832306_2014_崇峻股份_2014年年度报告_2015-04-29.pdf

1/110 崇峻股份 NEEQ:832306 山 东 崇 峻 房 地 产 经 纪 股 份 有 限 公 司Shandong Cojon Real Estate Brokerage Co.,Ltd 年度报告 2014 2/110 公 司年 度 大 事 记 （或）致 投 资 者 的信 2014 年，本公司以合计人民币 306,000.00 的对价，收购原自然人股东持有的同舟地产 100%的股权。济南同舟房地产经纪有限公司（以下简称同舟地产）成立于 2010 年 6 月 22 日，注册资本 51 万元。上述股权转让工商登记变更手续已于 2014 年 8 月 26 日办理完毕，股权收购款于 2014年 7 月 30 日全部支付。2014 年，本公司与刘宁及林桂鸿签署了向本公司转让股权协议。股权转让后，本公司持有主动广告 51%的股权，刘宁持有主动广告 29%的股权，林桂鸿持有主动广告 20%的股权。主动广告系由刘宁等四位自然人股东出资组建，成立日期 2013 年 9 月 6 日，注册资本 100 万元。上述股权转让工商登记变更手续已于 2014 年 8 月 27 日办理完毕，股权收购款于 2014 年 7 月 30 日全部支付。2014 年 8 月 18 日经公司股东会决议通过，上海崇强商贸有限公司将其持有公司的全部股权48.45 万元分别转让给沈涛等 15 名自然人股东，股权转让价格为每股 2.82 元。股权转让完成后注册资本不变，仍为 51 万元。2014 年 8 月 18 日，公司增加注册资本人民币 125 万元，变更后的注册资本为人民币 176 万元。本次新增注册资本 125 万元业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）验证并出具XYZH/2014JNA3002-2 号验资报告。2014 年 9 月 24 日，济南崇峻房地产经纪有限公司整体变更为山东崇峻房地产经纪股份有限公司。以济南崇峻房地产经纪有限公司经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的截至2014 年 8 月 31 日净资产额折为 551 万股份，注册资本为人民币 551 万元。3/110 目录 第一节 声明与提示5 第二节 公司概况7 第三节主要会计数据和关键指标.9 第四节 管理层讨论与分析.11 第五节 重要事项.25 第六节 股本、股东情况28 第七节 融资情况.30 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.31 第九节 公司治理及内部控制.36 第十节 财务报告.44 4/110 释义 释义释义项目项目 释义释义 本公司/公司/崇峻股份/山东崇峻 指 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 崇峻有限/有限公司 指 济南崇峻房地产经纪有限公司 上海崇强 指 上海崇强商贸有限公司（“上海崇强商贸有限公司”由“上海崇峻房地产经纪有限公司”更名而来）上海崇峻 指 上海崇峻房地产经纪有限公司（“上海崇峻房地产经纪有限公司”后更名为“上海崇强商贸有限公司”）济南同舟/同舟地产 指 济南同舟房地产经纪有限公司 济南主动/主动广告 指 济南主动广告传媒有限公司 山西证券/主办券商 指 山西证券股份有限公司 律师/德恒律所 指 北京市德恒（济南）律师事务所 会计师/信永中和会计 指 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）三会 指 股东大会、董事会、监事会 三会议事规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 元、万元 指 人民币元、人民币万元 公司法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 山东崇峻房地产经纪股份有限公司章程 证券法 指 中华人民共和国证券法 报告期 指 2014 年 管理层 指 本公司董事、监事、高级管理人员的统称 高级管理人员 指 本公司总经理、副总经理、董事会秘书、财务负责人 一线城市 指 北京、上海、广州、深圳四个城市 代理 指 房地产中介机构基于开发商的授权而发生的房屋代理销售行为 城镇化率 指 人口向城市聚集的过程和聚集程度，通常用市人口和镇人口占全部人口的百分比来表示，称城镇化率或城镇化水平 5/110 第一节 声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。