600638_2013_新黄浦_2013年年度报告(修订版)_2014-05-20.pdf

上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 1 上海新黄浦置业股份有限公司上海新黄浦置业股份有限公司 600638600638 20132013 年年度报告年年度报告 上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 2 重要提示重要提示 一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 刘继东 因工作原因，时间冲突 程齐鸣 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）段铭华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2013 年实现归属于母公司所有者的净利润 228,316,611.06 元，提取法定盈余公积金 18,733,104.61 元，扣除当年实际支付普通股股利 56,116,398.80 元，加上年初未分配利润 1,298,228,702.69 元，实际可供股东分配利润为 1,451,695,810.34 元。根据公司实际情况，经董事会审议决定：2013 年度利润分配采取派发现金股利的形式，拟以 2013 年末总股本 561,163,988 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.28 元（含税），共分配现金红利计 127,945,389.26 元，并决定不实施资本公积金转增股本。以上预案需经公司 2013 年度股东大会审议通过。六、前瞻性陈述的风险声明 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 3 目录目录 第一节 释义及重大风险提示.4 第二节 公司简介.5 第三节 会计数据和财务指标摘要.7 第四节 董事会报告.9 第五节 重要事项.25 第六节 股份变动及股东情况.27 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.32 第八节 公司治理.37 第九节 内部控制.40 第十节 财务会计报告.42 第十一节 备查文件目录.150 上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 4 第一节第一节 释义及重大风险提示释义及重大风险提示 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 本公司、新黄浦置业 指 上海新黄浦置业股份有限公司 新华闻 指 上海新华闻投资有限公司 华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司 北京信托 指 北京国际信托有限公司 上交所 指 上海证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）二、重大风险提示：公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、政策风险等风险因素存在可能带来的影响，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 5 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息 公司的中文名称 上海新黄浦置业股份有限公司 公司的中文名称简称 新黄浦 公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD.公司的外文名称缩写 NHPRECL 公司的法定代表人 王伟旭 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李薇洁 蒋舟铭 联系地址 上海市北京东路 668 号东楼 32层 上海市北京东路 668 号东楼 32层 电话（021）63238888（021）63238888 传真（021）63237777（021）63237777 电子信箱 三、基本情况简介 公司注册地址 上海市北京东路 668 号西楼 32 层 公司注册地址的邮政编码 200001 公司办公地址 上海市北京东路 668 号东楼 32 层 公司办公地址的邮政编码 200001 公司网址 http:/ 电子信箱 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A 股 上海证券交易所 新黄浦 600638 六、公司报告期内注册变更情况(一)基本情况 注册登记日期 2007 年 1 月 17 日 注册登记地点 上海北京东路 668 号西楼 32 层 企业法人营业执照注册号 3100001007450 税务登记号码 310101132345908 上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 6 组织机构代码 13234590-8 (二)公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见公司 1993 年年度报告 (三)公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来，主营业务未发生变动，一直为房地产开发经营 (四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况 2005 年 12 月 12 日，公司原控股股东上海市黄浦区国有资产监督管理委员会，与上海新华闻投资有限公司签署股份转让协议书，转让持有的新黄浦置业国有股 10,200 万股（占新黄浦置业总股本的 18.18%），上海新华闻投资有限公司成为本公司的第一大股东。