600077_2013_宋都股份_2013年年度报告_2014-02-18.pdf

宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 1 宋都基业投资股份有限公司宋都基业投资股份有限公司 600077600077 20132013 年年度报告年年度报告 宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 2 重要提示重要提示 一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、公司全体董事出席董事会会议。三、天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、公司负责人俞建午、主管会计工作负责人陈振宁及会计机构负责人（会计主管人员）于晓华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：公司 2013 年全年归属于全体股东的净利润 368,198,332.50 元，报告期末母公司可供分配利润 121,324,401.66元。2013 年经营及盈利状况良好，以公司现有股本 1,090,964,432 元为基数进行现金分红，拟每 10 股分红 0.35 元（含税），本分配议案尚需经 2013 年年度股东大会审议批准后实施。六、前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 3 目目 录录 第一节 释义及重大风险提示.4 第二节 公司简介.6 第三节 会计数据和财务指标摘要.8 第四节 董事会报告.10 第五节 重要事项.25 第六节 股份变动及股东情况.35 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.42 第八节 公司治理.48 第九节 内部控制.54 第十节 财务会计报告.55 第十一节 备查文件目录.133 宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 4 第一节第一节 释义及重大风险提示释义及重大风险提示 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 并购重组委 指 中国证监会上市公司并购重组审核委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、宋都股份、百科集团 指 宋都基业投资股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位 宋都控股 指 浙江宋都控股有限公司 宋都集团 指 杭州宋都房地产集团有限公司 浙江东霖 指 浙江东霖房地产开发有限公司 杭州永都 指 杭州永都房地产开发有限公司 杭州恒都 指 杭州恒都房地产开发有限公司 佳讯贸易 指 杭州佳讯贸易有限公司 佳瑞投资 指 杭州佳瑞投资管理有限公司 杭州博投 指 杭州博投投资管理有限公司 宋都物业 指 杭州宋都物业经营管理有限公司 宋都旅业 指 杭州宋都旅业开发有限公司 建德宋都置业 指 建德宋都置业有限公司 建德宋都酒店 指 建德宋都酒店管理有限公司 建德宋都休闲 指 建德宋都运动休闲有限公司 建德宋都 指 浙江建德宋都实业有限公司 合肥印象西湖 指 合肥印象西湖房地产投资有限公司 合肥宋都 指 合肥宋都房地产开发有限公司 绍兴宋都 指 绍兴县宋都房地产开发有限公司 桐庐兴寓 指 桐庐县兴寓房地产开发有限公司 桐庐桐郡 指 桐庐桐郡置业有限公司 南京宋都 指 南京宋都房地产开发有限公司 南京南郡 指 南京南郡房地产开发有限公司 香悦郡 指 杭州香悦郡置业有限公司 杭州博晓 指 杭州博晓酒店管理有限公司 杭州江都 指 杭州江都房地产开发有限公司 杭州颂都 指 杭州颂都投资管理有限公司 杭州加都 指 杭州加都实业有限公司 宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 5 北京应天 指 北京应天阳光太阳能技术有限公司 平安置业 指 深圳市平安置业投资有限公司 平安信托 指 平安信托有限责任公司 二、重大风险提示：公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、政策风险等风险因素存在可能带来的影响，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 6 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息 公司的中文名称 宋都基业投资股份有限公司 公司的中文名称简称 宋都股份 公司的外文名称 SUNDY LAND INVESTMENT CO.,LTD.