000042_2019_中洲控股_2019年年度报告（更新后）_2020-06-12.txt

深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告 2020 年 04 月 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 公司负责人姚日波、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主 管人员)黄薇声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房 地产业务》的披露要求。 公司已在本报告中描述存在的政策变化风险、市场及竞争风险、融资、信 贷、利率风险及经营风险等，敬请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展 的讨论与分析中可能面对的风险的内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 664,831,139 为基数，向 全体股东每 10 股派发现金红利 1.20 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公 积金转增股本。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转 增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合 计派息总额不变的前提下相应调整。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................. 10 第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 12 第四节 经营情况讨论与分析 .......................................................................................................... 33 第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 50 第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 55 第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 55 第八节 可转换公司债券相关情况 .................................................................................................. 55 第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 56 第十节 公司治理 .............................................................................................................................. 57 第十一节 公司债券相关情况 .......................................................................................................... 63 第十二节 财务报告 .......................................................................................................................... 69 第十三节 备查文件目录 .................................................................................................................. 70 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、本集团 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司 中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司 中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司 中洲控股香港、香港公司 指 中洲投资控股（香港）有限公司（现已更名为“中洲置业有限公司”） 中保盈隆 指 中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) 惠州银泰达 指 惠州市银泰达实业有限公司 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司 公司的中文简称 中洲控股 公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD 公司的法定代表人 姚日波 注册地址 深圳市福田区百花五路长源楼 注册地址的邮政编码 518028 办公地址 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼 办公地址的邮政编码 518033 公司网址 电子信箱 dongshihui@ 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王艺瑾 黄光立 联系地址 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲 大厦 38 楼 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲 大厦 38 楼 电话 0755-88393609 0755-88393609 传真 0755-88393677 0755-88393677 电子信箱 dongshihui@ dongshihui@ 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室、深圳证券交易所 四、注册变更情况 组织机构代码 19219076-8 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 1、1994 年，经深圳市证券管理办公室批准，公司发行人民币普通股 56,300,000 股。公司发起人深圳市建设（集团）公司（后更名为“深圳市建设投资控股公司”） 以存量净资产折股 40,000,000 股（占公司总股本的 71.05%），成为公司的控股股 东。2、2005 年 7 月，由于行政划拨，公司原控股股东深圳市建设投资控股公司 持有本公司的国家股全部划归深圳市国资委持有，公司控股股东由深圳市建设投 资控股公司变为深圳市国资委。本次国有股权划转后，深圳市国资委持有公司股 份 83,333,496 股（占公司总股本的 34.8%），为公司第一大股东。2006 年，公司 股权分置改革实施后，深圳市国资委持有的本公司股份由 83,333,496 股（占公司 总股本的 34.8%）变为 71,239,307 股（占公司总股本的 29.75%）。3、2013 年 6 月，深圳市国资委将持有的 47,293,950 股本公司股份（占公司总股本的 19.75%） 转让给深圳市中洲房地产有限公司（现已更名为“深圳市中洲置地有限公司”）。 2013 年 7 月，深圳市国资委将其持有的 23,945,357 股本公司股份（占本公司总股 本的 10%）无偿划转至深圳市远致投资有限公司（现已更名为“深圳市资本运营集 团有限公司”）名下。2013 年 8 月，上述股份转让和无偿划转取得国务院国资委 同意批复。2013 年 9 月，相关股份过户完成。上述股份变动后，深圳市国资委不 再持有本公司股份；加上此前持有公司 4.04%股份，中洲置地合计持有公司 23.79% 股份，并在《详式权益变动报告书》中承诺拟在未来 12 个月内择机继续增持公司 股份并成为公司第一大股东。2013 年 10 月 28 日至 2013 年 11 月 5 日间，中洲置 地通过深圳证券交易系统集中竞价和大宗交易方式累计买入 11,212,000 股本公司 股份（占公司总股本的 4.68%）。本次增持后，中洲置地合计持有本公司股份 68,182,503 股，占当时公司总股本的 28.47%，成为公司第一大股东，并发布了《详 式权益变动报告书》。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 上海市黄浦区延安东路 222 号 30 楼 签字会计师姓名 李渭华、刘丽燕 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 √ 是 □ 否 追溯调整或重述原因 会计政策变更 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 2019 年 2018 年 本年比上年增 减 2017 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 7,213,165,825. 69 7,942,112,442. 45 7,942,112,442. 45 -9.18% 8,654,233,826. 31 8,654,233,826. 31 归属于上市公司股东的净利 润（元） 787,168,958.40 446,690,331.69 446,690,331.69 76.22% 615,363,173.16 615,363,173.16 归属于上市公司股东的扣除 非经常性损益的净利润（元） 89,480,514.09 377,569,657.11 377,569,657.11 -76.30% 559,954,028.77 559,954,028.77 经营活动产生的现金流量净 额（元） -842,590,795.9 0 3,001,582,489. 62 3,001,582,489. 62 -128.07% -5,184,055,619. 65 -5,184,055,619. 65 基本每股收益（元/股） 1.1840 0.6719 0.6719 76.22% 0.9256 0.9256 稀释每股收益（元/股） 1.1840 0.6719 0.6719 76.22% 0.9256 0.9256 加权平均净资产收益率 10.56% 6.53% 6.53% 增加 4.03 个百 分点 10.01% 10.01% 2019 年末 2018 年末 本年末比上年 末增减 2017 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 45,141,526,985 .37 46,050,688,700 .65 46,050,688,700 .65 -1.97% 43,619,885,474 .24 43,619,885,474 .24 归属于上市公司股东的净资 产（元） 7,556,181,258. 45 7,273,821,959. 91 7,273,821,959. 91 3.88% 6,411,756,460. 57 6,411,756,460. 57 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况 1、新金融工具准则：本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行财政部于 2017 年修订的《企业会计准则第 22 号—金融工具确认 和计量》、《企业会计准则第 23 号—金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号—套期会计》和《企业会计准则第 37 号— 金融工具列报》(以下简称“新金融工具准则”)。于 2019 年 1 月 1 日之前的金融工具确认和计量与新金融工具准则要求不一 致的，本公司按照新金融工具准则的要求进行追溯调整。涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则要求不一致的，本公 司不进行调整。金融工具原账面价值和在新金融工具准则施行日的新账面价值之间的差额，计入 2019 年 1 月 1 日的留存收 益或其他综合收益。 2、财务报表列报格式：本公司按财政部于 2019 年 4 月 30 日颁布的《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的 通知》(财会(2019)6 号)编制 2019 年度财务报表。对于列报项目的变更，本公司对上年比较数据进行了追溯调整。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,415,067,296.01 974,735,256.08 1,411,733,646.97 3,411,629,626.63 归属于上市公司股东的净利润 231,879,742.80 -29,777,205.98 724,031,255.81 -138,964,834.23 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 228,865,149.13 -47,212,148.23 36,546,760.50 -128,719,247.31 经营活动产生的现金流量净额 -30,533,005.16 367,215,796.96 308,610,627.39 -1,487,884,215.09 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） 952,541,442.50 42,987,733.99 16,968,148.12 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 5,903,000.22 2,790,139.99 10,881,461.02 委托他人投资或管理资产的损益 10,290,841.87 14,531,604.31 38,242,109.76 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、衍生金 融资产、交易性金融负债、衍生金融负债 产生的公允价值变动损益，以及处置交易 性金融资产、衍生金融资产、交易性金融 负债、衍生金融负债和其他债权投资取得 -71,108,918.30 107,791.61 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产 减值准备转回 1,000,000.00 1,525,549.90 59,176.30 根据税收、会计等法律、法规的要求对当 期损益进行一次性调整对当期损益的影响 63,636,748.51 受托经营取得的托管费收入 21,578,626.80 20,799,278.50 6,095,978.88 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -25,551,665.85 10,862,828.18 -59,483,472.61 其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00 2,724,977.36 减：所得税影响额 196,696,820.58 24,652,148.90 22,800,299.06 少数股东权益影响额（税后） 268,062.35 -167,897.00 915,683.89 合计 697,688,444.31 69,120,674.58 55,409,144.39 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在全 国开发建设多个高品质住宅项目，拥有优质的土地储备，逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲级写 字楼，拥有专业的物业管理公司。公司主要房地产项目分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 报告期末长期股权投资 41,463.05 万元，较年初减少 99,230.64 万元，减幅 70.53%，主要原因是 本期完成对中保盈隆及惠州银泰达的企业合并，原联合营企业成为子公司。 货币资金 报告期末货币资金余额 398,362.52 万元，较年初减少 183,198.81 万元，减幅 31.50%，主要原因 是本期支付地价以及收购股权支出所致。 预付款项 报告期末预付款项余额 4,882.66 万元，较年初减少 19,238.06 万元，减幅 79.76%，主要原因是本 期完成项目股权收购，上年预付的股权款转为长期股权投资所致。 其他应收款 报告期末其他应收款 61,224.24 万元，较年初增加 19,458.03 万元，增幅 14.53%，主要原因是本 期与合作单位的往来款增加所致。 存货 报告期末存货 3,254,584.35 万元，较年初增加 676,069.25 万元，增幅 26.22%，主要原因是本期新 纳入合并范围公司的存货和在建开发投入以及新购入项目导致的存货增加。 持有待售资产 报告期末持有待售资产 0 万元，较年初减少 599,917.68 万元，减幅 100.00%，主要原因是本期完 成香港公司的股权交割所致。 递延所得税资产 报告期末递延所得税资产 163,917.86 万元，较年初增加 49,481.14 万元，增幅 43.24%，主要原因 是本期新纳入合并范围公司的递延所得税资产增加所致。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争 力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 1、战略发展规划 公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、 规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为 公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。 2、运营管理团队 公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司 人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战 略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力 员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调 动了员工的积极性和创造性。 3、品牌实力支撑 作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力，2019年在行业获得颇多荣誉。 公司在第16届中国蓝筹地产年会上荣获“2019蓝筹地产企业”奖项；在第三届中国品牌峰会上获得"中国(行业)最具发展 潜力企业"、"中国(行业)最具投资价值品牌"两大奖项；荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019中国房地 产上市公司百强榜单”。 公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。中洲万豪酒店获深圳市旅游协会颁发“国际品牌15强”、第三届琅琊榜“最佳婚宴酒 店”；获缤客“好评住宿奖”、猫途鹰网“卓越奖”、携程“最受欢迎酒店”等在线平台奖项；获《都会》“臻选婚礼酒店”、《Target》 “年度推荐艺术设计酒店”等杂志评奖。中洲圣廷苑酒店获深圳市旅游协会颁发“深圳品牌16强”、第十九届中国饭店金马奖“城 市地标酒店”、第三届琅琊榜“年度最佳会议饭店”、2019深圳国际旅游博览会“年度最喜爱酒店”、2019携程口碑榜“最佳商务 出行”等奖项。 旗下中洲物业蝉联深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力50强”，获广东省物业管理行业协 会颁发 “广东省物业管理服务企业综合实力100强”，获中国物业管理协会颁发“中国物业管理服务企业综合实力500强”。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 第四节经营情况讨论与分析 一、概述 （一）报告期内外部环境分析 为促进房地产市场平稳健康发展，国家宏观调控政策稳字当头。2019年中央经济工作会议指出坚持“房住不炒”、全面 落实因城施策，“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产市场平稳健康发展。全国住房和城乡建设工作会议再次提出“三 稳”，房地产宏观政策长期以“稳”为主的基调不容打破。 地方政府采取因城施策。深圳解除商务公寓只租不售，深汕合作区商品房解冻，广州南沙、花都、黄埔限购先后松绑， 佛山人才购房不受户籍、个税、社保限制，港澳居民湾区购房全面解除限制，300万以下常住人口城市取消落户限制，各地 “一 城一策”正在加速落实。 房地产行业持续分化。根据国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售额159,725亿元，同比增长6.5%。根据中指研 究院数据，2019年有数百家房企宣告破产清算。部分中小型房企资金承压，短期资金风险显著增加，已失去再投资能力。龙 头房企的规模继续扩大，百强房企的规模增速逐渐放缓。 （二）公司的经营业态及区域竞争优势 公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在 全国开发建设多个高品质住宅项目，拥有优质的土地储备，逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲级 写字楼，拥有专业的物业管理公司。公司主要房地产项目分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，各 区域具体布局及主要竞争优势如下： 1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。公司总部位于深圳，在大湾区中已完成深圳、广州、惠州、东莞、佛山等 核心城市项目布局。 深圳区域有高端商住项目、商业办公写字楼项目、酒店项目等核心优质资产。其中笋岗国际物流中心项目是深圳市首 批十大城市更新项目之一，位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，项目由商业综合体、平层公寓、LOFT办公、超高层写字楼 等组成，为当地综合性地标式标杆项目；黄金台项目位于龙华区深圳北站商务核心区内，位置极佳；宝城26区项目为城市更 新项目，规划功能主要为商业、办公和酒店，是该区域 “商贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写 字楼和高端酒店，是南山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻；中洲滨海商业中心项目是由公司代建代售 的综合性项目，是福田区集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合性项目。 公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司在惠州区域辐射面积迅速增长，项目遍及惠城、惠阳、 仲恺、博罗等区域，已形成多盘联动态势，在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。已开发项目包括：中洲中央 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 公园、中洲天御、中洲华昕府、中洲公园城、中洲半岛城邦、中洲理想仓等，累计已开发面积近300万平方米，惠州公司已 成为中洲控股粤港澳大湾区核心区域公司。 公司积极布局广州、佛山、东莞等区域，主要项目有广州南沙灵山岛项目、佛山璞悦花园、东莞里程花园（水南东祠） 项目、东莞上一村项目等。其中广州南沙灵山岛项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地， 未来区位价值凸显；东莞上一村项目是东莞的村企合作项目，是公司布局东莞区域的重要切入点。 2、深耕大上海都市圈，多盘联动助力发展。公司目前在大上海都市圈已形成以上海为核心、逐步辐射长三角的布局， 充分发挥上海资金、人才和地域优势，近年来持续在上海及周边区域拓展项目。目前已进入都市圈内的有上海、无锡、嘉兴 等核心城市，开发和销售的项目主要有珑湾、珑悦、里程、无锡崇安府、花溪樾、嘉兴花溪地、花溪源著等项目。公司在大 上海都市圈已形成多城、多区、多盘联动格局，市场地位显著提升。 3、重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目。2019年，重庆大渡口项目创 造大渡口季度销冠；成都天府珑悦在远郊区域众多品牌开发商中脱颖而出；成都中央公园四期摘得成都市2019年开盘当日别 墅销售冠军及成都市2019年全年低密物业销售冠军双项冠军排名。各项目建立了良好的市场口碑，逐步提升中洲控股在成渝 区域同业品牌声誉度。目前，成渝区域尚有优质储备用地，项目升值空间可期。 4、夯实青岛片区市场，提升品牌口碑。公司青岛半岛城邦项目连续多年位居胶州销售金额前三，带动少海片区置业热 度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。 （三）报告期内公司主要经营管理工作回顾 公司2019年实现房地产销售面积102.67万平方米，销售金额155.21亿元，比上年同期增长17.83%。全年主要经营及管理 工作如下： 1、投资拓展盘活增容，开启新局面。2019年，公司采取灵活的合作开发方式，在盘活和增容货值方面取得多项突破， 项目投后管理成效显著，新增货值超过40亿元。 2、严格管控运营，确保项目顺利交付。公司强化运营管理力度，精细化管控各类计划，优化完善项目主数据系统。全 年开展季度综合巡检，各城市公司项目质量、安全管理水平逐步提升，通过派驻技术人员、现场巡查、勒令整改、预警督办 等方式，保证精装修项目的竣工交付。 3、营销去化加速回款，多举措去库存。公司以销售为先导，全面拓宽营销渠道，以回款为中心，从销售端保障回款顺 利。积极灵活应对市场变化，推进项目去化，完成年度销售目标，严格管理后端回款，采取应对措施保障回款。 4、资金筹划成效显著，稳定公司现金流。2019年公司以收定支，盘活监管资金，以销售回款为解决资金问题的根本措 施，在行业融资收紧的大环境下，重大项目融资仍取得突破性进展。首次引入AMC公司，创新合作模式。报告期内，公司现 金流平衡。 5、资产板块稳步增收，收益情况良好。公司酒店经营面积15.5万平方米，商业运营面积25.3万平方米，物业服务签约 面积746万平方米。2019资产板块全部超额完成年度任务，营收占比逐年加大，为公司带来持续稳定的现金流。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 （四）新增土地储备项目 宗地或项目 名称 所在位置 土地规划用 途 土地面积 （㎡） 计容建筑面 积（㎡） 土地取得方 式 权益比例 土地总价款 （万元） 权益对价（万 元） 竹仔园项目 惠州 商住用地 67,267 235,293 村企合作 100.00% 68,456 68,456 上一村项目 东莞 商住办用地 68,940 150,262 村企合作 40.00% 109,921 43,968 （五）累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡） 成都三岔湖项目 54.75 84.88 84.88 惠州仲恺科研楼项目 3.90 10.51 10.51 黄金台项目 9.01 44.95 44.95 深圳宝安 26 区项目 10.22 29.33 29.33 广州南沙灵山岛项目 1.85 21.04 21.04 竹仔园项目 6.73 32.57 32.57 上一村项目 6.89 20.08 20.08 总计 93.35 243.36 243.36 （六）主要项目开发情况 城市/区 域 项目名 称 所在位 置 项目业 态 权益比 例 开工时 间 开发 进度 完工进度 土地面 积（㎡） 规划计 容建筑 面积 （㎡） 本期竣 工面积 （㎡） 累计竣 工面积 （㎡） 预计总 投资金 额（万 元） 累计投 资总金 额（万 元） 成都 锦城湖 岸 武侯区 住宅 100.00 % 2015 年 07 月 01 日 在建 一期 100% 二期 32% 133,000 399,001 0 299,999 446,882 347,397 成都 中洲中 央公园 新都区 住宅 60.00% 2014 年 07 月 01 日 在建 二、三期 100% 四期 76% 五期 58% 283,459 409,787 0 503,319 382,524 267,119 成都 中洲里 程 成华区 住宅 80.00% 2016 年 07 月 01 日 竣工 100% 15,101 57,381 79,529 79,529 76,326 69,584 成都 天府珑 悦 新津县 住宅 100.00 % 2018 年 06 月 01 日 在建 60% 23,793 59,483 0 0 62,363 41,419 重庆 大渡口 项目 大渡口 区 商住 100.00 % 2017 年 09 月 01 在建 一标段 100% 75,734 180,692 119,121 119,121 166,227 119,593 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 日 二标段 80% 上海 珑湾/珑 悦 浦东新 区 商住 100.00 % 2013 年 03 月 01 日 住宅 竣工 商业 未动 工 一~五期 100% 六期未动 工 115,369 226,124 0 239,429 264,567 176,815 无锡 崇安府 梁溪区 住宅 90.00% 2017 年 06 月 01 日 在建 65% 30,022 99,072 0 0 159,127 130,436 无锡 花溪樾 锡山区 商住 90.00% 2017 年 09 月 01 日 在建 90% 81,810 98,393 85,445 85,445 137,428 122,227 嘉兴 花溪地 南湖区 住宅 90.00% 2017 年 02 月 01 日 在建 90% 66,196 132,302 0 0 148,981 121,764 嘉兴 花溪源 著 秀洲区 住宅 51.00% 2018 年 05 月 01 日 在建 65% 53,192 95,746 0 0 85,261 59,550 惠州 央筑花 园 惠城区 商住 100.00 % 一期、 二期 竣工， 三期 未动 工 一期、二 期 100% 三期未动 工 249,705 589,140 0 549,282 450,873 335,000 惠州 中洲御 郡华府 惠城区 住宅 90.00% 2017 年 04 月 01 日 竣工 100% 27,940 97,690 132,767 132,767 66,090 62,402 惠州 半岛城 邦 博罗县 商住 90.00% 2017 年 11 月 01 日 在建 三期 B:100% 四期:71% 五期 A:19% 五期 B、 六期未动 工 323,494 915,078 116,271 352,987 422,988 141,541 惠州 河谷花 园 惠阳区 商住 100.00 % 2017 年 11 月 01 日 在建 一期 72% 二期至四 期未动工 211,656 648,157 0 0 447,634 102,738 惠州 中洲同 创公寓 仲恺新 区 商业 100.00 % 2017 年 12 月 01 在建 72% 13,394 46,836 0 0 31,548 22,363 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 16 项目 日 惠州 惠州中 洲华昕 家园 惠城区 商住 51.00% 2017 年 11 月 01 日 在建 70% 20,048 70,168 0 0 64,094 36,349 惠州 康威项 目 惠城区 商业 100.00 % 2018 年 05 月 01 日 在建 11% 52,297 130,750 0 0 191,013 14,900 惠州 南麓苑 惠城区 商住 83.00% 2018 年 04 月 01 日 在建 5% 91,221 273,663 0 0 140,295 28,117 惠州 仲恺骏 洋项目 仲恺新 区 商住 40.00% 2019 年 10 月 01 日 在建 21% 52,725 184,536 0 0 230,000 7,473 青岛 中洲半 岛城邦 （南 区） 胶州少 海 住宅 100.00 % 2016 年 03 月 01 日 在建 1 期、2 期 100% 3.1 期 95% 3.2 期 15% 309,936 370,637 156,363 250,916 238,715 139,964 青岛 中洲半 岛城邦 （北 区） 胶州少 海 住宅 100.00 % 2017 年 11 月 01 日 在建 4.1 期 60% 4.2 期 60% 5 期未动 工 275,801 330,588 0 0 225,049 85,313 佛山 佛山璞 悦 顺德区 住宅 100.00 % 2017 年 07 月 01 日 在建 75% 48,894 146,682 0 0 257,187 215,175 东莞 水南东 祠 石碣镇 住宅 20.00% 2019 年 01 月 01 日 在建 60% 27,733 54,735 0 0 89,257 32,782 深圳 笋岗物 流园 罗湖区 物流商 业 100.00 % 2014 年 11 月 01 日 在建 9% 56,486 391,000 0 0 946,462 380,425 （七）主要项目销售情况 城市/区 域 项目名 称 所在位 置 项目业 态 权益比 例 计容建 筑面积 可售面 积（㎡） 累计预 售（销 售）面积 （㎡） 本期预 售（销 售）面积 （㎡） 本期预 售（销 售）金额 （万元） 累计结 算面积 （㎡） 本期结 算面积 （㎡） 本期结 算金额 （万元） 成都 半岛城 武侯区 商业、车 100.00% 7,473 108,946 107,205 2,774 1,586 107,205 4,749 3,226 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 17 邦 位 成都 南熙里 武侯区 商业 100.00% 54,287 54,287 62,788 8,501 5,110 62,788 17,567 11,110 成都 中央城 邦 锦江区 商业、车 位 100.00% 18,577 62,407 41,514 1,595 2,449 17,617 2,226 2,685 成都 锦城湖 岸 武侯区 住宅、商 业 100.00% 398,221 542,399 237,943 3,600 2,655 226,123 7,461 7,208 成都 中央公 园 新都区 住宅 60.00% 367,329 505,006 350,098 86,449 119,881 262,312 58,259 63,806 成都 里程 成华区 住宅、商 业 80.00% 52,151 70,863 55,160 438 724 52,820 52,820 69,683 成都 天府珑 悦名邸 新津县 住宅 100.00% 59,483 57,271 15,496 15,496 12,710 0 0 0 重庆 大渡口 大渡口 区 住宅 100.00% 158,553 158,150 137,102 73,674 68,008 5,185 5,185 4,554 上海 君廷 徐汇区 住宅 100.00% 83,110.2 102,260 99,301 3,795 5,104 91,446 6,890 24,611 嘉兴 花溪地 南湖区 住宅 90.00% 132,331 145,911 129,939 221 431 0 0 0 嘉兴 花溪源 著 秀洲区 住宅 51.00% 95,683 93,736 39,133 12,452 11,669 0 0 0 无锡 崇安府 梁溪区 住宅 90.00% 68,310 68,310 61,435 42,600 80,472 0 0 0 无锡 花溪樾 锡山区 住宅 90.00% 92,018 91,974 44,676 30,011 40,044 0 0 0 惠州 央筑花 园 惠城区 住宅、商 业 100.00% 201,772 619,167 421,770 1,310 2,073 420,611 12,722 20,745 惠州 湾上花 园 惠城区 住宅、商 业 100.00% 172,751 221,940 194,829 5,314 12,172 178,510 8,032 14,771 惠州 天御 惠城区 住宅、商 业 100.00% 584,469 713,188 621,044 67,362 73,963 491,518 123,956 122,448 惠州 华昕家 园 惠城区 住宅、商 业 51.00% 69,135 76,618 15,836 15,836 20,602 0 0 0 惠州 御郡华 府 惠城区 住宅、商 业 90.00% 96,688 92,065 99,152 2,828 2,525 90,128 90,128 97,196 惠州 半岛城 邦 博罗县 住宅、商 业 90.00% 770,155 888,963 317,402 154,388 136,328 108,806 76,562 59,744 惠州 河谷花 园 惠阳区 住宅 100.00% 122,885 122,785 119,254 77,424 85,793 0 0 0 惠州 同创公 寓 仲恺新 区 公寓 100.00% 46,308 46,308 37,812 16,272 16,233 0 0 0 青岛 半岛城 邦南区 胶州少 海 住宅 100.00% 358,112. 20 378,641 280,888 11,321 9,942 219,298 125,216 115,173 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 18 青岛 半岛城 邦北区 胶州少 海 住宅 100.00% 315,127. 23 315,127. 23 151,919 65,325 62,466 0 0 0 佛山 璞悦 顺德区 住宅 100.00% 139,273 104,551 21,501 21,501 43,696 0 0 0 东莞 里程花 园 石碣镇 住宅 20.00% 54,118.2 50,594 9,922 9,922 16,331 0 0 0 （八）主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 累计已出租面积 （㎡） 平均出租率 中洲控股中心 深圳 商业 100.00% 4,526 4,512 99.69% 中洲控股中心 深圳 写字楼 100.00% 72,264 58,613 81.11% 中洲控股中心 深圳 酒店 100.00% 40,631 40,631 100.00% 长盛大厦、长兴 大厦 深圳 酒店 100.00% 46,482 46,482 100.00% 长盛大厦、长兴 大厦 深圳 写字楼 100.00% 61,459 53,833 87.59% 社区物业 深圳 商业 100.00% 51,219 50,532 98.66% （九）融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平 均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 818,566.00 4.75%-9% 105,553.00 180,749.00 43,000.00 489,264.00 非银行类贷款 4,627.80 8.11% 1,565.90 1,696.81 1,365.09 信托融资 506,744.00 7%-13% 84,710.00 245,034.00 3,000.00 174,000.00 基金融资 37,300.00 7% 37,300.00 其他 45,000.00 8% 45,000.00 合计 1,412,237.80 4.75%-13% 274,128.90 427,479.81 47,365.09 663,264.00 （十）发展战略和未来一年经营计划 详见本报告第四节：经营情况讨论与分析.九、公司未来发展的展望。 （十一）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 √ 适用 □ 不适用 本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2019年12月31日尚未结清的担保金额计人 民币101.52亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。 （十二）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） √ 适用 □ 不适用 经 2018 年第二次临时股东大会审议通过，公司制定了《项目跟投投资管理制度》。自 2016 年 9 月至 2017 年 10 月，经 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 19 公司第七届董事会第四十次会议、第四十九次会议、第八届董事会第四次会议审议通过，公司先后对成都中洲里程、嘉兴花 溪地、无锡崇安府、惠州天御五期、无锡花溪樾、重庆大渡口和顺德大良逢沙 7 个房地产项目实施跟投。 经公司第八届董事会第三十四次会议及公司 2019 年第四次临时股东大会审议通过《关于终止公司<项目跟投投资管理 制度>并对项目跟投予以处置的议案》，截至目前，现有项目跟投已全部终止，相关工商变更尚在办理过程中。 二、主营业务分析 1、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 7,213,165,825.69 100% 7,942,112,442.45 100% -9.18% 分行业 房地产 6,635,863,446.40 92.00% 7,386,107,328.13 93.00% -10.16% 服务 287,116,411.85 3.98% 260,512,401.69 3.28% 10.21% 酒店 393,920,982.23 5.46% 390,947,602.78 4.92% 0.76% 施工 149,527,301.06 2.07% 21,265,178.45 0.27% 603.16% 内部抵消 -253,262,315.85 -3.51% -116,720,068.60 -1.47% -116.98% 分产品 房地产 6,635,863,446.40 92.00% 7,386,107,328.13 93.00% -10.16% 服务 287,116,411.85 3.98% 260,512,401.69 3.28% 10.21% 酒店 393,920,982.23 5.46% 390,947,602.78 4.92% 0.76% 施工 149,527,301.06 2.07% 21,265,178.45 0.27% 603.16% 内部抵消 -253,262,315.85 -3.51% -116,720,068.60 -1.47% -116.98% 分地区 四川地区 1,620,205,832.63 22.46% 4,261,266,225.73 53.65% -61.98% 上海地区 270,222,871.39 3.75% 715,394,468.95 9.01% -62.23% 广东地区 4,424,269,912.97 61.33% 2,760,659,355.41 34.76% 60.26% 山东地区 1,151,729,524.55 15.97% 321,512,460.96 4.05% 258.22% 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 20 内部抵消 -253,262,315.85 -3.51% -116,720,068.60 -1.47% -116.98% （2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产 6,635,863,446.40 3,889,802,406.00 41.38% -10.16% 3.41% -7.69% 分产品 房地产 6,635,863,446.40 3,889,802,406.00 41.38% -10.16% 3.41% -7.69% 分地区 广东地区 4,424,269,912.97 2,468,658,547.63 44.20% 60.26% 78.54% -5.72% 四川地区 1,620,205,832.63 1,078,706,332.14 33.42% -61.98% -54.07% -11.47% 山东地区 1,151,729,524.55 740,234,820.09 35.73% 258.22% 299.83% -6.69% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2019 年 2018 年 同比增减 房地产 销售金额 亿元 155.21 131.72 17.83% 新开工面积 万平方米 98.9 133.18 -25.74% 存货 亿元 325.46 257.69 26.10% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 □ 适用 √ 不适用 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 21 房地产 3,889,802,406.00 89.83% 3,761,518,524.77 89.50% 3.41% 服务 192,403,490.69 4.44% 175,355,582.22 4.17% 9.72% 酒店 285,150,994.87 6.58% 312,606,297.54 7.44% -8.78% 施工 139,942,599.11 3.23% 21,480,775.97 0.51% 551.48% 内部抵消 -176,838,317.40 -4.08% -68,086,849.27 -1.62% -159.72% （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 本公司2019年末纳入合并财务报表合并范围的子公司共93户，比上年度增加13户，减少17户，详细情况参见2019年度审 计报告中的财务报表附注“（六）合并范围的变更”。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 142,812,431.30 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.83% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比 例 0.81% 公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 深圳市汇海置业有限公司 63,498,350.30 0.81% 2 成都天府长城南熙里二期客户 27,274,226.00 0.35% 3 成都半岛城邦二期客户 20,500,000.00 0.26% 4 君廷项目客户 1 16,900,000.00 0.22% 5 君廷项目客户 2 14,639,855.00 0.19% 合计 -- 142,812,431.30 1.83% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 1,972,207,930.26 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 45.77% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额 0.00% 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 22 比例 公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 中航建筑工程有限公司 636,082,592.30 14.76% 2 中建二局第三建筑工程有限公司 445,442,615.26 10.34% 3 中建二局第一建筑工程有限公司 359,679,420.15 8.35% 4 中建一局集团第五建筑有限公司 300,361,312.52 6.97% 5 天元建设集团有限公司 230,641,990.03 5.35% 合计 -- 1,972,207,930.26 45.77% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2019 年 2018 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 409,360,381.42 239,704,219.98 70.78% 主要原因是本期销售佣金较上年同 期增加 管理费用 519,535,492.34 457,943,081.51 13.45% 财务费用 455,786,256.92 589,019,455.57 -22.62% 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2019 年 2018 年 同比增减 经营活动现金流入小计 9,050,873,486.91 10,854,708,669.69 -16.62% 经营活动现金流出小计 9,893,464,282.81 7,853,126,180.07 25.98% 经营活动产生的现金流量净额 -842,590,795.90 3,001,582,489.62 -128.07% 投资活动现金流入小计 8,977,365,115.22 12,150,034,168.31 -26.11% 投资活动现金流出小计 9,935,328,264.52 11,517,149,558.98 -13.73% 投资活动产生的现金流量净额 -957,963,149.30 632,884,609.33 -251.36% 筹资活动现金流入小计 8,310,185,204.84 5,178,848,333.80 60.46% 筹资活动现金流出小计 8,491,407,986.04 8,361,470,727.35 1.55% 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 23 筹资活动产生的现金流量净额 -181,222,781.20 -3,182,622,393.55 94.31% 现金及现金等价物净增加额 -1,981,810,857.10 459,558,737.37 -531.24% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用 (1)2019年度经营活动产生的现金流量净额为 -84,259.08万元，较上年同期减少384,417.33 万元，减幅128.07%。主要原 因是本期支付税费、土地价款增加所致； (2)2019年度投资活动产生的现金流量净额为-95,796.31万元，较上年同期减少159,084.78万元，减幅251.36%。主要原因 是上年同期收到了转让中洲控股香港股权对价款； (3)2019年度筹资活动产生的现金流量净额为 -18,122.28万元，较上年同期增加300,139.96万元，增幅94.31%。主要原因 是本期公司取得融资净额较上年同期增加所致； 上述原因导致公司2019年度现金及现金等价物的净增加额-198,181.09万元,较上年同期减少244,136.96万元，减幅 531.24%。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 由于房地产行业建设周期的特性，报告期内投入的项目未实现相应的经营性现金流入，导致经营活动产生的现金净流量 与本年净利润存在重大差异。 三、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 846,969,597.38 66.20% 出售香港公司的股权收益、对联合营单 位权益法核算的投资收益以及理财产品 收益 否 公允价值变动损益 0.00 0.00% 否 资产减值 -448,751,879.94 -35.08% 计提存货跌价准备及商誉减值损失 否 营业外收入 23,741,717.17 1.86% 本期核销无法支付的应付款项及违约金 收入 否 营业外支出 49,293,383.02 3.85% 支付的滞纳金及违约金 否 信用减值 -9,689,518.70 -0.76% 应收款项预期信用减值损失 否 其他收益 5,903,000.22 0.46% 政府补助及增值税加计扣除 否 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 24 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 公司 2019 年起首次执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则且调整执行当年年初财务报表相关项目 √ 适用 □ 不适用 单位：元 2019 年末 2019 年初 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 3,983,625,176.43 8.82% 5,815,613,276.36 12.60% -3.78% 应收账款 117,147,267.61 0.26% 114,625,690.53 0.25% 0.01% 存货 32,545,843,505.40 72.10% 25,785,150,986.38 55.88% 16.22% 本期纳入合并范围的银泰 达公司的存货以及新购入 惠州竹仔园项目导致的存 货增加 投资性房地产 2,130,656,248.55 4.72% 1,639,900,304.98 3.55% 1.17% 长期股权投资 414,630,478.13 0.92% 1,406,936,921.46 3.05% -2.13% 固定资产 1,124,403,484.50 2.49% 1,254,080,320.87 2.72% -0.23% 在建工程 0.00 0.00% 2,111,335.89 0.00% 0.00% 短期借款 0.00 0.00% 494,288,597.22 1.07% -1.07% 长期借款 10,579,730,795.92 23.44% 8,457,188,456.18 18.33% 5.11% 持有待售资产 0.00% 5,999,176,801.23 13.00% -13.00% 本期完成香港公司的股权 交割所致 持有待售负债 0.00% 5,123,634,990.35 11.10% -11.10% 本期完成香港公司的股权 交割所致 2、以公允价值计量的资产和负债 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价 值变动损益 计入权益的累 计公允价值变 动 本期计提 的减值 本期购买 金额 本期出售 金额 其他变动 期末数 金融资产 其他权益工 具投资 222,436,427.62 20,500,000.00 103,785,418.95 -602,927.62 242,333,500.00 金融资产小 计 222,436,427.62 20,500,000.00 103,785,418.95 -602,927.62 242,333,500.00 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 25 上述合计 222,436,427.62 20,500,000.00 103,785,418.95 -602,927.62 242,333,500.00 金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其他变动的内容 其他变动是核销的减少。 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 3、截至报告期末的资产权利受限情况 公司受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至2019年12月31日，公司所有权受限制的资产账面价值合计167.37亿 元，详细情况如下： 单位：元 项目 年末账面价值 受限原因 货币资金 1,185,933,672.35 借款及保函保证金 存货 12,182,202,613.89 用于借款抵押 投资性房地产 1,321,276,359.25 用于借款抵押 固定资产 999,557,440.66 用于借款抵押 长期股权投资(注) 1,047,924,326.00 用于借款质押 合计 16,736,894,412.15 注：系本集团以子公司股权作为借款质押物。 五、投资状况 1、总体情况 √ 适用 □ 不适用 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 1,337,040,173.09 2,202,212,444.40 -39.29% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 被投资 公司名 称 主要业 务 投资方 式 投资金 额 持股比 例 资金来 源 合作方 投资期 限 产品类 型 截至资 产负债 表日的 进展情 况 预计收 益 本期投 资盈亏 是否涉 诉 披露日 期（如 有） 披露索 引（如 有） 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 26 中保盈 隆、惠 州银泰 达 房地产 投资 增资 601,92 6,027.3 9 35.05% 自有资 金 无 永久 投资、 住宅 已完成 -406,63 2,224.7 3 否 永勤玩 具实业 （深 圳）有 限公司 房地产 开发 收购 535,71 0,037.7 2 100.00 % 自有资 金 无 永久 住宅 已完成 -2,097, 360.72 否 合计 -- -- 1,137,6 36,065. 11 -- -- -- -- -- -- 0.00 -408,72 9,585.4 5 -- -- -- 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未出售重大资产。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 27 2、出售重大股权情况 √ 适用 □ 不适用 交易对 方 被出售 股权 交割日 交易价 格（万 元） 本期初 起至出 售日该 股权为 上市公 司贡献 的净利 润（万 元） 出售对 公司的 影响 股权出 售为上 市公司 贡献的 净利润 占净利 润总额 的比例 股权出 售定价 原则 是否为 关联交 易 与交易 对方的 关联关 系 所涉及 的股权 是否已 全部过 户 是否按计划 如期实施， 如未按计划 实施，应当 说明原因及 公司已采取 的措施 披露 日期 披露 索引 中洲 （集 团）控 股有限 公司 持有的 中洲控 股香港 100%股 权 2019 年 07 月 18 日 HK$ 105,888 -1,932.7 4 形成处 置收益 95,321. 36 万元 95.28% 以公司 估值为 基础， 协商确 定 是 最终实 际控制 人的附 属企业 是 是 2019 年 07 月 20 日 2019- 55 号 七、主要控股参股公司分析 √ 适用 □ 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 深圳市中洲 地产有限公 司 子公司 房地产开发 20,000 万元 3,888,135,63 5.71 378,855,849. 34 48,646,549.4 6 109,643,784. 10 78,883,890.2 0 惠州创筑房 地产有限公 司 子公司 房地产开发 100 万元 1,337,295,32 0.68 -297,989,284 .53 -137,304,218 .57 -137,304,213 .57 惠州市昊恒 房地产开发 有限公司 子公司 房地产开发 10,200 万元 2,371,945,54 0.67 1,546,228,59 9.25 355,758,502. 00 237,291,442. 71 136,132,960. 64 成都深长城 地产有限公 司 子公司 房地产开发 5,000 万元 2,316,104,45 2.04 440,956,561. 86 140,462,081. 38 72,823,328.3 7 79,592,861.7 3 无锡中洲房 地产有限公 司 子公司 房地产开发 6,000 万元 1,477,411,53 4.98 -152,889,076 .57 -112,546,266 .25 -115,494,126 .10 青岛市联顺 地产有限公 子公司 房地产开发 1,000 万元 1,562,488,68 2.06 313,442,681. 23 1,151,729,52 4.55 330,888,121. 88 254,150,065. 37 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 28 司 佛山洲立置 业有限公司 子公司 房地产开发 5,000 万元 2,010,855,23 9.31 -327,171,941 .38 -157,196,850 .71 -156,994,033 .22 广州南沙区 投元产城投 资有限公司 子公司 租赁和商务 服务业 1,000 万元 1,386,069,85 7.74 195,458,975. 75 260,611,967. 68 195,458,975. 75 广州南沙区 投元置业有 限公司 子公司 房地产开发 5,000 万元 1,198,439,22 8.04 -183,715,121 .42 -273,246,608 .19 -204,076,274 .34 惠州大丰投 资有限公司 子公司 房地产开发 100 万元 803,954,728. 87 350,613,167. 84 1,172,631,29 1.50 472,469,918. 49 354,421,050. 67 中保盈隆(深 圳)股权投资 合伙企业(有 限合伙) 子公司 金融业 145,510 万元 945,002,034. 24 944,288,008. 74 -269,401,259 .98 -269,401,259 .98 惠州市银泰 达实业有限 公司 子公司 房地产开发 5,000 万元 4,969,348,67 6.17 1,067,744,70 0.98 607,878,117. 73 -128,543,608 .49 -137,230,964 .75 惠州市绿洲 投资发展有 限公司 子公司 房地产开发 6,000 万元 1,467,066,59 2.05 581,774,284. 01 971,966,724. 88 294,583,969. 60 199,577,476. 83 惠州市筑品 房地产开发 有限公司 子公司 房地产开发 1,000 万元 2,590,542,19 7.40 338,507,744. 87 451,341,620. 26 338,506,579. 83 长城物业集 团股份有限 公司 参股公司 物业管理、 投资 8,154.40 万 元 2,266,059,07 9.33 580,583,516. 74 3,056,346,12 8.16 274,856,120. 78 201,237,662. 05 报告期内取得和处置子公司的情况 √ 适用 □ 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响 南通洲海房地产有限公司 注销 本期影响公司净利润 0 元 无锡洲景房地产有限公司 注销 本期影响公司净利润 2,080.16 元 湖州洲浔房地产有限公司 注销 本期影响公司净利润 0 元 西藏途轩企业管理合伙企业(有限合伙) 注销 本期影响公司净利润 0 元 上海振川物业有限公司 注销 本期影响公司净利润 1,275,813.51 元 中洲置业有限公司及其子公司 出售 本期影响公司净利润 749,978,515.61 元 东莞市中洲城置房地产开发有限公司 新设 本期影响公司净利润-1,082,140.20 元 成都中洲夸克企业管理有限公司 新设 本期影响公司净利润 119,750.47 元 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 29 深圳市中洲洲越投资有限公司 新设 本期影响公司净利润 0 元 深圳市中洲洲汇投资有限公司 新设 本期影响公司净利润 0 元 深圳市中洲洲立投资有限公司 新设 本期影响公司净利润 0 元 深圳市中洲洲景投资有限公司 新设 本期影响公司净利润 0 元 深圳市中洲洲禾投资有限公司 新设 本期影响公司净利润 0 元 深圳市悦鼎投资有限公司 新设 本期影响公司净利润 0 元 中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) 企业合并 本期影响公司净利润-269,374,319.85 元 惠州市银泰达实业有限公司 企业合并 本期影响公司净利润-123,507,868.28 元 西藏运璟企业管理合伙企业（有限合伙） 企业合并 本期影响公司净利润-1,177.30 元 永勤玩具实业（深圳）有限公司 购买资产 本期影响公司净利润-2,097,360.72 元 主要控股参股公司情况说明 公司名称 公司类型 净利润 占归属母 公司净利 润的比例 主要原因 深圳市中洲地产有限公司 子公司 78,883,890.20 10.02% 计提资金占用费收入 惠州创筑房地产有限公司 子公司 -137,304,213.57 -17.44% 计提资金占用费支出 惠州市昊恒房地产开发有限公司 子公司 136,132,960.64 17.29% 央筑D、湾上花园竣工结算 无锡中洲房地产有限公司 子公司 -115,494,126.10 -14.67% 计提存货跌价准备 青岛市联顺地产有限公司 子公司 254,150,065.37 32.29% 半岛城邦2期、3.1期竣工结算 佛山洲立置业有限公司 子公司 -156,994,033.22 -19.94% 计提存货跌价准备 广州南沙区投元产城投资有限公司 子公司 195,458,975.75 24.83% 计提资金占用费收入 广州南沙区投元置业有限公司 子公司 -204,076,274.34 -25.93% 计提资金占用费支出 惠州大丰投资有限公司 子公司 354,421,050.67 45.02% 天御花园A竣工结算 中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业 (有限合伙) 子公司 -269,401,259.98 -34.22% 计提资金占用费支出 惠州市银泰达实业有限公司 子公司 -137,230,964.75 -17.43% 计提资金占用费支出 惠州市绿洲投资发展有限公司 子公司 199,577,476.83 25.35% 御郡华府竣工结算 成都深长城地产有限公司 子公司 79,592,861.73 10.11% 天府长城南熙里2期销售结算 惠州市筑品房地产开发有限公司 子公司 338,506,579.83 43.00% 计提资金占用费收入 八、公司控制的结构化主体情况 √ 适用 □ 不适用 1、公司本年新增控制的结构化主体： （1）中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙），原为本公司与西藏汇久企业管理合伙企业(有限合伙)（以下简称“西 藏汇久”）共同设立之合营公司，2019年5月西藏汇久退出中保盈隆，公司取得中保盈隆的控制权，因此本期将中保盈隆纳入 合并范围。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 30 （2）西藏运璟企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“西藏运璟”），西藏运璟原为本公司之子公司中保盈科与西 藏汇久及西藏中平信共同设立之合营公司，2019年10月西藏汇久退出西藏运璟，公司取得西藏运璟的控制权，因此本期将西 藏运璟纳入合并范围。 