839955_2016_美的物业_2016年年度报告_2017-04-18.txt

广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 1 证券代码：839955 证券简称：美的物业 主办券商：中信证券 美的物业 NEEQ :839955 广东美的物业管理股份有限公司 Guangdong Midea Property Management Co., Ltd. 年度报告 2016 XX 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 2 公 司年 度 大 事 记 2016 年 6 月 15 日，美的物业股份公司创立大会 胜利召开。2016 年 6 月 28 日，取得股份公司营 业执照，股本增至 2,360 万股。 2016 年 11 月 9 日，取得全国股转公司挂 牌同意函。2016 年 12 月 2 日，美的物业 （证券代码 839955）正式在全国股转系统 挂牌公开转让。2016 年 12 月 21 日，美的 物业在全国股转公司隆重举办敲钟仪式。 在管项目美的君兰江山花园获得“广东省物业管 理示范住宅小区”荣誉。 在管项目邯郸美的城获得“2016 年度全省 物业服务优秀住宅小区”荣誉。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 3 目 录 第一节 声明与提示.………………………………………………………………7 第二节 公司概况…………………………………………………………………11 第三节 主要会计数据和关键指标……………………………………………...13 第四节 管理层讨论与分析………………………………………………………15 第五节 重要事项………………………………………………………………….32 第六节 股本、股东情况………………………………………………………….37 第七节 融资情况………………………………………………………………….39 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………….40 第九节 公司治理及内部控制……………………………………………………44 第十节 财务报告…………………………………………………………………50 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 4 释义 释义项目 释义 公司、股份公司、美的物业 指 广东美的物业管理股份有限公司 有限公司、美的物业有限 指 佛山市美的物业管理有限公司（包括其前身“顺德市美的物业经 营管理有限公司”、“顺德市威尚物业管理有限公司”） 株洲美的物业 指 株洲市美的物业管理有限公司 贵阳美的物业 指 贵阳市美的物业管理有限公司 美的物业发展 指 佛山市顺德区美的物业发展有限公司 美家智能 指 佛山市顺德区美家智能科技管理服务有限公司 徐州分公司 指 广东美的物业管理股份有限公司徐州分公司（其前身为：佛山市 美的物业管理有限公司徐州分公司） 宁波分公司 指 广东美的物业管理股份有限公司宁波分公司（其前身为：佛山市 美的物业管理有限公司宁波分公司） 沈阳分公司、辽宁分公司 指 广东美的物业管理股份有限公司辽宁分公司（其前身为：佛山市 美的物业管理有限公司沈阳分公司） 盘锦分公司 指 广东美的物业管理股份有限公司盘锦分公司（其前身为：佛山市 美的物业管理有限公司盘锦分公司） 邯郸分公司 指 广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司（其前身为：佛山市 美的物业管理有限公司邯郸分公司） 镇江分公司 指 广东美的物业管理股份有限公司镇江分公司（其前身为：佛山市 美的物业管理有限公司镇江分公司） 株洲分公司 指 广东美的物业管理股份有限公司株洲分公司（其前身为：佛山市 美的物业管理有限公司株洲分公司） 遵义分公司 指 广东美的物业管理股份有限公司遵义分公司（其前身为：佛山市 美的物业管理有限公司遵义分公司） 高明分公司 指 广东美的物业管理股份有限公司高明分公司（其前身为：佛山市 美的物业管理有限公司高明分公司） 都匀经济开发区分公司 指 贵阳市美的物业管理有限公司都匀经济开发区分公司 江西分公司 指 广东美的物业管理股份有限公司江西分公司 衡阳分公司 指 广东美的物业管理股份有限公司衡阳分公司 控股股东、美的置业 指 广东美的置业有限公司 美悦嘉、美悦嘉投资 指 宁波美悦嘉投资管理合伙企业（有限合伙） 美的建业(香港） 指 美的建业（香港）有限公司 美的建业（BVI） 指 美的建业（英属维京群岛）有限公司 美的电器 指 广东美的电器股份有限公司 美的集团 指 美的集团股份有限公司（股票代码：SZ.000333） 汇致咨询 指 佛山市顺德区汇致咨询服务有限公司 国家税务总局 指 中华人民共和国国家税务总局 财政部 指 中华人民共和国财政部 中国证监会 指 中华人民共和国证券监督管理委员会 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 5 主办券商、中信证券 指 中信证券股份有限公司 律师事务所 指 北京大成（广州）律师事务所 会计师事务所 指 中汇会计师事务所（特殊普通合伙） 《审计报告》 指 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）出具的编号为中汇会审 [2017]2149 号《审计报告》 报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日 关联关系 指 公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直 接或间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的 其他关系。 元、万元 指 人民币元、人民币万元 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《系统业务规则》 指 《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》 《公司章程》 指 《广东美的物业管理股份有限公司公司章程》 《关联交易管理制度》 指 《广东美的物业管理股份有限公司关联交易管理制度》 《对外投资管理制度》 指 《广东美的物业管理股份有限公司对外投资管理制度》 《对外担保管理制度》 指 《广东美的物业管理股份有限公司对外担保管理制度》 《承诺管理制度》 指 《广东美的物业管理股份有限公司承诺管理制度》 《利润分配管理制度》 指 《广东美的物业管理股份有限公司利润分配管理制度》 《防范关联方资金占用制度》 指 《广东美的物业管理股份有限公司防范关联方资金占用制度》 《总经理工作细则》 指 《广东美的物业管理股份有限公司总经理工作细则》 《董事会秘书工作细则》 指 《广东美的物业管理股份有限公司董事会秘书工作细则》 《信息披露管理制度》 指 《广东美的物业管理股份有限公司信息披露管理制度》 《内部审计制度》 指 《广东美的物业管理股份有限公司内部审计制度》 《投资者关系管理制度》 指 《广东美的物业管理股份有限公司投资者关系管理制度》 《股东大会议事规则》 指 《广东美的物业管理股份有限公司股东大会议事规则》 《董事会议事规则》 指 《广东美的物业管理股份有限公司董事会议事规则》 《监事会议事规则》 指 《广东美的物业管理股份有限公司监事会议事规则》 《子公司、分公司管理制度》 指 《广东美的物业管理股份有限公司子公司、分公司管理制度》 《募集资金管理制度》 指 《广东美的物业管理股份有限公司募集资金管理制度》 《年报信息披露重大差错责任追究制度》 指 《广东美的物业管理股份有限公司年报信息披露重大差错责任 追究制度》 三会 指 股东（大）会、董事会、监事会 绿化 指 栽植防护林、路旁树木、农作物以及居民区和公园内的各种植物 等。 清洁 指 物业环境和卫生的清理和保持。 安保 指 维护物业公共秩序和安全、消防等方面的管理。 住宅类物业 指 纯住宅或附有商业、办公等非住宅性质配套设施的住宅或综合用 途的物业。 商业物业 指 用于办公、商业活动、文体活动的物业。如办公楼、商铺、酒店 等。 APP 指 指的是安装在手机上的应用程序软件。 O2O 指 即 Online To Offline（在线离线/线上到线下），是指将线下的 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 6 商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的平台。O2O 的 概念非常广泛，既可涉及到线上，又可涉及到线下，可以通称为 O2O。 LBS 指 基于位置的服务，是指通过电信移动运营商的无线电通讯网络或 外部定位方式，获取移动终端用户的位置信息，在 GIS 平台的支 持下，为用户提供相应服务的一种增值业务。 E 控中心 指 指的是公司打造的智能后台监控管理系统。 备注：除特别说明外，金额单位均为人民币。本报告任何表格中若出现总数与所列数值 总和不符，均由四舍五入所致。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 7 第一节 声明与提示 【声明】 公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责 任。 公司负责人綦海生、主管会计工作负责人马超群及会计机构负责人（会计主管人员）刘发银 保证年度报告中财务报告的真实、完整。 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告，本公司董 事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 8 【重要风险提示表】 重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 1、关联方业务依赖风险 报告期内，公司存在为关联方提供物业服务的行为，主要包 括地产前期配合服务和物业管理服务，2016 年度，公司为关 联方提供物业服务的金额为 130,142,923.36 元，占当年主营 业务收入的比例为 47.74%。随着公司近年来在业内的影响力 不断扩大，公司正积极与非关联方公司开展业务合作，但仍 在一定程度上存在对关联方业务的依赖。如果公司关联方出 现与公司终止合作的情况，将对公司的收入及利润带来较大 的影响。 2、劳务成本上升风险 公司所处的物业服务行业属劳动密集型行业，主营业务成本 以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增 长的同时，员工平均工资也有所上涨，2016 年度，人工成本 占主营业务成本的比例为 60.20%。人工成本占营业成本的比 例较高，人工成本上升将可能对公司的经营业绩造成不利影 响。尽管公司积极采取标准化、自动化管理等措施应对该风 险，但是人工成本的增长仍可能对公司的盈利能力造成重大 不利影响。 3、现金收款的资金管理风险 报告期内，公司与业主间存在现金收款交易，尽管公司制定 了严格的会计核算管理规范及资金结算管理制度以规范日常 业务中的现金收付行为，并在各物业项目积极推广非现金支 付方式，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可 能存在一定的资金管理风险。 4、公司治理及实际控制人不当控制 的风险 有限公司期间，公司的法人治理结构不尽完善，内部控制有 待改进。股份公司设立后，逐步建立健全了法人治理结构， 制定了适应企业现阶段发展的内部控制体系。但是由于股份 有限公司和有限责任公司在公司治理上存在较大的不同，特 别是公司股份进入全国中小企业股份转让系统后，新的制度 对公司治理提出了更高的要求，而公司管理层对于新制度仍 在学习和理解之中，对于新制度的贯彻、执行水平仍需进一 步的提高。随着公司的快速发展、经营规模不断扩大、业务 范围不断扩展，对公司治理将会提出更高的要求。因此，公 司未来经营中可能存在因内部管理不适应发展需要的风险。 其次，虽然公司已逐步健全内部治理结构，但鉴于公司股权 较为集中，公司实际控制人仍有可能利用其控制地位，对公 司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能影响公司的正 常经营，为公司持续健康发展带来风险。 5、资金占用风险 报告期内，公司与美的置业商定，公司作为美的置业下属子 公司可将闲置资金交由美的置业统一理财，存放于美的置业。 公司在美的置业结算中心共设立两个账户，分别为一般账户 和理财账户。一般账户由美的置业结算中心根据公司存放余 额，按照中国人民银行同期活期存款利率计算利息并支付给 公司，对于放置于一般账户内的资金，公司可随时使用。若 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 9 公司预计短期内对一笔资金无使用需要，则存放于理财账户， 公司将钱转至理财账户时选择购买理财产品的类型，由美的 置业结算中心参考同期同类银行理财产品的利率确定利息并 支付给公司。2016 年度，本期借出金额 12,433,392.04 元， 该事项实质上构成美的置业对公司的关联方资金占用，根据 中介机构的规范建议，美的置业已于 2016 年 4 月 30 日前向 公司归还全部占用资金。 为防止股东及其关联方占用或者转移公司资金、资产及其他 资源的行为发生，保障公司权益，公司制定和通过了《公司 章程》以及三会议事规则、《防范关联方资金占用制度》、《关 联交易管理制度》等内部管理制度，对关联交易等事项均进 行了相应制度性规定。这些制度措施，将对关联方的行为进 行合理的限制，规范公司关联交易的公允性、重大事项决策 程序的合法合规性，但公司仍存在关联方占用公司资金的风 险。 6、业务分包协作风险 报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化等委托 于第三方公司。2016 年度，第三方公司业务外包成本占主营 业务成本的比例为 14.65%，占比较高。尽管公司在选择业务 外包第三方公司时注重对方公司的规模、声誉等因素，在合 同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相 关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司 进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优秀员工 团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务， 会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。 7、社会保险、公积金补缴的风险 截至 2016 年 4 月 30 日，公司已逐步规范为符合条件的员工 全员缴纳社会保险。但报告期内，公司及各子、分公司存在 着部分员工未按照相关法律规定为其缴纳社保、公积金的情 形。因此，公司存在着应有关社会保险主管部门或其他有权 部门的要求或决定，需按国家法律、法规规定为员工补缴社 会保险及住房公积金的风险。如若上述情况发生，将对公司 报告期内的利润造成不利影响。 8、资产负债率偏高影响公司偿债能 力的风险 公司属于物业管理行业，属于轻资产行业，业主装修需向物 业公司缴纳相应的保证金、物业公司为代收代付水电费等款 项均在其他应付款核算，形成公司负债；同时，部分地区物 业管理费预交 1 年，这些款项在预收账款核算，导致公司负 债总额较大。2016 年 12 月 31 日，公司资产负债率（合并） 为 81.29%，公司资产负债率较高，如果公司未合理规划现金 流的支配，将对公司的整体偿债能力带来一定影响。 本期重大风险是否发生重大变化： 是 1、报告期内从事智能化工程业务、房地产中介服务未取得 资质的风险 2016 年 1-4 月份，公司从事智能化工程业务的收入为 2,879,954.16 元，占当期营业收入比重为 3.97%，公司从事智 能化工程设计需要办理建筑智能化系统设计专项资质，公司 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 10 从事智能化工程施工按照规定需取得建筑业企业资质（电子 与智能化工程专业承包资质）、安全生产许可资质。报告期 内公司存在未取得资质开展业务的情况，不符合相关法律法 规的规定，存在着受到相关部门处罚的风险。 2016 年 9 月 18 日，美家智能取得了佛山市顺德区国土城建 和水利局出具的《建筑业企业资质证书》（电子与智能化工 程专业承包贰级）。2016 年 12 月 9 日，美家智能取得广东 省住房和城乡建设厅颁发的《安全生产许可证》。 子公司美的物业发展报告期内主要从事房地产中介经纪 业务，2016 年 1-4 月份房地产中介经纪业务收入为 112,805.00 元，占当期营业收入比重为 0.16%。美的物业发展存在未按 照规定进行房地产中介经纪服务机构备案而开展业务的情 形，不符合相关法律法规的规定，存在着受到相关部门处罚 的风险。 2016 年 10 月 14 日，美的物业发展取得了佛山市顺德区 国土城建和水利局核发的编号为“粤佛房经备字第 1331604 号”《佛山市房地产经纪机构分支机构备案证书》，有效期 至 2017 年 10 月 14 日。 因此，报告期内从事智能化工程业务、房地产中介服务 未取得资质的风险基本消除。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 11 第二节公司概况 一、 基本信息 公司中文全称 广东美的物业管理股份有限公司 英文名称及缩写 Guangdong Midea Property Management Co., Ltd. 证券简称 美的物业 证券代码 839955 法定代表人 綦海生 注册地址 佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会美的大道 6 号美的总部大楼写字楼 D 区 10 楼 C 区 办公地址 佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会美的大道 6 号美的总部大楼写字楼 D 区 10 楼 C 区 主办券商 中信证券股份有限公司 主办券商办公地址 广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座 会计师事务所 中汇会计师事务所（特殊普通合伙） 签字注册会计师姓名 李勉、熊树蓉 会计师事务所办公地址 杭州市江干区新业路 8 号华联时代大厦 A 幢 601 室 二、 联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 马超群 电话 0757-26607102 传真 0757-26607056 电子邮箱 macq@ 公司网址 -- 联系地址及邮政编码 佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会美的大道 6 号美的总部 大楼写字楼 D 区 10 楼 C 区(邮政编码：528311) 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、 企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2016-12-02 分层情况 基础层 行业（证监会规定的行业大类） K70 房地产业 主要产品与服务项目 物业管理服务、地产开发前期销售配合服务、其他物业增值服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股） 25,600,000（备注：截止 2016 年 12 月 31 日，公司普通股总股本 为 23,600,000 股。中国证券登记结算有限责任公司北京分公司于 2017 年 4 月 12 日完成公司新增股份登记，新增股份登记的总量 为 2,000,000 股） 做市商数量 0 控股股东 广东美的置业有限公司 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 12 实际控制人 何享健、卢德燕 四、 注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 统一社会信用代码： 914406067224733527 否 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 13 第三节会计数据和财务指标摘要 一、 盈利能力 单位：元 本期 上年同期 增减比例 营业收入 272,593,689.77 181,244,052.13 50.40% 毛利率% 20.90% 18.44% - 归属于挂牌公司股东的净利润 27,684,985.61 8,695,471.89 218.38% 归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后 的净利润 24,822,556.21 6,311,219.50 293.31% 加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公 司股东的净利润计算） 79.93% 不适用 - 加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股 东的扣除非经常性损益后的净利润计算） 71.67% 不适用 - 基本每股收益 1.17 1.74 -32.76% 二、 偿债能力 单位：元 本期期末 上年期末 增减比例 资产总计 265,549,832.22 164,609,972.72 61.32% 负债总计 215,872,719.68 146,217,845.79 47.64% 归属于挂牌公司股东的净资产 49,677,112.54 18,392,126.93 170.10% 归属于挂牌公司股东的每股净资产 2.10 3.68 -42.93% 资产负债率%（母公司） 83.25% 87.13% - 资产负债率%（合并） 81.29% 88.83% - 流动比率 1.21 1.11 - 利息保障倍数 - - - 三、 营运情况 单位：元 本期 上年同期 增减比例 经营活动产生的现金流量净额 67,412,314.10 44,463,979.34 - 应收账款周转率 5.44 6.98 - 存货周转率 85.24 126.83 - 四、 成长情况 本期 上年同期 增减比例 总资产增长率% 61.32% 67.25% - 营业收入增长率% 50.40% 58.19% - 净利润增长率% 218.38% 1,810.14% - 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 14 五、 股本情况 单位：股 本期期末 上年期末 增减比例 普通股总股本 23,600,000 10,000,000 136.00% 计入权益的优先股数量 0 0 - 计入负债的优先股数量 0 0 - 六、 非经常性损益 单位：元 项目 金额 非流动资产处置损益 -7,667.08 计入当期损益的政府补助，但与公司业务密切相关，按 照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外 83,743.40 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费，但经 国家有关部门批准设立的有经营资格的金融机构对非 金融企业收取的资金占用费除外 830,789.08 其他营业外收支净额 227,786.87 其他符合非经常性损益定义的损益项目 2,681,441.76 非经常性损益合计 3,816,094.03 所得税影响数 953,664.63 少数股东权益影响额（税后） 0.00 非经常性损益净额 2,862,429.40 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 15 第四节管理层讨论与分析 一、 经营分析 （一） 商业模式 根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（2012 年修订）标准，公司属于房地产业（行业 代码：K70）。根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）标准，公司属于“物业管理（行业代码： K7020）”。根据全国中小企业股份转让系统发布的《挂牌公司管理型行业分类指引》，公司所属行业为 “K7020 物业管理”。公司的主营业务为物业管理服务、地产开发前期销售配合服务、其他物业增值服 务。 美的物业为国家一级资质物业服务企业，主要为住宅、商业、写字楼等业态项目提供专业物业管理与 服务。公司坚守物业服务本质，秉承“关爱无所不在”的服务理念，强化对“物”的管理到对“人”的服 务，持续为客户提供“满意+惊喜”的物业服务。 （1）市场开发模式 公司主要通过招投标程序或商务谈判获取业务订单。招投标包含公开招标和邀请招标两种方式，公司 一般通过参与投标获取物业项目的物业服务合同，少量物业项目采用商务谈判模式。获取开发商的前期销 售配合业务以及其他业务订单采用商务谈判模式。公司通过商务谈判模式获取合同订单不存在商业贿赂情 况。 （2）采购模式 公司的采购包括物资采购和服务外包两种需求。物业管理行业是一个劳动力密集型的行业，日常的环 境卫生管理、秩序维护、绿化、维修和家政等服务需要大量的人力资源，并且由于管理的项目分处全国不 同区域，容易导致物业管理公司的人员管理效率低下，影响经营的毛利率。公司将部分技术含量相对较低， 附加值不高的服务业务进行外包。 （3）服务模式 公司在 2016 年形成了完善的服务运营与内控管理手册，构建了美的物业的制度基础，确保公司经营 绩效的可持续发展，提升服务的核心竞争力。手册内容包括但不限于以下内容：质量管理体系标准、环境 管理体系标准、职业健康安全管理体系标准、能源管理体系标准、风险管理体系标准、卓越绩效管理体系 标准等内容。从 19 个维度全面诠释了物业全生命周期管控要点与服务内容，为客户服务、环境管理、秩 序维护、设施设备管理、安全管理、销售案场等服务提供了明确要求与标准。 在客户满意度提升方面，公司实施全员客服计划、社区文化计划、客户满意度提升计划等多类型的服 务关注，并坚定认为优质的基础业务管理是企业生存与发展的基石。公司设定了合理的服务及品质管控奖 惩机制，通过现场验证、客户体验、电话/上门满意度测评等方式对分、子公司的现场服务绩效进行评价， 并以季度为单位对分、子公司现场管理尽责进行评估。确保现场服务品质与客户满意的持续保持与提升。 公司在不断研究行业服务新模式的前提下，为完善与创新线上服务与管控体系，美的物业搭建了智慧 管理平台，平台由管理驾驶舱、远程监控系统、智能对讲系统、智慧物业服务系统（寻常生活业主 APP、 寻常服务员工 APP、PC 管理端）、400 呼叫中心系统 5 大部分集成。旨在通过智慧化物业管理，提升客 户居住体验感，实时动态管控分、子公司服务过程，为管理决策提供技术支持。 （4）盈利模式 公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、车位及商铺管理费，其他有偿服务费等费用，相 关费用形成公司的收入，公司根据与房地产开发商或业主委员会签订的物业管理服务合同的条款进行收 费。 公司的收费方式为包干制和少量的酬金制。包干制是指业主或物业使用人向公司支付固定的物业服务 费用，盈余或者亏损均由公司享有或者承担，其超过公司采购外包服务支出、人员工资支出、物资采购支 出等各项支出的部分形成公司的盈利。酬金制是指将预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 16 酬金支付给物业管理公司，公司一般收取 10%的酬金，其余的款项全部用于物业服务合同约定的支出， 结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。 2016 年度，公司的商业模式各项要素无重大变化情况。 年度内变化统计： 事项 是或否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 （二） 报告期内经营情况回顾 总体回顾： 公司管理层紧密围绕年初制定的年度工作计划，贯彻执行董事会的战略安排，结合公司优势，积极开 展各项工作，报告期内，公司总体经营情况如下： 2016 年，公司在做好物业管理服务经营的同时，大力创新、拓展多种经营服务，公司实现营业收入 272,593,689.77 元，同比增长 50.40%，主要系随着公司业务规模增长，收入随之增加。总资产达 265,549,832.22 元，同比增长 61.32%，主要系物业管理服务产生的货币资金、应收账款、物料采购存货等 增加。净利润 27,684,985.61 元，同比增长 218.38%，主要系公司营业收入增长迅速、成本管控加强、毛 利率提升等导致。 2016 年 6 月，公司完成股份制改造，由有限责任公司变更为股份有限公司，股本增至 2360 万元，2016 年 11 月 9 日，公司取得《关于同意广东美的物业管理股份有限公司股票在全国中小企业股份转让系统挂 牌的函》（股转系统函【2016】8247 号）。2016 年 12 月 2 日起，本公司股票在全国股转系统挂牌公开转 让。 截至报告期末，公司通过招投标等方式积极拓展业务，2016 年新增管理面积约 378.34 万平方米，新 开拓地区 1 个（江西）。良好的物业管理质量是企业增加客户黏性的基础，公司通过不断细化基础服务和 拓展多元化服务，赢得了客户的高度认可，全年平均客户满意度达到 87 分。 1、主营业务分析 （1）利润构成 单位：元 项目 本期 上年同期 金额 变动比例 占营业收 入的比重 金额 变动比例 占营业收 入的比重 营业收入 272,593,689.77 50.40% - 181,244,052.13 58.19% - 营业成本 215,621,810.20 45.87% 79.10% 147,815,642.75 48.93% 81.56% 毛利率 20.90% - - 18.44% - - 税金及附加 5,522,957.56 -44.40% 2.03% 9,933,798.90 55.15% 5.48% 管理费用 18,615,456.23 39.96% 6.83% 13,300,226.21 37.21% 7.34% 销售费用 - - - - - - 财务费用 145,370.54 -108.85% 0.05% -1,642,685.22 62.27% -0.91% 营业利润 35,188,483.35 201.29% 12.91% 11,679,424.93 7,770.66% 6.44% 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 17 营业外收入 421,633.10 -46.95% 0.15% 794,825.89 101.74% 0.44% 营业外支出 26,533.59 -68.30% 0.01% 83,707.96 -65.53% 0.05% 所得税 7,898,597.25 113.76% 2.90% 3,695,070.97 628.34% 2.04% 净利润 27,684,985.61 218.38% 10.16% 8,695,471.89 1,810.14% 4.80% 项目重大变动原因： 1、当年营业收入 27,259.37 万元，较上年 18,124.41 万元增加 9,134.96 万元，增长 50.40%，主要系： ①承接新项目及滚动开发项目新增交付面积，管理面积增加从而收入增加约 7,300 万元；②2016 年拓宽物 业增值服务，增加收入 854 万元；③同时，受 2016 年“营改增”影响使得收入减少 1,336.55 万元。 2、当年营业成本 21,562.18 万元，较上年 14,781.56 万元增加 6,780.62 万元，增长 45.87%，主要系管 理面积及项目增加，相应人工成本、外包成本等营业成本增加。营业成本增长幅度小于营业收入增长幅度， 导致本期毛利率上升，主要系物业管理项目及增值服务规模不断扩大，管理效率逐步提升，毛利率也相应 提高。 3、当年税金及附加 552.30 万元，较上年 993.38 万元减少 441.08 万元，主要系“营改增”影响。 4、当年管理费用 1,861.55 万元，较上年 1,330.02 万元增加 531.53 万元，增长 39.96%，主要系 2016 年运作新三板咨询费用、IT 信息系统建设、智能化施工资质咨询费以及人员工资上涨等原因。其中人员 工资较 2015 年上涨 10%，一方面因为员工人员增加，2016 年月平均管理人员在岗人数 65 人，2015 年月 平均管理人员在岗人数 55 人，另一方面为年度调薪所致。 5、当年财务费用 14.54 万元，较上年-164.27 万元增加 178.81 万元，主要系 2015 年利息收入较多， 2015 年将闲置资金存放于美的置业用于内部理财，收取利息收入 246.99 万元。2016 年度内部理财收取利 息收入 83.08 万元。 6、当年投资收益 268.14 万元，主要系将闲置资金用于银行理财的收益。 7、营业利润 3,518.85 万元，较上年 1,167.94 万元增加 2,350.91 万元，增长 201.29%，主要系物业管 理面积及项目增加，经营规模扩大，营业收入增加，加之 2016 年毛利率提升，故营业利润增加。2016 年 毛利率 20.9%，较 2015 年 18.44%上涨 2.46 个百分点，其中： ①物业管理服务业务 2016 年毛利率 21.39%，较 2015 年上涨 2.58 个百分点，主要因公司各项目为分 期交付，前期物业管理成本投入大，人均管理面积小。随着地产项目交付面积的增加，管理规模不断扩大， 物业管理收入增长率高于人工等成本增长率，毛利率也相应提高； ②物业增值服务毛利率 10.75%，较 2015 年上涨 8.91 个百分点，主要系公司在前期的基础上更加规 范、有序的开展物业增值业务，物业租售代理、智能化工程施工与维护、社区服务等均取得较好的业绩， 毛利率相应提高。 8、2016 年度营业外收入 42.16 万元，较 2015 年 79.48 万元减少 37.32 万元，降低 46.95%，主要系税 收返还金额减少，2015 年度贵阳美的物业公司因在开发区成立，收到当地政府营业税、所得税税收返还 36.29 万元，2016 年度美的物业收到退役士兵、家政服务收入相应的增值税优惠取得税收返还 9.12 万元。 9、2016 年营业外支出 2.65 万元，较 2015 年 8.37 万元减少 5.72 万元，降低 68.30%，主要系资产处 置、罚款支出及赔偿支出均比 2015 年减少。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 18 10、2016 年所得税 789.86 万元，较 2015 年 369.51 万元增加 420.35 万元，增长 114%，主要系 2016 年营业利润增加所致。 11、2016 年净利润增长 218.38%，由上述事项综合影响所致。 （2）收入构成 单位：元 项目 本期收入金额 本期成本金额 上期收入金额 上期成本金额 主营业务收入 272,593,689.77 215,621,810.20 181,244,052.13 147,815,642.75 其他业务收入 - - - - 合计 272,593,689.77 215,621,810.20 181,244,052.13 147,815,642.75 按产品或区域分类分析： 单位：元 行业名称 本期收入金额 占营业收入比例 （%） 上期收入金额 占营业收入比例 （%） 物业管理服务 260,144,780.00 95.43% 177,337,890.88 97.84% 其中：常规物业 管理服务 167,392,108.72 61.41% 124,550,450.09 68.72% 前期销售配合 服务 88,265,264.82 32.38% 48,953,680.79 27.01% 其他 4,487,406.46 1.65% 3,833,760.00 2.11% 物业增值服务 12,448,909.77 4.57% 3,906,161.25 2.16% 小计 272,593,689.77 100.00% 181,244,052.13 100.00% 收入构成变动的原因： 2016 年度物业管理服务收入 26,014.48 万元，占比 95.43%，仍是公司的核心收入来源。其中前期销 售配合服务 2016 年度取得收入 8,826.53 万元，占比较上年增长 80.30%，主要系公司扩大业务，新增前期 服务项目。 2016 年度物业增值服务收入 1,244.89 万元，占比 4.57%，较上年有所提升，主要系公司在前期的基 础上更加规范、有序的开展物业增值业务，物业租售代理、智能化工程施工与维护、社区服务等均取得较 好的业绩。 单位：元 类别/项目 本期收入金额 占营业收入比例% 上期收入金额 占营业收入比例% 佛山 142,376,104.64 52.23% 105,561,982.76 58.25% 邯郸 18,792,079.41 6.89% 8,685,069.60 4.79% 宁波 8,233,398.82 3.02% 4,857,698.17 2.68% 盘锦 10,929,741.02 4.01% 8,685,069.60 4.79% 沈阳 4,049,676.00 1.49% 2,746,411.53 1.52% 徐州 17,964,928.78 6.59% 13,896,286.11 7.67% 镇江 3,865,699.97 1.42% 2,252,269.41 1.24% 遵义 3,757,337.29 1.38% 967,506.21 0.53% 贵阳 37,215,093.41 13.65% 20,298,036.40 11.20% 株洲 23,529,802.85 8.63% 13,293,722.34 7.33% 江西 1,879,827.58 0.69% - - 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 19 合计 272,593,689.77 100.00% 181,244,052.13 100.00% 收入构成变动的原因： 2016 年佛山区域收入 14,237.61 万元，占比 52.23%，为业务集中地。随着公司业务在全国的扩张， 物业管理面积及承担项目的增加，2016 年邯郸、宁波、贵阳、株洲、江西各地营业收入占比较去年有所 增加。 （3）现金流量状况 单位：元 项目 本期金额 上期金额 经营活动产生的现金流量净额 67,412,314.10 44,463,979.34 投资活动产生的现金流量净额 -157,813,360.44 -51,054,843.08 筹资活动产生的现金流量净额 114,850,674.34 17,116,000.00 现金流量分析： 1、2016 年经营活动产生的现金流量净额 6,741.23 万元，较 2015 年 4,446.40 万元增加 2,294.83 万元， 主要为物业管理面积及项目增加，经营规模扩大，相应收入与成本随之增加，其中： ①“销售商品、提供劳务收到的现金”较 2015 年增加 10,282.18 万元，“收到的税费返还”因 2016 年与 2015 年税收返还政策不一样，故 2016 年收到现金较 2015 年减少 7.17 万元，“收到的其他与经营活 动有关的现金”因物业管理项目增加收取的暂收款、保证金较 2015 年增加 3,296.38 万元，综合影响使经 营活动现金流入较 2015 年增加 13,571.38 万元； ②“购买商品、接受劳务支付的现金”因物业管理面积及项目增加，相应的外包成本、采购成本等支 出较 2015 年增加 2,940.48 万元，“支付给职工以及为职工支付的现金”因员工人员增加，以及年度薪酬 调整，故支出的现金较 2015 年增加 3,715.45 万元，“支付的各项税费”因收入增加，故税费支出较 2015 年增加 1,187.10 万元，“支付的其他与经营活动有关的现金”因支付代付款、保证金、押金、管理费用等 较 2015 年增加 3,433.52 万元，综合影响使经营活动现金流出较 2015 年增加 11,276.55 万元。 本期公司净利润为 27,684,985.61 元，与经营活动现金净流量 67,412,314.10 元存在较大差异，主要原 因是随着公司经营规模的扩大，应付供应商款项、向业主收取的装修保证金、代收代付水电费、预收业主 物业管理费等经营性应付项目均有所增加，增长幅度大于经营性应收项目所致。 2、2016 年投资活动产生的现金流量净额-15,781.86 万元，较 2015 年减少 10,675.85 万元，其中“投 资活动现金流入”因取得投资理财收益，较 2015 年增加 79.11 万元；“投资活动现金流出”因将闲置资 金用于银行短期理财，较 2015 年增加支出 10,754.96 万元。 3、2016 年筹资活动产生的现金流量净额 11,485.07 万元，较 2015 年增加 9,773.47 万元，主要为收回 2016 年 4 月前存放于美的置业的内部理财款所致。 （4）主要客户情况 单位：元 序号 客户名称 销售金额 年度销售占比 是否存在关联关系 1 美的系公司 129,873,709.36 47.64% 是 2 贵州匀都置业有限公司 1,016,273.93 0.37% 否 3 佛山市顺德区峰鹏酒店物业管理有限 公司 892,800.00 0.33% 否 4 田园地产徐州有限公司 703,584.90 0.26% 否 5 佛山市顺德区容桂御海东郡幼儿园 315,717.48 0.12% 否 合计 132,802,085.67 48.72% - 备注：“美的系公司”是指与美的物业有关联交易的所有实际控制人控制或参股的企业。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 20 （5）主要供应商情况 单位：元 序号 供应商名称 采购金额 年度采购占比 是否存在关联关系 1 广东业盛民安物业管理有限公司 8,292,559.10 20.26% 否 2 中山市卓尔清洁服务有限公司 3,872,685.06 9.46% 否 3 佛山市顺德区君美酒店管理服务有限 公司美的万豪酒店 3,579,551.85 8.75% 是 4 贵阳冰清玉洁物业清洁有限公司 2,125,285.00 5.19% 否 5 深圳市博宝源实业有限公司 1,786,233.92 4.36% 否 合计 19,656,314.93 48.02% - （6）研发支出与专利 研发支出： 单位：元 项目 本期金额 上期金额 研发投入金额 - - 研发投入占营业收入的比例 - - 专利情况： 项目 数量 公司拥有的专利数量 - 公司拥有的发明专利数量 - 研发情况： - 2、资产负债结构分析 单位：元 项目 本年期末 上年期末 占总资产 比重的增 减 金额 变动 比例 占总资产 的比重 金额 变动 比例 占总资产 的比重 货币资金 38,248,508.17 177.19% 14.39% 13,798,880.17 321.50% 8.38% 6.01% 应收账款 50,136,690.51 92.99% 18.86% 25,979,021.15 -1.70% 15.78% 3.08% 预付账款 241,849.82 -44.03% 0.09% 432,075.54 -15.07% 0.26% -0.17% 其他应收款 10,648,331.02 -91.14% 4.01% 120,249,540.80 86.12% 73.05% -69.04% 存货 2,529,717.85 117.06% 0.95% 1,165,462.99 88.68% 0.71% 0.24% 其他流动资产 159,365,647.06 95309.88% 60.01% 167,032.65 31.17% 0.10% 59.91% 长期股权投资 - - - - - - - 固定资产 2,824,674.78 28.90% 1.06% 2,191,401.60 23.55% 1.33% -0.27% 长期待摊费用 654,112.11 950.58% 0.25% 62,261.92 -77.47% 0.04% 0.21% 递延所得税资产 900,300.90 59.54% 0.34% 564,295.90 -29.83% 0.34% 0.00% 在建工程 - - - - - - - 短期借款 - - - - - - - 应付账款 25,580,426.69 108.66% 9.63% 12,259,123.01 34.77% 7.45% 2.18% 预收款项 56,522,647.79 80.24% 21.29% 31,360,102.08 15.67% 19.05% 2.24% 其他应付款 102,657,444.87 32.75% 38.66% 77,332,278.31 14.18% 46.98% -8.32% 长期借款 - - - - - - - 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 21 资产总计 265,549,832.22 61.32% - 164,609,972.72 67.25% - - 资产负债项目重大变动原因： 1、货币资金：2016 年货币资金余额 3,824.85 万元，较 2015 年 1,379.89 万元增加 2,444.96 万元，增 长 177.19%，主要系下列各项活动综合因素影响：①公司因购建固定资产、购买理财产品使得投资活动 现金净流出 157,813,360.44 元；②因股东增资收到投资款 3,600,000.00 元，因收回美的置业拆出款 111,250,674.34 元，导致筹资活动现金净流入 114,850,674.34 元；③因公司经营规模扩大，经营活动现金 净流入 67,412,314.10 元。 2、应收账款：2016 年应收账款余额 5,013.67 万元，较 2015 年 2,597.90 万元增加 2,415.77 万元，增 长 92.99%，主要系①智能化工程业务于 2016 年第四季度开展，工程进度未达到结算要求，产生应收账 款 286.75 万元；②与地产公司间的业务收款周期为季度结算，因新增服务项目，应收账款增加 1,026 万 元；③因常态交付面积增加，应收地产公司赠送费用较 2015 年增加 522 万元；④接管面积增加，应收 物业费随之增加 170 万元。 3、预付账款：2016 年预付账款余额 24.18 万元，较 2015 年 43.21 万元减少 19.03 万元，下降 44.03%， 主要系支付的预付账款在结算期内已完成交易。 4、存货：2016 年存货余额 252.97 万元，较 2015 年 116.55 万元增加 136.42 万元，增长 117.06%， 主要为①前期销售配合项目增多，物料需求增加；②部分项目进行消防系统改造的物料采购。 5、其他应收款：2016 年度其他应收款余额 1,064.83 万元，较 2015 年 12,024.95 万元减少 10,960.12 万元，下降 91.14%，主要系收回前期存放于美的置业的内部理财款。 6、其他流动资产：2016 年度其他流动资产余额 15,936.56 万元，较 2015 年 16.70 万元增加 15,919.86 万元，增长幅度较大，主要系 2016 年度将闲置资金用于银行理财所致，截止 2016 年 12 月 31 日，银行 理财资金余额 15,850.00 万元。 7、固定资产：2016 年固定资产余额 282.47 万元，较 2015 年 219.14 万元增加 63.33 万元，增长 28.90%， 主要系经营规模扩大，新增小区设备设施、办公用电脑及设备、空调、商务车等。 