837498_2016_第一物业_2016年年度报告_2017-07-30.txt

公 司 年 度 大 事 记 第一物业于 2016 年 1 月 28 日递交挂牌申请材 料，4 月 29 日取得全国中小企业股份转让系统 出具的同意挂牌函，5 月 18 日起在全国股转系 统挂牌并公开转让。 注：本页内容原则上应当在一页之内完成。 2016 年 3 月，第一物业（北京）股份有限公司 通过“三标一体”认证（质量管理体系、环境管 理体系、职业健康安全管理体系）。 2016 年 5 月第一物业获“2016 值得资本市场关 注的房地产服务商”殊荣。 2016 年公司加快内生式增长，外部项目持续拓 展成功，印证了绿色科技物业服务的魅力。公司 在北京、上海、太原、长沙、上饶、苏州、佛山 新签订物业管理项目的管理面积达到了 187 万 平方米，客户涉及开发商、业委会等不同类型。 2016 年 6 月，第一物业荣获“2016 中国物业服 务百强企业”称号，排名从 78 名提升至 51 名， 并获“2016 中国物业服务特色企业”荣誉。对 品牌美誉度、市场影响力、行业竞争力产生了积 极影响。 2016 年 12 月公司晋升资质取得了阶段性成果， 建设部网站公示了公司一级资质初评合格的结 果。2017 年 3 月公司正式获得由中华人民共和 国住房和城乡建设部颁发的一级资质证书。 公告编号：2017-016 1 目 录 释义 ............................................................................................... 2 第一节 声明与提示 ........................................................................ 3 第二节 公司概况 ........................................................................... 6 第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................. 8 第四节 管理层讨论与分析 ........................................................... 10 第五节 重要事项 ......................................................................... 21 第六节 股本变动及股东情况 ....................................................... 25 第七节 融资及分配情况............................................................... 27 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 ........................... 29 第九节 公司治理及内部控制 ....................................................... 32 第十节 财务报告 ......................................................................... 39 公告编号：2017-016 2 释义 释义项目 释义 公司、本公司、第一物业、股份公司 指 第一物业(北京)股份有限公司 有限公司、第一物业有限 指 第一物业服务(北京)有限公司 当代辽原 指 北京当代辽原科技有限公司 北京中龙 指 北京中龙投资咨询有限公司 金世家 指 北京金世家科技有限公司 当代投资 指 当代投资集团有限公司 当代伟业 指 当代伟业投资管理有限公司 当代融智 指 北京当代融智投资管理有限公司 第一资产 指 第一摩码资产管理(北京)有限公司 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 主办券商、东北证券 指 东北证券股份有限公司 公开转让说明书 指 第一物业(北京)股份有限公司公开转让说明书 挂牌、公开转让 指 公司股份在全国中小企业股份转让系统挂牌及公开转 让行为 公司章程 指 第一物业(北京)股份有限公司章程 三会 指 股东大会、董事会和监事会 股东大会 指 第一物业(北京)股份有限公司股东大会 董事会 指 第一物业(北京)股份有限公司董事会 监事会 指 第一物业(北京)股份有限公司监事会 三会议事规则 指 《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事 会议事规则》 高级管理人员 指 公司总经理、副总经理、董事会秘书、财务负责人 管理层 指 公司董事、监事及高级管理人员 报告期 指 2016 年 1 月 1 日-2016 年 12 月 31 日 会计师事务所 指 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙) 律师事务所 指 北京大成律师事务所 元、万元 指 人民币元、人民币万元 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 住宅类物业 指 纯住宅或附有商业、办公等非住宅性质配套设施的住 宅或综合用途的物业 商业物业 指 指用于办公、商业活动、文体活动的物业。如办公楼、 商铺、酒店等 绿化 指 指栽植防护林、路旁树木、农作物以及居民区和公园内 的各种植物等 保洁 指 指物业环境和卫生的清洁和保持 公告编号：2017-016 3 第一节 声明与提示 【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资 料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性 承担个别及连带责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)保证年度报告中 财务报告的真实、完整。 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)对公司出具了标准无保留意见审计报告，本公司董 事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 事项 是与否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 公告编号：2017-016 4 重要风险提示表 重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 1、公司治理风险 股份公司成立后,公司制订了较为完备的《公司章程》、“三会” 议事规则等治理制度,但股份公司成立时间较短,短期内仍可能 存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。 2、控股子公司、分公司管理风险 公司根据物业行业的自身特有模式,在全国各区域设立分、子公 司等分支机构开展物业服务。公司现有分支机构较多,股份公司 目前拥有分公司 25 家、全资子公司 12 家。根据公司的战略规 划,公司规模仍将持续增长,业务仍将继续拓展,未来几年内仍 需在其他区域设立更多的分支机构。鉴于上述经营模式的存在, 公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。如果 本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化,不能 及时执行完善的管理体系和内部控制制度,将会对公司的盈利 能力和未来发展带来不利的影响。 3、资产负债率较高的风险 截至 2016 年 12 月 31 日,公司的资产负债率为 70.76%,资产负 债率整体较高。报告期内,公司负债主要为流动负债,其中预收 账款占比较大,预收账款占负债总额的比例为 51.63%。公司预收 账款主要是预收的物业相关服务费用,剔除预收账款影响后的 资产负债率为 34.23%,处于安全范围之内。资产负债率较高短期 内可能会给公司造成较高的还款压力。 4、交易性金融资产公允价值变动风险 报告期内,公司交易性金融资产对公司净利润影响金额较大。 2016 年 1 至 12 月公司持有的交易性金融资产的公允价值变动 收益为-10,511,923.12 元,处置交易性金融资产和理财取得的 投资收益为 9,417,139.06 元。虽然报告期内公司净利润对基金 等理财产品收益的依赖性不大,但是由于理财投资的风险属性, 仍会给公司收益带来不确定性,从而在一定程度上影响公司盈 利能力的稳定性。 5、现金收款的资金管理风险 报告期内,公司营业收入来源主要是住宅项目,公司住宅项目家 庭业主交款方式为现金和刷卡,公司与客户间存在现金收款交 易。为了规范日常业务中的现金收付行为,公司制定了较为严格 的库存现金管理制度以及现金收款的内控制度,如在各物业服 务中心处增加 POS 机,以减少现金收取物业费及能源费等费用 的比例。尽管如此,如果针对现金交易的管理措施落实不到位, 仍然存在一定的资金管控风险,可能会对公司收入和管理带来 一定的影响。 6、市场竞争风险 目前我国物业管理行业竞争比较激烈,随着市场竞争强度的加 大,物业业主对于物业服务的要求日渐提高,因此提供更加优质 服务将是物业管理行业的发展趋势。公司如果不能迅速提升自 身服务能力,扩大品牌影响力,可能将在未来的市场竞争中处于 不利地位。 7、业务分包协作的风险 报告期内,公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化等委托于第 三方公司。尽管公司在选择业务外包第三方公司时注重对方公 司的规模、声誉等因素,在合同中对服务质量等相关条款进行了 公告编号：2017-016 5 严格的规定,如果第三方公司未能保持优秀员工的稳定,在服务 中未能按照公司的管理标准进行服务,会对公司的服务质量、声 誉甚至经营业绩产生不良影响。 8、未决讼诉风险 公司致力于为住宅、商业物业及其他机构提供专业的综合物业 经营管理服务,通过收取综合物业管理服务费的方式进行盈利。 物业管理涉及到的服务项目较多,住宅类物业涉及到业主个人, 对公共区域和公用设施设备的专项维护管理,诉讼常常涉及到 第三方供应商,因而公司存在由于物业费、能源费等经营收费与 业主产生纠纷,以及由于专项维护服务质量和费用而与供应商 产生纠纷的风险。截至报告期末,公司存在 5 起较大金额的未决 诉讼,主要为由于工程施工、房屋质量纠纷而引起的诉讼,第一 物业作为被告的案件诉讼标的额共计: 2,491,565.00 元;第一 物业作为原告的案件诉讼标的额共计: 1,003,477.66 元。虽然 上述标的额相对公司营业收入较小,对公司的业务经营和财务 状况不存在重大不利影响,部分案件亦为偶发型案件,但是未来 随着公司规模的扩张和物业管理服务的多元化发展,公司存在 由于物业管理服务和物业费收取而产生相关诉讼及纠纷的风 险。 9、关联方业务依赖风险 报告期内公司存在为关联方提供物业管理服务的行为,主要为 体验中心以及住宅小区收楼前的物业服务费用,房屋交付使用 后的物业费用及相关服务费均是向业主收取,不属于关联交易。 2016年度关联物业服务为 105,956,169.90元,占当年营业收入 的比例为 34.96%。随着公司近年来在业内影响力不断扩大,公司 正在与非关联方开展合作,积极开拓非关联方开发的房地产项 目。2016 年新增的物业管理面积中有 59%的物业管理面积来自 非关联方。但报告期内公司物业管理项目的获得仍有一部分来 自于关联方开发的房地产项目,因此公司对关联方业务存在一 定的依赖。如果未来关联方出现与公司终止合作的情况,将对公 司的收入及利润产生影响。 本期重大风险是否发生重大变化： 否 公告编号：2017-016 6 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 第一物业(北京)股份有限公司 英文名称及缩写 First Property (Beijing)Co.,Ltd. 证券简称 第一物业 证券代码 837498 法定代表人 张鹏 注册地址 北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层 办公地址 北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层 主办券商 东北证券 主办券商办公地址 北京市西城区锦什坊街 28 号恒奥中心 D 座 5 层 会计师事务所 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙) 签字注册会计师姓名 顾井喜、洪祖柏 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号 2 号院 2 号楼 4 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 牛娇 电话 010-84407072-8070 传真 010-84407072-8017 电子邮箱 niujiao@ 公司网址 联系地址及邮政编码 北京市东城区香河园路 1 号当代节能置业三层 100028 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2016 年 5 月 18 日 分层情况 基础层 行业（证监会规定的行业大类） 根据证监会发布的《上市公司行业分类指引(2012 年修订)》,公司 所属行业为房地产业(代码为 K70) 主要产品与服务项目 物业综合管理服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 11,439,700 做市商数量 2 控股股东 第一摩码资产管理(北京)有限公司 实际控制人 张雷 四、注册情况 公告编号：2017-016 7 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 9111010870023801XP 否 税务登记证号码 9111010870023801XP 否 组织机构代码 9111010870023801XP 否 公告编号：2017-016 8 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期 上年同期 增减比例 营业收入 303,090,623.95 232,180,725.24 30.54% 毛利率 36.19% 32.58% 11.07% 归属于挂牌公司股东的净利润 42,472,238.64 29,983,230.08 41.65% 归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后 的净利润 40,314,785.37 28,386,322.85 42.02% 加权平均净资产收益率（依据归属于挂牌公 司股东的净利润计算） 57.31% 84.60% 加权平均净资产收益率（归属于挂牌公司股 东的扣除非经常性损益后的净利润计算） 54.40% 78.59% 基本每股收益 4.07 3.65 11.51% 二、偿债能力 单位：元 本期期末 上年期末 增减比例 资产总计 326,093,356.51 245,356,148.87 32.91% 负债总计 230,753,086.91 192,701,315.81 19.75% 归属于挂牌公司股东的净资产 95,340,269.60 52,868,030.96 80.34% 归属于挂牌公司股东的每股净 资产 9.14 5.07 80.99% 资产负债率（母公司） 75.87% 82.55% -8.27% 资产负债率（合并） 70.76% 78.54% -9.91% 流动比率 1.37 1.27 7.87% 利息保障倍数 154.78 309.09 -49.92% 三、营运情况 单位：元 本期 上年同期 增减比例 经营活动产生的现金流量净额 56,003,753.12 144,750,061.98 -61.31% 应收账款周转率 9.31 6.21 49.92% 存货周转率 - - - 四、成长情况 本期 上年同期 增减比例 总资产增长率 32.91% 28.97% - 营业收入增长率 30.54% 25.86% - 净利润增长率 35.94% 3,711.08% - 五、股本情况 单位：股 本期期末 上年期末 增减比例 公告编号：2017-016 9 普通股总股本 10,434,700 10,434,700 0.00% 计入权益的优先股数量 - - - 计入负债的优先股数量 -- - - 六、非经常性损益 单位：元 项目 金额 非流动性资产处置损益 -55,488.64 计入当期损益的政府补助,但与企业正常经营业务密切 相关,符合国家政策规定,按照一定标准定额或定量持续 享受的政府补助除外 3,087,182.75 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -155,089.75 非经常性损益合计 2,876,604.36 所得税影响数 719,151.09 少数股东权益影响额（税后） - 非经常性损益净额 2,157,453.27 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 单位：元 不适用 公告编号：2017-016 10 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析 （一）商业模式 第一物业属于物业管理行业，主要为客户提供综合物业管理服务。公司凭借专业的综合物业管理能 力、较高的品牌认可度、绿色科技物业运营的技术和质量体系、以及专业化的运营管理团队等关键资源要 素，为客户提供绿色运营服务和绿色社区前期介入服务。公司业务主要面向社区业主、商户和开发商，通 过直销模式开拓业务，订立物业管理服务合同直接向最终消费者提供物业管理服务而获得收入。并通过整 合社区商业资源，通过绿色科技技术及信息化管控手段，降低公司的运营成本，提升盈利水平。 报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大变化。报告期后至报告披露日，公司的商业模式也未 发生较大变化。 年度内变化统计： 事项 是或否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 （二）报告期内经营情况回顾 总体回顾： 1、经营业绩持续增长 报告期内，公司仍以综合物业管理服务业务为主，年内新增订单管理面积为 187 万平方米，业务发 展持续增长，市场占有率进一步扩大。2016 年度公司实现营业收入 303,090,623.95 元，较上年同期增长 30.54%；实现归属于母公司股东的净利润 42,472,238.64 元，同比增长 41.65%。营业收入和净利润均创 下历史新高，为公司下一步实现快速发展奠定了坚实基础。 2、业务外拓成绩显著 公司在已进驻城市树立标杆项目，业主满意度较高，并打造公司物业服务管理的品牌，形成社会效 益；通过向开发商、业委会或服务采购方推广、引导参观标杆项目的形式，提高项目获取概率。2016 年公 司外部拓展主要获取了开发商类型的物业项目；同时新增了如清缘东里、丽喜南苑、上海凯旋花园等业委 会类型的项目，新增管理面积分别为 12 万平方米、7 万平方米、8 万平方米。公司通过市场化招投标形式 多次中标，印证了绿色社区运营服务产品的生命力。 3、绿色物业运营能力持续增强 公司秉承《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》的理念，坚持绿色低碳、智能高效。走绿色优先、 集约节约、高效便捷、特色彰显的城镇化发展之路。建设绿色城市，发展绿色建筑、绿色建材，大力强化 建筑节能。建设海绵城市、智慧城市、低碳生态城市。推进城市修补、城乡生态保护和修复，增强城市的 活力和宜居性。 报告期内，公司的关键资源新增 6 项实用新型专利技术，结合移动验房 APP，在多个项目实际应用， 取得良好效果，为下一步商品化做好准备。公司晋升资质取得了阶段性成果，报告期内，建设部网站公示 了公司获得一级资质初评合格的结果，为公司成为中国最专业绿色科技物业企业奠定了基础。 公告编号：2017-016 11 4、推动项目外拓和公司收购 公司积极推动项目外拓，在 2016 年成功开拓了非关联开发商开发的项目。新增非关联方项目 14 个， 新增管理面积大约 110 万平方米，约占年度新增管理总面积的 59%。随着公司加强对项目拓展所需高端人 才的引进和对市场拓展团队更大力度的回报激励、标准化质量服务体系优势的快速复制、品牌建设的深化 和挂牌后企业知名度的提升，第一物业将以更快的速度拓展其他开发商的物业管理项目，外拓项目在营业 收入中的比重将稳步增长。 5、客户粘性进一步提高 根据公司的客户满意度调查报告显示，公司业主满意度均为行业优秀水平。第一物业提供的绿色社 区文化建设、绿色社区环境营造等服务获得了业主的一致肯定，客户粘性进一步提高。 6、公司收入增长受益于绿色地产的蓬勃发展 随着十三五规划中“绿色科技、绿色可持续发展”等绿色生态理念的出现，国家和政府相关产业政策 的支持，绿色地产的开发从单体走向绿色社区、从绿色建筑走向更宽泛的绿色运营。在房地产进入白银时 代的大环境下，近几年绿色地产开发企业则步入了快速发展的阶段，绿色房企普遍跑赢房地产开发企业的 平均增速水平。以专注于绿色地产开发的当代置业和朗诗为例，2015 年合约销售额相比 2014 年分别增长 了 53%和 33%，绿色地产的蓬勃发展为专注于绿色社区运营和绿色前期介入服务的第一物业带来更多的物 业管理项目。 1、主营业务分析 （1）利润构成 单位：元 项目 本期 上年同期 金额 变动比例 占营业收入 的比重 金额 变动比例 占营业收入 的比重 营业收入 303,090,623.95 30.54% - 232,180,725.24 25.86% - 营业成本 193,416,450.25 23.56% 63.81% 156,531,244.16 11.61% 67.42% 毛利率 36.19% - - 32.58% - - 管理费用 60,589,326.19 16.05% 19.99% 52,211,399.21 79.07% 22.49% 销售费用 391,223.97 -57.61% 0.13% 922,939.43 23,748.56% 0.40% 财务费用 333,948.81 132.48% 0.11% 143,649.01 -60.87% 0.06% 营业利润 48,812,122.66 15.47% 16.10% 42,271,734.77 3,063.75% 18.21% 营业外收入 3,180,593.00 39.03% 1.05% 2,287,701.38 12.36% 0.99% 营业外支出 303,988.64 91.80% 0.10% 158,491.74 10.93% 0.07% 净利润 40,765,354.11 35.94% 13.45% 29,987,323.17 3,711.08% 12.92% 项目重大变动原因： 1、2016 年公司营业收入快速增长，较上年同比增长 30.54%。其中报告期内综合性物业管理收入达 到 298,301,049.11 元，较上年同期增长 30.47%，主要原因为 2016 年新项目相继交付致使物业管理面积 增加而使得收入增加。另一方面，报告期内公司房地产经纪业务收入较 2015 年增长 35.06%，达到 4,789,574.84 元 。 2、2016 年公司营业成本 193,416,450.25 元，同比增长 23.56%；营业成本占营业收入的比重较 2015 年降低了 3.61%，营业成本低于营业收入增长幅度的主要原因是公司加强管理，完善成本管控制度后，营 业成本中的设备设施维保费减少，占营业成本比例降低，公司 2013 年、2014 年度为了提升业主满意度， 集中修理了公区设备、更换了公区标识等相关设施，后期包含报告期内发生的设备设施维保费用均为正常 使用过程中的维保费，并且成逐年降低趋势 。 3、销售费用大幅降低，原因主要是租售部取消，其对应的职工薪酬等支出不再核算入销售费用。 4、管理费用增加 16.05%的原因主要是职工薪酬增加和咨询顾问费用增加所致。咨询顾问费主要包括 公告编号：2017-016 12 投资咨询费、资质办理中介咨询费和停车管理系统设计、软硬件搭建与维护等咨询费。 5、财务费用大幅增加。财务费用主要为利息收入和银行手续费等相关银行费用。财务费用增加主要 原因为随着公司资金使用量和余额同时增大，手续费增加幅度大于银行利息增长幅度，对财务费用冲抵减 弱造成。 6、营业外收入 报告内营业外收入的增加主要来源于公司根据相关机构的政策获得的各类补贴，包括供暖补贴款、 失业保险稳岗补贴和物业服务质量奖励的补贴款等类型。 7、综上所述，由于报告期内物业管理面积的增加而促进了营业收入较上年的大幅增长；同时，对占 营业收入比重接近三分之二的营业成本进行严格控制、加强管理、提高运营效率，使得营业成本的增长控 制在一定的范围；最终，公司在报告期内实现了营业利润及净利润的增长。 （2）收入构成 单位：元 项目 本期收入金额 本期成本金额 上期收入金额 上期成本金额 主营业务收入 303,090,623.95 193,416,450.25 232,180,725.24 156,531,244.16 其他业务收入 - - - - 合计 303,090,623.95 193,416,450.25 232,180,725.24 156,531,244.16 按产品或区域分类分析： 单位：元 类别/项目 本期收入金额 占营业收入比例 上期收入金额 占营业收入比例 综合性物业管理收入 298,301,049.11 98.42% 228,634,478.24 98.47% 其他收入 4,789,574.84 1.58% 3,546,247.00 1.53% 其他业务收入 - - - - 合计 303,090,623.95 100.00% 232,180,725.24 100.00% 收入构成变动的原因： 收入构成未发生变动。 （3）现金流量状况 单位：元 项目 本期金额 上期金额 经营活动产生的现金流量净额 56,003,753.12 144,750,061.98 投资活动产生的现金流量净额 24,454,442.28 -77,144,581.45 筹资活动产生的现金流量净额 16,060,000.00 4,434,700.00 现金流量分析： 2016 年、2015 年公司经营活动产生现金流量净额分别为 56,003,753.12 元、144,750,061.98 元， 销售商品、提供劳务收到的现金的金额分别为 324,916,990.37 元、266,583,854.33 元，占营业收入比 重分别为 107.20%、114.82%，销售回款与收入基本匹配。 2016 年经营活动产生的现金流量较 2015 年度大幅减少，主要是因为公司在 2016 年取消了租金代收 业务，而公司在 2015 年度同期收回集团往来款所致。 公司 2016 年投资活动产生的现金流量净额较 2015 年度大幅增加，并且变负为正主要是 2016 年本 期收回银河资本-砺石 5 号成本、ETF 套利、中信建投-安易持弈龙投资产品以及收回银行存款理财，而 2015 年同期只购买理财，无赎回理财所致。 公司 2016 年筹资活动产生的现金流量净额较 2015 年度大幅增加，2016 年筹资活动产生的现金流量 净额 16,060,000.00 元，是公司定向发行股票的认购款 12,060,000.00 元及公司控股子公司摩码公寓获 得的融资款 4,000,000.00 元所致；公司 2015 年筹资活动产生的现金流量净额为 4,434,700.00 元，主要 为当期内张鹏、张雷等 13 位自然人对公司进行增资而支付的增资款。 公告编号：2017-016 13 （4）主要客户情况 单位：元 序号 客户名称 销售金额 年度销售占比 是否存在关联关系 1 长沙万国城 MOMA 项目 40,196,350.29 13.26% 否 2 太原万国城 MOMA 项目 35,316,624.09 11.65% 否 3 当代 MOMA 项目 32,059,166.08 10.58% 否 4 当代万国城项目 29,543,745.79 9.75% 否 5 上第 MOMA 项目 21,456,504.46 7.08% 否 合计 158,572,390.71 52.32% - 报告期内，公司营业收入 303,090,623.95 元，较上期增长 70,909,898.71 元，增幅 30.54%，本期应收账款较上期增加 2.53%，相对于营业收入增幅可以忽略不计，原因为公 司的商业模式是：公司的收入主要来自于业主缴纳的预收账款结转，来自于应收账款的占 比较少。公司的应收账款主要由于业主在享受物业企业服务的期间没有缴纳物业费，这部 分可能会涉及到跨期时间较长的应收账款。依据会计准则，公司确认为应收账款，同时确 认为营业收入。因此，基于公司的商业模式，应收账款与营业收入没有线性关系。 （5）主要供应商情况 单位：元 序号 供应商名称 采购金额 年度采购占比 是否存在关 联关系 1 青岛校企英才人力资源开发有限公司 28,904,775.14 14.94% 否 2 太原天然气有限公司 12,518,390.99 6.47% 否 3 国网北京市电力公司 8,142,065.51 4.21% 否 4 北京市热力集团有限责任公司 6,728,427.39 3.48% 否 5 北京市燃气集团有限责任公司 5,444,624.23 2.81% 否 合计 61,738,283.26 31.91% 报告期内，公司营业成本 193,416,450.25 元，较上期增长 23.56%，公司应付账款增幅 8.88%，小于营业成本增幅。原因为主营业务成本的主要构成为能耗费、人员薪酬、维保费、 保安保洁费用、改造费用等，而与计入应付账款的供应商的主要成本为能耗费，只占营业成 本的一部分，本年新增物业管理面积 187 万平方米，为综合物业管理类项目，无纯商业项目 接管。本公司信誉良好，与供应商及时结算款项，因此造成应付账款的增长幅度小于主营业 务成本增长幅度。 （6）研发支出与专利 研发支出： 单位：元 项目 本期金额 上期金额 研发投入金额 - - 研发投入占营业收入的比例 - - 专利情况： 项目 数量 公司拥有的专利数量 13 公司拥有的发明专利数量 - 研发情况： 不适用 公告编号：2017-016 14 2、资产负债结构分析 单位：元 项目 本年期末 上年期末 占总资产 比重的增 减 金额 变动 比例 占总资产 的比重 金额 变动 比例 占总资产 的比重 货币资金 186,990,518.44 106.68% 57.78% 90,472,323.04 390.84% 36.87% 20.91% 应收账款 32,959,093.61 2.53% 10.11% 32,144,431.96 -24.59% 13.10% -2.99% 存货 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 长期股权投资 - 100.00% 0.00% 206,594.90 7.40% 0.08% -0.08% 固定资产 2,288,472.09 12.03% 0.71% 2,042,676.85 30.76% 0.83% -0.12% 在建工程 0.00% 0.00% - 0.00% 0.00% 短期借款 0.00% 0.00% - 0.00% 0.00% 长期借款 0.00% 0.00% - 0.00% 0.00% 资产总计 326,093,356.51 32.91% 100.00% 245,356,148.87 28.97% 100.00% --- 资产负债项目重大变动原因： 1、货币资金大幅增长的主要原因： （1）公司规模扩大及经过精细化管理，收入收款情况较好，预收账款余额较去年增长 1565 万元； （2）公司本期收回银河资本-砺石 5 号成本、ETF 套利、中信建投-安易持弈龙投资产品及理财赎回 波动合计增加 1888 万元。 （3）其余影响较大的原因为筹资活动产生的现金流量净额 1606 万元是公司定向发行股票的认购款 1206 万元及公司控股子公司摩码公寓的融资款 400 万元所致。 2、商誉形成原因： 公司 300 万收购西安盛领博兴物业管理服务有限公司，其净资产-102 万元，差额形成商誉。 综上，报告期内货币资金余额大幅增加和商誉的形成使得总资产达到 326,093,356.51 元，较期初增 长 32.91%。 3、投资状况分析 （1）主要控股子公司、参股公司情况 1、公司全资子公司及控股子公司情况列表如下： 序号 公司名称 设立日期 注册资本 （万元） 第一物业持 股比例 （%） 1 北京当代万国城停车场经营管理有限 责任公司 2003.7.29 10.00 100.00 2 创新深绿物业管理（北京）有限公司 2016.9.1 100.00 100.00 3 北京蓝绿相间科技有限公司 2015.1.23 200.00 100.00 4 第一满庭春物业服务（北京）有限公 司 2015.1.23 10.00 100.00 5 第一玉庭春物业服务（北京）有限公 司 2015.3.10 10.00 100.00 6 第一物业服务安徽有限公司 2014.9.9 1000.00 100.00 公告编号：2017-016 15 7 第一物业服务湖北有限公司 2011.3.8 300.00 100.00 8 湖南第一物业服务有限公司 2008.1.25 500.00 100.00 9 江西第一物业服务有限公司 2010.5.14 300.00 100.00 10 山西第一物业服务有限公司 2008.11.25 300.00 100.00 11 西安盛领博兴物业管理服务有限公司 2013.3.28 300.00 100.00 12 创新深绿科技发展（北京）有限公司 2014.12.03 10.00 100.00 2、取得及处置子公司的情况： （1）2015 年 9 月 30 日，第一物业有限与陕西鸿盛实业集团有限公司签署《股权转让协议》，第一 物业有限以人民币 300 万元的价款受让陕西鸿盛实业集团有限公司所持有的西安盛领博兴物业管理服务 有限公司 100%的股权。截至 2015 年 12 月 31 日，此合同尚在履行过程中。截至 2016 年 2 月 16 日，300 万元的股权转让价款已支付、工商变更已完成。 （2）2016 年 2 月 15 日，公司与第一资产于北京市东城区签订协议，交易标的为第一物业持有的第 一物业投资咨询（北京）有限公司（以下简称“投资咨询”）100%的股权，即第一物业将其持有的投资咨询 100%股权的以人民币 10 万元对价转让给第一资产。截至 2016 年 2 月 17 日，投资咨询完成了相应的工商 变更登记；本次交易的转让款已支付完毕。 （3）2016 年 10 月 9 日，公司与第一资产于北京市东城区签订协议，交易标的为第一物业持有的 第一摩码公寓管理（北京）有限公司（以下简称“摩码公寓”）63.75% 的股权，即第一物业将其持有摩码 公寓 63.75%的股权以人民币 230.98 万元的对价转让给了第一资产。截至 2017 年 2 月 14 日，摩码公寓完 成了相应的工商变更登记；本次交易的转让款已支付完毕。 （4）2016 年 12 月 31 日，公司与第一资产于北京市东城区签订协议，交易标的为第一物业持有的 北京通达致远物业管理有限公司（以下简称“通达致远”）95%的股权，即第一物业将其持有通达致远 95% 的股权以人民币 47.5 万元的对价转让给了第一资产。截至 2017 年 1 月 6 日，通达致远完成了相应的工商 变更登记，变更了公司名称和经营范围；本次交易的转让款已支付完毕。 以上取得和处置子公司的交易均出于对公司整体战略布局和增强核心竞争力的考虑，交易完成后进 一步优化了公司的资源结构，对公司的主营业务和经营成果无重大影响。 （2）委托理财及衍生品投资情况 报告期内，公司投资的交易性金融资产包括两个 ETF 套利基金,两个资产管理计划及银行理财产品， 具体如下： 1、ETF 套利基金（创新深绿），2016 年处置，通过对该时点基金公允价值的测算，公司确认了公允 价值变动损益共- 9,399,578.67 元，实现投资收益 9,516,946.98 元。 2、ETF 套利基金（玉庭春），2016 年 12 月 31 日，通过对该时点基金公允价值的测算，公司确认了 公允价值变动损益共 204,657.28 元。 3、银河资本“砺石 5 号”资产管理计划，2016 年处置，通过对处置时点公允价值的测算，公司共确认 公允变动损益价值-1,514,500.00 元，实现投资收益 97,690.25 元。 4、中信建投“安易持弈龙”资产管理计划，2016 年处置，通过对处置时点公允价值的测算，公司确认 投资收益为-197,498.27 元，确认公允价值变动损益为 197,498.27 元。 5、其他银行理财产品，截止 2016 年 12 月 31 日确认投资收益 1,445,315.50 元。 根据公司闲置资金的实际情况，为提高资金使用效率，合理利用闲置资金，在不影响公司正常经营的 前提下，公司进行理财产品的投资，本次委托理财履行了相应的审议程序，经第一届董事会第五次会议及 2016 年第三次临时股东大会审议通过，并于 2016 年 7 月 22 日在全国中小企业股份转让系统信息披露平 公告编号：2017-016 16 台发布了《关于预计 2016 年使用闲置资金投资理财产品的公告》（公告编号：2016-009）。 （三）外部环境的分析 1、房地产市场分析 根据国家统计局数据显示，2016 年全国住宅销售面积达到 13.8 亿平方米，销售额为 9.9 万亿元，相 较 2015 年分别增长了 22.4%和 36.2%，销售规模创历史新高。各地调控政策出台后，第四季度同比增长 速度放缓，达到 13.4%。 全国房地产开发及投资相较 2015 年的低迷情况有所好转，但增速仍在低位。全国住宅开发投资完成 额约 6.9 万亿元，同比增长 6.4%。住宅新开工面积约为 11.6 亿平方米，同比增长 8.7%。 2、行业发展概况及趋势 （1）规模不断增长、集中度较低 根据中国物业管理协会发布的数据，以物业百强企业为例，2016 年物业管理面积达到 49.59 亿平方 米，占到全国物业管理面积的 28.42%，同比上升 8.92%。行业集中度低、劳动密集型特征明显。物业管理 显示出广阔前景的同时，竞争态势也愈发激烈。 （2）绿色技术及绿色运营成为物业管理行业的亮点 《十三五规划建议稿》中明确指出必须坚持节约资源和保护环境的基本国策，坚持可持续发展，坚定 走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，加快建设资源节约型、环境友好型社会。绿色已经成 为时代发展的潮流，随着物业服务市场细分更趋于细化，绿色物业行业前景光明。第一物业顺应发展趋势， 将绿色作为公司未来的重点战略。 （3）“互联网+”成为物业发展新趋势 物业服务企业处于社会和社区的节点上，贴近社区的资源和用户，与社区基层组织、周边商业圈关联 度高，在最后一公里成为社区资源的隐形掌握着。插上“互联网+”翅膀的物业行业，借助整合社区线上线 下的资源已经站在新一轮经济发展的风口，准备振翅高飞。 （4）物业行业进一步拥抱资本市场 资本市场改革和完善持续推进，尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立，促进物业行业发展 形成发展的新格局。物业企业通过融资、收购、兼并、重组等方式，有力助推了企业规模的扩张和资源的 整合。资本也成为促进物业行业提速换挡、创新发展的重要驱动力。 3、物业企业的运营特点 （1）物业管理行业竞争激烈。很多人认为物业管理是风险小、利润低的行业，因此加剧了市场投标 竞争，通常一个项目会有多个大型物业公司进行争夺。 （2）万科、彩生活等知名物业公司，加速合作、收购物业公司，使得物业公司成为抢手的资源，炒 高了收购价格。 （3）各地针对房地产行业的调控政策，也对物业公司产生了一定的影响，环境，导致项目开发周期 拉长，提高了前期获取项目的难度。 （4）由于人们消费观念的改变，业主对物业管理的需求呈上升态势，维权意识更加强烈。业委会的 逐步成熟，给物业公司带来了一定的市场投标机会，但业委会通常会要求质优价廉的服务，也增大了物业 公司的经营难度，降低了物业服务企业的经营利润。 4、公司的发展机遇 （1） 国家政府部门日益重视物业管理行业的发展。由于物业管理企业为社会带来了一定的经济效 益,减轻了政府行政管理的负担,为改善人们的生活水平做出了贡献, 国家政府部门开始重视物业管理的发 展。另外,对于物业管理行业,部分地区还采取了扶持发展,提供倾斜性保护政策,对改善物业管理企业的管 理环境起到了较好的作用。 （2）人们消费观念的改变。由于物业管理具有保值、增值的作用，随着人们生活水平的提高，人们 公告编号：2017-016 17 对物业管理的需求呈上升态势。更多的人已认识到了物业管理这种服务性产品的商品属性,认可了享受物 业服务就需缴费这个有偿使用的原则。 （3）物业行业经营方式和服务内容正在进行全方位改革，信息移动互联等新技术得到应用，全面提 升了企业的服务品质和经营绩效。一大批业内知名物业服务企业正在上市的道路上，物业社区服务运营模 式已经得到了资本市场的充分认可。 （4）我国物业服务行业约有 11 万家企业，近三年来增长超 40％，行业规模迅速扩张；物业市场分 化，低端、高端物业分化越来越严重，可收购项目资源相对增加。 （四）竞争优势分析 （1）品牌优势 第一物业拥有健全的全媒体运营矩阵，通过传统媒体与互联网运营的紧密结合，在 2016 年进行了 1000 余次品牌推广，百度、腾讯、新浪、网易等主流网站有效收录 600 余次，品牌影响力覆盖北京、湖南、湖 北、山西、江西等 12 省/市。2016 年 6 月蝉联中国物业服务百强企业，排名从 78 名提升至 51 名，并荣获 “2016 中国物业服务特色企业”荣誉，提升了品牌美誉度、市场影响力、行业竞争力。 （2）绿色科技物业服务优势 公司持续打造绿色科技产品，2016 年第一物业新增 6 项实用新型技术专利，成功研发移动验房 APP， 8 月取得了中关村高新技术企业的资格。2016 年 4 月第一物业所管理服务的北京上第 MOMA 在 2016 年度 第二批绿色建筑运行标识项目中，喜获绿色建筑二星运行标识。公司将凭借多年对绿色建筑的管理运营经 营，整合绿色资源，从客户居住感受和需求出发，构建绿色社区运营模式，为客户提供绿色、舒适、节能、 便捷的生活环境。 （3）绿色质量体系优势 公司对房地产开发全生命周期中与物业管理相关的节点进行梳理，形成逐级深入的“一、二、三级流程 与标准化”，以保障公司整体运营工作的有序开展。同时为确保产品质量，公司针对具体的工作项，制定 1200 余份标准化指导文件支撑的绿色质量体系，持续对绿色质量体系优化更新以适应业务流程的不断升级，并 推动各类指导文件落地执行。 公司在生产过程中，通过两级品质检查，严格落实产品质量评估机制，对绿色质量体系运行情况、生 产过程以及风险预控情况进行监督、检查、持续改进，从而降低质量问题发生率。 （五）持续经营评价 报告期内，物业行业企业管理面积、企业数量逐年增加，市场空间逐步扩大。宏观经济及行业发展趋 势也将持续地促进公司的发展。 从公司内部来看，公司形成了以专业化、标准化、信息化为核心理念的绿色物业管理体系；公司经营 管理层、核心业务人员专业、稳定；主要的财务和业务经营指标健康；主营业务突出、持续增长；公司拥有 完善的公司治理机制与独立经营所需的资源，所属行业并未发生重大变化。这些优势都确保了公司经营的 可持续性，使得公司具有良好的持续经营能力。 （六）扶贫与社会责任 公司的核心理念是真心关爱每一个人，2016 年举办了“当爱的背包遇上 MOMA 盒子”的活动。来自 MOMA 家人、职员及社会爱心人士共近 7000 人参与此次公益活动，共募集 12 万元善款。这次爱心行，我 们带去了——1200 多个弘基金“爱的背包”等公益物资，送往河南 30 所学校。 公司及子公司积极开展社区文化活动，主题活动涵盖“地球节水日”、“地球熄灯一小时”、“植树节”等一 系列绿色健康的文化活动。通过搭建现场活动平台，增加与业主的交流互动，践行绿色社区文化。 （七）自愿披露 公告编号：2017-016 18 不适用 二、未来展望（自愿披露） （一） 行业发展趋势 不适用 （二）公司发展战略 不适用 （三）经营计划或目标 不适用 （四）不确定性因素 不适用 三、风险因素 （一）持续到本年度的风险因素 1、公司治理风险 股份公司成立后，公司制订了较为完备的《公司章程》、“三会”议事规则等治理制度，但股份公司成 立时间较短，公司短期内仍可能存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。 