公司的法定代表人 俞建午 二、联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 龚睿 联系地址 浙江省杭州市富春路 789 号宋都大厦 5 楼 电话 0571-86759621 传真 0571-86056788 电子信箱 三、基本情况简介 公司注册地址 杭州市富春路 789 号宋都大厦 506 室 公司注册地址的邮政编码 310016 公司办公地址 杭州市富春路 789 号宋都大厦 公司办公地址的邮政编码 310016 公司网址 http:/ 电子信箱 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报 证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A 股 上海证券交易所 宋都股份 600077 百科集团 六、公司报告期内注册变更情况(一)基本情况 注册登记日期 2013 年 11 月 22 日 注册登记地点 杭州市富春路 789 号宋都大厦 506 室 企业法人营业执照注册号 210132000015031 税务登记号码 浙税联字 330100720962064 号 组织机构代码 72096206-4 宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 7 (二)公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见 2011 年年度报告的公司基本情况内容。(三)公司上市以来，主营业务的变化情况 1997 年 4 月 15 日，铁岭精工集团股份有限公司公开发行股票材料被中国证券监督管理委员会复审通过，1997 年 5 月 20 日在上海证券交易所挂牌上市，主营业务为机械制造与销售。1998 年 12 月，公司实施资产重组，同月，公司更名为辽宁国能集团（股份）有限公司，主营业务变更为电子通讯产品、半导体材料及半导体制冷产品、干燥设备、自动化立体仓库的生产与销售。2006 年 8 月，公司控股股东发生变更，并于 2008 年更名为辽宁百科集团（控股）股份有限公司，主营业务转变为钢铁贸易与物流。2009 年 12 月，公司启动重大资产重组工作，2010 年 1 月，由于控股权转让，公司控股股东变更为浙江宋都控股有限公司；公司于 2011 年 10 月完成重大资产重组，主营业务更改为房地产业务开发。(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况 1997 年 5 月，铁岭精工集团股份有限公司股票在上海证券交易所挂牌上市，控股股东为铁岭市国有资产管理局，持有公司股票 20,100,000 股，占总股本的 40.15%。1998 年 12 月，公司资产重组，更名为辽宁国能集团股份有限公司，控股股东为辽宁节能投资控股有限公司，持有公司股票 67904000 股，占总股本的 53.54%。2006 年 8 月，由于控股权转让，公司控股股东变更为百科实业集团有限公司（以下简称百科实业），百科实业持有公司股票 43,808,363 股，占公司总股本的 34.54%。2008 年 11 月 27 日，百科实业集团有限公司与百科投资管理集团有限公司（以下简称百科投资）签署股权转让协议，百科实业将其持有的 37,857,878 股公司股票转让给百科投资；2009 年 1 月 15 日，百科实业将其持有的公司股份 8,820,000 股过户给百科投资；至此，百科投资成为公司控股股东。2009 年 12 月 15 日，浙江宋都控股有限公司与百科投资签订股权转让协议，约定百科投资将其拥有的辽宁百科集团（控股）股份有限公司 27,896,521 股股份全部转让给浙江宋都控股有限公司，并于 2010 年 1 月 18 日在登记公司办理了股份过户手续。股权转让完成后，浙江宋都控股有限公司成为公司第一大股东。七、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所名称（境内）名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 浙江省杭州市西溪路 128 号新湖商务大厦九层 签字会计师姓名 叶卫民 雷应波 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 海通证券股份有限公司 办公地址 上海市广东路 689 号海通证券大厦 签字的财务顾问主办人姓名 潘晓文 持续督导的期间 2011 年 10 月至 2014 年 10 月 宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标(一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%)2011 年 营业收入 2,791,294,799.23 3,062,585,885.98-8.86 2,637,267,799.97 归属于上市公司股东的净利润 368,198,332.50 387,313,350.59-4.94 324,059,535.31 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 336,426,592.13 367,927,137.14-8.56 303,432,119.88 经营活动产生的现金流量净额-677,638,672.69 1,364,258,557.63 不适用-668,615,750.37 2013 年末 2012 年末 本期末比上年同期末增减(%)2011 年末 归属于上市公司股东的净资产 2,602,313,579.84 2,186,321,640.17 19.03 1,803,643,403.13 