8、长期待摊费用：2016 年长期待摊费用余额 65.41 万元，较 2015 年 6.23 万元增加 59.18 万元，增 长 950.58%，主要系公司搭建智慧管理平台，建立“E 控中心”的装修费用。 9、递延所得税资产：2016 年递延所得税资产余额 90.03 万元，主要系坏账准备及未弥补亏损的所 得税影响，其中坏账准备的所得税影响 23.63 万元，子公司“美家智能”未弥补亏损的所得税影响 66.40 万元。 10、应付账款：2016 年应付账款余额 2,558.04 万元，较 2015 年 1,225.91 万元增加 1,332.13 万元， 增长 108.66%，主要系随着新项目的增长，外包采购及物料采购增长所致。 11、预收款项：2016 年预收款项余额 5,652.26 万元，较 2015 年 3,136.01 万元增加 2,516.25 万元， 增长 80.24%，主要系随着新楼盘交付次数及规模的增长，业主预缴物业管理费随之增长所致。 12、其他应付款：2016 年其他应付款 10,265.74 万元，较 2015 年 7,733.22 万元增加 2,532.52 万元， 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 22 增长 32.75%，主要系业务规模的增长导致各类押金及代收款项增长所致，其中押金保证金增加 488.48 万元，关联方代付款增加 585.15 万元，暂收待付款增加 1,295.31 万元。 2016 年资产负债率 81.29%，较 2015 年有所下降，系公司经营积累引起资产总额增加所致，虽然公 司资产负债率较高，但主要是经营活动产生的经营性负债，公司管理层提前做好现金流收支计划能合理 应对由于资产负债率较高导致的偿债风险。 3、投资状况分析 （1）主要控股子公司、参股公司情况 1、报告期内，公司全资子公司情况如下： ①子公司“贵阳市美的物业管理有限公司”：成立日期 2010 年 11 月 11 日，注册资本 300 万元， 持股比例 100%，注册资本已实缴到位。2016 年营业收入 37,215,093.41 元，营业成本 29,462,231.03 元， 净利润 5,619,731.36 元。 ②子公司“佛山市顺德区美的物业发展有限公司”：成立日期 2015 年 12 月 7 日，注册资本 200 万 元，持股比例 100%，注册资本已实缴到位。2016 年营业收入 5,306,121.79 元，营业成本 1,481,195.49 元，净利润 2,858,179.61 元。 ③子公司“株洲市美的物业管理有限公司”：成立日期 2010 年 12 月 8 日，注册资本 300 万元，持 股比例 100%，注册资本已实缴到位。2016 年营业收入 23,529,802.85 元，营业成本 20,675,962.99 元，净 利润 1,591,672.61 元。 ④子公司“佛山市顺德区美家智能科技管理服务有限公司”：成立日期 2015 年 11 月 20 日，注册 资本 800 万元，持股比例 100%，注册资本已实缴到位。2016 年营业收入 4,289,791.82 元，营业成本 6,181,204.47 元，净利润-2,038,060.82 元。 2、报告期内，未取得子公司。 3、报告期内，未处置子公司。 （2）委托理财及衍生品投资情况 为提高资金使用效率，在不影响公司正常经营的情况下，公司充分利用闲置自有资金购买安全性高 的银行理财产品，以增加公司投资收益。 2016 年度，公司利用自有闲置资金在银行购买银行理财累计金额为 1,141,100,000 元，实现投资收 益 2,681,441.76 元。 （三） 外部环境的分析 （一）宏观环境： 2016 年，国家经济运行缓中趋稳、稳中向好，国内生产总值达到 74.4 万亿元，增长 6.7%，居民消 费价格上涨 2%，经济发展的质量和效益明显提高。国家经济结构加快调整，消费在经济增长中发挥主 要拉动作用，服务业增加值占国内生产总值比重上升到 51.6%。人民生活继续改善，全国居民人均可支 配收入实际增长 6.3%。城乡居民生活水平有新的提高。我们面对的是世界经济和贸易增速 7 年来最低、 国际金融市场波动加剧、地区和全球性挑战突发多发的外部环境，面对的是国内结构性问题突出、风险 隐患显现、经济下行压力加大的多重困难，面对的是改革进入攻坚期、利益关系深刻调整、影响社会稳 定因素增多的复杂局面。 （二）行业发展： （1）多元化发展 随着城镇化步伐的加快、物业管理转型升级的推进、互联网的崛起。我国物业管理已经进入多元化 发展的新时期。 在多元化经营方面，将有越来越多的物业服务企业在做好传统物业的清扫保洁、园区绿化、秩序维 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 23 护、设施设备维修的基础上，根据业主的需求，为其提供电子商务、物流配送、房产中介、信息咨询、 居家养老、家政服务等各类特约服务，其服务领域将得到进一步拓展。不断挖掘出物业服务产品的附加 值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值。 （2）市场化定价 2014 年 12 月 17 日，国家发改委下发了《关于放开部分服务收费价格意见的通知》。该通知取消了 对保障房、老旧小区和前期物业管理以外的物业服务收费的价格机制。这是国家进一步发挥市场作用、 改革现行物业价格机制的重大举措，对于加速推进物业服务收费市场化将产生积极而深远的影响。 在业主自主选择物业公司的情况下，双方协商定价。这就为行业引入了市场机制，提高差异化、更 高质量服务的住宅小区能够收取与其服务相匹配的市场价格，有助于资源的有效配置和行业的健康发 展。提供优质和专业服务质量的物业管理公司将从中受益。 （3）专业化、精细化管理大发展 在实际的物业管理实践中，除物业服务企业对物业项目实施统一管理服务外，清洁公司、保安公司、 绿化公司等专业化公司应运而生，且进入物业管理项目从事专业服务的企业越来越多，和更加普遍。 此外，随着房地产开发类型的细分、物业管理行业分工的细化，一些物业服务品牌企业在专业化管 理的领域进行积极探索和尝试，出现了以管理高档住宅、大专院校、医院、办公楼、工业园区等某一类 物业领域为主的物业服务企业。专业化管理不仅改变了物业服务企业在机构设置、服务领域、人才培养、 管理类型大而全却不专不精的局面，而且提高了城市管理专业化和社会化的程度，推进了现代化管理方 式的转换。 在近年的物业管理项目招投标中，专业化管理的优势越来越受到人们认可，一批物业管理专业化企 业在激烈的市场竞争中胜出。这种提高物业专业化管理服务水平的新途径，不仅是物业管理发展到一定 阶段的产物和成熟标志，也是行业发展的必要趋势。 （4）行业集中度不断提升 目前我国物业服务企业平均的从业人员少，物业管理规模小，企业平均经营效益差，这种局面不改 变，则难以形成和发挥企业的综合实力和核心力。 近几年来百强物业管理企业通过兼并收购有效扩大管理规模，成为百强企业管理规模迅速扩大的重 要途径。行业内的整合、兼并、收购、重组的步伐正在加快。以产权为纽带，以代表行业品牌企业为龙 头，以骨干企业为核心，通过强强结合、强弱结合等形式。未来将有更多跨地区、跨行业、跨业融合、 跨界经营，具有市场竞争力的大型物业管理企业产生。 （5）国际化进程 近几年来，国内中海物业、深圳市开元国际、深圳市科技园物业和山东省诚信行等品牌物业服务企 业，先后进入越南、柬埔寨、韩国、迪拜、西班牙等国物业管理市场，为我国物业服务企业进军国际市 场起到示范作用。 总体来看，国内物业服务企业涉及管理国外物业的国家和项目太少，也存在相关法规和服务标准的 难点，同国外物业企业管理我国物业的项目不成比例。从加入 WTO 以来，世邦魏理仕、仲量联行、第 一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际等一大批全球知名物业管理品牌纷纷进入国内物业管理市场，目前 在国内的一二线大城市几乎都有境外物业服务企业管理的项目。 随着我国对外开放的深入，并且伴随着物业管理行业对打造国际化品牌的需求，一批物业品牌标杆 企业已经瞄准国外物业管理市场进行相应的市场拓展。 （6）互联网、信息化、智能化的深度融合 随着移动互联网、物联网、云计算技术的快速发展，不仅改变了人们的工作和生活方式，也使物业 管理迎来了前所未有的机遇和挑战。传统的物业管理运作模式已经发生了变革和升级。远程监控、智能 门禁、车库无人化管理、机械化清扫、机动车巡逻、业主在线报修与投诉等技术将在有条件物业项目得 到更广泛的应用。 打造智慧社区、构建多维立体社区服务，已经成为社区服务未来发展趋势。近年来，一些品牌物业 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 24 服务企业，把运用互联网技术作为向现代化服务业转型升级的重要抓手，积极拥抱互联网，结合行业的 特点和企业的实际，倾力打造“互联网＋物业”管理的创新模式，如深圳长城物业的“一应云智慧平台”、 万科物业的“睿服务”等，不仅为企业自身发展开辟了新路径，也为行业转型升级起到辐射和示范作用。 物业管理企业拥有大量的社区资源和业主资源优势，如今的互联网技术给了物业管理服务创新的思 路，物业管理企业可以通过社区增值服务创造新的赢利点。随着社区 O2O 等新兴方式对于物业管理行 业的改造，物业管理也势必将从传统行业过度到新型行业，物业管理者的价值将会得到进一步的提升。 （三）周期波动： 物业管理行业虽然与房地产经济的发展密切相关，但周期性表现并不明显。由于物业管理行业已经 形成了大量稳定持续的存量市场需求，行政机构、卫生医疗体系、城市交通、商业地产、社会职能场所 的发展带来的对物业的需求，在未来行业将保持稳定发展。 （四）市场竞争的现状： 目前，物业服务市场基本上处于一个良性竞争的状态，没有形成垄断或者寡头垄断市场。这也就导 致了有众多势均力敌的竞争者。这是导致行业内竞争激烈的首要原因。物业行业作为一个朝阳产业，进 入这一领域取得成功的可能性大，在这种行业发展趋势的推动下，企业之间的竞争更加激烈。此外，由 于“服务”这一商品的特殊性，其产品的差异度主要是通过给消费者即业主带来的效用来进行衡量的。 随着物业管理市场的进一步发展成熟，行业“洗牌”将进一步加剧，企业将从数量型发展转向效益型 发展。“看不见的手”将促进企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。未来的物业管理市场， 将细分出许多子市场，大、中、小型专业化物业管理公司都能找到发展的空间，开发商控制的物业管理 公司将继续存在。行业特性将造就激烈的市场竞争。 （五）已知趋势： （1）运营模式的创新转变 随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业管理企业愈来愈需要顺应瞬息万变的市场，商业模式的创 新对改善物业行业生存状况产生深远影响。国人对于高端物业服务有着不断的追求，面对市场前景良好 的高端物业行业，在未来发展过程中，需侧重于商业地产的物业管理的开发和创新。高端物业服务包括 对建筑、设备、设施的运行管理与维护保养，管辖区域的安全秩序管理、环境管理与环境保护，以及对 物业客户自尊与服务享受的满足，这些服务构成了物业服务所提供的核心附加价值。通过尝试改变劳动 密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变， 提高服务模式与市场需求的匹配程度，以此为契机改变传统的物业服务运作模式。 （2）服务的多元化发展 行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理紧跟市场需求的多样化的特点，已呈 现提档升级的多元化发展态势，积极开拓创新多元业务，促进营业收入快速增长。物业管理在清洁、绿 化、秩序维护、设施设备维护等基本服务的基础上，已纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施 设备选用顾问等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需 求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值，中国物业管理行 业仍将是有较好发展前景的行业。 （3）管理的专业化能力提升 物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专 业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理 公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利 于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。 （4）物业管理发展将越来越朝着规模化、集约化方向发展 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 25 作为现代服务业的物业管理,其发展是伴随着不断增长的经济、人们不断提高的生活水平而发展的， 这就决定了在相当长一段时间内物业行业仍然属于微利行业, 所以要求物业服务企业经营必须走向规模 化与集约化,这是物业行业发展的方向。例如一些无资质等级、小而全的物业管理企业较多，其服务的不 规范导致大量的投诉,被媒体集中报道极大地影响了物业行业在公众中的整体形象。 因此,整个行业企业重新整合,形成产业规模,促进行业健康发展。这样才能打造中国真正名牌的 “航 母物业企业”，以适应国际化战略趋势。 （六）重大事件对公司的影响： 2016 年，物业管理企业挂牌新三板的数量较 2015 年出现大幅增长，公司面临更加激烈的市场竞争 环境，公司需积极适应新常态、把握新常态、引领新常态，紧紧抓住移动互联时代的重大机遇，整合资 源，以运用新理念和新技术为发展支撑，努力推动业态创新、管理创新和服务创新，提供优质规范便捷 的物业服务。公司将借助资本的力量，依托兼并收购、城市拓展和深耕战略，在管理规模、营业收入、 净利润、服务质量、管理水平、品牌塑造等方面取得长足进步。公司将因“智”乘势，深挖物业服务消费 蕴含的巨大潜力，让物业服务更有价值。 （四） 竞争优势分析 （一）企业自身的市场地位 美的物业是佛山地区较大的一家具有国家一级资质的物业管理公司，公司具有一定的区域竞争优 势。目前公司业务主要集中在佛山市，并在华北、东北、华东、华中、西南等区域的多个城市均有布局， 提供的物业服务质量在项目所在地都拥有较好的口碑。与同行业相比，公司坚持以专业化和增加业主体 验感的特色性物业服务能力，受到了业主的一致好评，并逐渐成为企业的核心竞争力。 （二）公司的主要竞争优势 （1）管理体系完善： 美的物业建立了完善的物业服务管理体系，助力公司不断赢得市场口碑。公司拥有自身特色管理制 度和服务标准体系，同时通过了质量管理体系和环境管理、职业健康安全管理体系认证。通过组织架构 的不断优化，实现组织扁平化，降低成本，提高业主体验。公司在管项目的客户满意度均保持在较高水 平。 （2）充分整合社区资源，构建新型物业服务模式： 公司积极促进物业管理行业与互联网的结合，运用互联网思维影响企业管理体制，倡导去中心化和 去中介化的平台化管理体制。通过有效整合相关产业资源、引导用户与鼓励员工参与平台建设等方式， 构建新型物业服务模式。为确保向客户提供优质、完善的服务。 （3）团队优势： 核心团队成员大部分具有本科及以上学历，全部受过物业管理专业培训。主要管理人员由大中型企 业管理、富有经验的同行知名标杆企业管理人才、高素质的物业管理业内人士和优秀军转干部组成。为 企业管理奠定了坚实的基础。 （4）完善的培训及晋升机制： 公司具有完善的人才梯队与员工发展通道，重视专业化技能的培养，不仅在安全、工程、客服三大 业务线对员工进行定向培训，还设有员工技能等级考核项目和后备项目管理人员的竞聘机制。为公司发 展搭建强有力梯队建设。 （三）公司的主要竞争劣势 （1）服务领域不够广泛 公司提供的专业物业服务主要集中在住宅小区上，对于写字楼、商场、医院、学校、公共物业等物 业业态所需的专业物业服务领域和数量覆盖不足。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 26 （2）规模较小 根据《2016 中国物业服务百强企业研究报告》，2015 年百强企业实现在管面积均值 2,361.48 万平 方米，营业收入均值达到 54,076.96 万元。公司目前在业务规模上与行业中大型企业仍有较大的差距。 在市场需求处于快速增长的情况下，公司需要尽快把规模做大，从而提高公司的行业地位，增强抗风险 能力与竞争力。 （3）外部市场业务拓展能力有待加强 公司需要加大提升外部市场的拓展能力，逐步增加外部市场的项目规模，为公司的多元化经营提供 保障。 （五） 持续经营评价 报告期内，公司的主营业务为物业管理服务、地产开发前期销售配合服务、其他物业增值服务。根 据各公司的经营范围，公司取得了相应的物业服务企业资质证书、美家智能取得了佛山市顺德区国土城 建和水利局出具的《建筑业企业资质证书》（电子与智能化工程专业承包贰级）、取得广东省住房和城 乡建设厅颁发的《安全生产许可证》。美的物业发展取得了佛山市顺德区国土城建和水利局核发的编号 为“粤佛房经备字第 1331604 号”《佛山市房地产经纪机构分支机构备案证书》，不存在主要生产、经 营资质缺失或者无法续期，无法获得主要生产、经营要素（人员、土地、设备、原材料）的情况。 2016 年公司实现营业收入 2.72 亿元，净资产 4,967.71 万元，不存在连续三个会计年度亏损，且亏 损额逐年扩大的情形，公司从成立至今，未发行过债券，不存在债券违约、债务无法按期偿还的情况； 公司的实际控制人为“美的”创始人何享健先生及其儿媳卢德燕女士，不存在失联或高级管理人员无法 履职的情况，公司秉承“关爱无所不在”的服务理念，关爱业主，关爱员工，遵守劳动合同法、合同法 等法律法规，不存在拖欠员工工资或者无法支付供应商货款的情况。 综上所述，不存在对公司持续经营能力产生重大影响的事项。 （六） 扶贫与社会责任 1、“黑眼睛”爱心公益行动 2016 年 12 月，美的物业组织业主与员工积极参与“黑眼睛”爱心公益行动，为马吉米村傈僳族捐 助衣服、棉被、钱物，帮助当地孩子实现新年（傈僳族新年）愿望，让他们从内心感受冬日里的温暖与 人间真情。 2、广东英德“扶苗爱心之行”公益活动 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 27 2016 年，美的物业组织业主深入到英德山区，与英德山区留守儿童进行一对一扶贫，业主带着精心 准备的慰问物资，到英德山区贫困家庭探访，让贫困家庭感到关爱。本次公益活动共帮助贫困家庭十余 户。 二、 未来展望 （一） 行业发展趋势 物业管理行业的迅速发展，展现出该行业发展的巨大潜力。从近几年物业管理发展的情况来看，行业 整体呈现以下发展趋势： （1）服务内容多元化 传统物业管理主要集中于清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等四项基本服务，目前已经纵向延伸 至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、 房屋租赁、电子商务等各类个性化需求，公司不断挖掘出物业服务产品的附加值，在物业管理服务为基础 业务，不断拓展物业增值服务，主要包括社区家政、资产管理服务、智能化工程收入、家电销售及维修收 入等。体现出物业管理丰富的商业价值。 （2）行业集中度稳步提升 受到政策环境、市场竞争和技术水平等因素的影响，物业管理行业集中度有较大程度的提高。政策因 素方面，新型城镇化、西部开发和东北振兴规划实施，国内城乡和区域发展趋于平衡。行业市场竞争日趋 激烈，大批品牌企业凭借其优质物业服务输出能力，在开拓物业市场、提高市场份额等方面的优势日益显 现。产业结构优化和产业融合加剧，企业间兼并重组等经济行为持续进行，优胜劣汰竞争机制作用凸显。 规模企业投入资金研发互联网技术平台，促进企业成立发展联盟，规模效益显著增加，将进一步促进行业 集中度的提升。 （3）互联网与物业管理行业深度融合 第三次工业革命开创了信息时代，云端应用、电子商务、物联网成为支撑大数据、智慧城市的重要技 术应用。互联网与传统物业的跨界融合，催生了物业管理行业全新的服务模式，赋予物业服务新的内涵， 促进了行业的高附加值化，为行业发展带来新的经济增长点。物业服务企业顺应社会经济的发展和居民生 活消费需求结构的升级。一方面，积极借助“互联网+物业”的模式，应用移动互联网、云平台等新技术， 整合社区周边餐饮、房屋经纪、物流等商业资源，渗透到衣食住行等与生活息息相关的领域；另一方面， 探索“物业+互联网”模式，通过手机 APP、微信公众号等打造一站式综合服务平台，提供全面的高品质 物业服务。 （二） 公司发展战略 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 28 1、质量之魂，存于匠心。美的物业坚持服务质量是企业生存发展的基础，公司将坚持通过专业的管 理来做好建筑物本身的打理，为业主房产的保值增值护航。公司将大力弘扬工匠精神，厚植工匠文化，恪 尽职业操守，崇尚精益求精，公司充分利用信息技术，结合物管行业经验，提出全新概念行业系统解决方 案，打造 E 控中心，美的云提升顾客服务平台，提升服务品质和效率，打造更多享誉物业行业的“美的品 牌”。 2、开展多元化的社区商业运营，通过建设开放的平台，推行高标准、透明的商业合作机制，为客户 带来便利。如：盘活社区员工，进行生鲜配送，提供适合社区住户的各类“最后一公里”生活服务；针对 新收楼楼盘，为客户量身定做从软装到配饰的全方位一站式采购，让客户体验省心、省时、省力、省钱的 4S 服务。 3、公司将主动通过并购、全委等模式拓展住宅、商业、写字楼、公共物业等市场，实现对外市场规 模的快速增长。 4、依托美的集团产品多品类优势，构建系统化服务能力，与美的智慧家居终端设备相结合，大力开 展智慧小区建设、智慧家居服务、家电销售维养等到家服务，打通社区、家庭、商户等生态圈的交互应用， 致力于为社区提供一站式智慧社区整体解决方案，打造硬件智能化、物业信息化及生活智慧化的全社区服 务生态圈。 （三） 经营计划或目标 公司的总体规划目标是践行“关爱无所不在”的服务理念，通过信息化手段升级物业服务模式，围绕 家居生活对新业务积极探索，提高客户黏性，为客户提供全方位的满意体验。同时，为员工提供个人成长 平台和利益分享机制，为股东实现最佳收益。 该经营计划并不构成对投资者的业绩承诺，请投资者对此保持足够的风险意识，并且应当理解经营计 划与业绩承诺之间的差异。 （四） 不确定性因素 公司业务外拓进展缓慢： 公司所处的物业管理行业，地产开发商在招投标物色前期物业管理机构时，倾向于选择自己投资的物 业管理公司，这将给公司的业务拓展带来困难，如公司无法快速拓展非关联交易收入，将对公司未来发展 战略带来不确定影响。 三、 风险因素 （一） 持续到本年度的风险因素 1、关联方业务依赖风险 报告期内，公司存在为关联方提供物业服务的行为，主要包括地产前期配合服务和物业管理服务， 2016 年度，公司为关联方提供物业服务的金额为 130,142,923.36 元，占当年主营业务收入的比例为 47.74%。随着公司近年来在业内的影响力不断扩大，公司正积极与非关联方公司开展业务合作，但仍在 一定程度上存在对关联方业务的依赖。如果公司关联方出现与公司终止合作的情况，将对公司的收入及利 润带来较大的影响。 针对上述风险，公司将进一步加强开拓非关联市场，增强业主满意度，逐步减少对关联方业务的依赖， 进一步增强公司的盈利性。 2、劳务成本上升风险 公司所处的物业服务行业属劳动密集型行业，主营业务成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断 扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资也有所上涨，2016 年度，人工成本占主营业务成本的比例为 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 29 60.20%。人工成本占营业成本的比例较高，人工成本上升将可能对公司的经营业绩造成不利影响。尽管 公司积极采取标准化、自动化管理等措施应对该风险，但是人工成本的增长仍可能对公司的盈利能力造成 重大不利影响。 针对上述风险，公司将继续加强标准化、自动化管理方式，增强管理效率，同时扩大业务规模，增强 自身盈利能力，降低人工成本上升对公司盈利能力的影响。 3、现金收款的资金管理风险 报告期内，公司与物业项目的业主间存在现金收款交易，尽管公司制定了严格的会计核算管理规范及 资金结算管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并在各物业项目积极推广非现金支付方式，但若针 对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的资金管理风险。 针对上述风险，公司已制定并逐步完善符合公司实际情况的现金收款内控制度，努力开发新的物业管 理费收款方式，控制收款环节的管理漏洞，保证现金收款的安全性和完整性。 4、公司治理及实际控制人不当控制的风险 有限公司期间，公司的法人治理结构不尽完善，内部控制有待改进。股份公司设立后，逐步建立健全 了法人治理结构，制定了适应企业现阶段发展的内部控制体系。但是由于股份有限公司和有限责任公司在 公司治理上存在较大的不同，特别是公司股份进入全国中小企业股份转让系统后，新的制度对公司治理提 出了更高的要求，而公司管理层对于新制度仍在学习和理解之中，对于新制度的贯彻、执行水平仍需进一 步的提高。随着公司的快速发展、经营规模不断扩大、业务范围不断扩展，对公司治理将会提出更高的要 求。因此，公司未来经营中可能存在因内部管理不适应发展需要的风险。其次，虽然公司已逐步健全内部 治理结构，但鉴于公司股权较为集中，公司实际控制人仍有可能利用其控制地位，对公司的经营、人事、 财务等实施不当控制，可能影响公司的正常经营，为公司持续健康发展带来风险。 针对该风险，公司将进一步健全公司内部控制程序，加强内部监督和管理，提升管理层的规范运作意 识，不断提高公司的规范运作和管理水平。 5、资金占用风险 报告期内，公司与美的置业商定，公司作为美的置业下属子公司可将闲置资金交由美的置业统一理财， 存放于美的置业。公司在美的置业结算中心共设立两个账户，分别为一般账户和理财账户。一般账户由美 的置业结算中心根据公司存放余额，按照中国人民银行同期活期存款利率计算利息并支付给公司，对于放 置于一般账户内的资金，公司可随时使用。若公司预计短期内对一笔资金无使用需要，则存放于理财账户， 公司将钱转至理财账户时选择购买理财产品的类型，由美的置业结算中心参考同期同类银行理财产品的利 率确定利息并支付给公司。2016 年度，本期借出金额 12,433,392.04 元，该事项实质上构成美的置业对公 司的关联方资金占用，根据中介机构的规范建议，美的置业已于 2016 年 4 月 30 日前向公司归还全部占用 资金。 为防止股东及其关联方占用或者转移公司资金、资产及其他资源的行为发生，保障公司权益，公司制 定和通过了《公司章程》以及三会议事规则、《防范关联方资金占用制度》、《关联交易管理制度》等内 部管理制度，对关联交易等事项均进行了相应制度性规定。这些制度措施，将对关联方的行为进行合理的 限制，规范公司关联交易的公允性、重大事项决策程序的合法合规性，但公司仍存在关联方占用公司资金 的风险。 针对该风险，公司将进一步加强公司内部治理机制，防范关联方占用公司资金，保证公司关联交易的 公允性及程序合法合规性。 6、业务分包协作风险 报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化等委托于第三方公司。2016 年度，第三方公司 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 30 业务外包成本占主营业务成本的比例为 14.65%，占比较高。尽管公司在选择业务外包第三方公司时注重 对方公司的规模、声誉等因素，在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标 准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优秀 员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩 产生不良影响。 针对上述风险，公司将继续加强业务外包的第三方公司的甄选力度，制定相关质量标准和管理规范， 并对外包公司的服务质量进行监督。 7、社会保险、公积金补缴的风险 截至 2016 年 4 月 30 日，公司已逐步规范为符合条件的员工全员缴纳社会保险。但报告期内，公司及 各子、分公司存在着部分员工未按照相关法律规定为其缴纳社保、公积金的情形。因此，公司存在着应有 关社会保险主管部门或其他有权部门的要求或决定，需按国家法律、法规规定为员工补缴社会保险及住房 公积金的风险。如若上述情况发生，将对公司报告期内的利润造成不利影响。 针对上述风险，公司将逐步规范员工社会保险、住房公积金缴纳的情况，为所有符合要求的员工缴纳 社保、公积金。 8、资产负债率偏高影响公司偿债能力的风险 公司属于物业管理行业，属于轻资产行业，业主装修需向物业公司缴纳相应的保证金、物业公司为代 收代付水电费等款项均在其他应付款核算，形成公司负债；同时，部分地区物业管理费预交 1 年，这些款 项在预收账款核算，导致公司负债总额较大。2016 年 12 月 31 日，公司资产负债率（合并）为 81.29%， 公司资产负债率较高，如果公司未合理规划现金流的支配，将对公司的整体偿债能力带来一定影响。 公司资产负债率虽然较高，但主要是正常经营活动产生的预收账款和其他应付款所致，2016 年度， 公司预收账款和其他应付款占流动负债的比例为 73.74%。同时，公司的货币资金及其他流动资产为短期 资金的偿还提供了一定保证。未来，公司将不断增强运营能力，降低资产负债率，逐步优化自身的资本结 构。 9、报告期内从事智能化工程业务、房地产中介服务未取得资质的风险 1）、智能化工程相关资质 2016 年 1-4 月份，公司从事智能化工程业务的收入为 2,879,954.16 元，占当期营业收入比重为 3.97%， 公司从事智能化工程设计需要办理建筑智能化系统设计专项资质，公司从事智能化工程施工按照规定需取 得建筑业企业资质（电子与智能化工程专业承包资质）、安全生产许可资质。报告期内公司存在未取得资 质开展业务的情况，不符合相关法律法规的规定，存在着受到相关部门处罚的风险。 截至 2016 年 8 月 15 日，公司不存在未履行完毕的智能化设计合同，对于未履行完毕的智能化施工合 同，公司已与相关合同发包方（均为美的置业及其下属子公司）签署了终止合同协议，终止了相关未履行 完毕的智能化施工合同。 2016 年 9 月 18 日，美家智能取得了佛山市顺德区国土城建和水利局出具的《建筑业企业资质证书》 （电子与智能化工程专业承包贰级）。2016 年 12 月 9 日，美家智能取得广东省住房和城乡建设厅颁发的 《安全生产许可证》。 2）、房地产中介备案资质 子公司美的物业发展报告期内主要从事房地产中介经纪业务，2016 年 1-4 月份房地产中介经纪业务 收入为 112,805.00 元，占当期营业收入比重为 0.16%。美的物业发展存在未按照规定进行房地产中介经纪 服务机构备案而开展业务的情形，不符合相关法律法规的规定，存在着受到相关部门处罚的风险。 2016 年 10 月 14 日，美的物业发展取得了佛山市顺德区国土城建和水利局核发的编号为“粤佛房经 备字第 1331604 号”《佛山市房地产经纪机构分支机构备案证书》，有效期至 2017 年 10 月 14 日。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 31 截止报告期末，由于公司已取得智能化工程业务、房地产中介服务相关资质，上述风险已基本消除。 （二） 报告期内新增的风险因素 不适用 四、 董事会对审计报告的说明 （一） 非标准审计意见说明： 是否被出具“非标准审计意见审计报告”： 否 审计意见类型： 标准无保留意见 董事会就非标准审计意见的说明：不适用 （二） 关键事项审计说明： 不适用 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 32 第五节重要事项 一、 重要事项索引 事项 是或否 索引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 否 - 是否存在对外担保事项 否 - 是否存在控股股东、实际控制人及其关联方占用或转移公司资金、 资产的情况 是 第五节/二/（三） 是否存在日常性关联交易事项 是 第五节/二/（四） 是否存在偶发性关联交易事项 是 第五节/二/（五） 是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产、对外投资事项或者 本年度发生的企业合并事项 否 - 是否存在股权激励事项 是 第五节/二/（七） 是否存在已披露的承诺事项 是 第五节/二/（八） 是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 否 - 是否存在被调查处罚的事项 是 第五节/二/（十） 是否存在自愿披露的重要事项 否 - 二、 重要事项详情 （一）重大诉讼、仲裁事项 2016 年度，公司不存在重大诉讼、仲裁事项。 （二）公司发生的对外担保事项： 2016 年度，公司不存在对外担保事项。 （三）控股股东、实际控制人及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他资源的情况 单位：元 占用者 占用形式 （资金、 资产、资 源） 占用性 质 （借款、 垫支、其 他） 期初余额 累计发生额 期末 余额 是否 归还 是否为 挂牌前 已清理 事项 广东美的置业有限 公司 资金 其他 110,419,885.26 12,433,392.04 0.00 是 是 宁波市梅山美的房 地产发展有限公司 资金 垫支 0.00 136,075.96 0.00 是 是 邯郸市美的房地产 开发有限公司 资金 垫支 0.00 105,902.37 0.00 是 是 遵义市美的房地产 发展有限公司 资金 垫支 41,125.64 0.00 0.00 是 是 总计 110,461,010.90 12,675,370.37 0.00 占用原因、归还及整改情况： 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 33 报告期初至 2016 年 7 月 31 日，公司存在控股股东、实际控制人及其关联方占用公司资金的情形，在 主办券商等相关中介机构的规范性建议下，控股股东、实际控制人及其关联方占款于 2016 年 7 月 31 日已 全部偿还，2016 年 8 月份起，未发生控股股东、实际控制人及其关联方占用公司资金的情形。 为防止股东及其关联方占用或者转移公司资金、资产及其他资源的行为发生，保障公司权益，公司制 定和通过了《公司章程》以及三会议事规则、《防范关联方资金占用制度》、《关联交易管理制度》等内 部管理制度，对关联交易等事项均进行了相应制度性规定。 （四）报告期内公司发生的日常性关联交易情况 单位：元 日常性关联交易事项 具体事项类型 预计金额 发生金额 1．购买原材料、燃料、动力 5,000,000.00 3,665,955.10 2．销售产品、商品、提供或者接受劳务委托，委托或者受托销售 140,000,000.00 130,142,923.36 3．投资（含共同投资、委托理财、委托贷款） 130,000,000.00 128,500,000.00 4．财务资助（挂牌公司接受的） 0.00 0.00 5．公司章程中约定适用于本公司的日常关联交易类型 0.00 0.00 6．其他 4,000,000.00 3,796,130.74 总计 279,000,000.00 266,105,009.20 注：“投资（含共同投资、委托理财、委托贷款）”发生金额 128,500,000.00 元系委托理财的期末余额，其 中报告期内累计购买理财产品 1,141,100,000.00 元，累计赎回理财产品 982,600,000.00 元。 “其他”发生金额 3,796,130.74 元，包括与广东顺德农村商业银行股份有限公司理财产品利息收入 2,622,756.53 元、活期利息收入 41,664.62 元、手续费 378,589.59 元，以及与株洲市美的高科房地产发展 有限公司的租赁停车场租赁费用 753,120.00 元。 （五）报告期内公司发生的偶发性关联交易情况 单位：元 偶发性关联交易事项 关联方 交易内容 交易金额 是否履行必要决策程序 广东美的置业有限公司 资金占用费 830,789.08 否 广东美的置业有限公司 收回拆出款 111,250,674.34 否 总计 - 112,081,463.42 - 偶发性关联交易的必要性、持续性以及对公司生产经营的影响： 报告期初至 2016 年 4 月 30 日，公司存在控股股东占用公司资金的情形，在主办券商等相关中介机构 的规范性建议下，控股股东占款于 2016 年 4 月 30 日已全部偿还，2016 年 5 月份起，未发生控股股东占 用公司资金的情形。 公司的资金占用主要发生在有限公司阶段，当时公司通过财务制度的相关要求履行审批手续并经公司 财务部门审核，同时与关联方就理财资金签订了理财协议并按同期同类银行理财产品的利率确定利息并支 付给公司，变更为股份公司后，公司于 2016 年 6 月 15 日召开创立大会暨第一次股东大会审议通过《关于 对公司报告期内（2014 年-2016 年 4 月）关联交易进行追溯确认的议案》，在《公司章程》中对关联交易 的决策授权、程序作出了明确规定，另外，为了使决策管理落实到实处，更具有操作性，管理层对关联交 易的决策程序进行了进一步的规范，制定了《关联交易管理制度》。 （六）经股东大会审议过的收购、出售资产、对外投资事项或者本年度发生的企业合并事 项 无。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 34 （七）股权激励计划在本年度的具体实施情况 2016 年挂牌前，为稳定管理团队，进一步增强公司凝聚力，公司实施了员工股权激励计划，由佛山 市顺德区汇致咨询服务有限公司作为普通合伙人与激励对象（公司个人员工）出资设立宁波美悦嘉投资管 理合伙企业（有限合伙），由宁波美悦嘉投资管理合伙企业（有限合伙）持有公司 3,600,000 股的股份， 占比 15.25%。激励对象为：綦海生、杜玲令、马超群、关瑜、张剑、沙剑兵、余国俊、申红涛、刘绵绵、 查俊、海亚豪、祖芳草、唐成林、陈健香、张元力、邹元书。美悦嘉投资仅持有公司股份，不开展实际经 营业务，没有对激励对象设立考核指标。2016 年 3 月 28 日，宁波美悦嘉投资管理合伙企业（有限合伙） 取得了宁波市北仑区市场监督管理局颁发的《营业执照》。激励对象邹元书后因个人原因辞职，从而退出 合伙企业，2016 年 7 月 27 日，宁波美悦嘉投资管理合伙企业（有限合伙）办理完成工商变更登记备案手 续。截止 2016 年 12 月 31 日，美悦嘉投资仍持有公司 3,600,000 股的股份。 公司于 2016 年 12 月 2 日在全国股转系统挂牌后至本报告期末，公司未筹划其他股权激励计划事项。 （八）承诺事项的履行情况 1、智能化工程相关资质 公司已作出承诺，“在未取得相关资质前，不开展建筑智能化工程业务。”作为美的物业的控股股东， 美的置业已作出承诺：“报告期内，美的物业承接智能化工程业务，相关合同的签订、履行及终止过程不 存在合同争议或纠纷，未受过主管部门的行政处罚。如若应有权部门要求或合同签署履行终止导致的纠纷 使公司受到的任何罚款或其他损失，美的置业愿意在毋需美的物业支付任何对价的情况下，承担所有相关 金钱赔付义务和责任。” 履行情况：上述承诺做出后，在未取得相关资质前，公司没有实际开展建筑智能化工程业务。2016 年 9 月 18 日，美家智能取得了佛山市顺德区国土城建和水利局出具的《建筑业企业资质证书》（电子与 智能化工程专业承包贰级）。2016 年 12 月 9 日，美家智能取得广东省住房和城乡建设厅颁发的《安全生 产许可证》。公司以及美的置业的上述承诺义务正常履行。 2、房地产中介备案资质 公司控股股东美的置业已做出承诺：“若因有关部门要求，美的物业发展因未取得资质经营房地产中 介服务受到的一切损失，将由其在勿需美的物业及其子公司支付对价的情况下，承担一切金钱赔付义务及 金钱损失。” 履行情况：上述承诺做出后，在未取得相关资质前，美的物业发展没有实际开展房地产中介业务。2016 年 10 月 14 日，美的物业发展取得了佛山市顺德区国土城建和水利局核发的编号为“粤佛房经备字第 1331604 号”《佛山市房地产经纪机构分支机构备案证书》，有效期至 2017 年 10 月 14 日。美的置业此 承诺义务正常履行。 3、股东所持股份的限售安排 公司控股股东美的置业、股东美悦嘉投资作出承诺，“承诺其在挂牌前直接或间接持有公司的股票分 三批解除转让限制，每批解除转让限制的数量均为其挂牌前所持股票的三分之一，解除转让限制的时间分 别为挂牌之日、挂牌期满一年和两年。” 履行情况：报告期内，上述公司股东均未违规转让所持有的公司股份，未违反承诺，正常履行。 4、避免同业竞争 实际控制人何享健先生、卢德燕女士已作出说明：“实际控制人控制的地产系企业中虽存在部分企业 的经营范围与美的物业及其下属子公司重合的情况，但地产系企业自成立起均未实际开展“物业管理服 务”、“房地产中介服务”等与美的物业及其下属子公司构成同业竞争的业务。” 鉴于实际控制人控制的部分企业中存在经营范围中为“物业管理、物业服务、房地产中介服务”等与 美的物业及其下属子公司相重合的情况，为避免潜在同业竞争，实际控制人何享健先生、卢德燕女士作出 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 35 承诺：“对地产系部分企业的经营范围进行调整，并于 2017 年 4 月 30 日前完成 28 家企业经营范围的变 更。” 截至 2017 年 4 月 18 日， 还剩 2 家公司（遵义市美的房地产发展有限公司、徐州金龙湖房地产开发 有限公司）未完成经营范围调整，目前已经在积极办理工商登记变更手续中，将于 2017 年 4 月 30 日前完 成经营范围的变更。 根据实际控制人确认，实际控制人控制的其他企业与公司不存在同业竞争的情形。公司控股股东美的 置业（以下简称“本企业”），实际控制人何享健先生、卢德燕女士（以下简称“本人”）已作出关于避 免同业竞争的承诺函，承诺： （1）本企业/本人目前不存在通过投资关系、协议或其他安排，控制其他与美的物业业务有竞争关系 的企业的情形； （2）除美的物业外，本企业/本人不控制与美的物业构成同业竞争的企业或业务经营；如美的物业进 一步拓展业务范围，本企业/本人承诺不与美的物业拓展后的业务构成同业竞争； （3）在作为美的物业实际控制人期间，若本企业/本人未来控制其他企业，该类企业将不在中国境内 外以任何方式直接、间接从事或参与任何与美的物业相同、相似或在商业上构成任何竞争的业务及活动， 或拥有与美的物业存在竞争关系的任何经济实体、机构、经济组织的权益、或以其他任何形式取得该经济 实体、机构、经济组织的控制权； （4）若本企业/本人或本企业/本人控制的其他企业产品或业务与美的物业发生竞争的，本企业/本人 及其所控制的其他企业将按照如下方式退出与美的物业的竞争：停止生产或提供构成竞争或可能构成竞争 的产品或服务；停止经营构成竞争或可能构成竞争的业务；将存在竞争的业务纳入到美的物业经营；将存 在竞争的业务转让给无关联的第三方； （5）本企业/本人承诺不会通过任何方式（包括但不限于单独经营、合资经营或实际持有另一公司或 企业的权益）直接或间接参与或从事与公司经营业务范围相同或相类似的构成同业竞争的业务或项目，也 不为其自身或代表任何第三方成立、发展、参与、协助任何法人或其他经济组织与公司进行直接或间接的 竞争。承诺其自身及其控制的其他企业将不在中国境内及境外直接或间接参与或从事与公司经营业务范围 相同或相类似的构成同业竞争的业务； （6）本企业/本人承诺不利用其对公司的了解及获取的信息直接或间接参与或从事与公司相竞争的商 业活动，并承诺不直接或间接参与或从事任何损害或已知悉的可能损害公司利益的其他竞争行为。 本企业控制的公司与美的物业存在关联关系期间/本人作为本公司实际控制人期间，本承诺函为有效 之承诺。如果因未能履行上述承诺而给美的物业造成损失的，本企业/本人愿意承担由于违反上述承诺给 美的物业造成的直接、间接的经济损失。 为避免未来发生同业竞争的可能，公司持股 5%以上的股东、高级管理人员签署了《避免同业竞争承 诺函》，承诺： （1）本企业/本人未直接或间接经营任何与美的物业及其下属子公司经营的业务构成竞争或可能构成 竞争的业务，也未参与投资任何与美的物业及其下属子公司经营的业务构成竞争或可能构成竞争的其他企 业； （2）自承诺函出具之日起，本企业/本人将不直接或间接经营任何与美的物业及其下属子公司经营的 业务构成竞争或可能构成竞争的业务，也不参与投资任何与美的物业及其下属子公司经营的业务构成竞争 或可能构成竞争的其他公司、企业或其他经营实体； （3）如果因未能履行上述承诺而给美的物业及其下属子公司造成损失的，其本企业/本人愿意承担由 于违反上述承诺给美的物业及其下属子公司造成的直接、间接的经济损失、索赔责任及额外的费用支出。 履行情况：未发生同业竞争事项，未违反承诺。 5、公司为防止股东及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他资源的行为发生所采取的具体安排 公司控股股东美的置业、实际控制人何享健、卢德燕作出承诺：“除非公司的经营发展所必须，其自 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 36 身及其控制的其他企业不与公司进行任何非法交易。承诺对于确实无法规避或确有合理理由发生的关联交 易，将严格遵照有关法律法规、规章及其他规范性文件以及公司关联交易决策管理制度的有关规定履行批 准程序，关联交易价格在可比情况下应参照公司与无关联关系的独立第三方进行相同或相似交易时的价格 确定，以确保关联交易价格具有公允性。承诺在关联交易的情况下，依据有关法律、法规和公司章程的规 定履行信息披露义务，保证不利用关联交易非法转移公司的资金、利润，不利用关联交易损害公司及公司 其他股东的合法利益。” 履行情况：公司控股股东美的置业、实际控制人何享健、卢德燕作出承诺后至报告期末，未违反承诺。 6、减少和规范关联交易的具体安排 为了进一步减少和规范关联交易的发生，公司全体股东、董事、监事、高级管理人员出具了《关于规 范关联交易的承诺函》，承诺：“本人/单位及关联方将尽量避免与公司发生关联交易，如果将来公司不 可避免的与关联方发生任何关联交易，则本人（或公司）承诺将促使上述交易按照公平合理和正常商业交 易的条件进行，关联方将不会要求或接受公司给予其任何一项违背市场公平交易原则的交易条款或条件。 本人/单位对上述承诺的真实性及合法性负全部法律责任，如果关联方违反上述承诺，并造成公司经济损 失的，本人/单位同意赔偿相应的损失。 履行情况：公司发生的关联交易均履行了相应的董事会或股东大会审议程序，未违反承诺，正常履行。 7、公司社会保险、住房公积金缴纳情况 美的物业已作出了书面承诺，承诺：“将规范公司的社会保险、公积金缴纳，对于社会保险缴纳，截 至 2016 年 4 月 30 日，公司已逐步为所有符合条件的员工缴纳社会保险，未来亦会为符合条件的员工全员 缴纳社会保险。对于住房公积金缴纳，公司承诺自 2016 年 12 月起，为主管及主管级以上人员缴纳住房公 积金，至 2017 年 8 月 30 日前为公司全部符合条件的员工缴纳住房公积金。” 基于上述情形，公司控股股东美的置业出具《承诺函》：“将逐步规范美的物业员工社会保险、住房 公积金缴纳的情况。