831840_2014_东光股份_2014年年度报告_2015-04-16.pdf

第1 页，共 90 页 北京东光物业管理股份有限公司（BeijingDongguangPropertyManagementCO.,Ltd）2014东光股份 NEEQ:831840 年度报告 第2 页，共 90 页 2014 年，公司新拓展承接了中国联通总部联通大厦、中国联通总部西单办公区、中国联通总部二龙路办公区、中国联通总部小汤山培训基地，并在客房服务产品、餐饮服务产品方面取得新突破。2014 年公司通过参加招投标，先后成为了 2014年度中央国家机关物业定点供应商、2014-2015 年度北京市行政事业单位物业服务政府采购定点供应商、2014-2015 年度海淀区物业定点供应商、2014-2015 年度丰台区物业定点供应商、2015-2016年度门头沟区物业定点供应商。2014 年 5 月，公司完成股份制改制；2014 年 12 月，公司取得全国中小企业股份转让系统出具的同意挂牌的备案函，公司股票于2015 年 1 月 22 日成功在全国股份转让系统挂牌。公司年度大事记 北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第3 页，共 90 页 目录目录 第一节声明与提示 .6 6 第二节公司概况 .9 9 第三节会计数据和财务指标摘要 .1111 第四节管理层讨论与分析 .1313 第五节重要事项 .2424 第六节股本变动及股东情况 .2727 第七节融资及分配情况 .3030 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况 .3131 第九节公司治理及内部控制 .3434 第十节财务报告 .3838 北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第4 页，共 90 页 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、股份公司 北京东光物业管理股份有限公司 有限公司 北京东光物业管理有限公司 股东会 北京东光物业管理有限公司股东会 股东大会 北京东光物业管理股份有限公司股东大会 董事会 北京东光物业管理股份有限公司董事会 监事会 北京东光物业管理股份有限公司监事会 三会 公司股东大会、董事会、监事会 高级管理人员 股份公司总经理、董事会秘书、财务总监 全国股份转让系统公司 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 主办券商、中航证券 中航证券有限公司 元、万元 人民币元、人民币万元 公司法 中华人民共和国公司法 办法 非上市公众公司监督管理办法 业务规则 全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）兴华、会计师事务所 北京兴华会计事务所（特殊普通合伙）炜衡、律师事务所 北京市炜衡律师事务所 世纪升和 北京世纪升和资产管理有限责任公司 贰零壹贰 北京贰零壹贰企业管理咨询有限公司 精诚建业 北京精诚建业资产管理有限公司 霆瀚能源 北京霆瀚能源技术有限公司 龚杏东光 江西龚杏东光物业管理有限公司 东莞分公司 北京东光物业管理股份有限公司东莞分公司及其前身北京东光物业管理有限公司东莞分公司 南昌分公司 北京东光物业管理股份有限公司南昌分公司及其前身北京东光物业管理有限公司南昌分公司 章丘分公司 北京东光物业管理股份有限公司章丘分公司及其前身北京东光物业管理有限公司章丘分公司 通州第一分公司 北京东光物业管理股份有限公司通州第一分公司及其前身北京东光物业管理有限公司通州第一分公司 上饶分公司 北京东光物业管理股份有限公司上饶分公司及其前身北京东光物业管理有限公司上饶分公司 九江分公司 北京东光物业管理股份有限公司九江分公司及其前身北京东光物业管理有限公司九江分公司 海淀第一分公司 北京东光物业管理股份有限公司海淀第一分公司及其前身北京东光物业管理有限公司海淀第一分公司 海城分公司 北京东光物业管理股份有限公司海城分公司前身北京东光物业管理有限公司海城分公司 湖北分公司 北京东光物业管理股份有限公司湖北省分公司 ISO9001 即 ISO9001 质量体系认证，是由国际标准组织制定的针对质量管理和质量保证方面的系列标准。北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第5 页，共 90 页 ISO14001 即 ISO14001 环境管理体系认证，是由国际标准化组织制订的针对全球性环境污染和生态破坏而制定的环境管理体系标准。