838844_2017_荣超股份_2017年年度报告_2018-04-12.txt

深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 1 证券代码：838844 证券简称：荣超股份 主办券商：天风证券 2017 年度报告 荣超股份 NEEQ : 838844 深圳市荣超物业管理股份有限公司 Shenzhen Rongchao Property Management Co.,Ltd. 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 2 公司年度大事记 6 月 16 日，由中国指数研究院主办的“2017 中国物业 服务百强企业研究报告发布会”在北京隆重召开。荣 超股份荣登“2017 中国物业服务百强企业”，同时荣获 “2017 中国办公物业管理领先企业”荣誉。 6 月 30 日，在深圳市物业管理行业协会第六届第三 次常务理事、理事会上，荣超股份荣获“2016 年度 深圳市物业服务企业综合实力 50 强”称号。 用音乐感恩客户，让旋律愉悦心灵。11 月 17 日，荣 超股份、荣超公益基金会携手深圳福田爱乐交响乐团 打造了一场《感恩有您•荣超时尚交响音乐会》 6 月 17 日，荣超股份、荣超公益基金会组织党员及 员工走进惠东县白花镇敬老院，开展了一次以“慰问 敬老院、荣超送温暖”为主题的敬老爱老慰问活动。 2017 年 9 月，荣超股份顺利接管豪威科技大厦，获 得了优质的物业管理项目。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 3 目 录 第一节 声明与提示 .................................................................................................................... 6 第二节 公司概况 ........................................................................................................................ 8 第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................................... 10 第四节 管理层讨论与分析 ...................................................................................................... 13 第五节 重要事项 ...................................................................................................................... 23 第六节 股本变动及股东情况 .................................................................................................. 26 第七节 融资及利润分配情况 .................................................................................................. 28 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 .................................................................. 29 第九节 行业信息 ...................................................................................................................... 32 第十节 公司治理及内部控制 .................................................................................................. 33 第十一节 财务报告 ................................................................................................................... 39 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 4 释义 释义项目 释义 股份公司、公司、荣超股份 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司 有限公司、荣超有限 指 深圳市荣超物业管理有限公司 荣超一家亲 指 深圳市荣超一家亲投资管理合伙企业（有限合伙） 荣超地产 指 深圳市荣超房地产开发有限公司 荣超智联 指 深圳市荣超智联信通科技有限公司 荣超大健康 指 深圳市荣超大健康产业有限公司 荣超装饰 指 深圳市荣超装饰有限责任公司 百城精工 指 深圳百城精工有限公司 荣超实业 指 深圳荣超实业有限公司 荣超投资 指 深圳市荣超投资发展有限公司 江胜地产 指 江胜房地产开发（深圳）有限公司 福田实业 指 深圳市福田实业发展有限公司 亨德来 指 亨德来实业发展(深圳)有限公司 荣超置业 指 深圳荣超置业有限公司 江胜酒店 指 深圳江胜酒店管理有限公司 荣超英隆 指 深圳市荣超英隆房地产开发有限公司 新屋吓英隆 指 深圳市新屋吓英隆房地产开发有限公司 颢腾投资 指 深圳市颢腾投资有限公司 荣超前海 指 深圳市荣超前海发展有限公司 荣超科技 指 深圳市荣超信息科技有限公司 荣超控股 指 深圳市荣超控股集团有限公司 荣超软件 指 深圳荣超软件有限公司 荣超医疗 指 深圳荣超医疗技术有限公司 荣超新能源 指 深圳荣超新能源有限公司 荣超环保 指 深圳荣超环保有限公司 荣超文化发展 指 深圳荣超文化发展有限公司 荣超花园 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司荣超花园物业服务中心 商会大厦 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司国际商会大厦物业服务中心 商会中心 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司深圳国际商会中心物业服务中 心 经贸中心 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司荣超经贸中心物业服务中心 侨香诺园 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司侨香诺园物业服务中心 商务中心 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司荣超商务中心物业服务中心 滨海大厦 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司荣超滨海大厦物业服务中心 荣超大厦 指 深圳市荣超物业管理有限公司荣超大厦物业服务中心 英隆大厦 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司荣超英隆大厦物业服务中心 联合总部大厦 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司高新区联合总部大厦物业服务 中心 新成大厦 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司荣超新成大厦物业服务中心 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 5 城市春天 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司荣超城市春天花园物业服务中 心 豪威大厦 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司豪威科技大厦物业服务中心 易思博大厦 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司新海宜易思博软件大厦物业服 务中心 后海大厦 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司荣超后海大厦物业服务中心 港科大中心 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司港科大物业服务中心 玉禾田公司 指 玉禾田环境发展集团股份有限公司 深港产学研 指 深圳市深港产学研创业投资有限公司 松禾资本管理 指 深圳市松禾产业资本管理合伙企业（有限合伙） 松禾国创资本 指 深圳市松禾国创资本管理合伙企业（有限合伙） 松禾远望资本 指 深圳松禾远望资本管理有限公司 松禾远望一号 指 深圳松禾远望一号投资企业（有限合伙） 松禾新能 指 深圳市松禾国创新能股权投资基金合伙企业（有限合伙） 深圳市监局 指 深圳市市场监督管理局 深圳市监委 指 深圳市市场和质量监督管理委员会 股东会 指 深圳市荣超物业管理有限公司股东会 股东大会 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司股东大会 董事会 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司董事会 监事会 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司监事会 三会 指 股东大会、董事会、监事会 高级管理人员 指 公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书 有限公司章程 指 深圳市荣超物业管理有限公司章程 公司章程、股份公司章程 指 深圳市荣超物业管理股份有限公司章程 三会议事规则 指 《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统 《业务规则》 指 《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》 报告期 指 2017 年 1-12 月 主办券商、天风证券 指 天风证券股份有限公司 会计师事务所 指 利安达会计师事务所（特殊普通合伙） 元、万元 指 人民币元、人民币万元 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 住房和城乡建设部 指 中华人民共和国住房和城乡建设部 财政部 指 中华人民共和国财政部 国家税务总局 指 中华人民共和国国家税务总局 人事部 指 中华人民共和国人力资源和社会保障部 最高人民法院 指 中华人民共和国最高人民法院 绿化 指 栽植防护林、路旁树木、农作物以及居民区和公园内的各种植物等 保洁 指 物业环境和卫生的清洁和保持 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 6 第一节 声明与提示 【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 公司负责人杨荣光、主管会计工作负责人阳国儒及会计机构负责人（会计主管人员）阳国儒保证年 度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应 对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准 确、完整 □是 √否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 □是 √否 是否存在豁免披露事项 □是 √否 【重要风险提示表】 重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 1、关联方业务依赖风险 公司目前管理的物业大部分由控股股东荣超地产及其关联 方开发，公司控股股东及其关联方将开发后的物业部分对外销 售及出租，部分用于自己办公使用，截至报告期末控股股东及 其关联方拥有物业产权的面积为 33.40 万平方米，占公司管理的 物业面积比例为 25.51%，其中对外出租物业面积占比为 25.17%，用于自己办公的物业面积占比为 0.34%，同时公司也 为控股股东及其关联方的停车场提供管理服务。后续随着控股 股东及其关联方开发的物业陆续办理交房手续，公司管理的来 源于控股股东及其关联方的开发物业项目仍将增加。 2、公司实际控制人不当控制风险 公司的实际控制人为杨荣义先生，杨荣义通过荣超地产间 接控制公司 80.00%的股权，处于绝对控股地位。实际控制人仍 有可能利用其拥有的实际控制权对公司的经营决策、人事、财 务带来不良影响。 3、经营业务区域集中度过高风险 报告期内公司来源于深圳地区营业收入占相应期间营业收 入总额的比例为 100%，地域特征明显。如果深圳地区政府政策 变化及经济环境变差、居住吸引力下降，将对公司的经营产生 不利影响。虽然公司也在积极拓展其他区域的业务，但是市场 开拓伴随着一定的风险，其他区域市场开发的效果可能不及预 期，因此公司存在经营业务区域集中度过高的风险。 4、市场竞争风险 截至本报告出具之日，公司物业管理服务区域主要集中在 深圳核心商业区内。深圳是物业管理发展较早、业态较为成熟 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 7 的地区，也是各大物业管理企业竞争激烈的地区，随着物业管 理市场化程度的不断加大，为物业管理服务企业提供了不可多 得的发展契机，也是对物业管理企业在资金、技术、人员、管 理服务理念和经验等方面的综合考验，同时业主维权意识的日 益增强、对服务价格的敏感认识、对高服务质量的诉求等因素 也对物业管理企业增加了压力。因此如果未来深圳地区物业管 理行业竞争加剧，会对公司盈利能力产生不利影响。 5、营业成本上升风险 公司所处的物业服务行业是劳动密集型行业，营业成本中 人工成本、清洁及绿化服务等外包成本占比较高，随着公司业 务规模不断扩大，员工人数不断增长，外包服务需求也不断增 加，而近年来，随着社会平均工资水平上升，物业管理行业的 人工成本、清洁及绿化服务外包成本也持续上涨。2017 年公司 人工成本及外包成本占营业成本的比例为 53.25%，人工及外包 等营业成本上升将对公司的盈利造成影响。 6、业务分包协作风险 报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化等业 务委托于第三方公司， 2017 年第三方公司业务外包成本占主营 业务成本的比例为 24.84%。尽管公司在选择业务外包第三方公 司时注重对方公司的规模、声誉等因素，在合同中对服务质量 等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理 规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管， 但是如果第三方公司未能保持优质服务的稳定性，在服务中未 能按照公司的管理标准执行，会对公司的服务质量、声誉甚至 经营业绩产生不利影响。 7、现金收款的资金管理风险 公司与客户间存在现金收款交易情形，公司已制定了严格 的现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并通过在 各住宅小区和写字楼推广配备 POS 机减少现金收款情形，但若 针对现金收款的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的资 金管理风险。 本期重大风险是否发生重大变化： 否 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 8 第二节 公司概况 一、 基本信息 公司中文全称 深圳市荣超物业管理股份有限公司 英文名称及缩写 Shenzhen Rongchao Property Management Co,.Ltd. 证券简称 荣超股份 证券代码 838844 法定代表人 杨荣光 办公地址 深圳市福田区莲花街道金田路 4036 号荣超大厦 2102 二、 联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 李毅 职务 董事会秘书 电话 0755-88312666 传真 0755-88312999 电子邮箱 serve@ 公司网址 www. 联系地址及邮政编码 深圳市福田区福华三路 168 号深圳国际商会中心 3A，邮政编码 518017 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、 企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 1998-07-28 挂牌时间 2016-08-15 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类） K 房地产业-K70 房地产业-K702 物业管理-K7020 物业管理 主要产品与服务项目 提供物业管理服务，主要包括工程维修、设备保养、保洁、秩序 维护、园艺绿化、综合事务等服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股） 30,000,000 优先股总股本（股） 0 做市商数量 0 控股股东 深圳市荣超房地产开发有限公司 实际控制人 杨荣义 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 9 四、 注册情况 项目 内容 报告期内是否变更 统一社会信用代码 914403007084350697 否 注册地址 深圳市福田区莲花街道金田路 4036 号荣超大厦 2102 否 注册资本 30,000,000 否 注册资本与总股本一致 五、 中介机构 主办券商 天风证券 主办券商办公地址 武汉市东湖新技术开发区关东园路 2 号高科大厦 4 楼 报告期内主办券商是否发生变化 是 会计师事务所 利安达会计师事务所（特殊普通合伙） 签字注册会计师姓名 马洪、欧阳桌伟 会计师事务所办公地址 北京市朝阳区慈云寺北里 210 号远洋国际中心 E 座 12 层 六、 报告期后更新情况 √适用 □不适用 截至 2017 年 12 月 31 日，公司普通股股票转让方式为“协议转让”，2018 年 1 月 15 日起变更为“集 合竞价转让方式”。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 10 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 盈利能力 单位：元 本期 上年同期 增减比例 营业收入 230,100,216.41 191,605,310.85 20.09% 毛利率% 37.39% 38.74% - 归属于挂牌公司股东的净利润 28,672,902.78 25,510,198.56 12.40% 归属于挂牌公司股东的扣除非经常性 损益后的净利润 28,198,619.00 25,521,306.89 10.49% 加权平均净资产收益率%（依据归属于 挂牌公司股东的净利润计算） 22.64% 25.65% - 加权平均净资产收益率%（归属于挂牌 公司股东的扣除非经常性损益后的净 利润计算） 22.26% 25.66% - 基本每股收益 0.96 0.85 12.94% 二、 偿债能力 单位：元 本期期末 上年期末 增减比例 资产总计 218,649,914.91 163,874,828.08 33.42% 负债总计 77,649,692.01 51,547,507.96 50.64% 归属于挂牌公司股东的净资产 141,000,222.90 112,327,320.12 25.53% 归属于挂牌公司股东的每股净资产 4.70 3.74 25.67% 资产负债率%（母公司） 35.32% 31.46% - 资产负债率%（合并） 35.51% 31.46% - 流动比率 2.15 2.30 - 利息保障倍数 - - - 三、 营运情况 单位：元 本期 上年同期 增减比例 经营活动产生的现金流量净额 50,640,495.23 5,874,808.87 761.99% 应收账款周转率 45.04 61.87 - 存货周转率 28,815.32 - - 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 11 四、 成长情况 本期 上年同期 增减比例 总资产增长率% 33.42% 3.18% - 营业收入增长率% 20.09% 4.65% - 净利润增长率% 12.40% 9.03% - 五、 股本情况 单位：股 本期期末 上年期末 增减比例 普通股总股本 30,000,000.00 30,000,000.00 - 计入权益的优先股数量 - - - 计入负债的优先股数量 - - - 六、 非经常性损益 单位：元 项目 金额 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相 关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续 享受的政府补助除外） 595,468.11 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 15,628.48 其他符合非经常性损益定义的损益项目 21,281.78 非经常性损益合计 632,378.37 所得税影响数 158,094.59 少数股东权益影响额（税后） 非经常性损益净额 474,283.78 七、 因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 √适用 □不适用 单位：元 科目 上年期末（上年同期） 上上年期末（上上年同期） 调整重述前 调整重述后 调整重述前 调整重述后 持续经营净利润 - 25,510,198.56 - 23,397,087.60 终止经营净利润 - - - - 2017 年 4 月 28 日，财政部发布了《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 12 止经营》（财会[2017]13 号），自 2017 年 5 月 28 日起实施。对于准则实施日存在的持有待售的非流动资 产、处置组和终止经营，采用未来适用法处理。 2017 年 5 月 10 日，财政部发布了《企业会计准则第 16 号——政府补助（2017 年修订）》 （财会[2017]15 号），自 2017 年 6 月 12 日起实施。要求自 2017 年 6 月 12 日起在所有执行企业会计准则的企业范围内 施行，并要求对 2017 年 1 月 1 日存在的政府补助采用未来适用法处理，对 2017 年 1 月 1 日至准则施行 日之间新增的政府补助根据修订后准则进行调整。2017 年与公司日常活动相关的政府补助 616,749.89 元，计入其他收益。 2017 年 12 月 25 日，财政部发布了《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会[2017]30 号），针对 2017 年施行的《企业会计准则第 42 号-持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》和《企 业会计准则第 16 号-政府补助》的相关规定，对一般企业财务报表格式进行了修订，新增了“其他收益”、 “资产处置收益”、“（一）持续经营净利润”和“（二）终止经营净利润”等报表项目，并对营业外收支 的核算范围进行了调整。2016 年列示持续经营净利润为 2,551.02 万元，终止经营净利润为零；2017 年 列示持续经营净利润为 2,867.29 万元，终止经营净利润为零。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 13 第四节 管理层讨论与分析 一、 业务概要 商业模式 公司业务立足物业管理服务行业，自成立以来始终为高端写字楼、商业物业和住宅物业提供物业管 理服务，通过向业主或租户提供物业管理区域内的工程维修、设备保养、保洁、秩序维护、园艺绿化、 综合事务等服务，来收取物业管理服务费的收入。公司提供物业服务主要基于多年积累了丰富的物业管 理经验，包括物业项目的运营能力、涵盖整个物业开发周期的服务理念以及多元化发展，制定了综合服 务平台的战略。同时，公司提供地产开发前期配合服务, 为地产开发施工、公共设施便利性规划等方面 提出专业性的建议，同时在施工阶段做好安全管理，在验收阶段做好各项设备设施的验收并提出整改建 议，同时做好开荒保洁，配合销售活动开展。此外，公司将部分毛利率较低的业务进行外包，例如清洁、 绿化和电梯维护等服务。公司服务的主要客户包括银行、证券等金融机构。公司实行包干制的收费形式， 即业主或租户向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的 物业服务计费方式。 截至本报告出具之日，公司的商业模式较上年度未发生变化。 报告期内变化情况： 事项 是或否 所处行业是否发生变化 □是 √否 主营业务是否发生变化 □是 √否 主要产品或服务是否发生变化 □是 √否 客户类型是否发生变化 □是 √否 关键资源是否发生变化 □是 √否 销售渠道是否发生变化 □是 √否 收入来源是否发生变化 □是 √否 商业模式是否发生变化 □是 √否 二、 经营情况回顾 (一) 经营计划 报告期内，公司管理层积极贯彻公司战略发展目标和年度经营计划，2017 年公司完成营业收入 23,010.02 万元，比上年同期增长了 20.09%；实现净利润 2,867.29 万元，较上年同期增长了 12.40%；公 司总资产达到 21,864.99 万元，同比增长了 33.42%。2017 年度主营业务实现稳定增长，达到预期经营目 标。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 14 在业务发展上， 2017 年公司进一步优化组织架构，明确管理职能和权责，提高公司运营管理效率， 同时增设业务发展部门持续发力，加快推进专业化、多元化、多领域协同发展，努力扩大公司的规模和 实力。 报告期内，公司分别与第三方新签订了《豪威科技大厦物业服务合同》和《新海宜易思博软件大厦 物业服务合同》，获取了外部优质的物业管理项目，将为公司带来新增物业管理面积 14.46 万平米，促进 公司物业管理业务收入和利润的加速增长。 为加快推进公司的多元化发展战略，公司在 2017 年度分别成立了全资子公司深圳市荣超装饰有限 责任公司，以及参股深圳百城精工有限公司，涉及商业楼盘内的企业客户办公室室内装修、电梯保养维 修等领域。标志着荣超股份多元化物业经营服务的布局更进一步。 (二) 行业情况 目前我国城镇化正处于中期发展阶段，城镇人口持续快速增长。新增城镇人口以及由此而新增的住 房需求将促进城市基础设施建设和城镇住房建设投资增长，扩大物业管理行业及物业管理服务的市场空 间，对物业管理服务基本需求的扩张构成稳定支撑。 物业管理服务行业一方面随着房地产市场的发展顺势而为，不断扩大管理规模达到量的累积；另一 方面以传统物业融合信息技术，升级改造，改变传统运营模式从而带来质的改变。随着物业管理服务行 业的不断变革、转型升级，公司立足传统物业服务业务，同时把握时机向多元化方向发展。 物业管理通过对各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理，使物业所有人或使用人享 受高效、周到的服务，为其提供良好的居住、工作环境。随着我国居民生活水平的提升，人们对于生活 水平的要求逐步提高，相应地对于所居住、工作环境的要求也会有所提升，物业管理也会越来越受到居 民的重视，预计未来我国物业管理面积及其占比和对物业的渗透率有望持续得到增加。 随着我国经济的发展及居民生活水平的提升，人们对于与物业相关服务的关注重点将不仅仅局限于 基础的保安、保洁、绿化等物业管理服务上；能进一步提升居民生活质量的各类增值服务，如社区电商、 社区家政、社区养老等各类多种经营业务将受到越来越多居民的关注。物业管理行业作为与居民日常社 区生活联系最为紧密的行业之一，在开展物业相关服务方面具有得天独厚的优势，诸多物业管理企业也 将多种经营业务作为其业务发展的新方向之一。 随着移动互联网技术、云平台、大数据等技术的进一步发展，该等技术也将进一步与物业管理服务 及多种经营业务相融合，为物业管理行业带来新的发展机遇，进一步提升行业的经济附加值。随着信息 化应用在物业管理服务行业的普及，公司积极引入智能停车场管理系统、智能门禁系统、监控管理系统 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 15 等设施设备，借助信息化技术手段，对物业管理起到降本增效作用，也给物业管理服务行业的管理模式 带来创新。 我国物业服务相关法律法规的不断完善、产业政策的合理引导以及政府对于行业的支持性态度，为 物业管理行业及物业管理企业的持续稳定发展提供了保障。在相关法律法规及产业政策的引导下，物业 管理行业的市场化业务拓展、市场化定价机制逐步确立，将行业的竞争机制进一步深化，有助于行业资 源配置的优化和行业长期的健康发展。 (三) 财务分析 1. 资产负债结构分析 单位：元 项目 本期期末 上年期末 本期期末与上年期 末金额变动比例 金额 占总资产的比 重 金额 占总资产的比 重 货币资金 57,308,761.50 26.21% 47,367,761.52 28.90% 20.99% 应收账款 7,020,232.12 3.21% 3,196,347.75 1.95% 119.63% 存货 9,998.74 0.00% - - - 长期股权投资 - - - 固定资产 29,866,875.03 13.66% 30,683,433.09 18.72% -2.66% 在建工程 - - - - 短期借款 - - - 长期借款 - - - 其他流动资产 101,551,242.35 46.44% 66,880,000.00 40.81% 51.84% 未分配利润 51,497,634.29 23.55% 25,753,112.89 15.72% 99.97% 资产总计 218,649,914.91 - 163,874,828.08 - 33.42% 资产负债项目重大变动原因： 其他流动资产变动比例51.84%，主要系公司未赎回的银行理财产品增加所致。 未分配利润相比上期增加 2,574.45 万元，增长 99.97%，主要原因是公司完成营业收入 23,010.02 万 元，比上年同期增长了 20.09%，实现净利润 2,867.29 万元，较上年同期增长了 12.40%。 2. 营业情况分析 (1) 利润构成 单位：元 项目 本期 上年同期 本期与上年同期金 额变动比例 金额 占营业收入的 比重 金额 占营业收入 的比重 营业收入 230,100,216.41 - 191,605,310.85 - 20.09% 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 16 营业成本 144,058,422.83 62.61% 117,368,939.63 61.26% 22.74% 毛利率% 37.39% - 38.74% - - 管理费用 47,900,370.90 20.82% 38,010,546.79 19.84% 26.02% 销售费用 252,626.52 0.11% - - - 财务费用 -2,203,373.31 -0.96% -1,745,925.37 -0.91% -26.20% 营业利润 39,109,508.47 17.00% 34,658,524.38 18.09% 12.84% 营业外收入 25,947.00 0.01% 2,626.90 0.00% 887.74% 营业外支出 10,318.52 0.00% 49,928.11 0.03% -79.33% 净利润 28,672,902.78 12.46% 25,510,198.56 13.31% 12.40% 项目重大变动原因： 本年无主要项目的重大变动。 (2) 收入构成 单位：元 项目 本期金额 上期金额 变动比例 主营业务收入 230,100,216.41 191,605,310.85 20.09% 其他业务收入 - - - 主营业务成本 144,058,422.83 117,368,939.63 22.74% 其他业务成本 - - - 按产品分类分析： 单位：元 类别/项目 本期收入金额 占营业收入比例% 上期收入金额 占营业收入比例% 物业管理服务收入 228,969,776.79 99.51% 191,605,310.85 100.00% 其他服务收入 1,130,439.62 0.49% - - 合计 230,100,216.41 100.00% 191,605,310.85 100.00% 其他服务收入是子公司非物业管理服务的营业收入。 