600239_2013_云南城投_2013年年度报告_2014-04-25.pdf

键入 云南城投置业股份有限公司 600239 2013 年年度报告 键入文字云南城投 2013 年年度报告 重要提示重要提示 一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 独立董事 钟彬 因公 朱锦余 三、信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、公司负责人刘猛、主管会计工作负责人杨明才及会计机构负责人（会计主管人员）朱勇声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：经公司第七届董事会第五次会议审议通过公司 2013 年度利润分配议案，公司拟以 2013 年 12 月 31 日总股本 823,429,184 股为基数，向全体股东每 10 股派现金红利 1.20 元（含税），共计分配现金红利 98,811,502.08 元。该利润分配预案尚需提交公司2013 年年度股东大会审议通过后方可实施。六、前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 云南城投 2013 年年度报告 1 目录目录 目录.1 第一节 释义及重大风险提示.2 第二节 公司简介.3 第三节 会计数据和财务指标摘要.5 第四节 董事会报告.7 第五节 重要事项.27 第六节 股份变动及股东情况.37 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.41 第八节 公司治理.47 第九节 内部控制.51 第十节 财务会计报告.53 第十一节 备查文件目录.127 云南城投 2013 年年度报告 2 第一节第一节 释义及重大风险提示释义及重大风险提示 一、释义一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 云南城投、上市公司、公司、本公司 指 云南城投置业股份有限公司 省城投集团、集团公司 指 公司控股股东云南省城市建设投资集团有限公司 安盛合伙企业、安盛创享 指 云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）报告期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 会计师事务所、信永中和 指 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）二、重大风险提示二、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报告二（五）可能面对的风险。云南城投 2013 年年度报告 3 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息一、公司信息 公司的中文名称 云南城投置业股份有限公司 公司的中文名称简称 云南城投 公司的外文名称 Yunnan Metropolitan Real Estate Development Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 YMRD 公司的法定代表人 刘猛 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 栗亭倩 卢育红 联系地址 云南省昆明市民航路 400 号云南城投大厦 3 楼 云南省昆明市民航路 400 号云南城投大厦 3 楼 电话 087167199767 087167199767 传真 087167199767 087167199767 电子信箱 三、基本情况简介三、基本情况简介 公司注册地址 云南省昆明市民航路 400 号 公司注册地址的邮政编码 650200 公司办公地址 云南省昆明市民航路 400 号云南城投大厦 3 楼 公司办公地址的邮政编码 650200 公司网址 http:/ 电子信箱 四、信息披露及备置地点四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券事务部 云南城投 2013 年年度报告 4 五、五、公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A 股 上海证券交易所 云南城投 600239 红河光明 六、六、公司报告期内注册变更情况公司报告期内注册变更情况 (一一)基本情况基本情况 公司报告期内，注册情况未变更。