837530_2018_格力物业_2018年年度报告_2019-04-28.txt

1 公告编号：2019-003 2018 年度报告 格力物业 NEEQ : 837530 珠海格力地产物业服务股份有限公司 ZHU HAI GREE PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD. 2 公司年度大事记 2018 年 6 月公司获评 2017 年度广东省“守合同重信用”企业 2018 年 12 月由公司提供物业服务的平沙九号花园一期荣获二〇一八年 珠海市物业管理示范住宅小区称号 3 目 录 第一节 声明与提示 .................................................................................................................... 5 第二节 公司概况 ........................................................................................................................ 6 第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................ 8 第四节 管理层讨论与分析 ........................................................................................................ 9 第五节 重要事项 ...................................................................................................................... 16 第六节 股本变动及股东情况 .................................................................................................. 18 第七节 融资及利润分配情况 .................................................................................................. 20 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 .................................................................. 21 第九节 行业信息 ...................................................................................................................... 25 第十节 公司治理及内部控制 .................................................................................................. 26 第十一节 财务报告 ................................................................................................................... 30 4 释义 释义项目 释义 公司、本公司、股份公司 指 珠海格力地产物业服务股份有限公司 股东大会 指 珠海格力地产物业服务股份有限公司股东大会 董事会 指 珠海格力地产物业服务股份有限公司董事会 监事会 指 珠海格力地产物业服务股份有限公司监事会 三会 指 公司股东大会、董事会、监事会 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 股转系统 指 全国中小企业股份转让系统 主办券商、东兴证券 指 东兴证券股份有限公司 元、万元 指 人民币元、人民币万元 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《业务规则》 指 《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》 《公司章程》 指 《珠海格力地产物业服务股份有限公司章程》 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 报告期末 指 2018 年 12 月 31 日 5 第一节 声明与提示 【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 公司负责人张筱雯、主管会计工作负责人袁志勇及会计机构负责人（会计主管人员）袁志勇保证年 度报告中财务报告的真实、准确、完整。 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告。 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应 对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准 确、完整 □是 √否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 □是 √否 是否存在豁免披露事项 □是 √否 【重要风险提示表】 重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 人力成本上升风险 工资水平的上升对公司人力成本造成一定压力。公司一方面通 过努力提高管理效率，倡导全能员工等方式合理安排工作岗位、 人员，另一方面引入先进的智能化系统，通过系统优化人员编 制，从而减少人力成本上升对经营业绩带来的压力。 本期重大风险是否发生重大变化： 否 6 第二节 公司概况 一、 基本信息 公司中文全称 珠海格力地产物业服务股份有限公司 英文名称及缩写 ZHU HAI GREE PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD. 证券简称 格力物业 证券代码 837530 法定代表人 张筱雯 办公地址 广东省珠海市香洲区吉大石花西路 213 号 2 单元 401 房 二、 联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 魏烨华 职务 董事会秘书 电话 0756-8803753 传真 0756-8860601 电子邮箱 glwy@ 公司网址 联系地址及邮政编码 广东省珠海市香洲区吉大石花西路 213 号格力物业董秘办 519020 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、 企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2009 年 2 月 13 日 挂牌时间 2016 年 5 月 31 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类） 物业管理 主要产品与服务项目 物业管理、房屋租赁、商务服务、家政服务、水电销售。 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股） 10,000,000 优先股总股本（股） 0 做市商数量 0 控股股东 珠海格力房产有限公司 实际控制人及其一致行动人 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会 四、 注册情况 项目 内容 报告期内是否变更 统一社会信用代码 91440400684458994L 否 7 注册地址 广东省珠海市香洲区吉大石花西 路 213 号 2 单元 401 房 否 注册资本（元） 10,000,000 否 五、 中介机构 主办券商 东兴证券 主办券商办公地址 北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 B 座 12、15 层 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 签字注册会计师姓名 王莹、邵桂荣 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层 六、 自愿披露 □适用 √不适用 七、 报告期后更新情况 □适用 √不适用 8 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 盈利能力 单位：元 本期 上年同期 增减比例 营业收入 70,581,388.81 55,747,806.56 26.61% 毛利率% 11.62% 12.56% - 归属于挂牌公司股东的净利润 1,196,446.92 1,391,005.64 -13.99% 归属于挂牌公司股东的扣除非经常性 损益后的净利润 1,130,009.72 1,331,983.60 -15.16% 加权平均净资产收益率%（依据归属于 挂牌公司股东的净利润计算） 6.60% 8.27% - 加权平均净资产收益率%（归属于挂牌 公司股东的扣除非经常性损益后的净 利润计算） 6.24% 7.92% - 基本每股收益 0.12 0.14 -14.29% 二、 偿债能力 单位：元 本期期末 上年期末 增减比例 资产总计 35,394,156.07 30,110,253.71 17.55% 负债总计 16,678,340.03 12,590,884.59 32.46% 归属于挂牌公司股东的净资产 18,715,816.04 17,519,369.12 6.83% 归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.87 1.75 6.86% 资产负债率%（母公司） 47.12% 41.82% - 资产负债率%（合并） 47.12% 41.82% - 流动比率 208.35% 234.11% - 利息保障倍数 - 三、 营运情况 单位：元 本期 上年同期 增减比例 经营活动产生的现金流量净额 1,959,567.44 3,414,473.78 -42.61% 应收账款周转率 19.17 22.74 - 存货周转率 - 9 四、 成长情况 本期 上年同期 增减比例 总资产增长率% 17.55% 8.68% - 营业收入增长率% 26.61% 33.92% - 净利润增长率% -13.99% -59.26% - 五、 股本情况 单位：股 本期期末 上年期末 增减比例 普通股总股本 10,000,000 10,000,000 0% 计入权益的优先股数量 计入负债的优先股数量 六、 非经常性损益 单位：元 项目 金额 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按 照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 62,380.68 其他营业外收入和支出 26,202.25 非经常性损益合计 88,582.93 所得税影响数 22,145.73 少数股东权益影响额（税后） 非经常性损益净额 66,437.20 七、 补充财务指标 □适用 √不适用 八、 因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 □会计政策变更 □会计差错更正 √不适用 第四节 管理层讨论与分析 一、 业务概要 商业模式 10 本公司是房地产业的物业服务提供商，拥有物业服务企业二级资质，凭借专业的人才队伍、强大的 社区资源整合能力、良好的品牌优势、创新的物业服务模式，积累了优质且稳定的客户资源，目前主要 为中高端公寓楼、中高端住宅楼、写字楼物业等管理面积约 200 万平方米的多种类中高端项目提供物业 管理综合服务。公司通过参加行业会议、良好的市场口碑或者其它直销渠道开拓业务，收入来源是公司 向业主、物业使用人或委托方收取的物业服务费、车位及商铺管理费、保安服务费、其他有偿服务费等 费用。 报告期内，公司的商业模式较上年度没有发生较大的变化。报告期后至报告披露日，公司的商业模 式没有发生较大的变化。 报告期内变化情况： 事项 是或否 所处行业是否发生变化 □是 √否 主营业务是否发生变化 □是 √否 主要产品或服务是否发生变化 □是 √否 客户类型是否发生变化 □是 √否 关键资源是否发生变化 □是 √否 销售渠道是否发生变化 □是 √否 收入来源是否发生变化 □是 √否 商业模式是否发生变化 □是 √否 二、 经营情况回顾 (一) 经营计划 2018 年公司依托互联网和物联网发展，围绕年度经营目标和任务，通过引入无人值守停车系统、线 上缴费等新型设备与技术手段，向科技化、现代化物业管理服务公司稳步迈进。 1、公司财务状况 截至报告期末，公司资产总额 35,394,156.07 元，比上年末增长 17.55%；负债总额 16,678,340.03 元，比上年末增长 32.46%；净资产总额 18,715,816.04 元，比上年末增长 6.83%，公司总体财务状况比 较稳定。 2、公司经营成果 报告期内，公司实现营业收入 70,581,388.81 元，较上年同期增长 26.61%。营业收入增长的主要 原因为管理的物业面积增多所致；净利润为 1,196,446.92 元，较上年同期减少 13.99%（194,558.72 元）， 主要原因是营业成本增长所致。 3、公司现金流量 报告期内，公司经营活动产生的现金流净额为 1,959,567.44 元，同比减少 1,454,906.34 元。 (二) 行业情况 我国物业服务经过多年的快速发展，突出表现为企业数量快速增长，从业队伍较快增加，企业资产 规模不断拓展，物业管理规模不断增加。中国物业管理行业迈入专业化、社会化和市场化的新阶段，物 业企业顺势而为、乘风破浪，进入加速发展期。 当前我国物业管理行业的发展呈现出以下趋势：物业服务市场前景巨大，行业规模稳步增长、物业 服务多样化，企业收入增长显著、市场集中度提升，资本市场青睐物业管理行业，带来新的发展机遇、 11 政策法规完善化，物管行业规范化。 (三) 财务分析 1. 资产负债结构分析 单位：元 项目 本期期末 上年期末 本期期末与上年期 末金额变动比例 金额 占总资产的 比重 金额 占总资产的 比重 货币资金 28,497,452.22 80.51% 26,811,704.86 89.05% 6.29% 应收票据与应 收账款 5,265,198.52 14.88% 2,099,770.71 6.97% 150.75% 存货 投资性房地产 长期股权投资 固定资产 634,024.50 1.79% 612,460.14 2.03% 3.52% 在建工程 短期借款 长期借款 其他应收款 977,855.37 2.76% 565,363.99 1.88% 72.96% 递延所得税资 产 11,350.10 0.03% 20,954.01 0.07% -45.83% 应付票据及应 付账款 2,540,197.19 7.18% 2,018,717.57 6.70% 25.83% 预收账款 2,099,335.98 5.93% 2,591,962.28 8.61% -19.01% 应付职工薪酬 3,362,086.84 9.50% 3,082,689.48 10.24% 9.06% 应交税费 1,179,151.02 3.33% 778,167.56 2.58% 51.53% 其他应付款 7,497,569.00 21.18% 4,119,347.70 13.68% 82.01% 资产总计 35,394,156.07 30,110,253.71 资产负债项目重大变动原因： 1、应收票据与应收账款 5,265,198.52 元，较上年同期增长 150.75%，主要是报告期内收入增长所 致； 2、其他应收款977,855.37元，较上年同期增长72.96%，主要是报告期内代付业主费用增加所致； 3、递延所得税资产 11,350.10 元，较上年同期减少 45.83%，主要是报告期内账龄情况良好，坏账 准备减少所致； 4、应交税费 1,179,151.02 元，较上年同期增加 51.53%，主要是报告期内收入增加所致； 5、其他应付款 7,497,569.00 元，较上年同期增加 82.01%，主要是报告期内代收费用业务增加所致。 2. 营业情况分析 (1) 利润构成 单位：元 项目 本期 上年同期 本期与上年同期金 12 金额 占营业收入 的比重 金额 占营业收入 的比重 额变动比例 营业收入 70,581,388.81 - 55,747,806.56 - 26.61% 营业成本 62,376,856.99 88.38% 48,743,184.27 87.44% 27.97% 毛利率% 11.62% - 12.56% - - 管理费用 6,146,045.38 8.71% 5,144,430.41 9.23% 19.47% 研发费用 0 0% 销售费用 0 0% 财务费用 -20,744.65 -227,719.12 -90.89% 资产减值损失 -38,415.68 -0.05% 67,916.95 0.10% -156.56% 其他收益 62,380.68 50,952.78 0.07% 22.43% 投资收益 0 0% 公允价值变动 收益 0 0% 资产处置收益 0 0% 汇兑收益 0 0% 营业利润 1,633,182.99 2.31% 1,836,021.80 3.29% -12.37% 营业外收入 28,314.92 0.04% 27,743.27 0.05% 2.06% 营业外支出 2,112.67 净利润 1,196,446.92 1,391,005.64 -13.99% 项目重大变动原因： 1、营业成本62,376,856.99元，较上年同期增长27.97%，主要是管理的物业面积增加后，对应的服 务人员大幅增加、保洁、绿化等维护成本随物业面积的增加而增长所致； 2、财务费用-20,744.65元，较上年同期增长90.89%，主要是报告期银行存款利息收入减少所致； 3、资产减值损失-38,415.68元，较上年同期减少-156.56%，主要是报告期内账龄情况良好，坏账准 备减少所致。 (2) 收入构成 单位：元 项目 本期金额 上期金额 变动比例 主营业务收入 58,095,605.37 46,847,288.09 24.01% 其他业务收入 12,485,783.44 8,900,518.47 40.28% 主营业务成本 51,658,371.84 41,357,523.19 24.91% 其他业务成本 10,718,485.15 7,385,661.08 45.13% 按产品分类分析： 单位：元 类别/项目 本期收入金额 占营业收入比例% 上期收入金额 占营业收入比例% 住宅管理费 30,418,465.38 43.10% 27,958,224.57 50.16% 商铺管理费 2,364,501.25 3.35% 1,516,722.35 2.72% 车位管理费 6,390,684.47 9.05% 5,929,303.38 10.64% 保安服务费 18,921,954.27 26.81% 11,443,037.79 20.53% 13 其他业务收入 12,485,783.44 17.69% 8,900,518.47 15.97% 合计 70,581,388.81 100% 55,747,806.56 100% 按区域分类分析： √适用 □不适用 单位：元 类别/项目 本期收入金额 占营业收入比例% 上期收入金额 占营业收入比例% 珠海 67,783,265.18 96.04% 55,747,806.56 100% 重庆 2,798,123.63 3.96% 合计 70,581,388.81 55,747,806.56 收入构成变动的原因： 报告期内，新增重庆分公司业务所致。 (3) 主要客户情况 单位：元 序号 客户 销售金额 年度销售占比 是否存在关联关系 1 珠海格力房产有限公司 10,681,835.47 15.13% 是 2 珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设 管理有限公司 2,848,844.34 4.04% 是 3 珠海香湾码头发展有限公司 2,386,396.20 3.38% 是 4 重庆两江新区格力地产有限公司 2,300,358.74 3.26% 是 5 珠海格力房地产营销策划有限公司 771,718.45 1.09% 是 合计 18,989,153.20 26.90% - (4) 主要供应商情况 单位：元 序号 供应商 采购金额 年度采购占比 是否存在关联关系 1 珠海市鹰皇服务有限公司 6,213,148.70 21.96% 否 2 珠海经济特区园海绿化工程有限公 司 2,056,855.20 7.27% 否 3 珠海雅林清洁服务有限公司 1,575,450.00 5.57% 否 4 广州玉禾田环境发展有限公司 861,400.00 3.04% 否 5 广东菱电电梯有限公司 761,040.00 2.69% 否 合计 11,467,893.90 40.53% - 3. 现金流量状况 单位：元 项目 本期金额 上期金额 变动比例 经营活动产生的现金流量净额 1,959,567.44 3,414,473.78 -42.61% 投资活动产生的现金流量净额 -273,820.08 -319,101.90 -14.19% 筹资活动产生的现金流量净额 0 0 0% 14 现金流量分析： 经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少 42.61%，主要是本期收入增长后，部分结算款暂未收回所 致。 (四) 投资状况分析 1、主要控股子公司、参股公司情况 无 2、委托理财及衍生品投资情况 无 (五) 非标准审计意见说明 □适用 √不适用 (六) 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 □适用 √不适用 (七) 合并报表范围的变化情况 □适用 √不适用 (八) 企业社会责任 一直以来，公司都在为“满足美好生活需求”思考和努力着，始终以“做有温度的科技物业服务商”为 核心价值观，以业户满意度为最高评价准则，通过不断创新服务理念，提升服务质量，优化服务细节， 为业主创造更加美好的生活空间和精神环境。 三、 持续经营评价 报告期内，公司保持了良好的经营能力；公司主要财务经营指标正常；财务核算、管理、风险管控 良好，持续经营能力良好。未发现对公司持续经营有重大影响的事项。 四、 未来展望 是否自愿披露 □是 √否 五、 风险因素 (一) 持续到本年度的风险因素 人力成本上升风险：随着劳动用工成本上升，工资水平的上升对公司人力成本造成一定压力。公司 一方面通过努力提高管理效率，倡导全能员工等方式合理安排工作岗位、人员，另一方面引入先进的智 能化系统，通过系统优化人员编制，从而减少人力成本上升对经营业绩带来的压力。 15 (二) 报告期内新增的风险因素 无 16 第五节 重要事项 一、 重要事项索引 事项 是或否 索引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 □是 √否 五.二.(一) 是否存在对外担保事项 □是 √否 是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产的情况 □是 √否 是否对外提供借款 □是 √否 是否存在日常性关联交易事项 √是 □否 五.二.(二) 是否存在偶发性关联交易事项 √是 □否 五.二.(三) 是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产、对外投资事项 或者本年度发生的企业合并事项 □是 √否 是否存在股权激励事项 □是 √否 是否存在股份回购事项 □是 √否 是否存在已披露的承诺事项 □是 √否 是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 □是 √否 是否存在被调查处罚的事项 □是 √否 是否存在失信情况 □是 √否 是否存在自愿披露的其他重要事项 □是 √否 二、 重要事项详情（如事项存在选择以下表格填列） (一) 重大诉讼、仲裁事项 1、 报告期内发生的诉讼、仲裁事项 报告期内发生的诉讼、仲裁事项涉及的累计金额是否占净资产 10%及以上 □是 √否 2、以临时公告形式披露且在报告期内未结案件的重大诉讼、仲裁事项 □适用 √不适用 3、 以临时公告形式披露且在报告期内结案的重大诉讼、仲裁事项 □适用 √不适用 (二) 报告期内公司发生的日常性关联交易情况 单位：元 具体事项类型 预计金额 发生金额 1．购买原材料、燃料、动力 100,000.00 21,918.91 2．销售产品、商品、提供或者接受劳务，委托或者受托销售 19,900,000.00 19,844,714.73 3．投资（含共同投资、委托理财、委托贷款） 0 0 4．财务资助（挂牌公司接受的） 0 0 5．公司章程中约定适用于本公司的日常关联交易类型 0 0 6．其他 0 0 17 (三) 报告期内公司发生的偶发性关联交易情况 单位：元 关联方 交易内容 交易金额 是否履行必要 决策程序 临时报告披露 时间 临时报告编号 珠海格力置盛实业 有限公司 公司为关联方 珠海格力置盛 实业有限公司 代收其自有产 权车位的出租 租金、代收水 电费等事项。 0 已事后补充履 行 2019 年 4 月 29 日 2019-005 偶发性关联交易的必要性、持续性以及对公司生产经营的影响： 公司为关联方代收其自有产权车位的出租租金、代收水电费等事项，是从自身发展出发 考虑，是合理和必要的。该事项不会对公司持续经营能力、财务状况造成重大不利影响。 公司独立性没有因为关联交易受到重大不利影响，也不存在损害公司及股东利益的情形。 18 第六节 股本变动及股东情况 一、 普通股股本情况 (一) 普通股股本结构 单位：股 股份性质 期初 本期变动 期末 数量 比例% 数量 比例% 无限售 条件股 份 无限售股份总数 0 0% 10,000,000 10,000,000 100% 其中：控股股东、实际控制 人 董事、监事、高管 核心员工 有限售 条件股 份 有限售股份总数 10,000,000 100% -10,000,000 0 0% 其中：控股股东、实际控制 人 董事、监事、高管 核心员工 总股本 10,000,000 - 0 10,000,000 - 普通股股东人数 2 (二) 普通股前五名或持股 10%及以上股东情况 单位：股 序号 股东名称 期初持股 数 持股变 动 期末持股 数 期末持 股比例% 期末持有 限售股份 数量 期末持有无限 售股份数量 1 珠 海 格 力 房 产 有 限公司 6,000,000 0 6,000,000 60% 0 6,000,000 2 珠 海 格 力 港 珠 澳 大 桥 人 工 岛 发 展 有限公司 4,000,000 0 4,000,000 40% 0 4,000,000 合计 10,000,000 0 10,000,000 100% 0 10,000,000 普通股前五名或持股 10%及以上股东间相互关系说明：珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司是 珠海格力房产有限公司的全资子公司。 二、 优先股股本基本情况 □适用 √不适用 三、 控股股东、实际控制人情况 是否合并披露： □是 √否 19 (一) 控股股东情况 公司名称：珠海格力房产有限公司 法定代表人：周琴琴 注册资本：12,688.20 万元 公司类型：有限责任公司（法人独资） 成立日期：1991 年 06 月 18 日 注册地址：珠海市吉大石花西路 213 号 1 单元 403 房 统一社会信用代码：91440400617488325R 经营范围：房地产开发，建筑装修装饰工程的设计及施工，园林绿化工程、建筑幕墙工程、空调设备安 装、建筑智能化工程、金属门窗工程、消防设施工程,建材材料、日用百货的批发、零售，房屋租赁， 汽车租赁，船舶管理，船舶租赁，船舶代理服务，码头运营和管理。 报告期内，公司未变更控股股东。 (二) 实际控制人情况 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会通过珠海投资控股有限公司间接控制珠海格力地产物业 服务股份有限公司 41.13%的股权，为本公司的实际控制人。 报告期内，实际控制人未发生变化。 20 第七节 融资及利润分配情况 一、 最近两个会计年度内普通股股票发行情况 □适用 √不适用 二、 存续至本期的优先股股票相关情况 □适用 √不适用 三、 债券融资情况 □适用 √不适用 债券违约情况 □适用 √不适用 公开发行债券的特殊披露要求 □适用 √不适用 四、 间接融资情况 □适用 √不适用 违约情况 □适用 √不适用 五、 权益分派情况 报告期内的利润分配与公积金转增股本情况 □适用 √不适用 报告期内未执行完毕的利润分配与公积金转增股本的情况： □适用 √不适用 21 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 一、 董事、监事、高级管理人员情况 (一) 基本情况 姓名 职务 性别 出生年月 学历 任期 是否在公司领取薪 酬 张筱雯 董事长、总经 理 女 1986 年 11 月 硕士研究 生 2018 年 11 月 至 2021 年 11 月 是 王军 董事、副总经 理 男 1960 年 9 月 硕士研究 生 2018 年 11 月 至 2021 年 11 月 是 庞海振 董事 男 1975 年 8 月 大学专科 2018 年 11 月 至 2021 年 11 月 是 陈莉 董事 女 1971 年 3 月 大学本科 2018 年 11 月 至 2021 年 11 月 是 陈月富 职工代表董 事 女 1980 年 9 月 中专 2018 年 11 月 至 2021 年 11 月 是 邹超 监事会主席 女 1980 年 6 月 硕士研究 生 2018 年 11 月 至 2021 年 11 月 否 张锐 监事 男 1984 年 10 月 大学本科 2018 年 11 月 至 2021 年 11 月 否 陈红 职工代表监 事 女 1971 年 10 月 高中 2018 年 11 月 至 2021 年 11 月 是 袁志勇 财务负责人 男 1987 年 3 月 大学本科 2018 年 11 月 至 2021 年 11 月 是 魏烨华 董事会秘书 女 1984 年 1 月 硕士研究 生 2018 年 11 月 至 2021 年 11 月 是 董事会人数： 5 监事会人数： 3 高级管理人员人数： 4 董事、监事、高级管理人员相互间关系及与控股股东、实际控制人间关系： 公司董事、监事、高级管理人员之间无关联关系，邹超女士与实际控制人有关联关系。 22 (二) 持股情况 单位：股 姓名 职务 期初持普通 股股数 数量变动 期末持普通 股股数 期末普通股 持股比例% 期末持有股 票期权数量 张筱雯 董事长、总经 理 0 0 0 0% 0 王军 董事、副总经 理 0 0 0 0% 0 庞海振 董事 0 0 0 0% 0 陈莉 董事 0 0 0 0% 0 陈月富 职工代表董事 0 0 0 0% 0 邹超 监事会主席 0 0 0 0% 0 张锐 监事 0 0 0 0% 0 陈红 职工代表监事 0 0 0 0% 0 袁志勇 财务负责人 0 0 0 0% 0 魏烨华 董事会秘书 0 0 0 0% 0 合计 - 0 0 0 0% 0 (三) 变动情况 信息统计 董事长是否发生变动 □是 √否 总经理是否发生变动 □是 √否 董事会秘书是否发生变动 □是 √否 财务总监是否发生变动 □是 √否 报告期内董事、监事、高级管理人员变动详细情况： √适用 □不适用 姓名 期初职务 变动类型 期末职务 变动原因 庞海振 助理总经理 新任 董事、助理总经理 股东大会选举 陈莉 助理总经理 新任 董事、助理总经理 股东大会选举 陈月富 品质专员 换届 职工代表董事、品质 专员 职工代表大会选举 张锐 无 换届 监事 股东大会选举 李兵 董事 离任 无 个人原因 李殿 董事 离任 无 个人原因 陈文玲 职工代表董事 换届 无 工作变动 丁双英 监事 换届 无 工作变动 报告期内新任董事、监事、高级管理人员简要职业经历： √适用 □不适用 庞海振先生，1975 年出生，专科学历，2014 年 6 月至今任我公司助理总经理职务。 23 陈莉女士，1971 年出生，本科学历，历任珠海建安集团有限公司总经办主任、茵卓小学办公室主任， 2016 年 6 月至今任我公司助理总经理。 陈月富，女，1980 年出生，中专学历，2001 年 8 月至 2005 年 12 月担任珠海市速新电脑科技艺术 中心销售后勤；2006 年 1 月至 2008 年 8 月担任麒麟啤酒（珠海）有限公司销售助理；2008 年 9 月至 2013 年 6 月担任北京二六三网络科技有限公司珠海分公司售后技术客服；2013 年 7 月至 2016 年 9 月担任珠 海华俊家纺（香港）有限公司销售跟单；2016 年 10 月至今担任本公司品质专员。 张锐，男，1984 年出生，大学本科学历，2007 年 7 月至 2015 年 6 月，担任珠海格力电器股份有限 公司市场部媒介经理、新闻媒介主管；2015 年 7 月至 2015 年 12 月，担任珠海格力房产有限公司品牌管 理部部长助理；2015 年 12 月至 2017 年 12 月，担任格力地产股份有限公司企业管理部副部长；2018 年 1 月至今，担任格力地产股份有限公司企业管理部部长。 二、 员工情况 (一) 在职员工（公司及控股子公司）基本情况 按工作性质分类 期初人数 期末人数 行政管理人员 22 22 财务人员 5 5 生产人员 474 509 员工总计 501 536 按教育程度分类 期初人数 期末人数 博士 0 0 硕士 3 3 本科 20 18 专科 64 68 专科以下 414 447 员工总计 501 536 员工薪酬政策、培训计划以及需公司承担费用的离退休职工人数等情况： 公司根据员工不同工作性质和工作内容制定了各类薪酬福利制度，且薪酬福利政策一如既往的向基 层员工倾斜，基层员工收入在上一年基础上均有所上浮。中高层员工，则更多地通过年度经营责任指标 进行考核与激励，将中高层员工薪酬福利与经营指标完成情况、个人工作成效、部门工作完成情况挂钩， 充分调动员工积极性与工作动力。 公司以“优化管理，狠抓落实”为工作方向，年度培训结合公司工作业务实际及员工需求，力求全方 位、多层次帮助员工学习提高，培养一专多能员工，搭建合理人才梯队。除保持原有各类优秀培训项目 及课程之外，完善了中层管理者能力提升训练课程、房地产开发全流程专业培训、营销管理、人力资源 管理等专项培训项目，以适应现今企业的发展步伐。同时，进一步规范入职培训，提升对新入职员工的 管理和素质培养。整体而言，2018 年的培训更加重视课程与公司实际的结合，注重课程的实用性。在课 程的安排上也更加系统，站在员工职业生涯发展的高度，构建全面、有深度、有广度的培训体系。 24 (二) 核心人员（公司及控股子公司）基本情况 □适用 √不适用 25 第九节 行业信息 是否自愿披露 □是 √否 26 第十节 公司治理及内部控制 事项 是或否 年度内是否建立新的公司治理制度 □是 √否 董事会是否设置专门委员会 □是 √否 董事会是否设置独立董事 □是 √否 投资机构是否派驻董事 □是 √否 监事会对本年监督事项是否存在异议 □是 √否 管理层是否引入职业经理人 □是 √否 会计核算体系、财务管理、风险控制及其他重大内部管理制度本年是否发现重大缺陷 □是 √否 是否建立年度报告重大差错责任追究制度 √是 □否 一、 公司治理 (一) 制度与评估 1、 公司治理基本状况 公司按照《公司法》、《证券法》、《全国中小企业股份转让系统有限责任公司管理暂行办法》、《全国 中小企业股份转让系统业务规则（试行）》和中国证监会有关法律、法规及规范性文件的要求，不断完 善法人治理结构和内控管理体系，确保公司规范运作。