600663_2013_陆家嘴_2013年年度报告_2014-03-04.pdf

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 600663 600663 2013 年年度报告 2013 年年度报告 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 董事长致辞 不知不觉，我们翻过了 2013 年的华彩篇章。对于公司而言，2013 年，又是一个丰收年，公司主营产品收入稳步提升，租售收入突破 32 亿元，实现净利润超过 14 亿元，较 2012 年增长 39%，再创公司成立以来新高。2013 年，公司商业地产继续保持良好发展态势。我们凝心聚智，力推市场化改革；我们抢抓机遇，力推新区域投资，在上海的陆家嘴、前滩、浦江镇以及天津红桥，“陆家嘴地产”以稳健、扎实、进取、精益求精的经营风格，在办公、商业、酒店、会展、都市研发、国际社区等领域，积极开拓，再创佳绩。这些成绩，来自于公司立足商业地产领域持续不断的投资，来自于团队成员秉承使命坚持不懈的努力，更来自于全体股东、社会各界一如既往的支持和信任。展望 2014，必定是酝酿深刻变革的一年：自贸区发展如火如荼，上海国资国企改革号角全面吹响，陆家嘴金融贸易区新一轮发展稳步推进，前滩商务区建设也将迎来新的高潮。这些，都将为公司持续投资并增持优质商业地产项目带来难得的发展机遇。陆家嘴始终相信，机遇，属于有准备的人，更属于能够真正将构想变为现实的人。陆家嘴团队的每一个人，正努力着。为了陆家嘴商业地产更加美好的未来，我们已经踏上新的征程！上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 董事长：杨小明 二一四年 春于上海 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 办公物业：办公物业是陆家嘴的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是其稳定增值的关键 办公物业包括甲级写字楼、高品质研发楼和非甲级写字楼。目前长期在营甲级写字楼共 11 幢（包括 2013 年末入市的陆家嘴世纪金融广场 5、6 号楼），总建筑面积近 56 万平方米，均位于陆家嘴核心区寸土寸金的地段，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业管理，专为金融机构、跨国公司及企业总部量身定造。截止 2013 年末，运营一年及以上的甲级写字楼平均出租率约为95.9%，平均租金达 6.8 元/平方米/天。高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地-上海陆家嘴软件园区以及金桥创科园。这部分办公楼交通便捷、环境舒适、配套齐全，主要客户为研发类企业。截止 2013 年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过 22 万平方米，基本实现满租，平均出租率达到 99%，平均租金达 4.64 元/平方米/天。主要在营甲级写字楼主要在营甲级写字楼 地上建筑 面积（地上建筑 面积（M2）总建筑面积（）总建筑面积（M2）权益 比例 竣工 年代权益 比例 竣工 年代 渣打银行大厦 46,138 55,675 86%2007 星展银行大厦 46,942 68,139 100%2009 钻石大厦 40,008 48,438 55%2009 陆家嘴商务广场 67,495 98,532 77.5%2000 陆家嘴金融信息楼（大华银行总部大楼）5,039 9,080 100%2010 陆家嘴金融航运大楼 11,197 12,120 100%2010 陆家嘴基金大厦 32,550 42,325 55%2011 陆家嘴投资大厦 33,841 43,490 55%2011 陆家嘴金融服务广场（软件园 11 号楼）70,956 89,660 100%2012 陆家嘴世纪金融广场 5 号楼（TD4-4）37,232 42,272 100%2013 陆家嘴世纪金融广场 6 号楼（TD4-7）37,069 42,081 100%2013 合计428,468 551,813-权益总面积-461,434-上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 主要在营高品质研发楼主要在营高品质研发楼 地上建筑 面积（地上建筑 面积（M2）总建筑面积（）总建筑面积（M2）权益 比例 竣工 年代权益 比例 竣工 年代 软件园 1 号楼 14,317 14,317 100%1994 软件园 2 号楼 23,783 23,783 100%1994 软件园 4 号楼 8,148 10,194 100%1996 软件园 5 号楼 1,393 1,393 100%1996 软件园 7 号楼 12,232 17,810 55%2007 软件园 8 号楼 29,545 32,664 100%2007 软件园 9 号楼 40,758 47,863 100%2008 软件园 10 号楼 24,290 28,124 100%2009 软件园 12 号楼 10,905 11,595 100%2012 软件园 E 楼 3,447 9,810 55%2010 金桥创科园 32,417 32,417 100%2008 合计201,236 