总资产 11,324,671,859.54 10,692,184,784.08 5.92 10,808,060,321.65 (二)主要财务数据 主要财务指标 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%)2011 年 基本每股收益（元股）0.34 0.36-5.56 0.39 稀释每股收益（元股）0.34 0.36-5.56 0.39 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.31 0.34-8.82 0.365 加权平均净资产收益率（%）15.46 19.49 减少 4.03 个百分点 19.75 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）14.13 18.51 减少 4.38 个百分点 18.49 1、2013 年度，公司营业收入比上年下降 8.86%，主要系公司一般贸易业务逐步停止。2、归属于上市公司股东的净利润比上年下降 4.94%，主要系本年交付的晨光国际项目为满足城市居民的刚需楼盘，利润空间较窄。3、经营活动产生的现金流量净额比上年大幅下降，主要系本年购买土地、支付土地款，及支付工程款项所致。4、归属于上市公司股东的净资产比上年增加 19.03%，主要系净利润增加所致。宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 9 二、非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 2013 年金额 附注（如适用）2012 年金额 2011 年金额 非流动资产处置损益-23,896.05 -60,939.86 3,189,681.61 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 52,425.73 269,955.78 682,399.66 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 9,038,712.33 9,199,561.64 14,916,156.93 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 302,964.36 128,604.57-525,839.55 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 -787,500 对外委托贷款取得的损益 2,800,166.67 2,253,939.84 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-7,386,126.26 20,954,634.58 10,610,950.12 其他符合非经常性损益定义的损益项目 32,092,728.09 -1,027,417.77 少数股东权益影响额-37,099.46 -42,854.18-63,859.91 所得税影响额-5,068,135.04 -12,289,271.15-7,394,573.43 合计 31,771,740.37 19,386,213.45 20,627,415.43 宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 10 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2013 年，全年国内生产总值 568,845 亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.7%，房地产作为受到产业调控政策影响较大的行业，在 2013 年呈现出整体向好的态势：全年全国房地产开发投资 86,013 亿元，比上年增长 19.8%，其中住宅投资增长 19.4%。房屋新开工面积 201,208 万平方米，比上年增长 13.5%，其中住宅新开工面积增长 11.6%。全国商品房销售面积 130,551万平方米，比上年增长 17.3%，其中住宅销售面积增长 17.5%。全年房地产开发企业土地购置面积 38,814 万平方米，比上年增长 8.8%。全年房地产开发企业到位资金 122,122 亿元，比上年增长 26.5%。2013 年房地产政策继续保持宏观上的稳定，全国整体调控基调贯彻始终，年初国五条及各地细则出台，继续坚持调控不动摇；下半年以来，新一届政府着力建立健立长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而三中全会提出的“市场在资源配置中起决定性作用”的核心思想，也引导着各地调控机制的稳步建立。报告期内，公司董事会管理层依据新一轮五年战略（2013-2017），继续秉承创新、跨界、高效的工作理念，紧紧围绕 2013 年需要完成的七件大事，带领公司员工在日益复杂的市场环境中开发出具有宋都特色的企业发展之路，实现了稳健的扩张和长足的进步。