期投资减值准备 20,673,831.77 元）、债权余额为 8,419,205.19 元。 3．罗浮山项目诉讼案 本公司早年与罗浮山旅游总公司合作经营罗浮山旅游项目，因罗浮山旅游总公司未履行 合同，本公司向法院提起诉讼。经广东省高级人民法院 2007 年 12 月 21 日判决：1、罗浮 山旅游总公司应于本判决生效之日起十日内向本公司偿还 960 万元；2、罗浮山旅游总公司 应于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类贷款利率计付实际占用 960 万元期 间的利息，其中，440 万元从 1986 年 5 月 1 日起计至付清之日止，410 万元从 1988 年 2 月 1 日起计至付清之日止，110 万元从 1989 年 6 月 15 日起计至付清之日止，罗浮山旅游 总公司已偿还的利息 858 万元从应付利息总额中扣除；3、罗浮山管委会对罗浮山旅游总公 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 77 司不能清偿的债务承担三分之一的赔偿责任；4、罗浮山旅游总公司和罗浮山管委会未按本 判决指定期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；5、罗浮山旅游 总公司负担 167,714 元一、二审案件费用在履行债务时支付给本公司。本案件在本公司胜诉 后，因相关执行工作未得到实质性进展，本公司于 2009 年 5 月向广东省高级人民法院申请 督促执行，广东省高级人民法院于 2009 年 12 月 17 日向惠州市中级人民法院发出（2009） 粤高院执督字第 67 号督促执行令，责令惠州市中级人民法院在收到督促执行令后 3 个月内 执行结案。2010 年 3 月 17 日，已经完成了对被执行方名下土地的评估工作，2010 年 10 月 13 日，惠州市中级人民法院裁定罗浮山旅游开发总公司证号为博府国用字（2003）第 1322150011 号土地使用权以评估价人民币 5120 万元为底价委托拍卖部门进行公开拍卖。 依据惠州当地有关规定，行政划拨的土地如进行拍卖，须经当地国土部门审批，且必须 在当地的国土部门下设的土地房产交易中心进行拍卖。惠州中院已向博罗县国土局出具公 函，告知其裁定内容，并通知其提供有关协助。博罗县国土局向惠州中院复函要求对拟拍卖 土地进行测绘（此测绘与之前的土地评估非同一手续）、测绘后由博罗县国土局规划科重新 制定该土地的规划要点，并将该要点作为拍卖时的条件。博罗县国土局测绘大队对在本案中 查封的罗浮山旅游广场用地进行了测绘，测绘工作已完成，宗地图和用地红线图已于 2011 年 6 月提交给惠州中院。国土局提出须以详规作为制定规划要点的依据，而详规的编制须依 赖本案被执行人之一罗浮山风景名胜区管理委员会。目前法院因国土部门未制定该土地的规 划要点，拍卖未能进行。 截至 2011 年 12 月 31 日，本公司账面对罗浮山旅游总公司的债权余额 9,600,000.00 元， 已计提坏账准备 4,800,000.00 元。 4．沈阳同新借款案 沈阳同新房产开发有限公司（以下简称“沈阳同新公司”）原系本公司全资子公司香港新 峰企业有限公司（以下简称“新峰公司”）在沈阳设立的合资公司，新峰公司持股比例为 93.1%, 其主营业务是开发沈阳新峰商业广场。沈阳同新公司在本公司提供担保下于 1994 年至 2001 年间以借新还旧方式向中国农业银行沈阳市沈河支行贷款 1314 万元，因贷款到期后沈阳同 新公司无力偿还贷款，中国农业银行沈阳市沈河支行起诉至沈阳市中级人民法院，沈阳同新 公司于是向本公司借款用于偿还欠中国农业银行沈阳市沈河支行 1314 万元贷款及相应的利 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 78 息。2008 年 1 月 25 日，经中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会裁决，沈阳同新公司应自 裁决作出之日起三十天内，偿还欠本公司款项 14,422,440.22 元及相应的利息。目前案件在 执行中，本公司于 2010 年 1 月 27 日收回沈阳同新公司 700 万元还款。 与本案的关联事项：新峰公司所持有的沈阳同新公司 93.1%股权已于 2006 年 1 月 22 日 被深圳市中级人民法院拍卖，被拍卖后，新峰公司不再持有沈阳同新公司的股权。 （二） 债务担保 截至 2011 年 12 月 31 日，本公司尚未解除的担保余额如下： 项目 币别 金额（万元） 集团内相互担保 人民币 14,000 尚未结清之对业主楼宇按揭担保余额 人民币 850 （三） 其他或有事项 东湖帝景名苑项目用地位于深圳市罗湖区布心路与爱国路交界处，宗地编号为 H312－ 0061。总占地面积 7,970.08 ㎡，建设用地面积为 5,889.7 ㎡，容积率 10.1，计容积率建筑面 积 59,486 ㎡。本公司于 2006 年 11 月取得东湖帝景名苑项目土地使用权，至 2008 年上半年， 本公司先后完成地块周转房拆迁安置、环保评估、地下管网改造、地质勘探、规划设计方案 设计及报建审查、扩初设计等工作。2008 年 9 月、12 月，本公司先后收到深圳市规划直属 分局和深圳市规划局来函（深规直属函[2008]1069 号、深规函[2008]2517 号），被告知相关 市政道路工程将有可能部分占用东湖帝景名苑项目宗地用地红线，要求本公司对建设项目暂 缓开发。