2、公司本年减少控制的结构化主体为西藏途轩企业管理合伙企业(有限合伙)（以下简称“西藏途轩”），西藏途轩原为 本公司与西藏汇久共同设立的子公司，于2019年4月注销。 九、公司未来发展的展望 （一）行业格局与趋势 世界政治经济格局正在加速重塑阶段，国际形式为全球经济注入较大不确定性。2020年中国将会迎来全面建成小康社会 和“十三五”规划收官之年。中央先后多次强调“房住不炒”，强调建立保持房地产市场相对平稳发展的长效调控机制，各 地因城施策、一城一策先后出台，调控趋向精准化和灵活化。 2020年，新冠疫情席卷全球，世界经济同步下行，中国经济承压巨大。在外部经济不确定性加剧的环境下，房地产行业 逐渐回归价值与理性投资，在政策端、供给端和需求端将呈现稳中有变，行业或将出现以下趋势： 1、增速逐步放缓。根据国家统计局数据显示，房地产+建筑业约占全国GDP的1/7，房地产+建筑业每年提供5000万个就 业岗位。2019年全国商品房销售面积171,558万平方米，下降0.1%，尽管房地产增速已逐渐放缓，但作为国民经济的支柱性 行业，仍然大有可为。 2、多元化方向逐步明确。未来十年，全国不动产市场规模预计达500亿平方米，让不动产动起来，将成为不动产市场 价值的最大释放。以规模开发、高周转为主的房地产增量市场在未来十年中将逐步过渡到以不动产运营和管理为主导的存量 市场。企业不仅要投资择良时，更需具备产品全生命周期的竞争力。 3、行业或将面临重新洗牌。当下经济环境的不确定性，行业面临新一轮的洗牌，这既是机遇，也是挑战。企业需要更 加注重风险防控，优质资产将进一步释放价值，收并购或成为重要的土地资源扩充渠道，基本面扎实的企业有望实现在核心 城市的快速深耕与跨越式发展。 （二）公司发展战略 2020年，面对外部环境的不确定性，公司将紧跟国家发展战略步伐，提质增效，稳中求进。 1、聚焦粤港澳大湾区，深耕成渝都市圈，稳固大上海都市圈，夯实青岛区域，公司在全国范围内可售货值80%以上分 布在粤港澳大湾区。2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《深圳建设先行示范区行动方案》先后出台，更加有利于公司 着重布局粤港澳大湾区。 2、通过地产板块和资产板块的联合，创造城市复合价值。公司目前有多个在建住宅项目，且拥有酒店、写字楼和商业 物业等存量不动产在运营，组成了公司的优质资源配置，为公司带来持续稳定的收益。 （三）2020年工作目标和重点工作 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 31 1、总体经营目标 2020年，公司计划实现房地产销售面积91万平方米，销售金额133亿元，房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积 率面积40万平方米，新开工建筑面积172万平方米。 2、年度重点工作 （1）销售和回款仍然是全年工作重中之重。2020年，公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，采取“一城一策”、 “一案一策”等多种营销策略，加快重点项目及长期库存的销售去化，高效回流资金。 （2）进一步提高资金管理及运作效率。一方面继续拓宽融资渠道，与金融机构保持良好的沟通，探索融资新模式；另 一方面继续实行资金计划管理，强化预算管理工作，努力盘活监管资金。 （3）加强计划运营的协调功能，多举措保障供货。全过程管控项目货值，实施专项考核，采取纠偏措施，提高运营效 率，针对重点事项攻坚克难，争取新的突破。 （4）投资拓展方面，2020年要把握投资窗口期，特别是重点关注发展机遇，积极寻找合适项目，稳健拿地，加强投后 管理。运用创新合作、收并购、招拍挂多种方式，利用现有合作资源，提升公司土地储备质量。 （5）工程及设计持续严格管控，坚守产品质量底线，精雕产品品质。工程方面优化节点，加大管控力度，严把施工过 程；设计方面加强过程管控，跟踪工程实施，严抓设计落地。 （6）成本管理方面，在成本预算到竣工结算全过程精打细算。招采管理方面，要提高供应商“选、用、留”的标准， 招标过程要公开、透明、廉洁。 （7）充分发挥品牌客服的实用功能，认真对待交付验收和客户服务，做到客服前置，优化服务品质。加强品牌推广， 积极参与公益活动，多举措提升公司品牌形象。 （8）充分发挥人力行政支撑保障作用，进一步优化组织架构，完善绩效考核制度，增强组织效能。 （9）重视法务风险防控，防微杜渐，监督员工依法行事，守护公司资产及利益。 （四）可能面对的风险及对策 1、政策变化风险 房住不炒的主基调不变。在符合国家宏观调控政策下，地方政府因城施策，房地产政策仍存在一定不确定性。公司需 密切关注政策导向，及时调整策略。 2、市场及竞争风险 全球疫情持续，经济发展受阻，资金避险情绪上升，可能导致阶段性流动性紧缺。行业面临新一轮洗牌，集中度不断 提高，中小房企生存空间受到挤压，面临利润空间被压缩甚至局部亏损的风险。公司应充分研判市场行情，积极防范风险， 并适时抓住投资窗口期，寻找合适项目。设计方面，关注疫情带来的产品设计逻辑迭代，符合主流市场需求。工程方面，在 严格落实防疫措施的前提下，全力组织复工复产，提高劳务用工返岗率和上岗率，对于年内供货和交付紧张的重点项目，视 疫情影响程度优化进度计划、合理组织施工。营销方面，灵活运用新媒体，扩大客源，成体系完成线上销售的闭环。升级线 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 32 上看房平台，优化看房体验，降低下定门槛，促进客户达成购房意向；加强线下点对点推广，强化存量客户的挖掘；增强与 物业的互动配合，提高客户满意度。此外，公司要全力做好厉行节约及费用管控。 3、融资、信贷、利率风险 2019年房地产融资端紧缺，2020年房地产行业融资环境仍然严峻。政策限制叠加疫情影响，可能出现融资渠道收紧、 融资成本攀升的情况。公司将继续加强内部管理效率，不断强化销售回款管理，进一步拓宽融资渠道，创新融资方式，确保 公司现金流安全。 4、经营风险 公司所处的房地产行业受政策影响较大，未来政府为追求市场稳定性，会以灵活多样的政策进行调整，可能带来较大 的不确定性，这对公司的经营是一大挑战，如何紧跟市场，随时调整销售策略成为重点。公司将密切关注政策和市场动态， 根据市场情况调整经营策略以应对变化，降低公司面临的经营风险。 十、接待调研、沟通、采访等活动情况 1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表 √ 适用 □ 不适用 接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引 2019 年 06 月 26 日 其他 机构 中洲控股接受媒体采访,新闻稿及投资价值分析报告等 2019 年 07 月 11 日 其他 机构 2019 年 7 月 11 日投资者关系活动记录表 2019 年 07 月 16 日 其他 机构 2019 年 7 月 16 日投资者关系活动记录表 2019 年 07 月 25 日 其他 机构 2019 年 7 月 25 日投资者关系活动记录表 2019 年 08 月 01 日 其他 机构 2019 年 8 月 1 日投资者关系活动记录表 2019 年 08 月 06 日 其他 机构 2019 年 8 月 6 日投资者关系活动记录表 2019 年 08 月 20 日 其他 机构 2019 年 8 月 20 日投资者关系活动记录表 2019 年 1-12 月 电话沟通 个人 个人 2019 年 1-12 月 其他 个人 深交所互动易平台 接待次数 7 接待机构数量 2 接待个人数量 0 接待其他对象数量 0 是否披露、透露或泄露未公开重大信息 否 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 33 第五节重要事项 一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况 报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况 √ 适用 □ 不适用 公司的利润分配政策符合公司《章程》的规定，充分保护中小投资者的合法权益，有明确的利润分配标准和分配比例， 利润分配政策调整和变更的条件清晰，需由独立董事发表独立意见，审议程序透明、合理，符合监管部门的规范性要求。 公司现金分红水平与房地产行业上市公司平均水平不存在重大差异。 现金分红政策的专项说明 是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是 分红标准和比例是否明确和清晰： 是 相关的决策程序和机制是否完备： 是 独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是 中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是 否得到了充分保护： 是 现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透 明： 不适用 公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况 1、2019年度利润分配预案 （1）公司法定公积金累计额已达公司注册资本的50%以上，本年度不再提取法定盈余公积； （2）按照母公司净利润和上年度未分配利润共计2,839,618,230.65元，作为分红基金的来源。以公司年末总股本 664,831,139股为基数，每10股派发现金红利1.20元（含税），合计共派现金79,779,736.68元（含税），剩余未分配利润结转 下年度。 公司本年度不送红股，也不进行资本公积金转增股本。 2、2018年度利润分配方案 （1）按照母公司净利润的10%提取法定公积金56,116,193.43元； （2）按照母公司净利润的90%和上年度未分配利润共计1,139,901,405.45元，作为分红基金的来源。以公司年末总股本 664,831,139股为基数，每10股派发现金红利1.00元（含税），合计共派现金66,483,113.90元（含税），剩余未分配利润结转 下年度。 公司本年度不送红股，也不进行资本公积金转增股本。 3、2017年度利润分配方案 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 34 （1）按照母公司净利润的10%提取法定公积金1,724,059.00元； （2）按照母公司净利润的90%和上年度未分配利润共计767,821,892.40元，作为分红基金的来源。以公司年末总股本 664,831,139股为基数，每10股派发现金红利2.00元（含税），合计共派现金132,966,227.80元（含税），剩余未分配利润结转 下年度。 公司本年度不送红股，也不进行资本公积金转增股本。 公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表 单位：元 分红年度 现金分红金额 （含税） 分红年度合并 报表中归属于 上市公司普通 股股东的净利 润 现金分红金额 占合并报表中 归属于上市公 司普通股股东 的净利润的比 率 以其他方式 （如回购股 份）现金分红 的金额 以其他方式现 金分红金额占 合并报表中归 属于上市公司 普通股股东的 净利润的比例 现金分红总额 （含其他方 式） 现金分红总额 （含其他方 式）占合并报 表中归属于上 市公司普通股 股东的净利润 的比率 2019 年 79,779,736.68 787,168,958.40 10.14% 0.00 0.00% 79,779,736.68 10.14% 2018 年 66,483,113.90 446,690,331.69 14.88% 0.00 0.00% 66,483,113.90 14.88% 2017 年 132,966,227.80 615,363,173.16 21.61% 0.00 0.00% 132,966,227.80 21.61% 公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案 □ 适用 √ 不适用 二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况 √ 适用 □ 不适用 每 10 股送红股数（股） 0 每 10 股派息数（元）（含税） 1.20 每 10 股转增数（股） 0 分配预案的股本基数（股） 664,831,139 现金分红金额（元）（含税） 79,779,736.68 以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00 现金分红总额（含其他方式）（元） 79,779,736.68 可分配利润（元） 2,839,618,230.65 现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的 比例 100% 本次现金分红情况 公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20％ 利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 35 根据德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）出具的德师报(审)字(20)第 P02805 号审计报告，本公司（母公司）2019 年度实现净利润 1,753,285,836.63 元，加年初未分配利润 1,152,815,507.92 元，减去分配 2018 年度现金红利 66,483,113.90 元，母公司 2019 年末实际可供分配的利润为 2,839,618,230.65 元。 根据国家有关法律、法规及公司《章程》的规定，公司拟提出 2019 年度利润分配及分红预案如下： 1、公司法定公积金累计额已达公司注册资本的 50%以上，本年度不再提取法定盈余公积； 2、按照母公司净利润和上年度未分配利润共计 2,839,618,230.65 元，作为分红基金的来源。以公司年末总股本 664,831,139 股为基数，每 10 股派发现金红利 1.20 元（含税），合计共派现金 79,779,736.68 元（含税），占公司 2019 年 度合并报表归属于母公司股东的净利润 787,168,958.40 元的 10.14%，剩余未分配利润结转下年度。 如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生 变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。 三、承诺事项履行情况 1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末 尚未履行完毕的承诺事项 √ 适用 □ 不适用 承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况 股改承诺 收购报告书或 权益变动报告 书中所作承诺 资产重组时所 作承诺 首次公开发行 或再融资时所 作承诺 股权激励承诺 其他对公司中 小股东所作承 诺 贾帅;申成 文;谭华 森;王道 海;吴天 洲;姚日 波;张立民 其他承诺 1、本人承诺不无偿或以不公平条件向其 他单位或者个人输送利益，也不采用其他 方式损害公司利益；2、本人承诺对职务 消费行为进行约束；3、本人承诺不动用 公司资产从事与履行职责无关的投资、消 费活动；4、本人承诺由董事会或薪酬委 员会制定的薪酬制度与公司填补回报措 施的执行情况相挂钩；5、如公司未来实 2016 年 02 月 26 日 9999 年 12 月 31 日 正在履行中 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 36 施股权激励方案，本人承诺股权激励方案 的行权条件与公司填补回报措施的执行 情况相挂钩。本承诺函出具日后，如中国 证券监督管理委员会、深圳证券交易所等 证券监管机构就填补回报措施及其承诺 作出另行规定或提出其他要求的，本人承 诺届时将按照最新规定出具补充承诺。作 为填补回报措施相关责任主体之一，本人 若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，本 人同意按照中国证监会和深圳证券交易 所等证券监管机构按照其发布的有关规 定、规则，对本人作出相关处罚或采取相 关管理措施。 深圳市中 洲置地有 限公司;黄 光苗 其他承诺 不越权干预公司经营管理活动，不侵占公 司利益。 2016 年 02 月 26 日 9999 年 12 月 31 日 正在履行中 黄光苗 关于同业 竞争、关 联交易、 资金占用 方面的承 诺 一、本人未来将以中洲控股（含其合并范 围内的子公司，下同）作为本人从事房地 产开发、销售业务的唯一平台，本人控制 的其他企业（指本人直接或间接控制的、 除中洲控股合并范围内的企业以外的企 业，下同）将主要从事产业园区建设和企 业孵化、基础设施投资、股权投资等其他 业务；二、本人及本人控制的其他企业未 来不会通过独资、控股或合营等任何方 式，新增与中洲控股构成实质性同业竞争 的业务或项目，包括但不限于房地产开发 与销售、物业租赁业务等；三、对于目前 存在的有一定竞争关系的业务或项目，本 人及本人控制的其他企业将采取如下措 施：1、房地产开发与销售业务：在 2015 年年内将熊猫小镇项目转让予中洲控股； 自 2015 年 1 月 31 日起 3 年内，逐步开展 将本人及本人控制的其他企业当前持有 的尚未开发的土地使用权转让予中洲控 股或无关联第三方的工作。在中洲控股和 无关联第三方都有意向受让该等土地使 用权时，中洲控股享有优先受让权。若未 能成功转让予中洲控股或无关联第三方， 则本人及本人控制的其他企业将委托中 洲控股开发与经营该等土地。2、租赁业 务：未来如果因中洲控股业务发展原因， 导致本人持有中洲新天地商场、中洲中央 2015 年 06 月 05 日 9999 年 12 月 31 日 正在履行中 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 37 公园三期商场部分、青岛少海日韩风情商 业街与中洲控股构成实质性同业竞争，则 本人将向中洲控股或无关联第三方转让 上述资产；在中洲控股和无关联第三方都 有意向受让上述资产时，中洲控股享有优 先受让权。四、本人控制的企业中有部分 企业未实际开展房地产开发与销售、物业 租赁、酒店餐饮和工程施工业务，但其经 营范围中包含上述业务，本人作为该等企 业的控股股东或实际控制人，将自 2015 年 1 月 31 日起 3 年内采取变更经营范围、 出售股权、注销等方式逐步处置该等企 业。五、如果本人及本人控制的其他企业 从任何第三方获得的商业机会与中洲控 股所从事的业务有实质性竞争或可能有 实质性竞争，则本人及本人控制的其他企 业将立即通知中洲控股，并将该商业机会 让与中洲控股。六、若出现因本人及本人 控制的其他企业违反上述承诺事项而导 致中洲控股的合法权益受到损害之情形， 本人承诺赔偿中洲控股所受到的损失。 七、上述承诺事项自本承诺函签署之日起 生效，至本人不再是中洲控股实际控制人 时终止。 深圳市中 洲置地有 限公司 关于同业 竞争、关 联交易、 资金占用 方面的承 诺 一、本公司作为受黄光苗先生控制的企 业，将严格遵守黄光苗先生于 2015 年 6 月 5 日向中洲控股作出的《关于避免同业 竞争的承诺函》。二、若出现因本公司及 本公司控制的其他企业违反上述承诺事 项而导致中洲控股的合法权益受到损害 之情形，本公司承诺赔偿中洲控股所受到 的损失。三、上述承诺事项自本承诺函签 署之日起生效，至本公司不再受黄光苗先 生控制时终止。 2015 年 06 月 05 日 9999 年 12 月 31 日 正在履行中 承诺是否按时 履行 是 如承诺超期未 履行完毕的，应 当详细说明未 完成履行的具 体原因及下一 步的工作计划 不适用 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 38 2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及 其原因做出说明 □ 适用 √ 不适用 四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。 五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 □ 适用 √ 不适用 六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 1、财务报表列报格式： 本公司按财政部于2019年4月30日颁布的《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会(2019)6号，以下 简称“财会6号文件”)编制2019年度财务报表。财会6号文件对资产负债表和利润表的列报项目进行了修订，将“应收票据及应 收账款”项目分拆为“应收票据”和“应收账款”两个项目，将“应付票据及应付账款”项目分拆为“应付票据”和“应付账款”两个项 目，同时明确或修订了“一年内到期的非流动资产”、“递延收益”、“其他权益工具”、“研发费用”、“财务费用”项目下的“利息 收入”、“其他收益”、“资产处置收益”、“营业外收入”和“营业外支出”项目的列报内容，调整了“资产减值损失”项目的列示位 置，明确了“其他权益工具持有者投入资本”项目的列报内容。对于上述列报项目的变更，本公司对上年比较数据进行了追溯 调整。 2、新金融工具准则： 本公司自2019年1月1日起执行财政部于2017年修订的《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》、《企业会计准则 第23号—金融资产转移》、《企业会计准则第24号-—套期会计》和《企业会计准则第37号—金融工具列报》(以下简称“新 金融工具准则”)。 在金融资产分类与计量方面，新金融工具准则要求金融资产基于其合同现金流量特征及企业管理该等资产的业务模式分 类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融资产三大类别，取消了原金融工具准则中贷款和应收款项、持有至到期投资和可供出售金融资产等分类。权益 工具投资一般分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产， 也允许将非交易性权益工具投资指定为以公允价 值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，但该指定不可撤销，且在处置时不得将原计入其他综合收益的累计公允价值 变动额结转计入当期损益。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 39 在减值方面，新金融工具准则有关减值的要求适用于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综 合收益的金融资产、租赁应收款以及特定未提用的贷款承诺和财务担保合同。新金融工具准则要求采用预期信用损失模型确 认信用损失准备，以替代原先的已发生信用损失模型。新减值模型采用三阶段模型，依据相关项目自初始确认后信用风险是 否发生显著增加，信用损失准备按12个月内预期信用损失或者整个存续期的预期信用损失进行计提。本公司对由收入准则规 范的交易形成的应收账款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。 于2019年1月1日之前的金融工具确认和计量与新金融工具准则要求不一致的，本公司按照新金融工具准则的要求进行追 溯调整。涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则要求不一致的，本公司不进行调整。金融工具原账面价值和在新金融 工具准则施行日的新账面价值之间的差额，计入2019年1月1日的留存收益或其他综合收益。 七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 （一）非同一控制下企业合并： 被购买方名称 股权取得比例(%) 股权取得方式 购买日 购买日的确定依据 中保盈隆(注) 99.993 收购股权 2019年5月20日 为实际取得被购买方控制权日期 西藏运璟 99.993 收购股权 2019年10月28日 为实际取得被购买方控制权日期 注：惠州市银泰达实业有限公司系中保盈隆、本公司之子公司惠州中洲置业有限公司与其他股东共同持股的房地产开发 公司，中保盈隆和惠州中洲置业有限公司分别持有其70%和20%的股权，本年度随中保盈隆一并纳入本集团合并财务报表范围。 （二）通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形： 子公司名称 股权处置比例(%) 股权处置方式 丧失控制权的时点 丧失控制权时点的确认依据 中洲置业有限公司及其子公司 (注) 100.00 出售 2019年7月18日 完成全部的股份转让 注：本公司本年完成对中洲投资控股(香港)有限公司及其子公司的处置，其下属子公司包括中洲控股管理有限公司、 EverRealityLimited、中洲(火炭)有限公司、祥铭投资有限公司、BestWisdomGroupLimited、CenturyShinerLimited、 AngelRiverHoldingsLimited、运河集团有限公司、AlphaHonourLimited、AsiaMarvelInvestmentLimited及本年新设立的中洲控 股财务有限公司。 （三）其他原因的合并范围变动 单位名称 合并范围变动原因 持股比例(%) 持股比例(%) 直接 间接 永勤玩具实业(深圳)有限公司 购买资产 - 100.00 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 40 东莞市中洲城置房地产开发有限公司 新设 - 51.00 深圳市中洲洲越投资有限公司 新设 - 100.00 深圳市中洲洲汇投资有限公司 新设 - 100.00 深圳市中洲洲立投资有限公司 新设 - 100.00 深圳市中洲洲景投资有限公司 新设 - 100.00 深圳市中洲洲禾投资有限公司 新设 - 100.00 成都中洲夸克企业管理有限公司 新设 - 100.00 深圳市悦鼎投资有限公司 新设 - 100.00 中洲控股财务有限公司 新设/出售 - 100.00 西藏途轩企业管理合伙企业(有限合伙) 注销 - 99.99 上海振川物业有限公司 注销 90.00 10.00 湖州洲浔房地产有限公司 注销 - 100.00 南通洲海房地产有限公司 注销 - 100.00 无锡洲景房地产有限公司 注销 - 90.00 九、聘任、解聘会计师事务所情况 现聘任的会计师事务所 境内会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 境内会计师事务所报酬（万元） 296 境内会计师事务所审计服务的连续年限 3 境内会计师事务所注册会计师姓名 李渭华、刘丽燕 境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 李渭华 3 年、刘丽燕 1 年 当期是否改聘会计师事务所 □ 是 √ 否 聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况 √ 适用 □ 不适用 本年度，公司聘请德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为公司内部控制审计机构。审计费用共计人民币296万元， 其中：财务报表审计费用人民币208万元，内部控制审计费用人民币88万元。以上费用包括公司财务报表审计及报告出具费 用、内部控制审计及报告出具费用、其他与年度审计相关的专项报告费用以及交通费、住宿费等。 十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况 □ 适用 √ 不适用 十一、破产重整相关事项 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生破产重整相关事项。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 41 十二、重大诉讼、仲裁事项 √ 适用 □ 不适用 2016 年 11 月，原告华电公司与被告龙岗投资公司、原审第三人宝东公司、龙华公司、市规土委、规土委宝安管理局合 资、合作房地产合同纠纷一案在广东省深圳市中级人民法院正式立案。2018 年 6 月 13 日，广东省深圳市中级人民法院做 出初审判决。2018 年 7 月，公司向广东省深圳市中级人民法院提交《民事上诉状》，并按对方当事人的人数提出副本，上 诉于广东省高级人民法院。2020 年 4 月，根据广东省高级人民法院的《民事判决书》（（2018）粤民终 2105 号），广东省 高级人民法院关于本次诉讼事项作出的终审判决如下：驳回上诉，维持原判。 该案件具体内容详见公司 2020 年 4 月 2 日披露的《关于重大诉讼事项的进展公告》（公告编号： 2020-13 号）。 十三、处罚及整改情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在处罚及整改情况。 十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况 □ 适用 √ 不适用 十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 √ 适用 □ 不适用 2018年股权激励计划 （1）2018 年 3 月,公司召开第八届董事会第十一次会议、第八届监事会第五次会议及公司2018 年第三次临时股东大会， 审议通过了《关于审议<深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年股票期权激励计划（草案）>及其摘要的议案》（以下简 称“股票期权激励计划”）。 （2）2018 年 5 月 15 日，公司召开第八届董事会第十六会议、第八届监事会第七次会议，审议通过《关于调整 2018 年 股票期权激励计划激励对象名单及授予数量的议案》及《关于公司向激励对象首次授予股票期权的议案》。 （3）2018 年 6 月 21 日，公司披露了《关于股票期权激励计划首次授予登记完成的公告》，公司已完成 2018 年股票 期权激励计划首次授予登记工作,期权简称：中洲 JLC1，期权代码：037063。 （4）2018年7月2日，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，公司2018年股票期权激励计划股票期权 行权价格调整已办理完成。经调整，首次授予股票期权（期权简称：中洲JLC1，期权代码：037063）的行权价格从15.40元 调整为15.20元/股，数量为17,732,453份。 （5）2019年4月11日，公司第八届董事会第二十六次会议审议通过了《关于注销2018年股票期权激励计划部分已授予股 票期权的议案》。因部分激励对象离职后不再符合获授资格及本次激励计划第一个行权期行权条件未达标，根据公司《2018 年股票期权激励计划（草案）》，公司决定注销2018年股票期权激励计划部分已授予股票期权共计7,681,585份。本次注销完 成后，公司股票期权激励计划有效期内剩余的股票期权数量为10,050,868份，激励对象调整为54人。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 42 （6）2019年4月23日，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，2018年股票期权激励计划注销事宜办理 完成。公司2018年股票期权激励计划有效期内剩余的股票期权数量为10,050,868份，激励对象调整为54人。 （7）2019年6月28日，公司披露了《关于对2018年股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格进行调整的公告》，公 司对2018年股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格由15.20元/股调整为15.10元/股，数量为10,050,868份。 具体内容详见巨潮资讯网上刊登的相关公告。 十六、重大关联交易 1、与日常经营相关的关联交易 √ 适用 □ 不适用 关联交易 方 关联关 系 关联交 易类型 关联交 易内容 关联交 易定价 原则 关联交 易价格 关联交 易金额 （万 元） 占同类 交易金 额的比 例 获批的 交易额 度（万 元） 是否超 过获批 额度 关联交 易结算 方式 可获得 的同类 交易市 价 披露日 期 披露索 引 深圳市汇 海置业有 限公司 实际控 制人的 附属企 业 提供劳 务 上沙村 城市更 新项目 委托经 营管理 参考市 场同类 委托经 营管理 交易定 价的基 础上， 共同协 商确定 不低于 3.5 亿元 4,864.4 5 100.00 % 35,000 否 现金支 付 销售额 的 1%、 建安成 本的 2% 2017 年 08 月 29 日 2017-1 09 号 合计 -- -- 4,864.4 5 -- 35,000 -- -- -- -- -- 大额销货退回的详细情况 不适用 按类别对本期将发生的日常关联交 易进行总金额预计的，在报告期内的 实际履行情况（如有） 不适用 交易价格与市场参考价格差异较大 的原因（如适用） 不适用 2、资产或股权收购、出售发生的关联交易 √ 适用 □ 不适用 关联方 关联关系 关联交易 类型 关联交易 内容 关联交易 定价原则 转让资产 的账面价 值（万元） 转让资产 的评估价 值（万元） 转让价格 （万元） 关联交易 结算方式 交易损益 （万元） 披露日期 披露索引 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 43 中洲（集 团）控股 有限公司 最终实际 控制人的 附属企业 出售资产 中洲控股 香港的 100%股 权 以资产评 估结果为 主要定价 依据 HK$ 4,740.23 HK$ 102,839.3 8 HK$ 105,888 现金支付 95,321.36 2019 年 07 月 20 日 2019-55 号 转让价格与账面价值或评估价值差异较 大的原因（如有） 不适用 对公司经营成果与财务状况的影响情况 形成处置收益 95,321.36 万元人民币 如相关交易涉及业绩约定的，报告期内 的业绩实现情况 不适用 3、共同对外投资的关联交易 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。 4、关联债权债务往来 √ 适用 □ 不适用 是否存在非经营性关联债权债务往来 √ 是 □ 否 应付关联方债务 关联方 关联关系 形成原因 期初余额 （万元） 本期新增金 额（万元） 本期归还金 额（万元） 利率 本期利息 （万元） 期末余额（万 元） 深圳中洲集团 有限公司 最终实际控 制人的附属 企业 同比例提供 的股东借款 67,755.11 0 22,000 5.23% 3,257.21 49,012.32 深圳市中洲置 地有限公司 最终实际控 制人的附属 企业 股东借款 45,000 0 8.00% 120 45,120 深圳市中洲置 地有限公司 最终实际控 制人的附属 企业 股东借款 41,000 41,000 4.35% 421.10 0 关联债务对公司经营成果 及财务状况的影响 合计影响当期损益-1,975.66 万元（其中资本化利息 1,822.65 万元），截至本报告日已归还深圳 市中洲置地有限公司借款 4.5 亿元。 5、其他重大关联交易 √ 适用 □ 不适用 详细情况参见2019年度报告中的财务报表附注（十二）关联方及关联方交易。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 44 十七、重大合同及其履行情况 1、托管、承包、租赁事项情况 （1）托管情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在托管情况。 （2）承包情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在承包情况。 （3）租赁情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在租赁情况。 2、重大担保 √ 适用 □ 不适用 （1）担保情况 单位：万元 公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保） 担保对象名称 担保额度 相关公告 披露日期 担保额度 实际发生日期 实际担保金 额 担保类型 担保期 是否履行 完毕 是否为关 联方担保 嘉兴洲桂房地产开发 有限公司 2018 年 10 月 30 日 17,850 2018 年 11 月 09 日 16,065 连带责任保 证 24 个月 否 是 中洲投资控股（香港） 有限公司 2017 年 06 月 27 日 46,580.56 2017 年 05 月 26 日 11,923.73 连带责任保 证 36 个月 否 是 中洲投资控股（香港） 有限公司 2017 年 07 月 05 日 80,000 2017 年 07 月 25 日 71,662.4 抵押 36 个月 否 是 中洲投资控股（香港） 有限公司 2017 年 06 月 28 日 223,945 2017 年 07 月 17 日 107,493.6 质押 36 个月 否 是 中洲（火炭）有限公 司 2017 年 08 月 21 日 479,421.46 2017 年 08 月 22 日 217,778.96 连带责任保 证 60 个月 否 是 惠州市骏洋投资开发 有限公司 2019 年 09 月 09 日 50,000 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 45 报告期内审批的对外担保额度合 计（A1） 50,000 报告期内对外担保实际发 生额合计（A2） 0 报告期末已审批的对外担保额度 合计（A3） 897,797 报告期末实际对外担保余 额合计（A4） 424,924 公司对子公司的担保情况 担保对象名称 担保额度 相关公告 披露日期 担保额度 实际发生日期 实际担保金 额 担保类型 担保期 是否履行 完毕 是否为关 联方担保 深圳市香江置业有限 公司 2015 年 10 月 30 日 100,000 2016 年 01 月 11 日 84,000 连带责任保 证 60 个月 否 否 深圳市香江置业有限 公司 2016 年 10 月 27 日 47,000 2016 年 03 月 25 日 38,900 连带责任保 证 96 个月 否 否 深圳市香江置业有限 公司 2017 年 03 月 18 日 30,000 2017 年 05 月 25 日 21,405 连带责任保 证 48 个月 否 否 青岛市联顺地产有限 公司 2017 年 07 月 05 日 50,000 2017 年 11 月 15 日 2,430 连带责任保 证 24 个月 否 否 深圳市香江置业有限 公司 2018 年 01 月 13 日 30,000 2018 年 03 月 19 日 28,500 连带责任保 证 120 个月 否 否 深圳市香江置业有限 公司 2018 年 01 月 13 日 160,000 2018 年 06 月 27 日 59,200 连带责任保 证 120 个月 否 否 惠州市凯声电子有限 公司 2018 年 04 月 13 日 38,000 2018 年 05 月 23 日 22,200 连带责任保 证 36 个月 否 否 无锡中洲房地产有限 公司 2018 年 04 月 13 日 70,000 2018 年 06 月 06 日 31,980 连带责任保 证 24 个月 否 否 佛山洲立置业有限公 司 2018 年 08 月 04 日 120,000 2018 年 09 月 20 日 88,080 连带责任保 证 30 个月 否 否 深圳市香江置业有限 公司 2018 年 08 月 31 日 30,000 2018 年 09 月 27 日 28,750 连带责任保 证 60 个月 否 否 深圳市香江置业有限 公司 2018 年 08 月 31 日 30,000 2018 年 09 月 30 日 29,600 连带责任保 证 96 个月 否 否 成都洲新房地产开发 有限公司 2018 年 11 月 09 日 27,800 2018 年 12 月 07 日 27,654 连带责任保 证 24 个月 否 否 深圳市香江置业有限 公司 2019 年 03 月 27 日 20,000 2019 年 03 月 28 日 19,400 连带责任保 证 60 个月 否 否 惠州宏晟置业有限公 司 2019 年 03 月 15 日 27,000 2019 年 04 月 01 日 27,000 连带责任保 证 24 个月 否 否 青岛市旺洲置业有限 公司 2019 年 03 月 15 日 35,000 2019 年 04 月 01 日 20,000 连带责任保 证 60 个月 否 否 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 46 惠州方联房地产有限 公司 2019 年 05 月 29 日 35,000 2019 年 06 月 20 日 34,100 连带责任保 证 24 个月 否 否 成都市银河湾房地产 开发有限公司 2019 年 06 月 29 日 150,000 2019 年 07 月 19 日 150,000 连带责任保 证 24 个月 否 否 惠州惠兴房地产有限 公司 2019 年 08 月 08 日 30,000 2019 年 08 月 16 日 17,340 连带责任保 证 24 个月 否 否 深圳市长城物流有限 公司 2019 年 09 月 09 日 270,000 2019 年 09 月 19 日 200,000 连带责任保 证 120 个月 否 否 无锡洲樾房地产有限 公司 2019 年 09 月 09 日 48,000 2019 年 09 月 26 日 37,611 连带责任保 证 24 个月 否 否 深圳市中洲宝华置业 有限公司 2017 年 12 月 12 日 160,000 2019 年 11 月 11 日 120,000 连带责任保 证 60 个月 否 否 惠州市银泰达实业有 限公司 2019 年 12 月 25 日 50,000 2019 年 12 月 27 日 5,000 连带责任保 证 36 个月 否 否 惠州方联房地产有限 公司 2019 年 05 月 29 日 80,000 惠州市银泰达实业有 限公司 2019 年 12 月 30 日 30,000 深圳市香江置业有限 公司 2019 年 09 月 09 日 68,000 报告期内审批对子公司担保额度 合计（B1） 843,000 报告期内对子公司担保实 际发生额合计（B2） 646,951 报告期末已审批的对子公司担保 额度合计（B3） 1,735,800 报告期末对子公司实际担 保余额合计（B4） 1,093,150 子公司对子公司的担保情况 担保对象名称 担保额度 相关公告 披露日期 担保额度 实际发生日期 实际担保金 额 担保类型 担保期 是否履行 完毕 是否为关 联方担保 惠州市绿洲投资发展 有限公司 2019 年 08 月 30 日 41,070 2019 年 08 月 30 日 41,070 连带责任保 证 否 否 报告期内审批对子公司担保额度 合计（C1） 41,070 报告期内对子公司担保实 际发生额合计（C2） 41,070 报告期末已审批的对子公司担保 额度合计（C3） 41,070 报告期末对子公司实际担 保余额合计（C4） 41,070 公司担保总额（即前三大项的合计） 报告期内审批担保额度合计 （A1+B1+C1） 934,070 报告期内担保实际发生额 合计（A2+B2+C2） 688,021 报告期末已审批的担保额度合计 2,674,667 报告期末实际担保余额合 1,559,144 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 47 （A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4） 实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 206.34% 其中： 为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 408,859 直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务 担保余额（E） 1,559,144 担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 1,181,335 上述三项担保金额合计（D+E+F） 3,149,337 采用复合方式担保的具体情况说明 （2）违规对外担保情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无违规对外担保情况。 3、委托他人进行现金资产管理情况 （1）委托理财情况 √ 适用 □ 不适用 报告期内委托理财概况 单位：万元 具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额 银行理财产品 闲置自有资金 123,500 0 0 合计 123,500 0 0 单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况 □ 适用 √ 不适用 委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形 □ 适用 √ 不适用 （2）委托贷款情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在委托贷款。 4、其他重大合同 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在其他重大合同。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 48 十八、社会责任情况 1、履行社会责任情况 2019年，中洲控股秉承“前瞻、互信、共创、共享”文化理念，以“中洲善跑”慈善公益系列活动为主线，积极开展多种形 式的社会公益活动，履行社会责任，树立企业社会形象。具体情况如下： (1)报告期内累计通过各种方式向各类政府机构、社会慈善组织、特殊儿童机构、教育机构、敬老院、贫困山区等捐款 捐物366.48 余万元。 报告期内，公司全资子公司惠州方联房地产有限公司分别于2019年1月、6月、9月、11月以及2020年1月分5次通过惠州 市惠城区三栋镇财政管理所进行扶贫专项捐款，合计250万元；青岛联顺地产有限公司分别于2019年6月、8月分3次通过山东 省胶州市慈善总会、扶贫办、市工商联等捐赠102.01万元扶贫款；深圳市中洲物业管理有限公司于2019年9月、10月分2次通 过四川省凉山彝族自治州和乐农社区捐赠6.6万元扶贫款。此外，惠州市银泰达实业有限公司 、佛山洲立置业有限公司、成 都市银河湾房地产开发有限公司均通过当地政府相关机构提供慈善捐赠。 报告期内，惠州市昊恒房地产开发有限公司开展贫困山区募捐活动，向甘肃省天水市甘谷县温岘小学捐赠衣物、书籍。 2019年12月，旗下企业深圳市中洲物业管理有限公司开展第三届暖冬行动，向贫困山区广东省云浮市郁南县千官镇石大村石 大小学衣物、书籍、文具等爱心物资26箱。 （2）报告期内积极组织慈善公益活动。 报告期内，公司子公司无锡洲樾房地产有限公司积极支持当地政府在江苏无锡荡口古镇组织的音乐节等文艺文化活动。 2019年12月，公司总部联合旗下深圳市中洲物业管理有限公司、深圳市中洲商置有限公司和深圳市血液中心、深圳狮子会等 共同组织第三届“红色行动”活动，近百名公司员工和中洲控股中心大厦业户积极参与义务献血。 （3）报告期内履行社会责任从关爱员工做起，使员工切身感受到了公司的温暖和关爱。公司专项设立中洲员工关爱基 金，专项用于公司系统内员工结婚、生育、丧葬、住院等慰问活动。同时开展传统节日庆祝活动和团建活动，在2020年疫情 期间关爱及慰问防控一线员工。 （4）在2020年一季度新型冠状病毒感染肺炎疫情期间积极履行公众上市公司社会责任。 2020年1月疫情初期，公司第一时间召开紧急董事会向武汉市捐款1000万元用于购买新冠病毒疫情防控物资。公司子公 司惠州市凯声电子有限公司、惠州市银泰达实业有限公司也积极向惠州市房地产业协会捐款3万元用于惠州市新冠病毒疫情 防控工作。2020年2月，青岛联顺地产有限公司为抗击新型冠状病毒疫情，分别向青岛大沽河省级生态旅游度假区管理委员 会捐赠防疫物资和食品等，向胶州市公安局少海派出所捐赠牛奶食品，为共同抗击新冠病毒出钱出力。2020年3月，旗下企 业惠州惠兴房地产有限公司向惠州市房地产业协会捐赠防疫用口罩4000个。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 49 2、履行精准扶贫社会责任情况 精准扶贫规划 公司报告年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。 3、环境保护相关的情况 上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位 不适用 十九、其他重大事项的说明 √ 适用 □ 不适用 1、2016年非公开发行股票 2016年，经公司董事会、股东大会审议，公司拟向包括前海阳诚在内的不超过10名特定对象非公开发行A股股票，募集 资金55亿元，用于项目建设和偿还金融机构借款。2016年非公开发行A股股票项目已顺利上报中国证监会并获得受理，收到 证监会的反馈意见并在规定时间内予以回复。2016年8月，经公司第七届董事会第三十七次会议审议通过，将本次非公开发 行方案进行调整，将募集资金额度调整为不超过35.11亿元，全部用于推进项目建设。公司已将调整后的方案重新报送中国 证监会，该项目已于2016年9月14日获中国证监会发行与审核委员会审核通过，尚未取得中国证监会的书面核准文件。 2、香港子公司关联交易 2018年1月12日，公司召开第八届董事会第七次会议审议通过了《关于出售资产关联交易暨该关联交易可能形成对关联 方提供担保的议案》。公司（作为“卖方”）与中洲（集团）控股有限公司（ 作为“买方”）于2018年1月12日签署了《关于中 洲投资控股（香港）有限公司全部已发行股份及卖方债权的买卖协议》，向买方出售公司所持有的中洲投资控股（香港）有 限公司的全部已发行股份（以下简称“目标股份”）及卖方债权。目标股份及卖方债权的总交易对价共计港币贰拾壹亿伍仟肆 佰捌拾陆万肆仟玖佰贰拾叁元玖角壹分（HKD2,154,864,923.91）。 截至报告期末，上述股权已完成交割。 3、控股股东增持公司股份事宜 深圳市中洲置地有限公司自2019年10月10日起至2020年03月10日止，合计增持公司股份13,296,602股，增持股份比例已 达公司已发行总股本的2%。本次增持后，中洲置地及其一致行动人深圳市中洲创业投资有限公司、深圳市前海君至投资有 限公司合计持有公司股份346,110,549股，占公司总股本的52.06%。 二十、公司子公司重大事项 □ 适用 √ 不适用 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 50 第六节股份变动及股东情况 一、股份变动情况 1、股份变动情况 单位：股 本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后 数量 比例 发行新股 送股 公积金转 股 其他 小计 数量 比例 一、有限售条件股份 2,779,300 0.42% -98,125 -98,125 2,681,175 0.40% 3、其他内资持股 2,779,300 0.42% -98,125 -98,125 2,681,175 0.40% 境内自然人持股 2,779,300 0.42% -98,125 -98,125 2,681,175 0.40% 二、无限售条件股份 662,051,8 39 99.58% 98,125 98,125 662,149,9 64 99.60% 1、人民币普通股 662,051,8 39 99.58% 98,125 98,125 662,149,9 64 99.60% 三、股份总数 664,831,1 39 100.00% 0 0 664,831,1 39 100.00% 股份变动的原因 √ 适用 □ 不适用 报告期内已离职高管的锁定股份减少98,125股，无限售条件股份增加98,125股。 股份变动的批准情况 □ 适用 √ 不适用 股份变动的过户情况 □ 适用 √ 不适用 股份回购的实施进展情况 □ 适用 √ 不适用 采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况 □ 适用 √ 不适用 股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响 □ 适用 √ 不适用 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 □ 适用 √ 不适用 2、限售股份变动情况 □ 适用 √ 不适用 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 51 二、证券发行与上市情况 1、报告期内证券发行（不含优先股）情况 □ 适用 √ 不适用 2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、现存的内部职工股情况 □ 适用 √ 不适用 三、股东和实际控制人情况 1、公司股东数量及持股情况 单位：股 报告期末普通 股股东总数 17,878 年度报告披露日 前上一月末普通 股股东总数 16,154 报告期末表决权 恢复的优先股股 东总数（如有） （参 见注 8） 0 年度报告披露日 前上一月末表决 权恢复的优先股 股东总数（如有） （参见注 8） 0 持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 报告期末持 股数量 报告期内 增减变动 情况 持有有限 售条件的 股份数量 持有无限 售条件的 股份数量 质押或冻结情况 股份状态 数量 深圳市中洲置地 有限公司 境内非国有 法人 49.77% 330,891,722 2,687,675 330,891,72 2 质押 113,740,000 南昌联泰投资有 限公司 境内非国有 法人 8.30% 55,188,952 55,188,952 质押 54,500,000 深圳市远致投资 有限公司 国有法人 6.78% 45,046,186 45,046,186 深圳市联泰房地 产开发有限公司 境内非国有 法人 1.62% 10,743,792 10,743,792 质押 10,700,000 中铁宝盈资产－ 浦发银行－中铁 宝盈－宝鑫 77 号 特定客户资产管 理计划 其他 1.56% 10,350,984 10,350,984 华润深国投信托 其他 1.36% 9,067,073 9,067,073 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 52 有限公司－优瑞 1 期集合资金信托 计划 鹏华资产－浦发 银行－鹏华资产 方圆 6 号资产管理 计划 其他 1.23% 8,151,485 8,151,485 九泰基金－浦发 银行－九泰基金 －恒胜新动力分 级 1 号资产管理计 划 其他 0.98% 6,539,733 6,539,733 云南国际信托有 限公司－云霞 3 期 证券投资集合资 金信托计划 其他 0.97% 6,421,805 -24,400 6,421,805 陕西省国际信托 股份有限公司－ 陕国投·金元宝 68 号证券投资集合 资金信托计划 其他 0.96% 6,367,400 6,367,400 上述股东关联关系或一致行动 的说明 截至报告期末，南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集团 有限公司的子公司。其余流通股股东，不知其是否存在关联关系。 前 10 名无限售条件股东持股情况 股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量 股份种类 股份种类 数量 深圳市中洲置地有限公司 330,891,722 人民币普通股 330,891,722 南昌联泰投资有限公司 55,188,952 人民币普通股 55,188,952 深圳市远致投资有限公司 45,046,186 人民币普通股 45,046,186 深圳市联泰房地产开发有限公 司 10,743,792 人民币普通股 10,743,792 中铁宝盈资产－浦发银行－中 铁宝盈－宝鑫 77 号特定客户资 产管理计划 10,350,984 人民币普通股 10,350,984 华润深国投信托有限公司－优 瑞 1 期集合资金信托计划 9,067,073 人民币普通股 9,067,073 鹏华资产－浦发银行－鹏华资 产方圆 6 号资产管理计划 8,151,485 人民币普通股 8,151,485 九泰基金－浦发银行－九泰基 金－恒胜新动力分级 1 号资产 6,539,733 人民币普通股 6,539,733 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 53 管理计划 云南国际信托有限公司－云霞 3 期证券投资集合资金信托计划 6,421,805 人民币普通股 6,421,805 陕西省国际信托股份有限公司 －陕国投·金元宝 68 号证券投资 集合资金信托计划 6,367,400 人民币普通股 6,367,400 前 10 名无限售流通股股东之 间，以及前 10 名无限售流通股 股东和前 10 名股东之间关联关 系或一致行动的说明 截至报告期末，南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集团 有限公司的子公司。其余流通股股东，不知其是否存在关联关系。 公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易 □ 是 √ 否 公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。 2、公司控股股东情况 控股股东性质：外商控股 控股股东类型：法人 控股股东名称 法定代表人/单位负 责人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务 深圳市中洲置地有限公司 贾帅 1997 年 01 月 07 日 27930841-5 在合法取得土地使用权范围 内从事房地产开发经营业务 控股股东报告期内变更 □ 适用 √ 不适用 公司报告期控股股东未发生变更。 3、公司实际控制人及其一致行动人 实际控制人性质：境外自然人 实际控制人类型：自然人 实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权 黄光苗 本人 中国香港 是 主要职业及职务 中洲集团创始人，自 1993 年起至今担任中洲（集团）投资有限公司董事长 过去 10 年曾控股的境内外上市公 司情况 无 实际控制人报告期内变更 □ 适用 √ 不适用 公司报告期实际控制人未发生变更。 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 54 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 □ 适用 √ 不适用 4、其他持股在 10%以上的法人股东 □ 适用 √ 不适用 5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况 □ 适用 √ 不适用 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 55 第七节优先股相关情况 □ 适用 √ 不适用 报告期公司不存在优先股。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 56 第八节可转换公司债券相关情况 □ 适用 √ 不适用 报告期公司不存在可转换公司债券。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 57 第九节董事、监事、高级管理人员和员工情况 一、董事、监事和高级管理人员持股变动 姓名 职务 任职状态 性别 年龄 任期起始 日期 任期终止 日期 期初持股 数（股） 本期增持 股份数量 （股） 本期减持 股份数量 （股） 其他增减 变动（股） 期末持股 数（股） 姚日波 董事长 现任 男 52 2013 年 10 月 25 日 794,900 794,900 谭华森 副董事长 现任 男 57 2013 年 10 月 25 日 556,400 556,400 贾帅 董事 现任 男 45 2013 年 10 月 25 日 159,000 159,000 申成文 董事 现任 男 57 2013 年 10 月 25 日 169,500 169,500 吴天洲 董事 现任 男 47 2013 年 10 月 25 日 159,000 159,000 陈星 监事 现任 女 39 2017 年 07 月 04 日 104,600 104,600 王艺瑾 董事会秘 书 现任 女 52 2018 年 03 月 05 日 159,000 159,000 合计 -- -- -- -- -- -- 2,102,400 0 0 0 2,102,400 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 □ 适用 √ 不适用 三、任职情况 公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责 姚日波： 2008年1月至2011年5月任中信房地产股份有限公司常务副总裁、党委委员，其中2008年1月至2009年10月兼任 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 58 中信华南（集团）有限公司董事长；2011年5月至2013年1月任中信房地产股份有限公司副董事长、总裁、党委副书记；2013 年1月至10月任中信集团总部大楼指挥部常务副总指挥、中信和业投资有限公司董事长、中信房地产股份有限公司副董事长、 党委委员；2013年10月25日至2018年1月25日代行本公司总裁职责。2013年10月25日起任本公司董事长，主持公司全面工作。 谭华森： 2007年4月起任中信(深圳)惠州控股公司董事长、中信惠州城建总经理等职务；2009年10月至2011年3月任本 公司常务副总经理；2011年4月至2012年5月任本公司总经理；2011年4月起任本公司董事，2014年1月起任公司副董事长。 贾 帅： 2009年1月至2016年12月，任中洲集团财务总监；2016年12月至今，任中洲集团总裁；2014年4月起兼任本公司 董事。 申成文： 2011年7月至今，任中洲集团副总裁；2013年10月起兼任本公司董事。 吴天洲： 2006年6月起任广东省联泰集团有限公司董事长助理；2013年10月起兼任本公司董事。 王道海： 2007年至今在深圳市资本运营集团有限公司任副总经理；2013年10月起兼任本公司董事。 钟鹏翼： 2006年至今，任深圳市友谊贸易中心有限公司董事长；2007年至今，兼深圳市友谊城房地产有限公司董事长； 2008年2月至2013年10月，兼任本公司独立董事；2008年至今，兼任香港茂业国际控股有限公司副董事长。2017年7月起兼任 本公司独立董事。 张立民： 2000年1月至2009年4月在中山大学管理学院任会计学教授、博士生导师；2009年5月至今在北京交通大学任会 计学教授、博士生导师；2013年10月起兼任本公司独立董事。 张英： 2000年7月至2001年5月任广东华邦世纪律师事务所律师助理；2001年6月至2001年12月任中国华融资产管理公司 深圳办事处律师；2002年1月至2004年3月任北京市金杜（深圳）律师事务所律师；2004年4月至2009年6月任北京市金诚同达 （深圳）律师事务所律师、合伙人；2009年7月至今任北京市君泽君（深圳）律师事务所律师、合伙人；2017年7月起兼任本 公司独立董事。 赵春扬： 2003年7月至2007年7月在汕头市达濠市政建设有限公司财务部工作，2007年6月至今在广东省联泰集团有限公 司财务管理中心工作，现任联泰集团财务管理中心总监职位。 陈玲： 2000年7月至2003年4月，在深圳市妇女联合会任会计师；2003年5月至2016年6月，在深圳市南山区审计局，从 科员经逐级提拔为副局长；2016年6月至今，任本公司审计与风险管理中心总经理。2017年7月起任本公司职工代表监事。2018 年10月起任本公司监事会主席。 陈星： 2003年6月至2015年6月，在深圳中洲集团有限公司任职；2015年6月至2017年12月，任本公司全资子公司深圳中 洲圣廷苑酒店有限公司副总经理，2017年12月起任总经理，2017年7月起任本公司职工代表监事。 彭伟东： 2010年任中信地产惠州投资有限公司总经理，2013年任董事长兼总经理；2014年新组建中信地产深圳投资有 限公司（兼管深惠区域）出任总经理，2015年任董事长兼总经理，2016年兼任中信城市投资发展集团有限公司总裁助理兼战 略管理部总经理，2016年9月起任本公司副总经理；2018年1月起任本公司总裁，主持公司日常经营工作。 叶晓东： 2006年5月至2009年6月任中国银行深圳市分行上步管辖支行行长；2009年6月至2015年10月任中国银行深圳市 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 59 分行个人金融部总经理，其中2015年1月至8月兼任中国银行深圳市分行私人银行部总经理；2015年8月至2017年5月任中国银 行深圳市分行公司金融部总经理；2017年6月起任本公司副总裁、财务总监。 吴艳萍： 2007年3月至2015年6月任中航地产股份有限公司设计总经理、总建筑师；2015年9月至2015年12月任金地（集 团）股份有限公司（华南）商业设计中心负责人；2015年12月至2017年5月任广田控股集团有限公司副总裁；2017年6月起任 本公司设计总监，分管产品设计中心。2018年1月起任公司副总裁。 王玉林： 2010年6月至2012年4月在成都中洲投资有限公司工作，任副总经理，兼任四川中洲三岔湖投资有限公司、四 川中洲文旅投资有限公司总经理；2012年4月至2016年2月在青岛市源洲投资有限公司工作，任董事长兼总经理；2016年2月 起在青岛市中洲地产有限公司工作，任总经理；2018年3月起任公司副总裁。 王艺瑾： 2010年至2013年，在深圳市长城投资控股股份有限公司投资策划部工作；2014年至今，任公司董事会办公室 总经理；2018年3月起任公司董事会秘书。 在股东单位任职情况 √ 适用 □ 不适用 任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的 职务 任期起始日期 任期终止日期 在股东单位是否 领取报酬津贴 贾帅 深圳中洲集团有限公司 总裁 2016 年 12 月 29 日 是 申成文 深圳中洲集团有限公司 副总裁 2011 年 07 月 01 日 是 吴天洲 广东省联泰集团有限公司 董事长助理 2006 年 06 月 01 日 是 赵春扬 广东省联泰集团有限公司 财务经理 2007 年 06 月 01 日 是 王道海 深圳市资本运营集团有限公司 副总经理 2007 年 01 月 01 日 是 在其他单位任职情况 √ 适用 □ 不适用 任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位 担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 在其他单位是否 领取报酬津贴 张立民 北京交通大学 会计学教授、 博士生导师 2009 年 05 月 01 日 钟鹏翼 深圳市友谊贸易中心有限公司、深圳市友 谊城房地产有限公司、香港茂业国际控股 有限公司 董事长、董事 长、副董事长 2006 年 01 月 01 日 张英 北京市君泽君（深圳）律师事务所 律师、合伙人 2009 年 07 月 01 日 公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况 □ 适用 √ 不适用 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 60 四、董事、监事、高级管理人员报酬情况 董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况 公司董事、监事津贴的发放标准由股东大会审议决定，在公司任职的董事、监事根据其任职岗位领取相应的薪酬。