600325_2013_华发股份_2013年年度报告_2014-04-10.pdf

珠海华发实业股份有限公司珠海华发实业股份有限公司 600325600325 20132013 年年度报告年年度报告 珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 I 重要提示重要提示 一、一、公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司全体董事出席董事局会议。公司全体董事出席董事局会议。三、三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、四、公司负责人袁小波、主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员）公司负责人袁小波、主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员）何玉冰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。何玉冰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事局经董事局审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：以本公司 2013 年末总股本 817,045,620.00 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利2.00 元（含税），共计分配现金股利 163,409,124.00 元（含税）。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 II 目目 录录 第一节 释义及重大风险提示.1 第二节 公司简介.2 第三节 会计数据和财务指标摘要.4 第四节 董事局报告.6 第五节 重要事项.19 第六节 股份变动及股东情况.24 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.28 第八节 公司治理.34 第九节 内部控制.37 第十节 财务报告.38 第十一节 备查文件目录.39 珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 1 第一节第一节 释义及重大风险提示释义及重大风险提示 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 华发股份/本公司/公司 指 珠海华发实业股份有限公司 华发集团/控股股东 指 珠海华发集团有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 报告期 指 2013 年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 二、二、重大风险提示：重大风险提示：公司已在本年度报告董事局报告等有关章节中详细描述公司可能面临的风险，敬请投资者予以关注。珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 2 第二节第二节 公司简介公司简介 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 珠海华发实业股份有限公司 公司的中文名称简称 华发股份 公司的外文名称 Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai 公司的外文名称缩写 Huafa Industrial share 公司的法定代表人 袁小波 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事局秘书 证券事务代表 姓名 侯贵明 阮宏洲 联系地址 珠海市昌盛路 155 号 珠海市昌盛路 155 号 电话 0756-8282111 0756-8282111 传真 0756-8281000 0756-8281000 电子信箱 三、三、基本情况简介基本情况简介 公司注册地址 珠海市昌盛路 155 号 公司注册地址的邮政编码 519030 公司办公地址 珠海市昌盛路 155 号 公司办公地址的邮政编码 519030 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、证券时报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券及投资者关系管理部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A 股 上海证券交易所 华发股份 600325 六、六、公司报告期内注册变更情况公司报告期内注册变更情况(一一)基本情况基本情况 公司报告期内注册情况未变更。(二二)公司首次注册情况的相关查公司首次注册情况的相关查询索引询索引 公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 3(三三)公司上市以来，主营业务的变化情况公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来，主营业务未发生变化。(四四)公司上市以来公司上市以来,历次控股股东的变更情况历次控股股东的变更情况 公司上市以来，控股股东未发生变更。