如应有关社会保险主管部门或其他有权部门的要求或决定，公司因未按国家法律、法 规规定为员工缴纳社会保险及住房公积金而遭受任何处罚、损失，或应有权部门要求为员工补缴上述社会 保险及住房公积金，愿在毋需公司支付对价的情形下承担所有相关处罚、损失及相应的责任。” 履行情况：公司规范社会保险、公积金缴纳，对于社会保险缴纳，截至 2016 年 12 月 31 日，公司已 为符合条件的员工全员缴纳社会保险。对于住房公积金缴纳，公司承诺自 2016 年 12 月起，已经为主管及 主管级以上人员缴纳住房公积金，至 2017 年 8 月 30 日前为公司全部符合条件的员工缴纳住房公积金的承 诺正常履行中。 （九）被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的资产情况 公司无被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的资产。 （十）调查处罚事项 徐州分公司于 2016 年 11 月 21 日收到江苏省徐州地方税务局徐州经济技术开发区税务分局《税务行 政处罚决定书》（徐地税开罚【2016】80002 号），徐州分公司应开具而未开具发票，给予 2000 元罚款。 徐州分公司已经于 2016 年 12 月 6 日缴纳 2000 元罚款。 （十一）自愿披露重要事项 无。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 37 第六节股本变动及股东情况 一、 普通股股本情况 （一） 普通股股本结构 单位：股 股份性质 期初 本期变动 期末 数量 比例% 数量 比例% 无限售 条件股 份 无限售股份总数 - - - - - 其中：控股股东、实际控制 人 - - - - - 董事、监事、高管 - - - - - 核心员工 - - - - - 有限售 条件股 份 有限售股份总数 23,600,000 100.00% - 23,600,000 100.00% 其中：控股股东、实际控制 人 20,000,000 84.75% - 20,000,000 84.75% 董事、监事、高管 - - - - - 核心员工 - - - - - 总股本 23,600,000 - - 23,600,000 - 普通股股东人数 2 备注：期初为 2016 年 6 月 28 日，取得股份公司营业执照之日。 （二） 普通股前十名股东情况 单位：股 序号 股东名称 期初持股数 持股变动 期末持股数 期末持 股比例% 期末持有限 售股份数量 期末持有无限 售股份数量 1 广东美的置 业有限公司 20,000,000 0 20,000,000 84.75% 20,000,000 0 2 宁波美悦嘉 投资管理合 伙企业（有 限合伙） 3,600,000 0 3,600,000 15.25% 3,600,000 0 合计 23,600,000 0 23,600,000 100.00% 23,600,000 0 前十名股东间相互关系说明： 宁波美悦嘉投资管理合伙企业（有限合伙）的普通合伙人佛山市顺德区汇致咨询服务有限公司，为广东 美的置业有限公司 100%持股的企业。广东美的置业有限公司间接控制宁波美悦嘉投资管理合伙企业（有 限合伙）。 备注：期初为 2016 年 6 月 28 日，取得股份公司营业执照之日。 二、 优先股股本基本情况 单位：股 项目 期初股份数量 数量变动 期末股份数量 计入权益的优先股 0 - 0 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 38 计入负债的优先股 0 - 0 优先股总股本 - - - 三、 控股股东、实际控制人情况 （一） 控股股东情况 控股股东：广东美的置业有限公司，法定代表人：郝恒乐，成立日期：1995 年 01 月 13 日，统一社 会信用代码： 914406066176547680。注册资本： 25,500.00 万美元。经营范围：经营改造旧城区；房地 产开发、经营、销售、出租；房地产营销策划。本期项目开发地点位于佛山市顺德区北滘镇镇 BJ-1-2D 地 块（以上项目不涉及外商投资准入特别管理措施）。 (依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展 经营活动)。 截至 2016 年 12 月 31 日，美的置业直接持有公司 20,000,000 股的股份，占比 84.75%，通过美悦嘉投 资间接持有公司 95,400 股的股份，占比 0.40%，合计持有公司 20,095,400 股的股权，占比 85.15%。 报告期内，公司的控股股东不存在变动情况。 （二） 实际控制人情况 报告期内公司的实际控制人为何享健先生及其儿媳卢德燕女士： 何享健，男，1942 年出生，中国国籍，无境外永久居留权。曾任美的集团董事长，现任美的控股有 限公司董事长。 卢德燕，女，1967 年出生，香港永久居民，有境外永久居留权。1985 年至 1988 年，担任美的商场财 务主管；1988 年至 1997 年，担任美的出口公司财务经理；1997 年至今，自由职业。 报告期内，公司的实际控制人不存在变动情况。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 39 第七节融资及分配情况 一、 挂牌以来普通股股票发行情况 挂牌以来截至 2016 年 12 月 31 日，公司不存在普通股股票发行情况。 单位：元/股 发行方 案公告 时间 新增股票挂 牌转让日期 发行 价格 发行数量 募集金额 发行 对象 中董 监高 与核 心员 工人 数 发行 对象 中做 市商 家数 发行 对象 中外 部自 然人 人数 发行 对象 中私 募投 资基 金家 数 发行 对象 中信 托及 资管 产品 家数 募集 资金 用途 是否 变更 2017-01 -24 2017-04-13 5.00 2,000,000 10,000,000 21 2 0 0 0 否 募集资金使用情况： 2017 年第一次股票发行募集资金 1,000 万元人民币全部用于支付供应商款项，主要包括支付清洁绿化 等外包服务费、购买物料等。公司于 2017 年 3 月 23 日取得全国中小企业股份转让系统有限责任公司下发 的《关于广东美的物业管理股份有限公司股票发行股份登记的函》，截至目前，公司尚未使用募集资金。 二、 债券融资情况 无。 三、 间接融资情况 单位：元 融资方式 融资方 融资金额 利息率% 存续时间 是否违约 合计 - - - - - 四、 利润分配情况 （一） 报告期内的利润分配情况 单位：元/股 股利分配日期 每 10 股派现数（含税） 每 10 股送股数 每 10 股转增数 合计 - - - （二） 利润分配预案 单位：元/股 项目 每 10 股派现数（含税） 每 10 股送股数 每 10 股转增数 2016 年度分配预案 3.00 0.00 0.00 备注：公司于 2017 年 4 月 18 日召开第一届董事会第八次会议、第一届监事会第四次会议 审议通过《2016 年度利润分配预案》，以董事会审议利润分配方案日总股本 25,600,000 股为 基数，向全体股东每 10 股派发人民币 3.00 元（含税）的股利红利，合计派发现金红利人民 币 7,680,000.00 元。送红股 0 股（含税），以资本公积金向全体股东每 10 股转增 0 股。本议 案尚需提交 2016 年年度股东大会审议通过。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 40 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况 一、 董事、监事、高级管理人员情况 （一） 基本情况 姓名 职务 性别 年 龄 学历 任期 是否在 公司领 取薪酬 綦海生 董事长、总经理 男 47 硕士研究生 2016 年 6 月 15 日至 2019 年 6 月 14 日 是 郝恒乐 董事 男 48 EMBA 2016 年 6 月 15 日至 2019 年 6 月 14 日 否 姚嵬 董事 男 47 硕士研究生 2016 年 6 月 15 日至 2019 年 6 月 14 日 否 黄仕镇 董事 男 45 硕士研究生 2016 年 6 月 15 日至 2019 年 6 月 14 日 否 杜玲令 董事、总经理助 理 女 38 本科 2016 年 6 月 15 日至 2019 年 6 月 14 日 是 张子良 监事会主席 男 36 本科 2016 年 6 月 15 日至 2019 年 6 月 14 日 否 廖小明 监事 男 44 本科 2016 年 6 月 15 日至 2019 年 6 月 14 日 否 王东禹 职工代表监事 男 29 本科 2016 年 6 月 15 日至 2019 年 6 月 14 日 是 马超群 董事会秘书、财 务总监 男 35 硕士研究生 2016 年 6 月 15 日至 2019 年 6 月 14 日 是 关瑜 管理部经理 女 38 本科 2016 年 6 月 15 日至 2019 年 6 月 14 日 是 董事会人数： 5 监事会人数： 3 高级管理人员人数： 4 董事、监事、高级管理人员相互间关系及与控股股东、实际控制人间关系： 公司董事、监事、高级管理人员相互间不存在亲属关系，公司董事、监事、高级管理人员与实际控制 人间不存在亲属关系。 董事郝恒乐在控股股东广东美的置业有限公司担任法定代表人、董事长、总经理。 董事姚嵬、黄仕镇亦为控股股东广东美的置业有限公司董事身份。 （二） 持股情况 单位：股 姓名 职务 期初持普通 股股数 数量变动 期末持普通 股股数 期末普通股 持股比例% 期末持有股 票期权数量 綦海生 董事长、总经理 0 0 0 0.00% 0 郝恒乐 董事 0 0 0 0.00% 0 姚嵬 董事 0 0 0 0.00% 0 黄仕镇 董事 0 0 0 0.00% 0 杜玲令 董事、总经理助 理 0 0 0 0.00% 0 张子良 监事会主席 0 0 0 0.00% 0 廖小明 监事 0 0 0 0.00% 0 王东禹 职工代表监事 0 0 0 0.00% 0 马超群 董事会秘书、财 务总监 0 0 0 0.00% 0 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 41 关瑜 管理部经理 0 0 0 0.00% 0 合计 0 0 0 0.00% 0 （三） 变动情况 信息统计 董事长是否发生变动 否 总经理是否发生变动 否 董事会秘书是否发生变动 是 财务总监是否发生变动 是 姓名 期初职务 变动类型（新任、换 届、离任） 期末职务 简要变动原因 姚嵬 - 新任 董事 股份公司创立大会暨第 一次股东大会选举产生 杜玲令 - 新任 董事 股份公司创立大会暨第 一次股东大会选举产生 杜玲令 - 新任 总经理助理 股份公司第一届董事会 第一次会议聘任 张子良 监事 新任 监事会主席 股份公司第一届监事会 第一次会议选举产生 廖小明 - 新任 监事 股份公司创立大会暨第 一次股东大会选举产生 王东禹 - 新任 职工代表监事 职工代表大会推选产生 马超群 财务部部长 新任 财务总监、董事会秘 书 股份公司第一届董事会 第一次会议聘任 关瑜 - 新任 管理部经理 股份公司第一届董事会 第一次会议聘任 本年新任董事、监事、高级管理人员简要职业经历： 姚嵬：男，1970 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。1997 年至 2010 年，担任 美的集团战略投资部副总监、厨电事业部营销副总经理、美的集团投资总监；2010 年至今，担任美的置 业副总裁兼战略发展中心总经理；2016 年 6 月至今，担任美的物业董事。 杜玲令：曾用名杜玲玲，女，1979 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。2004 年至 2010 年，担任深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司项目经理；2010 年至 2014 年，担任佳兆业物业 管理（深圳）有限公司上海分公司总经理；2014 年至 2016 年，担任美的物业有限总经理助理；2016 年 6 月至今，担任美的物业董事兼总经理助理。 张子良：男，1981 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。2004 年至 2006 年，担任深圳 三九集团人力资源经理；2006 年至 2009 年，担任美的集团分公司人力资源经理；2009 年至今，担任美的 置业人力资源中心总经理；2015 年至 2016 年，担任美的物业有限监事；2016 年 6 月至今，担任美的物业 监事会主席。 廖小明：男，1973 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。1996 年至 1998 年，担任湖北 汽车集团公司科员；1998 年至 2000 年，担任广西启迪律师事务所律师；2000 年至 2014 年，担任美的集 团股份有限公司法务副总监；2014 年至今，担任美的置业法务总监；2016 年 6 月至今，担任美的物业监 事。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 42 王东禹：男，1988 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。2012 年至 2014 年，担任佳兆 业控股集团有限公司运营主任；2014 年至 2016 年，担任美的物业有限运营主任；2016 年 6 月至今，担任 美的物业职工代表监事兼运营主任。 马超群：男，1982 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。2013 年至 2016 年，担 任美的物业有限财务部部长；2016 年 6 月至报告期末，担任美的物业财务总监兼董事会秘书。 关瑜：女，1979 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。2000 年至 2002 年，担任美的集 团电机事业部质量体系维护人员；2003 年至 2010 年，担任美的集团洗碗机事业部人力资源主管；2010 年至 2016 年，担任美的地产集团、美的物业有限行政、人力资源经理；2016 年 6 月至今，担任美的物业 管理部经理。 二、 员工情况 （一） 在职员工（母公司及主要子公司）基本情况 按工作性质分类 期初人数 期末人数 管理人员 120 156 物业服务人员 1,832 2,268 行政支持人员 103 127 员工总计 2,055 2,551 按教育程度分类 期初人数 期末人数 博士 0 0 硕士 5 3 本科 161 204 专科 403 576 专科以下 1,486 1,768 员工总计 2,055 2,551 人员变动、人才引进、培训、招聘、薪酬政策、需公司承担费用的离退休职工人数等情况： 1、人员变动：2016 年，因公司在管面积以及项目的增加，为保证服务质量，期末人数较期初人数增 加了 496 人。 2、人才引进、招聘：公司重视人才的引进，为提高公司人员的管理、服务水平，公司从外部招聘、内 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 43 部培养以及晋升、与院校合作培养公司骨干人才等多方面共同推进，加强人才的力量。公司在 2016 年通过 知名招聘网站及现场招聘会，校园供需双选会等渠道，挖掘和引进人才，专科及以上学历的人员占比较期 初提高 3 个百分点。 3、培训：公司加强人才梯队建设，已开发并实施四个梯队人群的培养系统：定期对新入职员工开展培 训；鼓励校招生提前进入公司实习，对校招本科毕业生开展“1358”培养计划；对安全、客服、工程、案场 四大业务线主管群体开展特训，打造合格基层管理者+业务专家，并对优秀的业务潜才开展人才发展“M 计 划”，进行为期一年半的系统培养，打造合格的项目负责人；对资深项目负责人，开展管理能力深化集训。 公司秉承开放的竞争机制，坚持赛马文化，打通员工的双职业发展通道，每年开展两次技能等级考核，从 理论、实操、答辩、授课等多维度进行考察，给予匠才晋级通道，依据管理岗位需求开展不定期的公开竞 聘，给予将才晋升空间。 4、薪酬政策：公司结合市场薪资提升情况，参照同行内薪资水平，以及内部员工晋升发展需要，每年 度都会进行不等幅度的调薪，采取不同的激励措施，提升员工的满意度，更能极大地提升员工的工作积极 性，提高工作效率，为企业创造更多的利润。 5、需公司承担费用的离退休职工人数：1 人。 （二） 核心员工以及核心技术人员 期初员工数量 期末员工数量 期末普通股持股数量 核心员工 - - - 核心技术人员 - - - 核心技术团队或关键技术人员的基本情况及变动情况： - 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 44 第九节公司治理及内部控制 事项 是或否 年度内是否建立新的公司治理制度 是 董事会是否设置专业委员会 否 董事会是否设置独立董事 否 投资机构是否派驻董事 否 监事会对本年监督事项是否存在异议 否 管理层是否引入职业经理人 否 会计核算体系、财务管理、风险控制及其他重大内部管理制度本年是否发现重大缺陷 否 是否建立年度报告重大差错责任追究制度 是 一、 公司治理 （一） 制度与评估 1、公司治理基本状况 报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《非上市公众公司监督管理办法》等法律、法规 和中国证监会、全国中小企业股份转让系统有限责任公司有关法律法规等的要求，结合公司实际情况，进 一步完善公司的法人治理结构，建立健全公司内部管理和控制制度，持续深入开展公司治理活动，不断规 范公司运作，提高公司治理水平。 报告期内，根据监管部门的最新要求及公司实际情况的变化，公司制定了《董事会秘书工作细则》、 《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》、《总经理工作细则》、《内部审计制度》、《董事会 议事规则》、《监事会议事规则》、《股东大会议事规则》、《承诺管理制度》、《利润分配管理制度》、 《防范关联方资金占用制度》、《对外投资管理制度》、《对外担保管理制度》、《关联交易管理制度》、 《公司章程》、《子公司、分公司管理制度》、《募集资金管理制度》、《年报信息披露重大差错责任追 究制度》等文件。通过一系列的制度建设及完善工作，构建了公司法人治理结构的制度平台，并从制度上 明确了股东大会、董事会、监事会及管理层各自应履行的职责和议事规程，从而为公司的规范运作提供了 更强有力的制度保障。 截至本报告期末，公司治理的实际状况符合中国证监会、全国股转公司等发布的法律法规和规范性文 件的要求。 （一）关于股东和股东大会 公司严格按照《公司章程》、《股东大会议事规则》等规定和要求，规范地召集、召开股东大会，平 等对待所有股东，并尽可能为股东参加股东大会提供便利，使其充分行使股东权利。 报告期内，公司召开的股东大会均由公司董事会召集召开，董事长主持，在股东大会上能够保证各位 股东有充分的发言权，确保全体股东享有平等地位，充分行使自己的权力。 报告期内，本公司召开的股东大会不存在违反《公司章程》、《股东大会议事规则》的情形，公司未 发生单独或合并持有本公司有表决权股份总数 10%以上的股东请求召开临时股东大会的情形，也无应监事 会提议召开的股东大会。 按照《公司法》、《公司章程》的规定应由股东大会审议的重大事项，本公司均按照相应的权限审批 后交由股东大会审议，不存在绕过股东大会的情况，也不存在先实施后审议的情况。 （二）关于公司与控股股东、实际控制人 公司控股股东和实际控制人严格按照《公司章程》等规定和要求，规范自己的行为，没有超越股东大 会直接或间接干预公司的决策和经营活动，未损害公司及其他股东的利益。2016 年 4 月 30 日后，公司不 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 45 存在控股股东占用公司资金的现象，亦无为控股股东提供担保的情形。公司拥有独立完整的业务和自主经 营能力，在业务、人员、资产、机构、财务上独立于控股股东，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。 （三）关于董事和董事会 公司第一届董事会成员共计 5 名，董事会的人数及人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。 各位董事能够依据《董事会议事规则》等要求开展工作，出席董事会和股东大会，勤勉尽责地履行职责和 义务，同时积极参加相关培训，熟悉相关法律法规。 报告期内，公司董事参加了相关培训，通过进一步学习、熟悉有关法律法规，切实提高履行董事职责 的能力。 （四）关于监事和监事会 公司第一届监事会成员共计 3 人，其中职工监事 1 名，监事会的人数和构成符合法律、法规的要求。 各位监事能够按照《公司章程》、《监事会议事规则》等规定的要求，认真履行自己的职责，对公司重大 事项、关联交易、财务状况以及董事和高管人员履行职责的合法、合规性进行监督，维护公司及股东的合 法权益。 报告期内，公司监事参加相关培训，通过进一步学习、熟悉有关法律法规，切实提高履行监事职责的 能力。 （五）关于绩效评价与激励约束机制 公司建立并逐步完善公正、有效的高级管理人员的绩效评价标准和激励约束机制，公司高级管理人员 实行基本年薪与年终绩效考核相结合的薪酬制度。高级管理人员的聘任公开、透明，符合法律、法规的规 定。 （六）内部审计制度的建立和执行情况 为规范经营管理，控制风险，保证经营业务活动的正常开展，公司根据《公司法》、《证券法》等有 关法律、法规和规章制度，结合公司的实际情况、自身特点和管理需要，制定了贯穿于公司日常经营各层 面、各环节的内部控制体系，并不断完善。通过对公司各项治理制度的规范和落实，公司的治理水平不断 提高，有效地保证了公司各项经营目标的实现。 （七）关于相关利益者 公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，积极与相关利益者合作，加强与各方的沟通与交流，实 现股东、员工、社会等各方利益的协调平衡，共同推动公司持续、健康的发展。 2、公司治理机制是否给所有股东提供合适的保护和平等权利的评估意见 经董事会评估认为，公司治理机制完善，符合《公司法》、《证券法》、《非上市公众公司监督管理 办法》等法律法规及规范性文件的要求，能够给所有股东提供合适的保护和平等权利保障。 3、公司重大决策是否履行规定程序的评估意见 公司重要的人事变动、对外投资、融资、关联交易、担保等事项均按照《公司章程》、《信息披露管 理制度》、《总经理工作细则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《股东大会议事规则》、 《对外投资管理制度》、《对外担保管理制度》、《关联交易管理制度》等规定赋予的权限，履行了相应 的董事会或者股东大会决策程序。 4、公司章程的修改情况 2016 年 6 月 15 日，公司召开创立大会暨第一次股东大会审议通过《公司章程》，截至报告期末，未 出现《公司章程》修改的情况。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 46 （二） 三会运作情况 1、三会召开情况 会议类型 报告期内会议 召开的次数 经审议的重大事项（简要描述） 董事会 4 第一届董事会第一次会议审议通过： 《关于选举广东美的物业管理股 份有限公司董事长的议案》、 《关于聘任股份公司总经理的议案》、 《关 于聘任股份公司总经理助理的议案》、《关于聘任股份公司管理部经 理的议案》、《关于聘任股份公司财务总监的议案》、《关于聘任股份 公司董事会秘书的议案》、《关于制定<广东美的物业管理股份有限公 司总经理工作细则>的议案》、《关于制定<广东美的物业管理股份有 限公司董事会秘书工作细则>的议案》、《关于制定<广东美的物业管 理股份有限公司信息披露管理制度>的议案》、《关于制定<广东美的 物业管理股份有限公司内部审计制度>的议案》、《关于制定<广东美 的物业管理股份有限公司投资者关系管理制度>的议案》、《关于广东 美的物业管理股份有限公司申请股票进入全国中小企业股份转让系 统挂牌并公开转让、纳入非上市公众公司监管的议案》、《关于广东 美的物业管理股份有限公司股票采取协议转让方式进行转让的议 案》。 第一届董事会第二次会议审议通过：《关于预计 2016 年度日常性关 联交易的议案》、 《关于授权利用闲置资金购买理财产品的议案》、 《关 于召开 2016 年第二次临时股东大会的议案》。 第一届董事会第三次会议审议通过：《关于拟设立扬州分公司的议 案》、《关于拟设立南京分公司的议案》、《关于拟设立无锡分公司的 议案》、《关于分公司拟进行企业名称变更的议案》、《关于分公司拟 进行负责人变更的议案》、《子公司、分公司管理制度》的议案、《募 集资金管理制度》的议案、《年报信息披露重大差错责任追究制度》 的议案、《关于召开 2016 年第三次临时股东大会的议案》。 第一届董事会第四次会议审议通过：《关于 2017 年度授权利用闲置 资金购买理财产品的议案》、《关于预计 2017 年度日常性关联交易的 议案》、《关于召开 2017 年第一次临时股东大会的议案》。 监事会 2 第一届监事会第一次会议审议通过： 《关于选举股份公司监事会主席 的议案》。 第一届监事会第二次会议审议通过：《关于预计 2016 年度日常性关 联交易的议案》、《关于授权利用闲置资金购买理财产品的议案》。 股东大会 3 创立大会暨第一次股东大会审议通过： 《关于广东美的物业管理股份 有限公司筹办情况的报告》、 《关于公司名称、公司类型变更的议案》、 《关于佛山市美的物业管理有限公司整体变更为股份有限公司折股 方案的议案》、《关于广东美的物业管理股份有限公司设立费用的报 告》、《关于发起人用于抵作股款的财产的审计评估作价等情况的报 告》、《关于广东美的物业管理股份有限公司章程的议案》、《关于选 举董事组成股份公司第一届董事会的议案》、《关于选举监事组成股 份公司第一届监事会的议案》、《关于制定股份公司<股东大会议事规 则>的议案》、《关于制定股份公司<董事会议事规则>的议案》、《关于 制定股份公司<监事会议事规则>的议案》、《关于制定股份公司<对外 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 47 担保管理制度>的议案》、《关于制定股份公司<对外投资管理制度> 的议案》、《关于制定股份公司<关联交易管理制度>的议案》、《关于 制定股份公司<承诺管理制度>的议案》、《关于制定股份公司<利润分 配管理制度>的议案》、《关于制定股份公司<防范关联方资金占用制 度>议案》、《关于对公司报告期内（2014 年-2016 年 4 月）关联交易 进行追溯确认的议案》、《关于审议公司两年一期的财务报告的议 案》、《关于广东美的物业管理股份有限公司聘请会计师事务所的议 案》、《关于广东美的物业管理股份有限公司聘请挂牌中介机构的议 案》、《关于授权广东美的物业管理股份有限公司第一届董事会办理 股份有限公司工商注册登记手续相关事宜的议案》、《关于广东美的 物业管理股份有限公司申请股票进入全国中小企业股份转让系统挂 牌并公开转让、纳入非上市公众公司监管的议案》、《关于广东美的 物业管理股份有限公司股票采取协议转让方式进行转让的议案》、 《关于授权董事会全权办理申请股票在全国中小企业股份转让系统 挂牌并公开转让事宜的议案》。 2016 年第二次临时股东大会审议通过：《关于预计 2016 年度日常性 关联交易的议案》、《关于授权利用闲置资金购买理财产品的议案》。 2016 年第三次临时股东大会审议通过：《子公司、分公司管理制度》 的议案、《募集资金管理制度》的议案、《年报信息披露重大差错责 任追究制度》的议案。 2、三会的召集、召开、表决程序是否符合法律法规要求的评估意见 公司 2016 年度召开的历次股东大会、董事会、监事会，均符合《公司法》、《公司章程》、三会议事 规则等要求，会议召集、提案审议、通知时间、召开程序、授权委托、表决和决议等符合法律、行政法规 和公司章程的规定。 （三） 公司治理改进情况 1、资金占用情况清除 报告期初至 2016 年 7 月 31 日，公司存在控股股东、实际控制人及其关联方占用公司资金的情形。在 主办券商等相关中介机构的规范性建议下，控股股东、实际控制人及其关联方占款于 2016 年 7 月 31 日已 全部偿还，2016 年 8 月起，未发生控股股东、实际控制人及其关联方占用公司资金的情形。 公司的资金占用主要发生在有限公司阶段，当时公司通过财务制度的相关要求履行审批手续并经公司 财务部门审核，同时与关联方就理财资金签订了理财协议并按同期同类银行理财产品的利率确定利息并支 付给公司，变更为股份公司后，在《公司章程》中对关联交易的决策授权、程序作出了明确规定，另外， 为了使决策管理落实到实处，更具有操作性，管理层对关联交易的决策程序进行了进一步的规范，制定了 《关联交易管理制度》。 2、法人治理结构逐步完善 2016 年 6 月，公司由有限责任公司整体变更为股份公司后，根据《公司法》、《证券法》等相关法律 法规，建立了较为健全的三会治理结构，公司制定了《董事会秘书工作细则》、《信息披露管理制度》、 《防范关联方资金占用制度》、《对外投资管理制度》、《子公司、分公司管理制度》、《募集资金管理 制度》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》等文件。并在由股东大会、董事会、监事会和高级管理 人员组成的公司法人治理结构的有效管理下，公司的重大事项能够按照制度要求进行决策，三会决议能够 得到较好的执行。截止报告期末，上述机构和人员依法运作，未出现违法、违规现象，能够切实履行应尽 的职责和义务，公司治理的实际状况符合相关法规的要求。 报告期内公司未引入职业经理人。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 48 （四） 投资者关系管理情况 公司严格按照有关法律法规以及《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》等要求，真实、准 确、及时、公平、完整地披露有关信息。公司指定董事会秘书负责信息披露工作，协调公司与投资者的关 系，接待股东来访，回答投资者咨询，向投资者提供公司已披露的资料；并指定在全国中小企业股份转让 系统（）为公司信息披露的指定网站，确保公司所有股东能够公平地获取公司信息。同时 公司设立投资者电话专线、专用传真、专用邮箱等多种渠道，采取积极回复投资者咨询、接受投资者来访 与调研等多种形式。作为非上市公众公司，在资本市场需要与投资者建立良性互动的关系，公司仍需要进 一步加强投资者关系管理工作，以提高公司信息透明度，保障全体股东的合法权益。 （五） 董事会下设专门委员会在本年度内履行职责时所提出的重要意见和建议 无。 二、 内部控制 （一） 监事会就年度内监督事项的意见 报告期内，监事会能够独立运作，对本年度内的监督事项没有异议。 （二） 公司保持独立性、自主经营能力的说明 公司资产、人员、财务、机构、业务方面目前与股东相互独立，拥有独立完整的资产结构和业务系统， 已形成自身的核心竞争力，具有独立面向市场的经营能力。 （一）资产独立性 公司由有限公司整体变更设立，原有限公司的业务、资产、债权、债务均已整体进入公司。公司合法 拥有与生产经营相关的固定资产、流动资产的使用权。 公司与股东之间的资产权属清晰，生产经营场所独立，不存在依赖股东的生产经营场所进行生产经营 的情况。截至本报告出具之日，公司对其所有的资产具有完整的控制支配权，没有以公司资产、权益等为 股东提供担保，也不存在资产被股东占用而损害公司利益的情况。公司资产独立完整，各项资产产权界定 清晰，权属明确。 （二）人员独立性 公司独立招聘生产经营所需工作人员，并根据《公司法》、《公司章程》的有关规定，合法程序选举 或聘任公司的董事、监事、总经理及其他高级管理人员，不存在控股股东、实际控制人超越公司股东大会 和董事会作出人事任免决定的情况。 公司建立了独立的劳动人事制度和独立的工资管理制度，独立支付工资并为员工办理社会保险。公司 劳动、人事及工资管理能够独立于股东，不存在控股股东、其他任何部门、单位或人士违反公司章程规定 干预公司人事任免的情况。公司高级管理人员均未在控股股东控制的其他企业中担任除董事、监事以外的 其他职务，也未在控股股东控制的其他企业领取薪酬。 （三）财务独立性 公司设立了独立的财务会计部门，建立了独立的财务会计核算体系和财务管理制度并独立进行财务决 策。公司财务负责人、财务会计人员均系专职工作人员，不存在在控股股东、实际控制人及其控制的其他 企业兼职的情况。公司开设了独立的基本存款账户，独立支配自有资金和资产，不存在控股股东干预公司 资金运用及占用公司资金的情况。公司依法独立进行纳税申报和履行纳税义务，与股东单位无混合纳税现 象。 （四）机构独立性 公司按照法律、行政法规的相关规定及《公司章程》设立建立健全了股东大会、董事会、监事会及总 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 49 经理负责的管理层等公司治理机构。《公司章程》对股东大会、董事会、监事会的职责作了明确的规定。 股东通过股东大会依法定程序对公司行使股东权利。公司根据自身经营管理的需要设置了总经理、财务总 监、董事会秘书等高级管理人员，并设置了相应的办公机构和经营机构以及相应的议事规则，形成较为完 整的法人治理结构。公司建立了适应生产经营需要的组织结构，拥有完整的业务系统及配套部门，各部门 构成一个有机整体，有效运作。公司独立行使经营管理职权，与控股股东及其控制的其他企业间不存在机 构混同的情形。 截至本报告出具之日，公司不存在与股东单位之间混合经营、合署办公的情况，也不存在各职能部门 与股东单位及其职能部门之间的上下级关系或股东单位干预公司正常经营活动的现象。 （五）业务独立性 公司的经营范围是“物业租售代理、管理咨询及服务，康乐健身服务、商务代理服务、家政服务，承 接环境绿化工程，销售；花木；物业租赁服务；停车场管理服务；建筑智能化系统工程，综合布线系统工 程，计算机网络系统工程，通讯系统工程，安全防范系统工程，停车场管理系统工程，广播、会议系统工 程，智能化小区综合物业管理系统工程的设计、安装和维护；零售；预包装食品（持有效的食品流通许可 证经营）；贸易代理；洗衣服务；软件技术服务；设计、制作、发布广告；酒店管理；家电维修、家电销 售及空调安装；以下由分支机构经营：游泳池经营管理及服务。（依法需经批准的项目，经相关部门批准 后方可开展经营活动。”公司经过多年的发展及经营经验积累，无论在公司的技术还是市场方面，均具有 直接面向市场独立运营的能力。 目前，公司依法独立进行经营范围内的业务，不存在因与关联方之间存在关联关系而使公司经营业务 的完整性、独立性受到重大不利影响的情况。 （三） 对重大内部管理制度的评价 公司已建立了一套较为健全的、完善的会计核算体系、财务管理和风险控制等重大内部控制管理制度， 并能够得到有效执行，能够满足公司当前发展需要。同时公司将根据发展情况，不断更新和完善相关制度， 保障公司健康平稳运行。 （四） 年度报告差错责任追究制度相关情况 为了提高美的物业的规范运作水平，增强信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性，加大对年报 信息披露责任人的问责力度，提高年报信息披露的质量和透明度，根据《中华人民共和国证券法》、《中 华人民共和国公司法》、《中华人民共和国会计法》、《非上市公众公司监督管理办法》、《全国中小企 业股份转让系统业务规则（试行）》、《全国中小企业股份转让系统挂牌公司信息披露细则》和《全国中 小企业股份转让系统挂牌公司年度报告内容与格式指引》等相关法律、法规、规范性文件及《公司章程》 的有关规定，结合公司实际情况，公司分别召开第一届董事会第三次会议、2016 年第三次临时股东大会审 议通过《年报信息披露重大差错责任追究制度》。 报告期内，公司未发生重大会计差错更正、重大遗漏信息等情况。公司信息披露责任人及公司管理层 严格遵守了上述制度，执行情况良好。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 50 第十节财务报告 一、 审计报告 是否审计 是 审计意见 标准无保留意见 审计报告编号 中汇会审[2017]2149 号 审计机构名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙） 审计机构地址 杭州市江干区新业路 8 号华联时代大厦 A 幢 601 室 审计报告日期 2017 年 4 月 18 日 注册会计师姓名 李勉、熊树蓉 会计师事务所是否变更 否 会计师事务所连续服务年限 4 审计报告正文： 广东美的物业管理股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的广东美的物业管理股份有限公司(以下简称广东美的物业公司)财务报表，包括 2016 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2016 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、 合并及母公司所有者权益变动表，以及财务报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是广东美的物业公司管理层的责任，这种责任包括：(1)按照企业会计准则的 规定编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存 在由于舞弊或错误导致的重大错报。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的 规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执 行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册 会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册 会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控 制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以 及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、审计意见 我们认为，广东美的物业公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了广东 美的物业公司 2016 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2016 年度的合并及母公司经营成果和现 金流量。 中汇会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：李勉 中国•杭州 中国注册会计师：熊树蓉 报告日期：2017 年 4 月 18 日 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 51 二、 财务报表 （一） 合并资产负债表 单位：元 项目 附注 期末余额 期初余额 流动资产： - 货币资金 五（一） 38,248,508.17 13,798,880.17 结算备付金 - - - 拆出资金 - - - 以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产 - - - 衍生金融资产 - - - 应收票据 - - - 应收账款 五（二） 50,136,690.51 25,979,021.15 预付款项 五（三） 241,849.82 432,075.54 应收保费 - - - 应收分保账款 - - - 应收分保合同准备金 - - - 应收利息 - - 应收股利 - - - 其他应收款 五（四） 10,648,331.02 120,249,540.80 买入返售金融资产 - - - 存货 五（五） 2,529,717.85 1,165,462.99 划分为持有待售的资产 - - - 一年内到期的非流动资产 - - - 其他流动资产 五（六） 159,365,647.06 167,032.65 流动资产合计 - 261,170,744.43 161,792,013.30 非流动资产： - 发放贷款及垫款 - - - 可供出售金融资产 - - - 持有至到期投资 - - - 长期应收款 - - - 长期股权投资 - - - 投资性房地产 - - - 固定资产 五（七） 2,824,674.78 2,191,401.60 在建工程 - - - 工程物资 - - - 固定资产清理 - - - 生产性生物资产 - - - 油气资产 - - - 无形资产 - - - 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 52 开发支出 - - - 商誉 - - - 长期待摊费用 五（八） 654,112.11 62,261.92 递延所得税资产 五（九） 900,300.90 564,295.90 其他非流动资产 - - - 非流动资产合计 - 4,379,087.79 2,817,959.42 资产总计 - 265,549,832.22 164,609,972.72 流动负债： - 短期借款 - - - 向中央银行借款 - - - 吸收存款及同业存放 - - - 拆入资金 - - - 以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融负债 - - - 衍生金融负债 - - - 应付票据 - - - 应付账款 五（十） 25,580,426.69 12,259,123.01 预收款项 五（十一） 56,522,647.79 31,360,102.08 卖出回购金融资产款 - - - 应付手续费及佣金 - - - 应付职工薪酬 五（十二） 24,309,126.15 19,102,825.90 应交税费 五（十三） 6,803,074.18 6,163,516.49 应付利息 - - - 应付股利 - - - 其他应付款 五（十四） 102,657,444.87 77,332,278.31 应付分保账款 - - - 保险合同准备金 - - - 代理买卖证券款 - - - 代理承销证券款 - - - 划分为持有待售的负债 - - - 一年内到期的非流动负债 - - - 其他流动负债 - - - 流动负债合计 - 215,872,719.68 146,217,845.79 非流动负债： - 长期借款 - - - 应付债券 - - - 其中：优先股 - - - 永续债 - - - 长期应付款 - - - 长期应付职工薪酬 - - - 专项应付款 - - - 预计负债 - - - 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 53 递延收益 - - - 递延所得税负债 - - - 其他非流动负债 - - - 非流动负债合计 - - - 负债合计 - 215,872,719.68 146,217,845.79 所有者权益（或股东权益）： - 股本 五（十五） 23,600,000.00 10,000,000.00 其他权益工具 - - - 其中：优先股 - - - 永续债 - - - 资本公积 五（十六） 3,360,675.84 25,000,000.00 减：库存股 - - - 其他综合收益 - - - 专项储备 - - - 盈余公积 五（十七） 1,679,793.26 - 一般风险准备 - - - 未分配利润 五（十八） 21,036,643.44 -16,607,873.07 归属于母公司所有者权益合计 - 49,677,112.54 18,392,126.93 少数股东权益 - - - 所有者权益合计 - 49,677,112.54 18,392,126.93 负债和所有者权益总计 - 265,549,832.22 164,609,972.72 法定代表人：綦海生主管会计工作负责人：马超群会计机构负责人：刘发银 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 54 （二） 母公司资产负债表 单位：元 项目 附注 期末余额 期初余额 流动资产： - 货币资金 - 27,558,098.34 11,828,449.43 以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产 - - - 衍生金融资产 - - - 应收票据 - - - 应收账款 十三（一） 41,512,704.67 18,631,318.24 预付款项 - - 272,402.42 应收利息 - - - 应收股利 - - - 其他应收款 十三（二） 13,563,054.08 119,577,685.96 存货 - 952,037.47 945,680.55 划分为持有待售的资产 - - - 一年内到期的非流动资产 - - - 其他流动资产 - 158,750,527.79 167,032.65 流动资产合计 - 242,336,422.35 151,422,569.25 非流动资产： - 可供出售金融资产 - - - 持有至到期投资 - - - 长期应收款 - - - 长期股权投资 十三（三） 16,000,000.00 6,000,000.00 投资性房地产 - - - 固定资产 - 2,084,260.19 1,607,925.31 在建工程 - - - 工程物资 - - - 固定资产清理 - - - 生产性生物资产 - - - 油气资产 - - - 无形资产 - - - 开发支出 - - - 商誉 - - - 长期待摊费用 - 654,112.11 62,261.92 递延所得税资产 - 213,976.63 184,002.01 其他非流动资产 - - - 非流动资产合计 - 18,952,348.93 7,854,189.24 资产总计 - 261,288,771.28 159,276,758.49 流动负债： - 短期借款 - - - 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 55 以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融负债 - - - 衍生金融负债 - - - 应付票据 - - - 应付账款 - 18,523,850.57 10,090,486.75 预收款项 - 40,326,203.68 20,133,168.55 应付职工薪酬 - 18,725,729.48 15,937,399.45 应交税费 - 5,335,913.00 5,492,284.81 应付利息 - - - 应付股利 - - - 其他应付款 - 134,618,466.13 87,118,273.36 划分为持有待售的负债 - - - 一年内到期的非流动负债 - - - 其他流动负债 - - - 流动负债合计 - 217,530,162.86 138,771,612.92 非流动负债： - 长期借款 - - - 应付债券 - - - 其中：优先股 - - - 永续债 - - - 长期应付款 - - - 长期应付职工薪酬 - - - 专项应付款 - - - 预计负债 - - - 递延收益 - - - 递延所得税负债 - - - 其他非流动负债 - - - 非流动负债合计 - - - 负债合计 - 217,530,162.86 138,771,612.92 所有者权益： - 股本 - 23,600,000.00 10,000,000.00 其他权益工具 - - - 其中：优先股 - - - 永续债 - - - 资本公积 - 3,360,675.84 25,000,000.00 减：库存股 - - - 其他综合收益 - - - 专项储备 - - - 盈余公积 - 1,679,793.26 - 未分配利润 - 15,118,139.32 -14,494,854.43 所有者权益合计 - 43,758,608.42 20,505,145.57 负债和所有者权益合计 - 261,288,771.28 159,276,758.49 法定代表人：綦海生主管会计工作负责人：马超群会计机构负责人：刘发银 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 56 （三） 合并利润表 单位：元 项目 附注 本期金额 上期金额 一、营业总收入 - 272,593,689.77 181,244,052.13 其中：营业收入 五（十九） 272,593,689.77 181,244,052.13 利息收入 - - - 已赚保费 - - - 手续费及佣金收入 - - - 二、营业总成本 - 240,086,648.18 169,564,627.20 其中：营业成本 五（十九） 215,621,810.20 147,815,642.75 利息支出 - - - 手续费及佣金支出 - - - 退保金 - - - 赔付支出净额 - - - 提取保险合同准备金净额 - - - 保单红利支出 - - - 分保费用 - - - 税金及附加 五（二十） 5,522,957.56 9,933,798.90 销售费用 - - - 管理费用 五（二十一） 18,615,456.23 13,300,226.21 财务费用 五（二十二） 145,370.54 -1,642,685.22 资产减值损失 五（二十三） 181,053.65 157,644.56 加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - - - 投资收益（损失以“－”号填列） 五（二十四） 2,681,441.76 - 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 - - - 汇兑收益（损失以“-”号填列） - - - 三、营业利润（亏损以“－”号填列） - 35,188,483.35 11,679,424.93 加：营业外收入 五（二十五） 421,633.10 794,825.89 其中：非流动资产处置利得 - - - 减：营业外支出 五（二十六） 26,533.59 83,707.96 其中：非流动资产处置损失 - 7,667.08 27,516.89 四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） - 35,583,582.86 12,390,542.86 减：所得税费用 五（二十七） 7,898,597.25 3,695,070.97 五、净利润（净亏损以“－”号填列） - 27,684,985.61 8,695,471.89 其中：被合并方在合并前实现的净利润 - - - 归属于母公司所有者的净利润 - 27,684,985.61 8,695,471.89 少数股东损益 - - - 六、其他综合收益的税后净额 - - - 归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 - - - （一）以后不能重分类进损益的其他综合收益 - - - 1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动 - - - 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 57 2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他 综合收益中享有的份额 - - - （二）以后将重分类进损益的其他综合收益 - - - 1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其 他综合收益中享有的份额 - - - 2.