根据 公司《独立董事工作细则》，独立董事不适用公司薪酬制度，领取独立董事津贴，独立董事因参加董事会或其它因公司业务 所发生的交通、住宿、办公等正常费用支出，由公司按实际发生金额予以报销。高级管理人员薪酬按公司第七届董事会第七 次会议审议通过的公司组织管控及薪酬体系执行。 公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况 单位：万元 姓名 职务 性别 年龄 任职状态 从公司获得的税 前报酬总额 是否在公司关联 方获取报酬 姚日波 董事长 男 52 现任 471.50 否 谭华森 副董事长 男 57 现任 312.32 否 贾帅 董事 男 45 现任 4.37 是 申成文 董事 男 57 现任 4.37 是 吴天洲 董事 男 47 现任 4.37 是 王道海 董事 男 54 现任 0 是 钟鹏翼 独立董事 男 64 现任 12.50 否 张立民 独立董事 男 64 现任 12.50 否 张英 独立董事 男 45 现任 12.50 否 陈玲 监事会主席 女 46 现任 140.55 否 赵春扬 监事 男 39 现任 4.37 是 陈星 监事 女 39 现任 189.34 否 彭伟东 总裁 男 47 现任 415.98 否 叶晓东 副总裁、财务总监 男 46 现任 297.34 否 吴艳萍 副总裁 女 44 现任 257.53 否 王玉林 副总裁 男 49 现任 364.77 否 王艺瑾 董事会秘书 女 52 现任 139.01 否 合计 -- -- -- -- 2,643.32 -- 公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 □ 适用 √ 不适用 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 61 五、公司员工情况 1、员工数量、专业构成及教育程度 母公司在职员工的数量（人） 136 主要子公司在职员工的数量（人） 2,503 在职员工的数量合计（人） 2,639 当期领取薪酬员工总人数（人） 2,639 母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0 专业构成 专业构成类别 专业构成人数（人） 生产人员 1,982 销售人员 146 技术人员 296 财务人员 65 行政人员 150 合计 2,639 教育程度 教育程度类别 数量（人） 博士 2 硕士 85 本科 550 大专 639 高中及以下 1,363 合计 2,639 2、薪酬政策 公司实行“共创、共享、共担”的薪酬激励策略，建立了与员工岗位、工作绩效和自身能力相挂钩的薪酬激励体系，为 员工提供具备市场竞争力的薪酬福利。 （1）薪酬体系的基本原则包括： ①体现与公司发展战略匹配、与外部市场接轨的核心奖酬理念； ②保证薪酬具备一定市场竞争力，兼顾内部公平性； ③ 建立薪酬与绩效关联机制，充分体现绩效激励导向； ④向核心关键人才适度倾斜，体现岗位价值的市场差异性； 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 62 ⑤动态优化短期、中期和长期激励工具，实现激励效果最大化。 （2）公司以货币形式支付给员工的报酬，由月工资、浮动奖金和福利三部分组成，其中： ①月工资根据岗位价值和市场薪酬水平确定； ②浮动奖金根据公司业绩和员工个人绩效确定； ③ 福利根据国家的法律法规（主要是指法定福利）和公司企业文化导向确定。 3、培训计划 公司人才发展紧随业务战略，以达成企业合理的事人配目标。通过对组织能力需求与团队能力评估, 结合内外部资源借 助行业最佳实践与经验，充分发挥内部讲师力量，组织具针对性和落地性的赋能培训学习，确保团队与业务与公司的共同发 展；同时，洞悉行业动态趋势，排查企业关键风险节点，及时加强业务管理的前置预控预培训，促进企业稳健发展。具体培 训体系搭建如下： （1）以公司发展为愿景，结合公司企业文化，组织公司全员的团队素拓与团队熔炼活动，提升公司凝聚力与战斗力 （2）以业务职能为纽带，推动各组织内部《赋能两小时》项目，加强技术研讨传承和管理宣贯，提升共识与内部协同 （3）以人员职级为区分，针对不同单位同级核心员工提供有针对性的专业赋能与管理赋能，提升跨部门协同与发展 （4）以行业标杆为方向，掌握市场动态，洞察行业风险问题和公司业务管理漏洞，及时赋能，防微杜渐，稳健发展 4、劳务外包情况 □ 适用 √ 不适用 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 63 第十节公司治理 一、公司治理的基本状况 公司一直严格按照《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》及其他法律法规的相关规定，完善公司法人治理结构， 提高公司规范化运作水平，建立健全内部控制制度和体系，加强信息披露，积极开展投资者关系管理工作。 2019年公司开展的主要治理工作如下： 1、完善制度修订 报告期内，公司进一步完善公司基本管理制度的修订，经董事会审议，修订了公司《章程》，使公司基本管理制度符合 监管部门的最新要求。 2、规范内幕信息管理 报告期内，公司董事、监事、高级管理人员及员工严格遵守公司的《内幕信息知情人登记管理制度》及相关法律法规， 严格内幕信息的防控，报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。同时，公司在重大项目的运作过程中严 格控制内幕信息管理，按要求统计内幕信息知情人名单、重大事项进程备忘录，与交易方、公司相关业务人员、中介机构人 员等相关人员强调内幕信息的保密工作。 3、投资者关系管理 报告期内，公司通过投资者热线、互动平台等多方位、多层次的沟通方式，加强与投资者沟通，不断提高投资者关系管 理工作水平。 公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异 □ 是 √ 否 公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。 二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况 公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立。 三、同业竞争情况 √ 适用 □ 不适用 问题类型 控股股东名称 控股股东性质 问题成因 解决措施 工作进度及后续计 划 同业竞争 深圳市中洲置地有 限公司 其他 股权收购 出具承诺 相关承诺正在履行 中 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 64 四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况 会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引 2019 年第一次临时股东大会 临时股东大会 67.57% 2019 年 02 月 18 日 2019 年 02 月 19 日 2019－08 号 2018 年度股东大会 年度股东大会 66.92% 2019 年 05 月 08 日 2019 年 05 月 09 日 2019－37 号 2019 年第二次临时股东大会 临时股东大会 66.75% 2019 年 06 月 14 日 2019 年 06 月 15 日 2019－46 号 2019 年第三次临时股东大会 临时股东大会 64.93% 2019 年 09 月 25 日 2019 年 09 月 26 日 2019－73 号 2019 年第四次临时股东大会 临时股东大会 66.91% 2019 年 12 月 16 日 2019 年 12 月 17 日 2019－82 号 2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □ 适用 √ 不适用 五、报告期内独立董事履行职责的情况 1、独立董事出席董事会及股东大会的情况 独立董事出席董事会及股东大会的情况 独立董事姓名 本报告期应参 加董事会次数 现场出席董事 会次数 以通讯方式参 加董事会次数 委托出席董事 会次数 缺席董事会次 数 是否连续两次 未亲自参加董 事会会议 出席股东大会 次数 钟鹏翼 13 2 11 0 0 否 0 张立民 13 1 11 1 0 否 0 张英 13 1 11 1 0 否 1 连续两次未亲自出席董事会的说明 2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况 独立董事对公司有关事项是否提出异议 □ 是 √ 否 报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。 3、独立董事履行职责的其他说明 独立董事对公司有关建议是否被采纳 √ 是 □ 否 独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 65 公司定期以月报形式向独立董事报告公司的项目运营、公司重大事项以及投资者关注的事项等情况，独立董事及时掌握 公司基本情况，在董事会上发表专业的独立意见，行使独立董事职权。报告期内，公司独立董事发挥自身专业特长，对公司 财务管理、会计政策变更、关联交易等问题提出了各自专业性的意见和建议。 独立董事张立民、张英作为公司第八届董事会审计与风险管理委员会委员，认真审阅了公司定期报告，对公司财务报表、 内部控制、内部审计工作提出了专业意见。 独立董事钟鹏翼、张英作为公司第八届董事会薪酬与考核委员会委员，在报告期内考核了公司高级管理人员的履职情况， 审核了公司定期报告中披露的董事、监事及高级管理人员薪酬情况。 六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况 2019年,董事会各专门委员会按照公司《章程》和各专门委员会实施细则的要求认真履行了职责。报告期内，共召开董 事会各专门委员会会议累计5次，其中，董事会薪酬与考核委员会召开1次会议，对2018年度报告中披露的公司董事、监事、 高级管理人员的年度薪酬情况、高级管理人员的年度绩效考核进行了审核；董事会审计与风险管理委员会共召开4次会议， 主要审议各期定期报告事项及会计政策变更事项。为确保2018年年度报告审计工作的进度与质量，审计与风险管理委员会与 有关方召开了两次2018年年度报告工作协调会，就会计师重点关注内容、年报工作总体安排进行沟通。报告期内，审计与风 险管理委员会对公司聘请的审计机构德勤华永会计师事务所进行了评价，并在聘请年度会计师事务所时也起到了预审及监督 作用。 七、监事会工作情况 监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险 □ 是 √ 否 监事会对报告期内的监督事项无异议。 八、高级管理人员的考评及激励情况 公司董事、监事津贴的发放标准由股东大会审议决定，在公司任职的董事、监事根据其任职岗位领取相应的薪酬。根据 公司《独立董事工作细则》，独立董事不适用公司薪酬制度，领取独立董事津贴，独立董事因参加董事会或其它因公司业务 所发生的交通、住宿、办公等正常费用支出，由公司按实际发生金额予以报销。高级管理人员薪酬按公司第七届董事会第七 次会议审议通过的公司组织管控及薪酬体系执行。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 66 九、内部控制情况 1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况 □ 是 √ 否 2、内控自我评价报告 内部控制评价报告全文披露日期 2020 年 04 月 28 日 内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网 纳入评价范围单位资产总额占公司合并 财务报表资产总额的比例 100.00% 纳入评价范围单位营业收入占公司合并 财务报表营业收入的比例 100.00% 缺陷认定标准 类别 财务报告 非财务报告 定性标准 （1）财务报告重大缺陷包括： ①公司高级管理人员舞弊； ②公司更正已公布财务报告中的数据达到 或超过重大错报金额； ③注册会计师发现当期财务报告存在重大 错报，而内部控制在运行过程中未能发现 该错报； ④公司对内部控制的监督无效。 （2）财务报告重要缺陷包括： ①未依照公认会计准则选择和应用会计政 策、未建立反舞弊程序和控制措施； ②对于非常规或特殊交易的账务处理没有 建立相应的控制机制或没有实施且没有相 应的补偿性控制； ③对于期末财务报告过程的控制存在一项 或多项缺陷且不能合理保证编制的财务报 表达到真实、准确的目标。 （3）财务报告一般缺陷指除上述重大缺 陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。 （1）非财务报告重大缺陷包括：①严 重违反国家法律、法规或规范性文件 等，导致中央政府或监管机构的调查， 并被处以罚款或罚金，同时被限令行业 退出、吊销营业执照、强制关闭等；② 未遵循公司集体决策程序导致重大失 误；③项目出现重大工程质量问题;④ 内部控制评价的结果中重要缺陷自报 告发布日起两年内未整改完成；⑤重要 业务缺乏制度控制或制度系统性失效； ⑥负面消息在全国范围内流传，引起政 府部门或监管机构关注并展开调查，对 企业的负面影响在较长时间内无法消 除；⑦重大诉讼（仲裁）案件的起诉或 应诉，因违反诉讼（仲裁）时效的规定、 遗失关键证据、诉讼（仲裁）策略不当、 未采取或及时采取诉讼（仲裁）保全措 施等，导致公司无法持续经营；⑧其他 对公司造成重大影响的情形。 （2）非财务报告重要缺陷包括：①违 反法律、法规、规章、政府政策、其他 规范性文件等，导致地方政府或监管机 构的调查，并被处以罚款或罚金，同时 被责令停业整顿等；②未遵循公司集体 决策程序导致重要失误③重要业务制 度控制或系统存在缺陷；④全国性媒体 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 67 对负面消息进行报道，企业声誉受到严 重损害；⑤重大诉讼（仲裁）案件的起 诉或应诉，因违反诉讼（仲裁）时效的 规定、遗失关键证据、诉讼（仲裁）策 略不当、未采取或及时采取诉讼（仲裁） 保全措施等，对公司持续经营造成严重 影响；⑥其他对公司造成重要影响的情 形。 （3）非财务报告一般缺陷指除上述重 大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷 定量标准 重要程度定量标准 一般缺陷 重要缺陷 重大缺陷 利润总额 错报金额 错报<合并 财务报表利润总额的 3% 合并财务报表利 润总额的 3%<错报<合并财务报表利润总 额的 5% 错报>合并财务报表利润总额的 5% 资产总额 错报金额 错报<合并财务 报表资产总额的 0.5% 合并财务报表资产 总额的 0.5%<错报<合并财务报表资产总 额的 1% 错报>合并财务报表资产总额的 1% 经营收入 错报金额 错报<合并财务 报表经营收入总额的 1.5% 合并财务报表 经营收入总额的 1.5%<错报<合并财务报 表经营收入总额的 3% 错报>合并财务报 表经营收入总额的 3% 重要程度 定量标准 一般缺陷 重要 缺陷 重大缺陷 关键人才流失率 关键 人才流失率<20% 20%<关键人才 流失率<30% 关键人才流失率>30% 说明：关键人才流失率=核心人才离职 数/[（期初人数+期末人数）/2]*100% 核 心人才为公司高级经理及以上人员 财务报告重大缺陷数量（个） 0 非财务报告重大缺陷数量（个） 0 财务报告重要缺陷数量（个） 0 非财务报告重要缺陷数量（个） 0 十、内部控制审计报告 √ 适用 □ 不适用 内部控制审计报告中的审议意见段 我们认为，中洲控股公司于 2019 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的 财务报告内部控制。 内控审计报告披露情况 披露 内部控制审计报告全文披露日期 2020 年 04 月 28 日 内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网 内控审计报告意见类型 标准无保留意见 非财务报告是否存在重大缺陷 否 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 68 会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告 □ 是 √ 否 会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致 √ 是 □ 否 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 69 第十一节公司债券相关情况 公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券 否 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 70 第十二节 财务报告 一、审计报告 审计意见类型 标准的无保留意见 审计报告签署日期 2020 年 04 月 24 日 审计机构名称 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 审计报告文号 德师报(审)字(20)第 P02805 号 注册会计师姓名 李渭华、刘丽燕 财务报表及附注详见后附。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告全文 71 第十三节 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 董事长：姚日波 2020 年 4 月 28 日 1 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表及审计报告 2019 年 12 月 31 日止年度 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表及审计报告 2019 年 12 月 31 日止年度 内容 页码 审计报告 1 - 6 合并及母公司资产负债表 7 - 8 合并及母公司利润表 9 - 10 合并及母公司现金流量表 11 - 12 合并及母公司所有者权益变动表 13 - 16 财务报表附注 17 - 124 - 1 - 审计报告 德师报(审)字(20)第 P02805 号 (第 1 页，共 6 页) 深圳市中洲投资控股股份有限公司全体股东： 一、审计意见 我们审计了深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“中洲控股公司”)的财务报表，包括 2019年12月31日的合并及母公司资产负债表、2019年度的合并及母公司利润表、合并及母公司 现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了中 洲控股公司2019年12月31日的合并及母公司财务状况以及2019年度的合并及母公司经营成果和 合并及母公司现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务 报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守 则，我们独立于中洲控股公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审 计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、关键审计事项 关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项 的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。 我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。 1、 存货跌价准备的计提 如财务报表附注(五)5所述，2019年12月31日，中洲控股公司存货的账面余额为人民币 33,344,638,209.13元，相应的存货跌价准备为人民币798,794,703.73元。按照中洲控股公司的会计 政策，期末存货按照成本与可变现净值孰低计量，当存货的可变现净值低于成本时，计提存货 跌价准备。鉴于存货的账面价值重大，且管理层在计提存货跌价准备时运用了重大判断和估计， 我们将存货跌价准备的计提确定为合并财务报表审计的关键审计事项。 针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：  对本年末的存货项目进行实地抽查盘点，观察是否存在长期未予开发的土地、长期停 工的项目以及长期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形。  获取计算存货跌价准备的相关资料，复核本年计提的存货跌价准备金额是否正确。 - 2 - 审计报告 - 续 德师报(审)字(20)第 P02805 号 (第 2 页，共 6 页) 三、关键审计事项 - 续 1、 存货跌价准备的计提 - 续  对于已完工的开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的 产品价格或周边楼盘价格进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目 实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据 的合理性。  对于在建的开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产 品价格或周边楼盘价格进行比较，将管理层估计的至完工时将要发生的成本同内部成 本预算进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费 用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。 2、 房地产销售收入确认 如财务报表附注(五)33所述，于2019年度，中洲控股公司合并财务报表中列报的营业收入为 人民币7,213,165,825.69元，其中房地产销售收入为人民币6,251,554,509.95元。鉴于房地产销售 收入占中洲控股公司2019年度合并营业收入总额的86.67%，且对当年净利润构成重大影响，我 们将房地产销售收入的确认确定为合并财务报表审计的关键审计事项。 针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：  测试与房地产销售相关的关键内部控制实际运行的有效性。  检查房地产销售合同条款，评价房地产销售收入确认政策是否符合企业会计准则的要 求。  在本年确认房地产销售收入的项目中选取样本，检查销售合同、竣工验收备案文件、 入伙通知书及房地产交付证明等支持性文件，判断相关房地产销售收入是否按照收入 确认的会计政策进行确认。  针对主要房地产开发项目，将本年确认房地产销售收入的合同与当地房地产管理局的 备案记录进行核对，检查房地产销售收入的真实性。  在资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目中选取样本，检查与房地产交付相关 的支持性文件，评价相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认。 - 3 - 审计报告 - 续 德师报(审)字(20)第 P02805 号 (第 3 页，共 6 页) 三、关键审计事项 - 续 3、 土地增值税的计提 如财务报表附注(五)34所示，2019年度，中洲控股公司计提的土地增值税为人民币 507,968,003.47元。于资产负债表日，中洲控股公司根据相关税务法律法规的要求就销售房地产 所取得的增值额按照超率累进税率计提土地增值税，增值额系根据预计销售房地产取得的收入 减去预计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用和开发费用等确定。在清算时，中洲 控股公司实际应纳土地增值税金额可能与计提的金额存在差异。由于土地增值税的计提对财务 报表的重要性，且涉及管理层的重大会计估计，我们将土地增值税的计提确定为合并财务报表 审计的关键审计事项。 针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：  获取主要房地产开发项目的土地增值税计算资料，复核本年计提的土地增值税金额是 否正确。  结合房地产销售收入审计，检查管理层计算土地增值税时估计的房地产销售收入金额 是否合理。  结合存货审计，检查管理层计算土地增值税时扣除的土地成本、房地产开发成本、利 息费用、开发费用是否正确。  按照清算口径重新计算销售房地产所取得的增值额，根据超率累进税率计算应计提土 地增值税，并与已计提金额进行比较。  利用内部税务专家的工作，评估重要房地产项目土地增值税计提金额的合理性。 4、 转让中洲置业有限公司(原名“中洲投资控股(香港)有限公司”)100%股权的会计处理 如财务报表附注五(23)、附注五(39)及附注六所述，2018年1月，中洲控股公司与其实际控 制人之附属企业中洲(集团)控股有限公司签署协议，转让子公司中洲置业有限公司(以下简称“中 洲香港公司”)100%股权。中洲香港公司55.88%的股权于2018年7月完成交割，剩余股权的交割于 2019年7月完成。中洲控股公司将上述交易作为一揽子交易，并在2019年度于丧失对中洲香港公 司控制权时确认投资收益人民币953,213,578.21元。鉴于此项交易构成多次交易分步处置子公司 的情形，且对当年净利润构成重大影响，我们将中洲控股公司处置中洲香港公司100%股权的会 计处理确定为合并财务报表审计的关键审计事项。 - 4 - 审计报告 - 续 德师报(审)字(20)第 P02805 号 (第 4 页，共 6 页) 4、 转让中洲置业有限公司(原名“中洲投资控股(香港)有限公司”)100%股权的会计处理 - 续 针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：  获取中洲控股公司相关的董事会决议、股东大会决议，评估该交易是否经过适当的授 权批准。  通过访谈和查询，评价作为交易作价依据的公允价值评估机构的客观性、独立性及专 业胜任能力。  基于我们对行业及业务的了解，判断评估机构对中洲香港公司的公允价值进行评估时 所采用的评估方法和关键假设是否合理，分析评估中所采用的预期售价、预计开发成 本、预计开发时间等相关数据是否合理。  利用内部评估专家的工作，判断评估机构对中洲香港公司的公允价值进行评估时所采 用评估方法和关键假设的合理性，分析评估所使用折现率的合理性，复核剩余法估值 模型的计算及其结果是否正确。  检查股权转让协议、股权转让款收款凭据、股权交割文件以及中洲香港公司相关董事 会决议、公司章程等，判断中洲控股公司丧失对中洲香港公司控制权的时点是否合理。  分析中洲控股公司将该交易作为一揽子交易的判断是否合理，并检查其会计处理是否 正确。 四、其他信息 中洲控股公司管理层对其他信息负责。其他信息包括2019年度报告中涵盖的信息，但不包 括财务报表和我们的审计报告。 我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴 证结论。 结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是 否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在 这方面，我们无任何事项需要报告。 - 5 - 审计报告 - 续 德师报(审)字(20)第 P02805 号 (第 5 页，共 6 页) 五、管理层和治理层对财务报表的责任 中洲控股公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并 设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 在编制财务报表时，管理层负责评估中洲控股公司的持续经营能力，披露与持续经营相关 的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算中洲控股公司、终止运营或别无其 他现实的选择。 治理层负责监督中洲控股公司的财务报告过程。 六、注册会计师对财务报表审计的责任 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证， 并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行 的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单 独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大 的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我 们也执行以下工作： (1) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这 些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串 通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错 报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 (2) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。 (3) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 (4) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致 对中洲控股公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。 如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用 者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结 论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中洲控股公司不 能持续经营。 - 6 - 审计报告 - 续 德师报(审)字(20)第 P02805 号 (第 6 页，共 6 页) 六、注册会计师对财务报表审计的责任 - 续 (5) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易 和事项。 (6) 就中洲控股公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表 发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。 我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我 们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被 合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。 从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成 关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在 极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产 生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师 (项目合伙人) 中国•上海 李渭华 中国注册会计师 刘丽燕 2020年4月24日 深圳市中洲投资控股股份有限公司 - 7 - 2019年12月31日 合并资产负债表 单位：人民币元 项目 附注 本年年末余额 上年年末余额 (已重述) 项目 附注 本年年末余额 上年年末余额 (已重述) 流动资产： 流动负债： 货币资金 (五)1 3,983,625,176.43 5,815,613,276.36 短期借款 (五)17 - 494,288,597.22 应收账款 (五)2 117,147,267.61 114,930,888.91 应付账款 (五)18 4,072,508,663.82 2,691,155,895.29 预付款项 (五)3 48,826,575.04 241,207,217.53 预收款项 (五)19 12,463,184,724.24 12,094,226,682.84 其他应收款 (五)4 612,242,431.10 336,051,976.18 应付职工薪酬 (五)20 133,034,038.84 113,873,800.86 存货 (五)5 32,545,843,505.40 25,785,150,986.38 应交税费 (五)21 919,506,890.89 1,156,459,114.73 持有待售资产 - 5,999,176,801.23 其他应付款 (五)22 3,520,083,478.38 3,034,037,158.75 其他流动资产 (五)6 2,186,245,006.18 2,110,765,830.78 持有待售负债 (五)23 - 5,123,634,990.35 流动资产合计 39,493,929,961.76 40,402,896,977.37 一年内到期的非流动负债 (五)24 2,950,425,808.58 2,545,478,646.59 非流动资产： 其他流动负债 (五)25 494,555,104.12 681,210,811.08 债权投资 (五)7 52,471,400.00 流动负债合计 24,553,298,708.87 27,934,365,697.71 可供出售金融资产 155,510,563.67 非流动负债： 长期应收款 (五)8 11,832,221.98 5,068,424.32 长期借款 (五)26 10,579,730,795.92 8,457,188,456.18 长期股权投资 (五)9 414,630,478.13 1,406,936,921.46 预计负债 1,483,669.12 - 其他权益工具投资 (五)10 242,333,500.00 递延所得税负债 (五)16 343,802,911.14 12,957,615.32 投资性房地产 (五)11 2,130,656,248.55 1,639,900,304.98 其他非流动负债 (五)27 1,650,439,346.82 1,979,887,217.27 固定资产 (五)12 1,124,403,484.50 1,254,080,320.87 非流动负债合计 12,575,456,723.00 10,450,033,288.77 在建工程 - 2,111,335.89 负债合计 37,128,755,431.87 38,384,398,986.48 无形资产 (五)13 2,687,688.05 4,297,617.03 股东权益： 商誉 (五)14 - - 股本 (五)28 664,831,139.00 664,831,139.00 长期待摊费用 (五)15 29,403,399.62 35,518,994.75 资本公积 (五)29 2,514,522,564.74 2,507,410,268.79 递延所得税资产 (五)16 1,639,178,602.78 1,144,367,240.31 其他综合收益 (五)30 74,607,927.96 531,739,790.74 非流动资产合计 5,647,597,023.61 5,647,791,723.28 盈余公积 (五)31 555,239,764.50 555,239,764.50 未分配利润 (五)32 3,746,979,862.25 3,014,600,996.88 归属于母公司股东权益合计 7,556,181,258.45 7,273,821,959.91 少数股东权益 456,590,295.05 392,467,754.26 所有者权益合计 8,012,771,553.50 7,666,289,714.17 资产总计 45,141,526,985.37 46,050,688,700.65 负债和所有者权益总计 45,141,526,985.37 46,050,688,700.65 附注为财务报表的组成部分 第 7 页至第 124 页的财务报表由下列负责人签署： _______姚日波_________ _______叶晓东_________ _______黄薇_________ 法定代表人 主管会计工作负责人 会计机构负责人 深圳市中洲投资控股股份有限公司 - 8 - 2019 年 12 月 31 日 母公司资产负债表 单位：人民币元 项目 附注 本年年末余额 上年年末余额 (已重述) 项目 附注 本年年末余额 上年年末余额 (已重述) 流动资产： 流动负债： 货币资金 1,470,890,880.40 1,943,201,965.22 应付账款 47,092,274.83 48,767,868.58 应收账款 (十五)1 4,245,744.18 5,352,975.78 预收款项 524,655.78 1,270,561,270.39 预付款项 917,607.36 1,751,247.32 应付职工薪酬 30,904,410.03 27,519,419.62 其他应收款 (十五)2 17,038,933,205.65 16,164,193,172.62 应交税费 14,181,765.75 80,909,528.76 存货 6,434,146.34 7,019,221.84 其他应付款 12,942,594,509.01 13,501,671,329.41 流动资产合计 18,521,421,583.93 18,121,518,582.78 一年内到期的非流动负债 92,702,936.38 395,056,054.48 非流动资产： 其他流动负债 451,200,000.00 - 可供出售金融资产 602,927.62 流动负债合计 13,579,200,551.78 15,324,485,471.24 长期股权投资 (十五)3 3,169,351,373.37 3,988,314,457.96 非流动负债： 投资性房地产 290,409,803.80 316,468,010.92 长期借款 1,843,237,352.48 1,878,164,545.05 固定资产 12,369,547.70 13,885,482.50 递延所得税负债 703,115.90 1,120,428.36 无形资产 1,400,787.05 2,987,431.12 非流动负债合计 1,843,940,468.38 1,879,284,973.41 递延所得税资产 34,073,778.14 126,245,841.36 负债合计 15,423,141,020.16 17,203,770,444.65 非流动资产合计 3,507,605,290.06 4,448,504,151.48 股东权益： 股本 664,831,139.00 664,831,139.00 资本公积 2,559,121,264.68 2,552,008,968.73 其他综合收益 (12,924,545.00) 454,271,011.93 盈余公积 555,239,764.50 555,239,764.50 未分配利润 2,839,618,230.65 1,139,901,405.45 股东权益合计 6,605,885,853.83 5,366,252,289.61 资产总计 22,029,026,873.99 22,570,022,734.26 负债和股东权益总计 22,029,026,873.99 22,570,022,734.26 附注为财务报表的组成部分 深圳市中洲投资控股股份有限公司 - 9 - 2019 年 12 月 31 日止年度 合并利润表 单位：人民币元 项目 附注 本年发生额 上年发生额 一、营业收入 (五)33 7,213,165,825.69 7,942,112,442.45 减：营业成本 (五)33 4,330,461,173.27 4,202,874,331.23 税金及附加 (五)34 588,121,884.85 1,173,036,543.95 销售费用 (五)35 409,360,381.42 239,704,219.98 管理费用 (五)36 519,535,492.34 457,943,081.51 财务费用 (五)37 455,786,256.92 589,019,455.57 其中：利息费用 508,595,095.27 707,013,378.33 利息收入 51,746,560.78 123,669,325.72 加：其他收益 (五)38 5,903,000.22 2,790,139.99 投资收益 (五)39 846,969,597.38 27,475,125.57 其中：对联营企业和合营企业的投资收益(损失) (44,147,253.01) (30,117,017.11) 以摊余成本计量的金融资产终止确认收 益(损失) (71,108,918.30) 信用减值利得(损失) (五)40 (9,689,518.70) 资产减值利得(损失) (五)41 (448,751,879.94) (389,180,984.13) 资产处置收益(损失) 606,515.68 34,987.23 二、营业利润 1,304,938,351.53 920,654,078.87 加：营业外收入 (五)42 23,741,717.17 24,612,872.72 减：营业外支出 (五)43 49,293,383.02 13,750,044.54 三、利润总额 1,279,386,685.68 931,516,907.05 减：所得税费用 (五)44 605,827,597.69 516,567,821.75 四、净利润 673,559,087.99 414,949,085.30 (一)按经营持续性分类： 1、持续经营净利润 673,559,087.99 414,949,085.30 2、终止经营净利润 - - (二)按所有权归属分类： 1、归属于母公司股东的净利润 787,168,958.40 446,690,331.69 2、少数股东损益 (113,609,870.41) (31,741,246.39) 五、其他综合收益的税后净额 (五)45 (516,364,790.74) 542,125,342.85 归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 (516,364,790.74) 542,125,342.85 (一)不能重分类进损益的其他综合收益 15,375,000.00 - 1、其他权益工具投资公允价值变动 15,375,000.00 - (二)将重分类进损益的其他综合收益 (531,739,790.74) 542,125,342.85 1、外币财务报表折算差额 (19,284,255.54) 29,669,807.65 2、其他 (512,455,535.20) 512,455,535.20 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - - 六、综合收益总额 157,194,297.25 957,074,428.15 归属于母公司股东的综合收益总额 270,804,167.66 988,815,674.54 归属于少数股东的综合收益总额 (113,609,870.41) (31,741,246.39) 七、每股收益 (一)基本每股收益 1.1840 0.6719 (二)稀释每股收益 1.1840 0.6719 附注为财务报表的组成部分 深圳市中洲投资控股股份有限公司 - 10 - 2019 年 12 月 31 日止年度 母公司利润表 单位：人民币元 项目 附注 本年发生额 上年发生额 一、营业收入 (十五)4 156,912,131.50 161,505,470.40 减：营业成本 (十五)4 26,074,320.95 26,720,391.51 税金及附加 9,004,946.82 8,170,885.40 销售费用 17,273,315.49 17,048,843.87 管理费用 136,911,952.39 156,729,941.29 财务费用 (61,596,597.63) 3,534,981.95 其中：利息费用 117,083,764.07 218,954,766.75 利息收入 174,858,174.90 172,544,581.10 加：其他收益 34,818.85 - 投资收益 (十五)5 1,743,121,908.20 602,084,243.97 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 3,081,000.48 3,545,797.94 以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 (损失) (71,348,063.99) - 信用减值利得(损失) 1,795.93 资产减值利得(损失) - 1,488,447.80 资产处置收益(损失) (59,809.86) 18,155.35 二、营业利润 1,772,342,906.60 552,891,273.50 加：营业外收入 4,106,320.86 77,065.23 减：营业外支出 6,409.54 45.87 三、利润总额 1,776,442,817.92 552,968,292.86 减：所得税费用 23,156,981.29 (8,193,641.42) 四、净利润 1,753,285,836.63 561,161,934.28 (一)持续经营净利润 1,753,285,836.63 561,161,934.28 (二)终止经营净利润 - - 五、其他综合收益的税后净额 (454,271,011.93) 454,271,011.93 (一)不能重分类进损益的其他综合收益 - - 1.其他权益工具投资公允价值变动 - - (二)将重分类进损益的其他综合收益 (454,271,011.93) 454,271,011.93 1、外币财务报表折算差额 - - 2、其他 (454,271,011.93) 454,271,011.93 六、综合收益总额 1,299,014,824.70 1,015,432,946.21 附注为财务报表的组成部分 深圳市中洲投资控股股份有限公司 - 11 - 2019 年 12 月 31 日止年度 合并现金流量表 单位：人民币元 项目 附注 本年发生额 上年发生额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 8,258,296,718.18 9,300,787,614.89 收到其他与经营活动有关的现金 (五)46(1) 792,576,768.73 1,553,921,054.80 经营活动现金流入小计 9,050,873,486.91 10,854,708,669.69 购买商品、接受劳务支付的现金 6,470,518,582.68 5,645,704,349.30 支付给职工以及为职工支付的现金 528,790,381.94 511,299,789.68 支付的各项税费 1,658,556,053.95 1,157,606,577.10 支付其他与经营活动有关的现金 (五)46(2) 1,235,599,264.24 538,515,463.99 经营活动现金流出小计 9,893,464,282.81 7,853,126,180.07 经营活动产生的现金流量净额 (五)47(1) (842,590,795.90) 3,001,582,489.62 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 12,593,635.69 287,306,492.61 取得投资收益收到的现金 9,059,609.64 23,188,339.19 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 3,705,556.00 108,034.11 收到其他与投资活动有关的现金 (五)46(3) 、(4) 8,952,006,313.89 11,839,431,302.40 投资活动现金流入小计 8,977,365,115.22 12,150,034,168.31 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 549,432,305.08 38,225,427.13 投资支付的现金 36,141,300.00 480,926,508.33 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 (五)46(4) - - 支付其他与投资活动有关的现金 (五)46(5) 、(6) 9,349,754,659.44 10,997,997,623.52 投资活动现金流出小计 9,935,328,264.52 11,517,149,558.98 投资活动产生的现金流量净额 (957,963,149.30) 632,884,609.33 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 490,000.00 218,325.02 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 490,000.00 218,325.02 取得借款收到的现金 7,166,525,736.00 4,389,961,908.78 收到其他与筹资活动有关的现金 (五)46(7) 1,143,169,468.84 788,668,100.00 筹资活动现金流入小计 8,310,185,204.84 5,178,848,333.80 偿还债务支付的现金 5,960,919,155.79 6,171,962,416.27 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,140,315,796.75 1,292,886,416.87 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - - 支付其他与筹资活动有关的现金 (五)46(8) 1,390,173,033.50 896,621,894.21 筹资活动现金流出小计 8,491,407,986.04 8,361,470,727.35 筹资活动产生的现金流量净额 (181,222,781.20) (3,182,622,393.55) 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 (34,130.70) 7,714,031.97 五、现金及现金等价物净增加(减少)额 (1,981,810,857.10) 459,558,737.37 加：年初现金及现金等价物余额 (五)47(2) 4,779,502,361.18 4,319,943,623.81 六、年末现金及现金等价物余额 (五)47(2) 2,797,691,504.08 4,779,502,361.18 附注为财务报表的组成部分 深圳市中洲投资控股股份有限公司 - 12 - 2019 年 12 月 31 日止年度 母公司现金流量表 单位：人民币元 项目 附注 本年发生额 上年发生额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 165,119,706.73 129,055,446.57 收到其他与经营活动有关的现金 9,383,903,292.23 17,188,443,734.16 经营活动现金流入小计 9,549,022,998.96 17,317,499,180.73 购买商品、接受劳务支付的现金 438,868.80 1,525,637.67 支付给职工以及为职工支付的现金 87,295,850.69 133,062,503.13 支付的各项税费 25,010,388.49 30,973,392.36 支付其他与经营活动有关的现金 9,942,918,768.44 17,313,952,475.41 经营活动现金流出小计 10,055,663,876.42 17,479,514,008.57 经营活动产生的现金流量净额 (506,640,877.46) (162,014,827.84) 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 94,500,000.00 - 取得投资收益收到的现金 - - 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 6,208.00 72,740.00 收到其他与投资活动有关的现金 8,691,922,197.65 12,832,812,853.28 投资活动现金流入小计 8,786,428,405.65 12,832,885,593.28 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 681,918.00 3,108,354.06 投资支付的现金 6,660,000.00 16,527,000.00 支付其他与投资活动有关的现金 8,681,000,000.00 10,971,000,000.00 投资活动现金流出小计 8,688,341,918.00 10,990,635,354.06 投资活动产生的现金流量净额 98,086,487.65 1,842,250,239.22 三、筹资活动产生的现金流量： 取得借款收到的现金 50,000,000.00 305,000,000.00 收到其他与筹资活动有关的现金 892,239,468.84 300,054,946.06 筹资活动现金流入小计 942,239,468.84 605,054,946.06 偿还债务支付的现金 395,722,195.79 1,697,000,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 186,487,133.22 344,842,008.83 支付其他与筹资活动有关的现金 423,251,372.36 - 筹资活动现金流出小计 1,005,460,701.37 2,041,842,008.83 筹资活动产生的现金流量净额 (63,221,232.53) (1,436,787,062.77) 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 9,922.99 66,864.93 五、现金及现金等价物净增加(减少)额 (471,765,699.35) 243,515,213.54 加：年初现金及现金等价物余额 833,454,551.78 589,939,338.24 六、年末现金及现金等价物余额 361,688,852.43 833,454,551.78 附注为财务报表的组成部分 深圳市中洲投资控股股份有限公司 - 13 - 2019 年 12 月 31 日止年度 合并股东权益变动表 单位：人民币元 项目 本年 归属于母公司股东的股东权益 少数股东权益 股东权益合计 股本 其他权益工具 资本公积 减：库 存股 其他综合收益 专项储 备 盈余公积 一般风险 准备 未分配利润 优先股 永续债 其他 一、上年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,507,410,268.79 - 531,739,790.74 - 555,239,764.50 - 3,014,600,996.88 392,467,754.26 7,666,289,714.17 加：会计政策变更 - - - - - - 59,232,927.96 - - - 11,693,020.87 - 70,925,948.83 前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - 二、本年年初余额 664,831,139.00 - - - 2,507,410,268.79 - 590,972,718.70 - 555,239,764.50 - 3,026,294,017.75 392,467,754.26 7,737,215,663.00 三、本年增减变动金额 - - - - 7,112,295.95 - (516,364,790.74) - - - 720,685,844.50 64,122,540.79 275,555,890.50 (一)综合收益总额 - - - - - - (516,364,790.74) - - - 787,168,958.40 (113,609,870.41) 157,194,297.25 (二)股东投入和减少资本 - - - - 7,112,295.95 - - - - - - 177,732,411.20 184,844,707.15 1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - 490,000.00 490,000.00 2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - - 3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - 2,901,254.28 - - - - - - - 2,901,254.28 4、其他 - - - - 4,211,041.67 - - - - - - 177,242,411.20 181,453,452.87 (三)利润分配 - - - - - - - - - - (66,483,113.90) - (66,483,113.90) 1、提取盈余公积 - - - - - - - - - - - - - 2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - - 3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (66,483,113.90) - (66,483,113.90) 4、其他 - - - - - - - - - - - - - (四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - 1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - - - 2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - - - 3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - - 4、其他 - - - - - - - - - - - - - (五)专项储备 - - - - - - - - - - - - - 1、本年提取 - - - - - - - - - - - - - 2、本年使用 - - - - - - - - - - - - - (六)其他 - - - - - - - - - - - - - 四、本年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,514,522,564.74 - 74,607,927.96 - 555,239,764.50 - 3,746,979,862.25 456,590,295.05 8,012,771,553.50 深圳市中洲投资控股股份有限公司 - 14 - 2019 年 12 月 31 日止年度 合并股东权益变动表 - 续 单位：人民币元 项目 上年 归属于母公司股东的股东权益 少数股东权益 股东权益合计 股本 其他权益工具 资本公积 减：库 存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险 准备 未分配利润 优先股 永续债 其他 一、上年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,501,194,216.19 - (10,385,552.11) - 499,123,571.07 - 2,756,993,086.42 472,058,425.20 6,883,814,885.77 加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - - 前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - 二、本年年初余额 664,831,139.00 - - - 2,501,194,216.19 - (10,385,552.11) - 499,123,571.07 - 2,756,993,086.42 472,058,425.20 6,883,814,885.77 三、本年增减变动金额 - - - - 6,216,052.60 - 542,125,342.85 - 56,116,193.43 - 257,607,910.46 (79,590,670.94) 782,474,828.40 (一)综合收益总额 - - - - - - 542,125,342.85 - - - 446,690,331.69 (31,741,246.39) 957,074,428.15 (二)股东投入和减少资本 - - - - 6,216,052.60 - - - - - - (47,849,424.55) (41,633,371.95) 1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - - - 2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - - 3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - 6,216,052.60 - - - - - - - 6,216,052.60 4、其他 - - - - - - - - - - - (47,849,424.55) (47,849,424.55) (三)利润分配 - - - - - - - - 56,116,193.43 - (189,082,421.23) - (132,966,227.80) 1、提取盈余公积 - - - - - - - - 56,116,193.43 - (56,116,193.43) - - 2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - - 3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (132,966,227.80) - (132,966,227.80) 4、其他 - - - - - - - - - - - - - (四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - 1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - - - 2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - - - 3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - - 4、其他 - - - - - - - - - - - - - (五)专项储备 - - - - - - - - - - - - - 1、本年提取 - - - - - - - - - - - - - 2、本年使用 - - - - - - - - - - - - - (六)其他 - - - - - - - - - - - - - 四、本年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,507,410,268.79 - 531,739,790.74 - 555,239,764.50 - 3,014,600,996.88 392,467,754.26 7,666,289,714.17 附注为财务报表的组成部分 深圳市中洲投资控股股份有限公司 - 15 - 2019 年 12 月 31 日止年度 母公司股东权益变动表 单位：人民币元 项目 本年 股本 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储 备 盈余公积 一般风险 准备 未分配利润 股东权益合计 优先股 永续债 其他 一、上年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,552,008,968.73 - 454,271,011.93 - 555,239,764.50 - 1,139,901,405.45 5,366,252,289.61 加：会计政策变更 - - - - - - (12,924,545.00) - - - 12,914,102.47 (10,442.53) 前期差错更正 - - - - - - - - - - - - 二、本年年初余额 664,831,139.00 - - - 2,552,008,968.73 - 441,346,466.93 - 555,239,764.50 - 1,152,815,507.92 5,366,241,847.08 三、本年增减变动金额 - - - - 7,112,295.95 - (454,271,011.93) - - - 1,686,802,722.73 1,239,644,006.75 (一)综合收益总额 - - - - - - (454,271,011.93) - - - 1,753,285,836.63 1,299,014,824.70 (二)股东投入和减少资本 - - - - 7,112,295.95 - - - - - - 7,112,295.95 1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - - 2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - 3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - 2,901,254.28 - - - - - - 2,901,254.28 4、其他 - - - - 4,211,041.67 - - - - - - 4,211,041.67 (三)利润分配 - - - - - - - - - - (66,483,113.90) (66,483,113.90) 1、提取盈余公积 - - - - - - - - - - - - 2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - 3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (66,483,113.90) (66,483,113.90) 4、其他 - - - - - - - - - - - - (四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - 1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - - 2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - - 3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - 4、其他 - - - - - - - - - - - - (五)专项储备 - - - - - - - - - - - - 1、本年提取 - - - - - - - - - - - - 2、本年使用 - - - - - - - - - - - - (六)其他 - - - - - - - - - - - - 四、本年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,559,121,264.68 - (12,924,545.00) - 555,239,764.50 - 2,839,618,230.65 6,605,885,853.83 深圳市中洲投资控股股份有限公司 - 16 - 2019 年 12 月 31 日止年度 母公司股东权益变动表 - 续 单位：人民币元 项目 上年 股本 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计 优先股 永续债 其他 一、上年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,545,792,916.13 - - - 499,123,571.07 - 767,821,892.40 4,477,569,518.60 加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - 前期差错更正 - - - - - - - - - - - - 二、本年年初余额 664,831,139.00 - - - 2,545,792,916.13 - - - 499,123,571.07 - 767,821,892.40 4,477,569,518.60 三、本年增减变动金额 - - - - 6,216,052.60 - 454,271,011.93 - 56,116,193.43 - 372,079,513.05 888,682,771.01 (一)综合收益总额 - - - - - - 454,271,011.93 - - - 561,161,934.28 1,015,432,946.21 (二)股东投入和减少资本 - - - - 6,216,052.60 - - - - - - 6,216,052.60 1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - - 2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - 3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - 6,216,052.60 - - - - - - 6,216,052.60 4、其他 - - - - - - - - - - - - (三)利润分配 - - - - - - - - 56,116,193.43 - (189,082,421.23) (132,966,227.80) 1、提取盈余公积 - - - - - - - - 56,116,193.43 - (56,116,193.43) - 2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - 3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (132,966,227.80) (132,966,227.80) 4、其他 - - - - - - - - - - - - (四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - 1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - - 2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - - 3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - 4、其他 - - - - - - - - - - - - (五)专项储备 - - - - - - - - - - - - 1、本年提取 - - - - - - - - - - - - 2、本年使用 - - - - - - - - - - - - (六)其他 - - - - - - - - - - - - 四、本年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,552,008,968.73 - 454,271,011.93 - 555,239,764.50 - 1,139,901,405.45 5,366,252,289.61 附注为财务报表的组成部分 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 17 - (一) 公司基本情况 深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“本公司”)原名为“深圳市长城地产股份有限公 司”，系经深圳市人民政府以深府函(1994)18 号文批准，由深圳市长城房地产发展公司于 1994 年 9 月 13 日改组设立的股份有限公司。 