(二二)公司首次注册情况的相关查询索引公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见公司 2011 年年度报告公司基本情况。(三三)公司上市以来，主营业务的变化情况公司上市以来，主营业务的变化情况 公司前身云南红河光明股份有限公司，原主要经营业务为：啤酒、饮料、矿泉水、饲料、酱油、二氧化碳、塑料制品、涂料、建筑材料，印楝树的种植，印楝素的加工及印楝产品的销售，印楝技术培训和推广。2007年，资产置换完成后，公司主要经营范围现为房地产开发与经营、商品房销售、房屋租赁、基础设施建设投资、土地开发、项目投资与管理。(四四)公司上市以来公司上市以来,历次控股股东的变更情况历次控股股东的变更情况 2007 年 5 月 17 日，云南省城市建设投资集团有限公司与云南红河光明股份有限公司第一大股东北京新光创业投资有限公司签署了关于云南红河光明股份有限公司股份转让协议书，股权转让后，云南省城市建设投资集团有限公司成为公司的第一大股东，至今未发生变化。七、其他有关资料七、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所名称（境内）名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层 签字会计师姓名 鲍琼 彭让 云南城投 2013 年年度报告 5 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 (一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2013 年年 2012 年年 本期比上年同期本期比上年同期增减增减(%)2011 年年 营业收入 2,961,636,245.31 354,451,122.95 735.56 164,197,040.50 归属于上市公司股东的净利润 319,860,656.11 218,246,749.63 46.56 195,516,632.56 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 71,641,995.72-80,890,498.57 不适用-42,023,150.41 经营活动产生的现金流量净额-1,730,474,566.21-1,804,616,269.20 不适用-1,306,761,011.78 2013 年末年末 2012 年末年末 本期末比上年同本期末比上年同期末增减期末增减(%)2011 年末年末 归属于上市公司股东的净资产 3,798,988,173.96 3,575,532,574.97 6.25 3,393,689,796.65 总资产 24,181,437,575.86 22,226,195,615.51 8.80 13,815,210,556.10 (二二)主要财务数据主要财务数据 主要财务指标 2013 年年 2012 年年 本期比上年同期增减本期比上年同期增减(%)2011 年年 基本每股收益（元股）0.39 0.27 44.44 0.24 稀释每股收益（元股）0.39 0.27 44.44 0.24 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.09-0.10 不适用-0.05 加权平均净资产收益率（%）8.64 6.27 增加 2.37 个百分点 5.91 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）1.93-2.32 增加 4.25 个百分点-1.27 公司报告期内营业收入、基本每股收益比上年增长的主要原因是公司在售楼盘融城金阶、融城优郡等在年内竣工交房并且结转收入；同时公司转让了部分项目的股权产生的投资收益。云南城投 2013 年年度报告 6 二、二、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目非经常性损益项目 2013 年金额年金额 附注（如适用）附注（如适用）2012 年金额年金额 2011 年金额年金额 非流动资产处置损益 375,475.35 11,818.67 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 300,000,000.00 57,474.