按区域分类分析： √适用 □不适用 单位：元 类别/项目 本期收入金额 占营业收入比例% 上期收入金额 占营业收入比例% 华南地区 230,100,216.41 100.00% 191,605,310.85 100.00% 小计 230,100,216.41 100.00% 191,605,310.85 100.00% 收入构成变动的原因： 报告期内公司收入全部来源于深圳市内，服务的物业主要位于核心中央商务区繁华地段，经过多年 高端写字楼的物业服务经验积累，公司建立了良好的物业服务品牌形象。公司的收入构成基本稳定，无 重大变化。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 17 (3) 主要客户情况 单位：元 序号 客户 销售金额 年度销售占比 是否存在关联关系 1 中国建设银行股份有限公司深圳市分行 15,344,357.03 6.67% 否 2 中国中投证券有限责任公司 9,219,687.06 4.01% 否 3 平安证券股份有限公司 6,412,169.52 2.79% 否 4 浙商银行股份有限公司深圳分行 6,228,477.88 2.71% 否 5 上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行 5,239,882.91 2.28% 否 合计 42,444,574.40 18.46% - (4) 主要供应商情况 单位：元 序号 供应商 采购金额 年度采购占比 是否存在关联关系 1 深圳市碧玉城物业清洁服务有限公司 17,475,194.00 16.20% 否 2 深圳市舒达电梯工程有限公司 4,189,030.50 3.88% 否 3 深圳市新源吉康清洁服务有限公司 3,465,000.00 3.21% 否 4 玉禾田环境发展集团股份有限公司 2,522,366.00 2.34% 否 5 深圳市绿美洁环境艺术工程有限公司 2,016,000.00 1.87% 否 合计 29,667,590.50 27.50% - 3. 现金流量状况 单位：元 项目 本期金额 上期金额 变动比例 经营活动产生的现金流量净额 50,640,495.23 5,874,808.87 761.99% 投资活动产生的现金流量净额 -40,699,495.25 -57,692,990.18 29.46% 筹资活动产生的现金流量净额 - - - 现金流量分析： 2017 年，公司期初现金余额 4,736.78 万元，期末现金余额 5,730.88 万元，本期现金净流入 994.10 万元。现金流入、流出情况如下： 经营活动产生的现金流量净额 5,064.05 万元，比上年同期增加 4,476.57 万元，增幅 761.99%，主要 系收入规模增加从而销售商品、提供劳务收到的现金增加 4,137.76 万元所致。 经营活动产生的现金流量净额 5,064.05 万元，与本年度公司净利润 2,867.29 万元存在较大差异的主 要原因是：应付账款增加 522.55 万元，因员工增加导致应付职工薪酬增加 1,018.25 万元，其他应付账款 增加 772.15 万元，以上致使公司的经营性应付项目增加 2,597.02 万元。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 18 (四) 投资状况分析 1、主要控股子公司、参股公司情况 1、荣超智联 公司在 2016 年 12 月 29 日设立全资子公司“深圳市荣超智联信通科技有限公司”，2017 年度实现营 业收入 113.04 万元，净利润-61.09 万元。 2、荣超装饰 公司在 2017 年 5 月 31 日设立全资子公司“深圳市荣超装饰有限责任公司”，荣超装饰将专业从事装 饰工程设计与施工、建筑装修等，为客户提供一站式商务办公环节解决方案。 3、荣超大健康 公司在 2018 年 2 月 11 日设立全资子公司“深圳市荣超大健康产业公司”，截至年报披露之日，公司 尚未实际出资，荣超大健康也未开始实际经营。 4、百城精工 公司在 2017 年 5 月 9 日，与深圳市彩生活网络服务有限公司和广州实盈网络科技有限公司两名法 人、赵璞等六名自然人，参与对深圳百城精工有限的投资。截至 2017 年 12 月 31 日，公司持有百城精 工 1.5%的股权，系百城精工的参股股东。 2、委托理财及衍生品投资情况 为有效利用公司闲置资金，实现公司资金的效用最大化，增加投资收益，在不影响公司正常运营的 前提下，公司将部分闲置资金购买短期保本理财产品，截至 2017 年 12 月 31 日，已累计实现 225.56 万 元的收益。购买的理财产品广东华兴银行“小微余额宝”的保本浮动收益商业银行理财计划期末余额 10,155.00 万元，本理财产品系高频交易的理财项目，公司仅对期末剩余投资金额作相关披露。 (五) 非标准审计意见说明 □适用 √不适用 (六) 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 √适用 □不适用 2017 年 4 月 28 日，财政部发布了《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终 止经营》（财会[2017]13 号），自 2017 年 5 月 28 日起实施。对于准则实施日存在的持有待售的非流动资 产、处置组和终止经营，采用未来适用法处理。 2017 年 5 月 10 日，财政部发布了《企业会计准则第 16 号——政府补助（2017 年修订）》 （财会[2017]15 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 19 号），自 2017 年 6 月 12 日起实施。要求自 2017 年 6 月 12 日起在所有执行企业会计准则的企业范围内 施行，并要求对 2017 年 1 月 1 日存在的政府补助采用未来适用法处理，对 2017 年 1 月 1 日至准则施行 日之间新增的政府补助根据修订后准则进行调整。2017 年与公司日常活动相关的政府补助 616,749.89 元，计入其他收益。 2017 年 12 月 25 日，财政部发布了《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会[2017]30 号），针对 2017 年施行的《企业会计准则第 42 号-持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》和《企 业会计准则第 16 号-政府补助》的相关规定，对一般企业财务报表格式进行了修订，新增了“其他收益”、 “资产处置收益”、“（一）持续经营净利润”和“（二）终止经营净利润”等报表项目，并对营业外收支 的核算范围进行了调整。2016 年列示持续经营净利润为 2,551.02 万元，终止经营净利润为零；2017 年 列示持续经营净利润为 2,867.29 万元，终止经营净利润为零。 本次会计政策变更是属于国家法律、法规的要求，符合《企业会计准则》的相关规定，本次变更不 会对公司财务报表产生重大影响，不存在损害公司及中小股东利益的情况。 (七) 合并报表范围的变化情况 √适用 □不适用 公司于 2016 年 12 月 15 日召开第三次临时董事会会议，会议审议通过了《关于设立全资子公司深 圳市荣超智联信通科技有限公司的议案》。2016 年 12 月 29 日，荣超智联已完成工商登记手续，并取得 深圳市市场监督管理局核发的营业执照。荣超智联本年度开始实际经营并纳入公司的合并报表。截至 2017 年末，荣超股份持有荣超智联 100%股份。 2017 年 5 月 9 日，公司第一届董事会第八次会议审议通过了《关于设立全资子公司深圳市荣超装饰 有限责任公司的议案》的决议。2017 年 5 月 31 日，控股子公司荣超装饰正式设立，注册资本 500 万元。 截至 2017 年末，荣超股份持有荣超装饰 100%股份。 (八) 企业社会责任 2017 年 6 月 17 日，荣超股份、荣超公益基金会组织党员及员工走进惠东县白花镇敬老院，开展了 一次以“慰问敬老院、荣超送温暖”为主题的敬老爱老慰问活动。 2017 年 12 月 29 日，荣超党支部走进各住宅小区清扫楼道、打扫卫生、开展环保绿化知识讲座。通 过开展清洁家园活动，不仅为住宅区居民创造了一个环境优美、文明整洁的生活环境，同时也提高了员 工和住宅区居民的环保意识和责任感，为建设和谐鹏城增添了一道靓丽的风景线。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 20 三、 持续经营评价 公司主营业务明确，自成立以来业务发展迅速，市场规模不断扩展，盈利能力逐步较强。 公司 2015 年、2016 年和 2017 年的营业收入分别约为 1.83 亿元、1.92 亿元和 2.30 亿元，净利润分 别约为 2,339.71 万元、2,551.02 万元和 2,867.29 万元。公司现有主营业务或投资方向能够保证可持续发 展，经营模式和投资计划稳健，市场前景良好，行业经营环境和市场需求不存在现实或可预见的重大不 利变化。报告期内，公司纳税记录完整，诚信合法经营，业务、资产、人员、财务、机构等完全独立， 具有良好的独立自主经营的能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好； 主要财务、业务等经营指标健康；公司拥有自己稳定的商业模式，拥有与当前经营紧密相关的要素或资 源，不存在法律法规或公司章程规定终止经营或丧失持续经营能力的情况，也未发生对持续经营能力有 重大不利影响的事项。 综上所述，公司具有明显的可持续经营能力。 四、 未来展望 是否自愿披露 □是 √否 五、 风险因素 (一) 持续到本年度的风险因素 1、关联方业务依赖风险 公司目前管理的物业大部分由控股股东荣超地产及其关联方开发，公司控股股东及其关联方将开发 后的物业部分对外销售及出租，部分用于自己办公使用，截至报告期末控股股东及其关联方拥有物业产 权的面积为 33.40 万平方米，占公司管理的物业面积比例为 25.51%，其中对外出租物业面积占比为 25.17%，用于自己办公的物业面积占比为 0.34%，同时公司也为控股股东及其关联方的停车场提供管理 服务。后续随着控股股东及其关联方开发的物业陆续办理交房手续，公司管理的来源于控股股东及其关 联方的开发物业项目仍将增加。 应对措施：公司未来将一方面集中精力满足目前在管物业的多样化需求，提供更多增值服务，拓宽 产业边界，实现服务价值创新，使传统单一的物业服务模式得以改变；另一方面公司加大市场的开拓力 度，积极开发关联方以外的优质物业管理项目并已取得进展。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 21 2、公司实际控制人不当控制风险 公司的实际控制人为杨荣义先生，杨荣义通过荣超地产间接控制公司 80.00%的股权，处于绝对控股 地位。实际控制人仍有可能利用其拥有的实际控制权对公司的经营决策、人事、财务带来不良影响。 应对措施：公司已建立健全法人治理结构，制订了《公司章程》、三会议事规则、关联交易、对外 担保、重大财务经营决策制度，规范控股股东、实际控制人的决策行为，提升公司治理水平，防止控股 股东、实际控制人对公司和其他股东的利益造成侵害。 3、经营业务区域集中度过高风险 报告期内公司来源于深圳地区营业收入占相应期间营业收入总额的比例为 100%，地域特征明显。 如果深圳地区政府政策变化及经济环境变差、居住吸引力下降，将对公司的经营产生不利影响。虽然公 司也在积极拓展其他区域的业务，但是市场开拓伴随着一定的风险，其他区域市场开发的效果可能不及 预期，因此公司存在经营业务区域集中度过高的风险。 应对措施：公司未来也考虑通过收购同行业公司、主动承接其他区域的物业管理项目，从而在保持 和发展存量客户业务的基础上，积极拓展省内、省外区域的物业项目，减少目前业务集中于深圳区域的 风险。 4、市场竞争风险 截至本报告出具之日，公司物业管理服务区域主要集中在深圳核心商业区内。深圳是物业管理发展 较早、业态较为成熟的地区，也是各大物业管理企业竞争激烈的地区，随着物业管理市场化程度的不断 加大，为物业管理服务企业提供了不可多得的发展契机，也是对物业管理企业在资金、技术、人员、管 理服务理念和经验等方面的综合考验，同时业主维权意识的日益增强、对服务价格的敏感认识、对高服 务质量的诉求等因素也对物业管理企业增加了压力。因此如果未来深圳地区物业管理行业竞争加剧，会 对公司盈利能力产生不利影响。 应对措施：公司将继续通过提供优质高档写字楼物业管理服务，从而强化公司在高档写字楼领域的 核心竞争力，不断提升客户满意度和公司的品牌知名度，巩固维护老客户关系，带动新业务拓展，进一 步加强公司的竞争能力。 5、营业成本上升风险 公司所处的物业服务行业是劳动密集型行业，营业成本中人工成本、清洁及绿化服务等外包成本占 比较高，随着公司业务规模不断扩大，员工人数不断增长，外包服务需求也不断增加，而近年来，随着 社会平均工资水平上升，物业管理行业的人工成本、清洁及绿化服务外包成本也持续上涨。2017 年公司 人工成本及外包成本占营业成本的比例为 53.25%，人工及外包等营业成本上升将对公司的盈利造成影 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 22 响。 应对措施：公司将通过信息系统化、标准化、自动化的管理模式来提高管理效率，同时加强对外包 服务公司的监管，从而降低营业成本上升对公司产生的不利影响。 6、业务分包协作风险 报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化等业务委托于第三方公司， 2017 年，第三方 公司业务外包成本占主营业务成本的比例为 24.84%。尽管公司在选择业务外包第三方公司时注重对方公 司的规模、声誉等因素，在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和 管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优质服 务的稳定性，在服务中未能按照公司的管理标准执行，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不 利影响。 应对措施：公司在选择第三方外包公司时，加强对外包公司的规模、声誉、服务质量等因素的考评， 在合同中对服务质量等相关条款进行严格规定，并在业务实际执行中对第三方公司进行严格的监管来减 少业务分包协作风险。 7、现金收款的资金管理风险 公司与客户间存在现金收款交易情形，公司已制定了严格的现金管理制度以规范日常业务中的现金 收付行为，并通过在各住宅小区和写字楼推广配备 POS 机减少现金收款情形，但若针对现金收款的管理 措施执行不到位，仍有可能存在一定的资金管理风险。 应对措施：公司已制定了严格的现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并通过在日常业 务中加强管理来防范现金收款的资金管理风险。 (二) 报告期内新增的风险因素 无 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 23 第五节 重要事项 一、 重要事项索引 事项 是或否 索引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 □是 √否 是否存在对外担保事项 □是 √否 是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产的情况 □是 √否 是否对外提供借款 □是 √否 是否存在日常性关联交易事项 √是 □否 五.二.(一) 是否存在偶发性关联交易事项 □是 √否 是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产、对外投资事项 或者本年度发生的企业合并事项 √是 □否 五.二.(二) 是否存在股权激励事项 □是 √否 是否存在已披露的承诺事项 √是 □否 五.二.(三) 是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 □是 √否 是否存在被调查处罚的事项 □是 √否 是否存在失信情况 □是 √否 是否存在自愿披露的其他重要事项 □是 √否 二、 重要事项详情（如事项存在选择以下表格填列） (一) 报告期内公司发生的日常性关联交易情况 单位：元 具体事项类型 预计金额 发生金额 1．购买原材料、燃料、动力 2．销售产品、商品、提供或者接受劳务委托，委托或者受托销售 31,300,000.00 12,947,393.27 3．投资（含共同投资、委托理财、委托贷款） 4．财务资助（挂牌公司接受的） 5．公司章程中约定适用于本公司的日常关联交易类型 6．其他 1,000,000.00 958,996.00 总计 32,300,000.00 13,906,389.27 注：公司于 2017 年 3 月 14 日和 3 月 31 日分别召开了第一届董事会第六次会议和 2017 年第一次临时股 东大会，会议审议通过了《关于预计 2017 年度日常性关联交易金额的议案》。 “6.其他”的内容系关联方租赁。 (二) 经股东大会审议过的收购、出售资产、对外投资事项或者本年度发生的企业合并事项 2017 年 4 月 21 日，公司 2016 年年度股东大会审议通过《关于提请股东大会授权董事长批准公司利 用闲置资金购买理财产品的议案》，授权董事长负责审批公司利用闲置资金购买额度不超过人民币 1.2 亿 元的低风险、流动性高的理财产品，在上述金额范围内，资金可以循环使用。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 24 报告期内公司购买的理财产品未超过 1.2 亿元的授权额度，且均得到董事长审批。 (三) 承诺事项的履行情况 报告期内，公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人及其他信息披露义务人正 常履行承诺，且无已新增披露承诺事项。 公司及董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人曾出具的承诺及履行情况如下： 1、公司控股股东荣超地产、实际控制人杨荣义出具《关于社保及公积金的承诺》，承诺如下：如因 公司报告期内申请股票在全国股份转让系统挂牌交易期间未能足额缴纳社会保险费和住房公积金而被 有关主管部门要求补缴，或被有关主管部门处罚或任何利益相关方就上述事项以任何方式向公司或其子 公司提出权利要求且该等要求获得有关主管部门支持的，本人承诺无条件全额承担相关补缴、处罚款项 和对利益相关方的赔偿或补偿，以及因此所支付的一切相关费用，保证公司及其分公司不因此而遭受任 何损失。 截至本报告出具之日，公司未出现上述被要求补缴或受到行政处罚的情况，承诺人严格履行该等承 诺，未有任何违背。 2、为避免未来发生同业竞争的可能，公司实际控制人、持股 5%以上的股东及管理层全体人员签署 了《避免同业竞争的承诺函》，承诺如下：其本人/本企业及其控制的企业目前不存在自营、与他人共同 经营或为他人经营与公司相同业务的情形。在其直接或间接持有荣超股份的期间内，将不会采取参股、 控股、联营、合营、合作或者其它任何方式直接或间接从事与荣超股份相同或构成实质竞争的业务，并 将促使其控制的其它企业比照前述规定履行不竞争的义务。如因国家政策调整等不可抗力的原因，其或 其本人/本企业控制的其它企业从事的业务与荣超股份将不可避免构成同业竞争时，则应：（1）及时转让 上述业务，或促使其本人/本企业控制的其它企业及时转让上述业务，荣超股份享有上述业务在同等条件 下的优先受让权；或（2）及时终止上述业务，或促使其本人/本企业控制的其它企业及时终止上述业务。 控股股东荣超地产、合伙企业股东荣超一家亲出具了《避免同业竞争承诺函》，承诺如下：本企业 及本企业控制的企业目前不存在自营、与他人共同经营或为他人经营与荣超股份相同业务的情形。在本 企业直接或间接持有荣超股份的期间内，将不会采取参股、控股、联营、合营、合作或者其它任何方式 直接或间接从事与荣超股份相同或构成实质竞争的业务，并将促使本企业控制的其它企业比照前述规定 履行不竞争的义务。如因国家政策调整等不可抗力的原因，本企业或本企业控制的其它企业从事的业务 与荣超股份将不可避免构成同业竞争时，则应：（1）及时转让上述业务，或促使本企业控制的其它企业 及时转让上述业务，荣超股份享有上述业务在同等条件下的优先受让权；或（2）及时终止上述业务， 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 25 或促使本企业控制的其它企业及时终止上述业务。如违反上述承诺，本企业应赔偿荣超股份及荣超股份 其它股东因此遭受的全部损失，同时本企业因违反上述承诺所取得的利益归荣超股份所有。 报告期内承诺人严格履行该等承诺，未有任何违背。 3、董事、监事、高级管理人员出具了《规范关联交易承诺函》，承诺如下：（1）本人及与本人关系 密切的家庭成员；（2）本人直接或间接控制的其他企业；（3）本人担任董事、监事、高级管理人员的其 他企业；（4）与本人关系密切的家庭成员直接或间接控制的，或担任董事、高级管理人员的其他企业； 与公司不再进行不规范的资金拆借，将避免关联交易的发生；对于无法避免的关联交易，公司将严格按 照《公司章程》及《关联交易决策制度》的规定履行相关决策批准程序，保证交易价格的公允性。 报告期内承诺人严格履行该等承诺，未有任何违背。 4、公司控股股东出具了《股东股份锁定承诺函》，承诺如下：作为深圳市荣超物业管理股份有限公 司的发起人之一，本公司自股份公司成立之日起一年内，不转让或者委托他人管理本人持有的深圳市荣 超物业管理股份有限公司股份，也不由深圳市荣超物业管理股份有限公司回购该部分股份。 作为深圳市荣超物业管理股份有限公司的控股股东，本公司自深圳市荣超物业管理股份有限公司进 入全国中小企业股份转让系统有限责任公司挂牌之日起，所持有的股份分三批解除转让限制，每批解除 转让限制的数量均为其挂牌前所持有股票的三分之一，解除转让限制的时间分别为挂牌之日、挂牌期一 年和两年。 报告期内承诺人严格履行该等承诺，未有任何违背。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 26 第六节 股本变动及股东情况 一、 普通股股本情况 (一) 普通股股本结构 单位：股 股份性质 期初 本期变动 期末 数量 比例% 数量 比例% 无限售 条件股 份 无限售股份总数 - - 9,750,000 9,750,000 32.50% 其中：控股股东、实际控制 人 - - 8,000,000 8,000,000 26.67% 董事、监事、高管 - - 750,000 750,000 2.50% 核心员工 - - - - - 有限售 条件股 份 有限售股份总数 30,000,000 100.00% -9,750,000 20,250,000 67.50% 其中：控股股东、实际控制 人 24,000,000 80.00% -8,000,000 16,000,000 53.33% 董事、监事、高管 3,000,000 10.00% -750,000 2,250,000 7.50% 核心员工 - - - - - 总股本 30,000,000 - 0 30,000,000.00 - 普通股股东人数 3 (二) 普通股前五名或持股 10%及以上股东情况 单位：股 序号 股东名称 期初持股 数 持股 变动 期末持股 数 期末持 股比例% 期末持有 限售股份 数量 期末持有无限 售股份数量 1 深圳市荣超房地产 开发有限公司 24,000,000 0 24,000,000 80.00% 16,000,000 8,000,000 2 深圳市荣超一家亲 投资管理合伙企业 （有限合伙） 3,000,000 0 3,000,000 10.00% 2,000,000 1,000,000 3 杨荣光 3,000,000 0 3,000,000 10.00% 2,250,000 750,000 合计 30,000,000 0 30,000,000 100.00% 20,250,000 9,750,000 普通股前五名或持股 10%及以上股东间相互关系说明： 杨荣光持有荣超地产 10%的股权；杨荣光为荣超一家亲的普通合伙人，持有其 1%的股份；荣超地 产为荣超一家亲的有限合伙人，持有其 99%的股份。除上述外，股东间不存在其他关联关系。 二、 优先股股本基本情况 □适用 √不适用 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 27 三、 控股股东、实际控制人情况 (一) 控股股东情况 公司控股股东为深圳市荣超房地产开发有限公司，注册资本 20,000 万元，统一社会信用代码 914403002794245478，法定代表人为杨荣义。成立日期为 1993 年 6 月 2 日。荣超地产（杨荣义持有 90% 股份，杨荣光持有 10%股份）直接持有荣超股份 80%的股份，居于控股地位，报告期内未发生变化。 (二) 实际控制人情况 公司实际控制人为杨荣义。杨荣义通过荣超地产间接控制荣超股份 80%的股份，杨荣义同时是公司 的创始人，对公司的经营决策有实质影响，为公司的实际控制人。杨荣义，男，1963 年出生，中国国籍， 有香港永久居留权，硕士学历。2002 年至 2003 年，就读于香港科技大学工商管理学院，硕士学历；1993 年至今，就职于深圳市荣超房地产开发有限公司，担任董事长。 实际控制人报告期内未发生变化。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 28 第七节 融资及利润分配情况 一、 最近两个会计年度内普通股股票发行情况 □适用 √不适用 二、 存续至本期的优先股股票相关情况 □适用 √不适用 三、 债券融资情况 □适用 √不适用 债券违约情况 □适用 √不适用 公开发行债券的特殊披露要求 □适用 √不适用 四、 间接融资情况 □适用 √不适用 违约情况 □适用 √不适用 五、 利润分配情况 (一) 报告期内的利润分配情况 □适用 √不适用 (二) 利润分配预案 □适用 √不适用 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 29 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 一、 董事、监事、高级管理人员情况 (一) 基本情况 姓名 职务 性别 年龄 学历 任期 是否在公司领取薪 酬 杨荣光 董事长 男 48 硕士 2016.2.14-2019.2.14 否 杨颖蕾 副董事长 女 31 本科 2016.2.14-2019.2.14 否 厉伟 董事 男 55 硕士 2016.2.14-2019.2.14 否 梁碧君 董事 女 48 硕士 2016.2.14-2019.2.14 否 王红兵 董事 男 57 硕士 2016.2.14-2019.2.14 否 陈建栋 监事会主席 男 39 本科 2016.2.14-2019.2.14 否 王玉东 监事 男 41 本科 2016.2.14-2019.2.14 是 杨庆忠 监事 男 39 大专 2016.2.14-2019.2.14 是 肖利 总经理 男 52 本科 2016.2.14-2019.2.14 是 杨荣纪 副总经理 男 40 大专 2016.2.14-2019.2.14 是 严冠雄 副总经理 男 36 本科 2016.2.14-2019.2.14 是 欧阳红 副总经理 女 50 本科 2016.2.14-2019.2.14 是 阳国儒 财务总监 男 44 大专 2016.2.14-2019.2.14 是 李毅 董事会秘书 男 32 本科 2016.2.14-2019.2.14 是 董事会人数： 5 监事会人数： 3 高级管理人员人数： 6 董事、监事、高级管理人员相互间关系及与控股股东、实际控制人间关系： 杨颖蕾的父亲杨荣义与杨荣光为兄弟关系，杨颖蕾的母亲与梁碧君为姐妹关系，杨荣光的父亲与杨 荣纪的父亲为兄弟关系。除此之外，公司其他董事、监事、高级管理人员之间不存在亲属关系。 (二) 持股情况 单位：股 姓名 职务 期初持普通 股股数 数量变动 期末持普通 股股数 期末普通股 持股比例% 期末持有股 票期权数量 杨荣光 董事长 3,000,000 0 3,000,000 10.00% 0 合计 - 3,000,000 0 3,000,000 10.00% 0 (三) 变动情况 信息统计 董事长是否发生变动 □是 √否 总经理是否发生变动 □是 √否 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 30 董事会秘书是否发生变动 □是 √否 财务总监是否发生变动 □是 √否 二、 员工情况 (一) 在职员工（公司及控股子公司）基本情况 按工作性质分类 期初人数 期末人数 行政管理及财务 61 96 工程及维修 118 246 客服 170 191 安保 351 569 销售 - 8 员工总计 700 1,110 按教育程度分类 期初人数 期末人数 博士 - - 硕士 - - 本科 30 40 专科 145 189 专科以下 525 881 员工总计 700 1,110 员工薪酬政策、培训计划以及需公司承担费用的离退休职工人数等情况： 公司处于快速发展的阶段，员工总人数逐年上升。公司为了日益增加的用工需求，优化招聘流程， 拓宽招聘渠道，与各大主流招聘平台建立长期合作关系；积极参与行业招聘交流会及各大现场招聘会， 近几年还与周边高校、退伍军人等建立了良好的关系，引进有培养潜质的年轻力量。公司建立了健全的 三级培训体系，严格按年度培训组织实施。组建了内部讲师队伍，入职培训、岗位培训，业务专职培训、 行业培训、外部培训等各类培训形式多样。中高层管理者，基层员工均需根据工作需求参与各种培训， 以提高自身的知识结构、开拓视野，最终促进管理能力的提升。公司鼓励员工加强自身学习和进步，并 为员工外部学习培训提供一定的费用补贴，大大的促进了员工学习的积极性。 公司结合激励机制和晋升机制；落实员工满意度提升计划，大力开展员工业余生活，增强员工向心 力和团队凝聚力。 公司暂无需公司承担费用的离退休职工。 (二) 核心人员（公司及控股子公司）基本情况 核心员工： 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 31 □适用 √不适用 其他对公司有重大影响的人员（非董事、监事、高级管理人员）： □适用 √不适用 核心人员的变动情况： 报告期内，核心人员无变动。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 32 第九节 行业信息 是否自愿披露 □是 √否 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 33 第十节 公司治理及内部控制 事项 是或否 年度内是否建立新的公司治理制度 □是 √否 董事会是否设置专门委员会 □是 √否 董事会是否设置独立董事 □是 √否 投资机构是否派驻董事 □是 √否 监事会对本年监督事项是否存在异议 □是 √否 管理层是否引入职业经理人 □是 √否 会计核算体系、财务管理、风险控制及其他重大内部管理制度本年是否发现重大缺陷 □是 √否 是否建立年度报告重大差错责任追究制度 √是 □否 一、 公司治理 (一) 制度与评估 1、 公司治理基本状况 报告期内，公司根据《公司法》、《证券法》、《非上市公众公司监督管理办法》以及全国中小企业股 份转让系统有限责任公司制定的相关法律法规及规范性文件的要求及其他相关法律、法规的要求，不断 完善法人治理结构，努力建立行之有效的内控管理体系，确保公司规范运作。公司股东大会、董事会、 监事会的召集、召开、表决程序符合有关法律、法规的要求，且均严格按照相关法律法规，履行各自的 权利和义务，公司重大生产经营决策、投资决策及财务决策能按照《公司章程》及有关内控制度规定的 程序和规则进行。 截至报告期末，公司的机构和人员依法运作，未出现违法、违规现象和重大缺陷，能够切实履行应 尽的职责和义务。 2、 公司治理机制是否给所有股东提供合适的保护和平等权利的评估意见 经董事会评估认为，公司治理机制完善，符合《公司法》《证券法》、《非上市公众公司监督管理办 法》等法律法规及规范性文件的要求，能够给所有股东提供合适的保护和平等权利保障。 3、 公司重大决策是否履行规定程序的评估意见 报告期内，公司 2017 年第一次临时股东大会决议通过《关于预计 2017 年度公司日常关联交易的议 案》。公司将严格遵守《防范控股股东及关联方资金占用管理制度》、《关联交易制度》等制度，避免股 东及关联方占用公司资金。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 34 公司重大生产经营决策、投资决策及财务决策基本能按照《公司章程》及有关内控制度规定的程序 和规则进行，截至报告期末，公司各决策机构均依法运作，未出现重大缺陷，能够切实履行应尽的职责 和义务。 4、 公司章程的修改情况 公司于 2017 年 6 月 7 日召开第一届董事会第九次会议和 2017 年 6 月 25 日召开 2017 年第二次临时 股东大会，审议通过了《关于修订<公司章程>的议案》，议案内容为：因公司经营范围变更，拟修订《公 司章程》第二章第十一条，原为“公司的经营范围为：物业管理；国内贸易、信息咨询、文化活动策划、 物流信息咨询。”，现修改为：“公司的经营范围为：物业管理；酒店管理；餐厅管理，停车场的管理； 国内贸易、信息咨询、文化活动策划、物流信息咨询。” 上述公司章程修改于 2017 年 7 月 4 日，完成工商变更登记。 (二) 三会运作情况 1、 三会召开情况 会议类型 报告期内会议召开的次数 经审议的重大事项（简要描述） 董事会 9 1、第一届董事会第六次会议 （1）审议《关于变更<高新区联合总部大厦项 目前期物业服务合同>与<荣超城市春天花园 项目前期物业服务合同>签约主体的议案》 （2）审议《关于预计 2017 年度公司日常关联 交易的议案》 （3）审议《关于公司制定<年报信息披露重大 差错责任追究制度>的议案》 （4）审议《关于提请召开公司 2017 年度第一 次临时股东大会的议案》 2、第一届董事会第七次会议 （1）审议《2016 年度总经理工作报告的议案》 （2）审议《2016 年度董事会工作报告的议案》 （3）审议《2016 年度财务决算及 2017 年度 财务预算报告的议案》 （4）审议《2016 年年度报告及摘要的议案》 （5）审议《关于续聘利安达会计师事务所（特 殊普通合伙）为公司 2017 年度审计机构的议 案》 （6）审议《关于提请股东大会授权董事长批准 公司利用闲置资金购买理财产品的议案》 （7）审议《关于提请召开 2016 年年度股东大 会的议案》 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 35 3、第一届董事会第八次会议 （1）审议《关于参股深圳百城精工有限公司的 议案》 （2）审议《关于设立全资子公司深圳市荣超装 饰有限责任公司的议案》 4、第一届董事会第九次会议 （1）审议《关于变更公司经营范围的议案》 （2）审议《关于修订<公司章程>的议案》 （3）审议《提请召开 2017 年第二次临时股东 大会的议案》 5、2017 年第一次临时董事会会议 （1）审议《关于成立深圳市荣超物业管理股份 有限公司豪威科技大厦物业服务中心的议案》 6、第一届董事会第十次会议 （1）审议《关于公司会计政策变更的议案》 （2）审议《关于公司 2017 年半年度报告的议 案》 7、第一届董事会第十一次会议 （1）审议《关于公司拟与中信证券股份有限公 司解除持续督导协议的议案》 （2）审议《关于公司拟与天风证券股份有限公 司签署持续督导协议的议案》 （3）审议《关于公司拟与中信证券股份有限公 司解除持续督导协议的说明报告》 （4）审议《关于提请授权董事会全权办理公司 持续督导主办券商变更相关事宜的议案》 （5）审议《关于召开 2017 年第三次临时股东 大会的议案》 8、2017 年第二次临时董事会会议 （1）审议《关于成立深圳市荣超物业管理股份 有限公司新海宜易思博软件大厦物业服务中心 的议案》 9、2017 年第三次临时董事会会议 （1）审议《关于成立深圳市荣超物业管理股份 有限公司荣超后海大厦物业服务中心的议案》 监事会 2 1、第一届监事会第四次会议 （1）审议《2016 年年度报告及摘要的议案》 （2）审议《关于公司<2016 年度监事会工作 报告>的议案》 （3）审议《关于公司<2016 年度财务决算及 2017 年度财务预算报告>的议案》 2、第一届监事会第五次会议 （1）审议《关于公司会计政策变更的议案》 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 36 （2）审议《关于公司 2017 年半年度报告的议 案》 股东大会 4 1、2017 年第一次临时股东大会 （1）审议《关于变更<高新区联合总部大厦项 目前期物业服务合同>与<荣超城市春天花园 项目前期物业服务合同>签约主体的议案》 （2）审议《关于预计 2017 年度公司日常关联 交易的议案》 2、2016 年年度股东大会 （1）审议《2016 年年度报告及摘要的议案》 （2）审议《2016 年度财务决算及 2017 年度 财务预算报告的议案》 （3）审议《2016 年度监事会工作报告》 （4）审议《2016 年度董事会工作报告的议案》 （5）审议《关于续聘利安达会计师事务所（特 殊普通合伙）为公司 2017 年度审计机构的议 案》 （6）审议《关于提请股东大会授权董事长批准 公司利用闲置资金购买理财产品的议案》 3、2017 年第二次临时股东大会 （1）审议《关于变更公司经营范围的议案》 （2）审议《关于修订<公司章程>的议案》 4、2017 年第三次临时股东大会 （1）审议《关于公司拟与中信证券股份有限公 司解除持续督导协议的议案》 （2）审议《关于公司拟与天风证券股份有限公 司签署持续督导协议的议案》 （3）审议《关于公司拟与中信证券股份有限公 司解除持续督导协议的说明报告》 （4）审议《关于提请授权董事会全权办理公司 持续督导主办券商变更相关事宜的议案》 2、 三会的召集、召开、表决程序是否符合法律法规要求的评估意见 公司 2017 年度召开的历次股东大会、董事会、监事会，均符合《公司法》、《公司章程》、三会规则 等要求，会议通知、召开、提案审议、表决及决议内容等均没有违反《公司法》、《公司章程》等规定的 情形，会议程序规范。 (三) 公司治理改进情况 报告期内，公司建立了规范的公司治理结构，股东大会、董事会及监事会和公司管理层均严格按照 《公司法》等法律、法规和中国证监会有关法律法规等的要求，履行各自的权利和义务，公司重大生产 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 37 经营决策、投资决策及财务决策基本按照《公司章程》及有关内控制度规定的程序和规则进行。 同时为加强内部治理，公司一方面开展内部学习，公司董事、高级管理人员将增加定期举办关于公 司章程、对外投资、关联交易、信息披露等相关规章制度学习的频率，熟悉相关事项的审批权限，严格 按照相关内控制度履行审议程序，勤勉尽责；另一方面完善内部问责制度，审批权限、审批程序及流程 落实到个人，加强内部审批关键节点的把控及问责。通过一系列举措，完善公司内部控制机制，使公司 治理更上一个台阶。 截至报告期末，公司未发生不规范运作的行为。报告期内，公司严格遵守《防范控股股东及关联方 资金占用管理制度》、《关联交易制度》等制度，未发生股东及关联方占用公司资金的情形。 (四) 投资者关系管理情况 公司《公司章程》中特别将“信息披露与投资者关系管理”单列一章，规定了公司与投资者沟通的主 要内容、沟通方式等内容，公司还制定了《投资者关系管理制度》，进一步对投资者关系管理的目的、 基本原则、投资者关系管理的工作对象、沟通内容、沟通方式、投资者关系工作的组织和实施、负责人 及职能、工作内容、信息披露、投资者关系活动、相关机构与个人等具体事项进行了详细规定。 二、 内部控制 (一) 监事会就年度内监督事项的意见 报告期内，监事会能够独立运作，对本年度内的监督事项没有异议。 (二) 公司保持独立性、自主经营能力的说明 公司在资产、人员、财务、机构、业务等方面与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业保持独 立，具备完整的业务体系和独立面向市场自主经营的能力。 1、资产独立：公司资产独立完整，不存在被实际控制人或控股股东占用的情况。公司拥有完整的 法人财产权，包括经营决策和实施权，拥有必要的人员、资金和经营场所，以及在此基础上按照分工协 作和职权划分建立起来的一套完整组织体系，能够独立支配和使用人、财、物等生产要素，顺利组织和 实施生产经营活动，面向市场独立经营。 2、人员独立：公司董事、监事及高级管理人员按照《公司法》、《公司章程》合法产生；公司总经 理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员未在控股股东、实际控制人控制的其他企业中 担任职务，未在控股股东、实际控制人控制的其他企业中领薪；公司的财务人员均不在控股股东、实际 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 38 控制人控制的其他企业兼职；公司在员工管理、社会保障等方面完全独立。 3、财务独立：公司设有独立的财务会计部门，配备了专门的财务人员，建立了独立的财务核算体 系，能够独立作出财务决策，具有规范的财务会计制度。公司在银行独立开户，依法独立纳税；不存在 与实际控制人或控股股东及其控制的其他企业共用银行账户的情形。 4、机构独立：公司依法建立了股东大会、董事会、监事会等机构，公司独立行使经营管理权，独 立于公司控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，不存在机构混同的情形。 5、业务独立：本公司主要以物业服务为主营业务，公司实际控制人及其控制的其它企业目前均未 从事相关的业务。公司具有完全独立的业务运作系统，同时主营业务收入和利润不依赖于控股股东、实 际控制人及其它关联方的关联交易。 (三) 对重大内部管理制度的评价 公司已建立了一套较为健全的、完善的会计核算体系、财务管理和风险控制等内部控制管理制度， 并能够得到有效执行，能够满足公司当前发展需要。同时公司将根据发展情况，不断更新和完善相关制 度，保障公司健康平稳运行。 (四) 年度报告差错责任追究制度相关情况 2017 年 3 月 14 日，公司董事会审议通过了《关于公司制定<年报信息披露重大差错责任追究制度> 的议案》。 报告期内，公司未发生重大会计差错更正、重大遗漏信息等情况。公司信息披露责任人及公司管理 层严格遵守了上述制度，执行情况良好。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 39 第十一节 财务报告 一、 审计报告 是否审计 是 审计意见 无保留意见 审计报告中的特别段落 无 审计报告编号 利安达审字[2018]第 2062 号 审计机构名称 利安达会计师事务所（特殊普通合伙） 审计机构地址 北京市朝阳区慈云寺北里 210 号远洋国际中心 E 座 12 层 审计报告日期 2018-04-13 注册会计师姓名 马洪、欧阳桌伟 会计师事务所是否变更 否 审计报告正文： 审 计 报 告 利安达审字【2018】第 2062 号 深圳市荣超物业管理股份有限公司全体股东： 一、审计意见 我们审计了深圳市荣超物业管理股份有限公司（以下简称“荣超物业公司”）财务报表，包括 2017 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2017 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流 量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了荣超物 业公司 2017 年 12 月 31 日合并及公司的财务状况以及 2017 年度合并及公司的经营成果和现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报 表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则， 我们独立于荣超物业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是 充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、其他信息 荣超物业公司管理层对其他信息负责。其他信息包括 2017 年年度报告中涵盖的信息，但不包 括财务报表和我们的审计报告。 我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 40 论。 结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与 财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方 面，我们无任何事项需要报告。 四、管理层和治理层对财务报表的责任 荣超物业公司管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实 现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重 大错报。 在编制财务报表时，管理层负责评估荣超物业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事 项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算荣超物业公司、终止运营或别无其他现 实的选择。 治理层负责监督荣超物业公司的财务报告过程。 五、注册会计师对财务报表审计的责任 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出 具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在 某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来 可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也 执行以下工作： （一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对 这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪 造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未 能发现由于错误导致的重大错报的风险。 （二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性 发表意见。 （三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 （四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导 致对荣超物业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果 我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报 表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 41 可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致荣超物业公司不能持续经营。 （五）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相 关交易和事项。 （六）就荣超物业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报 表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。 利 安 达 会 计 师 事 务 所 中 国 注 册 会 计 师 ： 马 洪 （ 特 殊 普 通 合 伙 ） 中 国 注 册 会 计 师 ： 欧 阳 桌 伟 中 国 · 北 京 二〇一八年四月十三日 二、 财务报表 (一) 合并资产负债表 单位：元 项目 附注 期末余额 期初余额 流动资产： 货币资金 第十一节、附注六、1 57,308,761.50 47,367,761.52 结算备付金 拆出资金 以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 第十一节、附注六、2 7,020,232.12 3,196,347.75 预付款项 第十一节、附注六、3 9,016.00 125,252.40 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 应收利息 应收股利 其他应收款 第十一节、附注六、4 1,124,856.94 743,526.82 买入返售金融资产 存货 第十一节、附注六、5 9,998.74 - 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 42 其他流动资产 第十一节、附注六、6 101,551,242.35 66,880,000.00 流动资产合计 167,024,107.65 118,312,888.49 非流动资产： 发放贷款及垫款 可供出售金融资产 第十一节、附注六、7 21,120,000.00 14,000,000.00 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 第十一节、附注六、8 29,866,875.03 30,683,433.09 在建工程 - 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 第十一节、附注六、9 525,000.00 825,000.00 递延所得税资产 第十一节、附注六、10 113,932.23 53,506.50 其他非流动资产 非流动资产合计 51,625,807.26 45,561,939.59 资产总计 218,649,914.91 163,874,828.08 流动负债： 短期借款 向中央银行借款 吸收存款及同业存放 拆入资金 以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 第十一节、附注六、11 11,019,009.77 5,793,538.77 预收款项 第十一节、附注六、12 5,834,060.74 5,389,480.78 卖出回购金融资产款 应付手续费及佣金 应付职工薪酬 第十一节、附注六、13 18,198,569.05 8,016,088.65 应交税费 第十一节、附注六、14 7,067,515.08 4,546,819.92 应付利息 应付股利 其他应付款 第十一节、附注六、15 35,523,083.26 27,801,579.84 应付分保账款 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 43 保险合同准备金 代理买卖证券款 代理承销证券款 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 第十一节、附注六、17 7,454.11 - 流动负债合计 77,649,692.01 51,547,507.96 非流动负债： 长期借款 应付债券 其中：优先股 永续债 长期应付款 长期应付职工薪酬 专项应付款 预计负债 递延收益 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 77,649,692.01 51,547,507.96 所有者权益（或股东权益）： 股本 第十一节、附注六、18 30,000,000.00 30,000,000.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 第十一节、附注六、19 54,023,187.37 54,023,187.37 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 第十一节、附注六、20 5,479,401.24 2,551,019.86 一般风险准备 未分配利润 第十一节、附注六、21 51,497,634.29 25,753,112.89 归属于母公司所有者权益合计 141,000,222.90 112,327,320.12 少数股东权益 所有者权益合计 141,000,222.90 112,327,320.12 负债和所有者权益总计 218,649,914.91 163,874,828.08 法定代表人：杨荣光 主管会计工作负责人：阳国儒 会计机构负责人：阳国儒 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 44 (二) 母公司资产负债表 单位：元 项目 附注 期末余额 期初余额 流动资产： 货币资金 56,717,141.00 47,367,761.52 以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 第十一节、附注十四、1 7,004,027.46 3,196,347.75 预付款项 125,252.40 应收利息 应收股利 其他应收款 第十一节、附注十四、2 6,049,559.94 743,526.82 存货 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 97,551,242.35 66,880,000.00 流动资产合计 167,321,970.75 118,312,888.49 非流动资产： 可供出售金融资产 21,120,000.00 14,000,000.00 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 29,866,875.03 30,683,433.09 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 525,000.00 825,000.00 递延所得税资产 113,932.23 53,506.50 其他非流动资产 非流动资产合计 51,625,807.26 45,561,939.59 资产总计 218,947,778.01 163,874,828.08 流动负债： 短期借款 以公允价值计量且其变动计入 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 45 当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 10,987,978.73 5,793,538.77 预收款项 5,751,134.76 5,389,480.78 应付职工薪酬 18,077,137.16 8,016,088.65 应交税费 7,027,156.11 4,546,819.92 应付利息 应付股利 其他应付款 35,485,783.26 27,801,579.84 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 7,454.11 流动负债合计 77,336,644.13 51,547,507.96 非流动负债： 长期借款 应付债券 其中：优先股 永续债 长期应付款 长期应付职工薪酬 专项应付款 预计负债 递延收益 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 - 负债合计 77,336,644.13 51,547,507.96 所有者权益： 股本 30,000,000.00 30,000,000.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 54,023,187.37 54,023,187.37 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 5,479,401.24 2,551,019.86 一般风险准备 未分配利润 52,108,545.27 25,753,112.89 所有者权益合计 141,611,133.88 112,327,320.12 负债和所有者权益合计 218,947,778.01 163,874,828.08 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 46 (三) 合并利润表 单位：元 项目 附注 本期金额 上期金额 一、营业总收入 230,100,216.41 191,605,310.85 其中：营业收入 第十一节、 附注六、22 230,100,216.41 191,605,310.85 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 二、营业总成本 191,607,457.83 156,979,309.91 其中：营业成本 第十一节、 附注六、22 144,058,422.83 117,368,939.63 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险合同准备金净额 保单红利支出 分保费用 税金及附加 第十一节、 附注六、23 1,352,891.95 3,327,367.67 销售费用 第十一节、 附注六、24 252,626.52 - 管理费用 第十一节、 附注六、25 47,900,370.90 38,010,546.79 财务费用 第十一节、 附注六、26 -2,203,373.31 -1,745,925.37 资产减值损失 第十一节、 附注六、27 246,518.94 18,381.19 加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 投资收益（损失以“－”号填列） 第十一节、 附注六、28 32,523.44 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 汇兑收益（损失以“-”号填列） 资产处置收益（损失以“-”号填列） 其他收益 第十一节、 附注六、29 616,749.89 - 三、营业利润（亏损以“－”号填列） 39,109,508.47 34,658,524.38 加：营业外收入 第十一节、 附注六、30 25,947.00 2,626.90 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 47 减：营业外支出 第十一节、 附注六、31 10,318.52 49,928.11 四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 39,125,136.95 34,611,223.17 减：所得税费用 第十一节、 附注六、32 10,452,234.17 9,101,024.61 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 28,672,902.78 25,510,198.56 其中：被合并方在合并前实现的净利润 (一)按经营持续性分类： - - - 1.持续经营净利润 28,672,902.78 25,510,198.56 2.终止经营净利润 (二)按所有权归属分类： - - - 1.少数股东损益 2.归属于母公司所有者的净利润 28,672,902.78 25,510,198.56 六、其他综合收益的税后净额 归属于母公司所有者的其他综合收益的税后 净额 （一）以后不能重分类进损益的其他综合收益 1.重新计量设定受益计划净负债或净资产 的变动 2.权益法下在被投资单位不能重分类进损 益的其他综合收益中享有的份额 （二）以后将重分类进损益的其他综合收益 1.权益法下在被投资单位以后将重分类进 损益的其他综合收益中享有的份额 2.可供出售金融资产公允价值变动损益 3.持有至到期投资重分类为可供出售金融 资产损益 4.现金流量套期损益的有效部分 5.外币财务报表折算差额 6.其他 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 七、综合收益总额 28,672,902.78 25,510,198.56 归属于母公司所有者的综合收益总额 28,672,902.78 25,510,198.56 归属于少数股东的综合收益总额 八、每股收益： （一）基本每股收益 0.96 0.85 （二）稀释每股收益 0.96 0.85 法定代表人：杨荣光 主管会计工作负责人：阳国儒 会计机构负责人：阳国儒 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 48 (四) 母公司利润表 单位：元 项目 附注 本期金额 上期金额 一、营业收入 第十一节、 附注十六、3 229,063,173.03 191,605,310.85 减：营业成本 第十一节、 附注十六、3 143,484,317.18 117,368,939.63 税金及附加 1,348,710.28 3,327,367.67 销售费用 管理费用 47,014,469.63 38,010,546.79 财务费用 -2,130,289.27 -1,745,925.37 资产减值损失 241,703.06 18,381.19 加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 投资收益（损失以“－”号填列） 第十一节、 附注十六、4 32,523.44 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 资产处置收益（损失以“-”号填列） 其他收益 615,878.68 - 二、营业利润（亏损以“－”号填列） 39,720,140.83 34,658,524.38 加：营业外收入 25,947.00 2,626.90 减：营业外支出 10,039.90 49,928.11 三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 39,736,047.93 34,611,223.17 减：所得税费用 10,452,234.17 9,101,024.61 四、净利润（净亏损以“－”号填列） 29,283,813.76 25,510,198.56 （一）持续经营净利润 29,283,813.76 25,510,198.56 （二）终止经营净利润 五、其他综合收益的税后净额 （一）以后不能重分类进损益的其他综合收益 1.重新计量设定受益计划净负债或净资产 的变动 2.权益法下在被投资单位不能重分类进损 益的其他综合收益中享有的份额 （二）以后将重分类进损益的其他综合收益 1.权益法下在被投资单位以后将重分类进 损益的其他综合收益中享有的份额 2.可供出售金融资产公允价值变动损益 3.持有至到期投资重分类为可供出售金融 资产损益 4.现金流量套期损益的有效部分 5.外币财务报表折算差额 6.其他 六、综合收益总额 29,283,813.76 25,510,198.56 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 49 七、每股收益： （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 (五) 合并现金流量表 单位：元 项目 附注 本期金额 上期金额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 245,167,675.53 203,790,105.68 客户存款和同业存放款项净增加额 向中央银行借款净增加额 向其他金融机构拆入资金净增加额 收到原保险合同保费取得的现金 收到再保险业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 处置以公允价值计量且其变动计入当期损益 的金融资产净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 第十一节、附 注六、33 54,013,304.05 40,816,889.59 经营活动现金流入小计 299,180,979.58 244,606,995.27 购买商品、接受劳务支付的现金 108,155,351.59 95,818,828.32 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项净增加额 支付原保险合同赔付款项的现金 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 66,355,830.26 52,973,131.18 支付的各项税费 17,347,373.94 21,307,860.52 支付其他与经营活动有关的现金 第十一节、附 注六、33 56,681,928.56 68,632,366.38 经营活动现金流出小计 248,540,484.35 238,732,186.40 经营活动产生的现金流量净额 50,640,495.23 5,874,808.87 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 90,380,000.00 110,000,000.00 取得投资收益收到的现金 2,390,970.27 2,275,733.30 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 50 的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 92,770,970.27 112,275,733.30 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付 的现金 1,300,465.52 29,088,723.48 投资支付的现金 132,170,000.00 140,880,000.00 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 133,470,465.52 169,968,723.48 投资活动产生的现金流量净额 -40,699,495.25 -57,692,990.18 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 - - 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 第十一节、附 注六、34 9,940,999.98 -51,818,181.31 加：期初现金及现金等价物余额 第十一节、附 注六、34 47,367,761.52 99,185,942.83 六、期末现金及现金等价物余额 第十一节、附 注六、34 57,308,761.50 47,367,761.52 法定代表人：杨荣光 主管会计工作负责人：阳国儒 会计机构负责人：阳国儒 (六) 母公司现金流量表 单位：元 项目 附注 本期金额 上期金额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 243,974,504.70 203,790,105.68 收到的税费返还 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 51 收到其他与经营活动有关的现金 53,970,946.87 40,816,889.59 经营活动现金流入小计 297,945,451.57 244,606,995.27 购买商品、接受劳务支付的现金 107,691,513.94 95,818,828.32 支付给职工以及为职工支付的现金 65,409,023.42 52,973,131.18 支付的各项税费 17,344,904.23 21,307,860.52 支付其他与经营活动有关的现金 61,378,411.98 68,632,366.38 经营活动现金流出小计 251,823,853.57 238,732,186.40 经营活动产生的现金流量净额 46,121,598.00 5,874,808.87 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 66,380,000.00 110,000,000.00 取得投资收益收到的现金 2,318,247.00 2,275,733.30 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收 回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 68,698,247.00 112,275,733.30 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支 付的现金 1,300,465.52 29,088,723.48 投资支付的现金 104,170,000.00 140,880,000.