会计师事务所为公司出具了审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 【重要重要风险提示风险提示表表】重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 1、房地产中介服务行业受政策调控影响较大，存在波动风险 房地产行业是国民经济的重要组成部分，属于周期性行业。房地产中介服务行业作为房地产开发价值链上的重要环节，受房地产行业周期影响较大。在房地产行业发展的不同阶段，国家会出台不同的宏观政策促进房地产市场的持续健康发展，这些宏观政策通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业，从而使行业面临波动风险。2、公司报告期变更控股股东 2014 年 8 月 18 日，上海崇强商贸有限公司将其持有的济南崇峻房地产经纪有限公司 95.00%的股权分别转让给沈涛等 15 名自然人股东。转让后，沈涛单独持有公司 40.80%的股权，成为公司第一大股东，公司控股股东由上海崇强商贸有限公司变更为沈涛，公司实际控制人仍为沈涛。公司控股股东发生变化，未对公司经营产生实质影响。3、关联销售交易较大的风险 对关联方的销售交易比例较大，主要系公司与关联方相关的项目经过长期培育，正处于符合确认佣金收入条件的时期。公司的关联交易均是公司通过正常营销途径并与关联方签订销售合同，价格与市场价一致，能公允反应市场的供需状况，履约条件及服务质量与一般客户无异，且销售合同的获取基本上是凭借企业自身的实力和信誉，并非完全依靠实际控制人对关联方的决策控制，公司具备独立面向市场的能力。但由于公司关联 6/110 方业务收入占比较高，2014 年关联销售交易比例为 51.26%未来如果不能持续获得关联方的销售业务，可能面临整体收入下降的风险。4、市场竞争加大的风险 国内一、二线城市房地产经纪市场竞争较为激烈，市场基本被国内一线经纪公司垄断，进入难度较大；尽管三、四线城市不如一、二线城市竞争激烈，但由于行业进入门槛不高，不可避免会有不少公司进入，再加上国内一线房地产经纪公司的下沉挤压，公司面临一定的市场竞争风险。5、核心人员流失的风险 公司主要从事房地产顾问策划和代理销售业务，作为智力输出型公司，相对于依赖技术的制造业，公司的服务更多依靠核心人员的经验、创造力和执行力。因此，核心人才是公司的基石，同时也是容易流失的核心资源，一旦发生核心人员离职，若公司后备人才未能得到及时补充，将会对公司的业务拓展造成一定的不利影响。6、应收款项占资产比重较高的风险 期末应收账款余额占资产总额的比重逐步增大。虽然公司与客户之间具有良好的合作关系，客户信用状况良好，且主要应收款项账龄在 6 个月以内，历史上回款状况良好，但由于公司应收账款余额逐步增大，一旦发生坏账，会对公司经营造成不利影响，2013 年 12 月 31 日应收账款为 3,218,419.51 元，2014年 12 月 31 日应收账款为 13,898,163.88 元，占总资产的比重分别为 26.47%、74.14%，2014 年末应收账款占比变动较大是因为年末确认佣金收入较大。本期重大风险是否发生重大变化：否 7/110 第二节公司概况 一、基本信息 公司中文全称 山东崇峻房地产经纪股份有限公司 英文名称及缩写 Shandong Cojon Real Estate Brokerage Co.,Ltd 证券简称 崇峻股份 证券代码 832306 法定代表人 吴志权 注册地址 济南市历下区经十路 9777 号鲁商国奥城 3 号楼 1703 室 办公地址 济南市历下区经十路 9777 号鲁商国奥城 3 号楼 1703 室 主办券商 山西证券股份有限公司 主办券商办公地址 山西省太原市府西街 69 号山西国际贸易中心东塔楼 会计师事务所 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 王贡勇、潘素娇 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 李春风 电话 0531-88980188 传真 0531-88980188 电子邮箱 公司网址 http:/ 济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城3号楼1703室 250000 公司指定信息披露平台的网址 http:/?