公司三会的召集、召开程序符合有关法律、法规 的要求，公司信息披露工作严格遵守相关法律、法规的规定，做到及时、准确、完整。 2、 公司治理机制是否给所有股东提供合适的保护和平等权利的评估意见 公司严格从制度上、程序上保证所有股东充分行使合法权利,能够使其充分行使知情权、参与权、质 询权和表决权等权利。 3、 公司重大决策是否履行规定程序的评估意见 公司重大决策均按照相关法律法规以及公司有关内控管理制度的规定程序和规则进行。报告期内， 公司及公司股东、董事、监事、高级管理人员依法运作，未出现违法、违规现象和重大缺陷，能够切实 履行应尽的职责和义务。 4、 公司章程的修改情况 无修改。 (二) 三会运作情况 1、 三会召开情况 会议类型 报告期内会议召开的次数 经审议的重大事项（简要描述） 董事会 5 一、第一届董事会第十次会议审议通过了如下 议案： 1、关于 2017 年度董事会工作报告的议案； 2、关于 2017 年度总经理工作报告的议案； 3、关于公司 2017 年度财务审计报告的议案； 4、关于 2017 年度财务决算报告的议案； 27 5、关于 2017 年度利润分配方案的议案； 6、关于 2017 年年度报告的议案； 7、关于追认 2017 年度日常性关联交易的议案； 8、关于预计 2018 年度日常性关联交易的议案； 9、关于续聘瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 为公司 2018 年度审计机构的议案； 10、关于会计政策变更的议案。 二、第一届董事会第十一次会议审议通过了如 下议案： 1、关于选举庞海振先生为公司第一届董事会董 事的议案； 2、关于选举陈莉女士为公司第一届董事会董事 的议案； 3、关于召开 2017 年年度股东大会的议案。 三、第一届董事会第十二次会议审议通过了 《2018 年半年度报告》。 四、第一届董事会第十三次会议审议通过了如 下议案： 1、关于董事会换届选举的议案； 2、关于召开 2018 年第一次临时股东大会的议 案。 五、第二届董事会第一次会议审议通过了如下 议案： 1、关于选举公司第二届董事会董事长的议案； 2、关于聘任公司总经理的议案； 3、关于聘任公司副总经理的议案； 4、关于聘任公司董事会秘书的议案； 5、关于聘任公司财务负责人的议案。 监事会 4 一、第一届监事会第六次会议审议通过了如下 议案： 1、关于 2017 年度监事会工作报告的议案； 2、关于公司 2017 年度财务审计报告的议案； 3、关于 2017 年度财务决算报告的议案； 4、关于 2017 年度利润分配方案的议案； 5、关于 2017 年年度报告的议案； 6、关于会计政策变更的议案。 二、第一届监事会第七次会议审议通过了《2018 年半年度报告》。 三、第一届监事会第八次会议审议通过了关于 监事会换届选举的议案。 四、第二届监事会第一次会议审议通过了关于 选举公司第二届监事会主席的议案。 股东大会 2 一、2017 年年度股东大会审议通过了如下议 案： 28 1、关于 2017 年度董事会工作报告的议案； 2、关于 2017 年度监事会工作报告的议案； 3、关于公司 2017 年度财务审计报告的议案； 4、关于 2017 年度财务决算报告的议案； 5、关于 2017 年度利润分配方案的议案； 6、关于 2017 年年度报告的议案； 7、关于追认 2017 年度日常性关联交易的议案； 8、关于预计 2018 年度日常性关联交易的议案； 9、关于续聘瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 为公司 2018 年度审计机构的议案； 10、关于选举庞海振先生为公司第一届董事会 董事的议案； 11、关于选举陈莉女士为公司第一届董事会董 事的议案。 二、2018 年第一次临时股东大会审议通过了如 下议案： 1、关于董事会换届选举的议案； 2、关于监事会换届选举的议案。 2、 三会的召集、召开、表决程序是否符合法律法规要求的评估意见 报告期内，公司股东大会、董事会、监事会的召集、提案审议、通知时间、召开程序、表决和决议 等符合法律、行政法规和《公司章程》的有关规定。 (三) 公司治理改进情况 公司本年度严格规范实施内部治理，并由持续督导机构对董事、监事、高级管理人员进行了公司治 理方面的培训。本年度公司管理层没有引入职业经理人。 (四) 投资者关系管理情况 信息披露事务负责人负责处理投资者关系管理有关事务，通过电话、电子邮件、现场交流等形式与 潜在投资者保持沟通联系，并及时通过指定信息披露平台（）披露公司经营情况及重 大事项。 (五) 董事会下设专门委员会在本年度内履行职责时所提出的重要意见和建议 □适用 √不适用 (六) 独立董事履行职责情况 □适用 √不适用 29 二、 内部控制 (一) 监事会就年度内监督事项的意见 报告期内，公司历次监事会会议的召集、通知、召开会议、表决程序、决议内容及会议记录等方面 均严格按照《公司法》、《公司章程》及相关要求规范运行。 监事会对本年度内的监督事项无异议。 (二) 公司保持独立性、自主经营能力的说明 公司运营独立，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业在业务、资产、人员、财务、机构等 方面保持独立。公司拥有独立完整业务体系，具有直接面向市场独立经营的能力，不存在其它需要依赖 控股股东、实际控制人进行经营活动的情况，公司业务独立。公司拥有与经营有关的办公场所等；公司 与其控股股东、实际控制人资产权属关系明确，不存在资产混同的情况；公司不存在其资产被控股股东、 实际控制人占用的情形，公司资产独立。公司员工的劳动、人事、工资报酬以及相应的社会保障完全独 立管理，公司人员独立。公司设立了独立的财务会计机构、建立了独立的会计核算体系和财务管理制度， 能够独立进行财务决策、独立在银行开户、独立纳税，公司财务独立。公司完全拥有机构设置自主权， 公司机构独立。 (三) 对重大内部管理制度的评价 公司包括会计核算体系、财务管理体系、风险控制体系在内的各项重大内部管理制度的建立和运行 均符合相关法律法规及《公司章程》的要求，能够满足公司治理的需要。 (四) 年度报告差错责任追究制度相关情况 公司《信息披露管理制度》建立了年度报告重大差错责任追究制度，并得到严格执行，目前没有发 生追责情况。 30 第十一节 财务报告 一、 审计报告 是否审计 是 审计意见 无保留意见 审计报告中的特别段落 √无 □强调事项段 □其他事项段 □持续经营重大不确定段落 □其他信息段落中包含其他信息存在未更正重大错报说明 审计报告编号 瑞华审字[2019]40060013 号 审计机构名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 审计机构地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层 审计报告日期 2019 年 4 月 29 日 注册会计师姓名 王莹、邵桂荣 会计师事务所是否变更 否 审计报告正文： 审 计 报 告 瑞华审字【2019】40060013 号 珠海格力地产物业服务股份有限公司全体股东： 一、审计意见 我们审计了珠海格力地产物业服务股份有限公司（以下简称“格产物业”）财务报表， 包括 2018 年 12 月 31 日的资产负债表，2018 年度的利润表、现金流量表、股东权益变动 表以及财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映 了格产物业 2018 年 12 月 31 日的财务状况以及 2018 年度的经营成果和现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师 对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计 师职业道德守则，我们独立于格产物业，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信， 我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、其他信息 格产物业管理层对其他信息负责。其他信息包括 2018 年年度报告中涵盖的信息，但不 包括财务报表和我们的审计报告。 我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式 31 的鉴证结论。 结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信 息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错 报。 基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。 在这方面，我们无任何事项需要报告。 四、管理层和治理层对财务报表的责任 格产物业管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使 其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或 错误导致的重大错报。 在编制财务报表时，管理层负责评估格产物业的持续经营能力，披露与持续经营相关 的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算格产物业、终止运营或别无 其他现实的选择。 格产物业治理层负责监督格产物业的财务报告过程。 五、注册会计师对财务报表审计的责任 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保 证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计 准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合 理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通 常认为错报是重大的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时， 我们也执行以下工作： （一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程 序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊 可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导 致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 （二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制 的有效性发表意见。 （三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 32 （四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据， 就可能导致对格产物业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得 出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请 报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。 我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致格产物 业不能持续经营。 （五）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允 反映相关交易和事项。 我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟 通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：王莹 中国·北京 中国注册会计师：邵桂荣 二〇一九年四月二十九日 33 二、 财务报表 (一) 资产负债表 单位：元 项目 附注 期末余额 期初余额 流动资产： 货币资金 六、1 28,497,452.22 26,811,704.86 结算备付金 拆出资金 以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据及应收账款 六、2 5,265,198.52 2,099,770.71 其中：应收票据 应收账款 5,265,198.52 2,099,770.71 预付款项 8,275.36 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 其他应收款 六、3 977,855.37 565,363.99 其中：应收利息 应收股利 买入返售金融资产 存货 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 34,748,781.47 29,476,839.56 非流动资产： 发放贷款及垫款 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 六、4 634,024.50 612,460.14 在建工程 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 34 递延所得税资产 六、5 11,350.10 20,954.01 其他非流动资产 非流动资产合计 645,374.60 633,414.15 资产总计 35,394,156.07 30,110,253.71 流动负债： 短期借款 向中央银行借款 吸收存款及同业存放 拆入资金 以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据及应付账款 六、6 2,540,197.19 2,018,717.57 其中：应付票据 应付账款 2,540,197.19 2,018,717.57 预收款项 六、7 2,099,335.98 2,591,962.28 卖出回购金融资产 应付手续费及佣金 应付职工薪酬 六、8 3,362,086.84 3,082,689.48 应交税费 六、9 1,179,151.02 778,167.56 其他应付款 六、10 7,497,569.00 4,119,347.70 其中：应付利息 应付股利 应付分保账款 保险合同准备金 代理买卖证券款 代理承销证券款 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 16,678,340.03 12,590,884.59 非流动负债： 长期借款 应付债券 其中：优先股 永续债 长期应付款 长期应付职工薪酬 预计负债 递延收益 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 35 负债合计 16,678,340.03 12,590,884.59 所有者权益（或股东权益）： 股本 六、11 10,000,000.00 10,000,000.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 六、12 1,485,286.96 1,485,286.96 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 六、13 768,627.79 648,983.10 一般风险准备 未分配利润 六、14 6,461,901.29 5,385,099.06 归属于母公司所有者权益合计 18,715,816.04 17,519,369.12 少数股东权益 所有者权益合计 18,715,816.04 17,519,369.12 负债和所有者权益总计 35,394,156.07 30,110,253.71 法定代表人：张筱雯 主管会计工作负责人：袁志勇 会计机构负责人：袁志勇 (二) 利润表 单位：元 项目 附注 本期金额 上期金额 一、营业总收入 六、15 70,581,388.81 55,747,806.56 其中：营业收入 70,581,388.81 55,747,806.56 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 二、营业总成本 69,010,586.50 53,962,737.54 其中：营业成本 六、15 62,376,856.99 48,743,184.27 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险合同准备金净额 保单红利支出 分保费用 税金及附加 六、16 546,844.46 234,925.03 销售费用 0 管理费用 六、17 6,146,045.38 5,144,430.41 研发费用 财务费用 六、18 -20,744.65 -227,719.12 其中：利息费用 36 利息收入 241,602.81 407,589.43 资产减值损失 六、19 -38,415.68 67,916.95 加：其他收益 六、20 62,380.68 50,952.78 投资收益（损失以“－”号填列） 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 资产处置收益（损失以“-”号填列） 汇兑收益（损失以“-”号填列） 三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,633,182.99 1,836,021.80 加：营业外收入 六、21 28,314.92 27,743.27 减：营业外支出 2,112.67 四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,659,385.24 1,863,765.07 减：所得税费用 六、22 462,938.32 472,759.43 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,196,446.92 1,391,005.64 其中：被合并方在合并前实现的净利润 (一)按经营持续性分类： - - - 1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 1,196,446.92 1,391,005.64 2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） (二)按所有权归属分类： - - - 1.