（详细情况见本公司于 2005 年 12 月 13 日在中国证券报、上海证券报上披露的公告）。2006 年 5 月 8 日，公司股权分置改革实施，上海新华闻投资有限公司向流通股股东支付对价股份 26,346,591 股，之后持股数变更为 75,653,409 股，占公司总股本的 13.48%。截止 2013 年 12 月 31 日，上海新华闻投资有限公司持有新黄浦 80,353,055 股，占公司总股本的 14.32%。七、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所名称（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼 签字会计师姓名 刘桢 施云飞 上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、一、报告期末公司近三报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标年主要会计数据和财务指标(一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%)2011 年 营业收入 828,801,848.72 1,033,856,388.05-19.83%1,093,858,161.15 归属于上市公司股东的净利润 228,316,611.06 208,015,312.78 9.76%236,531,776.13 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 163,228,657.46 185,313,736.78-11.92%148,188,456.74 经营活动产生的现金流量净额-331,041,151.37 359,094,239.72-192.19%-363,351,234.27 2013 年末 2012 年末 本期末比上年同期末增减(%)2011 年末 归属于上市公司股东的净资产 3,357,235,308.37 3,241,588,624.39 3.57%3,019,882,549.65 总资产 9,442,873,615.58 8,421,527,473.77 12.13%7,195,830,858.62 (二)主要财务数据 主要财务指标 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%)2011 年 基本每股收益（元股）0.407 0.371 9.70%0.422 稀释每股收益（元股）0.407 0.371 9.70%0.422 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.291 0.330-11.82%0.264 加权平均净资产收益率（%）6.84%6.66%0.18%7.78%扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）4.89%5.93%-1.04%4.87%上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 8 二、非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 2013 年金额 附注（如适用）2012 年金额 2011 年金额 非流动资产处置损益 10,262,223.38 -32,598.00 96,090,702.87 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 23,727,471.00 27,398,184.00 21,233,542.30 委托他人投资或管理资产的损益 2,778,904.11 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 .6,946.16 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 55,051,165.98 709,123.83 1,338,826.96 少数股东权益影响额-1,692,691.67 -438,634.45-718,470.11 所得税影响额-22,260,215.09 -7,713,403.49-29,608,228.79 合计 65,087,953.60 22,701,576.00 88,343,319.39 上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 9 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 在 2013 年中，公司面对错综复杂的内外部形势，贯彻落实稳中求进的工作总基调，稳增长、促创新，不断增强公司发展内生动力，顺利保持各项工作持续健康向好态势。