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 105,470,465.52 169,968,723.48 投资活动产生的现金流量净额 -36,772,218.52 -57,692,990.18 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 9,349,379.48 -51,818,181.31 加：期初现金及现金等价物余额 47,367,761.52 99,185,942.83 六、期末现金及现金等价物余额 56,717,141.00 47,367,761.52 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 52 (七) 合并股东权益变动表 单位：元 项目 本期 归属于母公司所有者权益 少数 股东 权益 所有者权益 股本 其他权益工具 资本 公积 减： 库存 股 其他 综合 收益 专 项 储 备 盈余 公积 一般 风险 准备 未分配利润 优先 股 永续 债 其他 一、上年期末余额 30,000,000.00 54,023,187.37 2,551,019.86 25,753,112.89 112,327,320.12 加：会计政策变更 前期差错更正 同一控制下企业合并 其他 二、本年期初余额 30,000,000.00 54,023,187.37 2,551,019.86 25,753,112.89 112,327,320.12 三、本期增减变动金额（减少 以“－”号填列） 2,928,381.38 25,744,521.40 28,672,902.78 （一）综合收益总额 28,672,902.78 28,672,902.78 （二）所有者投入和减少资本 1．股东投入的普通股 2．其他权益工具持有者投入资 本 3．股份支付计入所有者权益的 金额 4．其他 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 53 （三）利润分配 2,928,381.38 -2,928,381.38 1．提取盈余公积 2,928,381.38 -2,928,381.38 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配 4．其他 （四）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股本） 2．盈余公积转增资本（或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本年期末余额 30,000,000.00 54,023,187.37 5,479,401.24 51,497,634.29 141,000,222.90 项目 上期 归属于母公司所有者权益 少数 股东 权益 所有者权益 股本 其他权益工具 资本 公积 减：库 存股 其他 综合 收益 专项 储备 盈余 公积 一般 风险 准备 未分配利润 优先 股 永续 债 其他 一、上年期末余额 5,000,000.00 2,750,089.40 78,967,032.16 86,717,121.56 加：会计政策变更 前期差错更正 同一控制下企业合并 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 54 其他 二、本年期初余额 5,000,000.00 2,750,089.40 78,967,032.16 86,717,121.56 三、本期增减变动金额（减少 以“－”号填列） 25,000,000.00 54,023,187.37 -199,069.54 -53,213,919.27 25,610,198.56 （一）综合收益总额 25,510,198.56 25,510,198.56 （二）所有者投入和减少资本 25,000,000.00 54,023,187.37 -2,750,089.40 -76,173,097.97 100,000.00 1．股东投入的普通股 100,000.00 100,000.00 2．其他权益工具持有者投入 资本 3．股份支付计入所有者权益 的金额 4．其他 25,000,000.00 53,923,187.37 -2,750,089.40 -76,173,097.97 （三）利润分配 2,551,019.86 -2,551,019.86 1．提取盈余公积 2,551,019.86 -2,551,019.86 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分 配 4．其他 （四）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股 本） 2．盈余公积转增资本（或股 本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 55 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本年期末余额 30,000,000.00 54,023,187.37 2,551,019.86 25,753,112.89 112,327,320.12 法定代表人：杨荣光 主管会计工作负责人：阳国儒 会计机构负责人：阳国儒 (八) 母公司股东权益变动表 单位：元 项目 本期 股本 其他权益工具 资本公积 减：库 存股 其他综 合收益 专项储 备 盈余公积 一般风 险准备 未分配利润 所有者权益合 计 优先 股 永续 债 其他 一、上年期末余额 30,000,000.00 54,023,187.37 2,551,019.86 25,753,112.89 112,327,320.12 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 二、本年期初余额 30,000,000.00 54,023,187.37 2,551,019.86 25,753,112.89 112,327,320.12 三、本期增减变动金额（减 少以“－”号填列） 2,928,381.38 26,355,432.38 29,283,813.76 （一）综合收益总额 29,283,813.76 29,283,813.76 （二）所有者投入和减少资 本 1．股东投入的普通股 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 56 2．其他权益工具持有者投入 资本 3．股份支付计入所有者权益 的金额 4．其他 （三）利润分配 2,928,381.38 -2,928,381.38 1．提取盈余公积 2,928,381.38 -2,928,381.38 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分 配 4．其他 （四）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股 本） 2．盈余公积转增资本（或股 本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本年期末余额 30,000,000.00 54,023,187.37 5,479,401.24 52,108,545.27 141,611,133.88 项目 上期 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 57 股本 其他权益工具 资本公积 减：库 存股 其他综 合收益 专项储 备 盈余公积 一般风 险准备 未分配利润 所有者权益合 计 优先 股 永续 债 其他 一、上年期末余额 5,000,000.00 2,750,089.40 78,967,032.16 86,717,121.56 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 二、本年期初余额 5,000,000.00 2,750,089.40 78,967,032.16 86,717,121.56 三、本期增减变动金额（减 少以“－”号填列） 25,000,000.00 54,023,187.37 -199,069.54 -53,213,919.27 25,610,198.56 （一）综合收益总额 25,510,198.56 25,510,198.56 （二）所有者投入和减少资 本 25,000,000.00 54,023,187.37 -2,750,089.40 -76,173,097.97 100,000.00 1．股东投入的普通股 100,000.00 100,000.00 2．其他权益工具持有者投入 资本 3．股份支付计入所有者权益 的金额 4．其他 25,000,000.00 53,923,187.37 -2,750,089.40 -76,173,097.97 （三）利润分配 2,551,019.86 -2,551,019.86 1．提取盈余公积 2,551,019.86 -2,551,019.86 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分 配 4．其他 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 58 （四）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股 本） 2．盈余公积转增资本（或股 本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本年期末余额 30,000,000.00 54,023,187.37 2,551,019.86 25,753,112.89 112,327,320.12 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 59 深圳市荣超物业管理股份有限公司 财务报表附注 截止 2017 年 12 月 31 日 （除特别说明外，金额以人民币元表述） 一、公司基本情况 深圳市荣超物业管理股份有限公司（以下简称“公司”或者“本公司”），成立于1998年7月28日，经深 圳市工商行政管理局批准领取注册号为4403011003432号《企业法人营业执照》。注册资本为人民币150 万元，由深圳市荣超实业有限公司、杨荣光以货币出资成立，上述出资业经深圳中洲会计师事务所于1998 年7月20日以深中洲（98）验字第056D号验资报告验证。各股东出资金额以及公司股权结构如下： 股东名称 出资金额 出资比例 出资方式 深圳市荣超实业有限公司 1,350,000.00 90.00% 货币资金 杨荣光 150,000.00 10.00% 货币资金 合 计 1,500,000.00 100.00% 注：1999年7月28日，有限公司大股东深圳市荣超实业有限公司更名为深圳市荣超房地产开发有限 公司，本公司股权不变。 2003年12月29日，根据有限公司股东会决议以及修改后的章程，有限公司注册资本由人民币150万 元增加到人民币500万元，增加的注册资本350万元人民币由股东深圳市荣超房地产开发有限公司出资 315万元，股东杨荣光出资35万元。上述增资业经深圳市中洲会计师事务所有限公司于2004年2月10日以 深中洲（2004）验字第021号验资报告验证。此次增资后公司股权结构如下： 股东名称 出资金额 出资比例 出资方式 深圳市荣超房地产开发有限公司 4,500,000.00 90.00% 货币资金 杨荣光 500,000.00 10.00% 货币资金 合 计 5,000,000.00 100.00% 2014年3月3日，经深圳市市场监督管理局核准，有限公司原注册号 4403011003432升级为 440301108896151，并领取了新的企业法人营业执照。 2016年1月21日，根据有限公司股东会决议，深圳市荣超房地产开发有限公司将其持有的公司10%的 股权以8,392,319.00元的价格转让给深圳市荣超一家亲投资管理合伙企业（有限合伙）。股权转让完成后， 有限公司变更了公司章程并进行了工商变更登记。截至2016年1月27日止，有限公司注册资本为人民币 500万元，股权结构如下： 股东名称 出资金额 出资比例 出资方式 深圳市荣超房地产开发有限公司 4,000,000.00 80.00% 货币资金 杨荣光 500,000.00 10.00% 货币资金 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 60 深圳市荣超一家亲投资管理合伙企业（有限合伙） 500,000.00 10.00% 货币资金 合 计 5,000,000.00 100.00% 2016年1月28日，有限公司股东会通过《深圳市荣超物业管理有限公司股东会关于公司整体变更为 股份有限公司的决议》，以变更设立方式，将有限公司变更为股份有限公司。2016年2月14日，根据《关 于设立深圳市荣超物业管理股份有限公司之发起人协议》（以下简称“发起人协议”）、创立大会决议和深 圳市荣超物业管理股份有限公司（筹）章程的规定，全体发起人以经审计的2015年9月30日的净资产 83,923,187.37元折股为30,000,000.00股，每股面值人民币1元，折合股本30,000,000.00元，各股东持股比 例不变，折股后超出部分53,923,187.37元作为资本公积。 2016年2月26日，有限公司完成工商变更登记手续，领取了深圳市市场监督管理局核发的《企业法 人营业执照》，名称变更为深圳市荣超物业管理股份有限公司。此次股改验资业经利安达会计师事务所 （特殊普通合伙）深圳分所出具的利安达验字【2016】第2045号验资报告验证。经股改后，深圳市荣超 物业管理股份有限公司股权结构如下： 股东名称 出资金额 出资比例 出资方式 深圳市荣超房地产开发有限公司 24,000,000.00 80.00% 净资产折股 杨荣光 3,000,000.00 10.00% 净资产折股 深圳市荣超一家亲投资管理合伙企业（有限合伙） 3,000,000.00 10.00% 净资产折股 合 计 30,000,000.00 100.00% 深圳市荣超物业管理股份有限公司经营期限自1998年07月28日起永续经营，截止2016年12月31日， 注册资本为3000万元，统一社会信用代码为914403007084350697，公司法定代表人为杨荣光。注册地： 深圳市福田区莲花街道金田路4036号荣超大厦2102。母公司地址：深圳市福田区益田路6003号荣超商务 中心A栋2801室。 本公司所属行业为房地产业，经批准的经营范围：物业管理；酒店管理；餐厅管理；停车场的管理； 国内贸易、信息咨询、文化活动策划、物流信息咨询。（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外， 限制的项目须取得许可后方可经营）。公司提供的主要劳务：物业服务。 本财务报表业经本公司董事会于2018年04月13日决议批准报出。根据本公司章程，本财务报表将提 交股东大会审议。 本公司 2017 年度纳入合并范围的子公司共 2 户，详见本附注八“在其他主体中的权益”。本公司本年 度合并范围比上年度增加 2 户，详见本附注七“合并范围的变更”。 二、财务报表的编制基础 1、编制基础 本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会 计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁 布和修订的 42 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合 称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—— 财务报告的一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 61 根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务 报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。 2、持续经营 本公司管理层对持续经营能力评估后认为不存在可能导致持续能力发生重大疑惑的事项。本公司财 务报表以持续经营假设为基础。 三、遵循企业会计准则的声明 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2017 年 12 月 31 日 的财务状况及 2017 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财务报表在所有重大方面 符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报 告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。 四、重要会计政策和会计估计 1、会计期间 本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计 年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 2、营业周期 正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。 3、记账本位币 人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为 记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。 4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为 同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。 （1）同一控制下企业合并 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控 制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方， 参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与 支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股 本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。 合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。 （2）非同一控制下企业合并 参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非 同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企 业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 62 对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资 产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨 询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务 性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的 公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整 或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公 允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为 商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项 可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中 取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。 购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认 的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买 方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商 誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税 资产的，计入当期损益。 通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第 5 号 的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子 交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”” 的，参考本部分前面各段描述及本附注四、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的， 区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理： 在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和， 作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投 资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即， 除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以 外，其余转入当期投资收益）。 在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行 重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其 他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行 会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中 的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。 5、合并财务报表的编制方法 （1）合并财务报表范围的确定原则 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参 与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围 包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。 一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评 估。 （2）合并财务报表编制的方法 从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 63 失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当 地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同 一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合 并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自 合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且 同时调整合并财务报表的对比数。 在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计 政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买 日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。 公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。 子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东 损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额， 在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股 东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。 当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失 控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例 计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资 收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产 或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致 的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第 2 号—— 长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见 本附注四、13“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。 本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资 直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及 经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：① 这 些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；② 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； ③ 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④ 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易 一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况 下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、13、（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原 因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧 失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计 处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在 合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。 6、合营安排分类及共同经营会计处理方法 合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的 权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产 且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。 本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、13（2）②“权益法核算的长期股权投资” 中所述的会计政策处理。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 64 本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公司份 额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；按 本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额 确认共同经营发生的费用。 当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购 买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参 与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于 由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产 的情况，本公司按承担的份额确认该损失。 7、现金及现金等价物的确定标准 本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般 为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 8、外币业务和外币报表折算 （1）外币交易的折算方法 本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日外汇 牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项， 按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。 （2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法 资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除： ① 属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则 处理；② 用于境外经营净投资有效套期的套期工具的汇兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投 资被处置才被确认为当期损益）；③ 以及可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变 动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。 