1994 年 5 月 19 日，经深圳市证券管理办公室以深证办复(1994)128 号文批准，本公司向境 内社会公众发行人民币普通股。1994 年 9 月 21 日，本公司发行之股票在深圳证券交易所上 市。 2005 年 9 月 28 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市长城投资控股股 份有限公司”。 2014 年 3 月 7 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市中洲投资控股股份 有限公司”。 本公司总部位于广东省深圳市，本公司及其子公司(以下简称“本集团”)主要从事房地产开发 及商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；自有物业租赁等业务。 本公司的合并及母公司财务报表于 2020 年 4 月 24 日已经董事会批准报出。 本年度合并财务报表范围的详细情况参见附注七“在其他主体中的权益”。本年度财务报表合 并范围变化的详细情况参见附注六“合并范围的变更”。 (二) 财务报表编制基础 编制基础 本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券 的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定(2014 年修订)》披露有关财务信息。 持续经营 本集团对自 2019 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营 能力产生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。 记账基础和计价原则 本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报 表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 18 - (二) 财务报表编制基础 - 续 记账基础和计价原则 - 续 在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价 的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担 现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价 物的金额计量。 公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项 负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报 表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。 以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能 力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。 对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观 察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初 始确认结果与交易价格相等。 公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的 重要性，被划分为三个层次：  第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。  第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。  第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。 (三) 重要会计政策和会计估计 1、遵循企业会计准则的声明 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于 2019 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2019 年度的合并及母公司经营成果、合并及母公司 股东权益和合并及母公司现金流量。 2、会计期间 本集团的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 19 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 3、营业周期 营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司的营 业周期为十二个月。本集团之从事房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该 类子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。 4、记账本位币 人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以 人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定 港币为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。 5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。 5.1 同一控制下的企业合并 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的， 为同一控制下的企业合并。 在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的 净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本 溢价不足冲减的则调整留存收益。 为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。 5.2 非同一控制下的企业合并及商誉 参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合 并。 合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权 益性工具的公允价值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购 买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买 方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发 生时计入当期损益。 购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日 以公允价值计量。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 20 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 - 续 5.2 非同一控制下的企业合并及商誉 - 续 合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确 认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允 价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合 并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允 价值份额的，计入当期损益。 因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金 额计量。 6、合并财务报表的编制方法 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力， 通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其 回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本 集团将进行重新评估。 子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的 控制权时。 对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地 包括在合并利润表和合并现金流量表中。 对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营 成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。 对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在报告期的任一时 点，视同该子公司同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期 间期初起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。 子公司采用的会计政策和会计期间按照本公司统一的会计政策和会计期间厘定。 本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对于合并财务报表的影响于合并时抵销。 子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权 益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在 合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 21 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 6、合并财务报表的编制方法 - 续 少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额， 其余额仍冲减少数股东权益。 对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作 为权益性交易核算，调整归属于母公司股东权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子 公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调 整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否 属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易 进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处理，购 买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与 账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的 其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益。 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控 制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按 原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入 丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益， 在丧失控制权时转为当期投资收益。 对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资 的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事 项为“一揽子交易”：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；(2)这些交 易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生； (4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司股权 投资直至丧失控制权的各项交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧 失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有 该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制 权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易 不属于“一揽子交易”的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。 7、合营安排分类及共同经营会计处理方法 合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条 款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方 享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排 的净资产享有权利的合营安排。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 22 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 7、合营安排分类及共同经营会计处理方法 - 续 本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注(三)14.3.2“按权益法核算的长期股 权投资”。 本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有 的资产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售 本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所 产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。 本集团按照适用于特定资产、负债、收入和费用的规定核算确认的与共同经营相关的资产、 负债、收入和费用。 本集团向共同经营投出或出售资产等(该资产构成业务的除外)，在该资产等由共同经营出售 给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或 出售的资产发生资产减值损失的，本集团全额确认该损失。 本集团自共同经营购买资产等(该资产构成业务的除外)，在将该资产等出售给第三方之前， 仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资产减 值损失的，本集团按其承担的份额确认该部分损失。 8、现金及现金等价物的确定标准 现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限 短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险 很小的投资。 9、外币业务和外币报表折算 9.1 外币业务 外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。 于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为人民币，因该日的即期汇率与 初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：(1)符合资本化条 件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；(2)为了规避 外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；(3) 分类为以公允价值计量 且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑 差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 23 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 9、外币业务和外币报表折算 - 续 9.1 外币业务 - 续 编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目， 因汇率变动而产生的汇兑差额，列入其他综合收益的“外币财务报表折算差额”项目；处置 境外经营时，计入处置当期损益。 以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计 量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后 的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入 当期损益或确认为其他综合收益。 9.2 外币财务报表折算 为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债 表中的所有资产、负债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；除“未分配利润”项目外的 股东权益项目按发生时的即期汇率折算；利润表中的所有项目及反映利润分配发生额的项 目按合并财务报表的会计期间的平均汇率折算；年初未分配利润为上一年折算后的年末未 分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负 债类项目和股东权益类项目合计数的差额确认为其他综合收益并计入股东权益。 外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算，汇率变 动对现金及现金等价物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及现 金等价物的影响”单独列示。 上年年末数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。 在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境 外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母 公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。 在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制 权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当 期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币 报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 24 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 10、金融工具 在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债， 或者在交易日终止确认已出售的资产。 金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融 资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第 14 号 ——收入》(以下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同 中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。 实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入 各会计期间的方法。 实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融 资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产 或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预 期现金流量，但不考虑预期信用损失。 金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的 本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形 成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。 10.1 金融资产的分类、确认和计量 初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动 计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。 金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基 础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则 本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、 应收账款、其他应收款、债权投资和长期应收款等。 金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基 础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以 出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收 益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产 负债表日起一年内(含一年)到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公允 价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其余 取得时期限在一年内(含一年)项目列示于其他流动资产。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 25 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 10、金融工具 - 续 10.1 金融资产的分类、确认和计量 - 续 初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中 确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综 合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。 金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：  取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。  相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观 证据表明近期实际存在短期获利模式。  相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效 套期工具的衍生工具除外。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：  不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收 益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 资产。  在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定 为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 除衍生金融资产外的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融 资产。自资产负债表日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示于其他 非流动金融资产。 10.1.1 以摊余成本计量的金融资产 以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止 确认产生的利得或损失，计入当期损益。 本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集 团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：  对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资 产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 26 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 10、金融工具 - 续 10.1 金融资产的分类、确认和计量 - 续 10.1.1 以摊余成本计量的金融资产 - 续 • 对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产， 本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若 该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可 与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账 面余额来计算确定利息收入。 10.1.2 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采 用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值 变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量 而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得 或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。 指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变 动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利 得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资 期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且 股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。 10.1.3 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变 动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。 10.2 金融工具减值 本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益 的金融资产、租赁应收款、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以及 因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担 保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 27 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 10、金融工具 - 续 10.2 金融工具减值 - 续 本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收票据、应收账款和租赁应收款按照相当于 整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。 对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负 债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险 自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金 额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相 当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加 或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减 值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金 融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损 益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。 本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了 损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增 加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计 量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。 10.2.1 信用风险显著增加 本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生 违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是 否已显著增加。对于财务担保合同，本集团在应用金融工具减值规定时，将本集团成为做 出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。 本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素： (1) 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。 (2) 若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其 他条款是否发生显著变化(如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益 率等)。 (3) 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否 发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资 产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息(如借 款人的债务工具或权益工具的价格变动)。 (4) 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。 (5) 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 28 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 10、金融工具 - 续 10.2 金融工具减值 - 续 10.2.1 信用风险显著增加 - 续 本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素： - 续 (6) 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否 发生不利变化。 (7) 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。 (8) 同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。 (9) 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。 (10) 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。 这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。 (11) 预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。 (12) 借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除 或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架 做出其他变更。 (13) 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。 (14) 本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。 无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本集团认为当金融工具合同付款已逾期超过 (含)30 日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。 于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工 具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期 内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不 利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用 风险。 10.2.2 已发生信用减值的金融资产 当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资 产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息： (1) 发行方或债务人发生重大财务困难； (2) 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等； (3) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下 都不会做出的让步； (4) 债务人很可能破产或进行其他财务重组； 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 29 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 10、金融工具 - 续 10.2 金融工具减值 - 续 10.2.2 已发生信用减值的金融资产 - 续 金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息： - 续 (5) 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失； (6) 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。 基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不 能全额偿付包括本集团在内的债权人(不考虑本集团取得的任何担保)，则本集团认为发生违 约事件。 无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过(含)90 日，则本集团推定该 金融工具已发生违约。 10.2.3 预期信用损失的确定 本集团对应收账款、其他应收款、租赁应收款、长期应收款等在组合基础上采用减值矩阵 确定相关金融工具的信用损失。本集团以共同风险特征为依据，将金融工具分为不同组别。 本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、担保物类型、初始 确认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理位置、担保品相对于金融资 产的价值等。 本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：  对于金融资产，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间 差额的现值。  对于租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之 间差额的现值。  对于财务担保合同，信用损失为本集团就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付 的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之 间差额的现值。  对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信 用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的 差额。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 30 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 10、金融工具 - 续 10.2 金融工具减值 - 续 10.2.3 预期信用损失的确定 - 续 本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而 确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成 本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信 息。 10.2.4 减记金融资产 当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资 产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。 10.3 金融资产的转移 满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终 止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； (3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风 险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。 若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金 融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并 相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：  被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资 产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的 摊余成本并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的摊 余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。  被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资 产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的 公允价值并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的公 允价值，该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的 对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。若本集团转 移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投 资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 31 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 10、金融工具 - 续 10.3 金融资产的转移 - 续 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部 分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到 的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终 止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指 定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他 综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。 金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将 收到的对价确认为金融负债。 10.4 金融负债和权益工具的分类 本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金 融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权 益工具。 10.4.1 金融负债的分类、确认及计量 金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金 融负债。 10.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债 的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融负债 单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负债。 金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：  承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。  相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观 证据表明近期实际存在短期获利模式。  相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效 套期工具的衍生工具除外。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 32 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 10、金融工具 - 续 10.4 金融负债和权益工具的分类 - 续 10.4.1 金融负债的分类、确认及计量 - 续 10.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 - 续 本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融负债：(1)该指定能够消除或显著减少会计错配；(2)根据本集团正式 书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金 融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；(3) 符 合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。 交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等 金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。 对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自 身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损益。 该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累 计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述 方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配 的，本集团将该金融负债的全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计入当期损 益。 10.4.1.2 其他金融负债 除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务 担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量， 终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终 止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将 相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议 定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定 合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金 融负债的剩余期限内进行摊销。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 33 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 10、金融工具 - 续 10.4 金融负债和权益工具的分类 - 续 10.4.1 金融负债的分类、确认及计量 - 续 10.4.1.2 其他金融负债 - 续 10.4.1.2.1 财务担保合同 财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时， 要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值 计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉 入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以 及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。 10.4.2 金融负债的终止确认 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借 入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原 金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非 现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。 10.4.3 权益工具 权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发 行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的 公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。 本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。 10.5 金融资产和金融负债的抵销 当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债金额的法定权利，且该种法定权利是当前可 执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资 产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债 在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 34 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 11、应收款项 对于应收账款，本集团按信用风险特征的相似性和相关性进行分组。这些信用风险通常反 映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现 金流量测算相关。 应收账款各组合确定依据及信用损失准备计提方法如下： 组合名称 确定组合的依据 低风险组合 本组合主要包括应收本集团关联方款项、应收政府部门及合作方款项、备用金、 押金等类别的款项。 正常风险组合 本组合为除低风险组合及重大风险组合之外的部分。 重大风险组合 本组合为根据内部信息及外部资源进行评估，已发生信用减值的款项。 按组合计提信用损失准备的计提方法 低风险组合 按该等类别余额的千分之一至千分之四计提 正常风险组合 按该等类别余额的 5%至 5.3%计提 重大风险组合 单独进行减值测试，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用损 失准备 对于其他应收款及长期应收款，本集团对业务客户进行内部信用评级，并确定各评级其他 应收款及长期应收款的预期损失率。各评级确定依据及相应的预期信用损失率如下： 内部信用评级 确定组合的依据 预期平均损失率(%) 正常 根据历史经验，客户均能够在信用期内还款，还款 记录良好，可预见的未来到期不还款的可能性极低。 0.10 关注 根据历史经验，客户存在逾期情况，但均能够还款。 5.00-5.50 预警 有证据表明客户的逾期信用风险提高，违约不付款 的可能增加。 5.50-100.00 损失 有证据显示应收客户的款项已出现减值，或有证据 表明客户出现严重财务困难，在可预见的未来无法 收回款项。 100.00 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 35 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 12、存货 12.1 存货的分类 本集团的存货主要包括房地产开发产品、原材料、库存商品、低值易耗品等。房地产开发 产品主要为房地产在建开发产品、已完工开发产品、拟开发土地等。存货按成本进行初始 计量。房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支 出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。原材料、库存商 品及低值易耗品的实际成本包括购买价款、运输费、保险费、应缴纳的税金及其他相关费 用等。 12.2 发出存货的计价方法 原材料及库存商品发出时，采用加权平均法确定其实际成本。房地产开发产品发出时，采 用个别计价法确定其实际成本。 12.3 存货可变现净值的确定依据 资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取 存货跌价准备。 可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计 的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基 础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。 存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。 计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净 值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期 损益。 12.4 存货的盘存制度 存货盘存制度为永续盘存制。 12.5 低值易耗品的摊销方法 低值易耗品采用五五摊销法进行摊销。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 36 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 13、持有待售资产 当本集团主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换)而非持续使用一项非流动 资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。 分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足下列条件：(1)根据类似交易中出售 此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即本集团已 经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。 因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益 性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表 中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债 划分为持有待售类别。 本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处 置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出 售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资 产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增 加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回， 转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。 持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中 负债的利息和其他费用继续予以确认。 对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的 部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。 14、长期股权投资 14.1 共同控制、重要影响的判断标准 控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报， 并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安 排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决 策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者 与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影 响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权 证等潜在表决权因素。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 37 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 14、长期股权投资 - 续 14.2 初始投资成本的确定 对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最 终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权 投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额， 调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的， 在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长 期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资 成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存 收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并 的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取 得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有 者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本， 长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得 股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存 收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他 综合收益，暂不进行会计处理。 对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权 投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的 企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为 一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权 投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成 本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权 投资为指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其 公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入留存 收益。 合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管 理费用，于发生时计入当期损益。 除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。 对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股 权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资 的公允价值加上新增投资成本之和。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 38 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 14、长期股权投资 - 续 14.3 后续计量及损益确认方法 14.3.1 按成本法核算的长期股权投资 母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实 施控制的被投资单位。 采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资 的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。 14.3.2 按权益法核算的长期股权投资 除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业 和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资 单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。 采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净 资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权 投资的成本。 采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份 额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资 单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值； 对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长 期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取 得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调 整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计 政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。 