OHSMS18000 全称为OccupationalHealthandSafetyAssessmentSeries18000，是一国际性安全及卫生管理系统验证标准。报告期 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日 北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第6 页，共 90 页 第一节第一节 声明与提示 声明 公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。北京兴华会计事务所(特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 重要风险事项 重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 宏观经济形势变化带来的风险 公司属于主要依托于房地产业下的物业管理行业，公司业务的发展在一定程度上依附于房地产行业的发展。如果政府对房地产行业进行限制性调控，将影响整个物业管理行业的发展。另一方面，如果宏观经济发展速度放缓，工业园区企业数量减少，各地会减少工业园区的投资，对公司在工业园区物业管理方面的业务拓展也会产生不利影响。核心业务人员流失风险 公司物业管理服务工作是以员工为核心开展的，其中包括项目管理人员和物业服务人员等，相关人员的频繁流动会降低公司的服务质量，使客户的满意度降低，将对公司的声誉和后续业绩表现带来负面影响。突发事件或自然灾害的风险 如发生火灾、爆炸、停电等突发事件或大风、暴雪、暴雨、地震等自然灾害，可能会给客户的财物、设备设施造成损害，并产生人身安全方面的隐患，可能会导致公司物业管理经营风险的增加。实际控制人控制不当风险 公司实际控制人黄旭东直接持有公司 7.2%股份。黄旭东和张蕾通过世纪升和（二人合计持有世纪升和100%股份）间接持有公司 54%股份。黄旭东通过精诚北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第7 页，共 90 页 建业（黄旭东为精诚建业控股股东，持有该公司 66%股份）间接控制公司 5%股份。黄旭东和张蕾直接和间接控制公司股份合计 66.2%。黄旭东为公司董事长，张蕾为公司董事、财务总监、董事会秘书，二人在公司经营决策、财务管理上均可对公司施予重大影响。若公司实际控制人黄旭东、张蕾利用其对公司的实际控制权对公司的经营决策、财务等进行不当控制，可能损害公司和少数权益股东的利益。公司治理风险 有限公司期间，公司虽设立了“三会”，但未制定相关议事规则，“三会”未严格履行职责，同时公司内部控制也存在一定的欠缺，如存在公司与关联方资金拆借等不规范的情况。股份公司成立后，逐步建立健全了法人治理结构，制定了“三会”议事规则，制定了适应企业现阶段发展的内部控制体系。由于股份公司成立时间短，各项管理控制制度的执行需要经过一段时间的实践检验，公司治理和内部控制体系也需要在生产经营过程中逐步完善。随着公司经营规模不断扩大，业务范围不断扩展，人员不断增加，对公司治理将会提出更高的要求。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。坏账风险 公司 2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日的应收账款净额分别为 24,862,188.69 元、20,325,030.27 元，分别占当期资产总额的 42.35%、38.75%；2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日的其他应收款净额分别为 2,146,189.51 元、4,493,688.22 元，分别占当期资产总额的 3.66%、8.57%；公司最近两年的应收款项余额较大、占比较高。但公司应收账款的账龄较短，绝大部分应收账款账龄在一年以内，而且公司客户信誉度较高，发生坏账的风险较小，不会对公司生产经营造成不利影响。通州分公司升级为通州独立公司法人的不确定风险 公司 2013 年 7 月 23 日与北京华盛富邦商业投资管理有限公司签订合作协议，协议约定双方共同投资（各投资 150.00 万元）拟将北京东光物业管理有限公司通州第一分公司改制为有限责任公司或重新成立有限责任公司，即北京东光物业（通州）管理有限公司或北京东光物业世纪星城管理有限公司（以工商局核准为主，以下简称东光物业通州公司），以东光物业通州公司为实施主体对对世纪星城小区进行物业管理，在上述公司未成立前，继续以北京东光物业管理有限公司通州第一分公司的形式运营，独立核算，并以各自的协议股份享有权利、承担义务。