编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率 变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转入处置当期损益。 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。 以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额 与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合 收益。 （3）外币财务报表的折算方法 编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率 变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当 期损益。 境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资 产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率 折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后 的年末未分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类 项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 65 丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部 或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。 外币现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在 现金流量表中单独列报。 年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。 在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经营 控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外 币报表折算差额，全部转入处置当期损益。 在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与 该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经 营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的 比例转入处置当期损益。 9、金融工具 在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债在初始确 认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易 费用直接计入损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。 （1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法 公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债 所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场 中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交 易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。 估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其 他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。 （2）金融资产的分类、确认和计量 以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分为以公 允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资 产。 ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主要是为了近期内 出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采用短期获 利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担 保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过 交付该权益工具结算的衍生工具除外。 符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认 或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的 金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 66 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成 的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。 ② 持有至到期投资 是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资 产。 持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生 的利得或损失，计入当期损益。 实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利率计算其摊余成 本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或适用的更短期 间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。 在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现金流量 （不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属于实际 利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。 ③ 贷款和应收款项 是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为贷款和应收 款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。 贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生 的利得或损失，计入当期损益。 ④ 可供出售金融资产 包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。 可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的本金，加上 或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除 已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。 可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外 币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合收益，在该金融资产终 止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投 资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。 可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收益。 （3）金融资产减值 除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日对其他金融 资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。 本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单独进行减 值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资 产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行 减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减 值测试。 ① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 67 以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认为减 值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客 观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价 值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。 ② 可供出售金融资产减值 当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该可供出 售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅度累计超过 50%；“非暂时性下跌”是指 公允价值连续下跌时间超过 12 个月。 可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出 并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价 值和原已计入损益的减值损失后的余额。 在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生 的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为其他综合收益， 可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过 交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。 （4）金融资产转移的确认依据和计量方法 满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；② 该 金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③ 该金融资产已转移， 虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的 控制。 若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的 控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所 转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原 计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部 分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他 综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。 本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所 有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转 入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融 资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资 产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。 （5）金融负债的分类和计量 金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。 初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关的 交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 68 ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 资产的条件一致。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值的变动形 成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。 ② 其他金融负债 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的 衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终 止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 ③ 财务担保合同及贷款承诺 不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以 公允价值计量且其变动计入损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，以公允价值进行初始确认，在初 始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准 则第 14 号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。 （6）金融负债的终止确认 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务 人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债 的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资 产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 （7）衍生工具及嵌入衍生工具 衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。除指定为套期 工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损失将根据套期关系的性质按照套期会 计的要求确定计入损益的期间外，其余衍生工具的公允价值变动计入当期损益。 对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或 金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相 同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具 处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定 为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。 （8）金融资产和金融负债的抵销 当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公 司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金 额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。 （9）权益工具 权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含再 融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具的公允价值变动。与 权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 69 本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本公司不确认权益工具 的公允价值变动额。 10、应收款项 应收款项包括应收账款、其他应收款等。 （1）坏账准备的确认标准 本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发生减值 的，计提减值准备：① 债务人发生严重的财务困难；② 债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生 违约或逾期等）；③ 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；④ 其他表明应收款项发生减值的客观依 据。 （2）坏账准备的计提方法 ① 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法 本公司将金额为人民币 200 万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收款项。 本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具 有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括 在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。 ② 按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法 A．信用风险特征组合的确定依据 本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似 性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期 金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。 不同组合的确定依据： 项 目 确定组合的依据 账龄分析法组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征 个别认定法组合 合并范围内的关联方或者其他几乎无信用风险的应收款项 B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法 按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用风险特征（债务人 根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组合中已经存在的损失 评估确定。 a. 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法 账 龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%） 1 年以内（含 1 年，下同） 5% 5% 1-2 年 10% 10% 2-3 年 20% 20% 3-4 年 50% 50% 4-5 年 80% 80% 5 年以上 100% 100% b. 组合中，采用个别认定法计提坏账准备的计提方法 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 70 组合名称 方法说明 个别认定法组合 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提 坏账准备。 ③ 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项 本公司对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，单独进行减值测试，有客观证据表明其 发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。如： 应收关联方款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法 履行还款义务的应收款项等等。 （3）坏账准备的转回 如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认 的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下 该应收款项在转回日的摊余成本。 本公司向金融机构以不附追索权方式转让应收款项的，按交易款项扣除已转销应收账款的账面价值 和相关税费后的差额计入当期损益。 11、存货 （1）存货的分类 存货主要包括原材料、库存商品及低值易耗品等。 （2）存货取得和发出的计价方法 存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。领用和发出时按先 进先出法计价。 （3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法 可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费 用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货 的目的以及资产负债表日后事项的影响。 在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌 价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。 计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其 账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。 （4）存货的盘存制度为永续盘存制。 （5）低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物于领用时按一次摊销法摊销。 12、持有待售资产和处置组 本公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动 资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：某项非 流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本公司 已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项 交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关 的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》分摊了企业合 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 71 并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。 本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值 高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金 额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产 减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第 42 号—— 持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产 的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的 金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减 值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各 项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准 则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。 持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利 息和其他费用继续予以确认。 非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续划分为持有待售类 别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前 的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额； （2）可收回金额。 13、长期股权投资 本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投 资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出售金融资产或 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。 共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分 享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与 决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。 （1）投资成本的确定 对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方 合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支 付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减 的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制 方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为 股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲 减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合 并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权 的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方 合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达 到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整 资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可 供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 72 对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初 始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。 通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子 交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一 揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的 长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。 原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益 的累计公允价值变动转入当期损益。 合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用， 于发生时计入当期损益。 除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资 取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投 资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权 投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投 资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投 资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加 上新增投资成本之和。 （2）后续计量及损益确认方法 对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。 此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。 ① 成本法核算的长期股权投资 采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。 除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收 益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。 ② 权益法核算的长期股权投资 采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允 价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认 净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。 采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别 确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或 现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合 收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应 享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被 投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本 公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。 对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易 损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资 单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 73 企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值 作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。 