229,970-权益总面积-217,541-主要在建项目 主要在建项目 地上建筑 面积（地上建筑 面积（M2）总建筑面积权益 比例 拟竣工 年代）总建筑面积权益 比例 拟竣工 年代（M2）陆家嘴世纪金融广场其余楼宇 225,699 375,647 100%2014 世纪大都会 162,234 278,364 39%2015 上海中心大厦 380,000 560,000 45%2014 浦东金融广场（原 SN1 项目）办公部分 183,420 316,740 100%2017 上海纽约大学 48,173 64,495 55%2014 东方纯一大厦 36,080 47,918 100%2015 天津陆家嘴金融广场办公部分 154,622 190,518 100%2017 合计1,183,704 1,826,872-权益总面积-1,320,047-上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 商铺物业：陆家嘴的商铺物业目前包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885 文化中心、天津虹桥新天地以及陆家嘴金融城配套商业设施，其定位和设计各有特色，目前经营总体较为稳定。陆家嘴在建的多个城市综合体中也均含有体量较大的商业项目，均位于所属商圈的核心地段。截至 2013 年末，在营的商铺物业总建筑面积超过 9 万平方米，主要项目陆家嘴 96 广场和陆家嘴 1885 文化中心的出租率均达到 100%，其平均租金分别为7.23 和 8.57 元/平方米/天。陆家嘴金融城配套商业设施总体出租率达到约 98%。主要在营商铺物业主要在营商铺物业 地上建筑 面积（地上建筑 面积（M2）总建筑面积（）总建筑面积（M2）权益 比例 竣工 年代权益 比例 竣工 年代 陆家嘴 96 广场 29,002 66,195 55%2008 陆家嘴 1885 文化中心 7,346 14,268 100%2008 天津虹桥新天地 5,954 5,954 100%2011 陆家嘴金融城配套商业设施 6,065 6,065 100%2012 合计48,367 92,482 -权益总面积 62,694 主要在建项目 主要在建项目 地上建筑 面积（地上建筑 面积（M2）总建筑面积权益 比例 拟竣工 年代）总建筑面积权益 比例 拟竣工 年代（M2）Z4-2 地块项目 700 33,700 100%2015 浦东金融广场（原 SN1 项目）商场部分 117,505 137,195 100%2017 天津陆家嘴金融广场商场部分 100,382 118,063 100%2017 合计218,587 288,958-权益总面积 288,958-上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 酒店物业：陆家嘴现拥有两家商务级酒店-东怡大酒店和明城大酒店，全年营业收入达到 1.16 亿元。东怡大酒店配备 209 间房间，2013 年 GOP 率为 28%，全年出租率为 60%；明城大酒店配备 399 间房间，2013 年 GOP 率为 35%，全年出租率为 63%。在营酒店在营酒店 地上建筑地上建筑 面积（面积（M2）总建筑面积（）总建筑面积（M2）权益 比例权益 比例 竣工竣工 年代年代 明城大酒店 43,974 52,725 55%1996 东怡大酒店 18,406 29,185 100%2009 合计62,380 81,910-权益总面积-58,184-在建酒店在建酒店 地上建筑面积地上建筑面积（M2）总建筑面积（总建筑面积（M2）权益权益 比例比例 拟竣工拟竣工 年代年代 天津陆家嘴金融广场酒店部分 26,100 46,595 100%2017 合计26,100 46,595-权益总面积-46,595-上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 会展物业：公司通过全资子公司-上海陆家嘴展览有限公司与德国展览公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有 17 个室内展厅，室内展览面积达 20 万平方米，室外展览面积达10 万平方米。2013 年，展览业务继续保持着稳定增长的态势。全年共承接 99场不同规模的展览会，行业分布包括电子信息、汽车汽配、机械设备、印刷包装、纺织面料、建材卫浴、食品酒店以及华交会、工博会等，全年场馆总利用率达65%。在营项目在营项目 地上建筑地上建筑 面积（面积（M2）总建筑面积（）总建筑面积（M2）权益权益 比例比例 竣工竣工 年代年代 上海新国际博览中心 200,000 200,000 50%2011 合计200,000 200,000 -权益总面积 100,000 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 住宅物业：陆家嘴的住宅物业分为长期持有在营型和短期出售型。截止 2013 年末，长期持有在营型项目一个，即东和公寓，共有 400 余套住宅，年末出租率为 95%，平均租金达 23,990 元/套/月。2013 年度，公司各类出售型住宅物业实现销售收入 17.3 亿元，主要来自于陆家嘴公馆、天津海上花苑、天津河滨花苑以及其他存量房、动迁房的销售。各类住宅物业累计合同销售面积超过 11 万平方米，合同金额达 29 亿元，去化率超过 71%。