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 5,603,084.10 14,866,487.04 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-12,367,822.60 本期公司同一控制下企业合并子公司云南城投海东投资开发有限公司 2013 年1 月-10 月的净亏损 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -401,251.90 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 439,612.80 32,200,932.17 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-7,669,636.88 本期营业外收支净额-8,357,398.26-1,059,614.25 其他符合非经常性损益定义的损益项目 339,526,768.78 主要是本期公司股权转让收益 102,095,624.79 269,242,283.42 少数股东权益影响额-456,313.54 3,269,786.69 71,948.42 所得税影响额-76,792,894.82 -98,322,196.49-77,438,475.93 合计 248,218,660.39 299,137,248.20 237,539,782.97 云南城投 2013 年年度报告 7 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2013 年，在公司董事会及管理层的带领下，公司坚持正确的战略导向，克服困难，抓住机遇，整合资源，进一步苦练内功，加强内部治理，全力推进项目建设，圆满完成年初制定的各项指标任务，整个公司的经营基本面发生了实质性的改善，为公司未来稳步健康的发展奠定了坚实的基础。聚焦利润，全面完成各项经营目标聚焦利润，全面完成各项经营目标 2013 年，公司实现收入 29.6 亿元、利润总额 6.26 亿元、净利润 4.59 亿元。各项资产指标总体运行平稳。截至 2013 年 12 月 31 日，公司资产总额 241.81 亿元，负债总额 193.02 亿元，资产负债率 79.82%，较上年度降低了 1.82%，负债质量有了进一步改善，公司有息负债率由年初的 74.2%下降至 67.9%，经营性现金回款显著增加。2013 年度公司新增 7 个项目。截至 2013 年 12 月 31 日，公司所属参控股项目总计 32 个，规划用地规模 2.4万亩，总建筑面积约 1283 万平方米，其中公司自主开发及安盛创享旗下所属项目 26 个，已基本取得或控制用地规模 8130 亩，总建筑面积约 1005 万平方米，预计总投资约 528 亿元。克服困难，项目实施推进取得突破性进展克服困难，项目实施推进取得突破性进展 1、城中村改造项目进入二级开发阶段 盘龙区中、上坝项目是公司目前最大的城中村改造项目，公司成立了云南城投龙江房地产开发有限公司开发融城昆明湖项目，现取得南片区一期 711.39 亩土地，并于 12 月 31 日取得国有土地使用证及建设用地规划许可证。关坡项目 2013 年二期拆迁进度完成 99%，计划于 2014 年实现土地挂牌。2、存量项目完成调整及收尾 河赕古道、九寰大道项目进入收尾阶段;君悦黄金海岸项目一期已开盘，二期房屋预售许可证已取得；鼎云国际项目竣工验收及交房工作已完成，2013 年完成股权收购及接管移交工作。3、旅游地产进一步完成资源整合 海东方项目规划总用地约 6794 亩，目前已获取土地 1388 亩，已完成股权转让手续，2013 年完成一期主体、规划、消防、绿化等所有专项竣工验收工作。太阳山项目规划用地规模 6572 亩，净用地 2279 亩，一期开发土地面积 994.5 亩。4、基金公司运作取得良好开局 云南城投 2013 年年度报告 8 安盛创享成立一年来，投资了昆明园城（已转让）、黄河春城（一级）、重庆璧山城市综合体、青城山谷、融城云谷及温泉山谷六个项目。继续狠抓基础管理工作，不断提高专业综合能力，全面启动专业化体系建设继续狠抓基础管理工作，不断提高专业综合能力，全面启动专业化体系建设 1、深度梳理流程权限 公司秉承精细化管理的原则，全面完善各项制度流程，在原有的管理流程、权限的基础上，制定了新的流程权限制度，针对整个开发过程中涉及到的投资决策、产品研发、报规报建、工程建设、销售以及财务、行政管理等板块，就每一个流程节点及审批权限，作了更加具体而规范的要求，保证各项经营管理行为权责明晰、有章可循、有据可依。