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北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 1 北京首都开发股份有限公司北京首都开发股份有限公司 600376600376 20132013 年年度报告年年度报告 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 2 重要提示重要提示 一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、公司全体董事出席董事会会议。三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、公司负责人刘希模、主管会计工作负责人邢宝华及会计机构负责人（会计主管人员）容宇声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。六、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否 七、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 3 目录目录 第一节 释义及重大风险提示.4 第二节 公司简介.5 第三节 会计数据和财务指标摘要.7 第四节 董事会报告.9 第五节 重要事项.37 第六节 股份变动及股东情况.46 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.51 第八节 公司治理.60 第九节 内部控制.65 第十节 财务会计报告.66 第十一节 备查文件目录.160 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 4 第一节第一节 释义及重大风险提示释义及重大风险提示 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 公司、本公司、首开股份 指 北京首都开发股份有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则 报告期 指 2013 年度 控股股东、首开集团 指 北京市首都开发控股（集团）有限公司 美都控股 指 美都控股股份有限公司 城开集团 指 北京城市开发集团有限责任公司 二、重大风险提示：公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、市场竞争风险、毛利率下降的风险、部分项目的销售风险和现金流不足的风险等，请查阅第四节董事会报告中董事会关于公司未来发展的讨论与分析中关于可能面对的风险因素及对策部分的内容。北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 5 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息 公司的中文名称 北京首都开发股份有限公司 公司的中文名称简称 首开股份 公司的外文名称 Beijing Capital Development,Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 BCDC 公司的法定代表人 刘希模 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王怡 钟宁 联系地址 北京市西城区复兴门内大街 156号 D 座 13 层 北京市西城区复兴门内大街 156号 D 座 9 层 电话 010-66428156 010-66428113 传真 010-66428061 010-66428061 电子信箱 三、基本情况简介 公司注册地址 北京市东城区安定门外大街 183 号京宝花园二层 公司注册地址的邮政编码 100011 公司办公地址 北京市西城区复兴门内大街 156 号招商国际金融中心 D 座 公司办公地址的邮政编码 100031 公司网址 http:/ 电子信箱 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券部 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类股票种类 股票上市交易所股票上市交易所 股票简称股票简称 股票代码股票代码 变更前股票简称变更前股票简称 A 股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业 六、公司报告期内注册变更情况(一)基本情况 公司报告期内注册情况未变更。(二)公司首次注册情况的相关查询索引 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 6 公司首次注册情况详见 2011 年度报告公司基本情况。(三)公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来主营业务未发生变化，主营业务为房地产开发与经营。(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况 公司上市以来控股股东未发生变化，为北京首都开发控股（集团）有限公司。