839491_2019_尊地股份_2019年年度报告_2020-04-29.txt

1 2019 年度报告 尊地股份 NEEQ : 839491 深圳市尊地咨询股份有限公司 Shenzhen Honorland Consulting Co.,Ltd. 2 公司年度大事记 2019 年 3 月，珠三角分公司喜中惠州 市天健阳光花园二期项目住宅及一期项目 商铺、车位销售代理权。 该项目的中标， 是对尊地股份综合实力的又一次肯定。 注：本页内容原则上应当在一页之内完成。 2019 年 11 月，公司喜中中交·南沙国际邮轮 母港综合体项目，该项目位于广州市南沙新区东 部，由广州中交邮轮母港投资发展有限公司投资建 设。该地块的总建筑面积约 35.64 万平方米。 该项目将打造集大型邮轮母港、航站楼、主题 酒店、商务中心及高端免税商城于一体的大型城市 综合体，全力建设成新广州的水上国际客运门户、 发展邮轮旅游产业的引擎，建成后将成为中国最大 邮轮母港之一，成为南沙的全新城市地标，以及广 州海上国际门户。 3 目 录 第一节 声明与提示 .................................................................................................................... 5 第二节 公司概况 ........................................................................................................................ 7 第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................ 9 第四节 管理层讨论与分析 ...................................................................................................... 12 第五节 重要事项 ...................................................................................................................... 19 第六节 股本变动及股东情况 .................................................................................................. 21 第七节 融资及利润分配情况 .................................................................................................. 23 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 .................................................................. 24 第九节 行业信息 ...................................................................................................................... 25 第十节 公司治理及内部控制 .................................................................................................. 26 第十一节 财务报告 ................................................................................................................... 31 4 释义 释义项目 释义 公司、本公司、尊地、尊地股份 指 深圳市尊地咨询股份有限公司 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 12 月 31 日 股东大会 指 深圳市尊地咨询股份有限公司股东大会 董事会 指 深圳市尊地咨询股份有限公司董事会 监事会 指 深圳市尊地咨询股份有限公司监事会 三会 指 股东（大）会、董事会、监事会 三会议事规则 指 《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监 事会议事规则》 公司章程 指 深圳市尊地咨询股份有限公司章程 新一点文化 指 深圳市新一点文化传播有限公司 青森投资 指 深圳市青森辉鸿投资中心（有限合伙） 和悦诗乔 指 和悦诗乔（深圳）公寓科技管理有限公司 青森熠源 指 深圳市前海青森熠源投资管理有限公司 华馨迪 指 深圳市华馨迪贸易有限公司，曾用名“深圳市华馨迪 投资有限公司” 天地恒大 指 深圳市天地恒大房地产投资管理有限公司 天地经纬 指 连云港天地经纬房地产开发有限公司 5 第一节 声明与提示 【声明】 公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误 导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 公司负责人梁波、主管会计工作负责人郑舟及会计机构负责人（会计主管人员）梁波保证年度报告 中财务报告的真实、准确、完整。 大华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应 对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准 确、完整 □是 √否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 □是 √否 是否存在豁免披露事项 □是 √否 【重要风险提示表】 重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 政策风险 政策是政府对市场有效控制和影响的手段，它直接体现政 府对于市场的分析和判断，间接体现政府对市场的导向和意图， 因此政策是市场的指挥棒。政策不但直接作用于房地产代理服 务业，引导行业的发展；同时还通过对其它行业的规划，间接 的影响房地产代理服务业市场。在目前房地产相关政策、法规、 规划尚不明朗的情况下，为市场发展带来了许多的不确定性， 也为房地产代理服务业带来了较大风险。 应对措施：公司将通过持续关注房地产行业的发展趋势， 保持对国家政策变化的敏感度，根据国家政策的变化及时有效 地采取应对措施，降低政策变化对公司业务的影响。 实际控制人控制不当风险 公司实际控制人鞠永平直接持有公司 2,000,000 股股份，通 过新一点文化间接持有公司 16,020,000 股股份，通过青森投资 间接持有公司200,000股股份，合计持有公司18,220,000股股份， 占公司总股本的 91.10%。虽然公司已经建立了较为完善的内部 控制制度和公司治理结构，制定了包括《公司章程》、《股东 大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》 和《关联交易管理制度》等规章制度，但若实际控制人通过行 使表决权或其他方式对公司经营和财务决策、重大人事任免及 利润分配等方面实施不利影响，可能会给公司和中小股东带来 6 一定风险。 应对措施：公司将进一步建立和完善三会管理制度并严格 执行，公司经营决策如需提交董事会、股东大会审议的，将严 格遵照执行，避免实际控制人越权审批。同时，对涉及到关联 方的事项，公司将按照《公司章程》等制度要求进行回避表决。 行业风险 由于房地产代理服务业门槛较低，缺乏严格的准入制度， 所以目前我国房地产代理服务业发展现状较为混乱。但是随着 我国房地产市场制度的逐步完善，行业专业化水平和细分程度 的不断提高，互联网与房地产的不断融合，房地产代理服务业 也将面临更加激烈的市场竞争以及房地产开发企业不断细化的 服务需求，这对房地产代理服务业企业的专业能力也提出了更 高的要求。如果企业不能顺应行业政策的规范，不能满足不断 变化的市场需求，其势必将被市场淘汰。 应对措施：公司将不断完善现有商业模式，发挥自身独特 优势，并积极打通融资渠道。同时，公司将力争拓展业务范围， 创新盈利模式，增强公司的综合竞争能力。 公司治理风险 公司建立健全法人治理结构，完善了现代化企业发展所需 的内部控制体系。但是，由于股份公司成立的时间较短，各项 管理、控制制度的执行尚未经过一个完整经营周期的实践检验， 公司治理和内部控制体系也需要在经营过程中逐渐完善；同时， 随着公司的快速发展，经营规模的不断扩大，也将对公司治理 提出更高的要求。因此，公司在未来经营中存在因内部管理不 适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。 应对措施：公司将进一步优化公司治理结构，保证全体股 东利益，提高公司经营效率，避免和防止中小股东利益受到损 害。公司将进一步优化董事会的构成，发挥董事会的战略决策 作用及监事会的监督作用。 技术革新风险 近年来，以移动互联网技术为代表的信息技术不断进步， 给各行各业带来了巨大的冲击。移动互联网技术能够实现便捷 的信息接收、快捷的信息传播、精准的信息推送，极大地方便 了各行各业的信息传播与人群间的互动。另一方面，有了新技 术的支撑，新的商业理念与商业模式不断涌现，O2O、B2C、C2C 等优秀模式提升了企业的经营效率。目前以移动互联网技术为 代表的新技术和以 O2O 为代表的新模式已经对房地产中介服务 业产生了影响，并在未来可能促使行业发生变革。若公司不能 保持其在行业中的创新能力，可能会丧失其竞争优势，对经营 产生不利影响。 应对措施：公司在未来发展中将不断树立风险意识，加强 情报信息搜集，控制风险、防范风险并将技术变革带来的不利 因素减小到最低，完善相关政策，鼓励相关人员参加培训，利 用技术的发展进行公司业务的宣传与推广，充分利用技术变革 带来的优势。 本期重大风险是否发生重大变化： 否 7 第二节 公司概况 一、 基本信息 公司中文全称 深圳市尊地咨询股份有限公司 英文名称及缩写 Shenzhen Honorland Consulting Co.,Ltd 证券简称 尊地股份 证券代码 839491 法定代表人 梁波 办公地址 深圳市福田区沙头街道泰然八路深业泰然大厦 C 座 1504 二、 联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 梁波 职务 副总经理 电话 0755-82048889 传真 0755-82046909 电子邮箱 liangbo@ 公司网址 联系地址及邮政编码 深圳市福田区泰然八路泰然大厦 C 座 1504 邮编：518000 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 董事会信息披露办公室 三、 企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2001 年 6 月 1 日 挂牌时间 2016 年 10 月 27 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类） K70 房地产业-K7030 房地产中介服务 主要产品与服务项目 公司主营业务为新房的营销代理服务和顾问策划服务 普通股股票转让方式 集合竞价转让 普通股总股本（股） 20,000,000 优先股总股本（股） 0 控股股东 深圳市新一点文化传播有限公司 实际控制人及其一致行动人 鞠永平、靳新中、深圳市新一点文化传播有限公司、深圳市青森 辉鸿投资中心（有限合伙） 四、 注册情况 项目 内容 报告期内是否变更 统一社会信用代码 91440300728584379F 否 8 注册地址 深圳市福田区沙头街道泰然八路 深业泰然大厦 C 座 1504 否 注册资本 20,000,000 元 否 五、 中介机构 主办券商 东莞证券 主办券商办公地址 东莞市莞城区可园南路 1 号金源中心 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 签字注册会计师姓名 杨谦、谭智青 会计师事务所办公地址 广东省深圳市福田区滨河大道 5022 号联合广场 B 座 501 室 六、 自愿披露 □适用 √不适用 七、 报告期后更新情况 □适用 √不适用 9 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 盈利能力 单位：元 本期 上年同期 增减比例% 营业收入 25,143,198.79 24,307,892.52 3.44% 毛利率% 36.1% 37.98% - 归属于挂牌公司股东的净利润 2,747,122.70 2,581,800.39 6.40% 归属于挂牌公司股东的扣除非经常性 损益后的净利润 2,056,640.91 2,142,015.72 -3.99% 加权平均净资产收益率%（依据归属于 挂牌公司股东的净利润计算） 10.75% 9.96% - 加权平均净资产收益率%（归属于挂牌 公司股东的扣除非经常性损益后的净 利润计算） 8.05% 8.27% - 基本每股收益 0.14 0.13 7.69% 二、 偿债能力 单位：元 本期期末 本期期初 增减比例% 资产总计 35,238,062.04 37,481,183.88 -5.98% 负债总计 8,302,535.44 13,292,779.98 -37.54% 归属于挂牌公司股东的净资产 26,935,526.60 24,188,403.90 11.36% 归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.3468 1.2094 11.36% 资产负债率%（母公司） 23.56% 35.45% - 资产负债率%（合并） 23.56% 35.45% - 流动比率 1.6876 1.4742 - 利息保障倍数 9.09 8.87 - 三、 营运情况 单位：元 本期 上年同期 增减比例% 经营活动产生的现金流量净额 -406,665.62 5,602,866.75 - 应收账款周转率 17.63 40.45 - 存货周转率 - - - 10 四、 成长情况 本期 上年同期 增减比例% 总资产增长率% -5.98% 17.84% - 营业收入增长率% 3.44% -1.66% - 净利润增长率% 6.4% -12.7% - 五、 股本情况 单位：股 本期期末 本期期初 增减比例% 普通股总股本 20,000,000.00 20,000,000.00 - 计入权益的优先股数量 0 0 - 计入负债的优先股数量 0 0 - 六、 非经常性损益 单位：元 项目 金额 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照 国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 51,820.03 委托他人投资或管理资产的损益 869,002.24 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -179.88 非经常性损益合计 920,642.39 所得税影响数 230,160.60 少数股东权益影响额（税后） 非经常性损益净额 690,481.79 七、 补充财务指标 □适用 √不适用 八、 会计数据追溯调整或重述情况 √会计政策变更 □会计差错更正 □其他原因 □不适用 单位：元 科目 上年期末（上年同期） 上上年期末（上上年同期） 调整重述前 调整重述后 调整重述前 调整重述后 交易性金融资产 0 10,000,000.00 11 一年内到期的非流 动资产 10,000,000.00 0 其他非流动金融资 产 0 6,000,000.00 其他非流动资产 6,000,000.00 0 其他应收款 1,010,363.68 994,492.77 递延所得税资产 43,395.55 47,363.28 未分配利润 2,019,159.9 2,007,256.72 本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行财政部 2017 年修订的《企业会计准则第 22 号-金融工具确认和计 量》、《企业会计准则第 23 号-金融资产转移》和《企业会计准则第 24 号-套期会计》、《企业会计准则第 37 号-金融工具列报》（以上四项统称<新金融工具准则>），变更后的会计政策详见附注四。 于 2019 年 1 月 1 日之前的金融工具确认和计量与新金融工具准则要求不一致的，本公司按照新金 融工具准则的要求进行衔接调整。涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则要求不一致的，本公司 未调整可比期间信息。金融工具原账面价值和新金融工具准则施行日的新账面价值之间的差额，计入 2019 年 1 月 1 日留存收益或其他综合收益。 12 第四节 管理层讨论与分析 一、 业务概要 商业模式 公司所处行业为“K7030 房地产中介服务”，公司主营业务为新房的营销代理服务和顾问策划服务， 凭借“追求客户满意度，缔造利益共同体”的先进服务理念和专业的研究和营销代理团队，公司在地区 范围内逐渐确立了行业领先地位。依赖深耕房地产中介行业的多年经验，公司在物业策划、销售代理等 方面形成自己独有的优势。 目前，公司已成功为深圳市振业（集团）股份有限公司、深圳市物业发展(集团)股份有限公司、深 业集团有限公司等多家全国性房地产开发企业提供全方位专业服务，并荣获“深圳市振业（集团）股份 有限公司战略合作伙伴单位”等荣誉。同时，公司利用分支机构的本土化优势，公司积极开拓区域性房 地产开发商资源，目前已成功为合肥工投工业科技发展有限公司、蒙城京开置业有限公司、陕西天承明 置业有限公司、广西振业房地产股份有限公司等多个客户提供顾问策划、营销代理服务。 1、销售模式。公司销售为直接销售模式，客户均为房地产开发企业，公司通过参与下游客户的招 标获取合同。针对部分长期合作的客户，公司根据客户的需求直接签订相关的服务合同。对于新客户， 通过收集客户的招标信息，在深入分析客户项目的基础上，设计相应的策划销售方案参与竞标，然后签 订策划销售合同。 2、运营模式。公司运营模式为项目运作模式，策划中心和营销中心在分析研究项目的基础上，提 出项目设计和销售总体方案，具体内容包括项目定位、产品定位、客户研究、辅助设计、价格分析、销 售方案、活动分析，经过与客户沟通后，最终形成项目策划和项目销售方案的具体流程，完成相关活动 的执行，最后评估现场活动的效果，给客户提交评估报告。 3、盈利模式 （1）营销代理业务盈利模式。公司主要服务于房地产开发商，接受房地产开发商委托，为其代理销 售楼盘，服务主要包括前期市场调研、楼盘市场定位、策划报告、广告宣传以及现场售楼等，公司凭借 多年从事房地产销售经验、专业数据库、高素质的人员队伍，提高代理销售楼盘的销售率，加快楼盘的 销售速度。营销代理业务盈利模式为：根据项目实际销售情况按提成点数收取相应佣金费用。 （2）顾问策划业务盈利模式。公司顾问策划业务主要为前期策划顾问服务物业顾问策划业务，服务 内容主要包括：市场调研研究、市场定位与发展战略研究、项目前期启动研究、项目前期策划定位、项 目前期主题定位、目标客户群定位、价格定位、项目产品定位、规划方案设计、建筑策划、景观设计建 议等。 公司该业务的盈利模式为：根据项目的规模和复杂程度，对顾问策划报告收取一定费用。 报告期内，公司的业务、主要产品及服务与上一年度保持一致，公司商业模式未发生重大变化。 报告期末至本报告披露日，公司商业模式未发生重大变化。 报告期内变化情况： 事项 是或否 所处行业是否发生变化 □是 √否 主营业务是否发生变化 □是 √否 主要产品或服务是否发生变化 □是 √否 客户类型是否发生变化 □是 √否 关键资源是否发生变化 □是 √否 销售渠道是否发生变化 □是 √否 13 收入来源是否发生变化 □是 √否 商业模式是否发生变化 □是 √否 二、 经营情况回顾 (一) 经营计划 2019 年公司将“夯实基础，苦练基本功”作为发展理念，精耕细作区域市场，提高区域竞争力。继 续深耕一二线城市和大客户拓展战略，同全国百强知名品牌开发商共创城市经典，为其提供新房销售和 市场咨询、产品定位、广告企划、售后服务等项目的全生命周期服务，成为其信赖的合作伙伴之一。报 告期内在深圳、天津、西安、广州、南宁、长沙等一二线城市新增众多优质项目。 2020 年“精细实干”作为公司的发展理念，公司将继续加强跨界合作，并在“互联网+”方面将不 遗余力的持续深入探索，专注于房地产交易端的互联网运用技术，打通全民经纪渠道，极大提高买房客 户和房地产经纪人的客户体验及交易效率，在大数据平台（尊地 CRM 客户平台）的基础上继续深挖“互 联网+”在房产代理行业的作用。并持续与房易网深度合作，通过房易网的中介门店互联网整合，为公 司带来优质的客户资源，实现部分业务的互联网化；与和悦诗乔公寓合作，实现租赁、公寓业务的试点 运营，研发创新业务模式助推传统实体业务跨越发展。同时重点聚焦深入挖掘大数据营销价值，为开发 商提供深度营销解决方案。 (二) 财务分析 1. 资产负债结构分析 单位：元 项目 本期期末 本期期初 本期期末与本期期 初金额变动比例% 金额 占总资产的比 重% 金额 占总资产的比 重% 货币资金 1,768,893.08 5.02% 8,411,368.60 22.44% -78.97% 应收票据 - - - - - 应收账款 2,713,083.87 7.70% 139,939.01 0.37 1,838.76% 存货 - - - - - 投资性房地产 5,435,654.09 15.43% 5,726,031.05 15.28% -5.07% 长期股权投资 4,602,880.66 13.06% 4,743,071.66 12.65% -2.96% 固定资产 794,584.40 2.25% 994,476.64 2.65% -20.10% 在建工程 - - - - - 短期借款 5,000,000.00 14.19 9,800,000.00 26.15% -48.98% 长期借款 - - - - - 交 易 性 金 融 资 产 8,300,000.00 23.55% 10,000,000.00 26.68% -17.00% 其他流动资产 其 他 非 流 动 资 产 10,000,000.00 28.38% 6,000,000.00 16.01% 66.67% 应付职工薪酬 1,994,683.74 5.66% 2,213,283.03 5.91% -9.88% 资产负债项目重大变动原因： 14 1、本报告期内货币资金较去年同期减少 6,642,475.52 元，降幅 78.97%。主要原因系本报告期内短 期借款较去年同期减少 480 万，另外本期尚有 230 万银行短期理财尚未赎回。 2、本报告期内应收账款余额较去年同期增加 2,573,144.86 元，增幅 1838.76%。主要原因系本报告 期内尚有两笔代理费未按时回款分别为： 深圳市东部开发（集团）有限公司应收账款 136 万， 庆阳通 达置业发展有限公司应收账款 89 万，合计约 225 万。 3、本报告期内固定资产较去年同期减少 199,892.24 元。主要系计提固定资产折旧导致。 4、本报告期内短期借款较去年同期减少 480 万。主要系我司去年民生银行短期借款 480 万到期归 还后未继续借款。 5、交易性金融资产和其他非流动资产变动，因为公司委托天津淡水静湍投资管理有限公司管理的 理财产品合计 1600 万元，由于到期日期不同，分别列示于交易性金融资产和其他非流动资产科目。 6、本报告期内应付职工薪酬较去年同期减少 21.8 万。主要系年底回款较去年减少，导致计提佣金 减少。 2. 营业情况分析 (1) 利润构成 单位：元 项目 本期 上年同期 本期与上年同期金 额变动比例% 金额 占营业收入的 比重% 金额 占营业收入的 比重% 营业收入 25,143,198.79 - 24,307,892.52 - 3.44% 营业成本 16,065,716.94 63.90% 15,075,044.67 62.02% 6.57% 毛利率 36.10% - 37.98% - - 销售费用 - - - - - 管理费用 5,441,135.81 21.64% 5,606,369.20 23.06% -2.95% 研发费用 - - - - - 财务费用 484,297.91 1.93% 461,559.93 1.90% 4.93% 信用减值损失 -118,639.04 - - - - 资产减值损失 - - -7,737.30 - - 其他收益 51,820.03 0.21% - - - 投资收益 728,811.24 2.90% 424,273.59 1.75% 71.78% 公 允 价 值变 动 收益 - - - - - 资产处置收益 - - -9,351.72 -0.04% - 汇兑收益 - - - - - 营业利润 3,814,040.36 15.17% 3,572,103.29 14.70% 6.77% 营业外收入 - - 19,874.79 0.08% - 营业外支出 179.89 0 5,345.44 0.02% -96.63% 净利润 2,747,122.70 10.93% 2,581,800.39 10.62% 6.40% 项目重大变动原因： 1、本报告期内投资收益较去年同期增加 304,537.65 元。主要系报告期内公司一笔 1000 万委托理财 到期的理财收益。 15 (2) 收入构成 单位：元 项目 本期金额 上期金额 变动比例% 主营业务收入 25,024,391.45 24,225,528.88 3.30% 其他业务收入 118,807.34 82,363.64 44.25% 主营业务成本 15,775,339.98 14,881,459.99 6.01% 其他业务成本 290,376.96 193,584.69 50.00% 按产品分类分析： √适用 □不适用 单位：元 类别/项目 本期 上年同期 本期与上年同 期金额变动比 例% 收入金额 占营业收入的 比重% 收入金额 占营业收入 的比重% 营销代理服务 24,660,240.52 98.54% 23,908,770.38 98.69% 3.14% 顾问策划服务 364,150.93 1.46% 316,758.50 1.31% 14.96% 按区域分类分析： □适用 √不适用 收入构成变动的原因： 报告期内，公司营业收入 2502.44 万元，较去年同期增加 79.89 万元，增幅 3.03%。主要为报告期内 公司前期开拓的新项目陆续开始销售，实现了代理费收入。 (3) 主要客户情况 单位：元 序号 客户 销售金额 年度销售占 比% 是否存在关联关系 1 蒙城京开置业有限公司 4,827,343.40 19.20% 否 2 西安振业房地产开发有限公司 2,956,657.55 11.76% 否 3 广州市振发房地产开发有限公司 2,779,612.30 11.06% 否 4 连云港天地经纬房地产开发有限公司 2,017,801.89 8.03% 是 5 湖南振业房地产开发有限公司 1,931,174.45 7.68% 否 合计 14,512,589.59 57.73% - (4) 主要供应商情况 单位：元 序号 供应商 采购金额 年度采购占 比% 是否存在关联关系 1 无 - - 否 合计 - - - 公司主营顾问策划、代理销售业务，均为智力输出，无传统意义上的原材料供应商。 3. 现金流量状况 单位：元 16 项目 本期金额 上期金额 变动比例% 经营活动产生的现金流量净额 -406,665.62 5,602,866.75 - 投资活动产生的现金流量净额 -954,603.26 -5,132,093.29 - 筹资活动产生的现金流量净额 -5,281,206.64 1,353,810.86 - 现金流量分析： 1、报告期内，经营活动产生的现金流量净额较去年同期减少，主要原因系报告期内应收账款回收 较去年同期减少约 275 万；报告期内因新增代理项目，导致报告期内人员增加，员工工资增加约 290 万。 2、报告期内投资活动产生的现金流量净额较去年同期增加，主要原因系去年对外长期股权投资支 出 490 万元。 3、报告期内筹资活动产生的现金流量净额较去年同期减少，主要原因系去年减少银行短期借款 480 万。 (三) 投资状况分析 1、主要控股子公司、参股公司情况 � 2017 年 11 月 8 日，公司第四次临时股东大会审议通过《关于公司对外投资设立参股公司的议 案》，与深圳市青森辉源投资有限公司共同出资设立参股公司和悦诗乔（深圳）公寓科技管理有限公司， 其中本公司出资人民币 4,900,000.00 元，占注册资本的 49.00%，深圳市青森辉源投资有限公司认缴出 资人民币 5,100,000.00 元，占注册资本的 51.00%。 2、合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人 □是 √否 (四) 非标准审计意见说明 □适用 √不适用 (五) 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 √适用 □不适用 本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行财政部 2017 年修订的《企业会计准则第 22 号-金融工具确认和计 量》、《企业会计准则第 23 号-金融资产转移》和《企业会计准则第 24 号-套期会计》、《企业会计准 则第 37 号-金融工具列报》。 