报告期内，公司始终坚持以提高公司经营效益与经营质量为中心，依据自身发展计划，上规模，提品质，抓管理，求效益。全年实现主营业务收入 8.3 亿元，净利润 2.38 亿元，实现每股收益 0.407 元。（一）房产销售积极有为 2013 年度，公司房产销售相关部门、子公司整合资源，相互支持，积极有为地全面铺开销售工作。上海科技京城销售面积 4621.74 平方米，销售额 1.448 亿元。“南馨佳苑”签约 253 套，销售面积 15829.04 平方米，销售额 0.9194 亿元。青浦华欣项目，签约 752 套，销售面积 52573.10平方米，销售额 3.9 亿元。嘉兴“科技京城”、“海派秀城”、北外滩“浦江国际金融广场”，以及松江“新佘山”等项目也已根据各自进度预先安排落实前期租售准备工作。（二）房产开发稳健有序 2013 年度，公司严格遵照年初计划目标，充分发挥主观能动，向管理要效益，凭质量树品牌，各处房产开发在建项目逐次展开，稳健推进。其中北外滩“浦江国际金融广场”项目占地面积约为 1.4 万平方米，建筑面积约为 11.9 万平方米，目前土建工程开始进入收尾阶段，主楼幕墙则已封顶，主楼大堂幕墙、大雨棚施工、辅楼内圈幕墙正在紧张施工中，辅楼外幕墙及泛光照明基本完成，租赁中心已完成装修并投入运营，主楼样板层、辅楼样板段精装修也已完成。而且在此工程施工顺利推进过程中，项目公司坚持注重设计优化，始终狠抓现场管理，在上海市虹口区建交委组织的在建工程检查评比活动中再次名列前茅，且连续第三年获得上海市安全文明工地称号，以及上海市 AA 级安全文明工地标准化示范工地。青浦“欣沁苑”项目占地面积约为 9.37 万平方米，建设面积约为 20.73 万平方米，目前 II 标段 19 栋 住宅、3 个民防车库、4 栋商业、2 个社区中心屋面工程、保温工程、涂料工程、门窗工程、室内粉刷工程、楼地面工程、进户门等分部工程已全部完成；“欣乐苑”项目占地面积约为 10.30 万平方米，建筑面积约为 20.29 万平方米，目前竣工验收备案、交付使用手续办理、物业移交、销售进户、竣工结算等工作基本办结。在这两个保障房项目施工建设全过程中，公司本部及项目公司通过现场实际督导、工程例会等形式协调各项工作、解决日常施工中的矛盾，加强各单位之间的沟通，及时有效地控制好工程的质量、进度、成本及安全文明，上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 10 出色地实现了“求安全、保质量、抓进度、低成本”的管理目标任务要求。嘉兴“科技京城”项目占地面积约为 8.37 万平方米，建筑面积约为 17.58 万平方米，目前一期工程（A 块）工程施工基本完成，已进入施工收尾及竣工验收环节；一期工程（B 块）地下室一结构工程施工作业任务完成过半，个别低层建筑结构即将封顶；二期工程施工图审查、面积预测绘等工作基本完成，招标前期准备工作也已启动。项目推进过程中，由于该项目地处外地，且各处工程施工进度交织错落，项目现场协调、管理难度很大，而面对困难，项目公司一方面积极主动与当地政府部门沟通协调，力争获得最大支持；另一方面合理安排各处工程开工次序，力求作业流程科学合理，并且通过严格执行现场例会、安全检查、安全质量考评与处罚等一系列制度，保障了项目施工顺利进行。松江“新佘山”项目占地面积约为 8.28 万平方米，建筑面积约为 14.10 万平方米。2013年度，项目公司积极应对高温季节以及台风等灾害性天气的影响，配合总管线进行施工方案设计，同时突出河道、亲水平台、以及征地范围内 20 米的绿化带，年内已完成约 4 万平方米建筑结构封顶，达到办理预售许可证的条件，并且通过第三方机构质量认证。于此同时，项目公司建设完成了销售临时展示中心，对项目产品的介绍提供场所，并可运用此平台了解客户市场的最直接的需求。此外，项目公司在不改变验收要求以及保证项目品质的前提下，通过过程中预算、审价核算等手段严格控制成本，努力通过设计优化等相关具体措施增加销售亮点，使项目整体贴合市场。（三）房产经营开拓创新 2013 年度，公司房产经营团队在经济大环境面临严峻挑战、房产租赁市场出现周期性波动的不利局面下，自我施压、自我超越，立足不断提炼内功，依托合理科学的管理模式与不断创新的经营理念，不断提升服务质量与品牌形象。其中科技京城可租赁面积近 10 万平方米，科技京城管理公司通过优先选择朝阳型、龙头型公司入驻，带动同业公司跟进，吸引高科技产业集聚。全年租金收入约 5706 万元，物业管理费收入约 3775 万元，出租率达到 90%左右。此外，公司秉持“服务为主、管理为辅”理念，在去年首创“两个入驻”基础上，进一步推出“六个一”的配套措施，即联动六大服务部门，通过“联合接待”和“轮值接待”相结合的方式，加强信息互联互通，主动对接企业需求，赢得租户广泛赞誉，并且取得良好效益。