对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未 实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投 资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的， 不予以抵销。 在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成 对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额 外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后 期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享 额。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 39 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 14、长期股权投资 - 续 14.4 长期股权投资处置 处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核 算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的 其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按 比例结转；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而 确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩 余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融 工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或 负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转；因采用权益法核算而确认的被投资单位净 资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损 益。 本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置 后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对 该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单 位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处 理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得 对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其 他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同 的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综 合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。 其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转； 处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所 有者权益全部结转。 本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余 股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与 账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益， 在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计 处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认 的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。 本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于“一揽 子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理， 在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差 额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 40 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 15、投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建 筑物和已出租的土地使用权等。 投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关 的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出， 在发生时计入当期损益。 本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一 致的方式进行折旧或摊销。 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止 确认该项投资性房地产。 投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计 入当期损益。 16、固定资产 16.1 确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计 年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可 靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。 与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可 靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后 续支出，在发生时计入当期损益。 16.2 折旧方法 固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类 固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下： 类别 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%) 房屋及建筑物 15-30 5 3.2-6.3 固定资产装修 3-6 - 16.7-33.3 机器设备 5-10 5 9.5-19 运输设备 5-10 5 9.5-19 电子及其他设备 3-10 5 9.5-31.67 预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集 团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 41 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 16、固定资产 - 续 16.3 其他说明 当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固 定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期 损益。 本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生 改变则作为会计估计变更处理。 17、在建工程 在建工程按实际成本计量﹐实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可 使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。在建工程在 达到预定可使用状态后结转为固定资产。 18、借款费用 可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、 借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经 开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可 销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中 断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活 动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。 专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或 进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专 门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资 本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。 资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入 当期损益。 19、无形资产 无形资产包括土地使用权、计算机软件等。 无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去 预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。 使用寿命不确定的无形资产不予摊销。 期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 42 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 20、长期资产减值 本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定 资产、在建工程及使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产 存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态 的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。 估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的， 则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组 的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。 如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。 商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组 或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企 业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组 合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到 该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其 他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。 21、长期待摊费用 长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。 长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。 22、职工薪酬 22.1 短期薪酬的会计处理方法 本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期 损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期 损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。 本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金， 以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间， 根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当 期损益或相关资产成本。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 43 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 22、职工薪酬 - 续 22.2 离职后福利的会计处理方法 离职后福利全部为设定提存计划。 本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负 债，并计入当期损益或相关资产成本。 22.3 辞退福利的会计处理方法 本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并 计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利 时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 23、预计负债 当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流 出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。 在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履 行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大， 则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。 如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收 到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 24、股份支付 本集团的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确 定的负债的交易。本集团的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。 24.1 以权益结算的股份支付 对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授 予日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计 为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。 在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做 出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用， 并相应调整资本公积。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 44 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 24、股份支付 - 续 24.2 以现金结算的股份支付 以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公 允价值计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日计入相关成本或费用， 相应增加负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重 新计量，其变动计入当期损益。 24.3 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理 本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益 工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量， 则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加 是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价 值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得 的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益 工具。 在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行 权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其 他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的 取消处理。 25、收入 25.1 商品销售收入 在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继 续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利 益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入 的实现。 对于房地产开发产品销售收入，满足如下条件时确认销售收入：(1)销售合同已经订立并依 法生效；(2)房地产项目已向当地政府建设主管部门取得房地产建设工程项目竣工验收备案 回执或住宅交付使用许可证等类似文件；(3)向业主发出入伙通知后，已向业主实际交付房 产或者约定的交房日届满；(4)根据合同约定本集团已收讫房款，或已收讫首期款并办好按 揭手续；(5)根据实际情况已适当预计该房产项目总建造成本，同时基于竣工面积查丈报告 合理确定可销售面积。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 45 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 25、收入 - 续 25.2 提供劳务收入 在提供劳务收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，交易的完工程 度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，确认提供劳务收入 的实现。本集团于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务收入。劳务交易的完工 进度按已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确定。 如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本 金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如 预计不能得到补偿的，则不确认收入。 25.3 租赁收入 对于投资性房地产租赁收入，按合同或协议约定的租金在租赁期内的各个期间按直线法确 认为租赁收入。 25.4.物业服务收入 在已经提供物业管理服务，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和 成本能够可靠地计量时，确认物业服务收入的实现。 25.5 利息收入 按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。 26、政府补助 政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政 府补助所附条件且能够收到时予以确认。 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。 26.1 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内分期计入当期损益。 26.2 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法 本集团的政府补助中的节能减排补贴等，由于其补偿本集团已经发生的相关费用，该等政 府补助为与收益相关的政府补助。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 46 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 26、政府补助 - 续 与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用和损失的，确认为递延收益， 并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用和 损失的，直接计入当期损益。 与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活 动无关的政府补助，计入营业外收入。 27、递延所得税资产/递延所得税负债 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 27.1 当期所得税 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算 的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。 27.2 递延所得税资产及递延所得税负债 对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确 认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂 时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。 一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团 以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资 产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润 和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异， 不予确认有关的递延所得税资产或负债。 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税 款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得 税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来 很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只 有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差 异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。 资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相 关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 47 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 27、递延所得税资产/递延所得税负债 - 续 27.2 递延所得税资产及递延所得税负债 - 续 除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入 其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余 当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的 应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很 可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 27.3 所得税的抵销 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本 集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递 延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳 税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳 税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递 延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。 28、租赁 实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，融资租赁以外的其 他租赁为经营租赁。 28.1 本集团作为承租人记录经营租赁业务 经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始 直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。 28.2 本集团作为出租人记录经营租赁业务 经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始 直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计 入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生 时计入当期损益。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 48 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 29、其他重要的会计政策和会计估计 29.1 资产证券化业务 本集团将部分资产(“信托财产”)证券化，将资产信托给特定目的实体，由该实体向投资者发 行优先级资产支持证券，本集团持有次级资产支持证券，次级资产支持证券在优先级资产 支持证券本息偿付完毕前不得转让。本集团作为资产服务商，提供资产维护和日常管理、 年度资产处置计划制定、制定和实施资产处置方案、签署相关资产处置协议和定期编制资 产服务报告等服务；同时本集团作为流动性支持机构，在优先级资产支持证券的本金未能 得到足额偿付时提供流动性支持，以补足利息或本金的差额。信托财产在支付信托税负和 相关费用之后，优先用于偿付优先级资产支持证券的本息，全部本息偿付之后剩余的信托 财产作为次级资产支持证券的收益，归本集团所有。本集团实际上保留了与信托财产相关 几乎所有的风险和报酬，故未对信托财产终止确认；同时，本集团对特定目的实体具有实 际控制权，已经将其纳入合并财务报表范围。 在运用证券化金融资产的会计政策时，本集团已考虑转移至其他实体的资产的风险和报酬 程度，以及本集团对该实体行使控制权的程度： - 当本集团已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团予以终止确认该金 融资产； - 当本集团保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团继续确认该金融资产； - 如本集团并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本集团考虑对该金 融资产是否存在控制。如果本集团并未保留控制权，本集团终止确认该金融资产，并把 在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本集团保留控制权，则根 据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。 30、运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素 本集团在运用附注(三)所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需 要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设 是基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结 果可能与本集团的估计存在差异。 本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影 响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影 响数在变更当期和未来期间予以确认。 资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值做出重大调整的关键 假设和不确定性主要有： 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 49 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 30、运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素 - 续 存货减值 本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常活动中，存货 的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。 如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关 税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估 计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计，本集团需对存货 增加计提跌价准备。如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计 的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价高于目前采用的估计售价，或 修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费低于目前采用的估 计，本集团需对存货转回原已计提跌价准备。 如实际售价、至完工时实际发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计， 则本集团于相应的会计期间将相关影响在利润表中予以确认。 递延所得税的确认 本集团根据子公司、联营企业及合营企业的利润分配计划和相关税法规定计算并计提递延 所得税负债，而对于计划不分配的被投资公司留存利润，考虑其将用于被投资公司的日常 经营和未来发展，所以不确认相应的递延所得税负债。若未来年度的实际利润分配额超过 或小于预期的利润分配额时，相应的递延所得税负债将在利润分配计划变更日期和利润分 配宣告日期两者中较早的时点确认或转回并计入当期损益。 本集团以未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照可抵扣暂 时性差异和相应税率计算确认递延所得税资产。如果未来年度实际的应纳税所得额超过或 小于目前预期的金额，相应的递延所得税资产将在实际发生的年度确认或转回，并计入当 期损益。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 50 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 31、重要会计政策和会计估计变更 31.1 重要会计政策变更 新金融工具准则 本集团自 2019 年 1 月 1 日起执行财政部于 2017 年修订的《企业会计准则第 22 号—金融工 具确认和计量》、《企业会计准则第 23 号—金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号 —套期会计》和《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》(以下简称“新金融工具准则”)。 在金融资产分类与计量方面，新金融工具准则要求金融资产基于其合同现金流量特征及企 业管理该等资产的业务模式分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动 计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产三大类 别，取消了原金融工具准则中贷款和应收款项、持有至到期投资和可供出售金融资产等分 类。权益工具投资一般分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产， 也允许 将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产， 但该指定不可撤销，且在处置时不得将原计入其他综合收益的累计公允价值变动额结转计 入当期损益。 在减值方面，新金融工具准则有关减值的要求适用于以摊余成本计量的金融资产、以公允 价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、租赁应收款以及财务担保合同。新金融 工具准则要求采用预期信用损失模型确认信用损失准备，以替代原先的已发生信用损失模 型。新减值模型采用三阶段模型，依据相关项目自初始确认后信用风险是否发生显著增加， 信用损失准备按 12 个月内预期信用损失或者整个存续期的预期信用损失进行计提。本集团 对由收入准则规范的交易形成的应收账款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计 量损失准备。 于 2019 年 1 月 1 日之前的金融工具确认和计量与新金融工具准则要求不一致的，本集团按 照新金融工具准则的要求进行追溯调整。涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则要 求不一致的，本集团不进行调整。金融工具原账面价值和在新金融工具准则施行日的新账 面价值之间的差额，计入 2019 年 1 月 1 日的留存收益或其他综合收益。于 2019 年 1 月 1 日本集团采用新金融工具准则的影响详见附注(三)31.2。 财务报表列报格式 本集团按财政部于 2019 年 4 月 30 日颁布的《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格 式的通知》(财会(2019)6 号，以下简称“财会 6 号文件”)编制 2019 年度财务报表。财会 6 号 文件对资产负债表和利润表的列报项目进行了修订，将“应收票据及应收账款”项目分拆为 “应收票据”和“应收账款”两个项目，将“应付票据及应付账款”项目分拆为“应付票据”和“应 付账款”两个项目，同时明确或修订了“一年内到期的非流动资产”、“递延收益”、“其他权益 工具”、“研发费用”、“财务费用”项目下的“利息收入”、“其他收益”、“资产处置收益”、“营 业外收入”和“营业外支出”项目的列报内容，调整了“资产减值损失”项目的列示位置，明确 了“其他权益工具持有者投入资本”项目的列报内容。对于上述列报项目的变更，本集团对 上年比较数据进行了追溯调整。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 51 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 31、重要会计政策和会计估计变更 - 续 31.2 首次执行新金融工具准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况 31.2.1 首次执行新金融工具准则对合并财务状况的影响 2019 年 1 月 1 日首次施行新金融工具准则的影响汇总表 单位：人民币元 项目 按原准则列示的账面价 值 2018 年 12 月 31 日 施行新金融工具准则影响 按新金融工具准则列 示的账面价值 2019 年 1 月 1 日 重分类 重新计量 自原分类为可供出售 金融资产转入(注 1) 预期信用损失 (注 2) 从成本计量变为公 允价值计量 (注 1) 应收账款 114,930,888.91 - (305,198.38) - 114,625,690.53 其他应收款 336,051,976.18 - (1,187,749.75) - 334,864,226.43 长期应收款 5,068,424.32 - 261,424.00 - 5,329,848.32 可供出售金融资产 155,510,563.67 (155,510,563.67) - - 其他权益工具投资 126,226,463.67 - 96,209,963.95 222,436,427.62 债权投资 29,284,100.00 - - 29,284,100.00 递延所得税负债 12,957,615.32 - - 24,052,490.99 37,010,106.31 其他综合收益 531,739,790.74 - - 59,232,927.96 590,972,718.70 未分配利润 3,014,600,996.88 - (1,231,524.13) 12,924,545.00 3,026,294,017.75 注 1：于 2019 年 1 月 1 日，本集团将原分类为可供出售金融资产人民币 126,226,463.67 元 指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，列报为其他权益工 具投资项目。根据原金融工具准则的规定，该等投资属于在活跃市场中没有报价且 其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，因此按照成本计量。根据新金融工具准 则的规定，于 2019 年 1 月 1 日对该部分股权投资采用公允价值计量导致其他权益工 具投资项目账面价值增加人民币 96,209,963.95 元，并相应增加其他综合收益(其他权 益工具投资公允价值变动)人民币 72,157,472.96 元，增加递延所得税负债人民币 24,052,490.99 元。同时，原对可供出售金融资产确认的资产减值损失人民币 12,924,545.00 元从未分配利润转入其他综合收益(其他权益工具投资公允价值变动)。 于 2019 年 1 月 1 日，本集团将原分类为可供出售金融资产人民币 29,284,100.00 元重 分类为以摊余成本计量的金融资产，列报为债权投资项目。由于该等投资的合同条 款满足新金融工具准则中本金加利息的合同现金流量特征且管理层管理该金融资产 的业务模式为持有以收取合同现金流量，因此，于 2019 年 1 月 1 日按照该投资成本 予以重分类。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 52 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 31、重要会计政策和会计估计变更 - 续 31.2 首次执行新金融工具准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况 - 续 31.2.1 首次执行新金融工具准则对合并财务状况的影响 - 续 注 2：于 2019 年 1 月 1 日，本集团依照新金融工具准则的要求对应收账款、其他分类为按 摊余成本计量的金融资产确认信用损失准备。具体影响包括： 针对应收账款，本集团按照新金融工具准则的要求采用简化方法来计量预期信用损 失，即按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，导致 2019 年 1 月 1 日应收账款的损失准备增加人民币 305,198.38 元，同时减少未分配利润人民币 305,198.38 元。 对于按摊余成本计量的其他金融资产(主要包括其他应收款、长期应收款、债权投资)， 本集团按照新金融工具准则的要求采用三阶段模型计量预期信用损失，依据相关项 目自初始确认后信用风险是否发生显著增加，信用损失准备按 12 个月内预期信用损 失或者整个存续期的预期信用损失进行计提，导致 2019 年 1 月 1 日其他应收款、长 期应收款的损失准备增加人民币 926,325.75 元，同时减少未分配利润人民币 926,325.75 元。 于 2019 年 1 月 1 日，本集团对分类为以摊余成本计量的金融资产等项目根据原金融工具准 则确认的损失准备与根据新金融工具准则确认的信用损失准备的调节情况详见下表。 2019 年 1 月 1 日信用损失准备的调节表 单位：人民币元 项目 按原准则确认的减值准备 重新计量预期损失准备 按新金融工具准则确认的 损失准备 应收账款信用损失准备 2,812,001.96 305,198.38 3,117,200.34 其他应收款信用损失准备 55,996,490.51 1,187,749.75 57,184,240.26 长期应收款信用损失准备 7,661,688.70 (261,424.00) 7,400,264.70 合计 66,470,181.17 1,231,524.13 67,701,705.30 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 53 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 31、重要会计政策和会计估计变更 - 续 31.2 首次执行新金融工具准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况 - 续 31.2.2 首次执行新金融工具准则对母公司财务状况的影响 2019 年 1 月 1 日首次施行新金融工具准则的影响汇总表 单位：人民币元 项目 按原准则列示的 账面价值 2018 年 12 月 31 日 施行新金融工具准则影响 按新金融工具准则 列示的账面价值 2019 年 1 月 1 日 重分类 重新计量 自原分类为可供出 售金融资产转入 (注 1) 预期信用损失 (注 2) 从成本计量变为 公允价值计量 (注 1) 应收账款 5,352,975.78 - (5,352.98) - 5,347,622.80 其他应收款 16,164,193,172.62 - (5,089.55) - 16,164,188,083.07 可供出售金融资产 602,927.62 (602,927.62) - - 其他权益工具投资 602,927.62 - - 602,927.62 其他综合收益 454,271,011.93 - - (12,924,545.00) 441,346,466.93 未分配利润 1,139,901,405.45 - (10,442.53) 12,924,545.00 1,152,815,507.92 注 1： 于 2019 年 1 月 1 日，本公司将原分类为可供出售金融资产人民币 602,927.62 元指定 为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，列报为其他权益工具投 资项目。根据原金融工具准则的规定，该等投资属于在活跃市场中没有报价且其公 允价值不能可靠计量的权益工具投资，因此按照成本计量。根据新金融工具准则的 规定，于 2019 年 1 月 1 日对该部分股权投资采用公允价值计量，原确认的资产减值 损失人民币 12,924,545.00 元自未分配利润转入其他综合收益(其他权益工具投资公允 价值变动)。 注 2： 于 2019 年 1 月 1 日，本公司依照新金融工具准则的要求对应收账款、其他应收款、 债权投资分类为按摊余成本计量的金融资产确认信用损失准备。具体影响包括： 针对应收账款，本集团按照新金融工具准则的要求采用简化方法来计量预期信用损 失，即按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，导致 2019 年 1 月 1 日应收账款的损失准备增加人民币 5,352.98 元，同时减少未分配利润人民币 5,352.98 元。 对于按摊余成本计量的其他金融资产(主要包括其他应收款、长期应收款、债权投资)， 本公司按照新金融工具准则的要求采用三阶段模型计量预期信用损失，依据相关项 目自初始确认后信用风险是否发生显著增加，信用损失准备按 12 个月内预期信用损 失或者整个存续期的预期信用损失进行计提，导致 2019 年 1 月 1 日其他应收款的损 失准备增加人民币 5,089.55 元，同时减少未分配利润人民币 5,089.55 元。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 54 - (三) 重要会计政策和会计估计 - 续 31、重要会计政策和会计估计变更 - 续 31.2 首次执行新金融工具准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况 - 续 31.2.2 首次执行新金融工具准则对母公司财务状况的影响 - 续 于 2019 年 1 月 1 日，本公司对分类为以摊余成本计量的金融资产等项目根据原金融工具准 则确认的损失准备与根据新金融工具准则确认的信用损失准备的调节情况详见下表。 2019 年 1 月 1 日信用损失准备的调节表 单位：人民币元 项目 按原准则确认的减值准备 重新计量预期损失准备 按新金融工具准则确认的 损失准备 应收账款信用损失准备 609,108.91 5,352.98 614,461.89 其他应收款信用损失准备 26,937,137.29 5,089.55 26,942,226.84 合计 27,546,246.20 10,442.53 27,556,688.73 (四) 税项 1、主要税种及税率 税种 计税依据 税率 企业所得税 应纳税所得额 0%、16.5%、25%(注 1) 增值税 适用一般计税方法，应纳增值税额为销 项税额扣除可抵扣进项税后的余额，销 项税额按销售收入和相应税率计算；适 用简易计税方法，计税依据为应税行为 收入 房地产销售、物业出租一般计税方法 9%、10%(注 2) 简易计税方法 5% 物业管理 6% 酒店餐饮 6%、9%、10%、13%、16%(注 2) 工程施工一般计税方法 9%、10%、13%、16%(注 2) 简易计税方法 3% 土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 超率累进税率 30%-60% 契税 土地使用权及房屋的受让金额 3%-5% 房产税 房产原值一次减除 30%后的余值或租 金收入 1.2%或 12% 城市维护建设税 已交增值税 1%-7% 教育费附加 已交增值税 3% 地方教育费附加 已交增值税 2% 城镇土地使用税 实际占用的土地面积 (注 3) 注 1： 本集团位于香港之子公司适用的利得税税率为 16.5%。本集团位于英属维尔京群岛之 子公司所得税税率为零。除以上所列地区公司外，本公司及其他子公司适用的所得 税税率为 25%。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 55 - (四) 税项 - 续 1、主要税种及税率 - 续 注 2： 根据财政部、国家税务总局和海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财 政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号)规定，自 2019 年 4 月 1 日起，原适 用 16%和 10%税率的应税行为，税率分别调整为 13%、9%。 注 3： 本公司及其子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。 (五) 合并财务报表项目注释 1、货币资金 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 现金： 人民币 1,127,144.01 960,267.40 港币 18,987.06 23,432.75 美元 6,439.03 6,334.73 小计 1,152,570.10 990,034.88 银行存款： 人民币 2,795,971,243.45 4,372,159,891.31 港币 419.85 26,024,157.10 美元 567,270.68 261,043.02 小计 2,796,538,933.98 4,398,445,091.43 其他货币资金(注)： 人民币 1,185,933,672.35 1,416,178,150.05 小计 1,185,933,672.35 1,416,178,150.05 合计 3,983,625,176.43 5,815,613,276.36 其中：存放在境外的款项总额 - - 注：其他货币资金主要系借款保证金和保函保证金。 2、应收账款 (1) 应收账款总体情况 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 应收账款 121,019,944.52 117,742,890.87 减：坏账准备 3,872,676.91 2,812,001.96 账面价值 117,147,267.61 114,930,888.91 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 56 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 2、应收账款 - 续 (2) 应收账款分类情况 单位：人民币元 项目 本年年末余额 账面余额 信用损失准备 账面价值 账龄 合计 账龄 合计 1 年以内 1 至2 年 2 至3 年 3 年以上 1 年以内 1 至2 年 2 至3 年 3 年以上 低风险组合 91,968,597.11 704,231.15 - 5,461.00 92,678,289.26 91,968.60 1,408.46 - 21.84 93,398.90 92,584,890.36 正常风险组合 22,484,010.07 1,678,354.92 1,558,817.74 139,422.68 25,860,605.41 1,124,205.98 85,596.10 81,058.52 7,367.56 1,298,228.16 24,562,377.25 重大风险组合 501,816.00 487,200.00 400,000.02 1,092,033.83 2,481,049.85 501,816.00 487,200.00 400,000.02 1,092,033.83 2,481,049.85 - 合计 114,954,423.18 2,869,786.07 1,958,817.76 1,236,917.51 121,019,944.52 1,717,990.58 574,204.56 481,058.54 1,099,423.23 3,872,676.91 117,147,267.61 (3) 按账龄披露 单位：人民币元 账龄 本年年末余额 本年年初余额 应收账款 信用损失准备 计提比例(%) 应收账款 信用损失准备 计提比例(%) 1 年以内 114,954,423.18 1,717,990.58 1.49 100,949,908.15 1,209,407.78 1.20 1 至 2 年 2,869,786.07 574,204.56 20.01 14,780,205.14 696,733.00 4.71 2 至 3 年 1,958,817.76 481,058.54 24.56 1,093,836.15 409,969.97 37.48 3 年以上 1,236,917.51 1,099,423.23 88.89 918,941.43 801,089.59 87.18 合计 121,019,944.52 3,872,676.91 117,742,890.87 3,117,200.34 (4) 按信用损失准备计提方法分类披露 单位：人民币元 项目 本年年末余额 本年年初余额 账面余额 信用损失准备 账面价值 金额 信用损失准备 账面价值 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 按组合计提信用损失准 备 低风险组合 92,678,289.26 76.58 93,398.90 0.10 92,584,890.36 96,845,031.12 82.25 106,075.65 0.11 96,738,955.47 正常风险组合 25,860,605.41 21.37 1,298,228.16 5.02 24,562,377.25 18,835,457.10 16.00 948,722.04 5.04 17,886,735.06 重大风险组合 2,481,049.85 2.05 2,481,049.85 100.00 - 2,062,402.65 1.75 2,062,402.65 100.00 - 合计 121,019,944.52 100.00 3,872,676.91 117,147,267.61 117,742,890.87 100.00 3,117,200.34 114,625,690.53 (5) 信用损失准备情况 单位：人民币元 类别 本年年初余额 本年变动 本年年末余额 计提 收回或转回 转销或核销 合并范围变动 信用损失准备 3,117,200.34 2,119,758.80 (641,680.83) (1,569,725.40) 847,124.00 3,872,676.91 应收账款信用损失准备变动情况如下： 单位：人民币元 信用损失准备 整个存续期预期信用损失 (未发生信用减值) 整个存续期预期信用损失 (已发生信用减值) 合计 2018 年 12 月 31 日余额 - 2,812,001.96 2,812,001.96 加：会计政策变更 1,054,797.69 (749,599.31) 305,198.38 2019 年 1 月 1 日余额 1,054,797.69 2,062,402.65 3,117,200.34 2019 年 1 月 1 日应收账款账面余额在本年 ——转入已发生信用减值 (116,765.85) 116,765.85 - ——转回未发生信用减值 83,168.80 (83,168.80) - 本年计提 898,687.47 1,221,071.33 2,119,758.80 本年转回 (603,180.83) (38,500.00) (641,680.83) 终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 (2,204.22) (1,567,521.18) (1,569,725.40) 其他变动 77,124.00 770,000.00 847,124.00 2019 年 12 月 31 日余额 1,391,627.06 2,481,049.85 3,872,676.91 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 57 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 2、应收账款 - 续 (6) 本年实际核销的应收账款情况 单位：人民币元 项目 核销金额 应收房地产销售款 1,569,725.40 (7) 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况 单位：人民币元 单位名称 本年年末余额 占应收账款本年年 末余额合计数的比 例(%) 信用损失准备本年 年末余额 客户 A 14,639,854.00 12.10 14,639.85 客户 B 10,879,260.00 8.99 10,879.26 客户 C 4,311,240.11 3.56 4,311.24 客户 D 4,002,423.70 3.31 4,002.42 客户 E 3,447,063.80 2.85 3,447.06 合计 37,279,841.61 30.81 37,279.83 3、预付款项 (1) 预付款项按账龄列示 单位：人民币元 账龄 本年年末余额 上年年末余额 金额 比例(%) 金额 比例(%) 1 年以内 38,946,142.48 79.76 240,257,624.20 99.61 1 至 2 年 9,873,333.80 20.23 899,593.33 0.37 2 至 3 年 - - 50,000.00 0.02 3 年以上 7,098.76 0.01 - - 合计 48,826,575.04 100.00 241,207,217.53 100.00 于 2019 年 12 月 31 日，本集团无账龄超过一年的重要预付款项。 (2) 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款项情况 单位：人民币元 单位名称 本年年末余额 占预付款项本年年末 余额合计数的比例(%) 供应商 A 24,080,000.00 49.32 供应商 B 9,328,957.83 19.11 供应商 C 3,139,000.00 6.43 供应商 D 2,100,000.00 4.30 供应商 E 951,917.50 1.95 合计 39,599,875.33 81.11 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 58 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 4、其他应收款 4.1 其他应收款汇总 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 应收利息 - - 应收股利 - - 其他应收款 612,242,431.10 336,051,976.18 合计 612,242,431.10 336,051,976.18 4.2 其他应收款 (1) 按账龄披露 单位：人民币元 账龄 本年年末余额 其他应收款 信用损失准备 计提比例(%) 1 年以内 369,309,797.86 5,212,084.23 1.41 1 至 2 年 128,808,357.51 273,919.41 0.21 2 至 3 年 37,472,905.34 261,508.72 0.70 3 年以上 134,029,688.91 51,630,806.16 38.52 合计 669,620,749.62 57,378,318.52 (2) 按款项性质分类情况 单位：人民币元 款项性质 本年年末账面余额 上年年末账面余额 往来款 393,520,939.25 174,603,786.31 押金及保证金 220,375,256.53 192,391,791.12 代垫款项 55,714,553.84 24,868,573.98 备用金 10,000.00 184,315.28 合计 669,620,749.62 392,048,466.69 (3) 信用损失准备计提情况 单位：人民币元 内部信用评级 预期信用 损失率(%) 本年年末余额 本年年初余额 未来 12 个月内 预期信用损失 整个存续期预 期信用损失(未 发生信用减值) 整个存续期预 期信用损失(已 发生信用减值) 合计 未来 12 个月内 预期信用损失 整个存续期预 期信用损失(未 发生信用减值) 整个存续期预 期信用损失(已 发生信用减值) 合计 正常 0.10 599,875,538.65 - - 599,875,538.65 308,496,773.93 - - 308,496,773.93 关注 5.00 - 11,863,811.76 - 11,863,811.76 - 27,454,301.02 - 27,454,301.02 预警 5.50 - 1,794,864.37 - 1,794,864.37 - 628,955.88 - 628,955.88 损失 100.00 - - 56,086,534.84 56,086,534.84 - - 55,468,435.86 55,468,435.86 账面余额 599,875,538.65 13,658,676.13 56,086,534.84 669,620,749.62 308,496,773.93 28,083,256.90 55,468,435.86 392,048,466.69 信用损失准备 599,875.54 691,908.14 56,086,534.84 57,378,318.52 308,496.77 1,407,307.63 55,468,435.86 57,184,240.26 账面价值 599,275,663.11 12,966,767.99 - 612,242,431.10 308,188,277.16 26,675,949.27 - 334,864,226.43 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 59 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 4、其他应收款 - 续 4.2 其他应收款 (4) 信用损失准备情况 其他应收款信用损失准备变动情况如下： 单位：人民币元 信用损失准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 未来 12 个月内预期 信用损失 整个存续期预期信用 损失(未发生 信用减值) 整个存续期预期信用 损失(已发生 信用减值) 2018 年 12 月 31 日余额 - - 55,996,490.51 55,996,490.51 加：会计政策变更 308,496.77 1,407,307.63 (528,054.65) 1,187,749.75 2019 年 1 月 1 日余额 308,496.77 1,407,307.63 55,468,435.86 57,184,240.26 2019 年 1 月 1 日其他应收款余额在本年 ——转入第二阶段 - - - - ——转入第三阶段 (1,579.77) - 1,579.77 - ——转回第二阶段 - - - - ——转回第一阶段 1,219.25 (1,219.25) - - 本年计提 280,505.58 - 5,680,788.47 5,961,294.05 本年转回 (754,240.36) (906,983.37) (5,519,396.68) (7,180,620.41) 终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 - (194.50) (5,454,246.13) (5,454,440.63) 其他变动(合并范围变动) 765,474.07 192,997.63 5,909,373.55 6,867,845.25 2019 年 12 月 31 日余额 599,875.54 691,908.14 56,086,534.84 57,378,318.52 (5) 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况 单位：人民币元 单位名称 款项性质 本年年末余额 占其他应收款 本年年末余额 合计数的比例 (%) 账龄 信用损失准备 本年年末余额 单位 A 往来款 141,353,942.70 21.11 1 年以内 141,353.94 单位 B 保证金 70,000,000.00 10.45 1 至 2 年 70,000.00 单位 C 往来款 50,300,487.50 7.51 1 年以内 50,300.49 单位 D 保证金 20,000,000.00 2.99 1 至 2 年 20,000.00 单位 E 往来款 17,244,963.72 2.58 3 至 4 年 17,244.96 合计 298,899,393.92 44.64 298,899.39 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 60 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 5、存货 (1) 存货明细情况 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值 拟开发土地 9,438,896,327.71 - 9,438,896,327.71 9,278,029,343.85 - 9,278,029,343.85 在建开发产品 20,070,184,110.20 699,177,879.45 19,371,006,230.75 14,397,575,277.79 452,919,786.24 13,944,655,491.55 完工开发产品 3,785,148,245.64 99,616,824.28 3,685,531,421.36 2,548,297,686.95 11,216,900.00 2,537,080,786.95 商品、材料、低值易耗品 50,409,525.58 - 50,409,525.58 25,385,364.03 - 25,385,364.03 合计 33,344,638,209.13 798,794,703.73 32,545,843,505.40 26,249,287,672.62 464,136,686.24 25,785,150,986.38 本年度本集团存货中借款费用资本化金额为人民币 816,462,938.11 元(2018 年度：人民币 649,319,613.03 元)。 本集团本年度用于确定借款利息费用的资本化率为 5.23%至 15%(2018 年度：4.75%至 15%)。 (2) 拟开发土地明细情况 单位：人民币元 项目名称 预计开工时间 预计竣工时间 预计总投资额 上年年末余额 本年年末余额 深圳黄金台项目 2020.11 2022.5 6,143,539,445.71 285,769,050.38 301,107,608.44 深圳宝安 26 区项目 不确定 不确定 不确定 3,760,752,228.30 3,809,102,354.83 成都锦城湖岸 2 期 2019.5 2022.6 2,488,077,336.29 1,302,736,122.41 - 成都白鹭郡 6 期 不确定 不确定 不确定 156,776,393.65 132,819,773.65 成都三岔湖仁寿项目 不确定 不确定 不确定 377,162,453.00 389,611,543.72 成都三岔湖简阳项目 不确定 不确定 不确定 29,847,813.05 32,844,479.69 惠州金山湖天地(“惠州央筑花园 3 期” ) 2020.5 2023.1 2,244,172,037.99 381,428,926.56 402,633,928.41 惠州仲恺科研楼项目 不确定 不确定 1,114,318,259.32 290,097,531.31 290,732,878.34 惠州创佳河谷花园 2 期、3 期 2020.5 2023.6 2,498,270,941.25 790,829,970.14 1,135,837,412.71 惠州惠兴河谷花园 4 期 2020.12 2024.11 1,901,444,977.09 668,211,097.59 642,226,534.97 惠州竹仔园项目 2020.05 2022.12 2,335,830,000.00 - 994,040,422.64 惠州半岛城邦 5 期 C 组团 不确定 不确定 71,254,993.71 - 42,944,802.12 惠州半岛城邦 7 期 2022.3 2023.6 70,743,890.53 - 28,827,490.59 青岛半岛城邦南区 3.2 期 2019.5 2022.2 799,454,638.82 48,502,058.54 - 青岛半岛城邦北区 5 期 2020.6 2022.12 530,000,000.00 79,127,149.86 79,342,244.19 上海珑湾 2 期商业项目 2020.6 2022.9 733,113,504.35 67,352,721.16 72,913,463.08 广州南沙灵山岛项目 2020.9 2023.3 3,500,000,000.00 1,039,435,827.90 1,083,911,390.33 合计 24,430,220,025.06 9,278,029,343.85 9,438,896,327.71 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 61 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 5、存货 - 续 (3) 在建开发产品明细情况 单位：人民币元 项目名称 开工时间 竣工时间 预计投资总额 上年年末余额 本年年末余额 重庆半岛城邦(“重庆大渡口项目” ) 2017.9 2020.7 1,894,280,826.35 1,037,801,124.09 766,658,994.62 无锡花溪樾院 2017.9 2020.6 1,385,555,270.99 1,071,545,246.83 704,772,095.19 无锡崇悦府( “无锡崇安府” ) 2017.6 2021.5 1,517,051,762.07 1,155,529,860.79 1,351,592,437.27 深圳笋岗物流园 2014.11 2022.7 8,856,111,115.02 1,650,213,419.25 3,800,166,838.33 青岛半岛城邦南区 3.1 期 2017.4 2020.6 449,855,844.07 138,685,003.14 116,351,819.11 青岛半岛城邦南区 2 期 2017.1 2019.8 531,454,301.24 336,109,432.79 - 青岛半岛城邦南区 3.2 期 2019.5 2022.2 799,454,638.82 - 157,593,276.38 青岛半岛城邦北区 4.1 期 2018.3 2021.6 709,743,155.76 275,483,181.37 422,678,334.55 青岛半岛城邦北区 4.2 期 2017.12 2021.7 805,428,524.89 211,795,218.15 384,696,699.33 嘉兴花溪地 2017.2 2020.6 1,521,809,828.21 1,200,846,067.27 1,243,480,507.35 惠州中洲御郡华府 2017.4 2019.12 660,896,763.92 432,788,521.86 - 惠州中洲同创公寓 2017.12 2020.9 315,479,096.36 171,855,220.92 268,833,836.18 惠州中洲天御 C3 区 2017.5 2021.1 635,225,212.85 240,092,930.76 340,683,009.86 惠州中洲天御 A 区 2016.7 2019.1 474,889,797.23 403,919,225.67 - 惠州华昕家园( “惠州幸福里项目” ) 2017.11 2020.11 900,940,000.00 684,454,178.57 792,199,891.65 惠州南麓苑 1 期 2018.4 2023.4 248,765,553.00 117,803,495.65 98,945,270.58 惠州南麓苑 2 期 2018.4 2023.4 1,154,186,632.57 522,090,703.44 531,015,459.29 惠州圣廷峰汇( “惠州康威项目” ) 2018.5 2021.10 1,910,131,244.15 215,822,061.41 224,059,747.55 惠州惠兴河谷花园 1 期 2017.11 2020.11 1,377,414,065.08 756,699,469.44 951,906,697.64 惠州半岛城邦 4 期(注) 2018.3 2020.9 1,268,038,461.84 - 855,992,184.64 惠州半岛城邦 5 期 A 组团(注) 2018.11 2022.2 1,429,884,911.53 - 707,310,265.12 惠州半岛城邦 5 期 B 组团 2019.10 2022.7 589,155,528.29 - 310,902,274.78 惠州半岛城邦 6 期 2019.12 2024.1 2,191,348,338.05 - 767,467,641.72 佛山璞悦花园 2017.7 2021.6 2,555,052,313.00 1,905,166,118.64 2,153,442,513.50 成都天府珑悦 2018.6 2021.3 693,564,015.27 331,217,710.36 458,721,393.83 成都中洲里程 2016.7 2019.11 823,732,163.68 668,136,803.07 - 成都白鹭郡 5 期 2018.5 2021.8 791,267,264.31 251,035,379.66 334,256,024.51 成都白鹭郡 4 期 2018.3 2020.9 519,746,464.93 331,712,444.56 403,642,115.75 成都白鹭郡 1 期 2014.7 2021.9 489,820,444.26 286,772,460.10 302,447,950.38 成都锦城湖岸 2 期 2019.5 2022.6 2,488,077,336.29 - 1,620,366,831.09 合计 39,988,360,874.03 14,397,575,277.79 20,070,184,110.20 注： 系合并范围变更引起的变动。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 62 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 5、存货 - 续 (4) 完工开发产品明细情况 单位：人民币元 项目名称 本年年初余额 本年增加 合并范围变更增加 本年减少 本年年末余额 东莞长城世家 1、2 期 9,120,190.37 - - - 9,120,190.37 成都天府长城 1、2、3 期住宅 553,572.33 - - 157,247.38 396,324.95 成都天府长城南熙里 2 期 28,377,224.42 - - 28,377,224.42 - 成都天府半岛城邦 123 期 34,157,031.76 - - 16,805,356.41 17,351,675.35 成都中央城邦 166,410,537.69 - - 13,246,128.57 153,164,409.12 成都中洲里程 - 737,614,378.68 - 614,334,486.91 123,279,891.77 重庆半岛城邦(“重庆大渡口项目” ) - 714,632,332.60 - 40,491,881.27 674,140,451.33 成都锦城湖岸 1 期 183,466,495.84 - - 38,980,765.36 144,485,730.48 成都白鹭郡展示中心 89,084,109.86 467,298.54 - 34,188,957.81 55,362,450.59 成都白鹭郡 2 期 129,435,454.09 4,052,946.23 - 597,112.67 132,891,287.65 成都蓝湖郡 3 期 391,868,334.54 - - 350,976,838.68 40,891,495.86 惠州央筑花园 1 期 150,365,949.92 - - 36,309,279.38 114,056,670.54 惠州央筑花园 2 期 164,657,113.72 - - 48,646,272.27 116,010,841.45 惠州湾上花园 244,390,346.76 - - 113,507,562.17 130,882,784.59 惠州中洲天御 B 区 47,968,984.42 - - 9,204,619.28 38,764,365.14 惠州中洲天御 A 区 - 506,075,120.85 - 469,727,905.87 36,347,214.98 惠州中洲天御 C1 区 80,358,045.04 53,587,341.02 - 58,163,984.08 75,781,401.98 惠州中洲天御 C2 区 59,608,374.71 69,087,519.69 - 79,412,845.18 49,283,049.22 惠州天御商服时代天街项目 52,317,113.59 7,190,307.07 - 28,620,994.39 30,886,426.27 惠州中洲御郡华府 - 638,444,810.55 - 535,385,796.52 103,059,014.03 惠州半岛城邦 1 期 - - 136,895,679.10 9,217,100.89 127,678,578.21 惠州半岛城邦 2 期 - - 29,785,245.25 9,127,597.40 20,657,647.85 惠州半岛城邦 3 期 A 组团 - - 315,932,857.18 190,899,245.63 125,033,611.55 惠州半岛城邦 3 期 B 组团 - - 477,401,465.43 317,413,855.21 159,987,610.22 青岛半岛城邦南区 1 期 2,465,766.48 47,485,638.53 - 48,750,652.98 1,200,752.03 青岛半岛城邦南区 2 期 - 590,881,410.30 - 460,384,873.08 130,496,537.22 青岛半岛城邦南区 3.1 期 - 282,987,333.05 - 233,633,355.58 49,353,977.47 上海珑湾 2 期 soho 266,633,407.90 17,690,304.69 - - 284,323,712.59 上海珑湾 1 期 102,312,531.24 - - 4,547,384.65 97,765,146.59 上海珑湾 2 期住宅 11,582,033.15 8,655,994.18 - 12,073,230.64 8,164,796.69 上海中洲里程 68,855,396.39 7,496,428.72 - 37,775,437.95 38,576,387.16 上海君廷 1、2、3 阶段 263,826,766.94 - - 170,815,286.51 93,011,480.43 无锡花溪樾院 - 602,259,426.17 - - 602,259,426.17 其他零星楼盘 482,905.79 - - - 482,905.79 合计 2,548,297,686.95 4,288,608,590.87 960,015,246.96 4,011,773,279.14 3,785,148,245.64 (5) 存货跌价准备 单位：人民币元 项目 本年年初余额 本年计提数 本年减少数 本年年末余额 本年转回数 本年转销数 成都白鹭郡 1 期 111,500,800.00 - - - 111,500,800.00 成都天府珑悦 58,663,400.00 - - - 58,663,400.00 成都中央城邦 11,216,900.00 7,059,432.23 - 490,600.00 17,785,732.23 成都中洲里程 14,253,600.00 - 999,825.96 - 13,253,774.04 佛山璞悦花园 198,762,814.13 136,949,148.83 - - 335,711,962.96 惠州半岛城邦 1 期 - 3,904,572.22 - - 3,904,572.22 惠州半岛城邦 2 期 - 351,772.06 - - 351,772.06 惠州半岛城邦 3 期 A 组团 - 19,837,376.52 - - 19,837,376.52 惠州半岛城邦 3 期 B 组团 - 4,748,017.51 - - 4,748,017.51 惠州半岛城邦 4 期 - 3,827,813.76 - - 3,827,813.76 惠州华昕家园(”惠州幸福里项目“) - 49,392,327.54 - - 49,392,327.54 无锡崇悦府(“无锡崇安府”) 57,059,484.74 83,022,090.45 - - 140,081,575.19 无锡花溪樾院 12,679,687.37 16,342,992.33 - - 29,022,679.70 成都锦城湖岸 1 期 - 10,712,900.00 - - 10,712,900.00 合计 464,136,686.24 336,148,443.45 999,825.96 490,600.00 798,794,703.73 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 63 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 5、存货 - 续 (6) 本年末本集团因担保、抵押而受限存货的情况详见附注(五)48。 6、其他流动资产 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 预交税费 850,474,850.60 684,799,478.51 三岔湖仁寿景区代建项目(注 1) 341,705,233.07 341,705,233.07 待抵扣增值税进项税 245,011,504.92 173,011,098.45 成都中洲中央公园项目土地整理款(注 2) 197,078,871.00 197,078,871.00 关联方借款(注 3) 194,048,127.99 362,401,374.60 待获取土地成本(注 1) 150,000,000.00 150,000,000.00 包销合作款 179,060,905.78 188,485,163.98 其他 28,865,512.82 13,284,611.17 合计 2,186,245,006.18 2,110,765,830.78 注 1： 系根据本集团与仁寿县政府签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目合作协议》 及其补充协议而代建的三岔湖项目安置房、三岔湖环湖路二期工程以及承担的待获 取的土地成本。 注 2： 根据本集团与成都市新都区政府签订的《新都区大熊猫生态园四期及附属配套开发 项目土地整理投资协议书》及《新都区大熊猫生态园四期及附属配套开发项目二期 土地整理投资协议书》及其相关补充协议，本集团已按照协议要求支付成都市新都 区政府土地整理款人民币 597,500,000.00 元。截至 2019 年 12 月 31 日止，在抵扣土 地出让金人民币 400,421,129.00 元后，上述土地整理款余额计人民币 197,078,871.00 元待政府出让土地时予以抵扣。 注 3： 详见附注(十)6(1)。 7、债权投资 (1) 债权投资情况 单位：人民币元 项目 本年年末余额 账面余额 信用损失准备 账面价值 信托业保障基金 52,471,400.00 - 52,471,400.00 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 64 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 7、债权投资 - 续 (2) 年末重要的债权投资 单位：人民币元 项目 本年年末账面余额 面值 票面利率 实际利率 到期日 中建投信托股份有限公司 15,000,000.00 一年期基准存款利率 一年期基准存款利率 26/09/2021 中航信托股份有限公司 15,000,000.00 一年期基准存款利率 一年期基准存款利率 10/11/2025 合计 30,000,000.00 8、长期应收款 (1) 长期应收款情况 单位：人民币元 账龄 本年年末余额 上年年末余额 账面余额 信用损失准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 应收利息 7,394,929.52 7,394,929.52 - 7,394,929.52 7,394,929.52 - 应收物业保修金 11,844,066.05 11,844.07 11,832,221.98 5,335,183.50 266,759.18 5,068,424.32 合计 19,238,995.57 7,406,773.59 11,832,221.98 12,730,113.02 7,661,688.70 5,068,424.32 (2) 信用损失准备计提情况 单位：人民币元 内部信用评级 预期信用 损失率(%) 本年年末余额 未来 12 个月内预期信 用损失 整个存续期预期信用 损失(未发生信用减值) 整个存续期预期信用 损失(已发生信用减值) 合计 正常 0.10 11,844,066.05 - - 11,844,066.05 关注 5.00 - - - - 预警 5.50 - - - - 损失 100.00 - - 7,394,929.52 7,394,929.52 账面余额 11,844,066.05 - 7,394,929.52 19,238,995.57 信用损失准备 11,844.07 - 7,394,929.52 7,406,773.59 账面价值 11,832,221.98 - - 11,832,221.98 长期应收款信用损失准备变动情况如下： 单位：人民币元 信用损失准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 未来 12 个月内预期 信用损失 整个存续期预期信用 损失(未发生信用减值) 整个存续期预期信用 损失(已发生信用减值) 2018 年 12 月 31 日余额 - - 7,661,688.70 7,661,688.70 加：会计政策变更 5,335.18 - (266,759.18) (261,424.00) 2019 年 1 月 1 日余额 5,335.18 - 7,394,929.52 7,400,264.70 2019 年 1 月 1 日长期应收款余额在本年 - - - - ——转入第二阶段 - - - - ——转入第三阶段 - - - - ——转回第二阶段 - - - - ——转回第一阶段 - - - - 本年计提 6,508.89 - - 6,508.89 本年转回 - - - - 终止确认金融资产(包括直接减记)而转 出 - - - - 2019 年 12 月 31 日余额 11,844.07 - 7,394,929.52 7,406,773.59 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 65 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 9、长期股权投资 单位：人民币元 被投资单位名称 本年年初余额 本年增减变动 本年年末余额 减值准备 本年年末余 额 追加投资 减少投资 权益法下确认的投 资损益 其他综合 收益调整 其他权益变动 宣告发放现金 股利或利润 计提减值 准备 其他 一、合营企业 惠州山顶会议旅游度假中心有限公司 53,099,335.72 - - (10,104.67) - - - - - 53,089,231.05 - 嘉兴洲桂房地产开发有限公司 24,896,571.82 - - (10,198,085.35) - - - - - 14,698,486.47 - 中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)(以下 简称“中保盈隆”)(注 1) 916,394,445.01 - 1,500,000.00 (13,924,180.44) - - - - (900,970,264.57) - - 西藏运璟企业管理合伙企业(有限合伙) )(以下简称 “西藏运璟”) (注 1) - 1,100,000.00 - (523,825.02) - - - - (576,174.98) - - 东莞市中洲洲成房地产有限公司(注 2) - - - - - - - - - - - 小计 994,390,352.55 1,100,000.00 1,500,000.00 (24,656,195.48) - - - - (901,546,439.55) 67,787,717.52 - 二、联营企业 长城物业集团股份有限公司 83,508,657.16 - - 39,454,513.03 - - (9,059,609.64) - - 113,903,560.55 - 惠州市骏洋投资开发有限公司(注 3) - 209,726,545.00 - (4,814,713.95) - - - - - 204,911,831.05 - 深圳市嘉业投资控股有限公司 17,239,063.64 - - (5,218,627.32) - - - - - 12,020,436.32 - 深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 9,833,313.50 - - 3,081,000.48 - - - - - 12,914,313.98 - 东莞市中洲置业有限公司 3,174,688.95 - - (82,070.24) - - - - - 3,092,618.71 - 惠州市银泰达实业有限公司(注 1) 298,790,845.66 - 7,795,288.71 (51,911,159.53) - - - - (239,084,397.42) - - 东莞市中洲洲创房地产有限公司(注 4) - - - - - - - - - - - 小计 412,546,568.91 209,726,545.00 7,795,288.71 (19,491,057.53) - - (9,059,609.64) - (239,084,397.42) 346,842,760.61 - 合计 1,406,936,921.46 210,826,545.00 9,295,288.71 (44,147,253.01) - - (9,059,609.64) - (1,140,630,836.97) 414,630,478.13 - 注 1： 详见附注(六)1。 注 2： 东莞市中洲洲成房地产有限公司系本公司之子公司深圳市中洲洲立投资有限公司与深圳市香侨实业有限公司于 2019 年 11 月 20 日 共同设立，深圳市中洲洲立投资有限公司持股 60%，但因未能对其相关活动实施控制，本集团未将其纳入合并财务报表范围。截止 2019 年 12 月 31 日，深圳市中洲洲立投资有限公司及深圳市香侨实业有限公司尚未对东莞市中洲洲成房地产有限公司实缴出资，东 莞市中洲洲成房地产有限公司亦尚未开展业务活动。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 66 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 9、长期股权投资 - 续 注 3： 惠州市骏洋投资开发有限公司系由本公司之子公司惠州中洲置业有限公司与惠州市 惠城区碧桂园弘盛投资发展有限公司共同持股，惠州中洲置业有限公司持股 40%。 注 4： 东莞市中洲洲创房地产有限公司系本公司之子公司东莞市中洲置地有限公司与东莞 市佳泰实业投资有限公司及东莞创祺投资有限公司于 2019 年 12 月 27 日共同设立， 东莞市中洲置地有限公司持股 20%，截止 2019 年 12 月 31 日，东莞市中洲置地有限 公司及其他股东尚未对东莞市中洲洲创房地产有限公司实缴出资，东莞市中洲洲创 房地产有限公司亦尚未开展业务活动。 10、其他权益工具投资 (1) 其他权益工具投资情况 单位：人民币元 被投资单位名称 本年年末余额 深圳市建工(集团)股份有限公司 241,400,000.00 深圳市长城建设监理有限公司 933,500.00 其他 - 合计 242,333,500.00 (2) 非交易性权益工具投资的情况 单位：人民币元 项目 本年确认的股利 收入 累计利得/损失 本年从其他综合 收益转入留存收 益的金额 指定为以公允价值计量且其变动计入 其他综合收益的原因 深圳市建工(集团)股份有限公司 - 116,709,963.95 - 持有意图并非近期出售或短期获利 深圳市长城建设监理有限公司 - - - 持有意图并非近期出售或短期获利 其他 - (12,924,545.00) - 持有意图并非近期出售或短期获利 合计 - 103,785,418.95 - 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 67 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 11、投资性房地产 (1) 采用成本计量模式的投资性房地产 单位：人民币元 项目 房屋、建筑物、土地使用权 一、账面原值 1、本年年初余额 2,191,314,575.27 2、本年增加金额 631,483,928.85 1)存货转入 16,848,726.19 2)固定资产转入 89,417,536.12 3)无形资产转入 2,773,373.78 4)收购资产增加 510,279,265.29 5)企业合并增加 8,675,000.00 6)结算调整 3,490,027.47 3、本年减少金额 74,805,588.27 1)处置 72,966,338.51 2)结算调整 1,839,249.76 4、本年年末余额 2,747,992,915.85 二、累计折旧和累计摊销 1、本年年初余额 551,414,270.29 2、本年增加金额 87,935,474.62 1)计提或摊销 75,859,212.97 2)固定资产转入 12,076,261.65 3、本年减少金额 22,013,077.61 1)处置 22,013,077.61 4、本年年末余额 617,336,667.30 三、减值准备 1、本年年初余额 - 2、本年增加金额 - 3、本年减少金额 - 4、本年年末余额 - 四、账面价值 1、本年年末账面价值 2,130,656,248.55 2、本年年初账面价值 1,639,900,304.98 (2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况 2019 年 12 月 31 日，本集团账面价值计人民币 198,313,494.16 元的投资性房地产由于规划 验收等原因尚未办妥产权证明。 (3) 本年末本集团因担保、抵押而受限投资性房地产的情况详见附注(五)48。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 68 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 12、固定资产 12.1 固定资产汇总 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 固定资产 1,124,399,495.74 1,254,033,846.83 固定资产清理 3,988.76 46,474.04 合计 1,124,403,484.50 1,254,080,320.87 12.2 固定资产 (1) 固定资产情况 单位：人民币元 项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子及其他设备 固定资产装修 合计 一、账面原值 1、本年年初余额 1,293,806,820.18 89,809,737.82 46,609,486.85 140,588,330.89 566,056,258.08 2,136,870,633.82 2、本年增加金额 55,055,264.33 - 528,825.10 2,928,615.06 448,384.01 58,961,088.50 1)购置 - - 251,411.65 2,662,089.11 448,384.01 3,361,884.77 2)存货转入 19,886,802.55 - - - - 19,886,802.55 3)收购资产增加 14,953,977.89 - 277,413.45 - - 15,231,391.34 4)企业合并增加 20,214,483.89 - - 266,525.95 - 20,481,009.84 3、本年减少金额 92,725,546.12 3,383,556.75 5,550,263.06 3,347,757.86 - 105,007,123.79 1)处置或报废 3,308,010.00 3,383,556.75 5,550,263.06 3,347,757.86 - 15,589,587.67 2)转出至投资性房地产 89,417,536.12 - - - - 89,417,536.12 4、结算调整 6,381,334.61 - - - - 6,381,334.61 5、本年年末余额 1,262,517,873.00 86,426,181.07 41,588,048.89 140,169,188.09 566,504,642.09 2,097,205,933.14 二、累计折旧 1、本年年初余额 225,771,773.02 62,136,789.03 34,154,861.63 124,923,715.63 435,849,647.68 882,836,786.99 2、本年增加金额 44,148,295.96 8,507,452.87 3,130,658.52 5,832,118.82 48,988,866.26 110,607,392.43 1)计提 44,148,295.96 8,507,452.87 3,130,658.52 5,832,118.82 48,988,866.26 110,607,392.43 3、本年减少金额 12,338,145.75 137,479.00 5,080,155.54 3,081,961.73 - 20,637,742.02 1)处置或报废 261,884.10 137,479.00 5,080,155.54 3,081,961.73 - 8,561,480.37 2)转出至投资性房地产 12,076,261.65 - - - - 12,076,261.65 4、本年年末余额 257,581,923.23 70,506,762.90 32,205,364.61 127,673,872.72 484,838,513.94 972,806,437.40 三、减值准备 1、本年年初余额 - - - - - - 2、本年增加金额 - - - - - - 3、本年减少金额 - - - - - - 4、本年年末余额 - - - - - - 四、账面价值 1、本年年末账面价值 1,004,935,949.77 15,919,418.17 9,382,684.28 12,495,315.37 81,666,128.15 1,124,399,495.74 2、本年年初账面价值 1,068,035,047.16 27,672,948.79 12,454,625.22 15,664,615.26 130,206,610.40 1,254,033,846.83 (2) 于 2019 年 12 月 31 日，本集团账面价值计人民币 7,381,793.78 元的房屋及建筑物由于 规划验收等原因尚未办妥产权证明。 (3) 本年末本集团因担保、抵押而受限固定资产的情况详见附注(五)48。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 69 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 13、无形资产 单位：人民币元 项目 土地使用权 计算机软件 合计 一、账面原值 1、本年年初余额 6,997,400.00 22,554,937.50 29,552,337.50 2、本年增加金额 2,773,373.78 1,183,977.65 3,957,351.43 (1)购置 - 1,183,977.65 1,183,977.65 (2)收购资产增加 2,773,373.78 - 2,773,373.78 3、本年减少金额 2,773,373.78 - 2,773,373.78 (1) 转出至投资性房地产 2,773,373.78 - 2,773,373.78 4、本年年末余额 6,997,400.00 23,738,915.15 30,736,315.15 二、累计摊销 1、本年年初余额 1,551,090.25 18,257,320.47 19,808,410.72 2、本年增加金额 - 2,793,906.63 2,793,906.63 (1)计提 - 2,793,906.63 2,793,906.63 3、本年减少金额 - - - 4、本年年末余额 1,551,090.25 21,051,227.10 22,602,317.35 三、减值准备 1、本年年初余额 5,446,309.75 - 5,446,309.75 2、本年增加金额 - - - 3、本年减少金额 - - - 4、本年年末余额 5,446,309.75 - 5,446,309.75 四、账面价值 1、本年年末账面价值 - 2,687,688.05 2,687,688.05 2、本年年初账面价值 - 4,297,617.03 4,297,617.03 14、商誉 (1) 商誉账面原值 单位：人民币元 被投资单位名称 本年年初余额 本年增加 本年减少 本年年末余额 中保盈隆(注) - 113,603,262.45 - 113,603,262.45 注： 系本集团于 2019 年 5 月购买中保盈隆而产生的商誉，详见附注(六)、1。 (2) 商誉减值准备 单位：人民币元 被投资单位名称 本年年初余额 本年增加 本年减少 本年年末余额 中保盈隆 - 113,603,262.45 - 113,603,262.45 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 70 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 14、商誉 - 续 (3) 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息 本集团以能独立产生现金流入、管理开发经营活动的方式(主要系按照地产项目)以及对资产 的使用或处置的统一决策作为认定资产组或资产组组合的标准，并在此基础上对认定的资 产组或资产组组合进行商誉减值测试。于 2019 年 12 月 31 日，本集团认定的资产组系中保 盈隆的子公司惠州市银泰达实业有限公司的地产业务的资产组(以下简称“银泰达资产组”)。 (4) 商誉减值测试说明 本年度，本集团评估了商誉的可收回金额，并确定与本集团房地产开发业务相关的商誉发 生了减值，金额为人民币 113,603,262.45 元。产生商誉的银泰达资产组的可收回金额按照银 泰达资产组的公允价值减处置费用后的净额及预计未来现金流量的现值孰高确定。公允价 值使用剩余法、假设开发法确定，未来现金流量现值基于本集团管理层按照五年详细预测 期对未来现金流量进行预计，详细预测期的未来现金流量基于管理层制定的商业计划确定。 本集团在预计未来现金流量现值时使用的关键假设包括预计售价、预计建设成本和折现率 等。本集团管理层在确定各关键假设相关的参数时，与本集团历史经验或外部信息来源一 致。经测试，本集团管理层认为产生商誉的银泰达资产组的账面价值高于其可收回金额， 对商誉全额计提减值。 15、长期待摊费用 单位：人民币元 项目 本年年初余额 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 本年年末余额 办公室装修 34,539,077.62 3,241,614.78 10,143,254.80 2,183,412.01 25,454,025.59 保函担保费 - 3,495,145.64 388,349.52 - 3,106,796.12 其他 979,917.13 - 137,339.22 - 842,577.91 合计 35,518,994.75 6,736,760.42 10,668,943.54 2,183,412.01 29,403,399.62 16、递延所得税资产/递延所得税负债 (1) 未经抵销的递延所得税资产 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 资产减值准备 363,920,227.04 90,980,056.76 183,709,168.87 45,927,292.22 内部交易产生的投资性房地产 127,520,969.08 31,880,242.27 135,101,666.20 33,775,416.55 可弥补亏损 1,568,291,042.48 392,072,760.62 879,275,846.64 219,818,961.66 预计土地增值税 2,452,798,581.64 613,199,645.41 2,230,342,488.99 557,585,622.25 预提利息 519,819,135.76 129,954,783.94 - - 房地产开发成本 1,446,983,460.96 361,745,865.24 834,682,456.07 208,670,614.02 股权转让收益 5,137,494.96 1,284,373.74 454,271,011.96 113,567,752.99 其他 305,955,794.36 76,488,948.59 42,259,461.15 10,564,865.28 合计 6,790,426,706.28 1,697,606,676.57 4,759,642,099.88 1,189,910,524.97 根据本集团的测算结果，本集团认为在未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣 可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损，因此确认相关递延所得税资产。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 71 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 16、递延所得税资产/递延所得税负债 - 续 (2) 未经抵销的递延所得税负债 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 免租期租金 35,678,627.21 8,919,656.80 59,579,662.68 14,894,915.67 人防车位 61,818,350.96 15,454,587.74 59,063,472.84 14,765,868.21 应收利息 693,173,522.96 173,293,380.74 77,149,064.40 19,287,266.10 内部股权转让损失 640,914,475.00 160,228,618.75 - - 其他权益工具投资公 允价值变动 116,709,963.95 29,177,490.99 其他 60,628,999.65 15,157,249.91 38,211,400.00 9,552,850.00 合计 1,608,923,939.73 402,230,984.93 234,003,599.92 58,500,899.98 (3) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债 单位：人民币元 项目 递延所得税资产和 负债本年年末互抵 金额 抵销后递延所得税 资产或负债 本年年末余额 递延所得税资产和 负债上年年末互抵 金额 抵销后递延所得税 资产或负债 上年年末余额 递延所得税资产 58,428,073.79 1,639,178,602.78 45,543,284.66 1,144,367,240.31 递延所得税负债 58,428,073.79 343,802,911.14 45,543,284.66 12,957,615.32 (4) 未确认递延所得税资产明细 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 可抵扣暂时性差异 622,528,030.25 467,189,506.56 可抵扣亏损 634,202,498.01 275,500,719.35 合计 1,256,730,528.26 742,690,225.91 (5) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 单位：人民币元 年份 本年年末余额 上年年末余额 备注 2019 年 - 51,017,276.20 2020 年 17,306,882.82 18,172,462.12 2021 年 19,909,374.63 45,745,278.16 2022 年 6,778,795.47 17,521,329.78 2023 年 155,369,668.27 143,044,373.09 2024 年 434,837,776.82 - 合计 634,202,498.01 275,500,719.35 由于部分子公司未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此上述可抵扣暂时性 差异和可抵扣亏损未确认递延所得税资产。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 72 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 17、短期借款 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 抵押、质押并保证借款 - 494,288,597.22 18、应付账款 (1) 应付账款列示 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 账龄在 1 年以内的应付账款 3,360,555,322.93 1,900,503,966.92 账龄在 1 年以上的应付账款 711,953,340.89 790,651,928.37 合计 4,072,508,663.82 2,691,155,895.29 (2) 账龄超过 1 年的应付账款，主要为应付工程承包商待结算的工程款项。 19、预收款项 (1) 预收款项列示 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 售楼款 12,427,986,964.90 10,731,081,713.28 租金款 8,976,628.56 25,825,648.16 物业管理费 7,574,936.56 7,532,309.22 预收股权转让款(注 1) - 1,270,121,874.16 委托经营管理费(注 2) - 39,740,375.41 其他 18,646,194.22 19,924,762.61 合计 12,463,184,724.24 12,094,226,682.84 注 1： 系预收转让本集团子公司中洲置业有限公司(原名"中洲投资控股(香港)有限公司 ")100%股权及债权转让款，本年本集团对该子公司的股权转让已完成，详见附注 (五)23。 注 2： 系预收深圳市汇海置业有限公司委托经营管理费，于 2019 年结转收入，详见附注 (十)5(1)。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 73 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 19、预收款项 - 续 (2) 预收款项账龄分析 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 金额 比例(%) 金额 比例(%) 1 年以内 7,025,933,105.05 56.37 7,499,836,289.20 62.01 1 至 2 年 5,079,849,725.29 40.76 4,413,103,971.54 36.49 2 至 3 年 333,668,826.84 2.68 174,408,661.59 1.44 3 年以上 23,733,067.06 0.19 6,877,760.51 0.06 合计 12,463,184,724.24 100.00 12,094,226,682.84 100.00 (3) 账龄超过 1 年的重要预收款项 单位：人民币元 项目 本年年末余额 未结转的原因 嘉兴花溪地 2,129,214,607.61 未达到收入结转条件 青岛半岛城邦北区 4.2 期 617,067,776.00 未达到收入结转条件 惠州中洲天御 C3 区 609,286,207.00 未达到收入结转条件 重庆半岛城邦(“重庆大渡口项目”) 476,382,938.00 未达到收入结转条件 青岛半岛城邦北区 4.1 期 386,657,269.00 未达到收入结转条件 惠州半岛城邦 4 期 349,531,170.00 未达到收入结转条件 青岛半岛城邦南区 2 期 239,421,926.00 未达到收入结转条件 无锡崇悦府(“无锡崇安府”) 141,865,123.00 未达到收入结转条件 无锡花溪樾院 73,027,159.00 未达到收入结转条件 惠州惠兴河谷花园 1 期 64,412,033.39 未达到收入结转条件 合计 5,086,866,209.00 (4) 本集团年末预收房款主要明细项目列示 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 预计竣工时间 预售比例(%) 嘉兴花溪地 2,176,681,007.62 2,129,214,607.61 2020.6 99.85 惠州半岛城邦 4 期 1,182,758,769.00 349,531,170.00 2020.9 97.18 重庆半岛城邦(“重庆大渡口项目”) 1,178,352,516.00 476,382,938.00 2020.7 87.39 惠州惠兴河谷花园 1 期 1,072,790,217.00 64,412,033.39 2020.11 89.60 惠州中洲天御 C3 区 1,058,728,732.00 609,286,207.00 2021.1 99.62 青岛半岛城邦北区 4.2 期 1,033,247,769.00 617,067,776.00 2021.7 88.05 无锡崇悦府(“无锡崇安府”) 935,249,461.45 141,865,123.00 2021.5 83.23 青岛半岛城邦北区 4.1 期 614,346,085.00 386,657,269.00 2021.6 74.56 成都白鹭郡 4 期 608,365,852.00 - 2020.9 99.93 无锡花溪樾院 447,195,154.00 73,027,159.00 2020.6 49.32 合计 10,307,715,563.07 4,847,444,283.00 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 74 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 20、应付职工薪酬 (1) 应付职工薪酬列示 单位：人民币元 项目 本年年初余额 本年增加 本年减少 本年年末余额 一、短期薪酬 111,914,767.64 517,702,066.26 496,787,981.61 132,828,852.29 二、离职后福利-设定提存计划 392,877.22 30,920,011.65 31,119,782.32 193,106.55 三、辞退福利 1,566,156.00 219,751.34 1,773,827.34 12,080.00 合计 113,873,800.86 548,841,829.25 529,681,591.27 133,034,038.84 (2) 短期薪酬列示 单位：人民币元 项目 本年年初余额 本年增加 本年减少 本年年末余额 1、工资、奖金、津贴和补贴 107,041,809.50 445,287,769.15 423,577,225.34 128,752,353.31 2、职工福利费 722,782.36 29,424,237.25 29,480,619.60 666,400.01 3、社会保险费 124,524.68 12,785,342.76 12,878,072.99 31,794.45 其中：医疗保险费 105,828.23 11,035,342.94 11,109,996.67 31,174.50 工伤保险费 2,496.28 290,699.86 293,047.19 148.95 生育保险费 5,089.96 1,022,703.98 1,027,322.94 471.00 其他 11,110.21 436,595.98 447,706.19 - 4、住房公积金 193,619.55 17,684,895.50 17,763,876.49 114,638.56 5、工会经费和职工教育经费 2,774,057.79 5,931,608.91 6,057,248.47 2,648,418.23 6、短期带薪缺勤 261,420.79 2,189,109.85 2,189,109.85 261,420.79 7、以权益结算的股份支付 - 2,901,254.28 2,901,254.28 - 8、其他短期薪酬 796,552.97 1,497,848.56 1,940,574.59 353,826.94 合计 111,914,767.64 517,702,066.26 496,787,981.61 132,828,852.29 (3) 设定提存计划 单位：人民币元 项目 本年年初余额 本年增加 本年减少 本年年末余额 1、基本养老保险 391,736.53 30,254,160.43 30,453,045.41 192,851.55 2、失业保险费 1,140.69 665,851.22 666,736.91 255.00 合计 392,877.22 30,920,011.65 31,119,782.32 193,106.55 本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该计划，本集团分别 按照规定的标准向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支 付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。 本集团本年度应分别向养老保险、失业保险计划缴存费用人民币 30,254,160.43 元及人民币 665,851.22 元(2018 年：人民币 29,218,855.69 元及人民币 736,596.25 元)。于 2019 年 12 月 31 日，本集团尚有人民币 193,106.55 元(2018 年 12 月 31 日：人民币 392,877.22 元)的应缴 存费用是于本年到期而未支付给养老保险及失业保险计划的。有关应缴存费用已于年后支 付。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 75 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 21、应交税费 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 企业所得税 726,342,121.98 992,162,890.16 增值税 114,461,249.93 88,804,116.78 土地使用税 32,870,597.86 20,245,050.48 土地增值税 20,049,407.18 23,766,763.91 个人所得税 3,846,224.28 4,616,995.51 城市维护建设税 6,340,026.37 5,949,081.64 印花税 2,378,088.25 2,678,401.49 教育费附加 4,675,718.36 1,681,954.87 房产税 343,308.25 983,185.06 价格调节基金 - 4,888,398.33 其他税费 8,200,148.43 10,682,276.50 合计 919,506,890.89 1,156,459,114.73 22、其他应付款 22.1 其他应付款汇总 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 应付利息 - - 应付股利 - - 其他应付款 3,520,083,478.38 3,034,037,158.75 合计 3,520,083,478.38 3,034,037,158.75 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 76 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 22、其他应付款 - 续 22.2 其他应付款 (1) 按款项性质列示其他应付款 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 土地增值税准备金(注) 2,623,587,148.09 2,443,225,682.77 应付股权购买款 379,606,654.59 275,869,379.84 押金保证金等 105,309,241.24 108,316,690.91 往来款项 300,577,818.25 161,843,667.23 其他 111,002,616.21 44,781,738.00 合计 3,520,083,478.38 3,034,037,158.75 注： 本集团根据国家税务总局国税发[2006]187 号《关于房地产开发企业土地增值税清算管 理有关问题的通知》及其他有关规定预提土地增值税，并计入损益。 (2) 账龄超过一年的重要其他应付款主要为尚未达到清算条件的土地增值税准备金。 23、持有待售负债 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 短期借款 - 1,695,447,000.00 应付票据及应付账款 - 9,120,322.10 应付职工薪酬 - 890,976.57 其他应付款 - 371,473,997.22 一年内到期的非流动负债 - 45,562,400.00 其他流动负债 - 348,804,200.00 长期借款 - 2,652,336,094.46 合计 - 5,123,634,990.35 2018 年 1 月 12 日，本集团与本集团实际控制人之附属企业中洲(集团)控股有限公司签订《关 于中洲投资控股(香港)有限公司全部已发行股份及卖方债权的买卖协议》(以下简称“买卖协 议”)，向中洲(集团)控股有限公司转让本集团子公司中洲置业有限公司的 100%股权，交易 对价为港币 1,058,880,000.00 元；同时转让本集团因投资中洲置业有限公司形成的债权计港 币 1,095,984,923.91 元，交易对价为港币 1,095,984,923.91 元。根据买卖协议约定，本次股 权转让拟分次交割，本集团将于全部股份过户完成后将中洲置业有限公司及其子公司的经 营管理权交予中洲(集团)控股有限公司。本集团于 2018 年度将已完成交割的 55.88%的股份 所对应的转让对价与按比例享有的中洲置业有限公司的净资产份额的差额，确认为其他综 合收益。于 2019 年 7 月 18 日，中洲(集团)控股有限公司已通过还款、提供反担保等方式满 足买卖协议中约定的过户条件，本集团遂与中洲(集团)控股有限公司完成中洲置业有限公司 剩余股权的交割。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 77 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 24、一年内到期的非流动负债 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 一年内到期的长期借款 2,450,844,077.75 2,545,037,267.01 一年内到期的其他非流动负债 499,581,730.83 441,379.58 合计 2,950,425,808.58 2,545,478,646.59 (1) 一年内到期的长期借款 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 抵押、质押并保证借款 2,360,073,540.97 2,545,037,267.01 抵押借款 90,770,536.78 - 合计 2,450,844,077.75 2,545,037,267.01 (2) 一年内到期的其他非流动负债 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 合伙企业优先级合伙人投入资金 373,000,000.00 - 信托股权投资款 126,581,730.83 441,379.58 合计 499,581,730.83 441,379.58 25、其他流动负债 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 关联方借款(注) 451,200,000.00 677,551,149.07 待转销项税 43,355,104.12 3,659,662.01 合计 494,555,104.12 681,210,811.08 注：详见附注(十)6(2)。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 78 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 26、长期借款 (1) 长期借款分类 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 抵押、质押并保证借款(注) 11,034,541,822.00 11,002,225,723.19 抵押借款(注) 1,996,033,051.67 - 合计 13,030,574,873.67 11,002,225,723.19 减：一年内到期的长期借款 2,450,844,077.75 2,545,037,267.01 一年后到期的长期借款 10,579,730,795.92 8,457,188,456.18 上述借款年利率为从 5.39%至 12.4%。 注：上述借款的抵押、质押资产类别以及金额参见附注(五)48。 27、其他非流动负债 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 惠州河谷花园项目融资款(注 1) 941,359,698.38 1,113,250,817.27 合伙企业优先级合伙人投入资金(注 2) 373,000,000.00 673,000,000.00 信托股权投资款(注 3) 277,511,730.83 126,051,379.58 三岔湖仁寿景区管委会代垫国有土地出让金 68,026,400.00 68,026,400.00 关联方借款(注 4) 490,123,248.44 - 合计 2,150,021,077.65 1,980,328,596.85 减：一年内到期的其他非流动负债 499,581,730.83 441,379.58 一年后到期的其他非流动负债 1,650,439,346.82 1,979,887,217.27 注 1： 系本公司之子公司惠州创筑房地产有限公司及其子公司从深圳安创投资管理有限公 司取得的融资款及相应的资金占用费，其中融资款包括股权投资款和股东借款。如 附注(七)1(1)所述，深圳安创投资管理有限公司对惠州创筑房地产有限公司 40%的股 权投资实际为债权投资，因此本集团将股权投资款和股东借款及按照协议计提的资 金占用费计入借款核算。 注 2： 详见附注(七)1(1)。 注 3： 详见附注(七)1(1)。 注 4： 系本公司之关联方深圳中洲集团有限公司对本公司之子公司的借款。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 79 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 28、股本 单位：人民币元 项目 本年年初余额 本年增减变动 本年年末余额 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 一、有限售条件股份 1.国家持股 - - - - - - - 2.国有法人持股 - - - - - - - 3.其他内资持股 2,779,300.00 - - - (98,125.00) (98,125.00) 2,681,175.00 其中：境内法人持股(注) - - - - - - - 境内自然人持股 2,779,300.00 - - - (98,125.00) (98,125.00) 2,681,175.00 4.外资持股 - - - - - - - 其中：境外法人持股 - - - - - - - 境外自然人持股 - - - - - - - 有限售条件股份合计 2,779,300.00 - - - (98,125.00) (98,125.00) 2,681,175.00 二、无限售条件股份 1.人民币普通股 662,051,839.00 - - - 98,125.00 98,125.00 662,149,964.00 2.境内上市的外资股 - - - - - - - 3.境外上市的外资股 - - - - - - - 4.其他 - - - - - - - 无限售条件股份合计 662,051,839.00 - - - 98,125.00 98,125.00 662,149,964.00 三、股份总数 664,831,139.00 - - - - - 664,831,139.00 29、资本公积 单位：人民币元 项目 本年年初余额 本年增加 本年减少 本年年末余额 股本溢价(注 1) 2,500,666,382.69 4,211,041.67 - 2,504,877,424.36 其他资本公积(注 2) 6,743,886.10 2,901,254.28 - 9,645,140.38 合计 2,507,410,268.79 7,112,295.95 - 2,514,522,564.74 注 1： 系本年本公司之母公司深圳市中洲置地有限公司向本公司提供的无息借款按一年期 银行借款利率计提利息形成的资本公积。 注 2: 主要系未行权的股份支付计人民币 9,117,306.88 元，详见附注(十一)。 30、其他综合收益 单位：人民币元 项目 上年年末余额 会计政策变更 本年年初余额 本年发生额 本年年末余额 本年所得 税前发生额 减：前期计入其他综 合收益当期转入损益 减：所得税费 用 税后归属于 母公司股东 税后归属 于 少数股东 一、不能重分类进损 益的其他综合收益 - 59,232,927.96 59,232,927.96 20,500,000.00 - 5,125,000.00 15,375,000.00 - 74,607,927.96 其中：其他权益工具 投资公允价值变动 - 59,232,927.96 59,232,927.96 20,500,000.00 - 5,125,000.00 15,375,000.00 - 74,607,927.96 二、将重分类进损益 的其他综合收益 531,739,790.74 - 531,739,790.74 - 531,739,790.74 - (531,739,790.74) - - 其中：外币财务报表 折算差额 (注) 19,284,255.54 - 19,284,255.54 - 19,284,255.54 - (19,284,255.54) - - 其他(注) 512,455,535.20 - 512,455,535.20 - 512,455,535.20 - (512,455,535.20) - - 其他综合收益合计 531,739,790.74 59,232,927.96 590,972,718.70 20,500,000.00 531,739,790.74 5,125,000.00 (516,364,790.74) - 74,607,927.96 注： 如附注(五)23 所述，本集团于 2018 年度将转让所持中洲置业有限公司 55.88%的股份 所取得的处置价款与对应股份所享有的净资产份额的差额计入其他综合收益，本年 完成剩余 44.12%的股权转让后，将上述处置收益以及相关的外币财务报表折算差额 转入投资收益。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 80 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 31、盈余公积 单位：人民币元 项目 本年年初余额 本年增加 本年减少 本年年末余额 法定盈余公积 355,480,226.77 - - 355,480,226.77 任意盈余公积 199,759,537.73 - - 199,759,537.73 合计 555,239,764.50 - - 555,239,764.50 根据公司章程规定，法定盈余公积金按净利润之 10%提取。本公司法定盈余公积金 累计额达到注册资本百分之五十以上的，可不再提取。 32、未分配利润 单位：人民币元 项目 本年 上年 调整前上年末未分配利润 3,014,600,996.88 2,756,993,086.42 调整年初未分配利润合计数 11,693,020.87 - 其中：会计政策变更影响 11,693,020.87 - 调整后年初未分配利润 3,026,294,017.75 2,756,993,086.42 加：本年归属于母公司股东的净利润 787,168,958.40 446,690,331.69 减：提取法定盈余公积 - 56,116,193.43 提取任意盈余公积 - - 提取一般风险准备 - - 应付普通股股利 66,483,113.90 132,966,227.80 转作股本的普通股股利 - - 其他 - - 年末未分配利润 3,746,979,862.25 3,014,600,996.88 (1) 提取法定盈余公积 本公司法定盈余公积金累计额达到注册资本百分之五十以上，可不再提取。 (2) 本年度股东大会已批准的现金股利 2019 年 5 月 9 日，经本公司 2018 年度股东大会决议批准，按已发行之股份 664,831,139 股 为基数，以每 10 股向全体股东派发现金红利人民币 1.00 元(含税)。 (3) 资产负债表日后决议的利润分配情况 根据董事会的提议，2019 年度按已发行之股份 664,831,139 股为基数，拟以每 10 股向全体 股东派发现金股利人民币 1.20 元(含税)，共派发现金人民币 79,779,736.68 元(含税)，剩余未 分配利润全部结转以后年度分配。上述股利分配方案尚待股东大会批准。