公司年度报告备置地 山东崇峻房地产经纪股份有限公司董事会 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2015 年 4 月 22 日 行业（证监会规定的行业大类）K70 房地产业 主要产品与服务项目 主要提供房地产二级市场代理销售服务、物业顾问策划服务、广告服务。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）5,510,000 控股股东 沈涛 实际控制人 沈涛 8/110 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 370100200182816 否 税务登记证号码 37010255374304X 否 组织机构代码 55374304-x 否 9/110 第三节会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入（元）30,089,995.52 18,431,302.04 63.25%毛利率%48.83%47.89%-归属于挂牌公司股东的净利润（元）6,020,754.52 3,241,605.67 85.73%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润（元）5,547,663.42 1,958,963.41 183.19%加权平均净资产收益率%72.27%72.04%-基本每股收益（元/每股）1.29 6.36-二、偿债能力 本期本期期期末末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计（元）18,746,589.40 12,157,477.99 54.20%负债总计（元）8,765,594.41 6,037,088.79 45.20%归属于挂牌公司股东的净资产（元）9,435,143.72 6,120,389.20 54.16%归属于挂牌公司股东的每股净资产（元）1.71 12.00-85.73%资产负债率%46.76%49.66%-流动比率 1.98 1.86-利息保障倍数 276.94 395.38-（三）营运情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额（元）-2,254,199.19 4,406,879.98-151.15%应收账款周转率 2.14 6.75-存货周转率-（四）成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%54.20%66.57%-营业收入增长率%63.25%26.38%-净利润增长率%86.67%18.04%-（五）股本情况 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本（股）5,510,000 510,000 980.39%计入权益的优先股数量（股）计入负债的优先股数量（股）带有转股条款的债券（股）期权数量（股）10/110 （六）非经常性损益 项目项目 金额金额（元（元）非流动资产处置损益-2,804.55 越权审批或无正式批准文件或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助-计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 304,883.61 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 26,683.05 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 703,426.05 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-488,706.21 其他符合非经常性损益定义的损益项目 非经常性损益合计非经常性损益合计 543,481.95 所得税影响数 69,729.35 少数股东权益影响额（税后）661.50 非经常性损益净额非经常性损益净额 473,091.10 11/110 第四节管理层讨论与分析 一、经营分析（一）商业模式 公司是一家智力输出型企业，通过策划研究为房地产开发企业提供顾问策划、销售代理、广告推广服务。