002016_2013_世荣兆业_2013年年度报告_2014-03-11.pdf

广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 广东世荣兆业股份有限公司广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告年度报告 2014 年年 03 月月 广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.80 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。公司负责人梁家荣、主管会计工作负责人郑泽涛及会计机构负责人(会计主管人员)肖义平声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 2 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.1 第二节 公司简介.5 第三节 会计数据和财务指标摘要.7 第四节 董事会报告.9 第五节 重要事项.21 第六节 股份变动及股东情况.27 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.31 第八节 公司治理.36 第九节 内部控制.40 第十节 财务报告.42 第十一节 备查文件目录.119 广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 3 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 广东世荣兆业股份有限公司 广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 4 重大风险提示重大风险提示 公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，国家宏观调控政策的变动会对公司经营产生重大影响。行业调控政策及宏观经济环境的变化是公司未来可能面临的主要风险。广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息一、公司信息 股票简称 世荣兆业 股票代码 002016 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 广东世荣兆业股份有限公司 公司的中文简称 世荣兆业 公司的外文名称（如有）Guangdong Shirongzhaoye Co.,Ltd.公司的外文名称缩写（如有）SHIRONGZHAOYE 公司的法定代表人 梁家荣 注册地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼 注册地址的邮政编码 519180 办公地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼 办公地址的邮政编码 519180 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郑泽涛 詹华平 联系地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1区 17 号楼 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1区 17 号楼 电话 0756-5888899 0756-5888899 传真 0756-5888882 0756-5888882 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 证券时报、中国证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券部 广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 2000 年 12 月 28 日 广东省工商行政管理局 4400002006348 4404021192596661 19259666-1 报告期末注册 2013 年 06 月 27 日 广东省珠海市工商行政管理局 440000000011199 4404021192596661 19259666-1 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）公司于 2004 年 7 月 8 日在深圳证券交易所上市，主营业务为医疗器械的生产及销售；2008 年 2 月 25 日，公司完成重大资产重组，主营业务变更为房地产开发与经营。历次控股股东的变更情况（如有）公司 2008 年重大资产重组，向梁社增先生发行 12,900 万股，购买其持有的珠海市斗门区世荣实业有限公司 76.25%的股权，2008 年 2 月 25 日发行完成后，梁社增先生直接持有本公司 67.09%股份，公司控股股东由珠海威尔集团有限公司（已更名为“日喀则市世荣投资管理有限公司”）变更为梁社增先生。