赛格电子市场在电子元器件经营商户普遍出现销售不畅、利润下降的情况下，围绕“市场稳定、增收节支”两大工作重点，进一步完善部门绩效考核评定标准，并且通过设立监督委员会等管理创新，激发员工干事创业工作活力，成功保持经营指标连年大幅超目标任务的良好态势。弘浦商业通过提升附加值、加强物业管理、狠抓租金收缴率、优化硬件配置等工作增收节支，寻求突破。公司对外每半月开展一次周边商业项目、写字楼业态专题调研，并且通过中介上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 11 合作、政府推荐、客户资源整合等多种手段强化招商；对内切实实施商户回访制度与接待投诉处理制度，定期走访了解租户状况、收集租户意见，通过不断提高自身服务品质，树立良好企业形象，金沙谷（可租赁面积约为 2.3 万平方米）、幸福湾（可租赁面积约为 2.9 万平方米）、金皖 399（可租赁面积约为 1.07 万平方米）三处产业园项目出租率与租金累计收缴率均接近或达到 100%。（四）期货业务求存图强 2013 年度，华闻期货在交易所返还时断时续及全行业大面积亏损的背景条件下，大力实施内部调整，积极寻找突破方向。同时加强公司营销激励措施，积极引进业务团队。未来业绩增长点也在培植孵化中，诸如现货贸易和期货结合等。风控、合规建设方面，公司响应上海市金融联合会倡议，创建优质金融服务窗口，切实完善运作管理制度；信息技术方面，针对夜盘交易及时升级系统、补充人员、完善制度、建立值班制度，对于现有系统和线路运行中可能出现的问题，及时做出调整与解决,年内无重大风险事故。报告期内期货公司客户保证金有所下降，约为 2.22 亿元。（五）房地产储备情况 截至 2013 年年末，公司房产剩余储备总面积及拟发展作销售的面积等相关指标情况可参见下表 1：表 1 下属开发项目 房产储备总面积（）拟发展作销售的面积（）拟发展作出租的面积（）合作开发面积（）合作开发权益比 浦东南馨佳苑 34,110.37 20,530.93 青浦徐泾北(欣沁苑)213,391.39 193,541.79 青浦华新(欣乐苑)155,534.01 140,666.43 浦江国际金融广场 118,994.00 75,000.00 118,994.00 55.00%嘉兴才智汇广场 39,329.19 32,975.47 嘉兴科技京城 176,155.39 159,419.01 佘山逸品苑 141,448.00 82,030.71 141,448.00 65.00%上海科技京城 103,934.85 7,499.36 81,827.97 北京南一楼 16,034.14 15,976.36 合计 998,931.34 652,640.06 156,827.97 260,442.00 公司目前没有尚未开工的土地储备，此外，因公司未采用公允价值计量模式的投资性房地产，故没有要披露的拟发展作销售或出租的土地或房产的期末公允价值。（六）房地产出租情况 截至 2013 年年末，公司房地产出租情况可分别参见下表 2 和表 3 表 2 上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 12 地区 租金收入（元）出租房地产的楼面面积（）出租率(%)每平方米平均基本租金（元/天）短期 中期 长期 上海 92,183,285.31 39,947,091.70 7,989,418.34 137,827.56 95.37 2.79 北京 10,137,643.12 14,053.20 87.96 1.98 表 3 项目 租金收入（元）出租房地产的楼面面积（）出租率(%)每平方米平均基本租金（元/天）短期 中期 长期 办公写字楼 92,183,285.31 39,947,091.70 18,127,061.46 151,880.76 94.69 2.71 公司未采用公允价值计量模式的投资性房地产，故没有要披露的租金收入占房地产公允价值比。（七）房地产销售情况 截至 2013 年年末，公司房地产销售情况可参见下表 4：表 4 项目名称 2013 年末竣工工程面积 在建工程面积 可供出售楼面面积 当期已售面积（）每平方米均价（元/天）一.办公写字楼 科技京城 103,934.85 89,327.33 4,621.74 31,329.77 北京南一楼 16,034.14 15,976.36 嘉兴才智汇广场 39,329.19 32,975.47 浦江国际金融广场 118,994.00 嘉兴科技京城 23,666.17 152,489.22 18,841.98 二.住宅项目 浦东南馨佳苑 34,110.37 20,530.93 15,829.04 5,808.18 青浦华新(欣乐苑)155,534.01 140,666.43 52,573.10 7,418.26 青浦徐泾北(欣沁苑)213,391.39 佘山逸品苑 141,448.00 合计 372,608.73 626,322.61 318,318.50 73,023.88 (一)主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 828,801,848.72 1,033,856,388.05-19.83%营业成本 599,687,302.59 727,394,509.30-17.56%销售费用 5,816,216.24 4,348,988.30 