2、全面启动运营管理 公司于 2013 年全面启动运营计划管控，组建了专业的管理团队，编制完成了运营管理手册，提出运营管理体系的总体框架，明晰运营管理的总体思路，把运营管理体系所涉及的管理控制点嵌入到项目管理的关键点中，切实把运营管理的“链条”有机地穿插到项目的各工作环节中。3、加强完善绩效考核 对年度绩效考核指标进行了优化设计，提出了基于关键节点完成率、销售条件达成率、成本控制、质量安全等 4 个维度的 KPI 考核框架，以及基于客户维度、内部流程建设、学习成长、综合管理能力等维度的 BSC考核框架相结合的考核思路，力求多视点、多维度反映项目运营情况，更为客观、公正地提供考核依据，强化绩效导向。4、提升人力资源效能 公司制定了二级公司组织架构及人员配置标准化管理规定，按标配方案完成各项目人员调整和重组，对项目组织架构及岗位、人员编制实行标准配置，实现人力成本的合理控制及人力资源效能的有效提升。5、推动企业文化建设，加强专业系统培训 将企业文化与专业培训相结合，通过对公司战略目标及发展愿景进行宣贯，使员工的使命感和责任感与公司发展愿景紧密联系在一起，用共同的价值愿景凝聚人心。全面启动“城才计划”培训方案，开展房地产开发全程实战模拟培训，逐步推出业务实践、管理提升、健康养生、人文哲学、企业论坛等系列培训。不断加强公司专业化团队建设。(一一)主营业务分析主营业务分析 1 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 云南城投 2013 年年度报告 9 单位：元 币种:人民币 科目科目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例（变动比例（%）营业收入 2,961,636,245.31 354,451,122.95 735.56 营业成本 1,989,981,926.70 261,252,536.02 661.71 销售费用 93,425,808.99 51,585,581.94 81.11 管理费用 170,205,913.74 107,535,555.82 58.28 财务费用 165,676,482.85 14,975,396.99 1,006.32 经营活动产生的现金流量净额-1,730,474,566.21-1,804,616,269.20 投资活动产生的现金流量净额-911,461,533.46-962,290,845.06 筹资活动产生的现金流量净额-156,222,141.35 5,935,019,905.75-102.63 2 2、收入、收入 (1)(1)驱动业务收入变化的因素分析驱动业务收入变化的因素分析 报告期内，公司主营业务收入较上年有较大幅度的增加，原因为本年公司在售楼盘融城金阶、融城优郡 等项目达到交房条件，将预收售房款确认收入所致。(2)(2)主要销售客户的情况主要销售客户的情况 本年公司前五名客户营业收入总额 297,259,556.74 元，占本年全部营业收入总额的 10.04%。3 3、成本、成本 (1)(1)成本分析表成本分析表 单位：元 币种:人民币 分行业情况分行业情况 分行业分行业 成本构成项目成本构成项目 本期金额本期金额 本期占总成本比例本期占总成本比例(%)上年同期金额上年同期金额 上年同期占总上年同期占总成本比例成本比例(%)本期金额较上年同本期金额较上年同期变动比例期变动比例(%)房地产业 房地产销售成本 1,897,088,626.54 95.33 260,592,536.02 99.75 627.99 分产品情况分产品情况 分产品分产品 成本构成项目成本构成项目 本期金额本期金额 本期占总成本比例本期占总成本比例(%)上年同期金额上年同期金额 上年同期占总上年同期占总成本比例成本比例(%)本期金额较上年同本期金额较上年同期变动比例期变动比例(%)住宅 住宅销售成本 1,262,555,116.29 63.45 251,040,919.80 96.09 402.93 办公楼 办公楼销售成本 469,860,727.59 23.61 商铺 商铺销售成本 78,465,293.14 3.94 4,710,739.70 1.80 1,565.57 车位 车位销售成本 75,987,403.94 3.82 物业服务 物业管理成本 10,220,085.58 0.51 4,840,876.52 1.85 111.12 (2)(2)主要供应商情况主要供应商情况 本期公司前五名供应商采购金额 3,559,319,540.44 元，占年度采购总额的比例为 45.16%。