截至年报披露日，东光物业通州公司尚未成立，世纪星城小区的物业管理仍由北京东光物业管理有限公北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第8 页，共 90 页 司通州第一分公司提供服务。由于从事物业管理公司需要国家物业管理资质，因此通州第一分公司能否升级变更为独立法人从事物业管理服务存在不确定风险。其他重大事项提示 截至报告出具日，东光物业现有共计九个分公司。报告期内，分公司存在未及时办理部分证照的登记或未按期将分公司名称变更至股份公司名下的变更手续的不规范情况。目前，公司均已针对不规范情况着手进行相关的整改。公司承诺将持续披露分公司相关证照的办理情况，并承诺今后公司将在提供物业服务过程中，对设立的分公司不管是否实际经营，均按照法律法规规定及时办理相关证照，合法合规经营。报告期内相关办理事宜均在进展中，预计 2015年均可处理完毕。本期重大风险是否发生重大变化：是 北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第9 页，共 90 页 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 北京东光物业管理股份有限公司 英文名称及缩写 BeijingDongguangPropertyManagementCO.,Ltd 证券简称 东光股份 证券代码 831840 法定代表人 黄旭东 注册地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 55 号（金威大厦 302 室）办公地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 55 号（金威大厦 302 室）主办券商 中航证劵有限公司 主办券商办公地址 北京市朝阳区安立路 60 号润枫德尚 6 号楼 3 层 会计师事务所 北京兴华会计事务所(特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 李冬梅、高连勇 会计师事务所办公地址 北京市西城区裕民路 18 号北环中心 22 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 张蕾 电话 010-51501187 传真 010-51501185 电子邮箱 公司网址 联系地址 北京市海淀区蓝靛厂南路 55 号金威大厦 302 室 邮政编码 100097 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 北京市海淀区蓝靛厂南路 55 号金威大厦 302 室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2015-01-22 行业（证监会规定的行业大类）物业管理（行业代码：K7020）主要产品与服务项目 为高档写字楼、大型商业广场、公寓、别墅、高档住宅小区、酒店、公共场馆、政府机关/企事业单位办公楼、产业园区等各种类型物业项目提供物业后勤保障服务。北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第10 页，共 90 页 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）40,000,000 控股股东 北京世纪升和资产管理有限责任公司 实际控制人 黄旭东 四、注册情况 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 110105000329722 否 税务登记证号码 11010570009145x 否 组织机构代码 70009145-x 否 北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第11 页，共 90 页 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 81,709,968.46 71,145,515.17 14.85%毛利率 12.36%24.58%-归属于挂牌公司股东的净利润-3,089,473.26 4,805,615.64-164.29%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-3,170,094.50 3,906,000.46-181.16%加权平均净资产收益率-5.79%13.67%-基本每股收益（元/股）-0.08 0.26-130.77%二、偿债能力 