三、 持续经营评价 2019 年，公司持续完善了风险管控与科学管理体系，继续深耕一二线城市，拓展大客户战略，并与 部分大客户保持长年稳定的合作关系，持续加强成本预算管控，提高成本利用效率。公司依托自身的项 目经验、产业研究沉淀以及尖刀团队的建设，逐步形成了高效、稳健、可持续发展的运营体系。同时， 业务范围也进一步的拓展，开拓了湖南、贵州等地的业务，并且与天健集团成功进行合作。 公司将充分发挥资本市场助推公司在行业发展、品牌提升、规范管理等方面的积极作用，把握行业 趋势，提高决策前瞻性，并在互联网新技术运用创新方面抓住机遇，争取实现快速健康的跨越式发展。 公司将以城市运营、商业地产、产业地产、房产营销策划代理为依托，传统加创新，致力于打造成“传 统行业+互联网+资本运作”的房地产综合服务的标杆企业，跨界产业链延伸探索，投资参股和悦诗乔子 公司，实现租赁、公寓业务的试点运营，研发创新业务模式助推传统实体业务跨越发展。同时重点聚焦 17 深入挖掘大数据营销价值，为开发商提供深度营销解决方案。公司未来具备可持续经营能力，无影响持 续经营能力的重大事项。 四、 风险因素 (一) 持续到本年度的风险因素 1、政策风险。政策是政府对市场有效控制和影响的手段，它直接体现政府对于市场的分析和判断， 间接体现政府对市场的导向和意图，因此政策是市场的指挥棒。政策不但直接作用于房地产代理服务业， 引导行业的发展；同时还通过对其它行业的规划，间接的影响房地产代理服务业市场。在目前房地产相 关政策、法规、规划尚不明朗的情况下，为市场发展带来了许多的不确定性，也为房地产代理服务业带 来了较大风险。 应对措施：公司将通过持续关注房地产行业的发展趋势，保持对国家政策变化的敏感度，根据国家 政策的变化及时有效地采取应对措施，降低政策变化对公司业务的影响。 2、实际控制人控制不当风险。公司实际控制人鞠永平直接持有公司 2,000,000 股股份，通过新一点 文化间接持有公司 16,020,000 股股份，通过青森投资间接持有公司 200,000 股股份，合计持有公司 18,220,000 股股份，占公司总股本的 91.10%。虽然公司已经建立了较为完善的内部控制制度和公司治理 结构，制定了包括《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》 和《关联交易管理制度》等规章制度，但若实际控制人通过行使表决权或其他方式对公司经营和财务决 策、重大人事任免及利润分配等方面实施不利影响，可能会给公司和中小股东带来一定风险。 应对措施：未来公司将进一步建立和完善三会管理制度并严格执行，公司经营决策如需提交董事会、 股东大会审议的，将严格遵照执行，避免实际控制人越权审批。同时，对涉及到关联方的事项，公司将 按照《公司章程》等制度要求进行回避表决。 3、行业风险。由于房地产代理服务业门槛较低，缺乏严格的准入制度，所以目前我国房地产代理 服务业发展现状较为混乱。但是随着我国房地产市场制度的逐步完善，行业专业化水平和细分程度的不 断提高，互联网与房地产的不断融合，房地产代理服务业也将面临更加激烈的市场竞争以及房地产开发 企业不断细化的服务需求，这对房地产代理服务业企业的专业能力也提出了更高的要求。如果企业不能 顺应行业政策的规范，不能满足不断变化的市场需求，其势必将被市场淘汰。 应对措施：公司将不断完善现有商业模式，发挥自身独特优势，并积极打通融资渠道。同时，公司 将力争拓展业务范围，创新盈利模式，增强公司的综合竞争能力。 4、公司治理风险。建立健全法人治理结构，完善了现代化企业发展所需的内部控制体系。但是， 由于股份公司成立的时间较短，各项管理、控制制度的执行尚未经过一个完整经营周期的实践检验，公 司治理和内部控制体系也需要在经营过程中逐渐完善；同时，随着公司的快速发展，经营规模的不断扩 大，也将对公司治理提出更高的要求。因此，公司在未来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影 响公司持续、稳定、健康发展的风险。 应对措施：未来公司将进一步优化公司治理结构，保证全体股东利益，提高公司经营效率，避免和 防止中小股东利益受到损害。公司将进一步优化董事会的构成，发挥董事会的战略决策作用及监事会的 监督作用。 5、技术革新风险。近年来，以移动互联网技术为代表的信息技术不断进步，给各行各业带来了巨 大的冲击。移动互联网技术能够实现便捷的信息接收、快捷的信息传播、精准的信息推送，极大地方便 了各行各业的信息传播与人群间的互动。另一方面，有了新技术的支撑，新的商业理念与商业模式不断 涌现，O2O、B2C、C2C 等优秀模式提升了企业的经营效率。目前以移动互联网技术为代表的新技术和以 O2O 为代表的新模式已经对房地产中介服务业产生了影响，并在未来可能促使行业发生变革。若公司不 能保持其在行业中的创新能力，可能会丧失其竞争优势，对经营产生不利影响。 应对措施：公司在未来发展中将不断树立风险意识，加强情报信息搜集，控制风险、防范风险并将 18 技术变革带来的不利因素减小到最低，完善相关政策，鼓励相关人员参加培训，利用技术的发展进行公 司业务的宣传与推广，充分利用技术变革带来的优势。 (二) 报告期内新增的风险因素 无 19 第五节 重要事项 一、 重要事项索引 事项 是或否 索引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 □是 √否 五.二.(一) 是否存在对外担保事项 □是 √否 是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产的情况 □是 √否 是否对外提供借款 □是 √否 是否存在日常性关联交易事项 √是 □否 五.二.(二) 是否存在偶发性关联交易事项 √是 □否 五.二.(三) 是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产、对外投资事项 或者本年度发生的企业合并事项 □是 √否 是否存在股权激励事项 □是 √否 是否存在股份回购事项 □是 √否 是否存在已披露的承诺事项 □是 √否 是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 □是 √否 是否存在被调查处罚的事项 □是 √否 是否存在失信情况 □是 √否 是否存在破产重整事项 □是 √否 是否存在自愿披露的其他重要事项 □是 √否 二、 重要事项详情（如事项存在选择以下表格填列） (一) 重大诉讼、仲裁事项 1、 报告期内发生的诉讼、仲裁事项 报告期内发生的诉讼、仲裁事项涉及的累计金额是否占净资产 10%及以上 □是 √否 2、以临时公告形式披露且在报告期内未结案件的重大诉讼、仲裁事项 □适用 √不适用 3、 以临时公告形式披露且在报告期内结案的重大诉讼、仲裁事项 □适用 √不适用 (二) 报告期内公司发生的日常性关联交易情况 单位：元 具体事项类型 预计金额 发生金额 1．购买原材料、燃料、动力 2．销售产品、商品、提供或者接受劳务，委托或者受托销售 6,000,000.00 2,017,801.86 3．投资（含共同投资、委托理财、委托贷款） 4．财务资助（挂牌公司接受的） 5．公司章程中约定适用于本公司的日常关联交易类型 6．其他 1,800,000.00 1,280,000.00 “其他”项目包括预计鞠永平关联房屋租赁 150 万元（实际发生 114 万元）；预计鞠永平关联车辆租赁 20 30 万（实际发生 14 万）。 (三) 报告期内公司发生的偶发性关联交易情况 单位：元 关联方 交易内容 审议金额 交易金额 是否履行必要 决策程序 临时报告披露 时间 鞠永平 担保 5,000,000.00 5,000,000.00 已事前及时履 行 2019 年 4 月 22 日 偶发性关联交易的必要性、持续性以及对公司生产经营的影响： 关联方担保为实际控制人为公司贷款提供贷款及房产抵押，该担保过程不收取任何形式费用 21 第六节 股本变动及股东情况 一、 普通股股本情况 (一) 普通股股本结构 单位：股 股份性质 期初 本期变动 期末 数量 比例% 数量 比例% 无限售 条件股 份 无限售股份总数 0 - - - - 其中：控股股东、实际控 制人 0 - - - - 董事、监事、高管 0 - - - - 核心员工 0 - - - - 有限售 条件股 份 有限售股份总数 20,000,000.00 100% 0 20,000,000.00 100% 其中：控股股东、实际控 制人 18,000,000.00 90% 0 18,000,000.00 90% 董事、监事、高管 0 - - - - 核心员工 0 - - - - 总股本 20,000,000.00 - 0 20,000,000.00 - 普通股股东人数 3 股本结构变动情况： □适用 √不适用 (二) 普通股前十名股东情况 单位：股 序 号 股东名称 期初持股数 持股变 动 期末持股数 期末持 股比 例% 期末持有限 售股份数量 期末持有无 限售股份数 量 1 深圳市新一点 文化传播有限 公司 16,000,000.00 0 16,000,000.00 80.00% 16,000,000.00 0 2 深圳市青森辉 鸿 投 资 中 心 （有限合伙） 2,000,000.00 0 2,000,000.00 10.00% 2,000,000.00 0 3 鞠永平 2,000,000.00 0 2,000,000.00 10.00% 2,000,000.00 0 合计 20,000,000.00 0 20,000,000.00 100.00% 20,000,000.00 0 普通股前十名股东间相互关系说明： 公司控股股东为新一点文化，新一点文化直接持有公司 16,000,000 股股份，持有青森投资 90%股权； 通过青森投资简介控制公司 1,800,000 股股份，合计控制公司 17,800,000 股股份，占公司总股本的 89.00%， 为公司控股股东。 公司实际控制人为鞠永平，自然人鞠永平女士直接持有公司 2,000,000 股股份，持有新一点文化 90% 股权，通过新一点文化间接持有公司 16,020,000 股股份；持有青森投资 10%股权，通过青森投资间接持 有公司 200,000 股股份，合计持有公司 18,220,000 股股份，占公司总股本的 91.10%，为公司实际控制人。 22 二、 优先股股本基本情况 □适用 √不适用 三、 控股股东、实际控制人情况 是否合并披露： □是 √否 (一) 控股股东情况 公司控股股东为新一点文化，新一点文化直接持有公司 16,000,000 股股份，通过青森投资间接控制 公司 1,800,000 股股份，合计控制公司 17,800,000 股股份，占公司总股本的 89.00%，为公司控股股东。 深圳市新一点文化传播有限公司成立于 2003 年 10 月 15 日，现持有深圳市市场和质量监管委福田 局颁发的为 914403007556526138 的《营业执照》，住所为深圳市福田区深南大道与泰然九路交界东南 都市阳光名苑 1 栋 10B，法定代表人为鞠永平，注册资本为 200.00 万元人民币，公司类型为有限责任公 司(自然人投资或控股)，经营范围为“文化活动策划；从事广告业务（法律、行政法规规定应进行广告 经营审批登记的，另行办理审批登记后方可经营）；信息咨询（以上均不含证券、保险、基金、银行、 金融业务、人才中介服务及其它限制项目）；展览展示服务”。深圳市新一点文化传播有限公司的实际 控制人是鞠永平女士。 报告期内，控股股东未发生变化。 (二) 实际控制人情况 自然人股东鞠永平为实际控制人。鞠永平直接拥有公司 10%的表决权，间接拥有公司 81%的表决权， 直接和间接拥有公司 91.1%的表决权，为公司最大股东，依其所持有的股份享有的表决权足以控制股东 大会的决议。具体情况如下： （1）鞠永平在深圳市新一点文化传播有限公司直接持有 90%的股权，新一点文化在本公司持有 80% 的股权，因此鞠永平通过新一点文化间接持有公司 72%的股权。 （2）新一点文化是深圳市青森辉鸿投资中心（有限合伙）的普通合伙人，持有青森辉鸿 90%的股权， 青森辉鸿持有本公司 10%的股权，因此鞠永平通过青森辉鸿间接持有本公司 8.1%的股权。 （3）鞠永平在深圳市青森辉鸿投资中心（有限合伙）直接持有 10%的股权，因此鞠永平通过青森辉鸿 间接持有公司 1%的股权。 控制人简介： 鞠永平，女，1967 年 3 月出生，中国国籍，无永久境外居留权，硕士研究生学历。中国首批注册房 地产经纪人，深圳房协常务理事，中国注册房地产评估师，中国注册房地产经纪人，中国国际房地产研 究院策划代理专家委员会首届副主任委员。2001 年 6 月至 2016 年 4 月任尊地有限董事长、总裁；2016 年 4 月至今任公司董事、总经理，现兼任新一点文化执行董事兼总经理、华馨迪执行董事兼总经理、天 地经纬董事、天地恒大董事等。 23 第七节 融资及利润分配情况 一、 普通股股票发行及募集资金使用情况 1、最近两个会计年度内普通股股票发行情况 □适用 √不适用 2、存续至报告期的募集资金使用情况 □适用 √不适用 二、 存续至本期的优先股股票相关情况 □适用 √不适用 三、 债券融资情况 □适用 √不适用 四、 可转换债券情况 □适用 √不适用 五、 银行及非银行金融机构间接融资发生情况 √适用 □不适用 单位：元 序号 贷款方式 贷款提供 方 贷款提供方 类型 贷款规模 存续期间 利息 率% 起始日期 终止日期 1 短期借款 北京银行 深圳分行 银行 5,000,000.00 2019 年 7 月 9 日 2020 年 7 月 9 日 6.09% 合计 - - - - - - 六、 权益分派情况 （一）报告期内的利润分配与公积金转增股本情况 □适用 √不适用 报告期内未执行完毕的利润分配与公积金转增股本的情况： □适用 √不适用 （二）权益分派预案 □适用 √不适用 24 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 一、 董事、监事、高级管理人员情况 (一) 基本情况 姓名 职务 性别 出生年月 学历 任职起止日期 是否在公司 领取薪酬 起始日期 终止日期 鞠永平 董事、总经理 女 1967 年 3 月 硕士 2019 年 4 月 26 日 2022 年 4 月 25 日 是 梁波 董事长、财务 总监、信息披 露 事 务 负 责 人 男 1984 年 9 月 大专 2019 年 4 月 26 日 2022 年 4 月 25 日 是 靳新中 董事 男 1965 年 12 月 博士 2019 年 4 月 26 日 2022 年 4 月 25 日 否 蒋小芳 董事、营销总 监 女 1980 年 10 月 大专 2019 年 4 月 26 日 2022 年 4 月 25 日 是 李粤庆 董事 女 1969 年 4 月 大专 2019 年 4 月 26 日 2022 年 4 月 25 日 是 赵青山 监事会主席 男 1975 年 1 月 本科 2019 年 4 月 26 日 2022 年 4 月 25 日 是 吕方慧 监事 女 1987 年 5 月 大专 2019 年 4 月 26 日 2022 年 4 月 25 日 否 宋红红 职 工 代 表 监 事 女 1983 年 9 月 大专 2019 年 4 月 26 日 2022 年 4 月 25 日 是 董事会人数： 5 监事会人数： 3 高级管理人员人数： 3 董事、监事、高级管理人员相互间关系及与控股股东、实际控制人间关系： �公司实际控制人鞠永平担任控股股东新一点文化的执行董事兼总经理。董事靳新中为实际控制人鞠 永平配偶。 (二) 持股情况 单位：股 姓名 职务 期初持普通 股股数 数量变动 期末持普通 股股数 期末普通股 持股比例% 期末持有股 票期权数量 鞠永平 董事、总经理 2,000,000.00 0 2,000,000.00 10.00% 0 合计 - 2,000,000.00 0 2,000,000.00 10.00% 0 25 (三) 变动情况 信息统计 董事长是否发生变动 √是 □否 总经理是否发生变动 □是 √否 董事会秘书是否发生变动 □是 √否 财务总监是否发生变动 □是 √否 报告期内董事、监事、高级管理人员变动详细情况： √适用 □不适用 姓名 期初职务 变动类型（新任、 换届、离任） 期末职务 变动原因 鞠永平 董事长、总经理 离任 董事、总经理 个人原因 梁波 董事、副总经理 新任 董事长、副总经理 选举 报告期内新任董事、监事、高级管理人员简要职业经历： □适用 √不适用 二、 员工情况 (一) 在职员工（公司及控股子公司）基本情况 按工作性质分类 期初人数 期末人数 行政管理人员 5 5 销售人员 120 132 技术人员 16 15 财务人员 4 3 员工总计 145 155 按教育程度分类 期初人数 期末人数 博士 硕士 1 3 本科 34 36 专科 58 60 专科以下 52 56 员工总计 145 155 (二) 核心员工基本情况及变动情况 □适用 √不适用 三、 报告期后更新情况 □适用 √不适用 第九节 行业信息 是否自愿披露 26 □是 √否 第十节 公司治理及内部控制 事项 是或否 年度内是否建立新的公司治理制度 □是 √否 投资机构是否派驻董事 □是 √否 监事会对本年监督事项是否存在异议 □是 √否 管理层是否引入职业经理人 □是 √否 会计核算体系、财务管理、风险控制及其他重大内部管理制度本年是否发现重大缺陷 □是 √否 是否建立年度报告重大差错责任追究制度 √是 □否 一、 公司治理 (一) 制度与评估 1、 公司治理基本状况 报告期内，依据《公司法》、《证券法》、《非上市公众公司监督管理办法》以及全国中小企业股份转 让系统公司制定的相关法律法规及相关规范性文件的要求，不断完善公司治理结构，建立建全公司内部 管理和控制制度确保公司规范运作。公司股东大会、董事会、监事会的召集、召开、表决程序符合有关 法律、法规的要求，且均严格按照相关法律法规，履行各自的权利和义务。公司的经营决策、投资决策 及财务决策基本能够按照《公司章程》及相关内控制度规定的程序和规则进行。公司将在未来的公司治 理实践中，继续严格执行相关法律法规《公司章程》、各项内部管理制度；继续强化董事、监事及高级 管理人员在公司治理和规范动作方面的理解能力和执行能力，使其勤勉尽责，使公司治理更加完善。 2、 公司治理机制是否给所有股东提供合适的保护和平等权利的评估意见 � 公司严格按照有关法律法规的要求，建立了规范的法人治理结构，以保护中小股东的利益。公司严 格依照《全国中小企业股份转让系统挂牌公司信息披露细则（试行）》的要求进行充分的信息披露，依 法保障股东对公司重大事务依法享有的知情权。公司通过建立和完善公司规章制度体系加强中小股东保 护，制定了《股东大会议事规则》、《关联交易管理制度》等规定，在制度层面保障公司股东特别是中小 股东充分行使表决权、质询权等合法权利。因此，公司现有治理机制能够保证股东特别是中小股东充分 行使知情权、参与权、质询权和表决权等权利。 公司治理在实际运作过程中严格按法律法规、《公司章 程》及各项制度的规定和要求，召集、召开股东大会，履行了内部流程，给予公司所有股东充分的知情 权、话语权。 3、 公司重大决策是否履行规定程序的评估意见 公司建立健全了由股东大会、董事会、监事会、管理层组成的治理机制，制定了《公司章程》，制 定了三会议事规则及《关联交易管理制度》等相关制度，明确了股东大会、董事会、监事会及管理层之 间的权责范围和工作程序。公司重大决策均按照《公司章程》以及相关内部控制制度的规定程序和规则 进行，根据各事项的审批权限，经过公司董事会、监事会或股东大会的讨论、审议通过。在公司重要的 人事变动、对外投资、融资、关联交易等事项上，均规范操作，杜绝出现违法违规情况。报告期内，公 司各项重大事项均能按照股东大会、董事会、监事会及管理层之间的权责范围和工作程序进行决策。 27 4、 公司章程的修改情况 无 (二) 三会运作情况 1、 三会召开情况 会议类型 报告期内会议召开的次数 经审议的重大事项（简要描述） 董事会 5 1、2019 年 4 月 22 日，第一届董事会第十 六次会议审议通过（一）关于公司 2018 年度 董事会工作报告的议案；（二) 关于公司 2018 年度总经理工作报告的议案；（三）关于公司 2018 年度财务决算报告的议案；（四）关于公 司 2019 年度财务预算报告的议案；（五）关于 公司 2018 年年度报告及摘要的议案；（六）关 于公司 2018 年度利润分配的议案；（七）关于 公司续聘会计师事务所的议案；（八）关于董事 会换届选举的议案；（九）关于公司向银行申请 借款暨关联担保的议案；（十）关于提请召开公 司 2018 年年度股东大会的议案；（十一）关于 追认公司向银行申请借款暨关联担保的议案。 2、2019 年 5 月 15 日，第二届董事会第一 次会议审议通过（一）关于选举公司第二届董 事会董事长的议案；（二）关于聘任公司总经理 的议案；（三）关于聘任公司副总经理的议案； （四）关于聘任公司财务总监的议案；（五）关 于聘任公司营销总监的议案。 3、2019 年 7 月 23 日，第二届董事会第二 次会议审议通过（一）关于更换董事长的议案。 4、2019 年 8 月 22 日，第二届董事会第三 次会议审议通过（一）关于公司 2019 年半年 度报告的议案。 5、2019 年 12 月 4 日，第二届董事会第四 次会议审议通过（一）关于对外投资（增资参 股子公司）的议案；（二）关于提请召开 2019 年第二次临时股东大会的议案。 监事会 3 1、2019 年 4 月 22 日，第一届监事会第六 次会议审议通过（一）关于公司 2018 年度监 事会工作报告的议案；（二）关于公司 2018 年 度财务决算报告的议案；（三）关于公司 2019 年度财务预算报告的议案； （四）关于公司 2018 年年度报告及摘要的议案； （五）关于公司 2018 年度利润分配的议案；（六）关于监事会换届选 举的议案。 2、2019 年 5 月 15 日，第二届监事会第一 28 次会议审议通过（一）关于选举公司第二届监 事会主席的议案。 3、2019 年 8 月 22 日，第二届监事会第二 次会议审议通过（一）关于公司 2019 年半年 度报告的议案。 股东大会 3 1、2019 年 1 月 10 日，2019 年第一次临 时股东大会审议通过（一）关于公司预计 2019 年度日常性关联交易的议案；（二）关于授权使 用闲置资金购买理财产品的议案。 2、2019 年 5 月 15 日，2018 年年度股东 大会审议通过（一）关于公司 2018 年年度董 事会工作报告的议案；（二）关于公司 2018 年 度财务决算报告的议案；（三）关于公司 2019 年度财务预算报告的议案； （四）关于公司 2018 年年度报告及摘要的议案； （五）关于公司 2018 年度利润分配的议案；（六）关于公司续聘会计 师事务所的议案；（七）关于董事会换届选举的 议案；（八）关于监事会换届选举的议案；（九） 关于公司向银行申请借款暨关联担保的议案； （十）关于公司 2018 年度监事会工作报告的 议案；（十一）关于追认公司向银行申请借款暨 关联担保的议案。 3、2019 年 12 月 26 日，2019 年第二次临 时股东大会审议通过（一）关于对外投资（增 资参股子公司）的议案；（二）关于预计 2020 年日常性关联交易的议案；（三）关于授权使用 闲置资金购买理财产品的议案。 2、 三会的召集、召开、表决程序是否符合法律法规要求的评估意见 截止报告期末，公司股东大会、董事会、监事会情况： 1、股东大会：公司有 3 名股东，其中 1 名个人股东，1 名机构股东,1 名法人股东。公司严格按照《公 司法》、《公司章程》及《股东大会议事规则》的规定召集、召开、表决，确保平等对待所有股东享有平 等权利地位。 2、董事会：公司有 5 名董事，董事会的人数及结构符合法律法规和《公司章程》及《董事会议事 规则》的要求。报告期内，公司董事会能够依法召集、召开会议，形成决议。公司全体董事依法行使职 权，勤勉履行责。 3、监事会：公司有 3 名监事，监事会的人数及结构符合法律法规和《公司章程》及《监事会议事 规则》的要求。监事会能够依法召集、召开会议，形成决议。监事会成员能够认真、依法履行职责，能 够对公司财务以及董事、高级管理人员履行职责的合法、合规性进行监督，切实维护公司及股东的合法 权益。 报告期内，公司各次股东大会均由董事会召集，会议通知能够按章程规定提前发布公告。各次董事 会均由董事长召集，会议能提前通知董事和监事，会议文件能够提前发给董事和监事。各次监事会均由 监事会主席召集，会议能提前通知监事，会议文件能够提前发给监事。 公司三会的召集、召开、表决程序符合法律法规要求，会议文件存档保存情况规范，会议公告能够 29 按照信息披露的规定按时发布，三会决议均能得到切实的执行，未出现不符合法律、法规的情况。 二、 内部控制 (一) 监事会就年度内监督事项的意见 �公司监事会在报告期内的监督活动中，未发现公司存在重大风险事项，监事会对报告期内的监督事 项无异议。 (二) 公司保持独立性、自主经营能力的说明 公司由有限公司整体变更而来，变更后严格按照《公司法》等法律法规和规章制度规范运作，逐步 完善公司法人治理结构，在业务、资产、人员、财务、机构等方面均独立于控股股东、实际控制人及其 控制的其他企业，具有完整的业务体系及面向市场独立经营的能力，具体情况如下： 1、业务独立。公司以城市运营、商业地产、产业地产、房产营销策划代理为依托，传统加创新， 致力于打造以“传统行业+互联网+资本运作”的房地产综合服务的标杆企业。公司具有完整的业务体系， 所有业务均独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业。公司与控股股东、实际控制人及其控制 的其他企业间不存在同业竞争或者显失公平的关联交易。 2、资产独立。公司对其资产均拥有完整的所有权，与实际控制人及其控制的其他企业在资产产权 上有明确的界定与划分，公司的各项资产权利不存在产权纠纷或潜在的相关纠纷。截至本说明书签署日， 公司不存在实际控制人及其控制的其他企业或其他关联方以无偿占用或有偿使用的形式违规占用公司 的资金、资产及其他资源的情况。 3、人员独立。经过多年的规范运作，公司逐步建立、健全了法人治理结构，董事、监事及高级管 理人员的任免严格按照《公司法》、《公司章程》的有关规定执行，程序合法有效；公司总经理、财务负 责人、营销总监等高级管理人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事 以外的职务，也没有在与本公司业务相同或相似或存在其他利益冲突的企业任职或领取薪酬。 4、财务独立。公司在银行独立开设账户，对所发生的经济业务进行独立结算。公司成立后办理了 税务登记证并依法独立进行纳税申报和缴纳。公司设有独立的财务部门，配备专职财务管理人员，并根 据现行的会计准则及相关法规，结合公司实际情况制定了财务管理制度，建立了独立、完整的财务核算 体系，能够独立作出财务决策，具有规范的财务会计制度。 5、机构独立。公司设置了独立的、符合股份公司要求和适应公司业务发展需要的组织机构，股东 大会、董事会、监事会规范运作，独立行使经营管理职权。公司拥有独立的经营和办公场所。公司各组 织机构的设置、运行和管理均独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业。 (三) 对重大内部管理制度的评价 � 为加强财务管理和风险管理，公司根据财政部颁布的《企业会计准则》、《企业内部控制基本规范》 及其配套指引，结合公司实际情况制定了《财务管理制度》，并得到有效执行，未发生因制度缺陷导致 的重大经营失误，这表明公司现有的财务管理、内控制度是有效的，能够对公司各项业务活动的健康运 行及国家法律法规和公司内部规章制度的贯彻执行提供保证。公司将根据发展的实际需要，对财务管理、 内部控制制度不断加以改进和完善，从而使内控制度得到进一步完善。董事会对公司治理机制的执行情 况讨论认为，公司现有的治理机制能够有效地提高公司治理水平和决策质量、有效地识别和控制经营管 理中的重大风险，能够给所有股东提供合适保护以及保证股东充分行使知情权、参与权、质询权和表决 权等权利，便于接受投资者及社会公众的监督，符合公司发展的要求。 30 (四) 年度报告差错责任追究制度相关情况 �报告期内，公司未发生重大会计差错更正、重大遗漏信息等情况 31 第十一节 财务报告 一、 审计报告 是否审计 是 审计意见 无保留意见 审计报告中的特别段落 √无 □强调事项段 □其他事项段 □持续经营重大不确定性段落 □其他信息段落中包含其他信息存在未更正重大错报说明 审计报告编号 大华审字[2020]008202 号 审计机构名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 审计机构地址 深圳市福田区滨河大道 5022 号联合广场 B 座 5 楼 审计报告日期 2020 年 4 月 30 日 注册会计师姓名 杨谦、谭智青 会计师事务所是否变更 否 会计师事务所连续服务年限 2 会计师事务所审计报酬 95000 元 审计报告正文： 深圳市尊地咨询股份有限公司全体股东： 一、审计意见 我们审计了深圳市尊地咨询股份有限公司(以下简称尊地咨询公司)财务报表，包括 2019 年 12 月 31 日的 资产负债表，2019 年度的利润表、现金流量表、股东权益变动表以及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了尊地咨询公司 2019 年 12 月 31 日的财务状况以及 2019 年度的经营成果和现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的 责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于尊 地咨询公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为 发表审计意见提供了基础。 