在营公寓在营公寓 地上建筑地上建筑 面积（面积（M2）总建筑面积（）总建筑面积（M2）权益权益 比例比例 竣工竣工 年代年代 东和公寓 84,603 98,651 100%2009 合计84,603 98,651 -在建项目在建项目 地上建筑 面积（M地上建筑 面积（M2 2）总建筑面积（M总建筑面积（M2 2）权益 比例 拟竣工 年代 权益 比例 拟竣工 年代 天津河庭花苑 182,824 240,144 100%2016 红醍半岛（原浦江镇项目）94,046 167,402 100%2014 金色阳光 13,012 17,365 100%2014 合计289,882 424,911 -权益总面积 424,911 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 重要提示 重要提示 一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、公司全体董事出席董事会会议。三、安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、公司负责人李晋昭、主管会计工作负责人胡习及会计机构负责人（会计主管人员）王欢声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：拟以 2013 年末总股本1,867,684,000 股为基数，按每 10 股派现金 2.26 元（含税）向全体股东分配利润，共分派现金红利 422,096,584.00 元，占 2013 年度归属于上市公司股东净利润的 30.02%。六、前瞻性陈述的风险声明 年度报告中涉及了未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 目录 目录 第一节 释义及重大风险提示.11 第二节 公司简介.12 第三节 会计数据和财务指标摘要.14 第四节 董事会报告.17 第五节 重要事项.29 第六节 股份变动及股东情况.34 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.38 第八节 公司治理.44 第九节 内部控制.46 第十一节 备查文件目录.47 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 第一节 释义及重大风险提示 第一节 释义及重大风险提示 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 土地批租 指 土地使用权转让 二、重大风险提示：公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅董事会报告中董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析的内容。上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 第二节 公司简介 第二节 公司简介 一、公司信息 公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 公司的中文名称简称 陆家嘴 公司的外文名称 Shanghai Lujiazui Finance&Trade Zone Development Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 LJZ 公司的法定代表人 李晋昭 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王辉 黄轶 联系地址 中国上海峨山路 101 号 1 号楼 中国上海峨山路 101 号 1 号楼 电话 86-21-33848801 86-21-33848801 传真 86-21-33848818 86-21-33848818 电子信箱 三、基本情况简介 公司注册地址 中国上海浦东大道 981 号 公司注册地址的邮政编码 200135 公司办公地址 中国上海峨山路 101 号 1 号楼 公司办公地址的邮政编码 200127 公司网址 电子信箱 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、香港文汇报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 中国上海峨山路 101 号 1 号楼 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A 股 上海证券交易所 陆家嘴 600663 B 股 上海证券交易所 陆家 B 股 900932 六、公司报告期内注册变更情况(一)基本情况 公司报告期内注册情况未变更。(二)公司首次注册情况的相关查询索引 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 公司首次注册情况详见 2011 年度报告公司基本情况。(三)公司上市以来，主营业务的变化情况 公司的主营业务从土地一级开发转变为房地产投资开发运营商。(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况 控股股东未发生变更。