2009 年初及年底本公司先后两次向市政府提交了报告，要求项目尽快开工，但一 直未得到明确答复。2010 年 8 月 13 日，市规划国土委第一直属分局给本公司发出《闲置土 地检查通知书》，8 月 26 日本公司即向该局报送《关于东湖帝景名苑项目用地“闲置”问题的 报告》，重申开发地块之所以闲置，责任在于政府拟议对地块规划变更，本公司为此蒙受巨 大损失，并要求尽快以置换土地的方式解决问题。2011 年 1 月 20 日，深圳市规划和国土资 源委员会（下称市规土委）第一直属管理局核发“深规土一局闲置[2011]第 009 号”《闲置土 地处置决定书》，决定对该宗地有偿收回土地使用权；本公司随后向市规土委提请行政复议， 2011 年 4 月 2 日，市规土委下达“深规土复决[2011]02 号”《行政复议决定书》，维持对东湖 帝景名苑地块有偿收回土地使用权的行政决定；为争取尽快妥善解决该项目用地收地赔偿问 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 79 题，本公司于 2011 年 5 月 17 日向市规土委第一直属管理局提交了《关于东湖帝景名苑项目 用地收地赔偿问题的复函》，提出了以公司历史用地置换的解决方案，该局于 2011 年 6 月 10 日来函（深规土一局函[2011]523 号），决定维持“深规土一局闲置[2011]第 009 号”和“深 规土复决[2011]02 号”处理决定。鉴此，本公司原则接受市规土委的决定。 截至 2011 年 12 月 31 日，上述有偿收回土地使用权方案尚未确定。据悉目前市规土委 已委托相关机构对该地块实施评估。本公司也聘请了中介机构对该地块进行评估，预计该地 块有偿收回不会对公司造成损失。 附注十一、承诺事项 截至 2011 年 12 月 31 日，本公司尚有已签订但尚未付款的合同（主要为建安合同） 约定的资本项目支出及投资款共计人民币 9,522 万元，须在合同他方履行合同规定的责任与 义务的同时才支付。 附注十二、资产负债表日后事项 本公司董事会于2012年3月29日表决通过了关于本公司2011年度利润分配预案，本公司 以2011年度净利润弥补以前年度亏损，不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。该 预案尚需提交本公司股东大会审议表决。 附注十三、其他重要事项 1、本期签订的重大借款及抵押合同 本公司于 2011 年 10 月 21 日与中国工商银行深圳光明支行签订《房地产借款合同》，借 款金额为人民币 85,000 万元，借款期限为 36 个月，自实际提款日起算（分次提款的，自首 次提款日起算），借款利率采取浮动利率。 本公司于 2011 年 10 月 21 日与中国工商银行深圳光明支行签订《最高额抵押合同》，约 定担保的主债权为 2011 年 10 月 14 日至 2014 年 10 月 13 日期间，在人民币 85,000 万元的 最高余额内，与本公司签订的主合同（包括本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协 议等）而享有的对本公司的债权，本公司以光明项目东区土地使用权作为抵押物。 截至 2011 年 12 月 31 日，本公司尚未进行提款。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 80 2、与关联方签订的重大合同 本公司之关联方深圳市建安集团（股份）有限公司，在深圳市建设工程交易服务中心的 公开招标项目（本公司光明新区项目东区施工总承包工程）中中标，合同于 2012 年 1 月 20 日正式签署，合同金额 55,333 万元。 附注十四、比较数据 本公司按本年度披露格式对上年度原计入应付账款中预提的土地增值税（金额为 61,908,555.39 元）重分类至其他应付款。 附注十五、母公司财务报表主要项目注释 1、应收账款 （1）按种类披露 2011-12-31 2010-12-31 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 种类 金额 比例% 金额 比例% 金额 比例% 金额 比例% 类别 1 -- -- -- -- -- -- -- -- 类别 2 10,786,238.88 100.00 6,301,854.02 100.00 11,996,527.49 100.00 6,301,854.02 100.00 合计 10,786,238.88 100.00 6,301,854.02 100.00 11,996,527.49 100.00 6,301,854.02 100.00 类别 1：单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。 类别 2：单项金额不重大并单项计提坏账准备的应收账款。 （2）期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例% 计提理由 待收取房款 10,786,238.88 6,301,854.02 58.42 对账龄较长，可回收性较小的应收账 款，根据每项可收回性单独计提坏账 准备。