云南城投 2013 年年度报告 10 4 4、费用、费用 单位：元 币种:人民币 项目项目 本年金额本年金额 上年金额上年金额 变动幅度变动幅度（%）变动原因分析变动原因分析 营业税金及附加 231,707,488.73 26,961,292.77 759.41 本期结转房地产收入增加，相应结转预缴的营业税金及附加 销售费用 93,425,808.99 51,585,581.94 81.11 本期销售规模扩大，广告费、销售代理费增加 管理费用 170,205,913.74 107,535,555.82 58.28 本期比上期纳入合并范围的子公司增加所致 财务费用 165,676,482.85 14,975,396.99 1,006.32 本期费用化利息增加 投资收益 326,647,416.18 108,640,751.53 200.67 本期股权转让收益增加 所得税费用 167,190,097.06 82,034,969.20 103.8 本期利润增加所致 5 5、现金流、现金流 单位：元 币种:人民币 项目项目 本年金额本年金额 上年金额上年金额 变动幅度（变动幅度（%）变动原因分析变动原因分析 经营活动产生的现金流量净额-1,730,474,566.21-1,804,616,269.20 不适用 投资活动产生的现金流量净额-911,461,533.46-962,290,845.06 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-156,222,141.35 5,935,019,905.75-102.63 本期偿还借款本息支出高于上期所致 6 6、其它、其它 (1)(1)发展战略发展战略进展说明进展说明 公司实现从扭转型战略向增长型战略的过渡 2013 年是公司处于从扭转型战略向增长型战略发展的过渡阶段，兼顾短期盈利与长期可持续发展的特点尤其明显。在扭转型战略期间，公司充分利用集团及公司的外部资源整合能力,通过投资拓展机会项目,调整优化业务结构，快速回笼资金，减少开支成本，并且积极拓展融资渠道，强化风控管理，加强组织与团队建设，为下一阶段发展打下坚实基础,从财务数据看，2013 年公司资产总额 241.81 亿元，同比增加 19.55 亿元，负债总额 193.02 亿元，同比增加 19.5 亿元，资产负债率 79.82%，较年初略有下降。2013 年在售项目7 个，公司销售现金流入为 39 亿元。经营性现金回款大幅度增加，现金流状况得到一定程度的改善。在面临增长型战略时机到来后,公司将积极有为地进行差异化发展，把旅游地产树立为核心业务，塑造品牌，培育模式,充分依靠公司建立起来的核心竞争优势去抓住外部市场的机会;2013年公司项目储备按照战略布局规模迅速扩大，所属项目增加到 32 个，土地规模约 2.4 万亩，规划总建筑面积约 1283 万平米，其中包含11 个旅游地产项目,为公司下一步持续发展奠定了基础。优化发展战略模式，建立金融化与服务化的战略导向 公司继续坚持全程开发与投资并购的双轮驱动模式，围绕公司在区域战略、品牌战略、产品战略方面的发展定位，稳步推进公司经营。在投资方面，公司与中海、招商等品牌开发商合作开发二级项目；公司继续在省外核心区域城市、成熟地段收购开发项目，拓展了兰州、西安区域项目；以及在本地成熟地段合作成立项目公司，获取了一些优质成熟的二级开发项目；通过投资合作海城高铁新城项目，输出公司的土地一级开发品牌及管理。以上项目云南城投 2013 年年度报告 11 的推进实施为完善公司的区域发展战略打下了基础。在全程开发方面，融城金阶、融城优郡、融城昆明湖等城中村改造项目顺利进入二级开发阶段，关坡二期即将获取土地，雨林澜山、君悦黄金海岸、海东方等旅游地产项目，已经进入销售阶段。在品牌建设方面，随着市场化规模化的开发进程，公司的品牌、产品战略也逐步建立。城市住宅综合体坚持主流地块、主流项目，中高端精品定位及系统配套原则，以“融城”及“春城”为品牌系列；旅游地产以“梦云南”、“梦享”为品牌系列。公司正努力打造成功的标杆品牌样板，促使品牌及产品模式成熟化，进而推动全国化战略。根据未来房地产发展趋势，房地产与社会发展的联系日趋紧密，金融化与服务化成为产业发展的趋势和方向。公司将按照市场化运作模式，做强金融板块，推进服务化转型，优化发展战略模式，建立金融化与服务化的战略导向。