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 广东省珠海市香洲康宁路 16 号 签字会计师姓名 李韩冰，王明丽 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2013 年 2012 年 本年比上年增减(%)2011 年 营业收入（元）972,969,484.95 617,581,363.04 57.55%549,563,921.85 归属于上市公司股东的净利润（元）554,450,764.90 170,118,122.39 225.92%84,873,981.16 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）71,297,154.85 73,617,651.85-3.15%84,197,480.38 经营活动产生的现金流量净额（元）187,546,320.28-77,932,662.44 340.65%-488,952,710.63 基本每股收益（元/股）0.86 0.26 230.77%0.13 稀释每股收益（元/股）0.86 0.26 230.77%0.13 加权平均净资产收益率（%）39.91%16.57%23.34%9.44%2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减(%)2011 年末 总资产（元）3,562,292,557.15 2,610,529,425.98 36.46%2,453,795,358.73 归属于上市公司股东的净资产（元）1,597,158,862.27 1,111,932,629.37 43.64%941,814,506.98 二、非经常性损益项目及金额二、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）833,519,140.25 169,093,249.60 349,740.23 转让联营企业股权 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 634,496.38 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-589,972.66 1,505,191.11-34,636.21 其他符合非经常性损益定义的损益项目 9,212,427.82 国债逆回购投资收益 减：所得税影响额 211,423,309.54 43,828,538.54 159,474.23 广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 8 少数股东权益影响额（税后）147,564,675.82 30,269,431.63 113,625.39 合计 483,153,610.05 96,500,470.54 676,500.78-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 9 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、概述一、概述 2013年，无论是国际还是国内，整体宏观经济依然跌宕起伏，变数颇多，各经济体之间的相互依存和彼此的影响、制约的程度越来越高。作为企业面临的难以掌控的各种不确定因素陡然增多，企业投资决策更加困难，尤其是对于投资金额大、投资周期长、受宏观经济环境和政策因素影响更大的房地产行业更是增加了经营的难度。报告期内，房地产行业一方面受宏观经济环境负面影响，另一方面，新一届政府采取的抑制投资、提高保障、稳定增长的房地产调控思路日渐清晰，市场对于从过去的政策化调控转变为建立长效机制的市场化调控的预期进一步提升，房地产业在人们的谨慎乐观中跋涉前进。2013年，全国商品房销售面积13亿平方米，同比增长17.3%，全年商品房销售金额81428亿元，同比增长26.3%，全国房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，呈现出投资、销售两头旺的良好局面，行业整体延续稳步回暖走势。本报告期是公司开始实施五年（2013年2017年）发展战略规划的第一年，公司管理层在董事会的领导下，能够准确把握行业发展态势和市场机会，推进各项工作计划有效实施，坚定以市场为导向，以开发和销售作为工作重中之重，在多项目开发经营能力、经营资产能力、投资能力和以提高运营效率为目的的公司治理结构优化等方面有较大提升。1、瞄准刚需市场，实施产品高低搭配，以楼盘品牌、企业品牌为主要营销手段，采用委托知名中介机构、异地代理商等多种营销模式打开全国市场，取得良好的销售业绩，全年实现合同销售额13.3亿元，同比增长61%。2、盘活低收益的存量资产，报告期内，公司转让了持有珠海市世荣房产开发有限公司40%股权，获得股权转让款10.66亿元，实质是提前收回了未来若干年的投资收益，优化了资产结构，大幅提升公司的净资产收益能力。3、通过招拍挂、拍卖、协议收购、合作开发等各种渠道和方式，增加土地储备和开发项目。