一方面，公司大幅加快刚需项目的开发节奏，实现刚需楼盘的快周转与快去化，有效地缩短了项目的开发周期，在行业受到调控政策影响较大的背景下，公司全年实现销售收入 279,129.5 万元，实现净利润 36,819 万元，顺利实现重大资产重组时的盈利承诺；另一方面，充分地将以创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）为核心的 IQE 运营体系应用在在公司市场动态分析、土地储备获取及产品定位等各个层面，为最终实现五年内在全国专业地产公司排名前三十、力争前二十的战略量化指标打下了坚实的基础。2013 年，公司坚持“区域聚焦”的地域开发战略，地产业务坚持深耕大长三角区域，其中杭州钱塘江畔的东郡国际、晨光国际、阳光国际项目构成的宋都江湾系产品为最主要市场，并附随高铁线路发散，加快南京市场与合肥市场的开拓深挖。2013 年，公司秉持拿有市场的土地，做有市场的产品的理念，精心筛选项目，最终成功地以较低成本揽入东郡三期与香悦郡项目，为后续良好发展积蓄力量；同时，公司充分利用刚性需求是市场主流的特点，优先推进以 69 方、89 方为主的小户型住宅建设，积极地提升公司产品在刚需市场的竞争力，最终造就了南京南郡国际项目首次开盘 280 余套房子半日内去化的销售佳绩。在做好产品与市场的同时，公司贯彻以金融的思维做地产的理念，一方面，通过开拓多种融资渠道满足因公司快速发展资金需求，并不断地优化银行贷款、信托资金等多种融资方式与融资渠道的配置，实现了融资成本的持续下降；另一方面，公司全面启动非公开发行工作，于 8 月份召开股东大会审议通过非公开发行股票事宜，拟募集 15 亿元投入南京南郡项目及杭州东郡三期项目并补充流动资金，目前正在等待证监会核准。公司冀望通过在资本市场的不断创新与突破，为公司配置具有长效性的资本驱动，并通过资本市场的助力，早日实现公司新的跨越式的发展。宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 11 (一)主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 2,791,294,799.23 3,062,585,885.98 -8.86 营业成本 1,858,199,046.34 1,756,619,688.14 5.78 销售费用 76,802,036.34 77,986,306.47 -1.52 管理费用 106,981,483.51 113,828,519.19 -6.02 财务费用 8,849,097.35 21,155,375.02 -58.17 经营活动产生的现金流量净额-677,638,672.69 1,364,258,557.63 投资活动产生的现金流量净额 55,053,652.13 -420,015,689.79 筹资活动产生的现金流量净额 313,653,845.92 -775,342,818.28 2、收入(1)驱动业务收入变化的因素分析 报告期内，公司实现的营业收入比上年同期下降了 8.86%，主要系公司一般贸易业务逐步停止所致。(2)主要销售客户的情况 客户名称 营业收入(单位：元)占公司全部营业收入的 比例(%)购房客户一 21,014,760.00 0.75 购房客户二 19,700,830.00 0.71 购房客户三 11,677,373.00 0.42 购房客户四 10,609,122.00 0.38 购房客户五 9,750,000.00 0.35 小 计 72,752,085.00 2.61 3、成本(1)成本分析表 单位:元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房地产业 房地产 1,843,145,517.96 99.45 1,419,868,977.89 81.02 29.81 物业服务业 物业服务 10,130,944.56 0.55 13,552,211.12 0.77-25.25 一般贸易业 一般贸易 319,104,272.40 18.21 宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 12 (2)主要供应商情况 前五名供应商采购金额合计 35,151.46 万元 占采购总额比重 43.61%4、费用 单位：万元 2013 年度 2012 年度 2011 年度 金额 占营业收入比例(%)金额 占营业收入比例(%)金额 占营业收入比例(%)营业收入 279,129.48 306,258.59 263,726.78 销售费用 7,680.20 2.75 7,798.63 2.55 6,423.55 2.44 管理费用 10,698.15 3.83 11,382.85 3.72 7,506.61 2.85 财务费用 884.91 0.32 2,115.54 0.69-333.78 期间费用合计 192,63.26 21,297.02 13,596.38 报告期内，公司销售费用占营业收入比例，较上年上升 0.2 个百分点，占房地产业营业收入的比例，较上年下降 0.08 个百分点；管理费用扣除股份支付服务费因素，比上年管理费用上升 11.89%，主要系公司今年新取得两块土地，公司规模扩大，相应增加人员、办公经费等管理费用所致。