公司的核心竞争力是拥有一批具有国内领先视野的房地产项目策划研究人员，同时在所覆盖的地区拥有较强的市场影响力，与当地房地产开发企业有良好的合作关系。（二）销售模式 公司销售为直接销售模式，目前客户均为房地产开发企业，通过参与下游客户的招标获取合同。针对部分长期合作的客户，公司和客户的交流互动非常频繁，与客户保持长期的合作关系，根据客户的需求直接签订相关的服务合同。对于新客户，通过收集客户的招标信息，在深入分析客户项目的基础上，设计相应的策划销售方案参与竞标，然后签订策划销售合同。（三）运营模式 公司运营模式为单项目运作模式，策划研究部在分析研究项目的基础上，提出项目设计和销售总体方案，具体内容包括项目定位、产品定位、客户研究、辅助设计、价格分析、销售方案、活动分析，经过与客户沟通后，最终形成项目策划和项目销售方案的具体流程，完成相关活动的执行，最后评估现场活动的效果，给客户提交评估报告。（四）盈利模式 公司目前的盈利模式为：依据需求，为房地产开发企业提供项目策划和销售方案，并辅助客户在执行具体的策划和销售方案，在项目结束后评估方案效果，提出反馈信息。项目策划服务一般收取固定的策划研究费用；项目代理销售服务一般根据项目实际销售情况按提成点数收取相应佣金费用，目前公司销售收入主要是项目代理销售的佣金收入。年度内变化统计：事项事项 是是或或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 12/110 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 （二（二）报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 报告期内，公司围绕年初确定的年度经营目标，认真落实工作安排，积极践行工作措施。面对激烈市场竞争，公司积极调整销售策略、积极拓展代理项目，加强内部管理。年度内公司实现了经营业绩的重大突破。一、经营业绩情况：2014 年公司实现营业收入 30,089,995.52 元，比上年同期增长 63.25%；净利润 6,050,969.14 元，比上年同期增长 86.67%，归属于公司股东的净利润 6,020,754.52 元，比上年同期增长 85.73%。截至 2014 年 12 月 31 日，公司总资产 18,746,589.40 元，比上年同期增长 54.20%；净资产 9,980,994.99 元，比上年同期增长 63.08%。公司主营业务未发生重大改变。二、业务拓展情况：报告期内，营业收入增长的主要原因系在山东青岛、泰安等地新拓展重要项目确认的收入，主要有青岛莱西梦想望城项目、泰安金融中心项目。随着营销团队的建制逐步健全，前期的市场培育及团队培养效果逐步显现，经营业绩有较大的提升。三、加强内部管理：2014 年公司不断完善制度流程体系，实施标准化作业管理，强化销售团队，加强人才培养机制。公司管理在执行力、协作性、规范性方面均得到提升，有效实现效率的提高与成本的控制。1、主营业务分析主营业务分析（1）利润构成利润构成与与现金流现金流分析分析 单位单位：元元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比例变动比例 占营业收入占营业收入的的比重比重 金额金额 变动比例变动比例 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 30,089,995.52 63.25%18,431,302.04 26.38%营业成本 15,396,960.17 60.31%51.17%9,604,579.64 49.77%52.11%管理费用 5,054,207.92 50.12%16.80%3,366,679.70 1.77%18.27%销售费用 财务费用 28,894.80 180.04%0.10%10,317.95 912.84%0.06%营业利润 8,438,140.49 105.81%28.04%4,100,054.06 4.84%22.25%资产减值损失-395,982.80-236.92%-1.32%289,198.20 107.47%1.57%营业外收入 76,896.02 2163.61%0.26%3,397.05-77.05%0.02%营业外支出 541,723.73 1481.76%1.80%34,248.15 1516.13%0.19%13/110 所得税费用 1,922,343.64 132.28%6.39%827,597.29-29.70%4.49%净利润 