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 81 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 33、营业收入和营业成本 (1) 营业收入和营业成本 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 收入 成本 收入 成本 主营业务 7,213,165,825.69 4,330,461,173.27 7,942,112,442.45 4,202,874,331.23 (2) 主营业务分行业情况 单位：人民币元 行业名称 本年发生额 上年发生额 收入 成本 收入 成本 房地产收入 6,587,243,747.09 3,850,221,095.56 7,346,337,934.37 3,717,659,248.56 其中：房地产销售收入 6,251,554,509.95 3,802,137,444.10 6,923,792,182.17 3,650,454,850.43 酒店餐饮收入 389,699,304.07 285,150,994.87 383,564,380.86 312,606,297.54 物业服务收入 225,620,736.04 187,609,458.95 210,641,188.71 171,039,846.62 建筑施工收入 10,602,038.49 7,479,623.89 1,568,938.51 1,568,938.51 合计 7,213,165,825.69 4,330,461,173.27 7,942,112,442.45 4,202,874,331.23 34、税金及附加 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 土地增值税 507,968,003.47 1,078,167,494.66 营业税 800,837.30 1,160,922.50 城市维护建设税 23,334,232.61 27,024,382.96 教育费附加 16,818,852.49 19,762,999.58 房产税 31,734,193.34 31,672,947.04 印花税 5,577,991.03 11,735,790.26 其他税费 1,887,774.61 3,512,006.95 合计 588,121,884.85 1,173,036,543.95 35、销售费用 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 销售佣金 251,708,739.52 84,008,891.25 广告宣传推广费 72,725,739.73 58,072,527.35 职工薪酬 27,284,222.88 24,359,520.80 营销装饰费 5,735,063.08 19,601,280.60 行政办公费 41,989,963.38 25,529,388.87 折旧摊销 1,397,526.10 485,604.65 其他销售费用 8,519,126.73 27,647,006.46 合计 409,360,381.42 239,704,219.98 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 82 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 36、管理费用 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 职工薪酬 259,448,584.59 257,405,350.86 中介机构费用 123,874,997.93 58,818,000.04 折旧及摊销 28,821,184.07 30,105,867.94 业务招待、企业文化费 16,767,105.05 27,226,965.95 物业租赁、管理费 40,787,501.62 31,594,301.16 行政办公费 29,892,074.24 22,932,962.26 会议费 492,093.35 711,242.73 财产保险 1,092,676.97 508,478.22 其他管理费用 18,359,274.52 28,639,912.35 合计 519,535,492.34 457,943,081.51 37、财务费用 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 利息支出 1,325,058,033.38 1,535,359,939.15 减：已资本化的利息费用 816,462,938.11 828,346,560.82 减：利息收入 51,746,560.78 123,669,325.72 汇兑损益 (6,420,565.15) (1,025,684.34) 其他 5,358,287.58 6,701,087.30 合计 455,786,256.92 589,019,455.57 38、其他收益 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 与资产相关/与收益相关 南山区自主创新产业发展专项资金 3,000,000.00 - 与收益相关 增值税加计抵减 1,355,104.62 - 福田区产业发展专项资金 782,600.00 - 与收益相关 现代服务业支持资金 112,131.02 100,627.47 与收益相关 节能减排补贴 - 2,450,000.00 与收益相关 其他 653,164.58 239,512.52 与收益相关 合计 5,903,000.22 2,790,139.99 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 83 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 39、投资收益 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 权益法核算的长期股权投资收益 (44,147,253.01) (30,117,017.11) 处置长期股权投资产生的投资收益(注 1) 953,213,578.21 42,952,746.76 取得控制权时，原持有股权按公允价值重新计量产生的利得(注 2) (1,278,651.39) - 处置可供出售金融资产产生的投资收益 - 107,791.61 理财产品投资收益 10,290,841.87 14,531,604.31 以摊余成本计量的金融资产终止确认收益(损失) (71,108,918.30) - 合计 846,969,597.38 27,475,125.57 注 1： 主要系本集团处置子公司中洲置业有限公司产生的收益，详见附注(六)4。 注 2： 主要系本集团非同一控制下企业合并中保盈隆过程中原持有股权按公允价值重新 计量产生的利得，详见附注(六)1。 40、信用减值利得(损失) 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 应收账款信用减值损失 (1,478,077.97) 其他应收款信用减值损失 1,219,326.36 其他流动资产信用减值损失 (9,424,258.20) 长期应收款信用减值损失 (6,508.89) 合计 (9,689,518.70) 41、资产减值利得(损失) 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 存货跌价损失 (335,148,617.49) (376,896,252.35) 商誉减值损失(注) (113,603,262.45) - 坏账损失 (12,284,731.78) 合计 (448,751,879.94) (389,180,984.13) 注： 详见附注(五)14。 42、营业外收入 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 计入当期非经常性 损益的金额 违约金、赔偿收入 9,187,528.04 13,336,471.24 9,187,528.04 核销无法支付之应付款项 13,035,536.43 10,769,564.90 13,035,536.43 其他 1,518,652.70 506,836.58 1,518,652.70 合计 23,741,717.17 24,612,872.72 23,741,717.17 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 84 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 43、营业外支出 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 计入当期非经常性损 益的金额 罚款、违约金支出 43,701,866.28 12,590,019.30 43,701,866.28 对外捐赠 3,142,000.00 1,116,500.00 3,142,000.00 其他 2,449,516.74 43,525.24 2,449,516.74 合计 49,293,383.02 13,750,044.54 49,293,383.02 44、所得税费用 (1) 所得税费用表 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 当期所得税费用 669,045,293.79 674,863,015.66 递延所得税费用 (63,217,696.10) (158,295,193.91) 合计 605,827,597.69 516,567,821.75 (2) 会计利润与所得税费用调整过程 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 利润总额 1,279,386,685.68 931,516,907.05 按 25%税率计算的所得税费用 319,846,671.42 232,879,226.76 子公司适用不同税率的影响 2,519,912.35 3,635,438.57 非应税收入的影响 (36,799,844.02) 7,529,254.29 不可抵扣的成本、费用和损失的影响 39,018,007.48 10,698,830.89 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损和 可抵扣暂时性差异的影响 (11,118,755.64) (77,456,284.74) 本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或 可抵扣亏损的影响 195,891,451.82 160,599,509.88 溢价收购资产影响 94,193,567.99 171,849,086.02 汇算清缴调整以前期间所得税的影响 2,276,586.29 6,832,760.08 所得税费用 605,827,597.69 516,567,821.75 45、其他综合收益的税后净额 参见附注(五)30。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 85 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 46、现金流量表项目 (1) 收到其他与经营活动有关的现金 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 押金、保证金等企业间往来 751,349,704.96 1,495,314,272.64 存款利息收入 31,302,157.59 44,842,514.31 罚款及违约金收入 3,270,199.63 8,310,993.36 其他营业外收入 1,505,219.38 177,166.48 政府补助 5,149,487.17 2,790,139.99 其他 - 2,485,968.02 合计 792,576,768.73 1,553,921,054.80 (2) 支付其他与经营活动有关的现金 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 企业间往来 700,009,932.69 194,128,987.08 费用性支出 490,893,126.80 328,977,719.85 罚没及违约金支出 36,344,101.34 7,591,169.76 银行手续费支出 5,210,103.41 6,701,087.30 捐赠支出 3,142,000.00 1,116,500.00 合计 1,235,599,264.24 538,515,463.99 (3) 收到其他与投资活动有关的现金 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 赎回银行理财产品 8,681,000,000.00 10,971,000,000.00 理财产品投资收益 10,290,841.87 14,531,604.31 股权转让款 - 853,899,698.09 取得子公司及其他营业单位收到的现金净额 260,715,472.02 - 合计 8,952,006,313.89 11,839,431,302.40 (4) 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 本年发生的企业合并于本年支付的现金或现金等价物 - - 减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 260,715,472.02 - 其中：中保盈隆 260,710,654.46 - 西藏运璟 4,817.56 - 取得子公司支付的现金净额 (260,715,472.02) - 其中：中保盈隆 (260,710,654.46) - 西藏运璟 (4,817.56) - 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 86 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 46、现金流量表项目 - 续 (5) 支付其他与投资活动有关的现金 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 购买银行理财产品 8,681,000,000.00 10,971,000,000.00 处置子公司及其他营业单位支付的现金净额 66,828,632.05 垫支中保盈隆减资款 601,926,027.39 - 其他 - 26,997,623.52 合计 9,349,754,659.44 10,997,997,623.52 (6) 处置子公司及其他营业单位收回的现金净额 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 - - 减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 66,828,632.05 - 其中：中洲置业有限公司 66,828,632.05 - 处置子公司收到的现金净额 (66,828,632.05) - (7) 收到其他与筹资活动有关的现金 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 收到信用证保证金 545,385.47 300,000,000.00 收到基金合伙企业及信托公司的投资款 250,930,000.00 124,353,900.00 收到的抵押保证金 - 15,510,000.00 关联方借款 860,000,000.00 348,804,200.00 其他 31,694,083.37 - 合计 1,143,169,468.84 788,668,100.00 (8) 支付其他与筹资活动有关的现金 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 支付的融资费用 26,498,475.80 74,621,894.21 支付的抵押保证金 23,508,513.59 - 偿还基金合伙企业及信托公司的投资款 703,003,483.34 822,000,000.00 偿还关联方借款 630,000,000.00 - 其他 7,162,560.77 - 合计 1,390,173,033.50 896,621,894.21 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 87 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 47、现金流量表补充资料 (1) 现金流量表补充资料 单位：人民币元 补充资料 本年金额 上年金额 1、将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 673,559,087.99 414,949,085.30 加：资产减值准备 448,751,879.94 389,180,984.13 信用损失准备 9,689,518.70 - 固定资产和投资性房地产折旧 186,466,605.40 203,532,788.28 无形资产摊销 2,793,906.63 4,638,005.31 长期待摊费用摊销 10,668,943.54 12,572,179.06 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益) (606,515.68) (34,987.23) 财务费用(收益) 489,239,424.77 688,410,479.13 投资损失(收益) (846,969,597.38) (27,475,125.57) 递延所得税资产减少(增加) (281,509,284.09) (184,373,718.40 ) 递延所得税负债增加(减少) 301,254,385.18 (7,261,681.92) 存货的减少(增加) (3,423,937,657.27) (2,397,305,287.61) 经营性应收项目的减少(增加) 273,788,055.68 2,525,650,309.10 经营性应付项目的增加(减少) 1,314,220,450.69 1,379,099,460.04 经营活动产生的现金流量净额 (842,590,795.90) 3,001,582,489.62 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 债务转为资本 - - 一年内到期的可转换公司债券 - - 融资租入固定资产 - - 其他 - - 3、现金及现金等价物净变动情况： 现金的年末余额 2,797,691,504.08 4,779,502,361.18 减：现金的年初余额 4,779,502,361.18 4,319,943,623.81 加：现金等价物的年末余额 - - 减：现金等价物的年初余额 - - 现金及现金等价物净增加额 (1,981,810,857.10) 459,558,737.37 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 88 - (五) 合并财务报表项目注释 - 续 47、现金流量表补充资料 - 续 (2) 现金和现金等价物的构成 单位：人民币元 项目 本年年末余额 本年年初余额 一、现金 2,797,691,504.08 4,779,502,361.18 其中：库存现金 1,152,570.10 990,034.88 可随时用于支付的银行存款 2,796,538,933.98 4,508,363,556.16 可随时用于支付的其他货币资金 - 270,148,770.14 可用于支付的存放中央银行款项 - - 存放同业款项 - - 拆放同业款项 - - 二、现金等价物 - - 三、现金及现金等价物余额 2,797,691,504.08 4,779,502,361.18 48、所有权或使用权受到限制的资产 单位：人民币元 项目 本年年末账面价值 受限原因 货币资金 1,185,933,672.35 借款及保函保证金 存货 12,182,202,613.89 用于借款抵押 长期股权投资(注) 1,047,924,326.00 用于借款质押 投资性房地产 1,321,276,359.25 用于借款抵押 固定资产 999,557,440.66 用于借款抵押 合计 16,736,894,412.15 注：系本集团以子公司股权作为借款质押物。 49、外币货币性项目 项目 本年年末外币余额 折算汇率 本年年末折算人民币余额 货币资金 593,116.62 其中：美元 82,238.14 6.9762 573,709.71 港币 21,661.36 0.8959 19,406.91 50、政府补助 单位：人民币元 种类 金额 项目 列报项目 计入当期损益的金额 与收益相关 3,000,000.00 南山区自主创新产业发展专项资金 其他收益 3,000,000.00 与收益相关 782,600.00 福田区产业发展专项资金 其他收益 782,600.00 与收益相关 112,131.02 现代服务业支持资金 其他收益 112,131.02 与收益相关 653,164.58 其他 其他收益 653,164.58 与收益相关 601,591.57 其他 营业外收入 601,591.57 合计 5,149,487.17 5,149,487.17 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 89 - (六) 合并范围的变更 1、非同一控制下企业合并 (1) 本期发生的非同一控制下企业合并 单位：人民币元 被购买方 名称 投资取得时点 股权取得 成本 股权取 得比例 (%) 股权取得 方式 购买日 购买日的 确定依据 购买日至年末 被购买方的收入 购买日至年末被 购买方的净利润 中保盈隆(注 1) 2019 年 5 月 20 日 1,138,776,010.60 99.993 收购股权 2019 年 5 月 20 日 为实际取得被购买 方控制权日期 - (269,401,259.98) 西藏运璟(注 2) 2019 年 10 月 28 日 576,174.98 99.993 收购股权 2019 年 10 月 28 日 为实际取得被购买 方控制权日期 - (1,177.30) 注 1： 中保盈隆系本公司之子公司中保盈科(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称 “中保盈科”)与西藏汇久企业管理合伙企业(有限合伙)(以下简称“西藏汇久”)及西藏 中平信创业投资管理有限公司(以下简称“西藏中平信”)共同持股之结构化主体，投资 于房地产开发项目。购买日前，中保盈科、西藏汇久和西藏中平信的持有份额比例 分别为 64.944%、35.049%和 0.007%，根据合伙协议的约定，本集团因未能获得对中 保盈隆的控制权而未将其纳入合并财务报表范围。 于 2019 年初，本公司收到西藏汇久提出的退伙通知，经过双方协商，于 2019 年 4 月 19 日，本公司复函中保盈隆，同意西藏汇久的退伙要求并承诺返还西藏汇久之投 资款及双方协商之投资收益，上述款项合计人民币 601,926,027.39 元。 于 2019 年 5 月 20 日，中保盈隆已完成上述全部款项的支付，自此日起，中保盈科 持有中保盈隆 99.993%的份额，能够控制其相关活动，因此本集团将中保盈隆纳入合 并财务报表范围。 惠州市银泰达实业有限公司系中保盈隆、本公司之子公司惠州中洲置业有限公司与 其他股东共同持股的房地产开发公司，中保盈隆和惠州中洲置业有限公司分别持有 其 70%和 20%的股权，本年度随中保盈隆一并纳入本集团的合并财务报表范围。 注 2： 西藏运璟系本公司之子公司中保盈科与西藏汇久及西藏中平信共同持股之结构化主 体，拟投资于房地产开发项目。购买日前，中保盈科、西藏汇久和西藏中平信的持 有份额分别为 59.403%、40.59%和 0.007%，根据合伙协议的约定，本集团因未能获 得对西藏运璟的控制权而未将其纳入合并财务报表范围。 于 2019 年 6 月 13 日，西藏运璟全体合伙人会议通过西藏汇久退伙之议案，并于 2019 年 10 月 28 日完成西藏汇久退伙之工商变更手续。自此日起，中保盈科持有西藏运 璟 99.993%的股权，本集团将西藏运璟纳入合并财务报表范围。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 90 - (六) 合并范围的变更 - 续 1、非同一控制下企业合并 - 续 (2) 合并成本及商誉 单位：人民币元 合并成本 中保盈隆 西藏运璟 - 现金 - - - 购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 1,138,776,010.60 576,174.98 - 其他 - - 合并成本合计 1,138,776,010.60 576,174.98 减：取得的可辨认净资产公允价值份额 1,025,172,748.15 576,174.98 商誉 113,603,262.45 - (3) 被购买方于购买日可辨认资产、负债 单位：人民币元 中保盈隆 西藏运璟 购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值 资产： 3,771,089,321.51 3,769,748,826.35 636,174.98 636,174.98 货币资金 260,710,654.46 260,710,654.46 4,817.56 4,817.56 应收账款 1,461,907.94 1,461,907.94 - - 预付款项 47,024,595.73 47,024,595.73 - - 其他应收款 181,420,301.19 181,420,301.16 631,357.42 631,357.42 存货 2,963,690,000.00 2,956,316,141.91 - - 其他流动资产 74,323,773.97 74,323,773.97 - - 投资性房地产 8,675,000.00 8,291,730.98 - - 固定资产 20,481,009.84 18,684,458.34 - - 递延所得税资产 213,302,078.38 221,515,261.86 - - 负债： 2,628,133,141.01 2,625,744,721.36 60,000.00 60,000.00 应付账款 195,417,282.18 195,417,282.18 - - 预收款项 1,010,919,455.55 1,010,919,455.55 - - 应付职工薪酬 278,789.69 278,789.69 - - 应交税费 2,478,257.35 2,478,257.35 - - 其他应付款 1,415,696,208.15 1,415,696,208.15 60,000.00 60,000.00 预计负债 954,728.44 954,728.44 - - 递延所得税负债 2,388,419.65 - - - 净资产 1,142,956,180.50 1,144,004,104.99 576,174.98 576,174.98 减：少数股东权益 117,783,432.35 119,542,198.72 - - 取得的净资产 1,025,172,748.15 1,024,461,906.27 576,174.98 576,174.98 可辨认资产、负债公允价值的确定方法： 本集团委托外部评估师对其公允价值进行评估，所采用的方法主要为收益法、剩余法及 假设开发法。所使用的输入值主要包括年纯收益、出租物业的折现率、预期的收益年限 等。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 91 - (六) 合并范围的变更 - 续 1、非同一控制下企业合并 - 续 (4) 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失 单位：人民币元 被购买方 名称 购买日之前原持有股权 在购买日的账面价值 购买日之前原持有股 权在购买日的 公允价值 购买日之前原持有股 权按照公允价值重新 计量产生的利得 或损失 购买日之前原持有股权在购买日的公允价值的确定方法 及主要假设 中保盈隆 1,140,054,661.99 1,138,776,010.60 (1,278,651.39) 本集团委托外部评估师对其公允价值进行评估，所采用 的方法主要为收益法、剩余法及假设开发法。所使用的 输入值主要包括年纯收益、出租物业的折现率、预期的 收益年限等。 西藏运璟 576,174.98 576,174.98 - 资产基础法 2、同一控制下企业合并 本集团本年未发生同一控制下企业合并。 3、反向购买 本集团本年未发生反向购买的情况。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 92 - (六) 合并范围的变更 - 续 4、通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形 一揽子交易： 单位：人民币元 子公司名称 股权处置时点 股权处置价款 (注2) 股权处 置比例 (%) 股权处置 方式 处置价款与处置投资 对应的合并财务报表 层面享有该子公司净 资产份额的差额 丧失控制权的 时点 丧失控制权时 点的确认依据 丧失控制权之 日剩余的股权 的比例(%) 丧失控制权之 日剩余股权的 账面价值 丧失控制权之 日剩余股权的 公允价值 按照公允价值重新 计量剩余股权产生 的利得或损失 丧失控制权之日 剩余股权公允价 值的确定方法及 主要假设 与原子公司股权投资 相关的其他综合收益 转入投资损益的金额 (注3) 丧失控制权之前的各步 交易处置价款与处置投 资对应的合并财务报表 层面享有该子公司净资 产份额的差额(注4) 中洲置业有限 公司及其子公 司(注 1) 2019 年 7 月 18 日 853,900,098.09 100.00 出售 933,929,322.67 2019年7月18 日 完成全部的 股份转让 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 19,284,255.54 512,455,535.20 注 1： 本集团本年完成对中洲置业有限公司及其子公司的处置，其下属子公司包括中洲控股管理有限公司、EverRealityLimited、中洲(火 炭)有限公司、祥铭投资有限公司、BestWisdomGroupLimited、CenturyShinerLimited、AngelRiverHoldingsLimited、运河集团有 限公司、AlphaHonourLimited、AsiaMarvelInvestmentLimited 及本年新设立的中洲控股财务有限公司，详见附注(五)23。 注 2：该股权处置价款未包括附注(五)23 所述的收购债权款计港币 1,095,984,923.91 元。 注 3：系与中洲置业有限公司有关的外币报表折算差额转出至投资收益。 注 4：详见附注(五)30。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 93 - (六) 合并范围的变更 - 续 5、其他原因的合并范围变动 单位名称 合并范围变动原因 持股比例(%) 直接 间接 永勤玩具实业(深圳)有限公司 购买资产 - 100.00 东莞市中洲城置房地产开发有限公司 新设 - 51.00 深圳市中洲洲越投资有限公司 新设 - 100.00 深圳市中洲洲汇投资有限公司 新设 - 100.00 深圳市中洲洲立投资有限公司 新设 - 100.00 深圳市中洲洲景投资有限公司 新设 - 100.00 深圳市中洲洲禾投资有限公司 新设 - 100.00 成都中洲夸克企业管理有限公司 新设 - 100.00 深圳市悦鼎投资有限公司 新设 - 100.00 中洲控股财务有限公司 新设/出售 - 100.00 上海振川物业有限公司 注销 90.00 10.00 湖州洲浔房地产有限公司 注销 - 100.00 南通洲海房地产有限公司 注销 - 100.00 无锡洲景房地产有限公司 注销 - 90.00 西藏途轩企业管理合伙企业(有限合伙) 注销 - 99.99 (七) 在其他主体中的权益 1、在子公司中的权益 (1) 企业集团的构成 子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 取得方式 直接 间接 深圳市中洲地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 100.00 - 设立 深圳市香江置业有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 100.00 - 设立 深圳市华电房地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 - 100.00 购买 深圳市长城物流有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 99.00 1.00 设立 深圳市洲立房地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 - 100.00 设立 广州洲立置业有限公司 广东广州 广东广州 实业投资 - 100.00 设立 广州市中洲置地有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 - 设立 东莞市莞深长城地产有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 100.00 设立 惠州中洲置业有限公司 广东惠州 广东惠州 实业投资 100.00 - 购买 惠州市昊恒房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 5.00 95.00 购买 惠州市浩瀚房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立 惠州市维臻房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立 惠州大丰投资有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买 惠州方联房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买 惠州市康威投资发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 100.00 - 购买 成都深长城地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 85.00 15.00 设立 成都中洲锦江房地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立 成都中洲洲成房地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 80.00 设立 成都市银河湾房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 购买 成都中洲投资有限公司 四川成都 四川成都 投资 - 100.00 收购 成都文旅熊猫小镇投资有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 60.00 收购 四川中洲文旅投资有限公司(注 1) 四川仁寿 四川仁寿 房地产开发 - 94.00 收购 四川中洲三岔湖投资有限公司 四川仁寿 四川仁寿 房地产开发 - 100.00 收购 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 94 - 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 95 - (七) 在其他主体中的权益 - 续 1、在子公司中的权益 - 续 (1) 企业集团的构成 - 续 子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 取得方式 直接 间接 成都长华置业有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 52.00 - 设立 青岛市中洲地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100.00 - 设立 青岛市旺洲置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100.00 - 收购 青岛市联顺地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100.00 - 收购 上海深长城地产有限公司 上海南汇 上海南汇 房地产开发 51.00 49.00 设立 上海洲立房地产有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产开发 100.00 - 设立 无锡中洲房地产有限公司 江苏无锡 江苏无锡 房地产开发 - 90.00 设立 嘉兴洲禾房地产有限公司 浙江嘉兴 浙江嘉兴 房地产开发 - 90.00 设立 上海盛博房地产开发有限公司 上海徐汇 上海徐汇 房地产开发 51.00 49.00 购买 深圳中洲圣廷苑酒店有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店经营 95.00 5.00 设立 深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店经营 100.00 - 设立 深圳市圣廷苑物业管理有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 - 100.00 设立 深圳市中洲物业管理有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 100.00 - 购买 深圳市长城投资控股有限公司 广东深圳 广东深圳 物业租赁 100.00 - 设立 深圳市中洲资本有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立 深圳市盈灿工程有限公司 广东深圳 广东深圳 工程施工 95.00 5.00 设立 中保盈泰(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)(注 2) 广东深圳 广东深圳 投资 - 33.33 设立 深圳市中洲产城投资发展有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立 深圳市中洲文化创意产业有限公司 广东深圳 广东深圳 文化产业投资 100.00 - 设立 深圳市中洲商置投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立 中保盈科 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立 深圳中洲宝华置业有限公司(注 3) 广东深圳 广东深圳 房地产开发 - - 购买 佛山洲立置业有限公司 佛山顺德 佛山顺德 房地产开发 - 100.00 设立 珠海市洲立置业有限公司 广东珠海 广东珠海 房地产开发 100.00 - 设立 东莞市中洲置地有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 - 设立 宝丽房产(惠州)有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 83.15 购买 惠州市艺新装饰有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 83.15 购买 惠州市凯声电子有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 51.00 购买 惠州市绿洲投资发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 90.00 购买 惠州市筑品房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立 惠州市蕙质房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立 惠州市菁金房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立 惠州市远致房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立 惠州市璞玉房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 51.00 设立 惠州宏晟置业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买 惠州市中科低碳经济科技有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 60.00 购买 重庆洲立房地产有限公司(注 4) 重庆市 重庆市 房地产开发 51.00 - 设立 青岛诚致远房地产开发有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 - 100.00 设立 青岛思致远房地产开发有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 - 100.00 设立 无锡洲樾房地产有限公司 江苏无锡 江苏无锡 房地产开发 - 90.00 设立 西藏卓轩企业管理合伙企业(有限合伙) 西藏拉萨 西藏拉萨 企业管理 - 100.00 设立 惠州创筑房地产有限公司(注 5) 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 60.00 购买 成都市洲金房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立 成都市洲天房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立 成都市洲立房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立 无锡樾时光文化传播有限公司 江苏无锡 江苏无锡 文化产业投资 - 100.00 设立 惠州惠兴房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立 惠州创佳房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立 成都洲新房地产开发有限公司(注 6) 四川成都 四川成都 房地产开发 - 40.00 设立 青岛泽润德房地产营销顾问有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产营销 - 100.00 设立 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 96 - (七) 在其他主体中的权益 - 续 1、在子公司中的权益 - 续 (1) 企业集团的构成 - 续 子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 取得方式 直接 间接 东莞中洲城市开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 100.00 购买 珠海中保天雅股权投资合伙企业(有限合伙) 广东珠海 广东珠海 投资 - 100.00 设立 珠海中保天钧股权投资合伙企业(有限合伙) 广东珠海 广东珠海 投资 - 99.97 设立 西藏松轩企业管理合伙企业(有限合伙) 西藏拉萨 西藏拉萨 企业管理 - 100.00 设立 广州南沙区盈信股权投资合伙企业(有限合伙) 广州南沙 广州南沙 投资 - 99.99 设立 广州南沙区投元置业有限公司 广州南沙 广州南沙 房地产开发 - 51.00 设立 深圳市中洲酒店管理有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店管理 100.00 - 设立 广州南沙区投元产城投资有限公司 广州南沙 广州南沙 投资 - 95.00 设立 西藏途轩企业管理合伙企业(有限合伙) 西藏拉萨 西藏拉萨 投资 - 99.99 设立 永勤玩具实业(深圳)有限公司 广东深圳 广东深圳 实业 - 100.00 购买 惠州市银泰达实业有限公司(注 7) 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 90.00 企业合并 中保盈隆(注 7) 广东深圳 广东深圳 投资 - 99.99 企业合并 东莞市中洲城置房地产开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 51.00 设立 深圳市中洲洲越投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立 深圳市中洲洲汇投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立 深圳市中洲洲立投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立 深圳市中洲洲景投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立 深圳市中洲洲禾投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立 成都中洲夸克企业管理有限公司 四川成都 四川成都 企业管理 - 100.00 设立 西藏运璟(注 7) 西藏拉萨 西藏拉萨 企业管理 - 99.99 企业合并 深圳市悦鼎投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立 注 1： 根据本公司之子公司成都中洲投资有限公司与成都文化旅游发展集团有限责任公司 于 2010 年 12 月 8 日签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目投资合作协议》及 其补充协议，成都中洲投资有限公司与成都文化旅游发展集团有限责任公司共同出 资设立四川中洲文旅投资有限公司，双方持股比例分别为 90%及 10%。根据上述协 议，成都中洲投资有限公司应以合计不低于人民币 2.6 亿元的价格购买成都文化旅游 发展集团有限责任公司所持有的四川中洲文旅投资有限公司 10%股权。成都中洲投 资有限公司已于 2018 年度购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持有的四川中 洲文旅投资有限公司 4%股权。鉴于成都中洲投资有限公司根据协议负有购买成都文 化旅游发展集团有限责任公司所持四川中洲文旅投资有限公司剩余 6%股权的义务， 故本公司于 2019 年 12 月31 日按照 100%权益比例合并四川中洲文旅投资有限公司。 惟因成都文化旅游发展集团有限责任公司未执行上述协议中约定的义务，并致成都 中洲投资有限公司亦无法履行购买剩余 6%股权之义务，成都中洲投资有限公司于 2019 年 1 月 4 日向四川省高级人民法院提起诉讼，请求判令成都文化旅游发展集团 有限责任公司承担违约责任。截止财务报表批准报出日，上述案件仍在审理中，尚 未判决。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 97 - (七) 在其他主体中的权益 - 续 1、在子公司中的权益 - 续 (1) 企业集团的构成 - 续 注 2： 根据本集团与平安证券股份有限公司、深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 于 2016 年 12 月 16 日签订的中保盈泰(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)合伙协议， 中保盈泰(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)在平安证券股份有限公司每期实缴出资 届满三个月之日按照年均收益率 7%向其分配收入，并由本集团于三年投资期届满之 日收购平安证券股份有限公司的权益或支付同等金额的回报，投资期自 2017 年 1 月 23 日首期资金募集到位之日起计算。因此，本集团管理层认为上述平安证券股份有 限公司的合伙权益实为债权投资，本集团按照 100%持股比例合并中保盈泰(深圳)股 权投资合伙企业(有限合伙)，并将平安证券股份有限公司的股权投资款计人民币 373,000,000.00 元计入一年内到期的非流动负债。 注 3： 根据本集团与中国信达资产管理股份有限公司、中航信托股份有限公司在 2019 年度 签订的股权转让协议、合作协议及中航信托天启系列信托资产特殊机遇投资集合资 金信托计划信托贷款合同、抵押合同及保证合同等一系列协议，为获取信托借款， 本集团将所持的深圳中洲宝华置业有限公司 80%的股权转让给中航信托股份有限公 司，以认购信托计划的劣后级份额。中国信达资产管理股份有限公司以人民币 20 亿 元认购信托计划的优先级份额，并自第一笔信托贷款发放之日起 3 年内享受 11.8% 的固定收益，4 至 5 年内享受 12.8%的固定收益。在信托计划存续期内，深圳中洲宝 华置业有限公司仍由本集团实际控制。因此，本公司管理层认为上述中航信托股份 有限公司对深圳中洲宝华置业有限公司的 80%股权投资实为债权投资，本集团按照 80%持股比例合并深圳中洲宝华置业有限公司。 注 4： 根据本集团与中建投信托股份有限公司(原名“中建投信托有限责任公司”)于 2017 年 度签订的股权转让协议、合作协议及中建投信托安泉系列中洲青岛集合资金信托计 划信托贷款协议、抵押合同及保证合同等一系列协议，为获取信托借款，本集团将 重庆洲立房地产有限公司 49%股权转让给中建投信托股份有限公司。根据合作协议 约定，信托借款到期后，本集团按照原股权转让价款及 9.1%年收益率回购上述股权。 因此，本集团管理层认为上述中建投信托股份有限公司的 49%股权投资实为债权投 资，本集团按照 100%持股比例合并重庆洲立房地产有限公司。 注 5： 本集团于 2017 年 12 月签署股权转让协议，转让所持有的惠州创筑房地产有限公司 35%股权予深圳安创投资管理有限公司。同时，惠州创筑房地产有限公司的其他股东 也将其所持有的惠州创筑房地产有限公司 5%股权转让予深圳安创投资管理有限公 司。根据股权转让协议，本集团需取得惠州创筑房地产有限公司及其子公司所持有 的全部拟开发土地的按既定建设用地规划条件签署的土地出让合同。因本集团未能 在协议规定时间取得上述全部土地出让合同，2020 年 1 月，本集团与其他股东协商 签署补充协议，将取得上述土地出让合同的期限延期。根据该补充协议，本集团负 有回购其他股东所持有惠州创筑房地产有限公司 40%股权的义务。本集团管理层认 为其他股东所持有惠州创筑房地产有限公司 40%的股权投资实为债权投资。因此本 集团于本年按照 100%的股权比例合并惠州创筑房地产有限公司。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 98 - (七) 在其他主体中的权益 - 续 1、在子公司中的权益 - 续 (1) 企业集团的构成 - 续 注 6： 根据本集团与长安国际信托股份有限公司于 2018 年度签订的长安权-成都洲新股权 投资集合资金信托计划、抵押合同及保证合同等一系列协议，为获取信托借款，本 集团同意长安国际信托股份有限公司对成都洲新房地产开发有限公司增资，增资完 成后长安国际信托股份有限公司持股比例为 60%。根据长安权-成都洲新股权投资集 合资金信托计划增资协议及债权债务重组协议约定，长安国际信托股份有限公司有 权转让其持有的成都洲新房地产开发有限公司全部或部分股权给本集团之子公司成 都中洲锦江房地产有限公司，并按照增资款 13%年利率享有收益。因此，本集团管 理层认为上述长安国际信托股份有限公司的 60%股权投资实为债权投资，本集团按 照 100%持股比例合并成都洲新房地产开发有限公司，并将长安国际信托股份有限公 司的股权投资款中计人民币 126,581,730.83 元计入一年内到期的非流动负债，人民币 150,930,000.00 元计入其他非流动负债。 注 7： 详见附注(六)1。 (2) 重要的非全资子公司 单位：人民币元 子公司名称 少数股东 持股比例 本年归属于 少数股东的损益 本年向少数股东 宣告分派的股利 本年年末少数 股东权益余额 成都中洲洲成房地产有限公司 20.00% 10,702,015.06 - 18,296,922.74 成都文旅熊猫小镇投资有限公司 40.00% 31,755,608.63 - (11,634,695.91) 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 99 - (七) 在其他主体中的权益 - 续 1、在子公司中的权益 - 续 (3) 重要非全资子公司的重要财务信息 单位：人民币元 子公司名称 本年年末余额 上年年末余额 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 成都中洲洲成房地 产有限公司 191,556,463.31 13,328,703.77 204,885,167.08 113,400,553.38 - 113,400,553.38 957,056,834.20 29,826,529.93 986,883,364.13 931,908,825.73 17,000,000.00 948,908,825.73 成都文旅熊猫小镇 投资有限公司 1,787,068,904.22 160,235,599.33 1,947,304,503.55 1,974,968,872.30 1,422,371.03 1,976,391,243.33 1,699,447,987.39 175,542,469.91 1,874,990,457.30 1,590,095,484.52 393,370,734.13 1,983,466,218.65 单位：人民币元 子公司名称 本年发生额 上年发生额 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动 现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动 现金流量 成都中洲洲成房地产有限公司 696,826,948.22 53,510,075.29 53,510,075.29 113,320,887.66 - (13,013,715.48) (13,013,715.48) 178,751,310.93 成都文旅熊猫小镇投资有限公司 638,443,720.10 79,389,021.57 79,389,021.57 706,111,864.18 429,822,792.20 (19,477,782.83) (19,477,782.83) 141,722,611.64 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 100 - (七) 在其他主体中的权益 - 续 2、在合营企业或联营企业中的权益 (1) 重要的合营企业或联营企业 联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 对联营企业投资 的会计处理方法 直接 间接 长城物业集团股份有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 - 19.4914 权益法 (2) 重要联营企业的主要财务信息 单位：人民币元 项目 长城物业集团股份有限公司 本年年末余额/ 本年发生额 上年年末余额/ 上年发生额 流动资产 1,713,053,129.54 1,715,871,765.12 非流动资产 553,005,949.79 416,546,790.78 资产合计 2,266,059,079.33 2,132,418,555.90 流动负债 1,637,946,248.62 1,642,349,089.95 非流动负债 35,964,667.16 44,683,080.23 负债合计 1,673,910,915.78 1,687,032,170.18 少数股东权益 11,564,646.81 12,051,033.06 归属于母公司股东权益 580,583,516.74 433,335,352.66 按持股比例计算的净资产份额 113,163,855.58 84,463,126.93 调整事项 —商誉 - - —内部交易未实现利润 - - —其他 739,704.97 (954,469.77) 对联营企业权益投资的账面价值 113,903,560.55 83,508,657.16 存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值 不适用 不适用 营业收入 3,056,346,128.16 2,538,864,779.16 净利润 201,237,662.05 134,699,549.85 终止经营的净利润 - - 其他综合收益 - - 综合收益总额 201,237,662.05 134,699,549.85 本年度收到的来自联营企业的股利 9,059,609.64 23,188,339.19 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 101 - (七) 在其他主体中的权益 - 续 2、在合营企业或联营企业中的权益 - 续 (3) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息 单位：人民币元 本年年末余额/本年发 生额 上年年末余额/上年发 生额 合营企业： 投资的账面价值合计 67,787,717.52 994,390,352.55 下列各项按持股比例计算的合计数 --净利润 (24,656,195.48) (24,663,866.14) --其他综合收益 - - --综合收益总额 (24,656,195.48) (24,663,866.14) 联营企业： 投资的账面价值合计 232,939,200.06 329,037,911.75 下列各项按持股比例计算的合计数 --净利润 (58,945,570.56) (30,926,197.68) --其他综合收益 - - --综合收益总额 (58,945,570.56) (30,926,197.68) (八) 与金融工具相关的风险 本集团的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、债权投资、其他权益工具 投资、借款、应付账款、其他应付款、其他非流动负债等，各项金融工具的详细情况详见 上述各项目附注。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险 管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制 在限定的范围之内。 本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产 生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险 变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在 独立的情况下进行的。 1. 风险管理目标和政策 本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业 绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理 目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风 险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范 围之内。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 102 - (八) 与金融工具相关的风险 - 续 1. 风险管理目标和政策 - 续 1.1 市场风险 1.1.1 外汇风险 外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与港币、美元有关，除 本集团的部分下属子公司以港币进行结算外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结 算。除以港币作为记账本位币的子公司外，本公司及其他子公司均以人民币作为记账本位 币。于 2019 年 12 月 31 日，除下表所述资产及负债为外币余额外，本集团其他资产及负债 均为记账本位币余额。该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本集团的经营业 绩产生影响。 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 货币资金(港币) 19,406.91 26,047,589.85 货币资金(美元) 573,709.71 267,377.75 本集团密切关注汇率变动对本集团外汇风险的影响。本集团目前并未采取任何措施规避外 汇风险。 外汇风险敏感性分析 外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。 在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和 股东权益的税前影响如下： 以人民币作为记账本位币的本公司及子公司： 单位：人民币元 项目 汇率变动 本年度 上年度 对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响 所有外币 对人民币升值 5% 29,655.83 29,655.83 1,315,748.38 1,315,748.38 所有外币 对人民币贬值 5% (29,655.83) (29,655.83) (1,315,748.38) (1,315,748.38) 1.1.2 利率风险-现金流量变动风险 本集团借款以人民币借款为主，同时辅以外币借款。外币借款主要为港币浮动利率借款， 借款利率不受中国人民银行调整贷款基准利率的影响，但受到国际市场美元利率影响。人 民币借款主要为浮动利率借款，借款利率根据中国人民银行贷款基准利率浮动。本集团持 续密切关注利率变动对于本集团利率风险的影响，本集团目前主要是通过合理安排短期和 中长期借款比例来避免利率变动所产生的现金流量风险，目前并无利率互换等安排。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 103 - (八) 与金融工具相关的风险 - 续 1. 风险管理目标和政策 - 续 1.1 市场风险 - 续 1.1.2 利率风险-现金流量变动风险 - 续 利率风险敏感性分析 在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当年损益和股东权益的税前影响如 下： 单位：人民币元 项目 利率变动 本年度 上年度 对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响 对外借款 上升 1% (73,806,100.00) (73,806,100.00) (61,792,000.00) (61,792,000.00) 对外借款 下降 1% 73,806,100.00 73,806,100.00 61,792,000.00 61,792,000.00 1.1.3 其他价格风险 本集团的价格风险主要产生于其他权益工具投资。本集团采取持有多种权益证券组合的方 式降低权益工具投资的价格风险。 1.2 信用风险 2019 年 12 月 31 日，可能引起本集团信用损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方 未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保(不考虑可利用 的担保物或其他信用增级)，具体包括：货币资金、应收账款、其他应收款、债权投资、长 期应收款等。于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。 此外本集团信用损失的最大信用风险敞口还包括附注(十二)2“或有事项”中披露的财务担保 合同金额。 为降低信用风险，本集团由专门人员负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控 程序以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融资 产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理层 认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。 本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。 本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户，因此本集团没有重大的信用集中风险。 于 2019 年 12 月 31 日，本集团对前五大客户的应收账款余额为人民币 37,279,841.61 元(2018 年 12 月 31 日：人民币 25,869,505.90 元)，占本集团应收账款余额的 30.81%(2018 年 12 月 31 日：21.97%)。除此之外，本集团无其他重大信用风险敞口集中于单一金融资产或有类似 特征的金融资产组合。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 104 - (八) 与金融工具相关的风险 - 续 1. 风险管理目标和政策 - 续 1.3 流动性风险 管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以 满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况 进行监控并确保遵守借款协议。 本集团的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下： 单位：人民币元 总值 1 年以内 1 至 5 年 5 年以上 非衍生金融负债 应付账款 4,072,508,663.82 4,072,508,663.82 - - 其他应付款 896,496,330.29 896,496,330.29 - - 一年以内到期的非流动负债 3,066,930,204.95 3,066,930,204.95 - - 其他流动负债 505,255,104.12 505,255,104.12 - - 长期借款 14,208,286,364.11 793,498,420.98 9,135,470,628.55 4,279,317,314.58 其他非流动负债 2,007,672,446.68 - 1,304,202,954.62 703,469,492.06 按揭担保 10,151,579,778.02 10,151,579,778.02 - - 关联方担保 4,249,236,918.54 2,071,447,275.80 2,177,789,642.74 - 合计 39,157,965,810.53 21,557,715,777.98 12,617,463,225.91 4,982,786,806.64 (九) 公允价值的披露 1、 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值 单位：人民币元 项目 本年年末公允价值 第一层次 公允价值计量 第二层次 公允价值计量 第三层次 公允价值计量 合计 持续的公允价值计量 其他权益工具投资 - - 242,333,500.00 242,333,500.00 持续以公允价值计量的资产总额 - - 242,333,500.00 242,333,500.00 2、 持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 单位：人民币元 项目 本年年末公允价 值 本年年初公允价 值 估值技术 输入值 其他权益工具投资 242,333,500.00 222,436,427.62 上市公司比较法 市净率 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资中非上市权益工具之公允价值 采用上市公司比较法进行确定。估值时本集团需对被评估公司的可比上市公司进行选择， 选择适当的市净率并考虑流通性折扣和缺少控制折扣调整。