831796_2014_汉镒资产_2014年年度报告_2015-04-22.pdf

汉镒资产管理股份有限公司 2014年度报告 证券代码：831796 证券简称：汉镒资产 公告编号：2015-020 2014汉镒资产 NEEQ:831796 汉镒资产管理股份有限公司（Highland Asset Management Corporation）年度报告 第1 页，共 102 页 2014 年 3 月，公司股东大会通过关于申请公司在全国中小企业股份转让系统挂牌的议案。2014年3月，公司总部办公地址正式迁至天津市空港经济区办公。2015 年 1 月，公司获准在全国中小企业股份转让系统正式挂牌。挂牌时间：2015 年 1 月 21 日公 司 年 度 大 事 记 2/102 目录目录 第一节声明与提示 .6 第二节公司概况 .9 第三节会计数据和财务指标摘要 .11 第四节管理层讨论与分析 .13 第五节重要事项 .24 第六节股本变动及股东情况 .27 第七节融资及分配情况 .30 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况 .31 第九节公司治理及内部控制 .35 第十节财务报告 .39 第3 页，共 102 页 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、汉镒资产 汉镒资产管理股份有限公司 股东大会 股份公司股东大会 董事会 股份公司董事会 监事会 股份公司监事会 三会 股东大会、董事会、监事会 全国股份转让系统 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 高级管理人员 公司总裁、副总裁、财务负责人、董事会秘书 管理层 公司董事、监事及高级管理人员 中国证监会、证监会 中国证券监督管理委员会 挂牌 汉镒资产管理股份有限公司本次申请股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让 主办券商、长城证券 长城证券有限责任公司 会计师 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）元、万元 人民币元、人民币万元 报告期、本报告期、本年度 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日 公司法 中华人民共和国公司法 证券法 中华人民共和国证券法 业务规则 全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）公司章程 汉镒资产管理股份有限公司章程 低效资产 由于多种原因形成不能产生效益或者资产使用效率和效益较低的资产。FPI 指数 汉镒自创的资金价格常数，反映一定时期内资本市场内资金价格的变动趋势和变动程度，是度量资金价格水平随着时间变动的相对数。RPI 指数 汉镒自创的租金价格指数，是指经营性物业在正常经营年份的租金和价格的比值,该指标是利用租金水平和价格水平来反映经营性物业租金投资收益水平的指数。天津海贸 天津海贸物业发展有限公司，公司第一大股东 天津海孚 天津海孚企业管理有限公司 君龙投资 君龙投资（中国）有限公司 天津福圣隆 天津福圣隆商贸有限公司 康辉汉镒 康辉汉镒（北京）投资管理有限公司 关联关系 公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系 商业地产 用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，第4 页，共 102 页 从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产类型多样，包括城市综合体、购物中心、百货、专业市场、超市、便利店、写字楼、特色商业街、会展中心等。业态 针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择的运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态 第5 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 第一节 声明与提示 声明 公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。瑞华会计师事务（特殊普通合伙）所对公司出具了标准无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。