应对措施：公司将不断完善内部控制制度和优化公司治理结构，使目前制定的各项管理控制制度能 及时、有效、持续地得以执行。同时，根据全国中小企业股份转让系统挂牌的要求，通过主办券商持续督 导，提高公司管理水平、规范意识，建立健全了投资者关系管理制度、信息披露制度、年度报告重大差错 责任追究制度等相关制度，完善公司治理、保障公司合法合规运行。 2、控股子公司、分公司管理风险 公司根据物业行业的自身特有模式，在全国各区域设立分、子公司等分支机构开展物业服务。公司现 有分支机构较多，截止 2016 年 12 月 31 日股份公司拥有分公司 25 家、全资子公司 12 家。根据公司的战 略规划，公司规模仍将持续增长，业务仍将继续拓展，未来几年内仍需在其他区域设立更多的分支机构。 鉴于上述经营模式的存在，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。如果本公司的 管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公 司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。 应对措施：公司根据《第一物业（北京）股份有限公司子公司管理制度》、《第一物业（北京）股份有 限公司财务、会计、风险管理制度》等一系列制度，加强公司本部及各分支机构规范运作和管理，对分支 机构在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。 3、资产负债率较高的风险 截至 2016 年 12 月 31 日,公司的资产负债率为 70.76%,资产负债率整体较高。报告期内,公司负债主要 为流动负债,其中预收账款占比较大,预收账款占负债总额的比例为 51.63%。公司预收账款主要是预收的物 业相关服务费用,剔除预收账款影响后的资产负债率为 34.23%，处于安全范围之内。资产负债率较高短期 内可能会给公司造成较高的还款压力。 应对措施：公司资产负债率虽然较高，但很大部分为正常经营活动产生的预收账款，报告期内，公司 预收账款占负债总额的比例分别为 51.63%。同时，公司货币资金及交易性金融资产金额较大，为短期资 金的偿还提供保证。未来，公司会不断增强运营能力，降低资产负债率，逐步优化自身的资本结构。 公告编号：2017-016 19 4、交易性金融资产公允价值变动风险 报告期内,公司交易性金融资产对公司净利润影响金额较大。2016 年 1 至 12 月公司持有的交易性金 融资产的公允价值变动收益为-10,511,923.12 元，处置交易性金融资产和理财取得的投资收益为 9,417,139.06 元。虽然报告期内公司净利润对基金等理财产品收益的依赖性不大，但是由于理财投资的风 险属性，仍会给公司收益带来不确定性，从而在一定程度上影响公司盈利能力的稳定性。 应对措施：未来公司将逐步扩大主营业务规模，降低资金闲置率，提高资金的使用效率，将公司更多 资金运用到主营业务中；完善公司内部控制制度和风险管理机制，提高公司整体抗风险能力，未来减少交 易性金融资产公允价值波动对公司盈利能力的影响。 5、现金收款的资金管理风险 报告期内,公司营业收入来源主要是住宅项目,公司住宅项目家庭业主交款方式为现金和刷卡,公司与 客户间存在现金收款交易。为了规范日常业务中的现金收付行为,公司制定了较为严格的库存现金管理制 度以及现金收款的内控制度,如在各物业服务中心处增加 POS 机,以减少现金收取物业费及能源费等费用 的比例。尽管如此,如果针对现金交易的管理措施落实不到位,仍然存在一定的资金管控风险,可能会对公司 收入和管理带来一定的影响。 应对措施：完善和制定符合公司实际情况的现金收款内部控制制度；开发新的物业费收款方式，减少 物业费收入中间环节的管理漏洞。保证公司收入的完整性和准确性。 6、市场竞争风险 目前我国物业管理行业竞争比较激烈，随着市场竞争强度的加大，物业业主对于物业服务的要求日 渐提高，因此提供更加优质服务将是物业管理行业的发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩 大品牌影响力，可能将在未来的市场竞争中处于不利地位。 应对措施：公司自行制作的 1200 余份标准化文件支撑的绿色物业质量体系，公司对物业管理相关的 节点进行梳理，形成 16 个关键节点的“一级流程与标准化”以及明确 100 项重点工作的“二级流程与标准 化”，以此保障公司整体运营工作的有序开展，提供高标准的物业管理服务。 7、业务分包协作的风险 报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化等委托于第三方公司。尽管公司在选择业务外包 第三方公司时注重对方公司的规模、声誉等因素，在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，如 果第三方公司未能保持优秀员工的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质 量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。 应对措施：公司在选择业务外包第三方公司时注重对方公司的规模、声誉等因素，在合同中对服务质 量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理规范，并对外包公司提供服务的质量进行 监督。 8、未决讼诉风险 公司致力于为住宅、商业物业及其他机构提供专业的综合物业经营管理服务，通过收取综合物业管 理服务费的方式进行盈利。物业管理涉及到的服务项目较多，住宅类物业涉及到业主个人，对公共区域和 公用设施设备的专项维护管理，诉讼常常涉及到第三方供应商，因而公司存在由于物业费、能源费等经营 收费与业主产生纠纷、由于专项维护服务质量和费用而与供应商产生纠纷的风险。截至报告期末,公司存 在 5 起较大金额未决诉讼,主要为由于工程施工、房屋质量纠纷而引起的诉讼,第一物业作为被告的案件诉 讼标的额共计: 2,491,565.00 元；第一物业作为原告的案件诉讼标的额共计: 1,003,477.66 元。虽然上述标的 额相对公司营业收入较小,对公司的业务经营和财务状况不存在重大不利影响,部分案件亦为偶发型案件， 但是未来随着公司规模的扩张和物业管理服务的多元化发展,公司存在由于物业管理服务和物业费收取而 持续产生相关诉讼及纠纷的风险。 应对措施：公司具有多年的流程与标准化流程管理经验，在公司运营过程中形成了针对公司各个部 门、各种业务和环节的作业标准和流程规则，用以指导和规范公司日常业务的开展，从总体上减少和防范 法律风险。 公告编号：2017-016 20 9、关联方业务依赖风险 报告期内公司存在为关联方提供物业管理服务的行为,主要为体验中心以及住宅小区收楼前的物业服 务费用,房屋交付使用后的物业费用及相关服务费均是向业主收取,不属于关联交易。2016 年度关联物业服 务为 105,956,169.90 元,占当年营业收入的比例为 34.96%。 随着公司近年来在业内影响力不断扩大,公司 正在与非关联方开展合作, 积极开拓非关联方开发的房地产项目。2016 年新增的物业管理面积中有 59% 的物业管理面积来自非关联方。但报告期内公司物业管理项目的获得仍有一部分来自于关联方开发的房 地产项目, 因此公司对关联方业务存在一定的依赖。如果未来关联方出现与公司终止合作的情况,将对公 司的收入及利润产生影响。 应对措施：公司将进一步加强开拓非关联方市场，增强业主满意度，逐步减少对关联方业务的依赖， 并且服务好现有项目，进一步增强公司的盈利性。 （二） 报告期内新增的风险因素 无 四、董事会对审计报告的说明 （一）非标准审计意见说明： 是否被出具“非标准审计意见审计报告”： 否 审计意见类型： 标准无保留意见 董事会就非标准审计意见的说明： 不适用 （二）关键事项审计说明： 不适用 公告编号：2017-016 21 第五节 重要事项 一、重要事项索引 事项 是或否 索引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 是 第五节二(一) 是否存在对外担保事项 否 - 是否存在控股股东、实际控制人及其关联方占用或转移公司资金、 资产的情况 否 - 是否存在日常性关联交易事项 是 第五节二(二) 是否存在偶发性关联交易事项 是 第五节二(三) 是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产、对外投资事项或者 本年度发生的企业合并事项 是 第五节二(四) 是否存在股权激励事项 否 - 是否存在已披露的承诺事项 是 第五节二(五) 是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 否 - 是否存在被调查处罚的事项 否 - 是否存在自愿披露的重要事项 否 - 二、重要事项详情 （一）重大诉讼、仲裁事项 单位：元 重大诉讼、仲裁事项 涉及金额 占期末净资产比例 是否结案 临时公告披露时间 第一物业(北京)股份有限公司 与保定市隆岳建筑有限责任公 司建设工程合同纠纷案 1,421,565.00 1.49% 否 未披露 第一物业(北京)股份有限公司 与张威房屋质量纠纷案 720,000.00 0.76% 否 未披露 第一物业(北京)股份有限公司 与北京雅士宴餐饮有限公司房 屋租赁合同纠纷案 595,194.00 0.62% 否 未披露 第一物业(北京)股份有限公司 与北京朝顺平通文化发展中心 物业服务合同纠纷案 408,283.66 0.43% 否 未披露 第一物业(北京)股份有限公司 与张朝晖房屋质量纠纷案 350,000.00 0.37% 否 未披露 第一物业(北京)股份有限公司 与甘玉珍物业服务合同纠纷案 135,480.16 0.14% 是 2016 年 10 月 26 日 2016 年 12 月 13 日 其他诉讼、仲裁事项 3,632,068.30 3.81% 是 未披露 总计 7,262,591.12 7.62% - - 未结案件进展情况、涉及金额、是否形成预计负债、对公司未来的影响，已结案件执行情况： 1、第一物业（北京）股份有限公司与保定市隆岳建筑有限责任公司建设施工合同纠纷一案正处于一审 公告编号：2017-016 22 程序，已开庭审理，尚未判决，该案涉及工程款为人民币 1,421,565.00 元，会形成预计负债，但仅其中部分 款项为应付账款，属于公司正常支出，不会对公司财务造成不利影响。 2、第一物业（北京）股份有限公司与张威房屋质量纠纷一案正处于一审程序，庭审尚未结束，该案涉 及金额为人民币 720,000 元，因该案主要责任主体为开发商，并非公司，故该笔款项不会形成预计负债， 不会对公司财务造成不利影响。 3、第一物业（北京）股份有限公司与北京雅士宴餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案已判决生效并申 请强制执行，对方申请再审已被高院驳回，该案涉及金额为人民币 595,194.00 元，所涉及款项不会形成预 计负债，不会对公司财务造成不利影响。 4、第一物业（北京）股份有限公司与北京朝顺平通文化发展中心一案已判决生效并申请强制执行，前 述案件所涉及金额为人民币 408,283.66 元，为我公司应收款项，不会形成预计负债，公司将积极推进收回 款项，不会对公司财务造成不利影响。 5、第一物业（北京）股份有限公司与张朝晖房屋质量纠纷案正处于一审程序，庭审尚未结束，该案涉 及金额为人民币 350,000 元，因该案主要责任主体为开发商（北京东君房地产开发有限公司），并非公司， 故该笔款项不会形成预计负债，不会对公司财务造成不利影响。 6、原第一物业（北京）股份有限公司之控股子公司北京通达致远物业管理有限公司与甘玉珍财产损害 赔偿案、物业服务合同纠纷案，贰个案件均已结案。双方于 2016 年 11 月 28 日签订了《和解协议书》，通 达致远与甘玉珍就财产损害赔偿民事纠纷一案达成和解。2017 年 1 月 14 日，甘玉珍收到通达致远支付的 《和解协议书》中的全部款项。该案件全部履行完毕，正式终结。北京通达致远物业管理有限公司已于 2016 年 12 月 31 日通过股权转让从第一物业转出。 7、其他诉讼、仲裁事项主要为较多公司向业主追缴物业费、能源费等经营性收费的民事诉讼案件，绝 大部分已追缴完成回款；由于公司目前管理较多的物业项目，物业管理服务涉及大量的住宅业主和少量的 商业业主，不可避免的存在业主拖延或拒付物业费、能源费等费用的情形。另外，公司也存在少量劳动争 议、居间服务合同纠纷、人身损害赔偿等纠纷，这类案件或由法院驳回原告诉讼请求、或双方达成和解、 或责任主体不是公司。因此，其他诉讼类案件不会形成预计负债，不会对公司财务造成不利影响。 报告期内，公司所有诉讼、仲裁案件单个涉及金额较小，合计涉及金额占期末净资产比例不超过 7.62%， 对公司的经营不会造成不利影响。 （二）报告期内公司发生的日常性关联交易情况 单位：元 日常性关联交易事项 具体事项类型 预计金额 发生金额 1．购买原材料、燃料、动力 5,314,040.68 3,993,715.78 2．销售产品、商品、提供或者接受劳务委托，委托或者受托销售 99,378,041.68 105,956,169.90 3．投资（含共同投资、委托理财、委托贷款） 4．财务资助（挂牌公司接受的） 5．公司章程中约定适用于本公司的日常关联交易类型 6．其他 总计 104,692,082.36 109,949,885.68 公司于 2016 年 1 月 20 日召开的第一届董事会第三次会议以及 2016 年 2 月 5 日召开 的 2016 年第二次临时股东大会审议通过《关于 2016 年日常性关联交易预计的议案》，预计 2016 年公司的日常性关联交易金额总计为 104,692,082.36 元。根据公司业务发展及经营的 实际情况，2016 年公司共发生日常性关联交易金额总计为 109,949,885.68 元。超出预计金 额部分的事项主要为公司向关联方提供的物业服务及关联方向公司提供的设备维保服务， 此部分超出预计的日常性关联交易已经公司第一届董事会第十二次会议审议，详细内容请 见《关于补充确认 2016 年超出预计金额的日常性关联交易公告》（公告编号：2017-020）。 公告编号：2017-016 23 （三）报告期内公司发生的偶发性关联交易情况 单位：元 偶发性关联交易事项 关联方 交易内容 交易金额 是否履行必要决策程序 第一摩码资产管理(北京)有限公司 第一物业投资咨询(北京)有 限公司股权转让 100,000.00 是 第一摩码资产管理(北京)有限公司 第一摩码公寓管理(北京)有 限公司股权转让 2,309,801.20 是 第一摩码资产管理(北京)有限公司 北京通达致远物业管理有限 公司股权转让 475,000.00 是 总计 - 2,884,801.20 - 偶发性关联交易的必要性、持续性以及对公司生产经营的影响： 1、第一物业投资咨询（北京）有限公司股权转让情况：北京天通资产评估有限责任公司于 2016 年 1 月 26 日出具的天通评报字【2016】第 02-007 号评估报告，第一物业持有的第一物业投资咨询（北京） 有限公司 100%股权的评估价值为 97,917.81 元，经第一物业第一届董事会第二次会议审议，第一物业将 其持有的第一物业投资咨询（北京）有限公司 100%股权参考评估值按照 10 万元对价转让给第一摩码资 产管理（北京）有限公司，2016 年 2 月 17 日，本次股权转让已办理完毕工商变更登记手续。 2、第一摩码公寓管理（北京）有限公司股权转让情况：北京天通资产评估有限责任公司（以下简称 “天通评估”）对摩码公寓进行了评估，天通评估于 2016 年 10 月 8 日出具了天通评报字 02-088 号《第一 摩码公寓管理（北京）有限公司净资产项目资产评估报告书》，评估基准日为 2016 年 9 月 30 日，摩码 公寓的净资产账面值为 375.87 万元，评估值为人民币 362.32 万元经第一物业 2016 年第四次临时股东 大会审议本次交易价格以摩码公寓截至 2016 年 9 月 30 日的净资产评估值为参考基础，公司将持有摩码 公寓 63.75%的股权作价 230.98 万元转让给第一摩码资产管理（北京）有限公司。2017 年 2 月 14 日，本 次股权转让已办理完毕工商变更登记手续。 3、北京通达致远物业管理有限公司股权转让情况：北京天通资产评估有限责任公司出具的“天通评报 字【2016】第 02-031 号”资产评估报告书，项目资产评估基准日 2016 年 3 月 31 日 ，通达致远资产账面 值为 204,232.30 元；负债账面值为 4,468,190.27 元；净资产账面价值为-4,263,957.97 元。经 2017 年第一 次临时股东大会追认审议通过，第一资产按照通达致远 50 万的注册资本受让 95%的股权，转让定价为 47.5 万元。2017 年 1 月 6 日，本次股权转让已办理完毕工商变更登记手续。 通达致远在报告期内一直在公司的合并报表范围内至 2016 年 12 月 31 日从公司转出时，其资产和负 债余额因不再纳入合并范围而不能相互抵消；通达致远原对第一物业的欠款 2,606,400.00 元即成为公司对 关联方的其他应收款；此欠款已由第一资产于 2017 年 3 月 14 日偿还给公司。 公司出于整体战略布局和增强核心竞争力的考虑，将以上子公司的股权从公司转出。交易的完成优化 了公司的资源结构，对公司未来主营业务和经营成果无重大影响。 （四）经股东大会审议过的收购、出售资产、对外投资事项或者本年度发生的企业合并事 项 1、2016 年 10 月 9 日，公司与第一资产于北京市东城区签订协议，公司以现金支付的方式，将持有 第一摩码公寓管理（北京）有限公司（以下简称“摩码公寓”）63.75%的股权转让给第一资产，股权转让作 价 230.98 万元。本次出售资产是出于公司整体战略布局和增强核心竞争力的考虑，交易完成后，将优化 公司的资源结构，对公司主营业务和经营成果无重大影响。详细内容请见《第一物业（北京）股份有限公 司出售资产暨关联交易公告》（公告编号：2016-017）。 2、2016 年 12 月 31 日，本公司与第一资产于北京市东城区签订协议，交易标的为本公司持有的北京 公告编号：2017-016 24 通达致远物业管理有限公司（现已更名为“第一摩码居民服务（北京）有限公司”，以下简称“通达致远”） 95%的股权。第一资产作为公司的控股股东，为支持公司的发展，按照通达致远 50 万的注册资本受让 95% 的股权，以货币支付的方式进行支付，转让定价为 47.5 万元。由于通达致远未实际开展业务，出于公司 增强核心业务发展的考虑，本次交易对促进公司的发展是合理的、必要的。详细内容请见《第一物业(北 京)股份有限公司关于追认关联交易的公告》（公告编号：2017-001）。 3、根据公司闲置资金的实际情况，为提高资金使用效率，合理利用闲置资金，在不影响公司正常经 营的前提下，公司进行理财产品的投资，本次委托理财履行了相应的审议程序，经第一届董事会第五次会 议及 2016 年第三次临时股东大会审议通过，并于 2016 年 7 月 22 日在全国中小企业股份转让系统信息披 露平台发布了《关于预计 2016 年使用闲置资金投资理财产品的公告》（公告编号：2016-009）。 （五）承诺事项的履行情况 1、公司董事、监事和高级管理人员签署了《董事、监事和高级管理人员承诺》；报告期内董事、监 事和高级管理人员无违反法律法规的情况。 2、公司董事、监事和高级管理人员签署了《避免同业竞争承诺函》；报告期内董事、监事和高级管 理人员不存在同业竞争的情况。 3、公司董事、监事和高级管理人员签署《董事、监事和高级管理人员管理层就公司对外担保、重 大投资、委托理财、关联方交易等事项的情况是否符合法律法规和公司章程及其对公司影响的书面声 明》；报告期内董事、监事和高级管理人员无对外担保情况。 4、公司董事、监事和高级管理人员签署《第一物业（北京）有限公司的说明与承诺》，董事、监事 和高级管理人员承诺公司资产与股东资产严格分开并独立经营；报告期内不存在资产、资金被股东占用 情形。 公告编号：2017-016 25 第六节 股本变动及股东情况 一、普通股股本情况 （一）普通股股本结构 单位：股 股份性质 期初 本期变动 期末 数量 比例 数量 比例 无限售条 件股份 无限售股份总数 0 0.00% 0 0 0.00% 其中：控股股东、实际控制人 0 0.00% 0 0 0.00% 董事、监事、高管 0 0.00% 0 0 0.00% 核心员工 0 0.00% 0 0 0.00% 有限售条 件股份 有限售股份总数 10,434,700 100.00% 0 10,434,700 100.00% 其中：控股股东、实际控制人 5,426,100 52.00% 0 5,426,100 52.00% 董事、监事、高管 4,382,600 42.00% 0 4,382,600 42.00% 核心员工 0 0.00% 0 0 0.00% 总股本 10,434,700 - 0 10,434,700 - 普通股股东人数 14 （二）普通股前十名股东情况 单位：股 序号 股东名称 期初持股数 持股变动 期末持股数 期末持 股比例 期末持有限售 股份数量 期末持有无限售 股份数量 1 第一摩码资产 管理(北京)有 限公司 4,800,000 0 4,800,000 46.00% 4,800,000 0 2 张鹏 2,713,000 0 2,713,000 26.00% 2,713,000 0 3 张雷 626,100 0 626,100 6.00% 626,100 0 4 李熠 417,400 0 417,400 4.00% 417,400 0 5 吕晓彤 260,900 0 260,900 2.50% 260,900 0 6 王晶丽 208,700 0 208,700 2.00% 208,700 0 7 龙晗 208,700 0 208,700 2.00% 208,700 0 8 贾瑞明 208,700 0 208,700 2.00% 208,700 0 9 刘培庆 208,700 0 208,700 2.00% 208,700 0 10 张世红 156,500 0 156,500 1.50% 156,500 0 合计 9,808,700 0 9,808,700 94.00% 9,808,700 0 前十名股东间相互关系说明： 张雷是第一资产的实际控制人；张鹏是第一资产的法定代表人、董事长、经理；李熠、龙晗、刘培庆、吕晓彤是第一资 产的董事；王晶丽是第一资产的监事。除上述股东之外，其余股东之间不存在关联关系。 二、优先股股本基本情况 单位：股 不适用 三、控股股东、实际控制人情况 公告编号：2017-016 26 （一）控股股东情况 报告期内无变动情况。 公司名称： 第一摩码资产管理（北京）有限公司 成立日期 2002 年 09 月 20 日 法定代表人： 张鹏 注册资本： 1000 万元 注册地址： 北京市东城区香河园街 1 号 18 楼 301 室 经营范围： 资产管理；商业项目策划；商业管理。（1、不得以公开方式募集资金；2、不得公 开交易证券类产品和金融衍生品；3、不得发放贷款；4、不得向所投资企业以外的 其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益。）； 依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。） 股权结构： 当代伟业投资管理有限公司，持股比例为：33.5% 北京当代融智投资管理有限公司，持股比例为：66.5% （二）实际控制人情况 张雷，男，1962 年 6 月生，中国籍，无境外永久居留权，清华大学研究生学历。1984 年 9 月至 1995 年 8 月，供职于中国国际人才开发中心，担任主任助理；1995 年 9 月至 2000 年 11 月，供职于 北京节能新动力建筑科技有限公司，担任总经理；2000 年 12 月至 2007 年 5 月，供职于当代节能投 资集团有限公司，担任董事长；2000 年 3 月至今，担任全国工商联房地产商会副会长；2007 年 6 月 至今，供职于当代节能置业有限公司，担任董事长；2013 年 10 月至今，担任香港上市公司当代置业 （中国）有限公司董事长。张雷先生同时担任中国企业家协会副会长、中国华商大会副主席、北京市 东城区第十五届人民代表大会代表等荣誉职务。 报告期内，实际控制人未发生变动。 公告编号：2017-016 27 第七节 融资及分配情况 一、 挂牌以来普通股股票发行情况 单位：元/股 发行方案公 告时间 新增股票挂 牌转让日期 发行 价格 发行数 量 募集金额 发行对 象中董 监高与 核心员 工人数 发行对 象中做 市商家 数 发行 对象 中外 部自 然人 人数 发行 对象 中私 募投 资基 金家 数 发行对 象中信 托及资 管产品 家数 募集资 金用途 是否变 更 2016 年 11 月 29 日 2017 年 3 月 31 日 12 1,005,0 00 12,060,0 00 7 2 0 0 0 否 募集资金使用情况： 本次发行股票募集资金主要为公司着手开展行业内的整合、收购、并购提供必要的资金储备。报告期 内，公司募集的资金还未使用、用途也没有发生变化。 二、 存续至本期的优先股股票相关情况 不适用 三、债券融资情况 单位：元 不适用 债券违约情况: 不适用 公开发行债券的披露特殊要求: 不适用 四、间接融资情况 单位：元 不适用 违约情况: 不适用 五、利润分配情况 （一）报告期内的利润分配情况 单位：元/股 股利分配日期 每 10 股派现数（含税） 每 10 股送股数 每 10 股转增数 无 - - -- 合计 -- - - 公告编号：2017-016 28 （二）利润分配预案 单位：元/股 项目 每 10 股派现数（含税） 每 10 股送股数 每 10 股转增数 年度分配预案 0.00 0.00 17.972762 具体权益分派预案详见公司于 2017 年 4 月 26 日在全国中小企业股份转让系统指定信息披 露平台上披露的《关于 2016 年度权益分派预案的公告的公告》（公告编号：2017-019） 公告编号：2017-016 29 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 一、董事、监事、高级管理人员情况 （一）基本情况 姓名 职务 性别 年龄 学历 任期 是否在公司领取薪酬 张鹏 董事长 男 41 本科 2015.12.19-2018.12.18 否 李熠 董事 男 30 本科 2015.12.19-2018.12.18 否 吕晓彤 董事 男 32 研究生 2015.12.19-2018.12.18 否 龙晗 董事 男 27 本科 2015.12.19-2018.12.18 否 刘培庆 董事、总经理 男 33 大专 2015.12.19-2018.12.18 是 贾瑞明 董事 男 45 本科 2015.12.19-2018.12.18 是 金纯刚 董事、副总经理 男 38 大专 2016.8.9-2018.12.18 是 王晶丽 监事会主席 女 36 本科 2015.12.19-2018.12.18 否 张世红 监事 男 42 研究生 2015.12.19-2018.12.18 否 刘政 监事 男 26 本科 2016.10.28-2018.12.18 是 李庆昌 副总经理 男 38 大专 2015.12.19-2018.12.18 是 赵亮 财务负责人 男 36 大专 2015.12.19-2018.12.18 是 牛娇 董事会秘书 女 36 研究生 2015.12.19-2018.12.18 是 董事会人数： 7 监事会人数： 3 高级管理人员人数： 5 董事、监事、高级管理人员相互间关系及与控股股东、实际控制人间关系： 董事、监事、高级管理人员相互间不存在关联关系。 张鹏担任控股股东的法定代表人、董事长、经理；李熠、龙晗、刘培庆、吕晓彤担任控股股东的董事； 王晶丽担任控股股东的监事。除上述人员外，董事、监事、高级管理人员与控股股东、实际控制人之间不存 在关联关系。 （二）持股情况 单位：股 姓名 职务 期初持普通股 股数 数量变动 期末持普通股 股数 期末普通股持 股比例 期末持有股票期 权数量 张鹏 董事长 2,713,000 0 2,713,000 26.00% 0 李熠 董事 417,400 0 417,400 4.00% 0 吕晓彤 董事 260,900 0 260,900 2.50% 0 龙晗 董事 208,700 0 208,700 2.00% 0 刘培庆 董事、总经理 208,700 0 208,700 2.00% 0 贾瑞明 董事 208,700 0 208,700 2.00% 0 金纯刚 董事、副总经 理 0 0 0 0.00% 0 王晶丽 监事会主席 208,700 0 208,700 2.00% 0 张世红 监事 156,500 0 156,500 1.50% 0 刘政 监事 0 0 0 0.00% 0 李庆昌 副总经理 0 0 0 0.00% 0 公告编号：2017-016 30 赵亮 财务负责人 0 0 0 0.00% 0 牛娇 董事会秘书 0 0 0 0.00% 0 合计 4,382,600 0 4,382,600 42.00% 0 （三）变动情况 信息统计 董事长是否发生变动 否 总经理是否发生变动 否 董事会秘书是否发生变动 否 财务总监是否发生变动 否 姓名 期初职务 变动类型（新任、换 届、离任） 期末职务 简要变动原因 何俊 董事 离任 无 个人原因辞职 韩壮 监事 离任 无 个人原因辞职 金纯刚 副总经理 新任 董事、副总经理 股东大会选举产生 刘政 副总监 新任 监事、副总监 职工代表大会选举产生 本年新任董事、监事、高级管理人员简要职业经历： 新任董事：金纯刚，男,1978 年 9 月生,中国籍,无境外永久居留权,辽宁省委党校大专学历;2004 年 8 月 至 2009 年 2 月,供职于北京鲁能物业有限责任公司天润和信分公司,历任秩序维护部主管、经理;2009 年 2 月至 2015 年 12 月,供职于第一物业服务(北京)有限公司,历任项目经理、副总经理。目前在第一物业(北京) 股份有限公司担任副总经理。 新任监事：刘政，男，1990 年 9 月 8 日生，中国籍，无境外永久居留权，西南政法大学本科学士学位； 2008 年 9 月至 2012 年 6 月，在西南政法大学攻读学士学位；2012 年 6 月至 2014 年 9 月供职于当代节能置 业股份有限公司，担任职业生涯专业经理；2014 年 10 月至今，供职于第一物业服务（北京）有限公司，担 任人力资源中心副总监。 二、员工情况 （一）在职员工（母公司及主要子公司）基本情况 按工作性质分类 期初人数 期末人数 管理人员 140 133 财务人员 100 88 工程技术人员 295 216 综合服务人员 473 517 员工总计 1,008 954 注：可以分类为：行政管理人员、生产人员、销售人员、技术人员、财务人员等。 按教育程度分类 期初人数 期末人数 博士 0 0 硕士 10 14 本科 200 222 专科 337 421 专科以下 461 297 员工总计 1,008 954 公告编号：2017-016 31 人员变动、人才引进、培训、招聘、薪酬政策、需公司承担费用的离退休职工人数等情况： 1、人员变动 截至报告期末，公司在职员工 954 人，较报告期初减少 54 人。2016 年公司高速发展，物业管理面积的 增加直接导致对综合服务人员需求的增长。同时，根据公司的五才发展战略，继续通过任职评估、竞聘管 理、绩效考核等人力资源管理制度淘汰绩效差的员工，优化人才结构、提高人均效率，使得员工总体人数 在公司业务规模扩大的同时相较年初有所下降。 2、人才引进与招聘 公司历来重视人才引进，通过持续推动引进高端人才的“常青藤”计划、内部推荐优秀人才的“雪球计 划”、校园招聘计划和高效、专业的基础职员招聘，为企业发展吸纳源源不断的人才资源。 3、职员培训 公司一直十分重视员工的培训和发展工作，通过建立培训师管理、培训课程管理、轮岗交流管理、各 层级的培训营体系，以及组织形式多样的微信、现场、项目实践等培训活动，不断提升职员素质和能力，提 高职员和部门工作效率，为公司战略目标的实现提供坚实的基础和切实的保障。 4、职员薪酬政策 职员薪酬包括任职薪金、绩效薪金、综合津贴及补助、全年绩效奖金等。公司实行劳动合同制，依据 《中华人员共和国劳动法》和地方相关法规、规范性文件，与职员签订《劳动合同书》，并按国家有关法律、 法规及地方相关社会保险政策，为职员办理社会保险和住房公积金。 5、报告期内，需要公司承担费用的离退休职员人数为 0。 （二）核心员工以及核心技术人员 期初员工数量 期末员工数量 期末普通股持股数量 核心员工 0 2 0 核心技术人员 4 3 0 核心技术团队或关键技术人员的基本情况及变动情况： 报告期内新增两位核心员工，本次核心员工认定流程程序符合《公司法》和《公司章程》的规定，人 员基本情况如下： 核心员工： 王玮波，男，1977 年 9 月生，中国籍，无境外永久居留权，北京联合大学大专学历。2005 年 6 月至 2011 年 3 月，供职于北京诺博国际物业管理有限公司，2011 年 3 月至 2012 年 5 月，供职于北京远洋基业 物业管理有限公司，2012 年 5 月至 2014 年 3 月，供职于北京龙湖物业服务有限公司。2014 年 2 月至今， 供职于第一物业服务(北京)有限公司，目前在第一物业(北京)股份有限公司担任科技设施中心总经理。 李延召，男，1978 年 11 月生，中国籍，无境外永久居留权，河北建筑工程学院大专学历。2001 年 11 月至 2004 年 2 月，供职于北京光华路机电有限公司。2004 年 3 月至 2008 年 4 月供职于北京大苑天地物业 管理有限公司。2008 年 5 月至今，供职于第一物业服务(北京)有限公司，历任上第 MOMA 服务中心弱电主 管，上第 MOMA 服务中心项目经理，长沙万国城 ΜΟΜΛ 服务中心项目经理。 核心技术人员： 公司核心技术人员为刘锦涛、王松、雷小平，公司与核心技术人员均签订了正式的劳动合同及保密协 议。报告期内一名核心技术人员殷建鑫从公司调离，另增加了两名核心员工，整体核心技术与核心员工团 队较上年增加一人，保持了公司优秀人才和技术管理水平的稳定。 公告编号：2017-016 32 第九节 公司治理及内部控制 事项 是或否 年度内是否建立新的公司治理制度 是 董事会是否设置专业委员会 否 董事会是否设置独立董事 否 投资机构是否派驻董事 否 监事会对本年监督事项是否存在异议 否 管理层是否引入职业经理人 否 会计核算体系、财务管理、风险控制及其他重大内部管理制度本年是否发现重大缺陷 否 是否建立年度报告重大差错责任追究制度 是 一、公司治理 （一）制度与评估 1、公司治理基本状况 报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》和有 关法律、法规的要求，不断完善公司法人治理结构、建立现代企业制度、规范公司运作。公司董事会、股东 大会和监事会的召集、召开程序符合有关法律、法规的要求，公司信息披露工作严格遵守相关法律、法规 的规定，做到真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。公司在相关法律法规的引导 下，努力积极规范公司运作，完善公司法人治理结构，持续推进、构建及健全现代企业制度，有效提高公司 治理水平。 公司治理架构方面，董事会、股东大会、监事会和经营层规范运作，切实保障了公司股东的合法权益， 各位董事勤勉尽职履行董事职责。经董事会评估认为，公司治理机制正常发挥作用，符合《公司法》、《证券 法》、《全国中小企业股份转让系统业务规则》等法律法规及规范性文件的要求，能够给所有股东提供平等 权利保障。 报告期内，公司股东大会审议并通过了《对外担保管理制度》和《对外投资管理制度》。 公司为了进一步提高规范运作水平，加大对年报信息披露责任人的问责力度，提高年报信息披露的质 量和透明度，结合公司的实际情况，制定了《年度报告重大差错责任追究制度》，进一步强化了公司信息披 露工作的规范化管理。 此外，公司根据相关法律法规的指引，并结合实际经营情况，修订了《公司章程》、《对外投资管理制 度》和《关联交易决策制度》。 2、公司治理机制是否给所有股东提供合适的保护和平等权利的评估意见 公司的《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《对外担保管理制度》、 《关联交易决策制度》等一系列内部管理制度，建立健全了公司法人治理机制，能给股东提供合适的保护并保证 股东充分行使知情权、参与权、质询权和表决权等权利。 公司的《公司章程》、《信息披露事务管理办法》及《投资者关系管理制度》对信息披露和投资者关系管理进 行了规定。公司努力为中小股东参加股东大会创造条件，充分考虑召开的时间和地点以便于股东参加。 公司董事会认为，公司的治理机制给所有股东提供了合适的保护和平等权利，公司能够确保全体股东享有 法律、法规和《公司章程》规定的合法权利，享有平等地位，保证所有股东能够充分行使自己的权利。 3、公司重大决策是否履行规定程序的评估意见 《公司章程》、《对外投资管理制度》、《对外担保管理制度》、《关联交易决策制度》等对公司重要的人事变 公告编号：2017-016 33 动、对外投资、融资、关联交易、担保等重大事项都作出了具体的规定。报告期内，公司均能按照相关规定召开 董事会、股东大会及监事会，会议的召集、召开等程序也符合有关法律法规的规定；未出现违法、违规现象和重 大缺陷， 能够切实履行应尽的责任和义务。 4、公司章程的修改情况 1、2016 年 6 月 20 日修改《公司章程》第六章第二节第 41 条第三款： 原表述为“交易总额占公司最近一期经审计的净资产值绝对值 5%以上的关联交易（公司提供担保、受赠现 金资产除外）须经董事会讨论并做出决议，并提请公司股东大会批准”；修订为“交易总额占公司最近一期经审计 的净资产值绝对值 10%以上的关联交易（公司提供担保、受赠现金资产除外）须经董事会讨论并做出决议，并提 请公司股东大会批准”。详细内容请见《第一物业（北京）股份有限公司 2015 年年度股东大会决议公告》（公告 编号：2016-006）。 2、2016 年 10 月 26 日为突出公司主营业务，有效整合公司资源，进一步提高公司综合实力和核心竞争力， 公司拟在现有经营范围中将“从事房地产经纪业务”移除。详细内容请见《第一物业（北京）股份有限公司 2016 年第四次临时股东大会决议公告》（公告编号：2016-020）。 3、2016 年 12 月 15 日，公司 2016 年第五次临时股东大会会议决议审议通过：若定向发行股票成功，将根 据实际发行的股份数以及变更后的转让方式修改公司章程中的相关条款。详细内容请见《第一物业（北京）股份 有限公司 2016 年第五次临时股东大会会议决议公告》（公告编号：2016-031）。 （二）三会运作情况 1、三会召开情况 会议类型 报告期内会议召开的次数 经审议的重大事项（简要描述） 董事会 6 第一届董事会第三次会议: 1、 《关于审议第一物业(北京)股份有限公司 2016 年日常性关 联交易预计的议案》 2、 《关于发起设立第一摩码公寓管理(北京)有限公司的议案》 3、《关于第一物业(北京)股份有限公司转让北京通达致远物 业管理有限公司 95%股权的议案》 第一届董事会第四次会议: 1、审议《公司 2015 年董事会工作报告的议案》 2、审议《公司 2015 年总经理工作报告的议案》 3、审议《公司 2015 年财务报表及审计报告的议案》 4、审议《公司 2015 年财务决算报告的议案》 5、审议《公司 2016 年财务预算报告的议案》 6、审议《关于续聘会计师事务所的议案》 7、审议《关于修改公司章程的议案》 8、审议《关于修改关联交易决策制度的议案》 9、审议《关于修改对外投资管理制度的议案》 10、审议《关于提请召开公司 2015 年年度股东大会的议案》 第一届董事会第五次会议: 1、审议关于《补选第一物业(北京)股份有限公司第一届董事 会董事》的议案 2、审议关于《预计 2016 年使用闲置资金投资理财产品》的 议案 3、审议关于《提请召开公司 2016 年第三次临时股东大会》 公告编号：2017-016 34 的议案 第一届董事会第六次会议: 1、审议关于《第一物业(北京)股份有限公司 2016 年半年度 报告》的议案 2、审议关于《第一物业(北京)股份有限公司年度报告重大差 错责任追究制度》的议案 3、审议关于发起设立创新深绿物业管理(北京)有限公司的议 案 第一届董事会第七次会议: 1、审议关于出售资产暨关联交易的议案 2、审议关于修改《公司章程》的议案 3、审议提请召开公司 2016 年第四次临时股东大会的议案 第一届董事会第八次会议: 1、关于认定公司核心员工的议案 2、关于公司定向发行股票的议案 3、关于公司分别与第一摩码资产管理(北京)有限公司、王玮 波、李庆昌、李延召、金纯刚、赵亮、牛娇、刘政、东北证券 股份有限公司、长江证券股份有限公司签署附条件生效的《股 份认购协议》的议案 4、关于公司股票转让方式由协议转让变更为做市转让的议案 5、关于修改公司章程的议案 6、拟定公司《募集资金管理制度》的议案 7、关于设立募集资金专项账户并授权管理层签署三方监管协 议的议案 8、关于提请股东大会授权董事会全权办理本次股票发行及变 更公司股票转让方式相关事宜的议案 9、关于提议召开公司 2016 年第五次临时股东大会的议案 监事会 3 第一届监事会第二次会议: 1、 《第一物业(北京)股份有限公司 2015 年财务报表及审计报 告的议案》 2、 《第一物业(北京)股份有限公司 2015 年监事会工作报告的 议案》 3、《第一物业(北京)股份有限公司 2015 年财务决算报告》 4、《第一物业(北京)股份有限公司 2015 年财务预算报告》 5、《关于续聘会计师事务所的议案》 6、《关于修改公司章程的议案》 7、《关于修改关联交易决策制度的议案》 8、《关于修改对外投资管理制度的议案》 第一届监事会第三次会议: 1、关于《第一物业(北京)股份有限公司 2016 年半年度报告》 的议案 第一届监事会第四次会议: 1、《关于认定公司核心员工的议案》 股东大会 6 2016 年第一次临时股东大会: 公告编号：2017-016 35 1、《关于申请公司股票进入全国中小企业股份转让系统挂牌 并公开转让的议案》 2、《关于第一物业(北京)股份有限公司股票在全国中小企业 股份转让系统采用协议转让方式的议案》 3、《关于授权董事会全权办理申请公司股票进入全国中小企 业股份转让系统挂牌并公开转让相关事宜的议案》 4、《关于公司报告期内关联交易情况说明的议案》 5、《关于《第一物业(北京)股份有限公司业务发展规划》的 议案》 6、《关于审议《第一物业(北京)股份有限公司对外担保管理 制度》的议案》 7、《关于公司本次申请股票进入全国中小企业股份转让系统 挂牌并公开转让的相关决议有效期的议案》 8、《关于审议《第一物业(北京)股份有限公司对外投资管理 制度》的议案》 9、《关于变更公司经营范围、修改公司章程的议案》 2016 年第二次临时股东大会会议 1、审议《关于审议第一物业(北京)股份有限公司 2016 年经 常性关联交易预计的议案》 2015 年年度股东大会 1、审议《关于第一物业(北京)股份有限公司 2015 年度董事 会工作报告的议案》 2、审议《关于第一物业(北京)股份有限公司 2015 年财务报 表及审计报告的议案》 3、审议《关于第一物业(北京)股份有限公司 2015 度年监事 会工作报告的议案》 4、审议《关于第一物业(北京)股份有限公司 2015 年度财务 决算报告的议案》 5、审议《关于第一物业(北京)股份有限公司 2016 年度财务 预算报告的议案》 6、审议《关于续聘会计师事务所的议案》 7、审议《关于修改第一物业(北京)股份有限公司章程的议案》 8、审议《关于修改关联交易决策制度的议案》 9、审议《关于修改对外投资管理制度的议案》 2016 年第三次临时股东大会会议 1、审议关于《补选第一物业(北京)股份有限公司第一届董事 会董事》的议案 2、审议关于《预计 2016 年使用闲置资金投资理财产品》的 议案 2016 年第四次临时股东大会会议 1、审议关于出售资产暨关联交易的议案 2、审议关于修改《公司章程》的议案 2016 年第五次临时股东大会会议 1、关于认定公司核心员工的议案 公告编号：2017-016 36 2、关于公司定向发行股票的议案 3、关于公司分别与第一摩码资产管理(北京)有限公司、王玮 波、李庆昌、李延召、金纯刚、赵亮、牛娇、刘政、东北证券 股份有限公司、长江证券股份有限公司签署附条件生效的《股 份认购协议》的议案 4、关于公司股票转让方式由协议转让变更为做市转让的议案 5、关于修改公司章程的议案 6、拟定公司《募集资金管理制度》的议案 7、关于提请股东大会授权董事会全权办理本次股票发行及变 更公司股票转让方式相关事宜的议案 2、三会的召集、召开、表决程序是否符合法律法规要求的评估意见 报告期内，公司历次股东大会、董事会、监事会的召集、提案审议、通知时间、召开程序、授权委托、 表决和决议等事项均符合《公司法》、《公司章程》、三会议事规则等要求，决议内容没有违反《公司法》、 《公司章程》等规定的情形，会议程序规范。