三、其他信息 尊地咨询公司管理层对其他信息负责。其他信息包括尊地咨询公司 2019 年度报告中涵盖的信息，但不 包括财务报表和我们的审计报告。 我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。 结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表 或我们在审计过程中了解的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们 无任何事项需要报告。 四、管理层和治理层对财务报表的责任 尊地咨询公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和 维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 在编制财务报表时，尊地咨询公司管理层负责评估尊地咨询公司的持续经营能力，披露与持续经营相关 的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算尊地咨询公司、终止运营或别无其他现 实的选择。 治理层负责监督尊地咨询公司的财务报告过程。 32 五、注册会计师对财务报表审计的责任 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审 计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报 存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表 使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下 工作： 1．识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险， 并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、 虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致 的重大错报的风险。 2．了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。 3．评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 4．对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对尊地咨 询公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认 为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报告使用者注意财务报表中的相关披露；如 果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未 来的事项或情况可能导致尊地咨询公司不能持续经营。 5．评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。 我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识 别出的值得关注的内部控制缺陷。 二、 财务报表 (一) 资产负债表 单位：元 项目 附注 2019 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 流动资产： 货币资金 5.1 1,768,893.08 8,411,368.60 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 5.2 8,300,000.00 10,000,000.00 以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产 - - 衍生金融资产 应收票据 应收账款 5.3 2,713,083.87 139,939.01 应收款项融资 预付款项 5.4 88,438.09 50,919.79 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 其他应收款 5.5 1,140,995.13 994,492.77 33 其中：应收利息 应收股利 买入返售金融资产 存货 - - 合同资产 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 14,011,410.17 19,596,720.17 非流动资产： 发放贷款及垫款 债权投资 可供出售金融资产 - 其他债权投资 持有至到期投资 - 长期应收款 长期股权投资 5.7 4,602,880.66 4,743,071.66 其他权益工具投资 其他非流动金融资产 10,000,000.00 6,000,000.00 投资性房地产 5.8 5,435,654.09 5,726,031.05 固定资产 5.9 794,584.40 994,476.64 在建工程 - - 生产性生物资产 油气资产 使用权资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 5.10 316,509.68 373,521.08 递延所得税资产 5.11 77,023.04 47,363.28 其他非流动资产 非流动资产合计 21,226,651.87 17,884,463.71 资产总计 35,238,062.04 37,481,183.88 流动负债： 短期借款 5.12 5,000,000.00 9,800,000.00 向中央银行借款 拆入资金 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融负债 - 衍生金融负债 应付票据 应付账款 5.13 50,066.55 50,066.55 34 预收款项 合同负债 卖出回购金融资产款 吸收存款及同业存放 代理买卖证券款 代理承销证券款 应付职工薪酬 5.14 1,994,683.74 2,213,283.03 应交税费 5.15 1,125,479.32 968,092.76 其他应付款 5.16 132,305.83 261,337.64 其中：应付利息 应付股利 应付手续费及佣金 应付分保账款 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 8,302,535.44 13,292,779.98 非流动负债： 保险合同准备金 长期借款 - - 应付债券 其中：优先股 永续债 租赁负债 长期应付款 长期应付职工薪酬 预计负债 递延收益 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 8,302,535.44 13,292,779.98 所有者权益（或股东权益）： 股本 5.17 20,000,000.00 20,000,000.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 5.18 1,379,528.26 1,379,528.26 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 5.19 1,076,331.19 801,618.92 一般风险准备 35 未分配利润 5.20 4,479,667.15 2,007,256.72 归属于母公司所有者权益合计 26,935,526.60 24,188,403.90 少数股东权益 所有者权益合计 26,935,526.60 24,188,403.90 负债和所有者权益总计 35,238,062.04 37,481,183.88 法定代表人：梁波 主管会计工作负责人：郑舟 会计机构负责人：梁波 (二) 利润表 单位：元 项目 附注 2019 年 2018 年 一、营业总收入 其中：营业收入 5.21 25,143,198.79 24,307,892.52 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 二、营业总成本 21,991,150.66 21,142,973.80 其中：营业成本 5.21 16,065,716.94 15,075,044.67 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险责任准备金净额 保单红利支出 分保费用 税金及附加 5.22 220,799.55 192,328.59 销售费用 - - 管理费用 5.23 5,441,135.81 5,606,369.20 研发费用 财务费用 5.24 484,297.91 461,559.93 其中：利息费用 471,636.64 455,759.14 利息收入 3,926.63 4,498.70 加：其他收益 5.25 51,820.03 投资收益（损失以“-”号填列） 5.26 728,811.24 424,273.59 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -140,191.00 -156,928.34 以摊余成本计量的金融资产终止确 认收益（损失以“-”号填列） 汇兑收益（损失以“-”号填列） 净敞口套期收益（损失以“-”号填列） 公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 信用减值损失（损失以“-”号填列） 5.27 -118,639.04 36 资产减值损失（损失以“-”号填列） 5.28 -7,737.30 资产处置收益（损失以“-”号填列） 5.29 -9,351.72 三、营业利润（亏损以“－”号填列） 3,814,040.36 3,572,103.29 加：营业外收入 5.30 - 19,874.79 减：营业外支出 5.31 179.89 5,345.44 四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 3,813,860.47 3,586,632.64 减：所得税费用 5.32 1,066,737.77 1,004,832.25 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 2,747,122.70 2,581,800.39 其中：被合并方在合并前实现的净利润 （一）按经营持续性分类： - - - 1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 2,747,122.70 2,581,800.39 2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） （二）按所有权归属分类： - - - 1.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 2.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以 “-”号填列） 2,747,122.70 2,581,800.39 六、其他综合收益的税后净额 （一）归属于母公司所有者的其他综合收益的 税后净额 1.不能重分类进损益的其他综合收益 （1）重新计量设定受益计划变动额 （2）权益法下不能转损益的其他综合收益 （3）其他权益工具投资公允价值变动 （4）企业自身信用风险公允价值变动 （5）其他 2.将重分类进损益的其他综合收益 （1）权益法下可转损益的其他综合收益 （2）其他债权投资公允价值变动 （3）可供出售金融资产公允价值变动损益 - （4）金融资产重分类计入其他综合收益的 金额 （5）持有至到期投资重分类为可供出售金 融资产损益 - （6）其他债权投资信用减值准备 （7）现金流量套期储备 （8）外币财务报表折算差额 （9）其他 （二）归属于少数股东的其他综合收益的税后 净额 七、综合收益总额 2,747,122.70 2,581,800.39 （一）归属于母公司所有者的综合收益总额 （二）归属于少数股东的综合收益总额 八、每股收益： 37 （一）基本每股收益（元/股） 0.14 0.13 （二）稀释每股收益（元/股） 0.14 0.13 法定代表人：梁波 主管会计工作负责人：郑舟 会计机构负责人：梁波 (三) 现金流量表 单位：元 项目 附注 2019 年 2018 年 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 23,823,936.19 26,570,268.38 客户存款和同业存放款项净增加额 向中央银行借款净增加额 收到原保险合同保费取得的现金 收到再保险业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 处置以公允价值计量且其变动计入当期损益 的金融资产净增加额 - 收取利息、手续费及佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 代理买卖证券收到的现金净额 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 5.33 45,698.39 147,829.07 经营活动现金流入小计 23,869,634.58 26,718,097.45 购买商品、接受劳务支付的现金 3,275,854.87 4,137,227.85 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项净增加额 支付原保险合同赔付款项的现金 为交易目的而持有的金融资产净增加额 拆出资金净增加额 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 14,887,539.32 11,975,177.87 支付的各项税费 2,521,927.89 2,116,798.49 支付其他与经营活动有关的现金 5.33 3,590,978.12 2,886,026.49 经营活动现金流出小计 24,276,300.20 21,115,230.70 经营活动产生的现金流量净额 -406,665.62 5,602,866.75 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 1,356,494.74 93,709.43 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回 的现金净额 58,448.28 38 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 5.33 24,100,000.00 29,800,000.00 投资活动现金流入小计 25,456,494.74 29,952,157.71 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付 的现金 11,098.00 1,384,251.00 投资支付的现金 4,900,000.00 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 5.33 26,400,000.00 28,800,000.00 投资活动现金流出小计 26,411,098.00 35,084,251.00 投资活动产生的现金流量净额 -954,603.26 -5,132,093.29 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 5,000,000.00 9,800,000.00 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 5,000,000.00 9,800,000.00 偿还债务支付的现金 9,800,000.00 5,000,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 481,206.64 3,446,189.14 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 10,281,206.64 8,446,189.14 筹资活动产生的现金流量净额 -5,281,206.64 1,353,810.86 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 -6,642,475.52 1,824,584.32 加：期初现金及现金等价物余额 8,411,368.60 6,586,784.28 六、期末现金及现金等价物余额 1,768,893.08 8,411,368.60 法定代表人：梁波 主管会计工作负责人：郑舟 会计机构负责人：梁波 39 (四) 股东权益变动表 单位：元 项目 2019 年 归属于母公司所有者权益 少数 股东 权益 所有者权益 合计 股本 其他权益工具 资本 公积 减：库 存股 其他 综合 收益 专项 储备 盈余 公积 一般 风险 准备 未分配利润 优先 股 永续 债 其他 一、上年期末余额 20,000,000.00 1,379,528.26 801,618.92 2,019,159.90 24,200,307.08 加：会计政策变更 -11,903.18 -11,903.18 前期差错更正 同一控制下企业合并 其他 二、本年期初余额 20,000,000.00 1,379,528.26 801,618.92 2,007,256.72 24,188,403.90 三、本期增减变动金额（减少 以“－”号填列） 274,712.27 2,472,410.43 2,747,122.70 （一）综合收益总额 2,747,122.70 2,747,122.70 （二）所有者投入和减少资本 1．股东投入的普通股 2．其他权益工具持有者投入资 本 3．股份支付计入所有者权益的 金额 4．其他 （三）利润分配 274,712.27 -274,712.27 40 1．提取盈余公积 274,712.27 -274,712.27 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配 4．其他 （四）所有者权益内部结转 1.资本公积转增资本（或股本） 2.盈余公积转增资本（或股本） 3.盈余公积弥补亏损 4.设定受益计划变动额结转留 存收益 5.其他综合收益结转留存收益 6.其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本年期末余额 20,000,000.00 1,379,528.26 1,076,331.19 4,479,667.15 26,935,526.60 项目 2018 年 归属于母公司所有者权益 少数 股东 权益 所有者权益 合计 股本 其他权益工具 资本 公积 减：库 存股 其他 综合 收益 专项 储备 盈余 公积 一般 风险 准备 未分配利润 优先 股 永续 债 其他 一、上年期末余额 20,000,000.00 1,379,528.26 543,438.88 2,695,539.55 24,618,506.69 加：会计政策变更 41 前期差错更正 同一控制下企业合并 其他 二、本年期初余额 20,000,000.00 1,379,528.26 543,438.88 2,695,539.55 24,618,506.69 三、本期增减变动金额（减少 以“－”号填列） 258,180.04 -676,379.65 -418,199.61 （一）综合收益总额 2,581,800.39 2,581,800.39 （二）所有者投入和减少资本 1．股东投入的普通股 2．其他权益工具持有者投入资 本 3．股份支付计入所有者权益的 金额 4．其他 （三）利润分配 258,180.04 -3,258,180.04 -3,000,000.00 1．提取盈余公积 258,180.04 -258,180.04 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配 -3,000,000.00 -3,000,000.00 4．其他 （四）所有者权益内部结转 1.资本公积转增资本（或股本） 2.盈余公积转增资本（或股本） 3.盈余公积弥补亏损 4.设定受益计划变动额结转留 存收益 42 5.其他综合收益结转留存收益 6.其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本年期末余额 20,000,000.00 1,379,528.26 801,618.92 2,019,159.90 24,200,307.08 法定代表人：梁波 主管会计工作负责人：郑舟 会计机构负责人：梁波 43 深圳市尊地咨询股份有限公司 2019 年度财务报表附注 一、 公司基本情况 (一) 公司注册地、组织形式和总部地址 深圳市尊地咨询股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”） 前身为深圳市尊地 地产咨询有限公司,于 2016 年 5 月经深圳市市场监督管理局批准，由深圳市新一点文化传播 有限公司、深圳市青森辉鸿投资中心（有限合伙）、鞠永平共同发起，深圳市尊地地产咨询 有限公司整体变更为股份公司。公司于 2016 年 10 月 27 日在全国中小企业股份转让系统正 式挂牌，现持有统一社会信用代码为 91440300728584379F 的营业执照。 经过历年的派送红股、配售新股、转增股本及增发新股，截止 2019 年 12 月 31 日，本 公司累计发行股本总数 2000 万股，注册资本为人民币 2000 万元，注册地址：深圳市福田区 沙头街道泰然八路深业泰然大厦 C 座 1504，实际控制人为鞠永平。 (二) 公司业务性质和主要经营活动 本公司属房地产中介行业，主要从事新房的营销代理服务和顾问策划服务。 (三) 财务报表的批准报出 本财务报表业经公司董事会于 2020 年 4 月 30 日批准报出。 二、 财务报表的编制基础 (一) 财务报表的编制基础 本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》 和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合 称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开 发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的规 定，编制财务报表。 (二) 持续经营 本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生 重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。 三、 重要会计政策、会计估计 (一) 具体会计政策和会计估计提示 公司主要从事新房的营销代理服务和顾问策划服务，根据实际生产经营特点，依据相关 企业会计准则的规定，公司对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计， 44 详见本附注（十九）收入描述。 (二) 遵循企业会计准则的声明 本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的 财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。 (三) 会计期间 自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。 (四) 营业周期 公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。 (五) 记账本位币 采用人民币为记账本位币。 (六) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 1． 分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或 多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理 （1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； （2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； （3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生； （4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。 2． 同一控制下的企业合并 本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终 控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并 中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整 资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价 结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。 对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得 控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投 资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账 面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前 持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益， 暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的 基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收 益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当 期损益。 45 3． 非同一控制下的企业合并 购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营 决策的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的 转移： ①企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。 ②企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。 ③已办理了必要的财产权转移手续。 ④本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。 ⑤本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应 的风险。 本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量， 公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。 本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认 为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后， 计入当期损益。 通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易 作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投 资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资 成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而 确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的 基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该 股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有 股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全 部转入合并日当期的投资收益。 