重要风险事项 重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 行业特有风险 汉镒资产属于创新型非金融行业的资产管理服务机构，商业模式具有一定的创新性，开展的资产管理业务需要具备较强的风险管理能力和资源整合能力，所属行业存在行业周期性波动风险等特征。公司盈利稳定性和可持续性的风险 由于公司从事的资产管理服务业务的目标资产主要为商业服务、旅游等行业的低效或者相对低效的商业不动产，目标资产的寻找与确定存在一定的机遇性。公司每年受托管理服务的项目数量相对较少，每个项目资产运作成功与否，将对公司当年的经营业绩产生较大影响。因此，公司盈利存在稳定性和可持续性的风险。2014 年度虽然公司洽谈了多个项目，但并没有最终成功。目前公司储备项目资源较少，将对公司盈利稳定性和可持续性有较大的影响，为此公司将正在加大力度，并根据公司的总体计划，将产业园区不动产管理纳入公司的受托管理范围，将有利于公司持续、稳定经营。低效资产的估值和判断风险 公司受托管理服务的低效资产的市场价格一般不容易确定或者被明显低估。在整个资产管理业务链条中确定低效资产的价值时，主要从以下几个方面考虑：（1）公司内部评估团队或有资质的第三方评估机构的评估结果；（2）管理、处置该项资产相关的预估成本；（3）目前的市况。资产管理业务所服务的领域过目前，公司从事的资产管理服务业务的目标资产主要第6 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 于集中的风险 是商业服务业、旅游等细分领域的低效或者相对低效的不动产，服务的细分领域相对集中，如果这些行业的发展状况出现显著恶化，公司的经营业绩可能受到重大不利影响。公司已经充分认识到相应的风险，并根据公司的总体计划，将产业园区不动产运营管理纳入公司的经营管理范围，服务的领域正在向多元化方向发展。目标资产的管理风险 公司开展的资产管理服务业务需要一定的周期，且涉及环节较多，可能存在因行业政策变动、市场环境变化、项目运营管理不善导致公司受托管理的目标资产无法重新实现使用价值或实现价值增值，或者无法为委托人寻找到合适的交易对手，导致公司无法实现项目管理收益，对公司经营业绩造成一定的不利影响。垫资风险 公司根据委托人的意愿为受托的目标资产提供管理服务，为推动资产管理项目正常、有效运行，存在由公司向委托人支付保证金或者向项目公司垫付项目启动资金的情形。如果因行业政策变动、市场环境变化、项目运营管理不善导致公司受托管理的目标资产无法重新实现使用价值或实现价值增值，则委托人违约的可能性加大，将导致公司存在不能完全收回或部分收回垫付资金的风险。凭借自身的资产管理能力，公司先后管理服务的多个项目已经成功实现了使用价值保值或增值，并得到客户的普遍认可；公司通过受托持有项目公司股权或者由第三方机构为公司垫付资金提供担保等保障方式可有效保证公司垫付资金的安全性。报告期内，公司凭借自身丰富的项目经营管理经验未发生无法收回已垫付资金的情形。流动性风险 公司在受托进行资产管理服务时，为获取资产管理服务项目、加快项目启动运行，存在由公司向委托人支付保证金或者向项目公司垫付项目启动资金的情形，在协助客户（委托人或项目公司）寻求外部融资时可能需要为受托项目融资或投资人的投资收益提供担保责任。虽然公司具有完善的内部控制系统，严格根据公司章程、管理制度及业务审批制度流程进行投资、担保、垫资等重大经营行为决策，但如果垫付保证金不能及时收回，投资项目不能及时退出，或者承担担保所带来的或有负债，则企业将面临流动性风险 担保风险 公司开展资产管理业务过程中，为获取资产管理服务项目、加快项目启动运行，在协助客户（委托人或项目公司）外部融资时，存在对运营目标资产的项目公司的对外融资提供担保的情形。当资金使用期限届满时，如果投资人不能收回投资款或者预期的投资收益、项目公司无力偿还或不愿偿还借款，公司就必须按照合同约定履行支付投资款或投资收益、代偿借款第7 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 等责任。受托风险 公司根据委托人的意愿对受托的目标资产提供管理服务，如果合作方存在欺诈、违约等行为，则目标资产的真实性、合法合规性可能存在不确定性，公司受托的目标资产将可能无法重新实现使用价值或者价值增值的目的，公司的经营业绩也将因此受到影响。公司在选择项目时需加强对客户的诚信方面的尽职调查；另外，公司聘请了专门的法务人员把关公司的业务合同条款，可有效降低目标资产在真实性及合法合规性方面可能存在的不确定性。