可供出售金融资产公允价值变动损益 - - - 3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益 - - - 4.现金流量套期损益的有效部分 - - - 5.外币财务报表折算差额 - - - 6.其他 - - - 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - - - 七、综合收益总额 - 27,684,985.61 8,695,471.89 归属于母公司所有者的综合收益总额 - 27,684,985.61 8,695,471.89 归属于少数股东的综合收益总额 - - - 八、每股收益： - （一）基本每股收益 - 1.17 1.74 （二）稀释每股收益 - 1.17 1.74 法定代表人：綦海生主管会计工作负责人：马超群会计机构负责人：刘发银 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 58 （四） 母公司利润表 单位：元 项目 附注 本期金额 上期金额 一、营业收入 十三(四) 202,745,909.62 147,652,293.39 减：营业成本 十三(四) 158,314,245.94 117,026,753.96 税金及附加 - 3,839,846.60 8,114,301.54 销售费用 - - - 管理费用 - 17,519,541.59 13,223,306.96 财务费用 - -49,822.96 -1,887,672.14 资产减值损失 - 119,898.47 128,395.72 加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - - - 投资收益（损失以“－”号填列） - 2,681,441.76 - 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 - - - 二、营业利润（亏损以“－”号填列） - 25,683,641.74 11,047,207.35 加：营业外收入 - 403,960.45 408,095.49 其中：非流动资产处置利得 - - - 减：营业外支出 - 23,524.49 79,230.72 其中：非流动资产处置损失 - 7,667.08 27,516.89 三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） - 26,064,077.70 11,376,072.12 减：所得税费用 - 6,410,614.85 3,423,110.16 四、净利润（净亏损以“－”号填列） - 19,653,462.85 7,952,961.96 五、其他综合收益的税后净额 - - - （一）以后不能重分类进损益的其他综合收益 - - - 1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动 - - - 2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综 合收益中享有的份额 - - - （二）以后将重分类进损益的其他综合收益 - - - 1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他 综合收益中享有的份额 - - - 2.可供出售金融资产公允价值变动损益 - - - 3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益 - - - 4.现金流量套期损益的有效部分 - - - 5.外币财务报表折算差额 - - - 6.其他 - - - 六、综合收益总额 - 19,653,462.85 7,952,961.96 七、每股收益： - （一）基本每股收益 - - - （二）稀释每股收益 - - - 法定代表人：綦海生主管会计工作负责人：马超群会计机构负责人：刘发银 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 59 （五） 合并现金流量表 单位：元 项目 附注 本期金额 上期金额 一、经营活动产生的现金流量： - 销售商品、提供劳务收到的现金 - 286,785,479.27 183,963,702.99 客户存款和同业存放款项净增加额 - - - 向中央银行借款净增加额 - - - 向其他金融机构拆入资金净增加额 - - - 收到原保险合同保费取得的现金 - - - 收到再保险业务现金净额 - - - 保户储金及投资款净增加额 - - - 处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 净增加额 - - - 收取利息、手续费及佣金的现金 - - - 拆入资金净增加额 - - - 回购业务资金净增加额 - - - 收到的税费返还 - 291,248.59 362,976.69 收到其他与经营活动有关的现金 五（二十八）1 119,100,670.39 86,136,898.78 经营活动现金流入小计 - 406,177,398.25 270,463,578.46 购买商品、接受劳务支付的现金 - 77,743,784.39 48,338,943.12 客户贷款及垫款净增加额 - - - 存放中央银行和同业款项净增加额 - - - 支付原保险合同赔付款项的现金 - - - 支付利息、手续费及佣金的现金 - - - 支付保单红利的现金 - - - 支付给职工以及为职工支付的现金 - 135,644,705.09 98,490,232.37 支付的各项税费 - 22,548,563.35 10,677,569.18 支付其他与经营活动有关的现金 五（二十八）2 102,828,031.32 68,492,854.45 经营活动现金流出小计 - 338,765,084.15 225,999,599.12 经营活动产生的现金流量净额 五（二十九） 67,412,314.10 44,463,979.34 二、投资活动产生的现金流量： - 收回投资收到的现金 - - - 取得投资收益收到的现金 - - - 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 - - 4,464.04 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - - - 收到其他与投资活动有关的现金 五（二十八）3 2,681,441.76 1,885,879.47 投资活动现金流入小计 - 2,681,441.76 1,890,343.51 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 - 1,994,802.20 997,272.85 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 60 投资支付的现金 - - - 质押贷款净增加额 - - - 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - - - 支付其他与投资活动有关的现金 五（二十八）4 158,500,000.00 51,947,913.74 投资活动现金流出小计 - 160,494,802.20 52,945,186.59 投资活动产生的现金流量净额 - -157,813,360.44 -51,054,843.08 三、筹资活动产生的现金流量： - 吸收投资收到的现金 - 3,600,000.00 30,000,000.00 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - - - 取得借款收到的现金 - - - 发行债券收到的现金 - - - 收到其他与筹资活动有关的现金 五（二十八）5 111,250,674.34 5,000,000.00 筹资活动现金流入小计 - 114,850,674.34 35,000,000.00 偿还债务支付的现金 - - - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 - - - 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - - - 支付其他与筹资活动有关的现金 五（二十八）6 - 17,884,000.00 筹资活动现金流出小计 - - 17,884,000.00 筹资活动产生的现金流量净额 114,850,674.34 17,116,000.00 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - - - 五、现金及现金等价物净增加额 - 24,449,628.00 10,525,136.26 加：期初现金及现金等价物余额 五（二十九） 13,798,880.17 3,273,743.91 六、期末现金及现金等价物余额 五（二十九） 38,248,508.17 13,798,880.17 法定代表人：綦海生主管会计工作负责人：马超群会计机构负责人：刘发银 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 61 （六） 母公司现金流量表 单位：元 项目 附注 本期金额 上期金额 一、经营活动产生的现金流量： - 销售商品、提供劳务收到的现金 - 209,585,636.88 153,411,696.45 收到的税费返还 - 291,248.59 - 收到其他与经营活动有关的现金 - 96,108,769.74 60,474,381.71 经营活动现金流入小计 - 305,985,655.21 213,886,078.16 购买商品、接受劳务支付的现金 - 53,668,590.98 38,468,974.39 支付给职工以及为职工支付的现金 - 106,192,189.06 81,309,588.15 支付的各项税费 - 17,372,360.06 9,362,975.52 支付其他与经营活动有关的现金 - 73,075,698.58 57,325,781.32 经营活动现金流出小计 - 250,308,838.68 186,467,319.38 经营活动产生的现金流量净额 十三(五) 55,676,816.53 27,418,758.78 二、投资活动产生的现金流量： - 收回投资收到的现金 - - - 取得投资收益收到的现金 - - - 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 - - - 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - - - 收到其他与投资活动有关的现金 - 2,681,441.76 1,885,879.47 投资活动现金流入小计 - 2,681,441.76 1,885,879.47 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 - 1,630,271.36 830,298.85 投资支付的现金 - 10,000,000.00 - 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - - 支付其他与投资活动有关的现金 - 158,500,000.00 51,947,913.74 投资活动现金流出小计 - 170,130,271.36 52,778,212.59 投资活动产生的现金流量净额 - -167,448,829.60 -50,892,333.12 三、筹资活动产生的现金流量： - 吸收投资收到的现金 - 3,600,000.00 30,000,000.00 取得借款收到的现金 - - - 发行债券收到的现金 - - - 收到其他与筹资活动有关的现金 - 127,811,674.34 20,531,000.00 筹资活动现金流入小计 - 131,411,674.34 50,531,000.00 偿还债务支付的现金 - - - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 - - - 支付其他与筹资活动有关的现金 - 3,910,012.36 17,884,000.00 筹资活动现金流出小计 - 3,910,012.36 17,884,000.00 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 62 筹资活动产生的现金流量净额 - 127,501,661.98 32,647,000.00 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - - - 五、现金及现金等价物净增加额 - 15,729,648.91 9,173,425.66 加：期初现金及现金等价物余额 十三(五) 11,828,449.43 2,655,023.77 六、期末现金及现金等价物余额 十三(五) 27,558,098.34 11,828,449.43 法定代表人：綦海生主管会计工作负责人：马超群会计机构负责人：刘发银 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 63 （七） 合并股东权益变动表 单位：元 项目 本期 归属于母公司所有者权益 少 数 股 东 权 益 所有者权益 股本 其他权益工具 资本公积 减 ： 库 存 股 其他综 合收益 专 项 储 备 盈余公积 一 般 风 险 准 备 未分配利润 优先股 永续债 其 他 一、上年期末余额 10,000,000.00 - - - 25,000,000.00 - - - - - -16,607,873.07 - 18,392,126.93 加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - - 前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - 同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - - 其他 - - - - - - - - - - - - - 二、本年期初余额 10,000,000.00 - - - 25,000,000.00 - - - - - -16,607,873.07 - 18,392,126.93 三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 13,600,000.00 - - - -21,639,324.16 - - - 1,679,793.26 - 37,644,516.51 - 31,284,985.61 （一）综合收益总额 - - - - - - - - - - 27,684,985.61 - 27,684,985.61 （二）所有者投入和减少资本 1,800,000.00 - - - 1,800,000.00 - - - - - - - 3,600,000.00 1．股东投入的普通股 1,800,000.00 - - - 1,800,000.00 - - - - - - - 3,600,000.00 2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - - 3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - - - - - - - 4．其他 - - - - - - - - - - - - - （三）利润分配 - - - - - - - - 1,679,793.26 - -1,679,793.26 - - 1．提取盈余公积 - - - - - - - - 1,679,793.26 - -1,679,793.26 - - 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 64 2．提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - - 3．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - - - - - - - 4．其他 - - - - - - - - - - - - - （四）所有者权益内部结转 11,800,000.00 - - - -23,439,324.16 - - - - - 11,639,324.16 - - 1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - 2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - 3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - - 4．其他 11,800,000.00 - - - -23,439,324.16 - - - - - 11,639,324.16 - - （五）专项储备 - - - - - - - - - - - - - 1．本期提取 - - - - - - - - - - - - - 2．本期使用 - - - - - - - - - - - - - （六）其他 - - - - - - - - - - - - - 四、本年期末余额 23,600,000.00 - - - 3,360,675.84 - - - 1,679,793.26 - 21,036,643.44 - 49,677,112.54 项目 上期 归属于母公司所有者权益 少 数 股 东 权 益 所有者权益 股本 其他权益工具 资本公积 减： 库 存 股 其他综 合收益 专项 储备 盈余 公积 一 般 风 险 准 备 未分配利润 优先股 永续债 其 他 一、上年期末余额 5,000,000.00 - - - - - - - - - -25,303,344.96 - -20,303,344.96 加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - - 前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 65 同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - - 其他 - - - - - - - - - - - - - 二、本年期初余额 5,000,000.00 - - - - - - - - - -25,303,344.96 - -20,303,344.96 三、本期增减变动金额（减少以“－” 号填列） 5,000,000.00 - - - 25,000,000.00 - - - - - 8,695,471.89 - 38,695,471.89 （一）综合收益总额 - - - - - - - - - - 8,695,471.89 - 8,695,471.89 （二）所有者投入和减少资本 5,000,000.00 - - - 25,000,000.00 - - - - - - - 30,000,000.00 1．股东投入的普通股 5,000,000.00 - - - 25,000,000.00 - - - - - - - 30,000,000.00 2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - - 3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - - - - - - - 4．其他 - - - - - - - - - - - - - （三）利润分配 - - - - - - - - - - - - - 1．提取盈余公积 - - - - - - - - - - - - - 2．提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - - 3．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - - - - - - - 4．其他 - - - - - - - - - - - - - （四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - 1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - 2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - 3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - - 4．其他 - - - - - - - - - - - - - （五）专项储备 - - - - - - - - - - - - - 1．本期提取 - - - - - - - - - - - - - 2．本期使用 - - - - - - - - - - - - - （六）其他 - - - - - - - - - - - - - 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 66 四、本年期末余额 10,000,000.00 - - - 25,000,000.00 - - - - - -16,607,873.07 - 18,392,126.93 法定代表人：綦海生主管会计工作负责人：马超群会计机构负责人：刘发银 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 67 （八） 母公司股东权益变动表 单位：元 项目 本期 股本 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合 收益 专 项 储 备 盈余公积 未分配利润 所有者权益 合计 优先股 永续债 其 他 一、上年期末余额 10,000,000.00 - - - 25,000,000.00 - - - - -14,494,854.43 20,505,145.57 加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - 前期差错更正 - - - - - - - - - - - 其他 - - - - - - - - - - - 二、本年期初余额 10,000,000.00 - - - 25,000,000.00 - - - - -14,494,854.43 20,505,145.57 三、本期增减变动金额（减少以“－” 号填列） 13,600,000.00 - - - -21,639,324.16 - - - 1,679,793.26 29,612,993.75 23,253,462.85 （一）综合收益总额 - - - - - - - - - 19,653,462.85 19,653,462.85 （二）所有者投入和减少资本 1,800,000.00 - - - 1,800,000.00 - - - - - 3,600,000.00 1．股东投入的普通股 1,800,000.00 - - - 1,800,000.00 - - - - - 3,600,000.00 2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - 3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - - - - - 4．其他 - - - - - - - - - - - （三）利润分配 - - - - - - - - 1,679,793.26 -1,679,793.26 - 1．提取盈余公积 - - - - - - - - 1,679,793.26 -1,679,793.26 - 2．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - - - - - 3．其他 - - - - - - - - - - - （四）所有者权益内部结转 11,800,000.00 - - - -23,439,324.16 - - - - 11,639,324.16 - 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 68 1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - 2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - 3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - 4．其他 11,800,000.00 - - - -23,439,324.16 - - - - 11,639,324.16 - （五）专项储备 - - - - - - - - - - - 1．本期提取 - - - - - - - - - - - 2．本期使用 - - - - - - - - - - - （六）其他 - - - - - - - - - - - 四、本年期末余额 23,600,000.00 - - - 3,360,675.84 - - - 1,679,793.26 15,118,139.32 43,758,608.42 项目 上期 股本 其他权益工具 资本公积 减：库存 股 其他综合收益 专项 储备 盈 余 公 积 未分配利润 所有者权益合 计 优先股 永续债 其他 一、上年期末余额 5,000,000.00 - - - - - - - - -22,447,816.39 -17,447,816.39 加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - 前期差错更正 - - - - - - - - - - - 其他 - - - - - - - - - - - 二、本年期初余额 5,000,000.00 - - - - - - - - -22,447,816.39 -17,447,816.39 三、本期增减变动金额（减少以“－” 号填列） 5,000,000.00 - - - 25,000,000.00 - - - - 7,952,961.96 37,952,961.96 （一）综合收益总额 - - - - - - - - - 7,952,961.96 7,952,961.96 （二）所有者投入和减少资本 5,000,000.00 - - - 25,000,000.00 - - - - - 30,000,000.00 1．股东投入的普通股 5,000,000.00 - - - 25,000,000.00 - - - - - 30,000,000.00 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 69 2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - 3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - - - - - 4．其他 - - - - - - - - - - - （三）利润分配 - - - - - - - - - - - 1．提取盈余公积 - - - - - - - - - - - 2．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - - - - - 3．其他 - - - - - - - - - - - （四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - - 1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - 2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - 3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - 4．其他 - - - - - - - - - - - （五）专项储备 - - - - - - - - - - - 1．本期提取 - - - - - - - - - - - 2．本期使用 - - - - - - - - - - - （六）其他 - - - - - - - - - - - 四、本年期末余额 10,000,000.00 - - - 25,000,000.00 - - - - -14,494,854.43 20,505,145.57 法定代表人：綦海生主管会计工作负责人：马超群会计机构负责人：刘发银 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 70 广东美的物业管理股份有限公司 财务报表附注 2016 年度 一、公司基本情况 (一) 公司概况 广东美的物业管理股份有限公司(以下简称公司或本公司)系于2016年6月28日经佛山市 顺德区市场监督管理局批准，在佛山市美的物业管理有限公司(以下简称美的物业有限)的基 础上整体变更设立。公司注册地：佛山市顺德区。法定代表人：綦海生。公司现有注册资本 为人民币2,360万元，总股本为2,360万股，每股面值人民币1元。公司股票于2016年12月2 日起在全国中小企业股份转让系统挂牌公开转让。 美的物业有限系由顺德市美的控股有限公司、顺德市美的房产有限公司共同投资组建的 有限责任公司，于2000年1月31日在顺德市工商行政管理局登记注册，取得注册号为 4406812005259的《企业法人营业执照》。美的物业有限成立时注册资本为人民币300万元， 其中：顺德市美的控股有限公司出资人民币240万元，占注册资本的80%，顺德市美的房产有 限公司出资人民币60万元，占注册资本的20%。首期出资业经广东德正有限责任会计师事务 所审验并出具粤德正会验字(1999)(北)(10)号《验资报告》。 2008年10月29日，经股东会决议，同意佛山市威尚科技产业发展集团有限公司（即顺德 市美的控股有限公司，于2004年6月14日变更名称）将所持美的物业有限80%的股份转让给佛 山市顺德区威灵房产有限公司。美的物业有限已于2008年11月13日办妥上述股权转让的工商 变更登记手续。 2010年7月6日，经股东会决议，同意广东美的置业有限公司（即佛山市顺德区威灵房产 有限公司，于2010年3月24日变更名称）和佛山市美的房地产发展有限公司（即顺德市美的 房产有限公司，于2004年6月29日变更名称）分别将其所持美的物业有限80%、20%的股份全 部转让给佛山市顺德区美的发展有限公司。美的物业有限已于2010年7月12日办妥上述股权 转让的工商变更登记手续。 2011年7月25日，经股东会决议，同意美的物业有限注册资本由300万元增加至500万元， 新增注册资本由佛山市顺德区美的发展有限公司以货币形式投入。该增资业经佛山市智信会 计师事务所有限公司审验，并于2011年7月27日出具智信验字（2011）第N1369号验资报告。 美的物业有限已于2011年8月3日办妥上述注册资本及实收资本变更的工商登记手续。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 71 2013年8月7日，经股东会决议，同意佛山市顺德区美的发展有限公司将所持美的物业有 限的股份全部转让给广东美的置业有限公司。美的物业有限已于2013年8月8日办妥上述股权 转让的工商变更登记手续。 2015年12月14日，经股东会决议，广东美的置业有限公司以货币形式向美的物业有限增 资人民币3,000万元，其中500万元计入实收资本，余下2,500万元计入资本公积。本次增资 业经佛山市智信会计师事务所有限公司审验，并于2015年12月25日出具智信验字(2015)第 N1023号验资报告。美的物业有限已于2015年12月16日办妥上述注册资本及实收资本变更的 工商登记手续。 2016年4月20日，经股东会决议，同意宁波美悦嘉投资管理合伙企业(有限合伙)以货币 形式增资人民币360万元，其中180万元计入实收资本，余下180万元计入资本公积。此次增 资后，美的物业有限注册资本由人民币1,000万元变更为1,180万元。本次增资业经佛山市智 信会计师事务所有限公司审验，并于2016年4月23日出具智信验字(2016)第N1016号验资报告。 美的物业有限已于2016年4月22日办妥上述注册资本及实收资本变更的工商登记手续。 2016年5月29日，经股东会决议，美的物业有限全体股东以其拥有的截至2016年4月30 日止 经审计的 净资产人民币 26,960,675.84元按1.1424:1的折股 比例折合股 份总数 23,600,000股，每股面值1元，总计股本人民币23,600,000.00元，超过折股部分的净资产 3,360,675.84元计入资本公积。本公司已于2016年6月28日办妥上述注册资本及实收资本变 更的工商登记手续。 本公司的基本组织架构：根据国家法律法规和公司章程的规定，建立了由股东大会、董 事会、监事会及经营管理层组成的规范的多层次治理结构；公司下设客服及品质管理部、财 务部、管理部、服务中心等主要职能部门。 本公司属服务行业。经营范围为：物业租售代理、管理咨询及服务，康乐健身服务、商 务代理服务、家政服务，承接环境绿化工程，销售：花木；物业租赁服务；停车场管理服务； 建筑智能化系统工程,综合布线系统工程,计算机网络系统工程,通讯系统工程,安全防范系 统工程,停车场管理系统工程,广播、会议系统工程,智能化小区综合物业管理系统工程的设 计、安装和维护；零售：预包装食品（持有效的食品流通许可证经营）；贸易代理；洗衣服 务；软件技术服务；设计、制作、发布广告；酒店管理；家电维修、家电销售及空调安装； 以下由分支机构经营：游泳池经营管理及服务。提供的主要劳务为物业管理服务。 本财务报表及财务报表附注已于 2017 年 4 月 18 日经公司董事会批准。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 72 (二) 合并范围 本公司2016年度纳入合并范围的子公司共四家，详见附注七“在其他主体中的权益”。与 上年度相比，本公司本年度合并范围无变化。其中，子公司佛山市顺德区美家智能科技管 理服务有限公司、佛山市顺德区美的物业发展有限公司2015年成立，该年度无实际业务。 二、财务报表的编制基础 公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准 则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他 相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公 司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2014 年修订)的披露规定编制财务 报表。 三、主要会计政策和会计估计 本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对应收款项 坏账准备的确认、收入确认等交易和事项指定了若干具体会计政策和会计估计，具体会计政 策参见附注三(十二)、附注三(二十四)等相关说明。 (一) 遵循企业会计准则的声明 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、 经营成果和现金流量等有关信息。 (二) 会计期间 会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 (三) 营业周期 正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本 公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。 (四) 记账本位币 本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。 (五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理 企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企 业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。 1．同一控制下企业合并的会计处理 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的， 为同一控制下的企业合并。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 73 公司在企业合并中取得的资产和负债，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债， 除因会计政策不同而进行的调整以外，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的 账面价值计量。公司取得的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的 份额与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积；资本公积不 足冲减的，调整留存收益。 通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并，合并前持有投资的账面价值加上合并日 新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积(股本 溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长 期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至 合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期 间的期初留存收益或当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而 产生的其他综合收益除外。 2．非同一控制下企业合并的会计处理 参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企 业合并。 公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差 额，确认为商誉；对于合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首 先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行 复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差 额计入当期损益。 如果在购买日或合并当期期末，因各种因素影响无法合理确定作为合并对价付出的各项 资产的公允价值，或合并中取得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值，合并当期期末， 公司以暂时确定的价值为基础对企业合并进行核算。自购买日算起 12 个月内取得进一步的 信息表明需对原暂时确定的价值进行调整的，则视同在购买日发生，进行追溯调整，同时对 以暂时性价值为基础提供的比较报表信息进行相关的调整；自购买日算起 12 个月以后对企 业合并成本或合并中取得的可辨认资产、负债价值的调整，按照《企业会计准则第 28 号—— 会计政策、会计估计变更和会计差错更正》的原则进行处理。 公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资 产确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日 的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的， 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 74 确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益； 除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。 通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是 否属于“一揽子交易”。多次交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通 常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼 此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生 取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑 时是经济的。 属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于 “一揽子交易”的，在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股 权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购 买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当 期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除 外。 3．企业合并中有关交易费用的处理 为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用， 于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权 益性证券或债务性证券的初始确认金额。 (六) 合并财务报表的编制方法 1．合并范围 合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力， 通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回 报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体(含企业、 被投资单位中可分割的部分、结构化主体等)。 2．合并报表的编制方法 本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并报表。本公 司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确定、 计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本公司整体财务状况、经营成果和现金流量。 合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易和往来对合 并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 75 在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同 受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营 成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。