6,050,969.14 86.67%20.11%3,241,605.67 18.04%17.59%经营活动产生的现金流量净额-2,254,199.19-151.15%-4,406,879.98-3.32%-投资活动产生的现金流量净额 6,639,472.65-236.46%-4,865,517.64 96.49%-筹资活动产生的现金流量净额-2,400,000.00-项目变动及重大差异产生的原因：营业收入变动较大系新拓展项目产生佣金收入所致；营业成本变动较大系新拓展项目前期组建团队产生项目费用所致；管理费用变动较大系公司新办公楼及及中介服务费增加所致；财务费用变动较大系发放外地项目员工工资手续费增加及增资询证函费用所致；营业利润变动较大系新拓展项目产生利润所致；资产减值损失变动较大原因其他应收款收回冲减；营业外收入变动较大系处置固定资产利得及取得了公司的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益所致；营业外支出变动较大系补交以前年度所得税产生滞纳金所致；净利润变动较大系新拓展项目产生利润所致。现金流量分析：经营活动产生的现金流量变动较大主要系 2014 的佣金确认集中在年末，实际回款要延至下年，但前期项目筹备期的人员工资及项目所需资金需先行支付所致；投资活动产生的现金流量净额变动较大主要系为规范关联交易收回前期股东占用的资金及计提的资金占用费 9,826,928.01 元所致；筹资活动产生的现金流量净额变动较大主要系本年股东增资500万元、向股东分配现金股利740万元所致。（2 2）收入构成分析收入构成分析 单位单位：元元 类别类别/项目项目 本期本期收入收入金额金额 占营业占营业收入收入比例比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%14/110 房地产代理销售收入 28,010,170.15 93.09 18,051,077.77 97.94 房地产顾问策划收入 123,000.00 0.41 140,000.00 0.76 广告服务收入 1,651,941.76 5.49 -资金占用费收入 304,883.61 1.01 240,224.27 1.30 合计 30,089,995.52 1.00 18,431,302.04 1.00 收入构成变动的原因 报告期内收入较上期增加广告服务收入系收购主动广告公司产生收入所致。（3 3）营运分析营运分析 主要销售客户的基本情况：目前公司客户均为房地产开发企业，公司通过参与下游客户的招标获取合同，主要分布于山东省内，所代理项目大多位于三、四线城市，销售前五名客户中邹城迪升房地产开发有限公司为关联方公司，公司营业收入前五名客户如下，公司名称 销售额 占比 山东申迪地产投资有限公司 664.57 万 22.09%邹城迪升房地产开发有限公司 490.50 万 16.31%山东峰厦置业投资有限公司 307.50 万 10.22%山东泰安贵和置业有限公司 246.06 万 8.18%山东新城建房地产开发有限公司 185.15 万 6.16%主要供应商的基本情况：公司目前的主要业务为顾问策划、代理销售、广告业务，均为智力输出类业务，没有传统意义上的原材料供应商，外采购项目主要对为办公设备和日常易耗品，皆为充分市场化的产品或服务，市场供应非常充足，因此公司不存在对单一供应商的重大依赖，不存在主要供应商。重要合同的基本情况：1、重大销售合同 客户客户 合同名称合同名称 合同内容合同内容 签订时间签订时间 合同金额合同金额 履行情况履行情况 山东迪尔置业有限公司（一期）汶上泉河丽景项目 销售代理 2010 年 3 月17 日 1227 万 正在履行 山东申迪地产投资有限公司（二期）山东泰安贵和置业有限公司 泰山国际金融中心销售代理合同 销售代理 2013 年 10 月10 日 860 万 正在履行 山东新城建房地产开发有滕州九州清宴项目销售代销售代理 2012 年 2 月1340 万 正在履行 15/110 限公司 理合同 29 日 济南恒兴房地产开发有限公司 济南后龙地块项目销售代理合同 销售代理 2014 年 9 月23 日 240 万 正在履行 山东泽丰地产有限公司 鱼台学府新城项目代理合同 销售代理 2014 年 8 月25 280 万 正在履行 菏泽文亭湖综合开发有限公司府东胜景项目部 成武府东胜景项目销售代理合同 销售代理 2014 年 10 月 180 万 已终止 青岛鸿鲁实业发展有限公司 