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 81 （3）按账龄分类 2011-12-31 2010-12-31 账龄 金额 比例% 坏账准备 金额 比例% 坏账准备 1 年以内 -- -- -- -- -- -- 1 至 2 年 -- -- -- -- -- -- 2 至 3 年 -- -- -- -- -- -- 3 年以上 10,786,238.88 100.00 6,301,854.02 11,996,527.49 100.00 6,301,854.02 合计 10,786,238.88 100.00 6,301,854.02 11,996,527.49 100.00 6,301,854.02 （4）应收账款期末余额中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位欠款。 （5）应收账款期末余额中应收关联方款项详见附注六、（三）.4。 （6）本公司本期无终止确认的应收款项情况。 （7）本公司本期无以应收款项为标的进行证券化的情况。 2、其他应收款 （1）按种类披露 2011-12-31 2010-12-31 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 种类 金额 比例% 金额 比例% 金额 比例% 金额 比例% 类别 1 1,151,208,160.28 98.52 849,851,353.28 98.45 1,124,799,057.84 98.61 849,851,353.28 98.45 类别 2 17,315,405.95 1.48 13,341,826.74 1.55 15,877,540.65 1.39 13,341,826.74 1.55 合计 1,168,523,566.23 100.00 863,193,180.02 100.00 1,140,676,598.49 100.00 863,193,180.02 100.00 类别 1：单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。 类别 2：单项金额不重大并单项计提坏账准备的其他应收款。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 82 （2）期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例% 计提理由 未纳入合并范围子公司往来款 1,324,136.04 1,116,316.04 84.31 其他往来款 15,991,269.91 12,225,510.70 76.45 对账龄较长，可回收性较小 的款项，根据每项可收回性 单独计提坏账准备。 合计 17,315,405.95 13,341,826.74 77.05 （3）按账龄分类 2011-12-31 2010-12-31 账龄 金额 比例% 坏账准备 金额 比例% 坏账准备 1 年以内 40,546,035.56 3.47 -- 7,786,529.93 0.68 -- 1 至 2 年 5,016,859.43 0.43 -- 8,853,096.41 0.78 -- 2 至 3 年 8,713,096.41 0.75 -- 115,288,327.28 10.11 -- 3 年以上 1,114,247,574.83 95.35 863,193,180.02 1,008,748,644.87 88.43 863,193,180.02 合计 1,168,523,566.23 100.00 863,193,180.02 1,140,676,598.49 100.00 863,193,180.02 （4）其他应收款前五名单位情况 单位名称 与本公司关系 金额 比例% 年限 67,650.00 0.01 1 年以内 1,993,416.69 0.17 1 至 2 年 383,983.75 0.03 2 至 3 年 新峰企业有限公司 子公司 562,537,916.54 48.14 3 年以上 36,696,547.13 3.14 1 年以内 2,005,389.20 0.17 1 至 2 年 2,295,681.21 0.20 2 至 3 年 深圳市深房集团龙岗开发有限公司 子公司 200,906,067.12 17.19 3 年以上 美国长城地产有限公司 子公司 101,379,954.81 8.68 3 年以上 加拿大长城（温哥华）有限公司 子公司 89,035,748.07 7.62 3 年以上 深圳市深房保税贸易有限公司 子公司 32,390,993.97 2.77 3 年以上 合计 1,029,693,348.49 88.12 （5）其他应收款期末余额中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位欠款。 （6）其他应收款期末余额中应收关联方款项详见附注六、（三）.4。 （7）本公司本期无终止确认的其他应收款情况。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 83 （8）本公司本期无以其他应收款为标的进行证券化的情况。 