4． 为合并发生的相关费用 为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发 生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的 从权益中扣减。 (七) 合并财务报表的编制方法 1． 合并范围 本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的 单独主体）均纳入合并财务报表。 2． 合并程序 本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。 46 本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确 认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现 金流量。 所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致， 如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司 的会计政策、会计期间进行必要的调整。 合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产 负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合 并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角 度对该交易予以调整。 子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产 负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。 子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额 而形成的余额，冲减少数股东权益。 对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公 司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。 对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其 财务报表进行调整 （1） 增加子公司或业务 在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的 期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将 子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的 相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。 因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最 终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权 投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已 确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益 或当期损益。 在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债 表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该 子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。 因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的 被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面 价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他 47 综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关 的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计 量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 （2） 处置子公司或业务 1）一般处理方法 在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、 利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投 资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股 权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算 的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投 资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动， 在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变 动而产生的其他综合收益除外。 2）分步处置子公司 通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的 各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项 作为一揽子交易进行会计处理： A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生； D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。 处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交 易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次 处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他 综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。 处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权 之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在 丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。 （3） 购买子公司少数股权 本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司 自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资 本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 （4） 不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资 48 在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处 置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差 额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的， 调整留存收益。 (八) 合营安排分类及共同经营会计处理方法 1． 合营安排的分类 本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情 况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。 未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通 常划分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营 安排划分为共同经营： （1） 合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利 和承担义务。 （2） 合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利 和承担义务。 （3） 其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利 和承担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续 依赖于合营方的支持。 2． 共同经营会计处理方法 本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则 的规定进行会计处理： （1） 确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产； （2） 确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债； （3） 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入； （4） 按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入； （5） 确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。 本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经 营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投 出或出售的资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的， 本公司全额确认该损失。 本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方 之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符 合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确 认该部分损失。 49 本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同 经营相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进 行会计处理。 (九) 现金及现金等价物的确定标准 在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将 同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、 价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。 (十) 金融工具 在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊 计入各会计期间的方法。 实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金 融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产 或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预 期现金流量，但不考虑预期信用损失。 金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿 还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销 形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。 1． 金融资产分类和计量 本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划 分为以下三类： （1） 以摊余成本计量的金融资产。 （2） 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。 （3） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款 或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始 计量。 对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损 益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。 金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时， 才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。 （1） 分类为以摊余成本计量的金融资产 金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额 50 为基础的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公 司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资 产包括货币资金、应收账款、其他应收款等。 本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发 生减值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据 金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入： 1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融 资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。 2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产， 本公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融 工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金 融资产账面余额来计算确定利息收入。 （2） 分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额 为基础的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售 该金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收 益的金融资产。 本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差 额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之 前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。 以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资， 其他此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投 资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资 产。 （3） 指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指 定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。 此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止 确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。 本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利 益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公 司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。 权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 资产：取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融 51 资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符 合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。 （4） 分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资 产条件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允 价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失 以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。 本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。 （5） 指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤 销地将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可 以将其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外： 1） 嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。 2） 在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入 衍生工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还 贷款，该提前还款权不需要分拆。 本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失 以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。 本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。 2． 金融负债分类和计量 本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合 金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权 益工具。金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、 其他金融负债、被指定为有效套期工具的衍生工具。 金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计 入初始确认金额。 金融负债的后续计量取决于其分类： （1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近 52 期内出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近 期采用短期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符 合财务担保合同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公 允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。 在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不 可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债： 1） 能够消除或显著减少会计错配。 2） 根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债 组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理 人员报告。 本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起 的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自 身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本 公司将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。 （2） 其他金融负债 除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采 用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损 益： 1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 2） 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。 3） 不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）类情形的以低于市 场利率贷款的贷款承诺。 财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务 时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计 量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及 初始确认金额扣除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。 3． 金融资产和金融负债的终止确认 （1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内 予以转销： 1） 收取该金融资产现金流量的合同权利终止。 2） 该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。 （2）金融负债终止确认条件 金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金 融负债）。 53 本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债 与原金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实 质性修改的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包 括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。 本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允 价值占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分 的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当 期损益。 4． 金融资产转移的确认依据和计量方法 本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并 分别下列情形处理： （1） 转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并 将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。 （2） 保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。 （3） 既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条 （1）、（2）之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理： 1） 未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权 利和义务单独确认为资产或负债。 2） 保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有 关金融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被 转移金融资产价值变动风险或报酬的程度。 在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。 公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。 （1） 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益： 1） 被转移金融资产在终止确认日的账面价值。 2） 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额 中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合 收益的金融资产）之和。 （2） 金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资 产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应 当视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将 下列两项金额的差额计入当期损益： 1） 终止确认部分在终止确认日的账面价值。 2） 终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终 54 止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金 融资产）之和。 金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项 金融负债。 5． 金融资产和金融负债公允价值的确定方法 存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值，除非该项金 融资产存在针对资产本身的限售期。对于针对资产本身的限售的金融资产，按照活跃市场的 报价扣除市场参与者因承担指定期间内无法在公开市场上出售该金融资产的风险而要求获 得的补偿金额后确定。活跃市场的报价包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业 集团、定价机构或监管机构等获得相关资产或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际 并经常发生的市场交易。 初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的 基础。 