33.74%上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 13 管理费用 110,842,373.98 115,272,215.78-3.84%财务费用 25,742,748.14 26,969,540.66-4.55%经营活动产生的现金流量净额-331,041,151.37 359,094,239.72-192.19%投资活动产生的现金流量净额 28,091,159.07-143,127,409.87 119.63%筹资活动产生的现金流量净额 762,377,594.16-65,969,669.38 1255.65%2、收入(1)驱动业务收入变化的因素分析 今年实现房产销售收入 6.27 亿元，主要为销售青浦华欣项目 752 套，销售额 3.9 亿元；上海科技京城实现部分楼面销售，面积 4621.74 平方米，销售额 1.45 亿元；销售南馨佳苑经济适用房 253 套，实现销售额 0.92 亿元。今年的房产销售收入较去年同期相比下降 24.55%，主要原因为当年销售体量较去年减少。今年完成房产租赁收入为 1.5 亿元，主要为下属科技京城实现租赁收入 0.93 亿元，北京南一楼实现租赁收入 0.1 亿元、弘浦商业下属三个创邑园区等实现租赁收入 0.47 亿元。今年的房产租赁收入较去年同期相比增长了 2.10%，略有提升，主要原因为弘浦商业租赁收入较去年同期有一定的增长。(2)主要销售客户的情况 前 5 名主要销售客户 销售金额 占销售总金额比例 上海融益实业有限公司 90,530,000.00 10.92%上海市闸北区住房保障中心 62,334,522.90 7.52%上海融正投资有限公司 49,468,068.00 5.97%上海市普陀区住房保障中心 28,064,609.15 3.39%北京万商汇赛格数码电子有限公司 10,052,985.12 1.21%合计 240,450,185.17 29.01%3、成本 单位:元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房产开发成本 484,452,966.11 81.16%617,966,304.97 84.97%-21.61%投资性房地产成本 49,919,515.10 8.36%51,064,904.51 7.02%-2.24%经营性房地产成本 22,970,482.80 3.85%19,069,236.65 2.62%20.46%房地产业房地产业 房地产业小计房地产业小计 557,342,964.01 93.37%688,100,446.13 94.61%-19.00%人员工资 12,145,309.58 2.03%10,779,286.95 1.48%12.67%摊销折旧 305,175.10 0.05%614,921.30 0.09%-50.37%其他 27,122,175.08 4.55%27,819,444.04 3.82%-2.51%上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 14 服务业服务业 服务业小计服务业小计 39,572,659.76 6.63%39,213,652.29 5.39%0.92%分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)土地成本 222,658,434.11 37.30%179,643,668.97 24.70%23.94%前期开发成本 7,611,973.39 1.28%10,226,609.23 1.41%-25.57%建安费用 243,917,973.96 40.86%370,247,387.07 50.91%-34.12%开发间接费用 10,264,584.65 1.72%57,848,639.70 7.95%-82.26%房地产销房地产销售售 房地产销售小房地产销售小计计 484,452,966.11 81.16%617,966,304.97 84.97%-21.61%物业持有成本 16,390,396.05 2.75%17,362,067.53 2.39%-5.60%摊销成本 33,529,119.05 5.61%33,702,836.98 4.63%-0.52%房地产出房地产出租租 房地产出租小房地产出租小计计 49,919,515.10 8.36%51,064,904.51 7.02%-2.24%人员工资 12,145,309.58 2.03%10,779,286.95 1.48%12.67%摊销折旧 305,175.10 0.05%614,921.30 0.08%-50.37%物业管理成本 27,122,175.08 4.55%27,819,444.04 3.83%-2.51%提供劳务提供劳务 提供劳务小计提供劳务小计 39,572,659.76 6.63%39,213,652.29 5.39%0.92%租金成本 14,858,394.51 2.49%12,444,405.83 1.71%19.40%维修改造成本及摊销 8,112,088.29 1.36%6,624,830.82 0.91%22.45%其他其他 其他小计其他小计 22,970,482.80 3.85%19,069,236.65 