报告期内，公司增加建筑面积14.5万平方米酒店和酒店公寓的土地储备，通过收购珠海粤盛投资管理有限公司100%股权获得建筑面积3.6万平方米的住宅用地开发权；通过合作开发方式取得威海圣荣浩业房地产开发有限公司51%控股权，已开始动工开发建筑面积为20.7万平方米的位于威海市环翠区的水缘金座二期项目，计划2014年4月份开始销售；通过合资方式控股北京世荣佳业投资管理有限公司70%股权和北京世荣兆业投资管理有限公司51%股权，争取2014年上半年取得占地面积约16.2万平方米土地的养老地产项目的开发经营权、项目立项批文并开始前期工作；另外，报告期末开始运作并于2014年1月份通过法院拍卖方式获得位于珠海市斗门区井岸镇中兴南路东侧建筑面积为5.3万平方米、尖峰前路建筑面积为17.4万平方米的住宅用地使用权。报告期内，公司在落实五年发展战略规划，适度扩张经营规模，实现跨区域发展方面开创了良好的局面。4、全面深入实施财务预算管理、目标管理及相应的绩效考核制度，启动项目负责制、专业化分工的管理模式，进一步提高公司的管理能力和运营效率，既是适应公司发展的需要，也是作为上市公司应有的不断完善公司治理结构、提高治理水平的自我要求。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 报告期内，公司在建项目主要有二个：1、建筑面积为19.6万平方米的“世荣作品壹号”（蓝湾半岛）一至三期，于2013年9月份开盘；2、建筑面积为11万平方米的“世荣名筑”，于2013年11月份交楼；销售收入主要为上述项目以及“里维埃拉”二期“翠湖苑”和三期“碧水岸”的尾盘。2013年，公司能够及时抓住市场机会，采取多种方式的销售模式以及多种媒体不同渠道推介楼盘，取得较好的销售业绩。全年实现合同销售额13.3亿元，结转主营业务收入94792.90万元，同比增长66.09%，主要原因是报告期结转的商品房销售收入增加；主营业务成本60692.62万元，同比增长87.07%，主要原因是结转销售收入增加，相应的主营业务成本增加；实现主营业务净利润9134.76万元；管理费用5941.18万元，同比增长30.53%，主要原因是人员增加导致人力资源成本增长；销售费用6986.08万元，同比增长179.40%，主要原因是报告期内销售收入大幅增长，相应的应付各代理商的代理费用增加，以及报告期内加大了全国销售网络铺设的投入。报告期公司现金流状况良好，主营业务活动产生广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 10 现金流量净额18754.63万元，而上期为-7793.27万元，主要原因是销售收入增长以及销售资金回笼情况较好；投资活动产生的现金流净额101630.88万元，同比增长223.01%，主要原因是公司积极盘活存量资产，转让参股公司股权所得；筹资活动产生的现金流情况与去年基本持平；至报告期末，公司现金及现金等价物余额142322.55万元，比期初增加391.01%，现金流状况良好，为公司未来各项开发计划的推进提供了资金保障。截至2013年12月31日，公司总资产35.62亿元，同比增长36.46%，归属上市公司股东所有者权益15.97亿元，同比增长43.64%，资产负债率44.41%，远低于同行业平均水平，公司继续保持优良的资产状况，抵御风险能力较强，具备进一步加快发展的财务基础。报告期公司非经常性损益项目主要为：以10.66亿元转让参股公司珠海市世荣房产开发有限公司40%股权（以下简称“世荣房产”），获得投资收益（扣除所得税后）6.22亿元（剔除少数股东权益，归属于上市公司的金额为4.74亿元，占报告期归属于上市公司股东的净利润的85.53%）。世荣房产由公司控股子公司珠海市斗门区世荣实业有限公司和珠海华发实业股份有限公司合资设立（成立时各持50%股权），根据合作协议，世荣房产由珠海华发实业股份有限公司负责经营管理并纳入其合并财务报表，公司只享受股权投资收益，对公司的经营业绩、现金流等财务方面基本没有贡献，造成这块资产的事实收益率很低。因此，经协商达成了股权转让协议，于2012年12月21日召开的公司2012年第二次临时股东大会审议批准，公司将所持世荣房产50%股权分次转让给珠海华发实业股份有限公司。2012年度，公司完成了世荣房产10%股权的转让工作，获得投资收益（扣除所得税后）1.26亿元（剔除少数股东权益，归属于上市公司的金额为0.96亿元，占当期归属于上市公司股东的净利润的56.64%）。剩余世荣房产40%股权的转让工作在本报告期全部完成，相关会计核算及对公司经营业绩的影响在本报告期结束。公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 报告期内，公司按照五年发展战略规划的安排和年初制定的各项经营计划开展工作，按时完成世荣名筑项目交楼和世荣作品壹号一、二期开盘，销售方面超额完成任务指标；推迟“里维埃拉碧水岸二区”项目的建设，主要是因为一区仍有较大存量待售，同时，根据市场需求，加快建设相对高端的世荣作品壹号项目，以求在各细分市场中获得更大份额，因此，计划推迟至2014年下半年开工建设，现已开始规划设计等前期工作。报告期内，公司按既定发展战略立足珠海，进一步提升公司在本区域的综合竞争力，实现了跨区域、多项目开发的战略目标。公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因 适用 不适用 2、收入、收入 说明 报告期公司的收入主要来源于“里维埃拉碧水岸一区”项目和“世荣名筑”项目，“世荣名筑”项目为报告期新增结转项目，是促使报告期收入增长的主要因素。