截止 2013 年 12月 31 日，控股股东持有 1,119,833,887 股，占公司总股本的 49.95%。七、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所名称（境内）名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22号赛特广场五层 签字会计师姓名 关黎明 郭丽娟 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标(一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据主要会计数据 2013 年年 2012 年年 本期比上年本期比上年同期增减同期增减(%)2011 年年 营业收入 13,501,339,699.10 12,675,546,401.82 6.51 9,042,481,279.82 归属于上市公司股东的净利润 1,288,838,664.97 1,617,055,322.00-20.30 1,876,684,051.52 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,112,910,815.59 1,574,303,846.01-29.31 1,720,865,412.16 经营活动产生的现金流量净额-8,273,847,645.59 2,143,060,042.48-486.08-5,871,096,674.85 2013 年末年末 2012 年末年末 本期末比上本期末比上年同期末增年同期末增减减(%)2011 年末年末 归属于上市公司股东的净资产 13,955,435,113.15 13,058,882,413.36 6.87 12,031,775,814.90 总资产 92,117,097,736.89 70,864,100,912.44 29.99 61,792,429,246.16 (二)主要财务数据 主要财务指标主要财务指标 2013 年年 2012 年年 本期比上年同本期比上年同期增减期增减(%)2011 年年 基本每股收益（元股）0.5749 0.7213-20.30 0.84 稀释每股收益（元股）0.5749 0.7213-20.30 0.84 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.4964 0.7022-29.31 0.77 加权平均净资产收益率（%）9.56 12.87 减少 3.31 个百分点 16.69 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）8.26 12.53 减少 4.27 个百分点 15.31 二、非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目非经常性损益项目 2013 年金额年金额 2012 年金额年金额 2011 年金额年金额 非流动资产处置损益-2,111,036.15-895,080.54 776,989.92 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相3,600,550.47 901,767.90 914,000 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 8 关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 26,799,859.42 24,946,016.04 52,063,474.22 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 103,684,117.22 13,944,420.16 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -206,760.22 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 54,020,234.87 22,387,696.60 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 144,970.70 受托经营取得的托管费收入 1,250,000.00 1,250,000 1,250,000 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,667,769.75 6,275,437.77 12,994,484.05 其他符合非经常性损益定义的损益项目 117,084,920 少数股东权益影响额-290,382.52-307,946.95-14,892,901.54 所得税影响额-17,693,263.68-11,806,414.83-28,254,957.93 合计合计 175,927,849.38 42,751,475.99 155,818,639.36 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 9 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析（一）、房地产宏观环境政策回顾 2013 年，中国经济企稳回升，货币政策趋向稳健，银行信贷环境适中；房地产投资增长稳定，房地产贷款增速回升。