专业人才流失的风险 公司所属的资产管理行业属于人才密集型行业，稳定的专业人才对公司的持续发展至关重要。一旦专业人员由其是核心技术人员发生变动，则存在因专业人才流失导致公司核心竞争力下降的风险。公司经过七年的经验积累，培养了一支专业能力强、实践经验丰富的人才队伍，且公司已经制定了有吸引力的薪酬制度和激励政策，以维持专业人才的稳定。对补贴收入过于依赖的风险 根据公司与天津空港物流加工区管理委员会于 2008年 9 月签订的投资协议，公司自第一个经营年度起，三年内对公司缴纳的企业所得税、营业税、增值税，按其形成财政收入地方留成部分的 80.00%给予支持；以后每年按其形成财政收入地方留成部分的 50.00%给予支持。按照协议规定，2014 年返还 38.30 万元，2013 年返还 230.60万元，分别占当年净利润的 4.27%和 28.86%，其中 2013 年该项占比相对较高的原因是公司返还的财政补贴收入主要依据公司上一年度缴纳税款情况计算，与公司上一年的经营业绩具有较高的相关性，而公司 2013 年的经营业绩和净利润出现较大幅度下滑，导致公司的政府补贴收入占公司净利润的比例增幅较大。经与当地财政部门沟通，该项政策可能会因国家规定的地区留成系数的变化而进行调整，相关返还比例会根据区内实际留成情况进行变更，未来存在财政返还政策变动的可能。如果公司的经营业绩持续下降，则公司的净利润将对政府补助收入形成一定的依赖风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 第8 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 第二节公司概况 一、基本信息 公司中文全称 汉镒资产管理股份有限公司 英文名称及缩写 Highland Asset Management Corporation 证券简称 汉镒资产 证券代码 831796 法定代表人 郭钧 注册地址 天津空港经济区中环西路 32 号天津铁建大厦 4 楼 B 区 B401 室 办公地址 天津空港经济区中环西路 32 号天津铁建大厦 4 楼 B 区 B401 室 主办券商 长城证券 主办券商办公地址 深圳市福田区深南大道 6008 号特区报业大厦 16、17 层 会计师事务所 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 马大泉、韩峰 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 5-11层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 何峰 电话 022-58617196 传真 022-58617199 电子邮箱 公司网址 联系地址 天津空港经济区中环西路 32 号天津铁建大厦 4 楼 B区 B401 室 邮政编码 300381 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会办公室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2015-01-21 行业（证监会规定的行业大类）L 租赁和商务服务业-L72 商务服务业（依据证监会上市公司行业分类指引（2012 年修订）及国家统计局发布的 2011 版国民经济行业分类（GB/T4754-2011）主要产品与服务项目 资产管理与投资服务 第9 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）146,470,000 控股股东 天津海贸物业发展有限公司 实际控制人 郭钧、吴东楣夫妇 四、注册情况 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 120000000000583 否 税务登记证号码 120116663056304 否 组织机构代码 66305630-4 否 第10 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 第三节会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 25,011,400.00 27,369,815.07-8.62%毛利率 95.89%93.95%-归属于挂牌公司股东的净利润 9,013,158.32 7,997,555.29 12.70%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 