少数股东损益 2.归属于母公司所有者的净利润 1,196,446.92 1,391,005.64 六、其他综合收益的税后净额 归属于母公司所有者的其他综合收益的税后 净额 （一）不能重分类进损益的其他综合收益 1.重新计量设定受益计划变动额 2.权益法下不能转损益的其他综合收益 （二）将重分类进损益的其他综合收益 1.权益法下可转损益的其他综合收益 2.可供出售金融资产公允价值变动损益 3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资 产损益 4.现金流量套期损益的有效部分 5.外币财务报表折算差额 6.其他 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 七、综合收益总额 1,196,446.92 1,391,005.64 归属于母公司所有者的综合收益总额 1,196,446.92 1,391,005.64 归属于少数股东的综合收益总额 八、每股收益： 0.12 0.14 （一）基本每股收益（元/股） 0.12 0.14 （二）稀释每股收益（元/股） 法定代表人：张筱雯 主管会计工作负责人：袁志勇 会计机构负责人：袁志勇 37 (三) 现金流量表 单位：元 项目 附注 本期金额 上期金额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 72,102,886.00 55,725,892.56 客户存款和同业存放款项净增加额 向中央银行借款净增加额 向其他金融机构拆入资金净增加额 收到原保险合同保费取得的现金 收到再保险业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 处置以公允价值计量且其变动计入当期损益 的金融资产净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 六、23（1） 42,754,754.35 9,265,906.36 经营活动现金流入小计 114,857,640.35 64,991,798.92 购买商品、接受劳务支付的现金 18,824,029.01 14,983,411.52 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项净增加额 支付原保险合同赔付款项的现金 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 40,162,019.95 31,574,898.78 支付的各项税费 3,425,068.42 2,816,773.38 支付其他与经营活动有关的现金 六、23（2） 50,486,955.53 12,202,241.46 经营活动现金流出小计 112,898,072.91 61,577,325.14 经营活动产生的现金流量净额 1,959,567.44 3,414,473.78 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回 的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付 的现金 273,820.08 319,101.90 投资支付的现金 质押贷款净增加额 38 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 273,820.08 319,101.90 投资活动产生的现金流量净额 -273,820.08 -319,101.90 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 0 0 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 1,685,747.36 3,095,371.88 加：期初现金及现金等价物余额 26,811,704.86 23,716,332.98 六、期末现金及现金等价物余额 28,497,452.22 26,811,704.86 法定代表人：张筱雯 主管会计工作负责人：袁志勇 会计机构负责人：袁志勇 39 (四) 股东权益变动表 单位：元 项目 本期 归属于母公司所有者权益 少数 股东 权益 所有者权益 股本 其他权益工具 资本 公积 减：库 存股 其他 综合 收益 专项 储备 盈余 公积 一般 风险 准备 未分配利润 优先 股 永续 债 其他 一、上年期末余额 10,000,000.00 1,485,286.96 648,983.10 5,385,099.06 17,519,369.12 加：会计政策变更 前期差错更正 同一控制下企业合并 其他 二、本年期初余额 10,000,000.00 1,485,286.96 648,983.10 5,385,099.06 17,519,369.12 三、本期增减变动金额（减少 以“－”号填列） 119,644.69 1,076,802.23 1,196,446.92 （一）综合收益总额 1,196,446.92 1,196,446.92 （二）所有者投入和减少资本 1．股东投入的普通股 2．其他权益工具持有者投入资 本 3．股份支付计入所有者权益的 金额 4．其他 （三）利润分配 119,644.69 -119,644.69 40 1．提取盈余公积 119,644.69 -119,644.69 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配 4．其他 （四）所有者权益内部结转 1.资本公积转增资本（或股本） 2.盈余公积转增资本（或股本） 3.盈余公积弥补亏损 4.设定受益计划变动额结转留 存收益 5.其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本年期末余额 10,000,000.00 1,485,286.96 768,627.79 6,461,901.29 18,715,816.04 项目 上期 归属于母公司所有者权益 少数 股东 权益 所有者权益 股本 其他权益工具 资本 公积 减：库 存股 其他 综合 收益 专项 储备 盈余 公积 一般 风险 准备 未分配利润 优先 股 永续 债 其他 一、上年期末余额 10,000,000.00 1,485,286.96 509,882.54 4,133,193.98 16,128,363.48 加：会计政策变更 前期差错更正 41 同一控制下企业合并 其他 二、本年期初余额 10,000,000.00 1,485,286.96 509,882.54 4,133,193.98 16,128,363.48 三、本期增减变动金额（减少 以“－”号填列） 139,100.56 1,251,905.08 1,391,005.64 （一）综合收益总额 1,391,005.64 1,391,005.64 （二）所有者投入和减少资本 1．股东投入的普通股 2．其他权益工具持有者投入资 本 3．股份支付计入所有者权益的 金额 4．其他 （三）利润分配 139,100.56 -139,100.56 1．提取盈余公积 139,100.56 -139,100.56 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配 4．其他 （四）所有者权益内部结转 1.资本公积转增资本（或股本） 2.盈余公积转增资本（或股本） 3.盈余公积弥补亏损 4.设定受益计划变动额结转留 存收益 5.其他 42 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本年期末余额 10,000,000.00 1,485,286.96 648,983.10 5,385,099.06 17,519,369.12 法定代表人：张筱雯 主管会计工作负责人：袁志勇 会计机构负责人：袁志勇 43 珠海格力地产物业服务股份有限公司 财务报表附注 2018 年度 （除特别说明外，金额单位为人民币元） 一、 公司基本情况 珠海格力地产物业服务股份有限公司(原名珠海格力地产物业服务有限公司，以下简称 “本公司”)由珠海格力房产有限公司出资成立，于 2009 年 2 月取得广东省珠海市工商行政管 理局核发的 440400000143475 号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币 500 万元，由珠 海格力房产有限公司以货币一次足额缴纳出资。 2015 年 7 月，公司注册资本从 500 万元变更为 1,000 万元。增资后各股东出资额及出资 比例分别为珠海格力房产有限公司出资 600 万元，占注册资本的 60%；珠海格力港珠澳大桥 人工岛发展有限公司出资 400 万元，占注册资本的 40%。 根据 2015 年 11 月 13 日股东会决议及经珠海市人民政府国有资产监督管理委员会批复 （珠国资[2015]355 号）同意，本公司由有限公司整体改制变更为股份有限公司，由全体股 东以其持有的本公司截止 2015 年 7 月 31 日审计后的净资产 11,485,286.96 元按 1:0.8707 的 比例折为 1,000 万股，每股面值为人民币 1 元，缴纳注册资本为人民币 1,000 万元，折股后 溢价部分合计人民币 1,485,286.96 元转作公司的资本公积。 公司于 2015 年 11 月 19 日经珠海市工商行政管理局以珠核变通内字[2015]第 zh15111800499 号文核准变更，公司名称珠海格力地产物业服务有限公司变更为珠海格力地 产物业服务股份有限公司，同时原注册号 440400000143475 变换为统一社会信用代码 91440400684458994L。 法定代表人：张筱雯。 公司住址：珠海市吉大石花西路 213 号 2 单元 401 房。 本公司母公司：珠海格力房产有限公司。 本公司所处行业为物业服务。 经营范围：物业管理（取得资质证后方可经营）、房屋租赁、商务服务（不含许可经营 项目）、家政服务、水电销售。 本财务报表业经本公司董事会于 2018 年 4 月 29 日决议批准报出。 二、 财务报表的编制基础 本公司申报财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部 发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 42 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业 44 会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及参照中国证券监督管理委 员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年 修订）的披露规定编制。 根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具 外，本财务报表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计费 用后的金额，以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值， 则按照相关规定计提相应的减值准备。 三、 遵循企业会计准则的声明 本公司编制的申报财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2018 年 12 月 31 日的财务状况及 2018 年度的经营成果和现金流量等有关信息。 四、 主要会计政策和会计估计 1、会计期间 本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。 本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 2、记账本位币 本公司采用人民币为记账本位币。 3、现金等价物的确定标准 本公司在编制现金流量表时，将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性 强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小等四个条件的投资确定为现金等价物。 4、金融工具 在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负 债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和 金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易 费用计入初始确认金额。 （1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法 公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转 移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定 其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构 等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市 场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方 最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金 流量折现法和期权定价模型等。 45 （2）金融资产的分类、确认和计量 以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时 划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款 项以及可供出售金融资产。 ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主要是 为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明 本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被指定且为有效 套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价 值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。 符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的 相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策略的正式书面 文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基 础进行管理、评价并向关键管理人员报告。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价 值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。 ② 持有至到期投资 是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非 衍生金融资产。 持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或 摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。 实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利率计 算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存 续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所 使用的利率。 在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未 来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支 付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。 ③ 贷款和应收款项 是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为 贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。 贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或 46 摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。 ④ 可供出售金融资产 包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。 可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还 的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形 成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资的期末成本为 其初始取得成本。 可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减 值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合 收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场中没有报价且其公 允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算 的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。 可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收 益。 （3）金融资产减值 除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日 对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。 本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产， 单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测 试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用 风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具 有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。 ① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值 以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金 额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融 资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回， 金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回 日的摊余成本。 ② 可供出售金融资产减值 当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表 明该可供出售权益工具投资发生减值。 可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损 失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已 47 摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。 在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该 损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转 回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂 钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。 （4）金融资产转移的确认依据和计量方法 满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合同权 利终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入 方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风 险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。 若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该 金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认 有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水 平。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到 的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未 终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止 确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额 计入当期损益。 本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该 金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有 的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的 风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有 的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进 行会计处理。 （5）金融负债的分类和计量 金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其 他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，相关交易费用计 入初始确认金额。 ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 48 分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益 的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融资产的条件一致。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价 值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。 ② 其他金融负债 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益 工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余 成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 ③ 财务担保合同 不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以公 允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确定的金额 和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余 额之中的较高者进行后续计量。 （6）金融负债的终止确认 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本 公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金 融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金 融负债。 金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出 的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 （7）衍生工具及嵌入衍生工具 衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。衍 生工具的公允价值变动计入当期损益。 对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且 与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具 中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍 生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融资产或金融负债。 （8）金融资产和金融负债的抵销 当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利， 同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负 债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表 49 内分别列示，不予相互抵销。 （9）权益工具 权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司 发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工 具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。 本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少所有者权益。本公司不 确认权益工具的公允价值变动额。 5、应收款项 （1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 ① 单项金额重大的判断依据或金额标准 本公司于资产负债表日，将关联公司往来以外的应收款项中单项金额在 500 万元及以 上的应收款项划分为单项金额重大的应收款项。 ② 单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法 对于单项金额重大的应收款项，逐项进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的， 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。 （2）按组合计提坏账准备应收款项 组合类型 确定组合的依据 坏账准备计提方法 账龄组合 账龄状态 按账龄分析法 关联公司组合 信用风险 如有确切证据表明不会发生减值，则不计提坏账准备 采用账龄分析法计提坏账准备的： 账龄 应收账款计提比例 1 年以内(含 1 年) 0% 1-2 年(含 2 年) 10% 2-3 年(含 3 年) 30% 3 年以上 50% （3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 单项计提坏账准备的理由 当应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项组 合的未来现金流量现值存在显著差异时 坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备 6、固定资产 （1）固定资产的确认条件 固定资产，是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理，使用寿命超过一个会计年度 而持有的有形资产。固定资产在满足下列条件时予以确认： 50 ①与该固定资产有关的经济利益很可能流入本公司； ②该固定资产的成本能够可靠地计量。 （2）各类固定资产的折旧方法 固定资产折旧采用年限平均法计提。按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公 司确定各类固定资产的年折旧率如下： 类 别 折旧年限 残值率 年折旧率 运输设备 5 年 5% 19% 办公设备及其他 5 年 0% 20% 7、职工薪酬 本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。其中： 短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、 工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本 公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资 产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。 离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保 险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。 在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给 予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利 时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的 职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支 付的，按照其他长期职工薪酬处理。 职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日 至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条 件时，计入当期损益（辞退福利）。 本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行 会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。 8、收入 （1）销售商品 销售商品收入，同时满足下列条件时予以确认：已将商品所有权上的主要风险和报酬转 移给购买方；既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有 效控制；相关的经济利益很可能流入本公司；相关的收入和成本能够可靠的计量。 （2）提供劳务 在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认。按照从 接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协 51 议价款不公允的除外。 物业出租收入的确认原则：按本公司与承租方签定的出租物业、物业管理协议约定的租 金和管理费，按期确认收入的实现。 物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物 业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。 在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理： ①已发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务 收入，并按相同金额结转劳务成本。 ②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不 确认提供劳务收入。 （3）让渡资产使用权 与交易相关的经济利益很可能流入本公司，收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情 况确定让渡资产使用权收入金额： ①利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。 ②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 （4）建造合同 建造合同的结果能够可靠地估计的，本公司根据完工百分比法在资产负债表日确认合同 收入和费用。如果建造合同的结果不能可靠地估计，则区别情况处理：如合同成本能够收回 的，则合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期作为费用； 如合同成本不可能收回的，则在发生时作为费用，不确认收入。 9、政府补助 政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有 者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 （1）确认原则及划分标准 本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。 