公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）房地产业 销售量 151,935 95,039 59.87%生产量 101,050 167,719-39.75%库存量 103,973 154,858-32.86%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 本年销售量151,935m2，较上年同期增加59.87%，主要原因系公司加大了销售力度，销售量增加；本年生产量101,050m2，较上年同期减少39.75%，主要原因系竣工面积减少；本年库存量103,973m2，较上年同期减少32.86%，主要原因系销售量增加，库存减少。广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 11 公司重大的在手订单情况 适用 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）11,578,476.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%）1.22%公司前 5 大客户资料 适用 不适用 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例（%）1 第一名 2,888,104.00 0.3%2 第二名 2,268,842.00 0.24%3 第三名 2,244,995.00 0.24%4 第四名 2,098,569.00 0.22%5 第五名 2,077,966.00 0.22%合计 11,578,476.00 1.22%3、成本、成本 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房地产业 606,926,236.60 96.39%324,436,980.37 87.81%87.07%产品分类 单位：元 产品分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）商品房 606,926,236.60 96.39%324,436,980.37 87.81%87.07%说明 单位：元 项目 2013年 2012年 金额 占营业成本的比重 金额 占营业成本的比重 建筑安装工程费 358,521,335.41 59.07%203,443,184.65 62.71%基础设施建设费 52,543,588.96 8.66%24,780,048.78 7.64%合计 411,064,924.37 67.73%228,223,233.43 70.34%广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 12 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）304,158,031.11 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%）70.83%公司前 5 名供应商资料 适用 不适用 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例（%）1 珠海市嘉顺建筑工程有限公司 177,103,649.50 41.24%2 四川大安建筑工程有限责任公司 41,797,862.81 9.73%3 珠海市兆丰混凝土有限公司 40,060,601.00 9.33%4 广州程海贸易有限公司 23,130,401.80 5.39%5 广东建粤工程有限公司 22,065,516.00 5.14%合计 304,158,031.11 70.83%4、费用、费用 单位：元 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）销售费用 69,860,793.41 25,003,888.67 179.40 管理费用 59,411,811.02 45,516,484.39 30.53 所得税费用 231,898,390.44 77,580,808.21 198.91 销售费用较上年同期增加179.40%，主要原因是报告期内销售收入大幅增长，相应的应付各代理商的代理费用增加，以及报告期内加大了全国销售网络铺设的投入；管理费用较上年同期增加30.53%，主要原因系报告期人员增加导致人力资源成本增长；所得税费用较上年同期大幅增加，主要原因系转让股权增加收益导致所得税费用相应增加。