在报告期内，同时调整合并资产 负债表的期初数，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报表主体自最终控制 方开始控制时点起一直存在。 本期若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；以购 买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。将子公司自购买日至期末的收入、 费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至期末的现金流量纳入合并现金流量表。 子公司少数股东应占的权益、损益和当期综合收益中分别在合并资产负债表中所有者权 益项目下、合并利润表中净利润项目和综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的 当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数 股东权益。 3．购买少数股东股权及不丧失控制权的部分处置子公司股权 本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子 公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况 下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公 司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资 本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 4．丧失控制权的处置子公司股权 本期本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表； 该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧 失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的 公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例 计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和，形成的差额计入 丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时 采用被购买方直接处置相关资产和负债相同的基础进行会计处理(即除了在该原有子公司重 新计量设定受益计划外净负债或者净资产导致的变动以外，其余一并转入当期投资收益)。 其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则 第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注三(十四)“长期 股权投资的确认和计量”或本附注三(十)“金融工具的确认和计量”。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 76 5．分步处置对子公司股权投资至丧失控制权的处理 本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公 司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。 处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为 一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价 款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收 益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。 不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部 分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公 司的控制权”(详见前段)适用的原则进行会计处理。即在丧失控制权之前每一次处置价款与 处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，作 为权益性交易计入资本公积(股本溢价)。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。 (七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法 合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安 排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。 合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本公司对合营企业的 投资采用权益法核算，按照本附注三(十四)3(2)“权益法核算的长期股权投资”中所述的会 计政策处理。 共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司 确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理： (1)确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产； (2)确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债； (3)确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入； (4)按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入； (5)确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。 当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产(该资产不构成业务，下同)或者自共同 经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该项交易产生的损益中属 于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等 规定的资产减值损失的，对于由于本公司向共同经营投出或者出售资产的情况，本公司全额 确认损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 77 (八) 现金及现金等价物的确定标准 在编制现金流量表时，将本公司库存现金及可以随时用于支付的存款确认为现金。现金 等价物是指企业持有的期限短(一般是指从购买日起 3 个月内到期)、流动性强、易于转换为 已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 (九) 外币业务折算和外币报表的折算 1．外币交易业务 对发生的外币业务，采用交易发生日的即期汇率(通常指中国人民银行公布的当日外汇 牌价的中间价，下同)当期平均汇率折合人民币记账。但公司发生的外币兑换业务或涉及外 币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。 2．外币货币性项目和非货币性项目的折算方法 资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑 差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借 款费用资本化的原则处理；②用于境外经营净投资有效套期的套期工具的汇兑差额(该差额 计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为当期损益)；以及③可供出售的外币货币 性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入 当期损益。 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币 金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折 算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。 (十) 金融工具的确认和计量 金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或者权益工具的合 同。金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。金融资产和金融负债在初始确认时以公 允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交 易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金 额。 1．金融资产的分类、确认和计量 以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时 划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款 项以及可供出售金融资产。 (1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 78 包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：1)取得该金融资产的目的，主要是 为了近期内出售；2)属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明 本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；3)属于衍生工具，但是，被指定且为有效 套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价 值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。 符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融资产：1)该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的 相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；2)本公司风险管理或投资策略的正式书面 文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基 础进行管理、评价并向关键管理人员报告。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得时以公允价值(扣除已宣告但尚 未发放的现金股利或已付息期但尚未领取的债券利息)作为初始确认金额，相关的交易费用 计入当期损益。采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金 融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。 (2)持有至到期投资 持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力 持有至到期的非衍生金融资产。 持有至到期投资取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交 易费用之和作为初始确认金额。采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、 发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。 实际利率法是指按照金融资产或金融负债(含一组金融资产或金融负债)的实际利率计 算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存 续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所 使用的利率。在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础 上预计未来现金流量(不考虑未来的信用损失)，同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方 之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。 (3)贷款和应收款项 贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。 本公司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 79 他应收款等。以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其 现值进行初始确认。贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确 认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。 (4)可供出售金融资产 可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以 公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的 金融资产。 可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的 本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成 的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资的期末成本为其 初始取得成本。 取得时按照公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债 券利息)和相关费用之和作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资 收益。可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，其折溢价采用实际利率法摊销并确认 为利息收入。期末除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额确认为当期 损益外，可供出售金融资产的公允价值变动确认为其他综合收益；但是，对于在活跃市场中 没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付 该权益工具结算的衍生金融资产，按成本计量。处置时，将取得的价款与该项金融资产账面 价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额 对应处置部分的金额转出，计入当期损益。 2．金融资产转移的确认依据及计量方法 金融资产转移，是指将金融资产让与或交付该金融资产发行方以外的另一方。公司将金 融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。 满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权 利终止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入 方；(3)该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的 风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。 若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该 金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认 有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 80 平。 在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。 金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该项金融资产，所收到的对价确认为一项金 融负债。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和；(2)所转移金 融资产的账面价值。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面 价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下 列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分收到的对价，与原直接计入所有者权益 的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和；(2)终止确认部分的账面价值。 3．金融负债的分类、确认和计量 金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其 他金融负债。 (1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时 指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，其分类与前述在初始确认时指定 为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。对于此类金融负债，按照 公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和 利息支出计入当期损益。 (2)其他金融负债 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益 工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余 成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 (3)财务担保合同 不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以公 允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第13号——或有事项》确定的金额 和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》的原则确定的累计摊销额后的余 额之中的较高者进行后续计量。 4．金融负债的终止确认 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本 公司(债务人)与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 81 负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融 负债。对现存金融负债全部或者部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债 或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。 金融负债全部或者部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价(包括转 出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。本公司若回购部分金融 负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的 账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产 或者承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。 5．权益工具 权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司 发行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具 的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。 本公司对权益工具持有方的各种分配(不包括股票股利)，减少股东权益。本公司不确认 权益工具的公允价值变动额。 金融负债与权益工具的区分： 金融负债，是指符合下列条件之一的负债： (1)向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。 (2)在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。 (3)将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同 将交付可变数量的自身权益工具。 (4)将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身 权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。 如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合 同义务符合金融负债的定义。如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算， 需要考虑用于结算该工具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还 是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该 工具是本公司的金融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。 6．衍生工具及嵌入衍生工具 衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。公 允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。除指定 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 82 为套期工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损失将根据套期关系 的性质按照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余衍生工具的公允价值变动计入当期 损益。 对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且 与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具 中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍 生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融资产或金融负债。 7．金融工具公允价值的确定 金融资产和金融负债的公允价值确定方法见本附注三(十一)。 8．金融资产的减值准备 除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，公司在每个资产负债表日对 其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。 表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资 产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。金融资产发生减 值的客观证据，包括下列可观察到的情形：①发行方或债务人发生严重财务困难；②债务人 违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；③本公司出于经济或法律等方面因 素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；④债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组； ⑤因发行方发生重大财务困难，导致金融资产无法在活跃市场继续交易；⑥无法辨认一组金 融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现， 该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，包括该组金融资产的 债务人支付能力逐步恶化，或者债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无 法支付的状况；⑦债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使 权益工具投资人可能无法收回投资成本；⑧权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下 跌；⑨其他表明金融资产发生减值的客观证据。 (1)持有至到期投资、贷款和应收账款减值测试 先将单项金额重大的金融资产区分开来，单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融 资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值 测试；单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 83 有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。测试结果表明其发生了减值的，以 成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认 为减值损失，计入当期损益；短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确 定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。在确认减值损失后，如有客观证据 表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失 予以转回，转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回 日的摊余成本。 (2)可供出售金融资产减值 本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查。对于以公允价值计 量的权益工具投资，当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂 时性下跌时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。对于以成本计量的权益工具投资，公 司综合考虑被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等是否发生重大不利变化， 判断该权益工具是否发生减值。 以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价 值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投 资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损 失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回 升直接计入其他综合收益。 以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类 似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失， 计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。 9．金融资产和金融负债的抵销 当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利， 同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负 债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表 内分别列示，不予相互抵销。 (十一) 公允价值 公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移 一项负债所需支付的价格。本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移 负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 84 在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入 的交易市场。 本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，考虑 市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳 用途的其他市场参与者产生经济利益的能力，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输 入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。 在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有 重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够 取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入 值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值[包括：活跃市场中有类似资产或负债的报 价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正 常报价间隔期间可观察的利益和收益率曲线等]；第三层次输入值，是相关资产或负债的不 可观察输入值。每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资 产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。 (十二) 应收款项坏账准备的确认标准和计提方法 1．单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据或金额 标准 应收账款——金额 100 万元以上(含)的款项；其他应收款——金额 100 万元以上(含)的款项。 单项金额重大并单项计提坏账准 备的计提方法 经单独进行减值测试有客观证据表明发生减值的，根据其未来现金流量 现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；经单独进行减值测试未发生减 值的，将其划入具有类似信用风险特征的若干组合计提坏账准备。 2．按组合计提坏账准备的应收款项 组合名称 确定组合的依据 坏账准备的计提方法 账龄组合 以账龄为信用风险组合确认依据 账龄分析法 保证金组合 押金、保证金及备用金性质款项 根据其未来现金流量现值低于其 账面价值的差额计提坏账准备 关联方组合 应收本公司之实际控制人何享健和卢德燕及其亲属 控制的公司关联方款项 根据其未来现金流量现值低于其 账面价值的差额计提坏账准备 以账龄为信用风险组合的应收款项坏账准备计提方法： 账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 1 年以内(含 1 年,下同) 5 5 1－2 年 10 10 2－3 年 30 30 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 85 账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 3－4 年 40 40 4－5 年 50 50 5 年以上 100 100 3．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项 单项计提坏账准备的理由 有确凿证据表明可收回性存在明显差异 坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏 账准备 4．对于其他应收款项(包括应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等)，根据其 未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。 5．如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有 关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不 计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。 (十三) 存货的确认和计量 1．存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、 在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。 2．企业取得存货按实际成本计量。①外购存货的成本即为该存货的采购成本，通过进 一步加工取得的存货成本由采购成本和加工成本构成。②债务重组取得债务人用以抵债的存 货，以该存货的公允价值为基础确定其入账价值。③在非货币性资产交换具备商业实质和换 入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的存货通常以 换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产公允价值更加可 靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为 换入存货的成本。④以同一控制下的企业吸收合并方式取得的存货按被合并方的账面价值确 定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的存货按公允价值确定其入账价值。 3．企业发出存货的成本计量采用月末一次加权平均法。 4．低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品按照一次转销法进行摊销。 包装物按照一次转销法进行摊销。 5．资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量。存货可变现净值是按存货的 估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确 定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 86 表日后事项的影响，除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，本期期末存货项目的 可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定，其中： (1)产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程 中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值； (2)需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减 去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值； 资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别 确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的 金额。 期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存 货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或者类似最 终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。 计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现 净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期 损益。 6．存货的盘存制度为永续盘存制。 (十四) 长期股权投资的确认和计量 本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的 长期股权投资，包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司对被投资单位不 具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量 且其变动计入当期损益的金融资产核算，其会计政策详见本附注三(十)“金融工具的确认和 计量”。 1．共同控制和重大影响的判断标准 共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经 过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共 同控制且对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公 司的合营企业。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。 重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者 与其他方一起共同控制这些政策的指定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资 单位为本公司联营企业。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 87 持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转 换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、 股份期权及可转换公司债券等的影响。 2．长期股权投资的投资成本的确定 (1)同一控制下的合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行 权益性证券作为合并对价的，在合并日按取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报 表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转 让的非现金资产、所承担债务账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资 本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最 终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交 易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的， 在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作 为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资 账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资 本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供 出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。 (2)非同一控制下的企业合并形成的，公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投 资的初始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发 生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的审计、法律 服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益；购买方作为合并 对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认 金额。本公司将合并协议约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日 的公允价值计入企业合并成本。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业 会计准则判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，将各项交易作 为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的 股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资 成本；原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理；原持有股权 投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益 的累计公允价值变动转入当期损益。 (3)除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量：以支付 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 88 现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按 照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本，与发行权益性证券直接相关的费用，按 照《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》的有关规定确定；在非货币性资产交换具有 商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交货换入 的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确 凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资 产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。通过债务重组取 得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。与取得长期股权投资直接相 关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。 对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期 股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权 投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股 权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综 合收益的累计公允价值变动应当转入改按权益法核算的当期损益。 3．长期股权投资的后续计量及损益确认方法 (1)成本法核算的长期股权投资 公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价 中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金 股利或利润确认当期投资收益。 (2)权益法核算的长期股权投资 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。 采用权益法核算的长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认 净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成 本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益， 同时调整长期股权投资的成本。取得长期股权投资后，被投资单位采用的会计政策及会计期 间与公司不一致的，按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并 据以确认投资损益和其他综合收益等。