2.62%20.46%分产品情况 4、费用 项 目 本期金额 上期金额 比上期数增减%变化原因 营业税金及附加 62,258,875.73 45,833,358.99 35.84%本年存量二手房销售比例较去年同期下降，即需要差额上缴营业税金的房产销售金额减少，相应年内全额上缴的营业税金及附加的上升 销售费用 5,816,216.24 4,348,988.30 33.74%主要为本年新佘山等新开发项目增加广告宣传费 资产减值损失-221,238.80 2,885,516.01-107.67%当年收回大额应收账款相应冲回资产上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 15 减值损失 5、现金流 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）变化原因 经营活动产生的现金流量净额-331,041,151.37 359,094,239.72-192.19%主要为欣沁项目本年度房地产开发现金流入较去年减少近 10 亿元,同时欣沁项目本期支付的其他与经营活动有关的现金较去年同期亦减少近 3 亿。投资活动产生的现金流量净额 28,091,159.07-143,127,409.87 119.63%主要为总部、赛格、华闻期货等公司年内累计收回投资和收益较去年同期净增 1.9亿元，下属弘浦等公司当年购买长期资产较去年同期增加 0.22 亿元 筹资活动产生的现金流量净额 762,377,594.16-65,969,669.38 1255.65%主要原因为本期欣沁、鸿泰、新佘山等项目新增银行贷款 9.3 亿元，同时年内各开发项目累计支付的利息较去年增加0.9 亿元 (二)行业、产品或地区经营情况分析 1、主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（）营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减（%）房地产业 777,557,776.41 557,342,964.01 28.32%-20.49%-19.00%-1.32%服务业 37,747,889.81 39,572,659.76-4.83%1.07%0.92%0.16%主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（）营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减（%）房 地 产 销售 626,736,694.95 484,452,966.11 22.70%-24.58%-21.61%-2.94%上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 16 房 地 产 出租 103,273,744.46 49,919,515.10 51.66%-8.31%-2.24%-3.00%提供劳务 37,747,889.81 39,572,659.76 -4.83%1.07%0.92%0.16%其他 47,547,337.00 22,970,482.80 51.69%38.73%20.46%7.33%2、主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（）上海 805,168,023.10-19.39%北京 10,137,643.12-38.47%(三)资产、负债情况分析 1、资产负债情况分析表 单位:元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）货币资金 1,407,722,374.96 14.91%948,294,773.10 11.26%48.45%应收账款 8,507,747.84 0.09%55,382,030.27 0.66%-84.64%预付款项 32,595,783.09 0.35%221,694,955.82 2.63%-85.30%其他应收款 33,379,084.94 0.35%19,680,286.80 0.23%69.61%一年内到期的非流动资产 0.00 0.00%20,000,000.00 0.24%-100.00%其他流动资产 224,135,933.25 2.37%342,479,312.62 4.07%-34.55%短期借款 100,000,000.00 1.06%0.00 0.00%应付账款 342,582,273.51 3.63%253,930,010.37 3.02%34.91%预收账款 669,419,816.72 7.09%1,083,814,821.43 12.87%-38.23%应交税费-7,036,518.84-0.07%-38,745,086.92-0.46%81.84%其他应付款 993,209,574.14 10.52%717,403,448.32 8.52%38.45%一年内到期的非流动负债 1,047,306,586.05 11.09%52,170,000.00 0.62%1,907.49%长期借款 2,344,625,000.00 24.83%1,439,185,000.00 17.09%62.91%应付债券 0.00 0.00%995,148,949.27 11.82%-100.00%资产方面，公司年内加大催款力度，其中，公司本部收回销售尾款 3,565 万元，科技京城的租金收缴率达到 100%，使得应收账款较期初减少 4687 万元；本年度浦江国际金融广场处于全面建设期，当年结转项目工程预付款 13,600 万元；公司下属华闻期货公司年内同比减少应收货币保证金 8,000 万元,使得公司的其他流动资产较年初有所下降。