新时代房地产行业转型对土地...行业的影响及其风险化解机制_吴流坚.pdf

专题研究82023/12REAL ESTATE WORLD转型发展，势在必行 2016年中央经济工作会议首次提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。之后，一系列政策“组合拳”相继打出，传统的房地产发展模式难以为继。在这种背景下，房地产行业需要谋求转型，打破发展僵局。房地产行业扮演着国民经济“压舱石”的重要角色，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展大局，而传统的打法越来越跟不上时代发展的步伐，转型发展已是大势所趋。因此，本期专题分别就新时代房地产转型的相关影响及其风险化解机制、基建类房企如何在“黑铁时代”实现差异化突围展开论述，旨在为房地产行业不断开拓创新、强化核心竞争力提供助力。房地产世界编辑部栏目策划/李思思执行/胡昭滔编者按新时代房地产行业转型对土地评估行业的影响及其风险化解机制吴流坚2016 年,中央经济工作会议首次提出,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位；2017 年,党的十九大报告再次强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；2022 年,“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”被写入党的二十大报告。由此可见,“房住不炒”将是房地产行业未来发展的长期理念。近年来,该理念深入人心,购房者的购房行为也更加理性,住房的居住属性进一步增强。摘要：现阶段，房地产行业面临投资增速放缓、资金回流困难等问题，致使传统的房地产开发模式不得不集中精力应对成本增高、赢利空间缩小，需求减少、库存积压，资金周转困难等挑战，房地产行业转型发展成为房地产行业实现长远发展的必由之路。事实上，房地产转型路径较多，如专业化分工、转移战略目标、拓宽资金渠道等。而在房地产行业实施战略转型过程中，土地估价机构必须尝试融入房地产行业，以寻求业务多元化、产业一体化和资源整合化的有效路径，持续发展壮大。基于此，本文围绕房地产行业转型对土地评估行业的影响及其风险化解机制展开探讨，以期为业界人士提供新的思考方向。关键词：房地产转型；土地评估；风险化解机制专题研究房地产世界2023/1291 房地产行业转型发展的挑战1.1 土地成本增加,赢利空间缩小随着我国土地资源相关法律法规的不断完善,房地产开发商获得土地开发权的条件不断提高,土地成本明显增加。与此同时,人力、材料和设备等生产要素的成本也显著提高。受多种因素影响,房地产行业的综合利润呈现一定的收缩态势,整体销售量增速放缓。11.2 需求减少,库存积压当前,我国正处于人口增速回落的阶段。相关统计数据显示,中国住房自有率高达 90%左右,但随着人口老龄化的加速,人们的住房投资需求逐渐减少。同时,新增人口的持续减少很可能会导致住房需求进一步减少,库存继续积压（见图 1）。图 1全国商品房销售面积增速及销售额增速（2022 年）1.3 资金周转困难,融资渠道单一传统的房地产开发模式是房地产企业先以自有资金和银行贷款参与竞拍,在获得土地开发权后择期施工建设,并在竣工前期预售商品房以回笼资金,为下一项目的建设奠定基础,如此周而复始。由此可见,在传统的房地产开发模式下,房地产企业是整个产业链的核心,该模式的弊端明显,即对资金周转、流通的要求相对较高,一旦其中某一环节出现问题,就会引发一系列的连锁反应。现阶段,人们的购买力下降,房地产企业回笼资金的速度减慢,加之银行等金融机构的出贷条件逐渐收紧,传统的融资渠道已无法为房地产行业的扩张发展持续提供助力。2 房地产行业转型发展的机遇在“房住不炒”定位以及新时代中国经济结构不断优化升级的背景下,国内有一些房地产龙头企业早就开启了转型升级之路。以 B 企业为例,其副总裁早已公开表示,要通过数字化的方式不断提升客户体验。