七、七、其他有关资料其他有关资料 公司聘请的会计师事务所名称（境内）名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 中国北京海淀区西四环中路16号院7号楼12 层 签字会计师姓名 刘 涛 王书阁 珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 4 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%)2011 年 营业收入 7,017,125,542.69 4,547,332,427.69 54.31 5,992,550,997.88 归属于上市公司股东的净利润 538,337,740.20 545,823,587.36-1.37 770,053,243.96 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 504,476,024.73 519,981,919.06-2.98 758,557,214.51 经营活动产生的现金流量净额 871,809,077.25-609,397,827.20 243.06 717,681,854.67 2013 年末 2012 年末 本期末比上年同期末增减(%)2011 年末 归属于上市公司股东的净资产 6,382,322,851.55 6,624,654,692.48-3.66 6,237,704,175.27 总资产 43,728,167,241.85 28,964,301,616.71 50.97 22,540,474,538.61 (二二)主要财务数据主要财务数据 主要财务指标 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%)2011 年 基本每股收益（元股）0.66 0.67-1.49 0.94 稀释每股收益（元股）0.66 0.67-1.49 0.94 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.62 0.64-3.13 0.93 加权平均净资产收益率（%）8.58 8.38 增加 0.20 个百分点 13.03 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）8.04 7.98 增加 0.06 个百分点 12.83 二、二、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 非流动资产处置损益 28,582,782.69 15,926,342.55-245,223.29 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 2,212,904.72 4,078,518.33 2,296,068.64 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本519,792.00 4,692,573.32 8,495,659.25 珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 5 小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 275,298.48 114,707.7 224,916.13 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,720,000.00 对外委托贷款取得的损益 17,142,555.53 1,393,999.98 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,775,079.43-7,847,185.64 2,065,284.36 少数股东权益影响额-507,096.59-1,254,534.2-1,435,491.74 所得税影响额-2,717,045.26-7,011,309.29-1,299,183.88 合计 33,861,715.47 25,841,668.3 11,496,029.45 三、三、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 单位:元 币种:人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 可供出售金融资产 5,666,560.38 4,404,775.68-1,261,784.70 0 合计 5,666,560.38 4,404,775.68-1,261,784.70 0 珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 6 第四节第四节 董事局报告董事局报告 一、一、董事局关于公司报告期内经营情况的讨论与分析董事局关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 1、宏观经济形势下的房地产现状、宏观经济形势下的房地产现状 国际金融危机对世界经济的负面影响深远而持久，世界经济复苏进程艰难曲折，各国经济政策相应地做出不断调整以增加就业、刺激消费、扩大出口，贸易保护、通货膨胀重新抬头。2013 年，世界经济继续处于政策刺激下的脆弱复苏阶段，总体形势相对稳定，维持着“弱增长”格局，但各大经济体内部出现分化，美国、日本经济稳定增长，欧元区持续萎缩，主要新兴经济体增长动力不足，增速继续放缓。在全球经济增速放缓、特别是新兴国家下行明显的背景下，中央政府确立了“稳增长、调结构、促改革”的总体工作思路，在防范经济下行风险的同时，更加强调推进经济结构的调整，提高经济增长的质量与效益。在此宏观政策的影响下，2013 年GDP 达到 56.88 万亿元，比 2012 年增长 7.7%，城镇居民人均可支配收入实际增长 7%，国民经济呈现稳中有进、稳中向好的发展态势。房地产调控方面，2013 年房地产政策整体调控基调贯彻始终，但是调控手段发生一定的转变。继年初“国五条”出台后，中央政府并未出台新的更为严厉的行政调控政策，而是通过加快土地制度改革进度、持续推进保障安居工程、坚持实施差别化信贷政策等措施致力于形成房地产调控的长效机制，逐步以市场化的调控方式取代强制性行政调控手段。受此影响，住宅市场刚性需求和合理的改善型需求谨慎释放，加之本年度相对宽松的资金状况，报告期内全国房地产市场呈现出景气度回升的局面：根据国家统计局相关数据显示，2013 年全国商品房销售面积 13.1 亿平方米，同比增长 17.3%；商品房销售额 8.1 万亿元，同比增长 26.3%；房地产开发投资 86,013 亿元，同比增长 19.8%；商品房新开工、施工和竣工面积分别同比增长 13.5%、16.1%和 2%；房地产销售均价亦有不同程度的上涨。