5、现金流 单位：元 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）经营活动产生的现金流量净额-677,638,672.69 1,364,258,557.63 不适用 投资活动产生的现金流量净额 55,053,652.13-420,015,689.79 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 313,653,845.92-775,342,818.28 不适用 报告期内，经营活动产生的现金流量净额比上年下降，主要系本年购买土地、支付土地款，及支付工程款项所致。6、其它(1)发展战略和经营计划进展说明 公司在设定 2013 年经营计划时，设定了战略成型、运营体系实践等七个方面的目标。报告期内，公司围绕这七件大事开展工作，基本完成了相应目标。1、新一轮战略（2013-2017）成型 宋都的新一轮战略已经构建完成。报告期内，公司遵循“把控前端定位、实现产品落地、优化成本管控”的战略践行路线，为公司实现战略量化指标打下良好的基础，我们将以文本化、数据化、细节化的战略蓝图来全面指引这一轮战略期内宋都的工作。2、棉花 TOWN运营体系的实践 由东郡国际项目验证成功的棉花 TOWN运营体系，在报告期内，全面指引着公司今年面对刚需市场的产品开发与销售工作。而南京南郡国际项目在 11 月份实现的楼盘“日光”盛况，也再一次印证了一个良好的快周转运营体系对项目开发所带来的全方位的推动与助力。而公司依托杭州“城市东进”发展方向与轨道交通建设而配置的“江湾系”产品，也在今年体现出巨大的价值。今年 12 月，晨光国际项目实现整体交付。3、重资产项目轻资产运营体系的构建 重资产项目的轻资产运营体系，是宋都 IQE 运营体系的第二个系列“U 乐活”运营宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 13 体系，通过对旅游度假综合体项目商业模式的改造，把重资产转化为轻资产，具备降低对现金流资源的占用、短期现金流平衡、长期盈利水平最大化提升的显著特点。报告期内，公司以现金流峰值可控为前提，对大奇山郡等各个综合体项目设定了新的运营节点，确保了现金流资源的合理利用。4、确立公司新的专业标杆 各专业线的工作标杆，体现在产品和结果上，直接决定了宋都营造产品的质量与宋都品牌的价值。报告期内，公司结合各项目的运营实践，通过职能清晰、制度设计、流程优化和高效协同的执行，发掘公司每个专业线的潜能，推动每个专业线乃至每个具体工种、岗位形成新的工作标杆，提升了整个组织的效能。5、多渠道获取新项目 报告期内，宋都密切关注土地市场的动态，并在保证公司现金流健康的同时，积极地尝试多渠道、多种方式获取新项目。2013 年 4 月份，公司成功的以当时市场最低的溢价率获取杭州下沙东郡三期地块；11 月份，公司又以较低的溢价顺利获得杭州城北“香悦郡”地块，为公司后续发展成功蓄势。6、建立符合宋都价值观的人才培养体系 以价值观认同为准绳选用、培养人才，通过分层级培训、集中宣导和工作中的理念传递，努力打造拥有统一价值观和文化的精英团队。7、建立与组织核心价值观一致的绩效激励体系 公司一直坚持以结果为导向的绩效考评机制，完善考评手段，明确考评体系的导向性，提升激励机制的准确性、有效性。报告期内，公司顺利地实施了A 股股票期权激励计划的第一个行权期的行权工作，包括公司高管在内的 33 人实施了行权，为公司摸索建立与组织核心价值观一致的绩效激励体系打了良好的基础。(二)行业、产品或地区经营情况分析 1、主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（）营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减（%）房地产销售 2,754,258,722.00 1,843,145,517.96 33.08 1.42 29.81 减少14.63 个百分点 物业管理 11,777,052.66 10,130,944.56 13.98-19.13-25.25 增加 7.04个百分点 咨询服务 4,250,558.25 报告期内，公司实现的主营业务收入总额为 277,028.63 万元，比上年同期下降了 9.15%。其中，房地产行业产生的营业收入占主营业务收入的 99.42%，物业服务业的营业收入占 0.43%。从产品结构看，商品房销售的营业收入占 99.42%，物业服务的营业收入占 0.43%。报告期内，公司本年交付的晨光国际项目为满足城市居民的刚需楼盘，总价较低，去化率较快，因此 2013 年度公司的房地产销售收入比上年上升 1.42%。2013 年度，公司的房地产业毛利率比上年下降 14.63 个百分点，主要系报告期内交付的晨光国际项目为满足城市居民的刚需楼盘，利润率较低。报告期内，公司主要项目情况如下表所示：宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 14 截止报告期末，公司主要项目房地产储备情况如下表所示：说明：房地产储备情况一表中，“持有土地及房产面积”一栏中持有的房产包括了已预售未交付之面积。