莱西梦想望城销售代理合同 营销策划、销售代理、售后服务 2014 年 7 月 2400 万 正在履行 山东泰安中侨迪尔置业有限公司 新泰云湖观邸销售代理合同 销售代理 2014 年 9 月22 日 1096 万 正在履行 青岛鸿升领航置业有限公司 胶南清华园项目销售代理合同 销售代理 2014 年 7 月 600 万 正在履行 北京宗圣兴业商业控股有限公司沛县分公司 江苏-沛县宗圣星光大道项目 销售代理 2014 年 9 月 580 万 正在履行 山东腾信房地产开发有限公司 东平河畔豪庭销售代理合同 销售代理 2014 年 7 月28 日 150 万 已终止 滕州伦达置业有限公司 滕州伦达 星尚城代理合同 销售代理 2014 年 4 月13 日 700 万 已终止 山东峰厦置业投资有限公司 邹城嘉禾世纪国宏 销售代理 2014 年 4 月28 日 1059 万 正在履行 青岛合纵房地产有限公司 青岛银沙轩项目 销售代理 2014 年 4 月14 日 3000 万 正在履行 夏津长兴置业有限公司 夏津碧水盛景项目 销售代理 2014 年 1 月14 日 450 万 已终止 2 2、房屋租赁合同、房屋租赁合同 承租人承租人 座落座落 租用面积租用面积（m2）租金（元租金（元/年）年）租赁期限租赁期限 履行情履行情况况 济南崇峻房地产经纪有限公司 济南市历下区经十路 9777 号鲁商国奥城三号楼 1703 室 282.92 331,793 2014 年 6 月 1 日至2017 年 6 月 1 日 履行中 济南同舟房地产经纪有限公司 济南市历下区经十路 9777 号鲁商国奥城三号楼 1704 室 119.84 140,541.8 2014 年 6 月 1 日至2017 年 6 月 1 日 履行中 济南主动广告传媒有限公司 济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城三号楼 1701、1702 室 399.14 468,089.4 2014 年 6 月 1 日至2017 年 6 月 1 日 履行中 济南同舟房地产经纪有限公司 济南市历下区燕山新居 7 号楼2 单元 504 室 100.37 27,600 2014 年 10 月 10 日至2015 年 10 月 9 日 履行中 2 2、资产负债结构分析资产负债结构分析 单位单位：元：元 项目项目 本期末本期末 上年期末上年期末 占占总资产总资产比重比重的增的增金额金额 变动变动 占总资产占总资产金额金额 变动变动 占总资产占总资产 16/110 比例比例 的的比重比重 比例比例 的的比重比重 减减 货币资金 2,590,726.90 327.90%13.82%605,453.44-43.10%4.98%8.84%应收账款 13,898,163.88 331.83%74.14%3,218,419.51 48.31%26.47%47.67%存货-长期股权投资-固定资产 1,176,988.82 22.71%6.28%959,182.30 121.67%7.89%-1.61%在建工程-短期借款 长期借款-总资产 18,746,589.40 54.20%100.00%12,157,477.99 66.57%100.00%资产负债项目重大变动原因：货币资金变动较大是系股东增资所致；应收账款变动较大是系年末确认佣金金额较大但在报告期内未收回所致；固定资产变动是系公司购置车辆所致；3 3、投资状况分析投资状况分析 （1 1）主要主要控股子公司、参股公司分析控股子公司、参股公司分析（如有（如有）2014年7月29日,经公司2014年第二次股东大会审议通过,收购济南同舟房地产经纪有限公司为全资子公司。同舟地产主要业务为提供房地产二级市场代理销售服务、物业顾问策划服务、广告服务。通过收购同舟地产扩大公司在山东市场的影响力和话语权，从而增加在市场上的竞争力，争取更多更优质的项目。2014 年同舟地产实现营业收入 9,684,340.39 元,比去年同期增长 72.05%,净利润 3,100,993.50元,比去年同期增长 173.39%（2 2）对外对外股权股权投资投资情况情况（如有（如有）一、公司于 2014 年 7 月 30 日以 510,000.00 元收购主动广告 51%的股权。主动广告的主要业务有媒介策划和活动公关。媒介策划系通过对客户产品的定义分析，研究各项媒介指标，制定合理有效的媒介策略方案。