3、存货 2011-12-31 2010-12-31 项目 金额 跌价准备 金额 跌价准备 完工开发产品 49,472,548.12 -- 66,523,100.15 771,196.00 在建开发产品 984,724,746.16 -- 131,828,661.29 -- 拟开发产品 488,129,480.59 -- 1,215,632,063.00 -- 合计 1,522,326,774.87 -- 1,413,983,824.44 771,196.00 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 84 4、长期股权投资 （1）长期股权投资情况 被投资单位名称 核算 方法 投资成本 2010-12-31 本年增加 (减少)投资 2011-12-31 持股 比例 % 表决权 比例% 减值准备 本期计 提减值 准备 本期现金红 利 对子公司投资： 深圳市物业管理有限公司 成本法 12,821,791.52 12,821,791.52 -- 12,821,791.52 95 95 -- -- -- 深圳海燕大酒店有限公司 成本法 20,605,047.50 20,605,047.50 -- 20,605,047.50 68.10 68.10 -- -- -- 深圳市深房投资有限公司 成本法 9,000,000.00 9,000,000.00 -- 9,000,000.00 90 90 -- -- -- 新峰企业有限公司 成本法 556,500.00 556,500.00 -- 556,500.00 100 100 -- -- -- 新峰置业有限公司 成本法 20,824,545.77 22,717,697.73 -- 22,717,697.73 100 100 -- -- -- 深圳经济特区房地产（集团）广州房地 产有限公司 成本法 20,000,000.00 20,000,000.00 -- 20,000,000.00 100 100 -- -- -- 深圳圳通工程有限公司 成本法 11,332,321.45 11,332,321.45 -- 11,332,321.45 73 73 -- -- -- 美国长城地产有限公司 成本法 1,435,802.00 1,435,802.00 -- 1,435,802.00 70 70 -- -- -- 深圳市深房保税贸易有限公司 成本法 4,750,000.00 4,750,000.00 -- 4,750,000.00 95 95 -- -- -- 深圳市华展建设监理有限公司 成本法 6,000,000.00 6,000,000.00 -- 6,000,000.00 75 75 -- -- -- 深圳市深房小汽车出租有限公司 成本法 11,809,500.00 6,495,225.00 -- 6,495,225.00 55 55 -- -- -- 启禄有限公司 成本法 212,280.00 212,280.00 -- 212,280.00 20 20 -- -- -- 北京深房物业管理有限责任公司 成本法 500,000.00 500,000.00 -- 500,000.00 10 10 -- -- -- 深圳市联华企业有限公司 成本法 13,458,217.05 13,458,217.05 -- 13,458,217.05 95 95 -- -- -- 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 85 被投资单位名称 核算 方法 投资成本 2010-12-31 本年增加 (减少)投资 2011-12-31 持股 比例 % 表决权 比例% 减值准备 本期计 提减值 准备 本期现金红 利 深圳市深房集团龙岗开发有限公司 成本法 30,850,000.00 30,850,000.00 -- 30,850,000.00 95 95 -- -- -- 北京新峰房地产开发经营有限公司 成本法 64,183,888.90 64,183,888.90 -- 64,183,888.90 75 75 -- -- -- 深圳深房停车场有限公司 成本法 29,750,000.00 29,750,000.00 -- 29,750,000.00 70 70 -- -- -- 对合营企业投资： 广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 权益法 9,969,206.09 9,969,206.09 -- 9,969,206.09 合作 合作 9,969,206.09 -- -- 封开杏花宾馆 权益法 9,455,465.38 9,455,465.38 -- 9,455,465.38 合作 合作 9,455,465.38 -- -- 对联营企业投资： -- 深圳润华汽车贸易公司 权益法 1,445,425.56 1,445,425.56 -- 1,445,425.56 50 50 1,445,425.56 -- -- 深圳市荣华机电工程有限公司 权益法 1,250,000.00 1,604,690.04 -80,622.11 1,524,067.93 25 25 1,076,954.64 -- 75,000.00 深圳市新峰地产顾问有限公司 权益法 600,000.00 -- -- -- 20 20 -- -- -- 深圳东方新世界百货有限公司 权益法 15,000,000.00 -- -- -- 50 50 -- -- -- 其他投股权资： 深圳市深房实业发展公司 成本法 4,500,000.00 4,500,000.00 -- 4,500,000.00 100 100 4,500,000.00 -- -- 深圳中港海燕企业有限公司 成本法 12,940,900.00 12,940,900.00 -- 12,940,900.00 68 68 12,940,900.00 -- -- 深圳市房地产综合服务公司 成本法 5,958,305.26 5,958,305.26 -- 5,958,305.26 100 100 5,958,305.26 -- -- 百立有限公司 成本法 201,100.00 201,100.00 -- 201,100.00 