宋都股份宋都股份 2012013 3 年主要项目情况（截止年主要项目情况（截止 1212 月月 3131 日）日）单位：平方米单位：平方米 项目名称项目名称 项目位置项目位置 状态状态 占地面积占地面积 总建筑面积总建筑面积 剩余可售面积剩余可售面积 20132013 年在建总年在建总建筑面积建筑面积 20132013 年新开工年新开工面积面积 20132013 年竣工年竣工面积面积 印象西湖 合肥蜀山区 在建 137,343.76 549,330.14 171,737.55 437,425.25-116,152.70 晨光国际 杭州下沙区 竣工 122,570.00 449,896.27 192,545.29 449,896.27-449,896.27 东郡国际 杭州下沙区 在建 98,153.00 302,361.00 51,500.46 302,361.00-东郡三期 杭州下沙区 在建 47,507.00 147,182.80 107,695.00-109,266.10-大奇山郡 桐庐 在建 1,161,522.00 593,967.81 515,765.09 99,149.11 33,097.24 16,267.57 阳光国际 杭州九堡 在建 111,362.00 354,034.32 218,254.27 15,639.72-119,306.17 南郡国际 南京板桥 新城 新建 102,263.00 326,560.39 224,320.85 159,450.30 159,450.30-香悦郡 杭州拱墅区 储备 57,383.00 211,511.60-合计 -1,838,103.76 2,934,844.33 1,481,818.51 1,463,921.65 301,813.64 701,622.71 宋都股份宋都股份 2012013 3 年年房地产储备房地产储备情况（截止情况（截止 1212 月月 3 31 1 日）日）单位：平方米单位：平方米 项目名称项目名称 项目项目 位置位置 状态状态 持有土地及房产面积持有土地及房产面积 拟发展作销售的土地及房产拟发展作销售的土地及房产面积面积 拟发展作出租的土地及拟发展作出租的土地及房产面积房产面积 合作开合作开发项目发项目涉及的涉及的权益占权益占比比 土地土地 房产房产 土地土地 房产房产 土地土地 房产房产 印象西湖 合肥蜀山区 在建-315,217.21-155,671.73-51%晨光国际 杭州下沙区 竣工-197,182.04-197,182.04-东郡国际 杭州下沙区 在建-302,361.00-95,488.54-东郡三期 杭州下沙区 在建-147,182.80-147,182.80-大奇山郡 杭州桐庐县 在建 336,273.33 439,690.71 289,276.33 434,456.10 -50%阳光国际 杭州九堡 在建-143,347.14-127,707.42 -10,130.00-南郡国际 南京板桥新城 新建 53,845.52 156,277.60 53,845.52 132,562.85-美域二期 南京建邺区 竣工-567.96-567.96-香悦郡 杭州拱墅区 储备 57,383.00-57,383.00-合计-447,501.85 1,701,826.46 400,504.85 1,290,819.44 -10,130.00 -宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 15 报告期内，公司主要项目销售情况如下表所示：报告期内，公司主要项目出租情况如下表所示：宋都股份宋都股份 20132013 年主要房地产项目销售情况（截止年主要房地产项目销售情况（截止 1212 月月 3131 日）日）项目名称项目名称 项目种类项目种类 报告期内已售或已预售楼面面积报告期内已售或已预售楼面面积（）（）每平方米平均售价（元）每平方米平均售价（元）印象西湖 商铺及购物中心 1,141.68 23,638.21 办公写字楼 41,211.56 7,831.08 住宅 6,578.71 7,685.49 晨光国际 商铺及购物中心 9,635.41 23,189.00 住宅 141,015.30 13,549.00 南郡国际 住宅 21,110.35 10,970.95 奥体名座 办公写字楼 1,751.23 14,500.00 美域二期 住宅 634.33 26,566.35 车位 2,112.83 8,385.44 东郡国际一、二期 商铺及购物中心 2,865.18 23,129.00 住宅 39,695.17 11,690.70 大奇山郡 住宅 17,584.01 14,241.45 阳光国际 商铺及购物中心 950.93 22,147.06 住宅 13,324.81 22,324.61 合计-299,611.50-宋都股份宋都股份 2012013 3 年年主要主要房地产房地产项目项目出租出租情况（截止情况（截止 1212 月月 3 31 1 日）日）项目名称项目名称 项目种类项目种类 楼面面积（）楼面面积（）出租率（出租率（%）租金收入（元）租金收入（元）每平方米平均基每平方米平均基本租金（元）本租金（元）阳光国际 商铺及购物中心 2,079.84 50.48 93,985.00 1.50 新城国际 商铺及购物中心 5,080.99 95.00 5,349,621.80 2.88 采荷嘉业 办公 6,187.69 80.00 6,895,885.00 3.05 宋城大饭店 商铺 9,512.00 100.00 900,000.00 0.26 总计-22,860.52-13,239,491.80-宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 16 2、主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（）浙江地区 2,560,670,270.91 33.22 安徽地区 124,445,431.00-84.85 江苏地区 85,170,631.00-72.13 2013 年度公司的营业收入浙江地区占 92.43%，安徽地区占 4.49%，江苏地区占 3.07%，公司的主要业务分布在长江中下游地区，在国家房地产业宏观调控的背景下，保持了业务的相对稳定。