政府强调全面深化改革，房地产调控整体平稳，逐步建立健全长效机制。各地方调控政策因市场走势不同出现差别化，一、二线城市调控升级加码，少数三四线城市适时灵活松绑。继续加大保障房建设，稳妥推进新型城镇化建设。房地产市场运行方面，土地市场受调控影响较小，供应量和成交量同比均上升，重点城市地价升高，带动整体楼面价提高。2013 年楼市成交持续火爆，总体呈现供不应求、价格上涨趋势，一线城市上涨幅度尤其突出。（二）、公司总体经营情况回顾 报告期内，公司坚持战略合作和稳健经营方针，加大创新变革力度，通过差异化开发策略、加强产品研发、调整定价策略、严格工程质量管理等项目运作举措，同时完善动态监控、预算控制、风险管控等基础性管理工作，基本完成年度各项生产任务目标，公司发展潜力也得到了加强。全年主要经营业绩如下：1）财务业绩 2013 年公司实现营业收入 135.01 亿元，比上一年增长 6.51；实现归属于上市公司股东的净利润 12.89 亿元，比上一年减少 20.30%。截至 2013 年末，公司总资产 921.17 亿元，归属于上市公司股东的所有者权益 139.55 亿元，分别比上一年增长 29.99、6.87%。全年结转各类房地产项目面积 106.61 万平米，同比增长 2.19%。2）房地产开发情况 公司全部开复工面积达 845.8 万平米，同比增长 6.3%，其中住宅开复工面积 594.9 万平米，同比增长 2.2%；公司完成新开工面积 174.4 万平米，同比下降 18.4%，其中住宅新开工面积110.5 万平米，同比下降 35.6%；公司完成竣工 190 万平米，同比增长 58.7%，其中住宅竣工 137.6 万平米，同比增长 76.2%。报告期新开工面积下降的主要原因是一方面公司 2012年拿地较少，一方面公司 2013 年销售策略以现有项目去库存化为主。竣工面积增长较大的原因是根据开发进度，京外项目竣工面积大幅增加。各项目房地产开发指标详见下表。北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 10 公司 2013 年度主要开发项目生产经营情况表 单位：万平方米 序号序号 项目名称项目名称 权益权益（%）项目类别项目类别 占地面积占地面积 规划建筑面规划建筑面积积 总可售面总可售面积（不含积（不含车库）车库）当年开复当年开复工面积工面积 当年新开当年新开工面积工面积 当年竣工面当年竣工面积积 累计竣工累计竣工 当年销售当年销售面积面积 累计销售累计销售面积面积 一、北京地区一、北京地区 （一）竣工项目（一）竣工项目 1 首开熙悦山一期 100 商品房 12.6 21.17 16.72 21.17 21.17 21.17 0.77 12.44 2 首开国风美唐一期 100 商品房 5.52 21.43 14.5 13.47 13.47 21.43 0.42 12.49 京内京内竣工项目小计竣工项目小计 18.12 42.6 31.22 34.64 34.64 42.6 1.19 24.93（二）在建项目（二）在建项目 3 首开熙悦山二期 100 商品房 25.6 52.89 39.9 52.89 26.47 4.4 8.8 4 首开熙悦睿府 100 商品房 13.6 26.03 22.13 26.03 11.93 11.93 5 首开璞缇公馆 96.88 商品房 4.24 18.82 11.96 17.03 3.36 4.57 6 紫芳园六区二组团 96.88 商业 4.4 5.76 3 2.01 2.01 2.01 0 7 首开璞缇墅 96.88 商品房 14.09 11.72 7 11.72 7.5 7.5 2.42 3.48 8 顺义洼子 96.88 保障房 3.8 6.88 5.5 6.88 9 首开常青藤 100 商品房 50.29 59.05 46.38 27.34 22.99 53.79 4.92 35.85 10 首开国风美仑 100 商品房、回迁房 14.73 29.69 24.3 29.69 9.03 9.03 8.84 13.99 11 于家务 A、C 地块 100 商品房、公租房 22.93 45.12 35.61 26.39 8.07 12 首开国风美唐二期 100 商品房、两限房 20.38 55.16 37.36 55.16 1.9 10.6 13 首开同馨家园 100 两限房 11.14 28.72 26.57 15.34 13.38 12.52 21.74 14 宋庄 C02C06 100 商品房 13.62 28.23 20.44 28.23 28.23 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 11 京内在建项目小计京内在建项目小计 198.82 368.07 280.15 298.71 62.77 41.53 85.71 50.29 110.96（三）拟建项目（三）拟建项目 15 知语城后期 100 商品房 1.97 5.99 5.14 16 华侨村二期 51 商品房 2.28 9.09 5.5 17 方庄大绿地（*）96.88 保障房 44.55 36 36 18 通州台湖 