本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关 的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象， 则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：①政府文 件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入 费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要 时进行变更；②政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关 的政府补助。 （2）计量 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的， 52 按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的 政府补助，直接计入当期损益。 （3）会计处理 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当 期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益， 并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入 当期损益。 与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益；与日常活动 无关的政府补助，计入营业外收支。 已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额， 超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。 10、递延所得税资产/递延所得税负债 （1）当期所得税 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规 定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所 得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得出。 （2）递延所得税资产及递延所得税负债 某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认 但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时 性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。 与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所 得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不 予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税 暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未 来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他 所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。 与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易 中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。 此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在 可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳 税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵 扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资 产。 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和 53 税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回 相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。 于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足 够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在 很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 （3）所得税费用 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所 得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外， 其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。 （4）所得税的抵销 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时， 本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及 递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的 纳税主体相关， 但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净 额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递 延所得税负债以抵销后的净额列报。 11、重大会计判断和估计 本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确 计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管 理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影 响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计 的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。本 公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变 更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在 变更当期和未来期间予以确认。于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、 估计和假设的重要领域如下： （1）坏账准备计提 本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基于评估 应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计 的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账准备的计提或转回。 54 （2）折旧和摊销 本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法 计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数 额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以 前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。 （3）递延所得税资产 在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损 确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时 间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。 （4）所得税 本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。 部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果 同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生 影响。 12、会计政策和会计估计变更、重大前期差错更正的说明 报告期内，本公司未发生会计政策、会计估计变更和重大前期差错更正。 五、 税项 税种 计税依据 税率 增值税 应税营业收入 3%、5%、6%、10%、16% 城市维护建设税 应缴纳流转税额 7% 教育费附加 应缴纳流转税额 3% 地方教育费附加 应缴纳流转税额 2% 企业所得税 应纳税所得额 25% 六、 财务报表项目注释 以下注释项目除非特别指出，期初指 2017 年 12 月 31 日，期末指 2018 年 12 月 31 日， 本期指 2018 年度，上期指 2017 年度。 1、货币资金 项目 期末余额 期初余额 库存现金 47,703.61 33,218.10 银行存款 28,449,748.61 26,778,486.76 合计 28,497,452.22 26,811,704.86 55 2、应收账款及应收票据 项目 期末余额 期初余额 应收票据 0.00 0.00 应收账款 5,265,198.52 2,099,770.71 合计 5,265,198.52 2,099,770.71 （1）应收账款按种类列示 种 类 期末余额 账面余额 坏账准备 金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00 按组合计提减值准备的应收账款 5,280,154.74 100.00 14,956.22 0.28 ①账龄组合 1,908,447.66 36.14 14,956.22 0.78 ②关联方组合 3,371,707.08 63.86 0.00 0.00 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收 账款 0.00 0.00 0.00 0.00 合 计 5,280,154.74 100.00 14,956.22 0.28 （续） 种 类 期初余额 账面余额 坏账准备 金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00 按组合计提减值准备的应收账款 2,164,883.37 100.00 65,112.66 3.01 ①账龄组合 2,164,883.37 100.00 65,112.66 3.01 ②关联方组合 0.00 0.00 0.00 0.00 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收 账款 0.00 0.00 0.00 0.00 合 计 2,164,883.37 100.00 65,112.66 3.01 ① 期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款； ② 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款： 账 龄 期末余额 账面余额 坏账准备 56 金额 比例(%) 1 年以内 1,806,390.02 96.45 0.00 1-2 年 79,145.34 4.15 7,914.53 2-3 年 22,072.30 1.16 6,621.69 3 年以上 840.00 0.04 420.00 合 计 1,908,447.66 100.00 14,956.22 续 账 龄 期初余额 账面余额 坏账准备 金额 比例(%) 1 年以内 1,667,554.21 77.03 0.00 1-2 年 420,430.46 19.42 42,043.05 2-3 年 76,898.70 3.55 23,069.61 合 计 2,164,883.37 100.00 65,112.66 ③ 期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款； （2）本年度内无已大额计提坏账准备的转回或应收账款收回情况； （3）本期内实际核销的应收账款情况：无； （4）截至 2018 年 12 月 31 日止，持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位或 其他关联方的款项详见附注七、4； （5）截至 2018 年 12 月 31 日，大额应收账款单位情况 单位名称 与本公司关 系 款项性质 金额 账龄 占应收账款总 额的比例(%) 格力海岸住宅 非关联方 管理费 901,391.17 1 年以内、1-2 年、2-3 年 17.07 格力广场 AB 区住宅 非关联方 管理费 351,013.39 1 年以内、1-2 年、2-3 年 6.65 格力广场三期住宅 非关联方 管理费 231,745.00 1 年以内、1-2 年、2-3 年 4.39 香洲码头租户 非关联方 管理费 225,270.00 1 年以内、1-2 年 4.27 格力广场 C 区住宅 非关联方 管理费 210,102.16 1 年以内、1-2 年 3.98 合计 1,919,521.72 36.36 3、其他应收款 项 目 期末余额 期初余额 应收利息 0.00 0.00 应收股利 0.00 0.00 57 项 目 期末余额 期初余额 其他应收款 977,855.37 565,363.99 合 计 977,855.37 565,363.99 （1）其他应收款按种类列示 种 类 期末余额 账面余额 坏账准备 金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 0.00 0.00 0.00 0.00 按组合计提减值准备的其他应收款 1,008,299.52 100.00 30,444.15 3.02 ①账龄组合 1,008,299.52 100.00 30,444.15 3.02 ②关联方组合 0.00 0.00 0.00 0.00 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 0.00 0.00 0.00 0.00 合 计 1,008,299.52 100.00 30,444.15 3.02 （续） 种 类 期初余额 账面余额 坏账准备 金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 0.00 0.00 0.00 0.00 按组合计提减值准备的其他应收款 584,067.38 100.00 18,703.39 3.20 ①账龄组合 584,067.38 100.00 18,703.39 3.20 ②关联方组合 0.00 0.00 0.00 0.00 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 0.00 0.00 0.00 0.00 合 计 584,067.38 100.00 18,703.39 3.20 ④ 期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款； ⑤ 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款： 账龄 期末余额 账面余额 坏账准备 金额 比例(%) 1 年以内 891,014.61 88.37 0.00 1-2 年 37,133.30 3.68 3,713.32 2-3 年 66,724.92 6.62 20,017.48 58 3 年以上 13,426.69 1.33 6,713.35 合计 1,008,299.52 100.00 30,444.15 续 账 龄 期初余额 账面余额 坏账准备 金额 比例(%) 1 年以内 444,966.87 76.19 0.00 1-2 年 118,990.52 20.37 11,899.05 2-3 年 16,253.30 2.78 4,875.99 3 年以上 3,856.69 0.66 1,928.35 合 计 584,067.38 100.00 18,703.39 ⑥ 期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款； （2）本年度内无已大额计提坏账准备的转回或其他应收款收回情况； （3）本期内实际核销的其他应收款情况：无； （4）截至 2018 年 12 月 31 日止，无应收持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东 单位或其他关联方款项； （5）其他应收款按款项性质分类情况 款项性质 期末余额 期初余额 押金及备用金 118,626.69 134,526.69 代垫业主款项 658,009.72 412,400.69 其他 231,663.11 37,140.00 合 计 1,008,299.52 584,067.38 （6）截至 2018 年 12 月 31 日，其他应收款金额大额单位列示： 单位名称 与本公司关系 款项性质 金额 账龄 占其他应收款 总额的比例(%) 业主公摊水电费 非关联方 代收代付款 649,271.02 1 年以内、1-2 年、2-3 年 64.39 珠海市万山区港务有限公司 非关联方 保证金 50,000.00 2-3 年 4.96 庞海振 职员 备用金 20,000.00 1 年以内 1.98 合计 719,271.02 71.34 4、固定资产 项目 办公设备及其他 合计 59 项目 办公设备及其他 合计 一、账面原值： 1.