发挥资源优势，坚持业务战略定位 按照公司“十二五”期间发展战略规划的业务定位，将城市住宅综合体开发作为战略核心业务，旅游地产作为战略培育业务，物业管理与服务作为战略支持业务。城市住宅综合体作为公司的战略核心业务。第一是保持在全国房地产核心发展区域城市、成熟地段的拓展计划，第二是保持快速稳定增长，进行资金积累，为开发长期项目提供稳定的支撑，第三是定位中高端（兼具高投资价值与高品质），不断进行经营模式和产品的研发创新，塑造自身项目团队和企业住宅开发品牌。围绕品牌、产品战略的实施，打造具有公司核心竞争力的开发模式。旅游地产作为战略培育业务。随着公司进入增长型战略发展阶段，依托集团公司和公司的旅游资源拓展优势，以安盛创享为平台，公司的旅游产业项目得到快速发展。目前开发的旅游地产项目主要位于云南省内大理、版纳、昆明西山等热门旅游景点聚集区，纵看公司开发的旅游地产项目，依托景观优势，积极探索特色商业等开发模式，引入特色主题旅游元素，如酒店、体育公园、温泉等，融汇养老养生、旅游度假、特色商业等。旅游地产战略培育已初具规模，结合服务化体系的建立，塑造品牌，培育模式。以物业管理与服务作为战略支持业务。物业管理与服务也将依托集团优质的配套产业板块（教育、医疗等），结合公司核心业务的发展，发挥公司资源战略的整合优势，建立特色化的物业服务体系，支持公司发展战略要求。（2）经营计划进）经营计划进展说明展说明 报告期，公司实现营业收入 29.62 亿元，较去年增长 735.56%；实现归属于母公司的净利润 3.20 亿元，较去年增长 46.56%。2013 年，公司实际完成项目投资 78.47 亿元(包含安盛合伙企业项目投资)，完成股权投资9.46 亿元(包含安盛合伙企业股权投资)；完成融资 49.54 亿元。费用预算执行较好，有效控制在年初预算范围之内。公司资产总额 241.81 亿元，较去年增长 8.80%；归属于母公司的所有者权益 37.99 亿元，较去年增长 6.25%。云南城投 2013 年年度报告 12（3）房地产储备情况房地产储备情况 自主开发项目自主开发项目 业务板块业务板块 开发主体开发主体 用途用途 项目名称项目名称 区域（位置）区域（位置）权益比权益比例例 占地面占地面积积(亩亩)总建筑面积总建筑面积（）（）城市住宅综合体 云南城投龙江房地产开发有限公司 销售 融城昆明湖 云南省昆明市北部山水新城 100%711 2455014 城市住宅综合体 成都鼎云房地产开发有限公司 销售 鼎云国际 四川省成都市顺城大街与新华大道交汇处 100%9 75068 城市住宅综合体 云南城投置地有限公司 销售 星海半岛 云南省昆明市环湖东路星海半岛 100%278 137028 城市住宅综合体 陕西普润达投资发展有限公司 销售 秦汉新城住宅项目 陕西省咸阳市秦汉大道 100%233 310000 城市住宅综合体 云南红河房地产开发有限公司 销售 大渔地块 云南昆明市大渔社区居委会 100%166 166124 城市住宅综合体 云南城投铜都置地有限公司 销售 九寰大道 云南省东川市铜都镇兴玉路 75%230 130000 城市住宅综合体 昆明云城尊龙房地产开发有限公司 销售 融城优郡 云南省昆明市西园路与气象路交汇处 74%91 419587 城市住宅综合体 云南城投晟发房地产开发有限公司 销售 融城晋熙大厦 云南省昆明市民航路 60%13 51130 城市住宅综合体 西安东智房地产有限公司 销售 融城东海 陕西省西安市高新区丈八六路 51%17 108941 城市住宅综合体 昆明城海房地产开发有限公司 销售 融城金阶 云南省昆明市民航路官渡森林公园旁 55.11%72 313444 城市住宅综合体 重庆城海实业发展有限公司 销售 滨江春城 重庆市江津区滨江新城 32.51%291 1681500 旅游地产 昆明城海房地产开发有限公司 销售 白鱼口地块 云南省昆明市高海路白鱼口 55.11%85 293000 旅游地产 西双版纳云城置业有限公司 销售 雨林澜山 云南省景洪市榕林大道 100%861 594966 旅游地产 云南城投大理置地有限公司 销售 河赕古道 云南省大理市博爱路 100%60 38000 旅游地产 云南城投置业股份有限公司 销售 小哨地块 云南省昆明市机场旁杨官庄水库 100%164 109663 旅游地产 昆明西山云城旅游投资开发有限公司 销售 茶马花街 云南省昆明市西山风景区入口处 70%65 13553 旅游地产 中建穗丰置业有限公司 销售 君悦黄金海岸 云南省大理市下关滨海大道 70%282 240533 旅游地产 