报告期内，房地产市场在呈现恢复性反弹的同时，也逐步呈现出分化的特征：一、二线城市房地产市场刚需强劲，成交量放大，房价平稳上涨；而三、四线城市商品住宅新增供应不断释放，但需求有限，因楼盘区位、设计、售价、建筑质量等的差别，导致不同项目销售情况差异很大。针对房地产市场整体回暖、市场出现分化的趋势，公司董事局审时度势，紧跟市场发展方向，在加大楼宇销售力度、优化区域布局、优化产业结构、加大成本管控力度的基础上，逐步实施公司的战略转型升级。报告期内，公司营业收入 70.17 亿元，比上年增长 54.31%；实现归属于上市公司股东净利润 5.38 亿元，同比减少 1.37%；报告期内每股收益 0.659 元。截至 2013年 12 月 31 日，公司总资产 437.28 亿元，比上年期末增长 50.97%。2、2013 年经营情况回顾年经营情况回顾（1）销售业绩再上新台阶 报告期内，面对复杂多变和竞争激烈的市场环境，公司通过品牌整合、多盘联动、营销创新，运用有效的价格策略和促销策略，深度挖掘市场需求，促使销售业绩比去年有较大幅度提升。报告期内，全年公司实现合同销售超 84 亿元，销售回款超 75 亿元。其中，珠海本地市场继续保持龙头地位，并呈现上升势头，全年实现销售超 58 亿元；异地市场经过多年辛勤耕耘亦进入收获期，贡献了约 30%的合同销售金额，全面开花的良性运营局面将保证公司未来经营业绩的平稳增长。（2）区域布局优化，项目储备质地良好 报告期内，公司规划了业务拓展战略布局，明确了“珠海为战略大本营，武汉、广州、南宁等一二线城市重点突破”的战略思想。在此思想指导下，公司在珠海、武汉、南宁、威海等地积极获取土地储备。报告期内，公司通过公开竞拍及股权收购先后取得了南宁高新区项目、威海九龙湾项目、珠海唐家湾铜鼓角项目、横琴新区珠横国土储 2013-08 地块、武汉王家墩 CBD珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 7 等项目，为公司未来几年实现跨越发展的战略目标奠定了坚实的基础。（3）盘活存量资产，项目运作高效推进。报告期内，公司成立了快速推进小组及快速销售小组，按照快速开工、快速推进、快速销售的原则，全面启动盘活存量资产推进工作：一是加大力度推进在建在售项目；二是全面加快盘活一批新开工项目，提升周转率和经营效益；三是加快启动一批存量项目的前期定位和设计工作。上述工作的有序推进将有助于公司提高资产周转率，并进一步公司经营效率和收益水平。（4）商业地产发展步伐加快，促进产业升级转型。报告期内，公司立足于传统住宅地产业务外，亦致力于拓展能够获得长期稳定现金流以及可以增厚公司经营业绩的其它相关业务，以丰富公司经营业态，促进公司的升级转型。在商业地产领域，公司全速推进珠海市规模最大的城市综合体-华发商都的建设工作，并通过全球招商的形式加大招商推广力度，取得显著成效；华发新天地商业项目运营管理不断加强，人气逐渐积聚；华发蔚蓝堡和大连华发新城商业配套设施的招商工作取得阶段性成果，其他项目的商业配套的相关工作也全面开展；荣成一级土地开发项目正按计划稳步推进；报告期内，公司下属子公司华发文传公司成功承办“十一届珠海国际沙滩音乐节”等大型活动；容闳国际幼稚园品牌影响力不断扩大，会所管理工作不断加强。（5）提升管理水平，优化管理体系并加快推进 报告期内，公司聘请国际知名咨询公司对公司未来五年的战略发展提出管理咨询建议，明确了战略定位、战略目标和落地措施；加大了管理体制改革力度，完成了部分业务的分离和人员安置、逐步推行下属职能公司实施独立运作；公司持续对各项管理制度进行了梳理完善，实行审批事项分级授权，加快呈文审批制度；完善法人治理结构，加强内部稽核和法律风险控制，组织开展公司内部控制自我评价工作，完善了高级管理人员行为规范制度和新闻发言人制度。3、2013 年相关经营数据年相关经营数据（1 1）拟建项目拟建项目情况情况 2013 年 1 月 1 日-2013 年 12 月 31 日 项目项目 类型类型 区域区域 序序号号 项目名称项目名称 总用地面积总用地面积 （）（）计入容积率建筑面计入容积率建筑面积（）积（）公司公司拥有拥有计入容积计入容积率建筑面积（）率建筑面积（）拟拟建建项目项目 异异地地 1 1 中山生态庄园三期 239,780.20 92,949.56 92,949.56 中山生态庄园四期 105,748.60 176,221.80 176,221.80 中山生态庄园路边地 11,732.60 2 2 中山华发广场 27,300.00 213,000.00 213,000.00 3 3 大连旅顺海韵路北侧项目 57,289.98 109,996.76 87,997.41 84,302.87 145,000.94 116,000.75 4 4 大连旅顺哨所地块 8,426.44 18,285.37 14,628.30 5 5 大连塔河湾项目 200,000.00 240,000.00 192,000.00 6 6 盘锦盘山县项目 640,661.00 2,242,313.50 2,242,313.50 7 7 沈阳新南站项目 444,333.87 1,201,887.95 1,201,887.95 8 8 广州永泰项目 26,591.00 93,335.00 93,335.00 9 9 南宁高新区项目 33,968.37 118,889.30 118,889.30 1010 威海九龙湾项目 7 号地块 188,989.00 319,391.41 319,391.41 1111 威海九龙湾项目 8 号地块 198,797.00 330,003.02 330,003.02 1212 威海九龙湾项目 9 号地块 191,185.00 347,956.70 347,956.70 1313 武汉王家墩 CBD 项目 100,780.00 369,180.00 188,281.80 珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 8 小小 计计 2 2,559,885.93,559,885.93 5,749,239.95 5,749,239.95 5,465,685.13 5,465,685.13 