5、现金流、现金流 单位：元 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）经营活动现金流入小计 1,296,865,167.24 592,420,333.42 118.91%经营活动现金流出小计 1,109,318,846.96 670,352,995.86 65.48%经营活动产生的现金流量净额 187,546,320.28-77,932,662.44 340.65%投资活动现金流入小计 1,076,998,217.50 319,722,456.66 236.85%投资活动现金流出小计 60,689,423.79 5,084,560.87 1,093.6%投资活动产生的现金流量净额 1,016,308,793.71 314,637,895.79 223.01%筹资活动现金流入小计 652,500,000.00 422,000,000.00 54.62%广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 13 筹资活动现金流出小计 722,985,780.61 495,208,640.37 46%筹资活动产生的现金流量净额-70,485,780.61-73,208,640.37 3.72%现金及现金等价物净增加额 1,133,369,333.38 163,496,592.98 593.21%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 1、经营活动现金流入、经营活动产生的现金流量净额分别较上年同期增加118.91%、340.65%，主要原因系销售商品房收到的现金较上年同期增加；2、经营活动现金流出较上年同期增加65.48%，主要原因系项目投入及支付的税费增加；3、投资活动现金流入较上年同期增加236.85%，主要原因系转让股权收到的现金增加；4、投资活动现金流出较上年同期大幅增加，主要原因系购买股权支付的现金增加；5、投资活动产生的现金流量净额较上年同期增加223.01%，主要原因系转让股权收到的现金增加；6、筹资活动现金流入较上年同期增加54.62%，主要原因系增加借款；7、筹资活动现金流出较上年同期增加46%，主要原因系偿还债务支付的现金增加。报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 三、主营业务构成情况三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%)营业收入比上年同期增减（%）营业成本比上年同期增减（%）毛利率比上年同期增减（%）分行业 房地产业 947,929,035.93 606,926,236.60 35.97%66.09%87.07%-7.19%分产品 商品房 947,929,035.93 606,926,236.60 35.97%66.09%87.07%-7.19%分地区 珠海 947,929,035.93 606,926,236.60 35.97%66.09%87.07%-7.19%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 四、资产、负债状况分析四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况、资产项目重大变动情况 单位：元 2013 年末 2012 年末 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 14 货币资金 1,172,753,868.24 32.92%291,252,264.78 11.16%21.76%主要原因系收到转让股权款及商品房销售款增加 应收账款 632,132.86 0.02%869,286.69 0.03%-0.01%存货 1,731,117,122.20 48.6%1,813,881,100.44 69.48%-20.88%投资性房地产 72,475,943.99 2.03%53,151,113.89 2.04%-0.01%增加了出租的资产 长期股权投资 25,465,374.60 0.71%251,839,828.16 9.65%-8.94%转让了联营企业的股权 固定资产 110,623,181.49 3.11%113,582,600.04 4.35%-1.24%在建工程 7,796,305.43 0.22%2,267,340.00 0.09%0.13%预付账款 127,459,418.74 3.58%18,301,658.60 0.7%2.88%竞得土地按合同约定付款 其他应收款 4,898,912.66 0.14%3,896,681.82 0.15%-0.01%其他流动资产 253,132,776.89 7.11%7.11%国债逆回购投资 2、负债项目重大变动情况、负债项目重大变动情况 单位：元 2013 年 2012 年 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）短期借款 145,000,000.00 4.07%20,000,000.00 0.77%3.3%短期银行借款增加 长期借款 584,000,000.00 16.39%654,000,000.00 25.05%-8.66%预收款项 468,750,902.00 13.16%202,073,129.18 7.74%5.42%销售商品房收到的款项增加 一年内到期的非流动负债 1,000,000.00 0.03%30,000,000.00 1.15%-1.12%归还了银行借款 递延所得税负债 4,201,949.46 0.12%0.12%非同一控制下企业合并增值形成的递延所得税负债 五、核心竞争力分析五、核心竞争力分析 1、在珠海区域市场具有强大的持续发展能力和显著的品牌影响力 公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼盘品牌都已获得市场高度认可，竞争优势越来越突显。