017（*）50 商品房、公租房 3.9 9.13 8.94 19 通州台湖 014（*）50 商品房、公租房 4.98 11.94 11.7 20 孙河乡西甸村 F 地块（*）100 商品房 6.96 4.09 4.09 21 孙河乡西甸村 G 地块（*）100 商品房 10.35 6.3 6.3 22 大兴旧宫 A2-1 地块 51 商品房 2.72 6.79 6.79 23 朝阳高井 2 号地 90 商品房、公租房 4.69 13.14 13.14 24 亦庄河西 X13R2 50 商品房、公租房 6.76 10.14 10.14 25 回龙观G05-1,G05-3,G08-1 100 商业 4.16 6.23 6.23 26 回 龙 观G06-2、G06-4、G09-1 100 商业 3.75 6.76 6.76 京内拟建项目小计京内拟建项目小计 97.07 125.6 120.73 京内主要开发项目合计京内主要开发项目合计 314.01 536.27 432.1 333.35 62.77 76.17 128.31 51.48 135.89 京内往年竣工项目销售 10.07 京内车库销售 2.54 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 12 京内销售合计京内销售合计 64.09 二、京外地区二、京外地区 （一）竣工项目（一）竣工项目 27 苏州班芙春天 100 商品房 11.33 33.95 28.05 22.73 22.73 33.95 7.26 19.07 京外竣工项目小计京外竣工项目小计 11.33 33.95 28.05 22.73 22.73 33.95 7.26 19.07（二）在建项目（二）在建项目 28 廊坊国风悦都 100 商品房 18.6 42.62 33.48 9.93 9.93 29 苏州国风华府 100 商品房 9.04 21.47 15.7 21.47 3.8 17.85 17.85 3.11 10.84 30 苏州尹山湖（常青藤）75 商品房 12.07 25.98 18.1 25.98 25.98 31 苏州尹山湖 G102 地块（山湖一号）49 商品房 19.79 56.72 45.36 36.41 36.41 32 扬州水印西堤 100 商品房 18.17 39.28 30.68 39.28 26.38 26.38 6.83 15.03 33 扬州邗江 639 60 商品房、酒店 16.1 27.34 27.34 9.72 3.02 3.02 34 海门紫郡 100 商品房 63.58 91.97 68 33.34 2.18 2.18 35 厦门领翔国际 100 商品房 16.53 41.5 33.9 41.5 22.72 22.72 13.03 26.01 36 太原国风上观 85 商品房 54.37 138.08 104.9 62.5 8.16 8.16 11.99 26.18 37 沈阳国风润城 95 商品房 41.74 65.23 55.6 36.28 4.02 11.89 2.68 6.27 38 绵阳仙海 100 商品房 122.51 61.74 59.07 9.7 39 贵阳龙洞堡 90.67 商品房 108.29 173.05 102.32 33.23 13.9 0.1 40 福州香槟国际 40 商品房 21.31 89.37 70 66.6 9.03 8.99 8.99 13.16 33.11 41 福州香开新城 51 商品房 12.07 44.85 33.79 44.85 6.02 13.1 13.1 42 葫芦岛国风海岸 100 商品房 136.83 179 158 18.96 6.52 京外在建项目小计京外在建项目小计 671 1098.2 856.24 489.75 111.59 91.14 99.01 66.08 132.82（三）拟（三）拟建项目建项目 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 13 43 吴江区 20120117 地块（*）100 商品房 5.55 14.44 14.44 44 吴江区 20120118 地块（*）100 商品房 5.51 14.33 14.33 45 吴江区 20120119 地块（*）100 商品房 5.31 13.81 13.81 46 厦门翔安区2012XP08 地块 100 商品房 13.1 43.61 32.9 47 杭 州 市 下 城 区2013-27号 地 块 （*）100 商品房 5.29 10.58 10.58 48 杭 州 市 拱 墅 区2013-25号 地 块 （*）100 商品房 4.11 6.57 6.57 49 大连东港E15/E16/E17 地块 60 商品房 5.1 12.7 12.7 50 大连东港 H10 地块 95 商品房 4.39 21.95 21.95 51 沈阳道义区 3#100 商品房 16.14 37.08 31.68 京外拟建项目小京外拟建项目小计计 64.5 175.07 158.96 京外主要开发项目合计京外主要开发项目合计 746.83 1307.22 1043.25 512.48 111.59 113.87 132.96 73.34 151.89 京外往年竣工项目销售 1.01 京外车库销售 2.45 京外销售合计京外销售合计 76.8 公司主要开发项目总计公司主要开发项目总计 1,060.84 1,843.49 1,475.35 845.83 174.36 190.04 261.27 140.90 287.78 注：标*号的项目其规划建筑面积指的是地上建筑面积。