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 58,709,442.62 52,456,424.08 11.92%负债总计 18,927,899.01 10,542,763.13 79.53%归属于挂牌公司股东的净资产（元）0.99 1.67-95.43%归属于挂牌公司股东的每股净资产（元）0.99 1.67-95.43%资产负债率 32.24%20.10%-流动比率 2.60 4.50-利息保障倍数 0.00 46.55 三、营运情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 5,514,807.34 4,793,595.06-应收账款周转率 3.62 4.36-存货周转率-北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第12 页，共 90 页 四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率 11.92%34.39%-营业收入增长率 14.85%21.78%-净利润增长率-164.29%85.09%-五、股本情况 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本（股）40,000,000 40,000,000 0.00%计入权益的优先股数量（股）-计入负债的优先股数量（股）-带有转股条款的债券（股）-期权数量（股）-六、非经常性损益 项目项目 金额金额（元（元）非经常性损益合计 80,621.24 所得税影响数-31,331.17 非经常性损益净额 80,621.24 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 无 北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第13 页，共 90 页 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析(一一)商业模式商业模式 公司定位为“物业后勤保障服务商”，以“保障更好工作生活质量”为企业使命，秉承“以市场化方式为客户非核心业务和后勤保障需求提供全面解决方案，使客户高度关注其核心业务的开展和品牌价值的创造”的价值观，主要为产业园区、公共场馆、政府机关及企事业单位等领域的客户提供一站式后勤保障服务解决方案，包括物业基础管理服务、设施设备管理服务、资产管理服务、行政保障服务、商务保障服务、餐饮管理服务等。一方面，公司在为客户提供物业基础管理服务、设施设备管理服务的同时，深度挖掘、识别客户的非传统物业管理之外的资产管理服务、行政保障服务、商务保障服务、餐饮管理服务等多元化服务需求，并不断完善、优化服务供应链管控体系，提高技术整合能力、质量管控能力、成本管控能力、风险管控能力，将资产管理服务、行政保障服务、商务保障服务、餐饮管理服务等相关增值服务与物业基础管理服务结合在一起，从而实现资源的优化配置、成本的有效控制、服务质量的专业保障和客户信息的无障碍沟通。另一方面，公司通过专注于产业园区、公共场馆、政府机关及企事业单位等领域客户的非核心业务与后勤保障需求为中心，提出了“服务产品制造化”的理念，把公司的各项后勤保障服务生产过程变得像产品制造一样，将一站式后勤保障服务解决方案的各项服务内容菜单式模块化，产品化分解，实现标准化作业（操作过程标准化、服务结果标准化、质量检验标准化），把标准化的服务产品交付给客户。公司的服务产品化将让用户能够以产品定制形式获得标准化服务，包括清晰的服务定价、可以预期的服务质量和可以考核的服务标准，更加契合客户服务需求。通过服务产品化让服务商建立起一套完善的服务标准和操作流程，让服务企业就像个智力工厂，源源不断地生产服务产品，实现“可复制”的“规模+速度”共赢效果。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否-所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 2014 年，公司继续坚持定位为“物业后勤保障服务商”，以“保障更好工作生活质量”为企业使命，秉承“以市场化方式为客户非核心业务和后勤保障需求提供全面解决方案，使客户高度关注其核心业务的开展和品牌价值的创造”的价值观，重点专注于为产业园区、公共场馆、政府机关及企事业单位等领域的客户提供一站式后勤保北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第14 页，共 90 页 障服务解决方案。