按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其 他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值； 在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公 允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 89 现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、 其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入 所有者权益。公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照享有的比例计 算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内 部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。 在公司确认应分担被投资单位发生亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股 权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被 投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失、冲减长期应收项目的账面价值。 经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预 计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益弥补未确认 的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。 在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他 综合收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。 对于本公司向合营企业与联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投 资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始 投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或者联营企业 出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自 联营及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定 进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。 4．长期股权的处置 处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。 (1)权益法核算下的长期股权投资的处置 采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置该项 投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基础，按相应比例对原计入其 他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的 其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。 因处置部分股权投资等原因丧失了对投资单位的共同控制或者重大影响的，处置后的剩 余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与 账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益， 在终止确认权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 90 处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的 所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。 (2)成本法核算下的长期股权投资的处置 采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被 投资单位的控制之前因采用权益法核算或者金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综 合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基础进行处理，并按比例结转 当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和净利 润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。 因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施 共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股 而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的 差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。 公司因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，处置后的剩余股权 能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同 自取得时即采用权益法核算进行调整，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认 的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共 同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关 规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，其他 综合收益和其他所有者权益全部结转为当期损益。 本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一 揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理， 在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差 额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。 (十五) 投资性房地产的确认和计量 1．投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。包括已 出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行建造或 开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)。 2．投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。如与投资性房 地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则 计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 91 3．对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧 或进行摊销。 4. 投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定 资产或无形资产，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。自用房地产的用途或者存货 改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产， 转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值； 转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。 5．当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时， 终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面 价值和相关税费后计入当期损益。 (十六) 固定资产的确认和计量 1．固定资产确认条件 固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营 管理持有的；(2)使用寿命超过一个会计年度。 固定资产同时满足下列条件的予以确认：(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入 企业；(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述确认 条件的，计入固定资产成本；不符合上述确认条件的，发生时计入当期损益。 2．固定资产的初始计量 固定资产按照成本进行初始计量。 3．固定资产分类及折旧计提方法 固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动 资产时停止计提折旧。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同的方式为企业提供 经济利益，则选择不同折旧率和折旧方法，分别计提折旧。各类固定资产折旧年限和折旧率 如下： 固定资产类别 折旧方法 预计使用寿命(年) 预计净残值率(%) 年折旧率(%) 房屋及建筑物 平均年限法 20-35 5 2.71-4.75 机器设备 平均年限法 5-15 5 6.33-19.00 运输工具 平均年限法 5 5 19.00 电子设备及其他 平均年限法 3-5 5 19.00-31.67 说明： 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 92 (1)符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两 者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。 (2)已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算折 旧率。 (3)公司至少年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发 生改变则作为会计估计变更处理。 4．融资租入固定资产的认定依据和计价方法 当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产： (1)在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司； (2)本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租 赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权； (3)即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[通常占租赁资产 使用寿命的 75%以上(含 75%)]； (4)本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允 价值[ 90%以上(含 90%)]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开 始日租赁资产公允价值[90%以上(含 90%)]； (5)租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。 融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两 者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确 认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师 费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个 期间采用实际利率法进行分摊。 融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定 租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理 确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较 短的期间内计提折旧。 5．其他说明 (1)因开工不足、自然灾害等导致连续 3 个月停用的固定资产确认为闲置固定资产(季节 性停用除外)。闲置固定资产采用和其他同类别固定资产一致的折旧方法。 (2)若固定资产处于处置状态，或者预期通过使用或处置不能产生经济利益，则终止确 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 93 认,并停止折旧和计提减值。 (3)固定资产出售、转让、报废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差 额计入当期损益。 (4)本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产 确认条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产 在定期大修理间隔期间，照提折旧。 (十七) 在建工程的确认和计量 1．在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠地计量则予以确认。在建工 程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。 2．在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使 用状态但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成 本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。 (十八) 借款费用的确认和计量 借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇 兑差额等。 1．借款费用资本化的确认原则 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资 本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损 益。 2．借款费用资本化期间 (1)当同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生； 3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 (2)暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并 且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期 费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。该项中断如是所购建或生产的符合资本化条 件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。 (3)停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售 状态时，借款费用停止资本化。当购建或者生产符合资本化的资产中部分项目分别完工且可 单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但 必须等到整体完工后才可使用或者对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 94 3．借款费用资本化金额 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的 利息费用(包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入 银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金 额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门 借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率(加权平均利率)，计算确定一般借 款应予资本化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相 关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资 本化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用 或者可销售状态之前发生的，予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的， 计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时计入当期损益。借款存在折价或者溢价 的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。 (十九) 长期待摊费用的确认和摊销 长期待摊费用按实际支出入账，在受益期或规定的期限内平均摊销。如果长期待摊的费 用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。其 中： 预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。 经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中 较短的期限平均摊销。 融资租赁方式租入的固定资产符合资本化条件的装修费用，按两次装修间隔期间、剩余 租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期限平均摊销。 (二十) 长期资产的减值损失 长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有 限的无形资产等长期资产，存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值： (1)资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的 下跌； (2)企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近 期发生重大变化，从而对企业产生不利影响； (3)市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未 来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低； 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 95 (4)有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏； (5)资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置； (6)企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造 的净现金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等； (7)其他表明资产可能已经发生减值的迹象。 上述长期资产于资产负债日存在减值迹象的，应当进行减值测试。减值测试结果表明资 产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为 资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。 公允价值的确定方法详见本附注三(十一)；处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关 税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用；资产预计未来现金流量的现 值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现 率对其进行折现后的金额加以确定。 资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估 计的，以资产组所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的 最小资产组合。 在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企 业合并的协同效应收益中收益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产 组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先 抵减分摊至该资产组或者资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除 商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年终终了进行减值测试。 上述资产减值损失一经确认，在以后期间不予转回。 (二十一) 职工薪酬 职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或 补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职 工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。 根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职 工薪酬”项目。 1．短期薪酬的会计处理方法 本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 96 例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为 负债，并计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的， 按照公允价值计量。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不 能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。 2．离职后福利的会计处理方法 离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立 的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划， 是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。 设定提存计划 本公司按当期政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提 供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相 关资产成本。 3．辞退福利的会计处理方法 在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或者裁减建议所提供的辞退福利时，和本 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时两者孰早日，确认辞退福利产生的 职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支 付的，按照其他长期职工薪酬处理。 职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务 日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认 条件时，计入当期损益(辞退福利)。正式退休日期之后的经济补偿(如正常养老退休金)，按 照离职后福利处理。 4．其他长期职工福利的会计处理方法 本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行 会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。但相关职工薪酬成本中“重新计量设 定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。 (二十二) 预计负债 当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，将其确认为预计负债：(1)该义务是承担 的现时义务；(2)该义务的履行很可能导致经济利益流出；(3)该义务的金额能够可靠地计量。 预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或 有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 97 关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。 最佳估计数分别分以下情况处理：所需支出存在一个连续范围(或区间)，且该范围内各 种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值：即上下限金额的平均数确 定。所需支出不存在一个连续范围(或区间)，或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果 发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确 定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。 本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能 够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反 映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。 (二十三) 股份支付的确认和计量 1．股份支付的种类 本公司的股份支付是为了获取职工(或其他方)提供服务而授予权益工具或者承担以权 益工具为基础确定的负债的交易。包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。 2．权益工具公允价值的确定方法 (1)存在活跃市场的，按照活跃市场中的报价确定；(2)不存在活跃市场的，采用估值技 术确定，包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质 上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。 3．确认可行权权益工具最佳估计的依据 等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做 出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数 量应当与实际可行权数量一致。 4．股份支付的会计处理 (1)以权益结算的股份支付 以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，授予后立即可行权的，在授予日按照权益 工具的公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积；完成等待期内的服务或达到规定 业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估 计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调 整资本公积，在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。 以权益结算的股份支付换取其他方服务的，若其他方服务的公允价值能够可靠计量的， 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 98 按照其他方服务在取得日的公允价值计量；其他方服务的公允价值不能可靠计量但权益工具 公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费 用，相应增加所有者权益。 (2)以现金结算的股份支付 以现金结算的股份支付换取职工服务的，授予后立即可行权的，在授予日按公司承担负 债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；完成等待期内的服务或达到规定业绩条 件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以 对可行权情况的最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关 成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公 允价值重新计量，其变动计入当期损益。 (3)修改、终止股份支付计划 如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应 地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具 的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件， 公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。 如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值 为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的 权益工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于 职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。 如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认尚未确认 的金额(将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积)。职工或者其 他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，作为取消以权益结算的股份支付处 理。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予权益工具用于替代被 取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对被授予的替代权 益工具进行处理。 5．涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理 涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其 一在本公司内，另一在本公司外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理： (1)结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处 理；除此之外，作为现金结算的股份支付处理。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 99 结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的 公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积(其他资本公积)或负债。 (2)接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支 付交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非 其本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。本公司内各企业之间 发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务企业和结算企 业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。 (二十四) 股份回购 因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处 理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股 票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减 留存收益；如果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购 买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本和等待期内资本公积(其他资本公积) 累计金额，同时，按照其差额调整资本公积(股本溢价)。 (二十五) 收入确认原则 1．收入的总确认原则 (1)销售商品 商品销售收入同时满足下列条件时予以确认：1)公司已将商品所有权上的主要风险和报 酬转移给购买方；2)公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品 实施有效控制；3)收入的金额能够可靠地计量；4)相关的经济利益很可能流入企业；5)相关 的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时。 (2)提供劳务 在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的(同时满足收入的金额能够可靠地 计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生 的成本能够可靠地计量)，采用完工百分比法确认提供劳务收入，并按已完工作的测量结果 定提供劳务交易的完工进度。 在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：若已经发生 的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相 同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成 本计入当期损益，不确认提供劳务收入。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 100 (3)让渡资产使用权 让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入的金额能够可靠地计量时， 确认让渡资产使用权的收入。利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利 率计算确定；使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (4)建造合同 1)建造合同的结果在资产负债表日能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入和 合同费用。建造合同的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若合同成本能够收回的，合 同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用； 若合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。 2)固定造价合同同时满足下列条件表明其结果能够可靠估计：合同总收入能够可靠计量、 与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量、合 同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地计量。成本加成合同同时满足下列条件 表明其结果能够可靠估计：与合同相关的经济利益很可能流入；实际发生的合同成本能够清 楚地区分和可靠地计量。 3)确定合同完工进度的方法为累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例。 4)资产负债表日，合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。执 行中的建造合同，按其差额计提存货跌价准备；待执行的亏损合同，按其差额确认预计负债。 2．本公司收入的具体确认原则 本公司在物业管理/增值服务已经提供，物业管理/增值服务相关的经济利益能够流入企 业，相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理/增值收入。 (二十六) 政府补助的确认和计量 1．政府补助的分类 政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的 政府补助和与收益相关的政府补助。 与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府 补助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等。 与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。 本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：政府补助文件未明确约定补助款项 用于购建资产的，将其确认为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则 采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：(1)政府文 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 101 件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入 费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要 时进行变更；(2)政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相 关的政府补助。 2．政府补助的确认和计量 本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有 确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收 的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件： (1)应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金 管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性； (2)所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公 开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的(任何符合规定条 件的企业均可申请)，而不是专门针对特定企业制定的； (3)相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作 为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到； (4)根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件(如有)。 政府补助为货币性资产的，按收到或应收的金额计量；为非货币性资产的，按公允价值 计量；公允价值不能可靠取得的，按名义金额计量。 公司取得与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配， 计入当期损益。公司取得与收益相关的政府补助，分别下列情况进行处理：(1)用于补偿公 司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益； (2)用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。 已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额， 超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。 (二十七) 递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量 1．递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量 本公司根据资产、负债与资产负债日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资 产负债表债务法确认递延所得税。公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入 当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的 交易或者事项。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 102 对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，公司以很可能取 得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此 产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的： (1)该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额； (2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列 条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可 能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。 各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以 下交易中产生的： (1)商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交 易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额； (2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异 转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按 照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额)，按照预期收回该 资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资 产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时 性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。对递延所得税资产的账面价值进行 复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益， 则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。 2．当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行 时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及 递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的 纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳 税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延 所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。 (二十八) 租赁业务的确认和计量 1．租赁的分类 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 103 租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险 和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租 赁。 融资租赁的确认条件见本附注三(十六)4“融资租入固定资产的认定依据和计价方法” 之说明。 