不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本 公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场 参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先 使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不 可观察输入值。 6． 金融工具减值 本公司以预期信用损失为基础，对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价 值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及财务担保合同，进行减值会计处理并确认 损失准备。 预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用 损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的 所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生 信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。 对由收入准则规范的交易形成的应收款项，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个 存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。 对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个 存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内 预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整 个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将 预期信用损失的有利变动确认为减值利得。 除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司 55 在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下 列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动： （1） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按 照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额 和实际利率计算利息收入。 （2） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的， 处于第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备， 并按照账面余额和实际利率计算利息收入。 （3） 如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按 照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和 实际利率计算利息收入。 金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类 为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的 账面余额。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其 他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。 本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计 量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著 增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额 计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。 （1） 信用风险显著增加 本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发 生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是 否已显著增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出 不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。 本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素： 1） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化； 2） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化； 3） 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变 化，这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率； 4） 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化； 5） 本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。 于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融 工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期 内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利 56 变化，但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较 低的信用风险。 （2） 已发生信用减值的金融资产 当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成 为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息： 1） 发行方或债务人发生重大财务困难； 2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等； 3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况 下都不会做出的让步； 4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组； 5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失； 6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。 金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件 所致。 （3） 预期信用损失的确定 本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有 关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。 本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用 风险特征包括：金融工具类型、账龄组合等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风险 特征详见相关金融工具的会计政策。 本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失： 1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之 间差额的现值。 2） 对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔 付的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差 额的现值。 3）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产， 信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差 额。 本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果 而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成 本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。 （4） 减记金融资产 57 当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融 资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。 7． 金融资产及金融负债的抵销 金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条 件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示： （1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的； （2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。 (十一) 应收款项 本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注三／（十）6. 金融工具减值。 本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的应收账款单独 确定其信用损失。 当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信 用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分 为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下： 组合名称 确定组合的依据 计提方法 账龄分析法组合 账龄分析法 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济 状况的预测，编制应收款账龄与整个存续期预期信用损 失率对照表，计算预期信用损失 应收款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表： 账龄 应收账款计提比例(%) 1 年以内 5.00 1－2 年 10.00 2－3 年 30.00 3－4 年 50.00 4－5 年 80.00 5 年以上 100.00 (十二) 其他应收款 本公司对其他应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注三／（十） 6.金融工具减值。 本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的其他应收账款 单独确定其信用损失。 当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信 用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收账款 划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下： 58 组合名称 确定组合的依据 计提方法 账龄分析法组合 账龄分析法 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济 状况的预测，编制其他应收款账龄与整个存续期预期信 用损失率对照表，计算预期信用损失 其他应收款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表： 账龄 其他应收账款计提比例(%) 1 年以内 5.00 1－2 年 10.00 2－3 年 30.00 3－4 年 50.00 4－5 年 80.00 5 年以上 100.00 (十三) 持有待售 1． 划分为持有待售确认标准 本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分： （1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售； （2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，并已获得监管部门批 准（如适用），且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。 确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含 交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性 极小。 2． 持有待售核算方法 本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价 值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记 的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。 对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划 分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计 量。 上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房 地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所 得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险 合同所产生的权利。 (十四) 其他债权投资 本公司对其他债权投资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注三／（十） 6.金融工具减值。 59 (十五) 长期股权投资 1． 初始投资成本的确定 （1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注三／（六）同一控制下 和非同一控制下企业合并的会计处理方法。 （2）其他方式取得的长期股权投资 以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初 始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资 成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣 减。 在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的 前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投 资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资 产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。 2． 后续计量及损益确认 （1）成本法 本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成 本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。 除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外， 本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。 （2）权益法 本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风 险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的 权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。 长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份 额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。 本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综 合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并 按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账 面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动， 调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。 本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认 60 资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合 营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵 销，在此基础上确认投资损益。 本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期 股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对 被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面 价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担 的义务确认预计负债，计入当期投资损失。 被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的 顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长 期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。 3． 长期股权投资核算方法的转换 （1） 公允价值计量转权益法核算 本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计 量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实 施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定 的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成 本。 原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以 及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。 按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有 被投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面 价值，并计入当期营业外收入。 （2） 公允价值计量或权益法核算转成本法核算 本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计 量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追 加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照 原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。 购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资 时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。 购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的 有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转 入当期损益。 （3） 权益法核算转公允价值计量 61 本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置 后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同 控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。 原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与 被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。 （4） 成本法转权益法 本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报 表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核 算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。 （5） 成本法转公允价值计量 本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报 表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会 计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的 公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。 4． 长期股权投资的处置 处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用 权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负 债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。 处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况， 将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理： （1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； （2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； （3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生； （4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的， 区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理： （1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计 入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权 益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不 能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工 具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差 额计入当期损益。 （2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处 置长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差 62 额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控 制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的 对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续 计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有 子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。 处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为 一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务 报表进行相关会计处理： （1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期 股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权 当期的损益。 （2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该 子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期 的损益。 5． 共同控制、重大影响的判断标准 如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大 影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参 与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。 合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权 利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该 单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额 相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。 重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够 控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合 考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：（1）在被投资单位的董事会或类 似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单位 之间发生重要交易； （4）向被投资单位派出管理人员； （5）向被投资单位提供关键技术资料。 (十六) 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的 土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此外，对于本公司持 有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有 意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。 本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、 相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资 63 产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建 筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊 销）率列示如下： 类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率 年折旧（摊销）率 房屋建筑物 20 5.00 4.75 投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固 定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公 司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换 后的入账价值。 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终 止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价 值和相关税费后的金额计入当期损益。 (十七) 固定资产 1． 固定资产确认条件 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会 计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认： （1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该固定资产的成本能够可靠地计量。 2． 固定资产初始计量 本公司固定资产按成本进行初始计量。 （1） 外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达 到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。 （2） 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必 要支出构成。 （3） 投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同 或协议约定价值不公允的按公允价值入账。 （4） 购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固 定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额， 除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。 3． 固定资产后续计量及处置 （1） 固定资产折旧 固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准 备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额； 64 已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。 本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在 年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在 差异的，进行相应的调整。 各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下： 类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%） 房屋及建筑物 年限平均法 20 5.00 4.75 运输设备 年限平均法 5 10.00 18.00 电子设备 年限平均法 3 5.00 31.67 办公设备 年限平均法 3 5.00 31.67 （2） 固定资产的后续支出 与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固 定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。 （3） 固定资产处置 当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资 产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入 当期损益。 4． 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法 当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产： （1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。 （2）本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时 租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。 （3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。 （4）本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公 允价值。 （5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。 融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两 者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确 认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师 费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个 期间采用实际利率法进行分摊。 本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提融资租入固定资产折旧。能够合理确 定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租 赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内 65 计提折旧。 (十八) 借款费用 1． 借款费用资本化的确认原则 本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以 资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期 损益。 符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可 使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 借款费用同时满足下列条件时开始资本化： （1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支 付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； （2）借款费用已经发生； （3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 2． 借款费用资本化期间 资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资 本化的期间不包括在内。 当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停 止资本化。 当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资 产借款费用停止资本化。 购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售 的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。 3． 暂停资本化期间 符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到 预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借 款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。 4． 借款费用资本化金额的计算方法 专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时 性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定 可使用或者可销售状态前，予以资本化。 根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资 本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计 算确定。 66 借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金 额，调整每期利息金额。 (十九) 长期资产减值 本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在 减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计 的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。 资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流 量的现值两者之间较高者确定。 可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的 账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相 应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。 资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资 产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。 因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年 都进行减值测试。 在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益 的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与 商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组 合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对 包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账 面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组 合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。 (二十) 长期待摊费用 1． 摊销方法 长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上 的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。 2． 摊销年限 类别 摊销年限 备注 车位使用权 40.75 无产权 装修费 3 - (二十一) 职工薪酬 职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬 或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。 67 1． 短期薪酬 短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部 予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将 应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。 2． 离职后福利 离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后， 提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。 本公司的离职后福利计划全部为设定提存计划。 离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本 养老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的 应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。 本公司按照国家规定的标准和年金计划定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。 3． 辞退福利 辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工 自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时 和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动 关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。 本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的 退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险 费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部 退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条 件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险 费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的 差异于发生时计入当期损益。 4． 其他长期职工福利 其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。 对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间， 将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。 (二十二) 预计负债 1． 预计负债的确认标准 与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债： 该义务是本公司承担的现时义务； 履行该义务很可能导致经济利益流出本公司； 该义务的金额能够可靠地计量。 68 2． 预计负债的计量方法 本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。 本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价 值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估 计数。 最佳估计数分别以下情况处理： 所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则 最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。 所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结 果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额 确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。 本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能 够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 (二十三) 股份支付 1． 股份支付的种类 本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。 2． 权益工具公允价值的确定方法 对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。 对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用 的期权定价模型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有效期；（3）标的股份的 现行价格；（4）股价预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）期权有效期内的无风险利率。 在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条 件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可 行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。 3． 确定可行权权益工具最佳估计的依据 等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳 估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实 际可行权数量一致。 4． 会计处理方法 以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的， 在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期 内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权 益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相 关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总 69 额进行调整。 以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负 债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关 成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以 现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础， 按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在 相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入 当期损益。 若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权 处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方 能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处 理。 (二十四) 收入 1． 提供劳务收入的确认依据和方法 在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务 收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。 提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件： （1）收入的金额能够可靠地计量； （2）相关的经济利益很可能流入企业； （3）交易的完工进度能够可靠地确定； （4）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。 按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议 价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累 计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本 乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。 在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理： （1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提 供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。 （2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损 益，不确认提供劳务收入。 本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，销售商品部分和提供 劳务部分能够区分且能够单独计量的，将销售商品的部分作为销售商品处理，将提供劳务的 部分作为提供劳务处理。销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单 独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分全部作为销售商品处理。 70 公司主要从事新房的营销代理服务和顾问策划服务： ①营销代理服务 公司与客户签订的合同，每月公司销售人员统计销售情况，按约定代理点数收取相应的 佣金，每月末由公司向客户提交佣金结算表，经过对方确认无误后并开具发票，作为收入的 确认时点。 ②顾问策划服务 公司与客户签订的合同，约定按工作进度分期收款，在公司所提供的顾问策划服务达到 合同条款约定时，对方确认无误后并开具发票，作为收入的确认时点。 (二十五) 政府补助 1． 类型 政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。根据相关政府文件 规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政 府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。 2． 政府补助的确认 对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶 持资金的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的， 按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照 名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。 3． 会计处理方法 本公司根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行 会计处理。通常情况下，本公司对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务 一贯地运用该方法。 项目 核算内容 采用总额法核算的政府补助类别 本公司收到的全部政府补助 采用净额法核算的政府补助类别 无 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限内按照合 理、系统的方法分期计入损益； 与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益， 在确认相关费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取 得时直接计入当期损益。 与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益；与企业日常活动无关的政府补助计入营 业外收支。 71 收到与政策性优惠贷款贴息相关的政府补助冲减相关借款费用；取得贷款银行提供的政 策性优惠利率贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策 性优惠利率计算相关借款费用 已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价 值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存 在相关递延收益的，直接计入当期损益。 (二十六) 递延所得税资产和递延所得税负债 递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂 时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回 该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。 1． 确认递延所得税资产的依据 本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税 款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时 具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该 交易不是企业合并； （2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。 对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延 所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂 时性差异的应纳税所得额。 2． 确认递延所得税负债的依据 公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括： （1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异； （2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不 影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异； （3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时 间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。 (二十七) 租赁 如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，该租 赁为融资租赁，其他租赁则为经营租赁。 1． 经营租赁会计处理 （1）经营租入资产 公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊， 计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。 