负债方面，公司本部年内增加宁波通商银行抵押借款 1 亿元，使得短期借款较期初增加，同时本年内欣沁、鸿泰、新佘山项目公司当期新增银行贷款合计 9.33 亿元，使得长期借款较期初增加；随着青浦华欣项目的进展工程成本陆续进入结算期，年末在计提工程成本同时相应增加上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 17 了期末应付工程账款 1.43 亿元；年内青浦华欣项目，签约 752 套，实现 39,000 万元销售收入，相应冲减预收帐款及预缴税费；此外，一年内到期的非流动负债较去年增加主要是由于公司发行的五年期 10 亿元公司债券将于 2014 年底到期，因此将应付公司债券金额调至一年内到期的非流动负债。(四)核心竞争力分析 公司作为上海本地有二十余年历史的知名房地产品牌企业，公司产业涉足房地产开发、房地产经营及金融股权投资等产业，积极发挥和倡导做实房地产开发，做优房地产经营，做强金融股权等产业间资源互补和共享，从而实现整体收益。管理团队在多年的经营和发展过程中，经过磨合，凭借管理层团结、务实和创新的精神；公司的管控模式得到完善，管理水平不断提高。在整合资源方面，公司加强提升产品研发、规划设计、施工管理和营销策划推广能力，培养了一批相关专业领域的人才。秉承公司的企业文化和专业管理的职业精神，以实现企业发展战略为目标，努力为股东、合作伙伴和客户创造收益和价值。面临严峻的国家宏观政策的调控，公司把握国家政策，充分利用资本市场及其创新产品，拓宽融资渠道，不断加强融资平台的建设和资金管控能力从而降低融资成本；加强资金的统筹管理，保证资金链的安全畅通，确保公司和项目建设的正常运营。(五)投资状况分析 1、对外股权投资总体分析(1)持有非上市金融企业股权情况 所持对象名称 最初投资金额（元）持有数量（股）占该公司股权比例（%）期末账面价值（元）报告期损益（元）报告期所有者权益变动（元）会计核算科目 股份来源 中 泰 信托 投 资有 限 责任公司 211,938,297.00 29.97 817,049,744.27 125,614,878.03-56,553,528.28 长期股权投资 货币投资 华 闻 期货 经 纪有 限 公司 132,996,692.18 100.00 长期股权投资 货币投资 江 西 瑞奇 期 货经 纪 有限公司 32,340,000.00 43.75 47,883,273.82 4,225,439.86 长期股权投资 货币投资 上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 18 2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况(1)委托理财情况 单位:元 币种:人民币 合作方名称 委托理财产品类型 委托理财金额 委托理财起始日期 委托理财终止日期 报酬确定方式 预计收益 实际收回本金金额 实际获得收益 计提减值准备金额 中泰信托 中泰-江苏恒瑞应收款投资集合资金信托计划 4000万 2013.3.11 2015.3.11 每年付息 9.50%尚未到期 无 无 中泰信托 中泰-申亚翡翠谷信托贷款集合资金信托计划 3000万 2012.2.24 2013.6.18 还本付息 11.50%3000万 4,726,027.40 无 大业信托 大业信托常州美林湖花园二期项目开发贷款集合资金信托计划 3000万 2013.10.24 2016.4.23 每6个月付息 10.00%尚未到期 无 无 中航信托 中航信托天启562号江城投资信托贷款集合资金信托计划 1200万 2013.11.12 2015.5.11 到期还本付息 9.30%尚未到期 无 无 上海信托 外滩投资中央商场信托贷款集合资金信托计划 5000万 2012.2.21 2013.2.27 到期还本付息 10.50%2000万 5,268,718.50 无 上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告 19 上海信托 现金丰利 2550万 2012.2.21 2013.12.31 4.50%2550万 1,903,406.84 无 中泰信托 中泰*江苏恒瑞应收账款投资集合资金信托计划 1500万 2013.4.11 2015.4.10 每年付息 9.50%尚未到期 无 无 新华信托股份有限公司 资金信托计划 2000万 2012.2.29 2013.2.28 到期还本付息 12.00%2000万 3,106,469.56 无 (2)委托贷款情况 本年度公司无委托贷款事项。3、募集资金使用情况 (1)募集资金总体使用情况 单位:亿元 币种:人民币 募集年份 募集方式 募集资金总额 本年度已使用募集资金总额 已累计使用募集资金总额 尚未使用募集资金总额 尚未