珠海珠海 1 1 华发山庄 213,913.53 213,913.53 213,913.53 2 2 华发水郡三期 687,141.83 1,374,283.66 1,374,283.66 3 3 斗门黄杨一路项目 109,479.14 164,218.71 164,218.71 151,560.41 227,340.62 227,340.62 4 4 斗门白蕉项目 200,000.00 500,000.00 500,000.00 5 5 唐家湾铜鼓角项目 56,190.72 168,572.16 168,572.16 6 6 珠横国土储 2013-08 地块 129,647.71 318,572.93 318,572.93 小小 计计 1,547,933.34 1,547,933.34 2,966,901.61 2,966,901.61 2,966,901.61 2,966,901.61 合合 计计 4,107,819.27 4,107,819.27 8,716,141.55 8,716,141.55 8,432,586.74 8,432,586.74 注：以上数据不包含山东威海荣成 7800 亩一级土地开发项目。（2 2）房地产）房地产开发开发情况情况表表 2013 年 1 月 1 日-2013 年 12 月 31 日 项目名称项目名称 年初在建年初在建 （）新开工新开工（）竣工（竣工（）可售面积可售面积()合同销售面合同销售面积积()合同销售合同销售金额（万金额（万元）元）珠海市区 881,000 227，000 462，000 493,665.39 320,872 548,888 中山地区 26,000 248，000 38,124.00 9,844 16,091 斗门地区 3,000 104，000 3，000 31,223.17 25,653 38,438 包头地区 252,000 252，000 187,735.22 43,624 39,692 大连地区 143,000 147，000 143，000 133,037.98 58,815 42,871 沈阳地区 544,000 193，000 288，000 225,886.44 133,649 117,878 广西地区 241,000 162,759.86 40,025 42,008 盘锦地区 41,000 52,000 合计合计 2,131,000 971,000 1,148,000 1,272,432.06 632,481 845,866 （3 3）房地产出租情况：房地产出租情况：地区 类别 出租面积（）租金收入（元）平均租金（元/）珠海 写字楼 5,988.44 3,805,650.75 635.50 商铺 19,040.66 7,292,158.78 382.98 住宅 7,649.85 476,440.10 62.28 珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 9 车库 82,500.00 9,074,553.62 109.99 其他/351,536.00/合计 115,178.95 21,000,339.25 182.33 包头/14,391 3,220,545.70 223.78 总计/24,220,884.95 186.93 注：a车库收入中含人防车库出租收入。b其他收入为只有使用权的租赁收入。（4）财务融资情况）财务融资情况 报告期内，公司房地产业务融资均为项目融资开发及公司日常经营，主要通过银行贷款和信托融资方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 209.79 亿元，其中银行贷款147.70 亿元，信托融资 40.59 亿元，其他方式融资 21.50 亿元。报告期内，公司房地产业务利息资本化金额为 17.43 亿元；加权平均融资成本年化利率为 8.31%，其中最低项目融资年利率6.00%，最高项目融资年利率 15.00%。报告期内，公司对外担保总额 162.28 亿元（其中对子公司担保 162.27 亿元）。(一一)主营业务分析主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 7,017,125,542.69 4,547,332,427.69 54.31 营业成本 4,859,594,646.38 2,493,667,732.43 94.88 销售费用 188,085,629.60 165,591,865.82 13.58 管理费用 285,902,917.94 324,574,492.24 -11.91 财务费用 71,597,761.91 90,947,909.69 -21.28 经营活动产生的现金流量净额 871,809,077.25 -609,397,827.20 243.06 投资活动产生的现金流量净额-9,040,676,590.39 -3,727,155,910.22 -142.56 筹资活动产生的现金流量净额 10,802,682,880.30 5,368,978,115.17 101.21 2、收入(1)驱动业务收入变化的因素分析 报告期内，公司主营业务收入 68.52 亿元，比 2012 年度 44.22 亿增长 54.95%，主要是公司2013 年度房地产交楼面积增加所致。(2)订单分析 公司房地产业务不存在订单情况。