北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 14 3）、房地产销售情况 公司全年新推盘面积为 136.6 万平米（不含地下车库），与 2012 年基本持平。其中京外新推盘面积有大幅增加，主要原因是京外拓展多个项目进入销售期。全年销售面积 140.9 万平米，合同签约金额 185.8 亿元，综合销售均价 1.32 万元/平米。按业态划分的可供出售面积及销售情况如下表所示。公司 2013 年房地产销售情况表 单位：万平米、亿元、万元/平米 业态业态 本年度可供出售本年度可供出售面积面积 本年度本年度合同销售合同销售面积面积 本年度合同签约本年度合同签约额额 本年度销售均价本年度销售均价 住宅住宅 200.7 127.1 171.6 1.35 商业商业 10.8 6.4 7.9 1.24 办公办公 4.9 2.5 4.4 1.77 车库等其他车库等其他 13.4 4.9 1.9 0.39 合计合计 229.8 140.9 185.8 1.32 4）参股合作项目开发和销售情况 报告期末，公司以参股形式参与合作开发的重点项目共 10 个，占地面积约 141.5 万平米，总规划建筑面积约 312 万平米，总可售面积（不含地下车库）约 248.8 万平米。2013 年开复工面积 109.8 万平米，其中新开工 74.4 万平米，当年无竣工，累计实现竣工 94.8 万平米。2013 年实现销售面积 16.1 万平米，累计实现销售 78.3 万平米。扣除竣工面积后，公司参股在建拟建项目权益储备面积 108.6 万平米，其中在建权益面积 54.9 万平米，拟建权益面积 53.7 万平米。各项目开发和销售情况详见下表。北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 15 公司 2013 年度主要合作开发项目生产经营情况表 单位：万平米 序号序号 项目名称项目名称 权益（权益（%）项目类别项目类别 占地面积占地面积 总规划建总规划建筑面积筑面积 总可售面总可售面积（不含积（不含车库）车库）本年度开本年度开复工面积复工面积 本年度新本年度新开工面积开工面积 本年度竣本年度竣工面积工面积 累计竣累计竣工工 本年度销本年度销售面积售面积 累计销售累计销售面积面积 一、北京地区一、北京地区 （一）竣工项目（一）竣工项目 1 首城国际中心 50 商品房 23.25 59.46 44.45 59.46 2.05 41.77 京内竣工项目小计京内竣工项目小计 23.25 59.46 44.45 59.46 2.05 41.77（二）在建项目（二）在建项目 2 熙悦春天 50 商品房 13.89 23.38 17.7 23.38 23.38 3.33 3.33 3 首城平谷项目（汇景湾）50 商品房 26.64 46.73 34.86 42.96 33.63 6.18 6.18 京内在建项目小计京内在建项目小计 40.53 70.11 52.56 66.34 57.01 9.51 9.51（三）拟建项目（三）拟建项目 4 通州台湖4-1-005等 地 块（*）50 商品房、商业 8.93 12.34 12.34 5 大兴新城核心区地块（*）50 商业 6.43 12.7 12.7 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 16 6 朝阳东坝660 等地块（*）50 商品房 4.78 8.49 8.49 7 首城朝阳东坝 655等 地 块（*）50 商品房 4.85 9.18 9.18 8 大兴亦庄B01R1-2地块（*）50 商品房 5.22 10.96 10.96 京内拟建项目小计京内拟建项目小计 30.21 53.67 53.67 京内主要合作项目合计京内主要合作项目合计 93.9993.99 183.24183.24 150.68150.68 66.3466.34 57.0157.01 59.4659.46 11.5611.56 51.2851.28 二、京外地区二、京外地区 （一）在建项目（一）在建项目 9 首城天津武清项目（南湖 1号）（*）50 商品房 21.6 30.92 28.01 23.47 17.37 0.66 0.66 10 天津湾 50 商品房、商业办公 25.9 97.8 70.1 19.99 35.3 3.9 26.4 京外在建项目小计京外在建项目小计 47.5 128.72 98.11 43.46 17.37 35.3 4.56 27.06 京外主要合作项目合计京外主要合作项目合计 47.547.5 128.72128.72 98.1198.11 43.4643.46 17.3717.37 35.335.3 4.564.56 27.0627.06 公司主要合作项目总计公司主要合作项目总计 141.49141.49 311.96311.96 248.79248.79 109.8109.8 74.3874.38 94.7694.76 16.1216.12 78.3478.34 注：标*号的项目其规划建筑面积指的是地上建筑面积。