七、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所名称（境内）名称 安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)办公地址 上海浦东新区世纪大道 100 号上海环球金融中心 50 楼 签字会计师姓名 汤哲辉 赵英 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 第三节 会计数据和财务指标摘要 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标(一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%)2011 年 调整后 调整前 营业收入 4,509,699,163.30 3,492,086,591.863,492,086,591.8629.14 4,165,872,451.54归属于上市公司股东的净利润 1,405,959,354.07 1,010,985,850.271,010,985,430.8639.07 984,929,293.65归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,134,202,311.26 932,793,429.94932,793,429.9421.59 965,445,460.82经营活动产生的现金流量净额 573,698,948.19 1,604,846,235.521,604,845,458.83-64.25 1,769,381,014.58 2013 年末 2012 年末 本期末比上年同期末增减(%)2011 年末 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 11,271,633,954.22 11,584,911,254.6311,584,310,835.22-2.70 10,858,550,461.80总资产 38,538,440,136.33 30,783,077,346.5230,782,076,569.8425.19 27,688,118,169.16(二)主要财务数据 主要财务指标 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%)2011 年 调整后 调整前 基本每股收益（元股）0.75280.54130.541339.07 0.5274稀释每股收益（元股）0.75280.54130.541339.07 0.5274扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.60730.49940.499421.59 0.5169加权平均净资产收益率（%）11.699.019.01增加 2.68 个9.32上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）9.898.318.31增加 1.58 个百分点 9.14 二、非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 2013 年金额 附注（如适用）2012 年金额 2011 年金额 非流动资产处置损益 92,753,364.99该项目主要为处置众城大厦、东方国科、一百杉杉、锦城大厦等投资性房地产的收益人民币90,293,322.35 元，以及处置办公 用房的收 益人民币1,598,484.29 元。40,134,350.53 1,652,271.96计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 6,835,010.29该项目主要为本公司及子公司收到教育费返还人民币 2,948,777.09 元，收到陆家嘴金融贸易区管理委员会 补贴 款人 民 币2,358,000.00 元，收到财政扶持基金人民币 533,700.00元，收到产业信息智能化展示、云计算服务示范推广平台补贴款人民币 510,079.20元等。7,347,842.70 5,642,047.00企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 3,365,462.85同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 43,105.64 699.01 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性267,153,703.41该项目为本期处置可供出售金融资产号百控股、招商银行的股权取得的投资收益 人 民 币 267,153,703.41元。49,032,591.80 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 4,503,021.05 10,600,000.00除上述各项之外的其他营业外收入和支出 10,313,907.35该项目主要为本公司及子公司 收到违约 金人民币7,378,787.67 元，收到爱建证 券 租 金 补 贴 收 入1,745,908.52 元。