本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当 期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合 并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。 在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资 单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预 计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分 享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。 ③ 收购少数股权 在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公 司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的， 调整留存收益。 ④ 处置长期股权投资 在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款 与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股 权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计 政策处理。 其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期 损益。 采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东 权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会 计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权 益，按比例结转入当期损益。 采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的 控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位 直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认 的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期 损益。 本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余 股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得 时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的， 改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间 的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和 计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产 或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合 收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后 的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 74 融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。 本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按 金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计 入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被 投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利 润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。 本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的， 将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次 处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控 制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。 14、投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、 持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置 建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作 为投资性房地产列报。 投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利 益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损 益。 本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策 进行折旧或摊销。 投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。 自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值 作为转换后的入账价值。 投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。 自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性 房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的 入账价值。 当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项 投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当 期损益。 15、固定资产 （1）固定资产确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有 形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。 固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。 （2）各类固定资产的折旧方法 固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 75 的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下： 类 别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%） 房屋及建筑物 年限平均法 20.00 5.00 4.75 运输设备 年限平均法 10.00 5.00 9.50 电子设备及其他 年限平均法 3.00 5.00 31.67 预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目前从 该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。 （3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法 固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。 （4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也 可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够 合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期 届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。 （5）其他说明 与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量， 则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当 期损益。 当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定 资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。 本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作 为会计估计变更处理。 16、在建工程 在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态 前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。 在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。 17、借款费用 借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。可直 接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生 产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生 当期确认为费用。 专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时 性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出 加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率 计算确定。 资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 76 符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售 状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个月的， 暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。 18、无形资产 （1）无形资产 无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且 其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。 取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和 建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地 使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。 使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额 在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。 期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估 计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产 为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策 进行摊销。 （2）研究与开发支出 本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。 研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。 开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入 当期损益： ① 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性； ② 具有完成该无形资产并使用或出售的意图； ③ 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产 自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性； ④ 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该 无形资产； ⑤ 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。 （3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法 无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。 19、长期待摊费用 长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司 的长期待摊费用主要是装修费。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。 20、长期资产减值 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 77 对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、 合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹 象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚 未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。 减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。 可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高 者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允 价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估 计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可 销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时 所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项 资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资 产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。 在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协 同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金 额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉 的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵 减其他各项资产的账面价值。 上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。 21、职工薪酬 本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。其中： 短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、 住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间 将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价 值计量。 离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设定提存计划。采 用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。 在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建 议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉 及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。 但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。 职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退 休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益 （辞退福利）。 本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理， 除此之外按照设定受益计划进行会计处理。 22、预计负债 当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本公司承担的现时义 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 78 务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。 在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现 时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。 如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作 为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 （1）亏损合同 亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏损合 同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的资产已确 认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。 （2）重组义务 对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下，按照 与重组有关的直接支出确定预计负债金额。 23、股份支付 （1）股份支付的会计处理方法 股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负 债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。 ① 以权益结算的股份支付 用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。 该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行 权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积；在授予后 立即可行权时，该公允价值的金额在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。 在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估 计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。 用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他 方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能 够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。 ② 以现金结算的股份支付 以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计 量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或 达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础， 按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。 在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期 损益。 （2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理 本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允 价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公 允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对 取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 79 在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理， 将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可 行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。 （3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理 涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本公司 内，另一在本公司外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理： ① 结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；除此之 外，作为现金结算的股份支付处理。 结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值确 认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。 ② 接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作为 权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其本身权益工具的，将 该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。 本公司内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务 企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。 24、优先股、永续债等其他金融工具 （1）永续债和优先股等的区分 本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具： ① 该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融 资产或金融负债的合同义务； ② 如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不包 括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定数量的 自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。 除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负债。 本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际收到 的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的交易费用， 在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。 （2）永续债和优先股等的会计处理方法 归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及 赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见本附注四、17“借款费用”）以 外，均计入当期损益。 归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公 司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配 处理。 本公司不确认权益工具的公允价值变动。 25、收入 （1）商品销售收入 在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权， 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 80 也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关 的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。 （2）提供劳务收入 在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务 收入。劳务交易的完工进度按已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确定。 提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：① 收入的金额能够可靠地计量；② 相关的经济 利益很可能流入企业；③ 交易的完工程度能够可靠地确定；④ 交易中已发生和将发生的成本能够可靠 地计量。 如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认 提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的， 则不确认收入。 本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分 能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不 能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该合同全部作为销售商品处理。 公司目前提供劳务收入主要是物业管理服务收入，本公司收入确认的具体方法：按照与客户签订的 物业管理服务协议的约定，按月计算应收的物业管理服务费，同时相应确认收入。 （3）建造合同收入 在建造合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认合同收入和合同 费用。合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。 建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：① 合同总收入能够可靠地计量；② 与合同相关的经 济利益很可能流入企业；③ 实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；④ 合同完工进度和为 完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。 如建造合同的结果不能可靠地估计，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成 本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为 合同费用，不确认合同收入。使建造合同的结果不能可靠估计的不确定因素不复存在的，按照完工百分 比法确定与建造合同有关的收入和费用。 合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。 在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)与已结算的价款在资产负债表中以抵销后的 净额列示。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)之和超过已结算价款的部分作为存货 列示；在建合同已结算的价款超过累计已发生的成本与累计已确认的毛利(亏损)之和的部分作为预收款 项列示。 （4）使用费收入 根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。 （5）利息收入 按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。 26、政府补助 政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有 相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本公司 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 81 将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补 助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与 收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该 特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需 在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特 定项目的，作为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府 补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名 义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。 本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表 明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收 金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者 可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2） 所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及 其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专 门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财 政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；（4）根据本公司和该补助事项的具体情 况，应满足的其他相关条件（如有）。 