2014 年，在原服务项目客户中，通过商务谈判或洽谈、重新参加招投标等方式，就合同到期项目重新取得续约，并且有北京经济技术开发区管委会办公楼、海关总署、北京节约用水办公室等部分项目通过增加服务内容、提高服务价格等方式，增加了经营收入。而北京天文馆、中国园林博物馆、三一重工等项目，由于甲方的内部变化导致了服务需求调整，并导致了经营收入的减少。2014 年，公司新拓展承接了中国联通总部联通大厦、中国联通总部西单办公区、中国联通总部二龙路办公区、中国联通总部小汤山培训基地项目的物业管理、后勤保障服务，并在客房服务产品、餐饮服务产品方面取得新突破。2014 年公司通过参加招投标，先后成为了 2014 年度中央国家机关物业定点供应商、2014-2015 年度北京市行政事业单位物业服务政府采购定点供应商、2014-2015年度海淀区物业定点供应商、2014-2015 年度丰台区物业定点供应商、2015-2016 年度门头沟区物业定点供应商。2014 年，公司已不再新承接纯住宅小区项目，在产业园区、公共场馆、机关企事业单位办公楼三个重点细分市场领域均取得新的发展，并在客房服务产品、餐饮服务产品方面取得新突破，事实证明，公司作为“物业后勤保障服务商”的定位是正确的，通过公司不断的实践、创新发展，公司实现在未来 3-5 年发展成为“物业后勤保障服务商领先品牌”的目标指日可待。1.1.主营业务分析主营业务分析 (1)(1)利润构成利润构成与现金流与现金流分析分析 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比例变动比例 占营业收占营业收入的入的比重比重 金额金额 变动比例变动比例 占营业占营业收入的收入的比重比重 营业收入 81,709,968.46 14.85%-71,145,515.17 21.78%-营业成本 84,893,433.74 30.00%103.90%65,545,925.61-19.67%92.13%管理费用 6,890,825.49 7.37%8.43%6,417,506.33 1.49%9.02%销售费用 915,590.06-28.60%1.12%1,282,394.50 25.34%1.80%财务费用 1,368.47-99.46%0.00%252,629.49-63.69%0.36%营业利润-3,061,355.68-147.28%-3.75%6,474,257.17 81.20%9.10%资产减值损失 908,796.07-321.50%1.11%-410,297.37-156.81%-0.58%营业外收入 7,590.00-29.80%0.01%10,811.44-10.49%0.02%营业外支出 17,747.19-80.63%0.02%91,613.79 318.21%0.13%所得税费用 17,960.39-98.87%0.02%1,587,839.18 64.22%2.23%净利润-3,089,473.26-164.29%3.78%4,805,615.64 85.09%6.75%经营活动产生的现金流量净额 5,514,807.34 15.05%-4,793,595.06-29.17%-投资活动产生的现金流量净额 4,013,685.70 158.85%-6,820,304.46 1,223.64%-筹资活动产生的现金流量净额-11,441,023.39-217.30%-北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第15 页，共 90 页 项目变动及重大差异产生的原因：2014 年度公司营业利润-306.14 万元，比上年同期下降了了 147.28%，原因如下：1、公司于 2014 年 12 月份在全国中小企业股份转让系统挂牌，当年支付券商、会计事务所、律师事务所经办费用以及为挂牌支付的其他费用累计约 100 万元。2、通州第一分公司根据与开发商签订的合作协议，2014 年度由开发商负责实际运营，因开发商 2014 年度加大投入以提升服务品质，导致通州第一分公司 2014 年度累计亏损约 188 万元，根据协议约定的比例，并入总公司报表亏损约 94 万元。3、公司 2014 年 10 月 1 日起正式管理中国联通包括总部大楼、小汤山培训学院等四个项目，年合同收入累计 2000 万元，2014 年度确认 10 至 12 月份三个月收入累计 492 万元，因新接项目前期购入大量办公用品，因其单位成本未达到固定资产价值而一次性计入成本费用，且因新入职大批员工增加培训费用，造成联通四个项目 2014年度开办费等成本较大，2014 年度上述四个项目累计亏损 140 万元。4、公司 2014 年度营业收入比上年度增长了 14.85%，但成本比上年度增长了33.03%，成本增长速度高于收入增长速度。