8,253,509.01 8,032,201.10 2.76%加权平均净资产收益率 3.42%3.14%-基本每股收益（元/股）0.06 0.05-二、偿债能力 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 278,347,334.75 272,739,217.46 2.06%负债总计 10,655,821.72 13,207,288.98-19.32%归属于挂牌公司股东的净资产（元）267,691,513.03 258,738,987.24 3.46%归属于挂牌公司股东的每股净资产（元）1.83 1.77 3.26%资产负债率 3.83%4.84%-流动比率 22.01 10.79-利息保障倍数-三、营运情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额-117,991,959.23 94,556,673.41-应收账款周转率 4.50 3.61-存货周转率-第11 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率 2.06%1.98%-营业收入增长率-8.62%-57.13%-净利润增长率 12.13%-77.63%-五、股本情况 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本（股）146,470,000 146,470,000-计入权益的优先股数量（股）-计入负债的优先股数量（股）-带有转股条款的债券（股）-期权数量（股）-六、非经常性损益 项目项目 金额金额（元（元）非经常性损益合计 1,012,865.75 所得税影响数 253,216.44 少数股东权益影响额（税后）-非经常性损益净额 759,649.31 第12 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 第四节管理层讨论与分析 一、经营分析(一一)商业模式商业模式 公司的主营业务是为低效的商业不动产提供资产管理服务及相关的咨询服务。（一）资产管理服务业务的商业模式 1、业务模式 公司的资产管理服务业务是将金融行业通用的受托管理服务模式应用到商业不动产领域，对客户的低效资产提供市场定位、产品定位以及过程控制等服务，最终实现目标资产的保值、增值，业务模式具有一定的创新性。公司的客户群体为非专业的中小型房地产开发商，包括持存量低效不动产并准备退出商业不动产开发领域的投资者和准备进入商业不动产开发领域但缺少项目操作经验的投资者。公司管理服务的目标资产包括处于低效或者价值相对低估的存量商业地产项目、搁置待开发的商业地产项目以及流拍的商业用地等。公司利用在商业不动产领域业务积累的专业经验，通过对目标资产的市场和产品重新定位以及过程控制等服务，重新实现使用价值或实现价值增值，在其使用功能上能满足酒店、办公、娱乐以及商业服务等各类物业业态的标准化经营需要，在商业环境发生变化的情况下可及时调整物业的商业用途。在整合市场资源的同时，实现项目资源及社会资源的高效利用。公司受托从事的资产管理服务业务主要包括：（1）受托制作项目策划方案：公司依据项目的建筑标准、产品定位、各单元面积和配比、配套设施规模和标准等方面对项目进行整体的市场定位、产品定位，并为客户出具项目策划方案。（2）受托启动项目：公司结合项目当前的财务状况，受托对项目资本进行结构优化，并协助委托人进行项目启动安排，如：筹集项目后续的启动资金、组建项目公司、协助项目公司完成资产确权手续等。公司受托管理服务的项目的启动资金通常由公司以自有资金垫付或者协助委托人或项目公司寻求外部融资的方式取得，用于项目公司的初期运营，公司在垫付资金时并未单独向委托人或项目公司收取利息费用。为获取资产管理服务项目、加快项目启动运行，公司视资金方需要可能会为项目公司的外部融资提供担保，并在受托组建项目公司时阶段性持有项目公司的股权。（3）受托对项目提供运营管理服务：公司受托对项目的运营管理服务是根据策划方案所确定的市场定位和产品定位而提供的过程控制服务，具体包括：受托组织项目设计工作，对项目提供预算管理服务、人事管理服务、开发建设管理服务，并根据委托人需要提出项目销售方案。公司通过对受托管理服务的项目进行定位调整、内涵拆分、业态更新等措施，将整个商业不动产项目分割成多种商业用途的业态形式，原来的单一的低效不动产重整为具有广泛商业用途的多个产权单位，使目标资产重新实现使用价值或实现价值增值。