活动公关系以提升客户品牌形象为主要目的，通过具有创意的主题活动，不断优化品牌与消费者之间的关系，包括活动公关策略、创意策划方案提供、活动公关执行（活动场地谈判，活动人员的招募、培训、活动物资采购、仓储物流、搭建维护，活动费用的垫付，活动现场的管理，活动信息的收集及分析报告，公关媒体执行）和 IT 系统支持。2014 年实现营业收入 2,486,893.22 元,实现净利润61,662.49 元。由于公司成立于 2013 年 9 月，2014 年正处于各项目的培养期，由于公司优秀的作品和服务在山东区域已取得良好的口碑和声誉，因此 2015 年主广告的业务将在山东区域实现快速扩张。二、本公司以合计人民币 306,000.00 的对价，收购原自然人股东持有的同舟地产 100%的股权。同 17/110 舟地产的主要业务是提供房地产代理销售、房地产顾问策划及国内广告服务的房地产中介服务。2014年同舟地产实现营业收入 9,684,340.39 元，实现净利润 3,100,993.50 元。（三（三）外部外部环境环境的分析的分析 1 1、有利因素、有利因素 （1）行业进入调整期，但蕴含有利发展因素 房地产行业的发展与国民经济紧密联系，短期来看，房地产行业的持续健康发展需要各城市房地产成交量回暖并保持稳定。2014 年初房地产市场开始调整，但是随着下半年限购逐渐退出，尤其是 9 月30 日之后新的房贷政策执行，再加上 9 月、10 月房地产市场传统性回暖，房地产开发商根据市场情况调整价格，2014 年四季度全国房地产市场成交量逐渐回暖。1）新的房贷政策执行有利于房地产行业持续健康发展 房地产行业作为支柱产业，其开发投资占全社会固定资产投资的比例从 2002 年以来一直保持在 18%左右，其在国民经济发展中具有重要的地位，国民经济的快速发展需要房地产行业持续健康的发展。2014 年初全国房地产市场开始调整，商品房成交量大幅下降，下半年开始房价连续环比下降。为稳定房地产市场，除四个一线城市和三亚外，其他城市都逐渐取消了房地产限购，部分城市还对刚性需求进行了税收减免或购房补贴。9 月 30 日，为稳定房地产市场，央行和银监会联合发布了关于进一步做好住房金融服务工作的通知，通知对个人贷款购买首套房的认定进行了重点调整，将原来首套房贷款既认房又认贷调整为首套房和还清首套房贷后购买的第二套房，对二套以上住房贷款也不再限制，由银行根据实际情况自行决定。新的房贷政策将使房地产市场改善性需求有效释放，也使个人住房贷款向市场化方向更进一步，也将使房地产市场持续健康发展。2）开发商做好长期调整准备有助于房地产市场理性发展 面对目前房地产形势，大多数开发商已经做好长期调整准备，坚持现金为王、加快周转的开发战略。在这种战略指导下，未来商品房价格将能保持平稳，不会出现较大波动，这将有助于房地产市场理性发展。（2）房地产行业及房地产中介服务行业长期发展向好 1）中国经济长期发展向好，将支撑房地产行业发展 国家统计局的数据显示，自 1997-2013 年，我国 GDP 增速一直保持在 7%以上。2014 年以来，我国经济增长虽有放缓，但在房地产市场成交回暖、政府加大基建投资和出口预期改善情况下，2014 年全年 18/110 中国经济仍能保持 7.5%左右增长。长期来看，我国经济结构调整步伐加快，国企改革步入实质性阶段，自贸区将再次扩容，土地流转、户籍改革、棚户区改造，一系列政策将能使我国经济在未来十年继续保持高速平稳健康增长的态势。从宏观经济与房地产关系看，宏观经济高速平稳健康增长将产生新的房地产需求，并且保证购房者具有一定的购房能力，支撑房地产行业的持续健康发展。2）房地产终端消费市场不断扩大 房地产终端消费市场的稳定发展是我国房地产业持续发展基础。房地产终端消费市场的不断扩大将有力地促进房地产行业与房地产策划代理行业的发展。第一，城镇化未结束，行业仍有发展空间。按照纳瑟姆曲线和国外城镇化发展规律，城镇化率达到70%以上，一个国家的城镇化进程才进入缓慢发展阶段，2013 年底我国城镇化率为 53.73%，仍处于城镇化高速发展阶段，按每年增加 1%的速度，我国城镇化率达到 70%仍需要 16 年的时间，2013 年底我国总人口为 13.6 亿，也即每年约 1300 万人进入城市，按人均住宅需求 35 平方米计算，每年新增人口对住宅需求量为 4.6 亿平方米。城市更新改造每年产生新的需求约 2 亿平方米，两者合计每年新增需求为 6.6亿平方米。2012 年底全国城镇居民人均居住面积 32.91 平方米，根据我们测算，该数据中的城镇居民主要包含城镇户籍居民，约 2.5 亿城镇常住人口并不计算在内，这 2.5 亿城镇常住人口将有约 50 亿平方米的缺口，按目前全国城镇每年 11 亿平方米住宅竣工量计算，加上部分小产权房的供给，未来商品住宅市场供求平衡点在 2020 年左右，在此之前，全国住宅市场总体仍是供不应求状态，房地产行业仍有发展空间。