其具体原因主要是人工成本增长过快，人工成本增长的主要原因如下：（1）2014 年新接联通项目增加人工成本 147.51 万元。（2）2014 年因北京东光物业管理股份有限公司海淀第一分公司正式运营，全年人工成本为 450.21 万元，而 2013 年海淀分公司未正式运营，不存在人工成本。（3）通州第一分公司根据与开发商签订的合作协议，2014 年度由开发商负责实际运营，因开发商 2014 年度加大投入以提升服务品质，造成人工成本比 2013 年度增加 198.76 万元。（4）公司由于 2014 年度经营战略转型，将保安保洁人员全部外包，造成外包人工成本比 2013 年度增加 650.48 万元，另外 2014 年因提升服务品质，如联通项目的员工的综合素质较高，人员月平均薪资是普通项目的 2 倍左右，造成固有项目劳务人员比上年度有所增加。现金流量分析：1、经营活动产生的现金流量净额 截止 2014 年 12 月 31 日，公司经营活动产生的现金流量净额 5,514,807.34 元，比上年度 4,793,595.06 元增长了 15.05%，主要是业务正常增长所致。2、投资活动产生的现金流量净额 截止 2014 年 12 月 31 日，公司投资活动产生的现金流量净额 4,013,685.70 元，比上年度-6,820,304.46 元增长了 158.85%，主要原因为公司购买的理财产品赎回导致。(2)(2)收入构成分析收入构成分析 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收收入比例入比例 上期上期收入金收入金额额 占营业占营业收入收入比例比例 住宅项目 23,287,799.97 28.50%25,364,206.21 35.65%公共场馆 13,780,255.47 16.86%17,394,939.37 24.45%公共建筑 39,577,485.58 48.44%19,504,279.29 27.41%产业园区 4,790,527.44 5.86%8,127,376.94 11.42%收入构成变动的原因 报告期内，根据公司的战略规划，公司业务重点逐渐专注于产业园区、公共场馆、政府机关及企事业单位等领域客户提供一站式后勤保障服务商，所以收入构成在以上公共建北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第16 页，共 90 页 筑、产业园区项目变化明显。(3)(3)营运分析营运分析 主要销售客户的基本情况：公司重点业务主要针对于产业园区、公共场馆、政府机关及企事业单位等领域的客户，客户所在行业不定，因物业行业特殊性，如住宅小区内住户均属公司的客户，遂公司主要按物业小区项目等披露收入前五名：报告期内，公司前五大客户基本情况如下：1、通州世纪星城小区住宅项目，本期金额 10,228,427.69 元，占本期收入的比例为 12.52%；2、金威大厦项目，本期金额 6,664,111.33 元，占本期收入的比例为 8.15%；3、章丘福创小区住宅项目，本期金额 6,251,961.2 元 4 占本期收入的比例为7.65%；4、北京天文馆，本期金额 5,136,622.48 元，占本期收入的比例为 6.29%；5、园博馆，本期金额 4,184,276.19 元,占本期收入的比例为 5.12%。公司目前在职的董事、监事、高级管理人员和核心技术人员、或有关联方或者持有公司 5%以上股份的股东均未在前五大客户中占有权益。主要供应商的基本情况：公司所从事的物业管理行业，公司的供应商主要从事保洁外包、保安外包、设备维护等三大类。保洁外包的供应商主要有北京鸿浩保洁服务有限公司、北京净捷坊保洁有限公司、北京云翰清洁工程有限公司等,2014 年全部保洁外包费用共计21,887,840.85 元，占 2014 年总成本的 31.57%；设备维护的供应商主要有华升富士达电梯有限公司青岛分公司、北京好冉冉电梯安装有限公司等，2014 年全部设备维护费用 3,798,684.87 元，占 2014 年总成本的 5.30%；保安外包的供应商主要有北京千翔保安服务有限公司、北京京诚京安保安服务有限公司等，2014 年全部保安外包费用共计 3,393,980.00 元，占 2014 年总成本的 4.74%。2011 年 11 月至 2013 年 7 月，北京鸿浩保洁服务有限公司是公司控股子公司，公司在前述期间持有北京鸿浩保洁服务有限公司 80%股权（对应出资额 40 万元）。2013年 7 月，东光物业决定将其所持有鸿浩保洁 40 万元股权全部转让给自然人王文福。除此之外，公司与前述供应商之间不存在关联关系。