公司董事会、股东大会、监事会成员符合《公司法》等法律法 规的任职要求，能够按照《公司章程》、三会议事规则等治理制度勤勉、诚信地履行职责和义务。 （三）公司治理改进情况 报告期内，公司严格按照公司制度以及相关法律法规的规定，完善公司法人治理结构。公司股东大会、 董事会、监事会和内部管理机构能够独立运作、各司其职，确保公司各项工作规范运作。 报告期内，公司新增了《对外担保管理制度》、《对外投资管理制度》和《年度报告重大差错责任追究 制度》；并结合实际经营情况，修订了《公司章程》、《对外投资管理制度》和《关联交易决策制度》。以上制 度的增加或修订进一步改善了公司的治理水平。 公司现有的治理机制能够有效地提高公司治理水平和决策质量、有效地识别和控制经营管理中的重大 风险，能够给所有股东提供合适保护以及保证股东充分行使知情权、参与权、质询权和表决权等权利，便 于接受投资者及社会公众的监督，符合公司发展的要求。 （四）投资者关系管理情况 公司的《公司章程》、《信息披露事务管理办法》及《投资者关系管理制度》对信息披露和投资者关系管理进 行了规定。公司由董事会秘书负责投资者关系管理工作，在全面深入了解公司运作和管理、经营状况、发展战略 等情况下，负责策划、安排和组织各类投资者关系管理活动。董事会秘书负责协调和组织公司信息披露事宜，参 加公司所有涉及信息披露的有关会议，及时知晓公司重大经营决策及有关信息资料，并向投资者披露，同时应保 证公司信息披露的及时性、合法性、真实性和完整性。此外，公司努力为中小股东参加股东大会创造条件，充分 考虑召开的时间和地点以便于股东参加。 （五）董事会下设专门委员会在本年度内履行职责时所提出的重要意见和建议 - 二、内部控制 （一）监事会就年度内监督事项的意见 监事会在本年度的监督活动中未发现公司存在重大风险事项，监事会对本年度内的监督事项无异议。 （二）公司保持独立性、自主经营能力的说明 公告编号：2017-016 37 公司是由北京第一物业服务（北京）有限公司整体变更而来，变更后严格遵守《公司法》和《公司章程》等 法律法规和规章制度规范运作，逐步健全和完善公司法人治理结构，在业务、资产、人员、财务、机构方面均独 立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，具体情况如下： 1、公司的业务独立 公司目前的主营业务是物业综合管理服务，公司独立获取业务收入和利润，具有独立自主的经营能力，不存 在依赖控股股东、实际控制人及其他关联方的情形，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在同业竞 争，不存在影响公司独立性的重大或频繁的关联交易。 2、公司的资产独立 公司是由有限公司整体变更方式设立的股份公司，具备与业务体系相配套的资产。公司具有开展业务所需 的技术、设备、设施、场所，同时具有与业务经营有关的商标、专利等知识产权。公司资产权属清晰，不存在权 利瑕疵、权属争议纠纷或其他权属不明的情形，不存在资产产权共有或者对他方重大依赖的情形。 公司的知识产权权属清晰，不存在权利瑕疵、权属争议纠纷或权属不明的情形，不存在对他方的依赖，不存 在知识产权纠纷的诉讼或仲裁的情形。 公司资产独立完整、产权明晰，不存在被控股股东占用而损害公司利益的情形。 3、公司的人员独立 公司董事、监事和高级管理人员均系按照《公司法》、《公司章程》等规定的程序产生，不存在股东干预公司 人事任免的情形。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在本公司工作并领取 薪酬，未在公司控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职。 公司遵守《劳动法》、《劳动合同法》相关的法律法规，与员工签订了劳动合同。公司已根据劳动保护和社会 保障相关的法律法规，为员工办理了基本养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保险，并按期缴纳了上述社会保 险。 公司共有员工 954 人，其中本科以上学历 236 人，公司高级管理人员和核心技术人员均有从事物业管理工 作的经验，具备完善的知识结构和丰富的从业经历。公司的现有员工的教育背景和和职业经历与公司业务匹配， 能够支持支持公司的持续发展。公司作为服务导向性企业，员工年龄层次、教育程度分布合理，公司岗位结构安 排恰当，公司具有专业匹配度较高的采购、技术、销售、服务和管理人员，确保公司顺利开展各项业务。 4、公司的财务独立 公司设立了独立的财务会计部门，配备了专职的财务人员，建立了独立的会计核算体系，制定了独立的财务 管理制度及各项内部控制制度，独立进行会计核算和财务决策。公司拥有独立银行账户，依法独立纳税。公司内 部控制完整、有效。公司财务部门人数共计 88 人，包括财务经理、财务主管、会计、财务助理及出纳等员工， 财务人员能够满足财务核算的需要。 股份公司设立以来，未为股东或其下属单位、以及有利益冲突的个人提供担保，也没有将以本公司名义的借 款、授信额度转给前述法人或个人的情形。 5、公司的机构独立 公司机构设置完整。按照建立规范法人治理结构的要求，公司设立了股东大会、董事会和监事会，实行董事 会领导下的总经理负责制。公司根据经营管理的需要设置了完整的内部组织机构，各部门职责明确、工作流程清 晰。公司组织机构独立，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在混用组织部门、混合经营的情形， 自设立以来未发生股东干预公司正常生产经营活动的现象。 （三）对重大内部管理制度的评价 公司现行的内部控制制度均是依据《公司法》、《公司章程》和国家有关法律法规的规定，结合公司自身的实 际情况制定的，保证公司的内部控制符合现代企业规范管理、规范治理的要求。由于内部控制是一项长期而持续 地系统工程，需要根据公司所处行业、经营现状和发展情况不断调整、完善。 1、关于会计核算体系 报告期内，公司严格按照国家法律法规关于会计核算的规定，从公司自身情况出发，制定会计核算的具体政 公告编号：2017-016 38 策，并按照要求进行独立核算，保证公司正常开展会计核算工作。 2、关于财务管理体系 报告期内，公司严格贯彻和落实各项公司财务管理制度，在国家政策及制度的指引下做到有序工作、严格管 理，继续完善公司财务管理体系。 3、关于风险控制体系 报告期内，公司从风险识别、风险估计、风险驾驭、风险监控四个方面评估公司的风险控制体系。在有效分 析市场风险、政策风险、经营风险、法律风险等的前提下，采取事前防范、事中控制等措施，从风险规避的角度 继续完善风险控制体系。 （四）年度报告差错责任追究制度相关情况 报告期内，公司未发生重大会计差错更正、重大遗漏信息等情况。公司信息披露责任人及公司管理层严格遵 守《信息披露事务管理办法》，执行情况良好。报告期内，公司已根据《公司法》、《公司章程》和全国股转系统 的相关规则制定了年度报告差错责任追究制度，以更好地规范企业内部制度，做好信息披露工作。 公告编号：2017-016 39 第十节 财务报告 一、 审计报告 是否审计 是 审计意见 标准无保留意见 审计报告编号 瑞华审字[2017] 02230019 号 审计机构名称 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙) 审计机构地址 北京市海淀区西四环中路 16 号 2 号院 2 号楼 4 层 审计报告日期 2017 年 4 月 25 日 注册会计师姓名 顾井喜、洪祖柏 会计师事务所是否变更 否 会计师事务所连续服务年限 2 审计报告正文： 审 计 报 告 瑞华审字[2017] 02230019 号 第一物业（北京）股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的第一物业（北京）股份有限公司（以下简称“第一物业公司”）的财务报表，包括 2016 年 12 月 31 日合并及公司的资产负债表，2016 年度合并及公司的利润表、合并及公司的现金流量表和合并 及公司的股东权益变动表以及财务报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是第一物业公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规 定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于 舞弊或错误导致的重大错报。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则 的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执 行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注 册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册 会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制 公告编号：2017-016 40 的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评 价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、审计意见 我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了第一物业（北京） 股份有限公司 2016 年 12 月 31 日合并及公司的财务状况以及 2016 年度合并及公司的经营成果和现金流 量。 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：洪祖柏 中国·北京 中国注册会计师：顾井喜 二〇一七年四月二十五日 二、 财务报表 （一）合并资产负债表 单位：元 项目 附注 期末余额 期初余额 流动资产： 货币资金 六、1 186,990,518.44 90,472,323.04 结算备付金 0.00 0.00 拆出资金 0.00 0.00 以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产 六、2 10,504,657.28 30,521,080.40 衍生金融资产 0.00 0.00 应收票据 0.00 0.00 应收账款 六、3 32,959,093.61 32,144,431.96 预付款项 六、4 4,672,230.61 4,273,867.63 应收保费 0.00 0.00 应收分保账款 0.00 0.00 应收分保合同准备金 0.00 0.00 应收利息 0.00 0.00 公告编号：2017-016 41 应收股利 0.00 0.00 其他应收款 六、5 6,898,368.22 3,935,806.94 买入返售金融资产 0.00 0.00 存货 划分为持有待售的资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 六、6 74,477,811.01 79,068,257.53 流动资产合计 316,502,679.17 240,415,767.50 非流动资产： 发放贷款及垫款 可供出售金融资产 0.00 0.00 持有至到期投资 0.00 0.00 长期应收款 0.00 0.00 长期股权投资 六、7 206,594.90 投资性房地产 0.00 0.00 固定资产 六、8 2,288,472.09 2,042,676.85 在建工程 工程物资 0.00 0.00 固定资产清理 0.00 0.00 生产性生物资产 油气资产 无形资产 六、9 265,264.04 326,200.04 开发支出 0.00 0.00 商誉 六、10 4,027,181.77 0.00 长期待摊费用 六、11 62,814.00 44,363.00 递延所得税资产 六、12 2,732,531.74 2,320,546.58 其他非流动资产 六、13 214,413.70 0.00 非流动资产合计 9,590,677.34 4,940,381.37 资产总计 326,093,356.51 245,356,148.87 流动负债： 短期借款 向中央银行借款 吸收存款及同业存放 拆入资金 以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融负债 0.00 0.00 衍生金融负债 应付票据 0.00 0.00 应付账款 六、14 17,810,339.85 16,358,164.91 预收款项 六、15 119,140,542.78 103,482,834.34 卖出回购金融资产款 应付手续费及佣金 公告编号：2017-016 42 应付职工薪酬 六、16 5,566,904.83 4,766,979.98 应交税费 六、17 11,885,357.02 13,856,840.73 应付利息 0.00 0.00 应付股利 0.00 0.00 其他应付款 六、18 76,329,476.70 51,557,231.75 应付分保账款 保险合同准备金 代理买卖证券款 代理承销证券款 划分为持有待售的负债 0.00 0.00 一年内到期的非流动负债 0.00 0.00 其他流动负债 0.00 0.00 流动负债合计 230,732,621.18 190,022,051.71 非流动负债： 长期借款 应付债券 其中：优先股 永续债 长期应付款 长期应付职工薪酬 专项应付款 预计负债 递延收益 递延所得税负债 六、12 20,465.73 2,679,264.10 其他非流动负债 非流动负债合计 20,465.73 2,679,264.10 负债合计 230,753,086.91 192,701,315.81 所有者权益（或股东权益）： 股本 六、19 10,434,700.00 10,434,700.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 六、20 24,096,712.94 24,096,712.94 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 六、21 1,671,726.88 一般风险准备 未分配利润 六、22 59,137,129.78 18,336,618.02 归属于母公司所有者权益合计 95,340,269.60 52,868,030.96 少数股东权益 -213,197.90 所有者权益总计 95,340,269.60 52,654,833.06 负债和所有者权益总计 326,093,356.51 245,356,148.87 公告编号：2017-016 43 法定代表人：张鹏 主管会计工作负责人：赵亮 会计机构负责人：朱莉 （二）母公司资产负债表 单位：元 项目 附注 期末余额 期初余额 流动资产： 货币资金 88,986,448.44 36,509,378.40 以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产 0.00 0.00 衍生金融资产 应收票据 0.00 0.00 应收账款 十四、1 15,418,393.57 20,014,604.53 预付款项 1,350,626.57 2,074,382.20 应收利息 0.00 0.00 应收股利 0.00 0.00 其他应收款 十四、2 70,434,287.15 37,415,766.56 存货 0.00 0.00 划分为持有待售的资产 0.00 0.00 一年内到期的非流动资产 0.00 0.00 其他流动资产 8,649,890.99 67,068,257.53 流动资产合计 184,839,646.72 163,082,389.22 非流动资产： 可供出售金融资产 0.00 0.00 持有至到期投资 0.00 0.00 长期应收款 0.00 0.00 长期股权投资 十四、3 22,400,000.00 19,906,594.90 投资性房地产 0.00 0.00 固定资产 1,112,641.44 1,267,479.49 在建工程 0.00 0.00 工程物资 0.00 0.00 固定资产清理 0.00 0.00 生产性生物资产 油气资产 无形资产 265,264.04 326,200.04 开发支出 商誉 长期待摊费用 62,814.00 44,363.00 递延所得税资产 2,281,615.58 1,777,748.77 其他非流动资产 94,332.31 0.00 非流动资产合计 26,216,667.37 23,322,386.20 资产总计 211,056,314.09 186,404,775.42 流动负债： 短期借款 公告编号：2017-016 44 以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 5,562,687.78 5,289,811.93 预收款项 47,695,544.73 51,427,344.89 应付职工薪酬 1,001,683.16 596,239.06 应交税费 992,858.58 5,648,181.97 应付利息 应付股利 其他应付款 104,871,177.55 90,918,450.57 划分为持有待售的负债 0.00 0.00 一年内到期的非流动负债 0.00 0.00 其他流动负债 0.00 0.00 流动负债合计 160,123,951.80 153,880,028.42 非流动负债： 长期借款 应付债券 其中：优先股 永续债 长期应付款 长期应付职工薪酬 专项应付款 预计负债 递延收益 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 160,123,951.80 153,880,028.42 所有者权益： 股本 10,434,700.00 10,434,700.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 23,780,393.50 23,780,393.50 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 1,671,726.88 未分配利润 15,045,541.91 -1,690,346.50 所有者权益合计 50,932,362.29 32,524,747.00 负债和所有者权益总计 211,056,314.09 186,404,775.42 公告编号：2017-016 45 （三）合并利润表 单位：元 项目 附注 本期发生额 上期发生额 一、营业总收入 303,090,623.95 232,180,725.24 其中：营业收入 六、23 303,090,623.95 232,180,725.24 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 二、营业总成本 263,185,694.88 210,580,264.02 其中：营业成本 六、23 193,416,450.25 156,531,244.16 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险合同准备金净额 保单红利支出 分保费用 营业税金及附加 六、24 6,814,836.19 10,262,057.52 销售费用 六、25 391,223.97 922,939.43 管理费用 六、26 60,589,326.19 52,211,399.21 财务费用 六、27 333,948.81 143,649.01 资产减值损失 六、28 1,639,909.47 -9,491,025.31 加：公允价值变动收益（损失以“－” 号填列） 六、29 -10,511,923.12 10,717,056.42 投资收益（损失以“－”号填列） 六、30 19,419,116.71 9,954,217.13 其中：对联营企业和合营企业的投资 收益 14,226.00 汇兑收益（损失以“-”号填列） 三、营业利润（亏损以“－”号填列） 48,812,122.66 42,271,734.77 加：营业外收入 六、31 3,180,593.00 2,287,701.38 其中：非流动资产处置利得 减：营业外支出 六、32 303,988.64 158,491.74 其中：非流动资产处置损失 55,488.64 75,585.43 四、利润总额（亏损总额以“－”号填 列） 51,688,727.02 44,400,944.41 减：所得税费用 六、33 10,923,372.91 14,413,621.24 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 40,765,354.11 29,987,323.17 其中：被合并方在合并前实现的净利 润 归属于母公司所有者的净利润 42,472,238.64 29,983,230.08 少数股东损益 -1,706,884.53 4,093.09 六、其他综合收益的税后净额 0.00 0.00 归属母公司所有者的其他综合收益 的税后净额 0.00 0.00 公告编号：2017-016 46 (一)以后不能重分类进损益的其他综 合收益 1．重新计量设定受益计划净负债或 净资产的变动 2．权益法下在被投资单位不能重分 类进损益的其他综合收益中享有的 份额 0.00 0.00 （二）以后将重分类进损益的其他综 合收益 1．权益法下在被投资单位以后将重 分类进损益的其他综合收益中享有 的份额 2．可供出售金融资产公允价值变动 损益 3．持有至到期投资重分类为可供出 售金融资产损益 4．现金流量套期损益的有效部分 5．外币财务报表折算差额 6．其他 归属少数股东的其他综合收益的税 后净额 七、综合收益总额 40,765,354.11 29,987,323.17 归属于母公司所有者的综合收益总 额 42,472,238.64 29,983,230.08 归属于少数股东的综合收益总额 -1,706,884.53 4,093.09 八、每股收益： （一）基本每股收益 4.07 3.65 （二）稀释每股收益 4.07 3.65 法定代表人：张鹏 主管会计工作负责人：赵亮 会计机构负责人：朱莉 （四）母公司利润表 单位：元 项目 附注 本期发生额 上期发生额 一、营业收入 十四、4 141,134,943.59 121,615,905.45 减：营业成本 十四、4 83,336,575.18 78,037,739.22 营业税金及附加 3,639,222.36 5,399,649.81 销售费用 359,599.82 900,304.43 管理费用 34,463,431.28 25,960,827.94 财务费用 310,120.22 25,864.36 资产减值损失 1,675,030.58 -10,184,749.42 加：公允价值变动收益（损失以“－” 号填列） 投资收益（损失以“－”号填列） 十四、5 3,594,014.26 1,022,655.00 其中：对联营企业和合营企业的投资 0.00 14,226.00 公告编号：2017-016 47 收益 二、营业利润（亏损以“－”号填列） 20,944,978.41 22,498,924.11 加：营业外收入 1,655,707.66 1,791,860.05 其中：非流动资产处置利得 0.00 0.00 减：营业外支出 94,650.24 82,794.58 其中：非流动资产处置损失 52,150.24 21,546.47 三、利润总额（亏损总额以“－”号填 列） 22,506,035.83 24,207,989.58 减：所得税费用 4,098,420.54 8,586,812.81 四、净利润（净亏损以“－”号填列） 18,407,615.29 15,621,176.77 五、其他综合收益的税后净额 (一)以后不能重分类进损益的其他综 合收益 0.00 0.00 1．重新计量设定受益计划净负债或 净资产的变动 2．权益法下在被投资单位不能重分 类进损益的其他综合收益中享有的 份额 （二）以后将重分类进损益的其他综 合收益 0.00 0.00 1．权益法下在被投资单位以后将重 分类进损益的其他综合收益中享有 的份额 2．可供出售金融资产公允价值变动 损益 3．持有至到期投资重分类为可供出 售金融资产损益 4．现金流量套期损益的有效部分 5．外币财务报表折算差额 6．其他 六、综合收益总额 18,407,615.29 15,621,176.77 七、每股收益： （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 （五）合并现金流量表 单位：元 项目 附注 本期发生额 上期发生额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 324,916,990.37 266,583,854.33 客户存款和同业存放款项净增加额 向中央银行借款净增加额 向其他金融机构拆入资金净增加额 收到原保险合同保费取得的现金 公告编号：2017-016 48 收到再保险业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融资产净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 收到的税费返还 19,159.14 21,861.20 收到其他与经营活动有关的现金 六、34 156,638,820.29 480,279,509.49 经营活动现金流入小计 481,574,969.80 746,885,225.02 购买商品、接受劳务支付的现金 152,307,723.65 159,869,727.47 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项净增加额 支付原保险合同赔付款项的现金 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 101,995,429.54 90,581,226.81 支付的各项税费 43,660,630.72 23,467,570.64 支付其他与经营活动有关的现金 六、34 127,607,432.77 328,216,638.12 经营活动现金流出小计 425,571,216.68 602,135,163.04 经营活动产生的现金流量净额 56,003,753.12 144,750,061.98 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 285,939,283.00 79,259,405.59 取得投资收益收到的现金 12,126,645.60 1,015,117.36 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的 现金净额 188,168.81 720.00 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 23,961.72 0.00 收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 投资活动现金流入小计 298,278,059.13 80,275,242.95 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的 现金 1,156,282.51 1,199,824.40 投资支付的现金 270,450,000.00 156,220,000.00 质押贷款净增加额 0.00 0.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 2,217,334.34 0.00 支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 投资活动现金流出小计 273,823,616.85 157,419,824.40 投资活动产生的现金流量净额 24,454,442.28 -77,144,581.45 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 4,000,000.00 4,434,700.00 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 4,000,000.00 0.00 取得借款收到的现金 0.00 0.00 发行债券收到的现金 0.00 0.00 收到其他与筹资活动有关的现金 六、34 12,060,000.00 0.00 公告编号：2017-016 49 筹资活动现金流入小计 16,060,000.00 4,434,700.00 偿还债务支付的现金 0.00 0.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 0.00 0.00 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 0.00 0.00 支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00 筹资活动现金流出小计 0.00 0.00 筹资活动产生的现金流量净额 16,060,000.00 4,434,700.00 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 96,518,195.40 72,040,180.53 加：期初现金及现金等价物余额 90,472,323.04 18,432,142.51 六、期末现金及现金等价物余额 186,990,518.44 90,472,323.04 法定代表人：张鹏 主管会计工作负责人：赵亮 会计机构负责人：朱莉 （六）母公司现金流量表 单位：元 项目 附注 本期发生额 上期发生额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 149,389,385.16 133,243,211.36 收到的税费返还 14,870.90 21,861.20 收到其他与经营活动有关的现金 114,208,957.05 351,355,778.97 经营活动现金流入小计 263,613,213.11 484,620,851.53 购买商品、接受劳务支付的现金 64,903,461.94 86,382,769.27 支付给职工以及为职工支付的现金 56,868,672.02 50,672,963.27 支付的各项税费 21,274,455.95 12,707,067.43 支付其他与经营活动有关的现金 137,463,767.91 256,073,179.68 经营活动现金流出小计 280,510,357.82 405,835,979.65 经营活动产生的现金流量净额 -16,897,144.71 78,784,871.88 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 141,184,783.00 48,099,950.60 取得投资收益收到的现金 1,800,468.34 1,008,429.00 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的 现金净额 186,235.00 0.00 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 23,961.72 0.00 收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 投资活动现金流入小计 143,195,448.06 49,108,379.60 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的 现金 481,233.31 743,099.99 投资支付的现金 82,400,000.00 104,520,000.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0.00 0.00 支付其他与投资活动有关的现金 3,000,000.00 0.00 投资活动现金流出小计 85,881,233.31 105,263,099.99 投资活动产生的现金流量净额 57,314,214.75 -56,154,720.39 三、筹资活动产生的现金流量： 公告编号：2017-016 50 吸收投资收到的现金 0.00 4,434,700.00 取得借款收到的现金 0.00 0.00 发行债券收到的现金 0.00 0.00 收到其他与筹资活动有关的现金 12,060,000.00 0.00 筹资活动现金流入小计 12,060,000.00 4,434,700.00 偿还债务支付的现金 0.00 0.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 0.00 0.00 支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00 筹资活动现金流出小计 0.00 0.00 筹资活动产生的现金流量净额 12,060,000.00 4,434,700.00 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 0.00 0.00 五、现金及现金等价物净增加额 52,477,070.04 27,064,851.49 加：期初现金及现金等价物余额 36,509,378.40 9,444,526.91 六、期末现金及现金等价物余额 88,986,448.44 36,509,378.40 公告编号：2017-016 51 （七）合并股东权益变动表 单位：元 项目 本期 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益 股本 其他权益工具 资本公积 减：库存 股 其他综合收益 专项储 备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 优先股 永续债 其他 一、上年期末余额 10,434,700.00 24,096,712.94 18,336,618.02 ____ 52,654,833.06 加:会计政策变更 0.00 前期差错更正 0.00 同一控制下企业合 并 0.00 其他 0.00 二、本年期初余额 10,434,700.00 0.00 24,096,712.94 18,336,618.02 -213,197.90 52,654,833.06 三、本期增减变动金额(减 少以“-”号填列) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,671,726.88 0.00 40,800,511.77 213,197.90 42,685,436.54 (一)综合收益总额 0.00 42,472,238.64 -1,706,884.53 40,765,354.11 (二)所有者投入和减少资 本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.股东投入的普通股 0.00 2.其他权益工具持有者投 入资本 0.00 3.股份支付计入所有者权 益的金额 0.00 4.其他 0.00 (三)利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,671,726.88 0.00 -1,671,726.88 0.00 0.00 1.提取盈余公积 1,671,726.88 -1,671,726.88 0.00 2.提取一般风险准备 0.00 3.对所有者(或股东)的分 配 0.00 公告编号：2017-016 52 4.其他 0.00 (四)所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,920,082.43 1,920,082.43 1.资本公积转增资本(或 股本) 0.00 2.盈余公积转增资本(或 股本) 0.00 3.盈余公积弥补亏损 0.00 4.其他 1,920,082.43 1,920,082.43 (五)专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.本期提取 0.00 2.本期使用 0.00 (六)其他 0.00 四、本年期末余额 10,434,700.00 0.00 24,096,712.94 1,671,726.88 59,137,129.78 95,340,269.60 项目 上期 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益 股本 其他权益工具 资本公积 减：库存 股 其他综合收益 专项储 备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 优先股 永续债 其他 一、上年期末余额 6,000,000.00 396,318.44 12,053,782.44 -217,290.99 18,232,809.89 加：会计政策变更 0.00 前期差错更正 0.00 同一控制下企业合 并 0.00 其他 0.00 二、本年期初余额 6,000,000.00 0.00 0.00 0.00 396,318.44 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 12,053,782.44 -217,290.99 18,232,809.89 三、本期增减变动金额 （减少以“－”号填列） 4,434,700.00 0.00 0.00 0.00 23,700,394.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,282,835.58 4,093.09 34,422,023.17 公告编号：2017-016 53 （一）综合收益总额 0.00 29,983,230.08 4,093.09 29,987,323.17 （二）所有者投入和减少 资本 4,434,700.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4,434,700.00 1．股东投入的普通股 4,434,700.00 4,434,700.00 2．其他权益工具持有者 投入资本 0.00 3．股份支付计入所有者 权益的金额 0.00 4．其他 0.00 （三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 23,700,394.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -23,700,394.50 0.00 0.00 1．提取盈余公积 0.00 2．提取一般风险准备 0.00 3．对所有者（或股东）的 分配 0.00 4．其他 23,700,394.50 -23,700,394.50 0.00 （四）所有者权益内部结 转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．资本公积转增资本（或 股本） 0.00 2．盈余公积转增资本（或 股本） 0.00 3．盈余公积弥补亏损 0.00 4．其他 0.00 （五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1．本期提取 0.00 2．本期使用 0.00 （六）其他 0.00 四、本年期末余额 10,434,700.00 24,096,712.94 18,336,618.02 ____ 52,654,833.06 公告编号：2017-016 54 法定代表人：张鹏 主管会计工作负责人：赵亮 会计机构负责人：朱莉 （八）母公司股东权益变动表 单位：元 项目 本期 股本 其他权益工具 资本公积 减：库存 股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益 优先股 永续债 其他 一、上年期末余额 10,434,700.00 23,780,393.50 -1,690,346.50 32,524,747.00 加：会计政策变更 0.00 前期差错更正 0.00 其他 0.00 二、本年期初余额 10,434,700.00 0.00 23,780,393.50 -1,690,346.50 32,524,747.00 三、本期增减变动金额 （减少以“－”号填列） 1,671,726.88 16,735,888.41 18,407,615.29 （一）综合收益总额 18,407,615.29 18,407,615.29 （二）所有者投入和减少 资本 0.00 0.00 1．股东投入的普通股 2．其他权益工具持有者投 入资本 3．股份支付计入所有者权 益的金额 4．其他 （三）利润分配 1,671,726.88 -1,671,726.88 1．提取盈余公积 1,671,726.88 -1,671,726.88 2．对所有者（或股东）的 分配 3．其他 （四）所有者权益内部结 公告编号：2017-016 55 转 1．资本公积转增资本（或 股本） 2．盈余公积转增资本（或 股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本年期末余额 10,434,700.00 0.00 23,780,393.50 1,671,726.88 15,045,541.91 50,932,362.29 项目 上期 股本 其他权益工具 资本公积 减：库存 股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益 优先股 永续债 其他 一、上年期末余额 6,000,000.00 79,999.00 6,388,871.23 12,468,870.23 加：会计政策变更 0.00 前期差错更正 0.00 其他 0.00 二、本年期初余额 6,000,000.00 0.00 0.00 0.00 79,999.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6,388,871.23 12,468,870.23 三、本期增减变动金额 （减少以“－”号填列） 4,434,700.00 0.00 0.00 0.00 23,700,394.50 0.00 0.00 0.00 0.00 -8,079,217.73 20,055,876.77 （一）综合收益总额 0.00 15,621,176.77 15,621,176.77 （二）所有者投入和减少 资本 4,434,700.00 0.00 0.00 0.00 23,700,394.50 0.00 0.00 0.00 0.00 -23,700,394.50 4,434,700.00 1．股东投入的普通股 4,434,700.00 4,434,700.00 2．其他权益工具持有者投 0.00 公告编号：2017-016 56 入资本 3．股份支付计入所有者权 益的金额 0.00 4．其他 23,700,394.50 -23,700,394.50 0.00 （三）利润分配 1．提取盈余公积 2．对所有者（或股东）的 分配 3．其他 （四）所有者权益内部结 转 1．资本公积转增资本（或 股本） 2．盈余公积转增资本（或 股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本年期末余额 10,434,700.00 23,780,393.50 -1,690,346.50 32,524,747.00 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 15 财务报表附注 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 （除特别说明外，金额单位为人民币元） 一、公司基本情况 （一）基本情况 第一物业（北京）股份有限公司（以下简称“本公司”）由第一摩码资产管理（北京） 有限公司与张鹏、李熠、吕晓彤、王晶丽、龙晗、刘培庆、张世红、殷俊岩、倪群亮、 李莹、乔廷夫、贾瑞明、张雷共同出资设立，于1999年12月06日经北京市工商行政管理 局海淀分局批准成立。本公司的总部位于：北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建 二层，营业执照：9111010870023801XP，法定代表人：张鹏。 （二）历史沿革 1、有限公司设立 1999年11月8日，北京市工商局（京）企名预核（内）字[1999]第10119387号《企业名 称预先核准通知书》，预先核准名称为北京当代物业管理有限责任公司。 1999年11月26日，北京中龙房地产开发咨询有限公司与北京天行兴业经贸发展有限 公司签署《北京当代物业管理有限责任公司章程》。 1999年12月3日，北京瑞文成联合会计师事务所于出具了京瑞联字[1999]181号《开业 验资报告》，明确：截至1999年12月3日，公司各股东已按照公司章程的规定，缴足注册 资本180万元人民币。 1999年12月6日北京市工商局向北京当代物业管理有限责任公司（以下简称：当代 物业）核发企业法人营业执照。根据当代物业设立时的营业执照，当代物业设立时的注 册号为1100001097494；住所地为北京市海淀区北三环西路43号8区608室；法定代表人为 张雷；注册资本为人民币180万元；公司类型为有限责任公司；经营期限为20年，自1999 年12月6日至2019年12月5日止。公司经营范围为：接受委托进行物业管理（含写字间出 租）；接受委托提供劳务服务。 本公司设立时股权结构为： 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 1 北京中龙房地产开发咨询有限公司 360,000.00 20.00 2 北京天行兴业经贸发展有限公司 1,440,000.00 80.00 合计 1,800,000.00 100.00 2、 2000年11月变更经营范围 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 16 2000年11月1日，当代物业召开股东会并作出决议，同意增加经营范围， 即增加经 营范围：“销售定型包装食品、冷热饮、酒水”。 2000年12月6日，北京市工商局向当代物业核发了变更后的《企业法人营业执照》， 载明经营范围：接受委托进行物业管理（含写字楼出租）；接受委托提供劳务服务；销 售定型包装食品、冷热饮、酒水。 3、 2001年6月变更股东、法定代表人、董事、监事、经理 2001年6月18日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意公司原股东北京中 龙房地产开发咨询有限公司退出股东会，并将其36万元股份全部转让给新股东北京当代 辽原装饰工程有限责任公司；（2）免去张雷执行董事职务，解聘张雷经理职务；（3）免 去陈滨监事职务；（4）同意修改公司章程。 2001年6月18日，北京中龙房地产开发咨询有限公司与北京当代辽原装饰工程有限 责任公司签署《转让协议》，北京中龙房地产开发咨询有限公司将其所持有的当代物业 出资36万元全部转让给北京当代辽原装饰工程有限责任公司。 同时，根据北京市工商局于2000年8月10日出具的《证明》，当代物业原股东北京天 行兴业投资有限公司已于2000年8月8日更名为北京当代投资集团有限公司。 2001年6月19日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）确认公司股东出资比例 为：北京当代辽原装饰工程有限责任公司出资36万元，出资比例为20%，北京当代投资 集团有限公司出资144万元，出资比例为80%；（2）同意选举马岳、张雷、石力猛、付永 安、卢永兴、程健、李晶、凌继、陈运生为公司董事；（3）选举吴战民为公司监事；（4） 同意修改后的公司章程。 2001年6月19日，当代物业董事会召开会议并作出如下决议：（1）同意选举马岳为公 司董事长；（2）聘用马岳为公司总经理。 根据变更后的《公司章程》，公司法定代表人由董事长担任，所以当代物业法定代 表人相应由张雷变更为马岳。 本次变更后公司股权结构为： 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 1 北京当代辽原装饰工程有限责任公司 360,000.00 20.00 2 北京当代投资集团有限公司 1,440,000.00 80.00 合计 1,800,000.00 100.00 2001年7月2日，北京市工商局核准了上述变更并向当代物业核发变更后的《企业法 人营业执照》 4、 2002年1月股权转让、经营范围变更 2002年1月29日，北京当代辽原装饰工程有限责任公司与范希俊签订《转让协议》， 北京当代辽原装饰工程有限责任公司将其所持当代物业36万元出资转让给范希俊。 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 17 2002年1月29日，当代物业召开董事会并作出如下决议：（1）同意免去马岳公司董事 长职务；（2）解聘马岳公司总经理职务。 2002年1月29日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意公司股东北京当代 辽原装饰工程有限责任公司退出股东会，吸收范希俊为新股东，原股东将其36万元股份 全部转让给新股东；（2）免去马岳、付永安、卢永兴、程健、凌继、陈运生董事职务； （3）免去吴战民监事职务；（4）同意修改公司章程。 2002年1月30日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）确认公司股权比例为范 希俊持股20%，北京当代投资集团有限公司持股80%；（2）同意选举范希俊、张雷、韩凤 国、周学军、石力猛、李晶、吴战民为公司董事；（3）同意选举李长麟为公司监事；（4） 经营范围中减去销售定型包装食品、冷热饮、酒水；（5）同意修改后的公司章程。 2002年1月30日，当代物业召开董事会并作出如下决议：（1）同意选举范希俊为公司 董事长；（2）聘用范希俊为公司总经理。 本次变更后公司股权结构为： 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 1 范希俊 360,000.00 20.00 2 北京当代投资集团有限公司 1,440,000.00 80.00 合计 1,800,000.00 100.00 2002年3月4日，北京市工商局核准了上述变更并向当代物业核发变更后的《企业法 人营业执照》 5、 2002年9月变更股东、董事、监事、法定代表人 2002年9月16日，范希俊与吴建波、孙鹏、贺捷分别签署《转让协议》，将其所持当 代物业18万元出资转让给吴建波、9万元出资转让给孙鹏、9万元出资转让给贺捷。 2002年9月16日，北京当代投资集团有限公司与北京首都工程有限公司签署《转让 协议》，将其所持当代物业144万元出资转让给北京首都工程有限公司。 2002年9月16日，当代物业召开董事会，作出如下决议：（1）同意免去范希俊公司董 事长职务；（2）解聘范希俊公司总经理职务。 2002年9月16日，当代物业召开股东会，作出如下决议：（1）同意公司股东范希俊退 出股东会，吸收吴建波、孙鹏、贺捷为新股东，原股东范希俊将其36万元出资中的18万 元转让给吴建波，9万元转让给孙鹏，9万元转让给贺捷。 （1）同意公司股东北京当代投资集团有限公司退出股东会，吸收北京首都工程有 限公司为新股东，原股东北京当代投资集团有限公司将其144万元出资全部转让给北京 首都工程有限公司；（2）免去范希俊董事职务；（3）同意修改公司章程。 2002年9月17日，当代物业召开股东会，作出如下决议：（1）确认公司股东出资比例 为：贺捷出资9万元，持股5%，孙鹏出资9万元，持股5%，吴建波出资18万元，持股10%， 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 18 北京首都工程有限公司出资144万元，持股80%；（2）同意选举张雷、吴战民、韩凤国、 周学军、石力猛、李晶继续担任、增补吴建波、孙鹏、贺捷为公司董事；（3）同意继续 选举李长麟为公司监事；（4）同意修改后的公司章程。 2002年9月17日，当代物业召开董事会，作出如下决议：（1）同意选举吴建波为公司 董事长；（2）聘用吴建波为公司总经理。 本次变更后公司股权结构为： 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 1 北京首都工程有限公司 1,440,000.00 80.00 2 贺捷 90,000.00 5.00 3 孙鹏 90,000.00 5.00 4 吴建波 180,000.00 10.00 合计 1,800,000.00 100.00 2002年11月20日，北京市工商局核准了上述变更并向当代物业核发变更后的《企业 法人营业执照》 6、 2004年6月变更股东、增加注册资本 2004年6月3日，当代物业股东孙鹏与李建楼签署《出资转让协议书》，孙鹏将其所 持当代物业9万元出资转让给李建楼。 2004年6月3日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意孙鹏将其所持公司 9万元出资转让给李建楼；（2）同意增加新股东李建楼、宓永刚；（3）同意增加公司注 册资本至500万元，新增的320万元出资中，北京首都工程有限公司增加256万元、吴建波 增加22万元、贺捷增加11万元、宓永刚增加20万元、李建楼增加11万元。 2004年6月3日，当代物业全体股东（包括新股东李建楼、宓永刚）召开股东会并作 出如下决议：（1）同意北京首都工程有限公司、吴建波、贺捷、宓永刚、李建楼组成新 的股东会；（2）变更公司投资情况为注册资本500万元，股东北京首都工程有限公司货 币出资400万元、股东吴建波货币出资40万元、股东贺捷货币出资20万元、股东宓永刚货 币出资20万元、股东李建楼货币出资20万元；（3）同意修改后的章程（章程修正案）。 本次变更后公司股权结构为： 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 1 北京首都工程有限公司 4,000,000.00 80.00 2 贺捷 200,000.00 4.00 3 李建楼 200,000.00 4.00 4 吴建波 400,000.00 8.00 5 宓永刚 200,000.00 4.00 合计 5,000,000.00 100.00 根据各股东入资的《交存入资资金报告单》，截至2004年6月18日，各股东缴足注册 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 19 资本金500万元人民币。 北京市工商局核准了上述变更并于2004年6月21日向当代物业核发变更后的《企业 法人营业执照》。 7、 2005年7月股权转让 2005年7月12日，当代物业股东北京首都工程有限公司与当代胜地资产运营（北京） 有限公司签署《股权转让协议》，北京首都工程有限公司将其所持公司80%股权全部转 让给当代胜地资产运营（北京）有限公司。 2005年7月12日，当代物业股东贺捷与公司股东吴建波签署《股权转让协议》，贺捷 将其所持当代物业4%的股权转让给吴建波。 2005年7月12日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意原股东北京首都工 程有限公司、贺捷退出股东会；（2）同意吸收当代胜地资产运营（北京）有限公司加入 股东会，北京首都工程有限公司将其所持公司80%股权全部转让给当代胜地资产运营 （北京）有限公司，贺捷将其所持公司4%的股权转让给吴建波；（3）同意免去贺捷、周 学军、石力猛、李晶、吴战民公司董事职务；（4）同意免去李长麟公司监事职务；（5） 同意修改后的公司章程；（6）其他登记事项不变。 2005年7月12日，当代物业变更后的全体股东召开股东会并作出如下决议：（1）同意 公司注册资本为人民币500万元不变；（2）确认公司股东持股比例为当代胜地资产运营 （北京）有限公司出资400万元，持股80%，吴建波出资60万元，持股12%，李建楼出资 20万元，持股4%，宓永刚出资20万元，持股4%；（3）同意吴建波、张雷、韩凤国、孙鹏 继续担任公司董事；（4）选举张悠金为公司新董事；（5）选举王建军为公司新监事；（6） 同意修改后的公司章程；（7）其他登记事项不变。 2005年7月12日，当代物业召开董事会并作出如下决议：（1）同意吴建波继续担任公 司董事长职务；（2）同意吴建波继续担任公司总经理职务。 本次变更后公司股权结构为： 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 1 当代胜地资产运营（北京）有限公司 4,000,000.00 80.00 2 李建楼 200,000.00 4.00 3 吴建波 600,000.00 12.00 4 宓永刚 200,000.00 4.00 合计 5,000,000.00 100.00 北京市工商局核准了上述变更并于2005年7月25日向当代物业核发变更后的《企业 法人营业执照》。 8、 2006年8月股权转让、法定代表人变更 2006年8月6日，当代物业股东李建楼与刘玮签署《出资转让协议》，李建楼将其所 持当代物业4%的股权转让给刘玮。 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 20 2006年8月6日，当代物业股东宓永刚与刘玮签署《出资转让协议》，宓永刚将其所 持当代物业4%的股权转让给刘玮。 2006年8月6日，当代物业股东吴建波与刘玮签署《出资转让协议》，吴建波将其所 持当代物业12%的股权转让给刘玮。 2006年8月6日，当代物业董事会召开会议并作出如下决议：（1）同意免去吴建波公 司董事长职务；（2）同意解聘吴建波公司总经理职务。 2006年8月6日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意原股东吴建波、李 建楼、宓永刚退出股东会；（2）同意吸收新股东刘玮；（3）同意原股东吴建波将其持有 的60万元出资转让给刘玮；（4）同意原股东李建楼将其持有的20万元出资转让给刘玮； （5）同意原股东宓永刚将其所持20万元出资转让给刘玮；（6）同意免去吴建波、张雷、 韩凤国、张悠金、孙鹏公司董事职务，取消董事会；（7）同意免去王建军公司监事职务； （8）同意修改公司章程；（9）其他登记事项不变。 2006年8月6日，当代物业变更后的全体股东召开股东会并作出如下决议：（1）同意 公司注册资本为人民币500万元不变；（2）确认公司股东持股比例为当代胜地资产运营 （北京）有限公司出资400万元，持股80%，刘玮出资100万元，持股20%；（3）同意选举 刘玮为公司执行董事；（4）同意聘任刘玮为公司总经理；（5）选举朱起东为公司监事； （6）同意修改公司章程；（7）其他登记事项不变。 2005年7月12日，当代物业召开董事会并作出如下决议：（1）同意吴建波继续担任公 司董事长职务；（2）同意吴建波继续担任公司总经理职务。 本次变更后公司股权结构为： 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 1 当代胜地资产运营（北京）有限公司 4,000,000.00 80.00 2 刘玮 1,000,000.00 20.00 合计 5,000,000.00 100.00 北京市工商局海淀分局核准了上述变更并于2006年8月25日向当代物业核发变更后 的《企业法人营业执照》。 9、 2006年9月经营范围变更 2006年9月4日，当代物业召开股东会并作出决议：同意变更经营项目为接受委托进 行物业管理（含写字间出租）；接受委托提供劳务服务；从事房地产经纪业务；法律、 行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可 的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国 务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动。 北京市工商局海淀分局核准了上述变更并于2006年9月19日向当代物业核发变更后 的《企业法人营业执照》。 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 21 10、 2007年6月变更股东、法定代表人、住所、工商注册号 2007年6月18日，当代物业股东刘玮与张鹏签署《出资转让协议书》，刘玮将其所持 当代物业100万元出资转让给张鹏。 2007年6月18日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意免去刘玮执行董事 职务；（2）同意解聘刘玮经理职务；（3）同意增加新股东张鹏；（4）同意刘玮将其所持 公司100万元出资转让给张鹏；（5）同意章程修正案。 2007年6月18日，当代物业变更后的全体股东召开股东会并作出如下决议：（1）同意 变更地址为北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层；（2）同意当代胜地资产运 营（北京）有限公司、张鹏组成新的股东会，其中当代胜地资产运营（北京）有限公司 出资400万元，张鹏出资100万元；（3）同意选举张鹏为执行董事；（4）同意聘任刘湘为 经理；（5）同意章程修正案。 本次变更后的公司股权结构为： 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 1 当代胜地资产运营（北京）有限公司 4,000,000.00 80.00 2 张鹏 1,000,000.00 20.00 合计 5,000,000.00 100.00 同时，2007年6月20日，北京市工商局海淀分局向当代物业发出《注册号变更通知》， 通知公司注册号变更为110108000974943。 北京市工商局海淀分局核准了上述变更并于2007年6月20日向当代物业核发变更后 的《企业法人营业执照》。 11、 2008年12月经营范围变更 2008年12月25日，当代物业召开股东会并作出决议：（1）同意变更经营项目为接受 委托进行物业管理（含写字间出租）；接受委托提供劳务服务、供暖服务；从事房地产 经纪业务；（2）同意章程修正案。 北京市工商局海淀分局核准了上述变更并于2009年1月22日向当代物业核发变更后 的《企业法人营业执照》。 12、 2009年吸收合并、企业名称变更、住所变更、增加注册资本 2009年1月15日，当代物业召开股东会并作出决议：同意当代物业吸收合并第一物 业管理（北京）有限公司；吸收合并后，当代物业继续存续，第一物业管理（北京）有 限公司解散；第一物业管理（北京）有限公司的债权债务、资产由当代物业承担。其他 登记事项不变。 2009年1月31日，当代物业与第一物业管理（北京）有限公司签署《吸收合并协议》， 约定当代物业吸收第一物业管理（北京）有限公司，吸收合并后，当代物业继续存在， 第一物业管理（北京）有限公司解散。吸收合并后，当代物业注册资本为600万元，股 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 22 东当代胜地资产运营（北京）有限公司持股80%，张鹏持股20%。 2009年3月15日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）公司名称变更为第一物 业服务（北京）有限公司；（2）公司地址变更为北京市东城区香河园街11号10号楼310； （3）同意吸收合并后公司注册资本由500万元变更为600万元；（4）同意吸收合并后公司 股东及出资额变更为股东当代胜地资产运营（北京）有限公司出资480万元，持股80%， 公司股东张鹏出资120万元，持股20%；（5）同意公司名称变更为第一物业服务（北京） 有限公司，同意接收第一物业管理（北京）有限公司全部债权债务并同意修改公司章程。 2009年3月24日，北京中财国信会计师事务所出具中财国信验字[2009]第020号《验资 报告》，确认：截至2009年3月18日止，当代物业已收到第一物业管理（北京）有限公司 移交的全部财产及债权、债务清册。当代物业以吸收合并方式新增注册资本100万元人 民币，实收100万元人民币。 2009年3月30日，北京市工商局东城分局出具《名称变更通知》，核准当代物业更名 为“第一物业服务（北京）有限公司”。 在此期间，北京市工商局海淀分局作出《企业迁出核准通知书》，同意当代物业从 海淀区迁出至东城分局管辖。 本次变更后，公司名称变更为第一物业服务（北京）有限公司（以下简称：第一物 业），公司股权结构为： 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 1 当代胜地资产运营（北京）有限公司 4,800,000.00 80.00 2 张鹏 1,200,000.00 20.00 合计 6,000,000.00 100.00 13、 2009年4月变更住所 2009年4月28日，第一物业召开股东会并作出决议：同意公司地址变更为北京市海 淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层，同意修改公司章程。 2009年4月30日，北京市工商局东城分局作出《企业迁出核准通知书》，核准第一物 业迁出至北京市工商局海淀分局管辖。 2009年5月12日，北京市工商局海淀分局向第一物业核发了变更后的《企业法人营 业执照》。 14、 2010年5月经营范围变更 2010年5月25日，公司召开股东会并作出决议，同意变更经营项目为：接受委托进行 物业管理（含写字间出租）；接受委托提供劳务服务、供暖服务。同时同意修改公司章 程。 15、 2012年2月经营范围变更、股东更名 2012年2月20日，公司召开股东会并作出如下决议：（1）同意公司经营范围变更为： 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 23 “接受委托进行物业管理（含写字间出租）；接受委托提供劳务服务、供暖服务；停车 场管理。”（2）公司股东当代胜地资产运营（北京）有限公司名称变更为“第一摩码资 产管理（北京）有限公司”；（3）同意修改后的公司章程，其他登记事项不变。 北京市工商局海淀分局核准了上述变更并于2012年2月21日向公司核发变更后的 《企业法人营业执照》。 16、 2014年10月经营范围变更 2014年10月16日，第一物业召开股东会并作出决议，同意将公司经营范围变更为： 接受委托进行物业管理（含写字间出租）；接受委托提供劳务服务；供暖服务；机动车 公共停车场服务；从事房地产经纪业务；企业策划；房地产咨询。（依法须经批准的项 目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 北京市工商局海淀分局核准了上述变更并于2014年10月28日向公司核发变更后的 《营业执照》。 17、 2015年6月增资 2015年6月10日，本公司召开股东会并作出如下决议：（1）同意增加新自然人股东张 雷、李熠、吕晓彤、王晶丽、龙晗、贾瑞明、刘培庆、张世红、殷俊岩、倪群亮、李莹、 乔廷夫；（2）同意公司注册资本由人民币600万元增至人民币1043.47万元，增加的注册 资本443.47万元，由张鹏增加出资151.3万元，张雷增加出资62.61万元，李熠增加出资41.74 万元，吕晓彤增加出资26.09万元，王晶丽增加出资20.87万元，龙晗增加出资20.87万元， 贾瑞明增加出资20.87万元，刘培庆增加出资20.87万元，张世红增加出资15.65万元，殷俊 岩增加出资15.65万元，倪群亮增加出资15.65万元，李莹增加出资15.65万元，乔廷夫增加 出资15.65万元；（3）同意修改后的公司章程。 由北京中恒会计师事务所有限公司出具中恒验字[2015]第299号验资报告。 2015年6月10日，本公司股东签署了修订后的公司章程。 本次变更后，第一物业的股权结构变更为： 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 1 第一摩码资产管理（北京）有限公司 4,800,000.00 46.00 2 张鹏 2,713,000.00 26.00 3 李熠 417,400.00 4.00 4 吕晓彤 260,900.00 2.50 5 王晶丽 208,700.00 2.00 6 龙晗 208,700.00 2.00 7 刘培庆 208,700.00 2.00 8 张世红 156,500.00 1.50 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 24 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 9 殷俊岩 156,500.00 1.50 10 倪群亮 156,500.00 1.50 11 李莹 156,500.00 1.50 12 乔廷夫 156,500.00 1.50 13 贾瑞明 208,700.00 2.00 14 张雷 626,100.00 6.00 合计 10,434,700.00 100.00 18、2015年12月31日变更为股份有限公司 公司在北京市工商行政管理局海滨分局注册登记，并取得了营业执照，经营期限 1999年12月06日到长期。 依据2015年9月30日止经审计的资产负债表，2015年12月19日有限公司14名 发起人股东签署了《发起人协议书》，就共同发起设立股份公司的有关事宜达成一致意 见。发起人各方投入资产总额为190,629,156.93元,负债总额为156,414,063.43元，净资产 34,215,093.50元。发起人各方经协商，同意有限公司股份总数依据2015年9月30日为基准 日净资产按股东原持股比例折合成股份，公司股本总额1,043.47万元，每股1元，均为普 通股 。净资产大于股本部分计入资本公积23,780,393.50元。 由瑞华会计师事务所出具瑞华验字[2015]02230093验资报告。 股改后公司股权结构如下： 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 1 第一摩码资产管理（北京）有限公司 4,800,000.00 46.00 2 张鹏 2,713,000.00 26.00 3 李熠 417,400.00 4.00 4 吕晓彤 260,900.00 2.50 5 王晶丽 208,700.00 2.00 6 龙晗 208,700.00 2.00 7 刘培庆 208,700.00 2.00 8 张世红 156,500.00 1.50 9 殷俊岩 156,500.00 1.50 10 倪群亮 156,500.00 1.50 11 李莹 156,500.00 1.50 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 25 序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%） 12 乔廷夫 156,500.00 1.50 13 贾瑞明 208,700.00 2.00 14 张雷 626,100.00 6.00 合计 10,434,700.00 100.00 19、2016年12月15日召开临时股东大会通过定向增发决议 公司于2016年12月15日召开临时股东大会，审议通过《关于公司定向发行股票的议 案》，决定发行股份数量不超过100.5万股（含100.5万股）、每股价格12元、融资金额不超 过1,206万元（含1,206万元）。 并审议通过了《关于公司分别与第一摩码资产管理（北京）有限公司、王玮波、李庆昌、 李延召、金纯刚、赵亮、牛娇、刘政、东北证券股份有限公司、长江证券股份有限公司 签署附条件生效<股份认购协议>》。 （三）公司的经营范围及期限 接受委托进行物业管理（含写字间出租）；接受委托提供劳务服务；供暖服务；机动车 公共停车场服务。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法需经批准的项目， 经相关部门批准后方可开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经 营活动。） 营业期限 1999 年 12 月 06 日至长期。 （四）公司的财务报表的批准报出 本财务报表业经本公司董事会于2017年4月25日决议批准报出。 本公司2016年度纳入合并范围的子公司共11户，详见本附注八“在其他主体中的权 益”。本公司本年度合并范围比上年度增加2户，减少4户，详见本附注七“合并范围的 变更”。 二、财务报表的编制基础 本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部 发布的《企业会计准则——基本准则》 （财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、 于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、 企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管 理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》 （2014 年修订）的披露规定编制。 根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融 工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 26 三、遵循企业会计准则的声明 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2016 年 12 月 31 日的财务状况及 2016 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公 司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行 证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注 的披露要求。 四、重要会计政策和会计估计 1、会计期间 本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告 期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 2、营业周期 正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期 间。本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。 3、记账本位币 人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内 子公司以人民币为记账本位币。 4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事 项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。 （1）同一控制下企业合并 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂 时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与 合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并 方实际取得对被合并方控制权的日期。 合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的 净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本 公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。 合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。 （2）非同一控制下企业合并 参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制 下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的 一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 27 购买方控制权的日期。 对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的 控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合 并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损 益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券 或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并 成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或 有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产 按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资 产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资 产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价 值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨 认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。 购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确 认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日 的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够 实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确 认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期 损益。 通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计 准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务 报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判断该多 次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及 本附注四、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财 务报表和合并财务报表进行相关会计处理： 在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日 新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权 涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方 直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购 买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入 当期投资收益）。 在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日 的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之 前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 28 被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算 的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外， 其余转为购买日所属当期投资收益）。 5、合并财务报表的编制方法 （1）合并财务报表范围的确定原则 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资 方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方 的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控 制的主体。 一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公 司将进行重新评估。 （2）合并财务报表编制的方法 从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳 入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日 前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处 置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司， 其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中， 且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合 并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金 流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。 在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按 照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制 下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行 调整。 公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。 子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东 权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期 净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益” 项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中 所享有的份额，仍冲减少数股东权益。 当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股 权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股 权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的 净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 29 相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同 的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资 产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照 《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确 认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、13“长期股权投资”或本附注 四、9“金融工具”。 本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置 对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股 权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应 将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此 影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的 发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交 易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照 “不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、13、 （2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见 前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易 属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处 理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产 份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失 控制权当期的损益。 6、合营安排分类及共同经营会计处理方法 合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在 合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经 营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业， 是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。 本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、13（2）② “权益法 核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。 本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负 债，以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有 的共同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的 收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。 当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、 或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易 产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 30 第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出 售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本 公司按承担的份额确认该损失。 7、现金及现金等价物的确定标准 本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持 有的期限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、 价值变动风险很小的投资。 