15,852,865.04 12,173,978.70少数股东权益影响额-11,103,241.05-9,461,378.91-8,890,311.02所得税影响额-94,238,807.82-29,217,570.89-5,059,616.66合计 271,757,042.8178,192,420.33 19,483,832.83 三、采用公允价值计量的项目 单位:元 币种:人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 可供出售金融资产 614,147,388.25268,517,559.95-345,629,828.30 267,153,703.41合计 614,147,388.25268,517,559.95-345,629,828.30 267,153,703.41上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 第四节 董事会报告 第四节 董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2013 年，是全面贯彻十八大精神的开局之年，是实施十二五规划承前启后的关键一年。一年来，面对不断变化的外部发展环境，公司董事会以定期董事会、临时董事会以及专业委员会会议等形式，认真研究公司重大经营事项和发展战略，努力推进公司市场化改革，促进公司各项工作稳健、持续、扎实推进，努力做精陆家嘴地产品牌。第一部分 2013 年度工作报告 2013 年，公司董事会继续加强自身建设，注重调查研究，充分酝酿、科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责清晰，有效运作。全年，公司共召开 7 次董事会（含临时董事会），召开 12 次专业委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。一、2013 年度经营工作回顾。1、2013 年度各项营业总收入约 60 亿元。其中：土地和房产销售收入（含预收款）29.7 亿元；包括公司持股 50%及以上的下属公司在内，实现物业租赁收入 21.7 亿元；物业管理及服务性收入 8.5 亿元。2、2013 年度营业资金支出包括土地开发、项目开发、租赁成本、酒店成本、物业管理成本、销售费用、管理费用、贷款利息等合计 40.7 亿元。其中：项目开发投资支出 28.3 亿元；合并报表范围内支付给职工的现金支出总额 2.64 亿元，占 2013 年度归属于母公司净利润的 18.8%。3、2013 年度实现净利润 14.06 亿元，为年度目标的 134%。二、2013 年经营工作分析。（一）经营收入分析。1、物业租赁收入。（1）合并报表范围内长期在营物业租金收入，合计 14.3 亿元。办公物业，包括甲级写字楼与高品质研发楼。2013 年度租赁收入超过 10.5 亿元，比 2012 年增长 1.6 亿元，同比增幅约 20%。目前，公司持有长期在营甲级写字楼共 11 幢，总建筑面积超过 55 万平方米。截止 2013 年末，运营一个完整日历年度以上的甲级写字楼年末平均出租率约为 95.9%。2012 年下半年投入运营的陆家嘴金融服务广场（软件园 11 号楼主楼）年末出租率已经达到了 85%。高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地-上海陆家嘴软件园区以及金桥创科园。截止 2013 年末，长期在营的高品质研发楼总建筑面积已超过 22 万平方米，年末平均出租率达到99%。上述增幅中，新增楼宇（陆家嘴金融服务广场）提供的超过 8 万平方米的可供租赁面积产生了1.06 亿元租金，约占增幅的 62%；存量楼宇租金自然增长贡献超过 6987 万元，约占增幅的 38%。商铺物业。2013 年度租赁收入为 2.2 亿元，比 2012 年增长 3500 万元，同比增幅约 19%。在营商铺物业主要包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885 文化中心、天津虹桥新天地以及陆家嘴金融城配套商业设施。截止 2013 年末，在营的主要商铺物业总建筑面积超过 9 万平方米，其中：陆家嘴 96 广场以及陆家嘴 1885 文化中心年末出租率均为 100%。上述增幅中，新增项目（主要指陆家嘴金融城配套商业设施部分项目）产生了 1200 万元租金，约占增幅的 34%；存量楼宇租金自然增长贡献超过 2300 万元，约占增幅的 66%。酒店物业。2013 年度营业收入为 1.16 亿元，比 2012 年 1.22 亿元的收入略减 5%。公司现拥有两家商务型酒店-东怡大酒店和明城大酒店，全年营业收入近 1.2 亿元。明城大酒店配备 399 间房间，2013 年 GOP 率为 35%，全年出租率为 63%；东怡大酒店配备 209 间房间，2013 年 GOP 率为 28%，全年出租率为 60%。上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 住宅物业。2013 年度租赁收入 1.25 亿元，比 2012 年度增长 800 万元，同比增幅约 7%。长期持有在营的住宅物业主要是东和公寓，共有 400 余套住宅，总建筑面积约 9 万平方米，年末出租率为 95%。上述增幅全部来自租金的自然增长。（2）合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计 7.39 亿元。公司控股 50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益方式计入合并报表。会展物业。2013 年度租赁收入 6.88 亿元，比 2012 年度增长 4800 万元，同比增幅约 8%。