经公司重新设计、运营管理后的目标资产可以满足业主经营酒店、办公、娱乐以及商业服务等各类物业业态的标准化需要。当目标资产达到协议约定的物业业态后，公司按照双方事先签署的合作协议收回垫付的第13 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 资金，并结束受托持股行为。2、业务周期 公司资产管理服务业务的业务周期一般为 1-2 年。3、盈利模式 公司的资产管理服务业务按受托管理服务的项目进行核算。公司资产管理服务收取的服务费一般为基本管理收入，一般在公司对项目实施管理开始后按照月或季度与接受服务方对已提供的服务进行认定后确认，收费比例一般不超过项目预算总投资额的8%；同时，公司也可与委托人根据项目管理成果另行约定奖励管理收入，通常在项目管理后期时按管理成果计提。（二）投资服务业务的商业模式 1、业务模式 公司的投资服务业务本质上是为客户提供咨询服务，主要为客户投资或拟投资的项目进行项目咨询、财务顾问等服务。客户群体除资产管理服务业务的客户外，还包括对商业不动产有投资意愿的机构投资者。公司的咨询服务业务主要围绕公司资产管理服务业务开展，是公司获得资产管理服务业务的主要方式之一。公司开展的咨询服务业务在为客户实现目标收益的同时，也为公司获得资产管理业务提供了有力的支持。项目咨询服务：公司的项目咨询服务是接受客户委托为客户制作项目实施方案，客户接受方案后向公司支付项目咨询服务费。如果客户在接受公司制作的项目方案后，继续委托公司对项目提供资产管理服务，则上述业务转为资产管理服务业务的一个环节。财务顾问服务：公司的财务顾问服务是公司为客户寻找项目投资标的，在成功撮合项目投资后向客户收取财务顾问费。如果客户在成功投资标的项目后希望公司提供资产管理服务，则该标的后续业务将转化为资产管理服务业务。2、盈利模式 公司的咨询服务业务通过为委托人提供项目咨询和财务顾问等专项服务收取服务费，收费比例一般为项目总投资额的 2-3%。公司的咨询服务收入按服务协议约定的服务内容完成并经双方结算确认后认定收入实现。公司的参股公司康辉汉镒拟从事私募基金管理业务，并已按有关规定向中国证券投资基金业协会申请登记为私募投资基金管理人。随着康辉汉镒私募基金管理业务的发展，公司将作为股东分享康辉汉镒的投资收益的同时，还可与其形成紧密的战略合作，为公司开展商业不动产资产管理服务业务及咨询服务业务提供更加有力的支持。目前，康辉汉镒已开始开展基金管理业务，但尚未取得实质性成果。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否-所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 第14 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 报告期内，本公司经营情况如下：一、公司实现营业收入 25,011,400.00 元，同比减少 8.62%，本年营业收入对比去年营业收入的增减主要情况为：（1）资产管理收入本年实现 23,261,400.00 元，比去年增加了 18,725,151.33 元，收入结构比例中占全部收入总额的 93%，与去年收入结构比例的 16.60%相比增长了460.26%。（2）咨询服务收入本年实现 1,750,000 元，比去年减少了 21,083,566.40 元，收入结构比例中占全部收入总额的 7%，与去年收入结构比例的 83.4%相比降低了 91.61%。（3）收入结构比例的转变,新增咨询服务业务减少是本年营业收入略降的主要原因。二、成本、期间费用情况分析 总体成本、费用情况比去年减少幅度较大，其中管理费用比去年减少了 25.06%，主要原因是本年综合成本费用等减少所致。三、盈利情况分析 本年实现净利润 8,959,584.55 元，同比增长了 12.13%，主要原因为本期营业总成本水平下降 24.35%，使利润增加。四、总资产情况 2014 年 12 月 31 日，公司总资产为 278,347,334.75 元，同比去年资产总额272,739,217.46 元增长 2%。综上所述，公司本期财务状况的趋势是资产规模稳健扩大，经营状况的本期趋势是营业收入、成本、费用水平比去年有所减少，但盈利能力较好，总体趋势良好，盈利对比上年有所增加，达到预期目标。1.1.