期初余额 1,647,230.10 1,647,230.10 2.本期增加金额 242,232.71 242,232.71 （1）购置 242,232.71 242,232.71 （2）在建工程转入 0.00 0.00 3.本期减少金额 51,709.45 51,709.45 （1）处置或报废 51,709.45 51,709.45 （2）其他转出 0.00 0.00 4.期末余额 1,837,753.36 1,837,753.36 二、累计折旧 1.期初余额 1,034,769.96 1,034,769.96 2.本期增加金额 218,562.51 218,562.51 （1）计提 218,562.51 218,562.51 3.本期减少金额 49,603.61 49,603.61 （1）处置或报废 49,603.61 49,603.61 （2)其他转出 0.00 0.00 4.期末余额 1,203,728.86 1,203,728.86 三、减值准备 1.期初余额 0.00 0.00 2.本期增加金额 0.00 0.00 （1）计提 0.00 0.00 3.本期减少金额 0.00 0.00 （1）处置或报废 0.00 0.00 4.期末余额 0.00 0.00 四、账面价值 1.期末账面价值 634,024.50 634,024.50 2.期初账面价值 612,460.14 612,460.14 5、递延所得税资产 项 目 期末余额 期初余额 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 资产减值准备 11,350.10 45,400.37 20,954.01 83,816.05 60 项 目 期末余额 期初余额 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 合 计 11,350.10 45,400.37 20,954.01 83,816.05 6、应付账款 种类 期末余额 期初余额 应付票据 0.00 0.00 应付账款 2,540,197.19 2,018,717.57 合计 2,540,197.19 2,018,717.57 （1）应付账款明细情况 项目 期末余额 期初余额 1 年以内 2,538,427.19 1,998,263.23 1—2 年 0.00 18,454.34 2-3 年 1,770.00 2,000.00 合计 2,540,197.19 2,018,717.57 （2）截至 2018 年 12 月 31 日止，无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东 单位或其他关联方的款项； （3）按性质列示 性 质 期末余额 期初余额 应付保洁费 1,487,275.00 727,971.23 应付绿化养护费 285,130.60 408,926.60 应付维护费 500,563.00 649,772.00 其他 267,228.59 232,047.74 合 计 2,540,197.19 2,018,717.57 （4）截至 2018 年 12 月 31 日，应付账款金额大额单位情况 单位名称 与本公司 关系 款项性质 金额 账 龄 占应付账款总 额的比例(%) 珠海市鹰皇服务有限公司 非关联方 保洁费 1,065,375.00 1 年以内 41.94 广东菱电电梯有限公司 非关联方 应付绿化养护费 315,630.00 1 年以内 12.43 珠海经济特区园海绿化工程有限公司 非关联方 应付维护费 285,130.60 1 年以内 11.22 61 珠海雅林清洁服务有限公司 非关联方 应付维护费 265,500.00 1 年以内 10.45 珠海市城洁白蚁四害防治有限公司 非关联方 四害消杀费 143,760.00 1 年以内 5.66 合 计 2,075,395.60 81.70 7、预收款项 （1）预收款项明细情况 项 目 期末余额 期初余额 金额 比例（%） 金额 比例（%） 1 年以内 1,518,806.99 72.35 1,863,332.31 71.89 1-2 年 580,528.99 27.65 728,629.97 28.11 合 计 2,099,335.98 100.00 2,591,962.28 100.00 （2）截至 2018 年 12 月 31 日止，无预收持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东 单位或其他关联方的款项； （3）截至 2018 年 12 月 31 日，大额预收款项列示： 单位名称 与本公司关系 款项性质 金额 账龄 占预收款项总额的比例 (%) 格力广场业主 非关联方 管理费 511,114.86 1 年以内 37.10 267,689.92 1-2 年 格力海岸业主 非关联方 管理费 529,865.12 1 年以内 34.45 193,357.17 1-2 年 格力平沙业主 非关联方 管理费 163,723.84 1 年以内 12.94 107,960.50 1-2 年 合 计 1,773,711.41 84.49 8、应付职工薪酬 （1）付职工薪酬列示： 项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 一、短期薪酬 3,082,689.48 37,723,799.47 37,444,402.11 3,362,086.84 二、离职后福利-设定提存计划 0.00 2,802,662.24 2,802,662.24 0.00 三、辞退福利 0.00 0.00 0.00 0.00 四、一年内到期的其他福利 0.00 0.00 0.00 0.00 合 计 3,082,689.48 40,526,461.71 40,247,064.35 3,362,086.84 （2）短期薪酬列示： 62 项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 一、工资、奖金、津贴和补贴 3,040,000.00 34,594,513.98 34,326,889.74 3,307,624.24 二、职工福利费 0.00 1,160,948.19 1,160,948.19 0.00 三、社会保险费 0.00 1,054,917.67 1,054,917.67 0.00 其中：医疗保险费 0.00 906,547.76 906,547.76 0.00 工伤保险费 0.00 31,550.35 31,550.35 0.00 生育保险费 0.00 116,819.56 116,819.56 0.00 四、住房公积金 0.00 166,440.00 166,440.00 0.00 五、工会经费和职工教育经费 42,689.48 746,979.63 735,206.51 54,462.60 六、短期带薪缺勤 0.00 0.00 0.00 0.00 七、短期利润分享计划 0.00 0.00 0.00 0.00 八、其他短期薪酬 0.00 0.00 0.00 0.00 合 计 3,082,689.48 37,723,799.47 37,444,402.11 3,362,086.84 （3）设定提存计划列示 项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 1、基本养老保险 0.00 2,717,265.89 2,717,265.89 0.00 2、失业保险费 0.00 85,396.35 85,396.35 0.00 合 计 0.00 2,802,662.24 2,802,662.24 0.00 9、应交税费 项 目 期末余额 期初余额 增值税 679,788.17 454,620.44 企业所得税 311,694.47 247,884.03 个人所得税 107,357.54 22,313.14 城市维护建设税 46,165.55 30,438.36 印花税 1,169.90 1,169.90 教育费附加及地方教育费附加 32,975.39 21,741.69 合 计 1,179,151.02 778,167.56 10、其他应付款 项目 期末余额 期初余额 应付利息 0.00 0.00 应付股利 0.00 0.00 63 项目 期末余额 期初余额 其他应付款 7,497,569.00 4,119,347.70 合计 7,497,569.00 4,119,347.70 （1）其他应付款明细情况 项目 期末余额 期初余额 1 年以内 6,976,999.93 3,737,605.83 1-2 年 293,857.20 278,318.40 2-3 年 148,351.67 69,467.27 3 年以上 78,360.20 33,956.20 合计 7,497,569.00 4,119,347.70 （2）截至 2018 年 12 月 31 日止，应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单 位或其他关联方的款项详见附注七、4； （3）其他应付款按款项性质分类情况 款项性质 期末余额 期初余额 押金及保证金 1,320,194.90 1,004,389.80 往来款 637,887.56 625,991.97 代收业主款 5,453,697.94 2,305,655.37 其他 85,788.60 183,310.56 合计 7,497,569.00 4,119,347.70 （4）截至 2018 年 12 月 31 日，其他应付款金额大额单位情况 单位名称 与本公司关系 款项性质 金额 年限 占其他应付款总 额的比例(%) 业主及商铺公摊水电费 非关联方 代收代付款 5,453,697.94 1 年以内、1-2 年 72.74 业主装修或出入证押金 非关联方 押金 1,320,194.90 1 年以内、1-2 年、 2-3 年、3 年以上 17.61 合计 6,773,892.84 90.35 11、股本 投资者名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 持股比例 (%) 珠海格力房产有限公司 6,000,000.00 0.00 0.00 6,000,000.00 60 珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司 4,000,000.00 0.00 0.00 4,000,000.00 40 64 合 计 10,000,000.00 0.00 0.00 10,000,000.00 100 以上实收资本业经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）珠海分所出具的瑞华珠海验字 [2015]40040010 号验资报告验证，占新增注册资本的 100%。 12、资本公积 项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 股本溢价 1,485,286.96 0.00 0.00 1,485,286.96 合 计 1,485,286.96 0.00 0.00 1,485,286.96 13、盈余公积 项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 法定盈余公积 648,983.10 119,644.69 0.00 768,627.79 合 计 648,983.10 119,644.69 0.00 768,627.79 根据公司法、章程的规定，公司按净利润的 10%提取法定盈余公积金，法定盈余公积累 计额为公司注册资本 50%以上的，可不再提取。 14、未分配利润 项 目 本期数 上期数 上期末未分配利润 5,385,099.06 4,133,193.98 加：年初未分配利润调整数 0.00 0.00 本年年初未分配利润 5,385,099.06 4,133,193.98 加：本年归属于母公司股东的净利润 1,196,446.92 1,391,005.64 减：提取法定盈余公积 119,644.69 139,100.56 提取任意盈余公积 0.00 0.00 提取一般风险准备 0.00 0.00 应付普通股股利 0.00 0.00 转作股本的普通股股利 0.00 0.00 期末未分配利润 6,461,901.29 5,385,099.06 15、营业收入和营业成本 （1）营业收入及营业成本 项 目 本期数 上期数 主营业务收入 58,095,605.37 46,847,288.09 65 项 目 本期数 上期数 其他业务收入 12,485,783.44 8,900,518.47 营业收入合计 70,581,388.81 55,747,806.56 主营业务成本 51,658,371.84 41,357,523.19 其他业务成本 10,718,485.15 7,385,661.08 营业成本合计 62,376,856.99 48,743,184.27 （2）主营业务（分产品） 产品名称 本期数 上期数 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 住宅管理费 30,418,465.38 30,712,100.09 27,958,224.57 27,379,186.33 商铺管理费 2,364,501.25 1,184,812.94 1,516,722.35 820,459.06 车位管理费 6,390,684.47 3,202,267.56 5,929,303.38 3,207,410.16 保安服务费 18,921,954.27 16,559,191.25 11,443,037.79 9,950,467.64 合计 58,095,605.37 51,658,371.84 46,847,288.09 41,357,523.19 （3）主营业务（分地区） 地区名称 本期数 上期数 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 珠海 55,795,246.63 49,552,741.92 46,847,288.09 41,357,523.19 重庆 2,300,358.74 2,105,629.92 0.00 0.00 合 计 58,095,605.37 51,658,371.84 46,847,288.09 41,357,523.19 （4）报告期内各年度／期间前五名客户的营业收入情况 年度/期间 前五名客户营业收入合计 占同期营业收入的比例（%） 2018 年度 12,872,315.96 18.24 2017 年度 13,058,916.80 23.42 16、税金及附加 项 目 本期数 上期数 城建税 191,823.45 137,143.47 教育费附加及地方教育费附加 137,016.75 97,781.56 残疾人保障金 218,004.26 0.00 合 计 546,844.46 234,925.03 注：各项税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。 