8、外币业务和外币报表折算 （1）外币交易的折算方法 本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率折算为记账本位币金 额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算 为记账本位币金额。 （2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法 资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的 汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差 额按照借款费用资本化的原则处理；②用于境外经营净投资有效套期的套期工具的汇 兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为当期损益）；以及③ 可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入 其他综合收益之外，均计入当期损益。 编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货 币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转入 处置当期损益。 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账 本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇 率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含 汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。 （3）外币财务报表的折算方法 编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货 币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收 益；处置境外经营时，计入处置当期损益。 境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和 负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外， 其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的 即期汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利润按 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 31 折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项 目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失 控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算 差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。 外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。 汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。 年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。 在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧 失了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关 的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。 在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外 经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权 益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外 经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。 9、金融工具 在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和 金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益 的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益；对于其他类别的金融资产和金 融负债，相关交易费用计入初始确认金额。 （1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法 公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或 者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的 报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、 定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融 工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉 情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金 融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。 （2）金融资产的分类、确认和计量 以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始 确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、 贷款和应收款项以及可供出售金融资产。 ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 产。 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 32 交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的， 主要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有 客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但 是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃 市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益 工具结算的衍生工具除外。 符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础 不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或 投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金 融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量， 公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期 损益。 ② 持有至到期投资 是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到 期的非衍生金融资产。 持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生 减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。 实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际 利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融 负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融 负债当前账面价值所使用的利率。 在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上 预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合 同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢 价等。 ③ 贷款和应收款项 是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司 划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其 他应收款等。 贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生 减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。 ④ 可供出售金融资产 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 33 包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计 量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融 资产。 可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已 偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额 进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具 投资的期末成本为其初始取得成本。 可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损 失，除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外， 确认为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃 市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩 并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。 可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入 投资收益。 （3）金融资产减值 除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负 债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的， 计提减值准备。 本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融 资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值 测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产）， 包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损 失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。 ① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值 以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值， 减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证 据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的 减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备 情况下该金融资产在转回日的摊余成本。 ② 可供出售金融资产减值 当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌 时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅度累 计超过 20%； 可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 34 累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已 收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。 在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与 确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资 的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损 益。 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益 工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。 （4）金融资产转移的确认依据和计量方法 满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的 合同权利终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报 酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所 有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。 若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放 弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资 产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变 动使企业面临的风险水平。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移 而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损 益。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确 认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与 应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前 述账面金额之差额计入当期损益。 本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需 确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有 权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产 所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留 金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控 制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。 （5）金融负债的分类和计量 金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 35 债，相关交易费用计入初始确认金额。 ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计 量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量， 公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当 期损益。 ② 其他金融负债 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付 该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利 率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 （6）金融负债的终止确认 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部 分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融 负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负 债，并同时确认新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包 括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 （8）金融资产和金融负债的抵销 当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法 定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金 融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和 金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。 （9）权益工具 权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。 本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司 不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。 本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公 司不确认权益工具的公允价值变动额。 10、应收款项 应收款项包括应收账款、其他应收款等。 （1）坏账准备的确认标准 本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 36 应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反合 同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）； ③债务人很可能倒闭或进行其他财务 重组； ④其他表明应收款项发生减值的客观依据。 （2）坏账准备的计提方法 ① 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法 本公司将金额为人民币 100 万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收款项。 本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金 融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确 认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减 值测试。 ② 按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法 A．信用风险特征组合的确定依据 本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信 用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按 照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量 测算相关。 不同组合的确定依据： 项目 确定组合的依据 账龄组合 账龄状态 保证金、押金、备用金性质组合 信用风险 合并范围内部往来组合 信用风险 B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法 按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用 风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与预 计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。 不同组合计提坏账准备的计提方法： 项 目 计提方法 账龄组合 按账龄分析法。 保证金、押金、备用金性质组合 单独测试无特别风险的不计提。 合并范围内关联方组合 单独测试无特别风险的不计提。 a. 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法 账 龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%） 1 年以内（含 1 年，下同） 0 0 1-2 年 5.00 5.00 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 37 账 龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%） 2-3 年 20.00 20.00 3-4 年 50.00 50.00 4-5 年 80.00 80.00 5 年以上 100.00 100.00 ③ 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项 本公司对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，单独进行减值测试，有 客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认 减值损失，计提坏账准备：如：应收关联方款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的 应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项；等等。 （3）坏账准备的转回 如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事 项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不 超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。 11、存货 （1）存货的分类 存货主要包括原材料、在产品及自制半成品、周转材料、产成品、库存商品等。 （2）存货取得和发出的计价方法 存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。领 用和发出时按加权平均法计价。 （3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法 可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成 本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的 确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。 在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本 时，提取存货跌价准备。 计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的 可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的 金额计入当期损益。 （4）存货的盘存制度为永续盘存制。 （5）低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销。 12、划分为持有待售资产 若某项非流动资产在其当前状况下仅根据出售此类资产的惯常条款即可立即出 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 38 售，本公司已就处置该项非流动资产作出决议，已经与受让方签订了不可撤销的转让 协议，且该项转让将在一年内完成，则该非流动资产作为持有待售非流动资产核算， 自划分为持有待售之日起不计提折旧或进行摊销，按照账面价值与公允价值减去处置 费用后的净额孰低计量。持有待售的非流动资产包括单项资产和处置组。如果处置组 是一个《企业会计准则第 8 号——资产减值》所定义的资产组，并且按照该准则的规 定将企业合并中取得的商誉分摊至该资产组，或者该处置组是资产组中的一项经营， 则该处置组包括企业合并中所形成的商誉。 被划分为持有待售的单项非流动资产和处置组中的资产，在资产负债表的流动资 产部分单独列报；被划分为持有待售的处置组中的与转让资产相关的负债，在资产负 债表的流动负债部分单独列报。 某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的 确认条件，本公司停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者进行计量： （1）该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为 持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；（2）决定不再出 售之日的可收回金额。 13、长期股权投资 本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大 影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期 股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。 共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相 关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对 被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起 共同控制这些政策的制定。 （1）投资成本的确定 对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权 益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成 本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账 面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权 益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报 表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额 作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本 公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 39 对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为 长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负 债、发行的权益性证券的公允价值之和。 合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其 他相关管理费用，于发生时计入当期损益。 除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本 视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发 行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换 出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取 得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。 （2）后续计量及损益确认方法 对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投 资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控 制的长期股权投资。 ① 成本法核算的长期股权投资 采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长 期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发 放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或 利润确认。 ② 权益法核算的长期股权投资 采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位 可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本 小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益， 同时调整长期股权投资的成本。 采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合 收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价 值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股 权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者 权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投 资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基 础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间 与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行 调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间 发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 40 计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单 位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。 在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实 质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单 位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损 失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担 额后，恢复确认收益分享额。 ③ 收购少数股权 在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比 例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额， 调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 ④ 处置长期股权投资 在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股 权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权 益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注 四、5、（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。 其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款 的差额，计入当期损益。 采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处 置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置 相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利 润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。 采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取 得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认 的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处 理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损 益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。 本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表 时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益 法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股 权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则 的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入 当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具 确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 41 资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认 的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变 动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法 核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工 具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。 本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置 后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日 的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确 认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或 负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外 的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资 收益。 本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易 属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进 行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资 账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制 权的当期损益。 14、投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已 出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。 投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该 资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。 其他后续支出，在发生时计入当期损益。 当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益 时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣 除其账面价值和相关税费后计入当期损益。 15、固定资产 （1）固定资产确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过 一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且 其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影 响进行初始计量。 （2）各类固定资产的折旧方法 固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 42 旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下： 类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 （%） 年折旧率 （%） 机器设备 直线法 3-5 3-5 19.00-32.33 办公设备 直线法 3-5 3-5 19.00-32.33 运输设备 直线法 5-10 5 9.50-19.00 预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状 态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。 （3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法 固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。 （4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权 最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产 一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的， 在租赁资产使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权 的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。 （5）其他说明 与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其 成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此 以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。 当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认 该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税 费后的差额计入当期损益。 本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复 核，如发生改变则作为会计估计变更处理。 16、在建工程 在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达 到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定 可使用状态后结转为固定资产。 在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。 17、借款费用 借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的 汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资 产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 43 的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产 达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认 为费用。 专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利 息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资 产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确 定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。 