资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额 72 中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。 （2）经营租出资产 公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊， 确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大 的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。 公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额 中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。 2． 融资租赁会计处理 （1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值 两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其 差额作为未确认的融资费用。 融资租入资产的认定依据、计价和折旧方法详见本附注（十 七）固定资产。 公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。 （2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现 值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生的 与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认 的收益金额。 (二十八) 终止经营 本公司将满足下列条件之一的，且该组成部分已经处置或划归为持有待售类别的、能够 单独区分的组成部分确认为终止经营组成部分： （1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。 （2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一 项相关联计划的一部分。 （3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。 终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益在利润表中 列示。 (二十九) 财务报表列报项目变更说明 财政部于 2019 年发布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》（财 会〔2019〕6 号）和《关于修订印发合并财务报表格式(2019 版)的通知》（财会〔2019〕16 号），对一般企业财务报表格式进行了修订，拆分部分资产负债表项目和调整利润表项目等。 本公司已经根据新的企业财务报表格式的要求编制财务报表，财务报表的列报项目因此发生 变更的，已经按照《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》等的相关规定，对可比期间 的比较数据进行调整。 73 对可比期间的财务报表列报项目及金额的影响如下： 列报项目 列报变更前金额 影响金额 列报变更后金额 备注 应收票据 - - - 应收账款 - 139,939.01 139,939.01 应收票据及应收账款 139,939.01 -139,939.01 - 应付票据 - - - 应付账款 - 50,066.55 50,066.55 应付票据及应付账款 50,066.55 -50,066.55 - (三十) 重要会计政策、会计估计的变更 1． 会计政策变更 会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注 本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行财政部 2017 年 修订的《企业会计准则第 22 号-金融工具确认和 计量》、《企业会计准则第 23 号-金融资产转移》 和《企业会计准则第 24 号-套期会计》、《企业会 计准则第 37 号-金融工具列报》 董事会审批 （1） （1） 执行新金融工具准则对本公司的影响 本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行财政部 2017 年修订的《企业会计准则第 22 号-金融工 具确认和计量》、《企业会计准则第 23 号-金融资产转移》和《企业会计准则第 24 号-套期会 计》、《企业会计准则第 37 号-金融工具列报》（以上四项统称<新金融工具准则>），变更后的 会计政策详见附注三。 于 2019 年 1 月 1 日之前的金融工具确认和计量与新金融工具准则要求不一致的，本公 司按照新金融工具准则的要求进行衔接调整。涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则 要求不一致的，本公司未调整可比期间信息。金融工具原账面价值和新金融工具准则施行日 的新账面价值之间的差额，计入 2019 年 1 月 1 日留存收益或其他综合收益。 执行新金融工具准则对本期期初资产负债表相关项目的影响列示如下： 项目 2018 年 12 月 31 日 累积影响金额 2019 年 1 月 1 日 分类和 计量影响 金融资产 减值影响 小计 交易性金融资产 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 一年内到期的非流动 资产 10,000,000.00 -10,000,000.00 -10,000,000.00 - 其他非流动金融资产 - 6,000,000.00 6,000,000.00 6,000,000.00 其他非流动资产 6,000,000.00 -6,000,000.00 -6,000,000.00 - 其他应收款 1,010,363.68 - -15,870.91 -15,870.91 994,492.77 递延所得税资产 43,395.55 - 3,967.73 3,967.73 47,363.28 未分配利润 2,019,159.90 - -11,903.18 -11,903.18 2,007,256.72 2． 会计估计变更 74 本报告期主要会计估计未发生变更。 四、 税项 (一) 公司主要税种和税率 税种 计税依据 税率 备注 增值税 营销代理及策划顾问服务收入 6.00% 深圳总部 简易计税方法 3.00% 合肥分公司 城市维护建设税 实缴流转税税额 7.00% 教育费附加 实缴流转税税额 3.00% 地方教育费附加 实缴流转税税额 2.00% 企业所得税 应纳税所得额 25.00% 房产税 按照房产原值的 70%为纳税基准 1.20% 五、 财务报表主要项目注释 （以下金额单位若未特别注明者均为人民币元） 注释1． 货币资金 项目 期末余额 期初余额 库存现金 20,165.51 288.45 银行存款 1,748,727.57 8,411,080.15 其他货币资金 - - 合计 1,768,893.08 8,411,368.60 其中：存放在境外的款项总额 - - 截止 2019 年 12 月 31 日，本公司不存在质押、冻结，或有潜在收回风险的款项。 注释2． 交易性金融资产 项目 期末余额 期初余额 分类为以公允价值计量且变动计入当期损益的 金融资产小计 8,300,000.00 10,000,000.00 债务工具投资 - - 权益工具投资 - - 衍生金融资产 - - 其他 8,300,000.00 10,000,000.00 合计 8,300,000.00 10,000,000.00 说明：期末分类为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产-其他，230 万元系 购买的银行非保本浮动收益型理财产品。600 万元系委托天津淡水静湍投资管理有限公 司管理的理财产品，委托期限为 2018 年 12 月 31 日至 2020 年 12 月 30 日。截至 2019 75 年 12 月 31 日，该理财产品 1 年内将到期，重分类至交易性金融资产核算。 注释3． 应收账款 1． 按账龄披露应收账款 账龄 期末余额 期初余额 1 年以内 2,855,877.76 147,304.22 1－2 年 - - 2－3 年 - - 3－4 年 - - 4－5 年 - - 5 年以上 70,000.00 70,000.00 小计 2,925,877.76 217,304.22 减：坏账准备 212,793.89 77,365.21 合计 2,713,083.87 139,939.01 2. 按坏账准备计提方法分类披露 类别 期末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 计提比例 （%） 单项计提预期信用损失的 应收账款 - - - - - 按组合计提预期信用损失 的应收账款 2,925,877.76 100.00 212,793.89 7.27 2,713,083.87 其中：账龄组合 2,925,877.76 100.00 212,793.89 7.27 2,713,083.87 合计 2,925,877.76 100.00 212,793.89 7.27 2,713,083.87 续： 类别 期初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 计提比例 （%） 单项计提预期信用损失的 应收账款 按组合计提预期信用损失 的应收账款 217,304.22 100.00 77,365.21 35.60 139,939.01 其中：账龄组合 217,304.22 100.00 77,365.21 35.60 139,939.01 合计 217,304.22 100.00 77,365.21 35.60 139,939.01 3.按组合计提预期信用损失的应收账款 （1） 账龄组合 账龄 期末余额 76 账面余额 坏账准备 计提比例（%） 1 年以内 2,855,877.76 142,793.89 5.00 1－2 年 - - - 2－3 年 - - - 3－4 年 - - - 4－5 年 - - - 5 年以上 70,000.00 70,000.00 100.00 合计 2,925,877.76 212,793.89 7.27 4.本期计提、收回或转回的坏账准备情况 类别 期初余额 本期变动情况 期末余额 计提 收回或转回 核销 其他变动 单项计提预期信用 损失的应收账款 - - - - - - 按组合计提预期信 用损失的应收账款 77,365.21 135,428.68 - - - 212,793.89 其中：账龄组合 77,365.21 135,428.68 - - - 212,793.89 合计 77,365.21 135,428.68 - - - 212,793.89 5.按欠款方归集的期末余额前五名应收账款 单位名称 期末余额 占应收账款期末 余额的比例(%) 已计提坏账准备 期末余额前五名应收账款汇总 2,654,656.16 90.73 132,732.81 注释4． 预付款项 1． 预付款项按账龄列示 账龄 期末余额 期初余额 金额 比例(%) 金额 比例(%) 1 年以内 88,438.09 100.00 50,919.79 100.00 合计 88,438.09 100.00 50,919.79 100.00 注释5． 其他应收款 项目 期末余额 期初余额 应收利息 - 487,492.50 应收股利 - - 其他应收款 1,140,995.13 507,000.27 合计 1,140,995.13 994,492.77 （一）应收利息 1． 应收利息分类 77 项目 期末余额 期初余额 委托理财 - 487,492.50 合计 - 487,492.50 （二）其他应收款 1． 按账龄披露 账龄 期末余额 期初余额 1 年以内 1,155,771.40 317,418.18 1－2 年 26,397.00 12,645.00 2－3 年 7,100.00 262,800.00 3－4 年 20,800.00 19,425.00 4－5 年 19,425.00 2,000.00 5 年以上 6,800.00 4,800.00 小计 1,236,293.40 619,088.18 减：坏账准备 95,298.27 112,087.91 合计 1,140,995.13 507,000.27 2． 按款项性质分类情况 款项性质 期末余额 期初余额 往来款 5,079.49 725.00 保证金 677,870.00 348,000.00 备用金 449,712.28 136,252.44 押金 72,676.40 92,845.00 社保、公积金 30,955.23 41,265.74 合计 1,236,293.40 619,088.18 3． 按金融资产减值三阶段披露 项目 期末余额 期初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 第一阶段 1,155,771.40 57,788.57 1,097,982.83 317,418.18 15,870.91 301,547.27 第二阶段 80,522.00 37,509.70 43,012.30 301,670.00 96,217.00 205,453.00 第三阶段 - - - - - - 合计 1,236,293.40 95,298.27 1,140,995.13 619,088.18 112,087.91 507,000.27 4． 按坏账准备计提方法分类披露 类别 期末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 计提比例 （%） 78 类别 期末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 计提比例 （%） 单项计提预期信用损失的应 收账款 - - - - - 按组合计提预期信用损失的 应收账款 1,236,293.40 100.00 95,298.27 7.71 1,140,995.13 其中：账龄组合 1,236,293.40 100.00 95,298.27 7.71 1,140,995.13 合计 1,236,293.40 100.00 95,298.27 7.71 1,140,995.13 续： 类别 期初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 计提比例 （%） 单项计提预期信用损失的应 收账款 - - - - - 按组合计提预期信用损失的 应收账款 619,088.18 100.00 112,087.91 18.11 507,000.27 其中：账龄组合 619,088.18 100.00 112,087.91 18.11 507,000.27 合计 619,088.18 100.00 112,087.91 18.11 507,000.27 5． 按组合计提预期信用损失的其他应收款 （1） 按账龄组合计提坏账准备的其他应收款 账龄 期末余额 其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 1 年以内 1,155,771.40 57,788.57 5.00 1－2 年 26,397.00 2,639.70 10.00 2－3 年 7,100.00 2,130.00 30.00 3－4 年 20,800.00 10,400.00 50.00 4－5 年 19,425.00 15,540.00 80.00 5 年以上 6,800.00 6,800.00 100.00 合计 1,236,293.40 95,298.27 7.71 6． 本期计提、收回或转回的坏账准备情况 坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 未来 12 个月预期 信用损失 整个存续期预期信 用损失(未发生信 用减值) 整个存续期预期信 用损失(已发生信 用减值) 期初余额 15,870.91 96,217.00 - 112,087.91 期初余额在本期 - - - - —转入第二阶段 -1,319.85 1,319.85 - - —转入第三阶段 - - - - —转回第二阶段 - - - - 79 坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 未来 12 个月预期 信用损失 整个存续期预期信 用损失(未发生信 用减值) 整个存续期预期信 用损失(已发生信 用减值) —转回第一阶段 - - - - 本期计提 43,237.51 - - 43,237.51 本期转回 - 60,027.15 - 60,027.15 本期转销 - - - - 本期核销 - - - - 其他变动 - - - - 期末余额 57,788.57 37,509.70 - 95,298.27 7． 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 单位名称 款项性质 期末余额 账龄 占其他应收 款期末余额 的比例(%) 坏账准备 期末余额 石雅青 备用金 82,658.00 1 年以内 6.69 4,132.90 储婷 备用金 106,738.85 1 年以内 8.63 5,336.94 惠州市宝山房地产投资开 发有限公司 保证金 100,000.00 1 年以内 8.09 5,000.00 蓝山县交通建设投资开发 有限公司 保证金 430,000.00 1 年以内 34.78 21,500.00 广州中交邮轮母港投资发 展有限公司 保证金 100,000.00 1 年以内 8.09 5,000.00 合计 - 819,396.85 - 66.28 40,969.84 注释6． 长期股权投资 被投资单位 期初余额 本期增减变动 追加投资 减少投资 权益法确认的 投资损益 其他综合收益 调整 一．联营企业 和悦诗乔(深圳)公寓科技管 理有限公司 4,743,071.66 - - -140,191.00 - 合计 4,743,071.66 - - -140,191.00 - 续： 被投资单位 本期增减变动 期末余额 减值准备期 末余额 其他权益 变动 宣告发放 现金股利 或利润 计提减值 准备 其他 二．联营企业 和悦诗乔(深圳)公寓科技管 理有限公司 - - - - 4,602,880.66 - 合计 - - - - 4,602,880.66 - 长期股权投资说明： 2017 年 11 月尊地咨询公司与深圳市青森辉源投资有限公司共同出资设立和悦诗乔（深 80 圳）公寓科技管理有限公司，本公司于 2018 年 1 月支付 249.90 万元投资款，于 4 月支付 240.1 万元投资款，投资总计 490.00 万元，占和悦诗乔（深圳）公寓科技管理有限公司实 收资本的 49.00%，公司采用权益法进行后续计量。 注释7． 其他非流动金融资产 项目 期末余额 期初余额 债务工具投资 - - 权益工具投资 - - 混合工具 - - 衍生金融工具 - - 其他 10,000,000.00 6,000,000.00 合计 10,000,000.00 6,000,000.00 说明： 公司委托天津淡水静湍投资管理有限公司进行理财管理的 1000 万本金，委托 期限为 2019 年 7 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日. 注释8． 投资性房地产 1． 投资性房地产情况 项目 房屋建筑物 合计 一. 账面原值 1． 期初余额 6,113,200.33 6,113,200.33 2． 本期增加金额 - - 固定资产转入 - - 3． 本期减少金额 - - 4． 期末余额 6,113,200.33 6,113,200.33 二. 累计折旧（摊销） - - 1． 期初余额 387,169.28 387,169.28 2． 本期增加金额 290,376.96 290,376.96 计提 290,376.96 290,376.96 3． 本期减少金额 - - 4． 期末余额 677,546.24 677,546.24 三. 减值准备 1． 期初余额 - - 2． 本期增加金额 - - 3． 本期减少金额 - - 4． 期末余额 - - 四. 账面价值 1． 期末账面价值 5,435,654.09 5,435,654.09 2． 期初账面价值 5,726,031.05 5,726,031.05 81 投资性房地产说明： 公司 2017 年 8 月 10 日购买的位于深圳市东门天地大厦裙楼 S1003 的商铺于 2018 年 4 月 25 日开始出租，因此由固定资产转换为投资性房地产采用成本法核算，转换日账面原值 6,113,200.33 累计折旧 193,584.60。 注释9． 固定资产 项目 期末余额 期初余额 固定资产原值及折旧 794,584.40 994,476.64 固定资产清理 - - 合计 794,584.40 994,476.64 （一）固定资产原值及累计折旧 1． 固定资产情况 项目 运输工具 电子设备 办公设备 合计 一. 账面原值 1． 期初余额 1,041,291.83 386,460.99 303,109.07 1,730,861.89 2． 本期增加金 额 9,821.24 9,821.24 购置 9,821.24 9,821.24 3． 本期减少金 额 - - - - 处置或报废 - - - - 4． 期末余额 1,041,291.83 396,282.23 303,109.07 1,740,683.13 二. 累计折旧 1． 期初余额 156,193.76 318,075.27 262,116.22 736,385.25 2． 本期增加金 额 156,193.79 31,229.39 22,290.30 209,713.48 本期计提 156,193.79 31,229.39 22,290.30 209,713.48 3． 本期减少金 额 - - - - 处置或报废 - - - - 4． 期末余额 312,387.55 349,304.66 284,406.52 946,098.73 三. 减值准备 1． 期初余额 - - - - 2． 本期增加金 额 - - - - 3． 本期减少金 额 - - - - 4． 期末余额 - - - - 四. 账面价值 1． 期末账面价 值 728,904.28 46,977.57 18,702.55 794,584.40 2． 期初账面价 值 885,098.07 68,385.72 40,992.85 994,476.64 82 注释10． 长期待摊费用 项目 期初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额 车位使用权 269,354.45 - 7,011.36 - 262,343.09 办公室花园装修费用 104,166.63 - 50,000.04 - 54,166.59 合计 373,521.08 - 57,011.40 - 316,509.68 注释11． 递延所得税资产和递延所得税负债 1． 递延所得税资产 项目 期末余额 期初余额 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 资产减值准备 308,092.16 77,023.04 173,582.21 43,395.55 合计 308,092.16 77,023.04 173,582.21 43,395.55 注释12． 短期借款 1． 短期借款分类 项目 期末余额 期初余额 保证+抵押借款 5,000,000.00 9,800,000.00 合计 5,000,000.00 9,800,000.00 短期借款分类的说明： 借款单位 借款起始日 借款终止日 借款利率 (%) 年末金额 类别 北京银行股份有限 公司深圳分行 2019 年 7 月 19 日 2020 年 7 月 19 日 6.09 5,000,000.00 保证+抵押 借款 合计 5,000,000.00 2． 短期借款说明 2019 年 7 月 10 日本公司与北京银行股份有限公司深圳分行签订编号为 0562638 号的 《综合授信合同》，取得人人民币 500.00 万元的授信额度，授信期间为 2019 年 7 月 10 日至 2020 年 7 月 9 日。本公司股东鞠永平与北京银行股份有限公司深圳分行签订编号为 0562638-001 号的《最高额保证合同》，为本次授信提供人民币 500.00 万元的全额担保。本 公司股东鞠永平与北京银行股份有限公司深圳分行签订编号为 0562638-002 号的《最高额抵 押合同》，抵押物为股东鞠永平个人房产都市阳光名苑 1 栋 10D、俊峰丽舍花园 1 栋 1-3D。 在上述授信额度下，本公司于 2019 年 7 月 18 日与北京银行股份有限公司深圳分行签订编号 为 0563867 号的《借款合同》，取得人民币借款 500.00 万元，借款期限自 2019 年 7 月 19 日 起至 2020 年 7 月 19 日止，借款利率为 6.09%，截止至 2019 年 12 月 31 日，该笔借款余额 为 500.00 万。 注释13． 应付账款 83 项目 期末余额 期初余额 服务费 50,066.55 50,066.55 合计 50,066.55 50,066.55 注释14． 应付职工薪酬 1． 应付职工薪酬列示 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 短期薪酬 2,213,283.03 14,187,669.06 14,406,268.35 1,994,683.74 离职后福利-设定提存计划 - 481,270.97 481,270.97 - 合计 2,213,283.03 14,668,940.03 14,887,539.32 1,994,683.74 2． 短期薪酬列示 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 工资、奖金、津贴和补贴 2,213,283.03 13,811,435.33 14,030,034.62 1,994,683.74 职工福利费 - 127,399.04 127,399.04 - 社会保险费 - 182,767.99 182,767.99 - 其中：基本医疗保险费 - 161,585.03 161,585.03 - 工伤保险费 - 4,602.25 4,602.25 - 生育保险费 - 16,580.71 16,580.71 - 住房公积金 - 66,066.70 66,066.70 - 合计 2,213,283.03 14,187,669.06 14,406,268.35 1,994,683.74 3． 设定提存计划列示 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 基本养老保险 - 467,404.35 467,404.35 - 失业保险费 - 13,866.62 13,866.62 - 合计 - 481,270.97 481,270.97 - 注释15． 应交税费 税费项目 期末余额 期初余额 增值税 191,862.44 249,612.32 企业所得税 845,106.53 553,607.64 个人所得税 64,826.05 82,090.54 城市维护建设税 13,635.93 17,748.31 房产税 - 51,397.73 教育费附加 9,739.96 12,677.39 其他 308.41 958.83 合计 1,125,479.32 968,092.76 注释16． 其他应付款 84 项目 期末余额 期初余额 应付利息 8,458.33 18,028.33 应付股利 - - 其他应付款 123,847.50 243,309.31 合计 132,305.83 261,337.64 （一）应付利息 项目 期末余额 期初余额 短期借款应付利息 8,458.33 18,028.33 合计 8,458.33 18,028.33 （二）其他应付款 1． 按款项性质列示的其他应付款 款项性质 期末余额 期初余额 质保金 3,000.00 3,000.00 押金及保证金 13,000.00 26,000.00 往来款 107,847.50 214,309.31 合计 123,847.50 243,309.31 注释17． 股本 项目 期初余额 本期变动增（+）减（－） 期末余额 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 股份总数 20,000,000.00 - - - - - 20,000,000.00 注释18． 资本公积 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 资本溢价（股本溢价） 1,379,528.26 - - 1,379,528.26 合计 1,379,528.26 - - 1,379,528.26 注释19． 盈余公积 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 法定盈余公积 801,618.92 274,712.27 - 1,076,331.19 合计 801,618.92 274,712.27 - 1,076,331.19 注释20． 