重要订单的基本情况：报告期内，公司重要销售：1、通州世纪星城小区住宅项目，本期金额 10,228,427.69 元，履行中；2、金威大厦项目，本期金额 6,664,111.33 元，履行中；3、章丘福创小区住宅项目，本期金额 6,251,961.24 元，履行中；4、北京天文馆，本期金额 5,136,622.48 元，履行中;5、园博馆，本期金额 4,184,276.19 元,履行中。报告期内，公司重要采购/供应合同：1、北京鸿浩保洁服务有限公司，已结束；2、北京净捷坊保洁有限公司，履行中；3、北京千翔保安服务有限公司，已结束；4、北京云翰清洁工程有限公司，履行中；北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第17 页，共 90 页 5、华升富士达电梯有限公司青岛分公司，履行中。2.2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元 项目项目 本期末本期末 上年期末上年期末 占占总资产比总资产比重重的增减的增减 金额金额 变动比变动比例例 占总资占总资产的产的比比重重 金额金额 变动比变动比例例 占总资占总资产的产的比比重重 货币资金 21,877,306.94 77.16%37.26%12,348,813.90 320.81%23.54%13.72%应收账款 24,862,188.69 22.32%42.35%20,325,030.27 65.65%38.75%6.01%存货-长期股权投资-固定资产 1,516,227.36 4.34%2.58%1,453,215.73 39.58%2.77%-0.19%在建工程-短期借款-长期借款-总资产 58,709,442.62 11.92%-52,456,424.08 34.39%-项目变动原因：1、货币资金：截至 2014 年 12 月 31 日，货币资金为 2,187.73 万元，本期经营活动产生的现金净流量为 551.48 万元，本期投资活动产生的现金净流量为 401.37 万元，现金及现金等价物净增加额为 952.85 万元，比上年末现金余额 1,234.88 万元增加 77.16%。本期经营活动产生的现金净流量主要原因为经营收入提高以及收回其他应收款所致，本期投资活动产生的现金净流量主要原因为收回银行理财产品款项所致。2、应收账款：截至 2014 年 12 月 31 日，联通项目的 491.61 万元收入中 174.03万元已收回，317.58 万元计入“应收账款”科目。另外增加 200 万元应收账款的主要原因是 2014 年海淀分公司开始正式经营，截至 2014 年 12 月 31 日海淀分公司“应收账款”余额为 163 万元，而上年度海淀分公司无应收账款。3.3.投资情况分析投资情况分析 (1)(1)主要主要控股子控股子公司、参股公司分析公司、参股公司分析（如有（如有）公司投资设立江西龚杏东光物业管理有限公司”子公司（成立日期 2013 年 9 月22 日），公司投资现金 25 万元人民币，作为长期股权投资。北京东光物业管理股份有限公司与江西龚杏现代服务股份有限公司合作成立该子公司，通过江西龚杏的本地渠道优势，能够有效的将业务在龚杏当地进行推广。该子公司具体投资情况可参见北京东光物业管理股份有限公司公开转让说明书”第一部分“公司基本情况”之“三、公司股权结构”中予以披露。委托贷款情况：无(三三)外部环境的分析外部环境的分析 （一）行业发展概况 1、行业发展现状（1）物业管理规模不断拓展 根据中国物业管理协会的统计，至 2014 年底，我国物业管理面积约为 200 亿平方北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第18 页，共 90 页 米，较 2013 年中国产业研究报告网发布的 2012 年物业管理面积 188 亿平方米增长了约 6.38%，市场规模由 2013 年的 6400 亿元成长了约 21.88%，为 7800 亿元。（2）物业管理企业数量较快增长 2012 年物业服务企业约为 71000 余家，较 2008 年经济普查公布的 58406 家增长了约 23%。各省、自治区、直辖市物业服务企业数量。广东、江苏、山东位居前三。全国一级资质物业服务企业数量 1168 家。广东、北京、江苏位居前三，分别占 19%、10.4%、8.5%。2013、2014 年物业企业数量依然在增长中。（3）从业队伍加速扩大 2012 年，物业管理从业人员数量约为 612.3 万人，较 2008 年经济普查公布的 250.12万人增长了约 145%。2007 年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到 2012 年底，全国共有 43919 人获得物业管理师资格。