资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑 差额计入当期损益。 符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定 可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间 连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。 18、无形资产 （1）无形资产 无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很 可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目 的支出，在发生时计入当期损益。 取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的 土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的 房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配 的，全部作为固定资产处理。 使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的 减值准备累计金额其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无 形资产不予摊销。 期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生 变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进 行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计 其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。 （2）研究与开发支出 本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。 研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。 开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 44 发阶段的支出计入当期损益： ① 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性； ② 具有完成该无形资产并使用或出售的意图； ③ 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存 在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性； ④ 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有 能力使用或出售该无形资产； ⑤ 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损 益。 （3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法 无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。 19、长期待摊费用 长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的 各项费用。 20、长期资产减值 对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房 地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于 资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行 减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论 是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。 减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备 并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未 来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格 确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定； 不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价 值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可 销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程 中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金 额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收 回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独 立产生现金流入的最小资产组合。 在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期 从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 45 的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损 失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产 组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产 的账面价值。 上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。 21、职工薪酬 本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。 其中： 短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险 费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在 职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当 期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。 离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设 定提存计划及设定受益计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相 关资产成本或当期损益。 在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而 提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提 供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确 认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束 后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。 职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提 供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合 预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。 本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划 进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。 22、预计负债 当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本 公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额 能够可靠地计量。 在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因 素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。 如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确 定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 （1）亏损合同 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 46 亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执 行合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将 合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负 债。 （2）重组义务 对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条 件的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。 23、股份支付 （1）股份支付的会计处理方法 股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具 为基础确定的负债的交易。 ① 以权益结算的股份支付 用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日 的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可 行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计 算计入相关成本或费用/在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应 增加资本公积。 在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后 续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相 关成本或费用，并相应调整资本公积。 用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可 靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能 可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公 允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。 ② 以现金结算的股份支付 以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的 负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增 加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每 个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价 值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。 在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计 量，其变动计入当期损益。 （2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理 本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值， 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 47 按照权益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是 指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允 价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视 同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。 在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作 为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公 积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作 为授予权益工具的取消处理。 （3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理 涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企 业中其一在本公司内，另一在本公司外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进 行会计处理： ① 结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份 支付处理；除此之外，作为现金结算的股份支付处理。 结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担 负债的公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资 本公积）或负债。 ② 接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该 股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企 业职工的并非其本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。 本公司内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企 业的，在接受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和 计量，比照上述原则处理。 24、优先股、永续债等其他金融工具 （1）永续债和优先股等的区分 本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工 具： ①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与 其他方交换金融资产或金融负债的合同义务； ②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍 生工具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工 具，则本公司只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资 产结算该金融工具。 除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 48 归类为金融负债。 本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项 负债，按实际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工 具”。发行复合金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总 发行价款的比例进行分摊。 （2）永续债和优先股等的会计处理方法 归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、 利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用 （参见本附注四、17“借款费用”）以外，均计入当期损益。 归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出 售或注销时，本公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对 权益工具持有方的分配作为利润分配处理。 本公司不确认权益工具的公允价值变动。 25、收入 （1）商品销售收入 在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相 联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量， 相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时， 确认商品销售收入的实现。 （2）提供劳务收入 在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比 法确认提供的劳务收入。 提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计 量；②相关的经济利益很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易 中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。 如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的 劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生 的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。 本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部 分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处 理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的， 将该合同全部作为销售商品处理。 （3）使用费收入 根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 49 （4）利息收入 按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定 26、政府补助 政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作 为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补 助。 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资 产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名 义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配 计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确 认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费 用和损失的，直接计入当期损益。 已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账 面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。 27、递延所得税资产/递延所得税负债 （1）当期所得税 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照 税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依 据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得 出。 （2）递延所得税资产及递延所得税负债 某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负 债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额 产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。 与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应 纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂 时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企 业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且 该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。 除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。 与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损） 的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递 延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 50 异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来 抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例 外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认 其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣 亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预 期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。 于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法 获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的 账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 （3）所得税费用 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递 延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的 账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。 （4）所得税的抵销 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进 行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税 资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者 是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的 期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、 清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。 28、租赁 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权 最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。 （1）本公司作为承租人记录经营租赁业务 经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损 益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。 （2）本公司作为出租人记录经营租赁业务 经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较 大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同 的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 51 有租金于实际发生时计入当期损益。 （3）本公司作为承租人记录融资租赁业务 于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者 中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值， 其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归 属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资 费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。 未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金 于实际发生时计入当期损益。 （4）本公司作为出租人记录融资租赁业务 于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融 资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未 担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实 现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。 未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金 于实际发生时计入当期损益。 29、重大会计判断和估计 本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法 准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于 本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估 计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。 然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差 异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。 本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变 更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间 的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。 于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域 如下： （1）租赁的归类 本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融 资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报 酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全 部风险和报酬，作出分析和判断。 （2）坏账准备计提 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 52 本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基于 评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与 原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账准备 的计提或转回。 （3）存货跌价准备 本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净 值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的 可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货 的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原 先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转 回。 （4）金融工具公允价值 对不存在活跃交易市场的金融工具，本公司通过各种估值方法确定其公允价值。这 些估值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风险、 市场波动率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定 性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。 （5）持有至到期投资 本公司将符合条件的有固定或可确定还款金额和固定到期日且本公司有明确意图 和能力持有至到期的非衍生金融资产归类为持有至到期投资。进行此项归类工作需涉 及大量的判断。在进行判断的过程中，本公司会对其持有该类投资至到期日的意愿和能 力进行评估。除特定情况外（例如在接近到期日时出售金额不重大的投资），如果本公 司未能将这些投资持有至到期日，则须将全部该类投资重分类至可供出售金融资产，且 在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再将该金融资产划分为持有至到期投 资。如出现此类情况，可能对财务报表上所列报的相关金融资产价值产生重大的影响， 并且可能影响本公司的金融工具风险管理策略。 （6）持有至到期投资减值 本公司确定持有至到期投资是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断。发生减 值的客观证据包括发行方发生严重财务困难使该金融资产无法在活跃市场继续交易、 无法履行合同条款（例如，偿付利息或本金发生违约）等。在进行判断的过程中，本公 司需评估发生减值的客观证据对该项投资预计未来现金流的影响。 （7）可供出售金融资产减值 本公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设， 以确定是否需要在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，本公司 需评估该项投资的公允价值低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状况 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 53 和短期业务展望，包括行业状况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风险。 （8）长期资产减值准备 本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减 值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹 象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金 额不可收回时，进行减值测试。 当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额 和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。 公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可 观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。 在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营 成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采 用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相 关经营成本的预测。 本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产 组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需 要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来 现金流量的现值。 （9）折旧和摊销 本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直 线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊 销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而 确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。 （10）递延所得税资产 在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税 务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税 利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。 （11）所得税 本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不 确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的 最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得 税和递延所得税产生影响。 （12）预计负债 本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 54 迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行 该等现时义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相 关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程 度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的风险、 不确定性及货币时间价值等因素。 其中，本公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计 负债。预计负债时已考虑本公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映 将来的维修情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。 （13）公允价值计量 本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。本公司的董事会已成立 估价委员会（该估价委员会由本公司的首席财务官领导），以便为公允价值计量确定适 当的估值技术和输入值。在对某项资产或负债的公允价值作出估计时，本公司采用可获 得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，本公司会聘用第三方有资质的评 估师来执行估价。估价委员会与有资质的外部估价师紧密合作，以确定适当的估值技术 和相关模型的输入值。首席财务官每季度向本公司董事会呈报估价委员会的发现，以说 明导致相关资产和负债的公允价值发生波动的原因。在确定各类资产和负债的公允价 值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注中披露。 五、税项 1、主要税种及税率 税种 具体税率情况 增值税 物业费、车位管理费、装修管理费、场地使用费等按6%的税率计 缴。 供暖、能源按13%计缴。 热水、直饮水按 13%计缴。 租赁费按5%计缴。 代收电费17%、代收水费3%。 其他3%。 增值税按允许抵扣的进项税额后的差额缴纳。 城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的 7%、5%、1%计缴。 教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴。 地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴。 企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。 注：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号）等相关规定，自 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 55 2016 年 5 月 1 日起改为征收增值税，税率见上表。 存在不同企业所得税税率纳税主体的 纳税主体名称 所得税税率 第一玉庭春物业服务（北京）有限公司 10% 第一满庭春物业服务（北京）有限公司 10% 北京蓝绿相间科技有限公司 15% 湖南第一物业服务有限公司 25% 山西第一物业服务有限公司 25% 北京当代万国城停车场经营管理有限责任公司 25% 江西第一物业服务有限公司 25% 第一物业服务湖北有限公司 25% 第一物业服务安徽有限公司 25% 创新深绿科技发展（北京）有限公司 25% 西安盛领博兴物业管理服务有限公司 25% 2、税收优惠及批文 （1）根据财政部、国家税务总局《关于继续执行供热企业增值税、房产税、城 镇土地使用税优惠政策的通知》（[2016]94号），本公司享受自2016年1月1日起至2018年12 月31日向居民个人供热而取得的采暖费收入免征增值税、房产税、城镇土地使用税的优 惠政策。 （2）北京蓝绿相间科技有限公司于2016年12月22日，得证书编号为GR201611001073 高新技术企业证书，有效期三年，根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条第 二款，本公司符合国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%税率征收企业所得税。 （3）第一满庭春物业服务（北京）有限公司、第一玉庭春物业服务（北京）有限 公司根据税收政策按小微企业20%减半征收，本公司执行10%的企业所得税优惠税率。 3、其他说明 无。 六、合并财务报表项目注释 以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，年初指 2016 年 1 月 1 日，年末指 2016 年 12 月 31 日。 1、货币资金 项 目 年末余额 年初余额 库存现金 567,402.96 314,773.91 银行存款 186,423,115.48 90,157,549.13 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 56 项 目 年末余额 年初余额 合 计 186,990,518.44 90,472,323.04 2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 项 目 年末余额 年初余额 指定为以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产 10,504,657.28 30,521,080.40 其中：权益工具投资 10,504,657.28 30,521,080.40 合 计 10,504,657.28 30,521,080.40 注：指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括ETF套利成本 10,300,000.00元、公允价值变动204,657.28元。 3、应收账款 （1）应收账款分类披露 类 别 年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 （%） 金额 比例（%） 单项金额重大并单独计提坏账准 备的应收款项 按信用风险特征组合计提坏账准 备的应收款项 40,831,564.28 100.00 7,872,470.67 19.28 32,959,093.61 单项金额不重大但单独计提坏账 准备的应收款项 合 计 40,831,564.28 100.00 7,872,470.67 — 32,959,093.61 （续） 类 别 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 （%） 金额 比例（%） 单项金额重大并单独计提坏账准 备的应收款项 按信用风险特征组合计提坏账准 备的应收款项 38,196,672.99 100.00 6,052,241.03 15.84 32,144,431.96 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 57 类 别 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 （%） 金额 比例（%） 单项金额不重大但单独计提坏账 准备的应收款项 合 计 38,196,672.99 100.00 6,052,241.03 — 32,144,431.96 ①组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款 账 龄 年末余额 应收账款 坏账准备 计提比例（%） 1 年以内 19,968,465.19 1 至 2 年 6,182,268.88 309,113.47 5.00 2 至 3 年 5,523,668.48 1,104,733.70 20.00 3 至 4 年 3,119,702.65 1,559,851.33 50.00 4 至 5 年 5,693,434.57 4,554,747.66 80.00 5 年以上 344,024.51 344,024.51 100.00 合 计 40,831,564.28 7,872,470.67 （2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况 本年计提坏账准备金额 1,820,229.64 元。 （3）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况 截至 2016 年 12 月 31 日，应收账款金额前五名单位情况： 单位名称 与本公司 关系 金额 年限 款项 性质 坏账准备 余额 占应收款 总额的比 例（%） 当代 MOMA 项目 非关联方 2,616,306.28 1 年以内 物业费 6.41 1,790,587.12 1-2 年 89,529.36 4.39 2,724,019.55 2-3 年 544,803.91 6.67 992,146.28 3-4 年 496,073.14 2.43 601,894.28 4-5 年 481,515.43 1.47 太原万国城 MOMA 项目 非关联方 4,059,777.72 1 年以内 物业费 9.94 1,905,617.96 1-2 年 95,280.90 4.67 1,058,795.46 2-3 年 211,759.09 2.59 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 58 单位名称 与本公司 关系 金额 年限 款项 性质 坏账准备 余额 占应收款 总额的比 例（%） 504,934.22 3-4 年 252,467.11 1.24 202,043.11 4-5 年 161,634.49 0.49 长沙万国城 MOMA 非关联方 2,911,379.69 1 年以内 物业费 7.13 403,170.00 1-2 年 20,158.50 0.99 43,897.11 2-3 年 8,779.42 0.11 73,321.25 3-4 年 36,660.63 0.18 1,146,351.79 4-5 年 917,081.42 2.81 万万树花园 别墅项目 非关联方 1,241,516.66 1 年以内 物业费 3.04 440,517.98 1-2 年 22,025.90 1.08 285,498.68 2-3 年 57,099.74 0.70 598,303.69 3-4 年 299,151.84 1.47 1,235,163.60 4-5 年 988,130.88 3.02 摩码园项目 非关联方 840,262.13 1 年以内 物业费 2.06 91,430.77 1-2 年 4,571.54 0.22 1,035,955.67 2-3 年 207,191.13 2.54 761,014.56 3-4 年 380,507.28 1.86 836,154.35 4-5 年 668,923.48 2.05 合 计 28,400,059.90 5,943,345.19 69.55 4、预付款项 （1）预付款项按账龄列示 账 龄 年末余额 年初余额 金额 比例（%） 金额 比例（%） 1 年以内 4,528,605.61 96.93 2,943,034.36 68.86 1 至 2 年 143,625.00 3.07 1,030,833.27 24.12 2 至 3 年 244,935.00 5.73 3 年以上 55,065.00 1.29 合 计 4,672,230.61 100.00 4,273,867.63 100.00 注：期末账龄超过 1 年的预付款项 143,625.00 元，其中：预付北京二六三企业通信 有限公司通讯费 140,625.00 元、预付长沙新奥燃气发展有限公司的燃气费 3,000.00 元， 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 59 由于上述两笔款项未到结转期，因此尚未结转。 （2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况 单位名称 与本公司关系 年末余额 款项性质 未结算原因 长沙市供水有限公司 非关联方 1,038,228.16 预付水费 未到结算期 国网北京市电力公司 非关联方 886,700.00 预付电费 未到结算期 国网山西省电力公司太原供电公司 非关联方 679,698.81 预付电费 未到结算期 湖南省电力公司长沙电业局 非关联方 645,176.74 预付电费 未到结算期 国网陕西省电力公司西安供电公司 非关联方 314,793.90 电费押金 未到结算期 合 计 3,564,597.61 5、其他应收款 （1）其他应收款分类披露 类 别 年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 （%） 金额 比例（%） 单项金额重大并单独计提坏账准 备的其他应收款 按信用风险特征组合计提坏账准 备的其他应收款 9,948,770.79 100.00 3,050,402.57 30.66 6,898,368.22 其中：账龄组合 6,616,756.82 66.51 3,050,402.57 46.10 3,566,354.25 保证金、押金、备用金 3,332,013.97 33.49 3,332,013.97 单项金额不重大但单独计提坏账 准备的其他应收款 合 计 9,948,770.79 100.00 3,050,402.57 6,898,368.22 （续） 类 别 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 （%） 金额 计提比例 （%） 单项金额重大并单独计提坏账准 备的其他应收款 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 60 类 别 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 （%） 金额 计提比例 （%） 按信用风险特征组合计提坏账准 备的其他应收款 7,497,349.39 100.00 3,561,542.45 47.50 3,935,806.94 其中：账龄组合 5,250,620.70 70.03 3,561,542.45 67.83 1,689,078.25 保证金、押金、备用金 2,246,728.69 29.97 2,246,728.69 单项金额不重大但单独计提坏账 准备的其他应收款 合 计 7,497,349.39 100.00 3,561,542.45 3,935,806.94 ①组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款 账 龄 年末余额 其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 1 年以内 3,535,871.17 1 至 2 年 31,999.04 1,599.96 5.00 2 至 3 年 3 至 4 年 4 至 5 年 420.01 336.01 80.00 5 年以上 3,048,466.60 3,048,466.60 100.00 合 计 6,616,756.82 3,050,402.57 （2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况 本年计提坏账准备金额-180,320.17 元。 （3）其他应收款按款项性质分类情况 款项性质 年末账面余额 年初账面余额 押金、保证金 3,332,013.97 2,246,728.69 往来款 6,616,756.82 5,250,620.70 合 计 9,948,770.79 7,497,349.39 （4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 61 单位名称 款项性质 年末余额 账龄 占其他应收款年末余 额合计数的比例 （%） 坏账准备 年末余额 北京通达致远物业管 理有限公司 往来款 2,606,400.00 1 年以内 26.20 邸晖 备用金 189,765.35 1 年以内 1.91 何法 备用金 187,500.00 1 年以内 1.88 凌盈莹 备用金 163,540.20 1 年以内 1.64 刘政 备用金 150,000.00 1 年以内 1.51 合 计 3,297,205.55 33.14 6、其他流动资产 项 目 年末余额 年初余额 银行理财产品 71,800,000.00 79,068,257.53 预缴税费 2,677,811.01 合 计 74,477,811.01 79,068,257.53 7、长期股权投资 被投资单位 年初余额 本年增减变动 追加投资 减少投资 权益法下确 认的投资损 益 其他综 合收益 调整 其他 权益 变动 一、联营企业 摩码会俱乐部管理（北京）有限公司 206,594.90 206,594.90 合 计 206,594.90 206,594.90 （续） 被投资单位 本年增减变动 年末余额 减值准备 年末余额 宣告发放现金 股利或利润 计提减值准备 其他 一、联营企业 摩码会俱乐部管理（北京）有限公司 合 计 8、固定资产 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 62 项 目 机器设备 运输设备 办公设备及其他 合 计 一、账面原值 1、年初余额 357,527.00 1,359,900.36 3,222,875.00 4,940,302.36 2、本年增加金额 55,071.89 7,008.55 1,526,073.54 1,588,153.98 （1）购置 55,071.89 7,008.55 1,396,334.54 1,458,414.98 （2）企业合并增加 129,739.00 129,739.00 3、本年减少金额 603,950.00 55,364.49 659,314.49 （1）处置或报废 603,950.00 55,364.49 659,314.49 4、年末余额 412,598.89 762,958.91 4,693,584.05 5,869,141.85 二、累计折旧 1、年初余额 198,712.07 777,075.83 1,921,837.61 2,897,625.51 2、本年增加金额 36,279.45 88,086.69 1,016,795.10 1,141,161.24 （1）计提 36,279.45 88,086.69 946,704.08 1,071,070.22 （2）企业合并增加 70,091.02 70,091.02 3、本年减少金额 3,861.26 408,963.39 45,292.34 458,116.99 （1）处置或报废 3,861.26 408,963.39 45,292.34 458,116.99 4、年末余额 231,130.26 456,199.13 2,893,340.37 3,580,669.76 三、减值准备 1、年初余额 2、本年增加金额 （1）计提 3、本年减少金额 （1）处置或报废 4、年末余额 四、账面价值 1、年末账面价值 181,468.63 306,759.78 1,800,243.68 2,288,472.09 2、年初账面价值 158,814.93 582,824.53 1,301,037.39 2,042,676.85 9、无形资产 项 目 软件 合 计 一、账面原值 1、年初余额 639,450.00 639,450.00 2、本年增加金额 （1）购置 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 63 项 目 软件 合 计 3、本年减少金额 （1）处置 4、年末余额 639,450.00 639,450.00 二、累计摊销 1、年初余额 313,249.96 313,249.96 2、本年增加金额 60,936.00 60,936.00 （1）计提 60,936.00 60,936.00 3、本年减少金额 （1）处置 4、年末余额 374,185.96 374,185.96 三、减值准备 1、年初余额 2、本年增加金额 （1）计提 3、本年减少金额 （1）处置 4、年末余额 四、账面价值 1、年末账面价值 265,264.04 265,264.04 2、年初账面价值 326,200.04 326,200.04 10、商誉 被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 企业合并形成的 处置 西安盛领博兴物业管理服务有限公司 4,027,181.77 4,027,181.77 合 计 4,027,181.77 4,027,181.77 11、长期待摊费用 项 目 年初余额 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 年末数 装修费 44,363.00 77,980.24 59,529.24 62,814.00 合 计 44,363.00 77,980.24 59,529.24 62,814.00 12、递延所得税资产/递延所得税负债 （1）未经抵销的递延所得税资产明细 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 64 项 目 年末余额 年初余额 可抵扣暂时性 差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性 差异 递延所得税资产 资产减值准备 10,930,126.93 2,732,531.74 9,282,186.32 2,320,546.58 合 计 10,930,126.93 2,732,531.74 9,282,186.32 2,320,546.58 （2）未经抵销的递延所得税负债明细 项 目 年末余额 年初余额 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 交易性金融资产公允价 值变动 204,657.30 20,465.73 10,717,056.40 2,679,264.10 合 计 204,657.30 20,465.73 10,717,056.40 2,679,264.10 13、其他非流动资产 项 目 年末余额 年初余额 预缴一年以上税费 214,413.70 合 计 214,413.70 14、应付账款 （1）应付账款列示 项 目 年末余额 年初余额 工程款 2,118,673.89 2,816,187.46 劳务款 8,039,526.25 7,676,816.32 设备材料款 7,652,139.71 5,865,161.13 合 计 17,810,339.85 16,358,164.91 （2）账龄超过 1 年的重要应付账款 项 目 年末余额 未偿还或结转的原因 工程款 1,433,235.80 未到偿还期 劳务款 3,476,479.15 未到偿还期 设备材料款 2,664,801.45 未到偿还期 合 计 7,574,516.40 （3）应付账款前五名情况 单位名称 与本公司关系 年末余额 年限 款项性质 占应付账款总 额的比例 （%） 卓新清洁服务（上海） 有限公司 非关联方 658,900.00 1 年内 保洁费 3.70 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 65 单位名称 与本公司关系 年末余额 年限 款项性质 占应付账款总 额的比例 （%） 当代置业（湖南）有限 公司 关联方 529,549.74 1 年内 电费预存款 2.97 北京爱特洁保洁服务 有限公司 非关联方 469,356.00 1 年内 保洁费 2.64 北京华志天成网络技 术有限公司 非关联方 451,214.70 2-3 年 技术服务费 2.53 中都保安服务（北京） 有限公司 非关联方 296,600.00 1 年内 保安费 1.67 合 计 2,405,620.44 13.51 15、预收款项 （1）预收款项列示 项 目 年末余额 年初余额 预收物业费 118,435,727.68 102,503,487.98 预收工程款 704,815.10 979,346.36 合 计 119,140,542.78 103,482,834.34 （2）账龄超过 1 年的重要预收款项 项 目 年末余额 未偿还或结转的原因 预收物业费 2,881,416.49 未到结转期 预收工程款 704,815.10 未到结转期 合 计 3,586,231.59 未到结转期 （3）预收账款前五名情况 单位名称 与本公司 关系 年末余额 年限 款项性质 占预收账款总 额的比例 （%） 南昌摩码置业有限公司 关联方 1,612,747.10 1 年以内 物业费 1.35 安徽摩码置业有限公司 关联方 1,432,494.19 1 年以内 物业费 1.20 当代节能置业股份有限 公司 关联方 1,121,506.99 1-2 年 物业费 0.94 北京东君房地产开发有 限公司 关联方 704,815.10 3 年以上 工程款 0.59 苏州当代绿建置业有限 公司 关联方 334,186.24 1 年以内 物业费 0.28 合 计 5,205,749.62 4.36 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 66 16、应付职工薪酬 （1）应付职工薪酬列示 项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 一、短期薪酬 4,758,825.49 95,896,037.25 95,195,511.31 5,459,351.43 二、离职后福利-设定提存计划 8,154.49 6,875,029.19 6,775,630.28 107,553.40 三、辞退福利 166,944.00 166,944.00 四、一年内到期的其他福利 合 计 4,766,979.98 102,938,010.44 102,138,085.59 5,566,904.83 （2）短期薪酬列示 项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 1、工资、奖金、津贴和补贴 4,652,047.41 82,525,380.58 81,874,854.34 5,302,573.65 2、职工福利费 7,328,194.47 7,304,723.87 23,470.60 3、社会保险费 4,732.02 4,189,810.55 4,142,113.11 52,429.46 其中：医疗保险费 4,225.60 3,713,439.91 3,675,048.21 42,617.30 工伤保险费 142.91 177,263.36 172,236.16 5,170.11 生育保险费 363.51 299,107.28 294,828.74 4,642.05 4、住房公积金 2,002.00 1,729,993.20 1,708,795.20 23,200.00 5、工会经费和职工教育经费 100,044.06 121,998.45 164,364.79 57,677.72 6、短期带薪缺勤 7、短期利润分享计划 8、其他 660.00 660.00 合 计 4,758,825.49 95,896,037.25 95,195,511.31 5,459,351.43 （3）设定提存计划列示 项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 1、基本养老保险 7,681.64 6,463,783.27 6,369,283.89 102,181.02 2、失业保险费 472.85 411,245.92 406,346.39 5,372.38 3、企业年金缴费 合 计 8,154.49 6,875,029.19 6,775,630.28 107,553.40 17、应交税费 项 目 年末余额 年初余额 增值税 2,542,938.12 1,070,784.44 营业税 1,452,612.70 企业所得税 8,627,004.57 10,725,569.97 个人所得税 296,337.37 153,681.32 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 67 项 目 年末余额 年初余额 城市维护建设税 240,483.40 264,817.19 教育费附加 165,426.17 181,906.50 其他 13,167.39 7,468.61 合 计 11,885,357.02 13,856,840.73 18、其他应付款 （1）按款项性质列示其他应付款 项 目 年末余额 年初余额 往来款 19,117,664.77 19,873,166.18 押金及保证金 22,574,110.97 14,632,718.95 代收款项 34,637,700.96 17,051,346.62 合 计 76,329,476.70 51,557,231.75 （2）账龄超过 1 年的重要其他应付款 项 目 年末余额 未偿还或结转的原因 代收款项 9,708,488.41 未到结转期 合 计 9,708,488.41 （3）其他应付款账款前五名情况 单位名称 与本公司关 系 年末余额 年限 款项性 质 占预收账款总 额的比例 （%） 长江证券股份有限公司 非关联方 3,600,000.00 1 年以内 增资款 4.72 东北证券股份有限公司 非关联方 2,400,000.00 1 年以内 增资款 3.14 第一摩码资产管理（北京）有 限公司 关联方 1,660,187.04 1 年以内 增资款 2.18 山西当代红华置业有限公司 关联方 1,572,617.78 1 年以内 往来款 2.06 北京当代摩码置业有限公司 关联方 1,346,479.11 1 年以内 往来款 1.76 合 计 10,579,283.93 13.86 19、股本 项目 年初余额 本年增减变动（+ 、-） 年末余额 发行 新股 送股 公积金 转股 其他 小计 股份总数 10,434,700.00 10,434,700.00 合 计 10,434,700.00 10,434,700.00 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 68 20、资本公积 项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 资本溢价 24,096,712.94 24,096,712.94 合 计 24,096,712.94 24,096,712.94 21、盈余公积 项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 法定盈余公积 1,671,726.88 1,671,726.88 合 计 1,671,726.88 1,671,726.88 22、未分配利润 项 目 本 年 上 年 调整前上年末未分配利润 18,336,618.02 12,053,782.44 调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） 调整后年初未分配利润 18,336,618.02 12,053,782.44 加：本年归属于母公司股东的净利润 42,472,238.64 29,983,230.08 减：提取法定盈余公积 1,671,726.88 转作股本的普通股股利 23,700,394.50 其他减少 年末未分配利润 59,137,129.78 18,336,618.02 23、营业收入和营业成本 项 目 本年发生额 上年发生额 收入 成本 收入 成本 综合性物业管理收入 298,301,049.11 193,098,945.25 228,634,478.24 156,265,317.66 其他 4,789,574.84 317,505.00 3,546,247.00 265,926.50 合 计 303,090,623.95 193,416,450.25 232,180,725.24 156,531,244.16 24、税金及附加 项 目 本年发生额 上年发生额 营业税 5,193,162.40 8,987,172.37 城市维护建设税 808,417.33 746,484.82 教育费附加 593,663.69 528,400.33 房产税 3,972.84 土地使用税 3,013.65 其他 212,606.28 合 计 6,814,836.19 10,262,057.52 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 69 注：各项税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。 25、销售费用 项 目 本年发生额 上年发生额 职工薪酬 6,169.90 504,154.70 租赁费 3,323.08 广告及推广宣传费 295,503.76 291,535.20 差旅费 1,483.00 邮电通讯费 28,350.48 办公费 47,762.60 100,537.62 保险费 711.00 修理费 7,565.15 网络通讯费 25,781.91 市内交通费 300.00 其他 355.00 630.00 合 计 391,223.97 922,939.43 26、管理费用 项 目 本年发生额 上年发生额 职工薪酬 41,051,546.22 33,649,747.46 咨询顾问费 8,717,908.04 9,197,552.72 其他 2,797,786.52 2,975,784.46 办公费 2,652,064.48 2,276,143.22 文化活动费 1,549,619.88 992,339.71 租赁费 844,702.06 901,869.00 差旅费 1,335,224.82 683,395.99 折旧与摊销 815,154.08 652,301.72 网络通讯费 562,108.97 536,778.10 诉讼费 263,211.12 345,486.83 合 计 60,589,326.19 52,211,399.21 27、财务费用 项 目 本年发生额 上年发生额 利息支出 减：利息收入 470,243.75 495,803.52 手续费 804,192.56 639,452.53 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 70 项 目 本年发生额 上年发生额 合 计 333,948.81 143,649.01 28、资产减值损失 项 目 本年发生额 上年发生额 坏账损失 1,639,909.47 -9,491,025.31 合 计 1,639,909.47 -9,491,025.31 29、公允价值变动收益 产生公允价值变动收益的来源 本年发生额 上年发生额 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 -10,511,923.12 10,717,056.42 合 计 -10,511,923.12 10,717,056.42 30、投资收益 项 目 本年发生额 上年发生额 权益法核算的长期股权投资收益 14,226.00 处置长期股权投资产生的投资收益 8,478,021.05 处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 取得的投资收益 9,417,139.06 8,863,478.97 理财产品收益 1,523,956.60 1,076,512.16 合 计 19,419,116.71 9,954,217.13 31、营业外收入 项 目 本年发生额 上年发生额 计入当期非经常 性损益的金额 政府补助（详见下表：政府补助明细表） 3,087,182.75 2,063,005.54 3,087,182.75 违约赔偿收入 80,000.53 80,000.53 其他 13,409.72 224,695.84 13,409.72 合 计 3,180,593.00 2,287,701.38 3,180,593.00 其中，计入当期损益的政府补助： 补助项目 本年发生数 上年发生数 与资产相关/与收益相关 供暖补贴（注 1） 2,571,307.13 400,000.00 与收益相关 燃料补贴（注 2） 1,661,168.45 与收益相关 北京市顺义区社区物业服务质量评估 第一奖励款（注 3） 400,000.00 与收益相关 稳岗津贴（注 4） 111,875.62 与收益相关 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 71 补助项目 本年发生数 上年发生数 与资产相关/与收益相关 海淀区人民政府安全生产达标补贴 （注 5） 4,000.00 与收益相关 税控器补贴 1,837.09 与收益相关 合 计 3,087,182.75 2,063,005.54 注 1：根据北京市市政市容管理委员会关于采暖季供热燃料补贴文件，2016 年本公 司当代摩码园分公司收到供暖补贴款 1,171,307.13 元；2016 年山西第一物业服务有限公 司收到万柏林区住房和城市建设管理局供暖补贴款 1,400,000.00 元； 注 2：依据北京市顺义区住房和城市建设委员会颁布的顺政发【2015】25 号文件关 于 2016 年北京市顺义区社区物业服务质量评估第一奖励通知，2016 年第一物业（北京） 股份有限公司收到补贴款 400,000.00 元； 注 3：依据《北京市物业管理综合楼宇项目二级安全生产标准化评审管理办法》（京 建发【2015】380 号），2016 年本公司摩码园分公司收到海淀区人民政府安全生产达标补 贴款 4,000.00 元； 注 4：依据湖南省《省本级失业保险稳岗补贴实施办法（试行）》，本公司湖南子公 司收到稳岗补贴款 111,481.29 元； 注 5：依据（京人社就发【2015】186 号），本公司蓝绿相间子公司收到稳岗补贴款 394.33 元。 32、营业外支出 项 目 本年发生额 上年发生额 计入当期非经常性损益的金额 非流动资产处置损失合计 55,488.64 75,585.43 55,488.64 其中：固定资产处置损失 55,488.64 22,980.72 55,488.64 无形资产处置损失 52,604.71 赔偿款支出 23,500.00 24,421.67 23,500.00 其他 225,000.00 58,484.64 225,000.00 合 计 303,988.64 158,491.74 303,988.64 33、所得税费用 （1）所得税费用表 项 目 本年发生额 上年发生额 当期所得税费用 14,120,342.23 9,373,274.37 递延所得税费用 -3,196,969.32 5,040,346.87 合 计 10,923,372.91 14,413,621.24 （2）会计利润与所得税费用调整过程 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 72 项 目 本年发生额 利润总额 51,688,727.05 按法定/适用税率计算的所得税费用 12,922,181.76 子公司适用不同税率的影响 -93,130.96 调整以前期间所得税的影响 非应税收入的影响 -2,222,692.98 不可抵扣的成本、费用和损失的影响 317,015.09 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化 所得税费用 10,923,372.91 34、现金流量表项目 （1）收到其他与经营活动有关的现金 项 目 本年发生额 上年发生额 往来款 153,004,306.36 477,692,650.43 利息收入及其他 3,634,513.93 2,586,859.06 合 计 156,638,820.29 480,279,509.49 （2）支付其他与经营活动有关的现金 项 目 本年发生额 上年发生额 往来款 107,718,985.84 300,617,424.35 费用支出 19,888,446.93 27,599,213.77 合 计 127,607,432.77 328,216,638.12 （3）收到其他与筹资活动有关的现金 项 目 本年发生额 上年发生额 定向增发增资款 12,060,000.00 合 计 12,060,000.00 注：见附注十二、资产负债表日后事项 35、现金流量表补充资料 （1）现金流量表补充资料 补充资料 本年金额 上年金额 1、将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 40,765,354.11 29,987,323.17 加：资产减值准备 1,639,909.47 -9,491,025.31 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 73 补充资料 本年金额 上年金额 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 1,141,161.24 769,475.85 无形资产摊销 60,936.00 70,526.07 长期待摊费用摊销 59,529.24 228,524.00 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收 益以“－”号填列） 55,488.64 75,585.43 固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 10,511,923.12 -10,717,056.42 财务费用（收益以“－”号填列） 投资损失（收益以“－”号填列） -19,419,116.71 -9,954,217.13 递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 411,985.16 2,361,082.77 递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 2,658,798.37 2,679,264.10 存货的减少（增加以“－”号填列） 150.00 经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -4,175,585.91 124,512,742.06 经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 22,293,370.39 14,227,687.39 其他 经营活动产生的现金流量净额 56,003,753.12 144,750,061.98 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况： 现金的期末余额 186,990,518.44 90,472,323.04 减：现金的期初余额 90,472,323.04 18,432,142.51 加：现金等价物的期末余额 减：现金等价物的期初余额 现金及现金等价物净增加额 96,518,195.40 72,040,180.53 （2）本年支付的取得子公司的现金净额 项 目 金 额 本年发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 其中：西安盛领博兴物业管理服务有限公司 3,000,000.00 减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 74 项 目 金 额 其中：西安盛领博兴物业管理服务有限公司 782,665.66 加：以前期间发生的企业合并于本年支付的现金或现金等价物 取得子公司支付的现金净额 2,217,334.34 （3）本期收到的处置子公司的现金净额 项 目 金 额 本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 其中： 北京凯竣京瓷机电设备科技发展有限责任公司 减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 其中：北京凯竣京瓷机电设备科技发展有限责任公司 23,961.72 加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 处置子公司收到的现金净额 23,961.72 （4）现金及现金等价物的构成 项 目 年末余额 年初余额 一、现金 186,990,518.44 90,472,323.04 其中：库存现金 567,402.96 314,773.91 可随时用于支付的银行存款 186,423,115.48 90,157,549.13 二、现金等价物 其中：三个月内到期的债券投资 三、年末现金及现金等价物余额 186,990,518.44 90,472,323.04 其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和 现金等价物 七、合并范围的变更 1、非同一控制下企业合并 （1）本年发生的非同一控制下企业合并 被购买方名称 股权取得 时点 股权取得 成本 股权取 得比例 （%） 股权 取得 方式 购买日 购买日的 确定依据 购买日至年 末被购买方 的收入 购买日至年 末被购买方 的净利润 西安盛领博兴物 业管理服务有限 公司 2016.2.1 3,000,000.00 100.00 购买 2016.2.1 取得 控制权 5,076,104.27 2,217,270.16 （2）合并成本及商誉 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 75 项 目 西安盛领博兴物业管理服务有限公司 合并成本 —现金 3,000,000.00 合并成本合计 3,000,000.00 减：取得的可辨认净资产公允价值份额 -1,030,468.77 商誉 4,027,181.77 （3）被购买方于购买日可辨认资产、负债 项 目 西安盛领博兴物业管理服务有限公司 购买日公允价值 购买日账面价值 资产： 货币资金 782,665.66 782,665.66 应收款项 108,446.78 108,446.78 预付账款 314,793.90 314,793.90 其他应收款 1,681,147.57 1,681,147.57 非流动资产合计 2,887,053.91 2,887,053.91 固定资产 74,974.99 78,261.99 资产总额 2,962,028.90 2,965,315.90 负债： 3,992,497.67 3,992,497.67 预付款项 146,968.70 146,968.70 应交税费 16,433.28 16,433.28 其他应付款 3,829,095.69 3,829,095.69 净资产 -1,030,468.77 -1,027,181.77 减：少数股东权益 取得的净资产 -1,030,468.77 -1,027,181.77 2、处置子公司 （1）单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形 子公司名称 股权处置价 款 股权处 置比例 （%） 股权处置 方式 丧失控制权的时点 丧失控制权时 点的确定依据 处置价款与 处置投资对 应的合并报 表层面享有 该子公司净 资产份额的 差额 北京通达致远物业 管理有限公司 475,000.00 95.00 股权转让 2016 年 12 月 31 日 股权转让协议 生效日 -4,247,904.07 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 76 子公司名称 股权处置价 款 股权处 置比例 （%） 股权处置 方式 丧失控制权的时点 丧失控制权时 点的确定依据 处置价款与 处置投资对 应的合并报 表层面享有 该子公司净 资产份额的 差额 第一物业投资咨询 （北京）有限公司 100,000.00 100.00 股权转让 2016 年 2 月 17 日 股权转让协议 生效日 -2,082.19 第一摩码公寓管理 （北京）有限公司 2,309,801.20 63.75 股权转让 2016 年 9 月 30 日 股权转让协议 生效日 935,391.81 注：北京通达致远物业管理有限公司于 2017 年 1 月 6 日变更公司名称，更名为第一摩码居民服 务（北京）有限公司。 3、其他原因的合并范围变动 ①第一摩码公寓管理（北京）有限公司由第一物业（北京）股份有限公司持股 63.75%、 张雷 4.25%、张鹏 4.25%、李熠 2.125%、吕晓彤 2.125%、龙晗 1.70%、赵志强 4.25%、杨 谷 1.70%、张艳 0.85%、北京全经联乐创投资管理中心（有限合伙）12.50%、全经联（北 京）产业孵化器有限公司 2.50%，于 2016 年 3 月 4 日共同出资设立，从成立之日起将该 公司纳入合并范围； ②北京凯竣京瓷机电设备科技发展有限责任公司于 2016 年 1 月 20 日办理完工商注 销，自注销之日起不再纳入合并范围。 八、在其他主体中的权益 1、在子公司中的权益 子公司名称 主要经 营地 注册地 业务性质 持股比例（%） 取得方式 直接 间接 湖南第一物业服务有限公司 长沙 长沙 物业管理 100.00 同一控制下 合并 山西第一物业服务有限公司 太原 太原 物业管理 100.00 投资设立 北京当代万国城停车场经营管理 有限责任公司 北京 北京 物业管理 100.00 同一控制下 合并 江西第一物业服务有限公司 南昌 南昌 物业管理 100.00 投资设立 第一物业服务湖北有限公司 武汉 武汉 物业管理 100.00 投资设立 第一物业服务安徽有限公司 合肥 合肥 物业管理 100.00 投资设立 北京蓝绿相间科技有限公司 北京 北京 物业管理 100.00 投资设立 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 77 子公司名称 主要经 营地 注册地 业务性质 持股比例（%） 取得方式 直接 间接 第一满庭春物业服务（北京）有 限公司 北京 北京 物业管理 100.00 投资设立 第一玉庭春物业服务（北京）有 限公司 北京 北京 物业管理 100.00 投资设立 创新深绿科技发展（北京）有限 公司 北京 北京 投资管理 100.00 投资设立 西安盛领博兴物业管理服务有限 公司 西安 西安 物业管理 100.00 非同一控制 下企业合并 九、公允价值的披露 1、以公允价值计量的资产 项 目 年末公允价值 公允价值计量 合计 一、持续的公允价值计量 （一）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 10,504,657.28 10,504,657.28 1、指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 （1）权益工具投资 10,504,657.28 10,504,657.28 持续以公允价值计量的资产总额 10,504,657.28 10,504,657.28 十、关联方及关联交易 1、本公司的母公司情况 母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 母公司对本 公司的持股 比例（%） 母公司对本公 司的表决权比 例（%） 第一摩码资产管理（北京） 有限公司 北京 资产管理；商业 项目策划；商业 管理 1000 万元 46.00 46.00 注：本公司的最终控制方是张雷。 2、本公司的子公司情况 详见附注八、1、在子公司中的权益。 3、本公司的合营和联营企业情况 无。 