主营业务分析主营业务分析 (1)(1)利润构成利润构成与现金流与现金流分析分析 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比变动比例例 占营业收占营业收入的入的比重比重 金额金额 变动比变动比例例 占营业收占营业收入的入的比重比重 营业收入 25,011,400.00-8.62%-27,369,815.07-57.13%-营业成本 1,028,689.19-37.86%4.11%1,655,318.68-40.14%6.05%管理费用 11,534,676.85-25.06%46.12%15,392,883.33 29.75%56.24%销售费用-财务费用-32,946.46-80.22%-0.13%-166,543.32 152.52%-0.61%营业利润 11,098,403.62 28.94%44.37%8,607,556.63-81.17%31.45%资产减值损失-营业外收入 1,030,701.07-55.67%4.12%2,324,973.59-13.52%8.49%营业外支出 17,835.32-72.63%0.07%65,168.00-66.02%0.24%所得税费用 3,151,684.82 9.55%12.60%2,876,865.69-76.97%10.51%净利润 8,959,584.55 12.13%35.82%7,990,496.53-77.63%29.19%经营活动产生的现金流量净额-117,991,959.23-224.78%-94,556,673.41 3,473.86%-投资活动产生的现金113,449,504.29-223.69-91,721,910.0-1,089.-第15 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 流量净额%0 45%筹资活动产生的现金流量净额-100.00%-800,000.00-110.92%-项目变动及重大差异产生的原因：2014 年公司经营状况项目变动情况如下：1、营业收入同比上年减少 2,358,415.07 元,变动比率-8.62%，主要因素是新增咨询服务收入减少。2、成本、期间费用同上年相比均有所降低，其中管理费用降低幅度达 25.06%,主要是因为公司严格按照预算管理制度加强了收支监管力度，其中人力成本比上年度减少 390 万元，比上年度减少 41.58%。3、营业外收入比上年减少 1,294,272.52 元，主要是税收返还补贴减少。现金流量分析：本公司2014年现金流量表所反映的经营活动产生的现金净流量为-117,991,959.23元,比去年减少了 224.78%；主要原因是报告期内，因公司未能及时收到管理服务费，经营活动现金流入 5,879 万元，同时对受托项目垫付资金支出较多，经营活动现金流出17,678 万元。投资活动产生的现金净流量为 113,449,504.29 元，同比去年增加了 223.69%；投资活动现金流入 19,721 万元，其中将与北京永融信投资管理有限公司合作的迁西项目调整为受托管理业务收回了 8,600 万元投资款，收回资产管理项目的代垫投资款 6,150 万元，收回北京利康投资中心（有限合伙）投资退伙款项 4,971 万元。本年无筹资活动产生的现金流量。(2)(2)收入构成分析收入构成分析 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比收入比例例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%资产管理收入 23,261,400.00 93.00%4,536,248.67 16.57%咨询服务收入 1,750,000.00 7.00%22,833,566.40 83.43%合计 25,011,400.00 100.00%27,369,815.07 100.00%收入构成变动的原因 报告期内公司的收入构成与 2013 年一致，包括资产管理收入和咨询服务收入，其中资产管理收入占营业收入比例的 93%,主要是 2013 年底签订的项目受托管理合同在2014 年执行并确认了营业收入；咨询服务收入占比 7%，咨询服务收入下降的原因是前期积累的业务在2013年度当年结算完毕,2014年由于受房地产周期的影响,投资者对于投资商业地产项目较谨慎,在本报告期内新增并结算的项目较少所致。(3)(3)营运分析营运分析 主要销售客户的基本情况：1、江阴新高置业有限公司：于 2013 年 12 月 31 日与公司签订项目管理咨询服务合同，合同期 21 个月，本报告期实现资产管理收入 13,061,400.00 元；2、南通新天置业有限公司：于 2013 年 12 月 31 日与公司签订 项目管理咨询服务合同，合同期 18 个月，本报告期实现资产管理收入 9,000,000.00 元；3、无锡宁鑫置业发展有限公司：于 2014 年 3 月 12 日与公司签订无锡项目投资咨询服务协议，本报告期实现咨询服务收入 1,350,000.00 元。