2．经营租赁的会计处理 (1)出租人：公司出租资产收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法 进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费 用；如金额较大的，则予以资本化，在这个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础 分期计入当期收益。公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用 从租金收入总额扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。或有租金于实际发生时计入当 期损益。 (2)租入人：公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线 法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用； 资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣 除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。或有租金于实际发生时计入当期 损益。 3．融资租赁的会计处理 出租人：在租赁期开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租 赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之 和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各个期间采用实 际利率法计算确认当期的融资收入。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期 债权和一年内到期的长期债权列示。或有租金于实际发生时计入当期损益。 承租人：在租赁期开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低 者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未 确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用 实际利率法计算确认当期的融资费用。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长 期负债和一年内到期的长期负债列示。或有租金于实际发生时计入当期损益。 (二十九) 终止经营 终止经营是满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司归为持有待售的、在经营和 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 104 编制财务报表时能单独区分的组成部分： (1)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区； (2)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分； (3)该组成部分是仅仅是为了再出售而取得的子公司。 (三十) 重大会计判断和估计说明 本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确 计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管 理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影 响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计 的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受 影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的 基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认； 既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。于资产负债 表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下： (1)坏账准备计提 本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值基于对应收 款项可收回性的评估，涉及管理层的判断和估计。实际的应收款项减值结果与原先估计的差 异将在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备的计提或转回。 (2)存货跌价准备 本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及 陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及 其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产 负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在 估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。 (3)非金融非流动资产减值 本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的 迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也 进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时， 进行减值测试。 当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 105 未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。 公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到 的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。在预计未来现金流量现值时， 需要对该资产(或资产组)的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出 重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可 支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。 本公司至少每年评估商誉是否发生减值，要求对分配了商誉的资产组的使用价值进行估 计。估计使用价值时，本公司需要估计未来来自资产组的现金流量，同时选择恰当的折现率 计算未来现金流量的现值。 (4)折旧和摊销 本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法 计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数 额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以 前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。 (5)递延所得税资产 在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损 确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时 间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。 (6)所得税 本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。 部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果 同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生 影响。 (7)预计负债 本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交 货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时 义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相关现时义务所需 支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判 断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等 因素。 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 106 其中，本公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。 预计负债时已考虑本公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修 情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。 (三十一) 主要会计政策和会计估计变更说明 1．会计政策变更 本期公司无会计政策变更事项。 2．会计估计变更说明 本期公司无会计估计变更事项。 (三十二) 前期差错更正说明 本期公司无重要前期差错更正事项。 四、税项 (一) 主要税种及税率 税 种 计税依据 税 率 增值税[注1] 销售货物或提供应税劳务过程中产生的 增值额 3%、5%、6%、17%等 营业税 应纳税营业额 5% 城市维护建设税 应缴流转税税额 7% 教育费附加 应缴流转税税额 3% 地方教育附加 应缴流转税税额 2% 企业所得税[注2] 应纳税所得额 25%、15% [注 1] 2016 年 5 月份全面试行营业税改征增值税后，子公司佛山市顺德区美家智能科 技管理服务有限公司、佛山市顺德区美的物业发展有限公司及部分分公司为小规模纳税人， 增值税税率为 3%；租赁不动产采用简易征收方式，增值税税率为 5%；物业管理服务增值税 税率为 6%；电费销售增值税税率为 17%。 [注 2]贵阳市美的物业管理有限公司 2016 年所得税税率为 15%，母公司与其他子公司所 得税税率均为 25%。 (二) 税收优惠及批文 1. 2016 年 12 月 22 日，贵阳市观山湖区地方税务局同意子公司贵阳市美的物业管理有 限公司根据财政【2011】58 号《财政部 海关总署 国家税务总局关于深入实施西部大开发 战略有关税收政策问题的通知》第二条提交的企业所得税减免申请，并下发观地税税通【2016】 15873 号通知书，同意贵阳市美的物业管理有限公司 2016 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 107 企业所得税按 15%计缴。 2. 2016 年 12 月，根据财税[2016]36 号附件 3《财政部 国家税务总局关于全国推开营 业税改征增值税试点的通知》第三条第（一）款第 2 项申请企业招用退役士兵扣减增值税优 惠事项，经主管税务机关同意。 3. 2016 年 12 月，根据财税[2016]36 号附件 3《财政部 国家税务总局关于全国推开营 业税改征增值税试点的通知》第一条第（三十一）款申请家政服务企业由员工制家政服务员 提供家政服务取得的收入免征增值税优惠，经主管税务机关同意。 五、合并财务报表项目注释 以下注释项目除非特别注明，期初系指 2016 年 1 月 1 日，期末系指 2016 年 12 月 31 日；本期系指 2016 年度，上年系指 2015 年度。金额单位为人民币元。 (一) 货币资金 1．明细情况 币 种 期末数 期初数 外币金额 汇率 人民币金额 外币金额 汇率 人民币金额 银行存款 37,416,222.62 13,254,862.55 其他货币资金 832,285.55 544,017.62 合 计 38,248,508.17 13,798,880.17 2．期末不存在抵押、质押、冻结等对使用有限制或存放在境外、或有潜在回收风险款 项的情况。 (二) 应收账款 1．明细情况 种 类 期末数 期初数 账面余额 占总额 比例(%) 坏账准备 计提 比例 (%) 账面余额 占总额 比例(%) 坏账准备 计提 比例 (%) 单项金额重大 并单项计提坏 账准备 按组合计提坏 账准备 50,524,815.99 100.00 388,125.48 0.77 26,213,949.71 100.00 234,928.56 0.90 单项金额虽不 重大但单项计 提坏账准备 合 计 50,524,815.99 100.00 388,125.48 0.77 26,213,949.71 100.00 234,928.56 0.90 [注]应收账款种类的说明 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 108 (1)单项金额重大并单项计提坏账准备：金额100万元以上(含)款项，单项计提坏账准备 的应收账款。 (2)按组合计提坏账准备：除已包含在范围(1)以外，按类似信用风险特征划分为若干组 合，按组合计提坏账准备的应收账款。 (3)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备：除已包含在范围(1)以外，有确凿证据表明 可收回性存在明显差异，单项计提坏账准备的应收账款。 2．坏账准备计提情况 (1)期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。 (2)期末按组合计提坏账准备的应收账款 1)账龄组合 账 龄 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 1 年以内 5,500,691.11 275,034.56 5 1-2 年 609,706.22 60,970.63 10 2-3 年 105,795.74 31,738.72 30 3-4 年 49,127.16 19,650.86 40 4-5 年 1,109.42 554.71 50 5 年以上 176.00 176.00 100 小 计 6,266,605.65 388,125.48 2)其他组合 组 合 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 关联方组合 44,258,210.34 (3)期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。 3．期末应收账款金额前 5 名情况 单位名称 期末余额 账龄 占应收账款总额的比例(%) 邯郸市美的房地产开发有限公司 9,220,238.04 1 年以内 18.25 徐州市美的新城房地产发展有限公司 4,972,036.66 1 年以内 9.84 佛山市皇朝房地产发展有限公司 4,954,248.59 1 年以内 9.81 盘锦美的置业有限公司 4,882,534.40 1 年以内 9.66 徐州美的置业有限公司 4,459,495.51 1 年以内 8.83 小 计 28,488,553.20 56.39 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 109 (三) 预付款项 1．账龄分析 账 龄 期末数 期初数 账面余额 占总额比 例(%) 坏账准备 账面价值 账面余额 占总额比 例(%) 坏账准备 账面价值 1 年以内 241,849.82 100.00 241,849.82 432,075.54 100.00 432,075.54 2．预付款项金额前 5 名情况 单位名称 期末数 账龄 未结算原因 国网湖南省电力公司株洲供电分公司 227,811.06 1 年以内 预付电费，未到结算期 中国电信股份有限公司株洲分公司 14,038.76 1 年以内 预付电话费，未到结算期 小 计 241,849.82 3．本期无账龄超过 1 年且金额重大的未及时结算的预付款项。 (四) 其他应收款 1．明细情况 种 类 期末数 期初数 账面余额 占总额 比例(%) 坏账准备 计提 比例(%) 账面余额 占总额 比例(%) 坏账准备 计提 比例(%) 单项金额重大 并单项计提坏 账准备 按组合计提坏 账准备 11,244,493.33 100.00 596,162.31 5.30 120,817,846.38 100.00 568,305.58 0.47 单项金额虽不 重大但单项计 提坏账准备 合 计 11,244,493.33 100.00 596,162.31 5.30 120,817,846.38 100.00 568,305.58 0.47 [注]其他应收款种类的说明 (1)单项金额重大并单项计提坏账准备：金额100万元以上(含)款项，单项计提坏账准备 的其他应收款。 (2)按组合计提坏账准备：除已包含在范围(1)以外，按类似信用风险特征划分为若干组 合，按组合计提坏账准备的其他应收款。 (3)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备：除已包含在范围(1)以外，有确凿证据表明 可收回性存在明显差异，单项计提坏账准备的其他应收款。 2．坏账准备计提情况 (1)期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。 (2)期末按组合计提坏账准备的其他应收款 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 110 1)账龄组合 账 龄 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 1 年以内 7,442,678.81 372,133.94 5 1-2 年 2,240,283.65 224,028.37 10 小 计 9,682,962.46 596,162.31 2)其他组合 组 合 账面余额 计提比例(%) 坏账准备 关联方组合 270,000.00 保证金组合 1,291,530.87 小 计 1,561,530.87 (3)期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。 3．期末其他应收款金额前 5 名情况 单位名称 期末余额 账龄 占其他应收款总额 的比例(%) 沈阳市房产局 200,000.00 1-2 年 1.78 宁波美美家园电器服务有限公司 160,000.00 1 年以内 1.42 宁波市鄞州钟公庙街道资产管理服务中心 140,000.00 1 年以内 1.25 徐州市物业管理中心（徐州市房屋安全鉴定中心） 95,643.46 2-3 年 0.85 陈政 91,547.00 1 年以内 0.81 小 计 687,190.46 6.11 (五) 存货 1．明细情况 项目 期末数 期初数 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值 原材料 1,309,257.65 1,309,257.65 1,066,131.81 1,066,131.81 库存商品 1,220,460.20 1,220,460.20 99,331.18 99,331.18 合计 2,529,717.85 2,529,717.85 1,165,462.99 1,165,462.99 2．期末未发现存货存在明显减值迹象，故未计提存货跌价准备。 3．期末存货余额中无资本化利息金额。 (六) 其他流动资产 1．明细情况 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 111 项 目 期末数 期初数 待摊费用 250,527.79 待转税项 615,119.27 167,032.65 理财产品 158,500,000.00 合 计 159,365,647.06 167,032.65 2．期末未发现其他流动资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。 (七) 固定资产 1．明细情况 项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 购置 在建工程 转入 企业合 并增加 处置或报废 其他 (1)账面原值 运输工具 901,079.82 321,926.23 43,260.00 1,179,746.05 电子及其他设备 3,845,298.15 1,561,331.98 251,235.52 5,155,394.61 合 计 4,746,377.97 1,883,258.21 294,495.52 6,335,140.66 (2)累计折旧 计提 运输工具 418,170.27 90,517.25 3,879.86 504,807.66 电子及其他设备 2,136,806.10 911,202.04 42,349.92 3,005,658.22 合 计 2,554,976.37 1,001,719.29 46,229.78 3,510,465.88 (3)账面价值 运输工具 482,909.55 674,938.39 电子及其他设备 1,708,492.05 2,149,736.39 合 计 2,191,401.60 2,824,674.78 [注]本期折旧额 1,001,719.29 元。期末已提足折旧仍继续使用的固定资产原值 1,075,836.52 元。 2．期末未发现固定资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。 3．期末无融资租赁租入的固定资产。 4．期末无经营租赁租出的固定资产。 5．期末无用于借款抵押的固定资产。 (八) 长期待摊费用 项 目 期初数 本期增加 本期摊销 其他减少 期末数 其他减少原因 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 112 项 目 期初数 本期增加 本期摊销 其他减少 期末数 其他减少原因 装修费 62,261.92 854,144.56 262,294.37 654,112.11 (九) 递延所得税资产 1．递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示 (1)已确认的未经抵销的递延所得税资产和负债: 递延所得税资产项目 期末数 期初数 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 坏账准备的所得税影响 236,326.09 984,287.85 200,808.54 803,234.14 未弥补亏损的所得税影响 663,974.81 2,655,899.24 363,487.36 1,453,949.41 合 计 900,300.90 3,640,187.09 564,295.90 2,257,183.55 (2)期末无未确认递延所得税资产。 (十) 应付账款 1. 明细情况 账 龄 期末数 期初数 1 年以内 24,986,612.72 12,097,650.08 1－2 年 593,813.97 156,956.93 3 年以上 4,516.00 合 计 25,580,426.69 12,259,123.01 2. 期末无账龄超过 1 年的大额应付账款。 (十一) 预收款项 1.明细情况 账 龄 期末数 期初数 1 年以内 56,522,647.79 28,709,953.62 1－2 年 2,650,148.46 合 计 56,522,647.79 31,360,102.08 2．期末无账龄超过 1 年的大额预收款项。 (十二) 应付职工薪酬 1．明细情况 项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 (1)短期薪酬 18,985,297.20 130,264,975.64 125,167,194.57 24,083,078.27 (2)离职后福利—设定提存计划 117,528.70 10,586,029.70 10,477,510.52 226,047.88 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 113 项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 合 计 19,102,825.90 140,851,005.34 135,644,705.09 24,309,126.15 2. 短期薪酬 项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 (1)工资、奖金、津贴和补贴 18,412,276.15 108,480,262.12 103,790,140.00 23,102,398.27 (2)职工福利费 457,407.42 11,383,882.27 11,119,395.19 721,894.50 (3)社会保险费 其中：医疗保险费 51,850.28 5,405,074.97 5,358,194.99 98,730.26 工伤保险费 7,158.17 605,249.41 599,963.55 12,444.03 生育保险费 7,371.92 872,784.08 867,354.71 12,801.29 (4)住房公积金 49,233.26 2,471,204.58 2,385,627.92 134,809.92 (5)工会经费和职工教育经费 1,046,518.21 1,046,518.21 小 计 18,985,297.20 130,264,975.64 125,167,194.57 24,083,078.27 3. 设定提存计划 项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 (1)基本养老保险 110,629.88 10,216,207.00 10,115,707.18 211,129.70 (2)失业保险费 6,898.82 369,822.70 361,803.34 14,918.18 小 计 117,528.70 10,586,029.70 10,477,510.52 226,047.88 4. 其他说明 (1)应付职工薪酬期末数中无属于拖欠性质的金额。 (2)应付职工薪酬中的工资等已于次月发放。 (十三) 应交税费 1．明细情况 项 目 期末数 期初数 增值税 1,713,057.01 89,361.87 营业税 2,203,824.60 城市维护建设税 116,150.42 160,232.72 企业所得税 4,789,657.78 3,504,798.43 印花税 614.15 房产税 8,295.68 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 114 项 目 期末数 期初数 教育费附加 49,937.23 68,671.16 地方教育附加 33,292.17 45,780.77 代扣代缴个人所得税 91,417.71 79,427.12 其他 652.03 11,419.82 合计 6,803,074.18 6,163,516.49 (十四) 其他应付款 1．明细情况 项 目 期末数 期初数 押金保证金 39,024,577.68 34,139,817.07 关联方代付款 10,090,003.97 4,238,529.21 暂（代）收待付款 50,829,540.89 37,876,469.87 其他 2,713,322.33 1,077,462.16 合 计 102,657,444.87 77,332,278.31 2．账龄超过 1 年的大额其他应付款情况的说明 项目 期末数 未偿还或结转的原因 产权办理费 8,540,936.17 业主暂未办理退款 水电押金 4,935,216.86 业主入住水电押金 装修押金 4,770,996.21 业主暂未办理退款 维修基金 4,773,664.15 业主暂未办理返还 煤气初装费 3,748,676.00 业主暂未办理退款 小 计 26,769,489.39 3．金额较大的其他应付款项性质或内容的说明 单位名称 期末数 款项性质或内容 业主 21,326,132.21 装修押金 业主 9,610,706.85 代收公共区域款项 业主 9,127,755.56 代收产权办理费 业主 6,114,254.85 水电押金 业主 4,773,664.15 代收维修基金 小 计 50,952,513.62 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 115 (十五) 股本 1．明细情况 股东 期初数 期初出资 比例(%) 本期增加 本期减少 期末数 期末出资 比例(%) 广东美的置业有限公 司 10,000,000.00 100.00 10,000,000.00 20,000,000.00 84.75 宁波美悦嘉投资管理 合伙企业(有限合伙) 3,600,000.00 3,600,000.00 15.25 合计 10,000,000.00 100.00 13,600,000.00 23,600,000.00 100.00 2．本期股权变动情况见本财务报表附注一、公司基本情况。 (十六) 资本公积 1．明细情况 项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 股本溢价 25,000,000.00 1,800,000.00 23,439,324.16 3,360,675.84 2.资本公积增减变动原因及依据说明 本期资本公积的增加系股东增资溢价形成；本期资本公积的减少系净资产折股形成。 (十七) 盈余公积 1．明细情况 项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 法定盈余公积 1,679,793.26 1,679,793.26 2．盈余公积增减变动原因及依据说明 本期盈余公积增加系母公司股改后实现的净利润的 10%提取法定盈余公积。 (十八) 未分配利润 1．明细情况 项 目 金额 上年年末余额 -16,607,873.07 加：年初未分配利润调整 调整后本年年初余额 加：本期归属于母公司所有者的净利润 27,684,985.61 减：提取法定盈余公积 1,679,793.26 应付普通股股利 转作股本的普通股利润 -11,639,324.16 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 116 项 目 金额 期末未分配利润 21,036,643.44 (十九) 营业收入/营业成本 1．明细情况 项 目 本期数 上年数 收 入 成 本 收 入 成 本 主营业务收入 272,593,689.77 215,621,810.20 181,244,052.13 147,815,642.75 其他业务收入 合 计 272,593,689.77 215,621,810.20 181,244,052.13 147,815,642.75 2．主营业务收入/主营业务成本(按业务类别分类) 行业名称 本期数 上年数 收 入 成 本 收 入 成 本 物业管理服务 260,144,780.00 204,511,299.94 177,337,890.88 143,981,365.44 其中：常规物 业管理服务 167,392,108.72 143,040,440.69 124,550,450.09 103,747,893.06 前期销售配合 服务 88,265,264.82 58,530,402.73 48,953,680.79 36,968,987.85 其他 4,487,406.46 2,940,456.52 3,833,760.00 3,264,484.53 物业增值服务 12,448,909.77 11,110,510.26 3,906,161.25 3,834,277.31 小 计 272,593,689.77 215,621,810.20 181,244,052.13 147,815,642.75 3．主营业务收入/主营业务成本(按区域分类) 地区 本期数 上年数 收 入 成 本 收 入 成 本 佛山 142,376,104.64 101,586,347.38 105,561,982.76 80,420,122.86 邯郸 18,792,079.41 18,253,158.34 8,685,069.60 7,576,866.03 宁波 8,233,398.82 8,058,307.22 4,857,698.17 4,522,016.60 盘锦 10,929,741.02 9,894,767.71 8,685,069.60 8,620,855.21 沈阳 4,049,676.00 2,809,822.44 2,746,411.53 1,904,645.40 徐州 17,964,928.78 16,634,836.53 13,896,286.11 11,633,574.42 镇江 3,865,699.97 3,466,415.20 2,252,269.41 1,506,590.01 遵义 3,757,337.29 3,432,614.35 967,506.21 842,083.43 江西 1,879,827.58 1,347,347.01 贵阳 37,215,093.41 29,462,231.03 20,298,036.40 18,673,110.48 株洲 23,529,802.85 20,675,962.99 13,293,722.34 12,115,778.31 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 117 地区 本期数 上年数 收 入 成 本 收 入 成 本 小计 272,593,689.77 215,621,810.20 181,244,052.13 147,815,642.75 4．公司前五名客户的营业收入情况 客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%) 佛山市皇朝房地产发展有限公司 15,041,297.30 5.52 广东美的置业有限公司 14,058,499.88 5.16 贵阳市美的房地产发展有限公司 12,750,920.55 4.68 邯郸市美的房地产开发有限公司 10,785,763.91 3.96 佛山市高明区美的房地产发展有限公司 7,832,956.62 2.87 小 计 60,469,438.26 22.19 (二十) 税金及附加 项 目 本期数 上年数 营业税 3,882,373.32 8,824,471.32 城市维护建设税 948,048.90 624,159.79 教育费附加 405,009.72 267,678.56 地方教育附加 272,436.01 177,647.54 价格调节基金 13.11 19,937.81 其他 15,076.50 19,903.88 合 计 5,522,957.56 9,933,798.90 [注]计缴标准详见本附注四“税项”之说明。 (二十一) 管理费用 项 目 本期数 上年数 工资 8,684,305.56 7,868,169.18 咨询费 3,339,542.28 134,482.00 IT 维护费 755,189.64 职工福利费 730,755.94 660,495.69 汽车费 677,554.93 645,730.35 社会保险费 674,141.63 711,078.26 住房公积金 472,561.59 358,298.38 职工教育培训费 394,187.42 402,157.29 业务招待费 352,309.82 357,075.46 低值易耗品摊销 340,378.42 105,199.48 差旅费 282,752.44 342,841.65 宣传费 166,739.28 19,405.65 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 118 项 目 本期数 上年数 招聘费 155,973.17 68,866.22 折旧 112,111.21 70,155.86 企业文化建设费 79,289.60 118,139.68 补充保险费 42,145.00 106,185.00 邮政电讯费 36,552.60 30,703.72 办公费 27,418.80 40,015.12 长期待摊费用 5,416.49 113,950.69 其他 1,286,130.41 1,147,276.53 合 计 18,615,456.23 13,300,226.21 (二十二) 财务费用 项 目 本期数 上年数 利息支出 减：利息收入 889,694.18 2,502,131.66 手续费及其他 1,035,064.72 859,446.44 合 计 145,370.54 -1,642,685.22 (二十三) 资产减值损失 项 目 本期数 上年数 坏账损失 181,053.66 157,644.56 (二十四) 投资收益 1．明细情况 项 目 本期数 上年数 理财产品投资收益 2,681,441.76 (二十五) 营业外收入 1．明细情况 项 目 本期数 上年数 计入当期非经常性损益的 金额 固定资产处置利得 罚款收入 75,115.43 28,799.92 75,115.43 赔偿费 36,910.01 31,679.70 36,910.01 往来清理 51,342.82 82,850.40 51,342.82 生育津贴返还 8,053.07 28,538.05 8,053.07 滞纳金 57,768.23 171,771.00 57,768.23 税收返还 91,236.33 362,976.69 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 119 项 目 本期数 上年数 计入当期非经常性损益的 金额 政府奖励 83,743.40 83,743.40 其他 17,463.81 88,210.13 17,463.81 合 计 421,633.10 794,825.89 330,396.77 (二十六) 营业外支出 1．明细情况 项 目 本期数 上年数 计入当期非经常性损益的 金额 非流动资产处置损失 7,667.08 27,516.89 7,667.08 其中：固定资产处置损失 7,667.08 27,516.89 7,667.08 赔偿金、违约金 12,027.50 其他 18,866.50 44,163.57 18,866.50 合 计 26,533.58 83,707.96 26,533.58 (二十七) 所得税费用 1．明细情况 项 目 本期数 上年数 本期所得税费用 8,234,602.25 3,455,209.09 递延所得税费用 -336,005.00 239,861.88 合 计 7,898,597.25 3,695,070.97 2．会计利润与所得税费用调整过程 项 目 本期数 利润总额 35,583,582.86 按法定/适用税率计算的所得税费用 8,895,895.72 子公司适用不同税率的影响 -634,001.65 调整以前期间所得税的影响 -200,012.50 非应税收入的影响 不可抵扣的成本、费用和损失的影响 124,937.55 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -288,221.86 本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 所得税费用 7,898,597.25 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 120 (二十八) 合并现金流量表主要项目注释 1．收到的其他与经营活动有关的现金 项 目 本期数 上年数 暂收款 85,438,836.87 55,893,159.75 保证金 31,538,832.21 25,227,503.29 员工借支 1,885,603.97 2,018,676.41 利息收入 58,905.10 32,246.40 往来款 2,524,660.98 其他 178,492.24 440,651.95 合 计 119,100,670.39 86,136,898.78 2．支付的其他与经营活动有关的现金 项 目 本期数 上年数 代付款 72,441,515.36 41,259,745.42 保证金 21,514,245.84 19,284,260.46 管理费用 5,823,070.78 4,171,618.30 往来款 1,614,282.03 2,545,399.65 利息及手续费 1,035,064.72 859,446.44 房屋维修基金 6,249.00 其他 399,852.59 366,135.18 合 计 102,828,031.32 68,492,854.45 3．收到的其他与投资活动有关的现金 项 目 本期数 上年数 关联方拆借资金利息收入 1,885,879.47 理财产品利息收入 2,681,441.76 合 计 2,681,441.76 1,885,879.47 4．支付的其他与投资活动有关的现金 项 目 本期数 上年数 理财产品 158,500,000.00 关联方资金拆出 51,947,913.74 合 计 158,500,000.00 51,947,913.74 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 121 5．收到的其他与筹资活动有关的现金 项 目 本期数 上年数 关联方资金拆入 5,000,000.00 关联方拆借资金利息收入 1,442,033.19 收回关联方拆借资金 109,808,641.15 合 计 111,250,674.34 5,000,000.00 6．支付的其他与筹资活动有关的现金 项 目 本期数 上年数 归还关联方资金拆借 17,884,000.00 (二十九) 现金流量表补充资料 1．现金流量表补充资料 项 目 本期数 上年数 (1)将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 27,684,985.61 8,695,471.89 加：资产减值准备 181,053.65 157,644.56 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折 旧 1,001,719.29 778,935.64 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 262,294.37 214,109.02 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 (收益以“－”号填列) 27,516.89 固定资产报废损失(收益以“－”号填列) 公允价值变动损失(收益以“－”号填列) 财务费用(收益以“－”号填列) -830,789.08 -2,469,885.26 投资损失(收益以“－”号填列) -2,681,441.76 递延所得税资产减少(增加以“－”号填列) -336,005.00 239,861.88 递延所得税负债增加(减少以“－”号填列) 存货的减少(增加以“－”号填列) -1,364,254.86 -547,777.01 经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列) -25,706,912.82 -1,634,424.47 经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) 69,201,664.70 39,002,526.20 其他 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 122 项 目 本期数 上年数 经营活动产生的现金流量净额 67,412,314.10 44,463,979.34 (2)现金及现金等价物净变动情况： 现金的期末余额 37,416,222.62 13,254,862.55 减：现金的期初余额 13,254,862.55 3,086,125.85 加：现金等价物的期末余额 832,285.55 544,017.62 减：现金等价物的期初余额 544,017.62 187,618.06 现金及现金等价物净增加额 24,449,628.00 10,525,136.26 2．现金和现金等价物 项 目 期末数 期初数 (1)现金 37,416,222.62 13,254,862.55 其中：库存现金 可随时用于支付的银行存款 37,416,222.62 13,254,862.55 可随时用于支付的其他货币资金 (2)现金等价物[注] 832,285.55 544,017.62 其中：三个月内到期的债券投资 (3)期末现金及现金等价物余额 38,248,508.17 13,798,880.17 [注]现金等价物系期末刷卡未达款项，一般于第二日到账。 六、合并范围的变更 本期公司合并范围无变化。 七、在其他主体中的权益 (一) 在子公司中的权益 1．企业集团的构成 子公司名称 级次 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 取得方式 直接 间接 株洲市美的物业管理有限公司 一级 株洲 株洲 服务业 100.00 直接设立 贵阳市美的物业管理有限公司 一级 贵阳 贵阳 服务业 100.00 直接设立 佛山市顺德区美家智能科技管理 服务有限公司 一级 佛山 佛山 服务业 100.00 直接设立 佛山市顺德区美的物业发展有限 公司 一级 佛山 佛山 服务业 100.00 直接设立 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 123 (1)在子公司的持股比例不同于表决权比例的原因 本期不存在母公司在子公司的持股比例不同于表决权比例的情况。 (2)持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位的依据 本期不存在母公司拥有半数或半数以下表决权而纳入合并财务报表范围的子公司情况。 (3)其他说明 本期不存在母公司拥有半数以上表决权但未能对其形成控制的股权投资情况。 八、公允价值的披露 (一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值 于2016年12月31日，本公司不存在以公允价值计量的资产及负债。 (二) 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况 本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应 收款、、应付账款、其他应付款等。本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面 价值与公允价值相差很小。 九、关联方关系及其交易 本节所列数据除非特别说明，金额单位为人民币元。 (一) 关联方关系 1．