2、优质的资产和健康的财务状况使公司有足够的能力应对各种风险，能够根据外部环境变化自如调整发展战略 目前公司的资产主要为具有较大增值空间的土地储备，具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力，为公司抵御各种风险奠定坚实的基础。至报告期末，公司实质资产负债率仅为35.99%，远低于行业平均水平，利用财务杠杆放大效应加快现有主业发展或调整主业的潜力巨大。综合而言，公司具有较强能力根据房地产行业发展形势和自身发展要求来调整战略规划。广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 15 六、投资状况分析六、投资状况分析 1、对外股权投资情况、对外股权投资情况（1）对外投资情况）对外投资情况 对外投资情况 报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度（%）25,465,374.60 251,839,828.16-89.89%被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%）广东威尔质子加速器产业化工程研究中心股份有限公司 加速器工程化和集成化研究开发 17.88%（2）持有金融企业股权情况）持有金融企业股权情况 公司名称 公司类别 最初投资成本（元）期初持股数量（股）期初持股比例（%）期末持股数量（股）期末持股比例（%）期末账面值（元）报告期损益（元）会计核算科目 股份来源 珠海市斗门区世荣小额贷款有限公司 其他 10,000,000.00 10,000,000 15.25%15,000,000 22.88%20,265,374.60 2,153,610.38 长期股权投资 原 始 股 权投 资 及 收购股权 合计 10,000,000.00 10,000,000-15,000,000-20,265,374.60 2,153,610.38-广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 16 2、主要子公司、参股公司分析、主要子公司、参股公司分析 主要子公司、参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 珠海市斗门区世荣实业有限公司 子公司 房地产业 房地产开发 430,000,000.00 2,621,991,522.10 1,422,588,436.72 577,744,355.00 858,702,441.14 638,291,027.74 珠海市年顺建筑有限公司 子公司 建筑业 房屋建筑工程施工 26,000,000.00 203,353,156.50 112,148,031.96 332,726,210.50 38,324,178.04 28,736,294.70 珠海市世荣装饰设计工程有限公司 子公司 建筑业 装饰、装修工程 10,000,000.00 73,923,018.79 33,333,793.26 5,094,842.58-1,790,579.77-1,789,444.07 珠海世荣物业管理服务有限公司 子公司 服务业 物业管理 10,000,000.00 13,404,741.00 8,161,652.33 25,606,758.56 4,865,549.28 4,661,239.85 珠海市绿怡居园艺工程有限公司 子公司 农业 园林绿化工程 10,000,000.00 87,971,901.71 17,145,876.51 9,549,727.80-1,513,534.16-1,479,744.67 北京世荣兆业控股有限公司 子公司 服务业 资产管理、项目投资 50,000,000.00 106,971,599.27 46,707,195.80 -3,267,876.09-3,267,876.09 威海圣荣浩业房地产开发有限公司 子公司 房地产业 房地产开发 30,000,000.00 53,145,210.23 29,912,420.91 -87,579.09-87,579.09 珠海粤盛投资管理有限公司 子公司 房地产业 房地产开发 30,000,000.00 29,841,025.03 29,841,025.03 -39,044.90-39,044.90 主要子公司、参股公司情况说明 珠海市斗门区世荣实业有限公司净利润较上年同期增长153.36%，主要原因系转让联营公司珠海市世荣房产开发有限公司股权增加收益。广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 17 报告期内取得和处置子公司的情况 适用 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司目的 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产和业绩的影响 北京世荣兆业房地产开发有限公司 开拓北京市场 投资设立 报告期对公司财务状况和经营成果的影响较小 北京世荣兆业投资管理有限公司 开拓北京市场 投资设立 报告期对公司财务状况和经营成果的影响较小 北京世荣佳业投资管理有限公司 开拓北京市场 投资设立 报告期对公司财务状况和经营成果的影响较小 珠海粤盛投资管理有限公司 增加土地储备 收购股权 报告期对公司财务状况和经营成果的影响较小 威海圣荣浩业房地产开发有限公司 开拓威海市场 投资设立 报告期对公司财务状况和经营成果的影响较小 七、公司未来发展的展望七、公司未来发展的展望（一）行业竞争格局和发展趋势 中国房地产业经过20多年的发展，行业竞争格局已明显发生变化。