公司通过全资子公司-上海陆家嘴展览有限公司与德国展览公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有 17 个室内展厅，室内展览面积达 20 万平方米，室外展览面积达 10 万平方米。2013 年，展览业务继续保持着稳定增长的态势。全年共承接了 99 场不同规模的展览会，行业分布包括电子信息、汽车汽配、机械设备、印刷包装、纺织面料、建材卫浴、食品酒店以及华交会、工博会等。全年共实现合同销售面积 582.63 万平方米，实现销售收入 95814.88 万元，其中场租收入达到 68712.98 万元，税后利润总额达 23802.86 万元，场馆总利用率达 64.88%。此外，全年共吸引国内展商 97606 人次，国际展商 11809 人次；国内观众 3769056 人次，国际观众 506940 人次。富都世界。2013 年度租赁收入 5070 万元，比 2012 年增长 744 万元，同比增幅约 17%。2、房产销售收入。2013 年度，公司各类住宅物业实现销售收入 17.3 亿元，主要来自于陆家嘴公馆、天津海上花苑、天津河滨花苑以及其他存量房、动迁房的销售。各类住宅物业累计合同销售面积超过 11 万平方米，合同金额近 29 亿元，去化率超过 71%。2013 年度，办公物业实现现金流入 3.3 亿元，来自于零星存量办公楼的销售及浦东金融广场以及其他零星办公楼销售项目的现金收款。3、物业管理及服务性收入。合并报表范围内，2013 年度，公司实现 5.06 亿元物业管理收入，比 2012 年度增长 1.12 亿元，同比增幅约 28%。合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司 2013 年度实现 2.93 亿元的服务费收入，比 2012年度增加 6300 万元，同比增长约 27%。上海富都世界有限公司 2013 年度实现 4914 万元物业管理收入，比 2012 年度增长 709 万元，同比增幅约 13%。（二）项目开发投资分析。2013 年度，公司共实施工程项目 31 个，总建筑面积 328 万平方米。其中：新开工项目 7 个，竣工项目 9 个（4 个为当年开工、当年竣工项目），续建项目 12 个，前期推进项目 7 个。2013年度，投入建设资金 28.3 亿元，比 2012 年度增加 1.96 亿元，同比增幅约 7%。（三）经营业绩影响分析。公司 2013 年度当年利润来源与之前年度没有发生重大变化，主要来源于房产销售和租赁收入。其中：长期持有物业租金收入毛利率为 82%，对利润总额的贡献率为 51%；房产类销售收入毛利率为 53%，对利润总额的贡献率为 28%；投资收益对利润总额的贡献率为 26%。除此以外，下述项目支出对公司年度利润及现金流有较大相关性：1、税金支出：公司 2013 年度共缴纳 12.89 亿元税收（实际支付总额），同比上涨 8%，占营业收入的 29%，是 2013 年度归属于母公司净利润的 92%。2、折旧计提：根据公司会计制度规定，2013 年度计提折旧 2 亿元，占租金收入的 14%，是 2013年度归属于母公司净利润的 14%。3、现金分红支出：2013 年度，公司实现向股东分红 3.04 亿元，占营业收入的 7%，占 2013 年度归属于母公司净利润的 22%。4、员工薪酬支出：2013 年合并报表范围员工总数 2794 人，人数同比增加 36%，薪酬支出总额上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 为 2.46 亿元，人均 8.8 万元，是 2013 年度归属于母公司净利润的 17%。第二部分 2014 年度经营工作计划 随着公司资产规模不断扩大、投资强度不断扩大、开发地域不断扩大，每一年，对于我们来说，都将会是新的挑战，会有压力，但与挑战、压力相伴的一定是机遇。2014 年，是公司主营业务转型战略实施的第十个年头，是全面贯彻落实十八届三中全会精神的开局之年，是上海新一轮国资改革号角全面吹响的第一年，作为国有控股的公众公司，我们必须保持时不我待的紧迫感，锐意进取、兼容并蓄，以改革促发展，开创各项工作新局面。一是要坚持以市场化取向推进公司各项管理改革，在推进市场化管理的过程中激发企业活力。二是要继续全力促进核心产品市场化营销业绩，在营物业至年末的出租率要达到 90%。继续推进包括陆家嘴公馆、天津海上花苑、天津河滨花苑以及天津河庭花苑西块一期、浦江镇涵云雅庭等住宅产品的销售。同时，继续提高物业管理水平，通过引进新措施、新理念、新技术，对核心在营产品进行精细化管理，提高产品品质和客户的使用感受。三是要安全、优质、高效地推进产品建设，持续提高公司长期持有优质资产的投资力度。2014 年度，公司经营工作收支计划如下：1、土地和房产销售收入（含预收款）不低于人民币 26 亿元。其中办公物业销售收入不低于 5.8亿元，房产销售收入不低于 20.2 亿元；2、物业租赁收入不低于人民币 23 亿元。其中合并报表范围内收入不低于 16 亿元，合并报表范围外收入不低于 7 亿元；3、物业管理及服务性收入不低于人民币 7.5 亿元；4、项目开发投资支出不超过 40 亿元；5、合并报表范围内员工薪酬支出总额不超过 2.84 亿元，如前述预算总额与上海市浦东新区国有资产监督管理委员会的薪酬发放规定不一致的，按孰低的原则执行；6、利润目标：不低于 2013 年度利润水平。