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期 计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益， 并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接 计入当期损益。 同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区 分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。 与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与 日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。 已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分 计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。 27、递延所得税资产/递延所得税负债 （1）当期所得税 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预 期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规 定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。 （2）递延所得税资产及递延所得税负债 某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法 规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表 债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。 与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可 抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 82 税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制 暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所 得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。 与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资 产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、 联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回， 或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。 除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵 扣暂时性差异产生的递延所得税资产。 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的 未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或 清偿相关负债期间的适用税率计量。 于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税 所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳 税所得额时，减记的金额予以转回。 （3）所得税费用 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其 他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递 延所得税费用或收益计入当期损益。 （4）所得税的抵销 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期 所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税 负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来 每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资 产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列 报。 28、租赁 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也 可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。 （1）本公司作为承租人记录经营租赁业务 经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接费用 计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。 （2）本公司作为出租人记录经营租赁业务 经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费用 于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；其他金额 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 83 较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。 （3）本公司作为承租人记录融资租赁业务 于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入 资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。此外， 在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最 低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。 未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时计入 当期损益。 （4）本公司作为出租人记录融资租赁业务 于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价 值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确 认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期 债权列示。 未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时计入 当期损益。 29、其他重要的会计政策和会计估计 终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分且已被本公司处置或划分为持有待售类别的组 成部分：① 该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；② 该组成部分是拟对一 项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；③ 该组成部分是 专为了转售而取得的子公司。 终止经营的会计处理方法参见本附注四、12“持有待售资产和处置组”相关描述。 30、重要会计政策、会计估计的变更 （1）会计政策变更 ① 因执行新企业会计准则导致的会计政策变更 2017 年 4 月 28 日，财政部以财会[2017]13 号发布了《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流 动资产、处置组和终止经营》，自 2017 年 5 月 28 日起实施。2017 年 5 月 10 日，财政部以财会[2017]15 号发布了《企业会计准则第 16 号——政府补助（2017 年修订）》，自 2017 年 6 月 12 日起实施。经本公 司第 1 届董事会第 10 次会议于 2017 年 8 月 24 日决议通过，本公司按照财政部的要求时间开始执行前 述会计准则。 执行《企业会计准则第 16 号——政府补助（2017 年修订）》之前，本公司将取得的与收益相关的政 府补助计入营业外收入，与资产相关的政府补助确认为递延收益，在资产使用寿命内平均摊销计入当期 损益。执行《企业会计准则第 16 号——政府补助（2017 年修订）》之后，对 2017 年 1 月 1 日之后发生 的与日常活动相关的政府补助，计入其他收益；与日常活动无关的且与收益相关的政府补助，计入营业 外收支；与资产相关的政府补助确认为递延收益，在资产使用寿命内平均摊销计入当期损益。 2017 年 12 月 25 日，财政部发布了《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会[2017]30 号），针对 2017 年施行的《企业会计准则第 42 号-持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》和《企 业会计准则第 16 号-政府补助》的相关规定，对一般企业财务报表格式进行了修订，新增了“其他收益”、 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 84 “资产处置收益”、“（一）持续经营净利润”和“（二）终止经营净利润”等报表项目，并对营业外收支 的核算范围进行了调整。 ② 其他会计政策变更 无 （2）会计估计变更 无 五、税项 1、主要税种及税率 税种 具体税率情况 增值税 各类应税收入分别按17%、11%、6%、3%的税率计算销项税，并按扣除当 期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税，具体情况详见说明。 城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的7%计缴。 教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴 地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴 企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴 注：本公司收取的物业管理服务费收入，原先按 5%税率计缴营业税。根据《关于全面推开营业税 改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号）等相关规定，本公司收取的物业管理服务费收入，自 2016 年 5 月 1 日起改为征收增值税，税率为 6％。 本公司下设侨香诺园物业服务中心、城市春天花园物业服务中心为增值税小规模纳税人，其增值税 应税业务按 3%的征收率缴纳增值税。 高新区联合总部大厦物业服务中心 2017 年 1-6 月份为小规模纳税人，自 2017 年 7 月起转为一般纳 税人；新成大厦物业服务中心 2017 年 1-9 月份为小规模纳税人，自 2017 年 10 月起转为一般纳税人。除 此以外，其他物业服务中心在报告期内均为增值税一般纳税人，其收取的物业管理费收入和现代服务业 收入，税率为 6%；代收的电费收入，税率为 17%；代收的水费收入，征收率为 3%。 公司旗下的子公司深圳市荣超智联信通科技有限公司（以下简称荣超智联公司）2017 年 1-4 月份为 小规模纳税人，其增值税应税业务按 3%的征收率缴纳增值税。2017 年 5 月，荣超智联公司转为一般纳 税人，其 IT 工程收入按 11%的税率计缴增值税，现代服务业收入按 6%的税率计缴增值税，销售商品收 入按 17%的税率计缴增值税。 2、税收优惠及批文 无 六、合并财务报表项目注释 以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2017 年 1 月 1 日，“年末” 指 2017 年 12 月 31 日；“本年”指 2017 年度，“上年”指 2016 年度。 1、货币资金 项 目 年末余额 年初余额 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 85 项 目 年末余额 年初余额 库存现金 96,577.72 41,288.51 银行存款 57,212,183.78 47,326,473.01 其他货币资金 合 计 57,308,761.50 47,367,761.52 2、应收账款 （1）应收账款分类披露 类 别 年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 单项金额重大并单独计提坏账 准备的应收账款 按信用风险特征组合计提坏账 准备的应收账款 7,416,326.54 100.00 396,094.42 5.34 7,020,232.12 其中：按账龄分析法计提坏账准 备的应收账款 7,228,326.54 97.47 396,094.42 5.48 6,832,232.12 其中：采用个别认定法计提坏账 准备的应收账款 188,000.00 2.53 188,000.00 单项金额不重大但单独计提坏 账准备的应收账款 合 计 7,416,326.54 100.00 396,094.42 5.34 7,020,232.12 （续） 类 别 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 单项金额重大并单独计提坏账 准备的应收账款 按信用风险特征组合计提坏账 准备的应收账款 3,370,766.92 100.00 174,419.17 5.17 3,196,347.75 其中：按账龄分析法计提坏账准 备的应收账款 3,370,766.92 100.00 174,419.17 5.17 3,196,347.75 其中：采用个别认定法计提坏账 准备的应收账款 单项金额不重大但单独计提坏 账准备的应收账款 合 计 3,370,766.92 100.00 174,419.17 5.17 3,196,347.75 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 86 ① 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款 账 龄 年末余额 应收账款 坏账准备 计提比例（%） 1 年以内 6,650,747.45 332,537.37 5.00 1 至 2 年 519,587.71 51,958.77 10.00 2 至 3 年 57,991.38 11,598.28 20.00 3 至 4 年 4 至 5 年 5 年以上 合 计 7,228,326.54 396,094.42 5.48 ② 组合中，采用个别认定法组合计提坏账准备的应收账款 单位名称 年末余额 应收账款 坏账准备 计提比例（%） 深圳荣超实业有限公司 72,000.00 深圳市福田实业发展有限公司 116,000.00 合 计 188,000.00 （2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况 本年计提坏账准备金额 221,675.25 元；本年收回或转回坏账准备金额 0.00 元。 （3）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况 单位名称 年末余额 坏账准备 比例（%） 深圳中融天禧投资管理有限公司 3,910,015.50 221,326.61 52.72 中信银行股份有限公司信用卡中心 1,872,643.32 93,632.17 25.25 深圳市豪威光电薄膜装置有限公司 1,000,060.95 50,003.04 13.48 香港华艺设计顾问（深圳）有限公司 207,583.99 10,379.20 2.80 深圳市利众达投资有限公司 52,800.30 10,560.06 0.71 合 计 7,043,104.06 385,901.08 94.96 3、预付款项 （1）预付款项按账龄列示 账 龄 年末余额 年初余额 金额 比例（%） 金额 比例（%） 1 年以内 9,016.00 100.00 125,252.40 100.00 1 至 2 年 2 至 3 年 3 年以上 合 计 9,016.00 100.00 125,252.40 100.00 （2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 87 单位名称 年末余额 占预付款项年末余额合计数的比例(%) 深圳大家来控股（集团）有限公司 6,016.00 66.73 深圳市赛莲雅服饰有限公司 3,000.00 33.27 合 计 9,016.00 100.00 4、其他应收款 （1）其他应收款分类披露 类 别 年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 单项金额重大并单独计提坏 账准备的其他应收款 按信用风险特征组合计提坏 账准备的其他应收款 1,189,307.31 100.00 64,450.37 5.42 1,124,856.94 其中：按账龄分析法计提坏账 准备的其他应收款 1,189,307.31 100.00 64,450.37 5.42 1,124,856.94 单项金额不重大但单独计提 坏账准备的其他应收款 合 计 1,189,307.31 100.00 64,450.37 5.42 1,124,856.94 （续） 类 别 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 单项金额重大并单独计提坏 账准备的其他应收款 按信用风险特征组合计提坏 账准备的其他应收款 783,133.50 100.00 39,606.68 5.06 743,526.82 其中：按账龄分析法计提坏账 准备的其他应收款 783,133.50 100.00 39,606.68 5.06 743,526.82 单项金额不重大但单独计提 坏账准备的其他应收款 合 计 783,133.50 100.00 39,606.68 5.06 743,526.82 ①组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款 账 龄 年末余额 其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 1 年以内 1,113,607.31 55,680.37 5.00 1 至 2 年 72,700.00 7,270.00 10.00 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 88 账 龄 年末余额 其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 2 至 3 年 3 至 4 年 3,000.00 1,500.00 50.00 4 至 5 年 5 年以上 合 计 1,189,307.31 64,450.37 5.42 （2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况 本年计提坏账准备金额 24,843.69 元；本年收回或转回坏账准备金额 0.00 元。 （3）其他应收款按款项性质分类情况 款项性质 年末账面余额 年初账面余额 员工备用金 567,047.31 770,133.50 保证金、押金 622,260.00 13,000.00 合 计 1,189,307.31 783,133.50 （4）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况 单位名称 与公司关系 款项性质 年末余额 账龄 占其他应收款年末余 额合计数的比例（%） 坏账准备 年末余额 深圳市豪威光电薄膜装置有限公 司 非关联方 保证金 530,000.00 1 年以内 44.56 26,500.00 杨锦浓 公司员工 备用金 109,448.31 1 年以内 9.20 5,472.42 冯青龙 公司员工 备用金 66,600.00 1 年以内 5.60 3,330.00 王玉东 公司监事 备用金 50,000.00 1 年以内 4.20 2,500.00 黄智聪 公司员工 备用金 37,000.00 1 年以内 3.11 1,850.00 合 计 793,048.31 66.67 39,652.42 5、存货 （1）存货分类 项 目 年末余额 账面余额 跌价准备 账面价值 库存商品 9,998.74 9,998.74 合 计 9,998.74 9,998.74 6、其他流动资产 项 目 年末余额 年初余额 广东华兴银行理财产品 101,550,000.00 66,880,000.00 待抵扣进项税 1,242.35 合 计 101,551,242.35 66,880,000.00 （1）本公司购买的广东华兴银行理财产品系“小微余额宝”公司人民币理财产品，产品类型为保本浮 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 89 动收益型，风险较低。 7、可供出售金融资产 （1）可供出售金融资产情况 项 目 年末余额 年初余额 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 可供出售权益工具（按 成本计量的） 21,120,000.00 21,120,000.00 14,000,000.00 14,000,000.00 合 计 21,120,000.00 21,120,000.00 14,000,000.00 14,000,000.00 （2）年末按成本计量的可供出售金融资产 被投资单位 账面余额 减值准备 在被 投资 单位 持股 比例 （%） 本 年 现 金 红 利 年初 本年增加 本年减少 年末 年 初 本 年 增 加 本 年 减 少 年 末 深圳松禾远望 一号投资企业 （有限合伙） 10,000,000.00 380,000.00 9,620,000.00 4.624 深圳市松禾国 创新能股权投 资基金合伙企 业（有限合伙） 4,000,000.00 6,000,000.00 10,000,000.00 2.000 深圳百城精工 有限公司 1,500,000.00 1,500,000.00 1.500 合 计 14,000,000.00 7,500,000.00 380,000.00 21,120,000.00 8、固定资产 （1）固定资产情况 项 目 房屋建筑物 运输设备 电子设备及其他 合 计 一、账面原值 1、年初余额 25,735,894.18 6,162,846.74 11,449,230.00 43,347,970.92 2、本年增加金额 1,220,521.93 1,220,521.93 （1）购置 1,220,521.93 1,220,521.93 （2）在建工程转入 （3）企业合并增加 3、本年减少金额 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 90 项 目 房屋建筑物 运输设备 电子设备及其他 合 计 （1）处置或报废 4、年末余额 25,735,894.18 7,383,368.67 11,449,230.00 44,568,492.85 二、累计折旧 1、年初余额 814,969.98 1,736,601.56 10,112,966.29 12,664,537.83 2、本年增加金额 1,222,454.98 794,216.17 20,408.84 2,037,079.99 （1）计提 1,222,454.98 794,216.17 20,408.84 2,037,079.99 3、本年减少金额 （1）处置或报废 4、年末余额 2,037,424.96 2,530,817.73 10,133,375.13 14,701,617.82 三、减值准备 1、年初余额 2、本年增加金额 （1）计提 3、本年减少金额 （1）处置或报废 4、年末余额 四、账面价值 1、年末账面价值 23,698,469.22 4,852,550.94 1,315,854.87 29,866,875.03 2、年初账面价值 24,920,924.20 4,426,245.18 1,336,263.71 30,683,433.09 9、长期待摊费用 项 目 年初余额 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 年末数 装修费 825,000.00 300,000.00 525,000.00 合 计 825,000.00 300,000.00 525,000.00 10、递延所得税资产/递延所得税负债 （1）未经抵销的递延所得税资产明细 项 目 年末余额 年初余额 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 资产减值准备 455,728.91 113,932.23 214,025.85 53,506.50 内部交易未实现利润 可抵扣亏损 合 计 455,728.91 113,932.23 214,025.85 53,506.50 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 91 （2）未确认递延所得税资产明细 项 目 年末余额 年初余额 可抵扣暂时性差异 4,815.88 可抵扣亏损 594,190.23 合 计 599,006.11 （3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 年 份 年末余额 年初余额 备注 2022 年 594,190.23 合 计 594,190.23 11、应付账款 （1）应付账款列示 项 目 年末余额 年初余额 外包服务费 9,856,929.94 4,382,189.27 设备款 1,200,000.00 修缮及材料款 933,479.83 184,349.50 设计费 225,000.00 装修费 27,000.00 软件费 3,600.00 合 计 11,019,009.77 5,793,538.77 12、预收款项 （1）预收款项列示 项 目 年末余额 年初余额 物业管理服务费 5,751,134.76 5,389,480.78 IT 服务费 82,925.98 合 计 5,834,060.74 5,389,480.78 13、应付职工薪酬 （1）应付职工薪酬列示 项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 一、短期薪酬 8,016,088.65 73,203,979.79 63,021,499.39 18,198,569.05 二、离职后福利-设定提存计划 3,384,583.70 3,384,583.70 三、辞退福利 四、一年内到期的其他福利 合 计 8,016,088.65 76,588,563.49 66,406,083.09 18,198,569.05 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 92 （2）短期薪酬列示 项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 1、工资、奖金、津贴和补贴 6,153,081.68 64,507,989.14 56,309,932.48 14,351,138.34 2、职工福利费 3,959,600.50 3,959,600.50 3、社会保险费 1,021,795.02 1,021,795.02 其中：医疗保险费 837,273.64 837,273.64 工伤保险费 67,427.38 67,427.38 生育保险费 117,094.00 117,094.00 4、住房公积金 1,218,461.55 1,218,461.55 5、工会经费和职工教育经费 1,863,006.97 2,496,133.58 511,709.84 3,847,430.71 6、短期带薪缺勤 7、短期利润分享计划 合 计 8,016,088.65 73,203,979.79 63,021,499.39 18,198,569.05 （3）设定提存计划列示 项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 1、基本养老保险 3,171,881.92 3,171,881.92 2、失业保险费 212,701.78 212,701.78 3、企业年金缴费 合 计 3,384,583.70 3,384,583.70 本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司按员工的职 位高低将缴费基数分为若干档，每月向该等计划缴存养老保险和失业保险。其中，拥有深圳户口的员工， 公司对其养老保险的缴费比例为 14%；拥有外地户口的员工，公司对其养老保险的缴费比例为 13%。另 外，公司为员工（不分深户和非深户）缴存失业保险的缴费比例为 1%。除上述每月缴存费用外，本公 司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。 14、应交税费 项 目 年末余额 年初余额 增值税 1,449,535.54 1,105,568.52 城建税 65,537.61 56,071.80 教育费附加 33,316.94 29,701.36 地方教育费 21,658.23 18,419.70 个人所得税 141,224.74 90,971.91 企业所得税 5,000,280.43 3,114,486.63 房产税 329,000.00 131,600.00 印花税 26,961.59 合 计 7,067,515.08 4,546,819.92 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 93 15、其他应付款 （1）按款项性质列示其他应付款 项 目 年末余额 年初余额 单位往来款 20,811,633.39 5,766,341.51 押金 13,598,416.51 10,305,172.18 本体维修基金 1,080,589.94 11,726,186.15 党员活动费 3,880.00 3,880.00 其他 28,563.42 合 计 35,523,083.26 27,801,579.84 注：单位往来款系应付关联方款项，具体详见本附注之“十、关联方及关联交易”之“6、关联方 应收应付款项”。 