(3)主要销售客户的情况 珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 10 单位：元 币种:人民币 客户名称 营业收入总额（元）占公司全部营业收入的比例(%)第一名 22,764,280.00 0.32 第二名 20,950,652.00 0.30 第三名 20,772,406.00 0.30 第四名 20,408,177.00 0.29 第五名 20,408,177.00 0.29 合 计 105,303,692.00 1.50 3、成本(1)成本分析表 单位:元 币种:人民币 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房地产业销售 土地及开发建设 4,710,800,039.13 96.94 2,374,123,452.95 95.21 98.42 其他 其他成本 148,794,607.25 3.06 119,544,279.48 4.79 24.47 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房地产业销售 土地及开发建设 4,710,800,039.13 96.94 2,374,123,452.95 95.21 98.42 其他 其他成本 148,794,607.25 3.06 119,544,279.48 4.79 24.47 4、现金流 报告期，经营活动产生的现金流量净额增长 243.06%，主要是楼宇回款增加；投资活动产生的现金流量净额减少 142.56%，主要是投资支出增加；筹资活动产生的现金流量净额增长101.21%，主要是银行贷款和吸收投资增加。5、其它(1)公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 报告期内，公司的利润构成及利润来源未发生重大变动，公司利润来源仍主要为房地产业。(2)公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明 公司无延续到报告期内的各类融资或重大资产重组事项。(3)发展战略和经营计划进展说明 报告期内，公司坚持“立足珠海，面向全国”的发展战略，并明确了珠海为战略大本营，武汉、广州、南宁等一二线城市重点突破的战略思想，逐步实施公司战略转型升级。报告期内公司经营计划进展情况详见董事局关于报告期内经营情况的讨论与分析。珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 11(二二)行业、产品或地区经营情况分析行业、产品或地区经营情况分析 1、主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（）营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减（%）房地产 6,852,224,630.00 4,710,800,039.13 31.25 54.97 98.42 减少 15.06个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（）营业收入比上年增减 营业成本比上年增减 毛利率比上年增减（%）房地产 6,852,224,630.00 4,710,800,039.13 31.25 54.97 98.42 减少 15.06 个百分点 2、主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（）珠海市 4,910,910,492.00 59.12 中山市 117,570,182.00 58.04 大连市 386,927,814.00-26.11 包头市 486,958,052.00-33.97 沈阳市 949,858,090.00 100.00 合 计 6,852,224,630.00 54.97 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 1、资产负债情况分析表 单位:元 币种：人民币 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）货币资金 6,417,535,971.52 14.68 3,687,053,222.67 12.73 74.06 预付款项 6,136,019,715.04 14.03 1,584,379,781.19 5.47 287.28 其他应收款 114,205,657.39 0.26 73,558,462.73 0.25 55.26 存货 30,241,894,314.78 69.16 22,971,729,063.35 79.31 31.65 长期股权投资 127,525,406.79 0.29 400,000.00 0.00 31,781.35 应付账款 2,586,226,122.26 5.91 1,791,372,915.32 6.18 44.37 应付职工薪酬 11,676,474.41 0.03 6,192,123.22 0.02 88.57 应交税费-80,341,448.65-0.18 555,326,401.35 1.92-114.47 应付利息 126,796,058.55 0.29 26,904,068.50 0.09 371.29 其他应付款 2,575,996,625.85 5.89 858,859,762.15 2.97 199.93 一年内到期的非流动负债 7,183,400,000.00 16.43 3,038,700,000.00 10.49 136.40 长期借款 12,848,330,000.00 29.38 6,555,252,717.45 22.63 96.00 资本公积 1,616,111,877.85 3.70 2,314,615,012.38 7.99-30.18 少数股东权益 3,680,451,462.63 8.42 2,123,007,517.03 7.33 73.36 珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 12（1）货币资金：主要系本年度公司贷款等融资净额增加及销售回笼资金增加所致。（2）预付款项：主要系 2013 年新购置土地，预付的土地出让金增加所致。（3）其他应收款：主要系支付往来款增加所致。（4）存货：主要系开发项目增加所致。（5）长期股权投资：主要原因系本期增加对珠海华发集团财务有限公司及珠海华发文化产业投资控股有限公司的投资所致。（6）应付账款：主要系 2013 年结转项目增加，相应的工程款增加所致。（7）应付职工薪酬：主要原因系本期计提的补充医疗保险增加所致。（8）应交税费：其原因主要是本期将尚不具备清算条件的项目的土地增值税清算准备金数额超过按照预收账款征收率计算缴纳的土地增值税税款后的余额重分类到其他应付款核算。（9）应付利息：主要原因系公司之子公司沈阳华纳置业有限公司应付中融国际信托有限公司的融资利息增加所致。