未分配利润 项目 金额 提取或分配比例(%) 调整前上期末未分配利润 2,019,159.90 — 调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） -11,903.18 — 调整后期初未分配利润 2,007,256.72 — 85 项目 金额 提取或分配比例(%) 加：本期归属于所有者的净利润 2,747,122.70 — 减：提取法定盈余公积 274,712.27 10.00 应付普通股股利 - — 期末未分配利润 4,479,667.15 — 1.期初未分配利润调整说明 由于会计政策变更，影响期初未分配利润-11,903.18 元（详见本附注三、三十） 注释21． 营业收入和营业成本 1． 营业收入、营业成本 项目 本期发生额 上期发生额 收入 成本 收入 成本 主营业务 25,024,391.45 15,775,339.98 24,225,528.88 14,881,459.99 其他业务 118,807.34 290,376.96 82,363.64 193,584.68 合计 25,143,198.79 16,065,716.94 24,307,892.52 15,075,044.67 2． 主营业务收入分类表列示 项目 本期发生额 上期发生额 收入 成本 收入 成本 营销代理服务 24,660,240.52 15,686,142.62 23,908,770.38 14,616,046.72 顾问策划服务 364,150.93 89,197.36 316,758.50 265,413.27 合计 25,024,391.45 15,775,339.98 24,225,528.88 14,881,459.99 注释22． 税金及附加 项目 本期发生额 上期发生额 城市维护建设税 96,570.84 70,190.71 教育费附加 68,455.19 50,136.25 房产税 51,397.73 51,397.73 印花税 891.40 15,489.80 其他 3,484.39 5,114.10 合计 220,799.55 192,328.59 注释23． 管理费用 项目 本期发生额 上期发生额 工资薪酬 2,162,830.36 2,251,535.91 房租及物业水电费 1,206,250.48 1,156,309.98 办公费 467,887.07 482,518.62 86 项目 本期发生额 上期发生额 咨询顾问费 257,828.30 296,024.31 折旧费 194,064.78 326,747.40 车辆使用费 169,330.25 165,383.76 差旅费 272,577.61 160,867.86 业务招待费 149,900.10 138,089.56 装修费 5,886.00 90,606.10 邮电费 32,433.26 43,911.13 其他 301,348.05 302,045.98 合计 5,220,336.26 5,414,040.61 注释24． 财务费用 项目 本期发生额 上期发生额 利息支出 471,636.64 455,759.14 减：利息收入 3,926.63 4,498.70 银行手续费 16,587.90 10,299.49 合计 484,297.91 461,559.93 注释25． 其他收益 1． 其他收益明细情况 产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额 政府补助 51,820.03 - 合计 51,820.03 - 2． 计入其他收益的政府补助 项目 本期发生额 上期发生额 与资产相关/ 与收益相关 增值税加计扣减 10,048.27 - 与收益相关 个税返还 31,450.08 - 与收益相关 稳岗补贴 10,321.68 - 与收益相关 合计 51,820.03 - 注释26． 投资收益 项目 本期发生额 上期发生额 权益法核算的长期股权投资收益 -140,191.00 -156,928.34 委托理财收益 752,812.50 487,492.50 银行理财产品收益 116,189.74 93,709.43 合计 728,811.24 424,273.59 注释27． 信用减值损失 87 项目 本期发生额 上期发生额 坏账损失 -118,639.04 - 合计 -118,639.04 - 注释28． 资产减值损失 项目 本期发生额 上期发生额 坏账损失 - -7,737.30 合计 - -7,737.30 注释29． 资产处置收益 项目 本期发生额 上期发生额 固定资产处置利得或损失 - -9,351.72 合计 - -9,351.72 注释30． 营业外收入 项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损 益的金额 与日常活动无关的政府补助 - 19,874.79 - 其他 - - - 合计 - 19,874.79 - 1． 计入当期损益的政府补助 补助项目 本期发生额 上期发生额 与资产相关 /与收益相关 稳岗补贴 - 19,874.79 与收益相关 合计 - 19,874.79 注释31． 营业外支出 项目 本期发生额 上期发生额 计入本期非经常性损 益的金额 罚款 - 5,345.44 - 滞纳金 179.89 - 179.89 合计 179.89 5,345.44 179.89 注释32． 所得税费用 1.所得税费用表 项目 本期发生额 上期发生额 当期所得税费用 1,096,397.53 1,006,766.57 递延所得税费用 -29,659.76 -1,934.32 合计 1,066,737.77 1,004,832.25 2.会计利润与所得税费用调整过程 88 项目 本期发生额 利润总额 3,813,860.47 按法定/适用税率计算的所得税费用 953,465.12 子公司适用不同税率的影响 - 调整以前期间所得税的影响 4,085.61 非应税收入的影响 35,047.75 不可抵扣的成本、费用和损失影响 74,139.29 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 - 本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 - 所得税费用 1,066,737.77 注释33． 现金流量表附注 1． 收到其他与经营活动有关的现金 项目 本期发生额 上期发生额 往来款 - 123,403.67 政府补助 41,771.76 19,688.79 其他 3,926.63 4,736.61 合计 45,698.39 147,829.07 2． 支付其他与经营活动有关的现金 项目 本期发生额 上期发生额 付现管理费用 2,863,441.12 2,815,118.17 支付往来款 40,772.48 56,711.48 其他 686,764.52 14,196.84 合计 3,590,978.12 2,886,026.49 3． 收到其他与投资活动有关的现金 项目 本期发生额 上期发生额 理财产品回款 24,100,000.00 29,800,000.00 合计 24,100,000.00 29,800,000.00 4． 支付其他与投资活动有关的现金 项目 本期发生额 上期发生额 理财投资 26,400,000.00 28,800,000.00 合计 26,400,000.00 28,800,000.00 注释34． 现金流量表补充资料 1． 现金流量表补充资料 项目 本期金额 上期金额 1．将净利润调节为经营活动现金流量 89 项目 本期金额 上期金额 净利润 2,747,122.70 2,581,800.39 加：信用减值损失 118,639.04 - 资产减值准备 - 7,737.30 固定资产折旧、投资性房地产折旧 500,090.44 559,967.36 长期待摊费用摊销 57,011.40 52,844.73 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 （收益以“－”号填列） - 9,351.72 固定资产报废损失（收益以“－”号填列） - - 公允价值变动损失（收益以“－”号填列） - - 财务费用（收益以“－”号填列） 471,636.64 455,759.14 投资损失（收益以“－”号填列） -728,811.24 -424,273.59 递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -33,627.49 -1,934.32 递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） - - 存货的减少（增加以“－”号填列） - - 经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -3,363,297.06 909,792.29 经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -175,430.05 1,451,821.73 其他 - - 经营活动产生的现金流量净额 -406,665.62 5,602,866.75 2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 债务转为资本 - - 一年内到期的可转换公司债券 - - 融资租入固定资产 - - 3．现金及现金等价物净变动情况 - - 现金的期末余额 1,768,893.08 8,411,368.60 减：现金的期初余额 8,411,368.60 6,586,784.28 加：现金等价物的期末余额 减：现金等价物的期初余额 现金及现金等价物净增加额 -6,642,475.52 1,824,584.32 2． 现金和现金等价物的构成 项目 期末余额 期初余额 一、现金 1,768,893.08 8,411,368.60 其中：库存现金 20,165.51 288.45 可随时用于支付的银行存款 1,748,727.57 8,411,080.15 可随时用于支付的其他货币资金 - - 可用于支付的存放中央银行款项 - - 存放同业款项 - - 拆放同业款项 - - 二、现金等价物 - - 90 项目 期末余额 期初余额 其中：三个月内到期的债券投资 - - 三、期末现金及现金等价物余额 1,768,893.08 8,411,368.60 其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等 价物 - - 注释 35.政府补助 1.政府补助基本情况 政府补助种类 本期发生额 计入当期损益的金额 备注 计入递延收益的政府补助 - - 计入其他收益的政府补助 51,820.03 51,820.03 详见附注五、注释 25 计入营业外收入的政府补助 - - 合计 51,820.03 51,820.03 六、 在其他主体中的权益 (一) 在合营安排或联营企业中的权益 1． 重要的合营企业或联营企业 合营企业或联营企业名称 主要经营 地 注册地 业务 性质 持股比例(%) 会计处理方法 直接 间接 和悦诗乔(深圳)公寓科技管 理有限公司 深圳市 深圳市 住宿和 餐饮业 49.00 - 权益法 2． 重要联营企业的主要财务信息 项目 期末余额/本期发生额 和悦诗乔(深圳)公寓科技管理有限公司 流动资产 10,099,474.44 非流动资产 - 资产合计 10,099,474.44 流动负债 705,840.43 非流动负债 负债合计 705,840.43 少数股东权益 - 归属于母公司股东权益 9,393,634.01 按持股比例计算的净资产份额 4,602,880.66 对联营企业权益投资的账面价值 4,602,880.66 营业收入 - 财务费用 -613.59 所得税费用 - 91 项目 期末余额/本期发生额 和悦诗乔(深圳)公寓科技管理有限公司 净利润 -286,104.08 终止经营的净利润 - 其他综合收益 - 综合收益总额 -286,104.08 企业本期收到的来自合营企业的股利 - 续： 项目 期初余额/上期发生额 和悦诗乔(深圳)公寓科技管理有限公司 流动资产 9,740,231.80 非流动资产 - 资产合计 9,740,231.80 流动负债 60,493.71 非流动负债 - 负债合计 60,493.71 少数股东权益 - 归属于母公司股东权益 9,679,738.09 按持股比例计算的净资产份额 4,743,071.66 对联营企业权益投资的账面价值 4,743,071.66 营业收入 - 净利润 -320,261.91 终止经营的净利润 - 其他综合收益 - 综合收益总额 -320,261.91 企业本期收到的来自合营企业的股利 - 七、 与金融工具相关的风险 本公司的经营活动会面临各种金融风险：信用风险、流动风险和市场风险（主要为汇率 风险和利率风险）。本公司整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本 公司财务业绩的潜在不利影响。 （一） 信用风险 信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险，管理层已 制定适当的信用政策，并且不断监察信用风险的敞口。 本公司已采取政策只与信用良好的交易对手进行交易。另外，本公司基于对客户的财务 状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信 用资质并设置相应信用期。本公司对应收账款余额及收回情况进行持续监控，对于信用记录 92 不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司不致 面临重大信用损失。此外，本公司于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保相 关金融资产计提了充分的预期信用损失准备。 本公司的其他金融资产包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、其他应收款等。这 些金融资产的信用风险源自于交易对手违约，最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资 产的账面金额。公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。管理层已制定适 当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。 本公司持有的货币资金，主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构， 管理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对 方单位违约而导致的任何重大损失。 作为本公司信用风险资产管理的一部分，对于应收账款和其他应收款，本公司利用账龄 来评估应收账款和其他应收款的减值损失，本公司的应收账款和其他应收款涉及客户，账龄 信息可以反映这些客户对于应收账款和其他应收款的偿付能力和坏账风险。本公司根据历史 数据计算不同账龄期间的历史实际坏账率，并考虑了当前及未来经济状况的预测，并基于对 客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评 估客户的信用资质，进行调整得出预期损失率。 截止 2019 年 12 月 31 日，相关资产的账面余额与预期信用减值损失情况如下： 账龄 账面余额 减值准备 应收账款 2,925,877.76 212,793.89 其他应收款 1,236,293.40 95,298.27 合计 4,162,171.16 308,092.16 （二） 流动性风险 流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资 金短缺的风险。本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司下属财务部门基于各成 员企业的现金流量预测结果，在公司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持 充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备 用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。此外，本公司与主要业务往来银行订立融资 额度授信协议，为本公司履行与商业票据相关的义务提供支持。截止 2019 年 12 月 31 日， 本公司已拥有北京银行股份有限公司深圳分行与提供的银行授信额度，金额 500.00 万元， 其中：已使用授信金额为 500.00 万元。 截止 2019 年 12 月 31 日，本公司金融负债项目以未折现的合同现金流量按合同剩余期 限列示如下： 项目 期末余额 1 年以内 1-2 年 2-3 年 合计 短期借款 5,000,000.00 - - 5,000,000.00 93 应付账款 50,066.55 - - 50,066.55 其他应付款 132,305.83 - - 132,305.83 合计 5,182,372.38 - - 5,182,372.38 （三） 市场风险 1． 利率风险 本公司的利率风险主要产生于银行借款等。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量 利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环 境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。 本公司财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公 司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不 利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整来降低利率风险。 （1）本年度公司无利率互换安排。 （2）敏感性分析： 截止 2019 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而其 他因素保持不变，本公司的净利润会减少或增加约 18,750.00 元。 上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本公司所有按浮动 利率获得的借款。 八、 公允价值 1、 以公允价值计量的金融工具 本公司按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于 2019 年 12 月 31 日的账面价值。公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输 入值所属三个层次中的最低层次。三个层次的定义如下： 第 1 层次：是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价； 第 2 层次：是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值； 第二层次输入值包括：1）活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或 类似资产或负债的报价；3）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可 观察的利率和收益率曲线、隐含波动率和信用利差等；4）市场验证的输入值等。 第 3 层次：是相关资产或负债的不可观察输入值。 2、 期末公允价值计量 1、持续的公允价值计量 项目 期末公允价值 第 1 层次 第 2 层次 第 3 层次 合计 交易性金融资产 - - 8,300,000.00 8,300,000.00 其他非流动金融资产 - - 10,000,000.00 10,000,000.00 94 说明：交易性金融资产为公司购买的银行理财产品及一年内到期的其他非流动金融资产， 按照其融资或转让价格进行调整作为公允价值，没有近期融资或转让价格且被投资企业基本 面未发生重大变化的情况下，按照投资成本作为公允价值；其他非流动金融资产对近期有融 资或转让价格的，按照其融资或转让价格进行调整作为公允价值，没有近期融资或转让价格 且被投资企业基本面未发生重大变化的情况下，按照投资成本作为公允价值。 九、 关联方及关联交易 (一) 本企业的母公司情况 母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 (万元) 对本公司的 持股比例 (%) 对本公司的 表决权比例 (%) 深圳市新一点文化传播有限公司 深圳市 商务服务业 200.00 80.00 80.00 1． 本公司最终控制方是自然人股东鞠永平 自然人股东鞠永平为实际控制人。鞠永平直接拥有公司 10%的表决权，间接拥有公司 81.10%的表决权，直接和间接拥有公司 91.10%的表决权，为公司最大股东，依其所持有的股 份享有的表决权足以控制股东大会的决议。具体情况如下： （1）鞠永平在深圳市新一点文化传播有限公司直接持有 90%的股权，新一点文化在本 公司持有 80%的股权，因此鞠永平通过新一点文化间接持有公司 72%的股权。 （2）新一点文化是深圳市青森辉鸿投资中心（有限合伙）的普通合伙人，持有青森辉 鸿 90%的股权，青森辉鸿持有本公司 10%的股权，因此鞠永平通过青森辉鸿间接持有本公司 8.1%的股权。 （3）鞠永平在深圳市青森辉鸿投资中心（有限合伙）直接持有 10%的股权，因此鞠永 平通过青森辉鸿间接持有公司 1%的股权。 (二) 其他关联方 其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系 深圳市青森辉鸿投资中心（有限合伙） 参股股东 深圳市前海青森熠源投资管理有限公司 实际控制人投资的企业 深圳市青森辉源投资有限公司 实际控制人投资的企业 深圳市怡和信投资有限公司 实际控制人投资的企业 连云港天地经纬房地产开发有限公司 实际控制人对外兼职的企业 深圳市华馨迪贸易有限公司 实际控制人对外兼职的企业 鞠永春 实际控制人近亲属 臧玉英 实际控制人近亲属 靳新中 实际控制人近亲属 靳普 实际控制人近亲属 深圳市君安华投资有限公司 实际控制人近亲属控股公司 95 其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系 至玥腾风科技投资集团有限公司 实际控制人近亲属施加重大影响的公司 吕方慧 公司监事 (三) 关联方交易 1． 提供劳务的关联交易 关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 连云港天地经纬房地产开发有限公司 新房代理销售 2,017,801.86 4,462,392.45 合计 2,017,801.86 4,462,392.45 关联交易说明： 公司与连云港天地经纬房地产开发有限公司签订销售代理合同，公司根据销售阶段的不 同按 1.5%-1.7%的代理费率收取代理费。代理费的基数为公司当月代理出售房屋后，售楼部 实际收到的售楼款。截止 2018 年 12 月 31 日公司无对连云港天地经纬房地产开发有限公司 的应收款项。 2． 关联租赁情况 （1） 本公司作为承租方 出租方名称 租赁资产种类 本期确认租赁费 上期确认租赁费 1、鞠永平 房屋租赁 1,140,000.00 1,140,000.00 2、鞠永平 车辆租赁 140,000.00 70,000.00 合计 1,280,000.00 1,080,000.00 关联租赁说明： 1、公司与股东鞠永平签订房屋租赁合同，公司承租鞠永平位于深圳市福田区滨河大道 北深业泰然大厦 C 座 1504 房产（建筑面积 391.72 平方米）作为办公地址，合同约定租赁期 限 2019.1.1-2019.12.31，月租金总额 95,000.00 元。 2、公司与股东鞠永平签订车辆租赁合同,，在 2018 年 6 月 1 日公司承租鞠永平一辆奔 驰 轿 车 （ 车 架 号 WDDHF5EB2AA132008) ） 作 为 公 司 公 用 车 辆 ， 合 同 约 定 租 赁 期 限 2018.6.1-2020.5.31，月租金总额 10,000.00 元。 3． 关联担保情况 （1） 本公司作为被担保方 担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已 经履行完毕 鞠永平 5,000,000.00 2019.7.19 2020.7.19 否 合计 5,000,000.00 关联担保情况说明： 96 公司作为被担保方，由鞠永平女士对公司本期发生的银行短期借款提供担保：北京银行 股份有限公司深圳分行短期借款 500.00 万，担保金额为 500.00 万。 4． 关联方资产转让情况 关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 鞠永平 车辆出售 - 67,800.00 合计 - 67,800.00 5． 关键管理人员薪酬 项目 本期发生额 上期发生额 关键管理人员薪酬 1,324,957.38 1,209,043.00 十、 承诺及或有事项 （一） 重要承诺事项 本公司不存在需要披露的重要承诺事项。 （二） 资产负债表日存在的重要或有事项 本公司不存在需要披露的重要或有事项。 十一、 资产负债表日后事项 新型冠状病毒感染的肺炎疫情于 2020 年 1 月在全国爆发以来，对新冠病毒疫情防控工 作正在全国范围内持续进行。本公司将切实贯彻落实防控工作的各项要求，强化对疫情防控 工作的支持。本公司预计此次新冠疫情及防控措施将对本公司经营造成一定暂时性影响，影 响程度取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地防控政策的实施情况。 本公司将持续密切关注新冠疫情的发展情况，并评估和积极应对其对本公司财务状况、 经营成果等方面的影响，截止至本报告报出日，尚未发现重大不利影响。 十二、 补充资料 （一） 当期非经常性损益明细表 项目 金额 说明 非流动资产处置损益 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 - 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准 定额或定量享受的政府补助除外） 51,820.03 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 - 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 - 非货币性资产交换损益 - 委托他人投资或管理资产的损益 869,002.24 97 项目 金额 说明 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 - 债务重组损益 - 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 - 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 - 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 - 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 - 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融 资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 - 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 - 对外委托贷款取得的损益 - 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生 的损益 - 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当 期损益的影响 - 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -179.88 减：所得税影响额 230,160.60 少数股东权益影响额（税后） - 合计 690,481.79 （二） 净资产收益率及每股收益 报告期利润 加权平均 净资产收益率（%） 每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 归属于公司普通股股东的净利润 10.75 0.14 0.14 扣除非经常性损益后归属于公司普通股 股东的净利润 8.05 0.10 0.10 深圳市尊地咨询股份有限公司 （公章） 二〇二〇年四月三十日 98 附： 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖 章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）年度内在指定信息披露平台上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 文件备置地址： 董事会信息披露办公室