(三)资产、负债情况分析 1、资产负债情况分析表 单位:元 币种：人民币 货币资金：主要系本期支付土地款、工程建设款等较多，引起经营性现金净流出大幅增加所致 应收账款：主要系房产销售尚待收齐的按揭款、补差款增加所致 其他应收款：主要系信托计划到期，相应应收平安信托债权转让款转回所致 短期借款：主要系公司利用短期融资增加所致 应付账款：主要系已交付项目待决算、及在建项目增多，相应未结算款项增加所致 应交税费:主要系本期末预缴税金改至其他流动资产列报 一年内到期的非流动负债:主要系长期借款根据合同约定的到期日转入所致 (四)核心竞争力分析 1、公司以近 30 年的房地产开发运营经验，构建了一套成熟、高效的 IQE 项目运营体系。整个项目运营体系以创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）的理念为核心，不断实现公司规模与利润的双重增长，增加对股东与员工的回报，从而实现公司价值最大化。我们始终认为，专业地产运营商真正有竞争力的不仅是产品，更应是产品之上的整体运营，而 IQE 项目运营体系是公司的核心竞争力。公司以财务为导向，计划管理为引擎、全预算管理为基础、ISO 制度流程为标准、绩效管理为推动力、信息化管理为平台，形成高效的、可复制的运营系统。在这个运营体系的基础上，公司项目开发涉及的所有流程，从拿地、规划、设计、到营造、销售、直至客服物业等各个环节，均围绕创新、品质、效益的的核心理念，实现产品的客户价值最大化、项目收益的最大化。2、市场已经证明，刚性需求仍然在相当一段时间内主导房地产市场。基于对此特点的前瞻资产负债表项目 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期初数 上期期末数占总资产的比例（%）变动幅度 货币资金 551,620,549.78 4.87 814,366,377.41 7.62-32.26%应收账款 54,388,911.70 0.48 3,970,623.30 0.04 1269.78%其他应收款 487,093,000.65 4.30 1,371,268,058.57 12.82-64.48%短期借款 300,000,000.00 2.65 20,000,000.00 0.19 1400.00%应付账款 554,254,199.87 4.89 283,416,454.04 2.65 95.56%应交税费 128,063,630.82 1.13 38,579,560.30 0.36 231.95%一年内到期的非流动负债 1,932,660,000.00 17.07 1,052,760,000.00 9.85 83.58%宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 17 性判断，公司立足于刚需的快周转开发策略，一直致力于做好适合刚性需求产品开发的土地储备工作。目前，包括南京南郡国际、杭州东郡国际、杭州香悦郡等重点推动项目在内的公司现有土地储备，均是迎合市场刚性需求的主流产品。这将有利于公司产品的快速去化与周转，为未来数年公司的业绩提供坚实的保障。(五)投资状况分析 1、对外股权投资总体分析 报告期内，公司未进行对外股权投资。2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况(1)委托理财情况 委托理财产品情况如下表所示 宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告 18 单位:元 币种:人民币 合作方名称 委托理财产品类型 委托理财金额 委托理财起始日期 委托理财终止日期 实际收回本金金额 实际获得收益 是否经过法定程序 是否关联交易 是否涉诉 资金来源并说明是否为募集资金 厦门国际银行股份有限公司 保本型银行理财产品 30,000,000.00 2013 年4 月 24日 2013 年5 月 24日 30,000,000.00 112,500.00 是 否 否 自有资金，非募集资金 兴业银行股份有限公司 保本型银行理财产品 60,200,000.00 2013 年4 月 25日 2013 年4 月 26日 60,200,000.00 4,288.22 是 否 否 自有资金，非募集资金 兴业银行股份有限公司 保本型银行理财产品 60,200,000.00 2013 年4 月 26日 2013 年4 月 28日 60,200,000.00 8,576.44 是 否 否 自有资金，非募集资金 兴业银行股份有限公司 保本型银行理财产品 50,000,000.00 2013 年5 月 2日 2013 年5 月 15日 50,000,000.00 46,301.37 是 否 否 自有资金，非募集资金 兴业银行股份有限公司 保本型银行理财产品 10,800,000.00 2013