16、政府补助 （1）本年初始确认的政府补助的基本情况 补助项目 金额 与资产相关 与收益相关 是否实际 收到 递延收益 冲减资产 账面价值 递延收益 其他收益 营业外收入 冲减成 本费用 稳岗补贴 85,468.11 85,468.11 是 产业发展专项资金 500,000.00 500,000.00 是 排水达标奖励金 10,000.00 10,000.00 是 合 计 595,468.11 595,468.11 （2）计入本年损益的政府补助情况 补助项目 与资产/收益相关 计入其他收益 计入营业外收入 冲减成本费用 稳岗补贴 与收益相关 85,468.11 产业发展专项资金 与收益相关 500,000.00 排水达标奖励金 与收益相关 10,000.00 合 计 595,468.11 17、其他流动负债 项 目 年末余额 年初余额 待转销项税额 7,454.11 合 计 7,454.11 18、股本 项 目 年初余额 本年增减变动（+ 、-） 年末余额 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 股份总数 30,000,000.00 30,000,000.00 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 94 19、资本公积 项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 资本溢价 54,023,187.37 54,023,187.37 其他资本公积 合 计 54,023,187.37 54,023,187.37 20、盈余公积 项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 法定盈余公积 2,551,019.86 2,928,381.38 5,479,401.24 任意盈余公积 合 计 2,551,019.86 2,928,381.38 5,479,401.24 21、未分配利润 项 目 本年 上年 调整前上年末未分配利润 25,753,112.89 78,967,032.16 调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） 调整后年初未分配利润 25,753,112.89 78,967,032.16 加：本年归属于母公司股东的净利润 28,672,902.78 25,510,198.56 减：提取法定盈余公积 2,928,381.38 2,551,019.86 提取任意盈余公积 提取一般风险准备 应付普通股股利 减：转作股本及资本公积的未分配利润 76,173,097.97 年末未分配利润 51,497,634.29 25,753,112.89 22、营业收入和营业成本 项 目 本年发生额 上年发生额 收入 成本 收入 成本 主营业务 230,100,216.41 144,058,422.83 191,605,310.85 117,368,939.63 其他业务 合 计 230,100,216.41 144,058,422.83 191,605,310.85 117,368,939.63 23、税金及附加 项 目 本年发生额 上年发生额 营业税 2,239,439.28 城市维护建设税 547,347.09 462,014.84 教育费附加 234,574.70 198,006.30 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 95 项 目 本年发生额 上年发生额 地方教育费附加 156,383.13 132,004.23 车船税 18,415.00 11,100.00 房产税 197,400.00 131,600.00 印花税 26,999.59 14,250.00 残疾人保障金 171,772.44 138,953.02 合 计 1,352,891.95 3,327,367.67 24、销售费用 项 目 本年发生额 上年发生额 工资 211,878.28 社保费用 17,590.44 住房公积金 4,363.00 福利费 264.00 通讯费 600.00 交通费 2,250.00 办公费 9,126.33 业务费 6,350.00 其他 204.47 合 计 252,626.52 25、管理费用 项 目 本年发生额 上年发生额 工资 27,020,094.83 17,930,489.40 社保费用 1,716,054.51 1,426,052.24 住房公积金 435,591.70 342,296.25 通讯费 420,870.05 389,420.74 办公、会议费 5,802,144.05 4,135,412.89 业务招待费 206,990.85 252,028.89 福利费 3,955,906.50 4,032,163.88 折旧费 2,037,079.99 4,143,042.83 交通、差旅费 846,415.73 1,042,899.89 职工教育费 1,189,627.35 1,041,815.51 工会经费 1,109,392.70 887,970.61 服装费 711,995.30 115,978.43 咨询服务费 1,189,211.34 1,694,060.23 租金 958,996.00 501,915.00 长期待摊费用摊销 300,000.00 75,000.00 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 96 项 目 本年发生额 上年发生额 合 计 47,900,370.90 38,010,546.79 26、财务费用 项 目 本年发生额 上年发生额 利息支出 减：利息收入 2,397,782.16 1,982,629.96 银行手续费 194,408.85 236,704.59 其他 合 计 -2,203,373.31 -1,745,925.37 27、资产减值损失 项 目 本年发生额 上年发生额 坏账损失 246,518.94 18,381.19 合 计 246,518.94 18,381.19 28、投资收益 项 目 本年发生额 上年发生额 华泰证券理财产品持有期间投资收益 32,523.44 合 计 32,523.44 29、其他收益 项 目 本年发生额 上年发生额 计入当年非经常 性损益的金额 小规模纳税人减免增值税 21,281.78 21,281.78 稳岗补贴 85,468.11 85,468.11 产业发展专项资金 500,000.00 500,000.00 排水达标奖励金 10,000.00 10,000.00 合 计 616,749.89 616,749.89 30、营业外收入 项 目 本年发生额 上年发生额 计入当年非经常 性损益的金额 其他 25,947.00 25,947.00 稳岗补贴 2,626.90 合 计 25,947.00 2,626.90 25,947.00 31、营业外支出 项 目 本年发生额 上年发生额 计入当年非经常 性损益的金额 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 97 项 目 本年发生额 上年发生额 计入当年非经常 性损益的金额 非流动资产毁损报废损失 49,828.11 滞纳金及罚款 10,318.52 100.00 10,318.52 合 计 10,318.52 49,928.11 10,318.52 32、所得税费用 （1）所得税费用表 项 目 本年发生额 上年发生额 当期所得税费用 10,512,659.90 9,105,619.95 递延所得税费用 -60,425.73 -4,595.34 合 计 10,452,234.17 9,101,024.61 （2）会计利润与所得税费用调整过程 项 目 本年发生额 利润总额 39,125,136.95 按法定/适用税率计算的所得税费用 9,781,284.23 子公司适用不同税率的影响 调整以前期间所得税的影响 非应税收入的影响 不可抵扣的成本、费用和损失的影响 521,198.41 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 149,751.53 税率调整导致年初递延所得税资产/负债余额的变化 所得税费用 10,452,234.17 33、现金流量表项目 （1）收到其他与经营活动有关的现金 项 目 本年发生额 上年发生额 往来款 43,786,533.85 34,260,081.66 保证金、押金 7,216,815.39 4,805,975.91 代收代付款 2,272,336.87 1,586,001.75 存款利息 142,149.83 162,203.37 政府补助款 595,468.11 2,626.90 合 计 54,013,304.05 40,816,889.59 （2）支付其他与经营活动有关的现金 项 目 本年发生额 上年发生额 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 98 项 目 本年发生额 上年发生额 往来款 41,641,446.84 55,892,195.38 支付的各项管理费用 9,531,556.26 8,469,222.15 保证金、押金 4,365,376.15 3,701,690.13 代收代付款 920,291.14 332,454.13 手续费 194,408.85 236,704.59 滞纳金及罚款 10,318.52 100.00 支付的各项销售费用 18,530.80 合 计 56,681,928.56 68,632,366.38 34、现金流量表补充资料 （1）现金流量表补充资料 补充资料 本年金额 上年金额 1、将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 28,672,902.78 25,510,198.56 加：资产减值准备 246,518.94 18,381.19 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 2,037,079.99 4,143,042.83 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 300,000.00 75,000.00 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） 49,828.11 固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 财务费用（收益以“－”号填列） -2,255,632.33 -1,820,426.59 投资损失（收益以“－”号填列） -32,523.44 递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -60,425.73 -4,595.34 递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 存货的减少（增加以“－”号填列） -9,998.74 经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -4,260,118.40 -289,086.68 经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 25,970,168.72 -21,775,009.77 其他 经营活动产生的现金流量净额 50,640,495.23 5,874,808.87 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 99 补充资料 本年金额 上年金额 3、现金及现金等价物净变动情况： 现金的年末余额 57,308,761.50 47,367,761.52 减：现金的年初余额 47,367,761.52 99,185,942.83 加：现金等价物的年末余额 减：现金等价物的年初余额 现金及现金等价物净增加额 9,940,999.98 -51,818,181.31 （2）现金及现金等价物的构成 项 目 年末余额 年初余额 一、现金 57,308,761.50 47,367,761.52 其中：库存现金 96,577.72 41,288.51 可随时用于支付的银行存款 57,212,183.78 47,326,473.01 可随时用于支付的其他货币资金 可用于支付的存放中央银行款项 二、现金等价物 其中：三个月内到期的债券投资 三、年末现金及现金等价物余额 57,308,761.50 47,367,761.52 其中：母公司或集团内子公司使用受限 制的现金和现金等价物 七、合并范围的变更 1、其他原因的合并范围变动 2016 年 12 月 29 日新设子公司深圳市荣超智联信通科技有限公司 2017 年开始经营。 2017 年 5 月 31 日新设子公司深圳市荣超装饰有限责任公司，截至 2017 年 12 月 31 日尚未开始正式 营业。 八、在其他主体中的权益 1、在子公司中的权益 （1）企业集团的构成 子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例（%） 取得方式 直接 间接 深圳市荣超智联信 通科技有限公司 深圳 深圳 互联网接入及相关服务 100.00 设立 深圳市荣超装饰有 限责任公司 深圳 深圳 建筑装饰和其他建筑业 100.00 设立 说明：截至 2017 年 12 月 31 日，深圳市荣超装饰有限责任公司认缴的注册资本为 500 万元，实收 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 100 资本为 0 元，尚未开始正式营业。 2、在合营企业或联营企业中的权益 截至 2017 年 12 月 31 日，本公司无合营和联营企业。 九、与金融工具相关的风险 本公司的主要金融工具包括应收账款、应付账款、其他应收款、其他应付款等，各项金融工具的详 细情况说明见本附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风 险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范 围之内。 本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。 由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金 额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。 （一）风险管理目标和政策 本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面 影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管 理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及 时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。 1、市场风险 本公司的市场风险主要为利率风险。 利率风险是指市场利率变动的不确定性给固定收益投资组合造成影响的风险。 本公司的利率风险主要产生于银行借款。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险。 本公司财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清 的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据 最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是的安排来降低利率风险。 2、信用风险 信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。 本公司的信用风险主要来自货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款。管理层已制定适当的信 用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。 本公司持有的货币资金，主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管理层认为 这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任 何重大损失。 对于应收票据、应收账款、其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对 客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信 用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司 会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。 3、流动风险 管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 101 经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款 协议。 本公司持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下： 项 目 账面净值 账面原值 1 年以内 1-2 年 2-5 年 应付账款 11,019,009.77 11,019,009.77 11,019,009.77 其他应付款 35,523,083.26 35,523,083.26 35,523,083.26 （二）金融资产转移 资产负债表日企业不存在未终止确认的已转移金融资产，以及对已转移金融资产的继续涉入。 十、关联方及关联交易 1、本公司的母公司情况 母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 母公司对本公司的 持股比例（%） 母公司对本公司的 表决权比例（%） 深圳市荣超房地产开发有限公司 深圳 房地产开发经营 20000 万元 80.00% 90.00% 注：本公司的最终控制方是杨荣义。 2、本公司的子公司情况 详见附注八、1、在子公司中的权益。 3、本公司的合营和联营企业情况 截至 2017 年 12 月 31 日，本公司无合营和联营企业。 4、其他关联方情况 其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 深圳市荣超一家亲投资管理合伙企业（有限合伙） 本公司持股 5%以上的股东 深圳荣超实业有限公司 本公司最终控制方控制的企业 深圳市荣超投资发展有限公司 本公司之母公司控制的企业 亨德来实业发展（深圳）有限公司 本公司最终控制方间接控制的企业 江胜房地产开发（深圳）有限公司 本公司最终控制方控制的企业 深圳市荣超英隆房地产开发有限公司 本公司之母公司控制的企业 深圳市新屋吓英隆房地产开发有限公司 本公司之母公司控制的企业 深圳市福田实业发展有限公司 本公司之母公司控制的企业 深圳市颢腾投资有限公司 本公司之母公司控制的企业 深圳荣超置业有限公司 本公司之母公司控制的企业 深圳江胜酒店管理有限公司 本公司最终控制方间接控制的企业 深圳市荣超前海发展有限公司 本公司之母公司间接控制的企业 深圳市麦瑞资产管理有限公司 本公司董事王红兵控制的企业 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 102 深圳市荣超信息科技有限公司 本公司董事杨荣光控制的企业 深圳荣超控股集团有限公司 本公司之母公司控制的企业 深圳荣超软件有限公司 本公司之母公司间接控制的企业 深圳荣超医疗技术有限公司 本公司之母公司间接控制的企业 深圳荣超新能源有限公司 本公司之母公司间接控制的企业 深圳荣超环保有限公司 本公司之母公司间接控制的企业 深圳荣超文化发展有限公司 本公司之母公司间接控制的企业 杨荣光 本公司董事长、股东 杨颖蕾 本公司董事 厉伟 本公司董事 梁碧君 本公司董事 王红兵 本公司董事 陈建栋 本公司监事会主席 王玉东 本公司监事 杨庆忠 本公司监事 肖利 本公司总经理 杨荣纪 本公司副总经理 严冠雄 本公司副总经理 欧阳红 本公司副总经理 阳国儒 本公司财务总监 李毅 本公司董事会秘书 5、关联方交易情况 （1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易 ① 出售商品/提供劳务情况 关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额 深圳市荣超房地产开发有限公司 物业管理费 1,500,135.60 1,299,971.08 亨德来实业发展（深圳）有限公司 物业管理费 221,657.67 287,789.54 深圳市荣超房地产开发有限公司 停车场管理服务费 4,725,000.00 4,500,000.00 亨德来实业发展（深圳）有限公司 停车场管理服务费 907,200.00 864,000.00 江胜房地产开发（深圳）有限公司 停车场管理服务费 1,814,400.00 1,728,000.00 深圳荣超实业有限公司 停车场管理服务费 1,672,200.00 1,524,000.00 深圳市荣超英隆房地产开发有限公司 停车场管理服务费 907,200.00 864,000.00 深圳市荣超投资发展有限公司 停车场管理服务费 579,600.00 552,000.00 深圳市新屋吓英隆房地产开发有限公司 停车场管理服务费 504,000.00 深圳市福田实业发展有限公司 停车场管理服务费 116,000.00 （2）关联租赁情况 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 103 ① 本公司作为承租人 出租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁费 上年确认的租赁费 深圳市荣超房地产开发有限公司 房屋 343,665.00 亨德来实业发展（深圳）有限公司 房屋 958,996.00 158,250.00 6、关联方应收应付款项 （1）应收项目 项目名称 年末余额 年初余额 账面余额 坏账准备 账面余额 账面余额 应收账款： 深圳荣超实业有限公司 72,000.00 深圳市福田实业发展有限公司 116,000.00 合 计 188,000.00 其他应收款： 王玉东 50,000.00 2,500.00 合 计 50,000.00 2,500.00 （2）应付项目 项目名称 年末余额 年初余额 预收账款： 深圳市荣超房地产开发有限公司 699,356.16 合 计 699,356.16 其他应付款： 深圳荣超实业有限公司 4,576,454.86 840,900.00 深圳市荣超房地产开发有限公司 11,776,244.50 3,338,063.00 江胜房地产开发（深圳）有限公司 2,219,745.86 938,933.52 深圳市荣超投资发展有限公司 851,159.45 293,995.70 深圳市荣超英隆房地产开发有限公司 422,422.89 182,057.18 亨德来实业发展（深圳）有限公司 824,379.83 169,911.71 深圳市新屋吓英隆房地产开发有限公司 35,981.00 深圳市福田实业发展有限公司 105,245.00 合 计 20,811,633.39 5,763,861.11 十一、承诺及或有事项 1、重大承诺事项 公司不存在需要披露的承诺事项。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 104 2、或有事项 公司不存在需要披露的或有事项。 十二、资产负债表日后事项 1、重要的非调整事项 公司 2018 年 02 月 11 日设立全资子公司深圳市荣超大健康产业有限公司，认缴出资金额 500 万元 人民币。 2、利润分配情况 公司未发生利润分配事项。 3、销售退回 公司未发生销售退回事项。 4、资产负债表日后划分为持有待售情况 公司未发生资产负债表日划分为持有待售的情况。 5、其他重要的资产负债表日后非调整事项 公司不存在其他重要的资产负债表日后非调整事项。 十三、其他重要事项 1、前期差错更正 公司报告期未发生前期差错更正。 2、债务重组 公司报告期未发生债务重组事项。 3、资产置换 公司报告期未发生资产置换事项。 4、年金计划 公司无年金计划。 5、终止经营 公司报告期无终止经营事项 6、分部信息 公司无需披露的分部信息。 7、其他对投资者决策有影响的重要事项 无。 十四、公司财务报表主要项目注释 1、应收账款 （1）应收账款分类披露 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 105 类 别 年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 比例（%） 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款 7,399,269.00 100.00 395,241.54 5.34 7,004,027.46 其中：按账龄分析法计提坏账准备的应收账款 7,211,269.00 97.46 395,241.54 5.48 6,816,027.46 其中：采用个别认定法计提坏账准备的应收账款 188,000.00 2.54 188,000.00 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款 合 计 7,399,269.00 100.00 395,241.54 5.34 7,004,027.46 （续） 类 别 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 比例（%） 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款 3,370,766.92 100.00 174,419.17 5.17 3,196,347.75 其中：按账龄分析法计提坏账准备的应收账款 3,370,766.92 100.00 174,419.17 5.17 3,196,347.75 其中：采用个别认定法计提坏账准备的应收账款 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款 合 计 3,370,766.92 100.00 174,419.17 5.17 3,196,347.75 ① 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款 账 龄 年末余额 应收账款 坏账准备 计提比例（%） 1 年以内 6,633,689.91 331,684.49 5.00 1 至 2 年 519,587.71 51,958.77 10.00 2 至 3 年 57,991.38 11,598.28 20.00 3 至 4 年 4 至 5 年 5 年以上 合 计 7,211,269.00 395,241.54 5.48 ② 组合中，采用个别认定法计提坏账准备的应收账款 单位名称 年末余额 应收账款 坏账准备 计提比例（%） 深圳荣超实业有限公司 72,000.00 深圳市福田实业发展有限公司 116,000.00 合 计 188,000.00 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 106 （2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况 本年计提坏账准备金额 220,822.37 元；本年收回或转回坏账准备金额 0.00 元。 （3）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况 单位名称 期末余额 坏账准备 比例（%） 深圳中融天禧投资管理有限公司 3,910,015.50 221,326.61 52.84 中信银行股份有限公司信用卡中心 1,872,643.32 93,632.17 25.31 深圳市豪威光电薄膜装置有限公司 1,000,060.95 50,003.04 13.52 香港华艺设计顾问（深圳）有限公司 207,583.99 10,379.20 2.81 深圳市福田实业发展有限公司 116,000.00 1.57 合 计 7,106,303.76 375,341.02 96.05 2、其他应收款 （1）其他应收款分类披露 类 别 年末余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 比例（%） 单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款 按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款 6,110,047.31 100.00 60,487.37 0.99 1,049,559.94 其中：按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款 1,110,047.31 18.17 60,487.37 5.45 1,049,559.94 其中：采用个别认定法计提坏账准备的其他应收款 5,000,000.00 81.83 5,000,000.00 单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款 合 计 6,110,047.31 100.00 60,487.37 0.99 6,049,559.94 （续） 类 别 年初余额 账面余额 坏账准备 账面价值 金额 比例（%） 金额 比例（%） 单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款 按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款 783,133.50 100.00 39,606.68 5.06 743,526.82 其中：按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款 783,133.50 100.00 39,606.68 5.06 743,526.82 其中：采用个别认定法计提坏账准备的其他应收款 单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款 合 计 783,133.50 100.00 39,606.68 5.06 743,526.82 ① 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款 账 龄 年末余额 其他应收款 坏账准备 计提比例 1 年以内 1,034,347.31 51,717.37 5.00 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 107 账 龄 年末余额 其他应收款 坏账准备 计提比例 1 至 2 年 72,700.00 7,270.00 10.00 2 至 3 年 3 至 4 年 3,000.00 1,500.00 50.00 4 至 5 年 5 年以上 合 计 1,110,047.31 60,487.37 5.45 （2）本年计提、收回或转回的坏账准备情况 本年计提坏账准备金额 20,880.69 元；本年收回或转回坏账准备金额 0.00 元。 （3）其他应收款按款项性质分类情况 款项性质 年末账面余额 年初账面余额 员工备用金 567,047.31 770,133.50 保证金 543,000.00 13,000.00 合 计 1,110,047.31 783,133.50 （4）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况 单位名称 与公司关系 款项性质 年末余额 账龄 占其他应收款年末余 额合计数的比例（%） 坏账准备 年末余额 深圳市豪威光电薄膜装 置有限公司 非关联方 保证金 530,000.00 1 年以内 47.75 26,500.00 杨锦浓 公司员工 备用金 109,448.31 1 年以内 9.86 5,472.42 冯青龙 公司员工 备用金 66,600.00 1 年以内 6.00 3,330.00 王玉东 公司监事 备用金 50,000.00 1 年以内 4.50 2,500.00 黄智聪 公司员工 备用金 37,000.00 1 年以内 3.33 1,850.00 合 计 793,048.31 71.44 39,652.42 3、营业收入、营业成本 项 目 本年发生额 上年发生额 收入 成本 收入 成本 主营业务 229,063,173.03 143,484,317.18 191,605,310.85 117,368,939.63 其他业务 合 计 229,063,173.03 143,484,317.18 191,605,310.85 117,368,939.63 4、投资收益 项 目 本年发生额 上年发生额 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 108 项 目 本年发生额 上年发生额 华泰证券理财产品持有期间投资收益 32,523.44 合 计 32,523.44 十五、补充资料 1、本年非经常性损益明细表 项 目 金额 说明 非流动性资产处置损益 越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定， 按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 595,468.11 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 15,628.48 其他符合非经常性损益定义的损益项目 21,281.78 小计 632,378.37 所得税影响额 -158,094.59 少数股东权益影响额（税后） 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 109 项 目 金额 说明 合 计 474,283.78 2、净资产收益率及每股收益 报告期利润 加权平均净资产收益率 （%） 每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 归属于公司普通股股东的净利润 22.64 0.9558 0.9558 扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 22.26 0.9400 0.9400 十六、财务报表的批准 本财务报表于 2018 年 04 月 13 日由董事会通过及批准发布。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 公告编号 2018-012 2017 年度报告 110 附： 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报 表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）年度内在指定信息披露平台上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 文件备置地址： 深圳市福田区莲花街道金田路 4036 号荣超大厦 2102 董事会秘书办公室。 深圳市荣超物业管理股份有限公司 董事会 2018 年 4 月 13 日