100 100 201,100.00 -- -- 加拿大长城（温哥华）有限公司 成本法 4,526.25 -- -- -- 60 60 -- -- -- 澳洲柏克顿公司 成本法 906,630.00 906,630.00 -- 906,630.00 60 60 906,630.00 -- -- 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 86 被投资单位名称 核算 方法 投资成本 2010-12-31 本年增加 (减少)投资 2011-12-31 持股 比例 % 表决权 比例% 减值准备 本期计 提减值 准备 本期现金红 利 深圳市特发房产建筑装修公司 成本法 8,180,003.63 8,180,003.63 -- 8,180,003.63 100 100 8,180,003.63 -- -- 深圳市新东方百货有限公司 成本法 18,500,000.00 18,500,000.00 -- 18,500,000.00 100 100 18,500,000.00 -- -- 深圳市深房建筑装饰材料公司 成本法 2,680,000.00 2,680,000.00 -- 2,680,000.00 100 100 2,680,000.00 -- -- 深圳市深房百货有限公司 成本法 9,500,000.00 9,500,000.00 -- 9,500,000.00 95 95 9,500,000.00 -- -- 深圳市数码港投资有限公司 成本法 14,000,000.00 12,401,018.42 -- 12,401,018.42 70 70 -- -- -- 深圳市深房集团宝安开发有限公司 成本法 19,000,000.00 19,000,000.00 -- 19,000,000.00 95 95 -- -- -- 汕头新峰大厦 成本法 68,731,560.43 58,547,652.25 -- 58,547,652.25 100 100 58,547,652.25 -- -- 合计 460,913,016.79 430,459,167.78 -80,622.11 430,378,545.67 143,861,642.81 -- 75,000.00 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 87 （2）长期股权投资减值准备 减值准备 被投资单位名称 2010-12-31 本年增加 本年减少 2011-12-31 计提原因 深圳市荣华机电工程有限公司 1,076,954.64 -- -- 1,076,954.64 经营亏损 深圳市深房实业发展公司 4,500,000.00 -- -- 4,500,000.00 已停业 深圳中港海燕企业有限公司 12,940,900.00 -- -- 12,940,900.00 已停业 深圳市房地产综合服务公司 5,958,305.26 -- -- 5,958,305.26 已停业 百立有限公司 201,100.00 -- -- 201,100.00 已停业 澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- 906,630.00 已停业 深圳市特发房产建筑装修公司 8,180,003.63 -- -- 8,180,003.63 已停业 深圳市新东方百货有限公司 18,500,000.00 -- -- 18,500,000.00 已停业 深圳市深房建筑装饰材料公司 2,680,000.00 -- -- 2,680,000.00 已停业 深圳市深房百货有限公司 9,500,000.00 -- -- 9,500,000.00 已停业清算 深圳润华汽车贸易公司 1,445,425.56 -- -- 1,445,425.56 已停业 广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 9,969,206.09 -- -- 9,969,206.09 已停业 封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- 9,455,465.38 已停业 汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- 58,547,652.25 已停业 合计 143,861,642.81 -- -- 143,861,642.81 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 88 5、营业收入和营业成本 （1）营业收入和营业成本 项目 2011 年度 2010 年度 主营业务收入 86,066,524.00 214,053,423.86 其他业务收入 14,114,523.05 3,458,967.53 营业总收入 100,181,047.05 217,512,391.39 营业成本 42,155,178.18 95,076,630.82 （2）主营业务（分行业） 营业收入 营业成本 营业毛利 行业 2011 年度 2010 年度 2011 年度 2010 年度 2011 年度 2010 年度 房地产 33,569,135.00 158,904,728.43 16,440,350.35 70,587,850.44 17,128,784.65 88,316,877.99 租赁 54,111,912.05 58,607,662.96 23,815,993.83 