云南城投海东投资开发有限公司 销售 海东方 云南省大理市洱海东岸 45%1388 850144 土地一级开发 昆明市官渡区城中村改造置业有限公司 土地一级开发 关坡二期项目 云南省昆明市民航路 95%270 土地一级开发 云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司 土地一级开发 中坝城中村改造项目（绕城以南）云南省昆明市北部山水新城 75%131 土地一级开发 昆明市盘龙区城中村改造置业有限公司 土地一级开发 上坝城中村改造项目（绕城以南）云南省昆明市北部山水新城 60%169 安盛创享管理项目安盛创享管理项目 业务板块业务板块 开发主体开发主体 用途用途 项目名称项目名称 区域（位置）区域（位置）权益权益比例比例 占地面占地面积积(亩亩)总建筑面总建筑面积（）积（）旅游地产 云南温泉山谷房地产开发（集团）有限公司 销售 温泉山谷 云南省安宁市温泉镇 60%540 460250 土 地 一 级开发 兰州云城小天鹅房地产开发有限公司 土地一级开发 黄河春城（一级）甘肃省兰州市黄河北岸北滨河中路 60%515 旅游地产 西安云城置业有限公司 销售 融城云谷 陕西省西安市高新区科技三路 51%22 134567 云南城投 2013 年年度报告 13 旅游地产 重庆天安云城两山投资开发有限公司 销售 重庆璧山城市综合体 重庆市璧山县双星大道与黛山大道十字 34%850 1200000 旅游地产 成都民生喜神投资有限公司 销售 青城山谷 四川省都江堰市中兴镇新益村青城山景区 20%615 267857 参股合作开发项目参股合作开发项目 业务板块业务板块 开发主体开发主体 用途用途 项目名称项目名称 区域（位置）区域（位置）权益比例权益比例 占地面占地面积积(亩亩)总建筑面总建筑面积（）积（）旅游地产 云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 销售 太阳山 云南省玉溪市抚仙湖东岸 36%2279 911553 城市住宅综合体 云南城投华商之家投资开发有限公 销售 华商之家-星海半岛 云南省昆明市环湖东路星海半岛 40%168 55857 城市住宅综合体 云南招商城投房地产有限公司 销售 招商海公馆 云南省昆明市环湖东路 40%291 310207 城市住宅综合体 云南中海城投房地产开发有限公司 销售 华府半岛 云南省昆明市环湖东路 35%259 276216 旅游地产 云南华侨城实业有限公司 销售 云南华侨城 云南省昆明市阳宗海北岸 30%5953 1223200 土地一级开发 鞍山市云投高铁新城置业有限公司 土地一级开发 海城高铁新城项目 辽宁省海城市 20%7050 （4 4）房地产销售情况房地产销售情况 物业类型物业类型 2013 年年 2014 年（截止一季度）年（截止一季度）供盘面积供盘面积()销售面积销售面积()销售均价销售均价（元（元/）供盘面积供盘面积()已销售面积已销售面积()已销售均价已销售均价(元元/)住宅 476471.60 201670.33 9226 315954.39 16999.64 10297 写字楼 113834.06 51141.11 12680 62692.95 4629.03 12863 车位 110283.50 16946.49 5258 93337.01 1107.28 5436 商铺 114121.30 17619.35 18839 96501.95 6911.96 25500 酒店 0.00 0.00 /0 0/合计合计 814710.46 287377.28 /568486.3 29647.91/（5 5）房地产在建及竣工情况房地产在建及竣工情况 项目名称项目名称 截止截止 2013 年度年度 在建面积（）在建面积（）竣工面积（）竣工面积（）海东方 66588.56 53688.56 鼎云国际项目 76143.57 融城金阶 313443.60 313443.60 关坡二期项目 455187.98 雨林澜山 21605.38 融城优郡 137135.61 115756.55 河赕古道 2470.73 2209.15 君悦黄金海岸 171361.83 57670.00 温泉山谷 48847.85 332365.44 合计合计 1216641.54 951276.87（6 6）未开发项目情况未开发项目情况 未开发项目未开发项目 项目情况项目情况 未开发原因未开发原因 小哨土地 昆国用（2007）第 00759 号，座落：官渡区小哨乡，用途为住宅用地，使用权类型：出让，终止日期：2075 年 8 月22 日，使用权面积：109662.79 平方米。