第二，经济的快速发展，使房地产消费者的需求呈现层次性，市场空间有效增加。随着收入增加，人们对居住物业的舒适性、享受性要求不断提高。白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓、外商用商品房等需求也将逐步加大。由于东西部差别、地域差别、城乡差别和购买力的差别，人们对房地产的消费的质和量便呈现出较为明显的台阶式、梯度消费的特征，为中国房地产业的中长期发展提供着成长性的消费需求和不断拓展的市场空间。综合以上分析可以看出，随着我国房地产消费总量的持续增加，房地产策划代理行业的服务范围和区域将不断拓宽，行业的市场机遇也随之大增。房地产中介服务商在判断消费趋势的同时挖掘各细分市场消费者的潜在需求，提供专业服务。3）行业管理组织牵头引领行业走向规范 在政府部门的高度重视和大力支持下，我国房地产估价师与房地产经纪人学会积极发挥自身优势，19/110 通过深入的调查研究和分析，提出了建立房地产中介服务行业诚信的有效办法，并通过鼓励品牌企业大力发展连锁经营、建立房地产经纪诚信档案、与政府部门联手加强房地产经纪人资格认证以及房地产经纪机构的市场准入和清退机制、加强房地产经纪人员的职业培训等一系列举措，逐步建立房地产中介服务行业的诚信制度，促进行业的健康发展。（四（四）竞争优势竞争优势分析分析 公司是一家顾问策划代理公司，并不具备一般意义上生产型企业所拥有的专利、技术、业务许可等资源要素，开展业务所依赖的关键因素是多年来形成的客户积累、深厚的人脉资源和业务骨干的行业经验。因此，公司的核心竞争力是专业的项目策划能力和敏锐的市场判断能力。作为人力资本密集型的服务咨询类公司，公司不涉及实物业务，主要资源是人才，公司的人才培养策略、考核晋升机制等都有效保证了人力资源的稳定，使公司实现了持续、高效运营。1 1、一流的项目策划能力、一流的项目策划能力 公司项目核心策划人员均来自国内大型房地产顾问策划代理机构，具有国内领先的视野和丰富的大型房地产项目策划经验。通过专业的培训和学习，公司的项目策划具有国内一线城市项目策划水平。以一线城市的策划水平去运作二、三、四线城市的房地产项目，公司的项目策划具有起点较高的优势。2 2、专业的项目推广能力、专业的项目推广能力 商品房销售除了取决于前期的项目策划定位，更要依靠后期的销售推广。依靠核心策划销售人员的组织培训，公司的销售推广团队同样具有很强的专业性，能够根据不同项目的特点制定不同的销售推广计划，组建相应的销售团队；在销售过程中，根据实际销售情况对销售计划和销售团队进行动态调整，以保证销售计划按时完成。（五（五）持续经营持续经营评价评价 公司通过不断完善与拓展销售项目相关的前期调研，包括开发商规模、当地市场预测等环节，确定是否进驻新项目。在项目实施阶段，对前期筹备工作，包括人员培训、财务、人力资源、行政等各个环节进行严格把控，并不断提升控制质量，使公司具备良好的持续经营能力。同时，公司通过不断的市场扩张和强化企业内控等措施来规避风险。报告期内公司未发生对持续经营能力有重大不利影响的事项。二、未来展望（自愿披露）（一（一）行业发展趋势行业发展趋势 20/110 房地产中介服务行业是一个充满活力和机遇，并在国民经济生活中日益发挥重要作用的专业化服务行业。1 1、房地产中介服务行业在中国的城镇化浪潮中扮演着至关重要的角色房地产中介服务行业在中国的城镇化浪潮中扮演着至关重要的角色 2014 年政府工作报告明确“推进以人为本的新型城镇化”明确“城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托”，明确“促进约 1 亿农业转移人口落户城镇”，明确“有序推进农业转移人口市民化”；2015 年政府工作报告明确“推进新型城镇化取得新突破。城镇化是解决城乡差距的根本途径，也是中国最大的内需所在。2 2、房地产中介服务行业在中国城镇化大潮中扮演着至关重要的的作用房地产中介服务行业在中国城镇化大潮中扮演着至关重要的的作用 我国目前的城市化率不足 60%，而欧美发达国家城市化率都超过了 80%以上，也就是说这是国家、社会向前发展的必经之路。而在我国的城镇化进程中三线、四线城市甚至县域经济扮演着极为重要的角色。于是在我国城市化最前沿最核心的阵地上，专业的代理公司就显的格外重要，既可以让开发商根据细分市场情况、地块素质、客