公开统计数据显示,在施行该战略的近三年内,B 企业累计投入近 10 亿元研发费用,一跃成为物业行业具有标杆性的数字化企业。截至 2021 年 12 月,其签约项目涵盖了全国 370 个城市,在管物业项目总数超 6000 个。在整体赢利方面,物业销售创造的收益占其营业收入的 97%。由此可见,B 企业转型发展前景广阔。值得一提的是,自党的二十大提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度以来,租房体系不断完善,政策红利有望持续释放。接下来,房地产企业要想实现转型发展目标,谋求长久发展,就必须做到以下几点。22.1 专业化分工,分散风险现阶段,房地产开发模式还处于一个拿地建房卖房一体化的完整产业链状态,对于房地产企业来说,资金周转的难度加大,将增加经济风险。为此,房地产企业可以尝试将这条产业链截断划分为不同板块,着力开发某一板块,如建设服务、中介服务等。以证券销售为例,除专业的证券公司外,诸如承销、代销等专业的中介服务机构也可以销售证券,多元化的销售渠道有效扩大了证券销售范围,提高了销售额和资金流通率。3同理可知,房地产企业也可以效仿该营销模式,由专业团队去负责代销或者承销商品房,进而在实现专业化分工的同时,分散房地产企业的经济风险。2.2 寻求多元化发展,实现战略转移根据当前房地产市场供需变化,房地产企业应寻求多元化发展,积极拓展物业、商务、保洁、绿化、智能化等与房地产行业紧密相关的新业务。例如,结合房产设计与客户的实际需求,推出智能化、一对一的专业服务；深化发展物业服务,从而在稳定老客户的同时开发潜在客户,减少开支,增加收益。另外,房地产企业还可以响应党的二十大提出的租购并举号召,将空置房转换为出租制的保障性住房,或者发展商铺租赁,深化与商业品牌的合作,实现品牌与房地产企业的联合发展,进而谋求新的发展之路。2.3 拓宽融资渠道在传统的房地产开发模式下,房地产企业对银行贷款的依赖程度较高,而国外早在 20 世纪 70 年代中期就已经推行资产证券化的金融工具,并且允许房地产企业上市融资或者通过发行公司债券进行融资,有效拓宽了房地产企业的融资渠道。由于我国房地产行业起步较晚,房地产金专题研究102023/12REAL ESTATE WORLD融体系有待进一步完善,而在接下来的很长一段时间里,转型升级将会是中国房地产行业未来发展的重要分水岭。或许,房地产企业可以借鉴国外的成功经验来拓宽融资渠道,实现长远发展。3 土地评估行业的风险（1）由于行业准则的差异,土地评估活动不具有唯一性,土地估价只能通过行业的定性分析来单项开展,不具备权威性。土地评估机构虽然可以提供技术规范检查、土地评估等服务,但它与其他机构一样面临着企业经营管理风险。同时,土地评估机构的入场要求较低,竞争力弱,地位有待提升,部分土地评估机构内部竞争激烈,导致恶性竞争加剧,进而损害企业和行业形象。为追求经济利益,个别土地评估机构甚至采取技术封锁等不良竞争手段妄图进一步占据房地产市场的土地评估业务份额,此举不仅增加了自身的运营风险,还违背了市场公开、公平、公正交易的原则。4（2）房地产评估存在一定的客观评估风险,土地评估则是估价师在遵循基本原则和自然规律的前提下,运用自己的专业知识和实践经验尽可能准确地做出的职业判断,但该判断不可避免会受到评估师主观意识的影响。同时,土地评估易受到动态性、复杂性、模糊性等多种因素的影响,从而增大土地评估结果的不确定性。加之土地评估工作内容繁杂、流程烦琐,一旦遇到信息不对称、估价师经验不足、历史资料欠缺等问题,土地估价风险就会大幅增加。更重要的是,土地评估作为一项新兴行业,发展时间较短,行业或企业尚未培养出数量充足的专业、资深评估师来满足市场需求。一旦评估师自身综合素质不高,土地评估工作的顺利开展就会受到不利影响,个别评估师甚至会受到外界诱导而违法出具虚假报告,给土地评估双方带来巨大风险。（3）从宏观层面分析,土地评估行业必然会受到客观环境的影响,如政策调整、业务承接、技术估价等。