于 2007 年 11 月 2日取得国有土地使用证。该地块位于昆明官渡区小哨乡白汉场村旁，距昆明约 40 公里。南离昆曲高速路 8 公里，东临杨官庄水库，南面为长水国际机场，与空港规划分局对接后明确该地块为生态保护区。因所在片区的控规调整不明确。云南城投 2013 年年度报告 14 星海半岛 2013 年 1 月，云南城投置地有限公司获取位于环湖东路星海半岛的编号为 KCGD2012-23-A3、KCGD2012-23-A5 两宗商业用地，共 278 亩，已签订出让合同。因规划正在申报中。大渔土地 昆国用（2004）第 01976 号，位于大渔社区居委会，使用权面积为 30,643.69 平方米，用途为综合，使用权类型为出让。昆国用（2004）第 02057 号，位于大渔居委会社区、使用权面积为 80,105.32 平方米的土地使用权，用途为商业，原拟作为云南城投建都国际建材城项目用地。因政府将该土地纳入征收范围。白鱼口地块 昆国用(2007)第 0634 号、昆国用(2007)第 0635 号、昆国用(2007)第 0637 号、昆国用(2007)第 0636 号，位于昆明高海路旁，土地面积合计约 84.68 亩。因该片区规划正处于编制阶段。（7 7）2014 年计划新开工项目情况年计划新开工项目情况（8 8）财务融资情况财务融资情况 截止 2013 年 12 月 31 日，公司贷款余额为人民币 124.35 亿元。其中：银行贷款 28.03 亿元，信托融资 37.22亿元，基金融资 24.6 亿元，其他非银行债权性融资 34.5 亿元。公司对外担保余额约 26.87 亿元（不含公司及下属公司为购房客户提供的阶段性按揭担保）。2013 年度公司利息资本化率约为 83.04%，利息资本化金额约为 8.08 亿元。截止 2013 年 12 月 31 日，公司新增融资加权平均综合成本约 10.8%。(二二)行业、产品或地区经营情况分析行业、产品或地区经营情况分析 1 1、主营业务分行业、分产品情况、主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况主营业务分行业情况 分行业分行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（）（）营业收入比营业收入比上年增减上年增减(%)营业成本比营业成本比上年增减上年增减(%)毛利率比上年增减（毛利率比上年增减（%）房地产业收入 2,837,939,426.17 1,897,088,626.54 33.15 706.14 627.99 增加 7.18 个百分点 主营业务分产品情况主营业务分产品情况 分产品分产品 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（）（）营业收入比营业收入比上年增减上年增减(%)营业成本比营业成本比上年增减上年增减(%)毛利率比上年增减（毛利率比上年增减（%）住宅 1,830,353,716.75 1,262,555,116.29 31.02 443.80 402.93 增加 5.61 个百分点 办公楼 692,189,779.31 469,860,727.59 32.12 商铺 153,375,515.16 78,465,293.14 48.84 1,551.29 1,565.67 减少 0.44 个百分点 车位 103,783,891.00 75,987,403.94 26.78 项目名称项目名称 开工内容开工内容 预计开工时间预计开工时间 规划总建筑面积（万平米）规划总建筑面积（万平米）备注备注 融城昆明湖 住宅 上半年 105.44 住宅 下半年 22.24 商业 上半年 2.98 雨林澜山 住宅二期 上半年 7.6 茶马花街 商业 上半年 1.35 温泉山谷 住宅 下半年 6.78 酒店、商业 下半年 7.35 青城山谷 住宅、商业 下半年 30 规划方案申报中，待审批 融城云谷 住宅 下半年 13.45 融城晋熙大厦 商业、写字楼 上半年 4.24 规划方案申报中，待审批 海东方 住宅二期 上半年 5.09 酒店 下半年 4.56 滨江春城 住宅一期 上半年 4.9 住宅二期 下半年 10 云南城投 2013 年年度报告 15 一级开发收入 49,920,279.86 物业服务 8,316,244.09 10,220,085.58-22.89 34.88 111.1