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 105 - (九) 公允价值的披露 - 续 3、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值之间的调节信息 单位：人民币元 项目 2019 年 1 月 1 日 当期利得或损失计入 其他综合收益 其他变动 2019 年 12 月 31 日 其他权益工具投资 222,436,427.62 20,500,000.00 (602,927.62) 242,333,500.00 4、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况 不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收款、债 权投资、短期借款、应付账款、其他应付款、其他流动负债、长期借款和其他非流动负债 等。 本集团管理层认为，财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该 等资产及负债的公允价值。 (十) 关联方及关联方交易 1、本公司的母公司情况 母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 母公司对本公司的 持股比例(%) 母公司对本公司的 表决权比例(%) 深圳市中洲置地有限公司 深圳 房地产开发 人民币 2 亿元 49.77 49.77 本公司的最终实际控制人是黄光苗先生。 2、本公司的子公司情况 本公司的子公司情况详见附注(七)1。 3、本公司的合营和联营企业情况 本公司重要的联营企业详见附注(七)2。 本年与本集团发生关联方交易，或前期与本集团发生关联方交易形成余额的其他合营或联 营企业情况如下： 合营或联营企业名称 与本公司关系 深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 联营企业 长城物业集团股份有限公司 联营企业 东莞市中洲置业有限公司 联营企业 惠州市骏洋投资开发有限公司 联营企业 惠州市银泰达实业有限公司(注) 联营企业 惠州山顶会议旅游度假中心有限公司 合营企业 嘉兴洲桂房地产开发有限公司 合营企业 西藏运璟(注) 合营企业 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 106 - (十) 关联方及关联方交易 - 续 3、本公司的合营和联营企业情况 - 续 注：该公司原为本集团的合营企业，在取得对该公司的控制权后，成为本集团的子公司， 详见附注(六)1。 4、其他关联方情况 其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 DYNAMIC SUNRISE LIMITED 最终实际控制人的附属企业 深圳市中洲宝城置业有限公司 最终实际控制人的附属企业 深圳中洲集团有限公司 最终实际控制人的附属企业 深圳市中洲商业管理有限公司 最终实际控制人的附属企业 深圳市汇海置业有限公司 最终实际控制人的附属企业 惠州中洲投资有限公司 最终实际控制人的附属企业 中洲(集团)控股有限公司 最终实际控制人的附属企业 中洲置业有限公司(注) 最终实际控制人的附属企业 中洲(火炭)有限公司 最终实际控制人的附属企业 深圳市宝晟源商贸有限公司 控股股东的重要股东的关联企业 深圳市振洲实业有限公司 控股股东的重要股东的关联企业 深圳市金力投资管理咨询有限公司 控股股东的重要股东的关联企业 深圳市朗怡物业管理有限公司 控股股东的附属企业 深圳市中添威商贸有限公司 控股股东的附属企业 深圳市中洲龙西置业有限公司 控股股东的附属企业 深圳市泓润金融控股有限公司 控股股东的附属企业 深圳市中洲河西置业有限公司 控股股东的附属企业 青岛市亮洲置业有限公司 控股股东的附属企业 深圳中洲股权投资基金管理有限公司 控股股东的重要股东 西藏中平信 本集团联营企业的子公司 西藏盈科创业投资管理有限公司 本集团联营企业的子公司 深圳市共享之家养老服务有限公司(原用名“深圳市共享之家护理服务 有限公司) 本集团联营企业的子公司 东莞市中洲上一房地产开发有限公司 本集团联营企业的子公司 西藏汇轩企业管理合伙企业(有限合伙) 本集团合营企业的子公司 中保盈晟(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) 子公司之少数股东 成都市蜀协信企业管理咨询中心(有限合伙) 子公司之少数股东 嘉兴槃圣投资管理合伙企业(有限合伙) 子公司之少数股东 成都市蜀晟华商务信息咨询中心(有限合伙) 子公司之少数股东 成都文化旅游发展集团有限责任公司 子公司之少数股东 惠州市华昕房地产开发有限公司 子公司之少数股东 惠州市鹏骏置业发展有限公司 子公司之少数股东 深圳安创投资管理有限公司 子公司之少数股东 广州风投资本研究院有限公司 子公司之少数股东 嘉兴槃鑫股权投资合伙企业(有限合伙) 子公司之少数股东 平安证券股份有限公司 子公司之少数股东 长安国际信托股份有限公司 子公司之少数股东 中建投信托股份有限公司 子公司之少数股东 惠州市华基投资有限公司 子公司之少数股东 中航信托股份有限公司 子公司之股东 贾帅 本公司董事 叶晓东 副总裁兼财务总监 谭华森 副董事长 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 107 - (十) 关联方及关联方交易 - 续 4、其他关联方情况 - 续 其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 王艺瑾 董事会秘书 陈玲 监事会主席 许斌 关键管理人员 孙平 关键管理人员配偶 黄光亮 间接控股股东的法人代表 黄淑丽 间接控股股东的法人代表之配偶 注：该公司原为本集团的子公司，本集团于本年完成对该公司的处置，详见附注(六)4。 5、关联方交易情况 (1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 ①采购商品/接受劳务情况 单位：人民币元 关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 西藏中平信 支付基金管理费 26,845,189.46 6,303,798.93 西藏盈科创业投资管理有限公司 支付基金管理费 4,933,962.26 8,730,000.00 深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 支付基金管理费 2,466,981.13 4,365,000.00 深圳市朗怡物业管理有限公司 支付物业管理费 1,815,508.39 - 长城物业集团股份有限公司 支付物业管理费 793,444.02 374,811.31 合计 36,855,085.26 19,773,610.24 ②出售商品/提供劳务情况 单位：人民币元 关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 深圳市汇海置业有限公司(注) 收取委托经营管理费、物业管理费、 酒店餐饮、工程款 63,498,350.30 53,050,367.92 深圳市中洲宝城置业有限公司 收取物业管理费、酒店餐饮 11,729,311.80 14,350,322.17 孙平 房地产销售 6,081,985.62 - 长城物业集团股份有限公司 收取委托经营管理费、酒店餐饮 5,746,658.89 5,734,383.84 深圳市中洲置地有限公司 收取委托经营管理费、酒店餐饮 3,859,453.30 2,932,020.64 深圳市朗怡物业管理有限公司 收取物业管理费 2,551,222.02 2,712,018.42 深圳市宝晟源商贸有限公司 收取物业管理费 1,613,745.13 1,862,262.32 深圳市中洲龙西置业有限公司 收取物业管理费 1,138,192.33 356,603.77 深圳市中添威商贸有限公司 收取物业管理费、酬金 811,230.10 855,053.84 深圳市中洲河西置业有限公司 收取物业管理费、酒店餐饮 464,991.13 - 深圳中洲集团有限公司 酒店餐饮 306,276.51 1,770,040.23 深圳市金力投资管理咨询有限公司 收取物业管理费、酬金 223,551.68 264,906.51 深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 收取物业管理费 107,796.31 479,337.17 西藏盈科创业投资管理有限公司 收取酒店餐饮 34,407.80 49,609.80 惠州中洲投资有限公司 酒店餐饮 23,452.83 - 贾帅 房地产销售 - 3,531,824.00 深圳市中洲商业管理有限公司 收取物业管理费、酬金 - 510,327.76 深圳市泓润金融控股有限公司 收取物业管理费 - 436,818.78 惠州中洲投资有限公司 酒店餐饮 - 73,870.00 惠州市银泰达实业有限公司 酒店餐饮 - 229,792.23 许斌 房地产销售 - 140,000.00 合计 98,190,625.75 89,339,559.40 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 108 - (十) 关联方及关联方交易 - 续 5、关联方交易情况 - 续 (1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续 ②出售商品/提供劳务情况 - 续 注： 2017 年 8 月，本公司全资子公司深圳市中洲地产有限公司与深圳市汇海置业有限公司 签署《上沙村城市更新项目委托经营管理协议》，深圳市汇海置业有限公司委托深圳 市中洲地产有限公司负责上沙村城市更新项目地块(以下简称“上沙项目”)开发建设的 相关经营管理工作，具体包括产品定位管理、规划设计管理、成本管理、工程管理、 营销管理、交付管理、前期物业管理、档案管理等各环节的项目开发管理。根据协议 约定，项目经营管理费不低于人民币 3.5 亿元。 本年度，深圳市中洲地产有限公司提供该委托管理协议项下的委托经营管理服务并取 得收入计人民币 48,646,549.46 元。 (2) 关联租赁情况 ① 本集团作为出租人 单位：人民币元 承租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁收入 上年确认的租赁收入 深圳市共享之家养老服务有限公司 办公室 927,411.43 942,372.00 深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 办公室 643,000.00 995,954.29 合计 1,570,411.43 1,938,326.29 ② 本集团作为承租人 单位：人民币元 出租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁费 上年确认的租赁费 深圳市中洲置地有限公司 办公室 10,113,301.68 9,415,870.76 青岛市亮洲置业有限公司 办公室 755,330.60 332,807.00 深圳市汇海置业有限公司 办公室 - 165,443.20 合计 10,868,632.28 9,914,120.96 (3) 关联担保情况 ① 本集团作为担保方 单位：人民币元 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否 已经履行完毕 嘉兴洲桂房地产开发有限公司 160,650,000.00 09/11/2018 30/08/2020 否 中洲置业有限公司(注) 119,237,275.80 26/05/2017 25/05/2020 否 中洲置业有限公司(注) 716,624,000.00 25/07/2017 24/07/2020 否 中洲置业有限公司(注) 1,074,936,000.00 01/06/2017 31/12/2020 否 中洲(火炭)有限公司(注) 2,177,789,642.74 24/08/2017 17/08/2022 否 合计 4,249,236,918.54 注：本集团为中洲置业有限公司及中洲(火炭)有限公司提供银行贷款担保，本年度收取担保 费收入为人民币 29,900,078.65 元。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 109 - (十) 关联方及关联方交易 - 续 5、关联方交易情况 - 续 (3) 关联担保情况 - 续 ② 本集团作为被担保方 单位：人民币元 担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否 已经履行完毕 深圳中洲集团有限公司 1,500,000,000.00 11/11/2019 11/11/2024 否 DYNAMIC SUNRISE LIMITED 黄光亮、黄淑丽 中洲(集团)控股有限公司 521,526,269.72 11/07/2019 (注) 否 深圳市中洲置地有限公司 200,000,000.00 11/07/2019 否 深圳市振洲实业有限公司 248,829,669.00 11/07/2019 否 深圳中洲股权投资基金管理有限公司 127,239,345.09 11/07/2019 否 深圳中洲集团有限公司 1,910,797,275.80 12/01/2018 否 合计 4,508,392,559.61 注：系本集团为中洲置业有限公司及中洲(火炭)有限公司提供银行贷款担保后，中洲(集团) 控股有限公司及其附属企业为本集团提供的反担保，根据协议约定，反担保到期日为 被担保主债务履行期间届满后两年。 (4) 关联方资金拆借 资金拆入： 单位：人民币元 资金往来方名称 2019 年年初 往来资金余额 2019 年度 往来累计发生金额 2019 年度 偿还累计发生金额 2019 年年末 往来资金余额 深圳中洲集团有限公司 677,551,149.07 32,572,099.37 220,000,000.00 490,123,248.44 深圳市中洲置地有限公司 - 861,200,000.00 410,000,000.00 451,200,000.00 平安证券股份有限公司 673,000,000.00 31,383,972.59 331,383,972.59 373,000,000.00 深圳安创投资管理有限公司 1,113,250,817.27 230,919,707.21 402,810,826.10 941,359,698.38 长安国际信托股份有限公司 126,051,379.58 182,421,346.56 30,960,995.31 277,511,730.83 中航信托股份有限公司 - 1,524,583,333.33 19,175,000.00 1,505,408,333.33 中建投信托股份有限公司 1,551,808,911.52 1,956,732,256.76 1,382,330,987.43 2,126,210,180.85 合计 4,141,662,257.44 4,819,812,715.82 2,796,661,781.43 6,164,813,191.83 2019 年度往来累计发生金额中，包含对关联方往来资金的利息支出合计人民币 476,458,655.40 元。 资金拆出： 单位：人民币元 资金往来方名称 2019 年年初 往来资金余额 2019 年度 往来累计发生金额 2019 年度 偿还累计发生金额 2019 年年末 往来资金余额 嘉兴洲桂房地产开发有限公司 82,391,000.26 3,079,684.72 35,618,976.30 49,851,708.68 东莞市中洲置业有限公司 99,728,407.12 46,674,068.12 2,206,055.93 144,196,419.31 合计 182,119,407.38 49,753,752.84 37,825,032.23 194,048,127.99 上述关联方拆出资金的借款期限为无固定期限，借款利率为 8%~15%。2019 年度往来累计 发生金额中，包含对关联方往来资金的利息收入合计人民币 19,355,670.50 元。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 110 - (十) 关联方及关联方交易 - 续 5、关联方交易情况 - 续 (5) 合作投资 根据本公司的跟投管理办法，本集团部分高级管理人员及员工被要求强制跟投房地产开发 项目。本年度无新增该等跟投金额。 (6) 关键管理人员报酬 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 关键管理人员报酬 30,907,227.07 37,339,346.68 其中：股份支付 4,473,989.00 3,038,395.42 (7) 股权转让 单位：人民币元 关联方 关联方交易内容 本年发生额 上年发生额 中洲(集团)控股有限公司(注) 股权转让 376,740,723.28 477,159,374.81 注：详见附注(五)23。 6、关联方应收应付款项 (1) 应收项目 单位：人民币元 项目名称 关联方 本年年末余额 上年年末余额 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 应收账款 深圳市汇海置业有限公司 4,002,423.70 4,002.42 5,496,025.50 5,496.03 深圳市中洲宝城置业有限公司 1,912,223.38 1,912.22 6,326,349.22 6,326.35 深圳市朗怡物业管理有限公司 1,643,482.06 1,643.48 1,414,489.98 1,414.49 深圳市中洲置地有限公司 674,647.32 674.65 2,262,790.81 2,262.79 深圳市中洲龙西置业有限公司 121,500.00 121.50 31,500.00 31.50 深圳市中洲河西置业有限公司 100,174.68 100.18 - - 深圳中洲集团有限公司 41,883.98 41.88 373,330.09 373.33 惠州中洲投资有限公司 4,708.00 4.71 - - 长城物业集团股份有限公司 1,500.00 1.50 3,550.00 3.55 西藏盈科创业投资管理有限公司 980.00 0.98 1,215.10 1.22 惠州市银泰达实业有限公司 - - 754,443.62 754.44 深圳市宝晟源商贸有限公司 - - 323,440.22 323.44 深圳市中洲商业管理有限公司 - - 95,615.83 95.62 深圳市泓润金融控股有限公司 - - 92,687.30 92.69 深圳市中添威商贸有限公司 - - 76,988.60 76.99 深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 - - 67,442.82 67.44 深圳市金力投资管理咨询有限公司 - - 47,022.57 47.02 合计 8,503,523.12 8,503.52 17,366,891.66 17,366.90 预付款项 广州风投资本研究院有限公司 24,080,000.00 - 5,000,000.00 - 西藏中平信 224,229.19 - - - 合计 24,304,229.19 - 5,000,000.00 - 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 111 - (十) 关联方及关联方交易 - 续 6、关联方应收应付款项 - 续 (1) 应收项目 - 续 单位：人民币元 项目名称 关联方 本年年末余额 上年年末余额 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 其他应收款 惠州市骏洋投资开发有限公司 13,760,000.00 13,760.00 - - 成都文化旅游发展集团有限责任公司 10,000,000.00 10,000.00 10,000,000.00 10,000.00 中保盈晟(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) 9,313,322.00 9,313.32 9,313,322.00 9,313.32 长城物业集团股份有限公司 3,879,414.21 3,879.41 4,518,362.66 4,518.36 嘉兴槃鑫股权投资合伙企业(有限合伙) 3,068,720.00 3,068.72 3,068,720.00 3,068.72 嘉兴槃圣投资管理合伙企业(有限合伙) 2,739,300.00 2,739.30 2,739,300.00 2,739.30 深圳市中洲置地有限公司 2,710,741.70 2,710.74 5,315,228.10 5,315.23 成都市蜀晟华商务信息咨询中心(有限合伙) 2,109,429.00 2,109.43 2,109,429.00 2,109.43 成都市蜀协信企业管理咨询中心(有限合伙) 740,000.00 740.00 740,000.00 740.00 惠州市鹏骏置业发展有限公司 171,027.84 171.03 171,027.84 171.03 东莞市中洲上一房地产开发有限公司 32,700.00 32.70 - - 深圳市宝晟源商贸有限公司 11,000.00 11.00 11,000.00 11.00 惠州市华昕房地产开发有限公司 - - 7,264,529.79 7,264.53 西藏运璟 - - 1,100,000.00 1,100.00 深圳市中洲宝城置业有限公司 - - 300,000.00 300.00 深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 - - 16,934.40 16.93 深圳市朗怡物业管理有限公司 - - 16,760.74 16.76 西藏中平信 - - 7,800.00 7.80 合计 48,535,654.75 48,535.65 46,692,414.53 46,692.41 其他流动资产 东莞市中洲置业有限公司 144,196,419.31 - 99,728,407.12 - 嘉兴洲桂房地产开发有限公司 49,851,708.68 - 82,391,000.26 - 惠州市银泰达实业有限公司 - - 180,281,967.22 - 合计 194,048,127.99 - 362,401,374.60 - 债权投资 中建投信托股份有限公司 25,898,000.00 - 14,217,000.00 - 中航信托股份有限公司 15,000,000.00 - - - 长安国际信托股份有限公司 2,765,400.00 - 2,256,100.00 - 合计 43,663,400.00 - 16,473,100.00 - 长期应收款 长城物业集团股份有限公司 7,394,929.52 7,394,929.52 7,394,929.52 7,394,929.52 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 112 - (十) 关联方及关联方交易 - 续 6、关联方应收应付款项 - 续 (2) 应付项目 单位：人民币元 项目名称 关联方 本年年末余额 上年年末余额 短期借款 中建投信托股份有限公司 - 100,000,000.00 应付账款 长城物业集团股份有限公司 1,636.00 345,019.20 预收款项 陈玲 1,572,994.00 482,994.00 贾帅 1,414,625.00 - 谭华森 762,770.00 - 王艺瑾 132,356.00 - 叶晓东 50,000.00 - 中洲(集团)控股有限公司 - 1,270,121,874.16 深圳市汇海置业有限公司 - 39,740,375.41 孙平 - 6,081,985.62 合计 3,932,745.00 1,316,427,229.19 其他应付款 惠州市华基投资有限公司 129,666,355.67 - 惠州山顶会议旅游度假中心有限公司 40,250,000.00 40,500,000.00 深圳市中洲宝城置业有限公司 1,482,518.05 2,467,625.44 深圳市共享之家养老服务有限公司 151,022.00 151,022.00 西藏中平信 140,000.00 103,749.33 长城物业集团股份有限公司 94,103.00 94,103.00 深圳市中洲龙西置业有限公司 30,000.00 30,000.00 深圳中洲集团有限公司 20,000.00 - 深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 - 544,300.00 深圳市汇海置业有限公司 - 500,000.00 深圳市宝晟源商贸有限公司 - 130,000.00 深圳市中洲商业管理有限公司 - 45,000.00 深圳市中添威商贸有限公司 - 26,000.00 深圳市金力投资管理咨询有限公司 - 20,000.00 嘉兴洲桂房地产开发有限公司 - 30,000,000.00 深圳市中洲置地有限公司 - 3,391,663.19 合计 171,833,998.72 78,003,462.96 一年内到期的非流动负债 平安证券股份有限公司 373,000,000.00 - 中建投信托股份有限公司 437,210,180.85 1,107,708,911.52 长安国际信托股份有限公司 126,581,730.83 441,379.58 中航信托股份有限公司 5,408,333.33 - 合计 942,200,245.01 1,108,150,291.10 其他流动负债 深圳市中洲置地有限公司 451,200,000.00 - 深圳中洲集团有限公司 - 677,551,149.07 合计 451,200,000.00 677,551,149.07 长期借款 中建投信托股份有限公司 1,689,000,000.00 344,100,000.00 中航信托股份有限公司 1,500,000,000.00 - 合计 3,270,000,000.00 344,100,000.00 其他非流动负债 深圳安创投资管理有限公司 941,359,698.38 1,113,250,817.27 深圳中洲集团有限公司 490,123,248.44 - 长安国际信托股份有限公司 150,930,000.00 125,610,000.00 平安证券股份有限公司 - 673,000,000.00 合计 1,582,412,946.82 1,911,860,817.27 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 113 - (十一) 股份支付 1、股份支付总体情况 单位：份 公司本期授予的各项权益工具总额 - - 公司本期行权的各项权益工具总额 - 公司本期失效的各项权益工具总额 7,889,677 2、以权益结算的股份支付情况 单位：人民币元 授予日权益工具公允价值的确定方法(注 1) 布莱克—斯科尔斯期权定价模型 可行权权益工具数量的确定依据 根据最新取得的可行权职工 数变动等后续信息进行估计 本期估计与上期估计有重大差异的原因 无 以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 9,117,306.88 本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 2,901,254.28 注 1：上述公允价值是使用布莱克-斯科尔斯模型计算，输入至模型的数据如下： 单位：人民币元 加权平均股票价格 14.8 加权平均行使价 15.4 预计波动 采用深证地产指数最近 15 个月、27 个月、39 个月的波动率，分别为：18.11、24.12、31.67 预计寿命 2018 年 5 月 15 日至激励对象获授的股票期 权全部行权或注销之日止，最长不超过 51 个 月 无风险利率 采用中国人民银行制定的金融机构 1 年期、2 年期、3 年期存款基准利率，分别为：1.50%、 2.10%、2.75% 预计股息收益 0.94 预计波动是根据本公司过去 3 年股价的波动计算得出。于模型中使用的预计寿命是基于管 理层的最佳估计，就不可转换性、行使限制和行使模式的影响作出了调整。 注 2： 2018 年 3 月 5 日，本公司第八届董事会第十一次会议审议通过了《关于审议<本公司 2018 年股票期权激励计划草案>及其摘要的议案》。2018 年 3 月 21 日，本公司 2018 年第三次临时股东大会批准该激励计划及相关议案。该激励计划拟向激励对象授予 2,000 万份股票期权，约占本公司股本总额 66,483.11 万股的 3.01%。其中首次授予 1,800 万份股票期权，占本次授予股票期权总量的 90%；预留授予 200 万份股票期权， 占本次授予股票期权总量的 10%。该激励计划授予的激励对象总人数为 68 人，包括 公告该激励计划时在本公司任职并领取薪酬的公司董事、高级管理人员及核心技术 业务人员。该激励计划下限制性股票来源为本公司向激励对象定向发行的本公司人 民币普通股股票。股票期权的行权价格为每股人民币 15.40 元。该激励计划有效期自 股票期权授予登记完成之日起至激励对象获授的股票期权全部行权或注销之日止， 最长不超过 51 个月。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 114 - (十一) 股份支付 - 续 2、以权益结算的股份支付情况 - 续 注 2： - 续 2018 年 5 月 15 日，本公司第八届董事会第十六次会议、第八届监事会第七次会议， 审议通过了《关于调整 2018 年股票期权激励计划激励对象名单及授予数量的议案》， 拟授予的股票期权总数量由 2,000 万份调整为 19,732,453 份，激励对象人数由 68 人 调整为 66 人；同时审议通过了《关于公司向激励对象首次授予股票期权的议案》， 向董事、高级管理人员及核心技术业务人员等 66 名激励对象首次授予 17,732,453 份 股票期权。 2018 年 6 月 22 日，本公司第八届董事会第十八次会议审议通过了《关于对 2018 年 股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格进行调整的议案》，根据《公司 2018 年股票期权激励计划(草案)》的规定对 2018 年股票期权激励计划已获授的股票期权 行权价格由人民币 15.40 元/股调整为人民币 15.20 元/股。 2019 年 6 月 28 日，本公司第八届董事会第二十九次会议审议通过了《关于对 2018 年股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格进行调整的议案》，将 2018 年股票 期权激励计划已获授的股票期权行权价格由 15.20 元/股调整为 15.10 元/股。 本年共有 7,889,677 份股票期权因员工离职等原因失效。本年无股票期权持有人行权。 (十二) 承诺及或有事项 1、重要承诺事项 (1) 资本承诺 单位：人民币元 项目 本年年末金额 上年年末金额 已签约但尚未于财务报表中确认的 -房地产开发项目 7,796,797,049.22 7,471,597,751.64 -对外投资承诺 - 145,442,000.00 合计 7,796,797,049.22 7,617,039,751.64 (2) 经营租赁承诺 至资产负债表日止，本集团对外签订的不可撤销的经营租赁合约情况如下： 单位：人民币元 项目 本年年末金额 上年年末金额 不可撤销经营租赁的最低租赁付款额： 资产负债表日后第 1 年 11,499,503.88 13,019,353.05 资产负债表日后第 2 年 3,728,107.43 5,165,803.00 资产负债表日后第 3 年 3,271,557.57 3,548,588.26 以后年度 282,871.63 2,993,019.82 合计 18,782,040.51 24,726,764.13 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 115 - (十二) 承诺及或有事项 - 续 2、或有事项 本公司及房地产子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止 2019 年 12 月 31 日，尚未结清的担保金额计人民币 10,151,579,778.02 元(2018 年 12 月 31 日，尚未结清的 担保金额计人民币 7,907,174,776.10 元)。由于该等房产目前的市场价格高于售价，本集团认 为与提供该等担保相关的风险较小。 (十三) 资产负债表日后事项 1、利润分配情况 单位：人民币元 项目 金额 拟分配的利润或股利(注) 79,779,736.68 经审议批准宣告发放的利润或股利 尚待股东大会批准 注：详见附注(五)32。 2、新型冠状病毒疫情 新型冠状病毒肺炎疫情(以下简称“新冠疫情”)自 2020 年 1 月爆发以来，新冠疫情的防控工 作在全国范围内持续进行，本集团积极响应并执行国家对新冠疫情防控的规定和要求。预 计此次新冠疫情及防控措施将对本集团 2020 年的生产和经营造成一定的暂时性影响，影响 程度取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地防控政策的实施情况。本集团持续密 切关注新冠疫情的发展情况，评估其对本集团财务状况、经营成果等方面的影响，加强疫 情防控，积极有序推进复工复产。由于截止财务报告批准报出之日局势尚不明朗，本集团 认为无法就新型冠状病毒疫情对本集团合并财务报表的财务影响作出合理估计。尽管如此， 预计鉴于新型冠状病毒的内在不可预测性和疫情在全球的快速发展，如果情况进一步恶化， 本集团的业务可能受到重大影响。本集团管理层将继续密切监测疫情发展，及时地向投资 者披露相关信息。 3、黄金台项目进展 黄金台项目原系本集团之子公司深圳市华电房地产有限公司(以下简称“华电公司”)与深圳 市宝东地产有限公司(以下简称“宝东公司”)以及深圳市龙华经济发展有限公司(以下简称“龙 华公司”)合作开发的别墅项目，其项目宗地编号为 A806-0001，系华电公司、宝东公司和龙 华公司共同持有，容积率为小于等于 0.5。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 116 - (十三)资产负债表日后事项 3、黄金台项目进展 - 续 2020 年 3 月，华电公司、宝东公司、龙华公司与深圳市规划和自然资源局龙华管理局(以下 简称“龙华管理局”)签署《收地补偿协议书》，根据该协议，龙华管理局收回编号为 A806-0001 的黄金台项目用地 284,452.8 平方米，同时根据《深圳市人民政府关于望海小学等 24 项建 设用地的批复》(深规土[2015]139 号)将总面积为 90,081.15 平方米的土地作为土地整备项目 留用地(以下简称“黄金台项目留用地”)给予华电公司及合作方开发，其中 81414.41 平方米位 于 A806-0001 宗地范围内。黄金台项目留用地包括一块商业用地和两块居住用地，容积率 分别为 10 和 4.16。 华电公司、宝东公司和龙华公司以及宝东公司的原股东深圳市龙岗投资控股集团有限公司 (以下简称“龙岗投控”)在黄金台项目权属上一直存在纠纷并经历长年诉讼。2020 年 3 月，广 东省高级人民法院以(2018)粤民终 2105 号民事判决书对黄金台项目做出终审判决，维持原 判，即宝东公司享有黄金台项目 10%的利润分享权，龙华公司和龙岗投控不享有黄金台项 目的权利。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 117 - (十四) 其他重要事项 - 续 1、分部信息 (1) 报告分部的确定依据与会计政策 根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为 4 个经营分部，本公司的管理层定期评价这些分部的经营 成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本集团确定了 4 个报告分部，分别为房地产、物业服务、酒店餐饮和建筑施 工。这些报告分部是以行业为基础确定的。本集团各个报告分部提供的主要产品及劳务分别为房地产开发、销售和租赁，物业管理服务，酒 店餐饮服务和建筑施工。分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计 与计量基础保持一致。 (2) 报告分部的财务信息 单位：人民币元 项目 房地产 物业服务 酒店餐饮 建筑施工 分部间相互抵减 合计 本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年 营业收入: 6,635,863,446.40 7,386,107,328.13 287,116,411.85 260,512,401.69 393,920,982.23 390,947,602.78 149,527,301.06 21,265,178.45 (253,262,315.85) (116,720,068.60) 7,213,165,825.69 7,942,112,442.45 对外交易收入 6,587,243,747.09 7,346,337,934.37 225,620,736.04 210,641,188.71 389,699,304.07 383,564,380.86 10,602,038.49 1,568,938.51 - - 7,213,165,825.69 7,942,112,442.45 分部间交易收入 48,619,699.31 39,769,393.76 61,495,675.81 49,871,212.98 4,221,678.16 7,383,221.92 138,925,262.57 19,696,239.94 ( 253,262,315.85 ) (116,720,068.60) - - 营业成本 6,231,931,181.57 6,512,457,001.99 217,697,392.28 199,715,585.38 371,718,881.64 401,756,170.31 143,317,503.74 24,409,538.18 (202,958,371.79) (86,579,679.49) 6,761,706,587.44 7,051,758,616.37 分部营业利润(亏损) 403,932,264.83 873,650,326.14 69,419,019.57 60,796,816.31 22,202,100.59 (10,808,567.53) 6,209,797.32 (3,144,359.73) (50,303,944.06) (30,140,389.11) 451,459,238.25 890,353,826.08 其他收益 3,123,685.39 1,142,940.17 1,228,758.68 79,879.83 1,550,556.15 1,564,462.50 - 2,857.49 - - 5,903,000.22 2,790,139.99 投资收益 962,967,927.62 42,398,957.45 - - (274,474.31) - - - (115,723,855.93) (14,923,831.88) 846,969,597.38 27,475,125.57 资产处置收益 162,303.08 34,987.23 (8,962.50) - 453,175.10 - - - - - 606,515.68 34,987.23 营业利润 1,370,186,180.92 917,227,210.99 70,638,815.75 60,876,696.14 23,931,357.53 (9,244,105.03) 6,209,797.32 (3,141,502.24) (166,027,799.99) (45,064,220.99) 1,304,938,351.53 920,654,078.87 营业外收入 22,489,349.25 18,969,440.47 717,286.24 509,830.38 135,191.38 3,961,210.00 399,890.30 1,172,391.87 - - 23,741,717.17 24,612,872.72 营业外支出 49,238,252.03 13,032,553.64 17,730.18 9,802.59 0.80 104,129.00 37,400.01 603,559.31 - - 49,293,383.02 13,750,044.54 利润总额 1,343,437,278.14 923,164,097.82 71,338,371.81 61,376,723.93 24,066,548.11 (5,387,024.03) 6,572,287.61 (2,572,669.68) (166,027,799.99) (45,064,220.99) 1,279,386,685.68 931,516,907.05 资产总额 44,704,527,891.58 46,539,487,604.81 139,931,810.76 131,014,702.93 596,398,445.54 435,949,473.94 2,790,703,726.96 1,194,306,508.01 (3,090,034,889.47) (2,250,069,589.04) 45,141,526,985.37 46,050,688,700.65 负债总额 36,730,479,818.71 38,984,551,551.79 94,813,128.58 93,812,038.70 518,987,435.93 276,524,357.41 2,724,667,748.60 1,133,155,258.39 (2,940,192,699.95) (2,103,644,219.81) 37,128,755,431.87 38,384,398,986.48 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 118 - (十四) 其他重要事项 - 续 1、分部信息 - 续 (2) 报告分部的财务信息 - 续 单位：人民币元 项目 房地产 物业服务 酒店餐饮 建筑施工 分部间相互抵减 合计 本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年 补充信息： 折旧 177,146,050.98 190,892,573.19 413,061.50 610,668.91 8,896,063.80 12,019,870.28 11,429.12 9,675.90 - - 186,466,605.40 203,532,788.28 摊销 12,651,853.54 15,285,988.91 407,889.57 312,900.62 403,107.06 1,611,294.84 - - - - 13,462,850.17 17,210,184.37 利息收入 50,863,288.82 122,606,699.23 92,786.41 95,830.11 593,073.21 697,647.07 197,412.34 269,149.31 - - 51,746,560.78 123,669,325.72 利息费用 508,595,095.27 699,877,479.73 - - - 7,135,898.60 - - - - 508,595,095.27 707,013,378.33 当期确认的信用减值损失 9,327,514.36 - 238,697.93 - 123,222.20 84.21 - - - 9,689,518.70 - 当期确认的资产减值损失 448,751,879.94 388,348,310.94 - 672,072.24 - 160,600.95 - - - - 448,751,879.94 389,180,984.13 采用权益法核算的长期股权投资确 认的投资收益 (43,872,778.70) (30,117,017.11) - - (274,474.31) - - - - - (44,147,253.01) (30,117,017.11) 采用权益法核算的长期股权投资金额 414,630,478.13 1,406,936,921.46 - - - - - - - - 414,630,478.13 1,406,936,921.46 长期股权投资以外的非流动资产 3,282,312,107.22 2,914,663,719.72 4,337,717.18 3,352,318.56 12,283,284.63 22,938,363.72 49,933.67 22,595.84 - - 3,298,983,042.70 2,940,976,997.84 资本性支出 537,794,793.78 49,311,130.83 - 2,479,704.50 1,750,939.12 1,609,469.86 20,920.35 4,163.79 - - 539,566,653.25 53,404,468.98 其中：在建工程支出 - 2,111,335.89 - - - - - - - - - 2,111,335.89 购置固定资产支出 17,186,003.36 8,503,456.72 - 13,976.07 1,386,352.40 1,355,552.34 20,920.35 4,163.79 - - 18,593,276.11 9,877,148.92 购置无形资产支出 3,592,764.71 2,134,380.56 - - 364,586.72 253,917.52 - - - - 3,957,351.43 2,388,298.08 购置投资性房地产支出 510,279,265.29 - - - - - - - - - 510,279,265.29 - 长期待摊费用支出 6,736,760.42 36,561,957.66 - 2,465,728.43 - - - - - - 6,736,760.42 39,027,686.09 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 119 - (十四) 其他重要事项 - 续 2、非公开发行股票 2016 年 2 月 26 日，本公司第七届董事会第三十一次会议审议通过《关于公司符合向特定对 象非公开发行 A 股股票条件的议案》，拟向包括深圳市前海阳诚实业发展有限公司(以下简 称“前海阳诚”)在内的不超过 10 名特定对象非公开发行 A 股股票。本次非公开发行的股票 数量不超过 379,048,931 股(含本数)，募集资金人民币 55 亿元，其中，前海阳诚认购比例不 低于本次非公开发行实际发行股份总数的 15%(含本数)。本次发行的发行价格不低于定价基 准日本公司第七届董事会第三十一次会议决议(公告日)前 20 个交易日本公司股票交易均价 的 90%，即人民币 14.51 元/股。2016 年 3 月 29 日，本公司 2016 年第二次临时股东大会审 议通过上述议案。2016 年 8 月 1 日，本公司第七届董事会第三十七次会议审议通过《关于 调整公司非公开发行 A 股股票方案的议案》，调整后本次非公开发行的股票数量为不超过 245,352,900 股(含本数)，募集资金总额不超过人民币 351,100 万元(含本数)，其中前海阳诚 认购比例不低于实际发行股份总数 15%。2016 年 9 月 14 日，中国证监会发行审核委员会审 核通过了本公司 2016 年非公开发行 A 股股票的申请。截止 2019 年 12 月 31 日，本公司尚 未取得中国证监会关于上述非公开发行 A 股股票的批准文件。 (十五)母公司财务报表主要项目注释 1、应收账款 (1) 应收账款总体情况 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 应收账款 4,859,103.08 5,962,084.69 减：信用损失准备 613,358.90 609,108.91 账面价值 4,245,744.18 5,352,975.78 (2) 应收账款分类情况 单位：人民币元 项目 本年年末余额 账面余额 信用损失准备 账龄 合计 账龄 合计 账面价值 1 年以内 1 至 2 年 2 至 3 年 3 年以上 1 年以内 1至 2年 2 至 3 年 3 年以上 低风险组合 4,249,994.17 - - - 4,249,994.17 4,249.99 - - - 4,249.99 4,245,744.18 正常风险组合 - - - - - - - - - - - 重大风险组合 - - - 609,108.91 609,108.91 - - - 609,108.91 609,108.91 - 合计 4,249,994.17 - - 609,108.91 4,859,103.08 4,249.99 - - 609,108.91 613,358.90 4,245,744.18 (3) 按账龄披露 单位：人民币元 账龄 本年年末余额 本年年初余额 应收账款 信用损失准备 计提比例(%) 应收账款 信用损失准备 计提比例(%) 1 年以内 4,249,994.17 4,249.99 0.10 5,352,975.78 5,352.98 0.10 1 至 2 年 - - - - - - 2 至 3 年 - - - - - - 3 年以上 609,108.91 609,108.91 100.00 609,108.91 609,108.91 100.00 合计 4,859,103.08 613,358.90 5,962,084.69 614,461.89 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 120 - (十五)母公司财务报表主要项目注释 - 续 1、应收账款 - 续 (4) 按信用损失准备计提方法分类披露 单位：人民币元 项目 本年年末余额 本年年初余额 账面余额 信用损失准备 账面价值 账面余额 信用损失准备 账面价值 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 按组合计提信用损失准备 低风险组合 4,249,994.17 87.46 4,249.99 0.10 4,245,744.18 5,352,975.78 89.78 5,352.98 0.10 5,347,622.80 正常风险组合 - - - - - - - - - - 重大风险组合 609,108.91 12.54 609,108.91 100.00 - 609,108.91 10.22 609,108.91 100.00 - 合计 4,859,103.08 100.00 613,358.90 4,245,744.18 5,962,084.69 100.00 614,461.89 5,347,622.80 (5) 信用损失准备情况 单位：人民币元 类别 本年年初余额 本年变动 本年年末余额 计提 收回或转回 转销或核销 信用损失准备 614,461.89 - (1,102.99) - 613,358.90 应收账款信用损失准备变动情况如下： 单位：人民币元 信用损失准备 整个存续期预期信用损失 (未发生信用减值) 整个存续期预期信用损失(已 发生信用减值) 合计 2018 年 12 月 31 日余额 - 609,108.91 609,108.91 加：会计政策变更 5,352.98 - 5,352.98 2019 年 1 月 1 日余额 5,352.98 609,108.91 614,461.89 2019 年 1 月 1 日应收账款账面余额在本年 ——转入已发生信用减值 - - - ——转回未发生信用减值 - - - 本年计提 - - - 本年转回 (1,102.99) - (1,102.99) 终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 - - - 其他变动 - - - 2019 年 12 月 31 日余额 4,249.99 609,108.91 613,358.90 2、其他应收款 2.1 其他应收款汇总 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 应收利息 - - 应收股利 - - 其他应收款 17,038,933,205.65 16,164,193,172.62 合计 17,038,933,205.65 16,164,193,172.62 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 121 - (十五)母公司财务报表主要项目注释 - 续 2、其他应收款 2.2 其他应收款 (1) 按账龄披露 单位：人民币元 账龄 本年年末余额 其他应收款 信用损失准备 计提比例(%) 1 年以内 16,159,599,801.28 497.67 - 1 至 2 年 875,437,370.10 - - 2 至 3 年 - - - 3 年以上 30,837,568.17 26,941,036.23 87.36 合计 17,065,874,739.55 26,941,533.90 (2) 按款项性质分类情况 单位：人民币元 款项性质 本年年末账面余额 上年年末账面余额 往来款 17,065,858,739.55 16,191,114,309.91 押金、保证金等 16,000.00 16,000.00 合计 17,065,874,739.55 16,191,130,309.91 (3) 信用损失准备计提情况 单位：人民币元 内部信用 评级 预期 信用 损失 率(%) 本年年末余额 本年年初余额 未来 12 个月内预 期信用损失 整个存续 期预期信 用损失 (未发生 信用减 值) 整个存续期预 期信用损失(已 发生信用减值) 合计 未来 12 个月内预期 信用损失 整个存续 期预期信 用损失 (未发生 信用减 值) 整个存续期预 期信用 损失(已发生信 用减值) 合计 正常 0.10 17,038,937,602.26 - - 17,038,937,602.26 16,164,193,172.62 - - 16,164,193,172.62 关注 5.00 - - - - - - - - 预警 5.50 - - - - - - - - 损失 100.00 - - 26,937,137.29 26,937,137.29 - - 26,937,137.29 26,937,137.29 账面余额 17,038,937,602.26 - 26,937,137.29 17,065,874,739.55 16,164,193,172.62 - 26,937,137.29 16,191,130,309.91 信用损失 准备 4,396.61 - 26,937,137.29 26,941,533.90 5,089.55 - 26,937,137.29 26,942,226.84 账面价值 17,038,933,205.65 - - 17,038,933,205.65 16,164,188,083.07 - - 16,164,188,083.07 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 122 - (十五) 母公司财务报表主要项目注释 - 续 2、其他应收款 - 续 2.2 其他应收款 - 续 (4) 信用损失准备情况 其他应收款信用损失准备变动情况如下： 单位：人民币元 信用损失准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 未来 12 个月内预期 信用损失 整个存续期预期信用 损失(未发生信用减值) 整个存续期预期信用 损失(已发生信用减值) 2018 年 12 月 31 日余额 - - 26,937,137.29 26,937,137.29 加：会计政策变更 5,089.55 - - 5,089.55 2019 年 1 月 1 日余额 5,089.55 - 26,937,137.29 26,942,226.84 2019 年 1 月 1 日其他应收款余额在本年 ——转入第二阶段 - - - - ——转入第三阶段 - - - - ——转回第二阶段 - - - - ——转回第一阶段 - - - - 本年计提 - - - - 本年转回 (692.94) - - (692.94) 终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 - - - - 其他变动 - - - - 2019 年 12 月 31 日余额 4,396.61 - 26,937,137.29 26,941,533.90 (5) 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况 单位：人民币元 单位名称 款项性质 本年年末余额 占其他应收款 本年年末余额 合计数的比例 (%) 账龄 信用损失准备 本年年末余额 深圳市中洲地产有限公司 往来款 3,420,124,129.42 20.04 2 年以内 - 惠州中洲置业有限公司 往来款 2,747,724,993.14 16.10 2 年以内 - 深圳市长城物流有限公司 往来款 1,875,323,206.91 10.99 1 年以内 - 广州南沙区投元产城投资有限公司 往来款 1,117,620,000.00 6.55 1 年以内 - 惠州市筑品房地产开发有限公司 往来款 996,293,408.37 5.84 1 年以内 - 合计 10,157,085,737.84 59.52 - 3、长期股权投资 (1) 长期股权投资分类 单位：人民币元 项目 本年年末余额 上年年末余额 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 对子公司投资 3,156,489,059.39 52,000.00 3,156,437,059.39 3,978,533,144.46 52,000.00 3,978,481,144.46 对联营企业投资 12,914,313.98 - 12,914,313.98 9,833,313.50 - 9,833,313.50 合计 3,169,403,373.37 52,000.00 3,169,351,373.37 3,988,366,457.96 52,000.00 3,988,314,457.96 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 123 - (十五)母公司财务报表主要项目注释 - 续 3、长期股权投资 - 续 (2) 对子公司投资 单位：人民币元 被投资单位 本年年初余额 本年增加 本年减少 本年年末余额 本年计提 减值准备 减值准备 本年年末余额 成都深长城地产有限公司 42,500,000.00 - - 42,500,000.00 - - 上海深长城地产有限公司 510,000,000.00 - - 510,000,000.00 - - 上海振川物业有限公司 75,218,125.28 - 75,218,125.28 - - - 深圳市中洲地产有限公司 250,369,806.50 - - 250,369,806.50 - - 深圳市香江置业有限公司 549,000,000.00 - - 549,000,000.00 - - 惠州中洲置业有限公司 1,038,082,181.11 - - 1,038,082,181.11 - - 惠州市康威投资发展有限公司 53,272,548.47 - - 53,272,548.47 - - 惠州市昊恒房地产开发有限公司 60,049,607.67 - - 60,049,607.67 - - 上海盛博房地产开发有限公司 735,414,475.00 - 735,414,475.00 - - - 中洲置业有限公司 18,071,484.79 - 18,071,484.79 - - - 青岛市旺洲置业有限公司 1.00 - - 1.00 - - 青岛市联顺地产有限公司 9,000,001.00 - - 9,000,001.00 - - 青岛市中洲地产有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - - 深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 10,120,000.00 - - 10,120,000.00 - - 深圳中洲圣廷苑酒店有限公司 71,250,000.00 - - 71,250,000.00 - - 深圳市中洲资本有限公司 204,155,831.88 - - 204,155,831.88 - - 深圳市长城物流有限公司 233,040,846.80 - - 233,040,846.80 - - 深圳市长城投资控股有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - - 深圳市盈灿工程有限公司 57,000,000.00 - - 57,000,000.00 - - 深圳市中洲物业管理有限公司 7,301,234.96 - - 7,301,234.96 - - 成都长华置业有限公司 1,560,000.00 - - 1,560,000.00 - 52,000.00 重庆洲立房地产有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - - 东莞市中洲置地有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - - 珠海市洲立置业有限公司 500,000.00 - - 500,000.00 - - 上海洲立房地产有限公司 5,100,000.00 - - 5,100,000.00 - - 深圳市中洲商置投资有限公司 2,000,000.00 650,000.00 - 2,650,000.00 - - 广州市中洲置地有限公司 1,927,000.00 2,450,000.00 - 4,377,000.00 - - 深圳市中洲酒店管理有限公司 3,600,000.00 3,560,000.00 - 7,160,000.00 - - 合计 3,978,533,144.46 6,660,000.00 828,704,085.07 3,156,489,059.39 - 52,000.00 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 124 - (十五)母公司财务报表主要项目注释 - 续 3、长期股权投资 - 续 (3) 对联营企业投资 单位：人民币元 被投资单位 本年年初余额 本年增减变动 本年年末余额 减值准备 本年年末余 额 追加投资 减少投资 权益法下确认的 投资损益 其他综合收 益调整 其他权益变动 宣告发放现金股 利或利润 计提减值 准备 其他 一、联营企业 深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 9,833,313.50 - - 3,081,000.48 - - - - - 12,914,313.98 -- 深圳市中洲投资控股股份有限公司 财务报表附注 2019 年 12 月 31 日止年度 - 125 - (十五)母公司财务报表主要项目注释 - 续 4、营业收入、营业成本 (1) 营业收入和营业成本 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 收入 成本 收入 成本 主营业务 156,912,131.50 26,074,320.95 161,505,470.40 26,720,391.51 5、投资收益 (1) 投资收益明细情况 单位：人民币元 项目 本年发生额 上年发生额 成本法核算的长期股权投资收益 1,636,611,626.56 584,006,841.72 权益法核算的长期股权投资收益 3,081,000.48 3,545,797.94 处置长期股权投资产生的投资收益 164,486,503.28 - 理财产品投资收益 10,290,841.87 14,531,604.31 以摊余成本计量的金融资产终止确认收益(损失) (71,348,063.99) - 合计 1,743,121,908.20 602,084,243.97 (2) 成本法核算的投资收益明细情况 单位：人民币元 被投资单位 本年发生额 上年发生额 成都深长城地产有限公司 122,177,077.26 536,552,519.96 上海盛博房地产开发有限公司 1,404,401,000.80 - 深圳中洲圣廷苑酒店有限公司 108,115,841.14 - 深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 1,917,707.36 - 深圳市长城投资控股有限公司 - 32,530,489.88 深圳市中洲物业管理有限公司 - 14,923,831.88 合计 1,636,611,626.56 584,006,841.72 1、非经常性损益明细表 单位：人民币元 项目 金额 说明 非流动性资产处置损益 952,541,442.50 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 - 计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额 或定量享受的政府补助除外) 5,903,000.22 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 - 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 - 非货币性资产交换损益 - 委托他人投资或管理资产的损益(注) 10,290,841.87 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 - 债务重组损益 - 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 - 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 - 同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 - 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 - 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、 交易性金融负债和债权投资取得的投资收益 (71,108,918.30) 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,000,000.00 对外委托贷款取得的损益 - 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 - 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对 当期损益的影响 - 受托经营取得的托管费收入 21,578,626.80 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (25,551,665.85) 其他符合非经常性损益定义的损益项目 - 小计 894,653,327.24 所得税影响额 (196,696,820.58) 少数股东权益影响额(税后) (268,062.35) 合计 697,688,444.31 注：系理财产品投资收益人民币10,290,841.87元。 深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“本公司”)对非经常性损益项目的认定系依照《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》(证监会公告[2008]43号)的 规定执行。 2、净资产收益率及每股收益 本净资产收益率和每股收益计算表是本公司按照中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行 证券的公司信息披露编报规则第 09 号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2010 年修 订)的有关规定而编制的。 报告期利润 加权平均净资产 收益率(%) 每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 归属于公司普通股股东的净利润 10.5611 1.1840 1.1840 扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 1.2005 0.1346 0.1346 补充资料由本公司下列负责人签署： 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 2020 年 4 月 24 日