北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 17 5）、保障房建设和销售情况 报告期内公司保障房在施面积为 37.2 万平米，新开工 2.3 万平米，无竣工面积。保障房建设规模同比有较大下降，主要是公司重点保障房项目大兴康庄限价房于 2012 年完成了整体竣工。全年销售保障房面积 12.4 万平米，签约额 9 亿元，同比有较大增长，主要是报告期内公司主要实现了小屯限价商品房项目的销售。目前，公司保障房规划建筑面积超过 120 万平米，其中京内约 100 万平米，主要为回迁安置房 50 万平米，公租房 30 万平米，限价商品房 20 万平米。6）、房地产项目储备情况 报告期内公司集中增加了部分后续项目。全年在北京地区（大兴、通州、朝阳、亦庄、昌平）分别取得 12 块开发用地，在京外深耕城市（苏州、厦门）以及新进城市（杭州、大连）也取得了 9 块开发用地。按权益计算，地上规划面积 214.3 万平米，其中可售商品房面积 193 万平米，配建自住型商品房 6.45 万平米，保障房 13.77 万平米，公司权益出资 186.4 亿元。具体情况如下表。公司 2013 年新增土地储备情况表 单位：万平米，亿元 序号序号 项目位置项目位置 权益比权益比例例(%)占地面占地面积积 地上规地上规划面积划面积 可售商可售商品房面品房面积积 自住型自住型商品房商品房面积面积 保障房保障房面积面积 1 北京朝阳孙河乡西甸村 F 地块 100 6.96 4.09 4.09 2 北京朝阳孙河乡西甸村 G 地块 100 10.35 6.3 6.3 3 通 州 区 台 湖 镇4-1-005，4-1-008、4-1-009 地块 50 8.93 12.34 12.34 4 大兴旧宫 A2-1 地块 51 2.72 6.79 5.74 1.05 5 大兴新城核心区商业金融地块 50 6.43 12.7 12.7 6 朝阳高井 2 号地 90 4.69 13.14 5.78 7.36 7 东坝 660 等地块 50 4.78 9.35 2.64 5 0.85 8 东坝 655 等地块 50 4.85 9.18 2.82 4.2 0.78 9 亦庄 X13R2 地块 50 6.76 10.14 2.1 8.04 10 亦庄 B01R1-2 地块 50 5.22 10.96 4.16 3.7 3.1 11 回龙观G05-1,G05-3,G08-1 100 4.16 6.23 6.23 12 回 龙 观 G06-2、G06-4、G09-1 100 3.75 6.76 6.76 京内小计京内小计 69.6 107.98 71.66 12.9 21.18 京内按权益计算 49.3 71 49.9 6.45 13.5 13 大连东港E15/E16/E17 地块 60 5.1 12.7 12.7 14 大连东港 H10 地块 95 4.39 21.95 21.95 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 18 15 苏 州 吴 江 区20120117 地块 100 5.55 14.44 14.44 16 苏 州 吴 江 区20120118 地块 100 5.51 14.33 14.33 17 苏 州 吴 江 区20120119 地块 100 5.31 13.81 13.81 18 苏州尹山湖 G102地块 49 19.79 45.36 45.36 19 厦 门 翔 安 区2012XP08 地块 100 13.1 32.9 32.9 20 杭 州 市 下 城 区【2013】27号地块 100 5.29 10.58 10.32 0.26 21 杭 州 市 拱 墅 区【2013】25号地块 100 4.11 6.57 6.56 0.01 京外小计京外小计 68.15 172.64 172.37 0.27 京外按权益计算 55.8 143.33 143.06 0.27 2013 年拿地合计年拿地合计 137.75 280.62 244.03 12.9 21.45 按权益计算合计按权益计算合计 105.1 214.33 192.96 6.45 13.77 截止报告期末，公司及控股子公司拥有房地产开发项目共计 51 个，总占地面积约 1061 万平米，总规划建筑面积约 1843 万平米，根据目前的开发策略，拟全部开发用于销售。扣除已竣工面积261 万平米后，公司目前全部储备面积约 1582 万平米，其中在施面积约 656 万平米，未开工面积约 926 万平米。7）房地产出租情况 公司依托部分已开发完毕的房地产项目，逐渐积累了一定规模的持有型物业，主要包括：中高档酒店及酒店式公寓、住宅小区配套的商铺、地理位置优越的办公写字楼、小区车库等。公司不断整合运营优质的商业地产资源，改善存量物业的经营状况，加快产品及业务结构的优化调整，提升了出租物业的盈利水平，同时实现了资产的保值增值，促进了公司房地产业务的均衡发展。2013 年公司主要的持有型物业近 50 处，可供出租总建筑面积达 34.6 万平米，主要分布于北京，面积约 30.7 万平米，少量位于苏州、深圳、三亚的京外城市，面积约 3.9 万平米。全年实现租金总收入约 3.3 亿元。按不同物业种类划分，公司主要持有型物业出租情况如下表。