（10）其他应付款：主要是计提土地增值税清算准备金和应付少数股东借款及利息。（11）一年内到期的非流动负债：长期借款中在一年内到期的借款增加所致。（12）长期借款：主要原因系本公司及下属子公司融资额增加所致。(13)资本公积：主要是收购少数股权所致。(14)少数股东权益：少数股东增加投资所致。2、公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明 单位：元 币种：人民币 项目 期初金额 本期公允价值变动损益 计入权益的累计公允价值变动 本期计提的减值 期末金额 可供出售金融资产 5,666,560.38-1,261,784.70 2,600,675.18 4,404,775.68 交易性金融资产 合计 5,666,560.38-1,261,784.70 2,600,675.18 4,404,775.68 (四四)核心竞争力分析核心竞争力分析 1、公司在房地产领域深耕细作 30 余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位。2、公司始终坚持建筑理想家理念，以国际化的设计思维、准确的市场定位和高品质的市场推广，打造全国性房地产同类型产品系列精品开发商形象，辅以教育、文化、设计等子品牌，全方位发挥华发品牌效应。珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 13(五五)投资状况分析投资状况分析 1、对外股权投资总体分析 单位：元 币种：人民币 被投资单位 投资成本 期初账面余额 本期增减额（减少以“-”号填列）期末账面余额 持股比例（%）广发银行股份有限公司 100,000.00 100,000.00-100,000.00 0.0003024 珠海达盛股份有限公司 1,440,000.00 1,440,000.00-1,440,000.00 5.000 珠海华发置业有限公司 250,000.00 250,000.00-250,000.00 2.500 珠海市裕发实业投资有限公司 50,000.00 50,000.00-50,000.00 0.360 珠海华发集团财务有限公司 100,000,000.00-100,000,000.00 100,000,000.00 10.000 珠海华发文化产业投资控股有限公司 30,000,000.00-27,125,406.79 27,125,406.79 30.000 合计 131,840,000.00 1,840,000.00 127,125,406.79 128,965,406.79 (1)证券投资情况 序号 证券品种 证券代码 证券简称 最初投资金额（元）持有数量（股）期末账面价值（元）占期末证券总投资比例（）报告期损益（元）1 A 股 601328 交 通 银行 1,804,100.50 1,147,077 4,404,775.68 100 275,298.48 (2)持有非上市金融企业股权情况 所持对象名称 最初投资金额（元）持有数量（股）占该公司股权比例（%）期末账面价值（元）报告期损益（元）报告期所有者权益变动（元）会计核算科目 股份来源 广发银行股份有限公司 100,000 46,579 0.0003 100,000 0 长 期 股权投资 合计 100,000 46,579/100,000 0 /2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况(1)委托理财情况 本年度公司无委托理财事项。(2)委托贷款情况 报告期内，公司无委托贷款事项。珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告 14 (3)其他投资理财及衍生品投资情况 报告期内，公司无其他投资理财及衍生品投资事项。3、募集资金使用情况 报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。4、主要子公司、参股公司分析 （1）主要子公司情况 单位：元 币种：人民币 公司名称 业务性质 注册资本 资产总计 净资产 净利润 珠海华发投资发展有限公司 房地产开发 200,000,000.00 1,825,109,471.55 681,134,250.47 39,003,429.60 珠海铧创经贸发展有限公司 房地产开发经营；商业批发、零售 975,790,000.00 4,390,093,787.52 3,226,724,585.17 7,459,264.17 珠海华融投资发展有限公司 房地产开发 650,000,000.00 2,114,066,534.71 838,430,564.78 17,292,100.16 珠海华纳投资发展有限公司 房地产开发 850,000,000.00 1,181,634,089.09 1,089,037,759.02 24,160,200.67 珠海华福商贸发展有限公司 房地产开发 800,000,000.00 5,375,578,175.27 937,669,083.13 206,904,511.96 珠海华耀商贸发展有限公司 房地产开发 1,571,428,600.00 3,255,152,403.70 1,881,086,458.04 94,388,057.80 珠海华发企业管理有限公司 房地产开发经营，企业管理；建筑材料、五金材料、化工原料的批发、零售 625,000,000.00 1,509,492,237.92 787,486,098.90 38,350,983.49 珠海华发软件有限公司 房地产开发经营，软件研发、批发和零售 350,000,000.00 580,233,600.47 400,484,315.25 24,441,989.53 珠海市华发信息咨询有限公司 房地产开发经营，社会经济咨询 475,000,000.00 1,844,450,911.86 600,797,829.80 29,530,250.42 珠海市永宏基商贸有限公司 房地产开发 150,000,000.00 807,018,783.81 181,661,569.08 38,872,813.22 珠海华茂房地产投资顾问有限公司 房地产开发 1,100,000,