占全国 612.3 万从业人员的 0.7%。2、推动物业管理业发展的有利因素（1）城市化的推进，以及房地产业的深化发展，对发展物业管理市场来说前景广阔物业管理在我国经过 30 多年的发展，已形成了一个规模较大的市场供给主体。目前我国专业化的物业管理企业已超过 7 万家，从业人员超过 600 万人。从市场需求来看，自上世纪 90 年代中期以来，我国每年的住宅建设量平均在 2 亿平方米左右，90%以上需要实施专业化的物业管理服务。如果加上存量房产，其市场容量在 80 亿平方米左右。实施物业管理市场化具有充分的市场空间。（2）行业运行环境比较成熟 目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。国家主管部门通过制定如城市新建住宅小区管理办法、物业管理条例等房地产及物业管理行业的法规和政策；通过制定如物业管理企业资质管理办法建立了物业管理企业的设立与资质审查制度；通过制定如业主大会规程完善了业主委员会的组建及其运作规定；通过制定如物业服务合同、业主公约、业主大会议事规则的示范文本等，规范了各类物业管理契约；通过制定如前期物业管理招标投标管理暂行办法确立了物业管理市场的运行法则。综上所述，随着我国经济体制制度改革的不断深入，物业管理行业市场正迎来行业的快速发展期。（3）物业服务的专业化程度加强，对行业长期发展来说是有利的 目前众多物业管理公司采用一体化的管理格局，设有属于自己的若干专业的分公司或部门，形成独具特色的“小而全”的企业。它们在产业发展上不成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司不成规模，成本较高，这些使“小而全”的物业公司经营运作较为困难。势必发挥一己之长，放弃“全”的形式，形成物业行业的专业服务商。这些服务商利用其规模优势降低成本又刺激了“大而全”的公司将自己的某些业务交与专业服务商。使“大而全”的公司全力做“大”。这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服务。3、物业管理业发展面临的不利因素（1）企业经营缺激励，服务行为不规范 虽然目前我国有众多的物业管理服务企业，但其中 85%是开发商的子公司，10%是由房管站转制，独立的专业物业服务公司只有 5%左右。由于众多的物业公司不能做到“自负盈亏、自主经营”，还停留在为销售服务、为转移发展商责任的阶段，缺乏激励机制，物业企业和员工服务行为不规范，影响管理服务质量进而影响业主对物业服务的不满和对抗，导致“不缴纳物业服务费现象”的普遍存在，目前我国物业管理服务费北京东光物业管理股份有限公司 2014 年度报告 第19 页，共 90 页 欠缴率在 1520%左右，甚至有的小区高达 50%以上，严重影响物业企业的正常经营。（2）市场机制不健全，公平竞争难保障 目前绝大多数有实力的开发商都成立了自己的物业管理公司，如广州前 30 强的开发企业中 90%以上的开发商有自己的物业公司，开发商往往利用自己的前期优势和相关法规缺位把自己开发的物业“交给”自己的物业公司管理。由于缺乏有效的公平竞争机制，其它企业很难介入有物业公司的开发商开发的物业，导致这些物业项目的物业管理服务标准、价格、管理水平缺乏有效的竞争，服务质量很难得到保证和改善。目前全国范围内 1997 年以来新开发的住宅小区物业项目中，70%以上由开发商自己的物业公司进行管理。（3）多元服务经营差，收入渠道太单一 物业管理服务应该利用自身的优势开展多元化经营，在为业主提供更多服务的同时，企业广开渠道，拓展企业经营收入。物业管理服务发达国家如英国的物业企业的总收入中管理性收入只占 15%左右，为业主提供广泛的多元化的经营服务项目，经营性收入占85%左右。而目前我国多数物业管理企业的总收入中服务管理费收入占80%以上，开展多元化经营的前景还非常广阔。如何根据业主的“衣食住行”来开展多元化经营，将是今后我国物业管理企业发展的一个非常重要的方向。（4）在国家大力发展现代服务业的背景下，促进物业服务企业向现代服务业转型升级初见成效 1992 年，中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定,将机关后勤服务纳入第三产业发展轨道。“十五”计划纲要把机关后勤服务社会化列入国民经济和社会发展总体规划。2010 年的政府工作报告中再一次强调了要大力发展包括物业服务在内的面向民生的服务业。党的十八大强调，要加强和创新社会管理，改进政府提供公共服务方式。新一届领导班子对进一步转变政府职能、改善公共服务作出重大部署，明确要求在公共服务领域更多利用社会力