公司 2013 年主要持有型物业出租情况表 单位：万平米，万元，元/平米 物业种类物业种类 可供出租可供出租建筑面积建筑面积 实际出租实际出租建筑面积建筑面积 出租率出租率（%）租金收入租金收入 每平米年每平米年平均租金平均租金 短期短期 中期中期 长期长期 合计合计 北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 19 办公写字楼 7.21 6.7 93 4,774.70 2,343.36 241.77 7,359.83 1,098.36 商铺 6.35 5.93 93 218 71 5,140.42 5,429.42 916.04 酒店及休闲 10.93 10.93 100 18,474.94 113 18,587.94 1,700.06 住宅 1.59 1.56 99 374.31 661.11 1,035.42 662.26 车库及其他 8.48 8.31 98 565 125.42 690.42 83.06 总计 34.56 33.43 97 24,406.95 3,075.47 5,620.61 33,103.03 990.02 注：租金收入的期限中，短期指租约在 1 年以内的出租收入、中期指租约在 2-3 年的出租收入、长期指租约在 3 年以上的出租收入。8）财务融资情况 公司目前主要融资途径为银行贷款、信托贷款、私募债，2013 年底银行贷款余额 200.74 亿、信托贷款余额 164.31 亿、私募债 48.92 亿。报告期内利息总支出为 31.69 亿，利息资本化金额24.80 亿元，资本化比例 78.26%。报告期内公司对外担保总额为 70.67 亿，主要为控股子公司进行开发融资提供担保。9）公司获得的荣誉情况 2013 年 5 月 31 日，“2013 中国房地产上市公司 10 强研究成果”发布会上，首开股份被评为2013 沪深房地产上市公司“综合实力 TOP10”第六名、“财务稳健性 TOP10”第九名。2013 年 8 月 20 日，在理财周报“中国上市公司最佳董事会评选”中，股份公司获评“2013中国主板上市公司最佳董事会 20 强”。12 月 18 日，在南方全媒体集群主办的“2013 年最具价值上市公司评选”活动中，股份公司获评“最具投资者关系大奖”。(一)主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 科目科目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例（变动比例（%）营业收入 13,501,339,699.10 12,675,546,401.82 6.51 营业成本 8,536,211,137.98 7,399,853,768.28 15.36 销售费用 435,992,403.03 509,008,380.59 -14.34 管理费用 639,478,120.48 575,064,047.30 11.20 财务费用 578,062,500.38 1,129,760,662.74 -48.83 经营活动产生的现金流量净额-8,271,847,645.59 2,143,060,042.48 -486.08 投资活动产生的现金流量净额-420,548,150.64 -1,401,018,330.63 69.98 筹资活动产生的现金流量净额 7,073,924,228.91 2,451,824,635.97 188.52 2、收入(1)驱动业务收入变化的因素分析 报告期内主营业务收入为 134.66 万元，同比增长 6.37%。其中房产销售和酒店物业经营等营业北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告 20 收入分别较去年增长 2.26%和 1.45%，土地一级开发补偿收入同比大幅提高，增长 10.63 倍，主要是去年回龙观 G 区部分地块完成了挂牌入市，确认了一级开发补偿收入。房产销售结算收入 125.48 亿元，占主营业务收入比重高达 93.16%。对应结算面积为 106.61 万平米，同比增长 2.19%。其中京内项目结算面积同比从 71.92 万平米降至 53.51 万平米，京外项目结算面积同比从 32.41 平米增至 53.1 万平米。具体情况如下表所示。公司 2013 年主要开发项目结算情况表 单位：万平米 序号序号 项目名称项目名称 本年结算面积本年结算面积 累计结算面积累计结算面积 一、北京地区 1 首开康乃馨城 3.06 27.35 2 首开熙悦山一期 12.22 12.22 3 首开璞瑅墅 2.47 2.47 4 首开北京苏活 0.65 11.88 5 首开铂郡 3.9 8.15 6 首开国风上观 0.42 17.02 7 首开常青藤 13.67 32.23 8 首开国风美仑 7.38 7.38 9 首开国风美唐一期 0.13 4.93 10 F01F03 东-2 商业 3.5 3.5 11 首开同馨家园 2.22 9.68 京内项目车库及非重点项目 3.89-京内项目合计京内项目合计 53.51 136.81 二、京外地区二、京外地区 12 扬州水晶城 0.52 9.09 13 扬州水印西堤 12.48 12.48 14 苏州悦澜湾 0.57 19.08 15 苏州班芙春天 8.89 15.32 16 苏州国风华府 9.57 9.57 17 沈阳国风润城 2.81 5.42 18 厦门