第16 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 主要供应商的基本情况：公司的主营业务为资产管理业务和咨询服务业务，属于商务服务业，不存在原料采购的情形。重要订单的基本情况：1、2014 年 3 月 31 日，公司与江阴新高置业有限公司签订项目管理补充协议。2、2014 年 3 月 31 日，公司与南通新天置业有限公司签订项目管理补充协议，基本管理费合同金额 1,350 万元。3、2014 年 3 月 12 日，公司与南京金鑫投资集团有限公司签订无锡项目投资咨询服务协议。4、2014 年 8 月 5 日，公司与南京金鑫投资集团有限公司签订无锡项目投资咨询服务结算书，结算咨询服务合同金额 135 万元；5、2014 年 12 月 25 日，公司与江阴新高职业有限公司签订项目管理年度结算及补充协议二，基本管理费合同金额 1,756.14 万元。6、2014 年 7 月 11 日公司与北京永融信、北京康永达签署了新的合作协议书，根据尽职调查结果确定对本项目提供资产管理服务的合作方式，服务内容包括资产重构、财务重组、资产分拆、项目运作资金安排及引进新的投资人等；公司已支付的 1.69 亿元资金中 2,000.00 万元作为资产管理项目下履约保证金，3,000.00 万元作为公司代为支付的项目运营资金，剩余款项退还给公司。本公司十分重视合同的内控管理，在合同订立、履行、变更、解除、终止等环节实施审查、监督与控制。报告期内，公司重要的项目管理及投资服务合同均能得到有效执行。2.2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元 项目项目 本期末本期末 上年期末上年期末 占占总资产比重总资产比重的的增减增减 金额金额 变动比例变动比例 占总资产占总资产的的比重比重 金额金额 变动比例变动比例 占总资产占总资产的的比重比重 货币资金 10,980,043.22-29.26%3.94%15,522,498.16 30.58%5.69%-1.75%应收账款 11,111,400.00-3.99%-100.00%-3.99%存货-长期股权投资 870,171.52 2.12%0.31%852,109.92-99.50%0.31%-固定资产 388,971.54-0.14%388,980.34-22.80%0.14%-在建工程-短期借款-长期借款-总资产 278,347,334.75 2.06%-272,739,217.46 1.98%-项目变动原因：2014 年末总资产 278,347,334.75 元，同比上年 272,739,217.46 元增长 2.06%，本年确认新受托管理项目的资产管理收入形成的应收账款同比去年增长 100%，货币资金减少30.58%,主要是部分资金用于项目代垫资金尚未收回其他主要资产项目未有显著变化。3.3.投资情况分析投资情况分析 (1)(1)主要主要控股子公司、参股公司分析控股子公司、参股公司分析 第17 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 全资子公司：北京汉镒资产管理有限公司 注册资本：1000 万元 主要业务：投资管理；项目投资；投资咨询；财务咨询 报告期内尚未实现营业收入 联营公司：康辉汉镒（北京）投资管理有限公司 注册资本：2000 万元 持股比例：30%主要业务：投资管理；项目投资；投资咨询；财务咨询 报告期内实现营业收入 483 万元(2)(2)对外对外股权股权投资投资情况情况 全资子公司：深圳建元征和投资有限公司 注册资本：3000 万元 主要业务：投资兴办实业；受托资产管理；投资管理；信息咨询 完成注销时间：2014 年 7 月 全资子公司：深圳元鼎永平投资有限公司 注册资本：3000 万元 主要业务：投资兴办实业；受托资产管理；投资管理；信息咨询 完成注销时间：2014 年 7 月 全资子公司：深圳利汉投资有限公司 注册资本：1000 万元 主要业务：投资兴办实业；受托资产管理；投资管理；信息咨询 完成注销时间：2014 年 7 月 全资子公司：深圳元嘉投资有限公司 注册资本：2000 万元 主要业务：投资兴办实业；受托资产管理；投资管理；信息咨询 完成注销时间：2014 年 7 月 全资子公司：汉镒南京资产管理有限公司 注册资本：1000 万元 主要业务：企业资产管理；实业投资；企业投资信息咨询。