66 17、管理费用 项 目 本期数 上期数 职工薪酬 4,565,733.72 3,540,518.83 办公费用 381,403.09 219,799.98 折旧摊销 218,562.51 182,375.15 业务招待费 84,901.08 68,181.54 车辆及交通费 62,931.40 23,762.13 通讯费 212,119.86 189,440.08 低值易耗品 60,971.45 108,443.13 中介费 336,023.23 498,344.12 其他 223,399.04 313,565.45 合计 6,146,045.38 5,144,430.41 18、财务费用 项 目 本期数 上期数 利息支出 0.00 0.00 减：利息收入 241,602.81 407,589.43 手续费及其他 220,858.16 179,870.31 合 计 -20,744.65 -227,719.12 19、资产减值损失 项 目 本期数 上期数 坏账损失 -38,415.68 67,916.95 合 计 -38,415.68 67,916.95 20、其他收益 项 目 本期数 上期数 政府补助（失业保险补助） 62,380.68 50,952.78 合 计 62,380.68 50,952.78 21、营业外收入 项 目 本期数 上期数 67 发生额 计入当期非经常 性损益的金额 发生额 计入当期非经常 性损益的金额 政府补贴 0.00 0.00 0.00 0.00 其他 28,314.92 28,314.92 27,743.27 27,743.27 合 计 28,314.92 28,314.92 27,743.27 27,743.27 22、营业外支出 项 目 本期数 上期数 发生额 计入当期非经常 性损益的金额 发生额 计入当期非经常 性损益的金额 固定资产报废损失 2,105.84 2,105.84 0.00 0.00 其他 6.83 6.83 0.00 0.00 合 计 2,112.67 2,112.67 0.00 0.00 23、所得税费用 项 目 本期数 上期数 当期所得税费用 453,334.41 489,738.66 递延所得税费用 9,603.91 -16,979.23 合 计 462,938.32 472,759.43 （2）会计利润与所得税费用调整过程 项目 本期发生额 利润总额 1,659,385.24 按法定/适用税率计算的所得税费用 414,846.31 调整以前期间所得税的影响 39,600.19 不可抵扣的成本、费用和损失的影响 8,491.82 所得税费用 462,938.32 24、现金流量表项目注释 （1）收到其他与经营活动有关的现金 项 目 本期数 上期数 利息收入 241,602.81 407,589.43 68 代收代付款 11,078,754.99 6,654,538.35 押金及保证金 1,033,996.38 746,836.80 资金往来 30,247,227.98 1,348,586.19 政府补助 62,380.68 50,952.78 其他 90,791.51 57,402.81 合 计 42,754,754.35 9,265,906.36 （2）支付其他与经营活动有关的现金 项 目 本期数 上期数 资金往来 35,928,793.74 13,798.00 业务招待费 84,901.08 68,181.54 办公费 381,403.09 219,799.98 通讯费 212,119.86 189,440.08 押金及保证金 679,655.00 535,110.00 交通费 297,433.99 23,762.13 低值易耗品 60,971.45 108,443.13 手续费 220,858.16 179,870.31 代收代付款 11,540,371.70 9,885,875.46 中介咨询费 436,023.23 498,344.12 员工借款 339,400.00 213,700.00 其他 305,024.23 265,916.71 合 计 50,486,955.53 12,202,241.46 25、现金流量表补充资料 （1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息 项 目 本期数 上期数 1、将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 1,196,446.92 1,391,005.64 加：资产减值准备 -38,415.68 67,916.95 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 218,562.51 182,375.15 无形资产摊销 0.00 0.00 长期待摊费用摊销 0.00 0.00 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00 固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 2,105.84 0.00 公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00 69 项 目 本期数 上期数 财务费用（收益以“－”号填列） 0.00 0.00 投资损失（收益以“－”号填列） 0.00 0.00 递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 9,603.91 -16,979.23 递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 0.00 0.00 存货的减少（增加以“－”号填列） 0.00 0.00 经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -3,547,778.87 733,182.86 经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 4,119,042.81 1,056,972.41 其他 0.00 0.00 经营活动产生的现金流量净额 1,959,567.44 3,414,473.78 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 债务转为资本 0.00 0.00 一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00 融资租入固定资产 0.00 0.00 3、现金及现金等价物净变动情况： 现金的期末余额 28,497,452.22 26,811,704.86 减：现金的期初余额 26,811,704.86 23,716,332.98 加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00 减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00 现金及现金等价物净增加额 1,685,747.36 3,095,371.88 （2）现金及现金等价物的构成 项 目 本期数 上期数 一、现金 28,497,452.22 26,811,704.86 其中：库存现金 47,703.61 33,218.10 可随时用于支付的银行存款 28,449,748.61 26,778,486.76 二、现金等价物 0.00 0.00 其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00 三、期末现金及现金等价物余额 28,497,452.22 26,811,704.86 七、 关联方及关联交易 70 1、 本公司的母公司情况 母公司名称 关联关系 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 珠海格力房产有限公司 本公司之母公司 有限责任公司 珠海 周琴琴 房地产开发 （续） 母公司名称 注册资本 母公司对本企业的 持股比例 母公司对本企业的 表决权比例 本企业最终控制方 统一社会信用代 码 珠海格力房产 有限公司 126,882,015.36 60% 60% 珠海市人民政府国有资产 监督管理委员会 91440400617488 325R 2、 本公司的其他关联方情况 序号 其他关联方名称 与本公司关系 1 珠海投资控股有限公司 最终控制方 2 重庆格力房地产有限公司 同一实际控制人 3 格力地产股份有限公司 母公司之母公司 4 西安格力房地产开发有限公司 同一实际控制人 5 珠海保联国际物流合作园投资有限公司 同一实际控制人 6 珠海海控金融服务有限公司 同一实际控制人 7 格力地产（香港）有限公司 同一实际控制人 8 珠海海控小额贷款有限公司 同一实际控制人 9 珠海高栏陆海联线发展有限公司 同一实际控制人 10 珠海万联海洋发展有限公司 同一实际控制人 11 上海海控商业保理有限公司 同一实际控制人 12 上海海控合联置业有限公司 同一实际控制人 13 上海海控保联置业有限公司 同一实际控制人 14 重庆两江新区格力地产有限公司 同一实际控制人 15 珠海海控远洋渔业投资有限公司 同一实际控制人 16 珠海保联资产管理有限公司 同一实际控制人 17 珠海海控融资租赁有限公司 同一实际控制人 18 珠海保联竹洲水乡生态投资股份有限公司 同一实际控制人 19 珠海格力置盛实业有限公司 同一实际控制人 20 珠海格力房地产营销策划有限公司 同一实际控制人 21 珠海格力建材有限公司 同一实际控制人 22 珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司 股东、同一实际控制人 71 序号 其他关联方名称 与本公司关系 23 珠海格力健身餐饮有限公司 同一实际控制人 24 珠海格力地产物业代理有限公司 同一实际控制人 25 珠海格力船务有限公司 同一实际控制人 26 珠海洪湾中心渔港发展有限公司 同一实际控制人 27 珠海香湾码头发展有限公司 同一实际控制人 28 珠海万联海岛开发有限公司 同一实际控制人 29 珠海海控商城商业服务有限公司 同一实际控制人 30 珠海高格企业管理有限公司 同一实际控制人 31 珠海万海运输有限公司 同一实际控制人 32 珠海万山静云酒店管理有限公司 同一实际控制人 33 珠海市香洲区茵卓小学 同一实际控制人 34 珠海鼎元生态农业有限公司 同一实际控制人 35 珠海万海旅游有限公司 同一实际控制人 36 GREE REAL ESTATE (US) LLC 同一实际控制人 37 GREE REAL ESTATE (UK) LLC 同一实际控制人 38 上海沪和企业管理有限公司 同一实际控制人 39 珠海海岸影院管理有限公司 同一实际控制人 40 珠海海控淇澳旅游有限公司 同一实际控制人 41 珠海海控竹洲水乡发展有限公司 同一实际控制人 42 珠海保联房产有限公司 同一实际控制人 43 珠海海控玖零玖投资股份有限公司 同一实际控制人 44 珠海保联白藤湖整治投资发展有限公司 同一实际控制人 45 珠海接霞庄投资发展有限公司 同一实际控制人 46 珠海保联现代农业股份有限公司 同一实际控制人 47 上海海控太联置业有限公司 同一实际控制人 48 珠海海控商业管理股份有限公司 同一实际控制人 49 珠海海岸无界文化管理有限公司 同一实际控制人 50 珠海海控金融科技服务有限公司 同一实际控制人 51 珠海万海游艇会有限公司 同一实际控制人 52 珠海合联房产有限公司 同一实际控制人 53 珠海粤和企业管理有限公司 同一实际控制人 54 珠海鑫圆投资有限公司 同一实际控制人 72 序号 其他关联方名称 与本公司关系 55 珠海玖思投资有限公司 同一实际控制人 56 珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公 司 同一实际控制人 57 珠海创投港珠澳大桥珠海口岸运营管理有限公 司 同一实际控制人 3、 关联方交易情况 （1）提供劳务情况表 关联方 关联交易内容 本期金额 上期金额 珠海格力房产有限公司 物业管理费 10,681,835.47 10,418,354.07 珠海格力地产物业代理有限公司 物业管理费 28,255.20 21,103.96 珠海洪湾中心渔港发展有限公司 物业管理费 611,758.05 385,859.92 珠海格力房地产营销策划有限公司 物业管理费 771,718.45 1,358,076.28 珠海格力健身餐饮有限公司 物业管理费 0.00 15,094.34 珠海万海旅游有限公司 物业管理费 37,730.00 13,195.75 珠海海控商业管理股份有限公司 物业管理费 0.00 9,433.96 珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设管理 有限公司 物业管理费 2,848,844.34 778,962.26 珠海投资控股有限公司 物业管理费 128,761.68 117,664.27 珠海香湾码头发展有限公司 物业管理费 2,386,396.20 0.00 珠海保联房产有限公司 物业管理费 49,056.60 0.00 重庆两江新区格力地产有限公司 物业管理费 2,300,358.74 0.00 本单位与关联方进行交易的价格参照市场价，由双方协商确定。 （2）接受劳务情况表 关联方 关联交易内容 本期金额 上期金额 珠海鼎元生态农业有限公司 采购商品 3,400.00 4,080.00 珠海格力健身餐饮有限公司 采购商品 10,353.00 18,818.00 珠海万山静云酒店管理有限公司 采购商品 1,280.00 0.00 珠海海控商城商业服务有限公司 采购商品 6,885.91 0.00 本单位与关联方进行交易的价格参照市场价，由双方协商确定。 （3）关联方资金拆借 73 无。 （4）关键管理人员报酬 本公司本年度支付公司关键管理人员报酬合计 288.77 万元。 4、 关联方应收应付款项 项目名称 期末余额 期初余额 账面余额 比例（%） 账面余额 比例（%） 应收账款： 重庆两江新区格力地产有限公司 1,149,160.04 21.76 0.00 0.00 珠海格力房产有限公司 626,619.23 11.87 0.00 0.00 珠海香湾码头发展有限公司 604,726.82 11.45 0.00 0.00 合 计 2,380,506.09 44.08 0.00 0.00 其他应付款： 珠海格力置盛实业有限公司 519,841.84 6.93 344,513.64 8.36 珠海格力房产有限公司 0.00 0.00 281,478.33 6.83 重庆两江新区格力地产有限公司 118,045.72 1.57 0.00 0.00 合 计 637,887.56 8.50 625,991.97 15.19 八、 或有事项 截至资产负债表日，本公司不存在应披露的重大未决诉讼、对外担保等或有事项。 九、 承诺事项 截至资产负债表日，本公司不存在应披露的重大承诺事项。 十、 资产负债表日后事项 截至资产负债表日，本公司不存在应披露的资产负债表日后事项。 十一、 其他重要事项说明 2018 年 6 月 15 日，财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》 （财会[2018]15 号），要求尚未执行新金融准则和新收入准则的企业应当按照企业会计准则 和通知的要求编制财务报表。2017 年 12 月 31 日受影响的合并财务报表项目和金额： 原列报表项目 金额 新列报表项目 金额 应收票据 0.00 应收票据及应收账款 2,099,770.71 应收账款 2,099,770.71 应收利息 0.00 其他应收款 565,363.99 74 原列报表项目 金额 新列报表项目 金额 应收股利 0.00 其他应收款 565,363.99 固定资产 612,460.14 固定资产 612,460.14 固定资产清理 0.00 应付票据 0.00 应付票据及应付账款 2,018,717.57 应付账款 2,018,717.57 应付利息 0.00 其他应付款 4,119,347.70 应付股利 0.00 其他应付款 4,119,347.70 管理费用 5,144,430.41 管理费用 5,144,430.41 研发费用 0.00 十二、 补充资料 1、非经常性损益明细表 项 目 本期金额 非流动资产处置损益 0.00 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 0.00 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定 量享受的政府补助除外） 62,380.68 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 0.00 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投 资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 0.00 非货币性资产交换损益 0.00 委托他人投资或管理资产的损益 0.00 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 0.00 债务重组损益 0.00 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 0.00 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 0.00 同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 0.00 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 0.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交 易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金 0.00 75 项 目 本期金额 融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 0.00 对外委托贷款取得的损益 0.00 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 0.00 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的 影响 0.00 受托经营取得的托管费收入 0.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 26,202.25 其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00 非经常性损益总额 88,582.93 减：非经常性损益的所得税影响数 22,145.73 非经常性损益净额 66,437.20 减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） 0.00 归属于公司普通股股东的非经常性损益 66,437.20 2、净资产收益率及每股收益 报告期利润 加权平均净资产 收益率（%） 每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 归属于公司普通股股东的净利润 6.60 0.12 0.12 扣除非经常性损益后归属于公司普通 股股东的净利润 6.24 0.11 0.11 法定代表人： 张筱雯 主管会计工作负责人： 袁志勇 会计机构负责人：袁志勇 珠海格力地产物业服务股份有限公司 2019 年 4 月 29 日 76 附： 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖 章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）年度内在指定信息披露平台上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 文件备置地址： 公司董事会秘书办公室