24,488,780.38 30,295,918.22 34,118,882.58 其他 12,500,000.00 -- 1,898,834.00 -- 10,601,166.00 -- 合计 100,181,047.05 217,512,391.39 42,155,178.18 95,076,630.82 58,025,868.87 122,435,760.57 （3）主营业务（分地区） 营业收入 营业成本 营业毛利 地区 2011 年度 2010 年度 2011 年度 2010 年度 2011 年度 2010 年度 深圳 100,181,047.05 217,512,391.39 42,155,178.18 95,076,630.82 58,025,868.87 122,435,760.57 （4）公司前五名客户的营业收入情况 2011 年度 客户 收入金额 占公司全部销售收入的比例% 法人一 27,800,000.00 27.75 法人二 12,500,000.00 12.48 法人三 5,860,001.00 5.85 法人四 4,656,542.00 4.65 法人五 3,406,279.00 3.40 合计 54,222,822.00 54.13 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 89 6、投资收益 （1）投资收益明细 产生投资收益的来源 2011 年度 2010 年度 成本法核算的长期股权投资收益 -- -- 权益法核算的长期股权投资收益 -5,622.11 -36,587.15 处置长期股权投资产生的投资收益 -- 14,612,190.62 处置交易性金融资产取得的投资收益 -34,017.37 322,484.04 合计 -39,639.48 14,898,087.51 （2）按权益法核算的长期股权投资投资收益 被投资单位 2011 年度 2010 年度 深圳市荣华机电工程有限公司 -5,622.11 -36,587.15 合计 -5,622.11 -36,587.15 7、现金流量表补充资料 补充资料 2011 年度 2010 年度 1、将净利润调节为经营活动现金流量 净利润 15,501,411.42 -1,836,875.99 加：资产减值准备 -- -- 固定资产折旧、投资性房地产摊销 21,782,702.08 22,395,176.82 无形资产摊销 61,999.96 -- 长期待摊费用摊销 36,663.94 -- 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 -190,727.96 -- 固定资产报废损失 17,714.50 57,036.76 公允价值变动损失 -19,993.75 15,323.50 财务费用 -6,212,145.09 55,311,271.36 投资损失（收益以“-”填列） 39,639.48 -14,898,087.51 递延所得税资产减少（增加以“-”填列） 916,500.07 -827,858.81 递延所得税负债增加（减少以“-”填列） -- -- 存货的减少（增加以“-”填列） -61,883,559.61 1,702,130.24 经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） 1,557,349.87 190,803,623.44 经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） 94,174,827.24 -391,648,709.02 其他货币资金减少（增加以“-”填列） -- -- 经营活动产生的现金流量净额 65,782,382.15 -138,926,969.21 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 -- 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 90 补充资料 2011 年度 2010 年度 3、现金及现金等价物净变动情况 现金的期末余额 144,779,100.65 182,646,766.32 减：现金的期初余额 182,646,766.32 62,241,927.23 加：现金等价物的期末余额 -- -- 减：现金等价物的期初余额 -- -- 现金及现金等价物净增加额 -37,867,665.67 120,404,839.09 附注十六、补充资料 一、非经常性损益 根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号—非经常性损益(2008) 》，本 公司非经常性损益列示如下： 项目 2011年度 2010年度 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 173,176.00 15,274,959.40 越权审批或无正式批准文件或偶发性的税收返还、减免 -- -- 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国 家政策规定、按照统一标准定额或定量享受的政府补助除外 -- -- 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -- -- 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 -- -- 非货币性资产交换损益 -- -- 委托他人投资或管理资产的损益 -- -- 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -- -- 债务重组损益 -- -- 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -- -- 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -- -- 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -- -- 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -- -- 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融 资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -14,023.62 307,160.54 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 -- -- 对外委托贷款取得的损益 -- -- 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的 损益 -- -- 根据税收、会计等法律法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期 损益的影响 -- -- 受托经营取得的托管费收入 -- -- 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,200,366.50 -776,320.25 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 91 项目 2011年度 2010年度 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -- -- 合计 2,359,518.88 14,805,799.69 减：所得税影响额 589,509.63 3,449,936.14 少数股东损益影响额（税后） -- -- 扣除所得税、少数股东损益后非经常性损益合计 1,770,009.25 11,355,863.55 二、净资产收益率和每股收益 每股收益（元/股） 项目 报告期利润 加权平均净资产 收益率% 基本 稀释 2011 年度 归属于公司普通股股东的净利润 101,200,060.65 6.85 0.1000 0.1000 扣除非经常性损益后归属于公司 普通股股东的净利润 99,430,051.40 6.73 0.0983 0.0983 2010 年度 归属于公司普通股股东的净利润 84,760,162.75 6.12 0.0838 0.0838 扣除非经常性损益后归属于公司 普通股股东的净利润 73,404,299.20 5.30 0.0726 0.0726 加权平均净资产收益率的计算公式如下： 加权平均净资产收益率=P0/(E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0– Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0) 其中：P0 分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公 司普通股股东的净利润；NP 为归属于公司普通股股东的净利润；E0 为归属于公司普通股股 东的期初净资产；Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资 产；Ej 为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0 为报告期 月份数；Mi 为新增净资产次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少净资产次月起至报告 期期末的累计月数；Ek 为因其他交易或事项引起的、归属于公司普通股股东的净资产增减 变动；Mk 为发生其他净资产增减变动次月起至报告期期末的累计月数。 报告期发生同一控制下企业合并的，计算加权平均净资产收益率时，被合并方的净资产 从报告期期初起进行加权；计算扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率时，被合并方 的净资产从合并日的次月起进行加权。计算比较期间的加权平均净资产收益率时，被合并方 的净利润、净资产均从比较期间期初起进行加权；计算比较期间扣除非经常性损益后的加权 平均净资产收益率时，被合并方的净资产不予加权计算（权重为零）。 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2011 年度财务报表附注 92 三、境内外会计准则差异 按不同准则编制的财务报表差异调节表（单位：人民币元） 项目 按中国会计准则 按国际会计准则 归属于母公司所有者的净利润 101,200,060.65 101,200,060.65 归属于母公司所有者的净资产 1,528,596,536.13 1,528,596,536.13 差异说明 无差异 公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 日 期： 日 期： 日 期：