完成注销时间：2014 年 12 月 委托贷款情况：(三三)外部环境的分析外部环境的分析 1、宏观环境 2014 年宏观经济运行总体平稳，经济增速继续下降，仍然处于合理的区间，物价小幅回落，低于调控目标；房地产投资增速加快下滑，房地产销售和投资明显放慢，房地产行业结束 15 年的繁荣期，进入调整期。政策向中小企业倾斜，促进了就业和创业，服务业仍然保持较高速度发展，经济结构进一步优化，消费增长稳定性提高。未来宏观第18 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 经济增速将进一步放缓，结构将进一步优化。2、行业发展 资产管理的业务是受托对商业不动产业务进行运营管理，公司的资产管理业务主要针对商业不动产的存量物业，包括待开发的存量商业土地、开发过程中商业地产、已经开发完成的商业不动产物业的经营管理。2014 年随着房地产整体周期性的调整，大量中小型商业地产投资商粗犷的发展模式已经不能适应商业地产开发运营的精细化要求，大量中小商业地产投资在投资、规划、运营和租赁的过程中精细化程度不够，未来对于商业房地产投资、规划、运营和租赁的精细管理的需求越来越旺盛，因此，作为受托对商业地产运营的公司的业务将持续增长。3、周期波动 2014 年房地产行业已经进入调整期，近几年由于国家对住宅的调控，促使资金加快流向商业地产，目前大量的商业投资项目在寻求退出方式；大量的存量商业物业投资者在寻求运营管理合作伙伴以便提高商业物业的运营水平；同时由于网络科技的发展，消费方式的转变，越来越多的商业综合运营商和超市经营商在缩减规模，未来商业不动产的空置率将进一步增大，商业不动产物业需要通过规划设计和运营管理来满足新的业态的进入，那么对于受托对商业不动产运营的受托管理业务将在房地产结构调整的周期中迅速扩大。4、市场竞争现状 由于汉镒资产的业务主要为非金融领域的资产管理细分行业，目前主营的业务是受托对商业不动产的投资、规划、运营和租赁运营的管理，目前正处于发展初期，行业进入专业水平较高，目前公司所从事的业务与传统的资产管理公司（如四大金融资产管理公司）所开展的业务有本质的区别，目前公司所处的细分行业尚未形成激烈的行业竞争格局。5、已知趋势 房地产周期性的调整，对商业不动产的投资、规划、运营及租赁的管理市场需求越来越大；存量物业的改造市场需求越来越大；个人住房出租通过互联网技术提高效率的趋势越来越明显；近年盲目扩张的科技园区的不动产物业的招商运营管理需求越来越强。(四四)竞争优势分析竞争优势分析 汉镒资产是智力密集型企业，公司的核心竞争优势是利用核心团队在低效商业不动产领域的价值发现能力及专业的低效资产运营管理能力受托为客户的低效商业不动产进行商业策划及运营管理等服务，最终实现目标资产的保值、增值，业务模式具有一定的创新性。公司的业务特色在于：一是公司的客户群体主要面向非专业的中小型房地产开发商，包括持有存量低效不动产并准备退出商业不动产开发领域的投资者和准备进入商业不动产开发领域但缺少项目操作经验的投资者，二是低效商业不动产经公司重新定位、规划后可以满足多种服务业经营发展需要，有利于资产的保值、增值。1、创新能力 汉镒资产从事的资产管理服务业务主要以商业服务业、旅游等领域的低效或者相对低效的不动产为主要经营对象，相关业务目前在国内尚属发展初期，所属行业的发展空间广阔。公司将金融行业通用的受托管理服务模式应用到非金融资产领域，实现目标资产的所有权和经营权暂时分离，并通过定位调整、内涵拆分、业态更新等资产经营手段，使得目标资产重新实现使用价值或者实现价值增值。同时，公司针对项目的个性化需求，综合利用债权、股权或组合等多元、灵活的交易方式，实现了项目资源和资本市场的有第19 页，共 102 页 汉镒资产管理股份有限公司 2014 年度报告 效整合，提高了市场资金使用效率。2、价值发现能力 公司的价值发现能力主要体现在以下两个方面：（1）丰富的低效资产项目管理服务经验 低效资产或低估资产的发现主要依靠项目运作过程中的经验积累。公司主要经营团队具有多年的低效不动产资产管理的从业经历，目前已在天津、北京、南京、无锡、苏州、东莞、青岛、嘉兴等地成功开展了多个低效不动产项目的资产管理业务，积累了丰富的行业经验，也提升了发现低效资产信息的敏锐性。（2）领先的资产估值定价能力 汉镒资产的主要经营管理团队具有多年经营管理低效不动产的从业经历，对低效资产的发现及业态定位、规划调整等方面具有独到的见解，并与传统的资产评估方法相结合，形成了汉镒资产特有的资产估值定价方法。公司拥有完善的估值系统，并建立了资金价格常数(FPI)、租