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 78 4、其他关联方情况 其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 张 鹏 董事长 李 熠 董事 吕晓彤 董事 龙 晗 董事 刘培庆 董事、总经理 贾瑞明 董事 王晶丽 监事会主席 张世红 监事 刘 政 监事 李庆昌 副总经理 金纯刚 董事、副总经理 赵 亮 财务负责人 牛 娇 董事会秘书 第一摩码科技管理（北京）有限公司 控股股东子公司 第一摩码电子技术开发（北京）有限公司 控股股东子公司 创家智业投资基金管理（北京）有限公司 控股股东子公司 安家智业投资基金管理（北京）有限公司 控股股东子公司 第一摩码广告服务（北京）有限公司 控股股东子公司 第一摩码节能科技（北京）有限公司 控股股东子公司 北京第一摩码装饰工程有限公司 控股股东子公司 北京通正设施设备有限公司 控股股东子公司 北京东君俱乐部管理有限公司 控股股东子公司 北京倍格创业生态科技有限公司 控股股东子公司 第一摩码商业运营管理（北京）有限公司 控股股东子公司 第一摩码投资顾问（北京）有限公司 控股股东子公司 北京摩码幼教科技运营有限公司 控股股东子公司 第一摩码教育投资（北京）有限公司 控股股东子公司 众创智业（北京）投资有限公司 控股股东子公司 众投智业（北京）投资有限公司 控股股东子公司 北京智投资产管理有限公司 控股股东子公司 第一摩码酒店管理（北京）有限公司 控股股东子公司 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 79 其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 第一摩码电子商务（北京）有限公司 控股股东子公司 第一摩码人居环境科技（北京）有限公司 控股股东子公司 第一摩码文化发展（北京）有限公司 控股股东子公司 第一摩码教育顾问服务（北京）有限公司 控股股东子公司 第一摩码教育网络技术（北京）有限公司 控股股东子公司 智趣生活社区服务（北京）有限公司 控股股东子公司 空空创想酒店管理（北京）有限公司 控股股东子公司 第一摩码商业顾问（北京）有限公司 控股股东子公司 北京当代摩码宝贝启蒙教育科技有限公司 实际控制人控制的企业 长沙摩法课堂教育咨询有限公司 实际控制人控制的企业 空空创想酒店管理顾问（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 中新互联商业保理有限公司 控股股东子公司 维奥视达科技（北京）有限公司 控股股东子公司 全龄宅信息技术咨询有限公司 控股股东子公司 全龄宅（北京）商务有限公司 控股股东子公司 当代葫芦娃投资有限公司 控股股东子公司 当代葫芦娃（北京）旅游有限公司 控股股东子公司 当代葫芦娃（北京）商务有限公司 控股股东子公司 创新创变（北京）技术服务有限公司 控股股东子公司 创新创变（北京）商务有限公司 控股股东子公司 创新创变（北京）广告有限公司 控股股东子公司 万众创变（北京）技术服务有限公司 控股股东子公司 万众创变（北京）商贸有限公司 控股股东子公司 万众创变（北京）广告有限公司 控股股东子公司 北京中龙投资咨询有限公司 实际控制人控制的企业 北京金世家科技有限公司 实际控制人控制的企业 当代伟业投资管理有限公司 实际控制人控制的企业 当代置业（中国）有限公司 实际控制人控制的企业 第一摩码网络科技（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 当家（北京）数据服务有限公司 实际控制人控制的企业 无忧我房（北京）数据服务有限公司 实际控制人控制的企业 无忧投房（北京）网络技术有限公司 实际控制人控制的企业 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 80 其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 当家移动绿色互联网技术集团有限公司 实际控制人控制的企业 当家网络技术（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 当家投资管理（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 当家置地投资（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 当家（北京）计算机系统有限公司 实际控制人控制的企业 众行天下资产管理（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 当家（北京）信息技术有限公司 实际控制人控制的企业 当家（北京）软件有限公司 实际控制人控制的企业 众衡时代资产管理（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 Modern Hotel Management Co.Ltd 当代酒店管理有限公司 实际控制人控制的企业 Science Land Investment Limited 科技置业投资有限公司 实际控制人控制的企业 Sunday Land Co.Ltd 盛世基业有限公司 实际控制人控制的企业 Modern Land Holdings Co.Ltd 当代置业控股有限公司 实际控制人控制的企业 Glorious Tradidtions Co.,Ltd. 实际控制人控制的企业 世家有限公司 实际控制人控制的企业 北京当代融智投资管理有限公司 实际控制人控制的企业 当代投资集团有限公司 实际控制人控制的企业 北京当代辽原科技有限公司 实际控制人控制的企业 Modern Green Development (China) Co.Limited 当代节能置业（中国）有 限公司 实际控制人控制的企业 First Internet Technology(China)Limited 第一互联网技术（中国）有限公 司 实际控制人控制的企业 众智天下管理咨询（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 当家（北京）咨询有限公司 实际控制人控制的企业 北京当代城市房地产开发有限公司 实际控制人控制的企业 北京当代金世纪科技有限公司 实际控制人控制的企业 北京摩码投资管理有限公司 实际控制人控制的企业 当代建设投资管理有限公司 实际控制人控制的企业 当代投资集团有限公司 实际控制人控制的企业 America Pearland Crown,LLC 美国皮尔兰皇冠有限责任公司 实际控制人参股的企业 Crown Point Regional Center,LLC 实际控制人参股的企业 皇冠区域中心有限责任公司 实际控制人参股的企业 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 81 其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 当代节能置业股份有限公司 实际控制人参股的企业 北京东君房地产开发有限公司 实际控制人参股的企业 北京当代房地产开发有限责任公司 实际控制人参股的企业 当代置业（湖南）有限公司 实际控制人参股的企业 江西当代节能置业有限公司 实际控制人参股的企业 九江摩码置业有限公司 实际控制人参股的企业 九江当代绿建置业有限公司. 实际控制人参股的企业 湖北万星置业有限公司 实际控制人参股的企业 山西当代红华置业有限公司 实际控制人参股的企业 山西当代红华房地产开发有限公司 实际控制人参股的企业 北京当代摩码置业有限公司 实际控制人参股的企业 武汉绿建节能置业有限公司 实际控制人参股的企业 武汉当代节能置业有限公司 实际控制人参股的企业 湖南当代绿建置业有限公司 实际控制人参股的企业 湖南当代摩码置业有限公司 实际控制人参股的企业 南昌摩码置业有限公司 实际控制人参股的企业 南昌新建当代房地产开发有限公司 实际控制人参股的企业 安徽摩码置业有限公司 实际控制人参股的企业 北京绿建动力商业运营管理有限公司 实际控制人参股的企业 北京北辰当代置业有限公司 实际控制人参股的企业 辽宁东戴河新区当代置业有限公司 实际控制人参股的企业 上海满庭春置业有限公司 实际控制人参股的企业 长沙市开福区万国城摩码幼儿园 控股股东控制的单位 九江市浔阳区满庭春摩码幼儿园 控股股东控制的单位 仙桃市满庭春摩码幼儿园 控股股东控制的单位 南昌市青山湖区满庭春摩码幼儿园 控股股东控制的单位 汇佳上第摩码幼儿园 控股股东控制的单位 第一摩码节能科技（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 第一摩码（北京）工程设计有限公司 实际控制人控制的企业 第一摩码节能科技（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 空空创想酒店管理（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 当代节能置业集团北京有限公司 实际控制人控制的企业 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 82 其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 苏州当代绿色置业有限公司 实际控制人控制的企业 苏州当代摩码置业有限公司 实际控制人控制的企业 苏州当代绿建置业有限公司 实际控制人控制的企业 北京当代久运置业有限公司 实际控制人控制的企业 合肥当代英赫置业有限公司 实际控制人控制的企业 山西北辰当代置业有限公司 实际控制人控制的企业 精神奔跑置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 智慧奔跑置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 毅力奔跑置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 远景奔跑置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 绿色奔跑置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 火箭推手置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 远景能动置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 鸿业腾飞置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 绿色智慧置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 奔跑置业（北京）有限责任公司 实际控制人控制的企业 无锡当代置业有限公司 实际控制人控制的企业 火箭鸿业置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 鸿拓置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 绿色鸿业置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 深耕奔跑置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 广深置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 深绿置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 深耕鸿业置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 能动鸿业置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 蓝绿相间置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 智慧鸿业置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 毅力鸿业置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 精神鸿业置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 火箭奔跑置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 创绿置业（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 陕西卓立实业有限公司 实际控制人控制的企业 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 83 其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 空空酒店管理（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 创新创变（北京）酒店管理有限公司 实际控制人控制的企业 空空创想房地产经纪（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 空空创想旅游（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 空空创想商贸（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 北京第一摩码蔓兰酒店管理有限公司 实际控制人控制的企业 艾斯林餐饮服务（北京）有限公司 实际控制人控制的企业 九江市曼哈健身有限公司 实际控制人控制的企业 江西思普瑞健身有限公司 实际控制人控制的企业 长沙摩码会体育文化发展有限公司 实际控制人控制的企业 第一摩码体育文化发展（北京）股份有限公司 实际控制人控制的企业 5、关联方交易情况 （1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易 ①接受劳务情况 关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 当代节能置业股份有限公司 租赁费 772,068.87 1,200,996.00 服务费 146,625.38 41,598.60 北京通正设施设备有限公司 电梯维保费 1,880,648.03 1,982,764.26 第一摩码设施设备维护（北京）有限公司 设备维保费 1,168,741.50 2,310,950.00 第一摩码酒店管理（北京）有限公司 委托投资 966,475.57 第一摩码体育文化发展（北京）股份有限公司 餐费 25,632.00 合计 3,993,715.78 6,502,784.43 ②提供劳务情况 关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 当代节能置业股份有限公司 综合物业服务费 10,746,039.26 12,717,463.28 工程款 211,854.50 北京东君房地产开发有限公司 综合物业服务费 92,108.25 179,346.20 北京当代房地产开发有限责任公司 综合物业服务费 59,810.24 549,416.43 当代置业（湖南）有限公司 综合物业服务费 7,342,042.80 17,492,391.94 江西当代节能置业有限公司 综合物业服务费 1,222,704.90 1,541,154.67 九江摩码置业有限公司 综合物业服务费 5,648,120.50 2,897,284.31 九江当代绿建置业有限公司 综合物业服务费 1,658,099.66 1,895,732.88 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 84 关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 湖北万星置业有限公司 综合物业服务费 4,299,174.94 2,883,499.27 山西当代红华置业有限公司 综合物业服务费 6,635,714.04 10,424,350.18 山西当代红华房地产开发有限公司 综合物业服务费 1,899,585.47 1,006,119.87 北京当代摩码置业有限公司 综合物业服务费 1,248,255.50 2,397,808.22 武汉绿建节能置业有限公司 综合物业服务费 4,025,919.07 2,404,402.77 武汉当代节能置业有限公司 综合物业服务费 5,779,606.50 3,327,381.36 湖南当代绿建置业有限公司 综合物业服务费 4,345,136.36 2,263,517.28 湖南当代摩码置业有限公司 综合物业服务费 4,602,321.81 2,139,409.28 南昌摩码置业有限公司 综合物业服务费 3,918,616.88 2,581,594.64 南昌新建当代房地产开发有限公司 综合物业服务费 1,773,278.75 2,330,456.13 安徽摩码置业有限公司 综合物业服务费 3,437,864.67 2,189,979.85 第一摩码教育投资（北京）有限公司 综合物业服务费 384,767.44 335,185.41 长沙市开福区万国城摩码幼儿园 综合物业服务费 101,928.00 106,263.91 北京绿建动力商业运营管理有限公司 综合物业服务费 149,121.07 827,593.89 九江市浔阳区满庭春摩码幼儿园 综合物业服务费 72,012.60 30,005.25 仙桃市满庭春摩码幼儿园 综合物业服务费 106,800.00 106,800.00 北京北辰当代置业有限公司 综合物业服务费 1,776,650.22 1,200,000.00 辽宁东戴河新区当代置业有限公司 综合物业服务费 2,526,300.00 2,450,700.00 上海满庭春置业有限公司 综合物业服务费 2,794,275.42 884,109.74 当代节能置业（苏州）有限公司 综合物业服务费 6,114,308.40 400,000.00 北京倍格创业生态科技有限公司 综合物业服务费 828,970.05 北京当代摩码宝贝启蒙教育科技有限公司 综合物业服务费 16,717.08 北京摩码幼教科技运营有限公司 综合物业服务费 247,530.69 北京通正设施设备有限公司 综合物业服务费 962,342.07 北京旭辉当代置业有限公司 综合物业服务费 801,421.67 当代投资集团有限公司 综合物业服务费 1,164,440.46 第一摩码节能科技（北京）有限公司 综合物业服务费 7,879.36 第一摩码人居环境科技（北京）有限公司 综合物业服务费 6,000.00 佛山当代绿色置业有限公司 综合物业服务费 1,663,300.98 合肥当代英赫置业有限公司 综合物业服务费 3,004,096.05 第一摩码体育文化发展（北京）股份有限公司 综合物业服务费 2,175,052.83 2,124,353.87 长沙摩码会体育文化发展有限公司 综合物业服务费 18,344.83 九江市曼哈健身有限公司 综合物业服务费 9,625.60 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 85 关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 陕西卓立实业有限公司 综合物业服务费 3,767,361.67 苏州当代绿建置业有限公司 综合物业服务费 678,269.19 苏州当代摩码置业有限公司 综合物业服务费 993,479.53 长沙市鹏跃房地产开发有限公司 综合物业服务费 5,580,775.09 当代置业（湖南）有限公司 工程款 1,270,000.00 合 计 105,956,169.90 79,898,175.13 （2）关键管理人员报酬 项 目 本年发生额 上年发生额 关键管理人员报酬 2,255,373.33 1,270,835.16 6、关联方应收应付款项 （1）应收项目 项目名称 年末余额 年初余额 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 应收账款： 第一摩码体育文化发展（北京）股份有限公司 483,117.35 九江摩码置业有限公司 78,166.13 8,150.00 武汉当代节能置业有限公司 294,777.08 九江曼哈健身有限公司 9,625.60 合肥当代英赫置业有限公司 1,406,309.85 当代节能置业(苏州)有限公司 491,050.04 山西当代红华房地产开发有限公司太原分公司 1,155,060.00 合 计 3,623,328.97 302,927.08 其他应收款： 北京东君俱乐部管理有限公司 26,822.10 北京东君房地产开发有限公司 337,480.26 北京通达致远物业管理有限公司 2,606,400.00 合 计 2,606,400.00 364,302.36 注：截至 2016 年 12 月 31 日公司其他应收关联方款项为 2,606,400.00 元，北京通达 致远物业管理有限公司（北京通达致远物业管理有限公司于 2017 年 1 月 6 日变更公司 名称，更名为第一摩码居民服务（北京）有限公司）于 2016 年 12 月 31 不再纳入合并 范围，原对第一物业的欠款 2,606,400.00 元，由母公司第一摩码资产管理（北京）有限 公司偿还，该款项已于报告出具日前偿还。 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 86 （2）应付项目 项目名称 年末余额 年初余额 应付账款： 第一摩码节能科技（北京）有限公司 70,475.18 132,038.83 北京通正设施设备有限公司 124,125.28 248,987.33 当代置业（湖南）有限公司 529,549.74 当代节能置业股份有限公司北京当代鸿运分公司 4,704.90 合 计 728,855.10 381,026.16 预收款项： 安徽摩码置业有限公司 1,432,494.19 北京当代房地产开发有限责任公司 55,665.33 64,659.60 当代置业（湖南）有限公司 111,042.04 九江摩码置业有限公司 294,934.50 当代节能置业股份有限公司 1,121,506.99 16,365,008.84 南昌摩码置业有限公司 1,612,747.10 374,038.18 九江当代绿建置业有限公司 473,933.22 北京东君房地产开发有限公司 704,815.10 796,923.35 湖南当代绿建置业有限公司 146,033.37 第一摩码体育文化发展（北京）股份有限公司 479,595.04 171,588.72 山西当代红华置业有限公司 182,423.01 苏州当代绿建置业有限公司 334,186.24 九江当代绿建置业有限公司 71,187.30 南昌新建当代房地产开发有限公司 37,810.74 合 计 5,850,008.03 18,980,584.83 其他应付款： 山西当代红华置业有限公司 1,572,617.78 1,329,271.81 武汉绿建节能置业有限公司 188,500.00 武汉当代节能置业有限公司 131,168.39 42,300.00 北京摩码幼教科技运营有限公司 500,000.00 北京当代摩码置业有限公司 1,346,479.11 陕西卓立实业有限公司 46,792.41 第一摩码资产管理（北京）有限公司 1,660,187.04 牛娇 60,000.00 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 87 项目名称 年末余额 年初余额 金纯刚 240,000.00 李庆昌 240,000.00 刘政 60,000.00 赵亮 180,000.00 合 计 6,037,244.73 1,560,071.81 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 88 十一、或有事项 截止 2016 年 12 月 31，金额较大未结案件。 序号 涉诉事项说明 涉诉 原因 涉诉时间（人民 法院受理时间） 受理法院 涉诉金额 涉诉过程及说明 1 建设工程施工合同纠纷 被告 2015/06 北京市东城区人民法院 1,421,565.00 及利息 注 1，处于一审程序 2 财产损害赔偿纠纷 被告 2015/08 北京市东城区人民法院 720,000.00 注 2，处于一审程序 3 房屋租赁合同纠纷 原告 2015/02 北京市东城区人民法院 595,194.00 注 3，驳回对方再审请求，现处强制 执行程序 4 物业服务合同纠纷 原告 2014/11 北京市顺义区人民法院 408,283.66 注 4，处于强制执行程序 5 房屋买卖合同纠纷 被告 2016/06 北京市顺义区人民法院 350,000.00 注 5，该案处于一审程序 注 1：北京市东城区人民法院于 2015 年 6 月受理保定市隆岳建筑有限责任公司与本公司建设工程施工合同纠纷民事诉讼案，本案 中原告为保定市隆岳建筑有限责任公司，被告为第一物业（北京）股份有限公司、第一物业（北京）股份有限公司当代摩码园分公司、 当代节能置业股份有限公司、当代节能置业股份有限公司北京当代鸿运分公司、第一摩码资产管理（北京）有限公司，诉讼事项为： 2013 年 7 月份，原告对当代摩码北区 T7、T8 两栋楼进行屋面防水维修，对 T2 栋楼屋面西侧阳光房基座进行局部防水修缮，对水系北 侧样板竹池进行制作安装，对 S0 楼面进行防水修缮，对儿童乐园进行测量定位，对 S6 外跨楼梯防护幕墙进行改造，对后山艺术空间 排水沟、餐厅下屏风进行改造，对蔓兰装饰墙面进行清理，原告于 2013 年 7 月 13 日进场施工，并于 2013 年 11 月中旬完成施工，完成 工程造价共计 1,421,565 元，被告未偿付上述款项。原告诉讼请求：要求被告支付拖欠的工程款 1,421,565 元及利息，并要求被告承担诉 讼费用（利息计算至给付之日，故暂不确定）。 注 2：北京市东城区人民法院于 2015 年 8 月受理本公司与张威合同纠纷民事诉讼案，本案中原告为张威，第一被告为当代节能置 业股份有限公司，第二被告为第一物业（北京）股份有限公司，诉讼事项为：原告购买被告当代节能股份有限公司出售的房屋，房屋 存在漏水情况，原告要求二被告进行修缮，原告称维修后房屋仍无法正常使用。诉讼请求为：要求被告将房屋修复至可居住状态、要 求被告赔偿原告经济损失 720,000 元，并要求被告承担本案诉讼费用。 注 3：北京市东城区人民法院于 2014 年 6 月受理本公司与北京雅士宴餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷民事诉讼纠纷案，本案中原 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报表附注 89 告为第一物业（北京）股份有限公司，被告为北京雅士宴餐饮有限公司，诉讼事项为：被告租赁原告具有出租权的房屋，原告尽职尽 责地履行了合同约定的出租义务，但被告拒不支付 2014 年 2 月 1 日至 2014 年 11 月 30 日期间的房屋租金 560,000 元，且经原告多次催 缴仍不予支付。诉讼请求为：要求被告腾空涉案房屋，支付拖欠的租金 560,000 元、拖欠租金的违约金 78,360 元、按照每月 6 万元的标 准支付 2014 年 2 月 1 日至房屋实际腾空之日的房屋占有使用费，并要求被告承担本案诉讼费用。本案经一审、二审后作出了以下生效 判决：判决雅士宴支付 2014 年 2 月 1 日至房屋腾空之日的租金及房屋占有使用费（实际计算至 2014 年 11 月 30 日）；雅士宴腾空房屋、 搬离物品，雅士宴支付第一物业违约金 35194 元。 注 4：北京市顺义区人民法院于 2014 年 11 月受理本公司与北京朝顺平通文化发展中心物业服务合同纠纷民事诉讼案，本案中原告 为第一物业（北京）股份有限公司，被告为北京朝顺平通文化发展中心，诉讼事项为：原告为被告所居住小区的物业服务企业，并尽 职尽责地履行了其物业服务义务，但被告拒不支付 2013 年 12 月 16 日至 2014 年 12 月 15 日期间的物业服务费用 131，079.39 元、拒不 支付 2013 年 12 月 16 日至 2014 年 12 月 15 日期间的能源费 227,204.27 元，且经原告多次催缴仍不予支付。本案法院作出如下生效判决： 判决被告支付物业服务费 131，079.39 元、能源费 227,204.27 元、滞纳金 50,000 元，该案现处于强制执行程序。 注 5：北京市顺义区人民法院于 2016 年 6 月受理本公司与张朝晖房屋买卖合同纠纷民事诉讼案，本案中原告为张朝晖，第一被告 为北京东君房地产开发有限公司，第二被告为第一物业（北京）股份有限公司，诉讼事项为：原告购买被告北京东君房地产开发有限 公司出售的房屋，房屋存在漏水情况，原告要求二被告进行修缮，原告称维修后房屋仍无法正常使用。诉讼请求为：要求被告将房屋 修复至可居住状态、要求被告赔偿原告对外租房经济损失 350,000 元，并要求被告承担本案诉讼费用。 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报 表附注 90 十二、资产负债表日后事项 本公司于 2016 年 12 月 15 日召开第五次临时股东大会，大会决议通过公司 定向增发股票决议，决议通过定向增发股票 1,005,000 股，截止报告出具日前，于 2017 年 3 月 22 日取得全国中小企业股份转让系统有限责任公司出具的股票发行 股份登记函（股改系统函[2017]1617 号文件），该事项于 2017 年 3 月 28 日在全国 中小企业股份转让系统有限责任公司网站进行披露公告。 十三、其他重要事项 无。 十四、母公司财务报表主要项目注释 1、应收账款 （1）应收账款分类披露 类 别 年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 （%） 金额 比例 （%） 单项金额重大并单独计提坏账准 备的应收款项 按信用风险特征组合计提坏账准 备的应收款项 21,487,535.67 100.00 6,069,142.10 28.24 15,418,393.57 单项金额不重大但单独计提坏账 准备的应收款项 - 合 计 21,487,535.67 100.00 6,069,142.10 — 15,418,393.57 （续） 类 别 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 （%） 金额 比例 （%） 单项金额重大并单独计提坏账准 备的应收款项 按信用风险特征组合计提坏账准 备的应收款项 24,402,262.60 100.00 4,387,658.07 17.98 20,014,604.53 单项金额不重大但单独计提坏账 准备的应收款项 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报 表附注 91 类 别 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 （%） 金额 比例 （%） 合 计 24,402,262.60 100.00 4,387,658.07 — 20,014,604.53 ①组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款 账 龄 年末余额 应收账款 坏账准备 计提比例（%） 1 年以内 6,794,805.18 - 0.00 1 至 2 年 3,289,193.89 164,459.71 5.00 2 至 3 年 4,242,033.55 848,406.71 20.00 3 至 4 年 2,472,438.87 1,236,219.44 50.00 4 至 5 年 4,345,039.67 3,476,031.73 80.00 5 年以上 344,024.51 344,024.51 100.00 合 计 21,487,535.67 6,069,142.10 （2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况 本年计提坏账准备金额 1,681,484.03 元。 （3）截至 2016 年 12 月 31 日，应收账款金额前五名单位情况： 单位名称 与本公司 关系 金额 年限 款项 性质 坏账准备 余额 占应收款 总额的比 例（%） 当代摩码项目 非关联方 2,616,306.28 1 年以内 物业费 12.18 1,790,587.12 1-2 年 89,529.36 8.33 2,724,019.55 2-3 年 544,803.91 12.68 992,146.28 3-4 年 496,073.14 4.62 601,894.28 4-5 年 481,515.43 2.80 万万树花园别 墅项目 非关联方 1,241,516.66 1 年以内 物业费 5.78 440,517.98 1-2 年 22,025.90 2.05 285,498.68 2-3 年 57,099.74 1.33 598,303.69 3-4 年 299,151.84 2.78 1,235,163.60 4-5 年 988,130.88 5.75 摩码园项目 非关联方 840,262.13 1 年以内 物业费 3.91 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报 表附注 92 91,430.77 1-2 年 4,571.54 0.43 1,035,955.67 2-3 年 207,191.13 4.82 761,014.56 3-4 年 380,507.28 3.54 836,154.35 4-5 年 668,923.48 3.89 满庭项目 非关联方 498,100.40 1 年以内 物业费 2.32 209,542.51 1-2 年 10,477.13 0.98 10,702.94 2-3 年 2,140.59 0.05 1,320,575.68 4-5 年 1,056,460.54 6.14 344,024.51 5 年以上 344,024.51 1.60 万国城摩码 非关联方 768,187.33 1 年以内 物业费 3.58 757,115.52 1-2 年 37,855.78 3.52 129,562.41 2-3 年 25,912.48 0.60 108,094.29 3-4 年 54,047.15 0.50 279,060.28 4-5 年 223,248.23 1.30 合 计 20,515,737.46 5,993,690.04 95.47 2、其他应收款 （1）其他应收账款分类披露 类 别 年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 （%） 金额 比例（%） 单项金额重大并单独计提坏账准 备的其他应收款 按信用风险特征组合计提坏账准 备的其他应收款 73,484,353.71 100.00 3,050,066.56 4.15 70,434,287.15 其中：账龄组合 70,682,660.83 96.19 3,050,066.56 4.32 67,632,594.27 保证金、押金、备用金 2,801,692.88 3.81 2,801,692.88 单项金额不重大但单独计提坏账 准备的其他应收款 - 合 计 73,484,353.71 100.00 3,050,066.56 - 70,434,287.15 （续） 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报 表附注 93 类 别 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例 （%） 金额 比例（%） 单项金额重大并单独计提坏账准 备的其他应收款 按信用风险特征组合计提坏账准 备的其他应收款 40,472,286.67 100.00 3,056,520.11 7.55 37,415,766.56 其中：账龄组合 38,949,656.90 96.24 3,056,520.11 7.85 35,893,136.79 保证金、押金、备用金 1,522,629.77 3.76 1,522,629.77 单项金额不重大但单独计提坏账 准备的其他应收款 合 计 40,472,286.67 100.00 3,056,520.11 — 37,415,766.56 ①组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款 账 龄 年末余额 其他应收款 坏账准备 计提比例 1 年以内 67,602,195.19 - 0.00 1 至 2 年 31,999.04 1,599.96 5.00 2 至 3 年 3 至 4 年 4 至 5 年 5 年以上 3,048,466.60 3,048,466.60 100.00 合 计 70,682,660.83 3,050,066.56 （2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况 本年计提坏账准备金额-6,453.55 元。 （3）其他应收款按款项性质分类情况 款项性质 年末账面余额 年初账面余额 押金、保证金、备用金 2,801,692.88 1,522,629.77 往来款 70,682,660.83 38,949,656.90 合 计 73,484,353.71 40,472,286.67 （4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报 表附注 94 单位名称 款项性质 年末余额 账龄 占其他应收款年末余 额合计数的比例 （%） 坏账准备 年末余额 北京通达致远物业管 理有限公司 往来款 2,606,400.00 1 年以内 3.55 邸晖 备用金 189,765.35 1 年以内 0.26 何法 备用金 187,500.00 1 年以内 0.26 凌盈莹 备用金 163,540.20 1 年以内 0.22 刘政 备用金 150,000.00 1 年以内 0.20 合 计 — 3,297,205.55 — 4.49 3、长期股权投资 （1）长期股权投资分类 项 目 年末余额 年初余额 账面余额 减值 准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 对子公司投资 22,400,000.00 22,400,000.00 20,175,000.00 475,000.00 19,700,000.00 对联营、合营 企业投资 206,594.90 206,594.90 合 计 22,400,000.00 22,400,000.00 20,381,594.90 475,000.00 19,906,594.90 （2）对子公司投资 被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年 计提 减值 准备 减值 准备 年末 余额 北京当代万国城停车 场经营管理有限责任 公司 100,000.00 100,000.00 北京通达致远物业管 理有限公司 475,000.00 475,000.00 北京凯俊京瓷机电设 备科技发展有限责任 公司 200,000.00 200,000.00 山西第一物业服务有 限公司 3,000,000.00 3,000,000.00 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报 表附注 95 被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年 计提 减值 准备 减值 准备 年末 余额 江西第一物业服务有 限公司 3,000,000.00 3,000,000.00 第一物业服务湖北有 限公司 3,000,000.00 3,000,000.00 湖南第一物业服务有 限公司 5,000,000.00 5,000,000.00 第一物业服务安徽有 限公司 3,000,000.00 3,000,000.00 北京蓝绿相间科技有 限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 第一满庭春物业服务 （北京）有限公司 100,000.00 100,000.00 第一物业投资咨询（北 京）有限公司 100,000.00 100,000.00 - 第一玉庭春物业服务 （北京）有限公司 100,000.00 100,000.00 第一物业投资管理（北 京）有限公司 100,000.00 100,000.00 西安盛领博兴物业管 理服务有限公司 3,000,000.00 3,000,000.00 合 计 20,175,000.00 3,000,000.00 775,000.00 22,400,000.00 （3）对联营、合营企业投资 被投资单位 年初余额 本年增减变动 追加投资 减少投资 权益法下确认的 投资损益 其他综合收 益调整 其他权益 变动 一、联营企业 摩码会俱乐部管理 （北京）有限公司 206,594.90 206,594.90 合 计 206,594.90 206,594.90 （续） 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报 表附注 96 被投资单位 本年增减变动 年末余额 减值准备年末 余额 宣告发放现金股 利或利润 计提减值准备 其他 一、联营企业 摩码会俱乐部管理 （北京）有限公司 合 计 4、营业收入、营业成本 项 目 本年发生额 上年发生额 收入 成本 收入 成本 综合性物业管理收入 136,345,368.75 83,019,070.18 118,085,218.45 77,781,539.22 其他 4,789,574.84 317,505.00 3,530,687.00 256,200.00 合 计 141,134,943.59 83,336,575.18 121,615,905.45 78,037,739.22 5、投资收益 项 目 本年发生额 上年发生额 权益法核算的长期股权投资收益 14,226.00 处置长期股权投资产生的投资收益 3,172,655.32 其他 421,358.94 1,008,429.00 合 计 3,594,014.26 1,022,655.00 十五、补充资料 1、本年非经常性损益明细表 项 目 金额 非流动性资产处置损益 -55,488.64 越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定， 按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 3,087,182.75 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报 表附注 97 项 目 金额 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -155,089.75 其他符合非经常性损益定义的损益项目 小 计 2,876,604.36 所得税影响额 719,151.09 少数股东权益影响额（税后） 合 计 2,157,453.27 注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。 本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解 释性公告第1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。 2、净资产收益率及每股收益 报告期利润 加权平均净资产 收益率（%） 每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 归属于公司普通股股东的净利润 57.31 4.07 4.07 扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 54.40 3.86 3.86 第一物业（北京）股份有限公司 2016 年度财务报 表附注 98 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖 章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）年度内在指定信息披露平台上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 文件备置地址： 北京市东城区香河园路 1 号当代节能置业三层 100028