其中,政策调整的影响主要为房地产企业通常无法在短时间内快速适应调整后的政策环境或者科学评估新政策带来的长期影响。同时,税收政策、货币政策、房地产行业及相关产业政策等的调整还具有突发性,政策的突然变化或不可预料的持续影响可能会导致土地评估结果与实际残差超过规定值,进而引发经济风险。为保证房地产行业的稳定运行、有序发展,国家也出台了诸多相关政策来宏观调控房地产市场。然而,房地产市场的供需关系难以把握,一旦土地评估机构对政策把握不准,就容易增加土地评估结果的风险因子。业务承接方面的风险主要来源于市场拓展、业务洽谈等工作。其中,市场拓展风险的具体表现形式为市场开拓计划不合理、业务费用过高导致资金无法及时运转或项目流失引发的经济风险,以及市场人员的不正当操作引发的信誉风险。同时,在业务洽谈中,委托方不合理的估价要求和故意隐瞒导致估价风险增加的情况屡有发专题研究房地产世界2023/1211生。估价风险主要来自以下几个方面：采用时间过于久远、与现实情况相差甚远的历史资料,进而导致土地评估结果不精准；采用与实际需要不符或存在原则性错误的估价方法；缺少对土地评估报告不确定因素和背景的限定说明。（4）从现行估价师考试注册制度来看,国内估价师考试内容多以法规政策、估价原理与方法、基础与实务等理论知识为主,估价师考试注册制度暂不完善。以美国为例,房地产经纪从业人员实行考试发牌制度,即所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都必须取得房地产牌照后才能从事相关经营活动。除考试制度严苛外,经纪人的资格和考试要求也较为完善,销售人员必须修满课程学时后才能参加考试。值得注意的是,申请人在申请牌照时,除提供考试成绩外,还必须提供完成法定课程和课时学习的证明。如果申请的是销售员资格,申请人需要额外提供注册经纪人的担保书；如果申请的是经纪人资格,申请人需要提供相关工作证明,经审核确认其符合条件后,方能获取相应资格。另外,日本的估价人员考试注册制度也较为严谨,申请人在准备理论考试前,还必须具备两年的估价实务训练经验。因此,相关部门有必要进一步完善土地评估实务实操训练和取证制度,进而从源头保证评估师的专业素养。4 土地评估行业的风险应对策略相关统计数据显示,在土地评估机构业务体系中,2018 年住房贷款价格评估和房地产转让价格评估这两项业务的占比分别比 2017 年减少 12.84%、1.48%。房地产咨询、房屋征收估价、房地产司法鉴定价格评估这三项业务分别增长 23.77%、53.05%、53.30%（见图 2）。由此可见,商品房销售及转让情况目前正处于一个不甚明朗的局面,房地产税收、保险、征收、司法鉴定等其他业务则呈上升态势,业务类别趋于多元化。这一现象符合房地产行业转型升级大环境下土地评估业务种类的变化趋势。更重要的是,土地评估机构的未来与房地产行业的转型发展密不可分,在房地产行业处于发展转折点的情况下,土地评估机构可以向以下几个方向谋求发展。4.1 加强估价师的继续学习,积极拓展业务种类土地评估机构与房地产行业的发展紧密相连,在房地产行业急需转型升级的时代背景下,土地评估机构的业务种类也必然趋于多元化。当前,在中国经济结构调整以及党的二十大“租购并举”方针的影响下,棚户改造、城市更新、住房租赁企业融资等工作正有条不紊地推进,住房租金的合理确定、市场住房租金监测等必然会产生大量的服务需求。土地评估机构与估价师应抓住机遇,加强对各类业务技能和理论知识的学习,对相关领域新、奇、特业务的关注和了解,不断拓宽业务范围和业务类型,以满足房地产行业发展过程中出现的各种新的估价需求,充分发挥土地估价机构的专业优势。图 2土地评估相关业务的发展情况4.2 实现资源整合目前,大部分土地评估机构还处于多而小、小而散的状态,行业内部竞争激烈,因此,推动土地评估机构的区域整合是土地评估行业的重点工作。土地评估机构当前的大部分业务来源于积累的人脉以及维护的客户关系。