本公司的母公司情况 母公司 企业类型 注册地 注册资本 母公司对本企业 的持股比例(%) 母公司对本企业 的表决权比(%) 广东美的置业有限公 司 有限责任公司 佛山市顺德区 25,500 万美元 84.75 100.00 本公司的最终控制方为美的建业（BVI）有限公司，通过广东美的置业有限公司直接持 有本公司 84.75%的股份，并通过佛山市顺德区汇致咨询服务有限公司间接持有本公司 0.40% 的股份，合计持有公司 85.15%股份。 本公司实际控制人为何享健先生和卢德燕女士。 2．本公司的子公司情况 本公司的子公司情况详见本附注七(一)“在子公司中的权益”。 3. 本公司的其他关联方情况 单位名称 与本公司的关系 邯郸市美的房地产开发有限公司 受同一母公司控制 佛山市高明区美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 124 单位名称 与本公司的关系 宁波市梅山美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 徐州市美的新城房地产发展有限公司 受同一母公司控制 遵义市美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 佛山市顺德区美的房产有限公司 受同一母公司控制 镇江美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 佛山市顺德区盈茂房地产有限公司 受同一母公司控制 佛山市名胜投资有限公司 受同一母公司控制 佛山市高明区新江房地产发展有限公司 受同一母公司控制 江西省冶电能源配送有限公司 受同一母公司控制 佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司 受同一母公司控制 宁波市瑞奕房地产发展有限公司 受同一母公司控制 邯郸市顺美房地产开发有限公司 受同一母公司控制 徐州市鹏辉房地产发展有限公司 受同一母公司控制 株洲市美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 贵阳市美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 徐州工润城开置业有限公司 受同一母公司控制 贵阳美的新时代房地产发展有限公司 受同一母公司控制 株洲市鼎辉房地产发展有限公司 受同一母公司控制 无锡市悦辉房地产发展有限公司 受同一母公司控制 佛山市美的商业管理有限公司 受同一母公司控制 株洲市美的高科房地产发展有限公司 受同一母公司控制 宁波梅山保税港区迈迪瑞建筑材料有限公司 受同一母公司控制 佛山市顺德区捷高房产有限公司 受同一母公司控制 佛山市美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 盘锦美的置业有限公司 受同一母公司控制 沈阳市美的房地产开发有限公司 受同一母公司控制 佛山市皇朝房地产发展有限公司 受同一最终控制方控制 徐州铭辉置业有限公司 受同一最终控制方控制 徐州美的时代房地产有限公司 受同一最终控制方控制 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 125 单位名称 与本公司的关系 徐州美的置业有限公司 受同一最终控制方控制 徐州跃辉置业有限公司 受同一实际控制人控制 佛山市顺德区君美酒店管理服务有限公司 受同一实际控制人控制 宁波美美家园电器服务有限公司 受同一实际控制人控制 佛山市美的文化旅游发展有限公司 受同一实际控制人控制 合肥美的电冰箱有限公司 受同一实际控制人控制 无锡小天鹅股份有限公司 受同一实际控制人控制 芜湖美的生活电器制造有限公司 受同一实际控制人控制 芜湖美的厨房电器制造有限公司 受同一实际控制人控制 广东美的环境电器制造有限公司 受同一实际控制人控制 美的集团股份有限公司 受同一实际控制人控制 广东顺德农村商业银行股份有限公司 受同一实际控制人控制的公司的联营企业 (二) 关联交易情况 1．购销商品、接受和提供劳务情况 (1)采购商品/接受劳务情况表 关联方名称 关联交 易内容 定价方式 及决策程序 本期数 上年数 金额 占同类交易 金额比例(%) 金额 占同类交易金 额比例(%) 宁波梅山保税港区迈迪 瑞建筑材料有限公司 采购材料 协议价 39,182.70 0.02 417,286.10 1.41 宁波美美家园电器服务 有限公司 家电维修 协议价 47,220.55 0.02 佛山市顺德区君美酒店 管理服务有限公司 采购水电费 市场价 3,579,551.85 1.66 (2)出售商品/提供劳务情况表 关联方名称 关联交 易内容 定价方式 及决策程 序 本期数 上年数 金额 占同类交 易金额比 例(%) 金额 占同类 交易金 额比例 (%) 佛山市皇朝房地产发展有 限公司 物业管理服务 协议价 15,041,297.30 5.52 5,929,100.68 3.27 邯郸市美的房地产开发有 限公司 物业管理服务 协议价 8,698,478.83 3.19 2,320,718.75 1.28 贵阳市美的房地产发展有 限公司 物业管理服务 协议价 7,386,626.72 2.71 5,501,912.23 3.04 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 126 广东美的置业有限公司 物业管理服务 协议价 7,139,578.29 2.62 3,865,401.39 2.13 佛山市高明区美的房地产 发展有限公司 物业管理服务 协议价 7,089,764.63 2.60 8,746,321.05 4.83 株洲市美的房地产发展有 限公司 物业管理服务 协议价 4,760,621.45 1.75 3,725,225.94 2.06 宁波市梅山美的房地产发 展有限公司 物业管理服务 协议价 4,804,775.92 1.76 3,642,530.25 2.01 盘锦美的置业有限公司 物业管理服务 协议价 4,787,728.89 1.76 4,795,261.18 2.65 沈阳市美的房地产开发有 限公司 物业管理服务 协议价 4,149,539.10 1.52 3,436,965.16 1.90 徐州市美的新城房地产发 展有限公司 物业管理服务 协议价 4,513,314.13 1.66 3,862,118.90 2.13 遵义市美的房地产发展有 限公司 物业管理服务 协议价 3,541,924.38 1.30 1,349,948.88 0.74 佛山市顺德区美的房产有 限公司 物业管理服务 协议价 2,956,319.45 1.08 4,023,195.75 2.22 镇江美的房地产发展有限 公司 物业管理服务 协议价 2,850,934.41 1.05 2,565,069.00 1.42 佛山市顺德区盈茂房地产 有限公司 物业管理服务 协议价 2,749,936.25 1.01 852,587.73 0.47 佛山市名胜投资有限公司 物业管理服务 协议价 2,299,470.12 0.84 2,561,756.18 1.41 佛山市高明区新江房地产 发展有限公司 物业管理服务 协议价 2,283,655.89 0.84 株洲市鼎辉房地产发展有 限公司 物业管理服务 协议价 2,147,707.55 0.79 江西省冶电能源配送有限 公司 物业管理服务 协议价 2,072,956.83 0.76 徐州美的时代房地产有限 公司 物业管理服务 协议价 2,027,922.13 0.74 1,804,427.00 1.00 贵阳美的新时代房地产发 展有限公司 物业管理服务 协议价 2,005,409.73 0.74 佛山市顺德区绀恒美的房 产有限公司 物业管理服务 协议价 1,968,353.66 0.72 宁波市瑞奕房地产发展有 限公司 物业管理服务 协议价 1,454,039.80 0.53 徐州美的置业有限公司 物业管理服务 协议价 2,133,386.17 0.78 3,996,920.79 2.21 株洲市美的高科房地产发 展有限公司 物业管理服务 协议价 1,617,401.55 0.59 1,004,268.23 0.55 邯郸市顺美房地产开发有 限公司 物业管理服务 协议价 657,095.23 0.24 徐州跃辉置业有限公司 物业管理服务 协议价 564,048.76 0.21 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 127 徐州市鹏辉房地产发展有 限公司 物业管理服务 协议价 445,589.90 0.16 徐州工润城开置业有限公 司 物业管理服务 协议价 344,006.85 0.13 徐州铭辉置业有限公司 物业管理服务 协议价 114,716.98 0.04 无锡市悦辉房地产发展有 限公司 物业管理服务 协议价 100,917.73 0.04 佛山市美的商业管理有限 公司 物业管理服务 协议价 20,265.18 0.01 关键管理人员 物业管理服务 协议价 269,214.00 0.10 105,235.22 0.06 佛山市美的房地产发展有 限公司 物业管理服务 协议价 107,269.48 0.06 佛山市顺德区捷高房产有 限公司 物业管理服务 协议价 205,455.66 0.11 美的控股有限公司 物业管理服务 协议价 92,369.40 0.05 小计 102,996,997.81 37.78 64,494,058.85 35.60 广东美的置业有限公司 物业增值服务 协议价 4,191,114.62 1.54 214,385.15 0.12 佛山市美的房地产发展有 限公司 物业增值服务 协议价 1,838,676.74 0.67 邯郸市美的房地产开发有 限公司 物业增值服务 协议价 1,566,733.54 0.57 2,332,000.00 1.29 贵阳市美的房地产发展有 限公司 物业增值服务 协议价 1,840,147.77 0.68 409,754.81 0.23 遵义市美的房地产发展有 限公司 物业增值服务 协议价 301,715.00 0.11 440,434.58 0.24 宁波美美家园电器服务有 限公司 物业增值服务 协议价 238,213.36 0.09 佛山市皇朝房地产发展有 限公司 物业增值服务 协议价 70,999.19 0.04 沈阳市美的房地产开发有 限公司 物业增值服务 协议价 135,922.33 0.07 盘锦美的置业有限公司 物业增值服务 协议价 70,066.02 0.04 徐州美的时代房地产有限 公司 物业增值服务 协议价 58,252.42 0.03 镇江美的房地产发展有限 公司 物业增值服务 协议价 75,302.91 0.04 株洲市美的房地产发展有 限公司 物业增值服务 协议价 65,271.84 0.04 小计 9,976,601.03 3.66 3,872,389.25 2.14 (2)物业赠送情况表[注] 关联方名称 关联交 定价方式 本期数 上年数 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 128 易内容 及决策程 序 金额 占同类交 易金额比 例(%) 金额 占同类交 易金额比 例(%) 佛山市顺德区美的房产 有限公司 物业管理费赠送 协议价 3,564,329.74 1.31 6,187,528.86 3.41 贵阳市美的房地产发展 有限公司 物业管理费赠送 协议价 3,524,146.06 1.29 2,223,007.74 1.23 广东美的置业有限公司 物业管理费赠送 协议价 2,727,806.97 1.00 1,843,326.67 1.02 佛山市名胜投资有限公 司 物业管理费赠送 协议价 2,180,553.49 0.80 620,506.94 0.34 株洲市美的房地产发展 有限公司 物业管理费赠送 协议价 1,682,179.93 0.62 1,147,045.74 0.63 株洲市美的高科房地产 发展有限公司 物业管理费赠送 协议价 728,796.98 0.27 宁波市梅山美的房地产 发展有限公司 物业管理费赠送 协议价 994,823.84 0.36 638,147.14 0.35 佛山市高明区美的房地 产发展有限公司 物业管理费赠送 协议价 743,191.99 0.27 635,151.05 0.35 邯郸市美的房地产开发 有限公司 物业管理费赠送 协议价 520,551.54 0.19 515,442.87 0.28 徐州市美的新城房地产 发展有限公司 物业管理费赠送 协议价 460,217.86 0.17 395,992.87 0.22 徐州美的置业有限公司 物业管理费赠送 协议价 34,223.14 0.01 438,141.24 0.24 遵义市美的房地产发展 有限公司 物业管理费赠送 协议价 8,502.98 0.00 佛山市美的房地产发展 有限公司 物业管理费赠送 协议价 12,333.09 0.01 盘锦美的置业有限公司 物业管理费赠送 协议价 203,335.43 0.11 小计 17,169,324.52 6.30 14,859,959.64 8.19 [注]关联方地产公司促销时承诺赠送业主一定期间的物业管理费，地产公司、业主、物 业公司确认一致后，地产公司先行代业主支付该期间物业管理费金额给物业公司，物业公司 根据受益期分期确认收入。 2．关联租赁情况 (1)公司承租情况表 出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日 租赁费定价 依据 株洲市美的高科房地产 发展有限公司 株洲市美的物业管理有 限公司 停车场 2015/1/1 2017/12/31 协议价 广东美的置业有限公司 佛山市顺德区美家智能 科技管理服务有限公司 办公室 2015/11/5 2019/11/4 无偿使用 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 129 广东美的置业有限公司 佛山市顺德区美的物业 发展有限公司 办公室 2015/11/7 2016/7/22 无偿使用 盘锦美的置业有限公司 广东美的物业管理股份 有限公司盘锦分公司 办公室 2011/9/5 2019/12/31 无偿使用 徐州美的置业有限公司 广东美的物业管理股份 有限公司徐州分公司 办公室 2015/1/1 2017/12/31 无偿使用 广东美的置业有限公司 广东美的物业管理股份 有限公司 办公室 2016/1/1 2016/12/31 无偿使用 邯郸市美的房地产开发 有限公司 广东美的物业管理股份 有限公司邯郸分公司 办公室 2012/1/17 2019/12/31 无偿使用 株洲市美的房地产发展 有限公司 广东美的物业管理股份 有限公司株洲分公司 办公室 2014/3/10 2019/3/9 无偿使用 佛山市高明区美的房地 产发展有限公司 广东美的物业管理股份 有限公司高明分公司 办公室 2011/10/12 2019/12/31 无偿使用 遵义市美的房地产发展 有限公司 广东美的物业管理股份 有限公司遵义分公司 办公室 2016/9/6 2019/12/31 无偿使用 镇江美的房地产发展有 限公司 广东美的物业管理股份 有限公司镇江分公司 办公室 2013/12/24 2016/8/25 无偿使用 (续上表) 出租方名称 承租方名称 确认的租赁费 确认的租赁费 年度 金额 年度 金额 株洲市美的高科房地产发 展有限公司 株洲市美的物业管理有 限公司 2016 年 753,120.00 2015 年 251,040.00 3．关联方资金拆借 关联方名称 项目 现金流 金额 广东美的置业有限公司 筹资活动 收回拆出款 111,250,674.34 4．金融机构关联方交易 关联方名称 关联交易类型 本期发生额 上年发生额 广东顺德农村商业银行股份有限公司 理财产品利息收入 2,622,756.53 广东顺德农村商业银行股份有限公司 活期存款利息收入 41,664.62 17,910.67 广东顺德农村商业银行股份有限公司 手续费 378,589.59 325,757.65 [注]截止 2016 年 12 月 31 日公司向广东顺德农村商业银行股份有限公司购买理财产 品余额为 128,500,000.00 元；存放于广东顺德农村商业银行股份有限公司的活期存款余 额为 19,573,779.43 元；2015 年 12 月 31 日活期存款余额为 1,811,235.49 元。 5. 关联方利息收入 关联方名称 关联交易类型 本期发生额 上年发生额 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 130 关联方名称 关联交易类型 本期发生额 上年发生额 广东美的置业有限公司 资金占用费 830,789.08 2,469,885.26 6．关键管理人员薪酬 报告期间 本期数 上年数 关键管理人员人数 10 10 在本公司领取报酬人数 5 5 报酬总额(元) 2,522,641.68 2,779,323.11 (三) 关联方应收应付款项 1．应收关联方款项 项目及关联方名称 期末数 期初数 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 (1)应收账款 邯郸市美的房地产开发有限公司 9,220,238.04 3,547,913.82 佛山市皇朝房地产发展有限公司 4,954,248.59 4,603,895.09 盘锦美的置业有限公司 4,882,534.40 297,861.42 徐州市美的新城房地产发展有限公司 4,972,036.66 833,602.79 徐州美的置业有限公司 4,459,495.51 1,672,887.70 贵阳市美的房地产发展有限公司 3,200,454.20 4,595,679.49 宁波市梅山美的房地产发展有限公司 2,906,066.50 407,104.79 佛山市顺德区美的房产有限公司 1,498,577.63 648,121.24 徐州美的时代房地产有限公司 1,112,968.69 6,000.00 贵阳美的新时代房地产发展有限公司 947,608.33 沈阳市美的房地产开发有限公司 906,325.01 261,479.82 株洲市美的高科房地产发展有限公司 763,524.80 6,723.00 佛山市高明区美的房地产发展有限公司 735,724.61 1,354,474.89 徐州跃辉置业有限公司 597,891.70 佛山市顺德区君美酒店管理服务有限公司 593,038.09 徐州市鹏辉房地产发展有限公司 472,325.30 徐州工润城开置业有限公司 364,647.26 遵义市美的房地产发展有限公司 332,586.73 308,070.63 佛山市名胜投资有限公司 245,187.44 651,373.49 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 131 项目及关联方名称 期末数 期初数 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司 213,516.83 宁波市瑞奕房地产发展有限公司 212,868.61 宁波美美家园电器服务有限公司 164,416.38 无锡市悦辉房地产发展有限公司 106,972.79 株洲市美的房地产发展有限公司 99,987.76 2,023,936.91 邯郸市顺美房地产开发有限公司 80,000.00 广东美的置业有限公司 76,704.50 49,111.12 镇江美的房地产发展有限公司 73,575.03 7,756.00 佛山市顺德区盈茂房地产有限公司 64,688.95 719,319.71 佛山市美的房地产发展有限公司 675,504.00 小计 44,258,210.34 22,670,815.91 (2) 其他应收款 宁波美美家园电器服务有限公司 160,000.00 合肥美的电冰箱有限公司 30,000.00 30,000.00 无锡小天鹅股份有限公司 30,000.00 30,000.00 芜湖美的生活电器制造有限公司 20,000.00 20,000.00 芜湖美的厨房电器制造有限公司 20,000.00 20,000.00 广东美的环境电器制造有限公司 10,000.00 10,000.00 小计 270,000.00 110,000.00 2．应付关联方款项 项目及关联方名称 期末数 期初数 (1)应付账款 佛山市顺德区君美酒店管理服务有限公司 3,118,379.16 宁波美美家园电器服务有限公司 12,234.05 宁波梅山保税港区迈迪瑞建筑材料有限公司 39,182.70 株洲市美的高科房地产发展有限公司 251,040.00 小计 3,169,795.91 251,040.00 (2)预收款项 佛山市顺德区捷高房产有限公司 2,489,830.82 205,602.40 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 132 项目及关联方名称 期末数 期初数 广东美的置业有限公司 3,431,723.00 小计 5,921,553.82 205,602.40 (3)其他应付款 广东美的置业有限公司 49,887.63 佛山市美的房地产发展有限公司 156,300.00 徐州美的置业有限公司 249,266.00 佛山市高明区美的房地产发展有限公司 1,626,195.90 徐州市美的新城房地产发展有限公司 202,049.00 宁波市梅山美的房地产发展有限公司 141,785.68 沈阳市美的房地产开发有限公司 601,092.00 镇江美的房地产发展有限公司 392,762.74 徐州美的时代房地产有限公司 369,294.00 遵义市美的房地产发展有限公司 188,045.61 宁波市瑞奕房地产发展有限公司 8,925.00 佛山市美的文化旅游发展有限公司 47,931.16 美的集团股份有限公司 2,449,688.02 贵阳市美的房地产发展有限公司 5,267.71 367,008.87 株洲市鼎辉房地产发展有限公司 684.00 株洲市美的房地产发展有限公司 1,366,598.17 1,845,815.48 株洲市美的高科房地产发展有限公司 2,234,231.35 1,026,887.99 佛山市顺德区美的房产有限公司 998,816.87 小计 10,090,003.97 4,238,529.21 十、承诺及或有事项 (一) 重要承诺事项 截止资产负债表日，本公司无应披露的重大承诺事项。 (二) 或有事项 截止资产负债表日，本公司无应披露的重大或有事项。 十一、资产负债表日后非调整事项 (一) 重要的非调整事项 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 133 2017 年 1 月 24 日公司第一届董事会第五次会议审议通过 2017 年第一次股票发行方案 的议案，公司通过向二十四名特定对象—广东美的置业有限公司、綦海生、朱春晨、中信证 券股份有限公司等发行股票 200 万股，募集资金总额 1,000.00 万元。该议案于 2017 年 2 月 10 日经第二次临时股东会决议审议通过。中国证券登记结算有限责任公司北京分公司于 2017 年 4 月 12 日完成公司新增股份登记，新增股份登记的总量为 200 万股，新增股份可转 让日为 2017 年 4 月 13 日。 (二) 资产负债表日后利润分配情况说明 2017 年 4 月 18 日公司第一届董事会第八次会议审议通过 2016 年度利润分配预案，以 2017 年 2 月定向发行股票后总股本 25,600,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股 利 3.00 元(含税)，共计 7,680,000.00 元。以上股利分配预案尚须提交 2016 年度公司股东 大会审议通过后方可实施。 十二、其他重要事项 截止资产负债表日，本公司无应披露的其他重要事项。 十三、母公司财务报表重要项目注释 以下注释项目除非特别注明，期初系指 2016 年 1 月 1 日，期末系指 2016 年 12 月 31 日；本期系指 2016 年度，上年系指 2015 年度。金额单位为人民币元。 (一) 应收账款 1．明细情况 种 类 期末数 期初数 账面余额 占总额 比例(%) 坏账准备 计提 比例(%) 账面余额 占总额 比例(%) 坏账准备 计提 比例 (%) 单项金额重大 并单项计提坏 账准备 按组合计提坏 账准备 41,785,188.70 100.00 272,484.03 0.65 18,824,642.40 100.00 193,324.16 1.03 单项金额虽不 重大但单项计 提坏账准备 合 计 41,785,188.70 100.00 272,484.03 0.65 18,824,642.40 100.00 193,324.16 1.03 [注]应收账款种类的说明 (1)单项金额重大并单项计提坏账准备：金额100万元以上(含)款项，单项计提坏账准备 的应收账款。 (2)按组合计提坏账准备：除已包含在范围(1)以外，按类似信用风险特征划分为若干组 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 134 合，按组合计提坏账准备的应收账款。 (3)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备：除已包含在范围(1)以外，有确凿证据表明 可收回性存在明显差异，单项计提坏账准备的应收账款。 2．坏账准备计提情况 (1)期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。 (2)期末按组合计提坏账准备的应收账款 1)账龄组合 账 龄 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 1 年以内 3,288,540.85 164,427.04 5 1-2 年 559,366.97 55,936.70 10 2-3 年 105,795.74 31,738.72 30 3-4 年 49,127.16 19,650.86 40 4-5 年 1,109.42 554.71 50 5 年以上 176.00 176.00 100 小 计 4,004,116.14 272,484.03 2)其他组合 组 合 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 关联方组合 37,781,072.56 (3)期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。 3．期末应收账款金额前 5 名情况 单位名称 期末余额 账龄 占应收账款总额的比例(%) 邯郸市美的房地产开发有限公司 7,572,468.04 1 年以内 18.12 徐州市美的新城房地产发展有限公司 4,972,036.66 1 年以内 11.90 佛山市皇朝房地产发展有限公司 4,954,248.59 1 年以内 11.86 盘锦美的置业有限公司 4,882,534.40 1 年以内 11.68 徐州美的置业有限公司 4,459,495.51 1 年以内 10.67 小 计 26,840,783.20 64.23 4．应收关联方账款情况 单位名称 与本公司关系 期末余额 占应收账款余 额的比例(%) 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 135 单位名称 与本公司关系 期末余额 占应收账款余 额的比例(%) 佛山市皇朝房地产发展有限公司 受同一最终控制方控制 4,954,248.59 11.93 佛山市名胜投资有限公司 受同一母公司控制 245,187.44 0.59 佛山市顺德区美的房产有限公司 受同一母公司控制 1,498,577.63 3.61 佛山市顺德区盈茂房地产有限公司 受同一母公司控制 64,688.95 0.16 佛山市高明区美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 735,724.61 1.77 邯郸市美的房地产开发有限公司 受同一母公司控制 7,572,468.04 18.24 宁波市梅山美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 2,906,066.50 7.00 徐州美的置业有限公司 受同一最终控制方控制 4,459,495.51 10.74 徐州市美的新城房地产发展有限公司 受同一母公司控制 4,972,036.66 11.98 贵阳市美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 80,440.79 0.19 盘锦美的置业有限公司 受同一母公司控制 4,882,534.40 11.76 沈阳市美的房地产开发有限公司 受同一母公司控制 906,325.01 2.18 徐州美的时代房地产有限公司 受同一最终控制方控制 1,112,968.69 2.68 镇江美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 73,575.03 0.18 株洲市美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 6,723.00 0.02 遵义市美的房地产发展有限公司 受同一母公司控制 332,586.73 0.80 宁波市瑞奕房地产发展有限公司 受同一母公司控制 212,868.61 0.51 徐州跃辉置业有限公司 受同一实际控制人控制 597,891.70 1.44 佛山市顺德区君美酒店管理服务有限公司 受同一实际控制人控制 593,038.09 1.43 徐州市鹏辉房地产发展有限公司 受同一母公司控制 472,325.30 1.14 徐州工润城开置业有限公司 受同一母公司控制 364,647.26 0.88 贵阳美的新时代房地产发展有限公司 受同一母公司控制 300,000.00 0.72 佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司 受同一母公司控制 213,516.83 0.51 无锡市悦辉房地产发展有限公司 受同一母公司控制 106,972.79 0.26 邯郸市顺美房地产开发有限公司 受同一母公司控制 80,000.00 0.19 宁波美美家园电器服务有限公司 受同一实际控制人控制 36,164.40 0.09 小 计 37,781,072.56 91.00 (二) 其他应收款 1．明细情况 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 136 种 类 期末数 期初数 账面余额 占总额 比例(%) 坏账准备 计提 比例 (%) 账面余额 占总额 比例(%) 坏账准备 计提 比例 (%) 单项金额重大并 单项计提坏账准 备 按组合计提坏账 准备 14,146,476.57 100.00 583,422.49 4.12 120,120,369.85 100.00 542,683.89 0.45 单项金额虽不重 大但单项计提坏 账准备 合 计 14,146,476.57 100.00 583,422.49 4.12 120,120,369.85 100.00 542,683.89 0.45 [注]其他应收款种类的说明 (1)单项金额重大并单项计提坏账准备：金额100万元以上(含)款项，单项计提坏账准备 的其他应收款。 (2)按组合计提坏账准备：除已包含在范围(1)以外，按类似信用风险特征划分为若干组 合，按组合计提坏账准备的其他应收款。 (3)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备：除已包含在范围(1)以外，有确凿证据表明 可收回性存在明显差异，单项计提坏账准备的其他应收款。 2．坏账准备计提情况 (1)期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。 (2)期末按组合计提坏账准备的其他应收款 1)账龄组合 账 龄 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 1 年以内 7,199,082.47 359,954.12 5 1-2 年 2,234,683.65 223,468.37 10 小 计 9,433,766.12 583,422.49 2)其他组合 组 合 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 关联方组合 3,910,012.36 保证金组合 802,698.09 小 计 4,712,710.45 (3)期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。 3．期末其他应收款金额前 5 名情况 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 137 单位名称 期末余额 账龄 占其他应收款总额的比例 (%) 佛山市顺德区美家智能科技管理服务有限公司 3,793,514.65 1 年以内 26.82 沈阳市房产局 200,000.00 1-2 年 1.41 宁波市鄞州钟公庙街道资产管理服务中心 140,000.00 1 年以内 0.99 佛山市顺德区美的物业发展有限公司 116,497.71 1 年以内 0.82 徐州市物业管理中心（徐州市房屋安全鉴定中 心） 95,643.46 1-2 年 0.68 小 计 4,345,655.82 30.72 4．对关联方的其他应收款情况 单位名称 与本公司关系 期末余额 占其他应收款余额 的比例(%) 佛山市顺德区美家智能科技管理服务有限公司 子公司 3,793,514.65 27.97 佛山市顺德区美的物业发展有限公司 子公司 116,497.71 0.86 小 计 3,910,012.36 28.83 (三) 长期股权投资 1．明细情况 项 目 期末数 期初数 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 对子公司投资 16,000,000.00 16,000,000.00 6,000,000.00 6,000,000.00 2．子公司情况 被投资单位名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提 减值准备 减值准备 期末余额 贵阳市美的物业管理有 限公司 3,000,000.00 3,000,000.00 株洲市美的物业管理有 限公司 3,000,000.00 3,000,000.00 佛山市顺德区美的物业 发展有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 佛山市顺德区美家智能 科技管理服务有限公司 8,000,000.00 8,000,000.00 小 计 6,000,000.00 10,000,000.00 16,000,000.00 (四) 营业收入/营业成本 1．明细情况 项 目 本期数 上年数 收 入 成 本 收 入 成 本 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 138 项 目 本期数 上年数 收 入 成 本 收 入 成 本 主营业务收入 202,745,909.62 158,314,245.94 147,652,293.39 117,026,753.96 其他业务收入 合 计 202,745,909.62 158,314,245.94 147,652,293.39 117,026,753.96 2．主营业务收入/主营业务成本(按业务类别分类) 行业名称 本期数 上年数 收 入 成 本 收 入 成 本 物业管理服务 199,865,955.46 154,921,597.64 143,746,132.14 113,192,476.65 其中：常规物 业管理服务 119,575,189.39 105,898,657.17 97,225,035.47 79,303,930.82 前期销售配合 服务 78,349,448.88 48,536,724.54 44,068,830.06 31,769,195.26 其他 1,941,317.19 486,215.93 2,452,266.61 2,119,350.57 物业增值服务 2,879,954.16 3,392,648.30 3,906,161.25 3,834,277.31 小 计 202,745,909.62 158,314,245.94 147,652,293.39 117,026,753.96 3．主营业务收入/主营业务成本(按区域分类) 地区 本期数 上年数 收 入 成 本 收 入 成 本 佛山 133,273,220.75 94,416,977.14 105,561,982.76 80,420,122.86 邯郸 18,792,079.41 18,253,158.34 8,685,069.60 7,576,866.03 宁波 8,233,398.82 8,058,307.22 4,857,698.17 4,522,016.60 盘锦 10,929,741.02 9,894,767.71 8,685,069.60 8,620,855.21 沈阳 4,049,676.00 2,809,822.44 2,746,411.53 1,904,645.40 徐州 17,964,928.78 16,634,836.53 13,896,286.11 11,633,574.42 镇江 3,865,699.97 3,466,415.20 2,252,269.41 1,506,590.01 遵义 3,757,337.29 3,432,614.35 967,506.21 842,083.43 江西 1,879,827.58 1,347,347.01 小 计 202,745,909.62 158,314,245.94 147,652,293.39 117,026,753.96 4．公司前五名客户的营业收入情况 客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%) 佛山市皇朝房地产发展有限公司 15,041,297.30 7.42 广东美的置业有限公司 13,693,363.55 6.75 邯郸市美的房地产开发有限公司 9,534,148.37 4.70 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 139 客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%) 佛山市高明区美的房地产发展有限公司 7,832,956.62 3.86 佛山市顺德区美的房产有限公司 6,520,649.19 3.22 小 计 52,622,415.03 25.95 (五) 母公司现金流量表补充资料 项 目 本期数 上年数 1．将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 19,653,462.85 7,952,961.96 加：资产减值准备 119,898.47 128,395.72 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折 旧 794,126.75 646,061.10 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 262,294.37 214,109.02 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 (收益以“－”号填列) 27,516.89 固定资产报废损失(收益以“－”号填列) 公允价值变动损失(收益以“－”号填列) 财务费用(收益以“－”号填列) -830,789.08 -2,469,885.26 投资损失(收益以“－”号填列) -2,681,441.76 递延所得税资产减少(增加以“－”号填列) -29,974.62 -32,098.93 递延所得税负债增加(减少以“－”号填列) 存货的减少(增加以“－”号填列) -6,356.92 -572,307.17 经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列) -22,696,374.53 1,627,376.27 经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) 61,091,971.00 19,896,629.18 其他 经营活动产生的现金流量净额 55,676,816.53 27,418,758.78 2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 3．现金及现金等价物净变动情况： 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 140 项 目 本期数 上年数 现金的期末余额 26,931,001.39 11,607,168.96 减：现金的期初余额 11,607,168.96 2,467,405.71 加：现金等价物的期末余额 627,096.95 221,280.47 减：现金等价物的期初余额 221,280.47 187,618.06 现金及现金等价物净增加额 15,729,648.91 9,173,425.66 十四、补充资料 (一) 非经常性损益 1．当期非经常性损益明细表 根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号—非经 常性损益(2008)》的规定，本公司本期非经常性损益明细情况如下(收益为＋，损失为-)： 项 目 本期数 非流动资产处置损益 -7,667.08 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司业务密切相关，按照国家统一标准定额或定 量享受的政府补助除外 83,743.40 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费，但经国家有关部门批准设立的 有经营资格的金融机构对非金融企业收取的资金占用费除外 830,789.08 企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生 的损益 非货币性资产交换损益 委托投资损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司主营业务无关的预计负债产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 产生的公允价值变动损益，以及处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和可供出售金融资产 取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 141 项 目 本期数 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影 响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收支净额 227,786.87 其他符合非经常性损益定义的损益项目 2,681,441.76 小 计 3,816,094.03 减：所得税影响数(所得税费用减少以“-”表示) 953,664.63 非经常性损益净额 2,862,429.40 其中：归属于母公司股东的非经常性损益 2,862,429.40 归属于少数股东的非经常性损益 (二) 净资产收益率和每股收益 1．明细情况 根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券公司信息编报规则第9号—净资产收益率 和每股收益的计算及披露》(2010修订)的规定，本公司本期加权平均净资产收益率及基本每 股收益和稀释每股收益如下： 报告期利润 加权平均净资产收益 率(%) 每股收益(元/股) 基本每股收益 稀释每股收益 归属于公司普通股股东的净利润 79.93 1.17 扣除非经常性损益后归属于公司普通股股 东的净利润 71.67 1.05 2．计算过程 (1)加权平均净资产收益率的计算过程 项 目 序号 本期数 归属于公司普通股股东的净利润 1 27,684,985.61 非经常性损益 2 2,862,429.40 扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 3=1-2 24,822,556.21 归属于公司普通股股东的期初净资产 4 18,392,126.93 报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产 5 3,600,000.00 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 142 项 目 序号 本期数 新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 6 8 报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 7 减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 8 其他交易或事项引起的净资产增减变动 9 发生其他净资产增减变动次月起至报告期期末的累计月数 10 报告期月份数 11 12 加权平均净资产 12[注] 34,634,619.74 加权平均净资产收益率 13=1/12 79.93% 扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率 14=3/12 71.67% [注]12=4+1*0.5+5*6/11-7*8/11±9*10/11 (2)基本每股收益的计算过程 项 目 序号 本期数 归属于公司普通股股东的净利润 1 27,684,985.61 非经常性损益 2 2,862,429.40 扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 3=1-2 24,822,556.21 期初股份总数 4 23,600,000.00 报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 5 报告期因发行新股或债转股等增加股份数 6 增加股份次月起至报告期期末的累计月数 7 报告期因回购等减少股份数 8 减少股份次月起至报告期期末的累计月数 9 报告期缩股数 10 报告期月份数 11 12 发行在外的普通股加权平均数 12 23,600,000.00 基本每股收益 13=1/12 1.17 扣除非经常损益基本每股收益 14=3/12 1.05 [注]12=4+5+6×7/11-8×9/11-10 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 143 (3)稀释每股收益的计算过程 稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。 广东美的物业管理股份有限公司 2017 年 4 月 18 日 广东美的物业管理股份有限公司 2016 年年度报告 公告编号：2017-048 144 附： 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖 章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）年度内在指定信息披露平台上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 文件备置地址： 佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会美的大道 6 号美的总部大楼写字楼 D 区 10 楼 C 区公司董事会 秘书办公室