首先，企业间的竞争由成本竞争或性价比竞争转变为品牌竞争，由过多的追求单一项目的利润率转变为更多的追求企业的整体效益、可持续发展和行业地位，未来更是如此；其次，行业将由高度分散化向集中化发展，行业中强者更强，而部分中小型企业被淘汰出局的格局已经形成，年销售额超千亿元的企业由2012年3家快速增至2013年7家就是最好的证明；第三，在市场细分方面更为清晰和专业，企业必须在住宅地产、商业地产、养老地产、工业地产、旅游地产等市场细分中做出准确的选择，进行专业化的运作，以获得生存和发展空间；第四，不同区域的竞争程度和发展机会进一步分化，房地产是不可异地流通的商品，市场分布广，区域特征突出在未来一段时期内不会改变，企业应根据市场形势、自身实力审慎选择区域市场。中国的房地产业在国民经济发展中具有特殊的重要地位，它既是各级政府追求GDP和增加财政收入的重要支柱行业，也是涉及民生的重要领域，同时还是社会高度关注的焦点行业。因此，调控时常伴随着房地产业的发展，今后将依然存在，但可能从行政化调控转变为市场化调控，将有利于房地产业在一个相对平稳可预测的市场环境中健康发展。促进房地产业能够长期发展的因素主要有：宏观经济增长和城市化进程、人口红利、拉动内需要求等，这些因素在未来相当长时期内将继续发挥积极作用，阶段性调整不会逆转行业继续发展的趋势。（二）公司发展战略 公司未来35年的发展战略概述如下：1、围绕一个中心：提升经营质量 2、把握两大发展关键：一是经营收入目标，二是快速周转与复制以及多项目运营的经营模式。3、坚持三个基本战略：专业化、差异化、区域化 4、建立四条支撑主线：产品管理、品牌运作、区域发展、运营管理 5、储备五类关键人才：战略/运营管理、高端金融投资、规划设计管理、全项目管理、高端营销。6、打造六项核心能力：短期：项目管理能力和市场营销能力 中期：资金运用能力和管理运营能力 长期：战略投资能力和品牌管理能力 7、实施七大关键举措：搭建扁平化矩阵式组织架构、推进全项目和多项目并联运作、推进产品标准化工作、强化资金广东世荣兆业股份有限公司 2013 年度报告全文 18 运作和财务决策支持、多领域多层次的人力资源管理、推进流程和制度的标准化建设、推进风险和内控体系建设。（三）经营开发计划 1、加大力度销售世荣作品壹号一、二期，这两期已于2013年9月开盘，计划于2014年基本售罄。2、按计划推进总建筑面积18.8万平方米的世荣作品壹号三至五期建设，确保于2014年10月份前达到预售条件。3、加快总建筑面积为27.9万平方米的“里维埃拉三期碧水岸二区”的前期工作，保证于2014年11月份前开工建设。4、启动世荣作品壹号六至八期相关规划设计等前期工作，计划2015年上半年开工建设。5、完成中兴南路东侧和尖峰前路两地块相关土地手续，同时启动规划设计等前期工作，保证能够根据市场情况进行开发计划时间安排上的主动性。6、完成建筑面积约8.6万平方米世界品牌酒店项目管理公司和品牌的签约，以及酒店的规划设计和相关立项报批工作。7、统筹协调，加快威海合作项目的开发工作，保证2014年4月份前开始预售，达到快速开发、快速销售回笼资金的快速周转目标。8、争取2014年6月份前取得北京养老项目相关立项批文，并启动开发前期准备工作。9、进一步实施公司未来35年发展战略的七大关键举措，为发展战略目标最终实现奠定坚实的基础。（四）资金安排 房地产业是一个资金密集型行业，企业的融资能力和资金运作能力越来越成为其核心竞争力的重要组成部分。2014年，公司计划开发经营的项目数量创新高，资金需求量较大，公司必须更具前瞻眼光，妥善安排资金，确保各项目按时顺利进行开发。资金安排计划如下：1、加大营销工作力度，按时完成年度及各时点的销售额指标，加强与银行沟通，尽快回笼按揭资金。2、密切关注金融形势和银行信贷政策，尽可能提早提取现已获审批的银行授信额度，根据2014年的资金需求，缺口部分约为6亿元，这部分通过银行或信托等其他融资渠道能够确保解决。3、充分利用公司债权融资空间巨大的优势，提前布局多种融资渠道，在公司能够承受的融资成本的前提下，按照现金为王的理念，适量储备现金。4、继续关注再融资政策，择机启动资本市场再融资工作。（五）风险及应对措施 公司面临的风险主要是宏观经济环境变化和政策调整带来的系统性风险，这也是未来较长时间内存在的行业风险。公司将一如既往地以市场为导向，审慎选择拓展区域，继续立足具有竞争优势的珠海区域，抓住城市快速发展带来的市场机遇，利用在本区域拥有的优质可开发资源，加快开发、加速周转，增强公司的综合实力，提高抵御风险的能力。八、董事会、监事会对会计师事务所本报告期八、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告非标准审计报告”的说明的说明 不适用。九、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明九、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 公司本年度财务报告与上年度