(一)主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 4,509,699,163.30 3,492,086,591.86 29.14 营业成本 1,857,471,064.25 1,218,397,533.83 52.45 销售费用 115,137,399.35 77,923,010.61 47.76 管理费用 177,600,002.78 164,280,206.07 8.11 财务费用 240,574,758.04 255,642,395.76-5.89 经营活动产生的现金流量净额 573,698,948.19 1,604,846,235.52-64.25 投资活动产生的现金流量净额-1,579,813,283.47-1,290,795,069.15 筹资活动产生的现金流量净额 2,816,671,256.31-1,544,534,266.86 2、收入(1)主要销售客户的情况 单位：元 前五名客户的营业收入情况 2013 年 2012 年 前五名客户的营业收入合计 202,068,219.55199,022,357.79前五名客户的营业收入占营业收入的比例 4.48%5.70%上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 3、成本(1)成本分析表 单位:元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房产销售 718,574,419.6017.65267,224,391.0825.68 168.90动 迁 房 转让 99,551,797.2829.40128,352,634.2012.34-22.44房 地 产 租赁 256,110,777.7031.87228,675,868.2621.98 12.00酒店业 61,871,443.4218.0960,211,457.825.79 2.76物业管理 467,329,896.582.99356,060,932.7334.22 31.25 4、费用 单位：元 项目 2013 年 2012 年 本报告期比上年同期增减(%)销售费用 115,137,399.35 77,923,010.61 47.76管理费用 177,600,002.78 164,280,206.07 8.11财务费用 240,574,758.04 255,642,395.76-5.89所得税 440,299,462.33 323,375,323.27 36.16 5、现金流 单位：元 项目 2013 年 2012 年 本报告期比上年同期增减(%)经营活动产生的现金流量净额 573,698,948.19 1,604,846,235.52-64.25 投资活动产生的现金流量净额-1,579,813,283.47-1,290,795,069.15筹资活动产生的现金流量净额 2,816,671,256.31-1,544,534,266.86 6、其它(1)公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 从 2012 年度开始，公司利润来源较之前发生了重大变化，目前主要来源于各类房产销售和租赁收入。(2)发展战略和经营计划进展说明 详见“董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析”。(二)行业、产品或地区经营情况分析 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年年度报告 1、主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（）营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减（%）房产销售 1,317,455,805.12 718,574,419.6045.46122.26168.90 减少 9.46个百分点动 迁 房 转让 410,239,961.00 99,551,797.2875.73-39.15-22.44 减少 5.23个百分点房 地 产 租赁 1,431,071,718.81 256,110,777.7082.1021.0712.00 增加 1.45个百分点酒店业 115,876,932.45 61,871,443.4246.61-5.172.76 减少 4.12个百分点物业管理 506,280,566.22 467,329,896.587.6928.2331.25 减少 2.12个百分点 2、主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（）上海市 2,678,898,365.965.64天津市 1,102,026,617.64154.50(三)资产、负债情况分析 1、资产负债情况分析表 单位:元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）存货 20,771,592,063.76 53.9015,268,304,421.6749.60 36.04其他应付款 10,738,264,398.92 27.868,317,712,415.3627.02 29.10应付账款 1,223,306,955.44 3.17990,855,209.313.22 23.46长期借款