由于行业内部信息平台的建设不够完善,土地评价机构缺乏搜集信息和开拓业务的途径,土地评估工作具有一定的局限性。因此,整合小型土地评估机构、搭建并完善行业信息资源平台是土地评估行业实现业内资源整合及最大化利用的关键,也是减轻外部竞争压力、打破信息壁垒、提高土地评估结果准确性的必要措施。4.3 加强与房地产行业的融合在房地产行业面临转型发展的时代背景下,房地产企业陆续摒弃了单一的销售模式,不再将主要业务集中于售房与转售等传统业务上,而是尝试向物业、智能化、绿化等与房地产相关联的业务方向拓展。此时,房地产评估业务也应打破原有模式,结合房地产企业未来发展方向、附加服务等多方因素来开展。土地评估机构也应主动融入房地产行业,积极对接业务,并在简化业务接收流程的同时,保证业务量的稳定增长,最终成为房地产全产业链中不可缺失的一环。另外,土地评估机构与房地产行业的融合发展也是未来房地产行业集约化的必然结果。54.4 创新驱动发展,防范化解风险要想促进房地产行业的可持续发展,房地产企业应以“多元创新,开放布局”为主题,向多个领域、多元化发展,专题研究122023/12REAL ESTATE WORLD建立并完善多层次和多元化的管理体制、监督体系及运行机制。同时,房地产行业在转型发展过程中还要综合考虑自身独特性、差异性、地域性等特征,确保转型升级目标具有创新性、系统性和战略性,符合中国特色社会主义新时代的本质需求；优化科技创新生态,建立多主体、多层次、多元化的创新体系。相关部门也应深化供给侧结构性改革,增强房地产产业链的韧性和安全性,坚决打赢关键核心技术攻坚战；充分发挥市场在资源配置中的决定性作用与政府部门的引导作用,推动房地产行业与社会主义现代化建设联合发展。党的十八大以来,党中央对新时代党和国家事业发展做出一系列重大判断和战略部署,党的十八届五中全会提出创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念。转型升级的本质是从高能耗、高污染向低能耗、低污染升级,就房地产行业而言,产品和服务的绿色升级是关键。例如,房地产企业可以通过创新科学技术,重点开发和应用节能环保型材料、节能施工技术,以及大力推广可再生能源等方式,实现理论与实际相结合的创新升级目标。另外,党的二十大报告把发展质量摆在了更突出的位置,并提出经济、社会、文化、生态等各方面都要体现高质量发展的要求。因此,房地产企业在全面转型升级过程中,必须坚持人民至上原则,加快转变发展方式,贯彻新发展理念,推动实现房地产行业的高质量发展。5 结论在新时代,“房住不炒”是大势所趋。随着中国经济结构改革步伐的加快,房地产行业飞速增长的时代已是过去时。现阶段,摆在房地产企业面前的是“三道红线”（剔除预收款项后资产负债率不超过 70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于 1）,而面对融资渠道单一、供求关系变化等挑战,房地产企业必须落实转型发展战略。在房地产企业着力于实现分工专业化、业务多元化、融资渠道多样化等目标的同时,土地评估机构也应与时俱进,不断拓宽业务范围,加快推进资源整合、完善信息平台搭建等工作,以保障土地评估行业的长远发展。参考文献：1 郑沃林,郑荣宝,谢昊,等.村庄建设用地再开发实施后效应评估体系研究：以广州市林和村和横沙村为例 J.城市规划,2020,44(9):113-119.2 李勇彬.新形势下我国推进房地产税改革的难点及对策研究 J.宁夏社会科学,2017(2):98-103.3 李光绪.后金融危机时代中国房地产开发模式转型升级路径及对策 J.商业经济研究,2016(6):200-202.4王诚军.价值理论和评估理论溯源J.中国资产评估,2001(2):18-20,4.5 郑沃林.中国农村互助养老的“契约”实质：基于交易费用理论的探讨 J.人口与经济,2022(5):1-15.作者简介：吴流坚，男，1981 年生，国土工程师，主要从事土地房地产评估、土地资源管理、土地整治等研究。（作者单位：广东晟峰房地产土地资产评估咨询有限公司）